Mülkiyyətin həyat dövrü- daşınmaz əmlakın fiziki obyekt kimi mövcud olduğu müddət.
Kommersiya məqsədləri üçün alınan daşınmaz əmlakın həyat dövrü, əmlak sahibinin vəzifəsi həmin əmlakın yeni sahibi ilə həmin əmlakın istifadə müddəti bitənə qədər təkrarlana bilər. Fiziki, iqtisadi, xronoloji və qalan iqtisadi həyat - həyat dövrü Q.Harrisona görə daim müəyyən qanunauyğunluqlara tabedir.
Vaxtında fiziki həyat obyekt mövcud bina və ya tikilidə yaşamaq və ya işləmək mümkün olan vaxta aiddir. Bu göstərici normativ, hesablanmış, faktiki ola bilər və təkmilləşdirilmiş şərait və ya modernləşmə hesabına arta bilər. Daşınmaz əmlak obyekti sökülərsə, onun fiziki ömrü başa çatır.
Vaxtında iqtisadi həyat Bu, obyektin istifadə oluna biləcəyi, qəbul edildiyi dövrdür - mənfəət olduqda, bu təkmilləşdirmələr obyektin dəyərinə kömək edir. Görülən təkmilləşdirmələr əmlakın köhnəldiyi üçün onun dəyərinə müəyyən töhfə vermirsə, o zaman onun təsərrüfat müddəti başa çatır.
Altında xronoloji yaşəmlakın istifadəyə verildiyi tarixdən onun qiymətləndirilməsi tarixinə qədər keçən dövrü başa düşmək.
Ömür boyu
Effektiv yaş daşınmaz əmlakın xarici görünüşünün, onun texniki vəziyyətinin və əmlakın ümumi dəyərinə təsir edən iqtisadi amillərin qiymətləndirilməsinə əsaslanır.
Effektiv yaş— ϶ᴛᴏ yaş, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ obyektin müəyyən fiziki vəziyyətini göstərən və onun həyata keçirilməsinin mümkünlüyünü nəzərə alan.
Tipik xidmət müddəti standart xidmət müddəti adlanır.
Standart xidmət müddəti— ϶ᴛᴏ qaydalarla müəyyən edilmiş bina və ya tikililərin istismar müddəti.
Altında qalan iqtisadi həyat binalar qiymətləndirildiyi tarixdən təsərrüfat ömrünün sonuna qədər olan dövrə aiddir. Bu dövr qiymətləndirici tərəfindən gələcək gəlirləri qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Obyektin qalan iqtisadi ömrü onun modernləşdirilməsi və ya təmiri ilə artır.
Yuxarıda müzakirə edilən daşınmaz əmlak obyektlərinin həyat dövrünün və ömrünün bütün mərhələləri bir-biri ilə bağlıdır. Daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi əmlakın gəlirliliyinin artırılmasını və onun təhlükəsizliyini təmin edəcək adekvat tədbirlər həyata keçirmək üçün daşınmaz əmlakın yaşayış dövrünün müəyyən (hər hansı) mərhələsində yerləşdiyi yeri nəzərə almalıdır.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün mərhələləri
Beləliklə, daşınmaz əmlak obyektləri mövcud olduqları müddətdə iqtisadi, fiziki, hüquqi dəyişikliklərə məruz qalır və həyat dövrünün aşağıdakı mərhələlərini keçir:
- formalaşma - ϶ᴛᴏ tikinti, yəni yeni müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması və ya ayrılması;
- əməliyyat - istismar və inkişaf, yəni genişləndirmə, yenidən təşkil və ya yenidənqurma daxildir;
- mövcudluğun dayandırılması - ϶ᴛᴏ sökülməsi, təbii məhv edilməsi və ya ləğvi.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün mərhələləri:
1. Layihə konsepsiyasının formalaşdırılması və boş torpaq sahəsindən istifadə variantının seçilməsi. Bu dövrdə torpaqdan ən yaxşı və səmərəli istifadənin seçimi aparılır. İstifadə variantının seçimi təkmilləşdirmələrin dizaynı üçün texniki şərtlərin hazırlanması ilə başa çatır.
2. Təkmilləşdirmələrin dizaynı. Bu mərhələdə - layihə spesifikasiyalar əsasında - icazələrin alınması və torpaq sahəsinin hazırlanması, habelə kommunikasiyaların çəkilməsi, binaların tikintisi və yeni əkinlərin əkilməsi üçün zəruri sənədlərin hazırlanması ilə layihənin hazırlanması həyata keçirilir.
3. Təkmilləşdirmələrin istehsalı (tikinti, tikinti).. Layihənin podratçılar tərəfindən həyata keçirilməsi zamanı obyektin bütün fiziki xüsusiyyətləri demək olar ki, tamamilə dəyişdirilir, bu dəyişikliklər inventar və kadastr sənədlərində qeyd olunur.
4. Dövriyyə (alqı-satqı, ianə, icarə və s.) mülkiyyət hüquqlarının keçməsi və ya hüquqda yüklülüyün görünməsi ilə. Bu mərhələdə əmlakla əməliyyatlar həyata keçirilir.
5. Obyektdən təyinatı üzrə texniki-istismar xidmət göstərilməklə istifadə (istifadə).. Həyat dövrünün bu mərhələsində menecer (və ya peşəkar idarəetmə şirkəti) istifadəçilər tərəfindən obyektin istehlak potensialından səmərəli istifadəni təşkil edir.
6. Modernləşmə: əsaslı təmir, yenidənqurma, obyektin mümkün yenidən təyinatı (funksional təyinatının dəyişdirilməsi) ilə təkmilləşdirilmələrin bərpası. Yeri gəlmişkən, bu mərhələ indiki vəziyyətdə olan obyektin artıq istifadəçilərin müasir tələbatlarını ödəyə bilmədiyi və/və ya onun fəaliyyətinin iqtisadi cəhətdən səmərəsiz hala gəldiyi andan başlayır. Bu mərhələdə, ən azı, əsaslı təmir planlaşdırma həlli və funksional məqsədi dəyişdirilmədən, lakin çıxarıla bilən fiziki aşınma və funksional köhnəlmə aradan qaldırılmaqla həyata keçirilir.
7. Utilizasiya, təkmilləşdirmələrin sökülməsi, poliqon və ya materialların təkrar emalı. Həyat dövrü onların iqtisadi ömrünün sonunda təkmilləşdirmələrin sökülməsi ilə başa çatır. İdarəetmə şirkəti ləğv edilmiş binaların və kommunikasiyaların konstruktiv elementlərinin və materiallarının satılması imkanlarını nəzərə alaraq, binaların sökülməsi üçün son tarixlərin və iqtisadi cəhətdən məqsədəuyğun metodun müəyyən edilməsi üçün təkliflər hazırlayır.
dövlət ali peşə təhsili müəssisəsi
Sankt-Peterburq Ticarət və İqtisadiyyat İnstitutu
“Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı” fənni üzrə
“Daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri və həyat dövrü”
Tamamladı: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, İqtisadiyyat fakültəsi, 4-cü kurs
Elmi direktor
Piroqova O.E.
Sankt-Peterburq, 2010
Giriş
Fəsil 1. Daşınmaz əmlak anlayışı və onun obyekti
1 Daşınmaz əmlakın tərifi
2 Əmlak obyekti
Fəsil 2. Daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri və həyat dövrü
1 Əmlakın xüsusiyyətləri
2 Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü
3 Daşınmaz əmlakın iqtisadi obyekt kimi həyat dövrü
4 Müəssisənin daşınmaz əmlakının əmlak kompleksi kimi həyat dövrü
Nəticə
Biblioqrafiya
Proqramlar
Giriş
Daşınmaz əmlak obyektləri ictimai münasibətlər sistemində xüsusi yer tutur, çünki insanların iqtisadi fəaliyyəti və fəaliyyətinin bütün sahələrində prioritet münasibətləri onlarla birbaşa və ya dolayısı ilə bağlıdır.
Bu gün ölkənin bazar iqtisadiyyatı sistemində mərkəzi halqa kimi görünən daşınmaz əmlakdır. Və bu başa düşüləndir - daşınmaz əmlak parçası təkcə xüsusi məhsul deyil, eyni zamanda gəlir gətirən kapitaldır və səmərəli biznes fəaliyyətini həyata keçirmək üçün xidmətlərin göstərilməsi üçün əsasdır.
Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar prosesində yaranan münasibətlər sistemidir.
Müasir mütəxəssislərin hazırlanmasında bu fənni bilmək lazımdır, çünki hər bir peşəkar hazırda praktik fəaliyyətdə daşınmaz əmlak bazarında baş verən proseslərlə üzləşir.
Təlimatların əsas məqsədi tələbələrin daşınmaz əmlakın mahiyyəti, daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatının hüquqi aspektləri, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində əsas əməliyyatlar və yanaşmalar, daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri və biznes növləri haqqında biliklərə yiyələnmələridir. üzərində fəaliyyət göstərir.
1. Daşınmaz əmlak anlayışı və onun obyekti
1 Daşınmaz əmlakın tərifi
"Daşınmaz əmlak" anlayışı başqa bir anlayışdan - "əmlakdan" ayrılmazdır.
Mülkiyyət əmlak toplusudur, yəni. pul qiymətləndirilməsi şərti ilə, bu şəxsin (fiziki və ya hüquqi) yerləşdiyi hüquqi münasibətlər.
Hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxsə məxsus əmlak məzmununa görə aşağıdakılara bölünür:
· aktiv: mülkiyyət hüququ ilə və ya başqa mülkiyyət hüququ əsasında şəxsə məxsus olan əşyaların məcmusudur; başqalarının hərəkətlərinə hüquqlar toplusu (məsələn, borc əmlakı);
· passiv: başqa şəxslərə məxsus olan, lakin müvəqqəti olaraq verilmiş şəxsin ixtiyarında olan əşyaların məcmusudur; müəyyən bir şəxsin üzərinə düşən öhdəliklərin məcmusu.
Tarixən Roma hüququ dövründən etibarən əmlak daşınar və daşınmaz olaraq bölünmüşdür.
Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi) 130-cu maddəsinə əsasən, daşınmaz əşyalara (daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlak) torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri və su obyektləri ilə möhkəm bağlı olan hər şey daxildir. torpaq, yəni təyinatına qeyri-mütənasib ziyan vurmadan hərəkəti mümkün olmayan obyektlər, o cümlədən meşələr, çoxillik əkinlər, binalar, tikililər.
Daşınmaz əmlaka həmçinin dövlət qeydiyyatına alınmalı olan hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri, kosmik obyektlər də daxildir. Qanunla başqa əmlak daşınmaz əmlak kimi təsnif edilə bilər”.
Müasir Rusiya hüquq təcrübəsi fiziki obyektin daşınmaz əmlak kimi təsnif edilə biləcəyi bir sıra meyarlar müəyyən etmişdir:
· konkret torpaq sahəsi ilə güclü əlaqə (obyektin təyinatına qeyri-mütənasib zərər vermədən yerdəyişmənin mümkünsüzlüyü);
· təyinatı üzrə istifadə olunma ehtimalı baxımından tamlıq;
· konkret mülkiyyətçiyə - dövlətə, Federasiyanın subyektinə, bələdiyyəyə, fiziki şəxsə və ya fərdi şəxslər qrupuna məxsus olması təsdiq edilmiş (rəsmi qeydiyyatdan keçmiş);
· daşınmaz əmlak obyektinin və daşınmaz əmlakın fiziki təcrid edilməsi imkanı (yəni daşınmaz əmlak obyektinin dəqiq müəyyən edilmiş fiziki sərhədlərinin olması);
· daşınmaz əmlak obyektinin funksional müstəqilliyi (bu daşınmaz əmlak obyekti digər obyektlərdən ayrıca istifadə edilə bilərmi və ya onun funksional təyinatı digər daşınmaz əmlak obyektlərindən qismən istifadəni nəzərdə tuturmu);
· istifadə hüququna dair servitutların və digər məhdudiyyətlərin olması (və ya olmaması).
Daşınmaz əmlaka aid olmayan əşyalar, o cümlədən pul və qiymətli kağızlar daşınar əmlak kimi tanınır. Qanunla müəyyən edilmiş hallar istisna olmaqla, daşınar əmlaka hüquqların qeydiyyatı tələb olunmur.
2 Əmlak obyekti
“Daşınmaz əmlak” iki əsasdan ibarətdir - fiziki və hüquqi. Bu konsepsiyanın fiziki əsasını daşınmaz əmlakın maddi komponenti, yəni: binalar, tikililər, torpaq sahələri, yerin təki və s. “Yerlə elə bir əlaqədə olan obyektdir ki, məqsədinə qeyri-mütənasib zərər vermədən hərəkəti qeyri-mümkündür”.
Hüquqi hissə daşınmaz əmlakla əməliyyatlardan və ondan istifadədən yaranan hüquqların həyata keçirilməsi sahəsindədir.
Aşınma və köhnəlmə səbəbindən əmlak likvidliyini itirir - "daşınmaz əmlakın pula çevrilməsinin hər hansı bir üsulunu həyata keçirmək imkanı" - bu konsepsiyanın hüquqi komponentidir.
Hər bir əmlakın öz kadastr nömrəsi var və ona “daşınmaz əmlakın inventarlaşdırılması” adlı proses tətbiq edilir. O, "inventarlaşdırma" ilə xarakterizə olunur - daşınmaz əmlak obyektinin yaranması və dəyişmə tarixi. Yuxarıda göstərilənlərin hamısı daşınmaz əmlakın tərifinin hüquqi hissəsinə aiddir.
Mülki hüquqların obyektlərinə əşyalar, o cümlədən pul və qiymətli kağızlar, digər əmlak, o cümlədən mülkiyyət hüquqları daxildir; iş və xidmətlər; məlumat; əqli fəaliyyətin nəticələri, o cümlədən onlara müstəsna hüquqlar (əqli mülkiyyət); qeyri-maddi faydalar.
2. Əmlakın xüsusiyyətləri və həyat dövrü
1 Əmlakın xüsusiyyətləri
Komponent kimi torpaq sahəsinə malik olan bütün süni tikililər (daşınmaz əmlak obyektləri) onları daşınan obyektlərdən fərqləndirməyə imkan verən ümumi xüsusiyyətlərə malikdir. Bu:
Stasionarlıq, hərəkətsizlik. İşarə əmlakın yer səthi ilə güclü fiziki əlaqəsi və fiziki məhv və zədələnmədən kosmosda hərəkətinin qeyri-mümkün olması ilə xarakterizə olunur ki, bu da onu sonrakı istifadə üçün yararsız edir.
Maddilik. Qeyd edək ki, daşınmaz əmlak həmişə fiziki və dəyərli formada fəaliyyət göstərir. Əmlakın fiziki xüsusiyyətlərinə, məsələn, onun ölçüsü və forması, narahatlıqlar və təhlükələr, ətraf mühit, giriş yolları, kommunal xidmətlər, yerüstü və yerin təki, abadlıq və s. daxildir. Bu xüsusiyyətlərin məcmusu əmlakın faydalılığını müəyyən edir, hansı ki daşınmaz əmlakın dəyərinin əsasını təşkil edir. Lakin o, özlüyündə dəyəri müəyyən etmir. Hər hansı bir obyekt dəyərə malikdir, bu və ya digər dərəcədə uyğunluq və məhdud təchizat kimi xüsusiyyətlərə malikdir. Əhəmiyyətli dəyər yaratmaq üçün məhdud təchizat mövcud olmalıdır. Sosial ideallar və standartlar, iqtisadi fəaliyyət və meyllər, qanunlar, hökumət qərarları və hərəkətləri, təbii qüvvələr insan davranışına təsir edir və bütün bunlar daşınmaz əmlakın dəyərini yaratmaq, saxlamaq, dəyişdirmək və ya azaltmaq üçün bir-biri ilə qarşılıqlı əlaqədə olur. Burada onu da qeyd etmək lazımdır ki, daşınmaz əmlak azsaylı mallardan biridir ki, onun dəyəri nəinki demək olar ki, həmişə sabitdir, həm də zaman keçdikcə tədricən artmağa meyllidir.
Müəyyən növ qiymətli daşlar və nadir metallardan hazırlanmış məmulatlar istisna olmaqla, daşınmaz əmlakın davamlılığı praktiki olaraq bütün digər malların davamlılığından yüksəkdir.
Məsələn, Rusiyada qüvvədə olan tikinti normaları və qaydalarına (SNiP) görə, yaşayış layihələri əsas strukturların materialından (təməl, divarlar, tavanlar) standart xidmət müddəti 15 ilə 150 arasında olan 6 qrupa bölünür. illər.
Yerin dövriyyəsinin müddəti, düzgün istifadə edilərsə, sonsuzdur və düzgün istifadənin pozulması düzəlməz itkilərə səbəb olacaqdır.
Daşınmaz əmlakın əsas ümumi xarakteristikası ilə yanaşı, daşınmaz əmlakın növündən asılı olaraq konkret göstəricilərlə müəyyən edilən özəl xüsusiyyətləri də ayırmaq olar.
İki eyni mənzil, iki eyni torpaq sahəsi, iki eyni bina haqqında danışmaq demək olar ki, mümkün deyil, çünki onlar mütləq digər daşınmaz əmlak obyektləri, infrastruktur və hətta heterojenliyi, unikallığı və xüsusiyyətlərini göstərən əsas nöqtələrə görə yerləşmə fərqlərinə malik olacaqlar. hər bir əmlakın unikallığı.
Daşınmaz əmlak iqtisadi dəyərini artırdı. Bu, uzunmüddətli istifadə üçün nəzərdə tutulması və istifadə zamanı istehlak edilməməsi ilə əlaqədardır. Bir qayda olaraq, düzgün vəziyyətdə saxlamaq üçün yüksək xərc tələb edən struktur mürəkkəbliyi var.
Bundan əlavə, əmlak həmişə öz funksional məqsədinə malikdir. Məhsuldar və ya qeyri-məhsuldar ola bilər. İstehsal məqsədləri üçün əmlak birbaşa və ya dolayısı ilə məhsulların yaradılmasında, işlərin görülməsində, xidmətlərin göstərilməsində iştirak edir. Qeyri-istehsal məqsədləri üçün insanların yaşaması və xidmət göstərməsi üçün şərait yaradır.
Daşınmaz əmlak həmişə uzunmüddətli investisiya obyekti kimi çıxış edir. Çox vaxt bu, əmlakın hissə-hissə alınmasının mümkün olmaması ilə əlaqədardır, çünki bir əmlaka kapital qoymaq əhəmiyyətli miqdarda kapital tələb edir. Bundan əlavə, məsələnin gəlirli tərəfi haqqında danışsaq, daşınmaz əmlaka nağd investisiyalar kifayət qədər yüksək geri ödəmə müddəti olan xərcləri təmsil edir.
Qeyd edək ki, bəzi daşınmaz əmlak növləri daşınar əmlaka çevrilə bilər. Məsələn, meşələr və çoxillik əkinlər, tərifinə görə, daşınmaz əmlaka aiddir və yığılmış ağac artıq daşınar əmlakdır.
Nəzərə alın ki, bina və tikililərdə yerləşən avadanlıqlar (istilik, su təchizatı, kanalizasiya, elektrik avadanlıqları, liftlər, barmaqlıqlar, ikinci metal qapılar və s.) daşınar əmlak kimi təsnif edilir. Lakin o, daşınmaz əmlakın tərkib hissəsinə çevrildiyindən, bu obyektlə bağlı əməliyyat aparılarkən, daşınmaz əmlaka daxil olan bütün daşınar əmlak ətraflı təsvir edilməlidir (bu, xüsusilə də məhkəmə zamanı müsadirə edilməli olan əmlaka aiddir). əməliyyat).
Çox vaxt daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar daşınmaz əmlakın bir hissəsi olmayan bir sıra hüquq və mənafeləri ötürə bilər. Bunlar icarə hüquqları, imtiyazlı hüquqlar və ya digər maraqlar (servutlar) ola bilər.
Deməli, daşınmaz əmlaka əsas fondların ən qiymətli və ümumən əhəmiyyətli obyektləri daxildir və torpaq və yerin təki kimi daşınmaz əmlak obyektləri hər zaman hər bir dövlət üçün təkcə iqtisadi deyil, həm də strateji əhəmiyyətə malikdir.
Məsələn, kapitalizmdən əvvəlki dövrdə torpaq hər bir fərd üçün, eləcə də bütövlükdə dövlət və cəmiyyət üçün yeganə əhəmiyyətli sərvət mənbəyi idi.
Hər hansı bir sosial sistemdə daşınmaz əmlak iqtisadi və dövlət maraqlarının obyektidir və buna görə də bu kateqoriyalı əmlak üçün ona hüquqların məcburi dövlət qeydiyyatı tətbiq edilmişdir ki, bu da hüququn obyektini və subyektini müəyyən etməyə imkan verir. əmlakla ona olan hüquqların subyekti arasında əlaqə gözəgörünməzdir, daşınmaz əmlakın fiziki hərəkətlə verilməsi qeyri-mümkündür.
2 Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü
Fiziki obyekt kimi çıxış edən daşınmaz əmlak məhsul, mülkiyyət, biznes obyektidir və onun hər bir təcəssümündə müxtəlif mərhələ və proseslərdən keçir.
Daşınmaz əmlak obyektinin həyat dövrü (fiziki) daşınmaz əmlakın fiziki obyekt kimi mövcud olduğu müddətdir. Daşınmaz əmlakın həyat dövrü aşağıdakı mərhələlərdən (mərhələlərdən) ibarətdir:
Layihə konsepsiyasının formalaşdırılması və pulsuz torpaq sahəsindən istifadə variantının seçilməsi. Bu dövrdə torpaq sahəsindən ən yaxşı və səmərəli istifadənin seçimi aparılır - onun xüsusiyyətlərinin xüsusiyyətləri və ətraf mühitin bütün xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla. Təhlil əsasında qanunla icazə verilən, fiziki cəhətdən mümkün, iqtisadi cəhətdən mümkün və maliyyə cəhətdən mümkün olanlardan ən məhsuldar istifadə variantı seçilir. İstifadə variantının seçimi təkmilləşdirmələrin dizaynı üçün texniki şərtlərin hazırlanması ilə başa çatır.
Təkmilləşdirmələrin dizaynı. Bu mərhələdə - layihə spesifikasiyalar əsasında - icazələrin alınması və torpaq sahəsinin hazırlanması üçün lazım olan sənədlərin hazırlanması ilə (ixtisaslaşdırılmış təşkilat tərəfindən) layihənin işlənməsi həyata keçirilir (forma və ölçülərin düzəldilməsi, lazımsız təbii materialların çıxarılması). və süni bitki örtüyü, su anbarlarının drenajı), habelə kommunikasiyaların çəkilməsi, binaların (quruluşların) tikintisi və yeni əkinlərin əkilməsi. Layihənin texniki şərtlərinin hazırlanmasında iştirak etmiş idarəetmə şirkətinin iştirakı ilə layihə təşkilatından layihənin qəbulunu həyata keçirmək məqsədəuyğundur.
Təkmilləşdirmələrin istehsalı (tikinti, tikinti). Layihənin podratçılar tərəfindən icrası zamanı obyektin bütün fiziki xüsusiyyətləri demək olar ki, tamamilə dəyişdirilir, bu dəyişikliklər inventar və kadastr sənədlərində qeyd olunur. Təkmilləşdirmələrin tikintisi zamanı və obyektin yeni statusunun möhkəmlənməsi nəticəsində, bir qayda olaraq, yaradılmış obyektlə bağlı ətraf mühitin xüsusiyyətləri də dəyişir.
Mülkiyyət hüquqlarının ötürülməsi və ya bu hüquq üzərində yüklülüyün görünməsi ilə rəftar (alqı-satqı, bağışlama, icarə və s.). Bu mərhələdə obyektlə əməliyyatlar aparılır və sonuncunun hüquqi taleyinin dəyişməsi dövlət tərəfindən qeydə alınır. Obyekt alqı-satqısı zamanı mülkiyyət predmeti dəyişir. Torpaq və/və ya abadlıq mülkiyyətçi (və ya mülkiyyətçi adından idarəetmə şirkəti tərəfindən) icarəyə verildikdə və ya icarəyə verildikdə, istifadə hüququ (və ola bilsin ki, mülkiyyət hüququ) başqa bir şəxsə verilir. mülkiyyət hüququ üzərində yüklülük.
Obyektdən təyinatı üzrə texniki-istismar xidmət göstərilməklə istifadəsi (istehlakı). Həyat dövrünün bu mərhələsində menecer (və ya peşəkar idarəetmə şirkəti) istifadəçilər tərəfindən obyektin istehlak potensialından rasional istifadəni təşkil edir. Zaman keçdikcə obyektin xüsusiyyətləri dəyişikliklərə məruz qalır, çünki təkmilləşdirmələr fiziki cəhətdən köhnəlir və funksional olaraq köhnəlir ki, bu da iqtisadiyyatda və xarici fiziki mühitdə vəziyyətin dəyişməsi ilə ağırlaşır, əlavə olaraq xarici köhnəlməyə səbəb olur.
İstismar zamanı ayrı-ayrı təkmilləşdirmə elementlərinin texniki baxışı və cari təmiri bütövlükdə obyektin istifadəsini dayandırmadan vaxtaşırı həyata keçirilir.
Modernləşdirmə: əsaslı təmir, yenidənqurma, obyektin mümkün dəyişdirilməsi (funksional təyinatının dəyişdirilməsi) ilə təkmilləşdirilmələrin bərpası. Bu mərhələ indiki vəziyyətdə olan obyektin artıq istifadəçilərin müasir tələbatlarını ödəyə bilmədiyi və/və ya onun fəaliyyətinin iqtisadi cəhətdən səmərəsiz olduğu andan başlayır. Bu mərhələdə, ən azı, əsaslı təmir planlaşdırma həlli və funksional məqsədi dəyişdirilmədən, lakin çıxarıla bilən fiziki aşınma və funksional köhnəlmə aradan qaldırılmaqla həyata keçirilir.
Torpaqdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin təhlili və bu anda aparılan abadlıq işləri yaxşılaşdırmaların funksional məqsədinin qismən dəyişdirilməsinin məqsədəuyğunluğunu göstərirsə, sonuncusu torpaq sahəsinin bir hissəsinin planında dəyişiklik edilməklə yenidən qurulacaqdır. binalar. Təbii ki, eyni zamanda, orijinal funksional məqsədi qorumaqla, təkmilləşdirmə elementlərinin əsaslı təmiri funksiyaları təmin edilir.
Obyektin mövcud vəziyyətdə istifadəsinin təhlili onun funksional təyinatının tamamilə dəyişdirilməsinin zəruriliyini göstərirsə, onda yenidənqurma təkcə planda köklü dəyişikliklə deyil, həm də mövcud binaların və binaların genişləndirilməsi və ya üst quruluşu ilə müşayiət oluna bilər. torpaq sahəsinin sərbəst hissəsinin inkişafı.
Utilizasiya, təkmilləşdirmələrin sökülməsi, poliqon və ya materialların təkrar emalı. Həyat dövrü onların iqtisadi ömrünün sonunda təkmilləşdirmələrin sökülməsi ilə başa çatır. İdarəetmə şirkəti ləğv edilmiş binaların və kommunikasiyaların konstruktiv elementlərinin və materiallarının satılması imkanlarını (ləğv xərclərinin həcmi minimuma endirilir) nəzərə alaraq, binaların sökülməsi üçün müddətlərin və iqtisadi cəhətdən məqsədəuyğun metodun müəyyən edilməsi üçün təkliflər hazırlayır.
Aydındır ki, bəzi mərhələlər həyat dövrünün müxtəlif mərhələlərində təkrarlanır. Beləliklə, məsələn, yeni bir obyektin yaradılması layihəsi ideyası həm torpaq sahəsinin tamamilə pulsuz olduğu mərhələdə, həm də binaların yenidən qurulması, qismən sökülməsi və ya tamamlanması ehtiyacı yarandığı mərhələdə yarana bilər. Dövriyyə mərhələsi obyektin ömrü boyu bir neçə dəfə həyata keçirilə bilər və dövriyyə anları investisiya dövrləri adlanan dövrlərin əsasını təşkil edən dövrlərin zaman sərhədlərini müəyyən edir.
3 Daşınmaz əmlakın iqtisadi obyekt kimi həyat dövrü
obyekt daşınmaz əmlak əmlak iqtisadi
Daşınmaz əmlakın həyat dövrü müəyyən qanunauyğunluqlara tabedir və iqtisadi və fiziki həyat dövrünü əhatə edir
Obyektin mənfəət mənbəyi kimi istifadə oluna biləcəyi müddəti müəyyən edən iqtisadi həyat. İqtisadi həyat, edilən təkmilləşdirmələr əmlakın dəyərinə töhfə vermədikdə başa çatır.
Tipik fiziki ömür müddəti, əmlakın sökülməzdən əvvəl funksional olaraq uyğun vəziyyətdə faktiki mövcud olduğu dövrdür. Normativ sənədlərlə müəyyən edilir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin fiziki və iqtisadi ömür müddəti obyektiv xarakter daşıyır, bunlar tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz.
Ömür bir obyektin mövcud olduğu və onun içində yaşaya və ya işləyə biləcəyiniz müddətdir.
Daşınmaz əmlakın istifadə müddəti baxımından aşağıdakı dövrlər fərqləndirilir:
ü Xarici görünüşündən və texniki vəziyyətindən asılı olaraq obyektin yaşını əks etdirən effektiv yaş.
ü Obyektin istismara verildiyi andan istismarda olduğu dövrə uyğun gələn xronoloji (faktiki) yaş.
ü Ekspert qiymətləndirici tərəfindən obyektin qiymətləndirilməsi məqsədi ilə istifadə edilən və qiymətləndirmə tarixindən obyektin təsərrüfat ömrünün sonuna qədər olan dövrü təşkil edən qalan təsərrüfat müddəti.
İqtisadi obyekt kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü aşağıdakı kimidir:
yaradılış
Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı - Rusiya Federasiyasında - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların yaranması, məhdudlaşdırılması (yüklülüyü), ötürülməsi və ya xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiqi ilə bağlı hüquqi akt.
Sahiblik və istifadə; sahiblərinin dəyişdirilməsi. Sahiblik - mülki hüquqda - mülkiyyətçinin səlahiyyəti; əşyaya faktiki sahiblik, sahibi üçün əşyaya birbaşa təsir imkanları yaratmaq.
İnkişaf
Daşınmaz əmlakın istehlak xassələrinin pisləşməsi
İqtisadi ömrün sonu
4 Müəssisənin daşınmaz əmlakının əmlak kompleksi kimi həyat dövrü
Hüquq obyekti kimi müəssisə sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə edilən əmlak kompleksi kimi tanınır.
Müəssisə bütövlükdə əmlak kompleksi kimi daşınmaz əmlak kimi tanınır.
Müəssisə bütövlükdə və ya onun bir hissəsi mülkiyyət hüquqlarının yaradılması, dəyişdirilməsi və xitam verilməsi ilə bağlı alqı-satqı, girov, icarə və digər əməliyyatların obyekti ola bilər.
Müəssisənin əmlak kompleksi kimi tərkibinə onun fəaliyyəti üçün nəzərdə tutulmuş bütün əmlak növləri, o cümlədən torpaq sahələri, binalar, tikililər, avadanlıqlar, inventarlar, xammallar, məhsullar, tələb hüquqları, borclar, habelə fərdiləşdirən təyinatlara hüquqlar daxildir. qanunla və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müəssisə, onun məhsulları, iş və xidmətlər (ticarət adı, əmtəə nişanları, xidmət nişanları) və digər müstəsna hüquqlar.
Müəssisənin əmlak kompleksi kimi həyat dövrü:
Müəssisənin yaradılması və ya özəlləşdirilməsi
Mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (dövlət, bələdiyyə, xüsusi, paylı mülkiyyət). Müəssisə üzərində hüquqların və onunla əqdlərin dövlət qeydiyyatı bu obyektin hüquqi xüsusiyyətləri ilə müəyyən edilmiş xüsusi qaydada aparılmalıdır. Müəssisənin əsas xüsusiyyəti müxtəlif ərazilərdə yerləşən torpaq sahələrinin və digər daşınmaz əmlakın daxil edilməsi, habelə daşınmaz əmlakın müəssisənin tərkibindən çıxarılmasının mümkünlüyüdür.
Dizayn gücünə çevrilmək və ya çatmaq
Optimal performans
Mülkiyyət dəyişikliyi, özəl və tam
Yenidən təşkil, islahat, yenidənqurma, birləşmə, birləşmə
İflas (isteğe bağlı mərhələ)
Ləğvetmə (isteğe bağlı mərhələ). Əmlak kompleksinin ləğvi iflas prosedurunun qanuni müddəalarına uyğun olaraq müflis təşkilatın əmlakının (o cümlədən daşınmaz əmlakının) satışının hərrac və digər mexanizmləridir.
Fəaliyyətin dayandırılması: təbii bərpaedici olmayan dayanma, fiziki məhv, qəsdən sökülmə.
Nəticə
İstənilən sosial sistemdə daşınmaz əmlak ictimai münasibətlər sistemində xüsusi yer tutur ki, onun fəaliyyəti ilə biznesin, idarəetmənin və təşkilatın bütün sahələrində insanların həyatı və fəaliyyəti bu və ya digər şəkildə bağlıdır. Bütün bazar münasibətləri sisteminin mərkəzi həlqəsini təşkil edən daşınmaz əmlakdır. Daşınmaz əmlak təkcə insanların müxtəlif ehtiyaclarını ödəyən ən mühüm məhsul deyil, eyni zamanda gəlir gətirən real formada kapitaldır.
Daşınmaz əmlak mülkiyyətçilərin sayına görə kütləvi xarakter daşımaqla ölkənin milli sərvətinin əsasını təşkil edir. Buna görə də, daşınmaz əmlakın iqtisadiyyatı haqqında biliklər müxtəlif biznes növlərində, eləcə də hər bir ailənin və ayrı-ayrı vətəndaşların həyatında uğurlu sahibkarlıq fəaliyyəti üçün zəruridir, çünki daşınmaz əmlaka sahib olmaq azadlığın, müstəqilliyin və ləyaqətliliyin əsas əsasıdır. bütün insanların varlığı.
Biblioqrafiya
1. “Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı.” Dərs kitabı. Goremykin V. A., Moskva, 2008.
. "Daşınmaz Əmlak İqtisadiyyatı". Dərslik. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.
Ozerov E. S. İqtisadiyyat və daşınmaz əmlakın idarə edilməsi. Sankt-Peterburq: "ISS" nəşriyyatı, 2006 - 422 s. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatov L.L. Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı. Tədris və metodik vəsait. - M.: MSTU im. nəşriyyatı. N. E. Bauman, 2008. - 168 s. - ISBN 5-7038-2174-6
Həyat dövrü daşınmaz əmlakın istismara verilməsindən (yaradıldıqdan) dayandırılmasına qədər olan proseslərin tam ardıcıllığıdır. Nəzəriyyə və praktikada dövrlərin dörd növü fərqləndirilir: biznes, məhsulun həyat dövrü, biznes növü və əmlak kompleksi kimi müəssisə. Dövrün müddəti istehsal dövrləri, fiziki və mənəvi aşınma və köhnəlmə, obyektin kapital kapitalı, iş şəraiti, bazar şərtləri və digər amillərdən təsirlənir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün daşınmaz əmlakın 2 həyat dövrünü nəzərə almaq maraqlıdır:
1. Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın (məhsulun) həyat dövrü.
2. Daşınmaz əmlakın əmlak kimi həyat dövrü.
Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlakın (məhsulun) həyat dövrü 11 mərhələdən ibarətdir:
1. İnvestisiyadan əvvəlki mərhələ (imkanların təhlili, əsaslandırma).
2. Yaradılma, formalaşma (layihə, tikinti).
3. İstifadəyə verilməsi.
4. Sahiblik və istifadə.
5. Funksional, iqtisadi köhnəlmə.
6. Fiziki aşınma.
7. Əsaslı təmir və ya yenidənqurma.
8. İstehlak xassələrinin pisləşməsi.
9. Funksional təyinatın dəyişdirilməsi.
10. İqtisadi ömrün sonu.
11. Varlığın dayandırılması (təbii məhv, sökülmə).
Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün 3 və 11-ci mərhələlərində hüquqların dövlət qeydiyyatı proseduru tələb olunur.
Daşınmaz əmlakın bir əmlak kimi həyat dövrünü 10 mərhələyə bölmək olar:
1. Alınma (alınma, tikinti, miras).
2. Müəyyən müddətə malik olmaq və istifadə etmək.
3. Obyektin idarə edilməsi.
4. Qazanc əldə etmək, ehtiyacları ödəmək.
5. Obyekt üzərində mülkiyyət və mülkiyyət hüquqlarına sərəncam verilməsi.
6. Sahiblərin, sahiblərin, istifadəçilərin çoxsaylı dəyişiklikləri.
7. Obyektin funksional təyinatının dəyişdirilməsi.
8. Mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi (satış, milliləşdirmə, rekvizisiya).
9. Obyektin iqtisadi ömrünün başa çatması.
10. Əvvəlki dövrü təkrarlamaq və ya yeni, dəyişdirilmiş birini qurmaq.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün 1, 6 və 8-ci mərhələlərində hüquqların dövlət qeydiyyatı proseduru tələb olunur.
Daşınmaz əmlak obyektləri mövcud olduqları müddətdə fiziki, hüquqi və iqtisadi dəyişikliklərə məruz qalırlar. Nəticədə hər bir daşınmaz əşya (torpaqdan başqa) öz həyat dövrünün aşağıdakı genişlənmiş mərhələlərini keçir:
formalaşdırılması – tikinti, yeni müəssisənin yaradılması, torpaq sahəsinin alınması (alınması, ayrılması və s.);
Əməliyyat - istismar və inkişaf (genişləndirmə, yenidənqurma, fəaliyyətin dəyişdirilməsi, yenidən təşkil və s.)
Sahibinin, sahibinin və ya istifadəçisinin dəyişdirilməsi (bəlkə də bir neçə dəfə);
Mövcudluğun dayandırılması - sökülmə, ləğv, təbii məhv.
Birinci, üçüncü və dördüncü mərhələlər obyektin yaradılması və ya ləğvi, habelə mülkiyyətçinin dəyişdirilməsi faktının dövlət qeydiyyatına alınmasını nəzərdə tutur.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrü müəyyən qanunauyğunluqları izləyir və iqtisadi, fiziki, xronoloji və qalan iqtisadi həyatı əhatə edir.
İqtisadi ömür edilən təkmilləşdirmələrin əmlakın dəyərinə töhfə verdiyi əmlakdan gəlirli istifadə dövrüdür. Yaxşı təmir, yenidənqurma və şəraitin optimallaşdırılması artır, lakin pis təmir əmlakın iqtisadi ömrünü qısaldır. Təkmilləşdirmələr əmlakın ümumi köhnəlməsi səbəbindən onun dəyərinə töhfə vermədikdə başa çatır.
Fiziki ömür– bu, obyektin sökülməsindən (dağıdılmasından) əvvəl funksional olaraq uyğun vəziyyətdə real mövcudluq dövrüdür. O, normativ, aktual, hesablanmış (proqnozlaşdırılmış) ola bilər və şəraitin modernləşdirilməsi və təkmilləşdirilməsi hesabına arta bilər.
Effektiv yaş binanın xarici görünüşünün və texniki vəziyyətinin qiymətləndirilməsi əsasında. Bu, obyektin faktiki saxlanmasına, əməliyyat zamanı onun vəziyyətinə, qiymətləndirilməsinə uyğun olan yaşdır. Effektiv yaş xronoloji yaşdan böyük və ya az ola bilər.
Xronoloji yaş– bu, obyektin istismara verildiyi gündən əməliyyat və ya qiymətləndirmə tarixinə qədər olan müddətdir.
Qalan iqtisadi həyat binanın qiymətləndirilməsi (təhlil) tarixindən onun təsərrüfat ömrünün sonuna qədər hesablanır. Təmir və yenidənqurma işləri bu müddəti uzadır.
Binaların fiziki və iqtisadi ömür müddəti obyektiv xarakter daşıyır, bunlar tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz. Həyat dövrünün bütün mərhələləri və ömrü bir-birinə bağlıdır və onlardan biri dəyişdikdə, digərləri də müvafiq olaraq dəyişir.
Fiziki bir obyekt olaraq, bu, daşınmaz əmlak obyektinin konsepsiyasından ləğv edilməsinə (satılmasına) qədər mövcud olan proseslərin ardıcıllığıdır. Maddi obyektlərin həyat dövrü aşağıdakı mərhələlərdən ibarətdir: dizayn - doğulma - yetkinlik - qocalma - ölüm.
2. Əmlak kompleksinin inkişafı (yeni tikinti, balansa əlavə).
3. Əmlak kompleksinin ləğvi - iflas prosedurunun hüquqi müddəalarına uyğun olaraq müflis təşkilatın əmlakının (o cümlədən daşınmaz əmlakının) satışının hərraclar və digər mexanizmləri.
Mülkiyyətçinin nöqteyi-nəzərindən əmlak kimi daşınmaz əmlak obyektlərinin həyat dövrü obyektin iqtisadi və ya fiziki ömrünün sonuna qədər hər bir yeni sahiblə dəfələrlə təkrarlanır. Kateqoriyaların üçlüyünə - maddi (fiziki), hüquqi (hüquqi) və iqtisadi - daşınmaz əmlakın həyat dövrünü üç mərhələyə bölmək olar. Hər bir mərhələ sahibinin müəyyən fəaliyyətini və hərəkətlərini ehtiva edir.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrü müəyyən qanunlara tabedir və iqtisadi və fiziki həyat dövrünü əhatə edir.
1. İqtisadi həyat aktivin mənfəət mənbəyi kimi istifadə oluna biləcəyi vaxt müddətini müəyyən edir və edilən təkmilləşdirmələr aktivin dəyərinə daha çox töhfə vermədikdə başa çatır.
2. Fiziki həyatın tipik dövrü daşınmaz əmlakın sökülməmişdən əvvəl funksional cəhətdən əlverişli vəziyyətdə faktiki mövcud olduğu dövrdür. Normativ sənədlərlə müəyyən edilir.
Daşınmaz əmlak obyektlərinin fiziki və iqtisadi ömür müddəti obyektiv xarakter daşıyır, bunlar tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz.
3. Ömür - obyektin mövcud olduğu və onun içində yaşaya və ya işləyə bildiyiniz zaman dövrü.
Daşınmaz əmlakın istifadə müddəti baxımından aşağıdakı dövrlər fərqləndirilir:
1. Xarici görünüşündən və texniki vəziyyətindən asılı olaraq obyektin yaşını əks etdirən effektiv yaş.
2. Obyektin istismara verildiyi andan istismarda olduğu müddətə uyğun gələn xronoloji (faktiki) yaş.
3. Obyektin ekspert qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməsi üçün istifadə edilən və qiymətləndirmənin aparıldığı tarixdən obyektin təsərrüfat müddətinin sonuna qədər olan dövrü təşkil edən qalan iqtisadi ömür müddəti.
1.3. Daşınmaz əmlak obyektlərinin həyat dövrü
Daşınmaz əmlak obyektinin fiziki obyekt kimi həyat dövrü, daşınmaz əmlak obyektinin konsepsiyasından ləğv edilməsinə (sərəncamının) mövcudluğu proseslərinin ardıcıllığıdır. Maddi obyektlərin həyat dövrü adətən aşağıdakı ardıcıllıqla bölünür: dizayn-doğum-yetkinlik-qocalma və ölüm.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrünün mərhələləri fərqli adlanır: layihəqabağı-layihə-tikinti-əməliyyat-bağlama.
1. Əvvəlcədən dizayn(ilkin)mərhələ daxildir: daşınmaz əmlak bazarının təhlili, əmlakın seçilməsi, layihə strategiyasının formalaşdırılması, investisiya təhlili, ilkin icazə sənədlərinin hazırlanması, kredit investisiya fondlarının cəlb edilməsi.
2. Dizayn mərhələsi daxildir: maliyyə sxeminin işlənib hazırlanması, maliyyələşdirmənin təşkili, memarlıq və mühəndislik qrupunun seçilməsi, layihənin idarə edilməsi.
Aydındır ki, ilk iki mərhələdə heç bir mənfəət əldə edilmir, çünki onlar motivasiya xarakteri daşıyır. Bu dövrün əsas vəzifələri bu mərhələlərin müddətinin azaldılması, daşınmaz əmlakın istehlak keyfiyyətlərinin yüksəldilməsi və ən əsası, əmlakın həyat dövrünün bütün mərhələlərində əməliyyat xərclərini minimuma endirmək. Təəssüf ki, etiraf etmək lazımdır ki, həyat dövrü dəyərinin hesablanması konsepsiyası praktikada tətbiq olunduğundan daha tez-tez müzakirə olunur. Bu konsepsiyanın mahiyyəti ondan ibarətdir ki, əmlak tikmək qərarına gəldikdə, mülkiyyətçi əmlaka sahib olmaq ilə ayrılmaz şəkildə əlaqəli olan bir sıra məsrəflərə "məhkum olur". Bu xərclər “mülkiyyət dəyəri” adlanır. Mülkiyyətin bütün həyat dövrünü nəzərə alaraq maya dəyərinin hesablanmasından, məsələn, eyni məqsədə çatmağın iki yolunu müqayisə etmək üçün istifadə edilə bilər - əmlak tikmək və ya onu icarəyə götürmək və s. Layihə səviyyəsində həyat dövrünün dəyərinin hesablanması ola bilər. məsələn, koridorda bitirmə prosesində divarlar boyunca dekorativ taxtanın bərkidilməsi və ya divarların hər il rənglənməsi və s.
Daşınmaz əmlak obyektinin bütün həyat dövrünü nəzərə alaraq xərclərin hesablanması üçün rasional şəkildə qurulmuş sistem, eyni zamanda, daşınmaz əmlak obyektinin elementlərinin müxtəlif ömrünü təmin edən hərəkətləri müqayisə etməyə imkan verir. Qeyd etmək lazımdır ki, hər hansı bir layihənin həyata keçirilməsi nəticəsində əldə oluna biləcək qənaətləri müəyyən etmək çətindir, kəmiyyətini müəyyən etmək daha çətindir və sənədləşdirmək çox çətindir.
Böyük tikinti və ya təmir layihələrinin həyata keçirilməsi xərcləri kifayət qədər yüksəkdir, buna görə bütün növ xərclərin idarə edilməsinə çox diqqət yetirilməlidir. Amma əksər hallarda qənaət səhv başa düşülür.
Çox vaxt mülkiyyətçi (inkişafçı) sadəcə olaraq ilkin kapital qoyuluşlarının ümumi həcmini minimuma endirməyə çalışır, çünki dizayn və ya tikinti mərhələsində qəbul edilən qərarların sonradan əmlakın istismarı xərclərinə necə təsir edəcəyi barədə çox az təsəvvürü var.
Mülkiyyətçinin yalnız ilkin qiymətin (alqı-satqı, tikinti, icarə) təhlili əsasında əmlakın tikintisi (satın alınması) ilə bağlı qəbul etdiyi qərarlar əksər hallarda ən yaxşı deyil və çox vaxt sadəcə yanlış olur. Əlbəttə ki, bu vəzifə (əmlakın bütün həyat dövrünü nəzərə alaraq xərclərin hesablanması) kifayət qədər mürəkkəbdir, lakin onu həll etmək üçün səy göstərməyə dəyər, çünki nəticədə illik büdcələrin gələcək formalaşması üçün təməl qoyulacaqdır. əmlakın bütün istismar müddəti üçün.
3. Tikinti mərhələsi podratçının seçilməsi, tikinti işlərinin əlaqələndirilməsi və tikintinin keyfiyyətinə, smeta və məsrəflərə nəzarətdən ibarətdir. Bu mərhələdə tikilməkdə olan obyektin həyat dövrünün məntiqi ilə müəyyən edilən daşınmaz əmlak bazarı seqmentinin tələblərinə uyğunluğuna dair real sübutlar ortaya çıxır. Bu mərhələdə potensial istehlakçıların investisiya payının artırılması vəzifələri həll edilir, çünki təkliflərin və mənfəətin həcminin artması bazarın kifayət qədər geniş tanınmasını göstərir.
İqtisadiyyatda mövcud vəziyyət investisiya layihələrinin iştirakçılarını konkret tikinti layihəsinin həyata keçirilməsi üçün iş qrafiklərini sərtləşdirməyə məcbur edir ki, layihənin nəticələri mümkün qədər tez biznes fəaliyyətinin seçilmiş istiqamətində fayda gətirməyə başlasın. Buna görə də, tikinti işləri artıq layihələndirmə mərhələsində (hətta layihə tam işlənməmişdən əvvəl) başlayır, bu, layihənin bütün iştirakçılarının hərəkətlərinin yüksək səviyyədə əlaqələndirilməsini tələb edir. Tikintinin bu cür təşkili əmlakın daha əvvəl istismara verilməsi ilə əlaqədar kapitalın dəyərinin azalması (borc alma həcminin və şərtlərinin azalması) hesabına qənaətə (5-10%-dən) gətirib çıxarır. yeni biznes həlləri. Bu mərhələdə tikinti idarəetmə formasının, yəni layihənin idarə edilməsi və ya ümumi müqavilənin optimal seçimi ilə xərclərin əhəmiyyətli dərəcədə azaldılması əldə edilir.
İnkişaf etmiş bazar iqtisadiyyatı olan ölkələrdə geniş yayılmış tikinti idarəçiliyinin bir növü layihənin idarə edilməsidir. Bu cür idarəetmə bütün tikinti müddətini əhatə edir - tikinti layihəsinin məqsədinin seçilməsindən onun istismarına qədər. Layihənin idarə edilməsi zamanı aşağıdakı vəzifələr həll olunur:
İnvestisiyalardan səmərəli istifadə və bu prosesə nəzarət;
Dizayn sənədlərinin hazırlanması;
Tikinti prosesində layihə sənədlərinin tələblərinin yerinə yetirilməsi;
Tikinti layihəsinin keyfiyyətinə nəzarət.
Ciddi icra şərtləri olan layihələri idarə etmək üçün tikinti menecerlərinin rəhbərlik etdiyi xüsusi strukturlar yaradılır. Dünya təcrübəsi göstərir ki, bu idarəetmə forması tikinti xərclərinə 10%-ə qədər qənaət etməyə imkan verir, bütün növ xərclərə nəzarətin səmərəliliyini artırır, həmçinin layihənin icra müddətini azaldır.
Layihə idarəçiliyi şəklində tikintinin təşkili inkişaf etmiş bazar iqtisadiyyatı olan ölkələrdə çox yayılmışdır və ölkəmizdə, xüsusən də çoxmərtəbəli tikinti layihələrinin həyata keçirilməsi zamanı perspektivlərə malikdir, çünki "layihələndirmə-tikinti" dövrünün vahid idarə edilməsi layihənin tamamlanmasını azaldır. vaxt, bununla da ümumi vəsaitə (10%-ə qədər) qənaətə nail olmaq və bütün növ xərclərə səmərəli nəzarət etmək üçün şərait yaradılır.
Yerli təcrübədə obyektlərin tikintisinin müqavilə prinsipi daha çox yayılmışdır, o zaman tikinti müqaviləsi əsasında tikinti təşkilatı-podratçı sifarişçinin tapşırığı ilə müəyyən obyekt tikməyi və ya müəyyən müddət ərzində digər tikinti işlərini yerinə yetirməyi öhdəsinə götürür və sifarişçi podratçıya işi yerinə yetirmək, onların nəticəsini qəbul etmək və razılaşdırılmış qiyməti ödəmək üçün lazımi şərait yaratmağı öhdəsinə götürür.
Tipik olaraq, sifarişçi baş podratçı kimi fəaliyyət göstərmək üçün bir tikinti təşkilatını seçir, onunla bütün iş spektri üçün müqavilə bağlayır və ona bütün iş növləri üçün subpodrat müqavilələri bağlamaq imkanı verir. Böyük layihələrin tikintisi zamanı sifarişçi (inkişafçı) hər biri müəyyən bir sahəyə cavabdeh olan və sifarişçinin nümayəndələrinin birbaşa nəzarəti altında işləyən bir neçə ümumi podratçı təşkilat təyin edə bilər.
Yerli təcrübədə memarlıq və layihə təşkilatları tikinti-quraşdırma işlərinin keyfiyyətinə nəzarətdən əl çəkiblər. Layihənin icrası zamanı bütün tövsiyələrinin nəzərə alındığından əmin olmaq üçün dizaynerlər yalnız vaxtaşırı tikinti sahəsinə baş çəkməklə məhdudlaşır, buna görə də işin keyfiyyətinə nəzarət sifarişçinin (inkişafçı) üzərinə düşür. Keyfiyyətə nəzarətlə yanaşı, iri layihələri həyata keçirərkən kənar ekspertlər (daxili mütəxəssislər olmadıqda) aşağıdakı vəzifələri yerinə yetirmək üçün cəlb olunur: işin dəyərini qiymətləndirmək, fərdi əməliyyatlar və ya bir sıra işlərin qrafikinə riayət olunmasına nəzarət etmək. , mühasibat uçotu və audit, hüquqi məsələlər, tənzimləyici orqanlar və yerli hakimiyyət orqanlarının nümayəndələri ilə qarşılıqlı əlaqə.
Obyektlərin istismara qəbulu proseduru kifayət qədər yüksək səviyyədə tənzimlənən sənədləşmə prosesidir.
4. Obyektin istismar mərhələsi daşınmaz əmlak daxildir: obyektlərin istismarı, onların saxlanması və təmiri. İdarəetmə sistemində çoxölçülü funksiya olan daşınmaz əmlakın istismarı aşağıdakı sahələri əhatə edir: bina avadanlıqlarının istismarı, materialların uçotu, yanğından mühafizə və təhlükəsizlik tədbirləri, kommunikasiyaların idarə edilməsi, tullantıların utilizasiyası və təkrar emalı, daşınması və köçürülməsi, dəyişdirilməsi və yenidən qurulması, qəzaların aradan qaldırılması, istismarının və təmirinin təmin edilməsi, mebellərin quraşdırılması və obyektin mühafizəsi.
“Bina avadanlığı” anlayışının vahid tərifi yoxdur, lakin onlar aşağıdakılara əsaslanır: istilik, havalandırma və kondisioner sistemləri; elektrik işıqlandırma avadanlıqları və istilik təchizatı, su təchizatı və kanalizasiya sistemləri; mexaniki və elektrik şaquli və üfüqi daşıma sistemləri (liftlər, eskalatorlar və s.).
Son zamanlar terror təhlükəsi və artan cinayətlə əlaqədar təhlükəsizlik funksiyasının rolu artıb. Buna görə də, getdikcə daha çox təşkilat təhlükəsiz iş mühiti təmin etməyə çalışır. Bir qayda olaraq, mühafizə sistemləri (o cümlədən yanğından mühafizə) və texniki təhlükəsizlik daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusi ehtiyacları və funksional məqsədi nəzərə alınmaqla hazırlanır və həyata keçirilir.
Rabitə idarəetməsi əmlakın mahiyyəti ilə müəyyən edilmiş funksiyadır. Telefon və telefon infrastrukturu faks, teletekst və məlumat xidmətlərini təmin etmək üçün getdikcə daha çox istifadə olunur. Bu xidmətlərin potensialı və keyfiyyəti fiber-optik rabitənin yayılması hesabına yüksəldilir. Telefon quraşdırılması ilə yanaşı, kompüter və İnternet texnologiyaları (kompüter şəbəkəsi birləşmələri) və iş yerinin avtomatlaşdırılması inkişaf edir.
Elektron və ya informasiya təhlükəsizliyi elektron cihazlarda, qismən proqram təminatında məlumatların qorunmasını təmin etməklə, habelə təşkilatın məlumat bankını doldurmaqla tamamlanır.
Daşınmaz əmlakın istismarı zamanı təhlükəli tullantıların təkrar emalı prosesi təkrar emaldan, məsələn, flüoresan (civə tərkibli) lampalardan təhlükəli tullantıların utilizasiyasına qədər bir sıra mürəkkəb idarəetmə tapşırıqlarını əhatə edir. Bir qayda olaraq, əmlak meneceri onların sərəncamında və sərəncamında ixtisaslaşan təşkilatlarla müqavilə bağlayır. Tullantıların təkrar emalı prosedurlarının əksəriyyəti onların ayrıca toplanması, yenidən satışı və ya məhv edilməsini nəzərdə tutur. Tullantılar növlərinə görə təsnif edilir və kateqoriyalara bölünür: kağız, şüşə (lövhələr, butulkalar), metal qırıntıları (polad, çuqun, alüminium), polistirol köpük, motor yağları, şinlər və s.
Mülkiyyətin istismarı zamanı tez-tez əmlakın və ya onun komponentlərinin dəyişdirilməsi üçün işlərin aparılması lazımdır. Təcrübə göstərir ki, yeni bir işçi iş yerini yaxşılaşdırmaq və ya ofis binalarını yenidən dizayn etmək istəyir, lakin təşkilatın xeyrinə dəyişikliklərin effektiv idarə edilməsinə imkan verən bir sıra qaydalar var:
Məkan - kiminsə ambisiyalarını təmin etmək üçün divarı 0,5 m sürüşdürməyə ehtiyac yoxdur;
Materiallar – laminatın istifadə oluna biləcəyi yerlərdə qiymətli ağacdan parketdən istifadə etməyə ehtiyac yoxdur;
Dizayn prinsipləri - müstəqil bir kabinetlə keçə biləcəyiniz şkaflarda qurmayın;
Planlaşdırma - yalnız işçilərdən biri pəncərənin qarşısında oturmaq istədiyi üçün ofisi yenidən dizayn etməyin;
Mühəndislik dəstəyi - hər divarda beş rozetka quraşdırmayın, lakin elektrik və məlumat girişlərinə düzgün girişi təmin edin.
Əmlakın istismarı zamanı fövqəladə hallar istənilən vaxt yarana bilər, çünki heç kim yanğından, daşqından, vandalizmdən, hətta fors-major hallardan (sel, zəlzələ və s.) sığortalanmayıb. Fövqəladə hallara cavab tədbirləri planlarının vahid forması yoxdur; hər bir konkret halda konkret obyekt üçün məsul şəxs təyin edilir və onun hərəkət etməli olduğu təlimatlar hazırlanır.
Qəzaların nəticələrini aradan qaldırarkən siz:
Bütün polad konstruksiyaları istilik zədələnməsi üçün yoxlayın;
Yanma məhsullarının vurduğu ziyanı aşkar etmək;
Korroziyaya və nəmə məruz qalan bütün rabitə və ofis avadanlıqlarını və əmlakın digər sistemlərini yoxlayın; elektrik naqillərini və digər kommunikasiyaları kondensasiya üçün yoxlayın (soyuq havada); qazan avadanlıqlarını yoxlayın;
Sistemləri kif və digər zərərli materiallardan təmizləyin, əgər onlar əmələ gəlirsə və s.
Obyektin tikinti layihəsinə uyğun olaraq quraşdırılmış mebel əmlakın bərabər elementidir, ona görə də profilaktik iş planına uyğun olaraq onu yoxlamaq və təmir etmək lazımdır.
Baxım və təmir. Təcrübə göstərir ki, əmlak sahiblərinin böyük əksəriyyəti bina və tikililərin saxlanılması və təmiri üçün kifayət qədər vəsait ayırmır. Bunun bir çox səbəbi var: qısamüddətli məqsədlərə diqqət yetirməkdən tutmuş belə bir addımın nəticələrini qiymətləndirməyə qədər, lakin bu nəticələrin düzəldilməsi xərcləri demək olar ki, həmişə texniki xidmət və təmir işlərinin dəyərini üstələyir.
Xidmət– daşınmaz əmlak obyektlərinin standart istismar müddətini təmin etmək üçün görülən işlər: onlar onun dəyərinin artmasına səbəb olmur, lakin ayrı-ayrı elementlərin xarab olmasının və sıradan çıxmasının qarşısını alır. Xidmətin məqsədi profilaktikadır.
Təmir -əmlakın zədələnməsini və ya pisləşməsini normal istismar vəziyyətinə qaytarmaq üçün iş. Təmirin məqsədi bərpadır.
Təmir işləri kiçik və böyük bölünür. Əmlakın normal fəaliyyətini təmin etmək üçün 1-2 gün davam edən xırda təmir işləri aparılır. Obyektin xidmət müddətini uzatmır və dəyərini artırmır. Əsaslı təmir (2 gündən çox) əmlakın ömrünü uzadır, lakin dəyərini artırmır.
Yerdəyişmə- bu, daşınmaz əmlaka daxil olan əsas vəsaitlərin oxşar vahidlə əvəz edilməsi prosesidir. Əvəzetmə predmeti əsas vəsaitlərin köhnəlmiş və ya köhnəlmiş komponentlərini əvəz edən müstəqil əsas vəsait obyektidir.
Əmlakın xidmət göstərilməsinin əsas məqsədi əmlakın təyinatı üzrə istifadə edilməsini təmin etməkdir; xüsusi əsərlərdən ibarətdir:
Gündəlik təmizlik (gözəl görünüş saxlamaq üçün);
Əmlakdakı xırda qüsurların vaxtında aradan qaldırılması;
Minimum həyat dövrü xərcləri əsasında əsaslı təmir işlərinin aparılması;
Ümumi istismar və texniki xidmət xərclərini azaltmaq və optimallaşdırmaq üçün tədbirlərin işlənib hazırlanması;
əmlaka xidmət göstərən kommunal xidmətlərin rasional işləməsi (etibarlılığı təmin etməklə);
Obyektin saxlanması və təmiri xərclərinin daimi monitorinqi və təhlili;
İş qrafiklərini tərtib etmək və onların icrasına nəzarət etmək;
Bütövlükdə əmlak və avadanlıq haqqında hesabat.
Praktikada bunlar var:
Zəruri hallarda təmir;
Dövri təmir (məsələn, 10 ildən sonra yumşaq bir damın dəyişdirilməsi);
Avadanlıqlara profilaktik baxım;
Fövqəladə təmir;
Təmir (pəncərənin dəyişdirilməsi).
İstismar (əmlakın bütün istifadə müddəti ərzində);
Funksional (texniki xidmət, təmir və s. ilə məşğul olan işçilər üçün);
Kommunal xidmətlər və binaların təmizlənməsi üçün;
Əmlakın təmiri və bərpası üçün (əmlakın istismar müddəti başa çatdıqda).
Bundan əlavə, kimi müəyyən edilən dəyişikliklər və təkmilləşdirmə xərclərini nəzərə almaq lazımdır əmlaka sahib olmaq dəyəri.
5. Obyektin bağlanması mərhələsi- nəticəsi ya sökülməsi, ya da keyfiyyətcə yeni inkişafı olan ilkin və əldə edilmiş funksiyalarının tamamilə aradan qaldırılması. Əmlakın həyat dövrünün bu mərhələsində əhəmiyyətli xaric xərcləri çəkilir. Bu xərclər əmlaka sahib olmağın nəticəsidir. Mülk yeni yüksək keyfiyyətli inkişaf alırsa, onda dəyişiklik xərcləri yeni funksiyaya görə mülkiyyət xərcləri ilə əlaqələndirilir.
Daşınmaz əmlak obyektlərinin həyat dövrü kimi, əmlak kompleksinin həyat dövrü də mərhələlərə bölünə bilər:
1. Əmlak kompleksinin formalaşdırılması (daşınmaz əmlak obyektləri ilə əməliyyatların nəticələrinin və onlara olan hüquqların normativ qeydiyyatı: alqı-satqı, nizamnamə kapitalına töhfə, icarə, icarə və s.).
2. Əmlak kompleksinin inkişafı (yeni tikinti, balansa əlavə).
3. Əmlak kompleksinin uyğunlaşdırılması müxtəlif investisiya və inkişaf layihələrinin həyata keçirilməsi, daşınmaz əmlakın həm qəbulu, həm də müvəqqəti icarəyə verilməsi baxımından çevik lizinq yolu ilə təmin edilir. Bu mərhələlərdə daşınmaz əmlakın istismarı, təmiri və saxlanması, habelə sığorta, amortizasiya siyasəti, mühasibat uçotu və əmlak vergisi sistemləri ilə qarşılıqlı əlaqə mühüm yer tutur. Bu mərhələ bəzi daşınmaz əmlakın satışı üzrə əməliyyatları əhatə edə bilər.
4. Əmlak kompleksinin ləğvi iflas prosedurunun hüquqi müddəalarına uyğun olaraq müflis təşkilatın əmlakının (o cümlədən daşınmaz əmlakının) satışının hərraclar və digər mexanizmləridir.
Mülkiyyət kimi daşınmaz əmlakın həyat dövrü, mülkiyyətçinin nöqteyi-nəzərindən əmlakın iqtisadi və ya fiziki ömrünün sonuna qədər hər bir yeni sahiblə dəfələrlə təkrarlanır. Kateqoriyaların üçlüyü əsasında - maddi (fiziki), hüquqi (hüquqi) və iqtisadi, daşınmaz əmlakın həyat dövrünü üç mərhələyə bölmək olar (Şəkil 1.6).
Hər bir mərhələ sahibinin müəyyən fəaliyyət və hərəkətlərini əhatə edir.
Daşınmaz əmlakın həyat dövrü müəyyən qanunauyğunluqlara tabedir və iqtisadi və fiziki həyat dövrünü əhatə edir (şək. 1.7):
Müddət iqtisadi həyat, obyektin mənfəət mənbəyi kimi istifadə oluna biləcəyi müddətin müəyyən edilməsi. İqtisadi həyat, edilən təkmilləşdirmələr artıq əmlakın dəyərinə töhfə vermədikdə başa çatır.
2. Tipik fiziki ömür- sökülməzdən əvvəl əmlakın funksional cəhətdən yararlı vəziyyətdə faktiki mövcud olduğu dövr. Normativ sənədlərlə müəyyən edilir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin fiziki və iqtisadi ömür müddəti obyektiv xarakter daşıyır, bunlar tənzimlənə bilər, lakin ləğv edilə bilməz.
3. Ömür boyu- obyektin mövcud olduğu və orada yaşaya və ya işləyə bildiyi zaman dövrü.
Daşınmaz əmlakın istifadə müddəti baxımından aşağıdakı dövrlər fərqləndirilir:
1. Effektiv yaş, xarici görünüşündən, texniki vəziyyətindən asılı olaraq obyektin yaşını əks etdirən və s.
2. Xronoloji(faktiki) yaş, obyektin istismara verildiyi andan istismarda olduğu müddətə uyğundur.
3. Qalan iqtisadi həyat, ekspert qiymətləndirici tərəfindən obyektin qiymətləndirilməsi məqsədi ilə istifadə edilən və qiymətləndirmənin aparıldığı tarixdən obyektin təsərrüfat ömrünün sonuna qədər olan dövrü təşkil edən.
düyü. 1.7. Binanın və ya tikilinin istismar müddəti
Daşınmaz əmlak obyektinin (torpaqdan başqa) fiziki ömrünün müddəti, iqtisadi və effektiv yaşı aşınmadan asılıdır - təbiət qanunlarının qüvvəsinə malik bir prosesdir. Aşınmanın üç növü var: fiziki, mənəvi və xarici (iqtisadi) (şək. 1.8).
Fiziki aşınma - obyektin istismar zamanı və ətraf mühitin təsiri altında köhnəlməsi nəticəsində onun texniki-iqtisadi göstəricilərinin pisləşməsidir. Mülk fiziki cəhətdən bərpa oluna bildiyi və bu, iqtisadi cəhətdən əsaslandırılacağı halda çıxarıla bilən köhnəlmə ilə əmlakın bərpası mümkün olmadıqda bərpa olunmayan köhnəlmə arasında fərq qoyulur. Fiziki aşınmanın baş vermə səbəbləri müxtəlif ola bilər: obyektin normal işləməsi (1-ci növ fiziki aşınma); təbii fəlakətlər, qəzalar, obyektin istismarı qaydalarının pozulması (2-ci növ fiziki aşınma). Nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlakın istismarı zamanı onun texniki-iqtisadi göstəricilərinin pisləşməsi daim baş verir, lakin obyektin texniki xüsusiyyətlərinin ani şəkildə pisləşməsi də (elektrik naqillərinin qırılması, yanğın və s.) baş verə bilər. .).
Hər növ fiziki aşınma adətən mənfi nəticələrə gətirib çıxarır. Birincisi, daşınmaz əmlakın və digər texniki vasitələrin müəyyən istehlak və istismar xüsusiyyətləri pisləşir. İkincisi, əmlak yaşlandıqca, onun təmir tezliyi artır, texniki xidmət sistemi tətbiq etməklə ləngidə bilər;
Mənəvi (funksional) köhnəlmə, daşınmaz əmlakın müəyyən xassələrinin istehlakçı cəlbediciliyinin azalmasıdır ki, bu da funksional faydalılıq baxımından müasir standartlara uyğun gəlməməsi ilə əlaqədardır. Bu cür köhnəlmə binanın köhnəlmiş arxitekturasında, planında, mühəndis dəstəyində və s.. Daxili təcrübədə buna köhnəlmə deyilir.
Köhnəlmə funksional və texnoloji aşınmaya bölünür. Funksional aşınma və köhnəlmə yeni (mövcud olanlara bənzər) daşınmaz əmlak obyektlərinin funksionallığının genişləndirilməsinin nəticəsidir. Funksional köhnəlmə nəticəsində köhnə tikililərin daşınmaz əmlakı gələcək sahiblər üçün memarlıq, dizayn, tərtibat, mühəndis dəstəyi və s. baxımından daha az cəlbedici olur və müvafiq olaraq ucuzlaşır. Texnoloji aşınma və köhnəlmə, yeni strukturların, texnologiyaların və materialların yaradılması sahəsində elmi-texniki tərəqqinin nəticəsidir ki, bu da daşınmaz əmlakın yaradılması və istismar xərclərinin azalmasına səbəb olur. Fiziki köhnəlmə kimi, çıxarıla və çıxarıla bilməz.
Məsələn, siz su və qaz sayğaclarının, santexnika avadanlıqlarının nasazlıqlarını aradan qaldıra, quraşdırılmış şkafları, döşəmə örtüklərini və s. bərpa edə bilərsiniz. Çıxarılan aşınma meyarı təmir xərclərini alınan əlavə dəyərin dəyəri ilə müqayisə etməkdir: əgər sonuncu bərpa xərclərini üstələyir, sonra funksional aşınma çıxarıla bilər. Çıxarılan funksional aşınmanın miqdarı binanın yenilənmiş elementlərlə qiymətləndirilməsi zamanı potensial dəyəri ilə yenilənmiş elementlər olmadan eyni qiymətləndirmə tarixindəki dəyəri arasındakı fərq kimi müəyyən edilir.
İqtisadi köhnəlmə (xarici təsirlər nəticəsində yaranan aşınma) iqtisadi, siyasi və ya digər amillərin təsiri altında onun xarici mühitində mənfi dəyişikliklər nəticəsində binanın dəyərinin azalmasıdır. Xarici aşınmanın səbəbləri ola bilər: obyektin yerləşdiyi ərazinin ümumi azalması; hökumətin və ya yerli idarəetmənin vergi, sığorta sahəsində hərəkətləri; məşğulluq, istirahət, təhsil və s. bazarlardakı digər dəyişikliklər.
Xarici aşınma və gözyaşardıcı miqdarına "qeyri-adi" təbii və ya süni obyektlərin yaxınlığı əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir: çirkab su təmizləyici qurğular, restoranlar, rəqs meydançaları, yanacaqdoldurma məntəqələri, dəmir yolu stansiyaları, xəstəxanalar, məktəblər, sənaye müəssisələri və s.
Ətraf mühitin çirklənməsi ilə bağlı obyektin dəyərinin azalması amortizasiyanın müəyyən edilməsində istifadə olunan metodlardan istifadə etməklə müəyyən edilir. Məsələn, zəhərli tullantıların atılması xərcləri obyektin təmiri xərcləri ilə, yəni təmir edilə bilən qüsurların dəyəri ilə bağlı ola bilər.
İqtisadi aşınma və köhnəlmə, fiziki və mənəvi aşınmadan fərqli olaraq, həmişə geri dönməz hesab olunur.
Əksər ölkələrin qanunvericiliyində müəssisə müstəqil hüquqi şəxs hesab edilmir; ayrıca əmlaka, öz balansına malik olan və hüquqi şəxs hüquqlarından istifadə edən təsərrüfat subyektinin xarakteri kimi tanınmır. Müəssisə maddi və qeyri-maddi elementləri özündə birləşdirən və hüquq obyekti olan müəyyən əmlak kompleksi hesab olunur. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində termin şirkət hüquq subyektlərinə və obyektlərinə münasibətdə istifadə olunur. Müəssisə hüquqi şəxs, yəni mülki hüququn subyekti, sahibkarlıq fəaliyyətinin iştirakçısı adlanır. Bundan başqa, “müəssisə” termini yalnız kommersiya təşkilatı kimi dövlət qeydiyyatına alınmalı və müxtəlif müqavilələrdə və digər hüquq münasibətlərində hüquq subyekti kimi çıxış edən dövlət və bələdiyyə unitar müəssisələrinə şamil edilir.
Eyni zamanda, eyni termin müəyyən bir növ hüquq obyektlərini təyin etmək üçün istifadə olunur. Bu mənada şirkət - Bu, mülkiyyəti təşkilatın mülkiyyətindən tamamilə ayrı olan istehsal-təsərrüfat kompleksidir - bu, təşkilatın infrastrukturunun əsas komponentidir. Daşınmaz əmlak onun işgüzar fəaliyyəti, işçi heyətinin və təşkilatının həyatı üçün məkan resursudur.
