Жизнен цикъл на имот- периодът от време, през който имотът съществува като физически обект.
Жизненият цикъл на недвижим имот, придобит за търговски цели, от позицията на собственик на ϶ᴛᴏтия недвижим имот, може да се повтори с новия собственик на ϶ᴛᴏтия същия недвижим имот до края на живота на обекта. Жизненият цикъл е постоянно подчинен на определени модели, според Г. Харисън - ϶ᴛᴏ периодът на физическия, икономическия, хронологичния и оставащия период от икономическия живот.
До крайния срок физически животна обекта включва времето, когато е възможно да се живее или работи в съществуваща сграда или структура. Този показател може да бъде стандартен, изчислен, действителен и да се увеличава поради подобряване на условията или поради модернизация. Ако обектът на недвижимия имот бъде разрушен, тогава срокът на физическия живот приключва.
До крайния срок икономически животᴏᴛʜᴏϲᴙt период, през който обектът може да се използва, получавайки - при ϶ᴛᴏm печалба, тези подобрения допринасят за стойността на обекта. Ако направените подобрения нямат определен принос към стойността на имота поради факта, че той е остарял, тогава срокът на неговия икономически живот приключва на ϶ᴛᴏm.
Под хронологична възрастразбират периода, изминал от деня на въвеждане на имота в експлоатация до датата на оценката му.
Живот
Ефективната възраст се основава на оценката на външния вид на обекта на недвижимия имот, неговото техническо състояние, икономически фактори, които влияят върху общата стойност на обекта.
Ефективна възраст- ϶ᴛᴏ възраст, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ, която съответства на определено физическо състояние на обекта и отчита възможността за неговото изпълнение.
Типичният експлоатационен живот се нарича стандартен експлоатационен живот.
Стандартен експлоатационен живот— ϶ᴛᴏ срок на експлоатация на сгради или конструкции, който е определен в наредбите.
Под оставащ икономически животсградите разбират периода от датата на оценката до края на икономическия им живот. Този период се използва от оценител за оценка на бъдещите приходи. Срокът на оставащия икономически живот на обекта се увеличава чрез неговата модернизация или ремонт.
Всички горепосочени етапи от жизнения цикъл и живота на обектите на недвижими имоти са взаимосвързани. Собственикът на недвижим имот, за да приложи адекватни мерки, които ще осигурят увеличаване на рентабилността на имота и неговата безопасност, трябва да вземе предвид наличието на недвижим имот в определен (всеки) етап от жизнения цикъл.
Етапи от жизнения цикъл на имота
Така че обектите на недвижими имоти по време на своето съществуване са обект на икономически, физически, правни промени и преминават през следните етапи от жизнения цикъл:
- създаване - ϶ᴛᴏ строителство, т.е. създаване на ново предприятие, закупуване или разпределение на парцел;
- експлоатация - включва експлоатация и развитие, т.е. разширяване, реорганизация или реконструкция;
- прекратяване на съществуването - ϶ᴛᴏ разрушаване, естествено унищожение или ликвидация.
Етапи на жизнения цикъл на недвижимите имоти:
1. Формиране на концепцията на проекта и избор на вариант за използване на ϲʙᴏbodny парцел. В периода ϶ᴛᴏt се прави изборът на най-доброто и най-ефективно използване на земята. Изборът на случай на използване се допълва от разработването на спецификация за проектиране на подобрения.
2. Подобряване на дизайна.На етапа ϶ᴛᴏm - въз основа на техническите спецификации за проектиране - се разработва проект с изготвяне на документация, необходима за получаване на разрешения и подготовка на земята, както и полагане на комуникации, изграждане на сгради и засаждане на нови насаждения.
3. Производство (монтиране, строителство) на подобрения. По време на изпълнението на проекта от изпълнители всички физически характеристики на обекта са почти напълно променени, като тези промени са фиксирани в описа и кадастралните документи.
4. Обжалване (покупко-продажба, дарение, лизинг и др.)с прехвърляне на права на собственост или с възникване на тежест върху ϶ᴛᴏ право. На етапа ϶ᴛᴏ се извършват операции с имуществото.
5. Използване (използване) на обекта по предназначение с техническа и оперативна поддръжка. На етапа ϶ᴛᴏm от жизнения цикъл мениджърът (или професионалната управляваща компания) организира рационалното използване от потребителите на потребителския потенциал на съоръжението.
6. Модернизация: основен ремонт, реконструкция, възстановяване на подобрения с възможно препрофилиране (промяна на функционалното предназначение) на обекта. Между другото, този етап започва в момента, когато обектът в сегашното си състояние вече не може да отговори на съвременните нужди на потребителите или (и) ако неговата експлоатация стане икономически неефективна. На етапа ϶ᴛᴏ се извършва най-малко основен ремонт без промяна на решението за планиране и функционалното предназначение, но с елиминиране на физическото износване и функционалното остаряване.
7. Изхвърляне, разрушаване на подобрения, депониране или рециклиране на материали. Жизненият цикъл завършва с разрушаването на подобренията в края на техния икономически живот. Управляващото дружество изготвя предложения за назначаване на срокове и икономически осъществим метод за разрушаване на сгради, като взема предвид възможността за продажба на структурни елементи и материали на ликвидираните сгради и комуникации.
Държавна образователна институция за висше професионално образование
Търговско-икономически институт в Санкт Петербург
Предмет "Икономика на недвижимите имоти"
„Характеристики и жизнен цикъл на имота”
Изпълнил: Андреянова Е.В.
Гр. 1410, факултет ТЕФ, 4 курс
Научен ръководител
Пирогова О.Е.
Санкт Петербург, 2010 г
Въведение
Глава 1. Концепцията за недвижим имот и неговия обект
1 Определение за недвижими имоти
2 Обект на недвижими имоти
Глава 2. Характеристики и жизнен цикъл на имота
1 Характеристики на имота
2 Жизнен цикъл на недвижимия имот като физически обект
3 Жизнен цикъл на недвижимите имоти като икономически обект
4 Жизнен цикъл на недвижимите имоти на предприятието като имуществен комплекс
Заключение
Библиография
Приложения
Въведение
Обектите на недвижимите имоти заемат специално място в системата на социалните отношения, тъй като икономическата дейност и приоритетните отношения на хората във всички сфери на тяхната дейност са пряко или косвено свързани с тях.
Днес обектите на недвижими имоти изглеждат централната връзка в системата на пазарната икономика на страната. И това е разбираемо - обектът на недвижими имоти е не само специален продукт, но в същото време капитал, който генерира доход, и основа за предоставяне на услуги с цел извършване на ефективна стопанска дейност.
Икономиката на недвижимите имоти е система от отношения, които възникват в хода на сделките с недвижими имоти.
Познаването на дисциплината е необходимо при подготовката на съвременни специалисти, тъй като всеки професионалист в момента се сблъсква на практика с процесите, протичащи на пазара на недвижими имоти.
Основната цел на насоките е да предостави на студентите знания за същността на обектите на недвижими имоти, правните аспекти на икономиката на недвижимите имоти, основните операции и подходи за оценка на недвижими имоти, характеристиките на пазара на недвижими имоти и видовете предприемаческа дейност на него.
1. Понятието недвижим имот и неговия обект
1 Определение за недвижими имоти
Понятието „недвижим имот” е неотделимо от друго понятие – „собственост”.
Имущество - съвкупност от имущество, т.е. обект на парична стойност, правоотношения, в които се намира това лице (физическо или юридическо).
Имуществото, принадлежащо на всяко физическо или юридическо лице, се разделя на:
имущество: съвкупност от вещи, принадлежащи на дадено лице по право на собственост или по силата на друго вещно право; набор от права върху действията на други хора (например дългова собственост);
отговорност: съвкупност от вещи, принадлежащи на други лица, но временно притежание на това лице; съвкупността от задълженията на лицето.
В исторически план още от времето на римското право имуществото се дели на движимо и недвижимо.
Съгласно чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) „недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, земни участъци, изолирани водни тела и всичко, което е тясно свързано с земя, т.е. обекти, чието движение без непропорционално увреждане на предназначението им е невъзможно, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции.
Недвижимите вещи също включват въздухоплавателни средства и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон.
Съвременната руска правна практика е установила редица признаци, чрез които даден физически обект може да бъде класифициран като недвижим имот:
силна връзка с определен парцел (невъзможност за преместване на обект без непропорционално увреждане на предназначението му);
пълнота по отношение на възможността за използване по предназначение;
· удостоверена (официално регистрирана) принадлежност на определен собственик - държава, субект на федерацията, община, физическо лице или група лица;
възможността за физическо разделяне на обекта на недвижимия имот от недвижимия имот (т.е. наличието на ясно определени физически граници на обекта на недвижими имоти);
функционална независимост на имота (възможно ли е този имот да се използва отделно от други обекти или функционалното му предназначение включва частично използване на други имоти);
наличието (или липсата) на сервитути и други ограничения върху правата на ползване.
Вещи, които не са свързани с недвижими имоти, включително пари и ценни книжа, се признават за движимо имущество. Не се изисква регистрация на права върху движими вещи, освен в случаите, посочени в закона.
2 Обект на недвижими имоти
„Имот” съдържа две основания – физическо и правно. Физическата основа на тази концепция се основава на материалния компонент на недвижимите имоти, а именно: сгради, конструкции, парцели, недра и др. Всичко това „е обект, който е свързан със земята по такъв начин, че движението му без непропорционално увреждане на предназначението му е невъзможно“.
Правната част е в областта на реализирането на правата, произтичащи от сделки с недвижими имоти и тяхното използване.
Поради амортизация имотът губи своята ликвидност - "възможността за прилагане на всеки метод за превръщане на недвижими имоти в пари" е правният компонент на концепцията.
Всеки имот има свой собствен кадастрален номер и подлежи на процес, наречен „опис на имота“. Характеризира се с "инвентаризация" - история на възникване и изменение на имуществото. Всичко посочено по-горе се отнася за правната част на определението за недвижими имоти.
Обектите на гражданските права включват вещи, включително пари и ценни книжа, друго имущество, включително права на собственост; работи и услуги; информация; резултати от интелектуална дейност, включително изключителни права върху тях (интелектуална собственост); нематериални ползи.
2. Характеристики и жизнен цикъл на имота
1 Характеристики на имота
Имайки поземлен имот като неразделна част, всички изкуствени сгради (обекти на недвижими имоти) имат общи характеристики, които позволяват да се разграничат от преместваеми обекти. Това:
Стационарност, неподвижност. Знакът се характеризира със силна физическа връзка на имота със земната повърхност и невъзможност за неговото движение в пространството без физическо унищожаване и повреждане, което го прави негоден за по-нататъшно използване.
Същественост. Трябва да се отбележи, че недвижимите имоти винаги функционират в естествено-материални и разходни форми. Физическите характеристики на даден имот включват, например, неговия размер и форма, неудобства и опасности, околна среда, пътища за достъп, комунални услуги, повърхност и подпочва, ландшафт и т.н. Заедно тези характеристики определят полезността на имота, която формира основата от стойността на недвижимия имот. Той обаче не определя стойността сам по себе си. Всеки обект има стойност, притежавайки до известна степен такива характеристики като пригодност и ограничено предлагане. Трябва да има ограничено предлагане, за да се създаде значителна стойност. Социални идеали и стандарти, икономически дейности и тенденции, закони, правителствени решения и действия, природни сили влияят върху поведението на хората и всичко това, взаимодействайки помежду си, създава, поддържа, променя или намалява стойността на недвижимите имоти. Тук също трябва да се отбележи, че недвижимите имоти са една от малкото стоки, чиято стойност е не само почти винаги стабилна, но и има тенденция да нараства постепенно с течение на времето.
Трайността на недвижимите имоти е практически по-висока от дълготрайността на всички останали стоки, с изключение на някои видове скъпоценни камъни и изделия от редки метали.
Например, съгласно строителните норми и правила, действащи в Русия (SNiP), жилищните обекти, в зависимост от материала на основните конструкции (фундамент, стени, тавани), се разделят на 6 групи със стандартен експлоатационен живот от 15 до 150 години.
Продължителността на кръговрата на земята при нейното правилно използване е безкрайна и нарушаването на правилната й експлоатация ще доведе до непоправими загуби.
В допълнение към основните родови характеристики на недвижимите имоти е възможно да се отделят частни характеристики, които се определят от специфични показатели в зависимост от вида на недвижимите имоти.
Практически е невъзможно да се говори за два еднакви апартамента, два еднакви парцела, две еднакви сгради, тъй като те задължително ще имат разлики в местоположението спрямо други недвижими имоти, спрямо инфраструктурата и дори към кардиналните точки, което показва разнородност, уникалност и уникалност на всеки имот.
Недвижимите имоти имат висока икономическа стойност. Това се дължи на факта, че е предназначен за продължителна употреба и не се консумира по време на употреба. Като правило има конструктивна сложност, която изисква високи разходи за поддръжка.
Освен това имотът винаги има собствено функционално предназначение. Тя може да бъде индустриална и непроизводствена. В случай на производствено предназначение, обектът на недвижими имоти пряко или косвено участва в създаването на продукти, извършването на работа, предоставянето на услуги. В непроизводствената – осигурява условия за живот и обслужване на хората.
Недвижимите имоти винаги действат като обект на дългосрочни инвестиции. Най-често това се дължи на факта, че придобиването на имот на части не е възможно, тъй като е необходим значителен капитал за инвестиране в един имот. Освен това, ако говорим за печелившата страна на въпроса, паричните инвестиции в недвижими имоти са разходи с доста висок период на изплащане.
Трябва да се отбележи, че някои видове недвижими имоти могат да бъдат прехвърлени в движими вещи. Например горите и трайните насаждения по дефиниция са недвижимо имущество, докато добитата дървесина вече е движимо имущество.
Следва да се отбележи, че оборудването, разположено в сгради и постройки (отоплителни, водоснабдителни, канализационни, електрически съоръжения, асансьори, решетки, вторични метални врати и др.), се отнася до движимо имущество. Но тъй като той е станал неразделна част от имота, при сделка за този обект е необходимо да се опишат подробно всички движими вещи, включени в недвижимия имот (това важи особено за имуществото, предмет на запор по време на сделка).
Често сделките с недвижими имоти могат да прехвърлят набор от права и интереси, които не са част от собствеността. Това могат да бъдат права на наем, преимуществено придобиване или други интереси (сервитути).
И така, недвижимите имоти включват най-ценните и като цяло значими дълготрайни активи, а недвижимите имоти като земя и недра са от голямо не само икономическо, но и стратегическо значение за всяка държава по всяко време.
Например в докапиталистическия период земята е била единственият значим източник на богатство както за всеки човек поотделно, така и за държавата и обществото като цяло.
Недвижимото имущество във всяка социална система е обект на икономически и държавни интереси и следователно за тази категория собственост е въведена задължителната държавна регистрация на права върху него, което ви позволява да идентифицирате обекта и предмета на правото, т.к. връзката между обекта на недвижимия имот и субекта на правата върху него е невидима и прехвърлянето на недвижимия имот чрез физическо преместване не е възможно.
2 Жизнен цикъл на недвижимия имот като физически обект
Действайки като физически обект, недвижимото имущество е стока, обект на собственост, бизнес и преминава през различни етапи и процеси във всяко от своите въплъщения.
Жизненият цикъл на даден имот (физически) е периодът от време, през който даден имот съществува като физически обект. Жизненият цикъл на обект на недвижими имоти се състои от следните етапи (фази):
Формиране на концепцията на проекта и избор на опция за използване на безплатен парцел. През този период се извършва изборът на вариант за най-добро и най-ефективно използване на парцела, като се вземат предвид особеностите на неговите характеристики и всички свойства на околната среда. Въз основа на анализа се избира най-продуктивният случай на използване от законово разрешен, физически осъществим, икономически жизнеспособен и финансово осъществим. Изборът на случай на използване се допълва от разработването на спецификация за проектиране на подобрения.
Подобряване на дизайна. На този етап - въз основа на техническите спецификации за проектиране - (специализирана организация) разработва проект с подготовката на документацията, необходима за получаване на разрешения и подготовка на парцела (с определяне на формата и размера, с премахването на ненужна естествена и изкуствена растителност, с отводняване на резервоари), както и полагане на комуникации, изграждане на сгради (конструкции) и засаждане на нови насаждения. Приемането на проекта от проектантската организация трябва да се извърши с участието на управляващото дружество, участвало в разработването на техническото задание за проектиране.
Производство (монтиране, строителство) на подобрения. По време на периода на изпълнение на проекта изпълнителите променят почти напълно всички физически характеристики на обекта, като тези промени са фиксирани в описа и кадастралните документи. По време на изграждането на подобрения и в резултат на фиксиране на новия статус на обекта, като правило, характеристиките на околната среда, които са свързани със създадения обект, също се променят.
Обръщение (покупко-продажба, дарение, лизинг и др.) с прехвърляне на право на собственост или с възникване на тежест върху това право. На този етап се извършват операции с обекта и промяната в правната съдба на последния се регистрира от държавата. При покупко-продажба на обект се променя субектът на собственост. Когато земя и/или подобрения се отдават под наем или под наем от собственика (или от името на собственика, от управляващото дружество), правата на ползване (и евентуално притежание) се прехвърлят на друго образувание под формата на обременяване на правото на собственост.
Използване (използване) на обекта по предназначение с техническа и оперативна поддръжка. На този етап от жизнения цикъл мениджърът (или професионалната управляваща компания) организира рационалното използване от потребителите на потребителския потенциал на съоръжението. С течение на времето характеристиките на обекта претърпяват промени, т.к. подобренията се износват физически и функционално остаряват, което се задълбочава от промени в ситуацията в икономиката и във външната физическа среда, което води до допълнително, т. нар. външно остаряване.
По време на експлоатация периодично се извършва технически преглед и текущ ремонт на отделни елементи на подобрения, без да се спира използването на съоръжението като цяло.
Модернизация: основен ремонт, реконструкция, възстановяване на подобрения с възможно препрофилиране (промяна на функционалното предназначение) на обекта. Този етап започва в момента, в който обектът в сегашното си състояние вече не може да отговаря на съвременните нужди на потребителите или (и) ако експлоатацията му стане икономически неефективна. На този етап се извършва най-малко основен ремонт без промяна на плановото решение и функционалното предназначение, но с премахване на отстранимото физическо износване и функционално остаряване.
Ако анализът на най-доброто и най-ефективно използване на земята и подобренията, извършен в този момент, показва възможността за частична промяна на функционалното предназначение на подобренията, тогава последните се реконструират с промяна в оформлението на част от помещения. Естествено, в същото време се предоставят и функциите за основен ремонт на елементите на подобрения, които запазват първоначалната си функционалност.
Ако анализът на използването на обекта в сегашното му състояние показва необходимост от пълна подмяна на функционалното му предназначение, тогава реконструкцията може да бъде придружена не само от радикална промяна в оформлението, но и от разширение или надстройка на съществуващи сгради и застрояването на свободната част от поземления имот.
Изхвърляне, разрушаване на подобрения, депониране или рециклиране на материали. Жизненият цикъл завършва с разрушаването на подобренията в края на техния икономически живот. Управляващото дружество изготвя предложения за определяне на времева рамка и икономически изгоден метод за разрушаване на сгради, като взема предвид възможността за продажба на структурни елементи и материали на ликвидираните сгради и комуникации (обемът на разходите за ликвидация е сведен до минимум).
Очевидно някои фази се повтарят на различни етапи от жизнения цикъл. Така например идеята за проект за създаване на ново съоръжение може да възникне както на етапа, когато парче земя е напълно безплатно, така и на етапа на необходимостта от реконструкция, частично разрушаване или завършване на сгради. Циркулационната фаза може да се реализира многократно в процеса на живот на обекта, а циркулационните моменти определят времевите граници на периодите, които формират основата на така наречените инвестиционни цикли.
3 Жизнен цикъл на недвижимите имоти като икономически обект
недвижими имоти имот икономически
Жизненият цикъл на даден обект на недвижими имоти се подчинява на определени модели и включва периода на икономически и физически живот
Срокът на икономически живот, който определя периода от време, през който обектът може да се използва като източник на печалба. Икономическият живот приключва, когато направените подобрения вече не допринасят за стойността на имота.
Типичен физически живот е периодът на реално съществуване на даден имот във функционално използваемо състояние преди неговото разрушаване. Определя се от нормативни документи. Физическият и икономическият живот на обектите на недвижимите имоти са от обективен характер, който може да бъде регулиран, но не може да бъде отменен.
Живот - периодът от време, през който обектът съществува и можете да живеете или работите в него.
От гледна точка на периода на живот на имота се разграничават такива термини като:
ü Ефективна възраст, отразяваща възрастта на обекта, в зависимост от външния вид, техническото състояние.
ü Хронологична (действителна) възраст, съответстваща на периода на експлоатация на обекта от въвеждането му в експлоатация.
ü Остатъчния период от икономическия живот, използван за целите на оценката на обекта от експерт-оценител и съставляващ периода от датата на оценката до края на икономическия живот на обекта.
Жизненият цикъл на недвижимите имоти като икономически обект е както следва:
Създаване
Държавна регистрация на недвижими имоти - в Руската федерация - правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникването, ограничаването (обременяването с тежести), прехвърлянето или прекратяването на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация.
владение и ползване; смяна на собствениците. Владение – в гражданското право – властта на собственика; фактическото владение на вещ, създаващо за собственика възможност за пряко въздействие върху вещта.
развитие
Влошаване на потребителските свойства на недвижимите имоти
Край на икономическия живот
4 Жизнен цикъл на недвижимите имоти на предприятието като имуществен комплекс
Предприятието като обект на права се признава като имотен комплекс, използван за предприемачески дейности.
Предприятието като цяло като имуществен комплекс се признава за недвижимо имущество.
Предприятието като цяло или част от него може да бъде обект на продажба, залог, лизинг и други сделки, свързани с установяване, промяна и прекратяване на правата на собственост.
Структурата на предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (име на фирмата, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.
Жизненият цикъл на предприятието като имотен комплекс:
Създаване или приватизация на предприятие
Държавна регистрация на права на собственост (държавна, общинска, частна, споделена собственост). Държавната регистрация на права върху предприятие и сделки с него трябва да се извършва по специален начин, поради правната специфика на този обект. Основната характеристика на предприятието е възможността за включване в състава му на парцели и други недвижими имоти, разположени на различни територии, както и възможността за изключване на недвижими имоти от състава на предприятието.
Формиране или достигане на проектна мощност
Оптимално функциониране
Смяна на собственост, частна и тотална
Реорганизация, реформиране, преустройство, сливане, придобиване
Фалит (незадължителна стъпка)
Ликвидация (незадължителна стъпка). Ликвидацията на имуществения комплекс е търгове и други механизми за продажба на имущество (включително недвижими имоти) на организация в несъстоятелност в съответствие с регулаторните правни разпоредби на производството по несъстоятелност.
Прекратяване на функционирането: естествено невъзстановително спиране, физическо унищожение, съзнателно разрушаване.
Заключение
Във всяка социална структура недвижимите имоти заемат специално място в системата на обществените отношения, с функционирането на които по един или друг начин са свързани животът и дейността на хората във всички сфери на бизнеса, управлението и организацията. Недвижимата собственост е централната връзка на цялата система от пазарни отношения. Недвижимите имоти са не само най-важната стока, която задоволява разнообразните потребности на хората, но същевременно и капитал в реална форма, генериращ доход.
Недвижимите имоти са в основата на националното богатство на страната, което е огромно като брой собственици. Следователно познаването на икономиката на недвижимите имоти е необходимо за успешна предприемаческа дейност в различни видове бизнес, както и в живота на всяко семейство и отделни граждани, тъй като собствеността върху недвижими имоти е основната основа за свобода, независимост и достойно съществуване за всички хората.
Библиография
1. "Икономика на недвижимите имоти." Учебник. Горемыкин В. А., Москва, 2008 г.
. „Икономика на недвижимите имоти“. Урок. Асаул А. Н. Карасев А. В., Москва, 2009 г.
Озеров Е. С. Икономика и управление на недвижими имоти. Санкт Петербург: Издательство "МКС", 2006 г. - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-X
Игнатов LL Икономика на недвижимите имоти. Учебно помагало. - М .: Издателство на MSTU im. Н. Е. Бауман, 2008. - 168 с. - ISBN 5-7038-2174-6
Жизненият цикъл е пълна последователност от процеси на съществуване на недвижими имоти от въвеждане в експлоатация (от създаване) до прекратяване. В теорията и практиката се разграничават четири вида цикли: бизнес цикъл, жизнен цикъл на продукта, тип бизнес и предприятие като имотен комплекс. продължителността на цикъла се влияе от периоди на производство, физическо и остаряване, капиталова стойност на съоръжението, условия на работа, пазарни условия и други фактори. За оценката на недвижимите имоти е интересно да се разгледат 2 жизнени цикъла на недвижимите имоти:
1. Жизненият цикъл на недвижимия имот (стока) като физически обект.
2. Жизненият цикъл на недвижимите имоти като обект на собственост.
Жизненият цикъл на недвижимите имоти (стоки) като физически обект се състои от 11 етапа:
1. Прединвестиционен етап (анализ на възможностите, обосновка).
2. Създаване, формиране (проектиране, изграждане).
3. Въвеждане в експлоатация.
4. Притежание и ползване.
5. Функционално, икономическо остаряване.
6. Физическо износване.
7. Капитален ремонт или реконструкция.
8. Влошаване на потребителските свойства.
9. Промяна на функционалността.
10. Край на икономическия живот.
11. Прекратяване на съществуването (естествено унищожаване, разрушаване).
На етапи 3 и 11 от жизнения цикъл на недвижимите имоти е необходима процедура за държавна регистрация на права.
Жизненият цикъл на недвижимите имоти като обект на собственост може да се разложи на 10 етапа:
1. Придобиване (покупка, строителство, наследяване).
2. Притежание и ползване в определен период.
3. Управление на обекти.
4. Извличане на печалба, задоволяване на потребности.
5. Разпореждане с вещи и вещни права върху обекта.
6. Многократна смяна на собственици, собственици, потребители.
7. Промяна на функционалното предназначение на обекта.
8. Прекратяване на вещни права (продажба, национализация, реквизиция).
9. Край на икономическия живот на обекта.
10. Повторение на предходния цикъл или изграждане на нов, модифициран.
На етапи 1, 6 и 8 от жизнения цикъл на недвижимите имоти е необходима процедура за държавна регистрация на права.
Обектите на недвижимите имоти в процеса на тяхното съществуване са обект на физически, правни и икономически промени. В резултат на това всяка недвижима вещ (с изключение на земята) преминава през следните разширени етапи от жизнения цикъл:
Образуване - изграждане, създаване на ново предприятие, придобиване (закупуване, разпределяне и др.) на поземлен имот;
Експлоатация - функциониране и развитие (разширение, реконструкция, промяна на дейността, реорганизация и др.)
Смяна (евентуално многократна) на собственик, собственик или ползвател;
Прекратяване на съществуването - разрушаване, ликвидация, естествено унищожаване.
Първият, третият и четвъртият етап предвиждат държавна регистрация на факта на създаване или ликвидация на обект, както и промяна в собствеността.
Жизненият цикъл на недвижимите имоти се подчинява на определени модели и включва икономически, физически, хронологичен и оставащия период от икономическия живот.
Икономичен животе периодът на ползотворно използване на обекта, когато направените подобрения допринасят за стойността на имота. Добрият ремонт, обновяването и оптимизирането на условията увеличават, а лошата поддръжка съкращава икономическия живот на обекта. Приключва, когато подобренията вече не допринасят за стойността на артикула поради общото му остаряване.
физическа продължителност на живота- това е периодът на реално съществуване на обект във функционално използваемо състояние преди неговото разрушаване (унищожаване). Тя може да бъде нормативна, действителна, изчислена (прогнозна) и увеличена поради модернизация и подобряване на условията.
Ефективна възраствъз основа на оценка на външния вид и техническото състояние на сградата. Това е възрастта, съответстваща на реалната запазеност на предмета, състоянието му към момента на сделката, оценка. Ефективната възраст може да бъде по-голяма или по-малка от хронологичната възраст.
Хронологична възрасте периодът от деня на въвеждане на обекта в експлоатация до датата на сделката или оценката.
Оставащ икономически животсградата се изчислява от датата на оценка (анализ) до края на икономическия живот. Ремонтите и преустройствата удължават този период.
Физическият и икономическият живот на сградите са обективни, които могат да бъдат регулирани, но не могат да бъдат отменени. Всички етапи от жизнения цикъл и продължителността на живота са взаимосвързани и когато един от тях се промени, останалите се променят съответно.
Като физически обект, това е последователност от процеси на съществуване на обект на недвижима собственост от концепцията до ликвидацията (разпореждането). Жизненият цикъл на материалните обекти се състои от следните етапи: идея - раждане - зрялост - стареене - смърт.
2. Развитие на имотния комплекс (ново строителство, приемане на баланс).
3. Ликвидация на имуществения комплекс - търгове и други механизми за продажба на имущество (включително недвижими имоти) на организация в несъстоятелност в съответствие със законовите разпоредби на производството по несъстоятелност.
Жизненият цикъл на недвижимия имот като собственост от гледна точка на собственика се повтаря многократно, с всеки нов собственик, до края на икономическия или физическия живот на обекта. Въз основа на триединството от категории – материална (физическа), правна (юридическа) и икономическа – жизненият цикъл на една собственост може да се раздели на три етапа. Всеки етап включва определени дейности и действия на собственика.
Жизненият цикъл на даден обект на недвижими имоти се подчинява на определени модели и включва периода на икономически и физически живот.
1. Срокът на икономическия живот определя периода от време, през който обектът може да се използва като източник на печалба, и завършва, когато направените подобрения престанат да допринасят за стойността на обекта.
2. Типичен физически живот - периодът на реално съществуване на имота във функционално използваем вид преди разрушаването му. Определя се от нормативни документи.
Физическият и икономическият живот на обектите на недвижимите имоти са от обективен характер, който може да бъде регулиран, но не може да бъде отменен.
3. Живот - период от време, през който обектът съществува и можете да живеете или работите в него.
От гледна точка на продължителността на живота на имота се разграничават следните периоди:
1. Ефективна възраст, отразяваща възрастта на обекта, в зависимост от външния вид и техническото състояние.
2. Хронологична (действителна) възраст, съответстваща на периода на експлоатация на обекта от момента на въвеждането му в експлоатация.
3. Остатъчният период от икономически живот, използван за оценката на обекта от експерт-оценител и съставляващ периода от датата на оценката до края на икономическия живот на обекта.
1.3. Жизненият цикъл на недвижимите имоти
Жизненият цикъл на обект на недвижим имот като физически обект е последователност от процеси на съществуване на обект на недвижим имот от концепцията до ликвидацията (разпореждането). Жизненият цикъл на материалните обекти обикновено се разделя в следния ред: идея-раждане-зрялост-стареене и смърт.
Етапите от жизнения цикъл на обект на недвижим имот се наричат по различен начин: предпроект-проектиране-строителство-експлоатация-закриване.
1. Предпроект(начален)сценавключва: анализ на пазара на недвижими имоти, избор на имот, разработване на проектна стратегия, инвестиционен анализ, подготовка на първоначални разрешителни, привличане на кредитни инвестиционни средства.
2. Етап на проектираневключва: разработване на финансова схема, организация на финансирането, избор на архитектурно-инженерна група, управление на проектирането.
Очевидно е, че печалбата не се формира на първите два етапа, тъй като те имат мотивационен характер. Основните задачи на този период са да се намали продължителността на тези етапи, да се подобрят потребителските качества на обектите на недвижими имоти и най-важното, минимизиране на оперативните разходи на всички етапи от жизнения цикъл на имота. За съжаление, трябва да се признае, че концепцията за остойностяване на жизнения цикъл е по-често обсъждана, отколкото практикувана. Същността на тази концепция е, че при вземане на решение за строеж на имот собственикът се „обрича” на набор от разходи, които са неразривно свързани със собствеността върху имота. Тези разходи са известни като разходите за притежаване на собственост. Оценяването на жизнения цикъл може да се използва например за сравняване на два начина за постигане на една и съща цел – изграждане на имот или отдаване под наем и т.н. На ниво проект може да се използва остойностяване на жизнения цикъл, например, за да се реши дали, по време на довършителните работи в коридора трябва да се фиксира декоративна дъска по стените или стените да се боядисват ежегодно и т.н.
Една рационално изградена система за изчисляване на разходите, като се вземе предвид целият жизнен цикъл на обекта на недвижими имоти, също така позволява да се сравняват действията, които осигуряват различна продължителност на живота на елементите на обекта на недвижими имоти. Трябва да се отбележи, че икономиите, които могат да бъдат постигнати в резултат на реализацията на който и да е проект, са трудни за идентифициране, още по-трудни за количествено определяне и много трудни за документиране.
Разходите за изпълнение на големи строителни или ремонтни проекти са доста високи, така че трябва да се обърне голямо внимание на контрола на всички видове разходи. Но в повечето случаи икономиката е неразбрана.
Често собственикът (разработчикът) просто се стреми да минимизира общия размер на първоначалната инвестиция, тъй като няма представа как решенията, взети на етапа на проектиране или строителство, ще повлияят на разходите за експлоатация на имота в бъдеще.
Решенията, взети от собственика за изграждане (придобиване) на недвижим имот само въз основа на анализ на първоначалната цена (придобиване, строителство, наем), в по-голямата си част не са най-добрите и често се оказват просто грешно. Разбира се, тази задача (изчисляване на разходите, като се вземе предвид целият жизнен цикъл на имота) е доста сложна, но си струва да положите усилия за решаването й, защото в резултат на това ще бъде положена основата за формирането на годишни бюджети за целия период на експлоатация на имота в бъдеще.
3. Етап на строителствосе състои в избор на изпълнител, координиране на извършването на строителните работи и наблюдение на качеството на строителството, оценка на разходите и разходите. На този етап се появяват реални доказателства за съответствието на обекта в процес на изграждане с изискванията на сегмента на пазара на недвижими имоти, поради логиката на жизнения цикъл. На този етап се решават задачите за увеличаване на дела на инвестициите на потенциалните потребители, тъй като нарастването на обема на офертите и печалбите показва доста широко пазарно признание.
Текущата ситуация в икономиката принуждава участниците в инвестиционните проекти да затегнат работните графици за изпълнението на конкретен строителен проект, така че резултатите от проекта да започнат да се възползват в избраната посока на предприемаческа дейност възможно най-рано. Следователно строителните работи започват още на етапа на проектиране (дори преди пълното завършване на разработването на проекта), което изисква висока степен на координация на действията на всички участници в проекта. Такава организация на строителството води до спестявания (от 5–10%) поради намаляване на цената на капитала (намаляване на обема и условията на заемане) поради по-ранно въвеждане в експлоатация на обект на недвижим имот, както и на появата на принципно нови бизнес решения. На този етап се постига значително намаляване на разходите с оптимален избор на формата на управление на строителството, а именно управление на проекти или общ договор.
Един от видовете управление на строителството, широко разпространен в страните с развита пазарна икономика, е управлението на проекти. Този вид управление обхваща целия период на строителство – от избора на предназначението на строителния обект до неговата експлоатация. В процеса на управление на проекта се решават следните задачи:
Ефективно използване на инвестициите и контрол върху този процес;
Разработване на проектна документация;
Изпълнение на изискванията на проектната документация по време на строителния процес;
Контрол на качеството на строителството.
За управление на проекти със строги условия за изпълнение се създават специални структури, ръководени от строителни ръководители. Световната практика показва, че тази форма на управление позволява да се постигнат общи икономии на строителни разходи до 10%, повишава ефективността на контрола върху всички видове разходи, а също така намалява времето за изпълнение на проекта.
Организацията на строителството под формата на управление на проекти е много разпространена в страните с развита пазарна икономика и има перспективи в нашата страна, особено при изпълнение на многоетажни строителни проекти, тъй като единното управление на цикъла проектиране-изграждане намалява времето за изпълнение на проекта , като по този начин се постига обща икономия (до 10%) на средства и се създават условия за ефективен контрол върху всички видове разходи.
Във вътрешната практика по-често се среща принципът на договаряне на строителството на съоръжения, когато по силата на договор за строителство строителният предприемач се задължава да построи определено съоръжение по поръчка на клиента или да извърши други строителни работи в определения срок, а клиентът се задължава да създаде необходимите условия на изпълнителя за изпълнение на работите, приемане на резултата от тях и заплащане на договорената цена.
Обикновено клиентът избира една строителна организация за главен изпълнител, сключва споразумение с нея за целия набор от работи, като му дава възможност да сключва договори за подизпълнение за целия набор от работи. По време на изграждането на големи съоръжения клиентът (разработчик) може да назначи няколко главни изпълнители, всеки от които отговаря за определена област и работи под прякото ръководство на представителите на клиента.
Във вътрешната практика архитектурните и проектантските организации се оттеглиха от контрола на качеството на строително-монтажните работи. Дизайнерите се ограничават само до периодични посещения на строителната площадка, за да се уверят, че всички техни препоръки са взети предвид по време на изпълнението на проекта, следователно контролът на качеството на работата е на клиента (разработчика). В допълнение към контрола на качеството при изпълнението на големи проекти, външни експерти се включват (при липса на вътрешни специалисти) за изпълнение на следните задачи: оценка на стойността на работата, наблюдение на спазването на графика за изпълнение на отделните операции или набор от работи, счетоводство и одит, правни въпроси, взаимодействие с регулаторните органи и представители на местната власт.
Редът за приемане на обекти в експлоатация е доста строго регулиран регулаторен процес на документиране.
4. Етап на експлоатация на съоръжениетонедвижимите имоти включват: експлоатация, съоръжения, тяхната поддръжка и ремонт. Експлоатацията на обекти на недвижими имоти, като многоизмерна функция в системата за управление, включва следните области: експлоатация на оборудването на помещенията, материално отчитане, противопожарна защита и безопасност, управление на комуникациите, обезвреждане и рециклиране на отпадъци, преместване и преместване, промени и реконструкция, отстраняване на аварийни ситуации, осигуряване на поддръжка и ремонт, монтаж на мебели и охрана на обекта.
Няма единна дефиниция на понятието „оборудване на помещенията“, но те се базират на: системи за отопление, вентилация и климатизация; електроосветителна техника и системи за топлоснабдяване, водоснабдяване и канализация; механични и електрически вертикални и хоризонтални транспортни системи (асансьори, ескалатори и др.).
Напоследък, поради заплахата от тероризъм и нарастването на престъпността, ролята на охранителната функция се увеличи. Поради това все повече организации се стремят да осигурят безопасна работна среда. По правило системите за сигурност (включително противопожарна защита) и техническата сигурност се разработват и внедряват, като се вземат предвид специфичните нужди и функционалното предназначение на обектите на недвижими имоти.
Управлението на комуникациите е функция, обусловена от същността на имота. Телефонът и телефонната инфраструктура все повече се използват за предоставяне на услуги за факс, телетекст, предаване и приемане на данни. Потенциалът на тези услуги и тяхното качество се подобряват чрез разпространението на оптична комуникация. В допълнение към телефонизацията се развиват компютърни и интернет технологии (мрежови комуникации на компютри), автоматизация на работните места.
Електронната или информационна сигурност се допълва от осигуряването на защита на информацията на електронни устройства, отчасти в софтуера, както и попълване на базата данни на организацията.
Процесът на обезвреждане на опасни отпадъци по време на експлоатацията на обекти на недвижими имоти включва редица сложни управленски задачи от рециклирането, например на флуоресцентни (съдържащи живак) лампи, до елиминирането на опасни отпадъци. По правило управителят на имота сключва споразумение с организации, специализирани в тяхното погребване и обезвреждане. Повечето процедури за рециклиране на отпадъци се състоят от разделно събиране и препродажба или унищожаване. Отпадъците се класифицират по вид, разделени на категории: хартия, стъкло (листове, бутилки), скрап (стомана, чугун, алуминий), пенопласт, моторни масла, гуми и др.
По време на експлоатацията на даден имот често е необходимо да се извършват дейности по промяна на имота или неговите компоненти. Практиката показва, че нов служител иска да подобри работното пространство или да преработи офис пространството, но има редица правила, които ви позволяват ефективно да управлявате промените в полза на организацията:
Пространство - няма нужда да местите стената с 0,5 м, за да задоволите нечии амбиции;
Материали - не е необходимо да се използва паркет от ценна дървесина, където може да се използва ламинат;
Принципи на проектиране - не изграждайте шкафове, където можете да направите свободно стоящи;
Планиране - не преустройвайте офиса само защото някой от служителите иска да седи пред прозореца;
Инженеринг - не да се инсталират пет контакта на всяка стена, а да се осигури правилен достъп до електрически и информационни входове.
Извънредни ситуации по време на експлоатация на даден имот могат да възникнат по всяко време, защото никой не е имунизиран от пожар, наводнение, вандализъм или дори непреодолима сила (наводнение, земетресение и др.). Няма единна форма на планове за реагиране при извънредни ситуации; във всеки конкретен случай се назначава отговорник за конкретен обект и се разработва инструкция, съгласно която той трябва да действа.
При отстраняване на последствията от аварии трябва:
Проверете всички стоманени конструкции за топлинни повреди;
Откриване на щети, причинени от продукти на горене;
Проверете всички комуникационни и офис съоръжения и други системи на имота, подложени на корозия и влага; проверете окабеляването и другите комуникации за наличие на кондензат (при студено време); проверка на котелно оборудване;
Почистете системите от мухъл и други вредни материали при образуването им и др.
Мебелите, монтирани в съответствие с конструктивния проект на съоръжението, са равноправен елемент на имота, поради което е необходимо да се извърши проверка и ремонт в съответствие с плана за профилактика.
Сервиз и ремонт.Както показва практиката, по-голямата част от собствениците на имоти не отделят достатъчно средства за поддръжка и ремонт на сгради и съоръжения. Има много причини за това, от фокусиране върху непосредствени цели до подценяване на последствията от подобна стъпка, но разходите за коригиране на тези последствия почти винаги надвишават разходите за поддръжка и ремонт.
Обслужване- работи, извършени за осигуряване на нормативния живот на обектите на недвижими имоти: те не водят до увеличаване на стойността му, но предотвратяват влошаването и повредата на отделни елементи. Целта на поддръжката е предупреждение.
ремонт -работа за възстановяване на повреда или влошаване на имуществото до нормално експлоатационно състояние. Целта на ремонта е възстановяване.
Ремонтните дейности се делят на малки и големи. Извършват се дребни ремонти, чиято продължителност е 1-2 дни, за да се осигури нормалната експлоатация на имота. Не удължава живота на обекта и не повишава неговата стойност. Основният ремонт (повече от 2 дни) удължава живота на имота, но не увеличава неговата стойност.
Замяна- това е процесът на замяна на дълготрайните активи, включени в обекта на недвижимия имот, с подобна единица. Предмет на подмяна е самостоятелен обект на дълготрайни активи, който заменя износени или остарели компоненти на дълготрайни активи.
Основната цел на обслужването на имота е да осигури използването на имота по предназначение; състои се от специфични произведения:
Ежедневно почистване (за поддържане на представителен външен вид);
Своевременно отстраняване на дребни дефекти по имота;
Производство на основни ремонти на базата на минимални разходи за жизнен цикъл;
Разработване на мерки за намаляване и оптимизиране на общите разходи за експлоатация и поддръжка;
Рационално функциониране на комуналните услуги (при осигуряване на надеждност), обслужващи имота;
Постоянен контрол и анализ на разходите за поддръжка и ремонт на съоръжението;
Съставяне на работни графици и контрол на тяхното изпълнение;
Отчитане на имуществото като цяло и на оборудването.
На практика има:
Ремонт при необходимост;
Периодични ремонти (например подмяна на мек покрив след 10 години);
Превантивна поддръжка на оборудването;
аварийно обслужване;
Ремонт (смяна на дограма).
Експлоатационен (през целия полезен живот на имота);
Функционални (за персонал, участващ в поддръжка, ремонт и др.);
За комунални услуги и почистване на сградата;
За ремонт и възстановяване на имота (при изтекъл срок на експлоатация на имота).
Освен това е необходимо да се вземат предвид разходите за промени и подобрения, определени като разходите за притежаване на имот.
5. Етап на затваряне на обекта- пълно премахване на неговите първоначални и придобити функции, което води или до разрушаване, или до качествено ново застрояване. На този етап от жизнения цикъл на даден имот са необходими значителни разходи за ликвидация. Тези разходи са резултат от притежаването на имота. Ако имотът получи ново качествено развитие, тогава цената на промяната се отнася до цената на притежание за нова функция.
Подобно на жизнения цикъл на недвижимите имоти, жизненият цикъл на имотния комплекс може да бъде разделен на етапи:
1. Формиране на имуществения комплекс (регулаторна регистрация на резултатите от сделки с недвижими имоти и права върху тях: покупка и продажба, вноска в уставния капитал, наем, лизинг и др.).
2. Развитие на имотния комплекс (ново строителство, приемане на баланс).
3. Осигурява се адаптиране на имотния комплекс чрез реализиране на различни инвестиционни и устройствени проекти, гъвкаво отдаване под наем, както по отношение на придобиване, така и за временно отдаване под наем на недвижими имоти. На тези етапи значително място заемат експлоатацията, ремонтът и поддръжката на недвижими имоти, както и застраховката, амортизационната политика, взаимодействието със счетоводните системи и данъчното облагане на имуществото. Този етап може да включва сделки за продажба на определени имоти.
4. Ликвидацията на имуществения комплекс е търгове и други механизми за продажба на имущество (включително недвижими имоти) на организация в несъстоятелност в съответствие с регулаторните правни разпоредби на производството по несъстоятелност.
Жизненият цикъл на недвижимия имот като собственост, от гледна точка на собственика, се повтаря многократно с всеки нов собственик до края на икономическия или физическия живот на имота. Въз основа на триединството от категории - материални (физически), правни (юридически) и икономически, жизненият цикъл на обекта на недвижими имоти може да бъде разделен на три етапа (фиг. 1.6).
Всеки етапвключва определени дейности и действия на собственика.
Жизненият цикъл на обект на недвижимо имущество се подчинява на определени модели и включва периода на икономически и физически живот (фиг. 1.7):
Срок икономически живот, който определя периода от време, през който обектът може да се използва като източник на доходи. Икономическият живот приключва, когато направените подобрения вече не допринасят за стойността на имота.
2. Типична физическа продължителност на живота- периода на реално съществуване на имота във функционално използваем вид преди събарянето му. Определя се от нормативни документи. Физическият и икономическият живот на обектите на недвижимите имоти са от обективен характер, който може да бъде регулиран, но не може да бъде отменен.
3. Живот- периодът от време, когато обектът съществува и можете да живеете или работите в него.
От гледна точка на периода на живот на имота се разграничават такива термини като:
1. Ефективна възраст, отразяващи възрастта на обекта, в зависимост от външния вид, техническото състояние и др.
2. Хронологичен(действителен) възраст, съответстващ на периода на експлоатация на обекта от момента на въвеждането му в експлоатация.
3. Оставащ икономически живот, използвани за оценка на обекта от оценител и съставляващи периода от датата на оценката до края на икономическия живот на обекта.
Ориз. 1.7.Продължителност на живота на сграда или структура
Продължителността на физическия живот на даден имот (различен от земята), икономическата и ефективна възраст зависи от износването – процес, който има силата на законите на природата. Има три вида амортизация: физическа, морална и външна (икономическа) (фиг. 1.8).
Физическото износване е влошаване на технико-икономическите параметри на даден обект, което се дължи на износването му по време на експлоатация и под въздействието на околната среда. Разграничете - отстранима амортизация, когато обектът може да бъде физически възстановен и ще бъде икономически оправдан, и фатална амортизация, когато имуществото не може да бъде възстановено. Причините за възникване на физическото износване могат да бъдат различни: нормална експлоатация на обекта (физическо износване от 1-ви вид); природни бедствия, аварии, нарушения на правилата за експлоатация на съоръжението (физическа повреда от 2-ри вид). Трябва да се има предвид, че по време на експлоатацията на обект на недвижими имоти влошаването на неговите технически и икономически показатели се случва постоянно, но моментално влошаване на техническите характеристики на обекта (счупване на електрическа инсталация, пожар и др.) може също се случват.
Всички видове физическо влошаване, като правило, водят до негативни последици. Първо, някои потребителски и експлоатационни характеристики на недвижими имоти и други технически устройства се влошават. На второ място, с възрастта на имота се увеличава честотата на ремонта му, възможно е да се забави физическото износване чрез въвеждане на система за поддръжка.
Моралната (функционална) амортизация е намаляване на потребителската привлекателност на определени свойства на даден имот, което се дължи на несъответствие със съвременните стандарти по отношение на функционалната полезност. Този вид износване се проявява в остаряла архитектура на сградата, оформление, инженерна поддръжка и др. В домашната практика се нарича остаряване.
Остаряването се разделя на функционално и технологично износване. Функционалната амортизация е следствие от разширяване на функционалността на нови (подобни на съществуващите) обекти на недвижими имоти. В резултат на функционалната амортизация, недвижимите имоти от по-стари сгради стават по-малко привлекателни за бъдещите собственици по отношение на архитектура, дизайн, оформление, инженерна поддръжка и др. и съответно по-евтини. Технологичното износване е следствие от научно-техническия прогрес в областта на създаването на нови конструкции, технологии и материали, което води до намаляване на разходите за създаване на недвижими имоти и оперативните разходи. Точно като физическото остаряване, то може да бъде отстранимо и неотстранимо.
Например, възможно е да се отстранят неизправностите на водомери и газомери, водопроводно оборудване, да се възстановят вградени гардероби, подови настилки и др. Критерият за премахване на износването е сравнението на разходите за ремонт с размера на допълнително получената стойност: ако последното надвишава разходите за възстановяване, тогава функционалното износване е отстранимо. Размерът на отстранимата функционална амортизация се определя като разликата между потенциалната стойност на сградата към момента на нейната оценка с актуализирани елементи и същата стойност към същата дата на оценка без актуализирани елементи.
Икономическата амортизация (амортизация поради външни влияния) е намаляване на стойността на сграда поради негативна промяна на външната й среда под въздействието на икономически, политически или други фактори. Причините за външно износване могат да бъдат: общото западане на района, в който се намира обекта; действия на правителството или местната администрация в областта на данъчното облагане, застраховането; други промени на пазара на заетост, отдих, образование и др.
Значително се отразява на размера на външното износване непосредствената близост до "непривлекателни" естествени или изкуствени обекти: пречиствателни станции, ресторанти, танцови подове, бензиностанции, железопътни гари, болници, училища, промишлени предприятия и др.
Намаляването на стойността на даден обект, свързано със замърсяване на околната среда, се определя с помощта на методите, използвани за определяне на амортизацията. Например разходите за отстраняване на токсични отпадъци могат да бъдат свързани с разходите за ремонт на съоръжението, т.е. разходите за ремонтируеми дефекти.
Икономическата амортизация, за разлика от физическата и моралната амортизация, винаги се счита за необратима.
В законодателството на повечето страни предприятието не се счита за самостоятелен субект на правото; не признава характера на стопански субект, който има обособено имущество, собствен баланс и се ползва с правата на юридическо лице. Предприятието се разглежда като определен имуществен комплекс, който включва материални и нематериални елементи и е обект на правото. В Гражданския кодекс на Руската федерация терминът компанияизползвани по отношение на субекти и обекти на правото. предприятиеюридическо лице се нарича, т.е. субект на гражданското право, участник в предприемаческата дейност. В същото време терминът "предприятие" се прилага само за държавни и общински унитарни предприятия, които като търговска организация подлежат на държавна регистрация и действат като субект на правото в различни договори и други правоотношения.
В същото време същият термин се използва за обозначаване на определен вид обекти на правото. В този смисъл компания -това е индустриално-икономически комплекс, чиято собственост е напълно отделена от собствеността на организацията - това е основният компонент на инфраструктурата на организацията. Обектите на недвижимите имоти са пространствен ресурс на неговата стопанска дейност, живота на персонала и организацията.
