Najučinkovitiji način osiguranja ispunjenja obveza je zalog, budući da namirenje vjerovnikovih potraživanja putem zaloga ne ovisi o financijskom stanju ni dužnika ni jamca, što omogućuje stvarno ispunjenje dužnikovih obveza prema vjerovnik na teret imovine koja je predmet zaloga. Dakle, zalog stvara za vjerovnika isti imovinski rezultat kao stvarna činidba.
U građanskom pravu, zalog se razumijeva kao pravo vjerovnika (zalogoprimca) da dobije naknadu iz vrijednosti založene imovine u prednosti u odnosu na druge vjerovnike osobe koja posjeduje tu imovinu (zalogodavac), uz iznimke utvrđene zakonom. , stavak 1., članak 334. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Sukladno zakonu, zajmodavac i zajmoprimac sklapaju ugovor o zalogu koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, jednostavnom obliku ili ovjeren kod javnog bilježnika. Prilikom sklapanja ugovora o zalogu vrlo je važno poštovati njegovu formu, a po potrebi i postupak upisa. Nepoštivanje ovog pravila povlači ništavost ugovora o zalogu čl. 333 Građanski zakonik Ruske Federacije.
Ovjera ugovora o zalogu potrebna je u sljedećim slučajevima:
- - zalog nekretnina, poduzeća ili imovinskih kompleksa;
- - ako je ugovor o zalogu sklopljen radi osiguranja obveza iz ugovora, koji mora biti ovjeren kod javnog bilježnika;
- - na zahtjev jedne od stranaka.
Osim toga, ugovor o zalogu nekretnine zahtijeva dodatnu državnu registraciju kod ureda za tehnički inventar (BTI), zemljišnih odbora, registara brodova, prometne policije i drugih relevantnih tijela, klauzula 1, članak 331 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Bitni uvjeti ugovora o zalogu su predmet zaloga i njegova vrijednost, bit, veličina i rok ispunjenja obveze osigurane zalogom, kao i uvjet o tome koja će od strana (zalogodavac ili založni vjerovnik) ima založenu imovinu.
Predmet zaloga može biti svaka imovina, uključujući stvari i imovinska prava (tražbine), osim imovine povučene iz prometa, tražbine neraskidivo povezane s osobom vjerovnika i drugih prava čiji je prijenos na drugu osobu zakonom zabranjene, kao i vrijednosni papiri čl. 336 Građanski zakonik Ruske Federacije. Pritom nekretnina mora ispunjavati dva kriterija: prihvatljivost (kvalitativna sigurnost kolaterala) i dostatnost (kvantitativna sigurnost kolaterala).
Kada novčano vrednovanje založene imovine, koje se provodi sporazumom stranaka po tržišnim cijenama, ponekad predviđa odgovarajuću indeksaciju vrijednosti založene imovine ili pravo založnog vjerovnika da je ponovno procijeni u vrijeme ovrhe.
Zalogom se osiguravaju sve tražbine vjerovnika-založnog vjerovnika nastale u trenutku njihove prezentacije, ako ugovorom nije drukčije određeno. Među tim zahtjevima su:
- a) iznos glavnice i kamata;
- b) izdaci vjerovnika u vezi s ispunjenjem obveze, uključujući troškove povezane s javnom prodajom imovine, održavanjem dražbi, natjecanja, plaćanjem provizija i dr.;
- c) gubitke vjerovnika povezane s plaćanjem kamata i kazni;
- d) izdaci zajmodavca u vezi s održavanjem nekretnine.
Svi ti iznosi terete založnog vjerovnika i podliježu naknadi iz založene imovine.
Pravo zaloga nastaje od trenutka sklapanja ugovora o zalogu, au odnosu na imovinu koja je predmet prijenosa na založnog vjerovnika - od trenutka prijenosa te imovine, ako ugovorom o zalogu nije drugačije određeno.
Prije sklapanja ugovora izrađuje se zapisnik o provjeri kolaterala uz obilazak licu mjesta. Predstavnik kreditnog odjela provjerava stvarnu dostupnost i dokumentarne (računovodstvene) podatke kolaterala. U tom slučaju sastavlja se akt koji potpisuju predstavnik banke, upravitelj i glavni računovođa zajmoprimca.
Ovisno o mjestu gdje se nalazi predmet zaloga, zalog je dopušten sa i bez prijenosa založene stvari (stvari) na založnog dužnika. Građanski zakonik koristi upravo ovu značajku za razvrstavanje zaloga u vrste. Zakon o zalogu je nešto drugačije razlikovao vrste zaloga: zalog s prijenosom založene stvari na založnog dužnika (hipoteka) i zalog s ostatkom založene stvari kod zalogodavca, članak 5. Zakona o zalogu.
Zalog bez prijenosa kolateralne imovine. Zalog bez prijenosa založene imovine na založnog vjerovnika je u domaćoj i inozemnoj praksi postao najrašireniji u usporedbi s drugom vrstom zaloga, budući da omogućuje zajmoprimcu (zalogodavcu) nastavak poslovanja korištenjem založene imovine.
Zakonom je propisano da založena imovina ostaje zalogodavcu, ako ugovorom nije drugačije određeno. Nekretnina na kojoj je uspostavljena hipoteka, kao i založena roba u prometu, ne prelaze na hipotekarnog dužnika.
U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, hipoteka se shvaća kao zalog zemljišta, poduzeća, zgrada, građevina, nestambenih prostorija, stanova i drugih nekretnina.
Ugovorom o hipoteci mogu se dati u zalog samo nekretnine, i to: zemljišna čestica, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem.
Prilikom hipoteke na zemljišnu česticu, založno pravo se ne proteže na zgrade i građevine hipotekarnog dužnika koji se na njoj nalaze ili su podignuti, osim ako ugovor ne predviđa drugi uvjet.
No, ne može sva nekretnina biti predmetom hipoteke. Nije dopušteno stavljanje pod hipoteku parcela podzemlja, posebno zaštićenih prirodnih dobara, druge imovine povučene iz prometa, imovine koja se ne može ovršiti u skladu sa federalnim zakonom, višestambenih i pojedinačnih stambenih zgrada i stanova koji su u državnom ili općinskom vlasništvu, kao imovinu u odnosu na koju je zabranjena privatizacija u skladu s postupkom utvrđenim saveznim zakonom.
Kod hipoteke na stan u višestambenoj stambenoj zgradi, čiji je dio u zajedničkom vlasništvu založnog dužnika i drugih osoba, smatra se da je uz stambeni prostor založen i odgovarajući udio u zajedničkom vlasništvu stambene zgrade.
Procijenjena vrijednost predmeta hipoteke utvrđuje se sporazumno između založnog vjerovnika i založnog vjerovnika i naznačena je u ugovoru u novčanom iznosu, a procijenjena vrijednost zemljišne čestice ne može biti ispod njegove standardne cijene.
Ugovorom se može predvidjeti da se hipotekom osiguravaju tražbine hipotekarnog dužnika u obimu u kojem se one u trenutku namirenja namiruju na teret založene stvari ili u određenom iznosu.
Prilikom sklapanja ugovora o hipoteci, hipotekarni dužnik dužan je pismeno upozoriti hipotekarnog vjerovnika o svim pravima trećih osoba na predmetu hipoteke koja su mu poznata u trenutku državnog upisa hipoteke (prava zaloga, korištenja, zakupa, služnosti, odnosno prava ograničenog korištenja) i druga prava. Neispunjenje te obveze daje vjerovniku glavne obveze pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obveze osigurane hipotekom ili promjenu uvjeta ugovora o hipoteci.
Vjerovnik u obvezi osiguranoj hipotekom ima pravo ispravama i stvarnim provjeravati postojanje, stanje i uvjete održavanja nekretnine založene ugovorom o hipoteci. To pravo pripada vjerovniku iz obveze osigurane hipotekom čak i ako je založena stvar prenesena na založnog dužnika u posjed trećih osoba.
Zalog koji uključuje prijenos založene imovine na založnog dužnika (hipoteka). Razne vrste imovine (vozila, zlato i drugi plemeniti metali, valuta, vrijednosti dionica) mogu se koristiti kao kolateral koji ostaje na raspolaganju založnom dužniku.
Pod vrijednostima dionica podrazumijevaju se vrijednosni papiri kojima se slobodno trguje na burzi (dionice i obveznice poduzeća, državni vrijednosni papiri), uredno upisani u ovlašteni depozitorij ili registar. O prijenosu vrijednosnih papira kao kolaterala potrebno je izvršiti odgovarajući upis u depozitorij ili registar. Dok se ovaj upis ne poništi, zalogodavac ne može prodati ove vrijednosne papire.
Kad je založeno imovinsko pravo potvrđeno vrijednosnim papirom, ono se može prenijeti na založnog vjerovnika.
Zalogom se mogu koristiti devizne vrijednosti (strana valuta, vrijednosni papiri u stranoj valuti), zlato i drugi plemeniti metali u proizvodima. Ovdje je posebno važno da takve poslove mogu obavljati samo ovlaštene banke koje imaju odgovarajuće dozvole.
Prilikom kreditiranja, Središnja banka prihvaća zlato i plemenite metale u proizvodima, te državne vrijednosne papire kao kolateral.
Rusko zakonodavstvo predviđa dva načina ovrhe imovine pod hipotekom: sudski ili izvansudski. Sudski postupak predviđen je Zakonom Ruske Federacije "O zalogu". Izvansudski postupak prvi put se pojavio u vezi sa stupanjem na snagu Građanskog zakona Ruske Federacije.
Namirenje tražbine založnog vjerovnika na teret založene nekretnine bez pokretanja postupka dopušteno je samo na temelju javnobilježničkog ugovora između založnog vjerovnika i zalogodavca, sklopljenog nakon što nastupe razlozi za ovrhu na založenoj stvari. Odredba o pravu založnog vjerovnika da ovrši založenu nekretninu bez podnošenja tužbe sudu, sadržana neposredno u ugovoru o zalogu, mora se proglasiti ništavom.
U određenom broju slučajeva ovrha na založenoj imovini može se provesti samo sudskom odlukom kada:
- – za sklapanje ugovora o zalogu potrebna je suglasnost ili dopuštenje druge osobe ili tijela;
- – predmet zaloga je imovina koja ima povijesnu, umjetničku ili drugu kulturnu vrijednost za društvo;
- - zalogodavac je odsutan, te je nemoguće utvrditi gdje se nalazi.
Zakon predviđa obveznu registraciju pokretnina (vozila) kod prometne policije na području na kojem je vozilo registrirano.
Kad su predmet zaloga prava tražbine (primjerice depozit u banci), prava zakupa i druga imovinska prava, na njima se može postaviti ovrha (ako se obveza po kreditu ne ispuni), najčešće sudskim putem.
Ako su predmet zaloga imovinska prava ograničena trajanjem, tada se ona prenose na banku založnog dužnika samo do isteka tog roka.
Zakon predviđa prestanak jamčevine u sljedećim posebnim slučajevima:
- - prestankom obveze osigurane zalogom;
- - ako je zakonodavac obavijestio založnog vjerovnika o prijetnji gubitka ili oštećenja založene stvari;
- – u slučaju propasti založene stvari ili prestanka založenog prava, ako zalogodavac nije ostvario pravo da založenu stvar vrati u razumnom roku ili je zamijeni drugom jednakovrijednom stvari, ako ugovorom nije drukčije određeno;
- - u slučaju prodaje založene imovine na javnoj dražbi, kao iu situaciji kada se njena prodaja pokaže nemogućom.
Prodaja založene imovine provodi se prodajom na javnoj dražbi na način utvrđen Zakonom o građanskom postupku Ruske Federacije i Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Bankovni kredit osiguran nekretninom u normalnim gospodarskim uvjetima jedan je od najpopularnijih i najatraktivnijih za zajmodavca. U isto vrijeme, bilo koji bankovni sustav može izdati ograničen broj hipotekarnih kredita zbog njihove dugoročne prirode i značajnih rizika.
Građanskopravni odnosi su ogromno područje različitih transakcija (ugovora, radnji, radnji i događaja) reguliranih građanskim pravom. Strane u određenom ugovoru nisu uvijek u dobroj vjeri, a kako bi se izbjegli mogući problemi, postoji institucija za osiguranje ispunjenja obveza, regulirana odredbama poglavlja 23 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: kao Građanski zakonik Ruske Federacije).
Jedan od najčešćih načina osiguranja obveze u praksi je zalog.
Prema odredbama sadržanim u članku 334. Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalog treba shvatiti kao pravo vjerovnika prema glavnom ugovoru da primi iznos novca koji mu pripada prodajom založene imovine u slučaju da dužnik ne ispuni svoju obvezu.
Štoviše, takav će vjerovnik imati pravo prvenstva na založenoj imovini u odnosu na ostale vjerovnike u slučaju stečaja dužnika. Zalog se koristi i kod sklapanja manjih ugovora, no najčešće je svojevrsni jamac dužnikovog ispunjenja velike preuzete obveze, primjerice kredita. Uz Građanski zakonik Ruske Federacije, pravni odnosi koji proizlaze iz zaloga nekretnina: zgrada, građevina, poduzeća, kuća ili stanova regulirani su Saveznim zakonom „O hipoteci (zalogu nekretnina)”.
Strane u ugovoru o zalogu su:
Zalagač– pravna ili fizička osoba ili samostalni poduzetnik koji daje u zalog svoju imovinu u zamjenu za kredit;
Hipotekarni dužnik- najčešće tu ulogu ima Banka ili druga kreditna organizacija koja izdaje kredit za potrebe Dužnika u zamjenu za sklapanje ugovora o kolateralu. Ugovor o zalogu usko je povezan s glavnom obvezom koja postoji između strana - ugovorom o zajmu, u kojem je vjerovnik založni dužnik, a dužnik zalogodavac.
Ugovor o zalogu sklapa se u pisanom obliku. Predmet kolaterala može biti bilo koja imovina, uključujući nekretnine, glavna stvar je da nije ograničena u prometu prema ruskim zakonima (oružje, lijekovi, lijekovi itd.). Glavni zahtjevi za ovu vrstu ugovora su sljedeći:
- potrebno je navesti predmet zaloga (imovina) i njegovu vrijednost na temelju rezultata procjene;
- treba odražavati bit, uvjete i dimenzije glavne obveze za osiguranje koje se sklapa ugovor o zalogu;
- ako glavni ugovor između dužnika i vjerovnika podliježe javnobilježničkoj ovjeri, isto vrijedi i za ugovor o zalogu koji ga osigurava;
- ugovor o hipoteci mora biti registriran kod državnih agencija;
- treba navesti tko će imati kolateral (u vezi s nekretninama, u većini slučajeva imovina ostaje dužniku);
Danas su krediti osigurani nekretninama, izdani fizičkim i pravnim osobama, nevjerojatno popularni i vrlo su relevantan financijski proizvod za svaku uglednu banku.
Pravne osobe daju u zalog nekretnine u svom vlasništvu radi dobivanja kredita za jednu od sljedećih namjena:
- razvoj i proširenje postojećeg poslovanja;
- stjecanje novih nekretnina (nestambenih), uključujući u fazi izgradnje;
- veliki popravci zgrade/strukture/poduzeća;
- druge svrhe koje zahtijevaju hitnu injekciju velike svote novca;
Prilikom odlučivanja hoće li poduzeću dati kredit osiguran nekretninama, banka provodi sveobuhvatnu analizu svih glavnih aspekata financijskog i gospodarskog poslovanja poduzeća:
- najnovije bilance poduzeća pažljivo se proučavaju;
- procjenjuje se pouzdanost tvrtke kao sudionika u građanskom prometu (trajanje boravka na ovom tržištu, uspješnost poslovanja i dr.);
- procjenjuje se likvidnost i utvrđuje tržišna vrijednost kolaterala;
- osnivački dokumenti: Statut sa svim izmjenama i Ugovor o osnivanju (ako postoji);
- potvrde o državnoj registraciji tvrtke, poreznoj registraciji, dodjeli OGRN-a, izmjenama i dopunama povelje;
- protokoli (odluke) o imenovanju upravitelja;
- bilance organizacije za određeno razdoblje;
- dokument s procjenom nekretnine pod hipotekom od neovisnog procjenitelja;
- novi BTI dokumenti za zgradu / strukturu / stan ili kuću;
Predmet zaloga - zgrada, građevina, poduzeće ili kuća najčešće ostaje u posjedu i korištenju vlasnika, odnosno dužnika, u isto vrijeme vjerovnik dobiva određena prava na založenu stvar, može nadzirati njenu pravilno korištenje, kontrolu i ograničavanje dužnikovog raspolaganja ovom imovinom. Ovi uvjeti navedeni su u ugovoru o zalogu.
Založni dužnik ima pravo zahtijevati, a zalogodavac je dužan ispuniti sljedeće uvjete:
- osigurati nekretninu pod hipotekom u punoj vrijednosti od prijetnje oštećenja i uništenja ili drugog izuzimanja iz njezina posjeda. Po želji je moguće osigurati i život i zdravlje Dužnika, kao i njegovu radnu sposobnost;
- pažljivo postupati s kolateralom, zaštititi ga od mogućih oštećenja i napada trećih osoba;
- ne sprječavaju Zajmodavca da provjeri dostupnost i sigurnost založene imovine;
Važno je napomenuti da je zgradu ili objekt moguće staviti pod hipoteku samo pridodavanjem zemljišta na kojem se nalazi. Zemljište može biti u vlasništvu dužnika ili uzeti u zakup od države ili druge organizacije. Vrijedi i suprotno pravilo - ako je zemljišna čestica pod hipotekom, onda su zgrade i druge građevine koje se nalaze na njoj također predmet hipoteke, osim ako je drugačiji postupak posebno predviđen u ugovoru.
Ako se na ovom mjestu nalaze građevine koje su u vlasništvu trećih osoba, tada u slučaju promjene vlasnika, npr. ako zalogodavac ne ispuni svoje obveze iz ugovora o kreditu, sva prava, kao i obveze prvog vlasnika u odnosu na te osobe, prenose se na novog vlasnika zajedno sa zemljištem.
Što je hipoteka?
Ugovor o hipoteci poseban je slučaj ugovora o zalogu i radi se o situacijama u kojima se zalažu nekretnine. Dakle, kolateral je širi pojam od hipoteke. Hipotekarni odnosi regulirani su Saveznim zakonom „O hipoteci (zalogu nekretnina), kao i Građanskim zakonikom Ruske Federacije, koji ima veću pravnu snagu i u slučaju sukoba između normi zakona i zakonika , treba se rukovoditi odredbama potonjeg. Ako nema proturječja, onda je prije svega vrijedno proučiti zakon, jer pažljivo i detaljno pokriva te odnose.
Službeno, Rusija je najmlađa zemlja u sektoru hipotekarnih kredita u Europi. Vjeruje se da je ova inicijativa kod nas došla 1998. godine, dakle prvo desetljeće rada s hipotekama je iza nas. Uoči proslave ove obljetnice, 2008. godine sumirani su rezultati koji su pokazali sljedeće brojke (prema Središnjoj banci Rusije):
- broj banaka koje su izdavale hipotekarne kredite bio je 587;
- više od 60% ukupnog broja hipoteka otpada na udio desetaka vodećih igrača na ovom tržištu (među njima VTB, Societe Generale Vostok);
- u odnosu na prethodnu 2007. godinu, obujam prometa porastao je za gotovo 18%;
- Hipoteke za sekundarno stanovanje, a ne za nove zgrade, u velikoj su potražnji među Rusima;
Početkom 2009. broj hipotekarnih kredita u rubljama u Rusiji smanjio se 4 puta, u stranoj valuti - gotovo 10 puta! Naglo su porasle i kamate, uz istodobno smanjenje roka trajanja hipotekarnih kredita. Ali pred kraj prošle godine situacija se počela postupno izravnavati i može se predvidjeti daljnji rast tržišta, iako znatno skromnijim tempom nego što je to bilo prije doslovno 2 godine.
Da li se kod zalaganja nekretnina uvijek radi o stanu kupljenom na kredit? Ne, ne uvijek. Česte su situacije da dužnik kao kolateral založi stan ili stambenu zgradu koju već posjeduje, a iznos dobiven na kredit potroši za druge potrebe i namjene. Ponekad je ova metoda isplativija od hipoteke. Uglavnom zato što nema zahtjeva za značajnim predujmom.
Prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit, zajmoprimce muče mnoga pitanja. Ali, možda, glavni, koji bi svakako trebao biti pokriven u ovom članku, je može li vjerovnik oduzeti nekretninu stambenu imovinu koju je dužnik založio pojedincu, čak i ako je to jedini stambeni prostor prikladan za zalogodavca i njegovu obitelj .
Rusko građansko zakonodavstvo (članak 446. Građanskog zakonika Ruske Federacije) navodi da banka ima pravo ovršiti stan, kuću ili drugu stambenu imovinu dužnika. To što njegova obitelj neće imati gdje živjeti, općenito nije problem Vjerovnika, već je briga države - nastojati osigurati da njezini građani ne ostanu na ulici.
Za rješavanje problema predviđen je poseban mehanizam i nekoliko pravnih normi koje štite dužnika u takvoj situaciji.
Prvo, postoji nešto poput nesrazmjernih zahtjeva. Što to znači? Ponekad zajmodavac/založni vjerovnik može biti ograničen u svojim zahtjevima prema kolateralu.
To postaje moguće u slučajevima kada je povreda dužnika beznačajna, a veličina potraživanja vjerovnika nesrazmjerna vrijednosti založene nekretnine. Točnije, da bi se osporila potraživanja vjerovnika, dva uvjeta moraju biti prisutna u kombinaciji (ovo pravilo pojavilo se nedavno, sredinom 2009. godine):
- kašnjenje dužnika u glavnoj obvezi ne traje duže od 3 mjeseca;
- iznos neispunjene obveze manji je od 5% procijenjene vrijednosti kolaterala pod hipotekom;
Drugi slučaj kada je moguće ograničiti vjerovnika u pokušaju ovrhe na hipotekovanoj nekretnini je situacija kada je riječ o izgradnji stambene nekretnine, a dužnik je jedan od dioničara u tom procesu. U takvoj situaciji Zajmodavac može izvršiti ovrhu najranije šest mjeseci nakon roka za isporuku građevinskog projekta navedenog u ugovoru ili dok ne postane očito da projekt neće biti dovršen na vrijeme.
Ako pak dođe do ovrhe na nekretnini, tada Zajmodavac ide na sud s tužbom. Od vrijednosti založene imovine može dobiti sam iznos neispunjene obveze, kao i penale i penale predviđene ugovorom. Trebate znati da dužnik ima pravo izabrati način prodaje predmeta hipoteke - dražba/natjecanje ili javna dražba. O visini početne cijene može raspravljati i pred sudom ako se s Zajmodavcem nije mogao nagoditi.
Morat ćete dokumentirati svoje zahtjeve za povećanje cijene prilaganjem izvješća tvrtke za procjenu ili BTI-ja.
No, najvažnije pravo dužnika, koje može značajno utjecati na razvoj događaja, jest pravo zahtijevati odgodu prodaje založene nekretnine (do 12 mjeseci).
Možda će za to vrijeme dužnik moći pronaći izlaz i isplatiti svoj dug, zadržavajući predmet hipoteke. Ali kako biste uvjerili sud da donese takvu odluku, morate navesti razlog koji se može smatrati valjanim - na primjer, prisutnost uzdržavane maloljetne djece, ozbiljna bolest itd. Postoje 2 iznimke od općeg pravila kada sud neće odobriti odgodu:
- predmet zaloga je zemljište za poljoprivredne potrebe;
- Dužnik je fizička osoba, ali koristi kolateral za obavljanje poslovnih aktivnosti;
Druga stvar je da zapravo takvo stanovanje u većini gradova i mjesta naše zemlje jednostavno nema ili ne podnosi nikakvu kritiku zbog svog stanja. Stoga ovaj problem izvršne vlasti treba pažljivo proučiti i pokušati ispraviti stanje na bolje.
Ali dužnik ne bi trebao dovesti stvar do točke prisilnog povrata stana - bolje je da ga sam proda i otplati kredit. Zašto je ovo bolje? Činjenica je da banka zajmodavac, nakon što je dobila založenu stambenu nekretninu na raspolaganje, mora istu prodati na dražbi, na kojoj rijetko sudjeluje veliki broj kupaca, a cijene su daleko od željenog. Mnogo je isplativije prodati stan ili kuću po visokoj tržišnoj cijeni. Banka će stan staviti na prodaju po likvidacijskoj cijeni, jer je prodaja prisilna.
Ova cijena obično iznosi do 75% izvorne procijenjene vrijednosti nekretnine. Tako se može ispostaviti da prihod od prodaje putem dražbe neće biti dovoljan da se podmiri dug Zajmodavcu!
Stan ili kuća se u većini slučajeva mogu prodati Založnom dužniku samo uz suglasnost Založnog vjerovnika, odnosno Banke. Ali možete koristiti nekoliko shema kada je njegovo sudjelovanje isključeno, glavna stvar je da ne postoji moratorij na prijevremenu otplatu kredita. Na primjer, ostatak hipotekarnog duga posuđuje se od prijatelja/obitelji i otplaćuje banci, a onda se stan polako skupo prodaje i mogu se vratiti dugovi prema voljenima. Ili možete uzeti polog od kupca stana u visini duga prema hipotekarnom dužniku, vratiti dug, primiti stan u potpuno i nepodijeljeno vlasništvo i raspolaganje, te ga potom prodati.
Problem otplate hipotekarnog kredita i strah od gubitka nekretnine u teškim kriznim vremenima okupirao je umove milijuna ljudi u našoj zemlji. Vlada Ruske Federacije uzela je u obzir sve poteškoće ovog privremenog razdoblja: niže plaće, masovna otpuštanja radnika, deprecijaciju rublje, visoku inflaciju i druge, a u osobi odgovornog tijela - Agencije za stambena hipoteka Lending (AHML) i njegova podružnica, Agencija za restrukturiranje hipotekarnih stambenih kredita (AHML ) poduzele su niz mjera za ublažavanje situacije hipotekarnih dužnika:
- osiguran je poček tijekom kojeg se dug mogao vratiti;
- tijekom cijele godine hipotekarni dužnici mogli koristiti usluge ARHML-a i otplaćivati kredit na njihov teret temeljem anuitetne otplate;
Predviđena je i mogućnost da općine otkupe stanove koje su građani kupili na hipoteku. Ovo se odnosi na slučajeve u kojima je slučaj već došao do faze suđenja. Više od 30.000 ruskih građana već je iskoristilo ovaj vladin program. Osim toga, postoji prijedlog zakona koji daje mogućnost dužnicima prema ugovorima o zalogu imovine, uključujući nekretnine, da vrate kredit prije roka bez primjene kazni na njih. Dakle, možemo vidjeti da se situacija sa hipotekarnim kreditiranjem u našoj zemlji postupno popravlja. U budućnosti se može očekivati aktivan rast i širenje ove institucije građanskog prava.
Sukladno čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), ispunjenje obveza može se osigurati kaznom, zalogom, zadržavanjem imovine dužnika, jamstvom, bankovnom garancijom, polog i druge načine predviđene zakonom ili ugovorom. Kazna (globa, penal) je u pravilu prisutna u svim ugovorima o kreditu, ali je u biti određena mjera odgovornosti dužnika za neispunjenje obveza prema vjerovniku. Kazna se ne može smatrati učinkovitim načinom osiguranja ispunjenja obveza. Neotplata kredita od strane dužnika, u pravilu, povezana je s nedostatkom sredstava od potonjeg, što ne dopušta naplatu kazne od njega, između ostalog. Samopridržaj i depozit se ne koriste za osiguranje ispunjenja kreditnih obveza, jer su nespojive s prirodom kreditnih obveza. Učinkoviti načini osiguranja ispunjenja obveza zajmoprimaca iz ugovora o kreditu, koje kreditne institucije najčešće koriste, jesu instrumenti osiguranja, jamstva i bankovne garancije. Ovaj je članak posvećen razmatranju značajki kolaterala.
Prilikom odlučivanja o kreditiranju određenog zajmoprimca, ovlašteno tijelo (službena osoba) kreditne institucije prihvaća kreditne rizike bilo o financijskom stanju zajmoprimca ili o određenom osiguranju ispunjenja obveza (zalog, jamstvo, bankovna garancija) . Štoviše, uvijek se trebate sjetiti načela sadržanog u stavku 3. čl. 329 Građanskog zakonika Ruske Federacije: nevaljanost glavne obveze povlači za sobom nevaljanost obveze koja je osigurava, osim ako nije drugačije određeno zakonom (na primjer, u vezi s bankovnom garancijom). Stoga, kada prihvaćate kreditne rizike kao kolateral, morate biti sigurni da je glavna obveza - ugovor o kreditu - valjana transakcija koja je u skladu sa zakonom.
Da biste to učinili, pri odlučivanju hoćete li dati zajam bilo kojoj pravnoj osobi, potrebno je provjeriti je li takva pravna osoba upisana u Jedinstveni državni registar pravnih osoba, analizirati njezine osnivačke dokumente za pravnu sposobnost i strukturu upravljanja tijela za određivanje tijela ovlaštenog za donošenje odluke o dobivanju kredita i potpisivanje ugovora o kreditu U tom slučaju obvezna je provjera je li navedenom tijelu istekao mandat i je li pravilno izabrano (imenovano), za što se od dužnika traže preslike protokola (odluke) o izboru (imenovanju) ovog tijela. U slučajevima predviđenim važećim zakonodavstvom ili osnivačkim dokumentima pravne osobe, ovlašteno tijelo mora donijeti odluku o primanju zajma zajmoprimcu, čija se propisno ovjerena kopija predočuje zajmodavcu. Navedena odluka mora sadržavati sve uvjete primljenog kredita koji su bitni za ovu transakciju (iznos, rok, kamatna stopa, vrsta kolaterala, namjena kredita i drugi uvjeti koji su prepoznati kao bitne strane ugovora o kreditu). Ista pravna provjera mora se provesti u odnosu na zalogodavce i jamce. U ovom slučaju potrebno je voditi računa o pravnoj sposobnosti različitih vrsta pravnih osoba.
Na primjer, Savezni zakon br. 181-FZ od 14. studenog 2002. „O državnim i općinskim jedinstvenim poduzećima” (u daljnjem tekstu Zakon br. 181-FZ) propisuje da su transakcije unitarnih poduzeća u kojima postoji interes velike transakcije (Članak 22., 23.), kao i poslove davanja jamstava i zaloga nekretnina (Članak 18.) također moraju obavljati jedinstvena poduzeća uz suglasnost vlasnika imovine jedinstvenog poduzeća. To se mora imati na umu prilikom sklapanja ugovora o jamstvu i kolateralnih ugovora s unitarnim poduzećima kao jamstva za ispunjenje obveza zajmoprimaca. Osim toga, treba uzeti u obzir posebnu pravnu sposobnost jedinstvenog poduzeća (članak 3. Zakona br. 181-FZ) - sposobnost posjedovanja građanskih prava koja odgovaraju predmetu i ciljevima njegovih aktivnosti predviđenih poveljom ovog jedinstveno poduzeće, kao i činjenica da se jedinstvena poduzeća mogu osnivati u slučajevima posebno predviđenim čl. 8. Zakona br. 181-FZ.
U vezi s gore navedenim, možemo zaključiti da mogućnost djelovanja kao jamca i zalogodavca kao osiguranja za ispunjenje obveza treće strane treba biti predviđena u povelji jedinstvenog poduzeća. Zanimljiva je norma sadržana u st. 3. čl. 18 Zakona N 181-FZ, koji predviđa da državno ili općinsko poduzeće raspolaže pokretnom i nepokretnom imovinom samo u onoj mjeri u kojoj ga ne lišava mogućnosti obavljanja djelatnosti čiji su ciljevi, predmet i vrste utvrđeni statut takvog poduzeća. Transakcije koje izvrši državno ili jedinstveno poduzeće u suprotnosti s ovim zahtjevom ništavne su.
Pogledajmo primjer. Jedinstveno poduzeće koje se bavi zračnim prijevozom putnika i ima tri putnička zrakoplova pod svojom gospodarskom kontrolom, nakon dobivanja kredita od banke, zalaže te zrakoplove kao kolateral. Ukoliko ovo poduzeće ne ispuni svoje obveze vraćanja kredita, zrakoplovi se mogu ovršiti, a oni će se prodati na način propisan važećim zakonskim propisima. Dakle, prilikom sklapanja takvih transakcija s unitarnim poduzećem potrebno je procijeniti u kojoj je mjeri predviđeni kolateral uključen u proizvodni proces i hoće li njegovo otuđenje dovesti do nemogućnosti unitarnog poduzeća da obavlja svoju statutarnu djelatnost. Unatoč činjenici da sam zalog nije posao otuđenja imovine, eventualna prodaja zaloga može biti ništetan posao, pa se stoga takav zalog ne može smatrati pravim osiguranjem.
Treba imati na umu da nevaljanost ugovora o zajmu povlači za sobom nevaljanost obveze koja ga osigurava, osim ako nije drugačije određeno zakonom (329. stavak 329. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, ako se ugovor o kreditu proglasi nevažećim, uključujući i na gore navedenim razlozima, kolateral (jamstvo, kolateral, osim bankovne garancije) će biti izgubljen.
Zalog kao način osiguranja ispunjenja obveze
Najučinkovitiji način osiguranja ispunjenja obveza je zalog, budući da namirenje vjerovnikovih potraživanja putem zaloga ne ovisi o financijskom stanju ni dužnika ni jamca, što omogućuje stvarno ispunjenje dužnikovih obveza prema vjerovnik na teret imovine koja je predmet zaloga.
Prema čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na temelju zaloga, vjerovnik prema obvezi osiguranoj zalogom (založni vjerovnik) ima pravo, u slučaju da dužnik ne ispuni tu obvezu, dobiti namirenje od vrijednost založene stvari prednost pred ostalim vjerovnicima osobe koja ima tu imovinu (zalogodavac), uz iznimke utvrđene zakonom. Pravilo o prvenstvu kod ovrhe također potvrđuje prednost kolaterala nad drugim načinima osiguranja obveza.
Kako bi zalog bio doista primjeren i učinkovit način osiguranja, potrebno je pri razmatranju konkretne imovine kao predmeta zaloga obratiti pozornost na sljedeće bitne točke.
1. Sukladno čl. 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalogodavac stvari može biti njezin vlasnik ili osoba koja ima pravo gospodarskog upravljanja nad njom, a zalogodavac prava može biti osoba koja posjeduje založeno pravo. U skladu s tim, potencijalni založni dužnik mora zajmodavcu pružiti dokumentirane dokaze o svojim pravima na nekretninu ponuđenu kao kolateral. Takve isprave mogu biti: ugovor temeljem kojeg je stečena nekretnina (prenesena prava), s dokazima o prijenosu vlasništva nekretnine na način propisan čl. Umjetnost. 223, 224 Građanskog zakonika Ruske Federacije (potvrda o prijenosu i prihvaćanju, faktura, teretnica, drugi dokument o vlasništvu, ovisno o uvjetima ugovora), ili prijenos (nastanak) prava; za imovinu (prava) koja podliježe državnoj registraciji - odgovarajuću potvrdu o registraciji.
U praksi se često događa situacija da založni dužnik ne može osigurati ugovor koji je temelj za stjecanje nekretnine zbog njezinog gubitka tijekom godina. U ovom slučaju treba se voditi čl. 234 Građanskog zakonika Ruske Federacije o stečenoj zastari. Prema ovom članku, osoba - građanin ili pravna osoba - koja nije vlasnik stvari, ali koja savjesno, otvoreno i neprekidno posjeduje ili svoju nekretninu petnaest godina ili drugu imovinu pet godina, stječe pravo vlasništvo ove nekretnine.
Sukladno stavku 4. čl. 234. Građanskog zakonika Ruske Federacije tijekom razdoblja zastare stjecanja u odnosu na stvari koje drži osoba iz čijeg bi se posjeda mogle potraživati u skladu s čl. Umjetnost. 301. i 302. Građanskog zakonika Ruske Federacije, počinje ne prije isteka roka zastare za relevantne zahtjeve.
U stavku 17. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. veljače 1998. N 8, navodi se da razdoblje zastare stjecanja počinje ne prije isteka roka zastare zahtjeva za povrat imovine. vlasnika ili drugog titulara.
Zastara koja se primjenjuje na ove zahtjeve je tri godine (članak 196. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i u skladu sa stavkom 1. čl. 200 Građanskog zakonika Ruske Federacije počinje teći od dana kada je osoba čije je pravo povrijeđeno saznala ili je trebala saznati za povredu svog prava. Na temelju norme st. 1. čl. 200 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije moguće definitivno utvrditi trenutak početka roka zastare; ovo je pitanje ocjenjivačko i mora se riješiti u svakom slučaju, uzimajući u obzir specifične okolnosti. Štoviše, te su okolnosti u pravilu poznate samo potencijalnom tužitelju, a osoba koja se zbog pravila o zastari smatra vlasnikom nekretnine nema podatak o tome kada je vlasnik (drugi vlasnik) saznao za povredu prava. njegovih prava. Slijedom toga, proučavanjem isprava koje potvrđuju vlasništvo nad nekretninom, nemoguće je sa sigurnošću utvrditi trenutak nastanka prava vlasništva osobe zbog stjecajne zastare. Istovremeno, uzimajući u obzir navedeno, u svrhu utvrđivanja vlasništva osobe na pokretnini, treba pretpostaviti da osoba koja potražuje nekretninu sukladno pravilima o zastarjelosti mora dostaviti dokaze o vlasništvu navedene stvari. (u pravilu se radi o knjigovodstvenim ispravama) najmanje osam godina.
Prilikom prihvaćanja prava zakupa ili drugih prava na tuđoj stvari kao zaloga, treba imati na umu da takav zalog nije dopušten bez suglasnosti vlasnika ili osobe koja ima pravo gospodarskog upravljanja nad njim, ako je zakonom ili ugovorom zabranjeno otuđenje ovog prava bez pristanka tih osoba.
2. Sukladno čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet zaloga može biti bilo koja imovina, uključujući stvari i imovinska prava (potraživanja), s izuzetkom imovine povučene iz prometa, potraživanja neraskidivo povezana s osobnošću vjerovnika, posebno potraživanja za uzdržavanje, naknadu štete prouzročene životu ili zdravlju i druga prava čije je ustupanje drugoj osobi zakonom zabranjeno. Zakonom se može zabraniti ili ograničiti zalaganje pojedinih vrsta stvari, a osobito imovine građana, na kojoj se ne može ovrha izvršiti. Popis vrsta imovine koja se ne može ovršiti sadržan je u čl. 446 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije. Članak 51. Osnova zakonodavstva Ruske Federacije o kulturi (odobren od strane Vrhovnog vijeća Ruske Federacije 9. listopada 1992. N 3612-1) propisuje da kulturne vrijednosti pohranjene u državnim i gradskim muzejima, umjetničkim galerijama, knjižnice, arhivi i druge državne organizacije ne mogu biti predmetom kolaterala. Prema čl. 63 Saveznog zakona „O hipotekama (zalogu nekretnina)” hipoteke nisu dopuštene:
Zemljišne čestice u državnom ili općinskom vlasništvu;
Dijelovi zemljišne čestice čija je površina manja od minimalne veličine utvrđene propisima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i propisima lokalnih samouprava za zemljišta za različite namjene i dopuštene uporabe.
Popis imovine, čiji je zalog ograničen, odobren je dekretom predsjednika Ruske Federacije od 22. veljače 1992. N 179. Popis sadrži imovinu čija je slobodna prodaja zabranjena. Prema čl. 129 Građanskog zakonika Ruske Federacije, takva imovina može pripadati samo određenim sudionicima u prometu ili je njezina prisutnost u prometu dopuštena posebnom dozvolom. Dakle, sam zalog navedene imovine nije zabranjen, ali založni vjerovnik može imati poteškoća s ovrhom na toj imovini, jer je krug njezinih stjecatelja ograničen. U skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 10. prosinca 1992. N 959, isporuke navedene imovine (proizvoda) provode se potrošačima koji imaju dopuštenje za korištenje u Ruskoj Federaciji ili na temelju kvota.
Pogledajmo neke vrste kolaterala koji su prilično rašireni u bankarskoj praksi.
Kao osiguranje ispunjenja obveze otplate kredita, kao kolateral se prihvaćaju imovinska prava na novčana sredstva koja će u budućnosti biti uknjižena na račun hipotekarnog dužnika. U pravilu se takav kolateral koristi ako je uplatitelj sredstava prilično poznata i financijski pouzdana organizacija. Unatoč širokoj upotrebi ove vrste osiguranja, treba imati na umu da je ugovor prema kojem su ta prava prihvaćena kao kolateral nevažeći u skladu s čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da je u suprotnosti s čl. 336 Građanski zakonik Ruske Federacije. Prava na novčanim sredstvima mogu biti predmet zaloga u onoj mjeri u kojoj se mogu ustupiti prava iz ugovora o bankovnom računu, a za vrijeme važenja ugovora o računu djelomični prijenos prava iz ugovora o bankovnom računu nije moguć. Dakle, zalog imovinskih prava u odnosu na sredstva na računu može se ostvariti samo u odnosu na ona prava koja nastanu nakon raskida ugovora o bankovnom računu (u odnosu na stanje sredstava na računu). Ovo se stajalište temelji na arbitražnoj praksi u pogledu mogućnosti ustupanja potraživanja tijekom razdoblja važenja ugovora o bankovnom računu (vidi, na primjer, Odluke Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 27.05.1997. N 584/97, od 29. 4. 1997. N 4966/96, od 29. 4. 1997. N 1435/97).
Zalogodavci koji posjeduju isključivo pravo na žig nude bankama prava na žig kao jamstvo za ispunjenje svojih obveza vraćanja kredita. Istodobno, Zakon Ruske Federacije od 23. rujna 1992. N 3520-1 „O zaštitnim znakovima, uslužnim znakovima i oznakama podrijetla robe” ne predviđa izravno mogućnost prijenosa prava na zaštitni znak kao zalog. Prema čl. Umjetnost. 25., 26. ovog zakona prijenos isključivog prava na žig moguć je samo u obliku ustupanja, a prijenos prava korištenja žiga moguć je ugovorom o licenci. Zakonom nisu predviđeni drugi oblici prijenosa žiga ili prava na njegovu uporabu. Dakle, za ostvarivanje isključivih prava na žig ili prava na njegovu uporabu sukladno čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije je nemoguće. Posljedično, nemoguće je ta prava prihvatiti kao kolateral.
Vrlo često, uz vrijednosne papire, čije će specifičnosti zaloga biti riječi u nastavku, udio zalogodavca u temeljnom kapitalu društva s ograničenom odgovornošću nudi se kao kolateral.
Članak 22. Saveznog zakona br. 14-FZ od 08.02.1998. „O društvima s ograničenom odgovornošću” (u daljnjem tekstu Zakon o LLC) daje sudioniku društva pravo da založi svoj udio (dio udjela) u ovlaštenom kapitala društva drugom sudioniku društva ili trećoj osobi. Zalog udjela u temeljnom kapitalu LLC društva trećoj osobi moguć je samo odlukom glavne skupštine sudionika društva, donesenom većinom glasova svih sudionika društva, osim ako je potreban veći broj glasova sudionika za donošenje takve odluke nije predviđeno statutom LLC-a. Udio u temeljnom kapitalu LLC društva ne može se dati u zalog ako statut društva sadrži zabranu takvih transakcija. Stoga bi odluci o prihvaćanju udjela u odobrenom kapitalu LLC-a kao kolaterala trebala prethoditi pravna provjera statuta LLC-a kako bi se utvrdilo sadrži li gore navedene odredbe.
Također je potrebno provjeriti plaćanje sudionika društva za udio koji mu pripada, prenesen kao kolateral, jer u skladu s klauzulom 3. čl. 21. Zakona o doo, udio sudionika društva može se otuđiti samo u iznosu u kojem je uplaćen. Ako je založen nepotpuno uplaćeni udio, predmet zaloga će se utvrditi na temelju stvarno uplaćenog udjela sudionika LLC.
3. U skladu sa stavkom 3. čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zalog nastaje na temelju sporazuma, kao i na temelju zakona kada nastupe okolnosti navedene u njemu, ako je zakonom propisana koja imovina i kako bi se osiguralo ispunjenje koja je obveza priznata kao založena.
Nastanak zaloga na temelju zakona predviđen je npr. čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije: smatra se da je roba prodana na kredit, od trenutka prijenosa na kupca i do trenutka pune isplate, založena od strane prodavatelja kako bi kupac ispunio svoje obveze. platiti robu, osim ako nije drugačije određeno kupoprodajnim ugovorom. Ovog se pravila treba pridržavati prilikom pravnog ispitivanja zaloga. Pri analizi ugovora koji je temelj za stjecanje nekretnine koja se nudi kao zalog, potrebno je obratiti pozornost na postupak plaćanja koji je predviđen ugovorom. Ako u trenutku zaloga nekretnina nije plaćena od strane kupca (založnog dužnika), odnosno postoji zalog po sili zakona, zalog te nekretnine kao osiguranje povrata kredita bit će naknadni zalog. Prema čl. 342 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako imovina koja je založena postane predmet drugog zaloga radi osiguranja drugih potraživanja (naknadni zalog), potraživanja sljedećeg založnog vjerovnika namiruju se iz vrijednosti ove imovine nakon potraživanja prethodnih založnika . Dakle, kod prihvaćanja imovine u naknadni zalog potrebno je procijeniti veličinu i vrijeme potraživanja prethodnih založnih vjerovnika te ih povezati s procjenom predmeta zaloga, kako bi naknadni založni vjerovnik imao dovoljno sredstava od prodaje predmet zaloga.
Naknadni zalozi su dopušteni osim ako nisu zabranjeni prethodnim ugovorima o zalogu. Povreda ovog zahtjeva povlači za sobom priznavanje naknadnog zaloga nevaljanim prema čl. 168 Građanski zakonik Ruske Federacije. Kako bi se smanjio rizik gubitka kolaterala iz tog razloga, potrebno je od založnog dužnika zahtijevati isprave koje potvrđuju nepostojanje tereta u obliku zaloga na nekretnini ponuđenoj kao kolateral (izvadak iz knjige zaloga, izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnine). Sukladno stavku 3. čl. 342., zalogodavac je dužan obavijestiti svakog sljedećeg založnog vjerovnika o svim postojećim zalozima ove imovine, predviđenim u stavku 1. čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije, te je odgovoran za gubitke prouzročene hipotekarnim dužnicima neispunjavanjem ove obveze.
Prema stavku 5. čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije, možete zahtijevati od hipotekarnog dužnika da u ugovor prema kojem je nekretnina kupljena uključi uvjet da imovina nije založena prodavatelju do pune isplate.
Na temelju zakona, od trenutka državne registracije vlasništva zajmoprimca na odgovarajućoj stambenoj kući ili stanu, hipoteka nastaje na stambenoj kući ili stanu stečenom ili izgrađenom u cijelosti ili djelomično korištenjem kreditnih sredstava banke ili druge kreditne organizacije (Klauzula 1, članak 77 Saveznog zakona "O hipoteci" (hipoteka nekretnina)" s izmjenama i dopunama, stupio na snagu 11. siječnja 2005. Saveznim zakonom od 30. prosinca 2004. N 216-FZ).
4. Članak 339. Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje zahtjev za sklapanje ugovora o zalogu u pisanom obliku, što se može promatrati u pisanom ugovoru sastavljenom u obliku jednog dokumenta, kao iu slučaju razmjene isprave između ugovornih strana u zalogu putem poštanske, telegrafske, teletajfove, telefonske, elektroničke ili druge veze kojom se pouzdano može utvrditi da isprava potječe od ugovorne strane. Da bi stranke imale takvu mogućnost, prvo se moraju dogovoriti o namjeravanom načinu komunikacije, načinima identifikacije stranaka (adresa za slanje, broj faksa, adresa elektroničke pošte i dr.) te postupku razmjene dokumenata (odrediti rokovi, ovlaštene osobe, postupak upisa na temelju ugovora sklopljenog putem gore navedenih sredstava komunikacije). Ovaj sporazum može se implementirati u sporazum sastavljen u obliku jednog dokumenta. Za ugovor o hipoteci čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije također predviđa obveznu registraciju na način utvrđen za registraciju transakcija s relevantnom imovinom.
Osim toga, ovim člankom definirani su bitni uvjeti ugovora o zalogu: predmet zaloga i njegova vrijednost; iznos i rok ispunjenja obveze osigurane zalogom; naznaka koja strana ima založenu imovinu. Ugovor o zalogu smatrat će se sklopljenim ako se između strana postigne sporazum u obliku koji je potreban u odgovarajućim slučajevima o svim bitnim uvjetima ugovora (članak 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako ne postoji barem jedan od bitnih uvjeta ugovora o zalogu, on nije sklopljen.
Razmotrimo detaljnije bitne uvjete ugovora o zalogu.
Predmet ugovora i njegova procjena
Uz naziv imovine koja se daje u zalog, ugovor mora navesti individualizirajuće značajke ove imovine koje je razlikuju od druge slične imovine (model, razred, zemlja podrijetla, godina proizvodnje, sukladnost s GOST-om, inventarni broj, serijski broj , drugi kvantitativni i kvalitativni pokazatelji) . Kao što je navedeno u stavku 2. Pregleda prakse razmatranja sporova povezanih s primjenom normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o zalogu od strane arbitražnih sudova (Informativno pismo Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. siječnja 1998. N 26), pri određivanju predmeta zaloga u ugovoru, ne samo da se mora navesti vrsta imovine, već se moraju navesti i pojedinačne karakteristike predmeta zaloga, omogućujući mu da bude izoliran od homogenih stvari. Sukladno tome, ako u ugovoru o zalogu nema podataka koji pojedinačno definiraju založenu imovinu, ugovor o zalogu ne može se smatrati sklopljenim (vidi, na primjer, Rezoluciju Saveznog arbitražnog suda Zapadnosibirskog okruga od 21. prosinca 2004. N F04- 8852/2004 (7083-A03-36), Rješenje Saveznog arbitražnog suda Moskovskog okruga od 7. listopada 2004. N KG-A40/9232-04). Iznimka je roba u optjecaju, čije će značajke kolaterala biti razmotrene u nastavku.
Građanski zakonik ne utvrđuje nikakve zahtjeve za određivanje vrijednosti kolaterala. Istodobno, imovina koja je predmet zaloga može imati više različitih procjena: knjigovodstvenu vrijednost, tržišnu vrijednost, cijenu sadržanu u odluci upravnog odbora ili skupštine dioničkog društva o sklapanju založnog posla. , koja je za ovo dioničko društvo velika transakcija ili transakcija zainteresiranih strana. Postavlja se pitanje: koju bi od ovih ocjena strane trebale unijeti u ugovor o zalogu kao njegov bitni uvjet? Procjena vrijednosti kolaterala je procjena utvrđena sporazumom strana, koja se ne smije podudarati ni s tržišnom ni s knjigovodstvenom vrijednošću. Istovremeno, cijena predmeta zaloga (transakcijska cijena), sadržana u odluci upravnog odbora ili skupštine dioničkog društva o sklapanju založnog posla, koji je veliki posao ili posao s kamatom, moraju biti uključeni u ugovor o zalogu kao njegov bitni uvjet.
Procjena kolaterala od strane ugovornih strana mora biti objektivna iu korelaciji s knjigovodstvenom ili tržišnom vrijednošću kolaterala. U trenutnoj bankarskoj praksi, procjena kolaterala se utvrđuje diskontiranjem tržišne vrijednosti imovine. Čini se da ako je procjena kolaterala značajno podcijenjena, možemo reći da se strane nisu složile oko navedene procjene. Također treba imati na umu da procjena kolaterala ne smije biti niža od iznosa obveze osigurane zalogom, inače neće biti sigurnosne prirode kolaterala (osim ako zalog osigurava dio glavne obveze, čiji je iznos jednak procjeni kolaterala).
Prilikom prihvaćanja imovine kao kolaterala, trebali biste se sjetiti odredbi čl. 348 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji propisuje da se ovrha na založenoj imovini može odbiti ako je kršenje osigurane obveze od strane zajmoprimca izuzetno beznačajno i veličina potraživanja založnog vjerovnika stoga je očito nerazmjerna vrijednosti založene imovine . Dakle, vrijednost kolaterala mora biti razmjerna iznosu osigurane obveze.
Osigurana obveza
U ugovoru o zalogu mora biti naznačena bit, veličina i rok ispunjenja obveze osigurane zalogom. Kod ugovora o kreditu, osim iznosa kredita, potrebno je utvrditi visinu kamate za korištenje kredita, visinu penala za neispunjenje obveze vraćanja kredita (plaćanje kamata), kao i uvjete otplate kredita (raspored otplate kredita u ratama) i plaćanja kamata. Da biste identificirali glavnu obvezu, u ugovoru o kolateralu također trebate navesti pojedinosti ugovora o kreditu koji je osiguran ovim ugovorom o kolateralu (broj i datum sklapanja).
Ugovor o zalogu mora odražavati druge uvjete ugovora o zajmu koji se odnose na bit, veličinu i vrijeme njegova izvršenja. Na primjer, ugovor o zajmu može predvidjeti pravo zajmodavca da zahtijeva prijevremenu otplatu zajma nakon pojave određenih uvjeta povezanih s kršenjem zajmoprimčevih obveza prema ugovoru, promjenom njegova financijskog stanja itd. (u u skladu s stavkom 3. članka 450. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U ovom slučaju govorimo o promjeni roka otplate kredita, što mora biti opisano u ugovoru o kolateralu.
Prema čl. 337 Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako nije drugačije određeno ugovorom, zalog osigurava tražbinu u iznosu koji ima u trenutku namirenja, posebno kamate, kazne, naknadu za gubitke uzrokovane kašnjenjem u izvršenju, kao kao i naknadu nužnih troškova založnog dužnika za održavanje založene stvari i troškova naplate. U ugovoru o zalogu stranke mogu ograničiti opseg obveza koje su osigurane ovim zalogom, na primjer samo iznos glavnog duga ili samo iznos kamata.
U slučaju promjene obveze osigurane zalogom, izmjeni je podložan i ugovor o zalogu u kojem se utvrđuje bit, veličina i rok ispunjenja glavne obveze.
Pri razmatranju pitanja opisa glavne obveze u ugovoru o zalogu treba se obratiti arbitražnoj praksi.
Plenum Vrhovnog suda Ruske Federacije i Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije u Rezoluciji br. 6/8 od 01.07.1996. (točka 43.) propisuje da u slučajevima kada je hipotekarni dužnik dužnik u glavnoj obvezi, uvjeti o suštini, iznosu i vremenu ispunjenja obveze osigurane zalogom, treba priznati kao dogovorenu ako ugovor o zalogu sadrži pozivanje na ugovor koji uređuje glavnu obvezu i sadrži relevantne uvjete.
Tako je arbitražna praksa razvila različite pristupe problemu navođenja u ugovoru o zalogu podataka o obvezi koja je osigurana zalogom: za ugovor o zalogu koji sklapa zajmoprimac-založni dužnik dovoljno je naznačiti naziv ugovora o kreditu i njegov naziv. pojedinosti, au ugovoru koji sklapa hipotekarni dužnik - treća osoba, potrebno je dodatno naznačiti sve bitne uvjete ugovora o kreditu.
Osim bitnih uvjeta, bez čijeg dogovora se smatra da ugovorne strane nisu sklopile ugovor, stranke mogu u ugovor o zalogu uključiti i druge uvjete: naznaku trenutka nastanka založnog prava (st. 1. čl. 341. Građanskog zakonika Ruske Federacije), zabrana naknadnog zaloga sporazumom (stavak 2. članka 342. Građanskog zakonika Ruske Federacije), raspodjela odgovornosti za održavanje i sigurnost založene imovine (stavka 1. članka 343), postupak nadzora stranaka nad predmetom zaloga (članak 2. članak 343. Građanskog zakonika Ruske Federacije), određivanje postupka i uvjeta korištenja i raspolaganja založenom imovinom (članak 346. Građanski zakonik Ruske Federacije). Bitni uvjet ugovora o zalogu u skladu sa stavkom 1. čl. 339 Građanskog zakonika Ruske Federacije također je pokazatelj koja strana ima ovo svojstvo.
Koja strana u ugovoru ima založenu imovinu?
Članak 338. Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa dvije vrste zaloga, ovisno o lokaciji predmeta zaloga kod jedne od strana: zalog bez prijenosa i zalog s prijenosom založene imovine na založnog dužnika. (hipoteka). Zalog bez prijenosa na založnog vjerovnika može pak biti tri vrste: obični zalog; zalog u kojem se založena stvar ostavlja zalogodavcu pod ključem i pečatom založnog vjerovnika; zalog u kojem se založena stvar ostavlja zalogodavcu uz nametanje znakova koji označavaju zalog (tvrdi zalog). U bankarskoj praksi najčešće se koriste obični kolaterali - s tim da kolateral ostaje zalogodavcu. Ova vrsta zaloga je manje učinkovita, jer omogućuje nesavjesnim zalogodavcima, ako založni dužnik ne želi ovrhu založene stvari, poduzimati bilo kakve radnje u vezi sa prikrivanjem založene stvari. Rješenje ovog problema može biti samo povremeno praćenje založene stvari od strane založnog dužnika. Hipoteka, koja je pouzdanija vrsta kolaterala, nameće hipotekarnom vjerovniku obvezu poduzimanja mjera potrebnih za osiguranje sigurnosti založene imovine, uključujući zaštitu od napada i potraživanja trećih osoba, što čini hipoteku neprivlačnom za hipotekarnog vjerovnika. . Jedna od najpouzdanijih i najčešćih vrsta kolaterala u bankarskoj praksi posljednjih godina je hipoteka. Prema stavku 1. čl. 338 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina na kojoj je uspostavljena hipoteka ne prenosi se na hipotekarnog dužnika.
Zalog vrijednosnih papira prilično se široko koristi u bankarskoj praksi kako bi se osiguralo ispunjenje obveza po kreditu. Sukladno stavku 4. čl. 338 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada je imovinsko pravo založeno, ovjereno vrijednosnim papirom, ono se prenosi na založnog dužnika ili u depozit kod javnog bilježnika, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Ova odredba govori samo o zalogu prava potvrđenih vrijednosnim papirom. Ujedno, s obzirom da je sukladno čl. 128 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vrijednosni papiri klasificirani su kao imovina, a čl. 336 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da predmet zaloga može biti bilo koja imovina i imovinska prava; zakonito je govoriti o zalogu vrijednosnih papira kao imovine i zalogu prava ovjerenog vrijednosnim papirom. Razlika u definiciji predmeta zaloga povezana je s oblikom izdavanja vrijednosnih papira: u dokumentarnom obliku kao isprava ili u nedokumentarnom obliku upisom prava na vrijednosnim papirima u poseban registar (čl. 142. Građanskog zakonika Ruska Federacija).
Pregled prakse razmatranja sporova arbitražnih sudova u vezi s primjenom pravila o ugovorima o zalogu i drugim poslovima osiguranja s vrijednosnim papirima posvećen je zalogu vrijednosnih papira (Informativno pismo predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. siječnja 2002. N 67) (u daljnjem tekstu Pregled). Prema točki 13. Recenzije, založno pravo na neovjerenim vrijednosnim papirima nastaje od trenutka kada je uknjiženo na propisani način sukladno čl. 149 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa da se transakcije s neovjerenim vrijednosnim papirima mogu provoditi samo kada se kontaktira osoba koja službeno bilježi prava. Prijenos, dodjela i ograničenje prava (uključujući zalog) moraju
Izdavanje sredstava pojedincima ili organizacijama za banku ili mikrofinancijsku organizaciju uvijek uključuje rizik da se sredstva ne vrate. Kako bi zaštitio svoje interese od beskrupuloznih zajmoprimaca, zajmodavac koristi pravni mehanizam za osiguranje obveza. Razmotrimo što je kolateral za kredit, koje prednosti i mane ima za zajmoprimca i za banku.
Pravna priroda
Mnoge banke i druge kreditne organizacije danas nude povlaštene uvjete za one zajmoprimce koji su spremni sklopiti ugovor o osiguranom zajmu. Ovom mjerom banka se osigurava od neispunjenja obveze povrata duga.
Kredit, pogotovo dugoročni, uvijek je visokorizična transakcija.
Zajmoprimac može izgubiti posao ili druge prihode, razboljeti se, umrijeti, otići u drugu zemlju i tamo se izgubiti itd. U tom slučaju banka ima velike šanse da neće vratiti izdana sredstva, a da ne spominjemo dugovane kamate za njihovu upotrebu.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brz je i BESPLATNO!
Građansko zakonodavstvo osiguralo je poseban mehanizam koji štiti vjerovnika i omogućuje mu povrat novca u gotovo svakom slučaju. Riječ je o mjerama za osiguranje ispunjavanja obveza navedenih u poglavlju. 23 Građanski zakonik Ruske Federacije.
Čak i prije sklapanja transakcije, stranke se slažu da će vjerovnik, ako zajmoprimac ne može vratiti dug, moći dobiti sredstva koja mu pripadaju iz drugih izvora, na primjer, iz imovine dužnika koja je prenesena kao kolateral.
Sigurnost je zasebna transakcija koja je u skladu s tim formalizirana.
Vrste
Građanski zakonik predviđa samo sedam načina za osiguranje savjesnog ispunjavanja obveza:
- depozit;
- kazna;
- Sigurnosni depozit;
- neovisno jamstvo;
- zalog;
- jamstvo;
- držanje stvari.
Prilikom sklapanja ugovora o kreditu koriste se samo kazna, jamstvo i zalog, jer su najprikladniji naravi posla. Prisutnost kolaterala omogućuje banci da se osloni na dobru vjeru dužnika, što se odražava u predloženim uvjetima. Razmotrimo značajke svake metode i opseg njihove primjene.
Kazna
Klauzula kazne u pravilu je upisana izravno u sam kredit ili ugovor o kreditu. Riječ je o kaznenoj mjeri prema kojoj se za zakašnjelu otplatu cjelokupnog duga ili uredno plaćanje naplaćuje jednokratna dodatna novčana kazna, kao i kazna za svaki dan kašnjenja u obliku određene postotak iznosa.
Što duže traje kašnjenje, to je veća kazna.
Korištenje ove privremene mjere vrlo je popularno među takozvanim mikrofinancijskim organizacijama koje nude kratkoročne zajmove po prilično visokoj kamatnoj stopi. Oni izdaju sredstva bez temeljite provjere zajmoprimca i stoga imaju velike šanse da ih ne vrate.
No, visoka kazna može utjecati samo na ponašanje očito savjesnog dužnika. On će platiti posuđeni iznos i kamate na vrijeme kako ne bi preplatio. Ako je novac uzet bez namjere da se vrati, tada visina kazne nije bitna.
Video: Kako sastaviti ugovor
Zalog
Ozbiljnije kreditne institucije, poput banaka, radije koriste kolateral kao mjeru osiguranja. Posebnost ove metode je da dužnik za cijelo vrijeme važenja ugovora o kreditu na banku prenosi neku vrijednu imovinu.
Ako je nemoguće vratiti dug, banka može zaplijeniti kolateral od vlasnika i prodati ga. Ovako dobivena sredstva koriste se za otplatu duga i kamata na isti.
Ako se sredstva vrate na vrijeme i u cijelosti, založena imovina se vraća vlasniku.
Prilično skupa i visoko likvidna imovina postaje predmet osiguranja u banci:
- stambene zgrade i stanovi;
- poduzeća;
- zemljište;
- komercijalne nekretnine;
- novi automobili;
- proizvodi od plemenitih metala;
- vrijednosni papiri.
Banke su najspremnije prihvatiti nekretnine kao kolateral. To je zbog ne samo visoke cijene, već i vrijednosti takve imovine za vlasnika.
Ne želeći doslovno izgubiti krov nad glavom, zajmoprimac će se potruditi vratiti dug na vrijeme. Za osiguranje nekretnina postoji poseban izraz koji je danas mnogima poznat - hipoteka.
Najčešće, kolateral je stambeni prostor, rjeđe - zemljište. To je zbog nesavršenosti zemljišnog zakonodavstva i prilično oštrih oscilacija u cijenama zemljišta.
Imovinski kompleks poduzeća ili poslovni prostor možete ponuditi kao kolateral koristeći posebne programe za poduzetnike.
Još jedan popularan način osiguranja kredita je zalaganje automobila kupljenog njime.
Jamstvo
Ako odaberete jamstvo kao kolateral za kredit, nećete morati prenijeti imovinu na banku. Suština ove metode je da zajedno s korisnikom kredita obveze prema banci ima i treća osoba, jamac.
A ako dužnik ne vrati dug ili dio duga, banka ima pravo zahtijevati da to učini jamac. Ali tek nakon otplate od samog dužnika nije uspio. Odgovornost jamca je supsidijarna.
Može biti građanin ili pravna osoba. Ponekad isti ugovor predviđa uključivanje nekoliko jamaca odjednom.
Postoji nekoliko razlika od jamstva sličnog značenja jamstvu:
- samo trgovačko društvo ili banka nastupa kao jamac;
- zajmoprimac i jamac solidarno su i pojedinačno odgovorni zajmodavcu;
- Banka vjerovnik ima pravo podnijeti zahtjev za povrat duga prema bilo kojoj strani u transakciji ili prema objema u isto vrijeme.
Sastavljanje ugovora o osiguranju kredita
Kazna, kao mjera osiguranja prema ugovoru o kreditu, odnosi se samo na dvije strane u transakciji i piše se izravno u samom dokumentu. Nema potrebe za izvođenjem dodatnih radnji, niti sastavljanje posebnih dokumenata.
Primjena kazne ako zajmoprimac prekrši uvjete ugovora događa se automatski.
Metode osiguranja poput kolaterala ili jamstva sasvim su druga stvar. Izvršenje transakcije pomoću njih zahtijeva poštivanje niza pravila. Pogledajmo ih pobliže.
Korištenje kolaterala kao mjere osiguranja kredita odražava se u glavnom ugovoru. Ali i sam prijenos imovine zahtijeva sklapanje posebnog ugovora - zaloga. To je dodatna obveza koja svojim sudionicima nameće posebne odgovornosti.
Nudimo, koja mora biti u pisanom obliku.
Ako je nekretnina (hipoteka) založena kao kolateral, tada se transakcija mora podvrgnuti državnoj registraciji, dva puta: prilikom sklapanja ugovora i prilikom njegovog raskida nakon pune otplate duga.
Jamstvo je također formalizirano posebnim ugovorom. To je između onoga tko je osigurao sredstva i jamca.
Prije potpisivanja dokumenta, banka ili druga organizacija koja djeluje kao zajmodavac će zahtijevati podatke o solventnosti kandidata za jamca.
Svaka od tri strane dobiva primjerak glavnog ugovora. Mnogo rjeđe se transakcija s jamstvom formalizira jednim, trostranim dokumentom.
Glavna značajka ugovora o osiguranju kredita je da su po svojoj prirodi dodatni i da vrijede samo za isto razdoblje kao i glavna obveza. Nakon njegovog završetka, oni također prestaju.
Prednosti i mane dogovora
Kada odlučujete o primanju sredstava prema ugovoru o osiguranom zajmu, trebali biste pažljivo odvagnuti sve prednosti i nedostatke takve transakcije. I također trezveno procijenite svoje financijske mogućnosti kako ne biste ostali bez novca ili imovine. Pogledajmo pobliže koje su prednosti takvog posla za svakog od sudionika.
Za banku
Sklapanjem osigurane transakcije zajmodavac dobiva jamstvo povrata svojih sredstava. I jedno i drugo moći će dobiti ako dužnik vrati dug na vrijeme, ali i ako to iz različitih razloga ne učini. Ovo je definitivan plus.
Međutim, ako zajmoprimac ne može vratiti dug, zajmodavac će snositi svu gnjavažu i sve troškove povezane s prodajom založene nekretnine ili kontaktiranjem jamca. Takve aktivnosti obično nisu osnovne i zahtijevaju dodatne troškove.
Za zajmoprimca
Izraz "hipoteka" je grčkog porijekla. Još u staroj Grčkoj bilo je moguće dobiti kredite osigurane, primjerice, zemljom. Zajmoprimac je dobivao novac od zajmodavca (hipotekarni zajam), a kako bi izbjegao iskušenje da od drugih zajmodavaca dobije novac osiguran istom zemljišnom česticom, bio je dužan postaviti poseban znak (stup ili kamen) na česticu opterećenu hipoteka. Taj je znak označavao da je ova parcela založena, da je na nju već primljen hipotekarni kredit.
Hipoteka je zalog nekretnine radi osiguranja obveza prema zajmodavcu. Kod hipotekarnog kreditiranja dužnik dobiva kredit za kupnju nekretnine ili druge namjene. Njegova je obveza prema zajmodavcu vratiti zajam, a zalog na nekretnini osigurava ispunjenje te obveze. Istodobno, možete kupiti i staviti pod hipoteku ne samo stan, već i druge nekretnine - zemljište, automobil, jahtu itd. Nekretnine kupljene hipotekom vlasništvo su zajmoprimca od trenutka kupnje. Termin hipoteka u Rusiji se obično koristi u vezi s rješavanjem stambenih problema.
Izraz "hipoteka" u pravnom smislu obično pokriva dva pojma:
Hipoteka kao pravni odnos je zalog nekretnina (zemljišta, osnovnih sredstava, zgrada, stambenih objekata) radi dobivanja kredita.
Hipoteka kao vrijednosni papir - podrazumijeva hipoteku: dužnički instrument kojim se potvrđuju prava hipotekarnog dužnika na nekretnini.
Hipotekarni kredit je kreditiranje osigurano nekretninom, odnosno kreditiranje uz korištenje hipoteke kao osiguranja povrata sredstava kredita.
Hipoteku karakteriziraju sljedeće osobine:
Prvo, hipoteka je, kao i svaki zalog, način osiguranja uredno ispunjenje neke druge (glavne) obveze - kredita ili ugovora o najmu i sl. Dakle, hipoteka se zasniva na glavnoj obvezi, jer bez nje gubi smisao.
Drugo, nekretnina je uvijek predmet hipoteke. Nekretnine uključuju zemljišne čestice i sve što je čvrsto povezano s njima: poduzeća, stambene zgrade, druge zgrade, građevine.
Treće, predmet hipoteke uvijek je u posjedu dužnika. On ostaje vlasnik, korisnik i stvarni posjednik te nekretnine, ali mu se oduzima pravo raspolaganja njome, barem bez pristanka.
To je hipoteka koja vam omogućuje da kombinirate interese na najprofitabilniji način:
stanovništva - u poboljšanju uvjeta života;
poslovnih banaka i drugih vjerovnika – u učinkovitom i profitabilnom poslovanju;
građevinski kompleks - u ritmičkom radu;
država – u gospodarskom rastu i osiguranju prava građana na stanovanje.
Sudionici u sustavu hipotekarnog kreditiranja:
Založni dužnik je pojedinac. ili pravni osoba koja zalaže nekretninu kao kolateral radi osiguranja svog duga.
Hipotekarni dužnik (hipotekarni vjerovnik) je pravna osoba koja izdaje kredite osigurane nekretninama.
Hipotekarni krediti temelje se na pet osnovnih načela: plativosti, hitnosti, povratnosti, sigurnosti i namjenskom korištenju sredstava. Glavno jamstvo povrata sredstava kredita je zalog kupljene nekretnine. Zlouporaba posuđenih sredstava, kao i nemogućnost zajmodavcu da vrši kontrolu nad korištenjem sredstava za namjeravanu svrhu, daje potonjem pravo zahtijevati prijevremenu otplatu zajma i kamata.
Najčešća opcija za korištenje hipoteke u Rusiji je kupnja stana na kredit. U tom slučaju u pravilu se pod hipoteku stavlja novokupljeni stambeni prostor, iako je moguće pod hipoteku staviti i već posjedovani stan. Hipotekarni krediti izdaju banke, a uvjeti Svačije kreditiranje je drugačije. Na državnoj razini u Rusiji, hipoteke pronalaze podršku u obliku razvijenog hipotekarnog zakonodavstva, kao i hipotekarnih agencija koje je posebno osnovala država.
Hipotekarna transakcija je niz radnji i metoda kojima se osigurava ispunjenje ugovornih obveza, a ako su one prekršene, skup interakcija radi zadovoljenja interesa (prava) zajmodavca. Napominjemo da kolateralna transakcija ima složenu strukturu odnosa, odnosno integrirani sustav međusobno neovisnih partnerstava na stambenom i hipotekarnom tržištu. Razmotrimo infrastrukturu hipotekarne transakcije (slika 1).
Struktura hipotekarne transakcije pokazuje složenost njezine prirode i opravdava međuovisnost tržišta: tržišta stanovanja, hipotekarnih zajmova, usluga osiguranja i usluga procjene vrijednosti nekretnina. Stoga je toliko potrebno shvatiti da je za formiranje stabilnog, dugoročnog tržišta hipotekarnih kredita potrebno organizirati sustav za upravljanje hipotekarnim transakcijama na regionalnom investicijskom i stambenom tržištu. Ovaj sustav može biti skup ciljeva, zadataka, metoda, metoda i tehnika za učinkovitu organizaciju hipotekarnog procesa u regiji.
Riža. 1 Struktura i odnosi hipotekarnog posla.
Kod upravljanja kolateralnim (hipotekarnim) poslovima krajnji rezultat na potrošačkom tržištu je kupnja i prodaja stana korištenjem hipotekarnog kredita. Na hipotekarnom tržištu - učinkovito upravljanje, izvršenje i završetak hipoteka. Na tržištu osiguranja - završetak ugovora o osiguranju kuće koji je založen kao kolateral. Na tržištu usluga procjene – akt o procjeni vrijednosti stambenih nekretnina. Na tržištu usluga uknjižbe prava na nekretninama i prometa s njima - upis u registar nekretnina zabilježbe prava vlasništva ili zaloga na njima, prestanak zaloga.
Upravljanje kolateralnim (hipotekarnim) poslovima provodi se tijekom organizacije hipotekarnog procesa koji se može okarakterizirati kao višenamjenski, dugoročan i rizičan. Razmotrimo strukturu hipotekarnog procesa (slika 2).
Riža. 2 Struktura hipotekarnog procesa.
Svaki poslovni proces pretpostavlja postojanje baze resursa, organizaciju uvjeta za ulazak u poslovni proces, njegovo dovršenje, izlazak iz poslovnog procesa i postizanje očekivanog društveno-ekonomskog rezultata. Upravljanje poslovnim procesima uključuje ekonomske metode kao što su planiranje, analiza, sinteza, predviđanje i prilagođavanje ekonomskih pokazatelja. U ovom slučaju mogu se koristiti metode upravljanja usvojene u logističkom, strateškom i financijskom menadžmentu. Temeljni cilj je postizanje glavnog cilja upravljanja - pokretanje, formiranje i održavanje stabilnog i dugoročnog hipotekarnog procesa.
Zahtjev za hipotekom je višefazni postupak koji uključuje prikupljanje dokumentacije, prolazak kroz kreditnu komisiju banke, traženje odgovarajućeg stambenog prostora, njegovu procjenu i osiguranje te sklapanje ugovora o hipoteci.
Procedura za dobivanje hipotekarnog kredita kod banke sastoji se od nekoliko faza, a započinje preliminarnom kvalifikacijom potencijalnog klijenta i ispunjavanjem zahtjeva za kredit. U sljedećoj fazi banka prikuplja i provjerava podatke o klijentu i kolateralu, procjenjuje vjerojatnost otplate kredita (ovaj postupak se naziva jamstvo zajmoprimca), a zatim donosi odluku o izdavanju kredita ili daje obrazloženo odbijanje .
1. Ako je odluka pozitivna, zajmodavac izračunava iznos kredita i formira druge važne uvjete za njegovo izdavanje (rok, kamata, postupak otplate). Zatim počinje odabir stana koji odgovara financijskim mogućnostima zajmoprimca i zahtjevima zajmodavca te se procjenjuje predmet hipoteke. Posljednja faza je sklapanje kupoprodajnog ugovora između zajmoprimca i prodavatelja te ugovora o zajmu i ugovora o hipoteci između zajmoprimca i zajmodavca. Ugovorom o hipoteci zajmoprimac (založni dužnik) stavljanjem nekretnine stečene zajmom pod hipoteku gubi pravo raspolaganja njome, ali zadržava pravo vlasništva i korištenja. Vjerovnik postaje založni dužnik, što mu daje mogućnost, u slučaju neispunjenja obveza zajmoprimca iz ugovora o kreditu, ostvariti namirenje svojih novčanih tražbina prema dužniku iz vrijednosti založene imovine, prvenstveno prije nego ostali vjerovnici zalogodavca. Založni vjerovnik ima pravo provjeriti dostupnost i stanje stvari te zahtijevati da se poduzmu potrebne mjere za očuvanje te imovine. Obvezno je osigurati predmet hipoteke, kao i život, zdravlje i radnu sposobnost zajmoprimca o njegovom trošku (članak 31. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)”). Ugovor o hipoteci uključuje sljedeće uvjete: predmet hipoteke; cijena nekretnine koja se stavlja pod hipoteku; bit glavne obveze osigurane hipotekom (osiguranje kreditnih sredstava); iznos kredita i kamata; rok ispunjenja glavne obveze; zahtjevi za osiguranje imovine koja je pod hipotekom; razlozi za ovrhu na predmetu hipoteke i drugi (4. dio, članak 9. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)”). Ugovor o hipoteci podliježe državnoj registraciji (1. dio, članak 10. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nekretnina)”).
Osim toga, hipotekarni dužnik sastavlja hipoteku, koju na vjerovnika prenosi tijelo koje provodi državnu registraciju hipoteka, i potvrđuje pravo njezinog zakonskog vlasnika „da primi izvršenje novčane obveze osigurane hipotekom, bez pružanja drugih dokaz o postojanju ove obveze", kao i "pravo zaloga na imovini opterećenoj hipotekom" (članak 13. Saveznog zakona "O hipoteci (hipoteka na nekretninama)").
2. Nakon državne registracije i poravnanja s prodavateljem nekretnine, zajmoprimac se useljava u kupljeni stan, zatim mora izvršiti plaćanja za otplatu zajma, dok zajmodavac prihvaća uplate od zajmoprimca i vodi odgovarajuću evidenciju o otplati glavnice. i kamata. Nakon ispunjenja obveza iz ugovora o kreditu, kredit se smatra otplaćenim, a hipoteka prestaje, što se upisuje u državni registar. Ako zajmoprimac ne ispunjava svoje obveze, provodi se ovrha na kolateralu s njegovom naknadnom prodajom radi otplate duga zajmoprimca prema zajmodavcu. Preostali iznos nakon otplate kredita, umanjen za troškove postupka ovrhe i prodaje stambenog prostora, vraća se bivšem dužniku. Dakle, sljedeći glavni sudionici djeluju na tržištu dugoročnih hipotekarnih kredita:
Zajmoprimci (kupci nekretnina) - pojedinačni državljani Ruske Federacije, osobe koje su sklopile ugovore o zajmu s bankama (kreditnim organizacijama) ili ugovore o zajmu s pravnim osobama (ne kreditnim organizacijama), prema uvjetima kojih su sredstva primljena u oblik kredita koriste se za kupnju stambenog prostora; prodavači nekretnina; zajmodavci (banke i druge kreditne organizacije čije su glavne funkcije: davanje hipotekarnog kredita na temelju procjene solventnosti i kreditne sposobnosti dužnika u skladu sa zahtjevima i uvjetima kredita; sklapanje ugovora o kreditu (ugovora o kreditu) i ugovora o hipoteci ; servisiranje izdanih hipotekarnih kredita).
Operateri sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita (agencije za hipotekarne kredite) su specijalizirane organizacije koje refinanciraju zajmodavce koji izdaju dugoročne hipotekarne kredite stanovništvu (njihove glavne funkcije uključuju: refinanciranje kredita na temelju utvrđenih standarda i zahtjeva za postupak hipotekarnih kredita; izdavanje emisijskih hipotekarni vrijednosni papiri; privlačenje sredstava od investitora u području stambenog kreditiranja; pomoć zajmodavcima u uvođenju dobre prakse u hipotekarnim kreditima i razvoju vrsta hipotekarnih kredita koji su pristupačniji zajmoprimcima, a manje rizični za zajmodavce).
Tijela državne registracije prava na nekretninama i transakcija s njima (čije su glavne funkcije: registracija transakcija za kupnju i prodaju stambenih prostora, registracija prijenosa prava vlasništva na novog vlasnika - registracija ugovora o hipoteci i hipotekarna prava; čuvanje i pružanje informacija o imovinskim pravima i opterećenjima stambenih kolaterala svim sudionicima na hipotekarnom tržištu).
Osiguravajuća društva ovlaštena za pružanje osiguranja imovine, osobnog osiguranja zajmoprimaca i osiguranja građanske odgovornosti za sudionike na hipotekarnom tržištu.
Procjenitelji su pravne i fizičke osobe koje imaju pravo obavljati stručnu procjenu stambenih prostora koji su predmet osiguranja hipotekarnog kredita.
Tvrtke za nekretnine su pravne osobe koje su profesionalni posrednici na tržištu kupnje i prodaje stanova. Funkcije posrednika uključuju odabir opcija za kupnju i prodaju stanova za zajmoprimce i prodavatelje stanova, pomoć pri sklapanju kupoprodajnih transakcija, organiziranje prodaje stanova u ime drugih sudionika na tržištu stanova, sudjelovanje u organiziranju dražbi za prodaja ovršenog stambenog prostora.
Investitori su pravne osobe koje kupuju vrijednosne papire osigurane hipotekom koje izdaju zajmodavci ili operateri sekundarnog tržišta. Tu spadaju mirovinski fondovi, osiguravajuća društva, investicijske banke, uzajamni fondovi itd.
Infrastrukturne veze sustava hipotekarnog kreditiranja - usluge putovnica, tijela skrbništva i starateljstva itd.
Stambeni krediti odobravaju se na temelju procjene solventnosti i kreditne sposobnosti dužnika u skladu sa zahtjevima i uvjetima kredita. Potencijalni zajmoprimci dužni su banci dostaviti osobne isprave, izvod iz matične knjige vjenčanih, izvod iz matične knjige rođenih djece, dokumente na temelju kojih se prijavljuju prebivališta, potvrde o prihodima, izvatke iz kućnih knjiga kojima se potvrđuje nepostojanje kašnjenja u plaćanju režija. računi, kompletni podaci o imovini zajmoprimca, podaci o obveznim plaćanjima zajmoprimca (ovrhe, alimentacije, plaćanje robe kupljene na rate i dr.).
Prilikom kupnje stambenog prostora na sekundarnom tržištu, banka vjerovnik je prisiljena provjeriti njihovu pravnu čistoću, na primjer, nepostojanje založnog prava nametnutog ovom stanu. Prema ugovoru o hipoteci, zajmodavac postaje hipotekarni dužnik, što mu daje pravo prvenstva da, ako je potrebno, dobije zadovoljštinu iz vrijednosti hipotekovanog stambenog prostora. Predmet hipoteke su stambene zgrade i stanovi namijenjeni trajnom stanovanju. To mogu biti i dijelovi stambene zgrade ili stana koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija, ali se pod uvjetom da su građevinski izolirani mogu koristiti samostalno i zadržati svoju funkcionalnu namjenu. Predmet hipoteke može biti i nekretnina koja nije namijenjena stalnom stanovanju samo na općoj osnovi.
Dakle, hipotekarni zajam je dugoročni zajam (u različitim zemljama uvjeti variraju od 10 do 40 godina), koji se u pravilu daje za kupnju nekretnine uz osiguranje ove nekretnine kao osiguranje obveze na 3–15 % godišnje. Zbog svoje dugoročnosti takvi su krediti posebno pogodni u slučajevima kada je plaćanje kamata i otplata glavnice duga moguće samo iz tekućih, najčešće niskih primanja, odnosno u malim ratama. Što je posebno privlačno za ljude s prosječnim primanjima, koji čine takozvani srednji sloj. Sve gore navedene značajke kolaterala tipične su za hipotekarne stambene kredite.
