Životni ciklus nekretnine- vremenski period tokom kojeg nekretnina postoji kao fizički objekat.
Životni ciklus nekretnine stečene u komercijalne svrhe, pozicija vlasnika nekretnine može se ponoviti sa novim vlasnikom iste nekretnine do isteka vijeka trajanja nekretnine. Životni ciklus je stalno podložan određenim obrascima, prema G. Harrisonu - fizički, ekonomski, hronološki i preostali ekonomski život.
Na vrijeme fizički život objekat se odnosi na vrijeme kada je moguće živjeti ili raditi u postojećoj zgradi ili objektu. Ovaj indikator može biti normativan, izračunat, stvarni i može se povećati zbog poboljšanja uslova ili modernizacije. Ako se objekt nekretnine sruši, prestaje njegov fizički život.
Na vrijeme ekonomski život Ovo je period tokom kojeg se objekat može koristiti, primajući - u slučaju dobiti, ova poboljšanja doprinose trošku objekta. Ako izvršena poboljšanja ne daju određeni doprinos vrijednosti imovine zbog činjenice da je zastarjela, tada prestaje njen ekonomski vijek.
Ispod hronološka starost razumjeti period koji je prošao od datuma puštanja imovine u funkciju do datuma njene procjene.
Životno vrijeme
Efektivna starost se zasniva na proceni izgleda nekretnine, njenog tehničkog stanja i ekonomskih faktora koji utiču na ukupnu cenu nekretnine.
Efektivna starost— ϶ᴛᴏ starost, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ koji ukazuje na određeno fizičko stanje objekta i uzimajući u obzir mogućnost njegove implementacije.
Tipični vijek trajanja naziva se standardni vijek trajanja.
Standardni vijek trajanja— ϶ᴛᴏ vijek trajanja zgrada ili objekata, koji je definiran propisima.
Ispod preostali ekonomski život zgrade se odnose na period od datuma njihove procjene do kraja ekonomskog vijeka. Ovaj period koristi procjenitelj za procjenu budućih prihoda. Preostali ekonomski vijek objekta se povećava njegovom modernizacijom ili renoviranjem.
Sve gore navedene faze životnog ciklusa i životnog vijeka objekata nekretnina međusobno su povezani. Vlasnik nekretnine, u cilju provedbe adekvatnih mjera koje će osigurati povećanje isplativosti nekretnine i njene sigurnosti, mora voditi računa o lokaciji nekretnine u određenoj (bilo kojoj) fazi životnog ciklusa.
Faze životnog ciklusa nekretnine
Dakle, objekti nekretnina za vrijeme svog postojanja podliježu ekonomskim, fizičkim, pravnim promjenama i prolaze kroz sljedeće faze životnog ciklusa:
- formiranje - ϶ᴛᴏ izgradnja, odnosno stvaranje novog preduzeća, kupovina ili dodjela zemljišta;
- rad - uključuje rad i razvoj, odnosno proširenje, reorganizaciju ili rekonstrukciju;
- prestanak postojanja - ϶ᴛᴏ rušenje, prirodno uništenje ili likvidacija.
Faze životnog ciklusa nekretnine:
1. Formiranje koncepta projekta i izbor opcije korištenja slobodne parcele. U ovom periodu vrši se izbor najbolje i najefikasnije upotrebe zemljišta. Izbor slučaja upotrebe završava se razvojem tehničkih specifikacija za dizajn poboljšanja.
2. Dizajniranje poboljšanja. U ovoj fazi - na osnovu projektnih specifikacija - vrši se izrada projekta uz pripremu dokumentacije potrebne za dobijanje dozvola i pripremu zemljišne parcele, kao i polaganje komunikacija, izgradnju objekata i sadnju novih zasada.
3. Izrada (izgradnja, izgradnja) poboljšanja. U toku realizacije projekta od strane izvođača, sve fizičke karakteristike objekta su gotovo u potpunosti promijenjene, pri čemu se ove promjene evidentiraju u inventarnoj i katastarskoj dokumentaciji.
4. Tiraž (kupoprodaja, donacija, iznajmljivanje itd.) sa prenosom prava svojine ili sa pojavom tereta prava. U ovoj fazi se obavljaju transakcije sa imovinom.
5. Korištenje (potrošnja) objekta za predviđenu namjenu uz tehničko i operativno održavanje. U ovoj fazi životnog ciklusa, menadžer (ili profesionalna kompanija za upravljanje) organizuje racionalno korišćenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika.
6. Modernizacija: kapitalni popravci, rekonstrukcija, restauracija poboljšanja sa mogućom prenamjenom (promjenom funkcionalne namjene) objekta. Inače, ova faza počinje onog trenutka kada objekat u postojećem stanju više ne može da zadovolji savremene potrebe korisnika i/ili ako njegov rad postane ekonomski neefikasan. U ovoj fazi, u najmanju ruku, izvodi se veliki remont bez promjene planskog rješenja i funkcionalne namjene, ali uz otklanjanje uklonjivog fizičkog habanja i funkcionalne zastarjelosti.
7. Odlaganje, rušenje poboljšanja, deponija ili reciklaža materijala. Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za određivanje rokova i ekonomski isplativog načina rušenja objekata, uzimajući u obzir mogućnost prodaje konstruktivnih elemenata i materijala likvidiranih objekata i komunikacija.
Državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja
Trgovinsko-ekonomski institut u Sankt Peterburgu
U disciplini "Ekonomija nekretnina"
“Karakteristike i životni ciklus nekretnine”
Završio: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Ekonomski fakultet, 4. godina
Naučni direktor
Pirogova O.E.
Sankt Peterburg, 2010
Uvod
Poglavlje 1. Pojam nekretnine i njen objekt
1 Definicija nekretnine
2 Objekt nekretnine
Poglavlje 2. Osobine i životni ciklus nekretnine
1 Karakteristike nekretnine
2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta
3 Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta
4 Životni ciklus nekretnine preduzeća kao imovinskog kompleksa
Zaključak
Bibliografija
Prijave
Uvod
Objekti nekretnina zauzimaju posebno mjesto u sistemu odnosa s javnošću, jer su s njima direktno ili indirektno povezane ekonomske aktivnosti i prioritetni odnosi ljudi u svim sferama njihove djelatnosti.
Danas se čini da su nekretnine centralna karika u sistemu tržišne ekonomije zemlje. I to je razumljivo – nekretnina nije samo poseban proizvod, već je istovremeno i kapital koji stvara prihod i osnov za pružanje usluga u cilju efikasnog poslovanja.
Ekonomija nekretnina je sistem odnosa koji nastaju u procesu prometa nekretninama.
Poznavanje discipline neophodno je u obuci savremenih stručnjaka, jer se svaki profesionalac trenutno u praktičnim aktivnostima suočava sa procesima koji se dešavaju na tržištu nekretnina.
Osnovni cilj smjernica je da studenti savladaju znanja o suštini nekretnina, pravnim aspektima ekonomije nekretnina, osnovnim poslovima i pristupima vrednovanju nekretnina, karakteristikama tržišta nekretnina i vrstama poslovanja. aktivnosti na njemu.
1. Pojam nekretnine i njen objekt
1 Definicija nekretnine
Koncept “nekretnine” je neodvojiv od drugog pojma – “imovine”.
Imovina je skup imovine, tj. koji podliježu monetarnoj procjeni, pravni odnosi u kojima se ovo lice (fizičko ili pravno) nalazi.
Imovina u vlasništvu bilo kojeg fizičkog ili pravnog lica se po sadržaju dijeli na:
· imovina: skup stvari u vlasništvu lica na osnovu prava svojine ili na osnovu drugog imovinskog prava; skup prava na radnje drugih (na primjer, imovina duga);
· pasiv: skup stvari koje pripadaju drugim licima, ali su privremeno u posjedu date osobe; ukupnost obaveza koje snose dato lice.
Istorijski gledano, od vremena rimskog prava, imovina se dijeli na pokretnu i nepokretnu.
Prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljište, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, objekte.
Nepokretna imovina uključuje i avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Zakon može i drugu imovinu klasifikovati kao nepokretnu imovinu.”
Moderna ruska pravna praksa uspostavila je niz kriterija prema kojima se fizički objekt može klasificirati kao nekretnina:
· jaka povezanost sa određenom parcelom (nemogućnost pomjeranja objekta bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni);
· kompletnost u pogledu mogućnosti korištenja za predviđenu namjenu;
· ovjerena (službeno uknjižena) pripadnost određenom vlasniku - državi, subjektu Federacije, općini, fizičkom licu ili grupi fizičkih lica;
· mogućnost fizičke izolacije objekta nekretnine i nekretnine (tj. postojanje jasno utvrđenih fizičkih granica objekta nekretnine);
· funkcionalna samostalnost objekta nepokretnosti (može li se ovaj objekat nepokretnosti koristiti odvojeno od drugih objekata, ili njegova funkcionalna namena podrazumeva delimičnu upotrebu drugih objekata);
· prisustvo (ili odsustvo) služnosti i drugih ograničenja prava korišćenja.
Stavke koje se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina. Upis prava na pokretnim stvarima nije potreban, osim u slučajevima određenim zakonom.
2 Objekt nekretnine
“Nekretnina” sadrži dva osnova – fizički i pravni. Fizička osnova ovog koncepta zasniva se na materijalnoj komponenti nekretnina, a to su: zgrade, građevine, zemljišne parcele, podzemlje itd. Sve što je “objekt koji je povezan sa zemljom na takav način da je nemoguće njegovo kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni”.
Pravni dio je u oblasti ostvarivanja prava iz prometa nepokretnosti i njenog korištenja.
Zbog habanja imovina gubi svoju likvidnost - "mogućnost implementacije bilo kojeg načina pretvaranja nekretnina u novac" - to je pravna komponenta koncepta.
Svaka nekretnina ima svoj katastarski broj i na nju se primjenjuje proces koji se zove “popis nekretnina”. Karakterizira ga „inventar“ - istorija nastanka i promjena nekretnine. Sve navedeno se odnosi na pravni dio definicije nekretnine.
Objekti građanskih prava uključuju stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, uključujući imovinska prava; radovi i usluge; informacije; rezultati intelektualne aktivnosti, uključujući ekskluzivna prava na njih (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.
2. Karakteristike i životni ciklus nekretnine
1 Karakteristike nekretnine
Imajući zemljišnu parcelu kao komponentu, sve vještačke građevine (objekti nekretnina) imaju generičke karakteristike koje im omogućavaju da se razlikuju od pokretnih objekata. Ovo:
Stacionarnost, nepokretnost. Znak karakteriše snažna fizička povezanost dobra sa zemljinom površinom i nemogućnost njegovog kretanja u prostoru bez fizičkog uništenja i oštećenja, što ga čini nepogodnim za dalju upotrebu.
Materijalnost. Treba napomenuti da nekretnine uvijek posluju u fizičkom i vrijednosnom obliku. Fizičke karakteristike nekretnine uključuju, na primjer, njenu veličinu i oblik, smetnje i opasnosti, životnu sredinu, pristupne puteve, komunalne usluge, površinu i podzemlje, uređenje, itd. Ukupnost ovih karakteristika određuje korisnost imovine, koja formira osnovu vrijednosti nekretnine. Međutim, to samo po sebi ne određuje vrijednost. Svaki predmet ima vrijednost, imajući u jednoj ili drugoj mjeri takve karakteristike kao što su prikladnost i ograničena ponuda. Ograničena ponuda mora biti prisutna da bi se stvorila značajna vrijednost. Društveni ideali i standardi, ekonomske aktivnosti i trendovi, zakoni, vladine odluke i radnje i prirodne sile utiču na ljudsko ponašanje, a sve to međusobno utječe na stvaranje, održavanje, promjenu ili smanjenje vrijednosti nekretnina. Ovdje također treba napomenuti da su nekretnine jedna od rijetkih dobara čija vrijednost ne samo da je gotovo uvijek stabilna, već ima tendenciju postepenog rasta tokom vremena.
Trajnost nekretnina je praktično veća od trajnosti svih ostalih dobara, osim pojedinih vrsta dragog kamenja i proizvoda od rijetkih metala.
Na primjer, prema građevinskim propisima i propisima (SNiP) koji su na snazi u Rusiji, stambeni projekti, ovisno o materijalu glavnih konstrukcija (temelji, zidovi, stropovi), podijeljeni su u 6 grupa sa standardnim vijekom trajanja od 15 do 150 godine.
Trajanje zemaljskog kruženja, ako se pravilno koristi, je beskonačno, a kršenje njegove pravilne upotrebe će dovesti do nenadoknadivih gubitaka.
Pored glavnih generičkih karakteristika nekretnine, moguće je razlikovati privatne karakteristike koje se određuju specifičnim pokazateljima u zavisnosti od vrste nekretnine.
Gotovo je nemoguće govoriti o dva identična stana, dvije identične parcele, dvije identične zgrade, jer će nužno imati razlike u lokaciji u odnosu na druge objekte nekretnina, na infrastrukturu pa čak i na kardinalne tačke, što pokazuje heterogenost, jedinstvenost i jedinstvenost svake nekretnine.
Nekretnine imaju povećanu ekonomsku vrijednost. To je zbog činjenice da je namijenjen za dugotrajnu upotrebu i da se ne konzumira tokom upotrebe. U pravilu ima strukturnu složenost koja zahtijeva visoke troškove za održavanje u ispravnom stanju.
Osim toga, nekretnina uvijek ima svoju funkcionalnu svrhu. Može biti produktivan ili neproduktivan. Za potrebe proizvodnje, imovina direktno ili indirektno učestvuje u stvaranju proizvoda, obavljanju poslova i pružanju usluga. U neproizvodne svrhe obezbjeđuje uslove za život i služenje ljudima.
Nekretnine uvijek djeluju kao objekt dugoročnog ulaganja. Najčešće je to zbog činjenice da kupovina nekretnine u dijelovima nije moguća, jer ulaganje kapitala u nekretninu zahtijeva značajan iznos kapitala. Osim toga, ako govorimo o profitabilnoj strani stvari, gotovinska ulaganja u nekretnine predstavljaju rashode sa prilično visokim periodom povrata.
Treba napomenuti da se neke vrste nekretnina mogu pretvoriti u pokretnu imovinu. Na primjer, šume i višegodišnji zasadi po definiciji spadaju u nekretnine, a posječena drvna građa je već pokretna imovina.
Napominjemo da se oprema koja se nalazi u zgradama i objektima (grijanje, vodovod, kanalizacija, elektro oprema, liftovi, rešetke, druga metalna vrata, itd.) klasificira kao pokretna imovina. Ali pošto je ona postala sastavni dio nekretnine, u slučaju transakcije na ovom objektu, svu pokretnu imovinu koja je uključena u nekretninu treba detaljno opisati (ovo se posebno odnosi na imovinu koja je predmet oduzimanja u toku postupka). transakcija).
Često se prometom nekretnina može prenijeti skup prava i interesa koji nisu dio nekretnine. To mogu biti prava zakupa, prava preče kupovine ili drugi interesi (služnosti).
Dakle, nekretnine obuhvataju najvrednije i uopšteno značajne objekte osnovnih sredstava, a objekti nepokretnosti kao što su zemljište i podzemlje imaju veliki ne samo ekonomski, već i strateški značaj za svaku državu u svakom trenutku.
Na primjer, u pretkapitalističkom periodu zemlja je bila jedini značajan izvor bogatstva za svakog pojedinca, kao i za državu i društvo u cjelini.
Nekretnine u svakom društvenom sistemu su objekt ekonomskih i državnih interesa, pa je za ovu kategoriju imovine uvedena obavezna državna registracija prava na njoj, što omogućava identifikaciju objekta i subjekta prava, jer veza između imovine i predmeta prava na njoj je nevidljiva, a prenos nepokretnosti fizičkim kretanjem je nemoguć.
2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta
Ponašajući se kao fizički objekt, nekretnina je proizvod, objekt vlasništva, poslovanja i u svakoj svojoj inkarnaciji prolazi kroz različite faze i procese.
Životni ciklus objekta nekretnine (fizički) je vremenski period tokom kojeg nekretnina postoji kao fizički objekat. Životni ciklus nekretnine sastoji se od sljedećih faza (faza):
Formiranje koncepta projekta i izbor opcije korištenja slobodnog zemljišnog zemljišta. U tom periodu vrši se izbor najbolje i najefikasnije upotrebe zemljišne parcele – uzimajući u obzir posebnosti njenih karakteristika i svih svojstava okoline. Na osnovu analize, bira se najproduktivnija opcija korišćenja od onih koje su zakonski dozvoljene, fizički izvodljive, ekonomski izvodljive i finansijski izvodljive. Izbor slučaja upotrebe završava se razvojem tehničkih specifikacija za dizajn poboljšanja.
Dizajniranje poboljšanja. U ovoj fazi - na osnovu projektnih specifikacija - izrada projekta se vrši (od strane specijalizovane organizacije) uz izradu dokumentacije potrebne za dobijanje dozvola i pripremu zemljišne parcele (fiksiranje oblika i veličine, uklanjanje nepotrebnih prirodnih i vještačke vegetacije, odvodnjavanje akumulacija), kao i polaganje komunikacija, izgradnja objekata (građevina) i sadnja novih zasada. Preporučljivo je izvršiti prihvatanje projekta od projektantske organizacije uz učešće kompanije za upravljanje koja je učestvovala u izradi tehničkih specifikacija za projekat.
Izrada (izgradnja, izgradnja) poboljšanja. U toku realizacije projekta od strane izvođača, sve fizičke karakteristike objekta su gotovo u potpunosti promijenjene, pri čemu se ove promjene evidentiraju u inventarnoj i katastarskoj dokumentaciji. Tokom izgradnje poboljšanja i kao rezultat konsolidacije novog statusa objekta, po pravilu se mijenjaju i karakteristike okruženja koje se odnose na stvoreni objekat.
Tretman (kupoprodaja, darivanje, zakup i sl.) sa prenosom prava svojine ili sa pojavom tereta ovog prava. U ovoj fazi se obavljaju radnje sa objektom i država registruje promjenu pravne sudbine ovog potonjeg. Prilikom kupovine ili prodaje objekta mijenja se predmet vlasništva. Kada se zemljište i/ili poboljšanja daju u zakup ili iznajmljuju od strane vlasnika (ili, u ime vlasnika, od strane društva za upravljanje), prava korišćenja (i, eventualno, vlasništvo) se prenose na drugo lice uz pojavu teret prava svojine.
Korištenje (potrošnja) objekta za predviđenu namjenu uz tehničko i operativno održavanje. U ovoj fazi životnog ciklusa menadžer (ili profesionalna kompanija za upravljanje) organizuje racionalno korišćenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika. S vremenom se karakteristike objekta mijenjaju, jer poboljšanja se fizički troše i funkcionalno zastarevaju, što se pogoršava promjenama stanja u privredi i vanjskom fizičkom okruženju, što dovodi do dodatne, tzv. vanjske zastarjelosti.
U toku rada periodično se obavljaju tehnički pregledi i rutinske popravke pojedinih elemenata poboljšanja bez prestanka korišćenja objekta u celini.
Modernizacija: kapitalne popravke, rekonstrukcija, restauracija poboljšanja sa mogućom prenamjenom (promjenom funkcionalne namjene) objekta. Ova faza počinje u trenutku kada objekat u postojećem stanju više ne može da zadovolji savremene potrebe korisnika i/ili ako njegov rad postane ekonomski neefikasan. U ovoj fazi, u najmanju ruku, izvodi se veliki remont bez promjene planskog rješenja i funkcionalne namjene, ali uz otklanjanje uklonjivog fizičkog habanja i funkcionalne zastarjelosti.
Ukoliko analiza najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišta i poboljšanja, koja je u ovom trenutku sprovedena, pokaže preporučljivost djelimične promjene funkcionalne namjene poboljšanja, tada će se ova potonja rekonstruirati uz promjenu rasporeda dijela uređenja. prostorije. Naravno, istovremeno su obezbijeđene funkcije velikih popravki elemenata poboljšanja, uz očuvanje izvorne funkcionalne namjene.
Ako analiza upotrebe objekta u postojećem stanju pokaže potrebu za potpunom zamjenom njegove funkcionalne namjene, tada rekonstrukcija može biti praćena ne samo radikalnom promjenom tlocrta, već i dogradnjom ili nadgradnjom postojećih objekata i uređenje slobodnog dijela zemljišne parcele.
Odlaganje, rušenje poboljšanja, deponija ili reciklaža materijala. Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za određivanje rokova i ekonomski isplativog načina rušenja objekata, uzimajući u obzir mogućnost prodaje konstruktivnih elemenata i materijala likvidiranih objekata i komunikacija (obim troškova likvidacije je minimiziran).
Očigledno je da se neke faze ponavljaju u različitim fazama životnog ciklusa. Tako, na primjer, ideja o projektu izgradnje novog objekta može se javiti kako u fazi kada je zemljište potpuno slobodno, tako i u fazi kada se ukaže potreba za rekonstrukcijom, djelomičnim rušenjem ili dovršenjem objekata. Faza cirkulacije može se realizovati više puta tokom životnog veka objekta, a momenti kruženja određuju vremenske granice perioda koji čine osnovu takozvanih investicionih ciklusa.
3 Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta
objekat nekretnina imovina ekonomska
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života
Ekonomski život, koji određuje vremenski period tokom kojeg se predmet može koristiti kao izvor profita. Ekonomski život prestaje kada izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
Tipičan fizički životni vijek je period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Utvrđeno regulatornim dokumentima. Fizički i ekonomski vek trajanja objekata nekretnina je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti.
Životni vijek je vremenski period u kojem objekt postoji i u njemu možete živjeti ili raditi.
Sa stanovišta životnog vijeka nekretnine, razlikuju se sljedeći periodi:
ü Efektivna starost, koja odražava starost objekta u zavisnosti od njegovog izgleda i tehničkog stanja.
ü Hronološka (stvarna) starost koja odgovara periodu u kojem je objekat bio u funkciji od puštanja u rad.
ü Preostali ekonomski vijek, koji se koristi za procjenu objekta od strane stručnog procjenitelja i čini period od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka objekta.
Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta je sljedeći:
Kreacija
Državna registracija nekretnina - u Ruskoj Federaciji - pravni akt o priznavanju i potvrđivanju od strane države nastanka, ograničenja (opterećenja), prijenosa ili prestanka prava na nepokretnostima u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Posjedovanje i korištenje; promjena vlasnika. Posjed - u građanskom pravu - ovlaštenje vlasnika; stvarni posjed stvari, stvarajući za vlasnika mogućnost direktnog utjecaja na stvar.
Razvoj
Pogoršanje potrošačkih svojstava nekretnina
Kraj ekonomskog života
4 Životni ciklus nekretnine preduzeća kao imovinskog kompleksa
Preduzeće kao predmet prava priznaje se kao imovinski kompleks koji služi za obavljanje poslovnih aktivnosti.
Preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje se kao nekretnina.
Preduzeće u cjelini ili njegov dio može biti predmet kupoprodaje, zaloge, zakupa i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak prava svojine.
Sastav preduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne parcele, zgrade, objekte, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, njegovi proizvodi i rad i usluge (trgovački naziv, žigovi, uslužni znaci) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.
Životni ciklus preduzeća kao imovinskog kompleksa:
Stvaranje ili privatizacija preduzeća
Državna registracija prava svojine (državno, opštinsko, privatno, zajedničko vlasništvo). Državna registracija prava na preduzeću i transakcija sa njim mora se izvršiti na poseban način, određen pravnim specifičnostima ovog objekta. Osnovna karakteristika preduzeća je mogućnost uključivanja zemljišnih parcela i drugih nekretnina koje se nalaze na različitim teritorijama, kao i mogućnost isključivanja nekretnina iz preduzeća.
Postati ili dostići kapacitet dizajna
Optimalne performanse
Promjena vlasništva, privatno i kompletno
Reorganizacija, reforma, rekonstrukcija, spajanje, pripajanje
Stečaj (fakultativna faza)
Likvidacija (fakultativno). Likvidacija imovinskog kompleksa je aukcija i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.
Prestanak funkcionisanja: prirodni nerestaurativni prestanak, fizičko uništenje, namjerno rušenje.
Zaključak
U svakom društvenom sistemu nekretnine zauzimaju posebno mjesto u sistemu društvenih odnosa sa čijim su funkcionisanjem na ovaj ili onaj način povezani život i aktivnosti ljudi u svim sferama poslovanja, upravljanja i organizacije. Nekretnina je ta koja čini centralnu kariku čitavog sistema tržišnih odnosa. Nekretnine nisu samo najvažniji proizvod koji zadovoljava različite potrebe ljudi, već su istovremeno i kapital u realnom obliku koji stvara prihod.
Nekretnine su osnova nacionalnog bogatstva zemlje, koje imaju masivnu prirodu u smislu broja vlasnika. Stoga je poznavanje ekonomije nekretnina neophodno za uspješnu poduzetničku aktivnost u raznim vidovima poslovanja, kao i u životu svake porodice i pojedinca, budući da je vlasništvo nad nekretninama primarni osnov slobode, nezavisnosti i dostojanstva. postojanje svih ljudi.
Bibliografija
1. "Ekonomija nekretnina." Udžbenik. Goremykin V. A., Moskva, 2008.
. "Ekonomija nekretnina." Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. Sankt Peterburg: Izdavačka kuća "ISS", 2006 - 422 str. - ISBN 5-901-810-04-H
Ignatov L. L. Ekonomija nekretnina. Nastavno-metodički priručnik. - M.: Izdavačka kuća MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 str. - ISBN 5-7038-2174-6
Životni ciklus je kompletan slijed procesa u postojanju nekretnine od puštanja u rad (od stvaranja) do prestanka rada. U teoriji i praksi razlikuju se četiri tipa ciklusa: poslovni, životni ciklus proizvoda, tip poslovanja i preduzeće kao imovinski kompleks. Na trajanje ciklusa utiču periodi proizvodnje, fizičko i moralno trošenje, kapitalni kapital objekta, uslovi rada, uslovi na tržištu i drugi faktori. Za procjenu vrijednosti nekretnina zanimljivo je razmotriti 2 životna ciklusa nekretnine:
1. Životni ciklus nekretnine (proizvoda) kao fizičkog objekta.
2. Životni ciklus nekretnine kao imovine.
Životni ciklus nekretnine (proizvoda) kao fizičkog objekta sastoji se od 11 faza:
1. Predinvesticiona faza (analiza mogućnosti, opravdanost).
2. Stvaranje, formiranje (dizajn, konstrukcija).
3. Puštanje u rad.
4. Posjedovanje i korištenje.
5. Funkcionalna, ekonomska zastarelost.
6. Fizičko trošenje.
7. Velike popravke ili rekonstrukcije.
8. Pogoršanje potrošačkih svojstava.
9. Promjena funkcionalne namjene.
10. Kraj ekonomskog života.
11. Prestanak postojanja (prirodno uništenje, rušenje).
U fazama 3 i 11 životnog ciklusa nekretnine potrebna je procedura za državnu registraciju prava.
Životni ciklus nekretnine kao imovine može se podijeliti u 10 faza:
1. Sticanje (kupovina, izgradnja, nasljeđivanje).
2. Posjedovanje i korištenje na određeno vrijeme.
3. Upravljanje objektom.
4. Ostvarivanje profita, zadovoljavanje potreba.
5. Raspolaganje imovinom i imovinskim pravima na objektu.
6. Višestruke promjene vlasnika, vlasnika, korisnika.
7. Promjena funkcionalne namjene objekta.
8. Prestanak imovinskih prava (prodaja, nacionalizacija, rekvizicija).
9. Kraj ekonomskog veka objekta.
10. Ponavljanje prethodnog ciklusa ili izrada novog, izmijenjenog ciklusa.
U fazama 1, 6 i 8 životnog ciklusa nekretnine potrebna je procedura za državnu registraciju prava.
Objekti nekretnina su tokom svog postojanja podložni fizičkim, pravnim i ekonomskim promjenama. Kao rezultat, svaka nepokretna stvar (osim zemljišta) prolazi kroz sljedeće proširene faze svog životnog ciklusa:
Osnivanje – izgradnja, osnivanje novog preduzeća, sticanje (kupovina, dodjela, itd.) zemljišne parcele;
Rad - rad i razvoj (proširenje, rekonstrukcija, promjena djelatnosti, reorganizacija, itd.)
Promjena (moguće više puta) vlasnika, vlasnika ili korisnika;
Prestanak postojanja - rušenje, likvidacija, prirodno uništenje.
Prva, treća i četvrta faza predviđaju državnu registraciju činjenice stvaranja ili likvidacije objekta, kao i promjenu vlasnika.
Životni ciklus nekretnina prati određene obrasce i uključuje ekonomski, fizički, hronološki i preostali ekonomski život.
Ekonomski vijek trajanja je period isplativog korišćenja imovine, kada izvršena poboljšanja doprinose vrednosti imovine. Dobre popravke, renoviranje i optimizacija uslova se povećavaju, ali loše održavanje skraćuje ekonomski vijek nekretnine. Prestaje kada poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine zbog njene opće zastarjelosti.
Fizički životni vijek– to je period stvarnog postojanja objekta u funkcionalno pogodnom stanju prije njegovog rušenja (uništenja). Može biti normativna, stvarna, proračunata (predviđena) i povećavana zbog modernizacije i poboljšanja uslova.
Efektivna starost na osnovu procjene izgleda i tehničkog stanja objekta. Ovo je starost koja odgovara stvarnom očuvanju predmeta, njegovom stanju u vrijeme transakcije, procjeni. Efektivna starost može biti veća ili manja od hronološke starosti.
Hronološka starost– ovo je period od dana puštanja objekta u funkciju do datuma transakcije ili procjene vrijednosti.
Preostali ekonomski život zgrade se računa od dana procjene (analize) do kraja njenog ekonomskog vijeka. Popravke i renoviranja produžavaju ovaj period.
Fizički i ekonomski vek trajanja zgrada je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti. Sve faze životnog ciklusa i životnog vijeka su međusobno povezane, a kada se jedna od njih promijeni, druge se shodno tome mijenjaju.
Kao fizički objekt, to je slijed procesa postojanja objekta nekretnine od začeća do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata sastoji se od sljedećih faza: dizajn - rođenje - zrelost - starenje - smrt.
2. Razvoj imovinskog kompleksa (novogradnja, dopuna bilansa stanja).
3. Likvidacija imovinskog kompleksa - aukcije i drugi mehanizmi prodaje imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama o stečajnom postupku.
Životni ciklus objekata nekretnina kao svojine sa stanovišta vlasnika se ponavlja više puta, sa svakim novim vlasnikom, sve do kraja ekonomskog ili fizičkog veka objekta. Na osnovu trojstva kategorija – materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske – životni ciklus nekretnine može se podijeliti u tri faze. Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim zakonima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života.
1. Ekonomski vijek određuje vremenski period tokom kojeg se sredstvo može koristiti kao izvor dobiti i završava kada poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
2. Tipičan period fizičkog života je period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Utvrđeno regulatornim dokumentima.
Fizički i ekonomski vek trajanja objekata nekretnina je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti.
3. Životni vijek - vremenski period u kojem objekt postoji i u njemu možete živjeti ili raditi.
Sa stanovišta životnog vijeka nekretnine, razlikuju se sljedeći periodi:
1. Efektivna starost, koja odražava starost objekta u zavisnosti od njegovog izgleda i tehničkog stanja.
2. Hronološka (stvarna) starost koja odgovara periodu rada objekta od trenutka puštanja u rad.
3. Preostali ekonomski vijek koji se koristi za procjenu objekta od strane stručnog procjenitelja i čini period od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka objekta.
1.3. Životni ciklus objekata nekretnina
Životni ciklus objekta nekretnine kao fizičkog objekta je slijed procesa postojanja objekta nekretnine od začeća do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata obično se dijeli sljedećim redoslijedom: dizajn-rođenje-zrelost-starenje i smrt.
Faze životnog ciklusa nekretnine nazivaju se drugačije: pred-projekt-projekt-izgradnja-operacija-zatvaranje.
1. Pred-dizajn(početni)pozornici obuhvata: analizu tržišta nekretnina, izbor nekretnine, formiranje projektne strategije, investicionu analizu, pripremu inicijalne dokumentacije, privlačenje kreditnih investicionih sredstava.
2. Faza projektovanja obuhvata: izradu finansijske šeme, organizaciju finansiranja, izbor arhitektonsko-inženjerske grupe, upravljanje projektovanjem.
Očigledno je da se u prve dvije faze ne ostvaruje profit, jer su motivacione prirode. Glavni zadaci ovog perioda su smanjenje trajanja ovih faza, poboljšanje potrošačkih kvaliteta nekretnina i, što je najvažnije, minimiziranje operativnih troškova u svim fazama životnog ciklusa nekretnine. Nažalost, mora se priznati da se koncept obračuna troškova životnog ciklusa češće raspravlja nego primjenjuje u praksi. Suština ovog koncepta je u tome da, prilikom odlučivanja o izgradnji nekretnine, vlasnik sebe „osuđuje“ na skup troškova koji su neraskidivo povezani sa posjedovanjem nekretnine. Ovi troškovi se nazivaju “troškovi vlasništva”. Obračun troškova uzimajući u obzir cijeli životni ciklus nekretnine može se koristiti, na primjer, za upoređivanje dva načina postizanja istog cilja - izgradnja nekretnine ili iznajmljivanje, itd. Na nivou projekta, obračun troškova životnog ciklusa može se koristi se, na primjer, kako bi se odlučilo da li tokom završne obrade u hodniku treba postaviti ukrasnu ploču uz zidove ili treba zidove farbati godišnje itd.
Racionalno konstruisan sistem za obračun troškova, uzimajući u obzir čitav životni ciklus objekta nekretnine, omogućava i upoređivanje radnji koje obezbeđuju različiti životni vek elemenata objekta nekretnine. Treba napomenuti da je uštede koje se mogu postići kao rezultat bilo kojeg projekta teško identificirati, još teže kvantificirati i vrlo teško dokumentirati.
Troškovi realizacije velikih projekata izgradnje ili renoviranja su prilično visoki, pa se mora posvetiti velika pažnja kontroli svih vrsta troškova. Ali u većini slučajeva štednja je pogrešno shvaćena.
Često vlasnik (programer) jednostavno nastoji da minimizira ukupan obim početnih kapitalnih ulaganja, jer nema pojma kako će odluke donesene u fazi projektovanja ili izgradnje naknadno utjecati na troškove upravljanja nekretninama.
Odluke koje donosi vlasnik o izgradnji (kupovini) nekretnine samo na osnovu analize početne cijene (kupovina, izgradnja, zakup) uglavnom nisu najbolje i često se pokažu jednostavno netačnim. Naravno, ovaj zadatak (izračunavanje troškova uzimajući u obzir cijeli životni ciklus nekretnine) je prilično složen, ali vrijedi uložiti napore da ga se riješi, jer će se kao rezultat postaviti temelji za buduće formiranje godišnjih budžeta za čitav period eksploatacije nekretnine.
3. Faza izgradnje sastoji se od odabira izvođača radova, koordinacije građevinskih radova i praćenja kvaliteta izgradnje, procjene troškova i troškova. U ovoj fazi se pojavljuju stvarni dokazi o usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, determinisanim logikom životnog ciklusa. U ovoj fazi rješavaju se zadaci povećanja udjela ulaganja potencijalnih potrošača, jer rast obima ponude i profita ukazuje na prilično široku tržišnu prepoznatljivost.
Trenutna situacija u privredi primorava učesnike investicionih projekata da pooštre rasporede radova za realizaciju konkretnog građevinskog projekta, kako bi rezultati projekta što ranije počeli da donose korist u izabranom pravcu delatnosti. Dakle, građevinski radovi počinju već u fazi projektovanja (čak i pre nego što je projekat u potpunosti razvijen), što zahteva visok stepen koordinacije akcija svih učesnika u projektu. Takva organizacija gradnje dovodi do ušteda (od 5-10%) zbog smanjenja troškova kapitala (smanjenje obima i uslova zaduživanja) zbog ranijeg puštanja nekretnine u rad, kao i pojave fundamentalno nova poslovna rješenja. U ovoj fazi se postiže značajno smanjenje troškova optimalnim izborom oblika upravljanja izgradnjom, odnosno upravljanje projektom ili generalno ugovaranje.
Jedna vrsta upravljanja građevinskim radovima koja je rasprostranjena u zemljama sa razvijenom tržišnom ekonomijom je upravljanje projektima. Ova vrsta upravljanja pokriva cijeli period izgradnje - od odabira svrhe građevinskog projekta do njegovog funkcionisanja. Tokom upravljanja projektom rješavaju se sljedeći zadaci:
Efikasno korišćenje investicija i kontrola nad ovim procesom;
Izrada projektne dokumentacije;
Sprovođenje zahtjeva projektne dokumentacije tokom procesa izgradnje;
Kontrola kvaliteta građevinskog projekta.
Za upravljanje projektima sa strogim uslovima implementacije, formiraju se posebne strukture na čelu sa menadžerima izgradnje. Svjetska praksa pokazuje da ovaj oblik upravljanja omogućava postizanje ukupnih ušteda na troškovima izgradnje do 10%, povećava efikasnost kontrole svih vrsta troškova, a također smanjuje vrijeme realizacije projekta.
Organizacija izgradnje u vidu upravljanja projektima je vrlo česta u zemljama sa razvijenom tržišnom ekonomijom i ima perspektivu u našoj zemlji, posebno kada se realizuju projekti višespratnice, budući da jedinstveno upravljanje ciklusom „projektuj-gradi“ smanjuje završetak projekta. vremena, čime se postiže ukupna ušteda (do 10%) sredstava i stvaraju se uslovi za efektivnu kontrolu svih vrsta troškova.
U domaćoj praksi je češći ugovorni princip izgradnje objekata kada se ugovorom o građenju građevinska organizacija-izvođač obavezuje da će izgraditi određeni objekat po nalogu naručioca ili izvršiti druge građevinske radove u određenom roku, a naručilac se obavezuje da će stvoriti potrebne uslove da izvođač izvede radove, prihvati njihov rezultat i plati ugovorenu cenu.
Obično kupac bira jednu građevinsku organizaciju koja će djelovati kao generalni izvođač, sklapa ugovor s njom za cijeli niz radova, dajući joj mogućnost da sklopi ugovore o podugovaranju za cijeli niz radova. Tokom izgradnje velikih projekata, naručilac (programer) može imenovati nekoliko generalnih ugovaračkih organizacija, od kojih je svaka odgovorna za određenu lokaciju i radi pod direktnim nadzorom predstavnika naručioca.
U domaćoj praksi, arhitektonsko-projektantske organizacije su se povukle iz kontrole kvaliteta građevinskih i instalaterskih radova. Projektanti su ograničeni samo na periodične posjete gradilištu kako bi se uvjerili da su sve njihove preporuke uzete u obzir prilikom realizacije projekta, stoga je kontrola kvaliteta radova na naručiocu (programeru). Osim kontrole kvaliteta, pri realizaciji velikih projekata, uključeni su i vanjski stručnjaci (u nedostatku internih stručnjaka) koji obavljaju sljedeće poslove: procjenu cijene radova, praćenje usklađenosti sa rasporedom pojedinih operacija ili skupa radova , računovodstvo i revizija, pravna pitanja, interakcija sa regulatornim organima i predstavnicima lokalnih vlasti.
Procedura prijema objekata u rad je prilično strogo uređen dokumentacijski proces.
4. Faza rada objekta nekretnine obuhvataju: rad objekata, njihovo održavanje i popravku. Poslovanje nekretninama, kao višedimenzionalna funkcija u sistemu upravljanja, obuhvata sljedeće oblasti: rad opreme prostora, knjigovodstvo materijala, protupožarne i sigurnosne mjere, upravljanje komunikacijama, odlaganje i reciklaža otpada, kretanje i preseljenja, promjene i rekonstrukciju, hitna eliminacija, osiguranje rada i popravke, ugradnja namještaja i obezbjeđenje objekta.
Ne postoji jedinstvena definicija pojma „oprema prostorija“, ali se ona zasniva na: sistemima grijanja, ventilacije i klimatizacije; oprema za električnu rasvjetu i opskrbu toplinom, vodovod i kanalizaciju; mehanički i električni vertikalni i horizontalni transportni sistemi (liftovi, pokretne stepenice, itd.).
U posljednje vrijeme, zbog opasnosti od terorizma i porasta kriminala, uloga sigurnosne funkcije je porasla. Stoga sve više organizacija nastoji osigurati sigurno radno okruženje. Sigurnosni sistemi (uključujući protivpožarnu zaštitu) i tehnička sigurnost se po pravilu razvijaju i implementiraju uzimajući u obzir specifične potrebe i funkcionalnu namjenu objekata nekretnina.
Upravljanje komunikacijama je funkcija određena suštinom imovine. Telefonska i telefonska infrastruktura se sve više koriste za pružanje usluga faksa, teleteksta i podataka. Potencijal ovih usluga i njihov kvalitet unapređuje se širenjem optičkih komunikacija. Pored telefonske instalacije razvijaju se kompjuterske i internet tehnologije (veze na računarsku mrežu) i automatizacija radnog mesta.
Elektronska ili informatička sigurnost dopunjena je pružanjem zaštite informacija na elektronskim uređajima, djelimično u softveru, kao i popunjavanjem baze podataka organizacije.
Proces reciklaže opasnog otpada tokom eksploatacije nekretnina uključuje niz složenih upravljačkih zadataka od reciklaže, na primjer, fluorescentnih (koje sadrže živu) sijalica, do zbrinjavanja opasnog otpada. Po pravilu, upravnik imovine sklapa ugovor sa organizacijama koje su specijalizovane za njihovo raspolaganje i raspolaganje. Većina postupaka recikliranja otpada uključuje njihovo odvojeno prikupljanje i preprodaju ili uništavanje. Otpad je klasifikovan po vrstama i podeljen u kategorije: papir, staklo (limovi, flaše), otpadni metal (čelik, liveno gvožđe, aluminijum), polistirenska pena, motorna ulja, gume itd.
Tokom rada nekretnine često je potrebno izvršiti radove na promjeni imovine ili njenih komponenti. Kao što pokazuje praksa, novi zaposlenik želi poboljšati radni prostor ili redizajnirati kancelarijski prostor, ali postoji niz pravila koja omogućavaju efikasno upravljanje promjenama za dobrobit organizacije:
Prostor – nema potrebe da se zid pomera za 0,5 m da bi se zadovoljile nečije ambicije;
Materijali – nema potrebe za korištenjem parketa od vrijednog drveta gdje se može koristiti laminat;
Principi dizajna - nemojte ugrađivati ormare u kojima možete proći sa samostojećim;
Planiranje - nemojte redizajnirati kancelariju samo zato što neko od zaposlenih želi da sedi ispred prozora;
Inženjerska podrška - ne postavljajte pet utičnica na svaki zid, već osigurajte pravilan pristup električnim i informacijskim ulazima.
Vanredne situacije u toku eksploatacije nekretnine mogu nastati u bilo kojem trenutku, jer niko nije osiguran od požara, poplava, vandalizma, pa čak ni uslova više sile (poplava, zemljotres itd.). Ne postoji jednoobrazna forma planova reagovanja u vanrednim situacijama; u svakom konkretnom slučaju imenuje se osoba odgovorna za određeni objekat i izrađuje uputstva prema kojima mora postupati.
Prilikom otklanjanja posljedica nesreća potrebno je:
Provjerite sve čelične konstrukcije na oštećenja od topline;
Otkrivanje oštećenja uzrokovanih produktima izgaranja;
Provjerite svu komunikacionu i kancelarijsku opremu i druge sisteme imovine koji su izloženi koroziji i vlazi; provjerite električne instalacije i druge komunikacije na kondenzaciju (po hladnom vremenu); provjeriti kotlovsku opremu;
Očistite sisteme od plijesni i drugih štetnih materijala ako se formiraju itd.
Namještaj postavljen u skladu sa projektom izgradnje objekta je ravnopravan element nekretnine, te ga je potrebno pregledati i popraviti u skladu sa planom preventivnih radova.
Održavanje i popravka. Kao što pokazuje praksa, velika većina vlasnika nekretnina ne izdvaja dovoljno sredstava za održavanje i popravku zgrada i objekata. Postoji mnogo razloga za to: od fokusiranja na kratkoročne ciljeve do potcjenjivanja posljedica takvog koraka, ali troškovi otklanjanja ovih posljedica gotovo uvijek premašuju troškove održavanja i popravki.
Servis– radovi koji se obavljaju radi obezbjeđivanja standardnog vijeka trajanja objekata nekretnina: oni ne dovode do povećanja njegove vrijednosti, već sprečavaju propadanje i kvar pojedinih elemenata. Svrha usluge je prevencija.
Popravak - rad na vraćanju oštećenja ili propadanja imovine u normalno radno stanje. Svrha popravke je restauracija.
Radovi na popravci se dijele na male i velike. Manji popravci, koji traju 1-2 dana, izvode se kako bi se osigurao normalan rad nekretnine. Ne produžava vijek trajanja objekta niti povećava njegovu vrijednost. Veliki popravci (više od 2 dana) produžavaju vijek trajanja nekretnine, ali ne povećavaju njenu vrijednost.
Zamjena- ovo je proces zamjene osnovnih sredstava uključenih u nekretninu sa sličnom jedinicom. Predmet zamjene je samostalni objekat osnovnih sredstava koji zamjenjuje dotrajale ili zastarjele komponente osnovnih sredstava.
Glavna svrha servisiranja imovine je osigurati da se imovina koristi za namjeravanu svrhu; sastoji se od konkretnih radova:
Svakodnevno čišćenje (za održavanje uočljivog izgleda);
Blagovremeno otklanjanje manjih nedostataka na nekretnini;
Izvođenje velikih popravki na bazi minimalnih troškova životnog ciklusa;
Razvoj mjera za smanjenje i optimizaciju ukupnih operativnih troškova i troškova održavanja;
Racionalno funkcionisanje javnih komunalnih preduzeća (uz obezbeđivanje pouzdanosti) koja opslužuju imovinu;
Stalno praćenje i analiza troškova održavanja i popravke objekta;
Izrada planova rada i praćenje njihove realizacije;
Izvještavanje o nekretnini u cjelini i o opremi.
U praksi postoje:
Popravite po potrebi;
Periodične popravke (na primjer, zamjena mekog krova nakon 10 godina);
Preventivno održavanje opreme;
Hitno održavanje;
Popravka (zamjena prozora).
Operativni (tokom cijelog korisnog vijeka trajanja nekretnine);
Funkcionalni (za osoblje uključeno u održavanje, popravke, itd.);
Za komunalne usluge i čišćenje zgrada;
Za popravke i restauraciju nekretnine (ako je istekao vijek trajanja nekretnine).
Osim toga, potrebno je uzeti u obzir i troškove promjena i poboljšanja, definisane kao trošak posjedovanja nekretnine.
5. Faza zatvaranja objekta- potpuno ukidanje njegovih prvobitnih i stečenih funkcija, čiji je rezultat ili rušenje ili kvalitativno novi razvoj. U ovoj fazi životnog ciklusa imovine nastaju značajni troškovi odlaganja. Ovi troškovi su rezultat posjedovanja imovine. Ako nekretnina dobije novu kvalitetnu izgradnju, onda se troškovi promjene odnose na troškove vlasništva po novoj funkciji.
Slično životnom ciklusu objekata nekretnina, životni ciklus imovinskog kompleksa može se podijeliti na faze:
1. Formiranje imovinskog kompleksa (regulatorna registracija rezultata transakcija sa objektima nekretnina i prava na njima: kupoprodaja, doprinos u osnovnom kapitalu, zakup, lizing, itd.).
2. Razvoj imovinskog kompleksa (novogradnja, dopuna bilansa stanja).
3. Adaptacija imovinskog kompleksa se obezbjeđuje realizacijom različitih investiciono-razvojnih projekata, fleksibilnim lizingom, kako u smislu primanja tako i privremenog zakupa nekretnina. U ovim fazama značajno mjesto zauzimaju rad, popravka i održavanje nekretnina, kao i osiguranje, politika amortizacije, interakcija sa računovodstvom i sistemima oporezivanja imovine. Ova faza može uključivati transakcije za prodaju neke nekretnine.
4. Likvidacija imovinskog kompleksa je aukcija i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama o stečajnom postupku.
Životni ciklus nekretnine kao imovine, sa stanovišta vlasnika, ponavlja se više puta sa svakim novim vlasnikom do kraja ekonomskog ili fizičkog vijeka nekretnine. Na osnovu trojstva kategorija – materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske, životni ciklus nekretnine može se podijeliti u tri faze (slika 1.6).
Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života (slika 1.7):
Termin ekonomski život, definišući vremenski period tokom kojeg se objekat može koristiti kao izvor zarade. Ekonomski život prestaje kada poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
2. Tipičan fizički životni vijek- period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Utvrđeno regulatornim dokumentima. Fizički i ekonomski vek trajanja objekata nekretnina je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti.
3. Životni vijek- vremenski period kada objekat postoji iu njemu se može živjeti ili raditi.
Sa stanovišta životnog vijeka nekretnine, razlikuju se sljedeći periodi:
1. Efektivna starost, koji odražava starost objekta u zavisnosti od njegovog izgleda, tehničkog stanja itd.
2. Hronološki(stvarni) Dob, što odgovara periodu rada objekta od trenutka njegovog puštanja u rad.
3. Preostali ekonomski život, koji se koristi u svrhu procjene objekta od strane stručnog procjenitelja i predstavlja period od dana procjene do isteka ekonomskog vijeka objekta.
Rice. 1.7.Životni vijek zgrade ili građevine
Trajanje fizičkog života objekta nekretnine (osim zemljišta), ekonomska i efektivna starost zavisi od istrošenosti – procesa koji ima snagu zakona prirode. Postoje tri vrste habanja: fizičko, moralno i vanjsko (ekonomsko) (Sl. 1.8).
Fizičko habanje je pogoršanje tehničko-ekonomskih parametara objekta, koje je uzrokovano njegovim habanjem tokom rada i pod uticajem okoline. Pravi se razlika između uklonjivog habanja, kada se imovina može fizički obnoviti i to će biti ekonomski opravdano, i nepopravljivog habanja, kada se imovina ne može obnoviti. Razlozi za nastanak fizičkog habanja mogu biti različiti: normalan rad objekta (fizičko trošenje 1. tipa); elementarne nepogode, nesreće, kršenje pravila rada objekta (fizičko trošenje 2. vrste). Treba imati na umu da tokom eksploatacije nekretnine stalno dolazi do pogoršanja njenih tehničko-ekonomskih pokazatelja, ali može doći i do trenutnog pogoršanja tehničkih karakteristika objekta (prekidanje električnih instalacija, požar i sl. .).
Sve vrste fizičkog habanja obično dovode do negativnih posljedica. Prvo, pogoršavaju se određene potrošačke i operativne karakteristike nekretnina i drugih tehničkih uređaja. Drugo, kako nekretnina stari, učestalost njenih popravki se povećava, fizičko habanje se može usporiti uvođenjem sistema održavanja.
Moralno (funkcionalno) habanje je smanjenje potrošačke atraktivnosti pojedinih svojstava nekretnine, što je posljedica neusklađenosti sa savremenim standardima u pogledu funkcionalne korisnosti. Ova vrsta habanja manifestuje se zastarjelom arhitekturom zgrade, tlocrtom, inženjerskom podrškom itd. U domaćoj praksi se naziva zastarjelošću.
Zastarjelost se dijeli na funkcionalno i tehnološko habanje. Funkcionalno habanje posljedica je proširenja funkcionalnosti novih (sličnih postojećih) objekata nekretnina. Kao rezultat funkcionalnog habanja, nekretnine starijih zgrada postaju manje atraktivne za buduće vlasnike u smislu arhitekture, dizajna, rasporeda, inženjerske podrške itd. i, shodno tome, jeftinije. Tehnološko habanje posljedica je naučno-tehnološkog napretka u oblasti stvaranja novih konstrukcija, tehnologija i materijala, što dovodi do smanjenja troškova stvaranja nekretnina i troškova poslovanja. Baš kao i fizička zastarjelost, može biti uklonjiv i neuklonjiv.
Na primjer, možete otkloniti kvarove na vodomjerima i plinomjerima, vodovodnoj opremi, obnoviti ugrađene ormare, podne obloge itd. Kriterijum za otklanjanje habanja je usporedba troškova popravki s vrijednošću primljenih dodatnih troškova: ako potonji premašuje troškove restauracije, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Količina uklonjivog funkcionalnog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na isti datum procjene bez ažuriranih elemenata.
Ekonomsko habanje (habanje uzrokovano vanjskim utjecajima) je smanjenje vrijednosti zgrade zbog negativnih promjena u njenom vanjskom okruženju pod utjecajem ekonomskih, političkih ili drugih faktora. Razlozi vanjskog habanja mogu biti: opći pad površine u kojoj se objekat nalazi; radnje vlade ili lokalne uprave u oblasti oporezivanja, osiguranja; druge promjene na tržištu zapošljavanja, slobodnog vremena, obrazovanja itd.
Na količinu vanjskog habanja značajno utiče neposredna blizina „neatraktivnih“ prirodnih ili umjetnih objekata: postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda, restorana, plesnih podija, benzinskih pumpi, željezničkih stanica, bolnica, škola, industrijskih preduzeća itd.
Smanjenje vrijednosti objekta povezano sa zagađenjem okoliša utvrđuje se korištenjem metoda za utvrđivanje amortizacije. Na primjer, trošak zbrinjavanja toksičnog otpada može biti povezan s troškovima popravke objekta, odnosno troškovima popravljivih kvarova.
Ekonomsko trošenje, za razliku od fizičkog i moralnog, uvijek se smatra nepovratnim.
U zakonodavstvu većine zemalja, preduzeće se ne smatra nezavisnim pravnim licem; ne priznaje se kao privredni subjekat koji ima posebnu imovinu, sopstveni bilans stanja i uživa prava pravnog lica. Preduzeće se smatra određenim imovinskim kompleksom, koji uključuje materijalne i nematerijalne elemente i predmet je prava. U Građanskom zakoniku Ruske Federacije termin kompanija koristi se u odnosu na subjekte i objekte prava. Enterprise naziva se pravno lice, odnosno subjekt građanskog prava, učesnik u preduzetničkoj delatnosti. Štaviše, termin „preduzeće“ odnosi se samo na državna i opštinska unitarna preduzeća koja su, kao komercijalna organizacija, predmet državne registracije i deluju kao subjekt prava u različitim ugovorima i drugim pravnim odnosima.
Istovremeno, isti termin se koristi za označavanje određene vrste predmeta prava. U ovom smislu kompanija - Ovo je proizvodno-ekonomski kompleks, čija je imovina potpuno odvojena od imovine organizacije - to je osnovna komponenta infrastrukture organizacije. Nekretnine su prostorni resurs za njegovu poslovnu djelatnost, život osoblja i organizacije.
