Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Риски продавца
Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку , риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.
Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.
Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк. Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).
Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке , риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.
Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.
Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:
Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант - отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.
Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!
Этапы продажи
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
Обязательный этап - оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.
1. Способ оплатыРазбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке , необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.
Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.
При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
2. Перепланировка
Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Подведём итоги: стоит ли продавать квартиру по ипотеке?
Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!Не проще ли покупателю сразу погасить долг продавца перед банком и уже тогда сразу купить эту квартиру?
Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.
Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.
Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании "Миэль - сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, пресс-службы банка "ВТБ" и гендиректора компании "Метриум" Натальи Кругловой.
Будет ли цена такой квартиры сильно ниже рыночной?
Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.
Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.
Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.
Какие необходимы документы для совершения такой сделки?
При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.
Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.
Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса - это дополнительная гарантия безопасности сделки.
Какова процедура продажи ипотечной квартиры?
Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.
Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.
При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую - остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним - и залогового обязательства к покупателю. После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег. Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.
Как юридически будет выглядеть такая сделка?
Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.
Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по осуществлению ипотечных платежей банку?
Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.
Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.
Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.
По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру "традиционным" путем - с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.
Каковы условия и способы продажи квартиры в ипотеке? Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет? Кто поможет продать ипотечную квартиру быстро и выгодно?
Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.
В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.
Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.
Итак, приступим!
Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.
В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.
Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?
Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.
Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.
Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.
Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.
К таким ситуациям относятся:
- наличие задолженности;
- ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
- несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
- утрата имущества по вине владельца;
- передача недвижимости третьим лицам.
Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.
Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.
Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.
В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.
Подробнее о том, и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.
2. В каких случаях продают ипотечную квартиру
Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?
Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.
Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.
Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:
- потеря дохода;
- необходимость в приобретении более просторного жилья;
- желание заработать на сделке перепродажи;
- личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).
Теперь подробнее о каждой из причин.
Потеря дохода
Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.
Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.
Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.
Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.
Необходимость в расширении жилплощади
Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.
О том, как купить , читайте отдельную публикацию на сайте.
Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.
Существует два варианта действий в такой ситуации:
- взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
- продать первую квартиру и купить более просторную.
Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.
Личные обстоятельства
Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.
Пример
Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.
Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.
Заработок на сделке продажи
Вариант для умных и продвинутых.
Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.
Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.
Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.
3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа
Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.
Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.
Существует 4 законных варианта:
- Досрочное погашение : вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
- Продажа кредитных обязательств : вы оформляете «перезайм» - процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
- Продажа через банк : банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
- Самостоятельная продажа : вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.
А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.
Способ 1. Продажа за наличные (досрочное погашение)
Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.
Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.
К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.
Стадии сделки:
- покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
- после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
- если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.
Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.
После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.
Способ 2. Продажа долговых обязательств
Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.
Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.
Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.
Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:
- во-первых, сниженной стоимостью;
- во-вторых, расположением в хорошем районе;
- в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.
Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.
Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.
Способ 3. Продажа с помощью банка
Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.
Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.
Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.
Способ 4. Самостоятельная продажа
Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.
Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.
Этапы сделки следующие:
- покупатель смотрит объект;
- если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
- сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
- покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
- с объекта снимается обременение;
- оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
- банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.
Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.
Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:
№ Способ продажи Плюсы Минусы 1 Досрочное погашение Вы избавляетесь от долга и получаете наличные На квартиру без преимуществ трудно найти покупателя 2 Продажа долга Быстрое и полное избавление от ипотечных обязательств Главная трудность – поиск «перезаемщика» 3 Продажа с помощью банка Поиск покупателя и оформление сделки осуществляет банк Не всегда можно получить денежную компенсацию 4 Самостоятельная продажа Вы сами назначаете цену и контролируете процесс Затраты личного времени на поиск покупателя и снятие обременения 4. Продажа ипотечной квартиры – возможные риски и подводные камни
Для банка главное – вернуть себе сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты, чтобы денег хватило ещё и продавцу, работники финансовой компании не будут. По этой причине сделка через банк наименее выгодна для владельца недвижимости.
Вывод
Если вы хотите не просто избавиться от ипотечного долга, а получить хоть какие-то деньги за свою квартиру, ищите покупателя самостоятельно.
С другой стороны, если ваша квартира не привлекает потенциальных хозяев ничем, кроме цены, о выгоде можно забыть.
Впрочем, иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы находящаяся в залоге квартира, продавалась исключительно через собственную базу кредитной организации.
Что касается рисков для покупателей, то они как раз минимальны в случае сделок с залоговыми квартирами, поскольку строго регулируются и контролируются федеральным законом «Об ипотеке». Если в процедуре участвуют представители банка, юристы и риэлторы, риск признания договора недействительным приближен к нулю.
Ещё один нюанс: при разрешении на самостоятельную продажу стоимость квартиры также контролируется банком. Вы не можете устанавливать свою цену, чтобы поскорее продать недвижимость. Банку важно, чтобы сумма покрыла все кредитные обязательства заемщика, включая штрафы и пени.
5. FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы
Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.
Можно ли продать квартиру без уведомления банка?
Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.
Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.
Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?
Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.
Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.
В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.
В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.
Всё о – в специальной статье журнала.
Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?
Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.
Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.
Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?
Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.
Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».
В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.
Нередко граждане РФ оформляют договора купли-продажи квартир .
Как выглядит процедура реализации недвижимости по ипотеке? Какие документы понадобятся? Есть ли особенности при и так далее.
Рассмотрим интересующиеся вопросы подробней.
Алгоритм действий
Заключение предварительного договора
Предварительное соглашение – документ, в котором продавец и покупатель обязуются оформить между собой договор купли-продажи.
Предварительный договор содержит в себе несколько подразделов:
Соглашения составляется в нескольких экземплярах. Один из них остается у продавца, второй экземпляр будет передан заемщиком в банковское учреждение.
Стоит также помнить: подписание предварительного соглашения является не обязательным. Некоторые банковские учреждения не выдвигают обязательных требований по этому вопросу.
Осуществление аудита и оценки жилья
Проведение аудита технического состояния квартиры заключается в осмотре:
- всех имеющихся строительных конструкций на наличие трещин, плесени и так далее;
- имеющихся средств коммуникаций, включая водоснабжение, центральное отопление на предмет отсутствия коррозии, протеканий и так далее;
- входных и межкомнатных дверей, окон на предмет их целостности;
- открытых участков электропроводки, включая розетки и выключатели для подтверждения факта отсутствия искры, обугливания и так далее.
После предварительного визуального осмотра квартиры банковское учреждение рекомендует всегда дать экспертную оценку квартиры .
Это необходимо для расчета фактической себестоимости объекта недвижимости.
Отталкиваются от таких факторов:
- месторасположение;
- год постройки многоэтажного дома;
- техническое состояние.
По завершении анализа будет составлено заключение, в котором указывается максимальная себестоимость квартиры.
Такое мероприятие в первую очередь нужно для того, чтобы избежать искусственного повышения цены на недвижимость.
Какие документы потребуются
Необходимо подготовить перечень такой документации :
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- копии всех заполненных страниц паспорта (каждого собственника);
- либо же копия домовой книги;
- подлинник и копия лицевого счета.
Если же реализуемая квартира находится в праве собственности у несовершеннолетних граждан, в обязательном порядке необходимо получить разрешение от местного органа опеки и попечительства.
Осуществление проверки в юридическом поле подразумевает под собой оформление выписки из ЕГРП , где содержится:
Нередко банковские учреждения вместо стандартной выписки требуют оформление расширенной, в которой содержатся сведения обо всем, что было с квартирой с 1998 года.
Банк может потребовать расширенную выписку при наличии таких условий:
- право собственности на квартиру у продавца возникло недавно;
- есть вероятность умышленного занижения стоимости объекта жилой недвижимости до 1 миллиона рублей.
Из дополнительного пакета документов могут потребовать водительское удостоверение, военный билет и так далее. Все зависит от самого банковского учреждения.
Страхование
Осуществление различных проверок предоставляет право банковским учреждениям давать свое согласие на сделку купли-продажи. для банка является обычным гарантом возвращения своего капитала.
Страховка оформляется на возможное возникновение пожара, потопа, стихийных бедствий и прочих обстоятельств, которые указываются при оформлении договора.
В ситуации, когда страховой случай наступил еще до момента передачи прав собственности, компенсация выдается продавцу. Только в этом случае необходимо быть готовым доказать свою невиновность в возникновении страхового случая.
Какие действия должен предпринять продавец, покупатель, банк
Изначально покупатель-заемщик осуществляет подбор банковского учреждения, в котором ему одобрят ипотечное кредитование. После полученного положительно ответа, он подбирает для себя квартиру, где собственник согласен на такой вариант получения средств.
После этого, продавец должен будет собрать копии всех документов на недвижимость и предоставить их покупателю/заемщику. Документы передаются покупателем/заемщиком кредитору. Банк , в свою очередь, осуществляет проверку документов на предмет их подлинности и проводит свой независимый аудит приобретаемой недвижимости.
После того, как проверка успешно завершится, кредитор предоставляет займ, а покупатель в свою очередь получает свои деньги. Разумеется после подписания соглашения об ипотечном кредитовании между заемщиком и банком, в том числе и после заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
Заключение договора
На завершающем этапе купли-продажи квартиры по ипотеке необходимо заключить соглашение о кредитовании.
На основании договора банковское учреждение предоставляет заемщику необходимую сумму денежных средств на определенных условиях.
Прежде чем заключить договор, необходимо внимательно изучить его содержание :
- какой размер основного займа;
- какие комиссионные сборы есть за использование кредитных средств;
- разработанный индивидуальный график погашения кредита;
- возможность досрочного закрытия кредита;
- какие именно штрафные санкции предусмотрены за просрочку и так далее.
В обязательном порядке изучается все содержимое соглашения. После подписания документа необходимо только заключить договор купли-продажи и оформить право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Способы передачи денег
В процессе приобретения квартиры по ипотеке возможно несколько вариантов перечисления денежных средств :
- кредитор переводит необходимую сумму на персональный счет заемщика, а тот в свою очередь переводит их на счет продавца;
- банк действует напрямую и сразу переводит со своего расчетного счета на счет продавца.
Нередко используется именно второй вариант оплаты, поскольку, таким образом, банк гарантирует приобретение квартиры и избегает мошеннических действий со стороны продавца. Простыми словами, по такой схеме продавец получает деньги только после осуществления процедуры регистрации прав собственности заемщиком на покупаемую квартиру в Реестрационной палате.
Возможные риски сделки для участников процесса
Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ :
При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем . Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.
Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.
В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.
Особенности использования военной ипотеки
Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками .
Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа , продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.
Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека” , заключающихся в следующем:
- осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
- перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.
Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.
Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.
Пошаговая инструкция действий при оформлении рассмотренной сделки представлена в следующем видеосюжете:
В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека - это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.
В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:
- Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
- Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
- Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
- Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
- Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.
Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.
Особенности продажи квартиры в ипотеку
Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.
Ведь ему нужно:
- искать покупателя;
- показывать недвижимость сторонним людям;
- отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.
Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон - сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».
Плюсы и минусы сделки для продавца
Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.
Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.
Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:
- Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
- Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
- Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
- Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
- Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.
Минусы процедуры:
- Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
- Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
- Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.
Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.
Необходимые документы
- правоустанавливающая документация на жилье;
- копии персональных документов от всех собственников жилья;
- вся документация технического плана на квартиру;
- копия домовой книги или ее выписка;
- копия финансового лицевого счета.
В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.
Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение , которая отображает:
- текущий состав всех собственников жилья;
- текущее состояние обременений.
Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).
Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:
- последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
- необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.
Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.
Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:
- копия водительского удостоверения;
- военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
- справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).
Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.
И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.
Этапы продажи квартиры в ипотеку
- Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
- Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
- Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
- Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
- Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
- Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
- Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.
Риски сделки для продавца
Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.
Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.
Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.
В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.
Риски для покупателя
Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:
- наличие обременений - это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
- подделка документов на всех уровнях;
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
- - отказ органов опеки от продажи.
Подводные камни
Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.
Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.
- Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
- Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
- Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
- Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль - залог успеха.
Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
- Гарантии по заключению сделки - это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
- Получение наличных в момент подписания документов - нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
- Наличными или карта - тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика - не рискуйте, пусть это будет карта.
- Не обманет ли меня покупатель - вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.
