Основные функции тсж. Порядковая инструкция по открытию и законному оформлению тсж многоквартирного дома Виды тсж

Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

• на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
• информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
• проверять выполнение работ;
• требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
• с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

• составляется реестр собственников;
• определяется адрес ТСЖ;
• готовится Устав;
• подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
• готовят бюллетени;
• уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
• в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

• выбор председателя и секретаря собрания;
• счетной комиссии;
• о способе управления;
• утверждается Устав;
• выбирают председателя и остальных лиц;
• назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
• выбирают место, где будет размещаться информация;
• выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

• список собственников;
• протокол счетной комиссии;
• протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

• получить техническую документацию;
• составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
• изучить правила обеспечения населения ;
• изучить правила предоставления жилищных услуг;
• при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
• а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

), а также Уставом этого юридического лица. На что имеет право ТСЖ? Товарищество имеет право:

• брать плату с жильцов за проживание;
• применять предусмотренные к должникам меры в соответствии с законом;
• подписывать договора со сторонними организациями для технических работ;
• самостоятельно выполнять работы по техобслуживанию;
• принимать решение о реорганизации либо ликвидации лица, создании;
• ликвидационной комиссии;
• вносить изменения в Устав компании;
• определять направления финансовых потоков;
• составлять годовой план содержания имущества;
• утверждать сметы;
• утверждать годовую отчетность по содержанию и ремонту;
• принимать и изменять в соответствии с замечаниями председателя нормы внутреннего распорядка;
• принимать и рассматривать жалобы от жильцов, отвечать на них;
• определять размер вознаграждения членов юр.лица;
• рассчитывать бюджет;
• оплачивать по договору услуги юридических лиц;
• брать кредиты в банке и пользоваться ими.

Какие еще полномочия существуют?

Если при этом не затрагиваются предусмотренные законом права и свободы хозяев квартир, товарищество имеет право на:

1. сдачу в аренду помещений;
2. надстройку или перестройку конструкций;
3. установление размера взносов;
4. заключение сделок в интересах организации;
5. получение доли в недвижимом имуществе;
6. осуществлять в интересах организации застройку прилегающей территории, если это не противоречит закону.

Если проживающие должники не устранают допущенные нарушения, не восполняют задолженность, то есть, не понимают что называется «по – хорошему», ТСЖ может инициировать в отношении них судебный процесс. Также через суд оно может потребовать полного возмещения убытков, если таковые появились от пользователей помещений.

Информация об обязанностях товарищества

Любой хозяин квартиры может стать членом ТСЖ, управляющим данным домом, если подаст соответствующее заявление. Также он свободно может и покинуть ряды этой организации. Таким образом, он может стать членом Общего собрания, затем Правления товарищества, а в случае успешной работы, активной гражданской позиции и при заслуженном доверии жильцов – Председателем товарищества.

В частности, любой гражданин, входящий в ТСЖ, может:

1. принимать участие в работе организации;
2. распоряжаться своей собственностью исключительно по собственному усмотрению;
3. пользоваться общим имуществом;
4. отзываться о работе ТСЖ, заявлять идеи, рациональные предложения;
5. выдвигаться в правление товарищества, на пост председателя, либо в ревизионную комиссию.

А теперь об обыкновенных жильцах квартир.

Любой владелец квадратных метров в данном доме, неважно, входит он в товарищество собственников или не входит, имеет право на:

• ознакомление с документацией и Уставом, также с результатами деятельности;
• участвовать в жизни дома через Общее собрание;
• заявление претензий к качеству работы организации;
• свободу от платы членских взносов.

Любой член товарищества обязан в ходе работы:

Последний пункт нуждается в особом пояснении. Где особые права, там будут и повышенные требования. Это значит, что помимо привилегий, статус члена товарищества собственников означает и неминуемую ответственность.

То есть, за:

1. неуплату или нерегулярную выплату взносов;
2. халатность в виде утаивания или несвоевременного сообщения товариществу важной информации, а также в виде несоблюдения сроков перед организацией;
3. собрания (например, некто решил созвать собрание, но предупредил об этом руководство позже, чем за минимальные десять дней;
4. разглашение приватных сведений товарищества;
5. поведение, идущее вразрез с законодательством РФ или с Уставоморганизации.

Заключение

Любой жилец дома, даже если он не член управляющего органа, обязан вовремя оплачивать проживание и взносы на капитальный ремонт, выполнять свои обязанности в соответствии с договором, а также бережно относиться к общедомовому имуществу, содержать его в порядке. Эта обязанность вытекает не из принадлежности к той или иной организации, а из статьи 153 ЖК .

Гражданин вправе стать членом (а может быть, с течением времени, и возглавить) ТСЖ. Это вполне осуществимо, достаточно лишь подать заявление – с правилами приема можно ознакомиться через устав организации. У него будет больше прав по управлению домом, но возрастет и ответственность.

Управлять хозяйством жилого дома можно разными способами - доверить все домоуправляющей компании или объединиться в ТСЖ и взять все в свои руки. Разбираемся, зачем создаются ТСЖ, как работают эти организации и какими законами регулируется их деятельность.

Что такое ТСЖ

Из статьи 135 Жилищного кодекса мы узнаем, что собственники квартир сами выбирают, кто и как будет управлять их домом:

☝Если в доме менее 50 квартир, он может управляться собственниками: жильцы напрямую оплачивают счета за газ, свет, воду и прочее компаниям, которые предоставляют такие услуги. В этом случае остается проблемой содержание и ремонт общедомовых территорий - подъездов, лестниц, чердаков и подвалов. Часто жильцы действуют по схеме «моя хата с краю»: потребовать, чтобы нерадивый сосед убрал с лестницы мусор, сложно, привлечь к ответственности «Водоканал» или другую организацию, еще сложнее. Ремонт дома тоже под вопросом: среди 50 квартир всегда найдутся 5-10, которые не смогут этот ремонт оплатить.

✌Также домом может управлять коммерческая организация - ДУК или домоуправляющая компания. Она ведет все хозяйственные дела, следит за качеством коммунальных услуг и своевременным ремонтом. Жители дома оплачивают счета, выставляемые ДУКом, куда обычно входит и комиссия за ее работу. Жильцы могут потребовать отчета о том, куда тратятся деньги.

☝✌ И третий вариант - владельцы квартир объединяются в товарищество собственников жилья или ТСЖ .

Что говорит Жилищный кодекс:

• ТСЖ - некоммерческая организация;
• Вступить в ТСЖ могут только собственники квартир в многоквартирном доме - доме с двумя и более квартирами;
• Задача ТСЖ - управлять домом так, чтобы жильцам было комфортно жить и пользоваться помещениями.

Обычно собственники объединяются в ТСЖ для того, чтобы содержание и обслуживание дома было более «прозрачным»: ТСЖ позволяет четко контролировать поступление и расходование денег.

Что входит в обязанности ТСЖ

ТСЖ обязано заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями и следить за порядком во всем: от ремонта крыши до уборки. В Жилищном кодексе четко прописаны обязанности ТСЖ:

👍 обеспечить дом горячей и холодной водой;

👍 обеспечить отоплением;

👍 обеспечить газом;

👍 обеспечить электричеством;

👍 убирать территорию и следить за вывозом мусора;

👍 поддерживать чистоту в подъездах;

👍 следить за количеством парковочных мест;

👍 вовремя ремонтировать дороги и общедомовое имущество.

ТСЖ должно быть в курсе всех дел - плановых отключений воды или света, грядущих ремонтов дороги на подъезде к дому. Также ТСЖ должно оповещать жителей обо всех изменениях через объявления на этажах или рассылку сообщений. Чтобы было проще, управление создает группу в соцсетях или чат в Whatsapp, где и сообщает жильцам всю важную информацию.

Как работает ТСЖ

Участником ТСЖ становится каждый хозяин квартиры, который проголосовал за его создание. Но так как квартир в доме много, все жильцы не могут участвовать в работе организации. Поэтому на общем собрании выбирают членов правления: это жильцы, которые входят в состав учредителей ТСЖ и руководят им. Выбрать членов правления можно общим голосованием. Также можно назначить председателя - главное ответственное лицо будущего ТСЖ. Председателем может выдвинуться любой из членов ТСЖ.

Как только руководящий состав сформировался, оформляется и подписывается Устав. В Уставе прописывают адрес дома, список учредителей, права и обязанности ТСЖ, все важные формальности, связанные с обслуживанием дома. Устав регистрируют в ФНС, копию заверяют у нотариуса.

На поддержание порядка ТСЖ собирает взносы. Сумму устанавливают на собрании: закон не регулирует этот вопрос, жильцы могут определить размеры взносов сами, привлечь бухгалтера, который посчитает, каким бюджетом ТСЖ должно располагать ежегодно. Годовую сумму «разбивают» на ежемесячные или ежеквартальные платежи.

На собраниях собственники сами определяют судьбу своего дома. Собираясь вместе, жители решают, как часто ремонтировать подъезды, нужно ли красить фасад дома и лестницу, стоит ли устанавливать шлагбаум. Участникам ТСЖ не нужно разрешение «сверху» на то, чтобы закупить новые лавочки или оборудовать детскую площадку: они просто голосуют за это на собрании, а потом собирают деньги и нанимают строителей.

Если что-то пошло не так…

Прелесть и одновременно главный недостаток ТСЖ в том, что каждый житель становится ответственным за дом и имущество, ему принадлежащее. Среди активистов могут оказаться юридически неграмотные или некомпетентные люди, действия которых могут навредить дому и его жителям.

Не все жильцы вовремя оплачивают взносы и коммунальные услуги, из-за чего у ТСЖ копятся долги. Так как это некоммерческая организация, собственный капитал ТСЖ обычно очень небольшой - денег на уплату долгов может просто не хватать.

Часто правление ТСЖ отлынивает от своих обязанностей: например, в понедельник отключают воду на две недели, но не оповещают жителей.

По закону вы, как и другие собственники дома, имеете право потребовать от ТСЖ отчета: как, куда и на что были потрачены деньги, какие и с кем заключены договоры и соглашения, как скоро будут выполнены ваши требования. Закон не указывает, как должен выглядеть этот отчет, поэтому председатели могут просто развести руками или не знать, как его составить.

Куда пожаловаться на ТСЖ

1. Непосредственно в правление ТСЖ: написать заявление на имя председателя в двух экземплярах, один оставить у себя.

2. В «Роспотребнадзор».

3. В государственную жилищную инспекцию.

4. В прокуратуру.

У нас в многоквартирном доме организовано ТСЖ (товарищество собственников жилья).
И Вы знаете, меня все устраивает – общие собрания проводятся, с водой и теплом перебоев нет. Слесарь-сантехник, электрик, лифтер – всегда под рукой. Информационная доска в подъездах все время обновляется, своевременно вывешиваются объявления. С председателем нашего ТСЖ я даже лично знаком.

Однако на практике встречались и случаи, когда просто подделывались протоколы общих собраний о создании ТСЖ и подписи собственников в бюллетенях. Может быть, не все так просто? Давайте разберемся!

Федеральные законы, регулирующие порядок создания ТСЖ

Прежде всего, хотелось быть отметить, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 года № 72-ФЗ утратил силу с 1 марта 2005 года, т.е. с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Однако до сих пор еще встречаются случаи, когда на него ссылаются в протоколах общих собраний собственников о создании ТСЖ и в некоторых иных документах.

Товарищества собственников жилья в Жилищном кодексе РФ касаются следующие статьи: ст.ст. - (проведение общих собраний собственников, голосование на общем собрании, компетенция собрания), главы , (создание и деятельность ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ).

Конечно, в ЖК РФ нет подробной инструкции, как создать ТСЖ, но, тем не менее, в нем все достаточно понятно изложено.

Перечень документов, необходимых для регистрации ТСЖ как юридического лица, сроки и порядок регистрации, также регламентируется ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 года №129-ФЗ.

Где может быть создано ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть организовано:

• в любом многоквартирном доме (далее по тексту - МКД);
• путем объединения нескольких многоквартирных домов и даже кварталов, помещения которых принадлежат разным (двум и более) собственникам жилья этих домов, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих друг с другом) земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• при объединении нескольких близко расположенных зданий, строений, сооружений, домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках с общими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией

Такой способ управления МКД как управление товариществом собственников жилья, в отличие, например, от управления управляющей компанией, имеет достаточно преимуществ.

Во-первых, так как председатель ТСЖ и члены правления сами проживают в этом же доме, они действуют в интересах членов ТСЖ, т.е. заботятся о создании наилучших комфортных условий для проживания всех жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, органом управления МКД даже при наличии ТСЖ является общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, которое само вправе решать все текущие вопросы.

С этим связано и то, что финансовая деятельность ТСЖ абсолютно прозрачна, т.к. в любое время собственник помещения вправе ознакомиться с финансовыми документами, сметами доходов и расходов ТСЖ, платежными поручениями, выставленными счетами-фактурами, т.е. узнать, за что с него, например, берут деньги.

Кроме того, ревизионная комиссия обязана регулярно проверять финансовые документы ТСЖ и отчитываться о проведении проверок перед собственниками на общем собрании о своей работе.

Во-вторых, в ТСЖ расчет с ресурсоснабжающими компаниями за поставленные коммунальные ресурсы (свет, вода, тепло) идет напрямую с расчетного счета ТСЖ, следовательно, у ТСЖ в отличие от УК всегда меньше задолженность перед ресурсниками, либо она вообще отсутствует.

В-третьих, ТСЖ согласно законодательства РФ является некоммерческой организацией, но в то же время имеет право заниматься коммерческой деятельностью, если это не противоречит целям и Уставу ТСЖ.

1. обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2. строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3. сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Например, персонал ТСЖ (электрик, сантехник, лифтер, дворник) могут выполнять работы по договору с другими ТСЖ, не имеющими такого персонала. ТСЖ также может сдавать в аренду пустующие нежилые помещения, подвалы, чердаки (на основании решения общего собрания), что тоже немаловажно.

Таким образом, ТСЖ может иметь собственные доходы.

В-четвертых, органы государственной власти, местного самоуправления очень часто идут на уступки ТСЖ и поощряют их создание.

Так, например, в некоторых регионах собственники помещений в МКД, где было создано ТСЖ, и на которых в соответствии налоговым законодательством РФ лежит обязанность по уплате земельного налога, были освобождены от его уплаты. В г. Москве, например, департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы организует обучение председателей ТСЖ в соответствии с распоряжением правительства г. Москвы от 10.09.2008 года №2062-рп «О создании условий для развития самоуправления граждан в жилищной сфере».

При этом всегда существует возможность передать управление в руки УК, даже если в МКД создано ТСЖ. В этом случае все договора будет заключать УК, а не ТСЖ в лице председателя.

Кроме того, у ресурсноснабжающих компаний не возникает желания обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом при наличии непогашенной задолженности более 100 тыс. рублей, поскольку в дальнейшем получить какие-либо денежные средства или иное ликвидное имущество с ТСЖ не представляется возможным.

В основном ресурсники обращаются в суды с такими требованиями к управляющим компаниям, являющимся ООО, т.к. у них, как правило, имеется ликвидное имущество на праве собственности.

Не многие знают, что ТСЖ не обладает правом собственности на общие помещения в многоквартирном доме, на которое может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ, они принадлежат собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, как и земельный участок, на котором расположен МКД, и соответствующая придомовая территория.

Недостатки ТСЖ как способа управления многоквартирным домом

Помимо преимуществ у ТСЖ имеется ряд недостатков: например, в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ, существуют некоторые сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов, входящих в одно ТСЖ.

ТСЖ также могут устанавливаться дополнительные членские взносы на содержание общего имущества и самого юридического лица, но, как правило, это происходит достаточно редко и не является непосильным бременем для собственников.

Как уже отмечалось мной выше, у ТСЖ отсутствуют какие-либо помещения на праве собственности, следовательно, нет таких помещений и для размещения обслуживающего персонала (сотрудников) ТСЖ. В таких случаях председатель ТСЖ чаще всего ведет прием у себя дома и выступает на общих собраниях.

При создании ТСЖ необходимо учитывать, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что решение о создании ТСЖ может быть принято только на общем собрании собственников, следовательно, в таких случаях допускается и заочное голосование.

Я согласен с теми, кто утверждает, что возможность проведения заочного голосования при создании ТСЖ и выбора его членов правления дают большую свободу для подделки (фальсификации), поскольку отсутствует возможность наблюдать за проведением голосования и подведением его итогов.

В связи с этим часто встречаются просто криминальные способы создания ТСЖ и выбора членов правления (в том числе председателя) путем подделывания подписей собственников помещений, а затем, после того, как ТСЖ зарегистрировано, МКД передается в управление какой-нибудь «дочерней» управляющей компании. Иногда случалось и так, что человек неожиданно для себя узнавал, что он является председателем ТСЖ.

Однако, даже учитывая вышеперечисленные недостатки, следует признать, что среди прочих - непосредственного управления и УК - ТСЖ это наиболее приемлемый способ управления МКД.

Основные этапы создания ТСЖ

Основными этапами создания ТСЖ являются:

1. Создание инициативной группы, проведение общего собрания собственников о создании ТСЖ, утверждение общим собранием Устава ТСЖ, выбор членов правления, председателя правления, составление реестра членов ТСЖ, выбор лица, которому поручена регистрация ТСЖ в налоговых органах
2. Регистрация ТСЖ как юридического лица в налоговых органах, получение свидетельства о регистрации (ОГРН) и постановке на учет (ИНН). Присвоение кодов статистики, регистрация во внебюджетных фондах.
3. Открытие расчетного счета (счетов) ТСЖ в кредитной организации для расчетов с поставщиками услуг и приема денежных средств от населения. Передача МКД на баланс ТСЖ, передача технической документации.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Подробнее обо всем, что касается процедуры создания ТСЖ, будет рассказано в следующих частях.

ЧТО ТАКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 17 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.

С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?

Что такое ТСЖ и зачем оно нужно

пн, 09/01/2012 - 01:04 | управдом

Моя квартира – моя крепость. Этот известный афоризм стал принципом, по которому зачастую строятся отношения собственника квартиры с окружающим его квартиру домом. Отгородившись от окружающих стальными дверями, мы нередко отгораживаемся стеной безразличия от всего, что происходит в наших подъездах, лифтах, домах, дворах. Шагнув за пределы своей квартиры (с любовью своими руками отремонтированной и обставленной), мы попадаем в другой мир – загаженный и не отремонтированный подъезд, исписанный, с прожженными кнопками лифт, неухоженный двор.

Нередко последствия бесхозяйственности приходят в наши квартиры в виде протекающих крыш, негреющих батарей, промерзающих стен, текущих труб и т.д. За много лет под крылом государственных ЖЭКов и ДЭЗов мы привыкли, что есть люди, которые за нас должны думать о проблемах дома, пусть очень плохо, но поддерживать его в не совсем аварийном состоянии. Привыкли мы и к тому, что нас не спрашивают и перед нами не отчитываются за то, что делают с нашим домом.

С принятием Жилищного кодекса РФ к собственникам постепенно приходит осознание того, что вместе с квартирой в доме они приобретают и обязательства по содержанию и ремонту так называемого общего имущества. А после очередного повышения тарифов все больше собственников задаются вопросами – за что я плачу? почему я не вижу результатов деятельности? куда идут мои деньги?

Действующее жилищное законодательство сегодня дает собственникам возможность реально влиять на происходящее в жилищно-коммунальном хозяйстве. И наиболее эффективным способом является ТСЖ (товарищество собственников жилья).

ТСЖ не единственно возможный способ управления, и, конечно, оно не может быть универсальным рецептом «коммунального счастья». Но многие насущные вопросы содержания и ремонта многоквартирного дома позволяет наиболее эффективно решать именно товарищество.

Какие преимущества может дать создание Товарищества собственников жилья?

1. Прежде всего, товарищество – это наиболее эффективный способ объединения собственников в целях обеспечения наилучших содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. Известная пословица – один в поле не воин, как нельзя лучше характеризует возможности отельных собственников влиять на управление и содержание многоквартирного дома.

Товарищество помогает объединить усилия по подержанию и улучшению состояния своего дома. При этом собственники с активной позицией, имеющие возможности и желание, могут выдвинуть свою кандидатуру для избрания в члены правления, ревизионной комиссии и своим участием помогать качественному обслуживанию дома, контролировать его. Те же собственники, которые не имеют возможности постоянно вникать в дела дома, также получают возможность участвовать в управлении, участвуя в ежегодных собраниях, получая отчеты о деятельности, подавая свои предложения.

Не секрет, что как коммерческие управляющие компании, так и коррумпированные – то есть ставящие свой личный интерес наживы выше государственного и социально ориентированного интереса – чиновники заинтересованы препятствовать созданию и успешной деятельности товариществ собственников жилья. Они всячески препятствуют их деятельности – потому что боятся появления силы (в лице правления и ревизионной комиссии), которая начнет реально бороться за права жильцов, требовать качественной работы и отчетности. Они боятся, что при некачественном обслуживании правление ТСЖ расторгнет договор, выгнав нерадивую компанию (более всего на эту роль подходит ДЕЗ). Сделать это при отсутствии ТСЖ гораздо сложнее: это может общее собрание собственников помещений, организация и проведение которого отнимет много сил и средств. Теперь законодатели «надумали», что делать это может некий «совет дома». Но совет – не юридическое лицо. И ДЕЗ или иная управляющая компания никогда не допустит его к реальному контролю своих доходов и расходов по данному дому.

2. Товарищество дает собственникам возможность определять, на что и в каких суммах будут израсходованы средства, собираемые на содержание и ремонт общего имущества. Товарищество обязано проводить ежегодные собрания, устанавливать размер платежей по квартплате, принимать смету доходов и расходов или финансово-хозяйственный план, производить отчет о проделанной работе и по расходованию всех финансовых средств. При этом каждый собственник вправе вносить в правление свои предложения по необходимым работам.

3. Товарищество позволяет собственникам осуществлять контроль за расходованием средств. Он реализуется посредством периодических отчетов правлением и перед собственниками. Ежегодно избранная собственниками ревизионная комиссия проверяет деятельность ТСЖ и представляет акт ревизии общему собранию.

4. Товарищество дает возможность поддерживать надлежащее техническое состояние дома, а также накапливать средства на те или иные работы.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, цель которой – обеспечить надлежащее содержание и ремонт общего имущества. В отличие от коммерческих организаций товарищество не имеет целью извлечение прибыли . Следовательно, все собираемые средства расходуются им на нужды содержания и ремонта. Для управляющей компании целью является получение прибыли . Следовательно, при отсутствии жесткого контроля со стороны собственников у нее неизбежно возникает «соблазн» получить больше прибыли не за счет качества и объема услуг, а за счет экономии на расходах . Для товарищества принцип «чем меньше потратили на обслуживание дома, тем больше прибыли» - неприменим.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ. И не сразу, но появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома.

5. Развитие энергосберегающих технологий. Товарищество как никто иной заинтересовано добиваться максимальной экономии коммунальных ресурсов. Для этого у ТСЖ используют возможность внедрять передовые технологии.

И это далеко не все преимущества, которые нам может дать объединение собственников.

Три мифа о ТСЖ

Миф 1: При вступлении в ТСЖ придется больше платить

Это неверно, поскольку тарифы на снабжение ресурсами устанавливаются постановлениями правительства Москвы и не могут быть изменены ТСЖ. Что касается размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, то он также устанавливается правительством Москвы. Правда, по закону он может быть изменен решением общего собрания собственников – но… В Москве все еще действует система выделения жилищных субсидий, а для их получения необходимо соблюдать требование применения тарифов, установленных централизованно.

Миф 2: ТСЖ может без ведома жильцов распоряжаться общим имуществом и брать кредиты

И это тоже заблуждение: важнейшие вопросы решаются на общих собраниях собственников жилья, которые принимают непосредственное участие в судьбе дома. Все платежи аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и по уставу могут расходоваться исключительно на содержание дома. К тому же, каждый участник товарищества имеет право получать полную информацию о расходовании средств ТСЖ, в том числе и полученных по кредиту.

Миф 3 (к сожалению): Если создать ТСЖ, государство в первую очередь сделает капремонт

Так должно было быть. Одновременно с программой города по созданию ТСЖ государство заявило цель этой программы: «Ответственному собственнику – отремонтированный дом». Что из этого вышло («хотели как лучше, а получилось как всегда») – см. ниже.

Опыт работы сотен ТСЖ на практике доказал эффективность данного способа управления многоквартирными домами. В условиях формирующегося рынка ЖКХ именно ТСЖ наилучшим образом защищает права и интересы собственников в отношениях с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. А все, что стоит на страже интересов жителей, всегда будет относиться к разряду «перспективных».

Самостоятельно организовав товарищество, «взяв власть в свои руки», «став хозяевами своей судьбы», собственники квартир начинают пристальнее следить за проведением работ, не оставлять без внимания факты брака. Да и в целом, как показывает практика, начинают относиться к своему имуществу бережнее, чем прежде. Поэтому и ремонтные работы в домах с ТСЖ, как правило, проводятся на более высоком уровне.

Один из наиболее эффективных способов реализации и защиты прав жителей многоквартирных домов - самоорганизация, самоуправление. В недавнем прошлом основной формой самоорганизации жителей были домовые комитеты, включавшие как собственников, так и не-собственников жилья. Сегодня государство делает ставку в первую очередь на собственников жилья, считая их наиболее сознательной и ответственной частью населения. В 2007 году разбогатевший при Лужкове город выделил на капремонты миллиарды рублей . Но при этом он открыто признал, что не в состоянии гарантировать, что они не будут разворованы, дойдут до конкретных домов . Государство открыто заявило, что бессильно без помощи самих граждан, без их контроля довести уровень жилищно-коммунального хозяйства до соответствия современным стандартам.

Но эта ситуация имела и оборотную, более жесткую сторону. Много лет мы слышим о реформе ЖКХ. Но пока, помимо регулярного повышения квартплаты, она не затрагивала нас никак. С 2007 года город начал постепенно уходить из жилищно-коммунальной сферы, оставляя жильцов с ней один на один . Он начал перекладывать на нас ответственность за решение проблем в этой сфере. Отныне на каждого собственника жилья легла материальная ответственность не только за личную собственность - квартиру, но и за общественную собственность - а в многоквартирном доме это стены, батареи, лифты, лестницы, коммуникации, крыша и т.д. Кроме того, на нас самих оказалась переложена обязанность контроля за качеством и количеством коммунальных услуг , получаемых нами от тех или иных технико-эксплуатационных организаций.

Тогда же возникла идея «размонополизировать» прежних монополистов управления в сфере ЖКХ - ДЕЗы. Почуяв миллиарды, выделенные на капремонты, ДЕЗы начали теснить коммерческие управляющие компании , агрессивно нацеленные на рынок, обладающие более современной материальной базой. Из ДЕЗов в эти компании «побежали» сотрудники. При этом заговорили об акционировании и самих ДЕЗов. В мае 2008 года ДЕЗы поделили на ГУ ИСы – организации, через которые в районы должны приходить и распределяться бюджетные деньги, и собственно ДЕЗы, нацеленные на получение коммерческой прибыли (другое дело, что в действительности ДЕЗы и ГУ ИСы так и остались тесно слитыми – в целях наиболее «непрозрачного» распределения и расходования субсидий).

Государство не сняло с себя полностью административный контроль за результатами деятельности управляющих организаций в ЖКХ. Но непосредственный, повседневный контроль рублем оно переложило на нас самих. Не захотим контролировать - нам же будет хуже: качество услуг будет ухудшаться, а стоимость их будет беспредельно расти .

Таким образом, город понадеялся на сознательность жителей. И - в соответствии со своими стратегическими установками в сфере ЖКХ, согласно ст. 161 Жилищного кодекса, обязал всех собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из трех способов управления домом :

а) непосредственно собственниками помещений,

б) товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом,

в) управляющей компанией.

Наибольшую эффективность с точки зрения защиты интересов самих жильцов доказала такая форма самоорганизации граждан, как некоммерческая организация Товарищество собственников жилья :

Для управления многоквартирным домом (или несколькими домами – с экономической точки зрения это более выгодно) и контроля за таким управлением,

Для контроля за объемом и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг,

Для влияния на стоимость таких услуг,

Для ведения дополнительной хозяйственной деятельности в целях

увеличения средств, направляемых на содержание и благоустройство жилого многоквартирного дома, и следовательно, в конечном итоге

уменьшения ложащихся на плечи жильцов расходов по его содержанию, а, значит,

снижения квартплаты,

Возможности ТСЖ, до сих пор недооценены населением. Причин этого несколько:

1. Настороженность граждан, отождествляющих ТСЖ в целом с созданными компаниями-застройщиками (выступающими в этом случае как частные управляющие компании) в новостройках ООО «ТСЖ», сопряженными с необоснованным завышением квартплаты.
2. Недостаточная информированность о преимуществах этой формы самоуправления и положительных примерах деятельности ТСЖ.
3. Непонимание экономической выгоды создания ТСЖ.
4. Привычка доверяться монополистам «советских» коммунальных предприятий - ДЕЗам, не заинтересованным в контроле за качеством и количеством оказываемых ими услуг.
5. Неразвитость гражданско-правовых механизмов функционирования ТСЖ, противоречивость законодательной сферы в этой области.

А в домах, где жители уже организовали ТСЖ, результаты их деятельности видны невооруженным глазом:

а)повышается уровень благоустройства, улучшается психологический климат – люди начинают ощущать себя хозяевами не только в своей квартире, но во всем доме;

б) ТСЖ как официальная организация имеет дополнительные возможностиэффективно бороться с проявлениями вандализма;

в) ТСЖ заинтересованы разбираться с должниками;

г) у ТСЖ есть возможность самому выбрать, каким образом в доме будет реализовываться комплекс коммунальных услуг: оно может

- делегировать эту деятельность по своему выбору той или иной управляющей компании (включая и ДЕЗ);

- самостоятельно организовать свой «мини-ДЕЗ» - эксплуатационную службу и нанять управляющего-домоуправа;

д) ТСЖ - это возможность для жильцов работать в своем доме: пригодятся «свои» штатные юрист, экономист, инженер, столяр, электрик, маляры, уборщики, консьержи и т.д.

е) ТСЖ - наиболее эффективный орган контроля за бюджетом дома .

При наличии в доме ТСЖ высшим органом управления домом является общее собрание членов товарищества . Оно может быть созвано по инициативе любого члена товарищества или правления товарищества. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их полномочные представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной, то есть письменной (информация, опрос, голосование). И в том, и в другом случае правомочны решения, принимаемые количеством голосов больше 50% от общего числа. Решения общего собрания большинством голосов являются обязательными для всех членов товарищества – собственников как жилых, так и нежилых помещений.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

Внесение изменений в устав товарищества;

Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (в случае если хозяйственная деятельность ТСЖ содержит коммерческую составляющую, подразумевающую составление сметы доходов и расходов и отчет по такой смете; если же коммерческая составляющая отсутствует, имеет место финансово-хозяйственный план, формируемый в рамках планово-нормативной ставки оплаты коммунальных услуг; т.е. деятельность ТСЖ фактически уподобляется бюджетной организации, получающей бюджетные средства и отчитывающейся за них – в таком случае финансово-хозяйственный план утверждается правлением и предоставляется общему собранию для ознакомления);

Рассмотрение обоснованности жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

Определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Членство в ТСЖ устанавливается на основании заявления о приеме в ТСЖ. Собственник помещения в доме, где образовано ТСЖ, вправе не вступать в ТСЖ, однако в таком случае он обязан подписать с ТСЖ договор об обслуживании - поскольку именно ТСЖрешает вопрос о коммунальном обслуживании дома в целом. В случае если он не подписывает такой договор, действует так называемая «оферта»: обязанность оплачивать коммунальные платежи никто не отменял. Аналогичный договор об обслуживании должны подписывать с ТСЖ и проживающие по договору социального найма. Решения общего собрания ТСЖ, как управляющего органа многоквартирного дома – если они не противоречат законодательству – являются обязательными для всех собственников, нанимателей и арендаторов данного дома .

Также все пользователи нежилых помещений в доме подписывают договор о содержании и ремонте общего имущества .

Вся деятельность ТСЖ, как и любой общественной организации, регулируется Уставом , проект которого предоставляется общему собранию ТСЖ и, после внесения в него уточнений, принимается большинством голосов в очной или заочной форме. Устав должен учитывать все возможные интересы и сферы деятельности ТСЖ.

Текущую деятельность товарищества осуществляет правление , которое избирается общим собранием сроком на 2 года. Уставом может быть предусмотрен порядок введения в правление новых членов, замена членов правления. Правление вправе самостоятельно принимать решения по всем текущим вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных Уставом к компетенции общего собрания.

К функциям правления относятся:

Соблюдение товариществом законодательства и требований устава;

Контроль за своевременным внесением установленных обязательных платежей и дополнительных взносов, если решение о них принято общим собранием;

Составление смет доходов и расходов на год либо финансово-хозяйственного плана и отчетов о финансовой деятельности товарищества (последний предоставляется общему собранию для утверждения);

Финансовое планирование (в случае наличия свободных средств);

Самоуправление домом – обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

Наем работников для обслуживания дома и увольнение их;

Делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность;

Созыв и проведение общих собраний для решения вопросов, находящихся в его компетенции.

Заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества с соблюдением прав и законных интересов всех собственников в доме.

Товарищество заинтересовано в заключении договоров с инженерно-эксплуатационными организациями, составленными с учетом реальных интересов жильцов . Жители домов, не управляемых ТСЖ (или ЖСК), автоматически обязаны соблюдать стереотипный договор, предлагаемый компаниями, ряд пунктов которого чреват дополнительными поборами.

Свои обязанности члены правления могут выполнять за вознаграждение.

Руководство правлением осуществляет председатель . Он избирается членами правления из их состава на срок до 2 лет. В случаях, не требующих, согласно уставу, обязательного одобрения правлением или общим собранием, председатель действует от имени ТСЖ без доверенности.

Для осуществления контроля за деятельностью ТСЖ общее собрание избирает ревизионную комиссию на срок не более 2 лет. Ревизионная комиссия ежегодно проводит ревизию финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию заключения о ней. Без заключения ревизионной комиссии общее собрание не имеет права утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.

Вся финансовая деятельность правления ТСЖ является прозрачной для его членов.

Во избежание банкротства ТСЖ в уставе четко оговариваются условия, запрещающие председателю или правлению действия, могущие повлечь за собой его финансовый крах.

ТСЖ может быть реорганизовано посредством объединения товариществ или реорганизации в иную организационно-правовую форму (в жилищный или жилищно-строительный кооператив).

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания, а также по решению суда – в случае допущенных грубых нарушений, если они неустранимы.

Таковы некоторые основные положения о Товариществах собственников жилья.

………….

У премьер-министра горбачевских времен Виктора Черномырдина было изречение, получившее широкое распространение: «Хотели как лучше - получилось, как всегда». Новейшая история ТСЖ - подтверждение того, как можно «слоновьими методами» дискредитировать замечательную идею. Как-то раз первому заму мэра, руководителю Комплекса городского хозяйства Бирюкову задали вопрос: «Неужели теперь москвичей будут добровольно-принудительно загонять в ТСЖ?» Он ответил: «Разумеется, нет. Мы просто будет активно приглашать жителей участвовать в программе “Ответственным собственникам – отремонтированный дом”. Задача органов власти всех уровней - работать с жителями по созданию ТСЖ, чтобы к концу 2008 года мы смогли передать отремонтированное жилье собственникам. Создавать ТСЖ надо значительно быстрее того темпа, что мы предлагаем для ремонта ». Вот так последняя фраза перечеркнула предыдущие: по принципу «пятилетку - в четыре года!» возник очередной «аврал». Вообще-то, капитальные ремонты в Москве планировалось провести до 2014 года. Однако, вместо того, чтобы развернуть планомерную широкомасштабную информационно-разъяснительную работу по поводу пользы ТСЖ - а именно об этом говорилось в майском Постановлении, - муниципальные управы, получив это Постановление, с осени развернули кампанию по немедленной , фактически насильственной организации городом ТСЖ . На те муниципальные дома, где неприватизированные квартиры составляли 53% – то есть где город имел «контрольный пакет», без извещения жильцов, без их согласия, без подробной информации, явочным порядком были поданы документы на организацию в них ТСЖ - на основании того, что, по Жилищному кодексу, ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. Поскольку город имел в таких домах большинство квартир - следовательно, у него было и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой. Только в одном Бибирево были оформлены документы на 26 ТСЖ.

Но одновременно «сверху» была спущена установка, что если жители срочно соберут инициативную группу человек из трех-пяти и назовут ее «правление» (безо всяких выборов), тогда дальше власть должна перейти к ним - вместе со всей ответственностью. Если же они не воспользуются данной возможностью, город имеет право назначить в такой дом председателя - из числа сотрудников ДЕЗа-ГУИСа. И тогда все (!) собственники в этом доме обязаны будут исполнять решения такого «виртуального» правления и председателя, который будет действовать, естественно, не в интересах жильцов этого дома, а в интересах представляемой им организации (и своих собственных?), тем самым вольно или невольно способствуя растворению в воздухе львиной доли выделяемых на дом средств… Безответственность и провокационность такого подхода к созданию ТСЖ очевидна. Ведь часто дома, где собственников меньше 50% - с психологической точки зрения наиболее проблемные.

В каких-то домах народ был более готов к ответственности, в каких-то вообще не готов. Так возникли ТСЖ «от жителей», организованные при поддержке города и с его участием, и ТСЖ «без жителей» (впоследствии их обозвали «липовыми»). Но относительно этих, вторых, поначалу власти рассчитывали, что и в них «проснутся» инициативные жители и возьмут власть в свои руки. И в некоторых ТСЖ так и произошло. Остальные – действительно, «липовые» - частично были ликвидированы, частично судьба их до сих пор «покрыта мраком».

К сожалению, до сих пор среди большинства жителей царит «пост-перестроечное» ощущение – что против их воли их никуда загнать не могут. И «совковое» ощущение – что город и дальше будет их опекать. И что привычные ДЕЗы лучше всего нового. А то, что их кровные деньги тратятся бесконтрольно - до них не доходит.

Когда государство объявляет, что имеет законные права действовать определенным образом в интересах граждан, а чиновники, воплощающие это государство, намеренно искажают то, на что рассчитывает в своих действиях государство, гражданам только и остается самоорганизовываться, чтобы отстаивать свои права. Парадокс же заключается в том, что в момент массового создания ТСЖ цель государства в сфере ЖКХ совпала с интересами граждан. Но большинство граждан этого не поняли .

К счастью, и в Москве, и во всей стране существует положительный опыт создания ТСЖ. Их организаторы готовы дать совет, прийти на помощь. Существуют ассоциации ТСЖ . Существуют и квартальные ТСЖ - ведь очевидно, что экономически более выгодны ТСЖ из нескольких домов. Так и политически выгодны объединения нескольких ТСЖ - у них больше возможностей отстаивать свои интересы на всех уровнях власти.

Нынешняя ситуация уникальна . По сути, это вторая и последняя приватизация . Сегодня государство, как всегда противоречиво, но, тем не менее, настойчиво пытается дать нам шанс, памятуя обо всех уроках прошлой приватизации, воспользоваться плодами этой.

В соответствии с законодательством, как некоммерческая организация ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, но при этом не имеет права делить прибыль от нее между членами ТСЖ, а обязано расходовать ее целево - направлять на достижение целей, ради которых оно создано, то есть на повышение благоустройства дома и снижение затрат по его содержанию.

За 1 голос в данном случае считается не 1 человек, а 1 доля в общей площади дома (то есть 1 кв.м). Каждый собственник обладает количеством голосов соответственно % от общей площади дома, занимаемому принадлежащим ему помещением.

Соответственно, город как собственник и член товарищества отвечает за выполнение решений общего собрания нанимателями муниципальных квартир. Одновременно он является гарантом учитывания их прав при решениях общего собрания, а также правления.