Životní cyklus nemovitosti- časové období, během kterého nemovitost existuje jako fyzický objekt.
Životní cyklus nemovitosti pořízené pro komerční účely, pozice vlastníka nemovitosti se může opakovat s novým vlastníkem téže nemovitosti až do konce životnosti nemovitosti. Životní cyklus neustále podléhá určitým zákonitostem, podle G. Harrisona – fyzickému, ekonomickému, chronologickému a zbývajícímu ekonomickému životu.
Včas fyzický život objekt označuje dobu, kdy je možné bydlet nebo pracovat ve stávající budově nebo stavbě. Tento ukazatel může být normativní, vypočítaný, skutečný a může se zvýšit díky zlepšeným podmínkám nebo modernizaci. Pokud dojde k demolici nemovitosti, končí její fyzická životnost.
Včas ekonomický život Toto je období, během kterého lze objekt používat, přijímat - v případě zisku se tato vylepšení podílejí na nákladech na objekt. Pokud provedená vylepšení nepřispějí určitým způsobem k hodnotě nemovitosti vzhledem ke skutečnosti, že je zastaralá, končí její ekonomická životnost.
Pod chronologický věk rozumí doba, která uplynula ode dne uvedení nemovitosti do provozu do dne jejího posouzení.
Život
Efektivní věk vychází z posouzení vzhledu nemovitosti, jejího technického stavu a ekonomických faktorů, které ovlivňují celkovou cenu nemovitosti.
Efektivní věk— ϶ᴛᴏ věk, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ udávající určitý fyzický stav předmětu a zohledňující možnost jeho realizace.
Typická životnost se nazývá standardní životnost.
Standardní životnost— ϶ᴛᴏ životnost budov nebo konstrukcí, která je definována v předpisech.
Pod zbývající ekonomický život budovy se vztahují na období od data jejich ocenění do konce jejich ekonomické životnosti. Toto období používá odhadce k odhadu budoucích příjmů. Zbývající ekonomická životnost objektu se zvyšuje jeho modernizací nebo rekonstrukcí.
Všechny výše diskutované fáze životního cyklu a životnosti nemovitostí jsou vzájemně propojeny. Vlastník nemovitosti pro realizaci adekvátních opatření, která zajistí zvýšení rentability nemovitosti a její bezpečnosti, musí vzít v úvahu umístění nemovitosti v určité (jakékoli) fázi životního cyklu.
Etapy životního cyklu nemovitosti
Nemovitosti tak po dobu své existence podléhají ekonomickým, fyzickým, právním změnám a procházejí následujícími fázemi životního cyklu:
- založení - ϶ᴛᴏ výstavba, tj. vytvoření nového podniku, nákup nebo přidělení pozemků;
- provoz - zahrnuje provoz a rozvoj, tj. rozšíření, reorganizaci nebo rekonstrukci;
- ukončení existence - ϶ᴛᴏ demolice, přirozené zničení nebo likvidace.
Fáze životního cyklu nemovitosti:
1. Tvorba konceptu projektu a výběr varianty využití volného pozemku. V tomto období probíhá volba nejlepšího a nejefektivnějšího využití pozemku. Volba případu použití končí vývojem technických specifikací pro návrh vylepšení.
2. Navrhování vylepšení. V této fázi - na základě projektových specifikací - se provádí vývoj projektu s přípravou dokumentace potřebné pro získání povolení a přípravu pozemku, jakož i položení komunikací, výstavbu budov a výsadbu nových výsadeb.
3. Výroba (konstrukce, konstrukce) vylepšení. V průběhu realizace projektu zhotoviteli jsou téměř kompletně změněny veškeré fyzické vlastnosti objektu s tím, že tyto změny jsou zaznamenány v inventárních a katastrálních dokumentech.
4. Oběh (nákup a prodej, darování, pronájem atd.) s převodem vlastnického práva nebo se vznikem věcného břemene na právu. V této fázi se provádějí transakce s nemovitostmi.
5. Využití (spotřeba) objektu k určenému účelu s technickou a provozní údržbou. V této fázi životního cyklu manažer (nebo profesionální správcovská společnost) organizuje racionální využití spotřebitelského potenciálu objektu uživateli.
6. Modernizace: velké opravy, rekonstrukce, restaurování vylepšení s případným přepracováním (změnou funkčního účelu) objektu. Mimochodem, tato etapa začíná v okamžiku, kdy objekt v současném stavu již nemůže uspokojovat moderní potřeby uživatelů a/nebo se jeho provoz stane ekonomicky neefektivním. V této fázi je minimálně provedena generální oprava bez změny plánovacího řešení a funkčního účelu, ale s eliminací odstranitelného fyzického opotřebení a funkčního zastarávání.
7. Likvidace, demolice úprav, skládkování nebo recyklace materiálů. Životní cyklus končí demolicí vylepšení na konci jejich ekonomické životnosti. Správcovská společnost připravuje návrhy na stanovení termínů a ekonomicky schůdného způsobu demolice objektů s přihlédnutím k možnosti prodeje konstrukčních prvků a materiálů likvidovaných objektů a komunikací.
Státní vzdělávací instituce vyššího odborného vzdělávání
Petrohradský obchodně-ekonomický institut
V oboru "Ekonomika nemovitostí"
„Vlastnosti a životní cyklus nemovitosti“
Doplnila: Andreyanova E.V.
GR. 1410, Ekonomická fakulta, 4. roč
Vědecký ředitel
Pirogová O.E.
Petrohrad, 2010
Úvod
Kapitola 1. Pojem nemovitosti a její předmět
1 Definice nemovitosti
2 Objekt nemovitosti
Kapitola 2. Vlastnosti a životní cyklus nemovitosti
1 Vlastnosti nemovitosti
2 Životní cyklus nemovitosti jako fyzického objektu
3 Životní cyklus nemovitosti jako ekonomického objektu
4 Životní cyklus podnikové nemovitosti jako majetkového komplexu
Závěr
Bibliografie
Aplikace
Úvod
Nemovitosti zaujímají v systému public relations zvláštní místo, protože s nimi přímo či nepřímo souvisí ekonomické aktivity a prioritní vztahy lidí ve všech oblastech jejich činnosti.
Dnes se zdá, že jsou to nemovitosti, které jsou ústředním článkem v systému tržního hospodářství země. A to je pochopitelné - nemovitost není jen speciální produkt, ale zároveň je to i kapitál, který vytváří příjem a základ pro poskytování služeb za účelem efektivního podnikání.
Ekonomika nemovitostí je systém vztahů, které vznikají v procesu realitních transakcí.
Znalost oboru je nezbytná při výchově moderních specialistů, protože každý profesionál je v současnosti v praktických činnostech konfrontován s procesy probíhajícími na realitním trhu.
Hlavním cílem pokynů je, aby si studenti osvojili znalosti o podstatě nemovitostí, právních aspektech ekonomiky nemovitostí, základních operacích a přístupech k oceňování nemovitostí, vlastnostech trhu s nemovitostmi a typech podnikání. činnosti na něm.
1. Pojem nemovitost a její předmět
1 Definice nemovitosti
Pojem „nemovitost“ je neoddělitelný od jiného pojmu – „majetek“.
Majetek je soubor majetku, tzn. podléhající peněžnímu ocenění, právní vztahy, ve kterých se tato osoba (fyzická nebo právnická) nachází.
Majetek ve vlastnictví jakékoli fyzické nebo právnické osoby je rozdělen podle obsahu na:
· majetek: soubor věcí ve vlastnictví osoby z vlastnického práva nebo z titulu jiného majetkového práva; soubor práv k jednání druhých (například dluhový majetek);
· pasivní: soubor věcí, které patří jiným osobám, ale jsou dočasně v držení dané osoby; souhrn závazků dané osoby.
Historicky již od dob římského práva se majetek dělil na movitý a nemovitý.
Podle Čl. 130 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) „nemovité věci (nemovitosti, nemovitosti) zahrnují pozemky, podloží, izolované vodní plochy a vše, co je pevně spojeno s pozemky, tedy předměty, jejichž pohyb bez neúměrného poškození jejich účelu není možný, včetně lesů, trvalkových výsadeb, budov, staveb.
Nemovitostí jsou také letadla a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty podléhající státní registraci. Jiný majetek může zákon kvalifikovat jako nemovitý majetek.“
Moderní ruská právní praxe zavedla řadu kritérií, podle kterých lze fyzický objekt klasifikovat jako nemovitost:
· silné spojení s konkrétním pozemkem (nemožnost přesunu objektu bez neúměrného poškození jeho účelu);
· úplnost z hlediska možnosti použití k určenému účelu;
· ověřené (úředně registrované) patřící konkrétnímu vlastníkovi - státu, subjektu federace, obci, soukromé osobě nebo skupině soukromých osob;
· možnost fyzické izolace předmětu nemovitosti a nemovitosti (tj. přítomnost jasně stanovených fyzických hranic předmětu nemovitosti);
· funkční nezávislost nemovitého předmětu (lze tento nemovitý předmět užívat odděleně od jiných předmětů, nebo jeho funkční účel zahrnuje částečné využití jiných nemovitých předmětů);
· přítomnost (nebo nepřítomnost) věcných břemen a jiných omezení užívacích práv.
Položky nesouvisející s nemovitostmi, včetně peněz a cenných papírů, jsou vykázány jako movitý majetek. Zápis práv k movitým věcem se nevyžaduje, kromě případů stanovených zákonem.
2 Objekt nemovitosti
„Nemovitost“ obsahuje dvě báze – fyzickou a právní. Fyzický základ tohoto konceptu je založen na hmotné složce nemovitosti, a to: budovy, stavby, pozemky, podloží atd. Cokoli, co „je předmětem, který je spojen se zemí takovým způsobem, že jeho pohyb bez neúměrného poškození jeho účelu je nemožný“.
Právní část spočívá v oblasti výkonu práv vyplývajících z obchodů s nemovitostmi a jejich užívání.
Vlivem opotřebení ztrácí nemovitost svou likviditu – „možnost implementace jakékoli metody přeměny nemovitosti na peníze“ – to je právní složka konceptu.
Každá nemovitost má své katastrální číslo a aplikuje se na ni proces zvaný „inventarizace nemovitostí“. Charakterizuje ji „inventář“ - historie vzniku a změn nemovitosti. Vše výše uvedené se týká právní části definice nemovitosti.
Mezi předměty občanských práv patří věci, včetně peněz a cenných papírů, jiný majetek včetně vlastnických práv; práce a služby; informace; výsledky duševní činnosti, včetně výhradních práv k nim (duševní vlastnictví); nehmotné výhody.
2. Vlastnosti a životní cyklus nemovitosti
1 Vlastnosti nemovitosti
Všechny umělé budovy (objekty nemovitostí), které mají jako součást pozemek, mají obecné vlastnosti, které je umožňují odlišit od movitých objektů. Tento:
Stacionarita, nehybnost. Znak se vyznačuje pevným fyzickým spojením nemovitosti se zemským povrchem a nemožností jeho pohybu v prostoru bez fyzického zničení a poškození, což jej činí nevhodným pro další použití.
Významnost. Nutno podotknout, že nemovitosti vždy operují ve fyzické a hodnotové podobě. Mezi fyzikální vlastnosti nemovitosti patří např. její velikost a tvar, nepříjemnosti a nebezpečí, prostředí, příjezdové cesty, inženýrské sítě, povrch a podloží, terénní úpravy atd. Souhrn těchto vlastností určuje užitnou hodnotu nemovitosti, která tvoří základ hodnoty nemovitosti. Ta však sama o sobě neurčuje hodnotu. Každý předmět má hodnotu a má do té či oné míry takové vlastnosti, jako je vhodnost a omezená nabídka. K vytvoření významné hodnoty musí být přítomna omezená nabídka. Společenské ideály a standardy, ekonomické aktivity a trendy, zákony, vládní rozhodnutí a činy a přírodní síly ovlivňují lidské chování, a to vše se vzájemně ovlivňuje a vytváří, udržuje, mění nebo snižuje hodnotu nemovitostí. Zde je také třeba poznamenat, že nemovitosti jsou jedním z mála zboží, jehož hodnota je nejen téměř vždy stabilní, ale má také tendenci v čase postupně narůstat.
Trvanlivost nemovitosti je prakticky vyšší než životnost všeho ostatního zboží, kromě některých druhů drahých kamenů a výrobků ze vzácných kovů.
Například podle stavebních předpisů a předpisů (SNiP) platných v Rusku jsou rezidenční projekty v závislosti na materiálu hlavních konstrukcí (základy, stěny, stropy) rozděleny do 6 skupin se standardní životností od 15 do 150 let.
Trvání zemského oběhu, je-li správně používáno, je nekonečné a porušení jeho správného použití povede k nenapravitelným ztrátám.
Kromě hlavních generických charakteristik nemovitostí je možné rozlišit charakteristiky soukromé, které jsou určovány konkrétními ukazateli v závislosti na typu nemovitosti.
Je téměř nemožné hovořit o dvou stejných bytech, dvou stejných pozemcích, dvou stejných budovách, protože nutně budou mít rozdíly v umístění ve vztahu k jiným nemovitostem, infrastruktuře a dokonce i ke světovým stranám, což ukazuje na heterogenitu, jedinečnost a jedinečnost každé nemovitosti.
Nemovitosti zvýšily ekonomickou hodnotu. Je to dáno tím, že je určen k dlouhodobému užívání a během používání se nespotřebovává. Zpravidla má strukturální složitost, která vyžaduje vysoké náklady na udržování ve správném stavu.
Kromě toho má nemovitost vždy svůj funkční účel. Může být produktivní nebo neproduktivní. Pro výrobní účely se majetek přímo či nepřímo podílí na tvorbě produktů, provádění prací a poskytování služeb. Pro nevýrobní účely zajišťuje podmínky pro život a obsluhu lidí.
Nemovitost vždy působí jako předmět dlouhodobé investice. Nejčastěji je to způsobeno tím, že nákup nemovitosti po částech není možný, protože investování kapitálu do nemovitosti vyžaduje značné množství kapitálu. Navíc, pokud mluvíme o ziskové stránce věci, hotovostní investice do nemovitostí představují výdaje s poměrně vysokou dobou návratnosti.
Nutno podotknout, že některé druhy nemovitostí lze přeměnit na movitý majetek. Například lesy a trvalkové výsadby z definice patří k nemovitostem a vytěžené dřevo je již movitým majetkem.
Vezměte prosím na vědomí, že zařízení umístěná v budovách a stavbách (topení, vodovod, kanalizace, elektrická zařízení, výtahy, mříže, druhé kovové dveře atd.) je klasifikováno jako movitý majetek. Protože se však stal nedílnou součástí nemovitosti, měl by být v případě obchodu s tímto předmětem podrobně popsán veškerý movitý majetek, který je součástí nemovitosti (to platí zejména pro majetek, který podléhá zabavení v průběhu transakce).
Transakce s nemovitostmi mohou často převádět soubor práv a podílů, které nejsou součástí nemovitosti. Mohou to být nájemní práva, předkupní práva nebo jiné zájmy (věcná břemena).
Nemovitosti tedy zahrnují nejcennější a obecně významné předměty dlouhodobého majetku a nemovitosti jako pozemky a podloží mají velký nejen ekonomický, ale i strategický význam pro jakýkoli stát v každé době.
Například v předkapitalistické době byla půda jediným významným zdrojem bohatství pro každého jednotlivce, stejně jako pro stát a společnost jako celek.
Nemovitosti v jakémkoli sociálním systému jsou předmětem ekonomických a státních zájmů, a proto je pro tuto kategorii majetku zavedena povinná státní registrace práv k nim, která umožňuje identifikovat předmět a předmět práva, od r. souvislost mezi majetkem a předmětem práv k němu je neviditelná a převod nemovitosti fyzickým pohybem je nemožný.
2 Životní cyklus nemovitosti jako fyzického objektu
Nemovitost, která působí jako fyzický objekt, je produktem, předmětem vlastnictví, podnikání a prochází různými fázemi a procesy v každé ze svých inkarnací.
Životní cyklus nemovitého objektu (fyzického) je časový úsek, během kterého nemovitost existuje jako fyzický objekt. Životní cyklus nemovitosti se skládá z následujících fází:
Tvorba konceptu projektu a výběr varianty využití volného pozemku. Během tohoto období se vybírá nejlepší a nejúčinnější využití pozemku - s ohledem na zvláštnosti jeho vlastností a všechny vlastnosti prostředí. Na základě analýzy je vybrána nejproduktivnější varianta využití z těch, které jsou zákonem povolené, fyzicky proveditelné, ekonomicky a finančně proveditelné. Volba případu použití končí vývojem technických specifikací pro návrh vylepšení.
Navrhování vylepšení. V této fázi - na základě projektových specifikací - probíhá vývoj projektu (specializovanou organizací) s vypracováním dokumentace potřebné pro získání povolení a přípravu pozemku (fixace tvaru a velikosti, odstranění nepotřebných přírodních a umělá vegetace, odvodňování nádrží), jakož i pokládání komunikací, výstavba budov (staveb) a výsadba nových výsadeb. Je vhodné provést přijetí projektu od projekční organizace za účasti správcovské společnosti, která se podílela na vývoji technických specifikací pro návrh.
Výroba (konstrukce, konstrukce) vylepšení. V průběhu realizace projektu zhotoviteli jsou téměř kompletně změněny veškeré fyzické vlastnosti objektu s tím, že tyto změny jsou zaznamenány v inventárních a katastrálních dokumentech. Při výstavbě vylepšení a v důsledku konsolidace nového stavu objektu se zpravidla mění i vlastnosti prostředí související s vytvářeným objektem.
Nakládání (koupě a prodej, darování, pronájem atd.) s převodem vlastnického práva nebo se vznikem věcného břemene na tomto právu. V této fázi jsou s objektem prováděny operace a změna právního osudu objektu je registrována státem. Při koupi nebo prodeji předmětu se mění předmět vlastnictví. Když vlastník (nebo jménem vlastníka správcovská společnost) pronajme pozemek a/nebo vylepšení, převedou se užívací práva (a případně vlastnictví) na jiný subjekt se zdáním věcné břemeno na vlastnickém právu.
Využití (spotřeba) objektu k určenému účelu s technickou a provozní údržbou. V této fázi životního cyklu manažer (nebo profesionální správcovská společnost) organizuje racionální využití spotřebitelského potenciálu objektu uživateli. V průběhu času se vlastnosti objektu mění, protože vylepšení se fyzicky opotřebovávají a funkčně zastarávají, což se zhoršuje změnami situace v ekonomice a ve vnějším fyzickém prostředí, což vede k dodatečnému, tzv. vnějšímu zastarávání.
Za provozu jsou periodicky prováděny technické prohlídky a běžné opravy jednotlivých zlepšovacích prvků bez přerušení užívání zařízení jako celku.
Modernizace: velké opravy, rekonstrukce, obnova vylepšení s případným přepracováním (změnou funkčního účelu) objektu. Tato etapa začíná v okamžiku, kdy objekt v současném stavu již nemůže uspokojovat moderní potřeby uživatelů a/nebo se jeho provoz stane ekonomicky neefektivním. V této fázi je minimálně provedena generální oprava bez změny plánovacího řešení a funkčního účelu, ale s eliminací odstranitelného fyzického opotřebení a funkčního zastarávání.
Pokud analýza nejlepšího a nejefektivnějšího využití pozemků a úprav, provedená v tuto chvíli, ukáže vhodnost částečně změnit funkční účel úprav, pak dojde k jejich rekonstrukci se změnou dispozičního řešení části pozemku. prostory. Samozřejmě jsou zároveň zajištěny funkce velkých oprav zlepšovacích prvků se zachováním původního funkčního účelu.
Pokud analýza využití objektu ve stávajícím stavu ukáže nutnost kompletní náhrady jeho funkčního účelu, pak může být rekonstrukce doprovázena nejen radikální změnou dispozice, ale také přístavbou či nástavbou stávajících objektů a zástavba volné části pozemku.
Likvidace, demolice úprav, skládkování nebo recyklace materiálů. Životní cyklus končí demolicí vylepšení na konci jejich ekonomické životnosti. Správcovská společnost připravuje návrhy na stanovení termínů a ekonomicky schůdného způsobu demolice objektů s přihlédnutím k možnosti prodeje konstrukčních prvků a materiálů likvidovaných objektů a komunikací (je minimalizován objem nákladů na likvidaci).
Je zřejmé, že některé fáze se v různých fázích životního cyklu opakují. Takže například myšlenka projektu na vytvoření nového zařízení může vzniknout jak ve fázi, kdy je pozemek zcela volný, tak ve fázi, kdy vzniká potřeba rekonstrukce, částečné demolice nebo dostavby budov. Fáze oběhu může být za dobu životnosti předmětu realizována několikrát a momenty oběhu určují časové hranice období, které tvoří základ tzv. investičních cyklů.
3 Životní cyklus nemovitosti jako ekonomického objektu
objekt nemovitost property ekonomick
Životní cyklus nemovitosti podléhá určitým zákonitostem a zahrnuje období ekonomického a fyzického života
Ekonomická životnost, která určuje dobu, po kterou může být předmět využíván jako zdroj zisku. Ekonomická životnost končí, když provedená vylepšení již nepřispívají k hodnotě nemovitosti.
Typická fyzická životnost je doba skutečné existence nemovitosti ve funkčně vyhovujícím stavu před její demolicí. Stanoveno regulačními dokumenty. Fyzická a ekonomická životnost nemovitých věcí je objektivní povahy, kterou lze regulovat, ale nelze ji zrušit.
Životnost je časový úsek, kdy předmět existuje a můžete v něm žít nebo pracovat.
Z hlediska doby životnosti nemovitosti se rozlišují tyto doby:
ü Efektivní stáří, odrážející stáří objektu v závislosti na jeho vzhledu a technickém stavu.
ü Chronologické (skutečné) stáří odpovídající době, kdy je objekt v provozu od jeho uvedení do provozu.
ü Zbývající ekonomická životnost, sloužící k posouzení předmětu znaleckým odhadcem a tvořící dobu od data ocenění do konce ekonomické životnosti předmětu.
Životní cyklus nemovitosti jako ekonomického objektu je následující:
Stvoření
Státní registrace nemovitosti - v Ruské federaci - právní akt uznání a potvrzení státem vzniku, omezení (zatížení), převodu nebo zániku práv k nemovitostem v souladu s občanským zákoníkem Ruské federace.
Držení a používání; změna vlastníků. Držba - v občanském právu - pravomoc vlastníka; faktické držení věci, vytvářející pro vlastníka možnost přímého ovlivnění věci.
Rozvoj
Zhoršování spotřebitelských vlastností nemovitostí
Konec ekonomického života
4 Životní cyklus podnikové nemovitosti jako majetkového komplexu
Podnik jako předmět práv je vykázán jako majetkový komplex používaný k provozování podnikatelské činnosti.
Podnik jako celek jako celek je vykázán jako nemovitost.
Podnik jako celek nebo jeho část může být předmětem koupě a prodeje, zástavy, pronájmu a jiných transakcí souvisejících se vznikem, změnou a zánikem vlastnického práva.
Složení podniku jako majetkového celku zahrnuje všechny druhy majetku určené k jeho činnosti, včetně pozemků, budov, staveb, zařízení, zásob, surovin, výrobků, práv k pohledávkám, dluhů, jakož i práv k označení, která individualizují podnik, jeho produkty, práce a služby (obchodní jméno, ochranné známky, servisní známky) a další výhradní práva, pokud zákon nebo smlouva nestanoví jinak.
Životní cyklus podniku jako majetkového komplexu:
Založení nebo privatizace podniku
Státní registrace vlastnických práv (státní, obecní, soukromé, sdílené vlastnictví). Státní registrace práv k podniku a transakcí s ním musí být prováděna zvláštním způsobem, určeným právními specifiky tohoto předmětu. Hlavním rysem podniku je možnost zahrnutí pozemků a jiných nemovitostí nacházejících se na různých územích, jakož i možnost vyloučení nemovitostí z podniku.
Stát se nebo dosáhnout konstrukční kapacity
Optimální výkon
Změna vlastnictví, soukromá a úplná
Reorganizace, reforma, rekonstrukce, fúze, akvizice
Konkurz (volitelná fáze)
Likvidace (nepovinná fáze). Likvidace majetkového komplexu jsou dražby a další mechanismy prodeje majetku (včetně nemovitostí) zkrachovalé organizace v souladu se zákonnými ustanoveními o konkurzním řízení.
Ukončení fungování: přirozené nerestaurační zastavení, fyzická likvidace, záměrná demolice.
Závěr
V každém společenském systému zaujímá nemovitosti zvláštní místo v systému společenských vztahů, s jejichž fungováním je tak či onak spjat život a činnost lidí ve všech sférách podnikání, řízení a organizace. Právě nemovitosti tvoří ústřední článek celého systému tržních vztahů. Nemovitosti jsou nejen nejdůležitějším produktem, který uspokojuje různé potřeby lidí, ale zároveň jsou to kapitál v reálné podobě, který generuje příjem.
Nemovitosti jsou základem národního bohatství země, mají masivní charakter z hlediska počtu vlastníků. Znalost ekonomiky nemovitostí je proto nezbytná pro úspěšnou podnikatelskou činnost v různých typech podnikání, stejně jako v životě každé rodiny i jednotlivých občanů, neboť vlastnictví nemovitosti je primárním základem svobody, nezávislosti a důstojnosti. existence všech lidí.
Bibliografie
1. „Ekonomika nemovitostí.“ Učebnice. Goremykin V. A., Moskva, 2008.
. "Ekonomika nemovitostí." Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomika a správa nemovitostí. Petrohrad: Nakladatelství "ISS", 2006 - 422 s. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatov L. L. Ekonomika nemovitostí. Vzdělávací a metodická příručka. - M.: Vydavatelství MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 s. - ISBN 5-7038-2174-6
Životní cyklus je úplný sled procesů v existenci nemovitosti od uvedení do provozu (od vzniku) až po ukončení. V teorii a praxi se rozlišují čtyři typy cyklů: podnikání, životní cyklus produktu, typ podnikání a podnik jako majetkový komplex. Délka cyklu je ovlivněna výrobními obdobími, fyzickým a morálním opotřebením, kapitálovým kapitálem zařízení, provozními podmínkami, podmínkami na trhu a dalšími faktory. Při oceňování nemovitostí je zajímavé zvážit 2 životní cykly nemovitosti:
1. Životní cyklus nemovitosti (produktu) jako fyzického objektu.
2. Životní cyklus nemovitosti jako nemovitosti.
Životní cyklus nemovitosti (produktu) jako fyzického objektu se skládá z 11 fází:
1. Předinvestiční fáze (analýza příležitostí, zdůvodnění).
2. Tvorba, formování (design, konstrukce).
3. Uvedení do provozu.
4. Držení a používání.
5. Funkční, ekonomické zastarávání.
6. Fyzické opotřebení.
7. Velké opravy nebo rekonstrukce.
8. Zhoršování vlastností spotřebitele.
9. Změna funkčního účelu.
10. Konec ekonomické životnosti.
11. Zánik existence (přirozená destrukce, demolice).
Ve fázích 3 a 11 životního cyklu nemovitosti je vyžadován postup státní registrace práv.
Životní cyklus nemovitosti jako nemovitosti lze rozdělit do 10 fází:
1. Nabytí (koupě, výstavba, dědictví).
2. Držení a užívání po určitou dobu.
3. Facility management.
4. Tvorba zisku, uspokojování potřeb.
5. Nakládání s majetkem a vlastnickými právy k objektu.
6. Vícenásobné změny vlastníků, vlastníků, uživatelů.
7. Změna funkčního účelu objektu.
8. Zánik vlastnického práva (prodej, znárodnění, rekvizice).
9. Konec ekonomické životnosti objektu.
10. Opakování předchozího cyklu nebo sestavení nového, upraveného.
Ve fázích 1, 6 a 8 životního cyklu nemovitosti je vyžadován postup státní registrace práv.
Nemovitosti podléhají během své existence fyzickým, právním a ekonomickým změnám. Výsledkem je, že každá nemovitá věc (kromě půdy) prochází následujícími rozšířenými fázemi svého životního cyklu:
Založení – výstavba, založení nového podniku, nabytí (koupě, přidělení atd.) pozemku;
Provoz - provoz a rozvoj (rozšíření, rekonstrukce, změna činnosti, reorganizace atd.)
Změna (případně vícenásobná) vlastníka, vlastníka nebo uživatele;
Zánik existence - demolice, likvidace, přírodní ničení.
První, třetí a čtvrtá etapa zajišťuje státní registraci skutečnosti vzniku nebo likvidace objektu, jakož i změny vlastníka.
Životní cyklus nemovitosti sleduje určité vzorce a zahrnuje ekonomický, fyzický, chronologický a zbývající ekonomický život.
Ekonomická životnost je obdobím ziskového užívání nemovitosti, kdy provedená vylepšení přispívají k hodnotě nemovitosti. Dobré opravy, renovace a optimalizace podmínek přibývají, ale špatná údržba zkracuje ekonomickou životnost zařízení. Končí, když vylepšení již nepřispívají k hodnotě nemovitosti z důvodu její obecné zastaralosti.
Fyzická životnost– jedná se o období reálné existence objektu ve funkčně vyhovujícím stavu před jeho demolicí (zničením). Může být normativní, skutečná, vypočítaná (predikovaná) a narůstá díky modernizaci a zlepšování podmínek.
Efektivní věk na základě posouzení vzhledu a technického stavu objektu. Jedná se o stáří odpovídající skutečnému dochování předmětu, jeho stavu v době transakce, zhodnocení. Efektivní věk může být vyšší nebo nižší než chronologický věk.
Chronologický věk– jedná se o období ode dne uvedení objektu do provozu do data transakce nebo ocenění.
Zbývající ekonomický život budovy se počítá ode dne posouzení (analýzy) do konce její ekonomické životnosti. Opravy a renovace tuto dobu prodlužují.
Fyzická a ekonomická životnost budov je objektivní povahy, kterou lze regulovat, ale nelze ji zrušit. Všechny fáze životního cyklu a délky života jsou propojeny, a když se změní jedna z nich, změní se odpovídajícím způsobem i ostatní.
Jako fyzického předmětu se jedná o sled procesů existence nemovitého předmětu od koncepce až po likvidaci (likvidaci). Životní cyklus hmotných předmětů se skládá z následujících fází: design - narození - zralost - stárnutí - smrt.
2. Rozvoj majetkového komplexu (nová výstavba, doplnění rozvahy).
3. Likvidace majetkového komplexu - dražby a další mechanismy prodeje majetku (včetně nemovitostí) zkrachovalé organizace v souladu se zákonnými ustanoveními konkurzního řízení.
Životní cyklus nemovitých předmětů jako majetku z pohledu vlastníka se mnohokrát opakuje, s každým novým vlastníkem, až do konce ekonomické či fyzické životnosti předmětu. Na základě trojice kategorií – materiální (fyzické), právní (právní) a ekonomické – lze životní cyklus nemovitosti rozdělit do tří fází. Každá fáze zahrnuje určité činnosti a jednání majitele.
Životní cyklus nemovitosti podléhá určitým zákonům a zahrnuje období ekonomického a fyzického života.
1. Ekonomická životnost určuje časové období, během kterého může být aktivum používáno jako zdroj zisku, a končí, když provedená vylepšení již nepřispívají k hodnotě aktiva.
2. Typickým obdobím fyzického života je období skutečné existence nemovitosti ve funkčně vyhovujícím stavu před její demolicí. Stanoveno regulačními dokumenty.
Fyzická a ekonomická životnost nemovitých věcí je objektivní povahy, kterou lze regulovat, ale nelze ji zrušit.
3. Životnost – časový úsek, kdy předmět existuje a můžete v něm žít nebo pracovat.
Z hlediska doby životnosti nemovitosti se rozlišují tyto doby:
1. Efektivní stáří, odrážející stáří objektu v závislosti na jeho vzhledu a technickém stavu.
2. Chronologické (skutečné) stáří odpovídající době provozu objektu od okamžiku jeho uvedení do provozu.
3. Zbývající doba životnosti sloužící k ocenění předmětu znaleckým odhadcem a tvořící dobu od data ocenění do konce ekonomické životnosti předmětu.
1.3. Životní cyklus nemovitostí
Životní cyklus nemovitého předmětu jako fyzického předmětu je sled procesů existence nemovitého předmětu od koncepce až po likvidaci (likvidaci). Životní cyklus hmotných předmětů se obvykle dělí v tomto pořadí: design-narození-zralost-stárnutí a smrt.
Fáze životního cyklu nemovitosti se nazývají různě: předprojekt-projekt-výstavba-provoz-uzavření.
1. Pre-design(počáteční)etapa zahrnuje: analýzu realitního trhu, výběr nemovitosti, tvorbu projektové strategie, investiční analýzu, přípravu prvotní povolovací dokumentace, přilákání úvěrových investičních fondů.
2. Fáze návrhu zahrnuje: vypracování finančního schématu, organizaci financování, výběr architektonické a inženýrské skupiny, projektový management.
Je zřejmé, že v prvních dvou fázích nevzniká žádný zisk, protože mají motivační charakter. Hlavními úkoly tohoto období je zkrátit dobu trvání těchto etap, zlepšit spotřebitelské kvality nemovitostí a hlavně minimalizace provozních nákladů ve všech fázích životního cyklu nemovitosti. Bohužel je nutné uznat, že koncept kalkulace nákladů životního cyklu je častěji diskutován než v praxi používán. Podstatou tohoto konceptu je, že vlastník se při rozhodování o výstavbě nemovitosti „odsoudí“ k souboru nákladů, které jsou s vlastnictvím nemovitosti nerozlučně spjaty. Tyto náklady se nazývají „náklady na vlastnictví“. Kalkulace nákladů zohledňující celý životní cyklus nemovitosti lze využít např. pro srovnání dvou způsobů dosažení stejného cíle – postavit nemovitost nebo ji pronajmout apod. Na úrovni projektu lze kalkulaci nákladů životního cyklu využít např. používá se například k rozhodnutí, zda by se během dokončovacího procesu na chodbě měla podél stěn připevnit dekorativní deska nebo zda by se stěny měly každoročně natírat atd.
Racionálně konstruovaný systém pro kalkulaci nákladů, zohledňující celý životní cyklus nemovitosti, také umožňuje porovnávat akce, které zajišťují různou životnost prvků nemovitosti. Je třeba poznamenat, že úspory, kterých lze dosáhnout v důsledku jakéhokoli projektu, se obtížně identifikují, ještě obtížněji kvantifikují a velmi obtížně dokumentují.
Náklady na realizaci velkých stavebních nebo rekonstrukčních projektů jsou poměrně vysoké, proto je třeba věnovat velkou pozornost kontrole všech typů nákladů. Ve většině případů jsou ale úspory chápány špatně.
Majitel (developer) se často jednoduše snaží minimalizovat celkový objem počátečních kapitálových investic, protože nemá ponětí, jak rozhodnutí učiněná ve fázi návrhu nebo výstavby následně ovlivní náklady na provoz nemovitosti.
Rozhodnutí vlastníka o výstavbě (nákupu) nemovitosti pouze na základě analýzy počáteční ceny (koupě, výstavba, pronájem) nejsou většinou nejlepší a často se ukáží jako prostě nesprávná. Tento úkol (výpočet nákladů s přihlédnutím k celému životnímu cyklu nemovitosti) je samozřejmě poměrně složitý, ale stojí za to vynaložit úsilí na jeho vyřešení, protože v důsledku toho bude položen základ pro budoucí tvorbu ročních rozpočtů. po celou dobu provozu nemovitosti.
3. Fáze výstavby spočívá ve výběru dodavatele, koordinaci stavebních prací a sledování kvality stavby, odhadů nákladů a výdajů. V této fázi se objevují reálné doklady o souladu rozestavěného objektu s požadavky segmentu realitního trhu, určovaného logikou životního cyklu. V této fázi jsou vyřešeny úkoly zvýšení podílu investic potenciálních spotřebitelů, protože růst objemu nabídek a zisků naznačuje poměrně široké uznání trhu.
Současná situace v ekonomice nutí účastníky investičních akcí zpřísnit harmonogramy prací na realizaci konkrétního stavebního záměru tak, aby výsledky projektu začaly přinášet užitek ve zvoleném směru podnikatelské činnosti co nejdříve. Stavební práce proto začínají již ve fázi návrhu (ještě před úplným rozpracováním projektu), což vyžaduje vysokou míru koordinace činností všech účastníků projektu. Taková organizace výstavby vede k úsporám (od 5–10 %) v důsledku snížení kapitálových nákladů (snížení objemu a podmínek výpůjčky) v důsledku dřívějšího uvedení nemovitosti do provozu, jakož i vzniku zásadně nová obchodní řešení. V této fázi je dosaženo výrazného snížení nákladů optimální volbou formy řízení stavby, konkrétně projektového řízení nebo generálního kontraktování.
Jedním z typů stavebního managementu, který je rozšířen v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou, je projektové řízení. Tento typ řízení pokrývá celou dobu výstavby – od výběru účelu stavby až po její provoz. Během projektového řízení se řeší následující úkoly:
Efektivní využití investic a kontrola nad tímto procesem;
Vypracování projektové dokumentace;
Implementace požadavků projektové dokumentace v průběhu výstavby;
Kontrola kvality stavebního projektu.
Pro řízení projektů s přísnými podmínkami realizace jsou vytvářeny speciální struktury v čele se stavbyvedoucími. Světová praxe ukazuje, že tato forma řízení umožňuje dosáhnout celkových úspor nákladů na výstavbu až 10 %, zvyšuje efektivitu kontroly všech typů výdajů a také zkracuje dobu realizace projektu.
Organizace výstavby formou projektového managementu je velmi běžná v zemích s vyspělou tržní ekonomikou a má u nás perspektivu, zejména při realizaci vícepodlažních stavebních projektů, neboť jednotné řízení cyklu „design-build“ zkracuje dokončení projektu. času, čímž je dosaženo celkové úspory (až 10 %) finančních prostředků a jsou vytvořeny podmínky pro efektivní kontrolu nad všemi druhy výdajů.
V tuzemské praxi je častější smluvní princip výstavby objektů, kdy se stavební organizace-zhotovitel zavazuje na základě smlouvy o výstavbě ve stanovené lhůtě postavit na pokyn objednatele určitý objekt nebo provést jiné stavební práce, objednatel se zavazuje vytvořit zhotoviteli potřebné podmínky k provedení díla, převzít jejich výsledek a zaplatit dohodnutou cenu.
Zákazník si obvykle vybere jednu stavební organizaci, která bude působit jako generální dodavatel, uzavře s ní smlouvu na celý rozsah prací, což mu dává možnost uzavřít subdodavatelské smlouvy na celý rozsah prací. Při výstavbě velkých projektů může zákazník (vývojář) jmenovat několik generálních dodavatelských organizací, z nichž každá odpovídá za konkrétní místo a pracuje pod přímým dohledem zástupců zákazníka.
V domácí praxi architektonické a projekční organizace ustoupily od kontroly kvality stavebních a instalačních prací. Projektanti jsou omezeni pouze na periodické návštěvy staveniště, aby se ujistili, že při realizaci projektu budou zohledněna všechna jejich doporučení, proto kontrola nad kvalitou práce leží na zákazníkovi (vývojáři). Kromě kontroly kvality jsou při realizaci velkých projektů zapojeni externí odborníci (v případě nepřítomnosti interních specialistů), kteří provádějí následující úkoly: odhad ceny práce, kontrola dodržování harmonogramu jednotlivých operací nebo souboru prací , účetnictví a audit, právní otázky, interakce s regulačními úřady a zástupci místních úřadů.
Postup přijímání objektů do provozu je poměrně vysoce regulovaný dokumentační proces.
4. Fáze provozu zařízení nemovitost zahrnuje: provoz objektů, jejich údržbu a opravy. Provoz nemovitostí, který je vícerozměrnou funkcí v systému řízení, zahrnuje tyto oblasti: provoz zařízení prostor, účtování materiálu, požární ochrana a bezpečnostní opatření, řízení komunikací, likvidace a recyklace odpadu, pohyb a stěhování, změny a rekonstrukce, havarijní odstraňování, zajištění provozu a oprav, montáž mobiliáře a ostrahu objektu.
Neexistuje jediná definice pojmu „vybavení prostor“, ale jsou založeny na: systémech vytápění, ventilace a klimatizace; elektrická osvětlovací zařízení a systémy zásobování teplem, zásobování vodou a sanitární systémy; mechanické a elektrické vertikální a horizontální dopravní systémy (výtahy, eskalátory atd.).
V poslední době se v důsledku hrozby terorismu a rostoucí kriminality zvyšuje role bezpečnostní funkce. Proto se stále více organizací snaží poskytovat bezpečné pracovní prostředí. Bezpečnostní systémy (včetně požární ochrany) a technická bezpečnost jsou zpravidla vyvíjeny a realizovány s ohledem na specifické potřeby a funkční účel objektů nemovitostí.
Správa komunikací je funkce určená podstatou nemovitosti. Telefonní a telefonní infrastruktura se stále více využívá k poskytování faxových, teletextových a datových služeb. Potenciál těchto služeb a jejich kvalita se zvyšuje rozšířením optických komunikací. Kromě telefonických instalací se rozvíjejí počítačové a internetové technologie (připojení k počítačové síti) a automatizace pracovišť.
Elektronická či informační bezpečnost je doplněna poskytováním ochrany informací na elektronických zařízeních, částečně softwarově, a také doplňováním databanky organizace.
Proces recyklace nebezpečných odpadů při provozu nemovitosti zahrnuje řadu složitých manažerských úkolů od recyklace např. zářivek (s obsahem rtuti) až po likvidaci nebezpečného odpadu. Správce majetku zpravidla uzavírá smlouvu s organizacemi, které se na jejich likvidaci a likvidaci specializují. Většina postupů recyklace odpadů zahrnuje jejich oddělený sběr a další prodej nebo zničení. Odpady jsou tříděny podle druhu a rozděleny do kategorií: papír, sklo (plechy, lahve), kovový šrot (ocel, litina, hliník), pěnový polystyren, motorové oleje, pneumatiky atd.
Při provozu nemovitosti je často nutné provést práce na změně nemovitosti nebo jejích součástí. Jak ukazuje praxe, nový zaměstnanec chce zlepšit pracovní prostor nebo předělat kancelářské prostory, ale existuje řada pravidel, která umožňují efektivní řízení změn ve prospěch organizace:
Prostor – pro uspokojení něčích ambicí není nutné posunout zeď o 0,5 m;
Materiály – tam, kde lze použít laminát, není potřeba používat parkety z hodnotného dřeva;
Zásady návrhu - nezabudovávejte skříně tam, kde si vystačíte se samostatně stojící;
Plánování – nepředělávejte kancelář jen proto, že někdo ze zaměstnanců chce sedět před oknem;
Technická podpora - neinstalujte pět zásuvek na každou stěnu, ale zajistěte správný přístup k elektrickým a informačním vstupům.
Nouzové situace při provozu nemovitosti mohou nastat kdykoliv, protože nikdo není pojištěn proti požáru, povodni, vandalismu, ani proti vlivům vyšší moci (povodeň, zemětřesení apod.). Neexistuje jednotná forma plánů reakce na mimořádné události; v každém konkrétním případě je určena osoba odpovědná za konkrétní objekt a jsou vypracovány pokyny, podle kterých musí jednat.
Při odstraňování následků nehod byste měli:
Zkontrolujte všechny ocelové konstrukce z hlediska poškození teplem;
Zjistit poškození způsobené produkty spalování;
Zkontrolujte veškeré komunikační a kancelářské vybavení a další systémy nemovitosti, které jsou vystaveny korozi a vlhkosti; zkontrolujte elektrické vedení a další komunikace na kondenzaci (v chladném počasí); zkontrolovat zařízení kotle;
Vyčistěte systémy od plísní a jiných škodlivých materiálů, pokud se tvoří atd.
Nábytek instalovaný v souladu s projektem stavby zařízení je rovnocenným prvkem nemovitosti, proto je nutné jej kontrolovat a opravovat v souladu s plánem preventivních prací.
Údržba a oprava. Jak ukazuje praxe, drtivá většina vlastníků nemovitostí nevyčleňuje dostatečné finanční prostředky na údržbu a opravy budov a staveb. Důvodů je mnoho: od zaměření na krátkodobé cíle až po podcenění důsledků takového kroku, ale náklady na nápravu těchto důsledků téměř vždy převyšují náklady na údržbu a opravy.
Servis– práce prováděné k zajištění standardní životnosti nemovitých věcí: nevedou ke zvýšení její hodnoty, ale zabraňují znehodnocení a selhání jednotlivých prvků. Účelem služby je prevence.
Oprava - práce na uvedení poškození nebo zhoršení stavu majetku do běžného provozního stavu. Účelem opravy je restaurování.
Opravárenské práce se dělí na malé a velké. Pro zajištění běžného provozu nemovitosti jsou prováděny drobné opravy, trvající 1-2 dny. Neprodlužuje životnost předmětu ani nezvyšuje jeho hodnotu. Větší opravy (více než 2 dny) prodlužují životnost nemovitosti, ale nezvyšují její hodnotu.
Výměna, nahrazení- jedná se o proces nahrazení dlouhodobého majetku zahrnutého v nemovitosti podobnou jednotkou. Předmět obměny je samostatný předmět dlouhodobého majetku, který nahrazuje opotřebované nebo zastaralé součásti dlouhodobého majetku.
Hlavním účelem servisu nemovitosti je zajistit, aby byla nemovitost používána k zamýšlenému účelu; skládá se z konkrétních děl:
Denní čištění (pro zachování reprezentativního vzhledu);
Včasné odstranění drobných závad na nemovitosti;
Provádění velkých oprav na základě minimálních nákladů životního cyklu;
Vývoj opatření pro snížení a optimalizaci celkových nákladů na provoz a údržbu;
Racionální fungování veřejných služeb (při zajištění spolehlivosti) obsluhujících nemovitost;
Neustálé sledování a analýza nákladů na údržbu a opravy zařízení;
Vypracování harmonogramů práce a sledování jejich plnění;
Hlášení o nemovitosti jako celku a o vybavení.
V praxi existují:
Opravte podle potřeby;
Pravidelné opravy (například výměna měkké střechy po 10 letech);
Preventivní údržba zařízení;
Nouzová údržba;
Oprava (výměna oken).
Provozní (po celou dobu životnosti nemovitosti);
Funkční (pro personál zapojený do údržby, oprav atd.);
Pro inženýrské sítě a úklid budov;
Na opravy a restaurování nemovitosti (pokud vypršela životnost nemovitosti).
Dále je nutné počítat s náklady na změny a vylepšení, definované jako náklady na vlastnictví nemovitosti.
5. Fáze uzavření zařízení- úplné odstranění jeho původních a nabytých funkcí, jehož výsledkem je buď demolice, nebo kvalitativně nová zástavba. V této fázi životního cyklu nemovitosti vznikají značné náklady na likvidaci. Tyto náklady jsou důsledkem vlastnictví nemovitosti. Pokud nemovitost obdrží novou vysoce kvalitní výstavbu, pak náklady na změnu souvisí s náklady na vlastnictví na novou funkci.
Podobně jako životní cyklus nemovitostních objektů lze životní cyklus komplexu nemovitostí rozdělit do fází:
1. Vytvoření majetkového komplexu (regulační registrace výsledků transakcí s nemovitostmi a práv k nim: nákup a prodej, příspěvek do základního kapitálu, nájem, leasing atd.).
2. Rozvoj majetkového komplexu (nová výstavba, doplnění rozvahy).
3. Adaptace komplexu nemovitostí je zajištěna realizací různých investičních a developerských projektů, flexibilním leasingem, a to jak ve smyslu příjmu, tak dočasného leasingu nemovitostí. V těchto fázích zaujímá významné místo provoz, opravy a údržba nemovitostí, dále pojištění, odpisová politika, interakce s účetnictvím a systémy zdanění majetku. Tato fáze může zahrnovat transakce na prodej některých nemovitostí.
4. Likvidace majetkového celku jsou dražby a další mechanismy prodeje majetku (včetně nemovitostí) zkrachovalé organizace v souladu se zákonnými ustanoveními o konkurzním řízení.
Životní cyklus nemovitosti jako majetku se z pohledu vlastníka mnohokrát opakuje s každým novým vlastníkem až do konce ekonomické či fyzické životnosti nemovitosti. Na základě trojice kategorií - věcné (fyzické), právní (právní) a ekonomické, lze životní cyklus nemovitosti rozdělit do tří fází (obr. 1.6).
Každá etapa zahrnuje určité činnosti a jednání vlastníka.
Životní cyklus nemovitosti podléhá určitým zákonitostem a zahrnuje období ekonomického a fyzického života (obr. 1.7):
Období ekonomický život, vymezující časové období, po které lze předmět využívat jako zdroj zisku. Ekonomická životnost končí, když provedená vylepšení již nepřispívají k hodnotě nemovitosti.
2. Typická fyzická životnost- doba skutečné existence nemovitosti ve funkčně vyhovujícím stavu před její demolicí. Stanoveno regulačními dokumenty. Fyzická a ekonomická životnost nemovitých věcí je objektivní povahy, kterou lze regulovat, ale nelze ji zrušit.
3. Život- časový úsek, kdy předmět existuje a lze v něm žít nebo pracovat.
Z hlediska doby životnosti nemovitosti se rozlišují tyto doby:
1. Efektivní věk, odrážející stáří předmětu v závislosti na jeho vzhledu, technickém stavu apod.
2. Chronologický(aktuální) stáří, odpovídající době provozu objektu od okamžiku jeho uvedení do provozu.
3. Zbývající ekonomický život, sloužící k posouzení předmětu znaleckým odhadcem a tvořící dobu ode dne posouzení do konce ekonomické životnosti předmětu.
Rýže. 1.7.Životnost budovy nebo stavby
Délka fyzického života nemovitého objektu (kromě pozemku), ekonomické a efektivní stáří závisí na opotřebení – procesu, který má sílu přírodních zákonů. Existují tři druhy opotřebení: fyzické, morální a vnější (ekonomické) (obr. 1.8).
Fyzické opotřebení je zhoršení technických a ekonomických parametrů předmětu, které je způsobeno jeho opotřebením během provozu a vlivem prostředí. Rozlišuje se opotřebení odstranitelné, kdy lze nemovitost fyzicky uvést do původního stavu a bude to ekonomicky odůvodněné, a opotřebení neopravitelné, kdy nelze nemovitost obnovit. Důvody vzniku fyzického opotřebení mohou být různé: běžný provoz objektu (fyzické opotřebení 1. typu); živelní pohromy, havárie, porušení pravidel provozu zařízení (fyzické opotřebení II. druhu). Je třeba mít na paměti, že při provozu nemovitosti dochází neustále ke zhoršování jejích technicko-ekonomických ukazatelů, ale může dojít i k okamžitému zhoršení technických vlastností objektu (rozbití elektroinstalace, požár apod.). .).
Všechny typy fyzického opotřebení obvykle vedou k negativním důsledkům. Za prvé se zhoršují určité spotřebitelské a provozní vlastnosti nemovitostí a jiných technických zařízení. Za druhé, jak nemovitost stárne, zvyšuje se frekvence jejích oprav, fyzické opotřebení lze zpomalit zavedením systému údržby.
Morální (funkční) opotřebení je snížení spotřebitelské atraktivity některých vlastností nemovitosti, které je způsobeno nedodržením moderních standardů z hlediska funkční užitnosti. Tento typ opotřebení se projevuje zastaralou architekturou budovy, dispozičním řešením, inženýrskou podporou atd. V domácí praxi se tomu říká zastaralost.
Zastarávání se dělí na funkční a technologické opotřebení. Funkční opotřebení je důsledkem rozšiřování funkčnosti nových (obdobných stávajících) nemovitostních objektů. Nemovitosti starších budov se v důsledku funkčního opotřebení stávají pro budoucí vlastníky méně atraktivní z hlediska architektury, designu, dispozice, inženýrské podpory atd., a tím i levnější. Technologické opotřebení je důsledkem vědeckotechnického pokroku v oblasti tvorby nových konstrukcí, technologií a materiálů, který vede ke snižování nákladů na tvorbu nemovitostí a provozních nákladů. Stejně jako fyzická zastaralost může být odstranitelná a neodstranitelná.
Můžete například odstranit poruchy vodoměrů a plynoměrů, vodovodního zařízení, obnovit vestavěné skříně, podlahové krytiny atd. Kritériem odstranitelnosti opotřebení je porovnat náklady na opravy s hodnotou přijatých dodatečných nákladů: pokud ten převyšuje náklady na obnovu, pak je funkční opotřebení odstranitelné. Výše odstranitelného funkčního opotřebení se stanoví jako rozdíl mezi potenciální hodnotou budovy v době jejího posouzení s aktualizovanými prvky a její hodnotou ke stejnému datu posouzení bez aktualizovaných prvků.
Ekonomické opotřebení (opotřebení způsobené vnějšími vlivy) je snížení hodnoty budovy v důsledku negativních změn jejího vnějšího prostředí pod vlivem ekonomických, politických či jiných faktorů. Důvody vnějšího opotřebení mohou být: obecný úpadek oblasti, ve které se předmět nachází; akce vlády nebo místní správy v oblasti daní, pojišťovnictví; další změny na trhu práce, volného času, vzdělávání atd.
Míru vnějšího opotřebení výrazně ovlivňuje těsná blízkost „neatraktivních“ přírodních nebo umělých objektů: čistírny odpadních vod, restaurace, taneční parkety, čerpací stanice, nádraží, nemocnice, školy, průmyslové podniky atd.
Snížení hodnoty předmětu spojené se znečištěním životního prostředí se zjišťuje metodami používanými při stanovení odpisů. Například náklady na likvidaci toxického odpadu mohou souviset s náklady na opravu zařízení, tedy s náklady na opravitelné závady.
Ekonomické opotřebení, na rozdíl od fyzického a morálního opotřebení, je vždy považováno za nevratné.
V legislativě většiny zemí není podnik považován za nezávislý právní subjekt; není uznávána jako ekonomická jednotka, která má samostatný majetek, vlastní rozvahu a požívá práva právnické osoby. Podnik je považován za určitý majetkový celek, který zahrnuje hmotné i nehmotné prvky a je předmětem práva. V občanském zákoníku Ruské federace termín společnost užíváno ve vztahu k subjektům a předmětům práva. Podnik se nazývá právnická osoba, tedy subjekt občanského práva, účastník podnikatelské činnosti. Pojem „podnik“ se navíc vztahuje pouze na státní a obecní jednotkové podniky, které jako obchodní organizace podléhají státní registraci a vystupují jako subjekt práva v různých smlouvách a jiných právních vztazích.
Stejný termín se přitom používá pro označení určitého druhu předmětů práva. V tomto smyslu společnost - Jedná se o výrobně-ekonomický komplex, jehož majetek je zcela oddělen od majetku organizace - je základní složkou infrastruktury organizace. Nemovitost je prostorovým zdrojem pro její podnikatelskou činnost, život jejího personálu a organizace.
