Рассмотрим, можно ли строить гостиницу в пределах своего участка на землях ИЖС на законном основании. Прямого указания в законах на такой вид использования земельного надела не установлено. Это порождает возможность злоупотребления своим правом, как со стороны владельца участка, так и со стороны местных властей, выдающих предписание о сносе подобных объектов.
Ограничения прав собственника на участок
Земельный участок - особый вид имущества. Правомочия собственника владеть, использовать и распоряжаться дальнейшей судьбой земли имеют некоторые ограничения. Они связаны не только с соблюдением прав других лиц, но и с необходимостью сохранения определенных качеств самого участка. Ограниченность такого ресурса, как земля, и его ценность диктуют необходимость установления таких ограничений.
Земельное законодательство разделило территорию страны на 7 категорий земель. Из них доступными для получения в собственность граждан являются только две: сельхозугодья и земли в пределах населенных пунктов (поселений). Но купленный или приватизированный участок нельзя использовать как угодно. Для него есть определенное целевое назначение, прописанное в нормативных актах. Их нарушение может привести к потере собственности, которая будет изъята.
Всего допустимых способов использования участков более 3000. Они приведены в специальном классификаторе. К нему стоит обратиться на стадии планирования тех или иных действий, например, строительства гостиницы на участке ИЖС. Иначе велика вероятность, что строение будет признано самовольным и подлежащим сносу.
Какие земли выделяются для ИЖС
Для правомерного использования таких земель необходимо понимать, что подразумевается под индивидуальным жилым строением. Закон однозначно трактует его как отдельный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Это не может быть часть другого здания или примыкающий к нему объект. Расположение такого дома в границах участка четко регламентировано.
Для размеров строения введены ограничения. Высота дома не должна превышать 12 м или трех этажей. От границ соседних участков и линии улицы дом обязательно должен стоять на определенном расстоянии. Несоблюдение этих правил будет иметь неприятные последствия для собственника. Ему откажут в регистрации права до устранения допущенных нарушений.
Для участка, выделенного под индивидуальное строительство, допускается возведение дома для проживания собственника и его семьи. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, на строительство необходимо оформить разрешение. Готовый дом понадобится ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в определенном порядке.
Помимо дома, собственник имеет право построить различные подсобные помещения: сараи, баню, склады и гаражи для техники и т. д. ˗ для их постройки разрешения не требуется. Однако такие постройки не могут быть жилыми, и предполагается их использование для различных хозяйственных нужд.
Помимо строительства на земле ИЖС, выделенной из сельхозугодий, допускается деятельность, совпадающая с целевым назначением данного участка:
- выращивание сельхозкультур и плодовых деревьев;
- разведение сельскохозяйственных животных;
- дачное строительство.
Допустимое использование участков в границах населенных пунктов
Если участок выделен из состава земель населенного пункта, ситуация несколько иная. Допустимое использование территории в их границах определяется особым документом - градостроительным регламентом. Согласно ему поселение делится на несколько зон:
- общественно-деловую;
- жилую;
- рекреационную;
- сельскохозяйственную;
- производственную;
- инженерную;
- военную;
- специального назначения.
Для индивидуальной застройки выделяются участки из двух зон: жилой и сельскохозяйственной. Для последней назначение совпадает с землей одноименной категории. На участке, расположенном в пределах жилых зон, разрешено строительство домов небольшой этажности. Это могут быть:
- жилые строения (дома для семьи и гостевые);
- хозяйственные или производственные помещения (склады, небольшие цеха, автомойка);
- постройки для коммерческого использования (магазин, мини-гостиница).
Важно! Жилые дома, построенные на таких участках в жилой зоне должны отвечать требованиям, распространяемых на ИЖС: не более трех этажей и общей площадью не более полутора тысяч квадратных метров. Предполагается, что в таком доме проживает только одна семья, однако и наличие нескольких квартир не будет нарушением.
Можно ли построить мини-гостиницу на своем участке
С точки зрения законодательства, мини-отель не относится к жилым постройкам. Это коммерческое помещение, которое должно отвечать определенным санитарным и техническим требованиям. Но для постоянного проживания он не предназначен, и в нем возможно оформить регистрацию. С этой точки зрения, ответ на вопрос, можно ли построить гостиницу, будет отрицательным. Такая постройка под определение ИЖС не подпадает.
С другой стороны, для участков в границах населенных пунктов есть возможность использования в коммерческих целях. Но для этого потребуется изменить целевое назначение участка. Сделать это намного легче, нежели выполнить перевод земли в другую категорию. Чтобы на законных основаниях построить гостиницу, потребуется получить разрешение на коммерческое использование участка.
Ходатайство о переводе подается в местную администрацию. Решению вопроса в пользу заявителя предшествуют общественные слушания и экспертиза необходимых документов. Вместе с ходатайством передаются копии следующих документов:
- кадастрового паспорта и плана;
- свидетельства о праве соотнесенности или выписку из реестра.
Владельцу предстоят некоторые расходы, связанные с переводом участка под коммерческое использование. Они складываются из оплаты:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
ЭТО НЕ СООРУЖЕНИЕ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, И У ВАС ВОЗНИКНУТ ТРУДНОСТИ С ЕГО РЕГИСТРАЦИЕЙ.
ВЫ ВПРАВЕ ПРИЗНАТЬ ПРАВО НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ - СТ. 222 ГК РФ. ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ОТКАЗА У СУДА НЕТ, Т.К. ПОСТРОЙКА НЕ УГРОЖАЕТ ЖИЗНИ И ЗДОРОВЬЮ ГРАЖДАН.
НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА ВЫ ЗАРЕГИСТРИРУЕТЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В РОСРЕЕСТРЕ.
Статья 222. Самовольная постройка
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
(ред. от 21.07.2014)
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
татья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Информация об изменениях:
См. текст абзаца первого пункта 2 статьи 25.3
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации
5. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
Проживание в частном доме, а не в квартире, становится всё более привлекательным. Приобретаются как готовые дома, так и участки для последующего строительства. И наиболее привлекательны для постоянной жизни .
Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо знать, что размещать на таких участках. Важно представлять требования к объектам строительства и их взаимному расположению.
Строительство на землях ИЖС
Такие участки предназначены для размещения для постоянного проживания. При строительстве должны соблюдаться нормы земельного и Градостроительного Кодексов и градостроительный регламент конкретного поселения.
Более конкретные строительные требования содержатся в СНиПах. Для домов ИЖС важны СНиП 31.02.2001, 2.08.01-89, 04.08.1991 и другие. Регламентируется не только то, какими должны быть здания и строения, но и между ними, границами участка и соседними постройками.
Что можно строить на землях ИЖС
К разрешённым видам строений относятся жилые дома и хозяйственные постройки. Начать строительство дома необходимо в течение трёх лет после приобретения участка. В противном случае возможны из-за неиспользования земли по назначению. Это грозит штрафом и даже конфискацией.
К другим постройкам такого требования нет. Их можно строить в любое время или не возводить вообще. Ведь основное – именно постоянное проживание.
Жилой дом
К дому предъявляются довольно строгие . Он должен:
- Иметь не более трёх этажей.
- Занимать не более 1500 квадратных метров.
- И не более, чем 25% площади участка.
- Быть пригодным для постоянного проживания.
- Быть предназначенным для проживания одной семьи.
Перед началом строительства необходимо подготовить (этим занимаются специализированные компании). Затем получают на строительство. Без этих этапов постройка считается самовольной и незаконной. А после возведения дома комиссия из БТИ проверяет соответствие проекту.
Хозяйственные и рекреационные постройки
На землях ИЖС можно также строить сараи, гаражи, теплицы, помещения для животных и птиц и т. п. Но эти сооружения не должны использоваться для получения дохода (как, например, продажа консервации).
Они строятся без предварительного разрешения. Но если строения носят капитальный характер (то есть построены на фундаменте), их необходимо . Это особенно важно при желании застраховать постройку или .
Баня
Многие предпочитают возвести и , если это позволяет площадь участка. Иногда его освоение начинается с постройки именно этого сооружения. В нём предусматривается отдельное помещение для проживания во время строительства основного дома. Часто баня выполняет функцию гостевого домика.
Возникает вопрос, нужно ли получать на строительство бани. В данном случае всё зависит от её функций. Если строение спланировано таким образом, что в нём возможно проживание, разрешение необходимо. Оно получается таким же образом, как и в случае с жилым домом.
Если же баня создаётся только для гигиенических процедур, разрешение не нужно. Если же планируется пристройка к основному зданию, придётся оформлять документы на его изменение.
В обоих случаях необходимо соблюдать правила . Они относятся не только к расположению относительно других построек, но и материалов и особенностей конструкции.
Гостиница на участке ИЖС
Собственники земли, особенно в курортных зонах, порой задумываются о строительстве гостиницы. Но важно знать, законно ли это. Ведь если постройка нарушает законодательство, её могут снести.
Прежде всего необходимо проверить, какие ещё разрешены для данной территориальной зоны. Если среди них присутствуют «объекты временного проживания», это означает, что гостиницу строить можно.
Нужно только внимательно отнестись к ограничениям, например, по максимальному числу постояльцев.
Виды использования делятся на основные, и . Если необходимый ВРИ относится к последним, придётся получать разрешение на его использование. Для этого следует обратиться к местным властям, которые организуют публичные слушания и обсуждения комиссией. Как правило, такое разрешение получить удаётся.
Если же соответствующего вида среди разрешённых нет, классическую гостиницу построить нельзя. Но есть выход из положения. Можно построить дом, удовлетворяющий , а затем сдавать в нём комнаты. Сдача собственного жилья или его части не нарушает законодательство. Но в таком случае обязательно нужно подавать декларацию о доходах и платить налог. Для физических лиц он составит 13% от доходов. Если оформить ИП с упрощённой системой налогообложения «расходы», платить придётся только 6% (и необходимые взносы).
На можно и нужно строить капитальные дома. Разрешается строить и другие сооружения. Они носят вспомогательный характер. При строительстве обязательно соблюдение всех норм и правил: противопожарной безопасности, водоохранных и других.
Ни гостиницу, ни промышленное предприятие, ни любое другое здание, кроме жилого дома на одну семью, построить нельзя. В новостях время от времени мелькают случаи, когда приставы выполняли решение суда и сносили незаконные постройки, как бы основательны они ни казались.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Поначалу бывает трудно понять, чем отличаются ЛПХ от СНТ и ИЖС. И как эти понятия относятся к вопросу, как построить гостиницу на земле ИЖС.
Каждый земельный участок относится к одной из семи категорий, которые существуют у нас в России. Среди них:
- земли населенных пунктов;
- с/х категория;
- водный фонд;
- лесные земли;
- запас;
- особоохраняемые;
- промышленные.
Все жилые здания и сооружения построены на землях населенных пунктов. Каждая категория содержит от нескольких до нескольких сотен видов разрешенного использования (ВРИ).
Для ИЖС также является одним из таких видов. - индивидуальное жилищное строительство.
То есть, это земли, на которых нужно построить жилой дом для одной семьи. «Нужно» потому, что таким является статус этого земельного участка или его целевое назначение. Проследим, что может быть в случае нарушения этого принципа. Например, если построить гостиницу на землях ИЖС.
Правовая база
Земли ИЖС нормы и правила застройки таких участков регламентируются Земельным и Градостроительным кодексами. Согласно законодательству, земельные участки должны быть использованы по назначению. На земле для ИЖС в течение трех лет должно начаться строительство жилого дома.
В противном случае у собственника могут изъять земельный участок, поскольку он используется не по назначению (Гражданский кодекс РФ статья 284). Назначение, согласно ВРИ, - строительство жилого дома.
Использование участка для строительства любого другого объекта также считается нарушением.
Согласно строительным нормам и правилам (СП 30-102-99), по которым регулируется застройка, должен соответствовать определенным стандартам:
- жилой дом на участке должен быть только один;
- не должен быть выше 3-х этажей;
- дом должен быть предназначен для одной семьи;
- площадь дома составляет не больше 1200 квадратных метров;
- должны соблюдаться определенные стандарты расстояния между постройками, как своими, так и соседскими;
- предусмотрены определенные минимальные размеры помещений внутри дома.
В случае, когда эти нормы не соблюдаются, дом, согласно ГК РФ может быть снесен. Были прецеденты, когда на участках ИЖС выстраивались многоквартирные дома. По решению суда они были снесены.
Гостиница на участке под ИЖС
Гостиница на участке под ИЖС представляет собой такое же нарушение правил, как и многоквартирный дом. Гостиница - это место предоставления услуг по временному размещению постояльцев. Ни по определению, ни по строению дома гостиница и жилой дом на участке ИЖС не похожи друг на друга.
В гостинице даже с малым количеством номеров, предполагается разделение дома на комнаты, в каждой из которых предполагаются удобства. Вряд ли дом, который планируется под отель, будет принят. Но, если это так, то любая жалоба соседей поставит точку в таком бизнесе.
Удачным решением было бы сменить вид разрешенного использования. Это не так просто, но возможно. В настоящее время смена ВРИ происходит по заявлению собственника в Росреестр.
Из документов понадобятся:
- заявление;
- копия паспорта;
- или свидетельство о праве собственности.
В заявлении нужно точно указать название желаемого ВРИ. Он должен быть в Классификаторе. В случае положительного решения вопроса гостиница может функционировать легально. В противном случае гостиничный бизнес придется вести в постоянном страхе за свою постройку.
Можно ли построить?
В первую очередь, после получения документов на земельный участок, необходимо получить . Это документ, который выдается уполномоченными организациями и дает право на постройку и последующую регистрацию постройки. Без разрешения объект не будет принят и введен в эксплуатацию.
Еще одним необходимым документом перед началом строительства должен стать проект. Проект для застройки на землях ИЖС готовят самостоятельно. В него включены все постройки, коммуникации, их расположение.
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта плану участка. Без разрешения невозможно начать строительство.
Даже на этом этапе, при подготовке проекта и получении разрешения, будет проблематично оформить документы для постройки будущей гостиницы. Но есть граждане, которые умело используют двусмысленность формулировок и умудряются построить небольшой отель на своем участке.
При этом бывают соблюдена этажность, площадь и другие требования. Но земли ИЖС не предназначены для ведения коммерческой деятельности. Некоторые предприниматели, чтобы избежать наказания, переводят земли в другой вид разрешенного использования.
Другие объекты
На участке ИЖС можно строить не только жилой дом, но и хозяйственные постройки. К ним относятся:
- сарай;
- баня;
- гараж;
- помещения для птицы и домашних животных и пр.
Грубым нарушением считается возведение хозяйственных построек, но при этом отсутствие жилого дома длительное время.
Согласно законодательству, на земельном участке для ИЖС нужно начать постройку дома в течение 3-х лет. Про дополнительные постройки в законе ничего не сказано. Это значит, что их возведение на таких участках необязательно.
Когда необходимо разрешение?
В 2019 году согласно Градостроительному кодексу (ГК РФ ст. 45-51) для возведения дома нужно подготовить ИРД (исходно-разрешительную документацию). Одним из основных документов, который туда входит, является разрешение на строительство. Оно необходимо не только для строительства, но и для реконструкции капитальных сооружений.
Сарай, баня, гараж не относятся к капитальным, поэтому получать разрешение на их постройку не нужно.
Если возведение таких объектов не согласуется в администрации, это не значит, что можно располагать их как попало.
Дополнительные постройки на землях ИЖС возводятся в соответствии со строительными и
