Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.
Кто является нанимателем жилого помещения?
Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.
Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.
Права и обязанности нанимателя
Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.
Какие права доступны нанимателю?
- пользоваться жилым помещением;
- подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
- сдавать данное помещение в поднаём;
- вселять временных жильцов.
Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:
- пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
- обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
- осуществлять текущий косметический ремонт;
- вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.
Права по договору найма
Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.
Право пользоваться
Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц
Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:
- волеизъявление нанимателя;
- согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).
Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.
Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).
Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).
Право сдавать в поднаем
Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).
У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.
Особенности поднайма следующие.
- Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
- Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
- Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
- Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.
Право вселять временных жильцов
Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.
И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.
Признаки временного проживания:
- срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
- безвозмездность пользования;
- вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
- доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).
Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).
Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением
Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.
В каких случаях это возможно?
- Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
- Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
- Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
- Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.
Как обжаловать?
Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.
НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ - совершеннолетний гражданин, нанимающий сам или совместно с членами своей семьи (в последнем случае наниматель лишь представляет перед наймодателем интересы членов семьи) по договору найма в пользование за плату жилое помещение .
Словарь финансовых терминов .
Наниматель жилого помещения
Наниматель жилого помещения - лицо, которому предоставлено жилье в пользование или во владение и пользование на условиях договора найма или социального найма.
См. также: Договоры найма
Финансовый словарь Финам .
Смотреть что такое "НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ" в других словарях:
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НАНИМАТЕЛЬ - НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ … Юридическая энциклопедия
- (см. НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) … Энциклопедический словарь экономики и права
Наниматель по договору найма жилого помещения - 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих… … Официальная терминология
Поднайм жилого помещения - Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного… … Жилищная энциклопедия
Поднаем жилого помещения - По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право
Поднаем жилого помещения - 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.… … Официальная терминология
В РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по … Энциклопедия права
Поднаниматель жилого помещения - в РФ лицо, заключившее договор поднайма жилого помещения с нанимателем. В этом случае наниматель остается ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения … Большой юридический словарь
договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК… … Большой юридический словарь
Договор найма жилого помещения - (англ. contract of renting of dwelling) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жилое помещение… … Энциклопедия права
Книги
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения. сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения. Сравнительный анализ , Мыскин Антон Владимирович. Настоящая монография посвящена сравнительному исследованию гражданско-правового и жилищно-правового статуса таких традиционных участников жилищных отношений, как собственник жилья и…
Потяркин Д., государственный советник города Москвы 3 класса, кандидат юридических наук.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Изъять можно определенную вещь, т.е. земельный участок должен пройти, в первую очередь, кадастровый учет. Если такового нет, то компенсация собственнику жилого помещения предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме (ч. 1 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве").
Денежная компенсация в этом случае означает возмещение рыночной стоимости освобождаемого помещения, а не земельного участка, занимаемого жилым помещением (квартирой в отселяемом доме, жилым домом и т.д.).
В случае выбора собственником второй формы - натуральной компенсации - с ним заключается договор мены, на основании которого отселяемый собственник приобретает право собственности на новое жилое помещение, а отселяющее лицо - право собственности на освобождаемое жилое помещение (ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.).
Однако с учетом больших объемов переселения <1> в Москве оформление документов не поспевает вслед за фактическим процессом.
<1> В 2008 г. должно быть выделено из городских источников под цели переселения 1514,0 тыс. кв.м площади, в то время как на выполнение иных городских жилищных программ - 1070 тыс. кв.м площади (приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 468-ПП).
Поэтому появилась норма о том, что на срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение (ч. 3 ст. 10 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Закон не определяет, что делать, если такого согласия не получено и право собственности на предоставляемое помещение не зарегистрировано.
Договор краткосрочного найма, как следует из указанной нормы, является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Этот договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. То есть договор, помимо всего прочего, по сути, выполняет функции предварительного договора о заключении в будущем соглашения, на основании которого возникнет право собственности на занимаемое жилое помещение.
Договор краткосрочного найма - разновидность договора найма жилого помещения, к которому применимы определенные статьи гл. 35 ГК РФ (ст. 683).
Так, предметом договора найма жилого помещения является предоставление этого объекта за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Если договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, то договор краткосрочного найма - на срок до одного года. Стороны договора - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель, имеющий права владения и пользования в целях проживания (ст. 671 ГК).
Первый вопрос, который здесь возникает: если договор краткосрочного найма заключается на время регистрации права собственности, то кто выступает в роли собственника - наймодателя жилого помещения, права на которые не зарегистрированы?
Так как на стороне наймодателя формально выступает несобственник жилого помещения, подобная сделка может быть признана ничтожной как противоречащая закону (ст. 168 ГК).
При этом неправомочная сторона предлагает к тому же заключить договор, на основании которого переселяемый собственник, по сути, становится нанимателем нового жилья, предоставленного в порядке компенсации.
Так как сбор необходимых документов для государственной регистрации может растянуться на продолжительное время и, соответственно, договор краткосрочного найма будет перезаключен на очередной срок, то получается, что статус нанимателя у отселенного собственника не ограничен временными рамками.
И в случае смерти переселенного собственника могут, соответственно, возникнуть трудности с определением стороны договора мены, так как отселяющее лицо не наделено правом определения круга наследников и оформления принятия наследства.
Запись о прекращении права вносится в Единый государственный реестр прав при представлении следующих правоустанавливающих документов <2>:
<2> Приказ Управления Росрегистрации по г. Москве от 29 марта 2007 г. N 54 "Об утверждении Порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию".
- разрешения префектуры административного округа, на территории которого расположен объект, на осуществление сноса;
- акта о сносе или ином уничтожении объекта (в случае отсутствия разрешения префектуры);
- справки БТИ о снятии объекта с технического учета.
Исходя из изложенного право собственности владельца жилого помещения прекращается в силу его уничтожения в связи со сносом дома. Поэтому исчезают основания для заключения договора мены при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности отселяющего лица на предоставленное гражданину помещение.
На этот случай московским законодательством предлагается заключить договор передачи <3>, аналогичный по своему содержанию договору, используемому при приватизации жилых помещений: согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.
<3> См.: Подпункт 4 п. 2.26 Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП.
Изложенное позволяет прийти к выводу о необоснованности использования договора краткосрочного найма при переселении граждан и необходимости разработки иных правовых конструкций на подобные случаи переселения, которые должны носить характер исключительных.
Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.
Приватизированное жилье
СОБСТВЕННИК осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Он вправе предоставить свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, дарения. Может предоставить свое жилье и юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
Жилищный кодекс обязует собственника самостоятельно нести расходы по содержанию своего жилья. Касается это и собственника, проживающего в многоэтажном доме, - содержание общего имущества многоквартирного дома входит в обязанности собственников этого дома.
Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ правом пользования жилым помещением наравне с собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Членами семьи могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения НЕ СОХРАНЯЕТСЯ, если иное не установлено соглашением между ними (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).
В приватизированной квартире после смерти собственника очень часто возникают сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.
Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на момент приватизации в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации - квартира приватизации не подлежит. Если квартира не приватизирована, то она муниципальная.
Неприватизированное жилье
Члены семьи, проживающие в неприватизированной квартире, имеют равные права с нанимателем по договору социального найма по пользованию жилым помещением.
В отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого гражданина, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведения с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма. После распада семьи бывшие члены семьи, прописанные в квартире, продолжают пользоваться теми же правами, что и прежде.
В неприватизированной квартире расходы по капремонту возлагаются на муниципалитет. Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ (если не оговорено другое, к примеру - предоставление жилого помещения). Процедура выкупа и оценки может затянуться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владел.
Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жилищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем.
