Kreditor qarşısında öhdəlikləri təmin etmək üçün daşınmaz əmlakın girovu. Kredit müqavilələri üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etməyin səmərəli üsullarından biri kimi girov

İpoteka 

Öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etməyin ən təsirli yolu girovdur, çünki girov vasitəsilə kreditorun tələblərinin ödənilməsi nə borclunun, nə də zaminin maliyyə vəziyyətindən asılı deyildir ki, bu da borclunun öhdəliklərini faktiki icra etməyə imkan verir. girov predmeti olan əmlak hesabına kreditor. Beləliklə, girov kreditor üçün faktiki icra ilə eyni əmlak nəticəsi yaradır.

Mülki hüquqda girov, qanunla müəyyən edilmiş istisnalar istisna olmaqla, kreditorun (girov saxlayanın) girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən bu əmlakın sahibi olan şəxsin (girovsaxlayanın) digər kreditorları qarşısında üstünlüyü ilə kompensasiya almaq hüququ kimi başa düşülür. , Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-cü maddəsinin 1-ci bəndi.

Qanunvericiliyə uyğun olaraq, borc verən və borcalan arasında girov müqaviləsi bağlanır, bu müqavilə yazılı, sadə və ya notarial qaydada bağlanmalıdır. Girov müqaviləsi bağlayarkən onun formasına və zəruri hallarda qeydiyyat proseduruna riayət etmək çox vacibdir. Bu qaydaya əməl edilməməsi girov müqaviləsinin etibarsızlığına səbəb olur. 333 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi.

Girov müqaviləsinin notarial təsdiqi aşağıdakı hallarda zəruridir:

  • - daşınmaz əmlakın, müəssisələrin və ya əmlak komplekslərinin girovu;
  • - girov müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq edilməli olan müqavilə üzrə öhdəliklərin təmin edilməsi üçün bağlanıbsa;
  • - tərəflərdən birinin tələbi ilə.

Bundan əlavə, daşınmaz əmlakın girov müqaviləsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 331-ci maddəsinin 1-ci bəndi, texniki inventar bürosunda (BTI), torpaq komitələrində, gəmi qeydlərində, yol polisində və digər aidiyyəti orqanlarda əlavə dövlət qeydiyyatı tələb edir.

Girov müqaviləsinin mühüm şərtləri girovun predmeti və onun qiymətləndirilməsi, girovla təmin edilmiş öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü və yerinə yetirilməsi müddəti, habelə tərəflərdən hansının (girov saxlayan və ya girov saxlayan) olması şərtidir. girov qoyulmuş əmlaka malikdir.

Dövriyyədən çıxarılan əmlak, kreditorun şəxsiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olan tələblər və başqa şəxsə verilməsi nəzərdə tutulan digər hüquqlar istisna olmaqla, hər hansı əmlak, o cümlədən əşyalar və əmlak hüquqları (tələblər) girovun predmeti ola bilər. qanunla qadağan edilmiş, habelə qiymətli kağızlar Art. 336 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Eyni zamanda, əmlak iki meyara cavab verməlidir: məqbulluq (girovun keyfiyyətcə müəyyənliyi) və kafilik (girovun kəmiyyət müəyyənliyi).

Tərəflərin razılığı ilə bazar qiymətləri ilə həyata keçirilən girov qoyulmuş əmlakın pulla qiymətləndirilməsi bəzən girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin müvafiq indeksləşdirilməsini və ya girov qoyulan zaman girov saxlayanın onu yenidən qiymətləndirmək hüququnu nəzərdə tutur.

Girov, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, kreditor-girov saxlayanın onların təqdim edildiyi zaman yaranmış bütün tələblərini təmin edir. Bu tələblər arasında:

  • a) əsas borcun və faizin məbləği;
  • b) kreditorun öhdəliyin icrası ilə bağlı xərcləri, o cümlədən əmlakın açıq satışı, hərracların, müsabiqələrin keçirilməsi, komissiya haqlarının ödənilməsi və s. ilə bağlı xərclər;
  • c) faizlərin və penyaların ödənilməsi ilə bağlı kreditorun itkiləri;
  • d) kreditorun əmlakın saxlanması ilə bağlı xərcləri.

Bütün bu məbləğlər girov saxlayana aid edilir və girov qoyulmuş əmlakdan geri qaytarılmalıdır.

Girov hüququ girov müqaviləsi bağlandığı andan, girov saxlayana verilməli olan əmlaka münasibətdə isə, girov müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu əmlakın verildiyi andan yaranır.

Müqavilə bağlanmazdan əvvəl yerində baş çəkməklə girovun yoxlanılması aktı tərtib edilir. Kredit şöbəsinin nümayəndəsi girovun faktiki mövcudluğunu və sənədli (mühasibat) məlumatlarını yoxlayır. Bu halda, bankın nümayəndəsi, borcalanın meneceri və baş mühasibi tərəfindən imzalanan akt tərtib edilir.

Girov predmetinin yerləşdiyi yerdən asılı olaraq həm girov qoyulmuş əmlakın (əşyanın) girov saxlayana verilməsi ilə, həm də verilmədən girov qoyulmasına yol verilir. Mülki Məcəllə girovları növlərə ayırmaq üçün məhz bu xüsusiyyətdən istifadə edir. Girov haqqında Qanun girovun növlərini bir qədər fərqli şəkildə fərqləndirirdi: girov qoyulmuş əmlakın girov saxlayana (ipoteka) verilməsi ilə girov və girov qoyulmuş əmlakın girov qoyanda qalması ilə girov, “Girov haqqında” Qanunun 5-ci maddəsi.

Girov əmlakını təhvil vermədən girov. Girov qoyulmuş əmlakı girov saxlayana vermədən girov yerli və xarici praktikada ikinci girov növü ilə müqayisədə daha geniş yayılmışdır, çünki o, borcalana (girov qoyan) girov qoyulmuş əmlakdan istifadə edərək fəaliyyətini davam etdirməyə imkan verir.

Qanunda nəzərdə tutulur ki, girov qoyulmuş əmlak, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov qoyanda qalır. İpoteka qoyulan əmlak, habelə dövriyyədə olan girov qoyulmuş mallar girov saxlayana verilmir.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq, ipoteka torpağın, müəssisələrin, binaların, tikililərin, qeyri-yaşayış sahələrinin, mənzillərin və digər daşınmaz əmlakın girovu kimi başa düşülür.

İpoteka müqaviləsinə əsasən, yalnız daşınmaz əmlak girov qoyula bilər, yəni: torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri və torpağa möhkəm bağlı olan hər şey.

Torpaq sahəsini girov qoyarkən, müqavilədə başqa şərt nəzərdə tutulmayıbsa, girov hüququ onun üzərində yerləşən və ya tikilmiş bina və tikililərə şamil edilmir.

Lakin bütün əmlak ipotekanın predmeti ola bilməz. Yerin təki sahələrinin, xüsusi mühafizə olunan təbiət ərazilərinin, dövriyyədən çıxarılan digər əmlakın, federal qanuna uyğun olaraq girov qoyulması mümkün olmayan əmlakın, dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan çoxmənzilli və fərdi yaşayış binalarının və mənzillərin, habelə federal qanunla müəyyən edilmiş qaydada özəlləşdirmənin qadağan edildiyi.

Bir hissəsi ipoteka saxlayanın və digər şəxslərin ümumi pay mülkiyyətində olan çoxmənzilli yaşayış binasında mənzil girov qoyulduqda, yaşayış binasının ümumi mülkiyyətində müvafiq pay yaşayış sahəsi ilə birlikdə girov qoyulmuş hesab edilir.

İpoteka predmetinin təxmini dəyəri ipoteka qoyanla girov saxlayan arasında razılaşma ilə müəyyən edilir və müqavilədə pul ifadəsində göstərilir, torpaq sahəsinin təxmini dəyəri isə onun standart qiymətindən aşağı müəyyən edilə bilməz.

Müqavilədə ipotekanın girov saxlayanın tələblərinin təmin edilməsi zamanı onların girov qoyulmuş əmlak hesabına və ya müəyyən edilmiş məbləğdə təmin edilməsi nəzərdə tutula bilər.

İpoteka müqaviləsi bağlayarkən ipoteka qoyan ipoteka saxlayana ipoteka dövlət qeydiyyatına alınarkən ipoteka predmetinə üçüncü şəxslərin ona məlum olan bütün hüquqları (girov, istifadə, icarə hüquqları, ipoteka predmeti, ipoteka predmeti) haqqında yazılı şəkildə xəbərdar etməyə borcludur. servitutlar, yəni məhdud istifadə hüquqları) və digər hüquqlar. Bu öhdəliyin yerinə yetirilməməsi əsas öhdəliyin kreditoruna ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin vaxtından əvvəl yerinə yetirilməsini və ya ipoteka müqaviləsinin şərtlərinin dəyişdirilməsini tələb etmək hüququ verir.

İpoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditor ipoteka müqaviləsi üzrə girov qoyulmuş əmlakın mövcudluğunu, vəziyyətini və saxlanma şərtlərini sənədlərdən istifadə etməklə və faktiki olaraq yoxlamaq hüququna malikdir. Bu hüquq girov qoyulmuş əmlak ipoteka saxlayana üçüncü şəxslərin mülkiyyətinə keçsə belə, ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditora məxsusdur.

Girov qoyulmuş əmlakın girov saxlayana verilməsini nəzərdə tutan girov (ipoteka). Girov saxlayanın sərəncamında qalan müxtəlif növ əmlak (nəqliyyat vasitələri, qızıl və digər qiymətli metallar, valyuta, səhm qiymətləri) girov kimi istifadə edilə bilər.

Səhmlərin dəyəri dedikdə, müvəkkil depozitarda və ya reyestrdə müvafiq qaydada qeydiyyata alınmış, birja bazarında sərbəst satılan qiymətli kağızlar (müəssisələrin səhmləri və istiqrazları, dövlət qiymətli kağızları) başa düşülür. Qiymətli kağızların girov kimi verilməsi ilə bağlı depozitarda və ya reyestrdə müvafiq qeyd aparılmalıdır. Bu qeyd ləğv edilənə qədər girov qoyan bu qiymətli kağızları sata bilməz.

Qiymətli kağızla təsdiq edilmiş əmlak hüququ girov qoyulduqda o, girov saxlayana keçə bilər.

Məhsullarda valyuta dəyərlərinin (xarici valyuta, xarici valyutada qiymətli kağızlar), qızıl və digər qiymətli metalların girovu girov kimi istifadə edilə bilər. Burada xüsusilə vacibdir ki, belə əməliyyatlara yalnız müvafiq lisenziyaları olan müvəkkil banklar icazə verilir.

Mərkəzi Bank kredit verərkən qızıl və qiymətli metalları məhsullarda, dövlət qiymətli kağızlarını isə girov kimi qəbul edir.

Rusiya qanunvericiliyi girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulmasının iki üsulunu nəzərdə tutur: məhkəmə və ya məhkəmədən kənar. Məhkəmə proseduru Rusiya Federasiyasının "Girov haqqında" Qanununda nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmədənkənar prosedur ilk dəfə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin qüvvəyə minməsi ilə əlaqədar ortaya çıxdı.

Girov saxlayanın tələbinin girov qoyulmuş daşınmaz əmlak hesabına məhkəməyə müraciət etmədən təmin edilməsinə yalnız girov saxlayanla girov qoyan arasında girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulması üçün əsaslar yarandıqdan sonra bağlanmış notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə əsasında yol verilir. Girov saxlayanın girov qoyulmuş daşınmaz əmlakı məhkəməyə iddia qaldırmadan girov götürmək hüququ ilə bağlı bilavasitə girov müqaviləsində əksini tapmış müddəa qüvvədən düşmüş hesab edilməlidir.

Bir sıra hallarda girov qoyulmuş əmlakın girovu yalnız məhkəmənin qərarı ilə aşağıdakı hallarda həyata keçirilə bilər:

  • - girov müqaviləsi bağlamaq üçün başqa şəxsin və ya orqanın razılığı və ya icazəsi tələb olunur;
  • - girovun predmeti cəmiyyət üçün tarixi, bədii və ya digər mədəni dəyərə malik olan əmlakdır;
  • - girov qoyan yoxdur və onun yerini müəyyən etmək mümkün deyil.

Qanunda daşınar əmlakın (nəqliyyat vasitələrinin) nəqliyyat vasitəsinin qeydiyyatda olduğu ərazidə yol polisində məcburi qeydiyyata alınması nəzərdə tutulur.

Girovun predmeti tələb hüquqları (məsələn, bankdakı əmanət), icarə hüquqları və digər əmlak hüquqları olduqda, onlar üzrə girov qoyula bilər (kredit öhdəliyi yerinə yetirilmədikdə), adətən məhkəmə yolu ilə.

Əgər girovun predmeti müddəti məhdud olan əmlak hüquqlarıdırsa, onlar yalnız bu müddətin sonuna qədər girov banka keçir.

Qanun aşağıdakı konkret hallarda girovun ləğvini nəzərdə tutur:

  • - girovla təmin edilmiş öhdəliyə xitam verildikdə;
  • - qanunverici girov saxlayana girov qoyulmuş əmlakın itirilməsi və ya zədələnməsi təhlükəsi barədə məlumat verdikdə;
  • - girov predmeti məhv edildikdə və ya girov hüququna xitam verildikdə, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov qoyan ağlabatan müddətdə girov predmetini bərpa etmək və ya onu digər ekvivalent əmlakla əvəz etmək hüququndan istifadə etmədikdə;
  • - girov qoyulmuş əmlak açıq hərracda satıldıqda, habelə onun satışının qeyri-mümkün olduğu halda.

Girov qoyulmuş əmlakın satışı Rusiya Federasiyasının Mülki Prosessual Məcəlləsi və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada açıq hərracda satış yolu ilə həyata keçirilir.

Normal iqtisadi şəraitdə daşınmaz əmlakla təmin edilmiş bank krediti kreditor üçün ən populyar və cəlbedici kreditlərdən biridir. Eyni zamanda, istənilən bank sistemi uzunmüddətli xarakter daşıdığına və əhəmiyyətli risklərə malik olduğuna görə məhdud sayda ipoteka krediti verə bilər.

Mülki hüquq münasibətləri mülki qanunla tənzimlənən müxtəlif əməliyyatların (müqavilələr, hərəkətlər, əməllər və hadisələr) böyük bir sahəsidir. Müəyyən bir razılaşmanın tərəfləri həmişə vicdanlı deyillər və mümkün problemlərin qarşısını almaq üçün Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 23-cü fəslinin müddəaları ilə tənzimlənən öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin edən bir qurum var (bundan sonra. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq).

Praktikada öhdəliyi təmin etməyin ən geniş yayılmış üsullarından biri girovdur.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-cü maddəsində təsbit edilmiş müddəalara görə, girov əsas müqavilə üzrə kreditorun girov qoyulmuş əmlakı satmaqla ona lazım olan pul məbləğini almaq hüququ kimi başa düşülməlidir. borclu öz öhdəliyini yerinə yetirmir.

Bundan başqa, belə kreditor borclunun müflisləşməsi halında girov qoyulmuş əmlak üzərində digər kreditorlar üzərində üstünlük hüququna malik olacaqdır. Girov kiçik müqavilələr bağlayarkən də istifadə olunur, lakin çox vaxt o, borclunun üzərinə götürdüyü böyük öhdəliyin, məsələn, kreditin yerinə yetirilməsinin bir növ təminatçısı kimi çıxış edir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə əlavə olaraq, daşınmaz əmlakın girovu ilə əlaqədar yaranan hüquqi münasibətlər: binalar, tikililər, müəssisələr, evlər və ya mənzillər "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunla tənzimlənir.

Girov müqaviləsinin tərəfləri aşağıdakılardır:

Girov verən- kredit almaq müqabilində öz əmlakını girov qoyan hüquqi və ya fiziki şəxs və ya fərdi sahibkar;

İpoteka saxlayan- əksər hallarda bu rolu girov müqaviləsi bağlamaq müqabilində Borclunun ehtiyacları üçün kredit verən Bank və ya digər kredit təşkilatı oynayır. Girov müqaviləsi tərəflər arasında mövcud olan əsas öhdəlik - Kreditorun Girov, Borclunun Girov Saxlayan olduğu kredit müqaviləsi ilə sıx bağlıdır.

Girov müqaviləsi yazılı şəkildə bağlanır. Girov predmeti hər hansı əmlak, o cümlədən daşınmaz əmlak ola bilər, əsas odur ki, onun Rusiya qanunvericiliyinə əsasən dövriyyəsi məhdudlaşdırılmır (silahlar, dərmanlar, dərmanlar və s.). Bu növ müqavilə üçün əsas tələblər aşağıdakılardır:

  • qiymətləndirmənin nəticələrinə əsasən girovun (əmlakın) predmetini və onun dəyərini göstərmək lazımdır;
  • girov müqaviləsinin bağlandığı təminat üzrə əsas öhdəliyin mahiyyəti, şərtləri və ölçüləri öz əksini tapmalıdır;
  • Borclu ilə Kreditor arasında əsas müqavilə notarial qaydada təsdiq edilməlidirsə, onu təmin edən girov müqaviləsinə də eyni şey aiddir;
  • ipoteka müqaviləsi dövlət orqanlarında qeydiyyata alınmalıdır;
  • girovun kimdə olacağı göstərilməlidir (daşınmaz əmlaka münasibətdə əksər hallarda əmlak Borcluda qalır);
Yuxarıda göstərilən qaydalardan ən azı birinin pozulması girov müqaviləsinin etibarsızlığına səbəb olur.

Bu gün həm fiziki, həm də hüquqi şəxslərə verilən daşınmaz əmlakla təmin edilmiş kreditlər inanılmaz dərəcədə populyardır və istənilən nüfuzlu bank üçün çox aktual maliyyə məhsuludur.

Hüquqi şəxslər aşağıdakı məqsədlərdən biri üçün kredit almaq üçün onlara məxsus daşınmaz əmlakı girov qoyurlar:

  • mövcud biznesin inkişafı və genişləndirilməsi;
  • yeni daşınmaz əmlakın (qeyri-yaşayış), o cümlədən tikinti mərhələsində alınması;
  • binanın/qurumunun/müəssisənin əsaslı təmiri;
  • külli miqdarda pulun təcili yeridilməsini tələb edən digər məqsədlər;
Xüsusilə banklar tərəfindən girov kimi qiymətləndirilən kommersiya daşınmaz əmlakı sahibinə xeyli gəlir gətirən əmlakdır: ofislər, pərakəndə satış məntəqələri, biznes mərkəzləri, logistika anbarları.

Daşınmaz əmlakla təminatlı şirkətə kreditin verilməsi barədə qərar qəbul edərkən bank şirkətin maliyyə-təsərrüfat fəaliyyətinin bütün əsas aspektlərinin hərtərəfli təhlilini aparır:

  • şirkətin son balans hesabatları diqqətlə öyrənilir;
  • şirkətin mülki əməliyyatların iştirakçısı kimi etibarlılığı qiymətləndirilir (bu bazarda qalma müddəti, biznes uğurları və s.);
  • likvidlik qiymətləndirilir və girovun bazar dəyəri müəyyən edilir;
Bu tip təhlili aparmaq üçün şirkətdən sənədlər paketi təqdim etmək tələb olunacaq. Budur onların nümunə siyahısı:
  • təsis sənədləri: bütün dəyişikliklərlə Nizamnamə və Təşkilat Memorandumu (əgər varsa);
  • şirkətin dövlət qeydiyyatı, vergi qeydiyyatı, OGRN-nin təyin edilməsi, nizamnaməyə dəyişikliklər haqqında şəhadətnamələr;
  • rəhbərlərin təyin edilməsi haqqında protokollar (qərarlar);
  • təşkilatın müəyyən bir dövr üçün balans hesabatları;
  • girov qoyulmuş əmlakın müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməsi ilə bağlı sənəd;
  • bina/quruluş/mənzil və ya ev üçün təzə BTI sənədləri;
Çox vaxt kommersiya daşınmaz əmlakı ilə təmin edilmiş kreditin müddəti altı aydan 3 ilə qədərdir. Lakin bu, ilk növbədə kiçik və orta biznesin tələb etdiyi kiçik məbləğlərə aiddir. Söhbət iri istehsal müəssisəsindən gedirsə, o zaman onun üçün fərdi, xeyli güzəştli kredit şərtləri hazırlana, ödəmə müddəti artırıla bilər.

Girov predmeti - bina, tikili, müəssisə və ya ev əksər hallarda mülkiyyətçinin sərəncamında və istifadəsində qalır, yəni Borclu, eyni zamanda, Kreditor girov predmeti üzərində müəyyən hüquqlar əldə edir, ona nəzarət edə bilər. Bu əmlakdan düzgün istifadə, nəzarət və Borclunun sərəncamını məhdudlaşdırmaq. Bu şərtlər girov müqaviləsində göstərilir.

Girov saxlayan tələb etmək hüququna malikdir və Girov qoyan aşağıdakı tələbləri yerinə yetirməyə borcludur:

  • girov qoyulmuş daşınmaz əmlakı zədələnmə, məhv edilmə və ya başqa cür sahiblikdən çıxarılma təhlükəsindən tam dəyəri ilə sığortalamaq. İstənilən halda Borclunun həyat və sağlamlığını, habelə əmək qabiliyyətini sığortalamaq da mümkündür;
  • girovla ehtiyatla davranmaq, onu mümkün zədələrdən və üçüncü şəxslərin hücumlarından qorumaq;
  • Kreditorun girov qoyulmuş əmlakın mövcudluğunu və təhlükəsizliyini yoxlamasına mane olmamaq;
Əgər şirkət öz müəssisəsini və ya əmlak kompleksini girov qoyubsa, onda Kreditorun hüquqları onlara daxil olan hər şeyə şamil ediləcək: nəqliyyat, mebel, mebel, o cümlədən bankla ipoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra alınacaq əşyalar.

Qeyd etmək lazımdır ki, bina və ya tikiliyə yalnız onun üzərində dayandığı torpaq sahəsini əlavə etməklə girov qoyula bilər. Torpaq Borcluya məxsus ola bilər və ya dövlətdən və ya başqa təşkilatdan icarəyə götürülə bilər. Əks qayda da tətbiq olunur - torpaq sahəsi girov qoyulubsa, müqavilədə ayrı-ayrılıqda başqa prosedur nəzərdə tutulmayıbsa, onun üzərində yerləşən binalar və digər tikililər də ipoteka predmetidir.

Əgər bu saytda üçüncü şəxslərin mülkiyyətində olan binalar varsa, o zaman mülkiyyətçi dəyişdikdə, məsələn, Girovqoyan kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, əvvəlki şəxsin bütün hüquqları, habelə öhdəlikləri həmin şəxslərə münasibətdə mülkiyyətçi torpaq sahəsi ilə birlikdə yenisinə keçirilir.

İpoteka nədir?

İpoteka müqaviləsi girov müqaviləsinin xüsusi halıdır və daşınmaz əmlakın girov qoyulduğu vəziyyətlərə aiddir. Beləliklə, girov ipotekadan daha geniş anlayışdır. İpoteka münasibətləri "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanun, habelə daha böyük hüquqi qüvvəyə malik olan və qanun normaları ilə məcəllə arasında ziddiyyət yarandıqda Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi ilə tənzimlənir. , sonuncunun müddəalarını rəhbər tutmaq lazımdır. Heç bir ziddiyyət yoxdursa, ilk növbədə qanunu öyrənməyə dəyər, çünki bu münasibətləri diqqətlə və ətraflı əhatə edir.

Rəsmi olaraq Rusiya Avropada ipoteka kreditləşməsi sektorunda ən gənc ölkədir. Hesab olunur ki, bu təşəbbüs bizə 1998-ci ildə gəlib, ona görə də ipoteka ilə işin ilk onilliyi arxada qalıb. Bu yubileyin qeyd edilməsi ərəfəsində, 2008-ci ildə aşağıdakı rəqəmləri göstərən nəticələr yekunlaşdırıldı (Rusiya Mərkəzi Bankının məlumatına görə):

  • ipoteka krediti verən bankların sayı 587;
  • ipoteka kreditlərinin ümumi sayının 60%-dən çoxu bu bazarda onlarla aparıcı oyunçunun payına düşür (onların arasında VTB, Societe Generale Vostok);
  • əvvəlki 2007-ci illə müqayisədə əməliyyatların həcmi demək olar ki, 18% artmışdır;
  • Ruslar arasında yeni tikililər deyil, ikinci dərəcəli mənzillər üçün ipotekaya böyük tələbat var;
Həmin il ipoteka kreditləşməsi bazarının daha da böyüməsi ilə bağlı ən optimist proqnozlar verilmişdi, lakin təəssüf ki, qlobal maliyyə böhranı bu təminatlı kredit növünə böyük təsir göstərdi.

2009-cu ilin əvvəlində Rusiyada rubl ipoteka kreditlərinin sayı 4 dəfə, xarici valyutada isə təxminən 10 dəfə azalıb! Faiz dərəcələri də kəskin artıb, eyni zamanda ipoteka kreditlərinin müddəti azalıb. Lakin keçən ilin sonlarına doğru vəziyyət tədricən düzəlməyə başladı və bazarın daha da böyüməsini proqnozlaşdırmaq olar, baxmayaraq ki, sözün həqiqi mənasında 2 il əvvəl görüləndən daha təvazökar bir sürətlə.

Daşınmaz əmlakı girov qoyarkən söhbət həmişə kreditlə alınan mənzildən gedir? Xeyr həmişə deyil. Tez-tez belə hallar olur ki, Borclu artıq mülkiyyətində olan mənzili və ya yaşayış binasını girov kimi girov qoyur, kreditə götürdüyü məbləği başqa ehtiyac və məqsədlər üçün xərcləyir. Bəzən bu üsul ipotekadan daha sərfəlidir. Əsas odur ki, əhəmiyyətli bir ilkin ödəniş tələb olunmur.

İpoteka krediti üçün müraciət edərkən borcalanları bir çox suallar narahat edir. Lakin, bəlkə də, bu məqalədə mütləq əhatə edilməli olan əsas məsələ, Kreditorun Borclu tərəfindən fiziki şəxsə girov qoyduğu daşınmaz əmlak yaşayış əmlakını, hətta bu, Girov və onun ailəsi üçün uyğun yeganə mənzil olsa belə, əlindən ala biləcəyidir. .

Rusiya mülki qanunvericiliyi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 446-cı maddəsi) bankın Borclunun mənzilinə, evinə və ya digər fərdi yaşayış əmlakına girov qoymaq hüququna malik olduğunu bildirir. Ailəsinin yaşamağa yerinin olmaması, ümumiyyətlə, Kreditorun problemi deyil, bu, dövlətin qayğısıdır - vətəndaşlarının küçədə qalmamasına çalışmaqdır.

Problemi həll etmək üçün belə bir vəziyyətdə Borclunu qoruyan xüsusi mexanizm və bir neçə hüquqi norma nəzərdə tutulur.
Birincisi, qeyri-mütənasib tələblər kimi bir şey var. Bunun mənası nədi? Bəzən Borc verənin/Girov Saxlayanın girovla bağlı tələbləri məhdudlaşdırıla bilər.

Bu, Borclunun pozuntusunun əhəmiyyətsiz olduğu və Kreditorun tələblərinin həcmi girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın dəyərinə qeyri-mütənasib olduğu hallarda mümkün olur. Daha dəqiq desək, Kreditorun tələblərinə etiraz etmək üçün iki şərt birləşərək mövcud olmalıdır (bu qayda bu yaxınlarda, 2009-cu ilin ortalarında yaranıb):

  • borclunun əsas öhdəliyi üzrə gecikdirilməsi 3 aydan çox olmadıqda;
  • yerinə yetirilməmiş öhdəliyin məbləği girov qoyulmuş girovun təxmin edilən dəyərinin 5 faizindən az olduqda;
Borcluya girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulmadan ödənişləri il ərzində üç dəfə gecikdirməyə icazə verilir.
Kreditorun girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulması cəhdlərini məhdudlaşdıra biləcəyi başqa bir hal, yaşayış daşınmaz əmlakının tikintisindən bəhs etdiyimiz bir vəziyyətdir və Borclu prosesin pay iştirakçılarından biridir. Belə bir vəziyyətdə, Kreditor müqavilədə göstərilən tikinti layihəsinin təhvil verilməsi üçün son tarixdən altı aydan gec olmayaraq və ya layihənin vaxtında tamamlanmayacağı məlum olana qədər girov götürə bilər.

Bununla belə, söhbət əmlakın girov qoyulmasından gedirsə, borc verən iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edir. Girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən o, yerinə yetirilməmiş öhdəliyin özünün məbləğini, habelə müqavilədə nəzərdə tutulmuş cərimə və cərimələri ala bilər. Bilməlisiniz ki, Borclu ipoteka predmetini satmaq üsulunu - hərrac/müsabiqə və ya açıq hərracda seçmək hüququna malikdir. Kreditorla razılığa gəlmək mümkün olmadıqda, o, ilkin qiymətin ölçüsü ilə bağlı məhkəmədə də mübahisə edə bilər.

Qiymətləndirmə firması və ya BTI-nin hesabatını əlavə etməklə qiymət artımı ilə bağlı iddialarınızı sənədləşdirməlisiniz.
Lakin Borclunun hadisələrin inkişafına əhəmiyyətli dərəcədə təsir edə biləcək ən mühüm hüququ girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın satışının gecikdirilməsini (12 aya qədər) tələb etmək hüququdur.

Ola bilsin ki, bu müddət ərzində Borclu ipoteka predmetini saxlamaqla çıxış yolu tapıb borcunu ödəyə biləcək. Ancaq məhkəməni belə bir qərar qəbul etməyə inandırmaq üçün əsaslı sayıla biləcək bir səbəbi göstərməlisiniz - məsələn, himayəsində olan yetkinlik yaşına çatmayan uşaqların olması, ağır xəstəlik və s. Məhkəmənin möhlət vermədiyi ümumi qaydada 2 istisna var:

  • girovun predmeti kənd təsərrüfatı ehtiyacları üçün torpaq sahəsidir;
  • Borclu fiziki şəxsdir, lakin girovdan sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə edir;
Əgər bütün imkanlar tükənibsə, o zaman Borcluya zəbt olunmuş mənzili və ya evi boşaltmaq üçün bir ay vaxt verilir, o zaman Kreditor girovu geri götürür və dövlət öz səlahiyyətləri ilə təmsil olunduğu müddətdə Borcluya və onun ailəsinə mənzillə təmin etməlidir. -qeydiyyatda olduğu qəsəbənin manevr fondu adlanır

Başqa bir şey budur ki, əslində ölkəmizin əksər şəhər və qəsəbələrində belə mənzillər sadəcə olaraq yoxdur və ya vəziyyətinə görə heç bir tənqidə tab gətirmir. Ona görə də icra hakimiyyətinin bu problemi diqqətlə öyrənilməli və vəziyyəti yaxşılığa doğru düzəltməyə çalışmalıdır.

Amma Borclu məsələni öz mənzilinə məcburi geri qaytarılma həddinə çatdırmamalıdır - yaxşı olar ki, onu özü satsın və krediti qaytarsın. Niyə bu daha yaxşıdır? Fakt budur ki, Kreditor Bank girov qoyulmuş daşınmaz əmlakı sərəncamına alaraq onu bir çox alıcının nadir hallarda iştirak etdiyi və qiymətlərin arzuolunan səviyyədə qaldığı hərracda satmalıdır. Mənzili və ya evi yüksək bazar qiymətinə satmaq daha sərfəlidir. Satış məcburi olduğu üçün bank mənzili ləğvetmə qiymətinə satışa çıxaracaq.

Bu qiymət adətən əmlakın ilkin qiymətləndirilmiş dəyərinin 75%-ə qədərdir. Beləliklə, məlum ola bilər ki, auksion vasitəsilə satışdan əldə olunan gəlir Borc verənə olan borcunu ödəməyə kifayət etməyəcək!

Əksər hallarda mənzil və ya ev İpoteka saxlayana yalnız İpoteka saxlayanın, yəni Bankın razılığı ilə satıla bilər. Ancaq onun iştirakı istisna edildikdə bir neçə sxemdən istifadə edə bilərsiniz, əsas odur ki, kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsinə moratorium yoxdur. Məsələn, ipoteka borcunun qalığı dostlardan/ailədən götürülüb banka ödənilir, sonra isə mənzil yavaş-yavaş baha satılır və yaxınlarınıza olan borclar ödənilə bilər. Yaxud mənzili alan şəxsdən İpoteka saxlayana olan borc məbləğində depozit götürüb, borcunu qaytararaq, mənzili tam və bölünmədən sahiblik və sərəncam verməklə, sonra isə sata bilərsiniz.

İpoteka kreditinin ödənilməsi problemi və çətin böhran dövründə daşınmaz əmlakını itirmək qorxusu ölkəmizdə milyonlarla insanın beynini məşğul edib. Rusiya Federasiyası Hökuməti bu müvəqqəti dövrün bütün çətinliklərini nəzərə aldı: aşağı əmək haqqı, işçilərin kütləvi ixtisarı, rublun ucuzlaşması, yüksək inflyasiya və digərləri və məsul orqan - Mənzil İpoteka Agentliyi Kreditləşdirmə (AHML) və onun törəmə qurumu olan Mənzil İpoteka Kreditlərinin Yenidən Qurulması Agentliyi (AHML) ipoteka kreditorlarının vəziyyətini yüngülləşdirmək üçün bir sıra tədbirlər həyata keçirmişdir:

  • borcun ödənilə biləcəyi bir güzəşt dövrü təmin edildi;
  • il ərzində ipoteka borcluları ARHML-nin xidmətlərindən istifadə edə və annuitet ödənişləri əsasında krediti öz vəsaitləri hesabına ödəyə bildilər;
Yeni 2010-cu ildə isə alınan kreditin güzəştli əsaslarla təkrar strukturlaşdırılmasına imkan verən və sosial cəhətdən ən həssas vətəndaşlar üçün faiz dərəcələrinin artırılmasına səbəb olmayan ipoteka kreditlərinin restrukturizasiyası proqramı təsdiq edildi. İpoteka saxlayan, mümkün itki riskini kompensasiya etmək üçün AHML-dən istiqrazlar alacaq.

O, həmçinin vətəndaşların ipoteka ilə aldığı mənzilləri bələdiyyələrə almaq imkanını da nəzərdə tutur. Bu, işin artıq məhkəmə araşdırması mərhələsinə çatdığı hallara aiddir. Artıq 30 mindən çox Rusiya vətəndaşı bu hökumət proqramından yararlanıb. Bundan başqa, əmlakın, o cümlədən daşınmaz əmlakın girovu müqavilələri üzrə borcluların onlara cərimə tətbiq etmədən krediti vaxtından əvvəl ödəmək imkanını nəzərdə tutan qanun layihəsi var. Beləliklə, ölkəmizdə ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı vəziyyətin getdikcə yaxşılaşdığını görə bilərik. Gələcəkdə biz bu mülki hüquq institutunun fəal inkişafını və genişlənməsini gözləmək olar.

Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi) 329-cu maddəsinə əsasən, öhdəliklərin yerinə yetirilməsi cərimə, girov, borclunun əmlakının saxlanması, zaminlik, bank zəmanəti, depozit və qanunla və ya müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş digər üsullar. Cərimə (cərimə, cərimə), bir qayda olaraq, bütün kredit müqavilələrində mövcuddur, lakin mahiyyət etibarı ilə borclunun kreditor qarşısında öhdəliklərini yerinə yetirməməsinə görə məsuliyyətinin müəyyən ölçüsüdür. Cərimə öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün effektiv vasitə sayıla bilməz. Borcalan tərəfindən kreditin qaytarılmaması, bir qayda olaraq, sonuncunun vəsaitinin olmaması ilə əlaqələndirilir ki, bu da başqa şeylər arasında ondan cərimə almağa imkan vermir. Saxlama və depozit kredit öhdəliklərinin xarakteri ilə bir araya sığmadığından kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün istifadə edilmir. Kredit təşkilatları tərəfindən daha çox istifadə edilən kredit müqavilələri üzrə borcalanların öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün səmərəli üsullar girov, zaminlik və bank təminatıdır. Bu məqalə girovun xüsusiyyətlərinin nəzərdən keçirilməsinə həsr edilmişdir.

Kredit təşkilatının səlahiyyətli orqanı (vəzifəli şəxsi) konkret borcalana kreditin verilməsi barədə qərar qəbul edərkən ya borcalanın maliyyə vəziyyəti, ya da öhdəliklərin yerinə yetirilməsi üçün müəyyən təminat (girov, zaminlik, bank təminatı) üzrə kredit risklərini qəbul edir. . Üstəlik, Sənətin 3-cü bəndində göstərilən prinsipi həmişə xatırlamalısınız. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 329-cu maddəsi: əsas öhdəliyin etibarsızlığı, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmadıqda (məsələn, bank zəmanəti ilə bağlı) onu təmin edən öhdəliyin etibarsızlığına səbəb olur. Ona görə də kredit risklərini girov kimi qəbul edərkən əmin olmalısınız ki, əsas öhdəlik - kredit müqaviləsi qanunvericiliyə uyğun etibarlı əməliyyatdır.

Bunun üçün hər hansı hüquqi şəxsə kreditin verilməsi barədə qərar qəbul edilərkən belə bir hüquqi şəxsin Hüquqi şəxslərin Vahid Dövlət Reyestrində qeydiyyata alındığından əmin olmaq, onun təsis sənədlərini hüquq qabiliyyətinə və idarəetmə strukturuna görə təhlil etmək lazımdır. orqanlar kreditin alınması haqqında qərar qəbul etmək və kredit müqaviləsini imzalamaq səlahiyyətinə malik olan orqanı müəyyən etsinlər Bu halda, borcalandan seçki (təyinat) haqqında protokolların (qərarların) surətləri tələb olunan həmin orqanın səlahiyyət müddətinin başa çatdığını və onun düzgün seçilib-seçilmədiyini (təyin edilib-edilmədiyini) yoxlamaq məcburidir. bu bədəndən. Mövcud qanunvericilikdə və ya hüquqi şəxsin təsis sənədlərində nəzərdə tutulmuş hallarda səlahiyyətli orqan borcalan haqqında kredit götürmək barədə qərar qəbul etməli, onun müvafiq qaydada təsdiq edilmiş surəti kreditora təqdim edilməlidir. Göstərilən qərarda alınan kreditin bu əməliyyat üçün vacib olan bütün şərtləri (məbləğ, müddət, faiz dərəcəsi, girovun növü, kreditin təyinatı üzrə istifadəsi və kredit müqaviləsinin əsas tərəfləri kimi tanınan digər şərtlər) göstərilməlidir. Eyni hüquqi ekspertiza girov qoyanlara və zaminlərə münasibətdə aparılmalıdır. Bu zaman müxtəlif növ hüquqi şəxslərin hüquq qabiliyyətini nəzərə almaq lazımdır.

Məsələn, "Dövlət və bələdiyyə unitar müəssisələri haqqında" 14 noyabr 2002-ci il tarixli 181-FZ nömrəli Federal Qanunda (bundan sonra 181-FZ saylı Qanun) maraq doğuran unitar müəssisələrin əməliyyatları böyük əməliyyatlar hesab olunur. (Maddə 22, 23), habelə zəmanətlərin verilməsi və daşınmaz əmlakın girovu üzrə əməliyyatlar (maddə 18) də unitar müəssisənin əmlakının sahibinin razılığı ilə unitar müəssisələr tərəfindən həyata keçirilməlidir. Borcalanların öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi üçün təminat kimi unitar müəssisələrlə zaminlik müqavilələri və girov müqavilələri bağlayarkən bunu xatırlamaq lazımdır. Bundan əlavə, bir unitar müəssisənin xüsusi hüquq qabiliyyətini (181-FZ nömrəli Qanunun 3-cü maddəsi) - bu nizamnamədə nəzərdə tutulmuş fəaliyyətinin subyektinə və məqsədlərinə uyğun olan mülki hüquqlara malik olmaq qabiliyyətini nəzərə almaq lazımdır. unitar müəssisə, habelə Unitar müəssisələrin Art-da xüsusi olaraq nəzərdə tutulmuş hallarda yaradıla bilməsi. 181-FZ saylı Qanunun 8-i.

Yuxarıda göstərilənlərlə əlaqədar olaraq belə bir nəticəyə gələ bilərik ki, üçüncü şəxsin öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi üçün təminat kimi zamin və girov kimi çıxış etmək imkanı unitar müəssisənin nizamnaməsində nəzərdə tutulmalıdır. Maraqlı bir norma Sənətin 3-cü bəndində var. 181-FZ Qanununun 18-ci maddəsi, dövlət və ya bələdiyyə müəssisəsinin daşınar və daşınmaz əmlaka yalnız məqsədləri, predmeti və növləri ilə müəyyən edilən fəaliyyəti həyata keçirmək imkanından məhrum etmədiyi dərəcədə sərəncam verməsini nəzərdə tutur. belə bir müəssisənin nizamnaməsi. Dövlət və ya unitar müəssisə tərəfindən bu tələbi pozmaqla aparılan əməliyyatlar etibarsızdır.

Bir nümunəyə baxaq. Sərnişinlərin hava daşımaları ilə məşğul olan və təsərrüfat nəzarətində üç sərnişin təyyarəsi olan unitar müəssisə bankdan kredit götürərək həmin hava gəmilərini girov qoyur. Bu müəssisə kreditin ödənilməsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, hava gəmisi müsadirə oluna bilər və onlar mövcud qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada satılacaqdır. Belə ki, unitar müəssisə ilə belə əqdlər bağlanarkən nəzərdə tutulan girovun istehsal prosesinə nə dərəcədə cəlb olunduğunu və onun özgəninkiləşdirilməsinin unitar müəssisənin nizamnamə fəaliyyətini həyata keçirməsinin mümkünsüzlüyünə gətirib çıxarıb-çıxarmayacağını qiymətləndirmək lazımdır. Girovun özü əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üçün əməliyyat olmamasına baxmayaraq, girovun mümkün satışı etibarsız bir əməliyyat ola bilər və buna görə də belə girov düzgün təminat sayıla bilməz.

Yadda saxlamaq lazımdır ki, kredit müqaviləsinin etibarsızlığı, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, onu təmin edən öhdəliyin etibarsızlığına səbəb olur (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 329-cu maddəsinin 3-cü bəndi). Belə ki, kredit müqaviləsi, o cümlədən yuxarıda müzakirə olunan əsaslar üzrə etibarsız hesab edilərsə, girov (zəmanət, girov, bank zəmanəti istisna olmaqla) itiriləcək.

Girov öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etmək üsulu kimi

Öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etməyin ən təsirli yolu girovdur, çünki girov vasitəsilə kreditorun tələblərinin ödənilməsi nə borclunun, nə də zaminin maliyyə vəziyyətindən asılı deyildir ki, bu da borclunun öhdəliklərini faktiki icra etməyə imkan verir. girov predmeti olan əmlak hesabına kreditor.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-cü maddəsi, girov əsasında girovla təmin edilmiş öhdəliyə görə kreditor (girov saxlayan) borclu tərəfindən bu öhdəliyi yerinə yetirmədikdə, kreditordan təminat almaq hüququna malikdir. qanunla müəyyən edilmiş istisnalar istisna olmaqla, girov qoyulmuş əmlakın dəyəri bu əmlakın mülkiyyətində olan şəxsin (girov qoyanın) digər kreditorları qarşısında üstünlük təşkil edir. Girov qoyulmasında prioritet qaydası da girovun öhdəliklərin təmin edilməsinin digər üsullarından üstünlüyünü təsdiq edir.

Girovun həqiqətən münasib və səmərəli təminat üsulu olması üçün konkret əmlakın girov predmeti kimi nəzərdən keçirilməsi zamanı aşağıdakı mühüm məqamlara diqqət yetirmək lazımdır.

1. Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 335-ci maddəsinə əsasən, bir əşyanın girov qoyanı onun sahibi və ya onun üzərində təsərrüfat idarəetmə hüququ olan şəxs ola bilər, hüququn girovu isə girov hüququna sahib olan şəxs ola bilər. Müvafiq olaraq, potensial girovqoyan kreditora girov kimi təklif olunan əmlaka olan hüquqlarının sənədli sübutunu təqdim etməlidir. Belə sənədlər ola bilər: əmlakın əldə edildiyi (hüquqların ötürüldüyü) müqavilə, Art ilə müəyyən edilmiş qaydada əmlaka mülkiyyət hüququnun verilməsini sübut edən. İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 223, 224-cü maddələri (köçürmə-qəbul şəhadətnaməsi, qaimə-faktura, konosament, müqavilənin şərtlərindən asılı olaraq digər hüquq sənədi) və ya hüquqların təhvil-təslimi (möcüzəsi); dövlət qeydiyyatına alınmalı olan əmlaka (hüquqlara) - müvafiq qeydiyyat şəhadətnaməsi.

Praktikada çox vaxt belə bir vəziyyət yaranır ki, girov qoyan əmlakı illər ərzində itirdiyinə görə əldə etmək üçün əsas olan müqaviləni təmin edə bilmir. Bu halda Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 234-cü maddəsinə uyğun olaraq resept. Bu maddəyə əsasən, əmlakın mülkiyyətçisi olmayan, lakin on beş il müddətində ya öz daşınmaz əmlakına, ya da beş il müddətində başqa əmlaka vicdanla, aşkar və davamlı olaraq sahiblik edən şəxs - vətəndaş və ya hüquqi şəxs mülkiyyət hüququnu əldə edir. bu əmlakın mülkiyyəti.

Sənətin 4-cü bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 234-cü maddəsi, Sənətə uyğun olaraq sahibliyindən tələb oluna bilən bir şəxsin əlində olan əşyalara münasibətdə əldəetmə məhdudiyyəti dövründə. İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 301 və 302-ci maddələri, müvafiq tələblər üçün məhdudiyyət müddətinin bitməsindən gec olmayaraq başlayır.

Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Plenumunun 25 fevral 1998-ci il tarixli 8 nömrəli Qərarının 17-ci bəndində deyilir ki, əldəetmə iddiası müddəti geri qaytarma iddiası üzrə iddia müddətinin bitməsindən tez başlamır. sahibinin və ya digər hüquq sahibinin.

Bu tələblərə tətbiq olunan məhdudiyyət müddəti üç ildir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 196-cı maddəsi) və Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 200-cü maddəsi, hüququ pozulan şəxsin hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən axmağa başlayır. Sənətin 1-ci bəndinin normasına əsasən. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 200-cü maddəsinə əsasən, məhdudiyyət müddətinin başladığı anı dəqiq müəyyən etmək mümkün deyil, bu məsələ qiymətləndiricidir və hər bir halda konkret hallar nəzərə alınmaqla həll edilməlidir. Üstəlik, bir qayda olaraq, bu hallar yalnız potensial iddiaçıya məlumdur və əldəedici göstəriş haqqında qaydalara görə özünü əmlakın sahibi hesab edən şəxsin mülkiyyətçinin (digər mülkiyyətçinin) pozuntu barədə nə vaxt xəbər tutması barədə məlumatı yoxdur. hüquqlarından. Nəticə etibarilə, əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədləri öyrənməklə şəxsin mülkiyyət hüququnun əldəedici göstərişlə yarandığı anı dəqiq müəyyən etmək mümkün deyil. Eyni zamanda, yuxarıda qeyd olunanları nəzərə alaraq, şəxsin daşınar əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq etmək məqsədi ilə güman etmək lazımdır ki, əmlakın əldə edilməsi haqqında qaydalara uyğun olaraq iddia edən şəxs həmin əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sübut təqdim etməlidir. (bir qayda olaraq, bunlar mühasibat sənədləridir) ən azı səkkiz il.

Başqasının əmlakı üzərində icarə hüququnu və ya digər hüquqlarını girov kimi qəbul edərkən nəzərə alınmalıdır ki, qanun və ya müqavilə ilə mülkiyyətçinin və ya onun üzərində təsərrüfat idarəetmə hüququ olan şəxsin razılığı olmadan belə girovun verilməsinə yol verilmir. həmin şəxslərin razılığı olmadan bu hüququn özgəninkiləşdirilməsi.

2. Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 336-cı maddəsi, dövriyyədən çıxarılan əmlak, kreditorun şəxsiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə əlaqəli tələblər, xüsusən də tələblər istisna olmaqla, hər hansı bir əmlak, o cümlədən əşyalar və əmlak hüquqları (tələblər) girov predmeti ola bilər. aliment, həyat və ya sağlamlığa vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi və qanunla başqa şəxsə verilməsi qadağan olunmuş digər hüquqlar. Bəzi əmlak növlərinin, xüsusən vətəndaşların girov qoyulmayan əmlakının girov qoyulması qanunla qadağan edilə və ya məhdudlaşdırıla bilər. Girov qoyula bilməyən əmlak növlərinin siyahısı Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 446-cı maddəsi. Rusiya Federasiyasının Mədəniyyət haqqında Qanunvericiliyinin Əsaslarının 51-ci maddəsi (Rusiya Federasiyası Ali Sovetinin 09 oktyabr 1992-ci il tarixli 3612-1 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmişdir) dövlət və bələdiyyə muzeylərində, sənət qalereyalarında saxlanılan mədəni dəyərləri, kitabxanalar, arxivlər və digər dövlət təşkilatları girov predmeti ola bilməz.mədəniyyət. Sənətə görə. "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunun 63-cü maddəsi ipotekaya icazə verilmir:

dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələri;

Sahəsi Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının normativ hüquqi aktları və müxtəlif təyinatlı və icazə verilən istifadə üçün torpaqlar üçün yerli özünüidarəetmə orqanlarının normativ hüquqi aktları ilə müəyyən edilmiş minimum ölçüdən az olan torpaq sahəsinin hissələri.

Girovu məhdudlaşdırılan əmlakın siyahısı Rusiya Federasiyası Prezidentinin 22 fevral 1992-ci il tarixli 179 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmişdir. Siyahıda sərbəst satışı qadağan edilən əmlak var. Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 129-cu maddəsi, belə əmlak yalnız dövriyyənin müəyyən iştirakçılarına aid edilə bilər və ya onun dövriyyədə olmasına xüsusi icazə ilə icazə verilir. Deməli, göstərilən əmlakın girov qoyulması qadağan edilmir, lakin onu alanların dairəsi məhdud olduğundan girov saxlayan bu əmlaka girov qoymaqda çətinlik çəkə bilər. Rusiya Federasiyası Hökumətinin 10 dekabr 1992-ci il tarixli 959 nömrəli qərarına uyğun olaraq, göstərilən əmlakın (məhsulların) tədarükü Rusiya Federasiyasında ondan istifadə etmək icazəsi olan istehlakçılara və ya kvota əsasında həyata keçirilir.

Bank təcrübəsində kifayət qədər geniş yayılmış bəzi girov növlərinə nəzər salaq.

Kreditin ödənilməsi üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi gələcəkdə girovqoyanın hesabına daxil olacaq vəsaitlərə mülkiyyət hüquqları girov kimi qəbul edilir. Bir qayda olaraq, bu cür girov vəsaitlərin ödəyicisi kifayət qədər tanınmış və maliyyə cəhətdən etibarlı bir təşkilat olduqda istifadə olunur. Bu növ təminatdan geniş istifadə olunmasına baxmayaraq, yadda saxlamaq lazımdır ki, bu hüquqların girov kimi qəbul edildiyi müqavilə Sənətə uyğun olaraq etibarsızdır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 168-ci maddəsi, Sənətə zidd olduğundan. 336 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Pul vəsaitlərinə hüquqlar bank hesabı müqaviləsi üzrə hüquqların verilə biləcəyi dərəcədə girov predmeti ola bilər və hesab müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddətdə bank hesabı müqaviləsi üzrə hüquqların qismən ötürülməsi mümkün deyildir. Belə ki, hesabdakı vəsaitlərə münasibətdə mülkiyyət hüquqlarının girovu yalnız bank hesabı müqaviləsinə xitam verildikdən sonra yaranan hüquqlara münasibətdə (hesabdakı vəsaitin qalığına münasibətdə) baş verə bilər. Bu mövqe, bank hesabı müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddət ərzində iddiaların verilməsinin mümkünlüyü ilə bağlı arbitraj təcrübəsinə əsaslanır (bax, məsələn, Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 27.05.1997-ci il tarixli 584/97 saylı Qərarları, 29.04.1997-ci il tarixli N 4966/96, 29.04.1997-ci il tarixli N 1435/97).

Əmtəə nişanı üzərində müstəsna hüquqa malik olan girov qoyan şəxslər kreditin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi üçün təminat kimi banklara əmtəə nişanı üzərində hüquqlar təklif edirlər. Eyni zamanda, Rusiya Federasiyasının 23 sentyabr 1992-ci il tarixli 3520-1 nömrəli "Əmtəə nişanları, xidmət nişanları və malların mənşəyinin adları haqqında" Qanunu əmtəə nişanına hüquqların girov kimi ötürülməsi imkanını birbaşa nəzərdə tutmur. Sənətə görə. İncəsənət. Bu Qanunun 25, 26-cı maddələrinə əsasən, əmtəə nişanına müstəsna hüququn ötürülməsi yalnız vəsiqə şəklində, əmtəə nişanından istifadə hüququnun verilməsi isə lisenziya müqaviləsi əsasında mümkündür. Qanun əmtəə nişanının və ya ondan istifadə hüququnun başqa təhvil verilməsini nəzərdə tutmur. Beləliklə, Art-a uyğun olaraq əmtəə nişanına müstəsna hüquqlardan və ya ondan istifadə etmək hüququndan istifadə etmək. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 350-si mümkün deyil. Deməli, bu hüquqları girov kimi qəbul etmək mümkün deyil.

Çox vaxt girov qoyuluşunun xüsusiyyətləri aşağıda müzakirə ediləcək qiymətli kağızlara əlavə olaraq, girov qoyanın məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin nizamnamə kapitalındakı payı girov kimi təqdim olunur.

"Məhdud məsuliyyətli cəmiyyətlər haqqında" 02/08/1998-ci il tarixli 14-FZ nömrəli Federal Qanunun 22-ci maddəsi (bundan sonra MMC Qanunu) şirkət iştirakçısına öz payını (payın bir hissəsini) səlahiyyətli şirkətdə girov qoymaq hüququ verir. şirkətin digər iştirakçısına və ya üçüncü şəxsə kapitalı. MMC-nin nizamnamə kapitalındakı payın üçüncü şəxsə girov qoyulması yalnız cəmiyyətin bütün iştirakçılarının səs çoxluğu ilə qəbul edilmiş cəmiyyətin iştirakçılarının ümumi yığıncağının qərarı ilə, daha çox səs tələb olunmadığı təqdirdə mümkündür. iştirakçıların belə bir qərar qəbul etməsi MMC-nin nizamnaməsində nəzərdə tutulmamışdır. MMC-nin nizamnamə kapitalındakı pay, əgər şirkətin nizamnaməsində bu cür əməliyyatlara qadağa qoyulsa, girov qoyula bilməz. Beləliklə, MMC-nin nizamnamə kapitalındakı payın girov kimi qəbul edilməsi barədə qərardan əvvəl MMC-nin nizamnaməsi yuxarıda göstərilən müddəaların olub-olmadığını müəyyən etmək üçün hüquqi ekspertizadan keçirilməlidir.

Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq, şirkət iştirakçısı tərəfindən girov kimi verilmiş ona məxsus paya görə ödənişi yoxlamaq lazımdır. MMC Qanununun 21-ci maddəsinə əsasən, şirkət iştirakçısının payı yalnız ödənilmiş məbləğdə özgəninkiləşdirilə bilər. Əgər natamam ödənilmiş pay girov qoyularsa, girovun predmeti MMC iştirakçısının faktiki ödənilmiş payı əsasında müəyyən ediləcək.

3. Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-cü maddəsinə əsasən, girov müqavilə əsasında, habelə qanunda göstərilən hallar baş verdikdə qanun əsasında yaranır, əgər qanun hansı əmlakın və onun yerinə yetirilməsini təmin etməyi nəzərdə tutursa. hansı öhdəlik girov kimi tanınır.

Qanun əsasında girovun yaranması, məsələn, Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 488-ci maddəsi: kreditlə satılan mallar, alıcıya təhvil verildiyi andan tam ödənildiyi vaxta qədər, alıcının öz öhdəliyini yerinə yetirməsini təmin etmək üçün satıcı tərəfindən girov hesab olunur. alqı-satqı müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, malın haqqını ödəmək. Girovun hüquqi ekspertizası aparılarkən bu qaydaya əməl edilməlidir. Girov kimi təklif olunan əmlakın alınması üçün əsas olan müqaviləni təhlil edərkən, müqavilədə nəzərdə tutulmuş ödəniş proseduruna diqqət yetirmək lazımdır. Əgər girov qoyulan zaman alıcı (girov qoyan) tərəfindən əmlak ödənilməmişsə, yəni qanunla girov qoyulmuşdursa, bu əmlakın kreditin qaytarılmasının təminatı kimi girov sonrakı girov olacaqdır. Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 342-ci maddəsi, girov qoyulmuş əmlak digər tələbləri təmin etmək üçün başqa bir girovun predmetinə çevrilirsə (sonrakı girov), sonrakı girov saxlayanın tələbləri əvvəlki girov saxlayanların tələblərindən sonra bu əmlakın dəyərindən ödənilir. . Beləliklə, əmlakı sonrakı girov kimi qəbul edərkən, əvvəlki girov saxlayanların tələblərinin həcmini və müddətini qiymətləndirmək və onları girov predmetinin qiymətləndirilməsi ilə əlaqələndirmək lazımdır ki, sonrakı girov saxlayanın həmin əmlakın satışından kifayət qədər vəsaiti olsun. girov predmeti.

Əvvəlki girov müqavilələri ilə qadağan edilmədikdə, sonrakı girovlara icazə verilir. Bu tələbin pozulması sonrakı girovun Sənətə uyğun olaraq etibarsız hesab edilməsinə səbəb olur. 168 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Bu səbəbdən girovun itirilməsi riskini azaltmaq üçün girov qoyandan girov kimi təklif olunan əmlaka girov şəklində yüklülüyün olmamasını təsdiq edən sənədləri (girov kitabından çıxarış, girov və s.) tələb etmək lazımdır. Daşınmaz Əmlak Hüquqlarının Vahid Dövlət Reyestrindən çıxarış). Sənətin 3-cü bəndinə uyğun olaraq. 342-ci maddəyə əsasən, girov qoyan hər bir sonrakı girov saxlayana Sənətin 1-ci bəndində nəzərdə tutulmuş bu əmlakın bütün mövcud girovları haqqında məlumat verməlidir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 339-cu maddəsi və bu öhdəliyin yerinə yetirilməməsi nəticəsində girov götürənlərə dəymiş zərərə görə məsuliyyət daşıyır.

Sənətin 5-ci bəndinə əsasən. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 488-ci maddəsinə əsasən, girov qoyandan əmlakın alındığı müqaviləyə tam ödəniş edilənə qədər əmlakın satıcıya girov qoyulmaması şərtini daxil etməyi tələb edə bilərsiniz.

Qanuna əsasən, borcalanın müvafiq yaşayış evinə və ya mənzilə mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alındığı andan bankın və ya digər kredit təşkilatının kredit vəsaiti hesabına tam və ya qismən alınmış və ya tikilmiş yaşayış evi və ya mənzil ipoteka yaranır. ("İpoteka haqqında" Federal Qanunun 77-ci maddəsinin 1-ci bəndi (daşınmaz əmlakın ipotekası)" 30 dekabr 2004-cü il tarixli 216-FZ Federal Qanunu ilə 11 yanvar 2005-ci il tarixində qüvvəyə minmiş dəyişikliklə.

4. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 339-cu maddəsi girov müqaviləsinin yazılı şəkildə bağlanması tələbini müəyyən edir, bu, vahid sənəd şəklində tərtib edilmiş yazılı müqavilədə, habelə mübadilə zamanı müşahidə edilə bilər. poçt, teleqraf, teletayp, telefon, elektron və ya digər əlaqə vasitəsilə girov müqaviləsi tərəfləri arasında sənədlərin müqavilə tərəfindən gəldiyini etibarlı şəkildə müəyyən etməyə imkan verən sənədlər. Tərəflərin belə bir imkana malik olması üçün ilk növbədə nəzərdə tutulan rabitə vasitələri, tərəflərin müəyyən edilməsi üsulları (poçt ünvanı, faks nömrəsi, e-poçt ünvanı və s.) və sənədlərin mübadiləsi qaydası (müəyyənləşdirin) barədə razılığa gəlməlidirlər. son tarixlər, səlahiyyətli şəxslər, yuxarıda sadalanan rabitə vasitələrindən istifadə etməklə bağlanmış müqavilə əsasında giriş proseduru). Bu müqavilə vahid sənəd şəklində tərtib edilmiş müqavilədə həyata keçirilə bilər. İpoteka müqaviləsi üçün Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 339-cu maddəsi də müvafiq əmlakla əməliyyatların qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada məcburi qeydiyyatı nəzərdə tutur.

Bundan əlavə, bu maddə girov müqaviləsinin mühüm şərtlərini müəyyən edir: girovun predmeti və onun qiymətləndirilməsi; girovla təmin edilmiş öhdəliyin məbləği və icra müddəti; girov qoyulmuş əmlakın hansı tərəfə malik olmasının göstəricisi. Müqavilənin bütün vacib şərtləri üzrə müvafiq hallarda tələb olunan formada tərəflər arasında razılıq əldə olunarsa, girov müqaviləsi bağlanmış sayılır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 432-ci maddəsi). Girov müqaviləsinin mühüm şərtlərindən ən azı biri olmadıqda, girov müqaviləsi bağlanmır.

Girov müqaviləsinin əsas şərtlərini daha ətraflı nəzərdən keçirək.

Müqavilənin predmeti və onun qiymətləndirilməsi

Müqavilədə girov qoyulan əmlakın adından əlavə, bu əmlakın onu digər oxşar əmlakdan fərqləndirən fərdiləşdirici xüsusiyyətləri (modeli, növü, mənşə ölkəsi, istehsal ili, QOST-a uyğunluğu, inventar nömrəsi, seriya nömrəsi) göstərilməlidir. , digər kəmiyyət və keyfiyyət göstəriciləri) . Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin girovla bağlı normalarının arbitraj məhkəmələri tərəfindən tətbiqi ilə bağlı mübahisələrə baxılması təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsinin 2-ci bəndində göstərildiyi kimi (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 2009-cu il tarixli məlumat məktubu). 15 yanvar 1998-ci il N 26), müqavilədə girov predmeti müəyyən edilərkən onun nəinki əmlak növü adlandırılmalı, həm də girov predmetinin bircinslikdən təcrid olunmasına imkan verən fərdi xüsusiyyətləri də göstərilməlidir. şeylər. Müvafiq olaraq, girov müqaviləsində girov qoyulmuş əmlakı fərdi şəkildə müəyyən edən məlumat yoxdursa, girov müqaviləsi bağlanmış hesab edilə bilməz (bax, məsələn, Qərbi Sibir Dairəsinin Federal Arbitraj Məhkəməsinin 21 dekabr 2004-cü il tarixli F04- 8852/2004(7083-A03- 36), Moskva Dairəsinin Federal Arbitraj Məhkəməsinin 7 oktyabr 2004-cü il tarixli qərarı N KG-A40/9232-04). İstisna, tədavüldə olan mallardır, girovun xüsusiyyətləri aşağıda müzakirə ediləcəkdir.

Mülki Məcəllə girovun qiymətləndirilməsinin müəyyən edilməsi üçün heç bir tələb müəyyən etmir. Eyni zamanda, girov predmeti olan əmlak bir neçə fərqli qiymətləndirməyə malik ola bilər: balans dəyəri, bazar dəyəri, girov əqdinin bağlanması haqqında direktorlar şurasının və ya səhmdar cəmiyyətinin ümumi yığıncağının qərarında əks olunan qiymət. , bu səhmdar cəmiyyəti üçün böyük əməliyyat və ya maraqlı tərəf olan əməliyyatdır. Sual yaranır: bu qiymətləndirmələrdən hansı tərəflər tərəfindən girov müqaviləsinə onun əsas şərti kimi daxil edilməlidir? Girovun qiymətləndirilməsi tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilən, nə bazar, nə də balans dəyəri ilə üst-üstə düşməyən qiymətləndirmədir. Eyni zamanda, iri əqd və ya maraqlı olan girov əqdinin bağlanması haqqında səhmdar cəmiyyətinin direktorlar şurasının və ya ümumi yığıncağının qərarında əks olunan girov predmetinin qiyməti (əməliyyat qiyməti). tərəfli əməliyyat girov müqaviləsinə onun əsas şərti kimi daxil edilməlidir.

Müqavilə tərəfləri tərəfindən girovun qiymətləndirilməsi obyektiv olmalı və girovun balans dəyəri və ya bazar dəyəri ilə əlaqələndirilməlidir. Mövcud bank təcrübəsində girovun qiymətləndirilməsi əmlakın bazar dəyərinin diskontlaşdırılması yolu ilə müəyyən edilir. Belə görünür ki, girovun qiymətləndirilməsi əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətləndirilirsə, deyə bilərik ki, tərəflər göstərilən qiymətləndirmədə razılığa gəlməyiblər. Onu da nəzərə almaq lazımdır ki, girovun qiymətləndirilməsi girovla təmin edilmiş öhdəliyin məbləğindən aşağı olmamalıdır, əks halda girovun təminat xarakteri olmayacaq (əgər girov əsas öhdəliyin bir hissəsini təmin etmirsə, girov girovla təmin edilmiş öhdəliyin məbləğindən aşağı olmamalıdır). məbləği girovun qiymətləndirilməsinə bərabərdir).

Əmlakı girov kimi qəbul edərkən Sənətin müddəalarını xatırlamaq lazımdır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 348-ci maddəsi, borcalanın təmin edilmiş öhdəliyi pozması son dərəcə əhəmiyyətsiz olduqda və girov saxlayanın tələblərinin ölçüsü girov qoyulmuş əmlakın dəyərinə açıq-aydın qeyri-mütənasib olduqda, girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulmasından imtina edilə bilər. . Beləliklə, girovun dəyəri təmin edilmiş öhdəliyin məbləğinə uyğun olmalıdır.

Təminatlı öhdəlik

Girov müqaviləsində girovla təmin edilmiş öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü və icra müddəti göstərilməlidir. Kredit müqaviləsi ilə əlaqədar olaraq, kredit məbləğinə əlavə olaraq, kreditdən istifadəyə görə faiz məbləğini, kreditin qaytarılması öhdəliyinin (faizlərin ödənilməsi) vaxtında yerinə yetirilməsinə görə cərimənin məbləğini müəyyən etmək lazımdır. habelə kreditin ödənilməsi şərtləri (kreditin hissə-hissə ödənilməsi qrafiki) və faizlərin ödənilməsi. Əsas öhdəliyi müəyyən etmək üçün siz girov müqaviləsində bu girov müqaviləsi ilə təmin edilmiş kredit müqaviləsinin təfərrüatlarını da göstərməlisiniz (nömrə və bağlanma tarixi).

Girov müqaviləsində kredit müqaviləsinin onun mahiyyətinə, ölçüsünə və icra müddətinə aid olan digər şərtləri öz əksini tapmalıdır. Məsələn, kredit müqaviləsində borcalanın müqavilə üzrə öhdəliklərini pozması, onun maliyyə vəziyyətinin dəyişməsi və s. ilə bağlı müəyyən şərtlər yarandıqda kreditorun kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsini tələb etmək hüququ nəzərdə tutula bilər (bundan sonra kredit müqaviləsində borc alanın borcunun vaxtından əvvəl ödənilməsini tələb etmək). Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinin 3-cü bəndinə uyğun olaraq). Bu zaman söhbət girov müqaviləsində göstərilməli olan kreditin ödənilməsi müddətinin dəyişdirilməsindən gedir.

Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsi, əgər müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov ödənilmə zamanı malik olduğu məbləğdə tələbi təmin edir, xüsusən də faizlər, cərimələr, icranın gecikdirilməsi nəticəsində dəymiş zərərin əvəzi. habelə girov saxlayanın girov predmetinin saxlanması üçün lazım olan xərclərinin və inkasso xərclərinin ödənilməsi. Girov müqaviləsində tərəflər bu girovla təmin edilən öhdəliklərin həcmini, məsələn, yalnız əsas borcun məbləğini və ya yalnız faizlərin məbləğini məhdudlaşdıra bilərlər.

Girovla təmin edilmiş öhdəliyin dəyişməsi zamanı əsas öhdəliyin mahiyyətini, ölçüsünü və icra müddətini müəyyən edən girov müqaviləsi də dəyişdirilə bilər.

Girov müqaviləsində əsas öhdəliyin təsviri məsələsinə baxarkən arbitraj təcrübəsinə müraciət etmək lazımdır.

Rusiya Federasiyası Ali Məhkəməsinin və Rusiya Federasiyasının Ali Arbitraj Məhkəməsinin Plenumu 01.07.1996-cı il tarixli 6/8 nömrəli Qərarında (43-cü bənd) əsas öhdəlik üzrə ipoteka saxlayanın borclu olduğu hallarda, şərtlər girovla təmin edilmiş öhdəliyin mahiyyəti, məbləği və yerinə yetirilməsi müddəti haqqında girov müqaviləsində əsas öhdəliyi tənzimləyən və müvafiq şərtləri özündə əks etdirən müqaviləyə istinad varsa, razılaşdırılmış hesab edilməlidir.

Beləliklə, arbitraj təcrübəsi girov müqaviləsində girovla təmin edilmiş öhdəlik haqqında məlumatın göstərilməsi probleminə müxtəlif yanaşmalar işləyib hazırlamışdır: borcalan-girovqoyan tərəfindən bağlanmış girov müqaviləsi üçün kredit müqaviləsinin adını və onun adını göstərmək kifayətdir. təfərrüatları, girovqoyan - üçüncü şəxs tərəfindən bağlanan müqavilədə isə kredit müqaviləsinin bütün vacib şərtlərini əlavə olaraq göstərmək lazımdır.

Müqavilə tərəflərinin razılığı olmadan bağlanmamış hesab ediləcəyi mühüm şərtlərlə yanaşı, tərəflər girov müqaviləsinə digər şərtləri də daxil edə bilərlər: girov hüququnun yaranma anının göstərilməsi (maddənin 1-ci bəndi). Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 341-ci maddəsi), sonrakı girovun razılaşması ilə qadağan edilməsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 342-ci maddəsinin 2-ci bəndi), girov qoyulmuş əmlakın saxlanması və qorunması üçün vəzifələrin bölüşdürülməsi (maddənin 1-ci bəndi). 343), girov predmetinin tərəflər tərəfindən monitorinqi qaydası (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 343-cü maddəsinin 2-ci bəndi), girov qoyulmuş əmlakdan istifadə və sərəncam vermə qaydası və şərtlərinin müəyyən edilməsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 346-cı maddəsi). Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi). Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq girov müqaviləsinin vacib şərti. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 339-cu maddəsi də bu əmlakın hansı tərəfin olduğunun göstəricisidir.

Müqavilənin hansı tərəfində girov qoyulmuş əmlak var?

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 338-ci maddəsi, girov predmetinin tərəflərdən biri ilə yerindən asılı olaraq iki növ girov təmin edir: təhvil verilmədən girov və girov qoyulmuş əmlakın girov saxlayana verilməsi ilə girov ( ipoteka). Girov saxlayana keçmədən girov öz növbəsində üç növ ola bilər: adi girov; girov predmetinin girov qoyanda kilid və açar və girov saxlayanın möhürü altında qaldığı girov; girov predmetinin girovu göstərən işarələr qoyulmaqla girov qoyanda qaldığı girov (sərt girov). Bank praktikasında ən çox adi girov istifadə olunur - girov girovda qalan girovla. Bu növ girov daha az effektivdir, çünki o, vicdansız girov qoyanlara, girov saxlayan girov predmetini almaq istəmədikdə, girov predmetinin gizlədilməsi ilə bağlı hər hansı hərəkətləri həyata keçirməyə imkan verir. Bu problemin həlli yalnız girov saxlayan tərəfindən girov predmetinin dövri monitorinqi ola bilər. Daha etibarlı girov növü olan ipoteka girov saxlayanın üzərinə girov qoyulmuş əmlakın təhlükəsizliyini təmin etmək, o cümlədən onu üçüncü şəxslərin hücumlarından və iddialarından qorumaq üçün zəruri tədbirlər görmək öhdəliyini qoyur ki, bu da ipotekanı girov saxlayan üçün cəlbedici edir. . Son illər bank praktikasında ən etibarlı və geniş yayılmış girov növlərindən biri də ipotekadır. Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 338-ci maddəsi, ipotekanın qurulduğu əmlak ipoteka saxlayana verilmir.

Kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün qiymətli kağızların girovu bank təcrübəsində kifayət qədər geniş istifadə olunur. Sənətin 4-cü bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 338-ci maddəsi, əmlak hüququ girov qoyulduqda, qiymətli kağızla təsdiqləndikdə, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov saxlayana və ya notariusun depozitinə verilir. Bu müddəa yalnız qiymətli kağızla təsdiq edilmiş hüquqların girovundan bəhs edir. Eyni zamanda nəzərə alsaq ki, Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 128-ci maddəsi, qiymətli kağızlar əmlak kimi təsnif edilir və Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 336-cı maddəsi, girovun predmeti hər hansı bir əmlak və əmlak hüququ ola bilər, qiymətli kağızların əmlak kimi girovu və qiymətli kağızla təsdiq edilmiş hüquqların girovu haqqında danışmaq qanunidir. Girov predmetinin tərifindəki fərq qiymətli kağızların buraxılış forması ilə bağlıdır: sənəd şəklində və ya qiymətli kağızlara hüquqların xüsusi reyestrdə qeyd edilməsi ilə qeyri-sənədli formada (Mülki Məcəllənin 142-ci maddəsi). Rusiya Federasiyası).

Girov müqavilələri və qiymətli kağızlarla digər təminat əməliyyatları haqqında qaydaların tətbiqi ilə bağlı mübahisələrə arbitraj məhkəmələri tərəfindən baxılması təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi qiymətli kağızların girovuna həsr edilmişdir (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 2009-cu il 19-cu tarixli məlumat məktubu). 21 yanvar 2002-ci il N 67) (bundan sonra icmal). İcmalın 13-cü bəndinə əsasən, sənədsiz qiymətli kağızlar üzrə girov hüququ Sənətə uyğun olaraq müəyyən edilmiş qaydada uçota alındığı andan yaranır. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 149-cu maddəsi, sənədsiz qiymətli kağızlarla əməliyyatların yalnız hüquqları rəsmi qeyd edən şəxslə əlaqə saxladıqda həyata keçirilə biləcəyini təmin edir. Hüquqların ötürülməsi, verilməsi və məhdudlaşdırılması (girov daxil olmaqla) məcburidir

Bir bank və ya mikromaliyyə təşkilatı üçün fiziki şəxslərə və ya təşkilatlara pul vəsaitlərinin verilməsi həmişə onun geri alınmaması riskinə səbəb olur. Öz maraqlarını vicdansız borcalanlardan qorumaq üçün borc verən öhdəlikləri təmin etmək üçün hüquqi mexanizmdən istifadə edir. Kredit üçün girovun nə olduğunu, onun borcalan və bank üçün hansı müsbət və mənfi cəhətləri olduğunu nəzərdən keçirək.

Hüquqi təbiət

Bu gün bir çox banklar və digər kredit təşkilatları təminatlı kredit müqaviləsi bağlamağa hazır olan borcalanlar üçün güzəştli şərtlər təklif edir. Bu tədbirlə bank borcu ödəmək öhdəliyini yerinə yetirməməkdən sığortalanmış olur.

Kredit, xüsusən də uzunmüddətli olan, həmişə yüksək riskli əməliyyatdır.

Borcalan işini və ya digər gəlirlərini itirə, xəstələnə, ölə, başqa ölkəyə gedib orada itə və s. onların istifadəsi üçün.

Hörmətli oxucular! Məqalədə hüquqi problemlərin həlli üçün tipik yollar haqqında danışılır, lakin hər bir iş fərdi. Necə bilmək istəyirsinizsə probleminizi tam olaraq həll edin- məsləhətçi ilə əlaqə saxlayın:

MÜRACİƏT VƏ ZƏNGLƏR 7/24 və həftənin 7 günü QƏBUL EDİLİR.

Bu sürətli və PULSUZ!

Mülki qanunvericilik kreditoru qoruyan və demək olar ki, istənilən halda ona pulunu geri almağa imkan verən xüsusi mexanizm təqdim edib. Söhbət fəsildə sadalanan öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin edən tədbirlərdən gedir. 23 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi.

Hətta əqd bağlanmazdan əvvəl tərəflər razılaşırlar ki, borcalan borcu qaytara bilmədikdə, kreditor ona lazım olan vəsaiti digər mənbələrdən, məsələn, girov kimi verilmiş borclunun əmlakından əldə edə bilər.

Girov müvafiq olaraq rəsmiləşdirilən ayrıca əməliyyatdır.

Növlər

Mülki Məcəllə öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün yalnız yeddi yol təqdim edir:

  • depozit;
  • cəza;
  • təhlükəsizlik depoziti;
  • müstəqil zəmanət;
  • girov qoymaq;
  • zaminlik;
  • şeyləri tutmaq.

Kredit müqaviləsi bağlanarkən, əməliyyatın xarakterinə ən uyğun olduğu üçün yalnız cərimə, zəmanət və girov istifadə olunur. Girovun olması banka borclunun vicdanına arxalanmağa imkan verir ki, bu da təklif olunan şərtlərdə öz əksini tapır. Hər bir metodun xüsusiyyətlərini və onların tətbiq dairəsini nəzərdən keçirək.

Penalti

Cərimə bəndi, bir qayda olaraq, birbaşa kredit və ya kredit müqaviləsinin özünə yazılır. Bu, bütün borcun gecikdirilməsinə və ya müntəzəm ödənişin gecikməsinə görə bir dəfəyə əlavə pul cəriməsi, habelə gecikdirilmiş hər gün üçün müəyyən məbləğdə cərimə tətbiq olunan cəza tədbiridir. məbləğin faizi.

Gecikmə nə qədər uzun olarsa, cəza bir o qədər çox olar.

Bu müvəqqəti tədbirin istifadəsi kifayət qədər yüksək faizlə qısamüddətli kreditlər təklif edən mikromaliyyə təşkilatları adlanan təşkilatlar arasında çox populyardır. Borcalanı hərtərəfli yoxlamadan vəsait buraxırlar və buna görə də onları geri qaytarmamaq şansı yüksəkdir.

Bununla belə, yüksək cərimə yalnız açıq-aşkar vicdanlı borclunun davranışına təsir göstərə bilər. Borc aldığı məbləği və faizləri vaxtında ödəyəcək ki, artıq ödəməsin. Əgər pul geri qaytarmaq niyyəti olmadan götürülübsə, onda cərimənin ölçüsünün əhəmiyyəti yoxdur.

Video: müqaviləni necə tərtib etmək olar

Girov

Daha ciddi kredit təşkilatları, məsələn, banklar təminat kimi girovdan istifadə etməyə üstünlük verirlər. Bu metodun özəlliyi ondan ibarətdir ki, kredit müqaviləsinin qüvvədə olduğu bütün müddət ərzində borclu bəzi qiymətli əmlakı banka verir.

Borcu qaytarmaq mümkün olmadıqda, girov bank tərəfindən mülkiyyətçidən götürülə və satıla bilər. Bu yolla alınan vəsait borcun və onun üzrə faizlərin ödənilməsinə sərf olunur.

Vəsait vaxtında və tam həcmdə qaytarıldıqda, girov qoyulmuş əmlak sahibinə qaytarılır.

Kifayət qədər bahalı və yüksək likvid əmlak bankda girov predmetinə çevrilir:

  • yaşayış binaları və mənzillər;
  • müəssisələr;
  • torpaq;
  • kommersiya daşınmaz əmlakı;
  • yeni avtomobillər;
  • qiymətli metallardan hazırlanmış məmulatlar;
  • qiymətli kağızlar.

Banklar ən çox daşınmaz əmlakı girov kimi qəbul etməyə hazırdırlar. Bu, təkcə onun yüksək qiyməti ilə deyil, həm də bu cür əmlakın sahibi üçün dəyəri ilə bağlıdır.

Başının üstündəki damı sanki itirmək istəməyən borcalan borcunu vaxtında ödəmək üçün hər cür səy göstərəcək. Daşınmaz əmlakın girovu üçün bu gün çoxlarına tanış olan xüsusi bir termin var - ipoteka.

Çox vaxt girov yaşayış binalarıdır, daha az - torpaq sahələri. Bu, torpaq qanunvericiliyinin mükəmməl olmaması və torpaq qiymətlərinin kifayət qədər kəskin dəyişməsi ilə bağlıdır.

Sahibkarlar üçün xüsusi proqramlardan istifadə edərək girov kimi müəssisənin əmlak kompleksini və ya ticarət obyektlərini təklif edə bilərsiniz.

Krediti təmin etməyin başqa bir məşhur yolu onunla alınan avtomobili girov qoymaqdır.

Zəmanət

Əgər kredit üçün girov kimi zəmanət seçsəniz, banka əmlak köçürməyinizə ehtiyac qalmayacaq. Bu metodun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, borcalanla birlikdə üçüncü şəxsin, zaminin də bank qarşısında öhdəlikləri var.

Borcalan borcunu və ya onun bir hissəsini qaytarmasa, bank zamindən bunu tələb etmək hüququna malikdir. Ancaq borclunun özünün geri qaytarılmasından sonra uğursuz oldu. Zəmanətçinin məsuliyyəti subsidiardır.

Bu həm vətəndaş, həm də hüquqi şəxs ola bilər. Bəzən eyni müqavilə eyni anda bir neçə zaminin cəlb edilməsini nəzərdə tutur.

Zəmanətin mənaca oxşar zəmanətdən bir sıra fərqləri var:

  • yalnız kommersiya şirkəti və ya bank zamin kimi çıxış edir;
  • borcalan və zamin borc verən qarşısında birgə və xüsusi məsuliyyət daşıyırlar;
  • Kreditor bank borcun ödənilməsi üçün əməliyyatın istənilən tərəfinə və ya hər ikisinə eyni vaxtda müraciət etmək hüququna malikdir.

Kreditin təminatı ilə bağlı müqavilənin tərtib edilməsi

Kredit müqaviləsi üzrə təminat tədbiri kimi cərimə əməliyyatın yalnız iki tərəfinə aiddir və birbaşa sənədin özündə yazılır. Heç bir əlavə hərəkətə ehtiyac yoxdur və ayrıca sənədlər tərtib etməyə ehtiyac yoxdur.

Borcalan müqavilənin şərtlərini pozarsa, cərimənin tətbiqi avtomatik olaraq baş verir.

Girov və ya zaminlik kimi təminat üsulları tamam başqa məsələdir. Onlardan istifadə etməklə əməliyyatın həyata keçirilməsi bir sıra qaydalara riayət etməyi tələb edir. Gəlin onlara daha yaxından nəzər salaq.

Kreditin təminatının tədbiri kimi girovun istifadəsi əsas müqavilədə öz əksini tapmışdır. Amma əmlakın verilməsinin özü də ayrıca müqavilənin - girovun icrasını tələb edir. Bu, onun iştirakçılarının üzərinə xüsusi məsuliyyətlər qoyan əlavə öhdəlikdir.

Biz təklif edirik, yazılı olmalıdır.

Əgər girov kimi daşınmaz əmlak (ipoteka) qoyulubsa, onda əqd iki dəfə dövlət qeydiyyatından keçməlidir: müqavilə bağlanarkən və borc tam ödənildikdən sonra ona xitam verildikdə.

Zəmanət ayrıca müqavilə ilə də rəsmiləşdirilir. Vəsaiti verənlə zamin arasındadır.

Sənəd imzalanmazdan əvvəl bank və ya kreditor kimi çıxış edən digər təşkilat zaminliyə namizədin ödəmə qabiliyyəti barədə məlumat tələb edəcək.

Üç tərəfin hər biri əsas müqavilənin surətini alır. Daha az tez-tez zəmanətlə əməliyyat tək, üçtərəfli sənədlə rəsmiləşdirilir.

Kredit təminatı müqavilələrinin əsas xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, onlar əlavə xarakter daşıyır və yalnız əsas öhdəliklə eyni müddətə qüvvədədir. Tamamlandıqdan sonra onlar da dayanırlar.

Müqavilənin müsbət və mənfi tərəfləri

Təminatlı kredit müqaviləsi üzrə vəsait almağa qərar verərkən, belə bir əməliyyatın bütün üstünlüklərini və mənfi cəhətlərini diqqətlə ölçməlisiniz. Həm də pul və ya əmlaksız qalmamaq üçün maliyyə imkanlarınızı ayıq şəkildə qiymətləndirin. İştirakçıların hər biri üçün belə bir sövdələşmənin faydalarının nə olduğuna daha yaxından nəzər salaq.

Bank üçün

Təminatlı əqd bağlamaqla borc verən öz vəsaitinin qaytarılmasına zəmanət alır. O, həm borclunun borcunu vaxtında ödədiyi halda, həm də müxtəlif səbəblərdən bunu edə bilmədikdə ala biləcək. Bu, mütləq bir artıdır.

Bununla belə, əgər borcalan borcunu qaytara bilmirsə, o zaman girov qoyulmuş əmlakın satışı və ya zaminlə əlaqə saxlaması ilə bağlı bütün əngəlləri və bütün xərcləri kreditor öz üzərinə götürür. Bu cür fəaliyyətlər adətən əsas deyil və əlavə xərc tələb edir.

Borcalan üçün

"İpoteka" termini yunan mənşəlidir. Hətta Qədim Yunanıstanda, məsələn, torpaqla təminatla kredit almaq mümkün idi. Borcalan borc verəndən pul (ipoteka krediti) almış və digər borc verənlərdən eyni torpaq sahəsi ilə təminatla pul almaq həvəsindən yayınmaq üçün o, pul yüklü olan sahəyə xüsusi nişan (dirək və ya daş) qoymağa borclu idi. ipoteka. Bu işarə həmin sahənin girovda olduğunu, artıq ona qarşı ipoteka kreditinin alındığını göstərirdi.

İpoteka kreditor qarşısında öhdəlikləri təmin etmək üçün daşınmaz əmlakın girovudur. İpoteka krediti ilə borcalan daşınmaz əmlakın alınması və ya digər məqsədlər üçün kredit alır. Onun borc verən qarşısında öhdəliyi krediti qaytarmaqdan ibarətdir və daşınmaz əmlak girovu bu öhdəliyin yerinə yetirilməsini təmin edir. Eyni zamanda siz təkcə mənzil deyil, digər daşınmaz əmlak obyektləri - torpaq, avtomobil, yaxta və s. alıb ipoteka edə bilərsiniz. İpoteka ilə alınmış daşınmaz əmlak alındığı andan kredit götürən şəxsin mülkiyyətidir. Müddət ipoteka Rusiyada adətən mənzil problemlərinin həlli ilə əlaqədar istifadə olunur.

Hüquqi baxımdan "ipoteka" termini adətən iki anlayışı əhatə edir:

Hüquq münasibəti kimi ipoteka kredit almaq məqsədi ilə daşınmaz əmlakın (torpaq, əsas vəsait, tikili, yaşayış yeri) girovudur.

Qiymətli kağız kimi ipoteka - ipotekanı nəzərdə tutur: ipoteka saxlayanın daşınmaz əmlaka hüquqlarını təsdiq edən borc aləti.

İpoteka krediti daşınmaz əmlakla təminatla kredit verilməsidir, yəni kredit vəsaitlərinin qaytarılması üçün təminat kimi ipotekadan istifadə etməklə kredit verilməsidir.

İpoteka aşağıdakı fərqli xüsusiyyətlərlə xarakterizə olunur:

Birincisi, ipoteka, hər hansı bir girov kimi, digər (əsas) öhdəliyin - kreditin və ya icarə müqaviləsinin və s. Buna görə də ipoteka əsas öhdəliyə əsaslanır, çünki onsuz öz mənasını itirir.

İkincisi, daşınmaz əmlak həmişə ipotekanın predmetidir. Daşınmaz əmlaka torpaq sahələri və onlarla möhkəm bağlı olan hər şey daxildir: müəssisələr, yaşayış binaları, digər binalar, tikililər.

Üçüncüsü, ipotekanın predmeti həmişə borclunun ixtiyarındadır. O, bu əmlakın sahibi, istifadəçisi və faktiki sahibi olaraq qalır, lakin heç olmasa razılığı olmadan ona sərəncam vermək hüququndan məhrum edilir.

Maraqlarınızı ən sərfəli şəkildə birləşdirməyə imkan verən ipotekadır:

    əhali - yaşayış şəraitinin yaxşılaşdırılmasında;

    kommersiya bankları və digər kreditorlar – səmərəli və gəlirli əməliyyatlarda;

    tikinti kompleksi - ritmik işdə;

    dövlət - iqtisadi artımda və vətəndaşların mənzil hüquqlarının təmin edilməsində.

İpoteka kreditləşməsi sisteminin iştirakçıları:

    Girov qoyan şəxsdir. və ya qanuni borcunu təmin etmək üçün daşınmaz əmlakı girov qoyan şəxs.

    İpoteka saxlayan (ipoteka kreditoru) daşınmaz əmlakla təminatla kredit verən hüquqi şəxsdir.

İpoteka kreditləşməsi beş əsas prinsipə əsaslanır: ödəniş, təcililik, geri ödəmə, təminat və vəsaitlərin məqsədyönlü istifadəsi. Kredit vəsaitlərinin qaytarılmasının əsas təminatı alınmış əmlakın girovudur. Borc götürülmüş vəsaitlərdən sui-istifadə, habelə borc verənə vəsaitlərin təyinatı üzrə istifadəsinə nəzarəti həyata keçirmək imkanının verilməməsi sonuncuya kreditin və faizlərin vaxtından əvvəl ödənilməsini tələb etmək hüququ verir.

Rusiyada ipotekadan istifadə üçün ən çox yayılmış seçim kreditlə mənzil almaqdır. Bu halda, bir qayda olaraq, yeni alınmış mənzil girov qoyulur, baxmayaraq ki, artıq mülkiyyətində olan mənzili də girov qoymaq mümkündür. İpoteka kreditləri banklar tərəfindən verilir və şərtləri Kredit hər kəs üçün fərqlidir. Rusiyada dövlət səviyyəsində ipoteka inkişaf etmiş ipoteka qanunvericiliyi, eləcə də dövlət tərəfindən xüsusi olaraq yaradılmış ipoteka agentlikləri şəklində dəstək tapır.

İpoteka əməliyyatı müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin edən hərəkətlərin və üsulların ardıcıllığı, pozulduqda isə kreditorun maraqlarının (hüquqlarının) təmin edilməsi üçün qarşılıqlı fəaliyyətlərin məcmusudur. Qeyd edək ki, girov əməliyyatı münasibətlərin mürəkkəb strukturuna, yəni mənzil və ipoteka bazarında qarşılıqlı müstəqil tərəfdaşlıqların inteqrasiya olunmuş sisteminə malikdir. İpoteka əməliyyatının infrastrukturunu nəzərdən keçirək (şək. 1).

İpoteka əməliyyatının strukturu onun mahiyyətinin mürəkkəbliyini göstərir və bazarların: mənzil, ipoteka kreditləri, sığorta xidmətləri və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi xidmətlərinin qarşılıqlı asılılığını əsaslandırır. Ona görə də dərk etmək o qədər lazımdır ki, sabit, uzunmüddətli ipoteka krediti bazarının formalaşdırılması üçün regional investisiya və mənzil bazarında ipoteka əməliyyatlarının idarə edilməsi sistemi təşkil edilməlidir. Bu sistem regionda ipoteka prosesinin səmərəli təşkili üçün məqsəd, vəzifə, metod, üsul və üsullar toplusu ola bilər.

düyü. 1 İpoteka əməliyyatının strukturu və əlaqələri.

Girov (ipoteka) əməliyyatları idarə edilərkən istehlak bazarında son nəticə ipoteka kreditindən istifadə etməklə mənzilin alqı-satqısı olur. İpoteka bazarında - ipoteka kreditlərinin səmərəli idarə edilməsi, icrası və başa çatdırılması. Sığorta bazarında - girov qoyulmuş ev sığortası müqaviləsinin tamamlanması. Qiymətləndirmə xidmətləri bazarında - yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi haqqında akt. Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların qeydiyyatı üzrə xidmətlər bazarında - daşınmaz əmlakın reyestrinə mülkiyyət hüququ və ya onun üzərində girov qoyulması haqqında qeydin daxil edilməsi, girovun dayandırılması.

Girov (ipoteka) əməliyyatlarının idarə edilməsi çoxfunksiyalı, uzunmüddətli və riskli kimi xarakterizə oluna bilən ipoteka prosesinin təşkili zamanı həyata keçirilir. İpoteka prosesinin strukturunu nəzərdən keçirək (şək. 2).

düyü. 2 İpoteka prosesinin strukturu.

İstənilən biznes prosesi resurs bazasının mövcudluğunu, biznes prosesinə daxil olmaq üçün şəraitin təşkilini, onun başa çatdırılmasını, biznes prosesindən çıxmasını və gözlənilən sosial-iqtisadi nəticənin əldə olunmasını nəzərdə tutur. Biznes proseslərinin idarə edilməsi iqtisadi göstəricilərin planlaşdırılması, təhlili, sintezi, proqnozlaşdırılması və tənzimlənməsi kimi iqtisadi metodları əhatə edir. Bu zaman logistika, strateji və maliyyə idarəetməsində qəbul edilmiş idarəetmə üsullarından istifadə edilə bilər. Əsas idarəetmənin əsas məqsədinə nail olmaqdır - sabit və uzunmüddətli ipoteka prosesinin başlanması, formalaşması və saxlanması.

İpoteka üçün müraciət sənədlərin toplanması, bankın kredit komissiyasından keçməsi, uyğun mənzil axtarışı, onun qiymətləndirilməsi və sığortalanması, ipoteka müqaviləsinin bağlanması daxil olmaqla çoxmərhələli prosedurdur.

Bankdan ipoteka kreditinin alınması proseduru bir neçə mərhələdən ibarətdir və potensial müştərinin ilkin kvalifikasiyası və kredit üçün müraciətin doldurulması ilə başlayır. Növbəti mərhələdə bank müştəri və girov haqqında məlumatları toplayır və yoxlayır, kreditin qaytarılma ehtimalını qiymətləndirir (bu prosedur borcalanın anderraytinqi adlanır) və sonra kreditin verilməsi barədə qərar qəbul edir və ya əsaslandırılmış rədd cavabı verir. .

1. Qərar müsbət olarsa, kreditor kreditin məbləğini hesablayır və onun verilməsi üçün digər mühüm şərtləri (müddəti, faiz dərəcəsi, ödəmə qaydası) formalaşdırır. Daha sonra borcalanın maliyyə imkanlarına və kreditorun tələblərinə cavab verən mənzilin seçilməsinə başlanılır və ipotekanın predmeti qiymətləndirilir. Son mərhələ borcalan və satıcı arasında alqı-satqı müqaviləsinin, habelə borcalan ilə borc verən arasında kredit müqaviləsinin və ipoteka müqaviləsinin bağlanmasıdır. İpoteka müqaviləsinə əsasən borcalan (ipoteka qoyan) kredit hesabına əldə etdiyi daşınmaz əmlakı girov qoyarkən ona dair sərəncam vermək hüququnu itirir, lakin mülkiyyət və istifadə hüququnu özündə saxlayır. Kreditor girov saxlayana çevrilir ki, bu da ona borcalan tərəfindən kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi halda, borcluya qarşı pul tələblərinin girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən ödənilməsini təmin etmək imkanı verir. girov qoyanın digər kreditorları. Girov saxlayanın əmlakın mövcudluğunu və vəziyyətini yoxlamaq və bu əmlakın qorunması üçün zəruri tədbirlərin görülməsini tələb etmək hüququ vardır. İpoteka predmetini, habelə borcalanın həyatını, sağlamlığını və əmək qabiliyyətini onun hesabına sığortalamaq məcburidir ("İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunun 31-ci maddəsi). İpoteka müqaviləsinə aşağıdakı şərtlər daxildir: ipotekanın predmeti; girov qoyulan əmlakın qiyməti; ipoteka ilə təmin edilən əsas öhdəliyin mahiyyəti (kredit vəsaitinin verilməsi); kreditin məbləği və faizləri; əsas öhdəliyin yerinə yetirilməsi üçün son tarix; girov qoyulmuş əmlakın sığortasına dair tələblər; ipoteka predmeti və digərləri üzrə girov qoyulması üçün əsaslar ("İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunun 9-cu maddəsinin 4-cü hissəsi). İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır ("İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunun 10-cu maddəsinin 1-ci hissəsi).

Bundan əlavə, ipoteka qoyan ipotekanın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən kreditora verilən ipotekanı tərtib edir və onun qanuni sahibinin “ipoteka ilə təmin edilmiş pul öhdəliyinin icrasını əldə etmək hüququnu başqa bir şərt irəli sürmədən, təsdiq edir. bu öhdəliyin mövcudluğunun sübutu”, habelə “ipoteka ilə yüklü olan əmlaka girov hüququ” (“İpoteka (daşınmaz əmlakın ipotekası) haqqında” Federal Qanunun 13-cü maddəsi).

2. Dövlət qeydiyyatına alındıqdan və daşınmaz əmlak satıcısı ilə hesablaşmalar aparıldıqdan sonra borcalan aldığı mənzilə köçür, sonra krediti qaytarmaq üçün ödənişlər etməlidir, borc verən isə borcalandan ödənişləri qəbul edir və əsas borcun ödənilməsinin müvafiq uçotunu aparır. və maraq. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklər yerinə yetirildikdən sonra kredit ödənilmiş hesab edilir, ipotekaya xitam verilir ki, bu da dövlət reyestrində qeyd olunur. Borcalan öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, borcalanın borc verənə olan borcunu ödəmək üçün onun sonrakı satışı ilə girov üzərinə girov qoyulur. Kreditin qaytarılmasından sonra qalan məbləğ, girov proseduru və mənzil satışı ilə bağlı xərclər çıxılmaqla, keçmiş borcalana qaytarılır. Beləliklə, uzunmüddətli yaşayış ipoteka kreditləşməsi bazarında aşağıdakı əsas iştirakçılar fəaliyyət göstərir:

    Borcalanlar (daşınmaz əmlak alıcıları) - Rusiya Federasiyasının fərdi vətəndaşları, banklar (kredit təşkilatları) ilə kredit müqavilələri və ya hüquqi şəxslərlə (kredit təşkilatları deyil) kredit müqavilələri bağlayan şəxslər kredit forması mənzil almaq üçün istifadə olunur; daşınmaz əmlak satıcıları; kreditorlar (əsas funksiyaları aşağıdakılardan ibarət olan banklar və digər kredit təşkilatları: kreditin tələblərinə və şərtlərinə uyğun olaraq borcalanın ödəmə qabiliyyətinin və kredit qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi əsasında ipoteka kreditinin verilməsi; kredit müqaviləsinin (kredit müqaviləsinin) və ipoteka müqaviləsinin icrası verilmiş ipoteka kreditlərinə xidmət göstərilməsi).

    Təkrar ipoteka krediti bazarının operatorları (mənzil ipoteka krediti agentlikləri) əhaliyə uzunmüddətli ipoteka kreditləri verən kreditorları yenidən maliyyələşdirən ixtisaslaşmış təşkilatlardır (onların əsas funksiyalarına aşağıdakılar daxildir: müəyyən edilmiş standartlar və ipoteka kreditləşməsi proseduru tələbləri əsasında kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsi; emissiyalı kreditlərin verilməsi. ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar; mənzil kreditləşməsi sənayesinə investorlardan vəsaitlərin cəlb edilməsi; kreditorlara sağlam ipoteka kreditləşməsi təcrübələrinin həyata keçirilməsində və borcalanlar üçün daha əlverişli və kreditorlar üçün daha az riskli olan ipoteka kreditlərinin növlərinin inkişaf etdirilməsində köməklik göstərmək).

    Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı orqanları (əsas funksiyaları bunlardır: yaşayış binalarının alqı-satqısı üzrə əqdlərin qeydiyyatı, mülkiyyət hüququnun yeni mülkiyyətçiyə keçməsinin qeydiyyatı - ipoteka müqavilələrinin qeydiyyatı və ipoteka hüquqları, ipoteka bazarının bütün iştirakçılarına mülkiyyət hüquqları və mənzil girovunun yüklülüyü haqqında məlumatların saxlanması və verilməsi).

    Əmlak sığortası, borcalanların şəxsi sığortası və ipoteka bazarı iştirakçılarının mülki məsuliyyətinin sığortası üzrə lisenziyası olan sığorta şirkətləri.

    Qiymətləndiricilər ipoteka kreditləşməsi üçün girov predmeti olan yaşayış sahələrinin peşəkar qiymətləndirilməsini həyata keçirmək hüququ olan hüquqi və fiziki şəxslərdir.

    Daşınmaz əmlak firmaları mənzil alqı-satqısı bazarında peşəkar vasitəçi olan hüquqi şəxslərdir. Rieltorların funksiyalarına borcalanlar və mənzil satıcıları üçün mənzil alqı-satqısı variantlarının seçilməsi, alqı-satqı əməliyyatlarının bağlanmasına köməklik göstərilməsi, mənzil bazarının digər iştirakçıları adından mənzil satışının təşkili, hərracların təşkilində iştirak daxildir. girov qoyulmuş mənzillərin satışı.

    İnvestorlar kreditorlar və ya təkrar bazar operatorları tərəfindən buraxılmış ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızları alan hüquqi şəxslərdir. Bunlara pensiya fondları, sığorta şirkətləri, investisiya bankları, pay fondları və s.

    İpoteka kreditləşməsi sisteminin infrastruktur əlaqələri - pasport xidmətləri, qəyyumluq və qəyyumluq orqanları və s.

İpoteka kreditləri kreditin tələblərinə və şərtlərinə uyğun olaraq borcalanın ödəmə qabiliyyətinin və kredit qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi əsasında verilir. Potensial borcalanlardan banka şəxsiyyəti təsdiq edən sənədləri, nikah haqqında şəhadətnaməni, uşaqların doğum haqqında şəhadətnaməsini, daimi yaşayış yerinin qeydiyyatı üçün əsas olan sənədləri, gəlirlər haqqında arayışları, kommunal ödənişlər üzrə borcun olmadığını təsdiq edən ev reyestrindən çıxarışları təqdim etməlidirlər. veksellər, borcalanın əmlakı haqqında tam məlumat, borcalanın məcburi ödənişləri haqqında məlumat (icra vərəqələri, aliment, hissə-hissə alınmış malların ödənilməsi və s.).

Təkrar bazarda yaşayış binalarını alarkən, kreditor bank onların qanuni təmizliyini, məsələn, bu mənzilə qoyulan girovun olmamasını yoxlamağa məcbur olur. İpoteka müqaviləsinə əsasən, borc verən ipoteka saxlayana çevrilir ki, bu da ona zəruri hallarda girov qoyulmuş yaşayış sahəsinin dəyərindən razılıq almaq üçün üstünlük hüququ verir. İpoteka predmeti yaşayış binaları və daimi yaşamaq üçün nəzərdə tutulmuş mənzillərdir. Bunlar həm də bir və ya bir neçə təcrid olunmuş otaqdan ibarət yaşayış binasının və ya mənzilin hissələri ola bilər, lakin konstruktiv olaraq təcrid olunmaq şərti ilə müstəqil istifadə oluna və funksional təyinatını saxlaya bilər. Daimi yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan daşınmaz əmlak da yalnız ümumi əsaslarla ipotekanın predmeti ola bilər.

Beləliklə, ipoteka krediti uzunmüddətli kreditdir (müxtəlif ölkələrdə müddətlər 10 ildən 40 ilə qədər dəyişir), bir qayda olaraq, bu daşınmaz əmlakla 3-15 faiz məbləğində öhdəliyin təminatı kimi təmin edilmiş daşınmaz əmlakın alınması üçün nəzərdə tutulmuşdur. % illik. Uzunmüddətli xarakter daşıdığına görə belə kreditlər xüsusilə faizlərin ödənilməsi və əsas borcun ödənilməsinin yalnız cari, adətən aşağı gəlirdən, yəni kiçik hissələrlə mümkün olduğu hallarda əlverişlidir. Bu, xüsusilə orta qazancı olan, sözdə orta təbəqəni təşkil edən insanlar üçün cəlbedicidir. Girovun yuxarıda göstərilən bütün xüsusiyyətləri yaşayış ipoteka kreditləşməsi üçün xarakterikdir.



Siz həmçinin bəyənə bilərsiniz...
Hərbi qulluqçuların həyat yoldaşları və qadın hərbi qulluqçular üçün müavinətlər - sənəd

Hərbi qulluqçuların həyat yoldaşları və qadın hərbi qulluqçular üçün müavinətlər - sənəd

Hərbi qulluqçular üçün mənzil subsidiyalarının qeydiyyatı

Hərbi qulluqçular üçün mənzil subsidiyalarının qeydiyyatı

Elektrik nəqliyyatı (hərəkət cədvəli) Mariupol tramvay cədvəli

Elektrik nəqliyyatı (hərəkət cədvəli) Mariupol tramvay cədvəli