Потяркин Д., государственный советник города Москвы 3 класса, кандидат юридических наук.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Изъять можно определенную вещь, т.е. земельный участок должен пройти, в первую очередь, кадастровый учет. Если такового нет, то компенсация собственнику жилого помещения предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме (ч. 1 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве").
Денежная компенсация в этом случае означает возмещение рыночной стоимости освобождаемого помещения, а не земельного участка, занимаемого жилым помещением (квартирой в отселяемом доме, жилым домом и т.д.).
В случае выбора собственником второй формы - натуральной компенсации - с ним заключается договор мены, на основании которого отселяемый собственник приобретает право собственности на новое жилое помещение, а отселяющее лицо - право собственности на освобождаемое жилое помещение (ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.).
Однако с учетом больших объемов переселения <1> в Москве оформление документов не поспевает вслед за фактическим процессом.
<1> В 2008 г. должно быть выделено из городских источников под цели переселения 1514,0 тыс. кв.м площади, в то время как на выполнение иных городских жилищных программ - 1070 тыс. кв.м площади (приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 468-ПП).
Поэтому появилась норма о том, что на срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение (ч. 3 ст. 10 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Закон не определяет, что делать, если такого согласия не получено и право собственности на предоставляемое помещение не зарегистрировано.
Договор краткосрочного найма, как следует из указанной нормы, является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Этот договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. То есть договор, помимо всего прочего, по сути, выполняет функции предварительного договора о заключении в будущем соглашения, на основании которого возникнет право собственности на занимаемое жилое помещение.
Договор краткосрочного найма - разновидность договора найма жилого помещения, к которому применимы определенные статьи гл. 35 ГК РФ (ст. 683).
Так, предметом договора найма жилого помещения является предоставление этого объекта за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Если договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, то договор краткосрочного найма - на срок до одного года. Стороны договора - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель, имеющий права владения и пользования в целях проживания (ст. 671 ГК).
Первый вопрос, который здесь возникает: если договор краткосрочного найма заключается на время регистрации права собственности, то кто выступает в роли собственника - наймодателя жилого помещения, права на которые не зарегистрированы?
Так как на стороне наймодателя формально выступает несобственник жилого помещения, подобная сделка может быть признана ничтожной как противоречащая закону (ст. 168 ГК).
При этом неправомочная сторона предлагает к тому же заключить договор, на основании которого переселяемый собственник, по сути, становится нанимателем нового жилья, предоставленного в порядке компенсации.
Так как сбор необходимых документов для государственной регистрации может растянуться на продолжительное время и, соответственно, договор краткосрочного найма будет перезаключен на очередной срок, то получается, что статус нанимателя у отселенного собственника не ограничен временными рамками.
И в случае смерти переселенного собственника могут, соответственно, возникнуть трудности с определением стороны договора мены, так как отселяющее лицо не наделено правом определения круга наследников и оформления принятия наследства.
Запись о прекращении права вносится в Единый государственный реестр прав при представлении следующих правоустанавливающих документов <2>:
<2> Приказ Управления Росрегистрации по г. Москве от 29 марта 2007 г. N 54 "Об утверждении Порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию".
- разрешения префектуры административного округа, на территории которого расположен объект, на осуществление сноса;
- акта о сносе или ином уничтожении объекта (в случае отсутствия разрешения префектуры);
- справки БТИ о снятии объекта с технического учета.
Исходя из изложенного право собственности владельца жилого помещения прекращается в силу его уничтожения в связи со сносом дома. Поэтому исчезают основания для заключения договора мены при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности отселяющего лица на предоставленное гражданину помещение.
На этот случай московским законодательством предлагается заключить договор передачи <3>, аналогичный по своему содержанию договору, используемому при приватизации жилых помещений: согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.
<3> См.: Подпункт 4 п. 2.26 Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП.
Изложенное позволяет прийти к выводу о необоснованности использования договора краткосрочного найма при переселении граждан и необходимости разработки иных правовых конструкций на подобные случаи переселения, которые должны носить характер исключительных.
от 31/12/2018
В Жилищном кодексе РФ члены семьи собственника или нанимателя жилого помещения занимают важное место. Казалось бы, есть собственник квартиры (жилого помещения). И только он обладает правами: владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом. Или наниматель по договору найма имеет определенные права, кроме распоряжения. Только он и решает, кто может заселиться, проживать в жилье, а кого и когда выселить.
Однако правовое регулирование в сфере жилищных отношений основывается на несколько иных принципах. Нахождение в статусе «член семьи собственника (нанимателя)» играет ключевую роль при выборе способа . Даже собственник должен учитывать этот факт.
Давайте разберемся, кто относится к членам семьи, в чем особенность их статуса, какие права они имеют, и как могут защитить их с учетом прав собственника (нанимателя).
Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения
Ответ на этот вопрос содержится в ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Это не столько круг :
- супруг, дети и родители, проживающие вместе с собственником в одном жилом помещении. Под супругом имеется в виду только лицо, с которым официально зарегистрирован брак. Причем для этой категории лиц важен исключительно факт совместного проживания, иные обстоятельства (как в следующей группе лиц) не имеют принципиального значения.
- иные родственники (в понимании СК РФ), плюс нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные лица. Такие лица должны быть вселены собственником в жилье. То есть он совершает действия, которые позволяют установить его волю на совместное проживание. Но не просто вселить, а как члена семьи (не как временного жильца). В свою очередь, семья – это взаимное соблюдение, уважение и защита прав, забота. Говоря простым языком, это может быть ведение общего хозяйства, общий бюджет, проявление заботы друг о друге. При этом факт регистрации по месту жительства оценивается наряду с другими доказательствами (свидетели, письменные документы и т.п.).
Кто относится к членам семьи нанимателя жилого помещения
В случае, когда жилье предоставлено по , статус члена семьи приобретается по-другому (ст. 69 ЖК РФ). Круг лиц такой же, но в силу прямого указания закона, такие лица должны быть указаны в договоре социального найма. Вселение (не относится к первой категории) возможно не только при согласии наймодателя, но и всех иных членов семьи. Это требование не распространяется на вселение несовершеннолетних детей к родителям.
Проживающие совместно с собственником или нанимателем лица для защиты своих прав в случае различных споров могут подать в суд .
Права и обязанности членов семьи собственника (нанимателя) жилого помещения
Что дает статус члена семьи? Они имеют право пользоваться жильем. Наравне с собственником (нанимателем) жилого помещения. Ну а под пользованием понимаются действия, не включающие в себя право владеть жильем (то есть сдавать его в аренду, вселять иных лиц (кроме несовершеннолетних детей) без получения согласия), распоряжаться им (продавать, дарить, переуступать и т.п.).
Если речь идет о членах семьи собственника жилого помещения, то такие лица вправе заключить соглашение с собственником, которым конкретизировать порядок пользования. Например, им может быть предоставлена для проживания конкретная комната. Определен размер платы по коммунальным услугам.
Член семьи собственника или нанимателя может подать в суд в случае наличия споров с собственником. Они вправе обращаться в суд с , независимо от мнения собственника.
Имеют члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения и обязанности – использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность имущества. Кроме того, они несут солидарную (вместе с собственником) ответственность по обязательствам из жилого помещения (оплата коммунальных платежей, возмещение вреда вследствие залива и т.п.). Освобождены от ответственности только те члены семьи, в отношении которых вынесено решение о признании недееспособным.
Утрата статуса члена семьи собственника (нанимателя) жилого помещения: основание и последствия
Член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования в случаях:
- продажи жилья (перехода права собственности на него другому лицу)
- прекращения семейных отношений. Только этот случай является утратой статуса члена семьи. Это может быть развод, признание брака недействительным, приобретение собственного жилья.
Когда статус утрачен, право пользования жильем не сохраняется. По общему правилу. Исключением являются:
- заключение соглашения с собственником об ином (в т.ч., в соглашении о разделе имущества и т.п.);
- у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным помещением, имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильем.
В последнем случае бывший член семьи собственника может обратиться в суд с , а собственник может направить .
Бывшие члены семьи нанимателя в силу закона имеют право продолжать пользоваться жилым помещением, если не съедут из него по собственной воле.
Уточняющие вопросы по теме
Юрисконсульт
Юрисконсульт
Юрисконсульт
Владимир
Вячеслав
Василина
Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по . По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:
- найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
- владение объектом собственности на правах , что показывает, что основным собственником является государство , определяет Жилищный кодекс страны.
О том, кому и на каких основаниях , можно узнать на нашем сайте.
Чем наделен собственник?
По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.
Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются :
- паспортные данные сторон сделки;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь;
- срок проживания;
- возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.
В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.
К соглашению часто прикладывается мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.
Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная на выполнение таких операций с недвижимостью.
Чем наделен квартиросъемщик?
Это зависит от того, идет ли речь о или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?
В первом случае необходимо помнить, что официально предоставить во временное пользование жилплощадь, не являющейся приватизированной, достаточно сложно.
Так как такая собственность де-юре принадлежит государству , искать нанимателя на жилье нельзя. Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.
Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?
В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании в соответствии со статьей 671 ГК РФ. только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.
С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина
включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:
- оплата коммунальных платежей;
- поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
- устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
- возможность «подселить» членов семьи;
- ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.
Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.
Как влияет смена владельца?
Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.
Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для из жилья, полученного по договору социального найма.
Какие права есть у арендатора?
Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.
Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются .
В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса
между наймодателем и нанимателем.
Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов . О том, как , можно узнать из нашей статьи.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
В новом Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, отдельная глава отведена правам и обязанностям собственников жилых помещений, чего не было в прежнем Жилищном кодексе РСФСР. Отметим, что собственник жилого помещения имеет намного больше прав по сравнению с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Он осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Наниматель же осуществляет только право пользования и владения жильем. Рассмотрим подробнее, что может и что должен делать собственник квартиры или дома.
Обязанности
Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Что это означает? Владелец жилья обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, необходимо вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения.
Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог на имущество. В отличие от собственника наниматель жилого помещения такой налог не платит. Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения признаются объектами налогообложения. Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то налогоплательщиком признается каждое из этих лиц соразмерно его доле. Если имущество находится в общей совместной собственности, то сособственники платят в равных долях. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0 % и зависит от стоимости имущества. В расчет берется инвентаризационная стоимость жилого помещения. Так, при стоимости жилого помещения до 300 000 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1 %, от 300 000 до 500 000 тыс. руб. от 0,1 до 0,3 %, свыше 500 000 тыс. руб. от 0,3 до 2 %. Налог платится один раз в год. Следует отметить, в последнее время все чаще с высоких трибун высказывается мнение, что при расчете налога за основу нужно брать рыночную стоимость квартиры, которая намного выше инвентаризационной. В настоящее время такие изменения в законодательстве еще не приняты.
Большинство граждан старшего поколения проживают в квартирах, которые не являются их собственностью. Потому что жилье, предоставленное им для владения и пользования, находится в социальной найме, т. е. принадлежит государству. В свою очередь, многие молодые люди в связи с недостатком денежных средств для покупки собственного жилья вынуждены снимать квартиру у таких же граждан, как и они сами (только собственников). Подробнее обо всем этом читайте в нашей статье.
Основные моменты
Иногда в жизни все складывается не так, как хотелось бы, а возможность покупки собственного жилья становится всего лишь мечтой, которая может воплотиться в реальность только через много лет. Тем не менее, выход из сложившейся ситуации существует.
Нашей страны могут получить жилье в социальный наем. После этого люди смогут проживать в своей квартире (хотя собственником будет являться государство или муниципалитет) и просто оплачивать коммунальные услуги.
Как правило, жилье в социальный наем предоставляется гражданам бессрочно. Но в договор нужно вписать всех людей, которые считаются родственниками нанимателя. Таков порядок.
Определение
Наниматель жилого помещения - это лицо, которому было предоставлено жилье на условиях социального либо коммерческого найма для пользования и владения им. Распоряжение (например, продажа дома) в таком случае не допускается. Кроме того, жилье должно быть использовано исключительно по прямому назначению и на условиях, прописанных в договоре.
Необходимо также отметить, что нанимателем должен быть только совершеннолетний гражданин, который действует в интересах своей семьи. Поэтому последний может проживать в квартире вместе с мужем, детьми, женой, родителями.
Важное
Итак, наниматель жилого помещения - это лицо, которому предоставляется квартира, дом, комната в пользование. Основанием для совершения таких юридически значимых действий является оформление договора коммерческого либо социального найма. В последнем случае жилье может получить в пользование только гражданин России.
Юридические лица, в свою очередь, имеют возможность подписать обычный гражданско-правовой договор с хозяином этого жилья. После чего организация получает квартиру или дом в коммерческий наем на определенный период времени.
По закону
Многие граждане нашей страны проживают в квартирах, которые были переданы им в пользование без указания срока, но тем не менее считаются собственностью муниципалитета. В основном это относится к лицам старшего поколения. Поэтому многие из них интересуются вопросом о том, какие права приобретает наниматель жилого помещения по договору социального найма?
В первую очередь - это, конечно, возможность использования квартиры для постоянного проживания. Кроме того, согласно статьи 67 ЖК РФ, гражданин может вселить в помещение других людей либо совершить обмен жилья, но только в порядке, установленном законом. Это значит, что без согласия собственника (муниципалитета или государства) подобные действия гражданина будут считаться незаконными.
Какие еще права предусмотрены?
Физическое лицо, имеющее статус малоимущего и получившее квартиру по социальному найму, - это наниматель жилого помещения, который имеет возможность проживать в нем вместе с членами семьи.
Также указанный гражданин имеет полное право передать жилье в поднаем другому лицу на определенный период времени. Но сделать последний может это с согласия наймодателя (собственника квартиры - муниципалитета или государства). Кроме того, необходимо получить согласие членов семьи. Важно, чтобы после передачи жилья в поднаем за определенное вознаграждение общая площадь квартиры была не меньше положенных квадратных метров на каждого проживающего в ней гражданина.
Проведение капитального ремонта
В случае передачи квартиры в социальный наем собственник жилья должен обеспечить лицу и его семье надлежащие условия проживания в нем. Таков порядок.
Кроме того, наниматель жилого помещения - это человек, который заключил договор найма с органами местной администрации и имеющий возможность требовать проведения в занимаемом жилье капитального ремонта, а также надлежащего участия в содержании имущества многоквартирного дома.
Иными словами, все расходы кроме оплаты отопления, света и газа будет нести только собственник. Здесь необходимо указать, что наниматель жилья не должен вносить никакие взносы за капитальный ремонт, потому что это обязанность собственника муниципального жилья.
Характеристика
Итак, наниматель жилого помещения - кто это? Им может быть как физическое лицо, так и организация.
Если речь идет о социальном найме, то нанимателем будет только гражданин, не имеющей своего жилья, желательно семейный и малоимущий. В противном случае, квартиру в пользование человеку вряд ли кто-нибудь выделит.
Коммерческий найм оформляется не только с гражданином, но даже с организацией на установленный период времени и за определенную плату. Например, предприятие арендует квартиры на длительный срок для сотрудников, которые приезжают работать вахтой. Максимальный период действия такого договора составляет пять лет, в то время как передача жилья в социальный найм осуществляется без указания срока.
Обязанности
Многие граждане задаются вопросом: "Наниматель жилого помещения по договору социального найма - кто это?" По закону им может быть только полностью дееспособный человек. Если гражданин имеет детей и жену, то они являются членами его семьи и должны быть включены в указанный договор.
В данном случае нужно еще указать на то, что наниматель не только владеет и пользуется муниципальной квартирой, но еще и несет определенные обязанности:
- вносит ежемесячную плату за жилье;
- осуществляет текущий ремонт (меняет обои, красит окна, двери);
- использует жилье только по его прямому назначению;
- обеспечивает сохранность квартиры.
Это оговорено в статье 67 ЖК РФ.
Прекращение
Расторгнуть договор соцнайма возможно в любой период времени по согласию сторон. Чаще всего это бывает в тех случаях, когда человек больше не нуждается в муниципальном жилье (переехал в другой город, получил наследство, сам купил квартиру). Тем не менее, наниматель жилого помещения по договору социального найма может расторгнуть договор только после получения согласия проживающих с ним его близких родственников.
Коммерческий наем
В данном случае собственник жилья может сдать свою квартиру в пользование не только гражданину, но и юридическому лицу. Тем не менее, оформление такого договора совсем не означает, что жилое помещение передается другому человеку или организации для осуществления предпринимательской деятельности. Максимальный срок действия коммерческого найма всего пять лет. По прошествии данного времени лицо вновь может заключить такой договор.
Плата за пользование жильем устанавливается по согласию двух сторон. Такой порядок.
Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть абсолютно любой человек и даже лицо без гражданства, потому что собственник имеет право передать свою квартиру в пользование на определенный период тому лицу, которое согласится со всеми условиями хозяина жилья и будет своевременно оплачивать съемный дом.
Если в договоре не указан срок его действия, то это значит, что он заключен на 5 лет.
Таким образом, наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе:
- после получения согласия наймодателя заселять в жилье других людей на постоянное проживание. Исключение здесь составляют дети до 18 лет (они вселяются в квартиру без согласия собственника);
- разрешать временное (до шести месяцев) проживание людей на безвозмездной основе (после уведомления хозяина жилья);
- сдавать квартиру в поднаем, только с согласия собственника.
Необходимо также добавить, что стороны после заключения договора коммерческого найма приобретают не только определенные права, но и обязанности. Об этом гласит закон.
