Najefikasniji način da se osigura ispunjenje obaveza je zaloga, budući da namirenje potraživanja povjerioca kroz zalogu ne zavisi od materijalnog stanja ni dužnika ni žiranta, što omogućava stvarno ispunjenje dužnikovih obaveza prema povjerioca na teret imovine koja je predmet zaloge. Dakle, zaloga stvara za povjerioca isti imovinski rezultat kao stvarno ispunjenje.
U građanskom pravu pod zalogom se podrazumijeva pravo povjerioca (zalogoprimca) da dobije naknadu iz vrijednosti založene imovine prioritetno u odnosu na ostale povjerioce lica koje posjeduje ovu imovinu (zalogodavca), uz izuzetke utvrđene zakonom. , klauzula 1, član 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
U skladu sa zakonom, zajmodavac i zajmoprimac potpisuju ugovor o zalozi, koji mora biti zaključen u pisanoj formi, jednostavnom ili javnobilježničkom. Prilikom sklapanja ugovora o zalozi veoma je važno poštovati njegovu formu i po potrebi postupak registracije. Nepoštivanje ovog pravila povlači ništavost ugovora o zalozi. 333 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Ovjera ugovora o zalozi je neophodna u sljedećim slučajevima:
- - zalog nekretnina, preduzeća ili imovinskih kompleksa;
- - ako je ugovor o zalozi zaključen radi osiguranja obaveza iz ugovora, koji mora biti ovjeren;
- - na zahtjev jedne od stranaka.
Osim toga, ugovor o zalogu nekretnina zahtijeva dodatnu državnu registraciju kod Biroa za tehnički inventar (BTI), zemljišnih odbora, brodskih registara, saobraćajne policije i drugih relevantnih tijela, klauzula 1, član 331 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Bitni uslovi ugovora o zalozi su predmet zaloge i njegova procena, suština, veličina i rok ispunjenja obaveze obezbeđene zalogom, kao i uslov ko od strana (zalogodavac ili zalogoprimac) ima založenu imovinu.
Predmet zaloge može biti svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava (potraživanja), osim imovine povučene iz prometa, potraživanja koja su neraskidivo povezana sa likom povjerioca i drugih prava čiji je prijenos na drugo lice zabranjeno zakonom, kao i hartije od vrijednosti čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Istovremeno, imovina mora ispunjavati dva kriterijuma: prihvatljivost (kvalitativna sigurnost kolaterala) i dovoljnost (kvantitativna sigurnost kolaterala).
Kod novčane procene založene imovine, koja se vrši po dogovoru stranaka po tržišnim cenama, ponekad se predviđa odgovarajuća indeksacija vrednosti založene imovine ili pravo založnog poverioca da je izvrši revalorizaciju u trenutku izvršenja.
Zalogom se obezbeđuju sva potraživanja poverioca-založnog poverioca koja su nastala u trenutku njihovog iskazivanja, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Među ovim zahtjevima su:
- a) iznos glavnice i kamate;
- b) troškovi povjerioca u vezi sa ispunjenjem obaveze, uključujući troškove vezane za javnu prodaju imovine, održavanje aukcija, konkursa, plaćanje provizija i sl.;
- c) gubitke poverioca u vezi sa plaćanjem kamate i penala;
- d) troškovi zajmodavca u vezi sa održavanjem imovine.
Svi ovi iznosi pripisuju se hipotekarnom vjerovniku i podliježu nadoknadi iz založene imovine.
Založno pravo nastaje od momenta zaključenja ugovora o zalozi, a u odnosu na imovinu koja je predmet prenosa na zalogoprimca - od momenta prenosa ove imovine, osim ako ugovorom o zalozi nije drugačije određeno.
Prije sklapanja ugovora sastavlja se izvještaj o provjeri kolaterala uz obilazak na licu mjesta. Predstavnik odjela za kredite provjerava stvarnu dostupnost i dokumentarne (računovodstvene) podatke kolaterala. U tom slučaju se sastavlja akt koji potpisuje predstavnik banke, direktor i glavni računovođa zajmoprimca.
U zavisnosti od lokacije predmeta zaloge, dozvoljena je zaloga, sa i bez prenosa založene stvari (stvari) na zalogoprimca. Građanski zakonik koristi upravo ovu osobinu da klasifikuje zaloge u vrste. Zakon o zalozi je nešto drugačije razlikovao vrste zaloge: zaloga sa prenosom založene imovine na zalogoprimca (hipoteka) i zaloga sa založenom imovinom koja ostaje zalogodavcu, član 5. Zakona „O zalogi“.
Zalog bez prijenosa kolateralne imovine. Zaloga bez prijenosa založene imovine na založnog povjerioca postala je najrasprostranjenija u domaćoj i stranoj praksi u odnosu na drugu vrstu zaloge, jer omogućava zajmoprimcu (zalogodavcu) da nastavi poslovanje koristeći založenu imovinu.
Zakon predviđa da založena imovina ostaje zalogodavcu, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Imovina na kojoj je uspostavljena hipoteka, kao i založena dobra u prometu, ne prenose se na hipotekarnog povjerioca.
U skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, hipoteka se podrazumijeva kao zalog zemljišnih parcela, preduzeća, zgrada, objekata, nestambenih prostorija, stanova i drugih nekretnina.
Po ugovoru o hipoteci mogu se založiti samo nekretnine, i to: zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem.
Prilikom hipoteke zemljišne parcele, pravo zaloge se ne odnosi na zgrade i objekte založnika koji se nalaze ili su na njoj podignuti, osim ako ugovorom nije predviđen drugi uslov.
Međutim, ne može sva imovina biti predmet hipoteke. Nisu dozvoljene hipoteke zemljišnih parcela, posebno zaštićenih prirodnih područja, druge imovine povučene iz prometa, imovine na koju se u skladu sa saveznim zakonom ne može oduzeti, višestambenih i individualnih stambenih zgrada i stanova u državnoj ili opštinskoj svojini, kao i imovine. u pogledu kojih je zabranjena privatizacija po postupku utvrđenom saveznim zakonom.
Prilikom stavljanja pod hipoteku stana u višestambenoj zgradi čiji je dio u zajedničkom vlasništvu hipotekora i drugih lica, uz stambeni prostor pod hipotekom se smatra i odgovarajući udio u zajedničkoj svojini stambene zgrade.
Procijenjena vrijednost predmeta hipoteke utvrđuje se sporazumom između hipotekarnog povjerioca i hipotekarnog povjerioca i u ugovoru je navedena u novčanom iznosu, dok procijenjena vrijednost zemljišne parcele ne može biti ispod njene standardne cijene.
Ugovorom se može predvideti da se hipotekom obezbeđuju potraživanja hipotekarnog poverioca u meri u kojoj su ona u trenutku namirenja na teret založene imovine ili u fiksnom iznosu.
Prilikom zaključenja ugovora o hipoteci, hipotekarni dužnik je dužan pismeno upozoriti hipotekarnog povjerioca na sva prava trećih lica na predmet hipoteke koja su mu poznata u trenutku državne registracije hipoteke (pravo zaloga, korištenja, zakupa, služnosti, odnosno prava ograničenog korišćenja) i druga prava. Neispunjenje ove obaveze daje povjeriocu glavne obaveze pravo da zahtijeva prijevremeno ispunjenje obaveze osigurane hipotekom ili promjenu uslova ugovora o hipoteci.
Poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom ima pravo da, koristeći isprave i zapravo, proveri postojanje, stanje i uslove održavanja imovine založene ugovorom o hipoteci. Ovo pravo pripada poveriocu po obavezi obezbeđenoj hipotekom i ako se založena imovina prenese na hipotekara u posed trećih lica.
Zaloga koja uključuje prenos založene imovine na zalogoprimca (hipoteka). Različite vrste imovine (vozna sredstva, zlato i drugi plemeniti metali, valuta, dioničke vrijednosti) mogu se koristiti kao kolateral ostavljen zalogoprimcu na raspolaganju.
Pod vrijednostima dionica podrazumijevaju se hartije od vrijednosti kojima se slobodno trguje na berzanskom tržištu (akcije i obveznice preduzeća, državne hartije od vrijednosti), uredno upisane u ovlašteni depozitar ili registar. U depozitoriju ili registru mora se izvršiti odgovarajući upis u vezi sa prenosom hartija od vrednosti kao kolaterala. Dok se ovaj unos ne poništi, zalogodavac ne može prodati ove hartije od vrijednosti.
Kada je pravo svojine ovjereno vrijednosnim papirom založeno, ono se može prenijeti na zalogoprimca.
Kao zalog može se koristiti zaloga valutnih vrijednosti (deviza, vrijednosnih papira u stranoj valuti), zlata i drugih plemenitih metala u proizvodima. Ovdje je posebno važno da su takvi poslovi dozvoljeni samo ovlaštenim bankama koje imaju odgovarajuće dozvole.
Prilikom davanja kredita, Centralna banka prihvata zlato i plemenite metale u proizvodima, te državne hartije od vrijednosti kao kolateral.
Rusko zakonodavstvo predviđa dva načina ovrhe nad imovinom pod hipotekom: sudski ili vansudski. Sudski postupak je predviđen Zakonom Ruske Federacije „O zalogu“. Vanparnični postupak se prvi put pojavio u vezi sa stupanjem na snagu Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Namirenje založnog poverioca na teret založene nepokretnosti bez sudskog postupka dozvoljeno je samo na osnovu notarsko overenog ugovora između založnog poverioca i zalogodavca, zaključenog po nastanku razloga za ovrhu na založenoj imovini. Odredba o pravu založnog povjerioca da izvrši ovrhu na založenoj nepokretnosti bez podnošenja tužbe sudu, sadržana neposredno u ugovoru o zalozi, mora se proglasiti nevažećom.
U određenom broju slučajeva, ovrha na založenoj imovini može se izvršiti samo odlukom suda kada:
- - za zaključenje ugovora o zalozi potrebna je saglasnost ili dozvola drugog lica ili organa;
- - predmet zaloge je imovina koja ima istorijsku, umjetničku ili drugu kulturnu vrijednost za društvo;
- - zalogodavac je odsutan, te je nemoguće utvrditi njegovu lokaciju.
Zakonom je propisana obavezna registracija pokretne imovine (vozila) kod saobraćajne policije na području gdje je vozilo registrovano.
Kada su predmet zaloge prava potraživanja (npr. depozit u banci), prava zakupa i druga imovinska prava, na njih se može izreći ovrha (ako nije ispunjena kreditna obaveza), najčešće sudskim putem.
Ako su predmet zaloge imovinska prava ograničena u trajanju, ona se prenose na banku zalogoprimca samo do isteka ovog roka.
Zakon predviđa prestanak jemstva u sljedećim posebnim slučajevima:
- - prestankom obaveze obezbeđene zalogom;
- - ako je zakonodavac obavestio založnog poverioca o opasnosti od gubitka ili oštećenja založene stvari;
- - u slučaju uništenja založene stvari ili prestanka založenog prava, ako zalogodavac nije iskoristio pravo da založenu stvar vrati u razumnom roku ili da je zamijeni drugom ekvivalentnom imovinom, osim ako ugovorom nije drugačije određeno;
- - u slučaju prodaje založene imovine na javnom nadmetanju, kao iu situaciji kada se njena prodaja pokazala nemogućom.
Prodaja založene imovine vrši se prodajom na javnoj dražbi na način utvrđen Zakonom o parničnom postupku Ruske Federacije i Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Bankarski kredit osiguran nekretninama u normalnim ekonomskim uslovima jedan je od najpopularnijih i najatraktivnijih za zajmodavca. Istovremeno, svaki bankarski sistem može izdati ograničen broj hipotekarnih kredita zbog njihove dugoročne prirode i značajnih rizika.
Građanskopravni odnosi su ogromna oblast različitih transakcija (sporazuma, radnji, radnji i događaja) regulisanih građanskim pravom. Strane u određenom sporazumu nisu uvijek u dobroj vjeri, a kako bi se izbjegli mogući problemi, postoji institucija za osiguranje ispunjenja obaveza, regulisana odredbama Poglavlja 23 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu kao Građanski zakonik Ruske Federacije).
Jedan od najčešćih metoda obezbjeđenja obaveze u praksi je zalog.
Prema odredbama sadržanim u članu 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pod zalogom se podrazumijeva pravo povjerioca po glavnom ugovoru da dobije iznos novca koji mu pripada prodajom založene imovine u slučaju da dužnik ne ispunjava svoju obavezu.
Štaviše, takav povjerilac će imati pravo prvenstva na založenoj imovini u odnosu na ostale povjerioce u slučaju nelikvidnosti dužnika. Kolateral se koristi i kod sklapanja malih ugovora, ali najčešće djeluje kao svojevrsni jemac za ispunjenje dužnikove velike obaveze, na primjer kredita. Pored Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravni odnosi koji proizlaze iz zaloga nekretnina: zgrada, objekata, preduzeća, kuća ili stanova uređeni su Federalnim zakonom „O hipoteci (zalog nekretnina)“.
Strane u ugovoru o zalozi su:
Zalog- pravno ili fizičko lice ili samostalni preduzetnik koji zalaže svoju imovinu u zamjenu za kredit;
Hipotekarni poverilac- najčešće tu ulogu ima banka ili druga kreditna organizacija koja izdaje kredit za potrebe Dužnika u zamjenu za zaključivanje ugovora o kolateralu. Ugovor o zalozi je usko povezan sa osnovnom obavezom koja postoji između strana - ugovorom o kreditu, u kojem je povjerilac zalogoprimac, a dužnik zalogodavac.
Ugovor o zalozi se zaključuje u pisanoj formi. Predmet kolaterala može biti bilo koja imovina, uključujući nekretnine, glavna stvar je da nije ograničena u prometu prema ruskim zakonima (oružje, lijekovi, lijekovi itd.). Glavni zahtjevi za ovu vrstu ugovora su sljedeći:
- potrebno je navesti predmet zaloge (imovina) i njenu vrijednost na osnovu rezultata procjene;
- treba odraziti suštinu, uslove i dimenzije glavne obaveze osiguranja za koju se zaključuje ugovor o zalozi;
- ako glavni ugovor između dužnika i poverioca podleže overi, isto važi i za ugovor o zalozi koji ga obezbeđuje;
- ugovor o hipoteci mora biti registrovan kod vladinih agencija;
- treba navesti ko će imati kolateral (u vezi sa nekretninama, u većini slučajeva imovina ostaje dužniku);
Danas su krediti osigurani nekretninama, koji se daju kako fizičkim tako i pravnim licima, nevjerovatno popularni i veoma su relevantan finansijski proizvod za svaku renomiranu banku.
Pravna lica zalažu nekretnine u svom vlasništvu radi dobijanja kredita za jednu od sljedećih namjena:
- razvoj i proširenje postojećeg poslovanja;
- stjecanje novih nekretnina (nestambenih), uključujući u fazi izgradnje;
- velike popravke zgrade/strukture/preduzeća;
- druge svrhe koje zahtijevaju hitnu injekciju velike sume novca;
Prilikom odlučivanja da li će preduzeću izdati kredit koji je osiguran nekretninama, banka vrši sveobuhvatnu analizu svih glavnih aspekata finansijsko-ekonomskih aktivnosti kompanije:
- najnoviji bilansi kompanije se pažljivo proučavaju;
- ocjenjuje se pouzdanost preduzeća kao učesnika u građanskim transakcijama (dužina boravka na ovom tržištu, poslovni uspjeh i sl.);
- procjenjuje se likvidnost i utvrđuje tržišna vrijednost kolaterala;
- konstitutivni dokumenti: Povelja sa svim izmjenama i Osnivački akt (ako postoji);
- potvrde o državnoj registraciji kompanije, poreska registracija, dodjela OGRN-a, izmjene i dopune statuta;
- protokoli (odluke) o imenovanju rukovodilaca;
- bilansi organizacije za određeni period;
- dokument sa procjenom imovine pod hipotekom od nezavisnog procjenitelja;
- svježe ZTI dokumente za zgradu/strukturu/stan ili kuću;
Predmet zaloge - zgrada, objekat, preduzeće ili kuća najčešće ostaje u vlasništvu i na korišćenju vlasnika, odnosno dužnika, a istovremeno poverilac dobija određena prava na založenoj stvari, može da prati njenu pravilno korištenje, kontrolu i ograničenje Dužnikovog raspolaganja ovom imovinom. Ovi uslovi su navedeni u ugovoru o zalozi.
Založni poverilac ima pravo da zahteva, a zalogodavac je dužan da ispuni sledeće uslove:
- osigura hipoteku u punoj vrijednosti od opasnosti oštećenja i uništenja ili drugog uklanjanja iz posjeda. Po želji moguće je i osiguranje života i zdravlja Dužnika, kao i njegove radne sposobnosti;
- pažljivo postupati sa kolateralom, zaštititi ga od mogućih oštećenja i napada trećih lica;
- ne sprječavaju Zajmodavca da provjeri dostupnost i sigurnost založene imovine;
Važno je napomenuti da je zgradu ili objekat moguće staviti pod hipoteku samo dodavanjem zemljišta na kojem se nalazi. Zemljište može biti u vlasništvu dužnika ili u zakupu od države ili druge organizacije. Važi i suprotno pravilo - ako je zemljišna parcela pod hipotekom, onda su i zgrade i drugi objekti koji na njoj stoje, pod hipotekom, osim ako ugovorom nije posebno predviđen drugačiji postupak.
Ako se na ovom lokalitetu nalaze zgrade koje su u vlasništvu trećih lica, onda u slučaju promjene vlasnika, na primjer, ako zalogodavac ne ispuni svoje obaveze iz ugovora o kreditu, sva prava, kao i obaveze bivšeg vlasnika u odnosu na ova lica, prenose se na novog vlasnika zajedno sa zemljištem.
Šta je hipoteka?
Ugovor o hipoteci je poseban slučaj ugovora o zalozi i odnosi se na situacije u kojima je nekretnina založena. Dakle, kolateral je širi pojam od hipoteke. Hipotekarni odnosi uređeni su Federalnim zakonom „O hipoteci (zalogu nekretnina), kao i Građanskim zakonikom Ruske Federacije, koji ima veću pravnu snagu iu slučaju sukoba između normi zakona i kodeksa , treba se rukovoditi odredbama potonjeg. Ako nema kontradikcija, onda je prije svega vrijedno proučiti zakon, jer pažljivo i detaljno pokriva ove odnose.
Zvanično, Rusija je najmlađa zemlja u sektoru hipotekarnih kredita u Evropi. Smatra se da je ova inicijativa došla kod nas 1998. godine, pa je prva decenija rada sa hipotekama iza nas. Uoči proslave ove godišnjice, 2008. godine sumirani su rezultati koji su pokazali sljedeće brojke (prema Centralnoj banci Rusije):
- broj banaka koje su izdavale hipotekarne kredite je 587;
- više od 60% ukupnog broja hipoteka otpada na desetine vodećih igrača na ovom tržištu (među njima VTB, Societe Generale Vostok);
- u odnosu na prethodnu 2007. godinu, obim transakcija je povećan za skoro 18%;
- Hipoteke za sekundarno stanovanje, a ne za nove zgrade su u velikoj potražnji među Rusima;
Početkom 2009. broj hipotekarnih kredita u rubljama u Rusiji smanjen je za 4 puta, u stranoj valuti - za skoro 10 puta! Naglo su porasle i kamate, uz istovremeno smanjenje roka hipotekarnih kredita. No, krajem prošle godine situacija je počela postepeno da se izjednačava i može se predvidjeti daljnji rast tržišta, doduše znatno skromnijim tempom nego što je to bilo doslovno prije 2 godine.
Da li se prilikom zalaganja nekretnina uvijek radi o stanu kupljenom na kredit? Ne ne uvek. Često se dešavaju situacije kada dužnik kao zalog založi stan ili stambenu zgradu koju već posjeduje, a dobijeni iznos na kredit potroši za druge potrebe i namjene. Ponekad je ova metoda isplativija od hipoteke. Uglavnom zato što ne postoji obaveza da se uplati značajna uplata.
Prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit, zajmoprimce muče mnoga pitanja. Ali, možda, ono glavno, o čemu bi svakako trebalo govoriti u ovom članku, jeste da li povjerilac može oduzeti nekretninu stambenu nekretninu koju je dužnik založio pojedincu, čak i ako je to jedini stan pogodan za zalogodavca i njegovu porodicu. .
Rusko građansko zakonodavstvo (član 446. Građanskog zakonika Ruske Federacije) navodi da banka ima pravo da izvrši ovrhu na stanu, kući ili drugoj jedinoj stambenoj imovini dužnika. Činjenica da njegova porodica neće imati gdje živjeti nije problem povjerioca, to je briga države - da pokuša da njeni građani ne ostanu na ulici.
Za rješavanje problema predviđen je poseban mehanizam i nekoliko pravnih normi koje štite dužnika u takvoj situaciji.
Prvo, postoji nešto kao nesrazmjerni zahtjevi. Šta to znači? Ponekad Zajmodavac/Zalogoprimac može biti ograničen u svojim potraživanjima na kolateral.
Ovo postaje moguće u slučajevima kada je povreda dužnika beznačajna, a visina potraživanja povjerioca nesrazmjerna vrijednosti založene nekretnine. Tačnije, da bi se osporila potraživanja povjerioca, moraju biti prisutna dva uslova u kombinaciji (ovo pravilo je nastalo nedavno, sredinom 2009. godine):
- kašnjenje dužnika u glavnoj obavezi ne traje duže od 3 mjeseca;
- iznos neispunjene obaveze manji je od 5% procenjene vrednosti hipotekarnog kolaterala;
Drugi slučaj kada je moguće ograničiti povjerioca u pokušajima ovrhe na hipotekarnoj imovini je situacija kada je riječ o izgradnji stambene nekretnine, a dužnik je jedan od vlasničkih učesnika u procesu. U takvoj situaciji, Zajmodavac može izvršiti ovrhu najranije šest mjeseci nakon isteka roka za isporuku građevinskog projekta navedenog u ugovoru ili dok ne postane očigledno da projekat neće biti završen na vrijeme.
Ako, međutim, dođe do ovrhe na imovini, onda se zajmodavac obraća sudu sa tužbom. Od vrijednosti založene imovine može dobiti sam iznos neispunjene obaveze, kao i penale i penale predviđene ugovorom. Treba imati na umu da Dužnik ima pravo da izabere način prodaje predmeta hipoteke - aukciju/konkurs ili javnu aukciju. On također može na sudu raspravljati o veličini početne cijene ako nije bilo moguće postići dogovor sa Zajmodavcem.
Morat ćete dokumentirati svoje zahtjeve za povećanje cijene prilaganjem izvještaja firme za procjenu ili BTI.
Ali najvažnije pravo dužnika, koje može značajno uticati na razvoj događaja, jeste pravo da zahteva odlaganje prodaje založene nekretnine (do 12 meseci).
Možda će za to vrijeme dužnik moći pronaći izlaz i otplatiti svoj dug, zadržavajući predmet hipoteke. Ali da biste uvjerili sud da donese takvu odluku, morate navesti razlog koji se može smatrati valjanim - na primjer, prisustvo izdržavane maloljetne djece, teška bolest itd. Postoje 2 izuzetka od opšteg pravila kada sud neće odobriti odgodu:
- predmet zaloge je zemljište za poljoprivredne potrebe;
- Dužnik je fizičko lice, ali koristi kolateral za obavljanje poslovnih aktivnosti;
Druga stvar je da zapravo takvo stanovanje u većini gradova i mjesta naše zemlje jednostavno nema ili ne podnosi nikakvu kritiku zbog svog stanja. Stoga ovaj problem izvršne vlasti treba pažljivo proučiti i pokušati ispraviti situaciju na bolje.
Ali Dužnik ne treba da dovodi stvar do tačke prinudnog povrata svog stana - bolje je da ga sam proda i otplati kredit. Zašto je ovo bolje? Činjenica je da Banka zajmodavca, nakon što je dobila na raspolaganje založenu stambenu nekretninu, mora da je proda na aukciji, u kojoj mnogi kupci rijetko učestvuju, a cijene ostavljaju mnogo da se požele. Mnogo je isplativije prodati stan ili kuću po visokoj tržišnoj cijeni. Banka će stanove staviti na prodaju po likvidacionoj ceni, jer je prodaja prinudna.
Ova cijena obično iznosi do 75% prvobitne procijenjene vrijednosti nekretnine. Tako se može ispostaviti da prihod od prodaje putem aukcije neće biti dovoljan za otplatu duga Zajmodavcu!
U većini slučajeva, stan ili kuća se može prodati Zalogodavcu samo uz saglasnost hipotekarnog povjerioca, odnosno Banke. Ali možete koristiti nekoliko shema kada je njegovo učešće isključeno, glavna stvar je da nema moratorija na prijevremenu otplatu kredita. Na primjer, ostatak hipotekarnog duga se pozajmljuje od prijatelja/porodice i vraća banci, a onda se stan polako prodaje po visokoj cijeni i mogu se otplatiti dugovi prema najmilijima. Ili možete uzeti depozit od kupca stana u iznosu duga prema hipotekarnom povjeriocu, vratiti dug, primiti stan u potpuno i nepodijeljeno vlasništvo i raspolaganje, a zatim ga prodati.
Problem otplate hipotekarnog kredita i strah od gubitka nekretnine u teškim kriznim vremenima okupirao je umove miliona ljudi u našoj zemlji. Vlada Ruske Federacije uzela je u obzir sve poteškoće ovog privremenog perioda: niže plate, masovna otpuštanja radnika, depresijaciju rublje, visoku inflaciju i drugo, a u licu nadležnog organa - Agencije za stambene hipoteke Kreditiranje (AHML) i njena podružnica, Agencija za restrukturiranje stambenih hipotekarnih kredita (AHML) poduzeli su niz mjera za ublažavanje položaja hipotekarnih dužnika:
- obezbeđen je grejs period tokom kojeg se dug može otplatiti;
- tokom cijele godine hipotekarni dužnici mogli su koristiti usluge ARHML-a i otplaćivati kredit o svom trošku po osnovu otplate anuiteta;
Predviđena je i mogućnost da opštine kupuju stanove koje su građani kupili na hipoteku. Ovo se odnosi na slučajeve u kojima je predmet već došao u fazu suđenja. Više od 30.000 ruskih građana već je iskoristilo ovaj vladin program. Osim toga, postoji i prijedlog zakona koji pruža mogućnost dužnicima po ugovorima o zalogu imovine, uključujući nekretnine, da otplate kredit prije roka bez primjene penala. Dakle, vidimo da se situacija sa hipotekarnim kreditiranjem u našoj zemlji postepeno popravlja. U budućnosti možemo očekivati aktivan rast i širenje ove institucije građanskog prava.
U skladu sa čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), ispunjenje obaveza može se osigurati kaznom, zalogom, zadržavanjem imovine dužnika, jemstvom, bankarskom garancijom, depozit i druge metode predviđene zakonom ili ugovorom. Kazna (globa, kazna) je po pravilu prisutna u svim ugovorima o kreditu, ali je u suštini određena mjera dužnikove odgovornosti za neizvršenje obaveza prema kreditoru. Kazna se ne može smatrati efikasnim načinom da se osigura ispunjenje obaveza. Nevraćanje kredita od strane zajmoprimca u pravilu je povezano s nedostatkom sredstava od potonjeg, što između ostalog ne dozvoljava naplatu kazne od njega. Zadržavanje i depozit se ne koriste za osiguranje ispunjenja kreditnih obaveza, jer su nespojive sa prirodom kreditnih obaveza. Efikasni načini obezbjeđenja ispunjenja obaveza korisnika kredita po ugovorima o kreditu, koje najčešće koriste kreditne institucije, su kolateral, jemstvo i bankarska garancija. Ovaj članak je posvećen razmatranju karakteristika kolaterala.
Prilikom odlučivanja da li će dati kredit određenom zajmoprimcu, ovlašćeno telo (službeno lice) kreditne institucije prihvata kreditne rizike bilo po finansijskom stanju zajmoprimca ili po određenom obezbeđenju za ispunjenje obaveza (zalog, jemstvo, bankarska garancija) . Štaviše, uvijek treba imati na umu princip sadržan u stavu 3 čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije: nevaljanost glavne obaveze povlači za sobom ništavost obaveze kojom se ona obezbjeđuje, osim ako zakonom nije drugačije određeno (na primjer, u vezi s bankarskom garancijom). Stoga, kada prihvatate kreditne rizike kao kolateral, morate biti sigurni da je glavna obaveza - ugovor o kreditu - valjana transakcija koja je u skladu sa zakonom.
Da biste to učinili, kada odlučujete da li da date kredit bilo kom pravnom licu, potrebno je osigurati da je takvo pravno lice upisano u Jedinstveni državni registar pravnih lica, analizirati njegove sastavne dokumente na poslovnu sposobnost i strukturu upravljanja. organa za utvrđivanje organa nadležnog za donošenje odluke o primanju kredita i potpisivanje ugovora o kreditu U ovom slučaju, obavezna je provera da li je navedenom organu istekao mandat i da li je pravilno izabran (imenovan), za šta se od korisnika kredita traže kopije protokola (odluke) o izboru (imenovanju) ovog tela. U slučajevima predviđenim važećim zakonodavstvom ili aktima o osnivanju pravnog lica, nadležni organ mora donijeti odluku o primanju kredita zajmoprimcu, čija se propisno ovjerena kopija dostavlja zajmodavcu. Navedena odluka mora sadržavati sve uslove primljenog kredita koji su bitni za ovu transakciju (iznos, rok, kamatna stopa, vrsta kolaterala, namjenska upotreba kredita i druge uslove koji su prepoznati kao bitne strane ugovora o kreditu). Isti pravni pregled mora se obaviti iu odnosu na zalogodavce i žirante. U ovom slučaju potrebno je uzeti u obzir pravnu sposobnost različitih vrsta pravnih lica.
Na primjer, Savezni zakon br. 181-FZ od 14. novembra 2002. „O državnim i općinskim jedinstvenim preduzećima” (u daljem tekstu: Zakon br. 181-FZ) predviđa da su transakcije unitarnih preduzeća za koje postoji interes velike transakcije (čl. 22, 23), kao i poslove davanja garancija i zaloga nepokretnosti (čl. 18) moraju vršiti i jedinstvena preduzeća uz saglasnost vlasnika imovine jedinstvenog preduzeća. Ovo se mora imati na umu kada se sklapaju ugovori o jemstvu i kolateralu sa unitarnim preduzećima kao garancija za ispunjenje obaveza zajmoprimaca. Osim toga, treba uzeti u obzir posebnu pravnu sposobnost unitarnog preduzeća (član 3. Zakona br. 181-FZ) - sposobnost da ima građanska prava koja odgovaraju predmetu i ciljevima njegovih aktivnosti predviđenih poveljom ovog jedinstveno preduzeće, kao i činjenica da se jedinstvena preduzeća mogu osnivati u slučajevima posebno predviđenim čl. 8 Zakona br. 181-FZ.
U vezi sa gore navedenim, možemo zaključiti da mogućnost da bude jemac i zalogodavac kao obezbeđenje za ispunjenje obaveza trećeg lica treba da bude predviđena statutom jedinstvenog preduzeća. Zanimljiva je norma u stavu 3 čl. 18 Zakona N 181-FZ, koji predviđa da državno ili opštinsko preduzeće raspolaže pokretnom i nepokretnom imovinom samo u meri koja mu ne lišava mogućnosti obavljanja delatnosti, čiji su ciljevi, predmet i vrste utvrđeni statut takvog preduzeća. Transakcije koje je izvršilo državno ili jedinstveno preduzeće kršeći ovaj uslov su ništave.
Pogledajmo primjer. Unitarno preduzeće koje se bavi vazdušnim prevozom putnika i ima pod ekonomskom kontrolom tri putnička aviona, po dobijanju kredita od banke, zalaže ove avione kao obezbeđenje. Ukoliko ovo preduzeće ne ispuni svoje obaveze za otplatu kredita, na avione se može oduzeti zaplena, a oni će biti prodati na način propisan važećim zakonima. Dakle, prilikom sklapanja ovakvih transakcija sa jedinstvenim preduzećem, potrebno je proceniti u kojoj meri je nameravano sredstvo obezbeđenja uključeno u proces proizvodnje i da li će njegovo otuđenje dovesti do nemogućnosti da jedinstveno preduzeće obavlja svoje statutarne delatnosti. Uprkos činjenici da sama zaloga nije transakcija otuđenja imovine, eventualna prodaja zaloge može biti ništavna transakcija, pa se shodno tome takva zaloga ne može smatrati pravim obezbeđenjem.
Treba imati na umu da nevaljanost ugovora o zajmu podrazumijeva nevaljanost obaveze koja ga osigurava, osim ako zakonom nije drugačije određeno (član 3. člana 329. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, ako se ugovor o kreditu proglasi nevažećim, uključujući i na osnovu gore navedenih, kolateral (garancija, kolateral, osim bankarske garancije) će biti izgubljen.
Zalog kao način osiguranja ispunjenja obaveza
Najefikasniji način da se osigura ispunjenje obaveza je zaloga, budući da namirenje potraživanja povjerioca kroz zalogu ne zavisi od materijalnog stanja ni dužnika ni žiranta, što omogućava stvarno ispunjenje dužnikovih obaveza prema povjerioca na teret imovine koja je predmet zaloge.
Prema čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na osnovu zaloge, povjerilac po obavezi osiguranoj zalogom (zalogoprimac) ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni ovu obavezu, primi namirenje od vrijednost založene imovine prvenstveno u odnosu na ostale povjerioce lica koje posjeduje ovu imovinu (zalogodavca), sa izuzetcima utvrđenim zakonom. Pravilo o prednosti u ovrsi takođe potvrđuje prednost kolaterala u odnosu na druge načine obezbeđenja obaveza.
Da bi zaloga bila zaista prikladan i efikasan način obezbjeđenja, potrebno je obratiti pažnju na sljedeće važne tačke kada se konkretna nekretnina razmatra kao predmet zaloge.
1. U skladu sa čl. 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalogodavac stvari može biti njen vlasnik ili lice koje ima pravo gospodarskog upravljanja nad njom, a zalogodavac prava može biti lice koje posjeduje založeno pravo. Shodno tome, potencijalni hipotekarni dužnik mora zajmodavcu dostaviti dokumentarne dokaze o svojim pravima na imovinu koja se nudi kao kolateral. Takvi dokumenti mogu biti: ugovor na osnovu kojeg je stečena imovina (preneta prava), sa dokazima o prenosu svojine na imovini na način propisan čl. Art. 223, 224 Građanskog zakonika Ruske Federacije (potvrda o prijenosu i prijemu, faktura, tovarni list, drugi vlasnički dokument u zavisnosti od uslova ugovora) ili prijenos (nastanak) prava; za imovinu (prava) koja podliježe državnoj registraciji - odgovarajuća potvrda o registraciji.
U praksi se često javlja situacija kada hipotekarni dužnik ne može dati ugovor koji je osnov za sticanje imovine zbog njenog gubitka tokom godina. U ovom slučaju treba se rukovoditi čl. 234 Građanskog zakonika Ruske Federacije o sticajnoj zastarjelosti. Prema ovom članu, lice – građanin ili pravno lice – koje nije vlasnik imovine, ali koje savjesno, otvoreno i neprekidno posjeduje ili svoju nepokretnost petnaest godina ili drugu imovinu pet godina, stiče pravo vlasništvo nad ovom nekretninom.
U skladu sa stavom 4. čl. 234 Građanskog zakonika Ruske Federacije tokom perioda zastare sticanja u odnosu na stvari koje drži lice iz čijeg se posjeda one mogu tražiti u skladu sa čl. Art. 301. i 302. Građanskog zakonika Ruske Federacije, počinje ne prije isteka roka zastare za relevantne zahtjeve.
U stavu 17 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. februara 1998. N 8, navodi se da period zastarelosti sticanja počinje najranije istekom roka zastarelosti po zahtevu za povraćaj imovine. vlasnika ili drugog nosioca prava.
Rok zastare koji se primenjuje na ove uslove je tri godine (član 196. Građanskog zakonika Ruske Federacije) iu skladu sa stavom 1. čl. 200 Građanskog zakonika Ruske Federacije počinje teći od dana kada je osoba čije je pravo povrijeđeno saznalo ili je trebalo saznati za povredu svog prava. Na osnovu norme iz stava 1. čl. 200 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije moguće definitivno utvrditi trenutak kada zastarevanje počinje da je procenjivačko i mora se rešavati u svakom slučaju, uzimajući u obzir posebne okolnosti. Štaviše, ove okolnosti su po pravilu poznate samo potencijalnom tužiocu, a lice koje se smatra vlasnikom nekretnine zbog pravila o stečenoj zastari nema podataka o tome kada je vlasnik (drugi vlasnik) saznao za povredu. njegovih prava. Shodno tome, proučavanjem dokumenata koji potvrđuju vlasništvo nad imovinom, nemoguće je definitivno utvrditi trenutak kada je neko lice nastalo po sticajnoj zastarjelosti. Istovremeno, imajući u vidu navedeno, u svrhu potvrđivanja vlasništva lica nad pokretnom imovinom, treba pretpostaviti da lice koje potražuje imovinu u skladu sa pravilima o stečenoj zastari mora dostaviti dokaz o vlasništvu na navedenoj imovini. (u pravilu se radi o knjigovodstvenim dokumentima) najmanje osam godina.
Prilikom prihvatanja prava zakupa ili drugih prava na tuđoj imovini kao zalog, treba imati na umu da takav kolateral nije dozvoljen bez saglasnosti vlasnika ili lica koje nad njim ima pravo privrednog upravljanja, ako je zakonom ili ugovorom zabranjeno otuđenje ovog prava bez saglasnosti ovih lica.
2. U skladu sa čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet zaloge može biti svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava (potraživanja), osim imovine povučene iz prometa, potraživanja neraskidivo povezana s ličnošću povjerioca, posebno potraživanja za izdržavanje, naknadu štete pričinjene životu ili zdravlju i druga prava čije je ustupanje drugom licu zakonom zabranjeno. Zakonom se može zabraniti ili ograničiti zalog određenih vrsta imovine, a posebno imovine građana koja ne podliježe ovrsi. Spisak vrsta imovine na koje se ne može izvršiti ovrha sadržan je u čl. 446 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije. Članak 51. Osnova zakonodavstva Ruske Federacije o kulturi (odobren od strane Vrhovnog vijeća Ruske Federacije 9. oktobra 1992. N 3612-1) propisuje da se kulturne vrijednosti čuvaju u državnim i općinskim muzejima, umjetničkim galerijama, biblioteke, arhivi i druge državne organizacije ne mogu biti predmet zaloge kulture. Prema čl. 63 Saveznog zakona „O hipotekama (zalogu nekretnina)” hipoteke nisu dozvoljene:
Zemljišne parcele u državnom ili opštinskom vlasništvu;
Dijelovi zemljišne parcele čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i propisima lokalnih samouprava za zemljište različite namjene i dozvoljene namjene.
Spisak imovine, čiji je zalog ograničen, odobren je dekretom predsednika Ruske Federacije od 22. februara 1992. N 179. Spisak sadrži imovinu čija je slobodna prodaja zabranjena. Prema čl. 129 Građanskog zakonika Ruske Federacije, takva imovina može pripadati samo određenim učesnicima u prometu, ili je njeno prisustvo u prometu dozvoljeno posebnom dozvolom. Dakle, sama zaloga navedene imovine nije zabranjena, ali založni povjerilac može imati poteškoća u ovrsi na toj imovini, jer je krug njenih sticalaca ograničen. U skladu sa Uredbom Vlade Ruske Federacije od 10. decembra 1992. N 959, isporuke navedene imovine (proizvoda) vrše se potrošačima koji imaju dozvolu da ih koriste u Ruskoj Federaciji, ili na osnovu kvota.
Pogledajmo neke vrste kolaterala koje su prilično rasprostranjene u bankarskoj praksi.
Kao obezbeđenje ispunjenja obaveza za otplatu kredita, kao obezbeđenje se prihvataju imovinska prava na novčanim sredstvima koja će ubuduće biti knjižena na račun zalogodavca. Po pravilu, takav kolateral se koristi ako je isplatilac sredstava prilično poznata i finansijski pouzdana organizacija. Uprkos raširenoj upotrebi ove vrste obezbeđenja, treba imati na umu da je ugovor po kome se ova prava prihvataju kao kolateral nevažeći u skladu sa čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije, jer je u suprotnosti sa čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prava na novčana sredstva mogu biti predmet zaloge u mjeri u kojoj se mogu ustupiti prava po ugovoru o bankovnom računu, a za vrijeme važenja ugovora o računu nemoguć je djelimični ustup prava po ugovoru o bankovnom računu. Dakle, zaloga imovinskih prava u odnosu na sredstva na računu može se odvijati samo u odnosu na ona prava koja nastaju nakon raskida ugovora o bankovnom računu (u odnosu na stanje sredstava na računu). Ovaj stav se zasniva na arbitražnoj praksi u pogledu mogućnosti ustupanja potraživanja tokom perioda važenja ugovora o bankovnom računu (videti, na primer, Rezolucije Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 27.05.1997. N 584/97, od 29.04.1997 N 4966/96, od 29.04.1997 N 1435/97).
Zalogodavci koji poseduju isključivo pravo na žig nude bankama prava na žig kao obezbeđenje za ispunjenje obaveza otplate kredita. U isto vrijeme, Zakon Ruske Federacije od 23. septembra 1992. N 3520-1 „O žigovima, uslužnim znacima i nazivima porijekla robe” ne predviđa direktno mogućnost prijenosa prava na žig kao zalog. Prema čl. Art. 25, 26 ovog zakona, prenos isključivog prava na žig moguć je samo u vidu ustupanja, a prenos prava korišćenja žiga moguć je ugovorom o licenci. Zakon ne predviđa druge oblike prenosa žiga ili prava na njegovo korišćenje. Dakle, ostvarivanje isključivih prava na žig ili prava na njegovu upotrebu u skladu sa čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije je nemoguće. Shodno tome, nemoguće je prihvatiti ova prava kao kolateral.
Često se, pored hartija od vrijednosti, čije će specifičnosti zaloge biti razmotrene u nastavku, kao kolateral nudi se i udio zalogodavca u odobrenom kapitalu društva s ograničenom odgovornošću.
Član 22. Saveznog zakona br. 14-FZ od 02.08.1998. „O društvima sa ograničenom odgovornošću“ (u daljem tekstu: Zakon o DOO) daje učesniku društva pravo da založi svoj udio (dio udjela) u ovlaštenom kapitala društva drugom učesniku u društvu ili trećoj strani. Zalog udela u osnovnom kapitalu DOO trećem licu je moguć samo odlukom skupštine učesnika društva, usvojenom većinom glasova svih učesnika društva, osim ako je potreban veći broj glasova. od učesnika da donesu takvu odluku nije predviđeno statutom DOO. Udio u odobrenom kapitalu DOO ne može se založiti ako statut društva sadrži zabranu takvih transakcija. Dakle, odluci o prihvatanju udela u odobrenom kapitalu DOO kao kolaterala treba da prethodi pravno ispitivanje statuta DOO kako bi se utvrdilo da li sadrži gore navedene odredbe.
Takođe je potrebno provjeriti uplatu od strane učesnika društva za dio koji mu pripada, prenesen kao kolateral, jer u skladu sa čl. 3. čl. 21. Zakona o DOO, udeo učesnika privrednog društva može se otuđiti samo u visini u kojoj je uplaćen. Ukoliko se založi nepotpuno uplaćeni udio, predmet zaloge će se odrediti na osnovu stvarno uplaćenog udjela učesnika DOO.
3. U skladu sa stavom 3 čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalog nastaje na osnovu sporazuma, kao i na osnovu zakona nastupom okolnosti navedenih u njemu, ako je zakonom propisano koja imovina i kako bi se osiguralo ispunjenje koja obaveza se priznaje kao založena.
Nastanak zaloge na osnovu zakona predviđen je, na primjer, čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije: roba prodata na kredit, od trenutka njenog prijenosa na kupca i do trenutka pune isplate, smatra se zalogom od strane prodavca kako bi osigurao ispunjenje svoje obaveze od strane kupca. platiti robu, osim ako kupoprodajnim ugovorom nije drugačije određeno. Ovo pravilo treba poštovati kada se vrši pravna provera zaloge. Prilikom analize ugovora koji je osnov za sticanje imovine koja se nudi kao zalog, potrebno je obratiti pažnju na proceduru plaćanja predviđenu ugovorom. Ukoliko u trenutku zaloge nekretninu nije platio kupac (zalogodavac), odnosno postoji zaloga po sili zakona, zalog ove imovine kao obezbeđenje vraćanja kredita biće naknadna zaloga. Prema čl. 342 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako imovina koja je založena postane predmet drugog zaloga radi osiguranja drugih potraživanja (naknadni zalog), potraživanja naknadnog zalogoprimca namiruju se iz vrijednosti ove imovine nakon potraživanja prethodnih zalogoprimaca. . Dakle, prilikom prihvatanja imovine u naknadni zalog, potrebno je procijeniti veličinu i vrijeme potraživanja prethodnih založnih vjerovnika i povezati ih sa procjenom predmeta zaloge, kako bi naknadni založni vjerovnik imao dovoljno sredstava od prodaje založnog povjerioca. predmet zaloge.
Naknadne zaloge su dozvoljene osim ako nisu zabranjene prethodnim ugovorima o zalozi. Povreda ovog uslova povlači za sobom priznanje naknadne zaloge nevažećom iz čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Da bi se smanjio rizik od gubitka kolaterala iz ovog razloga, potrebno je od zalogodavca zahtijevati da dostavi dokumente koji potvrđuju nepostojanje tereta u vidu zaloge na imovini ponuđenoj kao zalog (izvod iz knjige zaloga, izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima). U skladu sa stavom 3. čl. 342, zalogoprimac je dužan da svakog narednog založnog poverioca obavesti o svim postojećim zalogama ove imovine iz st. 1 čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije, i odgovoran je za gubitke uzrokovane hipotekarnim vjerovnicima neispunjenjem ove obaveze.
Prema stavu 5 čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije, možete zahtijevati od zalogodavca da u ugovor pod kojim je imovina kupljena uključi uslov da do pune isplate imovina nije založena prodavcu.
Na osnovu zakona, od trenutka državne registracije zajmoprimčevog vlasništva nad odgovarajućom stambenom kućom ili stanom, hipoteka nastaje na stambenoj kući ili stanu koji je stečen ili izgrađen u cijelosti ili djelimično kreditnim sredstvima banke ili druge kreditne organizacije. (Član 1, član 77 Saveznog zakona „O hipoteci” (hipoteka na nepokretnosti)" sa izmjenama i dopunama, stupio na snagu 11. januara 2005. godine Saveznim zakonom od 30. decembra 2004. N 216-FZ).
4. Član 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje zahtjev za zaključivanje ugovora o zalozi u pisanoj formi, što se može uočiti u pismenom sporazumu sastavljenom u obliku jednog dokumenta, kao iu slučaju zamjene. dokumenata između strana u ugovoru o zalozi putem poštanske, telegrafske, teletipske, telefonske, elektronske ili druge veze koja nam omogućava da pouzdano utvrdimo da dokument dolazi od strane u ugovoru. Da bi stranke imale takvu mogućnost, prvo moraju da se dogovore o predviđenom načinu komunikacije, načinu identifikacije stranaka (poštanska adresa, broj faksa, e-mail adresa, itd.) i proceduri za razmjenu dokumenata (odrediti rokovi, ovlašćena lica, postupak ulaska na osnovu ugovora zaključenog putem gore navedenih sredstava komunikacije). Ovaj sporazum se može implementirati u sporazumu sastavljenom u obliku jednog dokumenta. Za ugovor o hipoteci čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije također predviđa obaveznu registraciju na način utvrđen za registraciju transakcija sa relevantnom imovinom.
Pored toga, ovim članom su definisani bitni uslovi ugovora o zalogi: predmet zaloge i njena vrednost; iznos i rok ispunjenja obaveze obezbeđene zalogom; naznaku koja strana ima založenu imovinu. Ugovor o zalozi će se smatrati zaključenim ako se između strana postigne sporazum u obliku koji je potreban u odgovarajućim slučajevima o svim bitnim uslovima ugovora (član 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako izostaje bar jedan od bitnih uslova ugovora o zalozi, on se ne zaključuje.
Razmotrimo detaljnije bitne uslove ugovora o zalozi.
Predmet ugovora i njegova procjena
Pored naziva imovine koja se zalaže, ugovor mora navesti individualne karakteristike ove imovine koje je razlikuju od druge slične imovine (model, klasa, zemlja porijekla, godina proizvodnje, usklađenost sa GOST-om, inventarni broj, serijski broj , drugi kvantitativni i kvalitativni pokazatelji). Kao što je navedeno u stavu 2 Pregleda prakse razmatranja sporova u vezi sa primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogu od strane arbitražnih sudova (Informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. januara 1998. N 26), prilikom određivanja predmeta zaloge u ugovoru, ne samo da se mora navesti vrsta imovine, već se moraju navesti i pojedinačne karakteristike predmeta zaloge, koje omogućavaju da se on izoluje od homogenog. stvari. Shodno tome, ako u ugovoru o zalogi nema podataka koji pojedinačno definišu založenu imovinu, ugovor o zalozi se ne može smatrati zaključenim (vidi, na primjer, Rezoluciju Saveznog arbitražnog suda Zapadnosibirskog okruga od 21. decembra 2004. N F04- 8852/2004(7083-A03-36), Rešenje Saveznog arbitražnog suda Moskovskog okruga od 7. oktobra 2004. N KG-A40/9232-04). Izuzetak je roba u prometu, o karakteristikama kolaterala za koje će biti riječi u nastavku.
Građanski zakonik ne postavlja nikakve zahtjeve za određivanje vrijednosti kolaterala. Istovremeno, imovina koja je predmet zaloge može imati više različitih procjena: knjigovodstvenu vrijednost, tržišnu vrijednost, cijenu sadržanu u odluci odbora direktora ili skupštine akcionarskog društva o zaključivanju založnog posla. , što je velika transakcija ili transakcija sa interesom za ovo akcionarsko društvo . Postavlja se pitanje: koju od ovih procjena stranke treba da unesu u ugovor o zalozi kao njegov bitan uslov? Procena vrednosti kolaterala je procena utvrđena sporazumom strana, koja se ne može podudarati ni sa tržišnom ni knjigovodstvenom vrednošću. Istovremeno, cijena predmeta zaloge (transakciona cijena), sadržana u odluci odbora direktora ili skupštine akcionarskog društva o zaključivanju založnog posla, koji je veći posao ili transakcija sa kamatom, mora biti uključen u ugovor o zalozi kao njegov bitan uslov.
Procjena kolaterala od strane ugovornih strana mora biti objektivna i u korelaciji sa knjigovodstvenom ili tržišnom vrijednošću kolaterala. U dosadašnjoj bankarskoj praksi, vrednovanje kolaterala se utvrđuje diskontovanjem tržišne vrednosti imovine. Čini se da ako je procena kolaterala značajno potcenjena, možemo reći da se stranke nisu složile oko navedene procene. Takođe treba imati na umu da procena vrednosti kolaterala ne sme biti niža od iznosa obaveze obezbeđene zalogom, u suprotnom neće biti obezbeđenja kolaterala (osim ako se zalogom obezbeđuje deo glavne obaveze, čiji je iznos jednak vrednovanju kolaterala).
Prilikom prihvatanja imovine kao zalog, treba imati na umu odredbe čl. 348 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa da se ovrha na založenoj imovini može odbiti ako je zajmoprimčeva povreda osigurane obaveze krajnje beznačajna i stoga je veličina potraživanja zalogoprimca očigledno nesrazmjerna vrijednosti založene imovine. . Dakle, vrijednost kolaterala mora biti srazmjerna iznosu osigurane obaveze.
Osigurana obaveza
Ugovorom o zalozi mora biti naznačena suština, veličina i rok ispunjenja obaveze obezbeđene zalogom. U odnosu na ugovor o kreditu, pored iznosa kredita, potrebno je utvrditi i iznos kamate za korišćenje kredita, iznos kazne za kašnjenje u ispunjenju obaveze vraćanja kredita (plaćanje kamate), kao kao i uslove otplate kredita (raspored otplate kredita na rate) i plaćanja kamata. Da biste identifikovali glavnu obavezu, u ugovoru o kolateralu takođe treba da navedete detalje ugovora o kreditu koji je obezbeđen ovim ugovorom o kolateralu (broj i datum zaključenja).
Ugovor o zalozi mora odražavati druge uslove ugovora o kreditu koji se odnose na suštinu, veličinu i vrijeme njegovog izvršenja. Na primjer, ugovorom o kreditu može biti predviđeno pravo zajmodavca da zahtijeva prijevremenu otplatu kredita po nastupu određenih uslova u vezi sa kršenjem obaveza zajmoprimca iz ugovora, promjenom njegovog finansijskog stanja itd. (u u skladu sa tačkom 3 člana 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U ovom slučaju radi se o promjeni roka otplate kredita, koji mora biti opisan u ugovoru o kolateralu.
Prema čl. 337 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, zalogom se obezbjeđuje potraživanje u iznosu koji ima u trenutku namirenja, a posebno kamate, kazne, naknada za gubitke uzrokovane kašnjenjem u izvršenju, kao što kao i naknadu nužnih troškova zalogoprimca za održavanje založene stvari i troškova naplate. Ugovorom o zalogi strane mogu ograničiti obim obaveza koje su obezbeđene ovom zalogom, na primer, samo na iznos glavnog duga ili samo na iznos kamate.
U slučaju promene obaveze obezbeđene zalogom, promeni se i ugovor o zalogi, kojim se utvrđuje suština, veličina i rok ispunjenja glavne obaveze.
Kada se razmatra pitanje opisivanja glavne obaveze u ugovoru o zalozi, treba se obratiti arbitražnoj praksi.
Plenum Vrhovnog suda Ruske Federacije i Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u Rezoluciji br. 6/8 od 01.07.1996. (klauzula 43) predviđa da u slučajevima kada je hipotekarni dužnik dužnik u glavnoj obavezi, uslovi o suštini, iznosu i vremenu ispunjenja obaveze obezbeđene zalogom, treba priznati kao ugovoreno ako ugovor o zalozi sadrži upućivanje na ugovor koji reguliše glavnu obavezu i koji sadrži relevantne uslove.
Tako je arbitražna praksa razvila različite pristupe problemu navođenja u ugovoru o zalogi podataka o obavezi koja je osigurana zalogom: za ugovor o zalozi koji zaključuje zajmoprimac-zalogodavac, dovoljno je navesti naziv ugovora o kreditu i njegov pojedinosti, a u ugovoru koji zaključuje zalogodavac – treće lice, potrebno je dodatno navesti sve bitne uslove ugovora o kreditu.
Pored bitnih uslova, bez čijeg će se dogovora smatrati da ugovor nije sklopljen, stranke mogu u ugovor o zalozi uključiti i druge uslove: navođenje trenutka nastanka založnog prava (čl. 1. čl. 341 Građanskog zakonika Ruske Federacije), zabrana naknadnog zaloga sporazumom (klauzula 2 člana 342 Građanskog zakonika Ruske Federacije), raspodjela odgovornosti za održavanje i sigurnost založene imovine (klauzula 1 čl. 343), postupak praćenja od strane stranaka predmeta zaloge (klauzula 2 člana 343 Građanskog zakonika Ruske Federacije), određivanje postupka i uslova za korišćenje i raspolaganje založenom imovinom (član 346. Građanski zakonik Ruske Federacije). Bitan uslov ugovora o zalozi u skladu sa stavom 1. čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije je također pokazatelj koja strana posjeduje ovu imovinu.
Koja strana u ugovoru ima založenu imovinu?
Član 338 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa dvije vrste zaloga, u zavisnosti od lokacije predmeta zaloge kod jedne od strana: zalog bez prijenosa i zalog s prijenosom založene imovine na zalogoprimca. (hipoteka). Zaloga bez prenosa na zalogoprimca može, pak, biti tri vrste: obična zaloga; zalog u kojem se založena stvar ostavlja kod zalogodavca pod ključem i pečat zalogoprimca; zalog u kojem se založena stvar ostavlja zalogodavcu uz stavljanje znakova koji označavaju zalog (tvrda zaloga). U bankarskoj praksi najčešće se koristi običan kolateral - pri čemu kolateral ostaje kod zalogodavca. Ova vrsta zaloge je manje efikasna, jer omogućava nesavesnim zalogodavcima, ako založni poverilac ne želi da izvrši ovrhu na založenoj stvari, da izvrše sve radnje u vezi sa prikrivanjem založene stvari. Rješenje ovog problema može biti samo periodično praćenje od strane založnog povjerioca založene stvari. Hipoteka, koja je pouzdaniji vid kolaterala, nameće hipotekarnom povjeriocu obavezu da preduzme mjere potrebne za osiguranje sigurnosti založene imovine, uključujući i zaštitu od napada i potraživanja trećih lica, što hipoteku čini neprivlačnom za hipotekarnog povjerioca. . Jedna od najpouzdanijih i najčešćih vrsta kolaterala u bankarskoj praksi posljednjih godina je hipoteka. Prema stavu 1 čl. 338 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina na kojoj je osnovana hipoteka ne prenosi se na hipotekara.
Zaloga hartija od vrijednosti se dosta široko koristi u bankarskoj praksi za osiguranje ispunjenja kreditnih obaveza. U skladu sa stavom 4. čl. 338 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada je pravo svojine založeno, ovjereno vrijednosnim papirom, ono se prenosi na zalogoprimca ili na depozit kod notara, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Ova odredba govori samo o zalozi prava ovjerenih vrijednosnim papirom. Istovremeno, s obzirom da je u skladu sa čl. 128 Građanskog zakonika Ruske Federacije, hartije od vrijednosti se klasifikuju kao imovina, a čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da predmet zaloge može biti svaka imovina i imovinska prava, zakonito je govoriti o zalogu vrijednosnih papira kao o imovini i zalogu prava ovjerenih vrijednosnim papirom. Razlika u definiciji predmeta zaloge povezana je sa oblikom izdavanja hartija od vrednosti: u dokumentarnom obliku kao isprava ili u nedokumentarnom obliku upisom prava na hartije od vrednosti u poseban registar (član 142. Građanskog zakonika Republike Srpske). Ruska Federacija).
Pregled prakse razmatranja od strane arbitražnih sudova sporova u vezi sa primenom pravila o ugovorima o zalozi i drugim poslovima obezbeđenja sa hartijama od vrednosti posvećen je zalogu hartija od vrednosti (Informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. januara 2002. N 67) (u daljem tekstu Pregled). Prema tački 13. Revizije, založno pravo na neoverenim hartijama od vrednosti nastaje od momenta njegovog evidentiranja na propisan način u skladu sa čl. 149 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa da se transakcije s neovjerenim vrijednosnim papirima mogu obavljati samo kada se kontaktira osoba koja službeno evidentira prava. Prenos, davanje i ograničenje prava (uključujući zalog) moraju
Izdavanje sredstava pojedincima ili organizacijama za banku ili mikrofinansijsku organizaciju uvijek povlači za sobom rizik da se ona ne vrate. Da bi zaštitio svoje interese od beskrupuloznih zajmoprimaca, zajmodavac koristi pravni mehanizam za osiguranje obaveza. Hajde da razmotrimo šta je kolateral za kredit, koje prednosti i nedostatke ima za zajmoprimca i za banku.
Pravna priroda
Mnoge banke i druge kreditne organizacije danas nude povlaštene uslove za one zajmoprimce koji su spremni da sklope ugovor o osiguranom kreditu. Ovom mjerom banka se osigurava od neizvršavanja svoje obaveze vraćanja duga.
Kredit, posebno dugoročni, uvijek je transakcija visokog rizika.
Zajmoprimac može izgubiti posao ili druge prihode, razboljeti se, umrijeti, otići u drugu državu i tamo se izgubiti, itd. U tom slučaju banka ima velike šanse da ne vrati izdata sredstva, a da ne spominjemo dospjele kamate. za njihovu upotrebu.
Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako riješite tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.
Brzo je i BESPLATNO!
Građansko zakonodavstvo je obezbijedilo poseban mehanizam koji štiti povjerioca i omogućava mu da vrati svoj novac u gotovo svakom slučaju. Riječ je o mjerama za osiguranje ispunjenja obaveza navedenih u poglavlju. 23 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Čak i prije zaključenja transakcije, strane su saglasne da će, ako zajmoprimac nije u mogućnosti da otplati dug, povjerilac moći dobiti sredstva koja mu pripadaju iz drugih izvora, na primjer, iz imovine dužnika koja se prenosi kao kolateral.
Sigurnost je posebna transakcija koja je u skladu s tim formalizirana.
Vrste
Građanski zakonik predviđa samo sedam načina da se osigura savjesno ispunjavanje obaveza:
- depozit;
- kazna;
- sigurnosni depozit;
- nezavisna garancija;
- zalog;
- jamstvo;
- drži stvari.
Prilikom sklapanja ugovora o kreditu koristi se samo kazna, garancija i zaloga, koji najviše odgovaraju prirodi posla. Prisustvo kolaterala omogućava banci da se osloni na dobru vjeru dužnika, što se ogleda u predloženim uslovima. Razmotrimo karakteristike svake metode i opseg njihove primjene.
Penal
Klauzula o kazni, po pravilu, upisuje se direktno u sam ugovor o kreditu ili kreditu. Riječ je o kaznenoj mjeri prema kojoj se za zakasnelu otplatu cjelokupnog duga ili redovno plaćanje dodatno naplaćuje novčana kazna, kao i kazna za svaki dan kašnjenja u vidu određenog procenat iznosa.
Što duže kašnjenje traje, kazna postaje veća.
Upotreba ove privremene mjere je veoma popularna među takozvanim mikrofinansijskim organizacijama koje nude kratkoročne kredite uz prilično visoku kamatnu stopu. Oni izdaju sredstva bez temeljne provjere zajmoprimca i stoga imaju velike šanse da ih ne vrate.
Međutim, visoka kazna može uticati samo na ponašanje očigledno savjesnog dužnika. On će na vrijeme platiti pozajmljeni iznos i kamatu kako ne bi preplatio. Ako je novac uzet bez namjere da ga vrati, onda visina kazne nije bitna.
Video: Kako sastaviti ugovor
Zakletva
Ozbiljnije kreditne institucije, poput banaka, radije koriste kolateral kao meru osiguranja. Posebnost ove metode je u tome što dužnik za cijelo vrijeme važenja ugovora o kreditu prenosi na banku neku vrijednu imovinu.
Ukoliko nije moguće otplatiti dug, kolateral može banka oduzeti od vlasnika i prodati. Sredstva dobijena na ovaj način koriste se za otplatu duga i kamata na njega.
Ukoliko se sredstva vrate na vrijeme iu cijelosti, založena imovina se vraća vlasniku.
Prilično skupa i visoko likvidna imovina postaje predmet kolaterala u banci:
- stambene zgrade i stanovi;
- preduzeća;
- zemljište;
- komercijalne nekretnine;
- novi automobili;
- proizvodi od plemenitih metala;
- vrijednosne papire.
Banke su najspremnije prihvatiti nekretnine kao kolateral. To je zbog ne samo visoke cijene, već i vrijednosti takve imovine za vlasnika.
Ne želeći doslovno izgubiti krov nad glavom, zajmoprimac će uložiti sve napore da otplati dug na vrijeme. Postoji poseban izraz za kolateral nekretnina koji je mnogima poznat danas - hipoteka.
Najčešće su kolateral stambeni prostori, rjeđe - zemljišne parcele. To je zbog nesavršenosti zemljišnog zakonodavstva i prilično oštrih fluktuacija cijena zemljišta.
Imovinski kompleks preduzeća ili poslovne prostore možete ponuditi kao zalog uz pomoć posebnih programa za preduzetnike.
Još jedan popularan način osiguranja kredita je zalaganje automobila kupljenog njime.
Jamstvo
Ako odaberete garanciju kao kolateral za kredit, nećete morati da prenosite imovinu na banku. Suština ove metode je da, zajedno sa zajmoprimcem, obaveze prema banci ima i treće lice, jemac.
A ako zajmoprimac ne otplati dug ili njegov dio, banka ima pravo zahtijevati da to učini jemac. Ali tek nakon što otplata od samog dužnika nije uspjela. Odgovornost žiranta je supsidijarna.
To može biti građanin ili pravno lice. Ponekad isti sporazum predviđa uključivanje više žiranata odjednom.
Postoji niz razlika od garancije slične po značenju jemstvu:
- samo privredno društvo ili banka nastupa kao jemac;
- zajmoprimac i jemac su solidarno odgovorni zajmodavcu;
- Banka povjerilac ima pravo podnijeti zahtjev za otplatu duga bilo kojoj strani u transakciji ili objema u isto vrijeme.
Sastavljanje ugovora za osiguranje kredita
Kazna, kao mjera osiguranja po ugovoru o kreditu, odnosi se samo na dvije strane u transakciji i upisana je direktno u samom dokumentu. Nema potrebe za obavljanjem dodatnih radnji, niti je potrebno sastavljati posebne dokumente.
Primjena kazne ako zajmoprimac prekrši uslove ugovora dolazi automatski.
Metode osiguranja kao što su kolateral ili jemstvo su sasvim druga stvar. Izvršavanje transakcije pomoću njih zahtijeva poštivanje brojnih pravila. Pogledajmo ih pobliže.
Korišćenje kolaterala kao mere obezbeđenja kredita se ogleda u glavnom ugovoru. Ali sam prenos imovine takođe zahteva izvršenje posebnog ugovora - zalog. Ovo je dodatna obaveza koja nameće posebnu odgovornost njenim učesnicima.
Nudimo, koja mora biti u pisanoj formi.
Ako je nekretnina (hipoteka) založena kao kolateral, onda transakcija mora biti podvrgnuta državnoj registraciji, dva puta: prilikom sklapanja ugovora i prilikom njegovog raskida nakon potpune otplate duga.
Garancija je takođe formalizovana posebnim ugovorom. To je između onoga koji je obezbijedio sredstva i žiranta.
Prije potpisivanja dokumenta, banka ili druga organizacija koja djeluje kao zajmodavac će zahtijevati informacije o solventnosti kandidata za žiranta.
Svaka od tri strane dobija kopiju glavnog ugovora. Mnogo rjeđe, transakcija sa garancijom je formalizirana jednim, tripartitnim dokumentom.
Osnovna karakteristika ugovora o obezbjeđenju kredita je da su oni dodatne prirode i važe samo u istom periodu kao i glavna obaveza. Nakon njegovog završetka i oni prestaju.
Prednosti i mane dogovora
Prilikom odlučivanja o primanju sredstava po ugovoru o osiguranom kreditu, trebali biste pažljivo odmjeriti sve prednosti i nedostatke takve transakcije. I također trezveno procijenite svoje finansijske mogućnosti kako ne biste ostali bez novca ili imovine. Pogledajmo pobliže koje su prednosti takvog posla za svakog od učesnika.
Za banku
Sklapanjem osigurane transakcije zajmodavac dobija garanciju povrata svojih sredstava. On će moći da primi i jedno i drugo ako dužnik na vrijeme otplati dug i ako to ne učini iz raznih razloga. Ovo je definitivno plus.
Međutim, ako zajmoprimac nije u mogućnosti da otplati dug, onda će zajmodavac snositi sve muke i sve troškove vezane za prodaju založene imovine ili kontaktiranje žiranta. Takve aktivnosti obično nisu osnovne i zahtijevaju dodatne troškove.
Za zajmoprimca
Izraz "hipoteka" je grčkog porijekla. Čak je i u staroj Grčkoj bilo moguće dobiti kredite osigurane, na primjer, zemljom. Zajmoprimac je primio novac od zajmodavca (hipotekarni zajam), a kako bi izbjegao iskušenje da dobije novac osiguran istom parcelom od drugih zajmodavaca, bio je dužan da na parceli opterećenoj postavi poseban znak (stup ili kamen). hipoteka. Ovaj znak je ukazivao da je ova parcela založena, da je na nju već uzet hipotekarni kredit.
Hipoteka je zalog nekretnine za osiguranje obaveza prema zajmodavcu. Kod hipotekarnog kreditiranja, zajmoprimac dobija kredit za kupovinu nekretnine ili druge svrhe. Njegova obaveza prema zajmodavcu je vraćanje kredita, a zalog nekretnine osigurava ispunjenje ove obaveze. Istovremeno, možete kupiti i založiti ne samo stambene objekte, već i druge nekretnine - zemljište, automobil, jahtu itd. Nekretnine kupljene uz pomoć hipoteke su vlasništvo zajmoprimca od trenutka kupovine. Termin hipoteka u Rusiji se obično koristi u vezi sa rješavanjem stambenih problema.
Izraz "hipoteka" u pravnom smislu obično pokriva dva koncepta:
Hipoteka kao pravni odnos je zaloga nepokretnosti (zemljišta, osnovnih sredstava, zgrada, stanova) radi dobijanja kredita.
Hipoteka kao obezbeđenje - podrazumeva hipoteku: dužnički instrument kojim se potvrđuju prava hipotekarnog poverioca na nepokretnostima.
Hipotekarni kredit je kreditiranje osigurano nekretninama, odnosno kreditiranje korištenjem hipoteke kao obezbjeđenja za vraćanje kreditnih sredstava.
Hipoteku karakterišu sljedeće karakteristične karakteristike:
Prvo, hipoteka je, kao i svaki zalog, način da se osigura pravilno ispunjenje druge (glavne) obaveze – kredita ili ugovora o zakupu itd. Dakle, hipoteka se zasniva na glavnoj obavezi, jer bez nje gubi smisao.
Drugo, nekretnine su uvijek predmet hipoteke. Nekretnine obuhvataju zemljišne parcele i sve što je s njima čvrsto povezano: preduzeća, stambene zgrade, druge zgrade, objekti.
Treće, predmet hipoteke je uvijek u posjedu dužnika. On ostaje vlasnik, korisnik i stvarni posjednik ove imovine, ali mu je uskraćeno pravo raspolaganja njome, barem bez pristanka.
Hipoteka vam omogućava da kombinujete interese na najprofitabilniji način:
stanovništvo - u poboljšanju uslova života;
poslovne banke i drugi kreditori – u efikasnom i profitabilnom poslovanju;
građevinski kompleks - u ritmičkom radu;
država – u ekonomskom rastu i osiguranju prava građana na stanovanje.
Učesnici u sistemu hipotekarnih kredita:
Hipotekarni dužnik je fizičko lice. ili legalno lice koje zalaže nekretninu kao kolateral za osiguranje svog duga.
Hipotekarni povjerilac (hipotekarni zajmodavac) je pravno lice koje izdaje kredite osigurane nekretninama.
Hipotekarni kredit se zasniva na pet osnovnih principa: plaćanje, hitnost, otplata, sigurnost i ciljano korištenje sredstava. Glavna garancija otplate kreditnih sredstava je kolateral kupljene imovine. Zloupotreba pozajmljenih sredstava, kao i neomogućavanje zajmodavcu da vrši kontrolu nad namenskim korišćenjem sredstava, daje mu pravo da zahteva prevremenu otplatu kredita i kamate.
Najčešća opcija za korištenje hipoteke u Rusiji je kupovina stana na kredit. U ovom slučaju, po pravilu, novokupljeni stan je pod hipotekom, iako je moguće staviti pod hipoteku i stan koji je već u vlasništvu. Hipotekarne kredite izdaju banke i pod uslovima Kreditiranje kod svih je drugačije. Na državnom nivou u Rusiji, hipoteke nalaze podršku u obliku razvijenog hipotekarnog zakonodavstva, kao i hipotekarnih agencija koje je posebno stvorila država.
Hipotekarna transakcija je niz radnji i metoda kojima se osigurava ispunjenje ugovornih obaveza, a ako su one prekršene, skup interakcija radi zadovoljenja interesa (prava) zajmodavca. Napomenimo da kolateralna transakcija ima složenu strukturu odnosa, odnosno integrisani sistem međusobno nezavisnih partnerstava na tržištu stanova i hipoteka. Razmotrimo infrastrukturu hipotekarne transakcije (slika 1).
Struktura hipotekarne transakcije pokazuje složenost njene prirode i opravdava međuzavisnost tržišta: stanovanja, hipotekarnih kredita, usluga osiguranja i usluga procene vrednosti nekretnina. Stoga je neophodno shvatiti da za formiranje stabilnog tržišta dugoročnih hipotekarnih kredita mora biti organizovan sistem upravljanja hipotekarnim transakcijama na regionalnom tržištu investicija i stanovanja. Ovaj sistem može biti skup ciljeva, zadataka, metoda, metoda i tehnika za efikasnu organizaciju hipotekarnog procesa u regionu.
Rice. 1. Struktura i odnosi hipotekarne transakcije.
Prilikom vođenja kolateralnih (hipotekarnih) transakcija, krajnji rezultat na potrošačkom tržištu je kupoprodaja stana uz korištenje hipotekarnog kredita. Na tržištu hipoteka - efikasno upravljanje, izvršenje i završetak hipoteka. Na tržištu osiguranja - završetak ugovora o osiguranju kuće koji je založen kao kolateral. Na tržištu usluga vrednovanja - akt o proceni vrednosti stambenih nekretnina. Na tržištu usluga upisa prava na nepokretnostima i prometa sa njima - unošenje u registar nepokretnosti zabeleške o pravima svojine ili zaloge nad njima, prestanak zaloge.
Upravljanje kolateralnim (hipotekarnim) poslovima sprovodi se tokom organizacije hipotekarnog procesa, koji se može okarakterisati kao multifunkcionalan, dugoročan i rizičan. Razmotrimo strukturu hipotekarnog procesa (slika 2).
Rice. 2. Struktura hipotekarnog procesa.
Svaki poslovni proces pretpostavlja postojanje resursne baze, organizaciju uslova za ulazak u poslovni proces, njegov završetak, izlazak iz poslovnog procesa i postizanje očekivanog društveno-ekonomskog rezultata. Upravljanje poslovnim procesima uključuje ekonomske metode kao što su planiranje, analiza, sinteza, predviđanje i prilagođavanje ekonomskih pokazatelja. U ovom slučaju mogu se koristiti metode upravljanja usvojene u logističkom, strateškom i finansijskom menadžmentu. Osnovni cilj je postizanje glavnog cilja menadžmenta - pokretanje, formiranje i održavanje stabilnog i dugoročnog procesa hipoteke.
Podnošenje zahtjeva za hipoteku je višestepena procedura, koja uključuje prikupljanje dokumenata, prolazak kroz kreditnu proviziju banke, traženje odgovarajućeg stambenog prostora, njegovu procjenu i osiguranje, te zaključivanje ugovora o hipoteci.
Procedura za dobijanje hipotekarnog kredita od banke sastoji se od nekoliko faza i počinje preliminarnom kvalifikacijom potencijalnog klijenta i popunjavanjem zahteva za kredit. U sljedećoj fazi, banka prikuplja i provjerava podatke o klijentu i kolateralu, procjenjuje vjerovatnoću otplate kredita (ovaj postupak se naziva osiguranjem zajmoprimca), a zatim donosi odluku o izdavanju kredita ili daje obrazloženo odbijanje .
1. Ako je odluka pozitivna, zajmodavac obračunava iznos kredita i formira druge bitne uslove za njegovo izdavanje (rok, kamatna stopa, postupak otplate). Zatim počinje odabir stana koji zadovoljava finansijske mogućnosti zajmoprimca i zahtjeve zajmodavca i procjenjuje se predmet hipoteke. Posljednja faza je zaključivanje kupoprodajnog ugovora između zajmoprimca i prodavca, kao i ugovora o kreditu i ugovora o hipoteci između zajmoprimca i zajmodavca. Ugovorom o hipoteci, zajmoprimac (hipotekarni dužnik), kada hipoteku stavlja nekretninu stečenu kreditom, gubi pravo raspolaganja njome, ali zadržava pravo svojine i korišćenja. Povjerilac postaje zalogoprimac, što mu daje mogućnost da, u slučaju neispunjavanja obaveza zajmoprimca iz ugovora o kreditu, dobije namirenje svojih novčanih potraživanja prema dužniku iz vrijednosti založene imovine, prvenstveno prije ostali povjerioci zalogodavca. Založni povjerilac ima pravo provjeriti dostupnost i stanje imovine i zahtijevati preduzimanje potrebnih mjera za očuvanje ove imovine. Obavezno je osigurati predmet hipoteke, kao i život, zdravlje i radnu sposobnost zajmoprimca o njegovom trošku (član 31. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)”). Ugovor o hipoteci sadrži sledeće uslove: predmet hipoteke; cijena imovine koja se stavlja pod hipoteku; suštinu glavne obaveze obezbeđene hipotekom (obezbeđivanje kreditnih sredstava); iznos kredita i kamata; rok za ispunjenje glavne obaveze; zahtjevi za osiguranje imovine koja se stavlja pod hipoteku; razlozi za ovrhu na predmetu hipoteke i drugi (Član 4., član 9. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)”). Ugovor o hipoteci podliježe državnoj registraciji (Dio 1, član 10 Saveznog zakona „O hipoteci (zalog nekretnina)“).
Osim toga, hipotekarni dužnik sastavlja hipoteku, koju na povjerioca prenosi organ koji vrši državnu registraciju hipoteka, i potvrđuje pravo njenog zakonskog vlasnika „da primi izvršenje novčane obaveze osigurane hipotekom, bez davanja drugog dokaz o postojanju ove obaveze“, kao i „pravo zaloge na imovini opterećenoj hipotekom“ (član 13. Saveznog zakona „O hipoteci (hipoteci nepokretnosti)“).
2. Nakon državne registracije i poravnanja obračuna sa prodavcem nekretnine, zajmoprimac se useljava u kupljeni stan, zatim mora izvršiti uplate za otplatu kredita, dok zajmodavac prima uplate od zajmoprimca i vodi odgovarajuću evidenciju o otplati glavnice i kamata. Nakon ispunjenja obaveza iz ugovora o kreditu, kredit se smatra otplaćenim, a hipoteka prestaje, što se upisuje u državni registar. Ukoliko zajmoprimac ne ispuni svoje obaveze, vrši se ovrha na kolateralu sa njegovom naknadnom prodajom radi otplate duga zajmoprimca zajmodavcu. Preostali iznos nakon otplate kredita, umanjen za troškove vezane za postupak ovrhe i prodaju stambenog prostora, vraća se bivšem zajmoprimcu. Dakle, sljedeći glavni učesnici posluju na tržištu dugoročnih stambenih hipotekarnih kredita:
Zajmoprimci (kupci nekretnina) - fizički građani Ruske Federacije, osobe koje su sklopile ugovore o zajmu sa bankama (kreditnim organizacijama) ili ugovore o zajmu sa pravnim licima (ne kreditnim organizacijama), pod kojima su sredstva primljena u oblik kredita se koristi za kupovinu stambenog prostora; prodavci nekretnina; zajmodavci (banke i druge kreditne organizacije čije su osnovne funkcije: davanje hipotekarnog kredita na osnovu procjene solventnosti i kreditne sposobnosti zajmoprimca u skladu sa zahtjevima i uslovima kredita; izvršenje ugovora o kreditu (ugovora o kreditu) i ugovora o hipoteci servisiranje izdatih hipotekarnih kredita);
Operatori sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita (agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje) su specijalizovane organizacije koje refinansiraju zajmodavce koji izdaju dugoročne hipotekarne kredite stanovništvu (njihove glavne funkcije uključuju: refinansiranje kredita na osnovu utvrđenih standarda i zahtjeva za proceduru hipotekarnog kreditiranja; izdavanje emitivnih sredstava). hipotekarne hartije od vrijednosti u području stambenog kreditiranja; pomaganje zajmodavcima u uvođenju zdravih praksi u poslovima hipotekarnog kreditiranja iu razvoju tipova hipotekarnih kredita koji su pristupačniji za zajmoprimce i manje rizični za zajmodavce);
Organi državne registracije prava na nekretninama i transakcija s njima (čije su glavne funkcije: registracija transakcija kupoprodaje stambenog prostora, registracija prijenosa prava vlasništva na novog vlasnika - upis ugovora o hipoteci i hipotekarna prava i pružanje informacija o imovinskim pravima i opterećenju stambenih kolaterala svim učesnicima na hipotekarnom tržištu);
Osiguravajuća društva licencirana za pružanje osiguranja imovine, ličnog osiguranja zajmoprimaca i osiguranja od građanske odgovornosti za učesnike na tržištu hipoteka.
Procjenitelji su pravna i fizička lica koja imaju pravo da izvrše stručnu procjenu stambenog prostora koji je predmet obezbjeđenja hipotekarnog kredita.
Firme za nekretnine su pravna lica koja su profesionalni posrednici na tržištu kupovine i prodaje stanova. Funkcije posrednika u prometu nekretnina uključuju izbor opcija za kupoprodaju stambenog prostora za zajmoprimce i prodavce stanova, pomoć pri sklapanju kupoprodajnih transakcija, organiziranje prodaje stambenih objekata u ime drugih učesnika na stambenom tržištu, učešće u organizaciji aukcija za prodaja stambenih objekata u zatvoru.
Investitori su pravna lica koja kupuju hipotekarne hartije od vrijednosti koje izdaju zajmodavci ili operateri sekundarnog tržišta. Tu spadaju penzioni fondovi, osiguravajuća društva, investicione banke, zajednički fondovi itd.
Infrastrukturne veze sistema hipotekarnih kredita - usluge pasoša, organi starateljstva i dr.
Hipotekarni krediti se daju na osnovu procjene solventnosti i kreditne sposobnosti zajmoprimca u skladu sa zahtjevima i uslovima kredita. Potencijalni zajmoprimci su dužni da prilože banci identifikaciona dokumenta, izvod iz matične knjige venčanih, rođenje dece, dokumente koji služe kao osnov za prijavu prebivališta, potvrde o prihodima, izvode iz kućne knjige koji potvrđuju nepostojanje docnji u plaćanju režija. račune, kompletne podatke o imovini zajmoprimca, podatke o obaveznim plaćanjima zajmoprimca (ovršenice, alimentacija, plaćanje za robu kupljenu na rate, itd.).
Prilikom kupovine stambenih prostora na sekundarnom tržištu, banka povjerilac je primorana provjeriti njihovu pravnu čistoću, na primjer, nepostojanje založnog prava na ovaj stan. Prema ugovoru o hipoteci, zajmodavac postaje hipotekarni povjerilac, što mu daje pravo prvenstva da, ako je potrebno, dobije zadovoljenje od vrijednosti založenog stambenog prostora. Predmet hipoteke su stambene zgrade i stanovi namijenjeni za stalno stanovanje. To mogu biti i dijelovi stambene zgrade ili stana, koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija, ali pod uslovom da su konstruktivno izolirane, mogu se koristiti samostalno i zadržati svoju funkcionalnu namjenu. Predmet hipoteke može biti i nepokretnost koja nije namijenjena stalnom boravku samo na opštim osnovama.
Dakle, hipotekarni kredit je dugoročni zajam (u različitim zemljama rokovi variraju od 10 do 40 godina), koji se po pravilu daje za kupovinu nekretnine obezbeđene ovom nekretninom kao obezbeđenje obaveze na 3-15 godina. % godišnje. Zbog svoje dugoročne prirode, ovakvi krediti su posebno pogodni u slučajevima kada je plaćanje kamate i otplata glavnog duga moguće samo iz tekućih, najčešće niskih prihoda, odnosno u malim ratama. Što je posebno privlačno za ljude sa prosečnim primanjima, koji čine takozvanu srednju klasu. Sve gore navedene karakteristike kolaterala su tipične za stambene hipotekarne kredite.
