Nejúčinnějším způsobem zajištění splnění závazků je zástava, neboť uspokojení pohledávek věřitele prostřednictvím zástavy nezávisí na finanční situaci dlužníka ani ručitele, což umožňuje reálně plnit závazky dlužníka vůči dlužníkovi. věřitel na úkor majetku, který je předmětem zástavy. Zástava tak pro věřitele vytváří stejný majetkový výsledek jako skutečné plnění.
V občanském právu se zástavou rozumí právo věřitele (zástavce) na náhradu z hodnoty zastaveného majetku přednostně před ostatními věřiteli toho, kdo tento majetek vlastní (zástavce), s výjimkami stanovenými zákonem. , odstavec 1, článek 334 občanského zákoníku Ruské federace.
V souladu se zákonem podepisují věřitel a vypůjčitel zástavní smlouvu, která musí být uzavřena písemně, jednoduchá nebo notářsky ověřená. Při uzavírání zástavní smlouvy je velmi důležité dodržet její formu a případně postup registrace. Nedodržení tohoto pravidla má za následek neplatnost zástavní smlouvy čl. 333 Občanského zákoníku Ruské federace.
Notářské ověření zástavní smlouvy je nutné v těchto případech:
- - zástava nemovitostí, podniků nebo majetkových komplexů;
- - je-li zástavní smlouva uzavřena k zajištění závazků ze smlouvy, která musí být notářsky ověřena;
- - na žádost jedné ze stran.
Smlouva o zástavě nemovitostí navíc vyžaduje další státní registraci u Úřadu pro technický inventář (BTI), pozemkových výborů, lodních rejstříků, dopravní policie a dalších příslušných orgánů, doložka 1, článek 331 občanského zákoníku Ruské federace.
Podstatnými náležitostmi zástavní smlouvy jsou předmět zástavy a jeho ocenění, podstata, velikost a doba plnění závazku zajištěného zástavou, jakož i podmínka, která ze stran (zástavce nebo zástavní věřitel) má zastavený majetek.
Předmětem zástavy může být jakýkoli majetek, včetně věcí a majetkových práv (pohledávek), s výjimkou majetku staženého z oběhu, pohledávek nerozlučně spojených s osobou věřitele a jiných práv, jejichž převod na jinou osobu je zákonem zakázané, stejně jako cenné papíry Čl. 336 Občanský zákoník Ruské federace. Nemovitost přitom musí splňovat dvě kritéria: přijatelnost (kvalitativní jistota zajištění) a dostatečnost (kvantitativní jistota zajištění).
Při peněžním ocenění zastaveného majetku, které se provádí po dohodě stran za tržní ceny, se někdy stanoví odpovídající indexace hodnoty zastaveného majetku nebo právo zástavního věřitele na jeho přecenění v době exekuce.
Zástava zajišťuje veškeré pohledávky věřitele-zástavního věřitele, které vznikly v době jejich předložení, nestanoví-li smlouva jinak. Mezi tyto požadavky patří:
- a) výši jistiny a úroku;
- b) výdaje věřitele v souvislosti s plněním závazku, včetně nákladů spojených s veřejným prodejem majetku, pořádáním dražeb, soutěží, výplatou provizí apod.;
- c) ztráty věřitele spojené s placením úroků a penále;
- d) výdaje věřitele související s údržbou nemovitosti.
Všechny tyto částky jsou účtovány zástavnímu věřiteli a podléhají úhradě ze zastavené nemovitosti.
Zástavní právo vzniká okamžikem uzavření zástavní smlouvy a ve vztahu k majetku, který je předmětem převodu na zástavního věřitele - od okamžiku převodu tohoto majetku, nestanoví-li zástavní smlouva jinak.
Před uzavřením smlouvy je s návštěvou na místě vypracována zpráva o ověření zajištění. Zástupce úvěrového oddělení zkontroluje skutečnou dostupnost a dokladové (účetní) údaje zajištění. V tomto případě je vypracován akt podepsaný zástupcem banky, manažerem a hlavním účetním dlužníka.
V závislosti na umístění předmětu zástavy je přípustná zástava, a to jak s převodem zastaveného majetku (věci) na zástavního věřitele, tak bez něj. Občanský zákoník používá právě tuto vlastnost pro třídění zástav do druhů. Zástavní zákon rozlišoval druhy zástav poněkud odlišně: zástava s převodem zastavené nemovitosti na zástavního věřitele (zástava) a zástava s tím, že zastavená věc zůstane zástavci, § 5 zákona „o zástavě“.
Zástava bez převodu zástavy nemovitosti. Zástava bez převodu zastavené nemovitosti na zástavního věřitele se v tuzemské i zahraniční praxi oproti druhému typu zástavy nejvíce rozšířila, neboť umožňuje dlužníkovi (zástavci) nadále provozovat činnost s využitím zastavené nemovitosti.
Zákon stanoví, že zastavený majetek zůstává zástavci, nestanoví-li smlouva jinak. Nemovitost, na kterou je zástavní právo zřízeno, stejně jako zastavené zboží v oběhu, nepřechází na zástavního věřitele.
V souladu s Občanským zákoníkem Ruské federace se hypotékou rozumí zástava pozemků, podniků, budov, staveb, nebytových prostor, bytů a jiných nemovitostí.
Zástavní smlouvou lze zastavit pouze nemovitosti, a to: pozemky, podloží, izolované vodní plochy a vše, co je pevně spojeno s pozemkem.
Při zastavení pozemku se zástavní právo nevztahuje na budovy a stavby zástavce na něm umístěné nebo zřízené, pokud smlouva nestanoví jinou podmínku.
Předmětem hypotéky však nemůže být každá nemovitost. Nejsou povoleny hypotéky na podzemní pozemky, zvláště chráněné přírodní oblasti, jiný majetek stažený z oběhu, majetek, který nelze zabavit v souladu s federálním zákonem, vícebytové a individuální obytné domy a byty ve vlastnictví státu nebo obce. jako majetek, jehož privatizace je zakázána v souladu s postupem stanoveným federálním zákonem.
Při zastavení bytu v bytovém domě, jehož část je ve společném spoluvlastnictví zástavce a dalších osob, se odpovídající podíl ve společném vlastnictví bytového domu považuje za zastavený spolu s bytovými prostory.
Odhadní hodnota předmětu zástavy je stanovena dohodou mezi zástavcem a zástavním věřitelem a je uvedena ve smlouvě v peněžním vyjádření, přičemž odhadní hodnotu pozemku nelze stanovit pod jeho běžnou cenu.
Smlouva může stanovit, že zástava zajišťuje pohledávky zástavního věřitele v rozsahu, v jakém jsou v době jejich uspokojení na úkor zastavené nemovitosti nebo v pevné výši.
Při uzavírání zástavní smlouvy je zástavní věřitel povinen písemně upozornit zástavního věřitele na všechna práva třetích osob k předmětu zástavy, která jsou mu známa v době státní registrace zástavy (práva zástavní, užívací, pachtová, zástavní právo, právo nájmu). věcná břemena, tedy práva omezeného užívání) a další práva. Nesplněním této povinnosti vzniká věřiteli hlavního závazku právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem nebo změnu podmínek zástavní smlouvy.
Věřitel ze závazku zajištěného zástavním právem má právo pomocí dokladů a fakticky ověřit existenci, stav a podmínky údržby nemovitosti zastavené zástavní smlouvou. Toto právo náleží věřiteli ze závazku zajištěného zástavním právem i v případě, že zastavená nemovitost přejde na zástavce do vlastnictví třetích osob.
Zástava spočívající v převodu zastavené nemovitosti na zástavního věřitele (hypotéka). Jako zástavu ponechanou zástavnímu věřiteli lze použít různé druhy majetku (vozidla, zlato a jiné drahé kovy, měna, hodnoty akcií).
Akciovými hodnotami se rozumí cenné papíry volně obchodovatelné na burze (akcie a dluhopisy podniků, státní cenné papíry), řádně registrované v oprávněném depozitáři nebo rejstříku. O převodu cenných papírů jako zajištění musí být proveden odpovídající záznam v depozitáři nebo rejstříku. Dokud nebude tento zápis zrušen, nemůže zástavce tyto cenné papíry prodat.
Je-li vlastnické právo ověřené cenným papírem zastaveno, může být převedeno na zástavního věřitele.
Jako zástavu lze použít zástavu měnových hodnot (cizí měna, cenné papíry v cizí měně), zlata a jiných drahých kovů ve výrobcích. Zde je obzvláště důležité, aby takové operace byly povoleny pouze autorizovaným bankám, které mají příslušné licence.
Při půjčování přijímá centrální banka zlato a drahé kovy v produktech a vládní cenné papíry jako zástavu.
Ruské právní předpisy stanoví dva způsoby exekuce na zastavenou nemovitost: soudní nebo mimosoudní. Soudní řízení bylo upraveno zákonem Ruské federace „O zástavě“. Mimosoudní řízení se poprvé objevilo v souvislosti se vstupem občanského zákoníku Ruské federace v platnost.
Uspokojit pohledávku zástavního věřitele na úkor zastavené nemovitosti bez soudního řízení je přípustné pouze na základě notářsky ověřené dohody mezi zástavním věřitelem a zástavcem, uzavřené poté, co nastanou důvody exekuce na zastavenou nemovitost. Ustanovení o právu zástavního věřitele provést exekuci na zastavené nemovitosti bez podání žaloby u soudu, obsažené přímo v zástavní smlouvě, je třeba prohlásit za neplatné.
V řadě případů lze exekuci na zastavený majetek provést pouze rozhodnutím soudu, když:
- - k uzavření zástavní smlouvy je nutný souhlas nebo svolení jiné osoby nebo orgánu;
- - předmětem zástavy je majetek, který má pro společnost historickou, uměleckou nebo jinou kulturní hodnotu;
- - zástavce není přítomen a není možné zjistit jeho polohu.
Zákon stanoví povinnou registraci movitého majetku (vozidla) u dopravní policie v místě, kde je vozidlo registrováno.
Jsou-li předmětem zástavy práva pohledávky (např. vklad v bance), nájemní práva a jiná majetková práva, lze na ně (při nesplnění úvěrové povinnosti) uvalit exekuci, zpravidla soudní cestou.
Jsou-li předmětem zástavy majetková práva časově omezená, pak přecházejí na zástavní banku pouze do konce této doby.
Zákon stanoví ukončení kauce v těchto konkrétních případech:
- - se zánikem závazku zajištěného zástavou;
- - pokud zákonodárce upozornil zástavního věřitele na hrozbu ztráty nebo poškození zastaveného majetku;
- - v případě zničení zastavené věci nebo zániku zastaveného práva, pokud zástavce v přiměřené době neuplatnil právo na vrácení zastavené věci nebo její nahrazení jiným rovnocenným majetkem, nestanoví-li smlouva jinak;
- - v případě prodeje zastaveného majetku ve veřejné dražbě, jakož i v situaci, kdy se jeho prodej ukázal jako nemožný.
Prodej zastaveného majetku se provádí prodejem ve veřejné dražbě způsobem stanoveným Občanským soudním řádem Ruské federace a Občanským zákoníkem Ruské federace.
Bankovní úvěr zajištěný nemovitostí v běžných ekonomických podmínkách patří k nejoblíbenějším a nejatraktivnějším pro věřitele. Jakýkoli bankovní systém přitom může vydávat omezený počet hypotečních úvěrů vzhledem k jejich dlouhodobé povaze a značným rizikům.
Občanskoprávní vztahy jsou obrovskou oblastí různých transakcí (smluv, úkonů, úkonů a událostí) upravených občanským právem. Strany konkrétní dohody nejsou vždy v dobré víře, a aby se předešlo případným problémům, existuje institut pro zajištění plnění závazků, upravený ustanoveními kapitoly 23 občanského zákoníku Ruské federace (dále jen jako občanský zákoník Ruské federace).
Jedním z nejčastějších způsobů zajištění závazku v praxi je zástava.
Podle ustanovení zakotvených v článku 334 občanského zákoníku Ruské federace by se zástavou mělo rozumět právo věřitele podle hlavní smlouvy obdržet peněžní částku, která mu náleží prodejem zastaveného majetku v případě, že dlužník svůj závazek nesplní.
Navíc takový věřitel bude mít v případě úpadku dlužníka přednostní právo na zastavený majetek před ostatními věřiteli. Zajištění se využívá i při uzavírání malých smluv, ale nejčastěji působí jako jakýsi ručitel dlužníkova splnění velkého převzatého závazku, například úvěru. Kromě občanského zákoníku Ruské federace jsou právní vztahy vyplývající ze zástavy nemovitostí: budov, staveb, podniků, domů nebo bytů upraveny federálním zákonem „o hypotékách (zástava nemovitostí)“.
Smluvními stranami zástavní smlouvy jsou:
Ručitel- právnická nebo fyzická osoba nebo fyzická osoba podnikatel, která zastaví svůj majetek výměnou za půjčku;
Hypotéka- nejčastěji tuto roli plní banka nebo jiná úvěrová organizace, která poskytuje úvěr pro potřeby Dlužníka výměnou za uzavření smlouvy o zajištění. Zástavní smlouva úzce souvisí s hlavním závazkem existujícím mezi smluvními stranami - smlouvou o půjčce, ve které je Zástavním věřitelem Věřitel a Zástavcem je Dlužník.
Zástavní smlouva se uzavírá písemně. Předmětem zajištění může být jakýkoli majetek, včetně nemovitosti, hlavní je, že není omezen v oběhu podle ruského práva (zbraně, léky, drogy atd.). Hlavní požadavky na tento typ smlouvy jsou následující:
- je nutné uvést předmět zástavy (nemovitosti) a její hodnotu na základě výsledků posouzení;
- měla by být zohledněna podstata, podmínky a rozměry hlavního závazku, k jehož zajištění je zástavní smlouva uzavřena;
- je-li hlavní smlouva mezi Dlužníkem a Věřitelem notářsky ověřena, platí totéž o zástavní smlouvě, která ji zajišťuje;
- hypoteční smlouva musí být registrována u státních úřadů;
- mělo by být uvedeno, kdo bude mít zajištění (ve vztahu k nemovitosti ve většině případů nemovitost zůstává dlužníkovi);
Úvěry zajištěné nemovitostí, poskytované fyzickým i právnickým osobám, jsou v dnešní době neuvěřitelně oblíbené a jsou velmi relevantním finančním produktem každé renomované banky.
Právnické osoby zastavují nemovitost, kterou vlastní, za účelem získání úvěru na jeden z následujících účelů:
- rozvoj a rozšíření stávajícího podnikání;
- pořízení nových nemovitostí (nebytových), a to i ve fázi výstavby;
- velké opravy budovy/stavby/podniku;
- jiné účely vyžadující naléhavou injekci velké částky peněz;
Při rozhodování o poskytnutí úvěru společnosti zajištěné nemovitostí banka provádí komplexní analýzu všech hlavních aspektů finanční a ekonomické činnosti společnosti:
- nejnovější rozvahy společnosti jsou pečlivě studovány;
- posuzuje se spolehlivost společnosti jako účastníka civilních transakcí (doba setrvání na tomto trhu, obchodní úspěšnost atd.);
- posoudí se likvidita a určí se tržní hodnota zajištění;
- ustavující dokumenty: Charta se všemi změnami a zakladatelská listina (pokud existuje);
- osvědčení o státní registraci společnosti, daňové registraci, přidělení OGRN, změny zakládací listiny;
- protokoly (rozhodnutí) o jmenování vedoucích pracovníků;
- rozvahy organizace za určité období;
- doklad s oceněním zastavené nemovitosti od nezávislého odhadce;
- čerstvé dokumenty ZISZ pro budovu/stavbu/byt nebo dům;
Předmět zástavy - budova, stavba, podnik nebo dům zůstává nejčastěji ve vlastnictví a užívání vlastníka, tedy Dlužníka, zároveň Věřitel získává určitá práva k zastavené věci, může sledovat její správné užívání, kontrola a omezení nakládání Dlužníka s tímto majetkem. Tyto podmínky jsou uvedeny v zástavní smlouvě.
Zástavní věřitel má právo požadovat a Zástavce je povinen splnit následující požadavky:
- pojistit zastavenou nemovitost v plné hodnotě proti hrozbě poškození a zničení nebo jiného vyjmutí z její držby. Na přání je možné pojistit i život a zdraví Dlužníka, jakož i jeho pracovní schopnost;
- zacházet se zajištěním opatrně, chránit jej před možným poškozením a útoky třetích osob;
- nebrání Věřiteli ověřit dostupnost a bezpečnost zastaveného majetku;
Je důležité si uvědomit, že zástavu budovy nebo stavby je možné pouze tak, že se k ní připojí pozemek, na kterém stojí. Pozemky mohou být ve vlastnictví Dlužníka nebo v pronájmu od státu či jiné organizace. Platí i opačné pravidlo - je-li zastaven pozemek, pak zástavním právem jsou i budovy a jiné stavby na něm stojící, pokud není ve smlouvě zvlášť stanoven jiný postup.
Pokud se na tomto pozemku nacházejí stavby, které jsou ve vlastnictví třetích osob, pak v případě změny vlastníka, např. v případě, že zástavce neplní své povinnosti ze smlouvy o výpůjčce, všechna práva, jakož i povinnosti bývalého vlastníka ve vztahu k těmto osobám, přecházejí na nového vlastníka spolu s pozemky.
co je to hypotéka?
Zástavní smlouva je zvláštním případem zástavní smlouvy a týká se situací, kdy je zastavena nemovitost. Zajištění je tedy širší pojem než hypotéka. Hypoteční vztahy jsou upraveny federálním zákonem „o hypotékách (zástava nemovitostí), jakož i občanským zákoníkem Ruské federace, který má větší právní sílu a v případě rozporu mezi normami zákona a zákoníkem , je třeba se řídit ustanoveními posledně uvedeného. Pokud neexistují žádné rozpory, pak se nejprve vyplatí prostudovat zákon, protože tyto vztahy pečlivě a podrobně pokrývá.
Oficiálně je Rusko nejmladší zemí v sektoru hypotečních úvěrů v Evropě. Předpokládá se, že tato iniciativa k nám přišla v roce 1998, takže první desetiletí práce s hypotékami je za námi. V předvečer oslav tohoto výročí byly v roce 2008 sečteny výsledky, které ukázaly následující čísla (podle Centrální banky Ruska):
- počet bank poskytujících hypoteční úvěry byl 587;
- více než 60 % z celkového počtu hypoték připadá na podíl desítek předních hráčů na tomto trhu (mezi nimi VTB, Societe Generale Vostok);
- ve srovnání s předchozím rokem 2007 se objem transakcí zvýšil o téměř 18 %;
- Mezi Rusy je velká poptávka spíše po hypotékách na sekundární bydlení než na novostavby;
Na začátku roku 2009 se počet rublových hypotečních úvěrů v Rusku snížil 4krát, v cizí měně - téměř 10krát! Úrokové sazby se také prudce zvýšily a současně se zkrátila doba hypotečních úvěrů. Ke konci loňského roku se ale situace začala postupně vyrovnávat a lze předvídat další růst trhu, i když mnohem mírnějším tempem, než tomu bylo doslova před 2 lety.
Jde při zástavě nemovitosti vždy o bydlení pořízené na úvěr? Ne vždy. Často dochází k situacím, kdy Dlužník dá do zástavy byt nebo bytový dům, který již vlastní, a přijatou částku utratí na úvěr pro jiné potřeby a účely. Někdy je tato metoda výhodnější než hypotéka. Z velké části proto, že není vyžadována značná záloha.
Při žádosti o hypoteční úvěr trápí dlužníky mnoho otázek. Ale možná tím hlavním, kterému by se tento článek rozhodně měl věnovat, je to, zda věřitel může odebrat nemovitost k bydlení, kterou dlužník zastavil, i když se jedná o jediné bydlení vhodné pro zástavce a jeho rodinu. .
Ruské občanské právo (článek 446 občanského zákoníku Ruské federace) stanoví, že banka má právo zabavit byt, dům nebo jiný výhradní obytný majetek dlužníka. Skutečnost, že jeho rodina nebude mít kde bydlet, obecně není problémem Věřitele, je věcí státu – snažit se zajistit, aby jeho občané nezůstávali na ulici.
K řešení problému je určen speciální mechanismus a několik právních norem, které Dlužníka v takové situaci chrání.
Za prvé, existuje něco jako nepřiměřené požadavky. Co to znamená? Někdy může být věřitel/zástavní věřitel omezen ve svých nárocích na zajištění.
To je možné v případech, kdy je porušení ze strany dlužníka nepodstatné a velikost pohledávek věřitele je neúměrná hodnotě zastavené nemovitosti. Přesněji řečeno, aby bylo možné zpochybnit nároky věřitele, musí být splněny dvě podmínky v kombinaci (toto pravidlo vzniklo nedávno, v polovině roku 2009):
- prodlení dlužníka s plněním hlavního závazku netrvá déle než 3 měsíce;
- výše nesplněného závazku je nižší než 5 % předpokládané hodnoty zastaveného zajištění;
Dalším případem, kdy je možné omezit věřitele v jeho pokusech o exekuci zastavené nemovitosti, je situace, kdy se bavíme o výstavbě rezidenční nemovitosti a dlužník je jedním z majetkových účastníků procesu. Věřitel může v takové situaci provést exekuci nejdříve šest měsíců po termínu dodání stavebního záměru uvedeného ve smlouvě nebo do doby, než bude zřejmé, že projekt nebude dokončen včas.
Pokud však dojde k exekuci na nemovitost, pak se věřitel obrátí na soud s žalobou. Z hodnoty zastaveného majetku může obdržet samotnou výši nesplněného závazku a také penále a penále stanovené ve smlouvě. Je třeba si uvědomit, že Dlužník má právo zvolit si způsob prodeje předmětu hypotéky - dražbu/soutěž nebo veřejnou dražbu. Může se také u soudu dohadovat o velikosti počáteční ceny, pokud se s Věřitelem nepodařilo dohodnout.
Své nároky na zvýšení ceny budete muset doložit přiložením zprávy od oceňovací firmy nebo ZISZ.
Nejdůležitějším právem Dlužníka, které může vývoj událostí výrazně ovlivnit, je však právo požadovat odklad prodeje zastavené nemovitosti (až 12 měsíců).
Možná během této doby bude Dlužník schopen najít cestu ven a splatit svůj dluh, přičemž si ponechá předmět hypotéky. Abyste však soud k takovému rozhodnutí přesvědčili, musíte uvést důvod, který lze považovat za platný - například přítomnost nezaopatřených nezletilých dětí, vážná nemoc atd. Existují 2 výjimky z obecného pravidla, kdy soud odklad nepovolí:
- předmětem zástavy je pozemek pro zemědělské potřeby;
- Dlužníkem je fyzická osoba, ale zajištění využívá k podnikání;
Další věc je, že takové bydlení ve většině měst a obcí naší země prostě chybí nebo kvůli svému stavu nesnese žádnou kritiku. Proto by měl být tento problém výkonné moci pečlivě prostudován a pokusit se situaci napravit k lepšímu.
Dlužník by však neměl dotahovat věc až k nucenému odebrání svého bytu - je lepší jej prodat sám a splatit úvěr. Proč je to lepší? Faktem je, že věřitelská banka, která získala zastavené rezidenční nemovitosti k dispozici, je musí prodat v aukci, které se mnoho kupujících účastní jen zřídka a ceny zůstávají příliš přání. Mnohem výhodnější je prodat byt či dům za vysokou tržní cenu. Banka dá bydlení k prodeji za likvidační cenu, protože prodej je nucený.
Tato cena je obvykle do 75 % původní odhadní hodnoty nemovitosti. Může se tedy ukázat, že výtěžek z prodeje prostřednictvím dražby nebude stačit na splacení dluhu Věřiteli!
Byt nebo dům lze ve většině případů prodat zástavce pouze se souhlasem zástavního věřitele, tedy banky. Ale můžete použít několik schémat, když je jeho účast vyloučena, hlavní věc je, že neexistuje moratorium na předčasné splacení úvěru. Například zůstatek hypotečního dluhu se půjčí od přátel/rodiny a splatí se bance a následně se byt pomalu draze prodá a dluhy blízkým se mohou splatit. Nebo můžete od kupujícího bytu vzít zálohu ve výši dluhu vůči zástavnímu věřiteli, splatit dluh, získat byt v plném a nerozděleném držení a disponovat a poté jej prodat.
Problém se splácením hypotečního úvěru a strach ze ztráty nemovitosti v těžkých dobách krize zaměstnával mysl milionů lidí u nás. Vláda Ruské federace vzala v úvahu všechny obtíže tohoto dočasného období: nižší mzdy, masivní propouštění pracovníků, znehodnocování rublu, vysokou inflaci a další, a v osobě odpovědného orgánu - Agentury pro hypotéky na bydlení Lending (AHML) a její dceřiná společnost Agentura pro restrukturalizaci hypotečních úvěrů na bydlení (AHML) přijala řadu opatření ke zmírnění situace hypotečních dlužníků:
- byla poskytnuta dodatečná lhůta, během níž mohl být dluh splacen;
- v průběhu roku mohli hypoteční dlužníci využívat služeb ARHML a splácet úvěr na své náklady na základě anuitních splátek;
Poskytuje také možnost obcím pořizovat byty zakoupené občany na hypotéku. To platí pro případy, kdy se věc již dostala do fáze soudního řízení. Tento vládní program již využilo více než 30 000 ruských občanů. Kromě toho existuje návrh zákona, který poskytuje dlužníkům na základě smluv o zástavě nemovitosti, včetně nemovitostí, možnost splatit úvěr v předstihu, aniž by vůči nim byly uplatněny sankce. Vidíme tedy, že se situace s hypotečním úvěrováním u nás postupně zlepšuje. Do budoucna lze očekávat aktivní růst a rozšiřování tohoto institutu občanského práva.
V souladu s Čl. 329 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) lze splnění závazků zajistit pokutou, zástavou, zadržením majetku dlužníka, kaucí, bankovní zárukou, vklad a další způsoby stanovené zákonem nebo smlouvou. Pokuta (pokuta, penále) je zpravidla přítomna ve všech úvěrových smlouvách, ale je v podstatě určitým měřítkem odpovědnosti dlužníka za nesplnění závazků vůči věřiteli. Sankci nelze považovat za účinný způsob zajištění plnění povinností. Nesplacení úvěru dlužníkem je zpravidla spojeno s nedostatkem finančních prostředků od dlužníka, což mimo jiné neumožňuje vymáhat od něj pokutu. Zádržné a kauce neslouží k zajištění plnění úvěrových závazků, neboť jsou neslučitelné s povahou úvěrových závazků. Efektivními způsoby zajištění plnění závazků dlužníků z úvěrových smluv, které úvěrové instituce nejčastěji využívají, jsou zajištění, ručení a bankovní záruka. Tento článek je věnován zvážení vlastností zajištění.
Při rozhodování o poskytnutí úvěru konkrétnímu dlužníkovi přijímá pověřený orgán (úředník) úvěrové instituce úvěrová rizika buď na finanční situaci dlužníka, nebo na určité zajištění splnění závazků (zástava, ručení, bankovní záruka) . Kromě toho byste měli vždy pamatovat na zásadu obsaženou v odstavci 3 čl. 329 občanského zákoníku Ruské federace: neplatnost hlavního závazku znamená neplatnost závazku, který jej zajišťuje, pokud zákon nestanoví jinak (například ve vztahu k bankovní záruce). Při přijímání úvěrových rizik jako zajištění si proto musíte být jisti, že hlavní závazek – smlouva o půjčce – je platnou transakcí, která je v souladu se zákonem.
K tomu je při rozhodování o poskytnutí půjčky jakékoli právnické osobě nutné ujistit se, že taková právnická osoba je zapsána v Jednotném státním rejstříku právnických osob, analyzovat její ustavující dokumenty pro právní způsobilost a strukturu řízení. orgány určí orgán oprávněný rozhodnout o přijetí úvěru a podepsat smlouvu o úvěru V tomto případě je povinná kontrola, zda uplynulo funkční období určeného orgánu a zda byl řádně zvolen (jmenován), k čemuž je vypůjčitel požádán o kopie protokolů (rozhodnutí) o volbě (jmenování) tohoto těla. V případech stanovených platnými právními předpisy nebo zakládajícími listinami právnické osoby musí oprávněný orgán rozhodnout o přijetí úvěru vypůjčitelem, jehož řádně ověřená kopie se předloží věřiteli. Uvedené rozhodnutí musí obsahovat všechny podmínky přijatého úvěru, které jsou pro tuto transakci podstatné (výše, termín, úroková sazba, typ zajištění, zamýšlené použití úvěru a další podmínky uznané jako podstatné strany úvěrové smlouvy). Stejný právní přezkum musí být proveden ve vztahu k zástavním věřitelům a ručitelům. V tomto případě je nutné zohlednit způsobilost k právním úkonům různých typů právnických osob.
Například federální zákon č. 181-FZ ze dne 14. listopadu 2002 „o státních a obecních jednotných podnicích“ (dále jen zákon č. 181-FZ) stanoví, že transakce jednotných podniků, na kterých je podíl, jsou hlavními transakcemi. (článek 22 , 23), jakož i transakce pro poskytování záruk a zástavy nemovitostí (článek 18) musí také provádět unitární podniky se souhlasem vlastníka majetku unitárního podniku. Na to je třeba pamatovat při uzavírání smluv o ručení a smluv o zajištění s unitárními podniky jako záruky za splnění závazků dlužníků. Kromě toho je třeba vzít v úvahu zvláštní právní způsobilost jednotného podniku (článek 3 zákona č. 181-FZ) - schopnost mít občanská práva odpovídající předmětu a cílům jeho činnosti stanovené v listině tohoto unitární podnik, jakož i skutečnost, že unitární podniky mohou být vytvořeny v případech konkrétně stanovených v čl. 8 zákona č. 181-FZ.
V souvislosti s výše uvedeným lze konstatovat, že možnost vystupovat jako ručitel a zástavce jako záruka za splnění závazků třetí osoby by měla být upravena v zakládací listině jednotného podniku. Zajímavou normu obsahuje odst. 3 čl. 18 zákona N 181-FZ, který stanoví, že státní nebo obecní podnik nakládá s movitým a nemovitým majetkem pouze v rozsahu, který mu nezbavuje možnost vykonávat činnost, jejíž cíle, předmět a druhy jsou určeny zakládací listinu takového podniku. Transakce provedené státním nebo unitárním podnikem v rozporu s tímto požadavkem jsou neplatné.
Podívejme se na příklad. Unitární podnik zabývající se leteckou přepravou cestujících, který má pod svou ekonomickou kontrolou tři osobní letadla, po obdržení úvěru od banky zastaví tato letadla jako zástavu. Pokud tento podnik nesplní své závazky splatit úvěr, může být letadlo zabaveno a bude prodáno způsobem předepsaným platnou legislativou. Při uzavírání takových obchodů s unitárním podnikem je tedy třeba posoudit, do jaké míry je zamýšlené zajištění zapojeno do výrobního procesu a zda jeho zcizení nepovede k nemožnosti unitárního podniku vykonávat zákonem stanovené činnosti. Přestože samotná zástava není zcizením majetku, případný prodej zástavy může být neplatným obchodem, a proto nelze takovou zástavu považovat za řádné zajištění.
Je třeba připomenout, že neplatnost smlouvy o půjčce znamená neplatnost závazku, který ji zajišťuje, pokud zákon nestanoví jinak (článek 3 článku 329 občanského zákoníku Ruské federace). Bude-li tedy smlouva o úvěru prohlášena za neplatnou, a to i z výše uvedených důvodů, dojde ke ztrátě zajištění (záruky, zajištění, kromě bankovní záruky).
Slib jako způsob zajištění plnění závazků
Nejúčinnějším způsobem zajištění splnění závazků je zástava, neboť uspokojení pohledávek věřitele prostřednictvím zástavy nezávisí na finanční situaci dlužníka ani ručitele, což umožňuje reálně plnit závazky dlužníka vůči dlužníkovi. věřitel na úkor majetku, který je předmětem zástavy.
Podle Čl. 334 Občanského zákoníku Ruské federace, na základě zástavy má věřitel ze závazku zajištěného zástavou (zástavní věřitel) právo v případě, že dlužník tuto povinnost nesplní, získat uspokojení od hodnotu zastaveného majetku přednostně před ostatními věřiteli toho, kdo tento majetek vlastní (zástavce), s výjimkami stanovenými zákonem. Pravidlo přednosti při exekuci také potvrzuje výhodnost zajištění oproti jiným způsobům zajištění závazků.
Aby byla zástava skutečně vhodným a účinným způsobem zajištění, je nutné při posuzování konkrétní nemovitosti jako předmětu zástavy dbát na následující důležité body.
1. V souladu s čl. 335 Občanského zákoníku Ruské federace může být zástavcem věci její vlastník nebo osoba, která má právo s ní hospodařit, a zástavcem práva může být ten, kdo je vlastníkem zastaveného práva. V souladu s tím musí potenciální zástavní věřitel poskytnout věřiteli listinné důkazy o svých právech k nemovitosti nabízené jako zástava. Takovými doklady mohou být: smlouva, na jejímž základě byla nemovitost nabyta (práva převedena), s dokladem o převodu vlastnického práva k nemovitosti způsobem stanoveným v Čl. Umění. 223, 224 občanského zákoníku Ruské federace (osvědčení o převodu a převzetí, faktura, nákladní list, jiný dokument o vlastnictví v závislosti na podmínkách smlouvy) nebo převod (vznik) práv; pro majetek (práva) podléhající státní registraci - odpovídající osvědčení o registraci.
V praxi často nastává situace, kdy zástavní věřitel nemůže poskytnout smlouvu, která je základem pro nabytí nemovitosti, z důvodu její ztráty v průběhu let. V tomto případě je třeba se řídit čl. 234 občanského zákoníku Ruské federace o promlčení. Podle tohoto článku osoba - občan nebo právnická osoba - která není vlastníkem nemovitosti, ale která svědomitě, otevřeně a nepřetržitě vlastní buď vlastní nemovitost po dobu patnácti let nebo jiný majetek po dobu pěti let, nabývá právo vlastnictví této nemovitosti.
V souladu s odstavcem 4 Čl. 234 Občanského zákoníku Ruské federace po dobu nabytí promlčecí doby ve vztahu k věcem drženým osobou, z jejíž držby by mohly být požadovány v souladu s čl. Umění. 301 a 302 občanského zákoníku Ruské federace začíná nejdříve po uplynutí promlčecí lhůty pro příslušné požadavky.
V odstavci 17 usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 25. února 1998 N 8 se uvádí, že promlčecí lhůta počíná nejdříve uplynutím promlčecí lhůty u žaloby o nabytí držby. vlastníka nebo jiného držitele titulu.
Promlčecí lhůta pro tyto požadavky je tři roky (článek 196 občanského zákoníku Ruské federace) a v souladu s odstavcem 1 čl. 200 Občanského zákoníku Ruské federace začíná plynout ode dne, kdy se osoba, jejíž právo je porušeno, dozvěděla nebo se měla dozvědět o porušení svého práva. Na základě normy odstavce 1 Čl. 200 občanského zákoníku Ruské federace není možné s určitostí určit okamžik, kdy začíná promlčecí lhůta, tato otázka je hodnotící a musí být v každém případě vyřešena s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem. Tyto okolnosti navíc zpravidla zná pouze případný žalobce a ten, kdo se vzhledem k pravidlům o nabytí nemovitosti považuje za vlastníka nemovitosti, nemá informace o tom, kdy se vlastník (jiný vlastník) o porušení dozvěděl. jeho práv. Studiem dokumentů potvrzujících vlastnictví majetku tedy není možné s jistotou určit okamžik, kdy vlastnické právo osoby vzniklo z důvodu nabytí právní moci. Současně s přihlédnutím k výše uvedenému je třeba pro účely potvrzení vlastnictví movitého majetku osoby vycházet z toho, že osoba, která se domáhá nemovitosti v souladu s pravidly o promlčení, musí doložit vlastnické právo k uvedené nemovitosti. (zpravidla se jedná o účetní doklady) po dobu nejméně osmi let.
Při přijímání nájemních práv nebo jiných práv k cizímu majetku do zástavy je třeba pamatovat na to, že takové zajištění není dovoleno bez souhlasu vlastníka nebo osoby, která s ním má právo hospodařit, pokud zákon nebo dohoda zakazuje zcizení tohoto práva bez souhlasu těchto osob.
2. V souladu s čl. 336 Občanského zákoníku Ruské federace může být předmětem zástavy jakýkoli majetek, včetně věcí a majetkových práv (pohledávek), s výjimkou majetku staženého z oběhu, pohledávek nerozlučně spojených s osobností věřitele, zejména pohledávek. na výživné, náhradu škody způsobené na životě nebo zdraví a další práva, jejichž převod na jinou osobu zákon zakazuje. Zastavení některých druhů majetku, zejména majetku občanů, který nepodléhá exekuci, může být zákonem zakázáno nebo omezeno. Výčet druhů majetku, který nelze zabavit, je obsažen v čl. 446 občanského soudního řádu Ruské federace. Článek 51 Základů legislativy Ruské federace o kultuře (schválený Nejvyšší radou Ruské federace dne 9. října 1992 N 3612-1) stanoví, že kulturní hodnoty uložené ve státních a městských muzeích, uměleckých galeriích, knihovny, archivy a další vládní organizace nemohou být předmětem zajištění kultury. Podle Čl. 63 federálního zákona „o hypotékách (zástavu nemovitostí)“ hypotéky nejsou povoleny:
Pozemky ve vlastnictví státu nebo obce;
Části pozemku, jejichž plocha je menší než minimální velikost stanovená předpisy ustavujících subjektů Ruské federace a předpisy místních vlád pro pozemky pro různé účely a povolené využití.
Seznam majetku, jehož zástava je omezena, byl schválen výnosem prezidenta Ruské federace ze dne 22. února 1992 N 179. Seznam obsahuje majetek, jehož volný prodej je zakázán. Podle Čl. 129 Občanského zákoníku Ruské federace může takový majetek patřit pouze určitým účastníkům obratu nebo jeho přítomnost v oběhu je povolena se zvláštním povolením. Samotné zastavení uvedeného majetku tedy není zakázáno, ale zástavní věřitel může mít potíže s exekucí takového majetku, protože okruh jeho nabyvatelů je omezený. V souladu s nařízením vlády Ruské federace ze dne 10. prosince 1992 N 959 jsou dodávky uvedeného majetku (výrobků) prováděny spotřebitelům, kteří mají povolení k jeho použití v Ruské federaci, nebo na základě kvót.
Podívejme se na některé typy zajištění, které jsou v bankovní praxi poměrně rozšířené.
Jako zajištění splnění závazku splatit úvěr jsou akceptována vlastnická práva k peněžním prostředkům, které budou v budoucnu připsány na účet zástavce. Takové zajištění se zpravidla používá, pokud je plátcem prostředků poměrně známá a finančně spolehlivá organizace. Navzdory rozšířenému používání tohoto typu zajištění je třeba mít na paměti, že dohoda, podle které jsou tato práva přijímána jako zajištění, je neplatná v souladu s čl. 168 občanského zákoníku Ruské federace, protože je v rozporu s čl. 336 Občanský zákoník Ruské federace. Práva k peněžním prostředkům mohou být předmětem zástavy v rozsahu, v jakém lze postoupit práva ze smlouvy o bankovním účtu a po dobu platnosti smlouvy o účtu není částečné postoupení práv ze smlouvy o bankovním účtu nemožné. K zástavě vlastnických práv k peněžním prostředkům na účtu tak může dojít pouze ve vztahu k těm právům, která vzniknou po ukončení smlouvy o bankovním účtu (ve vztahu k zůstatku peněžních prostředků na účtu). Toto stanovisko vychází z rozhodčí praxe ohledně možnosti postoupení pohledávek v době platnosti smlouvy o bankovním účtu (viz např. usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 27. 5. 1997 N 584/97, ze dne 29. 4. 1997 N 4966/96, ze dne 29. 4. 1997 N 1435/97).
Zástavci, kteří vlastní výhradní právo k ochranné známce, nabízejí bankám práva k ochranné známce jako záruku za splnění svých závazků splatit úvěr. Zároveň zákon Ruské federace ze dne 23. září 1992 N 3520-1 „O ochranných známkách, značkách služeb a označení původu zboží“ přímo nestanoví možnost převodu práv k ochranné známce jako zástavu. Podle Čl. Umění. 25, 26 tohoto zákona je převod výlučného práva k ochranné známce možný pouze formou postoupení a převod práva k užívání ochranné známky je možný na základě licenční smlouvy. Jiné formy převodu ochranné známky ani práva k jejímu užívání zákon nestanoví. K výkonu výlučných práv k ochranné známce nebo práva ji užívat v souladu s čl. 350 občanského zákoníku Ruské federace je nemožné. V důsledku toho není možné tato práva přijmout jako zajištění.
Poměrně často se kromě cenných papírů, jejichž specifika zástavy budou diskutováno níže, jako zástava nabízí podíl zástavce na základním kapitálu společnosti s ručením omezeným.
Článek 22 federálního zákona č. 14-FZ ze dne 2. 8. 1998 „O společnostech s ručením omezeným“ (dále jen zákon LLC) dává účastníkovi společnosti právo zastavit svůj podíl (část podílu) na oprávněném kapitál společnosti jinému společníkovi společnosti nebo třetí osobě. Zastavení podílu na základním kapitálu společnosti s. r. o. třetí osobě je možné pouze rozhodnutím valné hromady účastníků společnosti, přijatým většinou hlasů všech účastníků společnosti, ledaže je zapotřebí většího počtu hlasů. počet účastníků učinit takové rozhodnutí není stanoveno zakládací listinou LLC. Podíl na základním kapitálu LLC nelze zastavit, pokud stanovy společnosti obsahují zákaz takových transakcí. Rozhodnutí o přijetí podílu na základním kapitálu LLC jako zajištění by tedy mělo předcházet právní posouzení charty LLC, aby se zjistilo, zda obsahuje výše uvedená ustanovení.
Rovněž je nutné zkontrolovat platbu účastníka společnosti za podíl, který mu náleží, převedený jako zástava, neboť v souladu s ust. 3 čl. 21 zákona LLC lze podíl společníka společnosti zcizit pouze v rozsahu, v jakém byl splacen. V případě zástavy neúplně splaceného podílu bude předmět zástavy určen na základě skutečně splaceného podílu účastníka LLC.
3. V souladu s odst. 3 Čl. 334 Občanského zákoníku Ruské federace vzniká zástavní právo na základě smlouvy, jakož i na základě zákona při vzniku okolností v ní uvedených, pokud zákon stanoví, jaký majetek a zajistit plnění jaký závazek je uznán jako zastavený.
Vznik zástavy na základě zákona upravuje např. čl. 488 občanského zákoníku Ruské federace: zboží prodávané na úvěr, od okamžiku jeho převodu na kupujícího a až do okamžiku úplného zaplacení, se považuje za zastavené prodávajícím, aby zajistil splnění svého závazku kupujícím zaplatit za zboží, není-li v kupní smlouvě stanoveno jinak. Toto pravidlo by mělo být dodrženo při provádění právního zkoumání zástavy. Při analýze smlouvy, která je základem pro nabytí nemovitosti nabízené do zástavy, je třeba věnovat pozornost platebnímu postupu stanovenému ve smlouvě. Pokud v době zástavy nebyla nemovitost kupujícím (zástavním věřitelem) zaplacena, tj. existuje zástava ze zákona, bude zástava této nemovitosti jako zajištění splacení úvěru následnou zástavou. Podle Čl. 342 Občanského zákoníku Ruské federace, pokud se majetek, který je zastaven, stane předmětem jiné zástavy k zajištění jiných pohledávek (následná zástava), jsou pohledávky následného zástavního věřitele uspokojeny z hodnoty tohoto majetku po uplatnění nároků předchozích zástavních věřitelů. . Při přijímání majetku do následné zástavy je tedy nutné posoudit velikost a načasování nároků předchozích zástavních věřitelů a korelovat je s posouzením předmětu zástavy tak, aby měl následný zástavní věřitel dostatek finančních prostředků z prodeje zástavy. předmět zástavy.
Následné zástavy jsou povoleny, pokud to nezakazují předchozí zástavní smlouvy. Porušení tohoto požadavku má za následek uznání následné zástavy za neplatnou podle čl. 168 Občanský zákoník Ruské federace. Pro snížení rizika ztráty zajištění z tohoto důvodu je nutné od zástavce požadovat doklady potvrzující neexistenci věcného břemene ve formě zástavy k nemovitosti nabízené jako zástava (výpis z knihy zástav, výpis z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem). V souladu s odstavcem 3 Čl. 342 je zástavce povinen sdělit každému dalšímu zástavnímu věřiteli informace o všech existujících zástavách tohoto majetku, jak je stanoveno v odst. 1 Čl. 339 občanského zákoníku Ruské federace a odpovídá za ztráty způsobené zástavním věřitelům nesplněním této povinnosti.
Podle odstavce 5 Čl. 488 Občanského zákoníku Ruské federace můžete požadovat, aby zástavní věřitel do smlouvy, na jejímž základě byla nemovitost zakoupena, zahrnul podmínku, že až do úplného zaplacení nebude nemovitost zastavena prodávajícímu.
Na základě zákona od okamžiku státní registrace vlastnictví dlužníka k příslušnému obytnému domu nebo bytu vzniká hypotéka na bytový dům nebo byt pořízený nebo postavený zcela nebo zčásti s použitím úvěrových prostředků od banky nebo jiné úvěrové organizace. (Ustanovení 1, článek 77 federálního zákona „o hypotéce“ (zástava nemovitosti)“ ve znění pozdějších předpisů, nabyl účinnosti dne 11. ledna 2005 federálním zákonem ze dne 30. prosince 2004 N 216-FZ).
4. Článek 339 Občanského zákoníku Ruské federace stanoví požadavek na uzavření zástavní smlouvy písemně, což lze dodržet v písemné smlouvě vyhotovené ve formě jediného dokumentu, jakož i v případě výměny písemností mezi stranami zástavní smlouvy prostřednictvím poštovního, telegrafického, dálnopisného, telefonického, elektronického nebo jiného spojení, které nám umožňuje spolehlivě zjistit, že dokument pochází od smluvní strany. Aby strany takovou možnost měly, musí se nejprve dohodnout na zamýšlených prostředcích komunikace, způsobech identifikace stran (poštovní adresa, faxové číslo, e-mailová adresa atd.) a postupu při výměně dokumentů (určit termíny, oprávněné osoby, vstupní řízení na základě smlouvy uzavřené pomocí komunikačních prostředků uvedených výše). Tato dohoda může být provedena formou dohody sepsané ve formě jediného dokumentu. Pro zástavní smlouvu, čl. 339 občanského zákoníku Ruské federace také stanoví povinnou registraci způsobem stanoveným pro registraci transakcí s příslušným majetkem.
Dále tento článek vymezuje základní náležitosti zástavní smlouvy: předmět zástavy a jeho ocenění; výši a dobu plnění závazku zajištěného zástavou; údaj o tom, která strana má zastavený majetek. Zástavní smlouva bude považována za uzavřenou, pokud mezi stranami dojde k dohodě ve formě požadované v příslušných případech o všech podstatných podmínkách smlouvy (článek 432 občanského zákoníku Ruské federace). Chybí-li alespoň jedna z podstatných podmínek zástavní smlouvy, není uzavřena.
Podívejme se podrobněji na základní podmínky zástavní smlouvy.
Předmět zakázky a jeho posouzení
Kromě názvu nemovitosti, která je předmětem zástavy, musí smlouva uvádět individualizující znaky této nemovitosti, které ji odlišují od jiné podobné nemovitosti (model, třída, země původu, rok výroby, soulad s GOST, inventární číslo, sériové číslo , další kvantitativní a kvalitativní ukazatele) . Jak je uvedeno v odstavci 2 Přezkumu praxe posuzování sporů souvisejících s uplatňováním norem občanského zákoníku Ruské federace o zástavě rozhodčími soudy (Informační dopis prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 15. ledna 1998 N 26), při určení předmětu zástavy ve smlouvě musí být nejen pojmenován druh nemovitosti, ale musí být uvedeny i jednotlivé charakteristiky předmětu zástavy, aby bylo možné jej izolovat od homogenního věci. Pokud tedy v zástavní smlouvě nejsou žádné informace, které by jednotlivě vymezovaly zastavený majetek, nelze zástavní smlouvu považovat za uzavřenou (viz např. usnesení Federálního arbitrážního soudu Západosibiřského distriktu ze dne 21. prosince 2004 N F04- 8852/2004(7083-A03- 36), Usnesení Federálního arbitrážního soudu Moskevského okresu ze dne 7. října 2004 N KG-A40/9232-04). Výjimkou je zboží v oběhu, jehož vlastnosti zajištění budou popsány níže.
Občanský zákoník nestanoví žádné požadavky na stanovení ocenění zajištění. Majetek, který je předmětem zástavy, přitom může mít několik různých odhadů: účetní hodnotu, tržní cenu, cenu obsaženou v rozhodnutí představenstva nebo valné hromady akciové společnosti o uzavření zástavního obchodu. , což je pro tuto akciovou společnost významná transakce nebo transakce zainteresované strany . Nabízí se otázka: které z těchto posouzení by měly strany zahrnout do zástavní smlouvy jako její základní podmínku? Ocenění zajištění je oceněním stanoveným dohodou stran, které se nemusí shodovat ani s tržní ani účetní hodnotou. Současně platí, že cena předmětu zástavy (transakční cena), obsažená v rozhodnutí představenstva nebo valné hromady akciové společnosti o uzavření zástavního obchodu, který je velkým obchodem nebo obchodem s úrokem, musí být součástí zástavní smlouvy jako její podstatná podmínka.
Posouzení kolaterálu stranami dohody musí být objektivní a musí korelovat buď s účetní hodnotou, nebo s tržní hodnotou kolaterálu. V současné bankovní praxi se ocenění zajištění určuje diskontováním tržní hodnoty nemovitosti. Zdá se, že pokud je ocenění zajištění výrazně podhodnoceno, lze říci, že se strany na uvedeném ocenění nedohodly. Dále je třeba mít na paměti, že ocenění zástavy nesmí být nižší než výše závazku zajištěného zástavou, jinak nebude mít zástava zajišťovací charakter (pokud zástava nezajišťuje část hlavního závazku, jehož výše se rovná ocenění zajištění).
Při přijímání majetku do zástavy byste měli pamatovat na ustanovení čl. 348 Občanského zákoníku Ruské federace, který stanoví, že exekuci na zastavený majetek lze odmítnout, pokud je porušení zajištěného závazku dlužníkem extrémně nevýznamné a velikost pohledávek zástavního věřitele je tedy zjevně nepřiměřená hodnotě zastaveného majetku. . Hodnota zajištění tedy musí být úměrná výši zajištěného závazku.
Zajištěný závazek
V zástavní smlouvě musí být uvedena podstata, velikost a doba plnění závazku zajištěného zástavou. Ve vztahu ke smlouvě o úvěru je nutné kromě výše úvěru zafixovat i výši úroku za čerpání úvěru, výši sankce za opožděné splnění povinnosti splatit úvěr (zaplacení úroku), jako dále podmínky splácení úvěru (harmonogram splácení úvěru ve splátkách) a placení úroků. Pro identifikaci hlavního závazku byste měli v zástavní smlouvě uvést i údaje o úvěrové smlouvě zajištěné touto zástavní smlouvou (číslo a datum uzavření).
Zástavní smlouva musí odrážet další podmínky smlouvy o půjčce, které se týkají podstaty, velikosti a načasování jejího provedení. Smlouva o půjčce může například stanovit právo věřitele požadovat předčasné splacení úvěru při vzniku určitých podmínek souvisejících s porušením povinností dlužníka ze smlouvy, změnou jeho finanční situace apod. (v v souladu s ustanovením 3 článku 450 občanského zákoníku Ruské federace). V tomto případě hovoříme o změně doby splácení úvěru, která musí být popsána v zástavní smlouvě.
Podle Čl. 337 občanského zákoníku Ruské federace, nestanoví-li smlouva jinak, zástava zajišťuje pohledávku ve výši, kterou má v době uspokojení, zejména úroky, penále, náhradu ztrát způsobených prodlením s plněním, i náhrada nutných výdajů zástavního věřitele na údržbu zastavené věci a výdajů na inkaso. V zástavní smlouvě mohou strany omezit rozsah závazků, které jsou touto zástavou zajištěny, například pouze výši jistiny nebo pouze výši úroku.
V případě změny závazku zajištěného zástavou podléhá změně i zástavní smlouva, která specifikuje podstatu, velikost a lhůtu pro splnění hlavního závazku.
Při zvažování otázky popisu hlavního závazku v zástavní smlouvě je třeba se obrátit na rozhodčí praxi.
Plénum Nejvyššího soudu Ruské federace a Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace v usnesení č. 6/8 ze dne 01.07.1996 (bod 43) stanoví, že v případech, kdy je zástavním věřitelem dlužník v hlavním závazku, podmínky o podstatě, výši a načasování splnění závazku zajištěného zástavou , by mělo být uznáno za dohodnuté, pokud zástavní smlouva obsahuje odkaz na smlouvu upravující hlavní závazek a obsahující příslušné podmínky.
Rozhodčí praxe tak vyvinula různé přístupy k problému uvedení v zástavní smlouvě informace o závazku zajištěném zástavou: u zástavní smlouvy uzavřené dlužníkem-zástavcem postačí uvést název úvěrové smlouvy a její podrobnosti a ve smlouvě uzavřené zástavním věřitelem - třetí osobou je nutné navíc uvést všechny podstatné náležitosti úvěrové smlouvy.
Kromě podstatných podmínek, bez jejichž ujednání budou strany smlouvy považovány za neuzavřené, mohou strany do zástavní smlouvy zahrnout další podmínky: uvedení okamžiku vzniku zástavního práva (odst. 1 čl. 341 občanského zákoníku Ruské federace), zákaz dohodou o následné zástavě (článek 2 článku 342 občanského zákoníku Ruské federace), rozdělení odpovědnosti za údržbu a bezpečnost zastaveného majetku (článek 1 čl. 343), postup při sledování předmětu zástavy stranami (článek 2 článku 343 občanského zákoníku Ruské federace), stanovení postupu a podmínek pro použití a nakládání se zastaveným majetkem (článek 346 občanského zákoníku Ruské federace). Občanský zákoník Ruské federace). Nezbytnou podmínkou zástavní smlouvy podle odst. 1 čl. 339 občanského zákoníku Ruské federace je také údaj o tom, která strana má tento majetek.
Která strana smlouvy má zastavený majetek?
Článek 338 občanského zákoníku Ruské federace stanoví dva typy zástavy v závislosti na umístění předmětu zástavy u jedné ze stran: zástava bez převodu a zástava s převodem zastaveného majetku na zástavního věřitele. (hypotéka). Zástava bez převodu na zástavního věřitele může být zase tří typů: běžná zástava; zástava, ve které je zastavená věc ponechána u zástavce pod zámkem a pečetí zástavního věřitele; zástava, ve které je zastavená věc přenechána zástavci s uložením znaků označujících zástavu (tvrdá zástava). V bankovní praxi se nejčastěji používá běžné zajištění - s tím, že zajištění zůstává zástavci. Tento typ zástavy je méně účinný, neboť umožňuje bezohledným zástavním věřitelům, pokud zástavní věřitel nechce zástavu zabavit, provádět veškeré úkony související se zatajením zastavené věci. Řešením tohoto problému může být pouze periodické sledování zástavcem zastavené věci. Hypotéka, která je spolehlivějším typem zajištění, ukládá zástavnímu věřiteli povinnost učinit opatření nezbytná k zajištění bezpečnosti zastavené nemovitosti, včetně její ochrany před útoky a nároky třetích osob, což činí hypotéku pro zástavního věřitele neatraktivní. . Jedním z nejspolehlivějších a nejběžnějších typů zajištění v bankovní praxi posledních let je hypotéka. Podle odstavce 1 Čl. 338 občanského zákoníku Ruské federace se nemovitost, na kterou je zřízena hypotéka, nepřevádí na zástavního věřitele.
Zastavení cenných papírů je v bankovní praxi poměrně široce využíváno k zajištění plnění úvěrových závazků. V souladu s odstavcem 4 Čl. 338 Občanského zákoníku Ruské federace, je-li vlastnické právo zastaveno, potvrzeno cenným papírem, je převedeno na zástavního věřitele nebo do úschovy notáře, pokud smlouva nestanoví jinak. Toto ustanovení hovoří pouze o zástavě práv ověřených cenným papírem. Vzhledem k tomu, že v souladu s čl. 128 občanského zákoníku Ruské federace jsou cenné papíry klasifikovány jako majetek a čl. 336 Občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že předmětem zástavy může být jakýkoli majetek a vlastnická práva, je zákonné hovořit o zástavě cenných papírů jako majetku ao zástavě práv ověřených cenným papírem. Rozdíl ve vymezení předmětu zástavy je spojen s formou vydání cenných papírů: v listinné podobě jako listina nebo v nelistinné podobě zápisem práv k cenným papírům do zvláštní evidence (§ 142 občanského zákoníku obč. Ruská Federace).
Zastavení cenných papírů je věnována revize praxe projednávání sporů týkajících se aplikace pravidel o zástavních smlouvách a jiných cenných papírů s cennými papíry rozhodčími soudy (Informační dopis prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 21. ledna 2002 N 67) (dále jen Recenze). Zástavní právo k zaknihovaným cenným papírům vzniká podle bodu 13 Přehledu okamžikem jeho zápisu předepsaným způsobem podle čl. 149 Občanského zákoníku Ruské federace, který stanoví, že transakce s necertifikovanými cennými papíry lze provádět pouze při kontaktu s osobou, která oficiálně zaznamenává práva. Převod, udělení a omezení práv (včetně zástavy) musí
Vydávání finančních prostředků jednotlivcům nebo organizacím pro banku nebo mikrofinanční organizaci vždy s sebou nese riziko, že je nedostanete zpět. Aby věřitel chránil své zájmy před bezohlednými dlužníky, používá právní mechanismus k zajištění závazků. Zvažme, jaké je zajištění úvěru, jaké klady a zápory má pro dlužníka a pro banku.
Právní povaha
Mnoho bank a dalších úvěrových organizací dnes nabízí zvýhodněné podmínky pro ty dlužníky, kteří jsou připraveni uzavřít smlouvu o zajištěném úvěru. Banka se tímto opatřením pojišťuje proti nesplnění své povinnosti splatit dluh.
Půjčka, zvláště ta dlouhodobá, je vždy vysoce riziková transakce.
Dlužník může přijít o práci nebo jiný příjem, onemocnět, zemřít, odjet do jiné země a ztratit se tam atd. V takovém případě má banka velkou šanci, že vydané prostředky nevrátí, nemluvě o splatných úrocích pro jejich použití.
Vážení čtenáři! Článek hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je individuální. Pokud chcete vědět jak vyřešit přesně váš problém- kontaktujte konzultanta:
PŘIHLÁŠKY A VOLÁNÍ PŘIJÍMÁME 24/7 a 7 dní v týdnu.
Je to rychlé a ZDARMA!
Civilní legislativa poskytla speciální mechanismus, který chrání věřitele a umožňuje mu získat své peníze zpět téměř v každém případě. Hovoříme o opatřeních k zajištění plnění povinností uvedených v kap. 23 Občanského zákoníku Ruské federace.
Ještě před uzavřením transakce se strany dohodly, že pokud dlužník nebude schopen dluh splatit, bude moci věřitel získat finanční prostředky, které mu náleží, z jiných zdrojů, například z majetku dlužníka převedeného jako zajištění.
Zabezpečení je samostatná transakce, která je odpovídajícím způsobem formalizována.
Druhy
Občanský zákoník uvádí pouze sedm způsobů, jak zajistit svědomité plnění povinností:
- vklad;
- trest;
- kauce;
- nezávislá záruka;
- slib;
- záruka;
- držení věcí.
Při uzavírání smlouvy o půjčce se používá pouze penále, ručení a zástava, neboť jsou nejvhodnější k povaze obchodu. Přítomnost zajištění umožňuje bance spolehnout se na dobrou víru dlužníka, která se promítá do navržených podmínek. Zvažme vlastnosti každé metody a rozsah jejich použití.
Trest
Sankční doložka je zpravidla zapsána přímo v samotné smlouvě o půjčce nebo úvěru. Jedná se o represivní opatření, podle jehož podmínek se za pozdní splacení celého dluhu nebo řádné platby účtuje najednou další peněžitá pokuta a dále penále za každý den prodlení ve formě určitého procento z částky.
Čím déle zpoždění trvá, tím větší bude pokuta.
Využití tohoto prozatímního opatření je velmi oblíbené mezi tzv. mikrofinančními organizacemi, které nabízejí krátkodobé půjčky za poměrně vysokou úrokovou sazbu. Vydávají finanční prostředky, aniž by dlužníka důkladně prověřili, a proto mají velkou šanci, že je nedostanou zpět.
Vysoký trest však může ovlivnit pouze chování evidentně svědomitého dlužníka. Půjčenou částku a úrok zaplatí včas, aby nepřeplatil. Pokud byly peníze odebrány bez úmyslu je vrátit, pak na výši pokuty nezáleží.
Video: Jak sepsat smlouvu
Slib
Vážnější úvěrové instituce, jako jsou banky, preferují použití kolaterálu jako bezpečnostního opatření. Zvláštností tohoto způsobu je, že po celou dobu platnosti úvěrové smlouvy převádí dlužník na banku nějaký hodnotný majetek.
Pokud není možné dluh splatit, může být zástava vlastníkovi zabavena bankou a prodána. Takto získané prostředky slouží ke splacení dluhu a úroků z něj.
V případě včasného a úplného vrácení peněžních prostředků se zastavená nemovitost vrací vlastníkovi.
Poměrně drahá a vysoce likvidní nemovitost se stává předmětem zajištění v bance:
- obytné budovy a byty;
- podniky;
- přistát;
- komerční nemovitosti;
- nová auta;
- výrobky z drahých kovů;
- cenné papíry.
Banky jsou nejochotnější akceptovat nemovitosti jako zástavu. Je to dáno nejen jeho vysokou cenou, ale také hodnotou takového majetku pro majitele.
Dlužník, který nechce doslova přijít o střechu nad hlavou, vynaloží veškeré úsilí, aby dluh splatil včas. Pro zajištění nemovitosti existuje dnes pro mnohé známý speciální termín – hypotéka.
Nejčastěji jsou zástavou obytné prostory, méně často pozemky. Může za to nedokonalost pozemkové legislativy a dosti prudké výkyvy cen pozemků.
Pomocí speciálních programů pro podnikatele můžete nabídnout jako zástavu nemovitostní komplex podniku nebo obchodní prostory.
Dalším oblíbeným způsobem zajištění úvěru je zástava vozu, který je s ním koupen.
Jistota
Pokud si jako zajištění úvěru zvolíte ručení, nebudete muset převádět nemovitost do banky. Podstatou této metody je, že spolu s dlužníkem má vůči bance závazky i třetí osoba, ručitel.
A pokud dlužník nesplatí dluh nebo jeho část, má banka právo požadovat, aby tak učinil ručitel. Ale až poté, co selhalo splácení od samotného dlužníka. Odpovědnost ručitele je subsidiární.
Může to být jak občan, tak právnická osoba. Někdy stejná dohoda předpokládá zapojení několika ručitelů najednou.
Existuje řada rozdílů od záruky podobného významu a záruky:
- jako ručitel vystupuje pouze obchodní společnost nebo banka;
- vypůjčitel a ručitel jsou zapůjčiteli zavázáni společně a nerozdílně;
- Věřitelská banka má právo požádat o splacení dluhu kteroukoli stranu transakce nebo obě strany současně.
Sepsání smlouvy o zajištění úvěru
Pokuta, jako zajišťovací opatření podle smlouvy o půjčce, se týká pouze dvou stran transakce a je zapsána přímo v samotném dokumentu. Není třeba provádět žádné další úkony, ani není třeba vypracovávat samostatné dokumenty.
K uplatnění sankce v případě, že dlužník poruší podmínky smlouvy, dochází automaticky.
Zcela jinou záležitostí jsou způsoby zajištění jako zástava či ručení. Provedení transakce pomocí nich vyžaduje dodržování řady pravidel. Pojďme se na ně podívat blíže.
Použití zajištění jako míry zajištění úvěru se odráží v hlavní smlouvě. Ale samotný převod majetku vyžaduje také uzavření samostatné smlouvy - zástavy. Jedná se o další povinnost, která ukládá jeho účastníkům zvláštní povinnosti.
Nabízíme, což musí být písemné.
Pokud je nemovitost (hypotéka) zastavena jako zástava, musí transakce projít státní registrací, a to dvakrát: při uzavírání smlouvy a při jejím ukončení po úplném splacení dluhu.
Záruka je také formalizována v samostatné smlouvě. Je to mezi tím, kdo prostředky poskytl, a ručitelem.
Před podpisem dokumentu si banka nebo jiná organizace vystupující jako věřitel vyžádá informace o platební schopnosti kandidáta ručitele.
Každá ze tří stran obdrží kopii hlavní smlouvy. Mnohem méně často je transakce se zárukou formalizována jediným, tripartitním dokumentem.
Hlavním znakem smluv o zajištění úvěru je, že mají doplňkový charakter a jsou platné pouze po stejnou dobu jako hlavní závazek. Po jejím skončení také zanikají.
Výhody a nevýhody dohody
Při rozhodování o získání finančních prostředků na základě smlouvy o zajištěném úvěru byste měli pečlivě zvážit všechny výhody a nevýhody takové transakce. A také střízlivě posoudit své finanční možnosti, abyste nezůstali bez peněz nebo majetku. Podívejme se blíže na to, jaké jsou výhody takového obchodu pro každého z účastníků.
Pro banku
Uzavřením zajištěné transakce získá věřitel záruku vrácení svých prostředků. Bude moci získat jak v případě, že dlužník splatí dluh včas, tak v případě, že to z různých důvodů neudělá. To je jednoznačné plus.
Pokud však dlužník není schopen dluh splatit, pak veškeré potíže a veškeré výdaje spojené s prodejem zastavené nemovitosti nebo kontaktováním ručitele ponese věřitel. Takové činnosti jsou obvykle vedlejší a vyžadují dodatečné náklady.
Pro dlužníka
Termín „hypotéka“ je řeckého původu. Už ve starověkém Řecku bylo možné získat půjčky zajištěné například pozemkem. Dlužník obdržel peníze od věřitele (hypoteční úvěr), a aby se vyhnul pokušení získat peníze zajištěné stejným pozemkem od jiných věřitelů, byl povinen na pozemek zatížený hypotéku. Tento znak naznačoval, že tento pozemek je zastaven, že na něj již byl přijat hypoteční úvěr.
Hypotéka je zástava nemovitosti k zajištění závazků vůči věřiteli. S hypotečním úvěrem získává dlužník úvěr na nákup nemovitosti nebo jiné účely. Jeho povinností vůči věřiteli je úvěr splatit, přičemž zástava nemovitosti zajišťuje splnění této povinnosti. Zároveň si můžete koupit a zastavit nejen bydlení, ale i další nemovitosti - pozemek, auto, jachtu atd. Nemovitost koupená pomocí hypotéky je od okamžiku koupě majetkem dlužníka úvěru. Období hypotéka v Rusku se obvykle používá v souvislosti s řešením bytových problémů.
Termín „hypotéka“ v právních termínech obvykle zahrnuje dva pojmy:
Hypotéka jako právní vztah je zástava nemovitosti (pozemek, dlouhodobý majetek, budovy, bydlení) za účelem získání úvěru.
Hypotéka jako cenný papír - znamená hypotéku: dluhový nástroj osvědčující práva zástavního věřitele k nemovitosti.
Hypoteční úvěry jsou úvěry zajištěné nemovitostí, tedy úvěry s využitím hypotéky jako zajištění splacení úvěrových prostředků.
Hypotéka se vyznačuje následujícími charakteristickými rysy:
Za prvé, hypotéka, jako každá zástava, je způsob, jak zajistit řádné splnění jiného (základního) závazku - úvěru nebo nájemní smlouvy apod. Hypotéka je tedy založena na hlavním závazku, protože bez něj ztrácí smysl.
Za druhé, předmětem hypotéky je vždy nemovitost. Nemovitosti zahrnují pozemky a vše, co je s nimi pevně spojeno: podniky, obytné budovy, jiné budovy, stavby.
Za třetí, předmět zástavy je vždy v držení dlužníka. Zůstává vlastníkem, uživatelem a skutečným vlastníkem tohoto majetku, je však zbaven práva s ním nakládat, alespoň bez souhlasu.
Je to hypotéka, která vám umožní kombinovat úroky nejvýhodnějším způsobem:
obyvatel - ve zlepšování životních podmínek;
komerční banky a další věřitelé – v efektivních a ziskových operacích;
stavební komplex - v rytmické práci;
stát – v hospodářském růstu a zajištění práv občanů na bydlení.
Účastníci systému hypotečních úvěrů:
Zástavce je fyzická osoba. nebo legální osoba, která dává do zástavy nemovitost jako zástavu k zajištění svého dluhu.
Hypoteční věřitel (zástavní věřitel) je právnická osoba, která poskytuje úvěry zajištěné nemovitostí.
Hypoteční úvěry jsou založeny na pěti základních principech: platba, urgence, splácení, jistota a cílené použití finančních prostředků. Hlavní zárukou splacení úvěrových prostředků je zástava kupované nemovitosti. Zneužití vypůjčených finančních prostředků, jakož i neposkytnutí možnosti věřitele vykonávat kontrolu nad použitím finančních prostředků k zamýšlenému účelu, dává věřiteli právo požadovat předčasné splacení úvěru a úroků.
Nejběžnější možností využití hypotéky v Rusku je koupě bytu na úvěr. V tomto případě se zpravidla zastavuje nově zakoupené bydlení, i když je možné zastavit i již vlastněný byt. Hypoteční úvěry vydávají banky a podmínky Půjčky má každý jiný. Na státní úrovni v Rusku nacházejí hypotéky podporu v podobě rozvinuté hypoteční legislativy a také hypotečních agentur speciálně vytvořených státem.
Hypoteční transakce je sled akcí a metod k zajištění splnění smluvních závazků, a pokud jsou porušeny, soubor interakcí k uspokojení zájmů (práv) věřitele. Připomeňme, že zajišťovací transakce má složitou strukturu vztahů, tedy integrovaný systém vzájemně nezávislých partnerství na trhu bydlení a hypoték. Uvažujme infrastrukturu hypoteční transakce (obr. 1).
Struktura hypoteční transakce ukazuje složitost její povahy a odůvodňuje vzájemnou závislost trhů: bydlení, hypoteční úvěry, pojišťovací služby a služby oceňování nemovitostí. Je proto nutné si uvědomit, že pro vytvoření stabilního trhu dlouhodobých hypotečních úvěrů je nutné zorganizovat systém řízení hypotečních obchodů na regionálním trhu investic a bydlení. Tento systém může být souborem cílů, záměrů, metod, metod a technik pro efektivní organizaci hypotečního procesu v regionu.
Rýže. 1 Struktura a vztahy hypotečního obchodu.
Při řízení zajišťovacích (hypotečních) obchodů je konečným výsledkem na spotřebitelském trhu nákup a prodej bytu s využitím hypotečního úvěru. Na hypotečním trhu - efektivní správa, exekuce a kompletace hypoték. Na pojistném trhu - uzavření smlouvy o pojištění domácnosti, která je zastavena jako zástava. Na trhu oceňovacích služeb - zákon o oceňování rezidenčních nemovitostí. Na trhu služeb pro registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi - zavedení poznámky o vlastnických právech nebo zástavě k nemovitosti do katastru nemovitostí, ukončení zástavy.
Správa zajišťovacích (hypotečních) obchodů je realizována při organizaci hypotečního procesu, který lze charakterizovat jako multifunkční, dlouhodobý a rizikový. Podívejme se na strukturu hypotečního procesu (obr. 2).
Rýže. 2 Struktura hypotečního procesu.
Jakýkoli podnikový proces předpokládá přítomnost zdrojové základny, uspořádání podmínek pro vstup do podnikového procesu, jeho dokončení, výstup z podnikového procesu a dosažení očekávaného socioekonomického výsledku. Řízení podnikových procesů zahrnuje ekonomické metody, jako je plánování, analýza, syntéza, prognózování a úprava ekonomických ukazatelů. V tomto případě lze použít metody řízení přijaté v logistice, strategickém a finančním řízení. Základním cílem je dosažení hlavního cíle managementu – spuštění, formování a udržení stabilního a dlouhodobého hypotečního procesu.
Žádost o hypotéku je vícestupňový proces, který zahrnuje vyzvednutí dokladů, projednání úvěrové komise banky, vyhledání vhodného bydlení, jeho posouzení a pojištění a uzavření hypoteční smlouvy.
Proces získání hypotečního úvěru od banky se skládá z několika fází a začíná předběžnou kvalifikací potenciálního klienta a vyřízením žádosti o úvěr. V další fázi banka shromažďuje a ověřuje informace o klientovi a zajištění, posuzuje pravděpodobnost splacení úvěru (tento postup se nazývá upisování dlužníka) a poté rozhodne o poskytnutí úvěru nebo odůvodněné odmítnutí .
1. Pokud je rozhodnutí kladné, věřitel vypočítá výši úvěru a vytvoří další důležité podmínky pro jeho vydání (termín, úroková sazba, postup splácení). Poté začíná výběr bytu, který odpovídá finančním možnostem dlužníka a požadavkům věřitele, a posuzuje se předmět hypotéky. Poslední fází je uzavření kupní a prodejní smlouvy mezi dlužníkem a prodávajícím, dále pak smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy mezi dlužníkem a věřitelem. Na základě zástavní smlouvy dlužník (zástavce) při zastavení nemovitosti nabyté úvěrem ztrácí dispoziční právo, ale zůstává mu vlastnické a užívací právo. Věřitel se stává zástavcem, což mu dává možnost v případě nesplnění závazků ze smlouvy o úvěru ze strany dlužníka dosáhnout uspokojení svých peněžitých pohledávek za dlužníkem z hodnoty zastaveného majetku, a to přednostně před ostatní věřitelé zástavce. Zástavní věřitel má právo zkontrolovat dostupnost a stav nemovitosti a požadovat provedení nezbytných opatření k zachování této nemovitosti. Je povinné pojistit předmět hypotéky, jakož i život, zdraví a pracovní schopnost dlužníka na jeho náklady (článek 31 federálního zákona „o hypotékách (zástava nemovitostí)“). Zástavní smlouva obsahuje tyto podmínky: předmět hypotéky; cena zastavované nemovitosti; podstata hlavního závazku zajištěného hypotékou (poskytnutí úvěrových prostředků); výše půjčky a úrok; lhůta pro splnění hlavního závazku; požadavky na pojištění nemovitosti, která je zastavována; důvody pro exekuci na předmět hypotéky a další (část 4, článek 9 federálního zákona „o hypotékách (zástava nemovitostí)“). Hypoteční smlouva podléhá státní registraci (část 1, článek 10 federálního zákona „o hypotékách (zástava nemovitostí)“).
Kromě toho zástavní věřitel sestavuje hypotéku, kterou na věřitele převádí orgán provádějící státní registraci hypoték, a osvědčuje právo jejího zákonného vlastníka „obdržet exekuci peněžitého závazku zajištěného hypotékou, aniž by poskytoval jiné důkaz o existenci této povinnosti“, jakož i „právo zástavního práva k nemovitosti zatížené zástavním právem“ (článek 13 spolkového zákona „o hypotékách (zastavení nemovitosti)“).
2. Po státní registraci a vypořádání s prodávajícím nemovitosti se dlužník nastěhuje do kupovaného bytu, poté musí provést platby na splacení úvěru, zatímco věřitel přijímá platby od dlužníka a vede příslušné záznamy o splácení jistiny a zájem. Po splnění povinností ze smlouvy o úvěru je úvěr považován za splacený a hypotéka je ukončena, což je zapsáno do státního registru. Pokud dlužník neplní své povinnosti, je na zástavu provedena exekuce s jejím následným prodejem za účelem splacení dluhu dlužníka věřiteli. Zbývající částka po splacení úvěru po odečtení nákladů spojených s exekučním řízením a prodejem bydlení se vrací bývalému dlužníkovi. Na trhu dlouhodobých hypotečních úvěrů na bydlení tedy působí následující hlavní účastníci:
Dlužníci (kupující nemovitostí) - jednotliví občané Ruské federace, osoby, které uzavřely smlouvy o půjčce s bankami (úvěrové organizace) nebo smlouvy o půjčce s právnickými osobami (nikoli úvěrovými organizacemi), za jejichž podmínek byly finanční prostředky přijaty v formou úvěru se používají na pořízení bydlení; prodejci nemovitostí; poskytovatelé úvěrů (banky a jiné úvěrové organizace, jejichž hlavní funkcí je: poskytování hypotečního úvěru na základě posouzení platební schopnosti a bonity dlužníka v souladu s požadavky a podmínkami úvěru; uzavření smlouvy o úvěru (úvěrové smlouvy) a zástavní smlouvy obsluha vydaných hypotečních úvěrů).
Provozovatelé sekundárního trhu hypotečních úvěrů (bytové hypoteční úvěrové agentury) jsou specializované organizace, které refinancují věřitele poskytující dlouhodobé hypoteční úvěry obyvatelstvu (jejich hlavní funkce zahrnují: refinancování úvěrů na základě stanovených standardů a požadavků na postup při poskytování hypotečních úvěrů; vydávání emisních úvěrů hypoteční cenné papíry při získávání finančních prostředků od investorů v oblasti půjček na bydlení; pomoc poskytovatelům úvěrů při zavádění správných postupů při poskytování hypotečních úvěrů a při vývoji typů hypotečních úvěrů, které jsou pro dlužníky dostupnější a méně rizikové pro věřitele;
Orgány státní registrace práv k nemovitostem a transakcí s nimi (jejichž hlavními funkcemi jsou: registrace transakcí pro nákup a prodej bytových prostor, registrace převodu vlastnických práv na nového vlastníka - registrace hypotečních smluv a uchovávání a poskytování informací o vlastnických právech a zatížení zástavy bydlení všem účastníkům hypotečního trhu).
Pojišťovny s licencí k poskytování pojištění majetku, pojištění osob pro dlužníky a pojištění občanské odpovědnosti pro účastníky hypotečního trhu.
Odhadci jsou právnické a fyzické osoby, které mají právo provést odborné posouzení bytových prostor, které jsou předmětem zajištění hypotečního úvěru
Realitní kanceláře jsou právnické osoby, které jsou profesionálními zprostředkovateli na trhu nákupu a prodeje bydlení. Mezi funkce realitních kanceláří patří výběr možností nákupu a prodeje bydlení pro dlužníky a prodejce bydlení, pomoc při uzavírání transakcí nákupu a prodeje, organizování prodeje bydlení jménem ostatních účastníků trhu s bydlením, účast na pořádání aukcí pro prodej zabaveného bydlení.
Investoři jsou právnické osoby, které nakupují cenné papíry zajištěné hypotékou vydané věřiteli nebo subjekty sekundárního trhu. Patří sem penzijní fondy, pojišťovny, investiční banky, podílové fondy atd.
Infrastrukturní propojení systému hypotečních úvěrů - pasové služby, opatrovnické a poručenské úřady atd.
Hypoteční úvěry jsou poskytovány na základě posouzení platební schopnosti a bonity dlužníka v souladu s požadavky a podmínkami úvěru. Potenciální dlužníci jsou povinni předložit bance identifikační doklady, potvrzení o uzavření manželství, narození dětí, doklady sloužící jako základ pro přihlášení k trvalému pobytu, potvrzení o příjmu, výpisy z domovní knihy potvrzující absenci nedoplatků v platbách za energie. účty, úplný soubor informací o majetku dlužníka, informace o povinných platbách dlužníka (exekuční tituly, alimenty, platba za zboží zakoupené na splátky atd.).
Při nákupu bytových prostor na sekundárním trhu je věřitelská banka nucena kontrolovat jejich právní čistotu, např. absenci zástavního práva k tomuto bytu. Na základě zástavní smlouvy se věřitel stává zástavním věřitelem, což mu dává přednostní právo na případné uspokojení z hodnoty zastavených bytových prostor. Předmětem hypotéky jsou bytové domy a byty určené k trvalému bydlení. Mohou to být i části bytového domu nebo bytu, sestávající z jedné nebo více izolovaných místností, avšak za předpokladu, že jsou stavebně izolované, lze je samostatně užívat a zachovávají si svůj funkční účel. Nemovitost, která není určena k trvalému bydlení, může být rovněž předmětem hypotéky pouze rámcově.
Hypoteční úvěr je tedy dlouhodobý úvěr (v různých zemích se doba splatnosti pohybuje od 10 do 40 let), poskytovaný zpravidla na koupi nemovitosti zajištěné touto nemovitostí jako zajištění závazku na 3–15 % ročně. Vzhledem ke své dlouhodobé povaze jsou takové úvěry vhodné zejména v případech, kdy je splácení úroků a splácení jistiny dluhu možné pouze z aktuálních, zpravidla nízkých příjmů, tedy v malých splátkách. Což je atraktivní zejména pro lidi s průměrnými výdělky, kteří tvoří tzv. střední třídu. Všechny výše uvedené vlastnosti zajištění jsou typické pro hypoteční úvěry na bydlení.
