Промени в настойничеството при извършване на сделка с недвижим имот. Как да продадем апартамент с настойничество

Децата са под специална закрила на нашата държава, без чието съгласие не се допускат сделки с тяхното жилище. И родителите, и настойниците са длъжни да получат разрешение за продажба на апартамент на непълнолетно лице от органите по настойничество.

Как да получите разрешение от органите по настойничество за продажба на жилище

Възрастен трябва да получи разрешение за сделка, преди да регистрира жилище, върху което непълнолетно лице има права на собственост. За целта трябва да подадете заявление, придружено с необходимите документи, до попечителския орган. Този документ уведомява държавата за намерението на гражданина да продаде недвижими имоти на детето.

Важен момент при извършване на сделка е срокът на валидност на разрешението за настойничество за продажба. Като общо правило той е равен на един месец, освен ако в него не е посочена по-голяма продължителност.

Изисквания за продажба на апартамент

Възможно е да се получи разрешение за настойничество, ако са изпълнени редица условия:

1. Кандидатът трябва да действа в интерес на конкретния собственик на младежки дом и да бъде негов родител, настойник или попечител или определен представител.
2. Имотът се продава едновременно с придобиването на равностойна жилищна площ. Като потвърждение се извършва независима оценка за настойничество за определяне на пазарната стойност на жилището.
3. Всички необходими документи са налични.
4. Представителят на държавата не откри нередности в сделката.

Изисквания за нов апартамент

Новото жилище не трябва да е по-лошо от това, което се продава. В никакъв случай условията на живот на детето не трябва да се влошават в резултат на сделката.

Може ли настойник да продаде апартамент на непълнолетно лице?

Според закона настойникът няма право да се разпорежда с имуществото на непълнолетно лице. Следователно той не може да продава, ипотекира, заменя или дарява недвижими имоти, принадлежащи на отделението. Той действа само от името на детето, например подписва документи. За сделки, свързани с отчуждаване на жилища, законът предвижда издаване на предварително разрешение от органа по настойничество и попечителство (член 21 от Федералния закон № 48 от 2008 г.).

Ако апартаментът е закупен с майчински капитал

В този случай родителите са длъжни да осигурят на детето дял от закупения имот. Освен това трябва да съответства на размера на отчуждената от него площ. Ако това изискване не е изпълнено, сделката може да бъде обявена за невалидна от съда по искане на органа по настойничество или прокуратурата.

Ако детето е регистрирано

Независимо от наличието на регистрация върху жилищната площ, която се продава, непълнолетният собственик е страна по сделката. Следователно продажбата на апартамент без съгласието на органите по настойничество и попечителство е неприемлива (клауза 4 от член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Разрешение не е необходимо, ако детето само е регистрирано в жилищното пространство, но не е негов собственик.

Може ли настойник да продаде апартамент, собственост на недееспособен подопечен?

Със съгласието на попечителския орган продажбата на апартамент от настойника е възможна в определени случаи, установени от закона:

• ако върху жилищното пространство не е наложена възбрана поради необходимост от обезпечаване на дълговите задължения на подопечния;
• при замяна на недвижим имот, ако това е от полза за отделението или в извънредна ситуация (например има спешна нужда от плащане на скъпо лечение).

внимание! Правото на настойника да извършва сделки с жилището на подопечния в своя полза има ограничения.

Забранено му е да продава такова имущество на себе си, на своя съпруг или близки роднини (член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Възможно ли е да се изпълни задължението за разпределяне на дял след продажбата?

Законът гласи, че можете да продадете апартамент или дял в него, който принадлежи на дете, ако имате два документа от органите по настойничество и попечителство:

решения за отчуждаване на имущество;
съгласие за закупуване на нова жилищна площ.
От този списък става ясно, че покупката и продажбата на жилищни имоти трябва да се извършват едновременно.

Ако собственик на имота е непълнолетно лице, не може да се извърши „чиста“ сделка. Жилищата могат да се променят само. Родителят е длъжен да разпредели дела на детето в новия имот. В тази ситуация е невъзможно да се направи без участието на представител на правителството.

Преди отчуждаването на жилищна площ е необходимо да се събере необходимата документация за извършване на сделката, включително разрешение от законни представители. След това намерете опция за размяна. Едва след това е необходимо да се подаде заявление до настойничеството за разрешение за продажба и покупка на друго жилище с разпределението на дела на детето в него.

Когато е необходимо да се продаде недвижим имот без замяна, е необходимо да се разпредели дял на детето на друго място. Например, роднина може да му даде дял в къщата си, като по този начин осигури разпределение.

Процедура за извършване на сделка

Процедурата стъпка по стъпка за продажба на апартамент се определя от закона и включва посещение:

• паспортна служба;
• орган по настойничеството.

В паспортната служба трябва да получите удостоверение за граждани, регистрирани в отчужденото жилищно пространство.

За да се свържете с органите по настойничество и попечителство при продажба на апартамент, трябва да подготвите и други задължителни документи и да напишете заявление:

• с обосновка на причината за продажбата;
• като се посочва, че при извършване на сделката се спазват всички права на детето.

Заявление за продажба на апартамент на непълнолетно лице или дял в него се изготвя и подписва от родител (настойник) в присъствието на представител на държавата. Може да се подаде чрез многофункционален център, който напоследък активно предоставя държавни услуги, включително издаване на предварителни разрешения от органите по настойничество и попечителство. За регистрация се препоръчва да използвате образец на заявление за настойничество и попечителство за сделка за покупко-продажба.

Списък с документи

Списъкът на документацията за органите по настойничество включва:

1. Документи за собственост върху продаваната и закупувана жилищна площ.
2. Предварителен договор за покупко-продажба на апартамент.
3. Паспорти на всички съсобственици на жилищното пространство (удостоверения за раждане на граждани под 14-годишна възраст).
4. Съгласие на пълнолетни продавачи за участие на непълнолетно лице в сделка, нотариално заверено.
5. Доклад от независима компания, която предоставя оценка на апартамента за настойничество, потвърждаваща съпоставимостта на цената на продаваното и закупуваното жилище.

Освен това нотариусът може да бъде задължен да поиска оригинала на съгласието за настойничество, ако сделката за продажба на апартамент се дължи на нуждата на детето от промяна на климата. Този факт трябва да бъде потвърден с медицинско свидетелство. Ако условията на живот се влошат по основателна причина, това също трябва да бъде документирано.

Условия за разглеждане

Законът определя едномесечен срок за разглеждане на заявлението. Обикновено обаче разрешението от органите по настойничество се дава по-рано. Понякога може да се намали до две седмици. Няма да е излишно да помолите специалист по настойничество бързо да прегледа заявлението за разрешение за продажба на апартамента.

Законодателна уредба

Регулаторната рамка за процедурата за продажба на жилища на непълнолетни и получаване на разрешение за такава сделка е:

1. Глава 14 от Гражданския кодекс на Руската федерация (част първа) от 30 ноември 1994 г. (Федерален закон № 51).
2. Глава 11 от Семейния кодекс на Руската федерация от 29 декември 1995 г. (Федерален закон № 223).
3. Жилищният кодекс на Руската федерация от 29 декември 2004 г. (Федерален закон № 188).
4. Федерален закон „За настойничеството и попечителството“ от 24 април 2008 г. N 48-FZ.

Въпросът как да получите разрешение за продажба на апартамент от органите по настойничество възниква, ако детето е собственик на този апартамент или част от него.

Тъй като в съответствие със законите, които са в сила през 2019 г., родителите или лицата, които ги заместват, нямат право да извършват такива сделки без предварителното разрешение на органите по настойничество.

От своя страна детето няма право да дава съгласие за сделки за отчуждаване на имуществото му, както и други подобни сделки, които водят до намаляване на имуществото му.

Ето защо, ако дете е собственик на апартамент или негов дял, при продажба е необходимо да получите разрешение от органите по настойничество за отчуждаване на имота и съгласие за закупуване на нов дом. Освен това такива действия трябва да се извършват едновременно.

Записването на деца под 18 години при техните баби и дядовци не е достатъчна мярка. Тъй като след пререгистрация детето не губи собствеността върху жилището.

Регистрацията на друго място ще бъде важна, ако детето не е собственик на апартамента, а просто е регистрирано в него.

Продажбата на жилище е възможна само при условие, че на непълнолетните собственици е предоставена собственост на равностойна жилищна площ.

За да получите разрешение, трябва да се свържете с органите по настойничество в отдела за социална защита на населението във вашия район.

Ако родителите не уведомят органите по настойничество за продажбата на жилище, чийто собственик е непълнолетно лице, тогава органите по настойничество могат да съдят и да обявят сделката за незаконна. В този случай правата на непълнолетните ще се считат за нарушени.

В съответствие с член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация родителите на дете или неговите настойници нямат право да сключват сделки за отчуждаване на имущество без предварителното разрешение на органите по настойничество и попечителство. И детето не може да даде съгласие за такива сделки.

За да получите разрешение от органите по настойничество и попечителство за продажба на апартамент, трябва да подадете заявление в определена форма до този орган по местоживеене на детето.

В него представителите на детето посочват, че се задължават да зачитат правата и интересите на непълнолетния и съдържанието на бъдещата сделка.

Съгласно правилата заявлението се изготвя в присъствието на инспектор на органа по настойничеството и се заверява от него.

Служител на органа по настойничеството трябва да проведе личен разговор с родителите или настойника на детето. На срещата трябва да присъстват и двамата родители. Ако детето вече е навършило 14 години, неговото присъствие също е задължително.

Лица под 14 години се считат за непълнолетни и за тях действат законните им представители. След 14 деца децата действат самостоятелно, но с писменото съгласие на своите представители.

Когато кандидатствате за разрешение от органите по настойничество, е важно да се придържате към основното правило - предварителна подготовка на пълен пакет документи.

Тъй като кандидатстването пред този орган за получаване на разрешение за продажба на апартамент има смисъл само ако имате пълен пакет от необходими документи. Представени са както оригинални документи, така и техни копия.

• удостоверение за собственост;
• кадастрални и технически паспорти и планове;
• приватизационен договор, ако има такъв;
• оригинално извлечение от Rosreestr за цената на апартамента;
• удостоверение от EIRC, че няма задължения по битови сметки, не е задължително, но може да се изисква;
• оригинално извлечение от домашен регистър за апартамента, който се планира да бъде продаден;
• оригинална декларация за състоянието на финансовите лични сметки за всички жилищни помещения, които участват в сделката.

Не е необходимо да подавате документи за закупуваното жилище, ако непълнолетният собственик на имота е прехвърлен на държавна поддръжка и подкрепа.

В този случай родителите са длъжни да открият сметка на името на детето и да внесат в нея равна сума от стойността на апартамента или неговия дял.

Банковите документи трябва да бъдат представени на органите по настойничество. Трябва да преведете пари по сметката си, преди да завършите транзакция за покупка и продажба.

В повечето случаи органите по настойничество и попечителство не дават съгласие за сделка, при която апартамент се закупува на изплащане, като същевременно се продават съществуващи жилищни помещения.

Това се отнася и за сделки със залог на обекти и продажби с едновременно дарение. Отказът се обяснява с високия риск от загуба на наличната площ.

Разрешение от органите по настойничество и попечителство за продажба на апартамент се издава под формата на разрешение от ръководителя на града. Това става в рамките на две седмици от датата на първия контакт с органите по настойничество. При условие, че е представен пълен пакет документи.

Настойничеството разглежда документи за продажба на апартамент за определено време. Този срок е 1 месец от датата на написване на заявлението.

Този срок може да бъде намален само ако има основателни причини. Но тези причини не включват:

1. Изтичащи срокове на валидност на документите, които се представят на органите по настойничество.
2. Изтичащи срокове за вноски, депозити и други плащания за апартамента.
3. Устни или писмени споразумения между страните, които нямат правна сила.

След получаване на разрешение транзакцията може да бъде завършена. Продажбата на стари и покупката на нови жилища трябва да става едновременно.

Когато купувате нов дом, трябва да уведомите органите по настойничество, че решението им е изпълнено.. Придружаващите документи трябва да бъдат представени не по-късно от 30 дни от датата на издаване на разрешението от органа по настойничеството.

Ако семейството се премести в друг град, органите по настойничеството могат да разрешат продажбата на апартамента, дори ако закупуването на нов апартамент не се извършва едновременно с продажбата на стария.

В този случай парите от продажбата на апартамента трябва да бъдат преведени по сметката на детето. Не по-късно от 3 месеца по-късно родителите са длъжни да купят апартамент в своя град и да дадат на детето съответния дял от собствеността.

Ако родители или настойници продадат апартамент, чийто собственик е дете, без разрешение от органите по настойничество и попечителство за продажба на жилище, последните могат да се обърнат към съда и да обявят правата на децата за нарушени и сделката за незаконна.

За да получите разрешение от настойничеството за продажба на апартамент, можете да подадете заявление чрез MFC. В този случай срокът за получаване на поръчка се увеличава с около седмица.

И това е само в случай, че кандидатът представи пълен списък с необходимите документи. Ако нещо е пропуснато, периодът се увеличава допълнително.

Разрешението на органите по настойничество за продажба на апартамент е валидно за три месеца, но ако това не е посочено в документа, тогава разрешението е валидно, докато не бъдат изпълнени всички необходими условия.

Децата стават правоспособни на осемнадесет години. Това е посочено в Гражданския кодекс на Руската федерация.

Всеки по-малък се счита за неправоспособен или частично дееспособен - от 14-годишна възраст. Интересите на недееспособните граждани се представляват от техните законни представители. Те са родители или настойници.

Ако детето не е собственик на апартамента, тогава не се изисква разрешение от органите по настойничество и попечителство за продажбата му.

Съгласието на органите по настойничество за продажба е необходимо, ако непълнолетното дете има дял в имуществото на продавания апартамент или е собственик на жилището.

Без разрешение за продажба от настойничеството всички по-нататъшни действия са безсмислени, тъй като сделката ще се счита за незаконна.

В някои случаи органите по настойничество отказват разрешение за продажба. Това се случва, ако има съмнения относно получената полза за детето. Например новото жилище е по-малко от предишното и по-малко удобно.

Допълнителни рискове възникват при продажба на апартамент и закупуване на жилище на изплащане, както и при закупуване на ново жилище в нови сгради, особено когато те все още не са завършени. Тъй като лишаването на дете от жилище всъщност не му се дава нищо в замяна.

Отказът от настойничество не винаги е окончателен. Можете да опитате да убедите властите, като представите допълнителни аргументи в полза на продажбата, изброявайки какви допълнителни ползи и предимства детето ще получи от продажбата.

Ако присъдата остане непроменена, можете да опитате да я оспорите в съда. Жалбата се подава в тримесечен срок.

По този начин, за да получат съгласие за продажба на апартамент от органите по настойничество, законните представители трябва да напишат изявление от установената форма до органите по настойничество. Това заявление е подписано от двамата родители.

Ако детето е над 14 години, то също кандидатства за сделка. В допълнение към заявлението трябва да съберете определен пакет документи.

Едва след подаване на заявлението и всички необходими документи в пълен размер можете да очаквате да получите необходимото разрешение. Основната му цел е контролът за спазване на имуществените интереси на непълнолетния.

Стандартният срок за издаване е от 15 до 30 работни дни. Това разрешение е валидно за три месеца.

Необходимо е да се получи съгласието на органите по настойничество за продажба на апартамент във всички случаи, когато в сделката участват непълнолетни граждани. Процедурата за получаване на такова разрешение може да бъде проблематична, тъй като защитата на интересите на детето винаги е приоритет при разпореждане с недвижими имоти.

Какво трябва да се направи, за да се получи съгласието на органите по настойничество

Ако недвижим имот или дял от него принадлежи на непълнолетно дете, разпореждането с жилище се извършва от неговите законни представители (родители). Независимо от условията на сделката, за продажба на апартамент ще е необходимо предварително разрешение от органите по настойничество.

Тези органи са призвани да гарантират защитата на интересите на детето при разпореждане с неговото имущество. За тази цел органите по настойничество имат право:

1. проверете условията на сделките за отчуждаване на апартамент, принадлежащ на деца;
2. контролни транзакции, които водят до намаляване на имуществото на детето;
3. издава заключение въз основа на резултатите от проверката на документите относно неуместността на продажбата на имущество или относно условията, които родителите трябва да изпълнят;
4. дава съгласие за продажба на жилище.

Основното изискване, което ще позволи на родителите да получат съгласието на органа по настойничество за продажба на апартамент, е едновременното придобиване на жилищни помещения, подобни по характеристики, ниво на удобства и цена, в собственост на детето.

Именно тези обстоятелства ще бъдат обект на проверка по искане на родителите-продавачи. Липсата на разрешение ще бъде основание за обявяване на сделката за невалидна по искане на органите по настойничество.

Процедурата за получаване на съгласието на органите по настойничество

Регистрацията на разрешение и спазването на условията за защита на правата на непълнолетните се извършва на няколко етапа. Първоначалният етап ще бъде уведомяване на органите по настойничество за предстоящата продажба на апартамента, върху който детето има права.

Това заявление се подава до органа по настойничеството по местоживеене на семейството. Освен посочване на условията за продажба в текста на заявлението, е необходимо да представите следните документи:

• общи паспорти на двамата родители;
• документи за самоличност на детето (удостоверение или паспорт);
• съгласие за продажба на жилище от самото дете, ако вече е на 14 години;
• документи, потвърждаващи семейното положение на родителите (свидетелство за брак или развод);
• документи по сделката (във връзка с продаваните и закупуваните апартаменти).

На етапа на кандидатстване родителите действат като представители на дете под 14 години. Ако е навършил тази възраст, той има право да участва в сделката наравно с родителите си, но ще действа само с тяхното съгласие.

При подаване на молба органите по настойничество и попечителство са длъжни да изпълнят следното: задължителни дейности:

1. проверява представените документи за зачитане на интересите на детето;
2. при необходимост установява действителното състояние на закупеното жилище, извършва оглед на място и съставя протокол;
3. провежда личен разговор не само с родителите, но и с детето над 14-годишна възраст, за да установи липсата на нарушения на правата.

На етапа на проверка на представените документи органите по настойничеството проучват заглавието и техническата документация за жилищни помещения за сделки за покупко-продажба. Документите включват:

• извлечения от Единния държавен регистър или удостоверение за правоспособност;
• кадастрални паспорти на жилищни помещения и друга техническа документация;
• сертификати за опис от органите на BTI, включително цената на обектите;
• техническа документация за жилищна сграда;
• удостоверения за липса на дългове за жилищни и комунални услуги;
• апартаментни карти или извлечения от домашни книги.

При проверката на тези документи ще се проверява не само съответствието на характеристиките на двата апартамента, но и подобряването на закупените жилищни помещения. Това е необходимо, за да се предотврати замяната на един лошо оборудван апартамент с обект с подобни характеристики.

Регистрация на съгласие за продажба на апартамент

Ако органите по настойничеството определят еквивалентността на продаваните и закупуваните апартаменти, ще бъде издадена разрешителна документация. Предварителното съгласие на органа по настойничеството ще бъде изпратено до председателя на общината, който трябва да издаде решение за разрешаване на сделката с имуществото на детето. Тази резолюция гласи:

• съгласие за продажба на апартамента при условията, посочени в договорите;
• списък с изисквания, които родителите трябва да изпълнят в рамките на определен период от време (например не по-късно от месец след издаване на съгласие за продажба, регистрирайте собствеността на детето);
• откриване на банкова сметка на името на детето за прехвърляне на средства от продажбата на апартамент (разрешено в изключителни случаи);
• задължението на родителите да уведомяват органите по настойничество за сделката и регистрацията на собствеността върху децата.

Тази резолюция ще бъде правното основание за продажбата на апартамента; родителите са длъжни да я представят на органите на Rosreestr при извършване на регистрационни действия.

След продажбата на апартамента и придобиването на нови жилищни помещения на името на детето е необходимо да уведомите органа по настойничеството, който е издал съгласието за този факт. За целта трябва да се представят документи за собственост на имота, в които детето да бъде посочено като собственик на помещението.

Неизпълнението на това задължение може да доведе до отговорност под формата на завеждане на дело от органа по настойничество за обявяване на сделката за невалидна или за принуждаване на родителите да регистрират собствеността на детето. На етапа на съдебно разглеждане на делото в съда родителите имат право да отстранят нарушението и да изпълнят условията за съгласие за продажбата на апартамента, т.е. регистрирайте правата на собственост на непълнолетно дете.

В Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-нататък Гражданският кодекс) непълнолетните са разделени на две категории - непълнолетни под 14 години (непълнолетни) и непълнолетни на възраст от 14 до 18 години. Втората категория се различава от първата по това, че е надарена с по-големи права при сключване на граждански сделки.

Непълнолетните на възраст между 14 и 18 години вече имат пълното право да участват в сделки: те самостоятелно сключват договори, подписват документи и т.н. Всички техни действия обаче се извършват с писменото съгласие на родителите или други законни представители. Непълнолетните граждани нямат такива права, техните родители или други законни представители участват в сделките вместо тях.

При извършване на сделки, при които една от страните е дете, на първо място е необходимо да се разбере кой е неговият законен представител, т.е. чие участие е необходимо в сделката и какви документи потвърждават представителството.

И така, законните представители на непълнолетно дете са неговите родители или осиновители. При отсъствие на родители, осиновители, както и в случаите, когато непълнолетните са оставени без родителски грижи по други причини, например: когато съдът лиши родителите от родителски права или когато родителите избягват възпитанието им, законните представители са настойник ( за непълнолетни граждани) или попечител (за деца от 14 до 18 години) Тези представители извършват всички правно значими действия от името на непълнолетни и в техен интерес.

Законните представители потвърждават пълномощията си със съответните документи: родителите - с паспорт и акт за раждане на детето, осиновителите - с акт за осиновяване, настойниците и попечителите - с документи, издадени им от местните органи на управление. Ако детето се отглежда в приемно семейство, тогава се представя документ за прехвърляне на детето в приемно семейство, издаден от органите по настойничество и попечителство. Ако детето е в държавна институция за сираци и деца, останали без родителска грижа, тогава ръководителят на тази институция е неговият настойник, който действа от името и в интерес на детето въз основа на решението на упълномощения орган за настаняване на детето. в институцията, а друго лице представлява пълномощно, потвърждаващо правомощията му да действа от името на институцията (ако функциите на настойник/попечител се изпълняват от такава институция).

При кандидатстване за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти, заявление и други необходими документи от името на непълнолетни на възраст под 14 години се подават от техните законни представители и те също подписват договори. Ако детето е на възраст между 14 и 18 години, то подписва договора, подава заявление за държавна регистрация на права и документи за регистрация - самостоятелно.

В допълнение към заявлението и документите, необходими за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, предвидени в законодателството за държавна регистрация на права, се предоставят и други документи, установени от законодателството на Руската федерация, за държавна регистрация на права, включително:
- документ, потвърждаващ пълномощията на законните представители на непълнолетния,
- документ, потвърждаващ правото на непълнолетно лице на възраст от 14 до 18 години да се разпорежда с имущество самостоятелно, без съгласието на законни представители: решение на органа по настойничество и попечителство или съд, признаващ непълнолетно лице, навършило 16 години, за пълноправно дееспособен (еманципиран), свидетелство за брак на непълнолетно лице (в случаите, установени от член 21 и член 27 от Гражданския кодекс);
- писмено съгласие на законни представители за извършване на сделка от непълнолетни на възраст от 14 до 18 години (член 26 от Гражданския кодекс, параграф 3 от член 60 от Семейния кодекс на Руската федерация - наричан по-долу IC);
- разрешение от органа по настойничество и попечителство за разпореждане от законни представители с имуществото на лица под четиринадесет години (клауза 1 от член 28, клауза 2 от член 37 от Гражданския кодекс, клауза 3 от член 60 от Гражданския кодекс) ;
- разрешение от органа по настойничество и попечителство законните представители да дават съгласие на непълнолетни на възраст от 14 до 18 години да се разпореждат с имущество (клауза 1 на член 26, клауза 2 на член 37 от Гражданския кодекс, клауза 3 на член 60 от Гражданския кодекс код).

Непредставянето на горните документи за държавна регистрация на права ще доведе до отказ за държавна регистрация на сделката.

В какви случаи е задължително разрешението (съгласието) на органа по настойничество и по попечителство - това са:
- отдаване под наем на имущество, собственост на непълнолетно лице;
- отчуждаване на имущество, принадлежащо на непълнолетно лице;
- прехвърляне на имущество на непълнолетно лице за безвъзмездно ползване;
- прехвърляне на имущество на непълнолетно лице като обезпечение;
- отказ от права, принадлежащи на непълнолетно лице, включително отказ от право на предпочтително изкупуване на дял от права на собственост, отказ от участие в приватизация, отказ от наследство;
- делба на имущество на непълнолетно лице;
- сделки, водещи до намаляване на имуществото на непълнолетно лице;
- отчуждаване на жилищни помещения, в които живеят членове на семейството на собственика на това жилищно помещение, които са под настойничество или попечителство, или непълнолетни членове на семейството на собственика, останали без родителска грижа (което е известно на органа по настойничество и попечителство), ако това засяга правата или защитените от закона интереси на тези лица.

Трябва да се има предвид, че разрешението (съгласието) на органа по настойничество и попечителство ще се изисква не само при отчуждаване на имущество на непълнолетно лице. Например: дете може да получи пари като наследство или подарък и следователно може да е в състояние да плати разходите, свързани с придобиването на недвижим имот на негово име. Ако недвижим имот е закупен за сметка на непълнолетно лице и по този начин средствата му като вид собственост са намалени, тогава в този случай също е необходимо да се получи разрешение (съгласие) от органа по настойничество и попечителство за извършване на такава сделка .

Що се отнася до спецификата на сделките с непълнолетни, руското законодателство предвижда забрани за някои от тях. В съответствие с параграф 3 на чл. 37 от Гражданския кодекс, настойник, попечител, техните съпрузи и близки роднини нямат право да сключват сделки с подопечни, с изключение на прехвърляне на имущество на подопечното като дарение или за безвъзмездно ползване, както и да представляват подопечния при сключване на сделки или водене на съдебни дела между подопечния и съпруга на настойника или попечителя и техни близки роднини. Вземайки предвид чл. 28 ГК, както и чл. 60 от Семейния кодекс това законово изискване се отнася и за случаите, когато родители на ненавършили пълнолетие деца участват в сделка като техни законни представители.

Според тази норма е невъзможно например да се продаде апартамент, принадлежащ на непълнолетен гражданин, за когото действа майка му, на родителите на майката или други близки роднини. По този начин се забраняват сделките за обезщетение между непълнолетни и техните законни представители, независимо дали децата са приобретатели или отчуждители на имущество. Следователно законните представители (или техните роднини) могат да дадат на детето само своя недвижим имот (или дял от правото на обща собственост), т.е. те могат да сключват безвъзмездни споразумения, които водят до увеличаване на имуществото на непълнолетния.

Друга забрана е по чл. 575 от Гражданския кодекс не допуска дарения от името на непълнолетни от техните законни представители, а също така е забранено безвъзмездното прехвърляне на права на собственост на дете.

При сключването на определени споразумения трябва да се помни, че законодателството установява следните основания за обявяване на невалидни сделки с участието на непълнолетни:
извършване на сделка от непълнолетни лица под 14 години;
извършване на сделка от непълнолетно лице на възраст от 14 до 18 години без писменото съгласие на неговите родители или осиновители.

И в заключение бих искал да отбележа, че когато извършвате сделки с недвижими имоти, трябва да се предпазите максимално от рискове и внимателно да проверите всички документи. Има определени ограничения при сделки с непълнолетни; това винаги трябва да се има предвид. Ако в съответствие със закона за извършване на сделката е необходимо писменото съгласие на законния представител или разрешението на органа по настойничество и попечителство, тогава поискайте тези документи. Ако е необходимо, можете самостоятелно да посетите органа по настойничество и попечителство и да разберете подробна информация за законните представители на непълнолетния, като по този начин се предпазите от възможно фалшифициране на документи.

Не забравяйте, че сделка, която не отговаря на изискванията на закона, е нищожна и нейната регистрация ще бъде отказана.

Последна актуализация през февруари 2019 г

Много купувачи на недвижими имоти се отблъскват от наличието на регистрация или дялове на непълнолетно лице в жилищен имот. В същото време, ако знаете правилата за продажба на апартамент с право на собственост на деца и в същото време спазвате това право, няма нищо опасно в закупуването на такъв апартамент. Какви са възможните варианти за сделки с недвижими имоти, които засягат интересите на непълнолетни и с какви нюанси трябва да сте наясно?

Правата на децата са неприкосновени

Въпросът за защитата на правата на детето на жилище в момента е особено актуален, като се има предвид възможността за използване на майчински капитал за закупуване на апартамент. Независимо дали в продавания апартамент има участие на непълнолетно лице или има само “регистрация”, детето не трябва да се озовава на улицата. Във всеки случай трябва да му се осигури жилище.

Освен това от 2016 г. е в сила ново правило за покупко-продажба на недвижими имоти с участието на непълнолетно лице: всички сделки от този вид трябва да бъдат нотариално заверени.

Продажба на апартамент изцяло собственост на непълнолетно лице

Нека започнем с факта, че ще бъде трудно да се намерят купувачи за покупката на такъв апартамент, особено в случаите на продажба от законен представител с право на настойничество или попечителство. Всяка сделка, при която една от страните действа:

• чрез пълномощник
• от името на представителя (в тази ситуация договорът за покупко-продажба ще бъде изготвен със законния представител)

вече е опасно само по себе си, тъй като правото на представителство може да бъде оспорено от заинтересована страна след сделката, което ще доведе до нейното разваляне.

Най-често непълнолетно лице е собственик на апартамент, когато:

• стана участник в приватизация;
• по наследство;
• по договор за дарение.

Ясно е, че децата не могат да правят транзакции сами. Изключения се правят за непълнолетни, ако са над 14 години: законът им позволява да се разпореждат с имущество с писменото съгласие на пълнолетни (ограничена дееспособност), но такива случаи са редки. Обикновено продажбата на апартамент, собственост на дете, се организира от родителите, от които трябва да се получи писмено съгласие за извършване на продажбата.

Не може без органите по настойничество

Съгласието на двамата родители за продажба на апартамент, принадлежащ на детето (или неговия дял), се изготвя само след получаване на одобрение от органите по настойничество - държавна организация, която защитава интересите на детето. Настойничеството е длъжно да наблюдава цялата процедура по продажба за спазване на правата на собственика на детето, например доказателства за предоставянето му на друг имот.

За да направите това, трябва да вземете предвид, че до момента, в който се свържете с органите по настойничество, трябва предварително да знаете характеристиките на другия апартамент (дял), който се планира да бъде прехвърлен в собственост на непълнолетния:

• Площ и цена- тя не трябва да бъде по-малка от предишната, както по площ, така и по цена (допустима е незначителна разлика в цената между продавания и закупения апартамент, но органът по настойничеството ще задължи останалата сума да бъде депозирана в сметка на детето до навършване на пълнолетие);
• Благоприятен район- апартаментът, предоставен на детето в замяна на обявения за продажба, не трябва да се намира в явно по-неблагоприятен район;
• Разпределение на дялове в друг имот- ако след продажбата на апартамента на детето от законния представител не е планирано закупуване на нов дом, тогава на непълнолетния трябва да се даде дял в друго жилищно помещение. В същото време органите по настойничеството определено ще проверят в чий апартамент ще бъде разпределен дялът, връзката на собственика с детето, връзката, условията на живот, спазването на санитарните стандарти и др. В такава ситуация най-добрият вариант би бил да предоставите на настойничеството документи, потвърждаващи съжителството на родителя с непълнолетния след продажбата на апартамента;
• Купуване на нов след продажбата на този- когато се планира закупуване на ново жилище след продажбата на апартамента на непълнолетния собственик, е необходимо да се състави предварителен договор, за да се потвърди намерението да му се предостави правото върху закупения имот.

Тъй като работата на органите по настойничеството е насочена към защита правата на децата, се допускат изключения, които не са изрично предвидени в закона, но поради особеностите на развитието, възпитанието и интересите на детето допускат отклонение от „принципа на съответствие” при продажба на апартамент с участие на малолетно дете.

Пример 1:ако е необходимо да живеете при други климатични условия, препоръчани от лекарите за здравето на детето, настойничеството може да се срещне наполовина и да даде разрешение за продажба на апартамент, собственост на детето, без да потвърждава новото място на пребиваване.
Пример 2: В същото време органите по настойничество имат право да не разрешат продажбата на дела на непълнолетно лице, ако е предоставена информация за прехвърлянето му в замяна на дял от апартамент, разположен далеч от центъра за лечение (ако детето е тежко болен и се нуждае от специално внимание от специализирани лекари) и др.

Може да има много индивидуални изисквания за ново жилище, в зависимост от конкретната ситуация. Съответно органите по настойничеството могат да определят какви документи, в допълнение към препоръчаните за продажба, трябва да бъдат представени.

Необходими документи за подаване на настойничество

Списъкът с документи, които трябва да бъдат представени на органа по настойничество и попечителство, не е изчерпателен и може да бъде допълнен по искане на инспектора. Основните са:

• документи, потвърждаващи законното право да представляват интересите на собственика на детето:
  • акт за раждане,
  • акт за назначаване като настойник или попечител,
  • удостоверение за осиновяване,
  • паспорт,
  • акт за раждане;
• удостоверение за собственост на жилищни помещения (трябва да посочи детето като собственик или съсобственик);
• информация за лични сметки;
• удостоверение за брак (развод);
• , удостоверение от ОТИ, кадастрален план;
• удостоверение за жители, регистрирани в апартамента;
• заявление за продажба на апартамент и закупуване на друг (подписът на детето, освен двамата родители, е необходим, ако навърши 14 години);
• в случай на последващо придобиване на дял за непълнолетно лице, а не едновременно с продажбата, е необходимо да се предостави информация за регистрация в друго жилищно помещение на органите по настойничество (това правило се спазва и в случай на придобиване на жилище). в строеж по договор за дялово участие).

От 2016 г. в някои случаи документ, подлежащ на задължително представяне на органите по настойничество, се нарича искане от нотариус. Това изискване изглежда не съвсем правилно – нотар удостоверява сделката след издаване на разрешение от органа по настойничествотои при липса на такъв покупко-продажба няма да се осъществи.

След преглед на пакета документи от ръководителя на общинския орган (в този случай е необходимо личното присъствие на двамата родители), се издава разрешение за разпореждане с имуществото на непълнолетния. Времето за вземане на решение варира от 14 до 30 дни. В документа ще бъдат посочени всички условия, които трябва да бъдат спазени в случай на сделка.

На практика не винаги е възможно да се изпълнят тези условия.

напр, понякога в поръчката се посочва необходимостта от едновременно закупуване на друг жилищен имот, което по същество означава предварителна покупка на ново жилище преди продажбата на съществуващото. За много семейства това условие е невъзможно. Ако смятате, че поставените в разрешителното условия са незаконосъобразни, можете да го обжалвате в съда (както и отказа за издаване на разрешение).

Когато не можете да продадете имота на детето си

Сделка за покупко-продажба на апартамент с непълнолетни собственици ще се счита за незаконна, ако е сключена между деца и родители, деца и баби и дядовци и други близки роднини. Това правило важи както за продажба на апартамент, изцяло собственост на дете, така и за дялове на деца.

Така, ако майка, баща и непълнолетен син имат по 1/3 дял от един жилищен имот, майката, действаща като законен представител, няма право да продаде дела на сина на неговия баща. Такава сделка ще бъде обявена за невалидна.

Сделка за продажба на апартамент, в който детето няма дял, но е регистрирано

• Не се изисква разрешение от органите по настойничество- ако детето има регистрация само по местоживеене, такава сделка не изисква разрешение от органите по настойничество, тъй като непълнолетният не рискува правата си на собственост - той просто го няма.
• Изисква се разрешение- обаче трябва да се предостави разрешение, ако в отчуждения апартамент живее дете, което няма родители (или те са лишени от родителски права) и настойник.

напр, ако собственикът на жилището, непознат за непълнолетния, който е предоставил жилищна площ временно (преди регистрация на настойничество или попечителство), реши да продаде апартамента, е необходимо разрешение за разпореждане с него от органа по настойничеството, за да се избегне нарушаване на интересите на детето. В този случай трябва да предоставите доказателства, гарантиращи възможността да регистрирате детето в друго място на пребиваване.

Органите по настойничество и попечителство са длъжни да проверяват не само възможността за продажба на апартамент, където детето има права на собственост, но и законността на процедурата за приватизация на жилище без участието на непълнолетно лице, живеещо в него.

Продажба на приватизиран апартамент

Впоследствие, при продажба на приватизиран апартамент, в който дете е живяло постоянно и е регистрирано, но по някаква причина не е участвало в приватизацията (според руските закони, в този случай той трябва да е придобил статут на собственик), настойничеството има право да започне проверка. Крайният резултат от държавната намеса може да бъде анулиране на сделката, ако вече е сключена, или отказ за издаване на разрешение за продажба.

Продажба на апартамент, закупен с майчински капитал

Трябва да знаете, че отговорността за проверка на спазването на федералното законодателство относно разпореждането с майчински капитал също е на органите по настойничество. По този начин, когато използват капитал за майчинство при закупуване на жилище, родителите са длъжни да разпределят акции на децата си в рамките на 6 месеца след премахване на тежестта от жилищните помещения (вижте).

Неспазването на тази процедура по същество нарушава общите правила за продажба на дял на непълнолетно лице:

• няма разрешение за настойничество (въпреки че всъщност делът на детето, който не е официално регистриран, е наличен),
• без нотариална заверка,
• няма задължение за предоставяне на същия дял в друг жилищен имот.

Замяна на общински жилища

При смяна на общинско жилище, където е регистрирано детето, е необходимо и съгласието на органа по настойничеството.

Много адвокати и брокери препоръчват отписване на дете в случай на продажба на жилище дори преди сключването на договор за продажба. Всъщност е много по-лесно да продадете апартамент без непълнолетно лице, регистрирано в него, тъй като ако възникнат проблеми, новият собственик ще трябва да отдели време за освобождаването сам, особено след като понякога това може да стане само чрез съда.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това, прочетете внимателно всички въпроси и отговори на статията; ако има подробен отговор на такъв въпрос, вашият въпрос няма да бъде публикуван.