Životni ciklus nekretnine- vremensko razdoblje u kojem nekretnina postoji kao fizički objekt.
Životni ciklus nekretnine stečene u komercijalne svrhe, položaj vlasnika nekretnine može se ponoviti kod novog vlasnika iste nekretnine do kraja vijeka trajanja nekretnine. Životni ciklus stalno je podložan određenim obrascima, prema G. Harrisonu - fizičkom, ekonomskom, kronološkom i preostalom ekonomskom životu.
Na vrijeme fizički život objekt se odnosi na vrijeme kada je moguće živjeti ili raditi u postojećoj zgradi ili strukturi. Ovaj pokazatelj može biti normativan, izračunat, stvaran, a može se povećati zbog poboljšanih uvjeta ili modernizacije. Rušenjem nekretnine prestaje njezin fizički život.
Na vrijeme ekonomski život Ovo je razdoblje tijekom kojeg se objekt može koristiti, primati - u slučaju dobiti, ova poboljšanja doprinose trošku objekta. Ako izvršena poboljšanja ne daju određeni doprinos vrijednosti nekretnine zbog činjenice da je zastarjela, tada njen ekonomski vijek prestaje.
Pod, ispod kronološko doba razumjeti razdoblje koje je prošlo od datuma kada je nekretnina stavljena u funkciju do datuma njezine procjene.
Doživotno
Efektivna starost temelji se na procjeni izgleda nekretnine, tehničkog stanja i ekonomskih čimbenika koji utječu na ukupnu cijenu nekretnine.
Efektivna dob— ϶ᴛᴏ starost, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ koja ukazuje na određeno fizičko stanje objekta i uzima u obzir mogućnost njegove implementacije.
Tipični vijek trajanja naziva se standardni vijek trajanja.
Standardni vijek trajanja— ϶ᴛᴏ životni vijek zgrada ili građevina, koji je definiran propisima.
Pod, ispod preostali ekonomski život građevine se odnose na razdoblje od datuma vrednovanja do kraja ekonomskog vijeka. Ovo razdoblje procjenitelj koristi za procjenu budućih prihoda. Preostali ekonomski vijek objekta povećava se njegovom modernizacijom ili obnovom.
Sve prethodno razmotrene faze životnog ciklusa i životnog vijeka nekretnina međusobno su povezane. Vlasnik nekretnine, kako bi proveo odgovarajuće mjere koje će osigurati povećanje isplativosti nekretnine i njezine sigurnosti, mora voditi računa o lokaciji nekretnine u određenoj (bilo kojoj) fazi životnog ciklusa.
Faze životnog ciklusa nekretnine
Dakle, nekretnine tijekom svog postojanja podliježu ekonomskim, fizičkim, pravnim promjenama i prolaze kroz sljedeće faze životnog ciklusa:
- formiranje - ϶ᴛᴏ izgradnja, tj. stvaranje novog poduzeća, kupnja ili dodjela zemljišta;
- rad - uključuje rad i razvoj, odnosno proširenje, reorganizaciju ili rekonstrukciju;
- prestanak postojanja - ϶ᴛᴏ rušenje, prirodno uništenje ili likvidacija.
Faze životnog ciklusa nekretnine:
1. Formiranje koncepta projekta i izbor mogućnosti korištenja slobodnog zemljišta. U tom razdoblju vrši se izbor najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta. Odabir slučaja uporabe završava razvojem tehničkih specifikacija za dizajn poboljšanja.
2. Projektiranje poboljšanja. U ovoj fazi - na temelju projektnih specifikacija - provodi se izrada projekta uz pripremu dokumentacije potrebne za dobivanje dozvola i pripremu zemljišta, kao i postavljanje komunikacija, izgradnju objekata i sadnju novih nasada.
3. Izrada (konstrukcija, konstrukcija) poboljšanja. Tijekom realizacije projekta od strane izvođača gotovo u potpunosti se mijenjaju sve fizičke karakteristike objekta, s tim da se te promjene evidentiraju u popisu i katastarskim dokumentima.
4. Tiraž (kupoprodaja, donacija, najam i sl.) s prijenosom prava vlasništva ili s pojavom tereta na pravu. U ovoj fazi se provode transakcije s imovinom.
5. Korištenje (uporaba) objekta za njegovu namjenu uz tehničko i operativno održavanje. U ovoj fazi životnog ciklusa upravitelj (ili tvrtka za profesionalno upravljanje) organizira racionalno korištenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika.
6. Modernizacija: veliki popravci, rekonstrukcija, obnova poboljšanja uz moguću prenamjenu (promjenu funkcionalne namjene) objekta. Inače, ova faza počinje u trenutku kada objekt u postojećem stanju više ne može zadovoljiti suvremene potrebe korisnika i/ili ako njegov rad postane ekonomski neučinkovit. U ovoj fazi minimalno se izvodi kapitalni remont bez promjene planskog rješenja i funkcionalne namjene, ali uz otklanjanje otklonjivog fizičkog trošenja i funkcionalne zastarjelosti.
7. Odlaganje, rušenje poboljšanja, odlaganje ili recikliranje materijala. Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za određivanje rokova i ekonomski izvedive metode za rušenje zgrada, uzimajući u obzir mogućnost prodaje strukturnih elemenata i materijala likvidiranih zgrada i komunikacija.
Državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja
Trgovačko-ekonomski institut u Sankt Peterburgu
U disciplini "Ekonomika nekretnina"
“Značajke i životni ciklus nekretnine”
Izvršio: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Ekonomski fakultet, 4. god
Znanstveni direktor
Pirogova O.E.
Sankt Peterburg, 2010
Uvod
Poglavlje 1. Pojam nekretnine i njezin objekt
1 Definicija nekretnine
2 Objekt nekretnine
Poglavlje 2. Značajke i životni ciklus nekretnine
1 Značajke nekretnine
2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta
3 Životni ciklus nekretnine kao gospodarskog objekta
4 Životni ciklus nekretnina poduzeća kao imovinskog kompleksa
Zaključak
Bibliografija
Prijave
Uvod
Objekti nekretnina zauzimaju posebno mjesto u sustavu odnosa s javnošću, budući da su s njima izravno ili neizravno povezane gospodarske djelatnosti i prioritetni odnosi ljudi u svim sferama njihovog djelovanja.
Danas se upravo nekretnina čini središnjom karikom u sustavu tržišnog gospodarstva zemlje. I to je razumljivo - nekretnina nije samo poseban proizvod, već je ujedno i kapital koji stvara prihod i temelj za pružanje usluga u svrhu učinkovitog poslovanja.
Ekonomika nekretnina je sustav odnosa koji nastaju u procesu prometa nekretninama.
Poznavanje discipline neophodno je u obuci suvremenih stručnjaka, budući da se svaki stručnjak trenutno u praktičnim aktivnostima suočava s procesima koji se odvijaju na tržištu nekretnina.
Glavni cilj smjernica je da studenti ovladaju znanjima o biti nekretnina, pravnim aspektima ekonomike poslovanja nekretninama, osnovnim poslovima i pristupima vrednovanju nekretnina, značajkama tržišta nekretnina i vrstama poslovanja. aktivnosti na njemu.
1. Pojam nekretnine i njezin objekt
1 Definicija nekretnine
Pojam “nekretnine” neodvojiv je od drugog pojma – “imovine”.
Imovina je skup imovine, tj. predmet novčanog vrednovanja, pravni odnosi u kojima se ta osoba (fizička ili pravna) nalazi.
Imovina u vlasništvu bilo koje fizičke ili pravne osobe dijeli se prema sadržaju na:
· imovina: skup stvari koje posjeduje neka osoba na temelju prava vlasništva ili na temelju drugog imovinskog prava; skup prava na radnje drugih (na primjer, dužnička imovina);
· pasiv: skup stvari koje pripadaju drugim osobama, ali su privremeno u posjedu date osobe; ukupnost obaveza koje su na teretu određene osobe.
Povijesno, još od vremena rimskog prava, imovina se dijeli na pokretninu i nepokretnu.
Prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, čestice podzemlja, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano s zemljište, odnosno objekte čije je premještanje bez nesrazmjernog oštećenja njihove namjene nemoguće, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine.
Nekretnina također uključuje zrakoplove i pomorske brodove, brodove unutarnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. U nekretnine se zakonom mogu svrstati i druge stvari.”
Suvremena ruska pravna praksa uspostavila je niz kriterija prema kojima se fizički objekt može klasificirati kao nekretnina:
· snažna povezanost s određenom zemljišnom česticom (nemogućnost premještanja objekta bez nesrazmjernog oštećenja njegove namjene);
· cjelovitost u smislu mogućnosti namjene;
· ovjerena (službeno upisana) na određenog vlasnika - državu, subjekt Federacije, općinu, fizičku osobu ili grupu fizičkih osoba;
· mogućnost fizičke izolacije objekta nekretnine i nekretnine (odnosno postojanje jasno utvrđenih fizičkih granica objekta nekretnine);
· funkcionalna samostalnost predmeta nekretnine (može li se ovaj objekt nekretnine koristiti odvojeno od drugih objekata ili njegova funkcionalna namjena podrazumijeva djelomičnu uporabu drugih predmeta nekretnine);
· prisutnost (ili odsutnost) služnosti i drugih ograničenja prava korištenja.
Predmeti koji nisu povezani s nekretninama, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina. Upis prava na pokretnim stvarima nije potreban, osim u slučajevima određenim zakonom.
2 Objekt nekretnine
“Nekretnina” ima dvije osnove - fizičku i pravnu. Fizička osnova ovog koncepta temelji se na materijalnoj komponenti nekretnine, a to su: zgrade, građevine, zemljišne čestice, podzemlje itd. Sve što je "objekt koji je povezan sa zemljom na takav način da je njegovo kretanje bez neproporcionalne štete njegovoj namjeni nemoguće."
Pravni dio je u području ostvarivanja prava iz prometa nekretninama i njihovog korištenja.
Zbog dotrajalosti nekretnina gubi svoju likvidnost – “mogućnost provedbe bilo koje metode pretvaranja nekretnine u novac” – to je pravna komponenta koncepta.
Svaka nekretnina ima svoj katastarski broj, a na njoj se provodi proces koji se naziva “popis nekretnina”. Karakterizira ga "inventar" - povijest nastanka i promjena objekta nekretnine. Sve navedeno odnosi se na pravni dio definicije nekretnine.
Objekti građanskih prava uključuju stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, uključujući imovinska prava; radovi i usluge; informacija; rezultati intelektualne djelatnosti, uključujući isključiva prava na njih (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.
2. Značajke i životni ciklus nekretnine
1 Značajke nekretnine
Uz sastav zemljišne čestice, sve umjetne građevine (nekretnine) imaju generičke karakteristike koje im omogućuju razlikovanje od pokretnih objekata. Ovaj:
Stacionarnost, nepokretnost. Znak karakterizira čvrsta fizička povezanost dobra sa zemljinom površinom i nemogućnost njegovog kretanja u prostoru bez fizičkog uništenja i oštećenja, što ga čini nepodobnim za daljnju uporabu.
Materijalnost. Valja napomenuti da nekretnine uvijek posluju u fizičkom i vrijednosnom obliku. Fizičke značajke nekretnine uključuju, primjerice, njezinu veličinu i oblik, smetnje i opasnosti, okoliš, pristupne ceste, komunalije, površinu i podtlo, krajobrazno uređenje itd. Ukupnost ovih značajki određuje korisnost nekretnine, koja tvori osnovicu vrijednosti nekretnine. Međutim, on sam po sebi ne određuje vrijednost. Svaki predmet ima vrijednost, imajući u jednoj ili drugoj mjeri takve karakteristike kao što su prikladnost i ograničena ponuda. Ograničena ponuda mora biti prisutna kako bi se stvorila značajna vrijednost. Društveni ideali i standardi, gospodarske aktivnosti i trendovi, zakoni, vladine odluke i radnje te prirodne sile utječu na ljudsko ponašanje, a sve to međusobno djeluje na stvaranje, održavanje, promjenu ili smanjenje vrijednosti nekretnina. Ovdje također treba napomenuti da su nekretnine jedno od rijetkih dobara čija je vrijednost ne samo gotovo uvijek stabilna, već ima i tendenciju postupnog povećanja tijekom vremena.
Trajnost nekretnina praktički je veća od trajnosti svih drugih dobara, osim pojedinih vrsta dragog kamenja i proizvoda od rijetkih metala.
Na primjer, prema građevinskim propisima i propisima (SNiP) koji su na snazi u Rusiji, stambeni projekti, ovisno o materijalu glavnih konstrukcija (temelja, zidova, stropova), podijeljeni su u 6 skupina sa standardnim vijekom trajanja od 15 do 150 godine.
Trajanje zemljinog kruženja, ako se pravilno koristi, je beskonačno, a kršenje njegove pravilne uporabe dovest će do nepopravljivih gubitaka.
Osim osnovnih generičkih obilježja nekretnine, moguće je izdvojiti i privatna obilježja koja se određuju posebnim pokazateljima ovisno o vrsti nekretnine.
Gotovo je nemoguće govoriti o dva identična stana, dvije identične parcele, dvije identične zgrade, jer će one nužno imati razlike u lokaciji u odnosu na druge nekretnine, infrastrukturu pa čak i kardinalne točke, što pokazuje heterogenost, jedinstvenost i jedinstvenost svake nekretnine.
Nekretnine imaju povećanu ekonomsku vrijednost. To je zbog činjenice da je namijenjen za dugotrajnu upotrebu i ne troši se tijekom upotrebe. U pravilu ima strukturnu složenost koja zahtijeva visoke troškove za održavanje u ispravnom stanju.
Osim toga, nekretnina uvijek ima svoju funkcionalnu namjenu. Može biti produktivna i neproduktivna. U proizvodne svrhe imovina izravno ili neizravno sudjeluje u stvaranju proizvoda, obavljanju poslova i pružanju usluga. U neproizvodne svrhe osigurava uvjete za život i opsluživanje ljudi.
Nekretnine uvijek djeluju kao predmet dugoročnog ulaganja. Najčešće je to zbog činjenice da kupnja nekretnine u dijelovima nije moguća, budući da je za ulaganje kapitala u nekretninu potreban značajan kapital. Osim toga, ako govorimo o profitabilnoj strani stvari, novčana ulaganja u nekretnine predstavljaju izdatak s prilično visokim rokom povrata.
Treba napomenuti da se neke vrste nekretnina mogu pretvoriti u pokretnine. Primjerice, šume i višegodišnji nasadi po definiciji spadaju u nekretnine, a posječena građa je već pokretnina.
Imajte na umu da se oprema koja se nalazi u zgradama i građevinama (grijanje, vodoopskrba, kanalizacija, električna oprema, dizala, rešetke, druga metalna vrata itd.) klasificiraju kao pokretnine. No budući da je ona postala sastavni dio nekretnine, u slučaju transakcije na ovom objektu potrebno je detaljno opisati sve pokretnine koje se nalaze u nekretnini (ovo se posebno odnosi na imovinu koja je predmet pljenidbe tijekom transakcija).
Transakcije nekretnina često mogu prenijeti niz prava i interesa koji nisu dio nekretnine. To mogu biti prava najma, prava prvenstva ili drugi interesi (služnosti).
Dakle, nekretnine uključuju najvrjednije i općenito značajne objekte dugotrajne imovine, a objekti nekretnina kao što su zemljište i podzemlje imaju veliko ne samo gospodarsko, već i strateško značenje za svaku državu u svakom trenutku.
Primjerice, u pretkapitalističkom razdoblju zemlja je bila jedini značajan izvor bogatstva za svakog pojedinca, kao i za državu i društvo u cjelini.
Nekretnine u svakom društvenom sustavu su objekt gospodarskih i državnih interesa, pa je za ovu kategoriju imovine uvedena obvezna državna registracija prava na njoj, što omogućuje identifikaciju objekta i subjekta prava, jer veza između nekretnine i predmeta prava na njoj je nevidljiva, a prijenos nekretnine fizičkim kretanjem nemoguć.
2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta
Djelujući kao fizički objekt, nekretnina je proizvod, objekt vlasništva, poslovanja i prolazi kroz različite faze i procese u svakoj svojoj inkarnaciji.
Životni ciklus objekta nekretnine (fizički) je vremenski period tijekom kojeg nekretnina postoji kao fizički objekt. Životni ciklus nekretnine sastoji se od sljedećih faza (faza):
Formiranje koncepta projekta i izbor mogućnosti korištenja slobodnog zemljišta. Tijekom tog razdoblja vrši se izbor najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišne parcele - uzimajući u obzir osobitosti njegovih karakteristika i sva svojstva okoliša. Na temelju analize odabire se najproduktivnija opcija korištenja između onih koje su zakonski dopuštene, fizički izvedive, ekonomski izvedive i financijski izvedive. Odabir slučaja uporabe završava razvojem tehničkih specifikacija za dizajn poboljšanja.
Projektiranje poboljšanja. U ovoj fazi - na temelju projektnih specifikacija - provodi se izrada projekta (od strane specijalizirane organizacije) uz izradu dokumentacije potrebne za ishođenje dozvola i pripremu zemljišne čestice (fiksiranje oblika i veličine, uklanjanje nepotrebnih prirodnih i umjetna vegetacija, isušivanje akumulacija), kao i polaganje komunikacija, izgradnja zgrada (struktura) i sadnja novih zasada. Preporučljivo je izvršiti prihvaćanje projekta od projektantske organizacije uz sudjelovanje društva za upravljanje koje je sudjelovalo u izradi tehničkih specifikacija za dizajn.
Izrada (konstrukcija, konstrukcija) poboljšanja. Tijekom realizacije projekta od strane izvođača gotovo u potpunosti se mijenjaju sve fizičke karakteristike objekta, s tim da se te promjene evidentiraju u popisu i katastarskim dokumentima. Tijekom izgradnje poboljšanja i kao rezultat konsolidacije novog statusa objekta, u pravilu se mijenjaju i karakteristike okoliša vezane uz stvoreni objekt.
Postupanje (kupoprodaja, darovanje, zakup itd.) s prijenosom prava vlasništva ili s pojavom tereta na tom pravu. U ovoj fazi se provode operacije s objektom, a promjena pravne sudbine potonjeg registrira se od strane države. Pri kupnji ili prodaji objekta mijenja se subjekt vlasništva. Kada zemljište i/ili poboljšanja iznajmi ili unajmi vlasnik (ili, u ime vlasnika, društvo za upravljanje), prava korištenja (i, eventualno, vlasništva) prenose se na drugi subjekt s izgledom teret na pravu vlasništva.
Korištenje (potrošnja) objekta za njegovu namjenu uz tehničko i operativno održavanje. U ovoj fazi životnog ciklusa upravitelj (ili tvrtka za profesionalno upravljanje) organizira racionalno korištenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika. S vremenom se karakteristike objekta mijenjaju, jer poboljšanja se fizički troše i funkcionalno zastarijevaju, što je pogoršano promjenama stanja u gospodarstvu i vanjskom fizičkom okruženju, što dovodi do dodatnog, tzv. vanjskog zastarijevanja.
Tijekom rada povremeno se provode tehnički pregledi i rutinski popravci pojedinih elemenata poboljšanja bez prekida korištenja objekta u cjelini.
Modernizacija: veliki popravci, rekonstrukcija, restauracija poboljšanja uz moguću prenamjenu (promjenu funkcionalne namjene) objekta. Ova faza počinje u trenutku kada objekt u postojećem stanju više ne može zadovoljiti suvremene potrebe korisnika i/ili ako njegov rad postane ekonomski neučinkovit. U ovoj fazi minimalno se izvodi kapitalni remont bez promjene planskog rješenja i funkcionalne namjene, ali uz otklanjanje otklonjivog fizičkog trošenja i funkcionalne zastarjelosti.
Ukoliko analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta i poboljšanja, provedena u ovom trenutku, pokaže svrhovitost djelomične promjene funkcionalne namjene poboljšanja, tada će se potonje rekonstruirati uz promjenu tlocrta dijela prostorijama. Naravno, istodobno su osigurane funkcije velikih popravaka elemenata poboljšanja, čuvajući izvornu funkcionalnu svrhu.
Ako analiza namjene objekta u postojećem stanju pokaže potrebu potpune zamjene njegove funkcionalne namjene, tada rekonstrukcija može biti popraćena ne samo radikalnom tlocrtnom promjenom, već i dogradnjom ili nadgradnjom postojećih građevina i razvoj slobodnog dijela zemljišne parcele.
Odlaganje, rušenje poboljšanja, odlaganje ili recikliranje materijala. Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za određivanje rokova i ekonomski izvedive metode za rušenje zgrada, uzimajući u obzir mogućnost prodaje strukturnih elemenata i materijala likvidiranih zgrada i komunikacija (obujam troškova likvidacije je minimiziran).
Očito je da se neke faze ponavljaju u različitim fazama životnog ciklusa. Tako, na primjer, ideja o projektu stvaranja novog objekta može nastati kako u fazi kada je zemljište potpuno slobodno, tako iu fazi kada se pojavi potreba za rekonstrukcijom, djelomičnim rušenjem ili dovršetkom zgrada. Faza cirkulacije može se ostvariti više puta tijekom životnog vijeka objekta, a trenuci cirkulacije određuju vremenske granice razdoblja koja čine temelj tzv. investicijskih ciklusa.
3 Životni ciklus nekretnine kao gospodarskog objekta
objekt nekretnine property gospodarski
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje razdoblje ekonomskog i fizičkog života
Ekonomski vijek, koji određuje vremensko razdoblje tijekom kojeg se predmet može koristiti kao izvor dobiti. Ekonomski život završava kada učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
Tipični fizički životni vijek je razdoblje stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno ispravnom stanju prije njenog rušenja. Određeno regulatornim dokumentima. Fizički i ekonomski vijek trajanja nekretnina objektivne su naravi, koja se može regulirati, ali se ne može poništiti.
Životni vijek je vremenski period kada objekt postoji iu kojem možete živjeti ili raditi.
S gledišta životnog vijeka nekretnine razlikuju se sljedeća razdoblja:
ü Efektivna starost, koja odražava starost predmeta ovisno o njegovom izgledu i tehničkom stanju.
ü Kronološka (stvarna) starost koja odgovara razdoblju u kojem je objekt bio u funkciji od puštanja u rad.
ü Preostali ekonomski vijek, koji se koristi u svrhu procjene predmeta od strane vještaka, a čini razdoblje od datuma procjene do kraja ekonomskog vijeka trajanja predmeta.
Životni ciklus nekretnine kao gospodarskog objekta je sljedeći:
Stvaranje
Državna registracija nekretnina - u Ruskoj Federaciji - pravni akt priznanja i potvrde države o nastanku, ograničenju (opterećenju), prijenosu ili prestanku prava na nekretninu u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
Posjedovanje i korištenje; promjena vlasnika. Posjed – u građanskom pravu – vlast vlasnika; stvarni posjed stvari, stvarajući vlasniku mogućnost neposrednog utjecaja na stvar.
Razvoj
Pogoršanje potrošačkih svojstava nekretnina
Kraj ekonomskog života
4 Životni ciklus nekretnina poduzeća kao imovinskog kompleksa
Poduzeće kao objekt prava priznaje se kao imovinska cjelina koja služi za obavljanje poslovne djelatnosti.
Poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje se kao nekretnina.
Poduzeće kao cjelina ili njegov dio može biti predmetom kupoprodaje, zaloga, najma i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak imovinskih prava.
Sastav poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene za njegovu djelatnost, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeća, njegovih proizvoda, te radova i usluga (trgovačko ime, zaštitni znaci, uslužni znaci), te druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.
Životni ciklus poduzeća kao imovinskog kompleksa:
Stvaranje ili privatizacija poduzeća
Državni upis prava vlasništva (državno, općinsko, privatno, zajedničko vlasništvo). Državna registracija prava na poduzeće i transakcije s njim moraju se provesti na poseban način, određen pravnim specifičnostima ovog objekta. Glavna značajka poduzeća je mogućnost uključivanja zemljišnih čestica i drugih nekretnina koje se nalaze na različitim teritorijima, kao i mogućnost isključivanja nekretnina iz poduzeća.
Postizanje ili dostizanje projektne sposobnosti
Optimalna izvedba
Promjena vlasništva, privatno i kompletno
Reorganizacija, reforma, rekonstrukcija, spajanje, pripajanje
Stečaj (izborna faza)
Likvidacija (izborna faza). Likvidacija imovinskog kompleksa je dražba i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.
Prestanak funkcioniranja: prirodni nerestorativni prestanak, fizičko uništenje, namjerno rušenje.
Zaključak
U svakom društvenom sustavu nekretnine zauzimaju posebno mjesto u sustavu društvenih odnosa, čije je funkcioniranje na ovaj ili onaj način povezano sa životom i djelovanjem ljudi u svim sferama poslovanja, upravljanja i organizacije. Upravo su nekretnine središnja karika cjelokupnog sustava tržišnih odnosa. Nekretnine nisu samo najvažniji proizvod koji zadovoljava različite potrebe ljudi, već su ujedno i kapital u stvarnom obliku koji stvara prihod.
Nekretnine su temelj nacionalnog bogatstva zemlje, masovne prirode u smislu broja vlasnika. Stoga je poznavanje ekonomije nekretnina nužno za uspješno poduzetničko djelovanje u raznim vrstama poslovanja, kao iu životu svake obitelji i pojedinog građanina, budući da je vlasništvo nad nekretninama primarni temelj slobode, neovisnosti i dostojanstvenog postojanje svih ljudi.
Bibliografija
1. “Ekonomika nekretnina.” Udžbenik. Goremykin V. A., Moskva, 2008.
. "Ekonomika nekretnina." Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. St. Petersburg: Izdavačka kuća "ISS", 2006. - 422 str. - ISBN 5-901-810-04-H
Ignatov L. L. Ekonomika nekretnina. Nastavno-metodički priručnik. - M.: Izdavačka kuća MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 str. - ISBN 5-7038-2174-6
Životni ciklus je cjelovit slijed procesa u postojanju nekretnine od puštanja u rad (od stvaranja) do prestanka. U teoriji i praksi razlikuju se četiri vrste ciklusa: poslovni, životni ciklus proizvoda, tip poslovanja i poduzeće kao imovinska cjelina. Na trajanje ciklusa utječu razdoblja proizvodnje, fizičko i moralno trošenje, kapitalni kapital postrojenja, uvjeti rada, tržišni uvjeti i drugi čimbenici. Za procjenu vrijednosti nekretnina zanimljivo je razmotriti 2 životna ciklusa nekretnine:
1. Životni ciklus nekretnine (proizvoda) kao fizičkog objekta.
2. Životni ciklus nekretnine kao imovine.
Životni ciklus nekretnine (proizvoda) kao fizičkog objekta sastoji se od 11 faza:
1. Predinvesticijska faza (analiza mogućnosti, opravdanost).
2. Stvaranje, oblikovanje (dizajn, konstrukcija).
3. Puštanje u rad.
4. Posjedovanje i korištenje.
5. Funkcionalna, ekonomska zastarjelost.
6. Fizičko trošenje.
7. Veliki popravci ili rekonstrukcija.
8. Pogoršanje potrošačkih svojstava.
9. Promjena funkcionalne namjene.
10. Kraj ekonomskog života.
11. Prestanak postojanja (prirodno uništenje, rušenje).
U fazama 3 i 11 životnog ciklusa nekretnine potreban je postupak državne registracije prava.
Životni ciklus nekretnine kao imovine može se podijeliti u 10 faza:
1. Stjecanje (kupnja, gradnja, nasljeđivanje).
2. Posjedovanje i korištenje na određeno vrijeme.
3. Upravljanje objektima.
4. Stvaranje profita, zadovoljenje potreba.
5. Raspolaganje stvarima i imovinskim pravima na predmetu.
6. Višestruke promjene vlasnika, vlasnika, korisnika.
7. Promjena funkcionalne namjene objekta.
8. Prestanak prava vlasništva (prodaja, nacionalizacija, rekvizicija).
9. Kraj ekonomskog vijeka trajanja objekta.
10. Ponavljanje prethodnog ciklusa ili izgradnja novog, modificiranog.
U fazama 1, 6 i 8 životnog ciklusa nekretnine potreban je postupak državne registracije prava.
Objekti nekretnina podložni su fizičkim, pravnim i ekonomskim promjenama tijekom svog postojanja. Kao rezultat toga, svaka nepokretna stvar (osim zemljišta) prolazi kroz sljedeće proširene faze svog životnog ciklusa:
Formiranje - izgradnja, stvaranje novog poduzeća, stjecanje (kupnja, dodjela, itd.) Zemljišne čestice;
Rad - rad i razvoj (proširenje, rekonstrukcija, promjena djelatnosti, reorganizacija i sl.)
Promjena (moguće više puta) vlasnika, vlasnika ili korisnika;
Prestanak postojanja – rušenje, likvidacija, prirodno uništenje.
Prva, treća i četvrta faza predviđaju državnu registraciju činjenice stvaranja ili likvidacije objekta, kao i promjenu vlasnika.
Životni ciklus nekretnine slijedi određene obrasce i uključuje ekonomski, fizički, kronološki i preostali ekonomski vijek.
Ekonomski vijek trajanja je razdoblje isplative uporabe nekretnine, kada izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti nekretnine. Dobri popravci, obnova i optimizacija uvjeta povećavaju, ali loše održavanje skraćuje ekonomski vijek imovine. Prestaje kada poboljšanja više ne doprinose vrijednosti nekretnine zbog njezine opće zastarjelosti.
Fizički životni vijek– to je razdoblje stvarnog postojanja objekta u funkcionalno ispravnom stanju prije njegovog rušenja (uništenja). Može biti normativna, stvarna, proračunska (predviđena) i povećana zbog modernizacije i poboljšanja stanja.
Efektivna dob na temelju ocjene izgleda i tehničkog stanja građevine. To je starost koja odgovara stvarnoj očuvanosti predmeta, njegovom stanju u trenutku transakcije, procjeni. Efektivna dob može biti veća ili manja od kronološke starosti.
Kronološka dob– to je razdoblje od dana puštanja objekta u rad do datuma transakcije ili procjene.
Preostali ekonomski vijek građevine obračunava se od dana procjene (analize) do kraja njezina ekonomskog vijeka trajanja. Popravci i obnove produžuju ovo razdoblje.
Fizički i ekonomski životni vijek zgrada objektivne su prirode, koja se može regulirati, ali se ne može poništiti. Sve faze životnog ciklusa i životnog vijeka međusobno su povezane, a kada se jedna promijeni, mijenjaju se i druge.
Kao fizički objekt, to je slijed procesa postojanja objekta nekretnine od koncepcije do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata sastoji se od sljedećih faza: dizajn - rođenje - zrelost - starenje - smrt.
2. Razvoj imovinskog sklopa (novogradnja, dopuna bilance).
3. Likvidacija imovinskog kompleksa - dražbe i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.
Životni ciklus nekretnine kao imovine sa stanovišta vlasnika ponavlja se mnogo puta, sa svakim novim vlasnikom, do kraja ekonomskog ili fizičkog vijeka objekta. Na temelju trojstva kategorija – materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske – životni ciklus nekretnine može se podijeliti u tri faze. Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim zakonitostima i uključuje razdoblje ekonomskog i fizičkog života.
1. Ekonomski vijek određuje vremensko razdoblje tijekom kojeg se imovina može koristiti kao izvor dobiti i završava kada učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
2. Tipično razdoblje fizičkog života jest razdoblje stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno ispravnom stanju prije njezina rušenja. Određeno regulatornim dokumentima.
Fizički i ekonomski vijek trajanja nekretnina objektivne su naravi, koja se može regulirati, ali se ne može poništiti.
3. Životni vijek - razdoblje u kojem objekt postoji iu kojem možete živjeti ili raditi.
S gledišta životnog vijeka nekretnine razlikuju se sljedeća razdoblja:
1. Efektivna starost, koja odražava starost predmeta ovisno o njegovom izgledu i tehničkom stanju.
2. Kronološka (stvarna) starost koja odgovara razdoblju rada objekta od trenutka puštanja u pogon.
3. Preostalo razdoblje ekonomskog vijeka koje je korišteno za procjenu predmeta od strane vještaka, a koje čini razdoblje od datuma procjene do kraja ekonomskog vijeka trajanja predmeta.
1.3. Životni ciklus nekretnina
Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta je slijed procesa postojanja nekretnine od nastanka do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata obično se dijeli sljedećim redoslijedom: dizajn-rođenje-zrelost-starenje i smrt.
Faze životnog ciklusa nekretnine nazivaju se drugačije: predprojekt-projektiranje-izgradnja-rad-zatvaranje.
1. Predprojektiranje(početni)pozornici uključuje: analizu tržišta nekretnina, odabir nekretnine, izradu strategije projekta, investicijsku analizu, izradu inicijalne dozvole, privlačenje kreditnih investicijskih sredstava.
2. Faza dizajna uključuje: izradu financijske sheme, organizaciju financiranja, izbor arhitektonsko-inženjerske grupe, vođenje projektiranja.
Očito je da se u prve dvije faze ne ostvaruje profit, jer su one motivacijske prirode. Glavni zadaci ovog razdoblja su smanjiti trajanje ovih faza, poboljšati potrošačke kvalitete nekretnina i, što je najvažnije, minimiziranje operativnih troškova u svim fazama životnog ciklusa nekretnine. Nažalost, mora se priznati da se o konceptu obračuna troškova životnog ciklusa češće raspravlja nego što se primjenjuje u praksi. Suština ovog koncepta je da se vlasnik prilikom odluke o izgradnji nekretnine „osuđuje“ na niz troškova koji su neraskidivo povezani s posjedovanjem nekretnine. Ti se troškovi nazivaju "trošak vlasništva". Izračun troškova uzimajući u obzir cijeli životni ciklus nekretnine može se koristiti, na primjer, za usporedbu dva načina postizanja istog cilja - izgraditi nekretninu ili je iznajmiti, itd. Na razini projekta, izračun troškova životnog ciklusa može biti koristi se, na primjer, kako bi se odlučilo treba li tijekom završne obrade u hodniku postaviti ukrasnu ploču duž zidova ili treba li zidove bojati godišnje itd.
Racionalno konstruiran sustav obračuna troškova, uzimajući u obzir cjelokupni životni ciklus nekretnine, omogućuje i usporedbu radnji koje osiguravaju različiti životni vijek elemenata nekretnine. Treba napomenuti da je uštede koje se mogu ostvariti kao rezultat bilo kojeg projekta teško identificirati, još teže kvantificirati, a vrlo teško dokumentirati.
Troškovi realizacije velikih građevinskih ili renovacijskih projekata su prilično visoki, pa je potrebno posvetiti veliku pozornost kontroli svih vrsta troškova. Ali u većini slučajeva štednja se pogrešno shvaća.
Često vlasnik (programer) jednostavno nastoji minimizirati ukupni obujam početnih kapitalnih ulaganja, jer nema pojma kako će odluke donesene u fazi projektiranja ili izgradnje naknadno utjecati na troškove upravljanja nekretninom.
Odluke vlasnika o izgradnji (kupnji) nekretnine donesene samo na temelju analize početne cijene (kupnje, gradnje, najma) uglavnom nisu najbolje, a često se pokažu jednostavno pogrešne. Naravno, ovaj zadatak (izračunavanje troškova uzimajući u obzir cijeli životni ciklus nekretnine) prilično je složen, ali vrijedi se potruditi da ga riješite, jer će se kao rezultat toga postaviti temelj za buduće formiranje godišnjih proračuna za cijelo vrijeme rada nekretnine.
3. Faza izgradnje sastoji se od odabira izvođača, koordinacije građevinskih radova i praćenja kvalitete građenja, troškovnika i izdataka. U ovoj fazi pojavljuju se pravi dokazi o usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, određenim logikom životnog ciklusa. U ovoj fazi rješavaju se zadaci povećanja udjela ulaganja potencijalnih potrošača, budući da rast opsega ponude i dobiti ukazuje na prilično široku tržišnu prepoznatljivost.
Trenutna situacija u gospodarstvu prisiljava sudionike u investicijskim projektima da pooštre rasporede rada za realizaciju određenog građevinskog projekta, kako bi rezultati projekta što ranije počeli donositi koristi u odabranom smjeru poslovanja. Stoga građevinski radovi počinju već u fazi projektiranja (čak i prije nego što je projekt u potpunosti razvijen), što zahtijeva visok stupanj koordinacije radnji svih sudionika projekta. Takva organizacija gradnje dovodi do ušteda (od 5-10%) zbog smanjenja cijene kapitala (smanjenje obujma i uvjeta zaduživanja) zbog ranijeg puštanja nekretnine u pogon, kao i pojave temeljnih nova poslovna rješenja. U ovoj fazi postiže se značajno smanjenje troškova uz optimalan izbor oblika upravljanja izgradnjom, odnosno vođenje projekta ili generalno ugovaranje.
Jedna vrsta upravljanja gradnjom koja je raširena u zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvima je upravljanje projektima. Ovakav način upravljanja pokriva cijelo razdoblje izgradnje - od odabira namjene građevinskog projekta do njegovog rada. Tijekom upravljanja projektom rješavaju se sljedeći zadaci:
Učinkovito korištenje ulaganja i kontrola nad tim procesom;
Izrada projektne dokumentacije;
Provedba zahtjeva projektne dokumentacije tijekom procesa izgradnje;
Kontrola kvalitete građevinskog projekta.
Za upravljanje projektima sa strogim uvjetima provedbe stvaraju se posebne strukture na čelu s voditeljima izgradnje. Svjetska praksa pokazuje da ovaj oblik upravljanja omogućuje postizanje ukupnih ušteda na troškovima izgradnje do 10%, povećava učinkovitost kontrole nad svim vrstama troškova, a također smanjuje vrijeme provedbe projekta.
Organizacija građenja u obliku upravljanja projektima vrlo je česta u zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvom i ima perspektivu u našoj zemlji, posebice pri realizaciji projekata višekatnice, budući da objedinjeno upravljanje ciklusom „projektiraj-izgradi“ smanjuje dovršetak projekta. vremena, čime se ostvaruju ukupne uštede (do 10%) sredstava i stvaraju uvjeti za učinkovitu kontrolu svih vrsta troškova.
U domaćoj praksi češće je ugovorno načelo građenja objekata, kada se ugovorom o građenju građevinska organizacija-izvođač obvezuje da će po nalogu naručitelja izgraditi određeni objekt ili izvesti druge građevinske radove u određenom roku, a naručitelj se obvezuje izvođaču stvoriti uvjete za izvođenje radova, prihvatiti njihov rezultat i platiti ugovorenu cijenu.
Obično kupac odabire jednu građevinsku organizaciju koja će djelovati kao generalni izvođač, s njom sklapa ugovor za cijeli niz radova, dajući joj mogućnost sklapanja ugovora o podugovaranju za cijeli niz radova. Tijekom izgradnje velikih projekata, kupac (programer) može imenovati nekoliko generalnih ugovornih organizacija, od kojih je svaka odgovorna za određeno mjesto i radi pod izravnim nadzorom predstavnika kupca.
U domaćoj praksi arhitektonske i projektantske organizacije povukle su se iz kontrole kvalitete građevinskih i instalacijskih radova. Projektanti su ograničeni samo na povremene posjete gradilištu kako bi bili sigurni da su sve njihove preporuke uzete u obzir tijekom provedbe projekta, stoga kontrolu nad kvalitetom rada ima kupac (programer). Osim kontrole kvalitete, pri provedbi velikih projekata uključuju se vanjski stručnjaci (u nedostatku vlastitih stručnjaka) koji obavljaju sljedeće poslove: procjena troškova rada, praćenje poštivanja rasporeda za pojedine operacije ili skup radova , računovodstvo i revizija, pravna pitanja, interakcija s regulatornim tijelima i predstavnicima lokalnih vlasti.
Postupak prihvaćanja objekata u rad prilično je strogo reguliran proces dokumentacije.
4. Faza rada objekta Nekretnine uključuju: upravljanje objektima, njihovo održavanje i popravak. Poslovanje nekretninama, kao višedimenzionalna funkcija u sustavu upravljanja, obuhvaća sljedeća područja: upravljanje prostornom opremom, materijalno knjigovodstvo, protupožarna zaštita i sigurnosna zaštita, upravljanje komunikacijama, zbrinjavanje i recikliranje otpada, kretanje i preseljenja, promjene i rekonstrukcije, otklanjanje hitnih slučajeva, osiguranje rada i popravka, ugradnja namještaja i sigurnost objekta.
Ne postoji jedinstvena definicija pojma “oprema prostora”, ali se oni temelje na: sustavima grijanja, ventilacije i klimatizacije; oprema za električnu rasvjetu i opskrbu toplinom, vodoopskrbu i sanitarne sustave; mehanički i električni vertikalni i horizontalni transportni sustavi (dizala, pokretne stepenice, itd.).
U posljednje vrijeme, zbog opasnosti od terorizma i porasta kriminala, povećala se uloga sigurnosne funkcije. Stoga sve više organizacija nastoji osigurati sigurno radno okruženje. U pravilu se sigurnosni sustavi (uključujući protupožarnu) i tehnička sigurnost razvijaju i provode uzimajući u obzir specifične potrebe i funkcionalnu namjenu nekretnina.
Upravljanje komunikacijama je funkcija određena suštinom nekretnine. Telefon i telefonska infrastruktura sve se više koriste za pružanje usluga faksa, teleteksta i podataka. Potencijal ovih usluga i njihova kvaliteta unaprijeđeni su širenjem optičkih komunikacija. Uz telefonske instalacije razvijaju se računalne i internetske tehnologije (mrežno povezivanje računala) te automatizacija radnih mjesta.
Elektronička ili informacijska sigurnost dopunjena je pružanjem zaštite informacija na elektroničkim uređajima, djelomično u softveru, kao i nadopunjavanjem banke podataka organizacije.
Proces recikliranja opasnog otpada tijekom poslovanja nekretnina uključuje niz složenih poslova upravljanja od recikliranja, primjerice, fluorescentnih žarulja (sa živim) do zbrinjavanja opasnog otpada. Upravitelj imovine u pravilu sklapa ugovor s organizacijama koje su specijalizirane za njihovo zbrinjavanje i zbrinjavanje. Većina postupaka recikliranja otpada uključuje njegovo odvojeno prikupljanje i preprodaju ili uništavanje. Otpad je razvrstan po vrstama i podijeljen u kategorije: papir, staklo (listovi, boce), staro željezo (čelik, lijevano željezo, aluminij), polistirenska pjena, motorna ulja, gume itd.
Tijekom rada nekretnine često je potrebno izvršiti radove na promjeni nekretnine ili njenih sastavnih dijelova. Kao što pokazuje praksa, novi zaposlenik želi poboljšati radni prostor ili redizajnirati uredske prostorije, ali postoji niz pravila koja omogućuju učinkovito upravljanje promjenama za dobrobit organizacije:
Prostor – nema potrebe pomicati zid za 0,5 m da bi se zadovoljile nečije ambicije;
Materijali – nema potrebe koristiti parket od vrijednog drva gdje se može koristiti laminat;
Načela dizajna - nemojte ugrađivati ormare u koje možete proći sa samostojećim;
Planiranje – nemojte redizajnirati ured samo zato što netko od zaposlenika želi sjediti ispred prozora;
Inženjerska potpora - nemojte instalirati pet utičnica na svaki zid, ali osigurajte pravilan pristup električnim i informacijskim ulazima.
Izvanredne situacije tijekom rada nekretnine mogu nastati u bilo kojem trenutku, jer nitko nije osiguran od požara, poplava, vandalizma, pa čak ni od više sile (poplava, potres, itd.). Ne postoji jedinstveni oblik planova hitnog odgovora; u svakom konkretnom slučaju imenuje se odgovorna osoba za pojedini objekt i izrađuju upute prema kojima se ona mora ponašati.
Prilikom otklanjanja posljedica nesreće treba:
Provjerite sve čelične konstrukcije zbog toplinskih oštećenja;
Otkriti štetu uzrokovanu produktima izgaranja;
Provjerite svu komunikacijsku i uredsku opremu te ostale sustave nekretnine koji su izloženi koroziji i vlazi; provjerite električne instalacije i druge komunikacije za kondenzaciju (u hladnom vremenu); provjeriti opremu kotla;
Očistite sustave od plijesni i drugih štetnih materijala ako se stvaraju itd.
Namještaj ugrađen u skladu s izvedbenim projektom objekta ravnopravan je element nekretnine, stoga ga je potrebno pregledati i popraviti u skladu s planom preventivnog održavanja.
Održavanje i popravak. Kao što pokazuje praksa, velika većina vlasnika nekretnina ne izdvaja dovoljno sredstava za održavanje i popravak zgrada i građevina. Mnogo je razloga za to: od fokusiranja na kratkoročne ciljeve do podcjenjivanja posljedica takvog koraka, ali troškovi ispravljanja tih posljedica gotovo uvijek premašuju troškove održavanja i popravaka.
Servis– radovi koji se izvode kako bi se osigurao standardni vijek trajanja nekretnina: ne dovode do povećanja njihove vrijednosti, već sprječavaju propadanje i kvar pojedinih elemenata. Svrha usluge je prevencija.
popravak - rad na vraćanju oštećenja ili propadanja imovine u normalno radno stanje. Svrha popravka je restauracija.
Popravci se dijele na male i velike. Izvode se manji popravci koji traju 1-2 dana kako bi se osigurao normalan rad nekretnine. Ne produljuje vijek trajanja predmeta niti povećava njegovu vrijednost. Veći popravci (više od 2 dana) produljuju vijek trajanja nekretnine, ali ne povećavaju njezinu vrijednost.
Zamjena- ovo je proces zamjene stalnih sredstava uključenih u nekretninu sa sličnom jedinicom. Predmet zamjene je samostalni objekt dugotrajne imovine kojim se zamjenjuju dotrajali ili zastarjeli dijelovi dugotrajne imovine.
Glavna svrha servisiranja nekretnine je osigurati da se nekretnina koristi za namjeravanu svrhu; sastoji se od specifičnih radova:
Dnevno čišćenje (za održavanje prezentiranog izgleda);
Pravodobno otklanjanje manjih nedostataka na nekretnini;
Izvođenje velikih popravaka na temelju minimalnih troškova životnog ciklusa;
Razvoj mjera za smanjenje i optimizaciju ukupnih troškova rada i održavanja;
Racionalno funkcioniranje javnih komunalnih usluga (uz osiguranje pouzdanosti) koje opslužuju imovinu;
Stalno praćenje i analiza troškova održavanja i popravka objekta;
Izrada planova rada i praćenje njihove provedbe;
Izvještavanje o imovini u cjelini io opremi.
U praksi postoje:
Popravite po potrebi;
Periodični popravci (na primjer, zamjena mekog krova nakon 10 godina);
Preventivno održavanje opreme;
Hitno održavanje;
Popravak (zamjena prozora).
Operativni (tijekom cijelog korisnog vijeka imovine);
Funkcionalno (za osoblje uključeno u održavanje, popravke itd.);
Za komunalije i čišćenje zgrada;
Za popravke i restauraciju imovine (ako je istekao vijek trajanja imovine).
Osim toga, potrebno je uzeti u obzir troškove promjena i poboljšanja, definirane kao trošak posjedovanja nekretnine.
5. Faza zatvaranja objekta- potpuno uklanjanje izvornih i stečenih funkcija, što rezultira ili rušenjem ili kvalitativno novim razvojem. U ovoj fazi životnog ciklusa nekretnine nastaju značajni troškovi zbrinjavanja. Ti su troškovi rezultat posjedovanja nekretnine. Ako nekretnina dobije novi kvalitativni razvoj, tada su troškovi promjene povezani s troškovima vlasništva po novoj funkciji.
Slično kao i životni ciklus nekretnina, životni ciklus imovinskog kompleksa može se podijeliti u faze:
1. Formiranje imovinskog kompleksa (regulatorna registracija rezultata transakcija s nekretninama i pravima na njih: kupnja i prodaja, doprinos temeljnom kapitalu, najam, leasing itd.).
2. Razvoj imovinskog sklopa (novogradnja, dopuna bilance).
3. Adaptacija imovinskog kompleksa osigurava se realizacijom različitih investicijskih i razvojnih projekata, fleksibilnim leasingom, kako u smislu primanja tako i privremenog najma nekretnina. U tim fazama značajno mjesto zauzima rad, popravak i održavanje nekretnina, kao i osiguranje, politika amortizacije, interakcija s računovodstvom i sustavima oporezivanja imovine. Ova faza može uključivati transakcije za prodaju nekih nekretnina.
4. Likvidacija imovinskog kompleksa je dražba i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.
Životni ciklus nekretnine kao imovine, sa stajališta vlasnika, ponavlja se mnogo puta sa svakim novim vlasnikom do kraja ekonomskog ili fizičkog vijeka nekretnine. Na temelju trojstva kategorija - materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske, životni ciklus nekretnine može se podijeliti u tri faze (slika 1.6).
Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.
Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje razdoblje ekonomskog i fizičkog života (Sl. 1.7):
Termin ekonomski život, definirajući vremensko razdoblje tijekom kojeg se predmet može koristiti kao izvor dobiti. Ekonomski život završava kada napravljena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
2. Tipični fizički životni vijek- razdoblje stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno ispravnom stanju prije njenog rušenja. Određeno regulatornim dokumentima. Fizički i ekonomski vijek trajanja nekretnina objektivne su naravi, koja se može regulirati, ali se ne može poništiti.
3. Doživotno- vremensko razdoblje u kojem objekt postoji iu njemu se može živjeti ili raditi.
S gledišta životnog vijeka nekretnine razlikuju se sljedeća razdoblja:
1. Efektivna dob, odražavajući starost predmeta ovisno o njegovom izgledu, tehničkom stanju itd.
2. Kronološki(stvarni) dob, što odgovara razdoblju rada objekta od trenutka puštanja u rad.
3. Preostali ekonomski vijek, koji se koristi u svrhu procjene predmeta od strane vještaka, a čini razdoblje od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka trajanja predmeta.
Riža. 1.7.Životni vijek zgrade ili strukture
Trajanje fizičkog vijeka nekretnine (osim zemljišta), ekonomska i efektivna starost ovise o istrošenosti - procesu koji ima snagu zakona prirode. Postoje tri vrste trošenja: fizičko, moralno i vanjsko (ekonomsko) (slika 1.8).
Fizičko trošenje je pogoršanje tehničko-ekonomskih parametara objekta, koje je uzrokovano njegovim trošenjem tijekom rada i pod utjecajem okoline. Razlikuju se uklonjiva istrošenost, kada se imovina može fizički obnoviti i to će biti ekonomski opravdano, i nepopravljiva istrošenost, kada se imovina ne može obnoviti. Razlozi za nastanak fizičkog trošenja mogu biti različiti: normalan rad objekta (fizičko trošenje 1. vrste); elementarne nepogode, nesreće, kršenja pravila rada objekta (fizičko trošenje 2. vrste). Treba imati na umu da tijekom rada nekretnine stalno dolazi do pogoršanja tehničkih i ekonomskih pokazatelja, ali može doći i do trenutnog pogoršanja tehničkih karakteristika objekta (lom električne instalacije, požar itd.). .).
Sve vrste fizičkog trošenja obično dovode do negativnih posljedica. Prvo, pogoršavaju se određene potrošačke i pogonske karakteristike nekretnina i drugih tehničkih uređaja. Drugo, kako nekretnina stari, povećava se učestalost njezinih popravaka; fizičko trošenje može se usporiti uvođenjem sustava održavanja.
Moralno (funkcionalno) trošenje je smanjenje potrošačke atraktivnosti pojedinih svojstava nekretnine, koje je posljedica nesukladnosti sa suvremenim standardima u pogledu funkcionalne korisnosti. Ova vrsta istrošenosti očituje se u zastarjeloj arhitekturi zgrade, tlocrtu, inženjerskoj potpori itd. U domaćoj praksi naziva se zastarjelost.
Zastarijevanje se dijeli na funkcionalno i tehnološko trošenje. Funkcionalna istrošenost je posljedica proširenja funkcionalnosti novih (poput postojećih) objekata nekretnina. Kao rezultat funkcionalnog trošenja, nekretnine starijih zgrada postaju manje atraktivne za buduće vlasnike u smislu arhitekture, dizajna, rasporeda, inženjerske potpore i dr., a time i jeftinije. Tehnološko trošenje posljedica je znanstvenog i tehnološkog napretka u području stvaranja novih konstrukcija, tehnologija i materijala, što dovodi do smanjenja troškova stvaranja nekretnina i troškova poslovanja. Kao i fizička zastarjelost, može biti uklonjiva i neuklonjiva.
Na primjer, možete ukloniti kvarove mjerača vode i plina, vodovodne opreme, obnoviti ugradbene ormare, podne obloge itd. Kriterij za uklonjivo trošenje je usporedba troškova popravaka s vrijednošću primljenog dodatnog troška: ako potonje premašuje troškove restauracije, tada se funkcionalna istrošenost može ukloniti. Iznos otklonjivog funkcionalnog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na isti datum procjene bez ažuriranih elemenata.
Ekonomsko trošenje (trošenje uzrokovano vanjskim utjecajima) je smanjenje vrijednosti građevine zbog negativnih promjena u njenom vanjskom okruženju pod utjecajem ekonomskih, političkih ili drugih čimbenika. Razlozi vanjskog trošenja mogu biti: opće propadanje područja u kojem se objekt nalazi; radnje vlade ili lokalne uprave u području oporezivanja, osiguranja; druge promjene na tržištima zapošljavanja, slobodnog vremena, obrazovanja itd.
Na količinu vanjskog trošenja značajno utječe neposredna blizina “neatraktivnih” prirodnih ili umjetnih objekata: postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, restorana, plesnih podija, benzinskih postaja, željezničkih postaja, bolnica, škola, industrijskih poduzeća itd.
Smanjenje vrijednosti objekta povezano s onečišćenjem okoliša utvrđuje se metodama koje se koriste za utvrđivanje amortizacije. Na primjer, trošak zbrinjavanja toksičnog otpada može biti povezan s troškom popravka objekta, odnosno s troškom popravljivih kvarova.
Ekonomsko trošenje, za razliku od fizičkog i moralnog trošenja, uvijek se smatra nepovratnim.
U zakonodavstvu većine zemalja poduzeće se ne smatra samostalnom pravnom osobom; ne prepoznaje se kao priroda gospodarskog subjekta koji ima zasebnu imovinu, svoju bilancu i uživa prava pravne osobe. Poduzeće se smatra određenim imovinskim kompleksom koji uključuje materijalne i nematerijalne elemente i objekt je prava. U Građanskom zakoniku Ruske Federacije pojam društvo koristi u odnosu na subjekte i objekte prava. Poduzeće naziva se pravna osoba, odnosno subjekt građanskog prava, sudionik poduzetničke djelatnosti. Štoviše, izraz "poduzeće" odnosi se samo na državna i općinska unitarna poduzeća, koja kao komercijalna organizacija podliježu državnoj registraciji i djeluju kao subjekt prava u raznim ugovorima i drugim pravnim odnosima.
Istodobno, isti se pojam koristi za označavanje određene vrste objekata prava. U tom smislu društvo - Ovo je proizvodno-gospodarski kompleks, čija je imovina potpuno odvojena od imovine organizacije - to je osnovna komponenta infrastrukture organizacije. Nekretnine su prostorni resurs za njegovo poslovanje, život osoblja i organizaciju.
