Многие собственники осуществляют сдачу своих жилых помещений в аренду третьим лицам, не задумываясь, что будет, если сдавать квартиру нелегально, а также какая предусмотрена ответственность за сдачу квартиры без уплаты налогов?
Сдача жилья в аренду – как все должно быть по закону
Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:
- Гражданским;
- Жилищным;
- Налоговым;
- Уголовным.
В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.
Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.
Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:
- Информация о предмете договора;
- Стоимость сделки.
Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.
Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.
Уголовное законодательство определяет ответственность, которая может грозить лицу, в случае, когда им будет производиться неуплата налогов в крупном или особо крупном размере.
Арендодатель физическое лицо
Когда в роли арендодателя выступает физическое лицо, соглашение об аренде должно быть заключено только в письменной форме.
Помните, на физическое лицо возлагается обязанность по оплате налогов с полученного им дохода.
Доходом при этом будет являться сумма денежных средств, которые арендатор будет ежемесячно передавать лицу. Размер перечисляемого налога должен быть равен 13 % от получаемых средств.
Возможно снижение размера налога путем регистрации физического лица как индивидуального предпринимателя. В этом случае, допускается снижение налогообложения до 6 % от суммы получаемых доходов.
Арендодатель организация
На организацию, которая выступает в роли арендодателя, распространяются те же требования при заключении соглашения, что и на собственников – физических лиц: соглашение должно быть оформлено письменно.
Точно также, как и на физическое лицо, организация в случае, когда она сдает жилые помещения для проживания третьих лиц, должна перечислять налоговые платежи.
В случае, когда сумма её дохода за год оставляет менее 150 0000 рублей, то организация может перечислять:
- 6 % от доходов при УСН;
- 15 % от доходов при системе УСН «Доходы – расходы».
Арендодатель индивидуальный предприниматель
Лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя должно заключать соглашение с лицом о передаче ему в аренду жилого объекта также в письменном виде.
Предприниматель должен помнить о том, что на нем лежит обязанность по перечислению в бюджет налоговых платежей. Сумма этих платежей зависит от системы налогообложения, которой он пользуется:
- ОСНО – 15 % от получаемой прибыли;
- Упрощенная система – 6 %.
Для перечисления налога, лицо, имеющее статус предпринимателя должно не позднее 30 апреля подать соответствующую декларацию о своих доходах.
Обратите внимание на то, что сдавать в аренду предприниматель может только те объекты, которые являются его собственностью.
⇒ Незаконная сдача квартиры в аренду: какая ответственность грозит
Незаконная сдача квартиры в аренду предполагает отсутствие сведений в декларации о полученных доходах, а также неуплата установленных государством налоговых сборов.
За подобные действия предусмотрен штраф, как ранее уже было сказано, а также уголовная ответственность.
Незаконная аренда жилья, которая привела к невыплате налогов в крупном или особо крупном размере, наказывается:
- Принудительными работами;
- Арестом;
- Лишением свободы. ⇐
Для квалификации деяния в крупном размере необходимо получать более 900 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет платежей составляет более 10 % из этой суммы.
Для особо крупного размера, необходимо чтобы выручка лица составляла более 4500 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет средств составляет более 20 % от указанной суммы.
Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры, размер штрафа
Еще один вариант возможной ответственности в случае невнесения обязательного налогового сбора — штраф за неуплату.
Такая ответственность за уклонение от выплаты налогов, предусмотрена законодательством.
Привлекается собственник к ответственности, если он:
- Не осуществлял внесение в бюджет определенного законом процента от дохода, полученного от сдачи в аренду жилого объекта;
- Не предоставил в установленный срок декларацию, с отраженными доходами.
Размер штрафной санкции установлен в процентном соотношении к тем налогам, которые были сокрыты. Размер этого процента равен от 20 до 40.
В случае, когда собственник не своевременно представил декларацию, размер штрафа равен 5 %, полученным доходам.
Доказывать неуплату средств будет налоговый орган, который перед вынесением решения о привлечении к ответственности осуществит тщательную проверку.
Как сдать квартиру в аренду – законно
Итак, для того чтобы передача в наём помещения производилась легально следует:
- Получить согласие соседей, при установленных законом случаях, или получить согласие собственника в случае, когда помещение не приватизировано.
- Всегда заключать соглашения об аренде имущества.
- При получении денежных средств составлять расписки, указывая, от кого получены средства, а также в связи с чем.
- После получения денежных средств подавать декларацию, с отраженными доходами.
- Всегда своевременно вносить налоговые платежи в бюджет.
Заключение
Когда сдача в аренду жилого помещения осуществляется нелегально, то есть без внесения доходов в соответствующую декларацию или без уплаты налогов в бюджет, лицо может быть привлечено к административной или уголовной ответственности.
Незаключение договора найма при сдаче квартиру в аренду с точки зрения собственника объясняется довольно просто - владелец жилплощади попросту уходит от налогов. Однако сейчас законодательство стало гораздо жестче к подобным дельцам. Ведь государство, во-первых, не устраивает то, что бюджет недополучает свою часть, во-вторых, квартиры зачастую сдаются весьма сомнительным личностям. И теперь для предприимчивых владельцев предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.
Какое наказание предусмотрено за сдачу жилья без договора
За сдачу жилья без договора найма возникают у владельцев проблемы с законом. Наказание предусмотрено не за то, что не был составлен договор, а за неуплату налогов, которая должна следовать за регистрацией договора найма в налоговых органах.
Пока прецедентов по реальному наказанию владельцев арендуемой недвижимости еще не было зафиксировано. Связано это со сложностью доказательной базы. Ведь наказание может следовать только за доказанный факт сдачи жилья.
За незаконную сдачу жилья предусмотрена следующая система наказаний:
- взыскание всей неуплаченной суммы налога;
- пени за оплату налога не в срок (это положение регулируется статьей 75 Налогового Кодекса России). Определяют размер пени обычно по ставке рефинансирования Центробанка РФ. Считаются они так: неуплаченная сумма налога умножается на 1/300 ставки рефинансирования и на количество дней просрочки;
- штраф за непредоставление налоговой декларации (ведь сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности). Данный штраф составляет 5% от всей неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Но при этом сумма не может быть более 30% от указанной суммы и меньше 1000 р.;
- штраф за нарушение срока уплаты налога - а это 20% от неуплаченной суммы налога.
Если будет доказано, что налог не уплачивался умышленно, размер штрафа возрастет до 40%.
Следует учитывать и тот факт, что за сокрытие налогов может быть применена и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного кодекса России должник наказывается штрафом в размере от 100 до 300 000 р. Либо его могут приговорить к принудительным работам сроком до года, аресту на полгода или лишению свободы на 1 год. К уголовной ответственности должника привлекают, если сумма неуплаты составляет более 600 000 р. за 3 отчетных года подряд.
Как вычисляют факт незаконной аренды
Сегодня власти всячески поощряют так называемое стукачество. То есть очень надеются , которые знают, кто живет с ними на площадке, и могут сообщить, если квартира сдается в аренду.
Однако, несмотря на бдительность соседей, доказать факт съема довольно проблематично. Ведь для достоверности необходимо собрать целый пакет документов: договор о найме помещения, расписки о передаче или получении денег за аренду, акт приема-передачи помещения и т.д. Найти их все обычно просто невозможно.
Но правительство активно разрабатывает меры, которые помогут им вычислять скрытых арендодателей. Поэтому тем,
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13% . Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, . С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и за полученный доход - прямая обязанность налогоплательщика. составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы . Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем .
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Какой налог за сдачу квартиры в 2019 году
Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый . Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Платить налоги не нужно , если квартира сдается бесплатно :
- - особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет - налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
- по соглашению с родственниками - аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе .
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев - налоги не платим?
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги - платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев , то платить налог не нужно . Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно .
Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей . Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно , а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП - платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.
Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно , не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Оплатить можно следующими способами:
- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС ;
- в отделении банка по бумажному платежному поручению;
- с помощью специального сервиса .
Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой . Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация» .
Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду
Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма.
Сдача квартир в аренду – излюбленный способ заработка большинства граждан РФ, и это несмотря на заверения аналитиков-экономистов в том, что это не самый прибыльный и выгодный метод получения денежных средств – дохода.
Кажется, получение дохода вследствие сдачи квартиры – это быстро и просто. Достаточно пустить квартиранта, и каждый месяц человек получает определенную сумму денежных средств. И единственной проблемой в этой цепочке выступает квартира – ее надо приобрести, чтобы потом сдавать.
Но в действительности все не так просто, как кажется на первый взгляд. В последнее время государством предъявляется все больше требований к арендодателям, которые трансформируются в поводы для привлечения к ответственности.
Давайте узнаем, какие подводные камни ожидают людей, сдающих квартиру в аренду, и как предупредить наступление ответственности.
Арендодатель уклоняется от уплаты налогов
Однозначно, это главный момент, которого боятся все арендодатели. Поскольку подавляющее большинство граждан не декларируют свои доходы, соответственно, не выполняют свои налоговые обязательства.
Получение средств за сдачу квартиру – это доход, который законодательство РФ облагает налогом. Поэтому владелец квартиры должен каждый год декларировать доход в срок до 30.04 – за прошлый год, и уплачивать до 15.07.
Что будет, если налог не платить? Штрафные санкции составляют 20% от общей суммы задолженности, плюс штраф за каждые 30 дней просрочки подачи декларации – 5-30% от суммы налогового сбора.
Помимо этого, Налоговая инспекция вправе взыскать долг по налогу с начисленной неустойкой за последних 3 года.
Комментарии юриста
Факт сдачи квартиры и получение денежных средств должен быть доказан. Доказательства должна предоставить Налоговая инспекция. В противном случае в силе презумпция невиновности.
Неоспоримые доказательства – это договор между собственником и жильцами в письменном виде, документы о перечислении средств за аренду жилья. Все прочие доказательства, например, свидетельские показания, выписка с банковского счета, доказывающая поступление денежных средств, протокол от участкового и пр., это косвенные доказательства.
Ответственность в соответствии с УК РФ наступает только на фоне причинения крупного ущерба – свыше 900 тыс. рублей за последних 3 года.
Безусловно, такая задолженность может сформироваться, но это редкость. Но ради собственного спокойствия лучше платить налоги, чтобы избежать проблем в будущем.
Нарушение регламента регистрационного учета
Пару лет действует новый регламент административного учета по месту жительства либо пребывания граждан в России. Он возлагает обязанность регистрации не только на временно или постоянно проживающего человека, но и на самого владельца недвижимости.
При заключении договора аренды на срок от 3-х месяцев и дольше, жилец обязан заявить о своем временном пребывании в органе миграционного учета, оформить регистрацию временного характера в арендуемом жилье. Для всех действий требуется согласие собственника в письменном виде, без этого регистрация не осуществляется.
В свою очередь, владельцы квартиры хотят получать стабильный доход от сдачи недвижимости, но при этом никого не хотят регистрировать, опасаясь проблем. Это факт. Но такие действия приводят к ответственности:
- штрафные санкции в столичных регионах варьируются от 5 до 7 тысяч рублей;
- в других регионах составляют 2-5 тыс. рублей.
Что делать?
Если квартира сдается постороннему человеку, то выход один – заплатить штраф. Когда живут близкие родственники, а также те, кто постоянно зарегистрирован по месту жительства в этом же регионе, то ответственность не наступает.
Коммунальные услуги
Если в жилом помещении живут незарегистрированные люди, то это находит отражение в счетах за коммуналку. Так, фактически ресурсов потребляется больше, чем начисляется плата за количество указанных проживающих лиц. Именно по этой причине УК вправе доначислить за жильцов.
Что делать, если УК не права?
Просто так доначислить УК не имеет права. В первую очередь должен быть составлен акт о количестве лиц, проживающих по определенному адресу. А оформление этого акта возможно только при условии, что жилое помещение не оборудовано персонифицированными приборами учета воды, электроэнергии и газа.
Однако важно учесть тот момент, что УК может обратиться в суд с требованием установить факт проживания незарегистрированных жильцов.
