Какъв е икономическият живот на един обект. Определяне на износването на имот

Срокът на експлоатация е календарната продължителност на експлоатация на конструктивните елементи и сградата като цяло, при условие че се изпълняват мерки за поддръжка и ремонт.

За безпроблемно използване на сградата е необходимо периодично да се подменят (или възстановят) някои структурни елементи и системи на инженерно оборудване (например подове, дървени подове, водоснабдителни системи и др.). Спазването на правилата за техническа експлоатация решаващо определя изпълнението на стандартния експлоатационен живот на структурните елементи и сградата като цяло. Например, стоманен покрив е проектиран да издържи 15 години, при условие че се боядисва на всеки 3-5 години. Нарушаването на това правило съкращава наполовина експлоатационния живот на стоманения покрив.

Износването на сгради и конструкции означава, че отделните конструкции, оборудване и сградата като цяло постепенно губят първоначалните си качества и здравина. Определянето на експлоатационния живот на структурните елементи е много сложна задача, тъй като резултатът зависи от голям брой фактори, допринасящи за износването. Следователно стандартният експлоатационен живот на сградите зависи от материала на основните конструкции и се осреднява. Настоящите стандарти (Таблици 1 и 2) предвиждат различен брой капиталови групи за промишлени (4 класа), обществени (9 групи) и жилищни сгради (6 групи).

Таблица 1. Класификация на жилищните сгради по капитал

Група сгради	Характеристики на сградата и конструктивните елементи	Срок на експлоатация на сградата, години
аз	Сградите са каменни, особено капитални; основи - камък и бетон; стени - камък (тухла) и големи блокове; подове - стоманобетон	150
II	Сградите са каменни, обикновени; основи - каменни; стени - камък (тухла), едроблок и едропанел; тавани - стоманобетонни или смесени, както и каменни сводове върху метални греди	125
III	Сградите са каменни, леки; каменни и бетонни основи; леки зидани стени от тухли, шлакови блокове, раковини; дървени, стоманобетонни или каменни тавани върху метални греди	100
V	Сглобяеми панели, рамка, кирпич, кирпич, фахверкови сгради; основи - върху дървени столове с каменни стълбове; стени - каса и др.; тавани - дървени	30
VI	Сгради от греди, дъски и други леки	15

Таблица 2. Класификация на обществените сгради по капитал

Група сгради	Тип сгради, материали на основи, стени, тавани	Срок на експлоатация на сградата, години
аз	Рамкови сгради, със стоманобетонни или метални рамки, като рамката е изпълнена с каменни материали	175
II	Сградите са особено капитални, с каменни стени, направени от парчета камъни или големи блокове; колони и стълбове - стоманобетонни или тухлени; тавани - стоманобетонни или каменни сводове върху метални греди	150
III	Сгради с каменни стени, направени от парчета или големи блокове; колони и стълбове - стоманобетонни или тухлени; тавани - стоманобетонни или каменни сводове върху метални греди	125
IV	Сгради с леки (каменни) зидани стени; колони и стълбове - стоманобетон; тавани - дървени	100
V	Сгради с леки зидани стени; колони и стълбове - тухла или дърво; тавани - дървени	80
VI	Сградите са дървени; стени - трупи или павета	50
VII	Дървени рамкови и панелни сгради	25
VIII	Леки сгради	15
IX	Палатки, павилиони, сергии и други леки търговски постройки	10

Първата капиталова група жилищни сгради включва каменни сгради, особено капитални сгради (каменни и бетонни основи; тухлени, едроблокови и едропанелни стени; стоманобетонни подове), стандартният експлоатационен живот на такива сгради е 150 години. Въвеждането на конструктивни елементи в сграда от материали с по-кратък експлоатационен живот води до намаляване на стандартния експлоатационен живот на сградата като цяло. По този начин сглобяемите панелни, рамкови, фахверкови сгради с дървени подове (пета капиталова група) имат експлоатационен живот от 30 години. Последната (шеста) капиталова група включва леки сгради с експлоатационен живот 15 години. Стандартният експлоатационен живот на сградата се определя от преобладаването на определени структурни елементи в нея, които имат различен експлоатационен живот:

• бетонни основи 100-125г
• тухлени и едропанелни стени 125г
• стоманобетонни подове 100-125г
• дюшеме 60г
• Подове от 80 години керамични плочки
• паркет 50г
• дъсчени подове 30-40 години
• дървени греди и обшивка 50 години
• покрив от керамични керемиди 80 години
• покрив от етернитови листове 30г
• дограма и врати във външни стени 40г
• елементи на системи за инженерно оборудване (клапани, клапани, тръби и др.) 10-20 години

Срокът на експлоатация на сградата зависи както от условията на експлоатация, така и от стратегическия избор на проектантите. Възможно е да се построи сравнително евтина сграда, но през целия период на експлоатация да се поемат значителни разходи за поддържането й в приемливо техническо състояние. Или можете да издигнете сграда, в която практически няма да се изисква поддръжка или ремонт през целия й експлоатационен живот, но цената на такова съоръжение ще бъде непропорционално по-висока в сравнение с разумните разходи за техническа експлоатация.

Физическо (материално, техническо) износване на конструктивен елемент или сграда означава загуба на първоначалните му технически свойства под въздействието на различни фактори. С течение на времето здравината на материалите и стабилността на конструктивните елементи намаляват, топло- и звукоизолационните, водо- и въздухопропускливите качества на ограждащите конструкции се влошават, отделните елементи се износват и ръждясват.

Таблица 3. Оценка на техническото състояние на строителните конструкции в зависимост от физическото им износване

Точността на определяне на физическото влошаване на дадена сграда зависи от използвания подход и варира от 1% (на базата на инженерни проучвания и лабораторни изследвания) до 5% (на базата на резултатите от проучване с помощта на прости инструменти). Степента на физическо износване на конкретен конструктивен елемент се определя с помощта на специални таблици, включващи признаци на износване и съответните диапазони на стойности и износване. Физическото износване на цялата сграда се определя като средноаритметично от амортизацията на отделните конструктивни елементи, претеглена с техните специфични тегла в общата възстановителна стойност на обекта.

Под остаряване трябва да се разбира несъответствието на сграда с нейното функционално предназначение, което възниква в резултат на променящите се социални изисквания. По отношение на жилищните сгради говорим за несъответствие на архитектурни и планови решения със съвременните изисквания, за преуплътняване на сгради, за недостатъчно ниво на благоустрояване и озеленяване на територията, за остаряло инженерно оборудване.

Има две форми на остаряване:

1-ва форма - намаляване на разходите за строителни работи, тъй като тяхната цена намалява (поради промени в мащаба на строителното производство, растеж на производителността на труда и др.);

2-ра форма - амортизация на сграда в резултат на несъответствие на нейните параметри с променените изисквания на обществото.

Това се отнася за следните отрицателни качества на сградата:

а) дефекти в планирането (наличие на проходни стаи, малка площ на кухните и помощните помещения, неудобно разположение на баните, голям брой малки стаи и тяхното неудобно местоположение и др.);

б) несъответствие на конструктивните елементи на сградата със съвременните изисквания (незадоволителни топлинни характеристики, звукоизолация, хидроизолация и др.);

в) липса или незадоволително качество на елементите на инженерното оборудване на сградата (електричество, вода и газ, асансьори, климатици и др.).

Има два основни начина за количествено определяне на остаряването на втората форма: технико-икономически и социологически. Методът за технико-икономическа оценка е система от показатели, съставена въз основа на обобщение на единичната цена на конструктивни елементи и инженерно оборудване на различни сгради, изразена като процент от възстановителната цена на сградата. Стойността на тези показатели се нуждае от редовни корекции. Методът за социологическа оценка на втората форма на овехтяване се основава на анализа на процесите на обмен и покупко-продажба на жилища. Например, в процеса на обмен на по-удобно жилище, собственикът получава компенсация под формата на допълнителна жилищна площ. Остаряването се проявява в още по-ясна форма при оценките на недвижими имоти.

От гледна точка на функционалното функциониране на обектите на недвижими имоти е обичайно да се разграничават няколко вида продължителност на живота. Има периоди на икономически живот, които определят конкретен период от време, в който недвижимите имоти могат да се използват като източник на печалба. Тези условия приключват, когато направените подобрения на имота престанат да допринасят за стойността на сградата. Всъщност има цял живот на един имот, тоест период от време, през който сградата съществува и е подходяща за живеене или работа. В типично физическа продължителност на живота, което се определя от различни разпоредби, се разграничават следните подвидове термини. Ефективна възраст, което отразява възрастта на обекта, в зависимост от екстериора и техническите характеристики. Хронологична възраст, което съответства на времето на експлоатация на сградата. Оставащ икономически живот, който се използва за целите на оценка на сграда от оценител, се изчислява за периода от датата на самата оценка до края на икономическия живот на сградата.

Функционално овехтяване на сградатае, че сградата вече не отговаря на съвременните стандарти - остаряла архитектура на сградата, неудобно оформление, инженерна поддръжка. Такова износване е причинено от прогреса на науката и технологиите в областта на архитектурата и строителните технологии. Друго име за функционално облекло е остаряване, което, подобно на физическото износване, е подвижно или несменяемо. Икономично износванесграда се нарича намаляване на стойността поради отрицателна промяна във външната й среда, която се дължи на икономически, политически или други причини. Например, в района, където се намира обектът, е имало трайна тенденция към упадък или са се променили данъците, осигуровките, има промени на пазара на труда, туризма, образованието и т.н. Икономическото износване се нарича още износване от външни влияния. Степента на външно износване може значително да се повлияе от непосредствената близост до непривлекателни естествени или изкуствени обекти: блата, пречиствателни станции за отпадни води, ресторанти, танцови подове, бензиностанции, жп гари и гари, промишлени предприятия. Икономическата амортизация на даден имот трябва да се счита за необратима, тъй като цената на разходите, които трябва да бъдат насочени към елиминиране на външни фактори, е непропорционално висока.

Външното износване може да се измери чрез анализ на сдвоени продажби, което представлява продажба на два сравними имота на пазара на недвижими имоти, единият с признаци на външно износване, а другият без такива. Разликата в цената ще ни позволи да направим изводи за степента на износване на анализирания обект.

Продължителност на живота на недвижимите имотиопределя се от редица фактори. Къщите остаряват постепенно, с течение на времето идва моментът, когато животът в тях става опасен за живота. Като се имат предвид съвременните темпове и качество на строителството, сравнително млада къща може да стане проблематична, ако по някаква причина има рязко влошаване на техническото й състояние, например напукани стени, деформация на основата или изкривени рамки на вратите. Ако в къщата се открият такива знаци, жителите незабавно се изгонват. Всички въпроси, свързани с порутените и порутени жилища, се регулират от Правилника, одобрен с Резолюция на Държавната дума на правителството на Русия от 28 януари 2006 г. Наредбата определя изискванията към помещенията, предназначени за обитаване на хора. Всички помещения, предназначени за обитаване на хора, трябва да бъдат разположени в къщи, разположени на територията на жилищното строителство, което се определя от системния план за зониране. Жилищата трябва да бъдат снабдени с подходящи комуникации, като: електрическо осветление, снабдяване с питейна и топла вода, отопление, вентилация и, когато има такива, газ. Въпреки това, в едноетажни или двуетажни къщи без централизирана комунална мрежа може да има липса както на водоснабдителна система, така и на канализационна система.

Всички инженерни системи трябва винаги да отговарят на санитарните и епидемиологичните стандарти за безопасност. Климатът в помещенията, където живеят хората, трябва да отговаря на стандартите. Допустимата относителна влажност е влажност не повече от петдесет и пет процента. А в отопляема стая въздухът трябва да има нормална температура от осемнадесет градуса по Целзий. Жилищните помещения трябва да бъдат надеждно защитени от влага, като стопилка, дъжд или почва, както и от течове от комуникационни системи. Поставянето на тоалетна, баня, душ или кухня над дневните е забранено. Всекидневните и кухненските помещения трябва да имат прозорци. За спомагателни или битови помещения спазването на това изискване не е необходимо. Забранено е жилищните помещения да се разполагат в сутерени или приземни етажи. Къщите над пет етажа трябва да бъдат оборудвани с безопасен асансьор.

Къщата се счита за неподходяща за обитаване, ако се намира в райони с възможно свлачище или кален поток, снежна лавина или в район, който редовно се наводнява от наводнения. Жилищна сграда, разположена в такъв район, се счита за опасна и подлежи на разрушаване. Къщата се счита за опасна, ако има забележими деформации на основата и носещите стени, което потвърждава изчерпването на носещата способност на такава конструкция и очевидната опасност от нейното унищожаване. По този начин една жилищна сграда трябва да бъде призната за опасна, ако претърпи щети под формата на пожар, авария, експлозия, земетресение, неравномерно слягане на почвата и много други явления. Но признаването на къща за опасна е възможно само ако къщата е технически невъзможна за ремонт или ако това не е икономически осъществимо. Жилища, разположени в близост до натоварени магистрали, в които са регистрирани прекомерни нива на шум, също се считат за напълно неподходящи. В допълнение, агресивната среда понякога е добра причина животът на хората на определено място да стане опасен.

Открихте грешка в статията?

Определянето на амортизацията е необходимо, за да се вземат предвид разликите в характеристиките на новия обект и реално оценявания имот.

Износванев оценката означава загуба на полезност и следователно на стойност на обекта на оценка по каквато и да е причина.

Има два начина за изчисляване на износването:

Доживотен метод;

Метод за разделяне на видовете износване.

6.3.1. Изчисляване на износването по метода на целия живот

Кумулативното натрупано износване е функция на възрастта на обекта.

При изчисляване на износването по метода на ефективната възраст се използват следните понятия: физически живот на сградата, ефективна възраст, оставащ икономически живот. Нека разгледаме периодите на живот на сградата и показателите за оценка, които ги характеризират (виж фиг. 6.2.)

Физическият живот на сградата (PL) е периодът на експлоатация на сградата, през който състоянието на носещите конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (надеждност на конструкцията, физическа издръжливост и др.). Физическият живот на обекта се установява по време на строителството и зависи от капиталовата група на сградата. Физическият живот приключва, когато обектът бъде разрушен.

Хронологичната възраст (ХВ) е периодът от време, изминал от въвеждането на обекта в експлоатация до датата на оценката.

Икономическият живот (EL) се определя от времето на работа, през което обектът генерира доход. През този период направените подобрения допринасят за стойността на имота.

Ефективната възраст (EA) се изчислява въз основа на хронологичната възраст на сградата, като се вземат предвид нейното техническо състояние и икономическите фактори, преобладаващи към датата на оценката, които влияят върху стойността на оценявания обект. В зависимост от експлоатационните характеристики на сградата, ефективната възраст може да се различава от хронологичната възраст нагоре или надолу. В случай на нормална (типична) експлоатация на сграда, ефективната възраст обикновено е равна на хронологичната възраст.

Оставащият икономически живот (REL) на една сграда е периодът от време от датата на оценката до края на нейния икономически живот (фиг. 6.2).

Определянето на амортизацията на сгради с помощта на метода на продължителността на живота се основава на изследване на конструкциите на обекта, който се оценява, и на предположението, че ефективната възраст на обекта е свързана с типичния период на икономически живот по същия начин, както натрупаната амортизация е свързано с разходите за възпроизвеждане (подмяна) на сградата.

Индикаторите за физическо износване, ефективна възраст и икономическа продължителност на живота са в определено съотношение, което може да се изрази с формулата

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6.4)

където I е износване, %;

EV – ефективна възраст, определена от експерт въз основа на техническото състояние на елементите или сградата като цяло;

VF – типичен период от физическия живот;

RSF – оставащ период от физически живот.

I = (HV: VF) 100%, (6,5)

където I е износване, %;

VF е типичен период от физическия живот.

Приложение на формула 6.5. Също така е от значение при изчисляване на процентни корекции за износване на сравнявани обекти (метод на сравнителни продажби), когато не е възможно оценителят да провери избрани аналози, за да определи показателите, използвани във формула 6.4.

Процентът на амортизация на елементите или сградата като цяло, изчислен по този начин, може да се преведе в парично изражение (амортизация):

O = SV (I: 100), (6.6)

където I е износване, %;

SV – цена на възпроизвеждане (цена на замяна).

Пример.

Голям комплекс от индустриални имоти подлежи на оценка. Датата на оценката е 1 април 2005 г.

Да разгледаме изчисляването на износването за няколко склада от даден имотен комплекс, изградени по един и същи проект, използвани за складиране на строителни материали. В съответствие с документацията за оценяваните складове, физическата продължителност на живота е 75 години (FL = 75 години).

Ефективната възраст се определя от оценителя в съответствие с техническото състояние на оценяваните обекти; данните за изчисляване на износването са дадени в таблицата.

Този метод за изчисляване на амортизацията е приложим за масова оценка, когато се оценяват обекти на недвижими имоти като част от активите на предприятие, когато се оценява предприятие (бизнес).

Недостатъкът на използването на метода на продължителността на живота за оценка на натрупаното износване е, че има само един фактор, който определя степента на износване (съотношението на ефективната възраст към физическия живот). За да се елиминира този недостатък, се разглеждат различни видове коефициенти за намаляване на разходите и се използва методът за разделяне на видовете износване.

Форекс класовете са чудесен начин да се подготвите за успешна работа на Форекс пазара!

6.3.2. Изчисляване на износването чрез метода на разделяне на видовете износване

Най-разпространеният е метод за разделяне на видовете износване.

В зависимост от факторите, намаляващи стойността на недвижимите имоти, износването се разделя на физическо, функционално и външно (икономическо). Физическото и функционално износване може да бъде отстранимо или непоправимо. Икономическото износване по правило не може да бъде елиминирано.

Износването се счита за отстранимо, ако отстраняването му е физически възможно и икономически осъществимо.

Сумата от всички възможни видове амортизации е натрупаната амортизация на имота.

Физическо влошаванеотразява промените във физическите свойства на дадено свойство с течение на времето (например дефекти в структурни елементи). Физическото износване може да възникне под въздействието на експлоатационни фактори или под въздействието на природни и природни фактори.

Има четири основни метода за изчисляване на физическата амортизация:

Експерт;

Регулаторни (или счетоводни);

цена;

Метод за изчисляване на живота на сграда.

Най-точният и най-отнемащ време метод е експерт.Той включва създаване на списък с дефекти и определяне на процента на износване на всички структурни елементи на сграда или конструкция.

Пример.

Таблица 6.2 определя износването на отделните конструктивни елементи на сградата с помощта на експертния метод.

Нормативен методизчисляването на физическото износване се основава на използването на различни регулаторни инструкции на междусекторно или ведомствено ниво. Използва се изключително рядко в оценителската практика.

Разходен методсе състои в определяне на разходите за възстановяване на елементи на сгради и конструкции. Чрез проверка се определя процентът на износване на всеки елемент от сградата, който след това се преобразува в стойностно изражение. Методът на разходите се използва за определяне на отстранимото физическо износване.

Условен пример за изчисляване на физическата амортизация по метода на разходите е даден в табл. 6.4.

Този метод ви позволява незабавно да изчислите износването на елементите и сградата като цяло в разходно отношение. Тъй като изчислението на обезценката се основава на разумни действителни разходи за привеждане на износените елементи до почти ново състояние, резултатът от този подход може да се счита за доста точен. Недостатъците на метода са необходимата детайлност и точност при изчисляване на разходите за ремонт на износени строителни елементи.

Доживотен методизползван за изчисляване на физическото износване, този метод е разгледан подробно в раздел 6.3.1. от това ръководство.

ДА СЕ функционално облекловключват намаляване на стойността на имота, свързано с несъответствие на дизайнерските и планови решения, строителните стандарти, качеството на дизайна и производствените материали със съвременните изисквания за тези елементи.

Размерът на отстранимото износване се определя като разликата между потенциалната стойност на сградата към момента на нейната оценка с актуализирани елементи и нейната стойност към датата на оценка без актуализирани елементи (разликата между разходите за възпроизвеждане на сградата и неговата цена на замяна).

Причини за функционално износване:

Недостатъци, които изискват добавяне на елементи;

Недостатъци, изискващи подмяна или модернизация на елементите;

Супер подобрения.

Недостатъци, изискващи допълване, са елементи на сградата и оборудването, които не съществуват в съществуващата среда и без които тя не може да отговаря на действащите стандарти за експлоатация там. Амортизацията, дължаща се на тези елементи, се измерва с разходите за добавяне на тези елементи, включително тяхното инсталиране.

Функционалното износване може да бъде отстранимо или непоправимо. Подвижното функционално износване най-често се изчислява по метода на разходите.

Недостатъци, които изискват подмяна или модернизация на елементи, са елементи, които все още изпълняват своите функции, но вече не отговарят на съвременните стандарти (водомери и газомери и противопожарно оборудване). Амортизацията на тези елементи се измерва като стойността на съществуващите елементи, като се вземе предвид тяхното физическо износване, минус разходите за връщане на материали, плюс разходите за демонтаж на съществуващи и плюс разходите за инсталиране на нови елементи. Разходите за връщане на материали се изчисляват като стойността на демонтираните материали и оборудване, когато се използват в други съоръжения (остатъчна стойност за обработка).

Суперподобренията са позиции и елементи на конструкцията, чиято наличност в момента е неадекватна на съвременните изисквания на пазарните стандарти. Подвижното функционално износване в този случай се измерва като разходите за възпроизвеждане на супер подобрени артикули минус физическото износване, плюс разходите за демонтиране и минус остатъчната стойност на демонтираните елементи.

Пример за прекомерно подобрение би била ситуация, при която собственикът на къща, адаптирайки я към своите нужди, е направил някои промени за собствено удобство (инвестиционна стойност), които не са адекватни от гледна точка на типичен потребител. Те включват преустройство на използваемата площ на помещенията за конкретна употреба, определена от хобитата на собственика или неговата професия. Отстранимото функционално износване в такава ситуация се определя от текущите разходи за привеждане на променените елементи в първоначалното им състояние.

В допълнение, концепцията за прекомерно подобрение е тясно свързана със сегмента на пазара на недвижими имоти, където едни и същи подобрения могат да се считат както за подходящи за конкретен сегмент, така и за прекомерни от гледна точка на типичен потребител.

Таблица 6.5 предоставя пример за изчисляване на функционалното подвижно износване.

Неотстранимото функционално износване е причинено от остарели пространствено-планировъчни и/или конструктивни характеристики на оценяваните сгради спрямо съвременните строителни стандарти. Признак за непоправимо функционално износване е икономическата нецелесъобразност на разходите за отстраняване на тези недостатъци. Освен това е необходимо да се вземат предвид пазарните условия, преобладаващи към датата на оценката, за да се гарантира, че сградата е подходящо архитектурно подходяща за предназначението си.

В зависимост от конкретната ситуация цената на непоправимото функционално износване може да се определи по два начина:

Капитализация на загуби от наем;

Капитализация на излишните оперативни разходи.

За определяне на необходимите показатели за изчисление (наемни ставки, проценти на капитализация и др.) се използват коригирани данни за сравними аналози.

В този случай избраните аналози не трябва да имат признаци на непоправимо функционално износване, идентифицирани в обекта, който се оценява. Освен това общият доход, генериран от имотния комплекс като цяло (сграда и земя) и изразен в наем, трябва да бъде разделен съответно на два компонента. За да разпределите част от приходите, свързани със сградата, можете да използвате метода на инвестиционния баланс за сградата или метода за анализ на съотношението на цената на парцела и общата продажна цена на имотния комплекс. В примера по-долу посочената процедура се счита за завършена в процеса на предварителни изчисления (Таблица 6.6).

Определянето на обезценката, причинена от непоправимо функционално износване поради остаряло пространствено-устройствено решение (специфична площ, кубатура), се извършва по метода на капитализиране на загубите в наема.

Изчисляването на непоправимото функционално износване чрез капитализиране на излишните оперативни разходи, необходими за поддържане на сградата в добро състояние, може да се извърши по подобен начин. Този подход е за предпочитане при оценка на непоправимото функционално износване на сгради, които се отличават с нестандартни архитектурни решения и в които въпреки това размерът на наема е съпоставим с наема за съвременните аналогови съоръжения, за разлика от размера на експлоатационните разходи.

Пример за определяне на размера на функционалното износване с помощта на метода за капитализиране на излишните оперативни разходи е представен в таблица 6.7.

Външно (икономическо) износване– амортизация на обект поради негативното влияние на външната среда по отношение на обекта на оценка: местоположение, пазарна ситуация, сервитути, наложени върху определено използване на недвижими имоти, промени в околната инфраструктура и законодателни решения в областта на данъчното облагане и т.н. Въпреки че външното износване не може да бъде елиминирано в повечето случаи, понякога може да се разреши от само себе си поради положителна промяна в заобикалящата пазарна среда.

Могат да се използват следните методи за оценка на външното износване:

Метод за капитализиране на загубите в наема;

Метод за капитализиране на излишните оперативни разходи;

Метод на сдвоени продажби;

Доживотен метод.

Оценката на външното износване по метода на капитализиране на загубите в наема и метода на капитализиране на излишните оперативни загуби се извършва подобно на изчислението по тези методи на функционално износване, разгледано по-горе. В случай на оценка на външното износване е необходимо да се идентифицират загубите в наема, причинени от признаци на външно износване или излишни оперативни разходи, причинени от признаци на външно износване.

Методът на сдвоените продажби се основава на анализа на наличната ценова информация за наскоро продадени подобни имоти (сдвоени продажби). Предполага се, че обектите на сдвоена продажба се различават един от друг само по идентифицираната икономическа амортизация, свързана с обекта на оценка. Подобен подход за изчисляване на външното износване е показан в табл. 6.8.

Пример.Необходимо е да се оцени външното износване, причинено от намаляване на инвестиционната привлекателност на офис сграда поради създаването на пазар за дрехи или храни в непосредствена близост до нея. Нека на пазара на недвижими имоти се идентифицира двойна продажба на обекти А и Б с подобно предназначение. Цената на земята в този район е 30% от общата цена на типичен имот.

В някои случаи методът на сравнителния анализ на продажбите дава възможност да се определи общата натрупана амортизация, като правило, на типичен обект на оценка. Средната разлика между коригираната възстановителна цена и пазарната цена на всеки от аналозите (с изключение на цената на парцела) ще бъде стойностният израз на натрупаната амортизация. Във вътрешната практика разглежданите методи за изчисляване на външното износване, базирани на елементи от сравнителен анализ на продажбите, в много случаи са неприложими поради тяхната висока трудоемкост, както и липсата на необходимата и надеждна информационна база.

Причини за събаряне:

Необходимостта от преустройство;

Разширяване на транспортните маршрути.

Трябва да се има предвид техническото състояние на събарящите се сгради, което в много случаи би позволило тяхното използване за доста дълъг период от време.

Пример.Предмет на оценка е сграда, която преди е била извадена от жилищния фонд и сега е пригодена за административни нужди. Сградата е общинска собственост. Физическото влошаване на оценяваната сграда, според ОТИ, към момента на оценката е 40%. Техническото състояние на сградата, местоположението и развитата инфраструктура показват доста висока търговска привлекателност на имота от потенциални инвеститори. Въпреки това, съгласно плана за саниране, поради изложените по-горе причини, сградата подлежи на събаряне след пет години от датата на оценката.

При огледа на обекта от вещо лице са установени следните показатели:

1) ефективната възраст на оценяваната сграда е 30 години;

2) оставащият икономически живот е 60 години.

Процент на натрупаното износване без дейност. външният фактор се изчислява по формулата:

I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Процент на износване, като се вземе предвид действието на външни фактори:

I= (30 / 35) 100 = 86%.

Изчисленото в случая натрупано износване от 86% се дължи на действието предимно на външни фактори. Делът на възможното отчитане на други видове износване в този резултат е изключително малък, което ни позволява да считаме получения резултат за външно износване. Рязкото намаляване на оставащия икономически живот на сградата води до намаляване на инвестиционната привлекателност и, като следствие, рязък спад на вероятната продажна цена. В такива случаи целта на оценката не е да се изчислят пълните права на собственост върху оценяваната сграда, а краткосрочните права за наем за оставащия икономически (физически) живот, при условие че потенциалният инвеститор вижда някаква полза от това придобиване .

След изчисляване на разходите за възпроизвеждане (възстановителна цена), както и натрупаната амортизация, се определя стойността на парцела и оценявания имот като цяло. (Таблица 6.9).

Подходите и методите за оценка на парцелите са разгледани в глава 7 на този учебник.

За да се повиши точността на изчислителните процедури както за определяне на възстановителната цена, така и за изчисляване на амортизацията, е необходима разумна компилация от няколко метода за изчисляване на тези показатели.

Методите за изчисляване на стойността на парцелите са представени в глава 7.

В световната практика се използват три основни подхода за оценка на стойността на недвижимите имоти: разходен, приходен и пазарен, на базата на които се определят различни видове стойност на обекта - пазарна, инвестиционна, възстановителна цена, възстановителна цена и др. (вижте 5.1.). Методите за оценка на недвижими имоти — специфичните начини, по които се прилагат принципите за оценка — зависят от възприетия подход.

Процесът на оценка на недвижими имоти може да бъде разделен на шест етапа: определяне на обхвата на въпросите за оценка (същността на оценката), предварителна проверка на обекта на оценка и сключване на споразумение за оценка; план за оценка; събиране и анализ на информация; прилагане на подходи, подходящи за оценка; одобрение и накрая доклад за резултата от оценката на стойността на обекта.

Нека анализираме възможностите на всеки етап от процеса на оценка на недвижими имоти.

1. Дефиниране на задачата и сключване на договор за оценка на имота. Клиентът, като правило, поставя конкретна цел пред оценителя - да определи стойността на имота, която му е необходима, за да вземе решение. Интересите на клиента могат да бъдат различни: покупка на недвижим имот като инвестиция, продажба на имота, заемане на част от активите му, получаване на заем, залагане на имущество и др. Във всеки случай оценителят трябва да определи специален специфичен вид стойност (например определяне на пазарната стойност на имот, стойност на инвестиция или обезпечение и т.н.) и областта на нейното използване (продажба, получаване на заем, застраховка и др.). Полезността, заместването и очакването са фундаментални принципи, които помагат на оценителя да разбере същността на проблемите, които се разглеждат.

Когато оценявате имот, е важно да разгледате имота и да определите законовите права, свързани с него, тъй като купувачът може да има само договор за наем или ограничени права да използва имота, да има само определен интерес в съвместно наемане и партньорство, имот може да е обременено с ипотека, да има законови ограничения и т.н. При решаването на тези проблеми оценителят по правило изхожда от оценъчните принципи на баланса, промяната, икономическия размер и икономическото разделение. Те позволяват на оценителя да определи кои части (дялове) от недвижимия имот да бъдат обединени (разделени) или в каква последователност да бъдат продадени, като всичко това трябва да бъде направено в интерес на клиента.

След това се оценяват очакваните разходи за пари и време за събиране и потвърждаване на информацията. Тези оценки ще зависят от количеството информация, с което оценителят вече разполага, от уникалността или сложността на проблема, който се решава, както и от експертизата и опита на оценителя. Може да възникне ситуация, когато е необходимо да се извърши независим преглед на имота.

Оценката на недвижими имоти се извършва въз основа на договор между оценителя и клиента. Задължителните изисквания към поръчката включват необходимост от посочване на вида на оценката; вид стойност на обекта на оценката; размера на плащането за извършване на тази работа; както и информация за учебното заведение, издало документ за образование, потвърждаващ получаването на професионални знания в областта на оценителската дейност; лиценз, издаден от упълномощен орган в съответствие със законодателството на Руската федерация. Оценка на недвижим имот не може да бъде извършена от оценител, ако той е учредител, собственик, акционер или длъжностно лице на юридическо лице, клиент или физическо лице с имуществен интерес към оценявания имот.

Цената на оценката на имота зависи от сложността на проблема, размера на очакваните разходи и обхвата на предоставяните услуги. Заплащането може да бъде под формата на еднократно плащане, почасова ставка или като процент от крайната оценка на стойността на имота.

Предложението за условията на договора служи за изясняване на отговорностите на оценителя и клиента и потвърждава, че оценителят правилно е разбрал същността на проблема, пред който е изправен клиентът. Сключването на споразумение за изпълнение на задачата и размера на плащането помага да се избегнат недоразумения в бъдеще.

2. План за оценка. След разбиране и определяне на същността на оценката, оценителят определя възможните начини за нейното решаване. За тази цел се разработва изследователска програма, която става основа на втория етап, наречен „план за оценка“ и включва последователни решения на следните задачи:

а) Структуриране на оценкатана недвижим имот е, че оценителят първо изучава общите фактори на стойността на регионално ниво, след това преминава към по-специфични фактори на стойността на местно и сегментно ниво и накрая концентрира вниманието си върху специфични фактори, влияещи върху стойността на парцела. оценени и разположени върху него недвижими обекти.

б) План за оценкавключва събиране на необходимата информация, обработка и идентифициране на конкретния сегмент от пазара на недвижими имоти, към който принадлежи оценяваният имот; определяне на търсенето, възможните конкуренти и възможните купувачи (потребители); анализ на параметрите на сравними обекти, личностни характеристики на възможните потребители, пазарни условия за финансиране.

V) Уточняване на подходите за оценка на недвижими имоти. Всяка ситуация има своите подходи, които са адекватни само на нея. За правилен избор на подходи е необходимо да се определят критериите за тяхната адекватност към съответната ситуация. Ясно е, че изискванията за оценка на държавните агенции могат да се различават от изискванията на частните собственици. Например при приватизацията на недвижими имоти на преден план излизат не икономически, а социални и политически изисквания.

В съответствие със стандартите за оценка на недвижими имоти се използват и трите подхода, а в краен случай и два, но е необходимо да се обоснове причината за избора. Крайният резултат от оценката се извлича, като се отчита значимостта на конкретен подход във всеки конкретен случай.

3. Събиране и потвърждаване на информация. Надеждността на заключенията на оценителя зависи от данните, които е използвал в работата си. Ако те не са точни, ще бъде трудно да се подготви валидно заключение. Следователно оценителят трябва да събере такава информация, която да подкрепи неговите заключения в доклада или анализа.

В професионалната практика на оценителите се е развила определена система при подбора на необходимата информация. Същността му е, че събраните данни трябва:

– директно да докосват оценявания обект и да са достатъчно свежи, т.е. специфичен;

– да се потвърди с личен оглед на имота от оценител или осведомени лица (експерти);

– да са съпоставими с данни за подобни обекти, налични на пазара; тази съпоставимост е особено важна при използване на финансови показатели, по-специално при изчисляване на бъдещи приходи;

– предвиждат възможност за изясняване, ако в процеса на събиране на информация са направени изкривявания или отклонения от действителните стойности;

– се отнасят до професионалния опит на оценителя.

Тъй като излишната информация рядко повишава достоверността на отчета, събраните данни не трябва да претоварват докладите на оценителя.

Квалифицираният подбор на необходимата информация ще позволи на оценителя да приложи подходящ за конкретния случай подход към оценката на недвижими имоти.

4. Подходи за оценка на стойността на недвижими имоти. РАЗХОДЕН ПОДХОД включва оценка на разходите за пълно възпроизвеждане или разходите за пълна замяна на оценявания имот, след това изваждане на размера на физическата, морална и икономическа амортизация и накрая добавяне към така получената стойност на пазарната стойност на поземления парцел като незастроен.

Важен и сложен елемент от разходния подход е определянето на износването. Известно е, че Амортизацията е загуба на полезност и намаляване на стойността на даден имот поради различни причини.

Разходният подход включва извършването на следните задължителни операции:

1) определяне на пазарната стойност на парцела, върху който се намира имотът (чрез сравняване със стойността на подобни парцели или чрез използване на методически препоръки на държавни органи);

2) определяне на възстановителната цена;

3) изчисляване на всички видове амортизация на оценявания имот: физическа, функционална и външна и определяне на възстановителната стойност, като се вземе предвид амортизацията (общата амортизация на имота се изважда от разходите за неговото възпроизвеждане или подмяна);

4) изчисляване на общата цена на имота чрез добавяне на пазарната стойност на земята към нетната възстановима стойност на имота.

Първата операция е оценка на пазарната стойност на парцела, върху който се намира имота- представлява изследване на:

Право на собственост върху земята;

Физическа характеристика на парцела;

Данни за връзката на парцела с околната среда;

Икономически фактори, характеризиращи оценявания парцел.

Източници на тази информация могат да бъдат поземлените комитети и органи на градските райони, където се регистрират сделки с парцели, организации за ипотечно кредитиране, фирми за оценка и недвижими имоти, специализирани в сделки с парцели (например агенция за недвижими имоти Progal и др.

Има пет основни метода за оценка на пазарната стойност на земята, базирани на три основни подхода:

Метод на сравними продажби;

Метод на корелация (трансфер);

Метод на капитализация на земната рента;

Техника на остатъци за земя;

Метод за застрояване на земята.

Методът на сравнимите продажби включва съпоставяне и сравняване на данни за подобни свободни парцели, продадени наскоро, и извършване на корекции в продажните цени.

Сравнението на оценения парцел със сравними парцели се извършва съгласно следните елементи:

местоположение;

Време за продажба;

Физически характеристики;

Характеристики на доходите, получени от поземления парцел;

Условия за финансиране на сделка за покупко-продажба на земя;

Условия за продажба;

Методът на съпоставяне (трансфер) се състои в анализиране на продажбите на сграда, разположена на подобен обект, и разделяне на общата продажна цена на два компонента - цената на сградата и цената на земята.

В този случай първоначално се оценява стойността на сградата и другите конструкции, разположени на този обект, след което се изважда от общата цена на имотния комплекс и по този начин се получава стойността на парцела, полученият резултат се прехвърля в обект, който се оценява.

Методът на капитализация на рентата на земята представлява капитализация на доходите, получени чрез наемни плащания.

Този метод е практически невъзможен за използване в руски условия, тъй като в момента е невъзможно да се намерят сравними наемни плащания и проценти на капитализация поради липсата на пазар за наем на земя като такъв.

Методът на остатъчната техника за земя при оценка на стойността на парцел е приложим при липса на данни за продажби на свободни парцели. Доходът се изчислява въз основа на получената печалба, като се вземе предвид най-доброто и най-ефективно използване на земята и имота, построен върху нея.

Методът се основава на прилагането на принципа на остатъчната продуктивност на земята.

Методът на застрояване (застрояване) на парцела се използва, когато е необходимо да се определи цената на парцел, подходящ за разделяне на отделни отделни парцели, и включва следната последователност от действия:

Определяне на размера и броя на отделните парцели (при определяне на размера на отделните парцели се вземат предвид физически, правни и икономически фактори, влияещи върху приемането на това решение);

Изчисляване на себестойността на разработените парцели по метода на сравнимите продажби;

Изчисляване на разходите за изработка на сайтове и тяхната продажба;

Определяне на размера на паричния поток чрез изваждане на разходите за разработване на сайтове от общите приходи от продажби на тези сайтове;

Дисконтиране на паричния поток, като се вземе предвид времето на развитие и продажба на всички отделни парцели.

Дисконтовият процент, използван за дисконтиране на паричния поток, трябва да отразява съществуващите тенденции в ефективността на инвестициите, които се появяват на даден пазар за развити парцели; тези проценти трябва да бъдат доста високи поради значителните рискове от застрояването и продажбата на парцели.

Втората операция е да се определи брутната възстановителна цена.

Има три основни метода за определяне на възстановителната цена (цената на замяна) на даден имот.

1. Метод на сравнителна единица (или метод на себестойност на единица),при което коригираната цена на единица измерване се умножава по броя на единиците на оценявания имот.

Мерните единици могат да бъдат квадратни или кубични метри. 1-во място и т.н. Това е най-лесният начин за оценка на имот.

2. НАЧИН НА РАЗДЕЛЕНИЕ ПО КОМПОНЕНТИ, въз основа на определяне на компонентите на недвижимите имоти и умножаването им по агрегирани показатели за разходите.

Компонентите могат да бъдат: основа, стени и прегради, тавани (покрития), покриви, подове, отвори, довършителни работи, инженерно оборудване, заплати и др. Обобщените показатели могат да се изчислят за 1 m3, 1 m2, 1 линеен метър, 1 стандарт час и др.

3. МЕТОД НА КОЛИЧЕСТВЕНО ИЗСЛЕДВАНЕсе състои в съставяне на обектни и обобщени разчети за строителството на оценявания обект, като че ли се строи отново.

Това е най-трудоемкият метод, но може значително да се опрости, ако има стари оценки на оценявания обект, по които е построен, или експерт-оценител може да прибегне до услугите на специалист оценител, който ще разработи нов оценка за оценявания обект, като се използват единни норми и цени, индексни цени за строителни и монтажни работи, SNiP и друга необходима документация.

Обикновено косвените разходи са 10 до 15 процента от регионалните строителни разходи.

Третата операция е определяне на износеността на имота.

В дейностите по оценяване амортизацията се счита за основен фактор в стойността на даден имот при прилагане на разходния подход. Тук амортизацията се използва за отчитане на разликите в характеристиките на новия имот и имота, който се оценява. Счетоводното отчитане на амортизацията на обект е вид корекция на цената на нововъзпроизведена сграда (определена чрез метода на разходите), за да се определи текущата стойност на оценявания обект.

Понятието „износване“, използвано в дейностите по оценяване, трябва да се разграничава от понятието „амортизация“, използвано в счетоводството. Амортизацията в счетоводството е процесът на разпределяне на първоначалните разходи, свързани с придобиването на даден обект през целия му експлоатационен живот, без да се определя текущата му стойност.

Както знаете, има три вида износване: физическо, функционално и външно (икономическо).

Физическо влошаванеотразява намаляване на показателите на дадено свойство в резултат както на естественото физическо стареене, така и на влиянието на външни неблагоприятни фактори. Физическото износване се взема предвид в амортизационните норми.

На практика се използват четири основни метода за изчисляване на физическото износване на сградите: експертен, разходен, нормативен (или счетоводен) и метод за изчисляване на живота на сградата.

Трябва да се отбележи, че физическото износване може да бъде отстранимо или непоправимо.

Отстранимото физическо влошаване предполага, че цената на текущите ремонти е по-малка от добавената стойност на обекта.

Физическото влошаване се счита за непоправимо, когато разходите за коригиране на дефекта надхвърлят стойността, която той би добавил към имота. Всеки дефект в даден обект по принцип може да бъде коригиран, но цената на корекцията не трябва да надвишава очакваната полза.

За да се определи непоправимото физическо износване, строителните елементи се разделят на две категории: дълготрайни и износващи се. Износването на дълготрайни елементи, като основи, стени, подове и др., може да се изчисли групово чрез определяне на техния ефективен експлоатационен живот и оставащия физически живот в реални условия.

За да изчислите физическото износване на дългосрочни елементи, можете също да използвате метода за определяне на разходите за възпроизвеждане на строителни елементи (или метода на разходите).

При по-точния метод на коригирана цена за изчисляване на физическата амортизация, процентът на износване на строителните елементи се определя като претеглена стойност.

Категориите бързо износващи се строителни елементи включват елементи, чийто експлоатационен живот е по-кратък от очаквания икономически живот на сградата. Това включва покриви, декоративни довършителни работи, боядисване и др., т.е. елементи, които могат да бъдат ремонтирани (възстановени) чрез рутинна поддръжка.

Регулаторен (или счетоводен) методопределянето на физическото износване на сградите включва използването на действащите в момента „Единни норми на амортизационните такси за пълното възстановяване на дълготрайните активи в Руската федерация“, одобрени с постановление на Министерския съвет на СССР от 29 октомври 1990 г. 1072.

Може да се определи физическото влошаване на имота метод за изчисляване на продължителността на живота.Продължителност на живота на сграда или конструкция са представени на фиг. 5.1.

От гледна точка функционална употребаРазграничават се следните срокове на живот на недвижим имот:

1. Икономически живот, определящ периода от време, през който обектът може да се използва като източник на печалба. Икономическият живот приключва, когато направените подобрения вече не допринасят за стойността на имота.

2. Живот, период от време, когато даден обект съществува и човек може да живее или работи в него.

3. Типична физическа продължителност на животаопределени от разпоредбите на действащото законодателство.

От гледна точка на жизнения цикъл на недвижимия имот се разграничават следните периоди:

1. Ефективна възрасткойто отразява възрастта на даден обект в зависимост от неговия външен вид, техническо състояние и др.

Ориз. 5.1. Продължителност на живота на сграда или конструкция

2. Хронологична (действителна) възраст,съответстващ на периода, през който съоръжението е в експлоатация от момента на въвеждането му в експлоатация.

3. Оставащ икономически животизползва се за оценка на обект от експерт-оценител и представлява периода от датата на оценката до края на икономическия живот на обекта.

Връзката между износването, разходите за подмяна, ефективната възраст и типичния физически живот може да се опише със следната формула:

(5.1)

където I е износването на имота;
И възстановяването е цената на замяна на имота;
EV – ефективна възраст;
ТС еж е типичен период от стопанския живот.

С други думи, процентът на амортизация от възстановителната стойност се определя от съотношението на ефективната възраст на имота към типичния икономически живот.

Функционално остаряване (или функционално износване) на обектнещо е обектът не отговаря на съвременните стандарти по функционална полезност.Този вид износване (може да се прояви в остарялата архитектура на сградата, в удобството на нейното оформление, обем, инженерна поддръжка и др.) се дължи главно на влиянието на научно-техническия прогрес в областта на архитектурата и строителство. Функционалното износване в битовата практика се нарича остаряване и също като физическото износване може да бъде отстранимо и непоправимо.

Отстранимото функционално износване включва възстановяване на вградени шкафове, водомери и газомери. ВиК оборудване, подови настилки и др. Критерият за износване, от гледна точка на възможността за отстраняване, е да се сравни сумата на разходите за ремонт с размера на получената допълнителна стойност. Ако получената допълнителна стойност надвишава разходите за възстановяване, тогава функционалното износване е отстранимо. Размерът на отстранимото функционално износване се определя като разликата между потенциалната стойност на сградата към момента на нейната оценка с актуализирани елементи и нейната стойност към същата дата на оценка без актуализирани елементи.

Неотстранимото функционално износване се отнася до намаляване на стойността на сграда поради фактори, свързани както с излишък, така и с недостатък на качествените характеристики на сградата. Например на пазара за наеми двустайните апартаменти са по-търсени в сравнение с едностайните. Размерът на този вид амортизация се изчислява като сумата на загубите от наем при отдаване под наем на тези апартаменти, умножена по коефициента на наема (отношението на продажната цена на имота към потенциалния наем за него), характерен за този вид апартамент. По този начин размерът на непоправимото функционално износване се определя чрез капитализиране на загубите от наем.

Икономично износване или износване от външни влияния – Това е намаляване на стойността на сграда поради негативна промяна във външната й среда, причинена от икономически, политически или други фактори.Причините за външно износване могат да бъдат както общият упадък на района, в който се намира обектът, така и действията на правителството или местната администрация в областта на данъчното облагане и осигуряването; други промени в пазарите на заетост, свободно време, образование и др.

Съществен фактор, влияещ върху размера на външното износване, е непосредствената близост до „непривлекателни“ естествени или изкуствени обекти - блата, пречиствателни станции, ресторанти, дансинги, бензиностанции, жп гари, болници, училища, промишлени предприятия и др.

Благоприятните и неблагоприятните фактори на околната среда могат да повлияят на стойността на оценявания имот в по-голяма степен, отколкото подобни, но неоценени имоти. Това влияние се отразява пряко в мнението на оценителя за стойността на имота и се отразява в доклада. Когато оценителят по време на проучване на обекта идентифицира проблеми, свързани със състоянието на околната среда, той трябва да определи естеството и степента на замърсяване въз основа на собствените си изследвания или санитарно-екологична експертиза. Отговорностите на оценителя включват и препоръки за извършване на подробен преглед, ако при първоначалния преглед са открити различни видове замърсяване. В случаите, когато са идентифицирани или се очакват проблеми със замърсяването на околната среда, оценителят трябва да препоръча екологична оценка преди започване на процеса на оценка.

Обектът, който се оценява, може да не се влияе значително от факторите на замърсяване на околната среда, въпреки че това влияние може да е доста силно върху подобни обекти, които в момента не се оценяват. В случаите, когато във всяка област всички обекти на недвижими имоти са еднакво податливи на въздействието на околната среда, не е препоръчително да се извършва допълнителен анализ.

Намаляването на стойността, свързано със замърсяването на околната среда, се определя чрез методи, подобни на тези за определяне на амортизацията. Например разходите за обезвреждане на токсични отпадъци могат да бъдат свързани с разходите за обновяване на обекта, напр. разходите за отстраними дефекти.

Икономическото износване, за разлика от физическото и моралното износване, винаги се счита за необратимо, тъй като размерът на разходите, разпределени за елиминиране на външни фактори, е непропорционално висок.

Начин за измерване на външното износване е да се анализират сдвоени продажби (когато на пазара за недвижими имоти се продават два сравними обекта, единият от които има признаци на външно износване, а другият не). Разликата в цените ни позволява да направим извод за размера на износването от външното влияние на оценявания обект.

Друг начин за измерване на външната амортизация е да се сравнят доходите от наем на два имота, подобни на оценявания имот, единият от които е повлиян отрицателно. Капитализацията на загубите на приходи от сравняването на тези два обекта ще характеризира размера на износването от външни влияния.

Четвърта операция - добавяне на стойността на земята към възстановителната цена. Тази операция е чисто математическа операция и се основава на добавяне на цената на земята с възстановителната цена, като се вземе предвид амортизацията, за да се получи общата стойност на имота.

ДОХОДИ ПОД. Нейната същност се състои в това, че е свързана с определяне на стойността на бъдещите приходи от използването на даден имот. Технологията за използване на подхода за оценка на дохода включва извършване на пет операции.

Първа операция: определяне на бъдещия брутен доход. Въз основа на данни от годишните баланси на приходите и разходите на предприятието за последните 3 години, оценителят определя брутния приход.

Определението за брутен доход включва:

1. Оценка на потенциалния брутен доход, т.е. доходът, който съоръжението може да генерира за една година, при условие че пространството е напълно заето преди приспадане на оперативните разходи. По този начин потенциалният брутен доход представлява очакваната обща сума от основната дейност върху оценявания имот.

2. Оценка на действителния брутен доход, изчислен въз основа на потенциален брутен доход. В същото време от него се изваждат загубите по време на събиране на плащания и се добавят допълнителни приходи от имота (например от стопанска дейност на територията на имота или в него).

Ако например се изчисли цената на хотел, тогава доходът на собственика ще се състои от следните елементи: стаи, ресторанти, услуги за почистване и пране, наем за инсталирани павилиони и магазини. Оценителят трябва да вземе предвид потенциала за развитие на предприемача и да го отрази в своя доклад. Купувачът трябва да знае, че може да увеличи печалбите чрез по-добро управление, финансов контрол, включването на нови производствени мощности и други фактори. Тези допълнителни възможности за доходи обикновено се вземат предвид от заинтересованите страни по време на процеса на оценка на настоящата стойност.

Втора операция: изваждане на транзакционните разходи. Оценителят анализира оперативните разходи, които са отразени в баланса на компанията. Този вид разходи отразява разходите, необходими за поддържане на функционалната годност на обекта, което осигурява получаването на брутен доход.

Приема се, че оперативните разходи са:

Условно постоянни, които не зависят от степента на експлоатация на имуществото (например данък върху имуществото, застрахователни премии и др.);

Условни променливи, които се променят в зависимост от степента на използване и натоварване на имота (например такси за комунални услуги, почистване, сметоизвозване и др.);

Резерви за подмяна – за подмяна, по време на икономическия живот на имота, на неговите отделни елементи (конструктивни, експлоатационни и интериорни), особено тези, които са най-податливи на износване (например покривни, водопроводни, асансьорни съоръжения).

Например, в случай на оценка на хотел, те включват цената на хотелската стая, таксите на персонала и администрацията, рекламата, ремонтите и данъците. Всички разходи, с изключение на амортизацията и разходите по заеми, трябва да бъдат приспаднати от брутния оборот, за да се получи нетен доход.

Трета операция: определение и корекция на нетния (оперативен) доход. Корекцията на нетния доход се определя от индивидуалните характеристики на предприемача.

Да кажем, че 70 процента от приходите ще бъдат изразходвани за плащане на наем и други производствени разходи, тогава предприемачът може да получи до 30 процента от брутния доход, получен под формата на възнаграждение, в случай на високо ниво на конкуренция, това съотношение може да се промени поради намаляване на личния доход на предприемача.

Трябва да се отбележи, че нетният доход не отчита суми за обслужване на кредити и амортизационни такси.

Четвърта операция: оценка на репутацията и мултипликатор. Репутацията се определя като „ползите, прехвърлени от продавача на бизнес на купувача; списък на клиенти или клиенти, признати като отделен елемент от стойността на даден бизнес” (Оксфордски английски речник). Съветът по международни счетоводни стандарти вярва в това репутацията е „разликата между стойността на бизнеса като цяло и пазарната цена на неговите активи“. И двете определения характеризират допълнителната стойност, получена в резултат на индивидуалните характеристики на извършване на дейност и добавена към стойността на оценявания имот.

За да определи стойността на репутацията на потенциален собственик, оценителят трябва:
· включват основните активи на собственика – земя и производствени елементи, включително машини и оборудване;
· изключете стойността на недвижимите имоти на наемателя (включително оборудване и капитал) и стойността на репутацията, свързана с името на предишния собственик (ако има такава);
· по желание на клиента посочете отделно цената на определени артикули, свързани с недвижими имоти (мебели, активи на наемателя и др.), ако се използва сравнителен метод за оценка на недвижими имоти.

Оценителят умножава получената стойност на репутацията, свързана с имота, с коефициент от 1 до 5. Изборът на коефициента зависи от мнението на оценителя относно надеждността на паричните потоци в бъдеще и перспективите за растеж (спад) на бизнеса .

Пета операция: определяне на крайната стойност на недвижими имоти.

Могат да се използват следните методи:
1. Метод на капитализация на дохода (метод на пряка капитализация).
2. Метод на дисконтирания паричен поток.
3. Остатъчна техника.

За да се разбере същността на методите за оценка на доходоносните недвижими имоти, е необходимо да се разгледат функциите на сложната лихва, които характеризират количествените промени в стойността на парите във времето. Тези функции обикновено включват:

1. Бъдеща стойност на една инвестиция –определя стойността на бъдещата стойност на парична единица след n периода при сложна лихва:

(5.2)

където i е действителният сложен лихвен процент

2. Текуща стойност на единична инвестиция– съответства на текущата стойност на паричната единица, получена след n периода при даден годишен лихвен процент:

(5.3)

3. Текуща стойност на единична инвестиция за периода– определя настоящата стойност на серия от бъдещи равни единични плащания за n периода при сложния лихвен процент i:

(5.4)

4. Бъдеща стойност на единична инвестиция за периода –показва каква е бъдещата стойност на серия от бъдещи равни единични плащания за n периода при сложен лихвен процент i:

(5.5)

5. Коефициент на амортизация за единична инвестиция –показва какъв трябва да бъде размерът на плащанията за n периода, така че настоящата им стойност при лихвен процент i да е равна на 1:

(5.6)

(5.7)
6. Коефициент на компенсационен фонд –изчислява размера на равните плащания, които биха натрупали 1 парична единица в сметката до края на анюитетния период:

Метод на директна капитализация използва се, ако се прогнозира постоянен или плавно променящ се доход. Този метод се основава на определянето на процента на капитализация, който е съотношение на капитализация, което отчита както нетната печалба, получена от експлоатацията на оценявания имот, така и възстановяването на капитала, изразходван за придобиването на този имот.

Най-общо процентът на капитализация се определя като:

Има и други методи за изчисляване на процента на капитализация:

1. Метод на директно съвпадениесе състои в сравнение на оценявания обект с аналогичен обект. В този случай се приема, че подобни имоти имат еднакви нива на капитализация.

2. Метод на свързана инвестициясе прилага в случай на използване както на заемен, така и на собствен капитал за закупуване на имот.

а) процентът на капитализация на заемните средства (константа на ипотеката) се определя от съотношението на годишните плащания за обслужване на дълга към главницата на ипотечния заем;

б) процентът на капитализация на собствения капитал (степента на капитализация на собствения капитал) се определя от съотношението на частта от нетната печалба от експлоатацията на имуществото, отнасяща се към собствения капитал, към размера на собствения капитал

Общата норма на капитализация се определя чрез претегляне на нейните компоненти пропорционално на размера на дълга и собствения капитал в общия размер на инвестирания капитал.

Компонентът на заемния капитал се определя като произведение на ипотечната константа и отношението на размера на заемния капитал към общия размер на инвестирания капитал. Компонентът на собствения капитал се определя като:

3. Метод на Елууде модифициран свързан инвестиционен метод, който отчита продължителността на инвестиционния период и промените в стойността на имота във времето.

4. Кумулативен методвзема предвид корекциите на процента на капитализация за рискове, свързани с инвестиционни инвестиции, неефективно управление на инвестициите, ниска ликвидност на средствата и други методи за определяне на процента на капитализация

Методът на пряка капитализация се основава на факта, че доходът от използването на имот и постъпленията от неговата препродажба се капитализират в текущата стойност, която ще представлява стойността на имота.

(5.10)
Общата формула за определяне на стойността на имот чрез метода на пряка капитализация е следната:

Трябва да се отбележи, че стойността на обект на недвижим имот (обект А), когато се използва методът на директна капитализация, може също да се идентифицира с цената на наема за няколко години експлоатация на обекта на недвижим имот. В този случай методът за определяне на стойността на имота се нарича „метод на пряка капитализация на годишния наем“.

Капитализацията на годишния наем зависи от индивидуалната преценка и риска при събиране на наема.

, (5.11)

където A обект е цената на обекта;

BH – нетен доход;

Г – брой години на наем на обекта;

С капачка. – коефициент на капитализация на рентата, изчислен като съотношение на размера на нетния доход (NI) към размера на годишния наем (A ar.pl.).

Метод на дисконтирания паричен поток се прилага в случай на произволно променящи се и неравномерно получени парични потоци в зависимост от степента на риск, свързан с използването на имота.

Използването на този метод предполага:

1. Установяване на продължителността на получаване на доходи от имуществото.

В международната практика на оценяване е обичайно средната продължителност да се приема като 5-10 години, освен ако не е предвидено друго в допълнителни условия. Сред руските оценители се е развила практиката да оценяват този период в рамките на 3-5 години.

2. Прогнозиране на размера на паричните потоци:

Изграждане на тенденции в паричните потоци на приходи и разходи;

Честота на приходите.

Ако са предвидени разходи за реконструкция или модернизация на имот, тогава тяхната сума се приспада от нетния доход в периодите, в които са възникнали.

3. Определяне на дисконтовия процент.

Дисконтовият процент обозначава сложната лихва, използвана при изчисляване на настоящата стойност на бъдещи плащания.

Има различни методи за определяне на дисконтовия процент:

Метод на изграждане;

Метод за сравняване на алтернативни инвестиции;

Метод на подбор;

Метод на наблюдение.

Метод на изгражданесе основава на предпоставката, че дисконтовият процент е само функция на риска и може да се определи като сбор от всички рискове, свързани с придобиването, експлоатацията на недвижими имоти и други операции (риск на пазара на недвижими имоти, риск на капиталовия пазар, риск от ниска ликвидност , инфлационен риск, риск от управление на собствеността, финансов риск, риск за околната среда, законодателен риск).

В основата метод за сравняване на алтернативни инвестициисе крие разпоредбата, че проектите със сходни рискове трябва да имат подобни дисконтови проценти.

Метод на изборпредполага, че процентът на дисконтиране е изчислен на база данни за извършени сделки.

Метод на наблюдениеви позволява да идентифицирате тенденциите в доходността на алтернативните инвестиции, които са свързани с доходността на имота. Такъв анализ ни позволява да направим предположение относно вероятната прогноза за промени в доходността на даден имот въз основа на мониторинг на пазара на недвижими имоти, резултатите от който са официално публикувани.

4. Дисконтиране на паричните потоци, което се извършва чрез привеждане на стойността на паричните потоци от бъдещи периоди на базата на функциите на сложната лихва и сумиране на всички текущи стойности.

Процесът на изчисление включва дисконтиране на всеки паричен поток със съответния му дисконтов процент и след това добавяне на всички получени стойности:
(5.12)

където С t – паричен поток за период t; i t – дисконтов процент за паричния поток от период t

5. Изчисляване на приходите от продажбата на обект на недвижим имот (реверсия) в края на периода на собственост и привеждането му до текущата стойност чрез дисконтовия процент.

6. Добавяне на текущите стойности на потоците от приходи и приходите от продажби.

7. Изчисляване на стойността на даден имот като разлика между текущия размер на дохода за отчетния период и размера на заемните средства.

Остатъчна техника включва капитализиране на доход, който се отнася само до един от компонентите на средствата, инвестирани в имота, докато стойността на останалите компоненти е известна. Тези. такава оценка се прави, като се отчита влиянието на отделните фактори за генериране на доход.

Изчисляването на стойността на имота се извършва в следната последователност:

1. Частта от дохода за определен период, необходима за привличане на инвестиции в компонент с известна цена, се определя чрез умножаване на процента на капитализация по стойността.

2. Размерът на дохода, който се пада на втория компонент (неизвестен), се определя чрез изваждане на дохода, който попада на първия компонент от общия доход.

3. Стойността на втория компонент се определя чрез разделяне на дохода, който се отнася към него, на съответния процент на капитализация.

4. Стойността на свойството се определя чрез събиране на стойността на известния компонент и изчислената стойност на неизвестния компонент.

ПАЗАРЕН ПОДХОД се основава на анализ на пазарните продажби и е основа за повечето оценки на недвижими имоти в пазарната икономика. Базира се на пазарна информация, която е лесно достъпна за оценителя и позволява лесна, логична преценка за цената на даден обект.

Процесът на използване на този метод е доста прост: избира се обект на недвижим имот, който е подобен на оценявания обект, който вече има известна пазарна цена; след това, след сравняване на технико-икономическите им параметри, разликите се записват и се правят съответните корекции в себестойност и се определя базовата себестойност.

Технология на приложение сравнителен методпри оценка на стойността на недвижими имоти включва пет операции:

Първа операция: събиране на сравнителни данни.

Оценителят събира възможно най-много информация за продажбата на подобни имоти. Източниците на информация могат да включват: регистрация на собственика, информация от колеги, официални записи и статистика. Когато събира информация, оценителят трябва да е уверен в нейната пълнота и обективност. Трябва да присъства информация за цената на 1 кв.м. метра от площта на обекта, датата на сделката, местоположението на обекта, условията на сделката и други показатели, които оценителят счете за необходими.

Втора операция: проучване на сделките.

Оценителят трябва да е сигурен, че сделката е извършена между две независими страни и платената цена не е повлияна от никакви фактори, включително близки отношения между страните. В допълнение, оценителят трябва да проучи условията, при които са постигнати споразумения относно размера на продажбата на имота или наема, и да сравни тези стойности с пазарната информация по този въпрос. Наемът на нова сграда например на пазара на недвижими имоти може да е добър показател, но сделката между обвързани партньори или роднини не е.

Трета операция: временни корекции. Много често оценителят има информация за сделки, извършени преди няколко години. В икономика с висока инфлация трябва да знаете точната дата на транзакцията, за да направите математически или качествени корекции, когато анализирате данните.

Четвърта операция: корекция на разликите между сравними имоти.

В реалната практика е трудно да се намерят абсолютно сходни недвижими имоти по размер, местоположение, възраст, дизайн, разпределение и други параметри. В тази ситуация оценителят трябва да подходи към проблема от гледна точка, че всяка информация е по-добра от липсата на информация. Изхождайки от естеството си и въз основа на собствения си опит, оценителят определя разликите между сравняваните обекти на недвижими имоти и ги изразява в себестойностна форма. Оценителят открива тези разлики в местоположението на обектите, степента им на износване и определя разликите в много други фактори.

Пета операция: вземане на решение за стойността на недвижимия имот.

Въпросът за съпоставимостта на данните между два сравнявани обекта на недвижими имоти изисква специално внимание, тъй като въпреки сходството на различни параметри на оценявания имот и пазарните аналози е възможно да се стигне до неправилно заключение за стойността. Оценителят трябва да сравни размера на оценявания имот, неговата възраст и други фактори с подобни фактори на подобни имоти, да направи корекции в стойностно изражение и да ги вземе предвид при по-нататъшен анализ.

Подходите за оценка на недвижими имоти, описани по-горе (цена, доход, пазар), се основават на информация, събрана на един и същ пазар на недвижими имоти, но всеки се занимава с различна страна на този пазар и може да се различава значително един от друг. Следователно окончателното заключение се прави въз основа на съвкупността от техните резултати, които по правило трябва да са близки. Значителни несъответствия показват или грешки в оценките, или дисбаланс на пазара на недвижими имоти.

5. Координиране на резултатите, получени чрез различни подходи. Съпоставянето е процес, при който се прилагат преценка и логика, за да се достигне до окончателна оценка на стойността на даден имот въз основа на резултатите, получени чрез различни методи за оценка.

Този процес включва предварителен и последен етап.

По време на предварителния етап оценителят:

– проверява възможността за използване на принципите за оценка на недвижимите имоти, като се използват подходи на пазара, разходите и доходите;

– анализира от гледна точка на здравия разум различни суми от стойността на недвижимите имоти, получени в резултат на прилагане на пазарен, разходен и приходен подход при оценката на стойността на недвижимите имоти;

– степенува значимостта на оценките, получени по различни методи, в зависимост от условията на прилагане на методите и конкретния обект;

– проверява реалността на първичната информация.

На последния етап оценителят се връща към първоначалния проблем, използва статистически анализ, за ​​да разработи вероятни стойности за стойността на обекта и определя неговите очаквани максимални стойности. След това, съобразявайки се с неговия опит и познания, представя на клиента единна оценка на стойността на имота.

Следва още веднъж да се подчертае, че съгласуването не е механично осредняване на резултатите, получени с помощта на подходи на пазара, разходите и доходите, а процес на логически разсъждения, заключения и решения.

6. Доклад за резултата от оценката. Като последна стъпка оценителят изготвя доклад за своите констатации и заключения, който след това представя на клиента (Приложение 14). В зависимост от условията на договора този доклад може да бъде просто писмо, съставено на стандартен формуляр или подробен писмен доклад и не трябва да бъде двусмислен или подвеждащ.

Докладът за оценка на недвижими имоти се изготвя, като се вземе предвид задълбочен анализ на пазарните данни и особено в случаите, когато има замърсяване на околната среда.

По този начин систематичният подход за оценка на стойността на различни видове недвижими имоти включва три основни подхода (пазарен, разходен и доходен), всеки от които използва унифициран набор от принципи за оценка.

Санкт Петербург се характеризира с остаряването на сградите, например тесни стълбища, които не отговарят на съвременните стандарти, ниски тавани. В случаи на значително или физическо влошаване може да се предложи възстановяване на сградата и ремонт.

Минималната цена за цялостно проучване на сграда е 15-20 хиляди рубли.

В страните с пазарна икономика, когато се оценяват търговските недвижими имоти, цената на земята обикновено е 15–30% от общите разходи, средната цифра е приблизително 20%. Въпреки факта, че тази средна стойност е доста приблизителна, тя може да се използва за оценка на земята у нас.

Необходимо е да се има предвид, че цените на парцелите, публикувани в периодичните издания, като правило са така наречените цени на продавача (т.е. завишени цени), докато действителните цени на сделката са необходими за сравнение и сравнение) те обикновено са 8 - 12% по-ниска от публикуваната.

Цената на парцела донякъде се влияе от степента на разстояние от Санкт Петербург. Например в 30-километровата зона на Санкт Петербург цените са по-високи, отколкото в отдалечената зона.

В руските условия има годишна тенденция на нарастване на цените на парцелите, регистрирани са значителни сезонни колебания в цените: през пролетта цените се повишават, през зимата падат. Сезонните колебания в някои райони на Ленинградска област достигат 10–15%.

Често размерът на парцелите се определя въз основа на икономическите възможности на потенциалните инвеститори. Размерите на отделните парцели обикновено варират от 6 до 30 дка. Най-търсени на пазара са парцели с площ от 15 декара.

Разработените парцели са тези, към които са изградени подземни комуникации, пътища, електричество, газ, както и върху които са построени жилищни сгради по индивидуални проекти.

Разходите за разработване и продажба на земя включват разходи за разчистване, планиране и маркиране на обекта, изграждане на пътища за достъп, комунални услуги, доставка на електричество и газ, както и режийни разходи за поддържане на управленски персонал, охрана и др.

Процентът на физическо износване, например на жилищен имот, оценен по експертен метод, се определя въз основа на „Правила за физическо износване на жилищни сгради VSN-53-86“ на Държавния граждански Инженерен комитет.

В руската терминология - стандартен експлоатационен живот.

Харисън Г. Оценка на недвижими имоти. М., 1994.

Процесът на помирение понякога се нарича „изпит на съвестта“.

Предишен