По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны. Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен. Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

Терминология и механизмы

В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

Итак, что же это значит:

• альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
• прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

• когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
• наоборот, увеличение площади.

Читайте также: Кто оплачивает сделку купли-продажи квартиры: стандартные схемы

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Важно! Все должно происходить в один день.

Количество сторон

Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

• главный покупатель;
• продавец одного жилья;
• продавец второго.

Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

Поэтапное финансирование

В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без. После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго. В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы. Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

Читайте также: Построил дом: как правильно оформить в собственность

Правовые нормы

Стоит также знать, что по типу продажи «альтернатива» – это сделка нотариальная и касается незащищенных категорий населения:

• несовершеннолетние;
• опекаемые;
• пенсионеры.

Чтобы получить список всех, прописанных в квартире, достаточно посетить с продавцом ЕИРЦ, где выдадут соответствующую справку.

Совет! Без продавца в центр идти смысла нет, данные без хозяина в центре никто не даст.

Специфические особенности

Помимо типовых ситуаций связанных с риском, характерных для обычной продажи или покупки, при построении альтернативы, дополнительно могут возникать несистематические риски. Порой возникают обстоятельства, которые заставляют передумать среднего участника. Предположим, уже получив аванс, человек понимает, что занизил цену или же ему элементарно не хватает средств на ту, которую выбрал. И тогда он может легко и без предупреждения сорвать сделку. Возможен также вариант, что кто-то из других участников в какой-то момент откажутся от участия. К такому же результату может привести и просто банальная несогласованность действий между сторонами.

Напоминание! Чтобы обезопасить себя от приостановки регистрации, условия и последовательность операции должны быть неоднократно оговорены между участниками и их представителями.

Договорные обязательства

Даже если все нюансы детально проработаны, риск при оформлении все равно остается. И это объяснимо, ведь между собой договоры никак юридически не связаны и регистратор может отказать в оформлении одного из объектов. В таком случае необходимо прервать процесс подготовки остальных. Когда регистрация частично уже произошла, необходимо попытаться договориться с другими сторонами о расторжении. Если ситуация не будет разрешена, стоит обратиться в суд с прошением о восстановлении права на квартиру.

Определение и особенности

Для жилья с ипотечными обязательствами, порядок сделки остаётся тем же. Единственное, что в каждом кредитном учреждении свои требования к финансовым расчетам и порядку оформлению, что может также влиять на сроки. Регистрация, в среднем проходит:

• ипотечная – за четыре дня;
• обычная – за десять дней.

Кстати! При участии нескольких покупателей с ипотекой, нужно будет выбирать одну финансовую организацию или искать другую недвижимость .

Безопасные расчеты

Естественно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. Имея на руках наличные, его не будет так волновать процесс регистрации как покупателя. Который в свою очередь заинтересован в передаче денег только после того, как он станет собственником. Золотую середину можно найти, воспользовавшись одним из способов:

• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу-счёт.

Данная тема посвящена купле-продаже таких объектов как недвижимость. Чаще всего (практически в 80-90% случаях) люди продают свои квартиры ради того, чтобы купить более подходящее жилье. Поэтому официально существует тип продажи «альтернатива». Что это такое на самом деле?

Давайте посмотрим, какое значение имеет это слово, что оно представляет собой в реальной жизни и стоит ли соглашаться на подобный вариант. Кроме того, в статье перечислены многие нюансы, возникающие при продаже городской квартиры с помощью сделки «альтернатива», а также в форме свободной продажи.

Что такое "альтернатива" в продажах?

Сначала желательно рассмотреть слово «альтернатива», которое означает «похожий вариант». Еще можно назвать этот термин «аналогом». Выходит, что речь идет о продаже своей собственности, но при этом нужно приобрести аналогичный, похожий объект/товар и также стать его собственником (при этом проданный объект/товар переходит в собственность покупателя).

Позднее мы разберем очень подробно тип продажи «альтернатива»: что это такое, особенности сделки каковы, соглашаться ли. А сейчас рассмотрим примеры.

Примеры объектов продажи альтернативным способом

Многие из нас слышали фразу, например: «А у тебя есть еще альтернатива?» То есть речь идет о, так сказать, культурном обмене, если иметь в виду куплю-продажу. Допустим, что собственник проживает в однокомнатной квартире площадью 38 кв. метров в московском районе Северное Бутово. Но обстоятельства сложились так, что нужно переехать на север столицы или в ближайшее Подмосковье, например в Зеленоград или Химки. То есть человеку нужно переселиться с юга Москвы на север столицы. Но только квартира должна быть примерно с теми же параметрами и с той же ценой. И желательно, чтобы рядом была та же инфраструктура. Допустим, пенсионеру важно, чтобы рядом были поликлиника, парк и аптека, а молодым родителям нужно отдать детей в школу и детский садик. То есть меняется только географическое положение проживания, но не объекты социальных нужд/инфраструктура (школы, аптеки и т. д.). Вот что значит тип продажи «альтернатива».

Такой термин практически не применяется в продаже автомобилей, дачи или гаража. Потому что, как правило, людям не приходится искать место для проживания. Ведь зачастую, продав квартиру, бывшие хозяева остаются в прямом смысле на улице. Но если имеется иная недвижимость или есть у кого остановиться, то в принципе сделку «альтернатива» составлять не нужно, достаточно просто найти похожее жилье и купить.

Также альтернативой можно считать переезд в другой город или покупку другого типа объекта. Допустим, что человек живет в провинциальном городке, где имеются и квартиры, и частные дома. На данный момент хозяин проживает в двухкомнатной квартире площадью 46 кв. метров. Ему важно, чтобы рядом была остановка, у которой останавливаются маршрутные такси и автобусы, проезжающие рядом с местом его работы. Хозяин хочет купить частный дом за ту же цену, продав квартиру. Но очень важно, чтобы и около нового места жительства была автобусная остановка с маршрутками до места работы.

О недвижимости

Теперь конкретно поговорим о недвижимости. Она бывает нескольких типов. Само слово «недвижимость» означает то, что нельзя переместить, передвинуть с места на место: здание, гараж и даже летний душ на территории дачного участка.

Есть несколько вариантов собственности. Редко, но можно встретить людей, у которых в собственности несколько квартир: одну они когда-то давно купили, в ней и проживают, а другие две жилплощади достались по наследству. Конечно, за ненадобностью можно продать одну из пустующих квартир или обе. При этом человеку не нужно подыскивать подходящий вариант, просто у него будут деньги на руках, которыми он может распорядиться так, как он хочет. И при этом осуществляется свободная продажа. Хозяин должен эти две пустующие квартиры держать желательно без вещей, но хотя бы с косметическим ремонтом, чтобы сильно не занижать цену. Далее мы с вами увидим реальные на деле различия в том, что такое тип продажи «альтернатива» или «свободная», и рассмотрим достоинства, недостатки.

"Альтернатива" и другие комментарии в объявлениях

Если зайти в Интернете на сайты с объявлениями, то можно заметить внизу текста приписки собственников или агентств: «свободная продажа», «альтернатива», «возможен торг», «возможен обмен на однокомнатную квартиру» (если речь идет о владельце частного дома в провинциальном городе).

Ранее мы уже обсуждали, что значит тип продажи «альтернатива». На ЦИАНе, «Авито» или на других сайтах с рекламой квартир есть и такие объявления, в которых продавец не пишет ничего относительно торгов и дальнейшей своей судьбы. Следует отметить, что иногда при желании указывается причина продажи, например переезд в другой город. В данном случае нужно поинтересоваться у владельца, в связи с чем, так как может выясниться, что у человека имеют место быть неприятности, от которых следует избавиться. Допустим, разведенная женщина с ребенком хочет убежать от бывшего мужа-тирана, который каждый день приходит в гости без приглашения и угрожает, прикладывает физическую силу, портит имущество. Возможно, что вы, как будущий хозяин - мужчина крепкого телосложения, способный объяснить нерадивому, что тут больше супруга не живет. В данном случае, конечно, можно приобрести жилье у бедной женщины. Но если же причина более серьезная, хозяин жилья провинился перед кем-то и должен, то от аванса, задатка и тем более сделки лучше отказаться. Также следует проверять, есть ли у продавца долги по налогам и за ЖКХ.

Плюсы «альтернативы»

Теперь следует внимательно изучить достоинства типа продажи «альтернатива». Что это такое вообще, какие гарантии есть для продавца? Как правило, в случае альтернативной продажи составляется двойная сделка, то есть человек в один день продает свою старую квартиру и покупает новое жилье. При этом вырученные средства сразу же переходят к продавцу недвижимости, которую вы приобретаете.

Такая схема обычно безопасна в плане того, что деньги не пропадут, а вы не останетесь без крыши над головой. При этом можно сразу после заключения сделки собирать вещи и переселяться в новую квартиру. Конечно, могут быть и нюансы, связанные с тем, что предыдущим хозяевам нужно дать время на сборы.

О свободной продаже

Стоит затронуть немного тему свободной продажи, чтобы понять разницу как при заключении сделки, так и при получении вырученных средств/приобретении нового жилья.

Под свободной продажей может подразумеваться:

• наличие у хозяина другого жилья;
• пустая квартира;
• отсутствие прописанных в ней граждан.

Разумеется, подобный подход - это огромный плюс для многих потенциальных покупателей по сравнению с типом продажи «альтернатива», что означает: покупаю и сразу заселяюсь со своими вещами, будь то мебель или одежда.

Минусы «альтернативы»

Несмотря на замечательные достоинства, есть очень большой минус, который противоречит достоинству. Связан он с тем, что выстраивается цепочка из продавцов и покупателей недвижимости. Давайте разберемся, что это за цепочка.

Допустим, у вас стоит на продажу квартира. Вы планируете купить такую же, но в другом районе и по цене чуть ниже, чтобы остались лишние средства. К вам пришел потенциальный покупатель, которому ваша жилплощадь подошла. Но он не может ее пока купить, потому что еще не продал свою квартиру. То есть вас уже двое ожидающих. Тем временем вы присмотрели себе новый дом, который вас устроил. И его хозяин ожидает, когда вы продадите свою квартиру. Допустим, что у вашего покупателя появился свой покупатель и он продал квартиру. Появились деньги. Он является первым звеном в цепочке, вы - второе звено, а владелец вашего будущего дома - третье. Возможно, у третьего тоже есть свой покупатель. Таким образом, заключается сделка со всеми в одно время. Но подобное мероприятие может и сорваться:

• отказ одного из участников от сделки;
• внезапные уважительные причины;
• серьезное заболевание или смерть.

Поэтому сложно предугадать, как пройдет массовая сделка.

Есть и другой минус - это покупка «кота в мешке». У вас может не оказаться времени на то, чтобы проверить, является ли квартира юридически «чистой», нет ли социально опасных соседей, не затапливает ли сверху регулярно. Поэтому многие опытные и честные риелторы и опытные покупатели/продавцы говорят: «лучше не связываться». Тип продажи «альтернатива» хорош только в двух взаимосвязанных случаях: всего двое-трое участников сделки и возможность заранее проверить квартиру.

Опыт простых людей

Если спросить тех, кто уже продавал и покупал жилье, о том, как лучше поступить, то наверняка ответы будут разными. Дело в том, что все зависит от ситуации и количества участников. Поэтому лучше заранее познакомиться с понравившимися объектами, проверить на "чистоту" хозяев, если вы предпочитаете тип продажи «альтернатива». Что это такое, отзывы и реальные примеры представлены выше. Также рекомендуется поспрашивать опытных в этом деле людей, объяснив всю ситуацию.

С риелтором или без

Зачастую люди спрашивают о том, с агентом или лучше самостоятельно продать жилье. Если вы рассчитываете на свободную продажу, то можно и самим, но при этом нужно обратиться к юристу или в МФЦ, чтобы заключить сделку.

Но без помощи риелтора не обойтись, если тип продажи «альтернатива». Что это такое с юридической точки зрения? Это сложный процесс, который нужно контролировать тщательно, вовремя замечать ошибки.

Стоит ли соглашаться на «альтернативу»?

Зачастую при планировании продажи старой квартиры и сразу покупке новой люди задаются вопросом о том, как же поступить. А некоторые даже не знают, что такое тип продажи «альтернатива». Этот вариант могут предложить агенты недвижимости.

Что касается согласия, то желательно заранее познакомиться с продавцами квартиры, проверить, есть ли у жилплощади долги, нет ли прописанных граждан, которые отказываются от продажи.

Нужно ли писать тип продажи в объявлениях?

Очень часто в объявлениях можно встретить «альтернатива», но не факт, что человек согласен на двойную или множественную сделку. Возможно также, что имеется в виду совершение двух разных сделок, но почти одновременно. А стоит ли писать, решает только продавец. Зачастую данная приписка помогает найти потенциального покупателя, особенно если жилье находится в средней ценовой категории и с приемлемыми условиями проживания.

Вы узнали о типе продажи квартиры «альтернатива», что это такое и каковы его достоинства и недостатки. Помните о том, что важнее всего - «чистота» сделки.

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

• прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
• альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

• передача ключей от квартиры;
• дата выселения прежних хозяев;
• снятие жильцов с регистрационного учёта;
• наличие обременений на имущество;
• план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

• продавец квартиры № 1;
• покупатель;
• продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж - «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

• договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
• обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

• на сайте Росреестра;
• по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

Далеко не всегда сделка по является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки. В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя. В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, другие , третьи оформляют , а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

• Найти подходящих покупателей-продавцов.
• Проверить сделку с юридической точки зрения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Основной договор.
• Заверение и регистрация договора.
• Регистрация права собственности.
• Подписание .
• Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

• Паспорта сторон.
• Выписки из ЕГРН.
• Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
• Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

• Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
• Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
• Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск	Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом	В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроков	Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрация	Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделки	Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья - альтернативные сделки .

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка - та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи , причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
• сделки связаны друг с другом , отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной , в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность .

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине - продавцу негде жить , если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа - сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок , по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка - продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника :
Покупатель - Продавец/Покупатель - Продавец .

Деньги , полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу .

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий , например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд , когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд - достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку .

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей» , в ином варианте образуется «цепочка» квартир .

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей ».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из .

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок , порядок которых зависит от количества участников .

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон .

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант) . При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
2. Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади , в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;

О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в .

3. Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
4. Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи ;
5. В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи , передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
6. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации .

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки .

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
• , согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• кадастровые паспорта;
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
• генеральную доверенность , согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности . Покупателям - согласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель - Продавец/Покупатель 1 - Продавец/Покупатель 2 - Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант .

«Цепочка» квартир - еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы , но больше всего в ней заинтересовано то лицо , которое продает и покупает квартиру одновременно .

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось .

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников - тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов , при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку , то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки , особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников , из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон , так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно .

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости , чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки , однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов , что никак не входит в интересы продавца.

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству , продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий :

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 - менее 3 лет);
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей , при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ .

Это мнение немного ошибочно , так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом , если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей .

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Альтернативная сделка , а особенно «цепочка» квартир - один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости .

Риэлторы советуют:

• При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости , так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.

  Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело ;

• Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир , которые практически всегда обречены на срыв . Чем меньше звеньев в альтернативной сделке - тем лучше.

  Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;

• Альтернативная сделка - крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

  С другой стороны , если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;

• Лучшее время для проведения альтернативных сделок - период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.