Veiksmingiausias būdas užtikrinti prievolių įvykdymą yra įkeitimas, kadangi kreditoriaus reikalavimų tenkinimas įkeitimu nepriklauso nei nuo skolininko, nei nuo laiduotojo finansinės būklės, o tai leidžia realiai įvykdyti skolininko įsipareigojimus iki 2010 m. kreditorius turto, kuris yra įkeitimo dalykas, sąskaita. Taigi įkeitimas sukuria kreditoriui tokį patį turtinį rezultatą kaip ir faktinis įvykdymas.
Civilinėje teisėje įkeitimas suprantamas kaip kreditoriaus (įkaito turėtojo) teisė gauti kompensaciją iš įkeisto turto vertės pirmenybę prieš kitus šio turto savininko (įkaito davėjo) kreditorius, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 straipsnio 1 dalis.
Įstatymo nustatyta tvarka paskolos davėjas ir paskolos gavėjas pasirašo įkeitimo sutartį, kuri turi būti sudaryta raštu, paprasta arba patvirtinta notaro. Sudarant įkeitimo sutartį labai svarbu laikytis jos formos ir prireikus įregistravimo tvarkos. Šios taisyklės nesilaikymas reiškia įkeitimo sutarties negaliojimą. 333 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas.
Įkeitimo sutarties patvirtinimas notariškai reikalingas šiais atvejais:
- - nekilnojamojo turto, įmonių ar turto kompleksų įkeitimas;
- - jeigu įkeitimo sutartis sudaroma prievolėms pagal sutartį užtikrinti, kuri turi būti patvirtinta notaro;
- - vienos iš šalių prašymu.
Be to, nekilnojamojo turto įkeitimo sutartis reikalauja papildomos valstybinės registracijos techninės inventorizacijos biure (PTI), žemės komitetuose, laivų registruose, kelių policijoje ir kitose atitinkamose institucijose, Rusijos Federacijos civilinio kodekso 331 straipsnio 1 dalis.
Esminės įkeitimo sutarties sąlygos yra įkeitimo dalykas ir jo įvertinimas, įkeitimu užtikrintos prievolės esmė, dydis ir įvykdymo laikotarpis, taip pat sąlyga, kuri iš šalių (įkaito davėjas ar įkaito turėtojas) turi įkeistą turtą.
Įkeitimo dalyku gali būti bet koks turtas, įskaitant daiktus ir turtines teises (reikalavimus), išskyrus išimtą iš apyvartos turtą, reikalavimus, neatsiejamai susijusius su kreditoriaus asmeniu, ir kitas teises, kurių perleidimas kitam asmeniui yra įstatymų uždraustas, taip pat vertybinių popierių str. 336 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Kartu turtas turi atitikti du kriterijus: priimtinumo (užstato kokybinis tikrumas) ir pakankamumo (kiekybinis užstato tikrumas).
Kai įkeisto turto vertinimas pinigine tvarka, kuris šalių susitarimu atliekamas rinkos kainomis, kartais numato atitinkamą įkeisto turto vertės indeksavimą arba įkaito turėtojo teisę jį perkainoti arešto metu.
Įkeitimu užtikrinami visi kreditoriaus-įkaito turėtojo reikalavimai, atsiradę jų pateikimo metu, jeigu ko kita nenustato sutartis. Tarp šių reikalavimų yra:
- a) pagrindinės sumos ir palūkanų suma;
- b) kreditoriaus išlaidos, susijusios su prievolės įvykdymu, įskaitant išlaidas, susijusias su viešu turto pardavimu, aukcionų rengimu, konkursais, komisinių mokėjimu ir kt.;
- c) kreditoriaus nuostoliai, susiję su palūkanų ir netesybų mokėjimu;
- d) paskolos davėjo išlaidos, susijusios su turto priežiūra.
Visos šios sumos priskiriamos hipotekos kreditoriui ir turi būti grąžinamos iš įkeisto turto.
Įkeitimo teisė atsiranda nuo įkeitimo sutarties sudarymo momento, o turto, kuris turi būti perduotas įkaito turėtojui, atžvilgiu - nuo šio turto perdavimo momento, jeigu įkeitimo sutartis nenustato kitaip.
Prieš sudarant sutartį surašomas užstato patikrinimo aktas su vizitu vietoje. Paskolų suteikimo skyriaus atstovas patikrina faktinį užstato prieinamumą ir dokumentinius (buhalterinius) duomenis. Tokiu atveju surašomas aktas, kurį pasirašo banko atstovas, paskolos gavėjo vadovas ir vyriausiasis buhalteris.
Priklausomai nuo įkeitimo dalyko vietos, įkeitimas leidžiamas tiek perduodant įkeistą turtą (daiktą) įkaito turėtojui, tiek jo neperduodant. Civilinis kodeksas naudoja būtent šią savybę įkeitimams skirstyti į rūšis. Įkeitimo įstatymas kiek skirtingai išskyrė įkeitimo rūšis: įkeitimas perleidžiant įkeistą turtą įkaito turėtojui (hipoteka) ir įkeitimas, kai įkeistas turtas lieka įkaito davėjui, Įkeitimo įstatymo 5 str.
Įkeitimas be įkeisto turto perleidimo.Įkeitimas neperduodant įkeisto turto įkaito turėtojui, palyginti su antrąja įkeitimo rūšimi, labiausiai paplito šalies ir užsienio praktikoje, nes leidžia paskolos gavėjui (įkaito davėjui) toliau vykdyti veiklą naudojant įkeistą turtą.
Įstatymas numato, kad įkeistas turtas lieka įkaito davėjui, jeigu ko kita nenustato sutartis. Turtas, kuriam nustatyta hipoteka, bei įkeistos apyvartoje esančios prekės hipotekos kreditoriui neperduodamos.
Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą hipoteka suprantama kaip žemės, įmonių, pastatų, statinių, negyvenamųjų patalpų, butų ir kito nekilnojamojo turto įkeitimas.
Hipotekos sutartimi gali būti įkeistas tik nekilnojamasis turtas, tai yra: žemės sklypai, žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai ir viskas, kas tvirtai sujungta su žeme.
Įkeičiant žemės sklypą, įkeitimo teisė netaikoma jame esantiems ar pastatytiems hipotekos davėjo pastatams ir statiniams, jeigu sutartis nenumato kitos sąlygos.
Tačiau ne visas turtas gali būti hipotekos objektas. Žemės gelmių sklypų, specialiai saugomų gamtos teritorijų, kito iš apyvartos išimto turto, turto, kurio negalima areštuoti pagal federalinį įstatymą, daugiabučių ir individualių gyvenamųjų pastatų ir butų, kurie yra valstybės ar savivaldybių nuosavybėn, taip pat turto kurių atžvilgiu federalinio įstatymo nustatyta tvarka draudžiama privatizuoti.
Įkeičiant butą daugiabučiame gyvenamajame name, kurio dalis yra hipotekos davėjo ir kitų asmenų bendrosios jungtinės nuosavybės teise, kartu su gyvenamąja patalpa laikoma įkeista atitinkama dalis bendrojoje gyvenamojo namo nuosavybėje.
Hipotekos dalyko numatoma vertė nustatoma hipotekos davėjo ir hipotekos kreditoriaus susitarimu ir sutartyje nurodoma pinigine išraiška, tuo tarpu numatoma žemės sklypo vertė negali būti mažesnė už jo standartinę kainą.
Sutartyje gali būti numatyta, kad hipoteka užtikrinami hipotekos kreditoriaus reikalavimai tiek, kiek jie tenkinimo metu yra įkeisto turto sąskaita arba fiksuota suma.
Sudarydamas hipotekos sutartį, hipotekos davėjas privalo raštu įspėti hipotekos kreditorių apie visas trečiųjų asmenų teises į hipotekos objektą, jam žinomas hipotekos valstybinės registracijos metu (įkeitimo, naudojimo, nuomos teises, servitutai, tai yra riboto naudojimo teisės) ir kitos teisės. Šios pareigos neįvykdymas suteikia pagrindinės prievolės kreditoriui teisę reikalauti prieš terminą įvykdyti hipoteka užtikrintą prievolę arba pakeisti hipotekos sutarties sąlygas.
Hipoteka užtikrintas prievolės kreditorius turi teisę dokumentais ir faktiškai patikrinti hipotekos sutartimi įkeisto turto buvimą, būklę ir išlaikymo sąlygas. Ši teisė priklauso kreditoriui pagal prievolę, užtikrintą hipoteka, net jei įkeistas turtas perduodamas hipotekos davėjui trečiųjų asmenų žinion.
Įkeitimas, susijęs su įkeisto turto perleidimu įkaito turėtojui (hipoteka). Įkaito turėtojui paliktas užstatas gali būti naudojamas įvairių rūšių turtas (transporto priemonės, auksas ir kiti taurieji metalai, valiuta, akcijų vertės).
Akcijų vertės suprantamos kaip vertybiniai popieriai, kuriais laisvai prekiaujama biržos rinkoje (įmonių akcijos ir obligacijos, vyriausybės vertybiniai popieriai), tinkamai įregistruoti įgaliotame depozitoriume ar registre. Depozitoriume arba registre turi būti padarytas atitinkamas įrašas dėl vertybinių popierių perleidimo kaip užstato. Kol šis įrašas nepanaikintas, įkaito davėjas šių vertybinių popierių parduoti negali.
Kai įkeista vertybiniu popieriumi patvirtinta turtinė teisė, ji gali būti perduota įkaito turėtojui.
Kaip įkeitimas gali būti naudojamas valiutų verčių (užsienio valiuta, vertybiniai popieriai užsienio valiuta), aukso ir kitų tauriųjų metalų gaminiuose įkeitimas. Čia ypač svarbu, kad tokias operacijas galėtų atlikti tik įgalioti bankai, turintys atitinkamas licencijas.
Centrinis bankas skolindamas priima auksą ir tauriuosius metalus gaminiuose bei vyriausybės vertybinius popierius kaip užstatą.
Rusijos teisės aktai numato du įkeisto turto arešto būdus: teisme arba ne teismo tvarka. Teisminė procedūra buvo numatyta Rusijos Federacijos įstatyme „Dėl įkeitimo“. Neteisminis procesas pirmą kartą atsirado dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso įsigaliojimo.
Tenkinti įkaito turėtojo reikalavimą įkeisto nekilnojamojo turto sąskaita, nesikreipiant į teismą, galima tik remiantis notaro patvirtinta įkaito turėtojo ir įkaito davėjo sutartimi, sudaryta atsiradus priežastims dėl įkeisto turto arešto. Tiesiogiai įkeitimo sutartyje esanti nuostata dėl įkaito turėtojo teisės įkeisti įkeistą nekilnojamąjį turtą, nepareiškus ieškinio teisme, turi būti pripažinta negaliojančia.
Daugeliu atvejų įkeisto turto areštas gali būti vykdomas tik teismo sprendimu, kai:
- - įkeitimo sutarčiai sudaryti reikalingas kito asmens ar įstaigos sutikimas arba leidimas;
- - įkeitimo dalykas yra istorinę, meninę ar kitokią kultūrinę vertę visuomenei turintis turtas;
- - įkaito davėjo nėra, jo buvimo vietos nustatyti neįmanoma.
Įstatymas numato privalomą kilnojamojo turto (transporto priemonių) registraciją kelių policijoje toje vietovėje, kurioje transporto priemonė registruota.
Kai įkeitimo dalykas yra reikalavimo teisės (pavyzdžiui, indėlis banke), lizingo teisės ir kitos turtinės teisės, gali būti taikomas jų areštas (neįvykdžius paskolos įsipareigojimo), dažniausiai teisme.
Jeigu įkeitimo dalykas yra ribotos trukmės turtinės teisės, tai jos perduodamos įkaito turėtojui tik iki šio termino pabaigos.
Įstatymas numato užstato nutraukimą šiais konkrečiais atvejais:
- - pasibaigus įkeitimu užtikrintai prievolei;
- - jeigu įstatymų leidėjas pranešė įkaito turėtojui apie įkeisto turto praradimo ar sugadinimo grėsmę;
- - įkeisto daikto sunaikinimo ar įkeistos teisės pasibaigimo atveju, jeigu įkaito davėjas nepasinaudojo teise per protingą terminą atkurti įkeistą daiktą arba pakeisti jį kitu lygiaverčiu turtu, jeigu ko kita nenustato sutartis;
- - parduodant įkeistą turtą viešame aukcione, taip pat esant tokiai situacijai, kai jo pardavimas pasirodė neįmanomas.
Įkeisto turto pardavimas vykdomas parduodant viešajame aukcione Rusijos Federacijos civilinio proceso kodekso ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso nustatyta tvarka.
Banko paskola su nekilnojamuoju turtu įprastomis ekonominėmis sąlygomis yra viena populiariausių ir patraukliausių skolintojui. Tuo pačiu metu bet kuri bankų sistema gali išduoti ribotą hipotekos paskolų skaičių dėl jų ilgalaikio pobūdžio ir didelės rizikos.
Civiliniai teisiniai santykiai yra didžiulė civilinės teisės reguliuojamų sandorių (sutarčių, veiksmų, aktų ir įvykių) sritis. Konkrečios sutarties šalys ne visada yra sąžiningos ir, siekiant išvengti galimų nesklandumų, yra sukurta prievolių įvykdymo užtikrinimo institucija, reglamentuojama Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Civilinio kodekso) 23 skyriaus nuostatos. pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą).
Vienas iš praktikoje dažniausiai pasitaikančių prievolės užtikrinimo būdų yra įkeitimas.
Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 straipsnio nuostatas įkeitimas turėtų būti suprantamas kaip kreditoriaus teisė pagal pagrindinę sutartį gauti jam priklausančią pinigų sumą parduodant įkeistą turtą tuo atveju, jei skolininkas savo prievolės nevykdo.
Be to, toks kreditorius skolininko nemokumo atveju turės pirmumo teisę į įkeistą turtą prieš kitus kreditorius. Užstatas naudojamas ir sudarant nedideles sutartis, tačiau dažniausiai tai yra savotiškas garantas, kad skolininkas įvykdys stambią prisiimtą įsipareigojimą, pavyzdžiui, paskolą. Be Rusijos Federacijos civilinio kodekso, teisinius santykius, kylančius iš nekilnojamojo turto: pastatų, statinių, įmonių, namų ar butų įkeitimo, reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“.
Įkeitimo sutarties šalys yra:
Įkaito davėjas- juridinis ar fizinis asmuo arba individualus verslininkas, įkeičiantis savo turtą mainais už paskolą;
Hipotekos turėtojas- dažniausiai šį vaidmenį atlieka bankas ar kita kredito organizacija, kuri išduoda paskolą Skolininko poreikiams mainais į užstato sutarties sudarymą. Įkeitimo sutartis yra glaudžiai susijusi su pagrindine tarp šalių egzistuojančia prievole - paskolos sutartimi, kurioje Kreditorius yra įkaito turėtojas, o skolininkas – įkaito davėjas.
Įkeitimo sutartis sudaroma raštu. Užstato objektu gali būti bet koks turtas, įskaitant nekilnojamąjį turtą, svarbiausia, kad jo apyvarta nebūtų ribojama pagal Rusijos įstatymus (ginklai, vaistai, narkotikai ir kt.). Pagrindiniai tokio tipo susitarimų reikalavimai yra šie:
- būtina nurodyti įkeitimo dalyką (turtą) ir jo vertę remiantis vertinimo rezultatais;
- turėtų būti atspindėta pagrindinės prievolės, kurią užtikrinti sudaroma įkeitimo sutartis, esmė, sąlygos ir matmenys;
- jeigu pagrindinė skolininko ir kreditoriaus sutartis yra notariškai patvirtinta, tai tas pats pasakytina ir apie ją užtikrinančią įkeitimo sutartį;
- hipotekos sutartis turi būti įregistruota valstybinėse įstaigose;
- turi būti nurodyta, kas turės užstatą (kilnojamojo turto atžvilgiu dažniausiai turtas lieka skolininkui);
Šiais laikais paskolos su nekilnojamuoju turtu, išduodamos tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims, yra neįtikėtinai populiarios ir yra labai aktualus finansinis produktas bet kuriam patikimam bankui.
Juridiniai asmenys įkeičia jiems priklausantį nekilnojamąjį turtą, siekdami gauti paskolą vienam iš šių tikslų:
- esamo verslo plėtra ir plėtra;
- naujo nekilnojamojo turto (negyvenamojo) įsigijimas, įskaitant statybos stadiją;
- kapitalinis pastato/statinio/įmonės remontas;
- kitiems tikslams, kuriems reikia skubiai įvesti didelę pinigų sumą;
Spręsdamas, ar išduoti paskolą įmonei su nekilnojamuoju turtu, bankas atlieka išsamią visų pagrindinių įmonės finansinės ir ūkinės veiklos aspektų analizę:
- atidžiai išstudijuojami naujausi įmonės balansai;
- vertinamas įmonės, kaip civilinių sandorių dalyvės, patikimumas (buvimo šioje rinkoje trukmė, verslo sėkmė ir kt.);
- įvertinamas likvidumas ir nustatoma užstato rinkos vertė;
- steigimo dokumentai: įstatai su visais pakeitimais ir steigimo sutartis (jei yra);
- įmonės valstybinės registracijos pažymėjimai, mokesčių registracija, OGRN priskyrimas, įstatų pakeitimai;
- vadovų skyrimo protokolai (sprendimai);
- tam tikro laikotarpio organizacijos balansai;
- dokumentas su nepriklausomo vertintojo atliktas hipoteka įkeisto turto įvertinimu;
- švieži pastato/statinio/buto ar namo PTI dokumentai;
Įkeitimo dalykas – pastatas, statinys, įmonė ar namas dažniausiai lieka savininko žinioje ir naudojime, tai yra, skolininkui, tuo pačiu Kreditorius įgyja tam tikras teises į įkeistą daiktą, gali stebėti jo teisingai naudoti, kontroliuoti ir apriboti Skolininko disponavimą šiuo turtu. Šios sąlygos nurodytos įkeitimo sutartyje.
Įkaito turėtojas turi teisę reikalauti, o įkaito davėjas – įvykdyti šiuos reikalavimus:
- apdrausti įkeistą nekilnojamąjį turtą visa verte nuo sugadinimo ir sunaikinimo ar kitokio paėmimo iš jo valdymo grėsmės. Esant pageidavimui, taip pat galima apdrausti Skolininko gyvybę ir sveikatą bei jo darbingumą;
- atsargiai elgtis su užstatu, apsaugoti jį nuo galimos žalos ir trečiųjų asmenų užpuolimo;
- netrukdo Kredito davėjui patikrinti įkeisto turto prieinamumą ir saugumą;
Svarbu pažymėti, kad pastatą ar statinį įkeisti galima tik pridedant žemę, ant kurios jie stovi. Žemė gali priklausyti skolininkui arba išnuomota iš valstybės ar kitos organizacijos. Galioja ir priešinga taisyklė - jeigu įkeistas žemės sklypas, tuomet įkeičiami ir jame stovintys pastatai bei kiti statiniai, nebent sutartyje būtų atskirai numatyta kitokia tvarka.
Jeigu šioje sklype yra tretiesiems asmenims nuosavybės teise priklausančių pastatų, tai pasikeitus savininkui, pavyzdžiui, įkaito davėjui nevykdant savo įsipareigojimų pagal panaudos sutartį, visos buvusio asmens teisės, taip pat pareigos. savininkui šių asmenų atžvilgiu, kartu su žeme perduodami naujajam savininkui.
Kas yra hipoteka?
Hipotekos sutartis yra ypatingas įkeitimo sutarties atvejis ir jis susijęs su situacijomis, kai įkeičiamas nekilnojamasis turtas. Taigi užstatas yra platesnė sąvoka nei hipoteka. Hipotekos santykius reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo), taip pat Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, turintis didesnę teisinę galią ir esant prieštaravimui tarp įstatymo normų ir kodekso. , reikėtų vadovautis pastarojo nuostatomis. Jei nėra prieštaravimų, pirmiausia verta išstudijuoti teisę, nes ji kruopščiai ir išsamiai apima šiuos santykius.
Oficialiai Rusija yra jauniausia būsto paskolų sektoriaus šalis Europoje. Manoma, kad ši iniciatyva pas mus atėjo 1998 m., tad pirmasis darbo su būsto paskolomis dešimtmetis jau už nugaros. Šios metinės minėjimo išvakarėse, 2008 m., buvo susumuoti rezultatai, kurie parodė šiuos skaičius (Rusijos centrinio banko duomenimis):
- hipotekos paskolas išduodančių bankų skaičius – 587;
- daugiau nei 60% viso hipotekų skaičiaus tenka dešimčių pirmaujančių šios rinkos žaidėjų (tarp jų VTB, Societe Generale Vostok) daliai;
- palyginti su ankstesniais 2007 metais, sandorių apimtys išaugo beveik 18 proc.;
- Hipoteka antriniam būstui, o ne naujiems pastatams, yra labai paklausi tarp rusų;
2009 m. pradžioje hipotekos paskolų rubliais Rusijoje sumažėjo 4 kartus, užsienio valiuta – beveik 10 kartų! Taip pat smarkiai išaugo palūkanų normos, kartu sutrumpėjus būsto paskolų terminui. Tačiau praėjusių metų pabaigoje padėtis pamažu ėmė balansuotis ir galima prognozuoti tolesnį rinkos augimą, nors ir kur kas kuklesniu tempu, nei buvo matyti prieš 2 metus.
Ar įkeičiant nekilnojamąjį turtą visada kalbama apie būstą, įsigytą kreditu? Ne ne visada. Neretai pasitaiko situacijų, kai Skolininkas užstatu įkeičia jau turimą butą ar gyvenamąjį namą, o gautą kreditui sumą išleidžia kitiems poreikiams ir tikslams. Kartais šis metodas yra pelningesnis nei hipoteka. Daugiausia dėl to, kad nėra reikalavimo mokėti reikšmingą pradinį įnašą.
Kreipdamiesi dėl būsto paskolos, skolininkus kamuoja daugybė klausimų. Tačiau, ko gero, pagrindinis dalykas, apie kurį tikrai reikėtų atkreipti dėmesį šiame straipsnyje, yra tai, ar Kreditorius gali atimti skolininko įkeistą nekilnojamąjį turtą asmeniui, net jei tai vienintelis būstas, tinkamas įkaito davėjui ir jo šeimai. .
Rusijos civiliniai įstatymai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 446 straipsnis) numato, kad bankas turi teisę areštuoti skolininko butą, namą ar kitą vienintelį gyvenamąjį turtą. Tai, kad jo šeima neturės kur gyventi, apskritai nėra Kreditoriaus problema, tai yra valstybės rūpestis – stengtis, kad jos piliečiai neliktų gatvėje.
Problemai spręsti numatytas specialus mechanizmas ir kelios teisės normos, saugančios Skolininką tokioje situacijoje.
Pirma, yra toks dalykas kaip neproporcingi reikalavimai. Ką tai reiškia? Kartais skolintojas/įkaito turėtojas gali apriboti savo reikalavimus dėl įkaito.
Tai tampa įmanoma tais atvejais, kai skolininko pažeidimas yra neesminis, o kreditoriaus reikalavimų dydis yra neproporcingas įkeisto nekilnojamojo turto vertei. Tiksliau, norint užginčyti kreditoriaus reikalavimus, kartu turi būti dvi sąlygos (ši taisyklė atsirado neseniai, 2009 m. viduryje):
- skolininko uždelsimas įvykdyti pagrindinę prievolę trunka ne ilgiau kaip 3 mėnesius;
- neįvykdytos prievolės suma yra mažesnė nei 5 procentai įkeisto įkeisto turto numatomos vertės;
Kitas atvejis, kai galima apriboti Kreditoriaus bandymus priverstinai areštuoti įkeistą turtą, yra situacija, kai kalbame apie gyvenamojo nekilnojamojo turto statybą, o skolininkas yra vienas iš proceso akcininkų. Esant tokiai situacijai, Kredito davėjas gali pradėti vykdyti ne anksčiau kaip po šešių mėnesių nuo sutartyje nurodyto statinio projekto pristatymo termino pabaigos arba tol, kol paaiškės, kad projektas nebus baigtas laiku.
Tačiau jei kalbama apie turto areštą, paskolos davėjas kreipiasi į teismą su ieškinio pareiškimu. Iš įkeisto turto vertės jis gali gauti tiek neįvykdyto įsipareigojimo sumą, tiek sutartyje numatytas netesybas ir netesybas. Turėtumėte žinoti, kad Skolininkas turi teisę pasirinkti hipotekos dalyko pardavimo būdą – aukcioną/konkursą ar viešą aukcioną. Dėl pradinės kainos dydžio jis gali ginčytis ir teisme, jei nepavyko susitarti su Kredito davėju.
Turėsite dokumentuoti savo pretenzijas dėl kainos padidinimo, pridėdami vertinimo įmonės arba PTI ataskaitą.
Bet svarbiausia Skolininko teisė, galinti reikšmingai įtakoti įvykių raidą, yra teisė reikalauti atidėti įkeisto nekilnojamojo turto pardavimą (iki 12 mėnesių).
Galbūt per šį laiką Skolininkas galės rasti išeitį ir sumokėti savo skolą, išlaikydamas hipotekos dalyką. Tačiau norint įtikinti teismą priimti tokį sprendimą, reikia nurodyti priežastį, kuri gali būti laikoma pagrįsta – pavyzdžiui, išlaikomų nepilnamečių vaikų buvimas, sunki liga ir pan. Yra 2 bendrosios taisyklės išimtys, kai teismas neatidėlioja:
- įkeitimo dalykas – žemės sklypas žemės ūkio reikmėms;
- Skolininkas yra fizinis asmuo, tačiau užstatą naudoja verslui vykdyti;
Kitas dalykas – iš tiesų tokio būsto daugumoje mūsų šalies miestų ir miestelių tiesiog nėra arba jis dėl savo būklės neatlaiko jokios kritikos. Todėl šią vykdomosios valdžios problemą reikia atidžiai išnagrinėti ir stengtis taisyti situaciją į gerąją pusę.
Tačiau skolininkas neturėtų privesti prie reikalo iki priverstinio savo buto atėmimo – geriau jį parduoti pačiam ir grąžinti paskolą. Kodėl tai geriau? Faktas yra tas, kad paskolos davėjas bankas, gavęs savo žinioje įkeistą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, privalo jį parduoti aukcione, kuriame retai dalyvauja daug pirkėjų, o kainos palieka daug norimų rezultatų. Daug pelningiau parduoti butą ar namą už didelę rinkos kainą. Bankas parduos būstą už likvidavimo kainą, nes pardavimas yra priverstinis.
Ši kaina paprastai siekia iki 75% pradinės įvertintos turto vertės. Taigi gali pasirodyti, kad pajamų, gautų pardavus aukcione, nepakaks skolai paskolos davėjui sumokėti!
Daugeliu atvejų butas ar namas įkaito davėjui gali būti parduodami tik su hipotekos kreditoriaus, tai yra Banko, sutikimu. Bet jūs galite naudoti keletą schemų, kai jo dalyvavimas neįtraukiamas, svarbiausia, kad nebūtų moratoriumo išankstiniam paskolos grąžinimui. Pavyzdžiui, būsto paskolos skolos likutis pasiskolinamas iš draugų/šeimos ir grąžinamas bankui, o tada pamažu brangiai parduodamas butas ir galima grąžinti skolas artimiesiems. Arba galite paimti iš buto pirkėjo užstatą skolos hipotekos kreditoriui sumai, grąžinti skolą, gaudami butą pilnai ir nedalijus valdyti bei disponuoti, o vėliau jį parduoti.
Būsto paskolos grąžinimo problema ir baimė netekti nekilnojamojo turto sunkiais krizės laikais kamavo milijonus mūsų šalies gyventojų. Rusijos Federacijos vyriausybė atsižvelgė į visus šio laikinojo laikotarpio sunkumus: mažesnius atlyginimus, didžiulius darbuotojų atleidimus, rublio nuvertėjimą, didelę infliaciją ir kitus, o atsakingos institucijos asmenyje - Būsto hipotekos agentūra. Paskolos (AHML) ir jos dukterinė įmonė Būsto hipotekos paskolų restruktūrizavimo agentūra (AHML) ėmėsi kelių priemonių hipotekos skolininkų padėčiai palengvinti:
- buvo suteiktas lengvatinis laikotarpis, per kurį buvo galima grąžinti skolą;
- ištisus metus hipotekos skolininkai galėjo naudotis ARHML paslaugomis ir savo lėšomis grąžinti paskolą anuiteto įmokų pagrindu;
Taip pat numatyta galimybė savivaldybėms įsigyti butus, piliečių įsigytus už būsto paskolą. Tai taikoma tais atvejais, kai byla jau yra pasiekusi teisminio nagrinėjimo stadiją. Šia vyriausybės programa jau pasinaudojo daugiau nei 30 000 Rusijos piliečių. Be to, yra įstatymo projektas, numatantis galimybę skolininkams pagal turto, įskaitant nekilnojamąjį turtą, įkeitimo sutartis grąžinti paskolą anksčiau laiko, netaikant jiems netesybų. Taigi matome, kad situacija su būsto kreditavimu mūsų šalyje po truputį gerėja. Ateityje galime tikėtis aktyvaus šios civilinės teisės institucijos augimo ir plėtros.
Vadovaujantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 329 str., prievolių įvykdymas gali būti užtikrinamas netesybomis, įkeitimu, skolininko turto sulaikymu, laidavimu, banko garantija, užstatą ir kitais įstatymų ar sutarties numatytais būdais. Netesybos (bauda, netesybos) paprastai yra visose paskolos sutartyse, tačiau iš esmės yra tam tikra skolininko atsakomybės už įsipareigojimų nevykdymą kreditoriui priemonė. Netesybos negali būti laikomos efektyviu prievolių įvykdymo užtikrinimo būdu. Paskolos gavėjo negrąžinimas, kaip taisyklė, yra susijęs su pastarojo lėšų trūkumu, o tai, be kita ko, neleidžia iš jo išieškoti netesybų. Sulaikymas ir indėlis nenaudojami paskolos įsipareigojimų įvykdymui užtikrinti, nes nesuderinami su paskolos įsipareigojimų pobūdžiu. Veiksmingi būdai užtikrinti paskolos gavėjų įsipareigojimų pagal paskolos sutartis vykdymą, kuriais dažniausiai naudojasi kredito įstaigos, yra užstatas, laidavimas ir banko garantija. Šis straipsnis skirtas užstato ypatumams nagrinėti.
Kredito įstaigos įgaliotas organas (pareigūnas), spręsdamas, ar suteikti paskolą konkrečiam paskolos gavėjui, prisiima kredito riziką arba dėl paskolos gavėjo finansinės būklės, arba dėl tam tikro įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo (įkeitimo, laidavimo, banko garantijos). . Be to, visada turėtumėte atsiminti 3 straipsnio 3 dalyje pateiktą principą. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsnis: pagrindinės prievolės negaliojimas reiškia, kad ją užtikrinanti prievolė negalioja, jei įstatymai nenustato kitaip (pavyzdžiui, dėl banko garantijos). Todėl priimdami kredito riziką kaip užstatą, turite būti tikri, kad pagrindinė prievolė – paskolos sutartis – yra galiojantis, įstatymus atitinkantis sandoris.
Norėdami tai padaryti, sprendžiant, ar suteikti paskolą bet kuriam juridiniam asmeniui, būtina įsitikinti, kad toks juridinis asmuo yra įregistruotas Vieningame valstybės juridinių asmenų registre, išanalizuoti jo steigimo dokumentus dėl teisnumo ir valdymo struktūros. organai nustato instituciją, įgaliotą priimti sprendimą dėl paskolos gavimo ir pasirašyti paskolos sutartį Tokiu atveju privaloma patikrinti, ar nurodytos institucijos kadencija nepasibaigė ir ar ji buvo tinkamai išrinkta (paskirta), už kurią paskolos gavėjo prašoma pateikti rinkimų (skyrimo) protokolų (sprendimų) kopijas. šio kūno. Galiojančių teisės aktų ar juridinio asmens steigimo dokumentuose numatytais atvejais įgaliota institucija turi priimti sprendimą dėl paskolos gavėjo gavimo, kurio tinkamai patvirtinta kopija pateikiama paskolos davėjui. Nurodytame sprendime turi būti nurodytos visos šiam sandoriui turinčios esminės gautos paskolos sąlygos (suma, terminas, palūkanų norma, užstato rūšis, numatomas paskolos panaudojimas ir kitos sąlygos, pripažintos esminėmis paskolos sutarties šalimis). Tokia pati teisinė ekspertizė turi būti atliekama ir įkaito davėjų bei laiduotojų atžvilgiu. Šiuo atveju būtina atsižvelgti į įvairių rūšių juridinių asmenų teisnumą.
Pavyzdžiui, 2002 m. lapkričio 14 d. federaliniame įstatyme Nr. 181-FZ „Dėl valstybės ir savivaldybių vieningų įmonių“ (toliau – Įstatymas Nr. 181-FZ) nustatyta, kad vienetinių įmonių sandoriai yra pagrindiniai sandoriai. (22 , 23 str.), taip pat garantijų teikimo ir nekilnojamojo turto įkeitimo sandorius (18 str.) taip pat turi vykdyti vienetinės įmonės, gavusios vienetinės įmonės turto savininko sutikimą. Tai būtina atsiminti sudarant laidavimo ir įkeitimo sutartis su vienetinėmis įmonėmis kaip paskolos gavėjo įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimą. Be to, reikėtų atsižvelgti į ypatingą unitarinės įmonės teisnumą (Įstatymo Nr. 181-FZ 3 straipsnis) - galimybę turėti civilines teises, atitinkančias jos veiklos dalyką ir tikslus, numatytus šios įmonės įstatuose. vienetinė įmonė, taip pat tai, kad vienetinės įmonės gali būti steigiamos konkrečiai LR 2 str. 181-FZ 8 str.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad vieningos įmonės įstatuose turėtų būti numatyta galimybė veikti kaip laiduotojas ir įkaito davėjas kaip trečiosios šalies įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo priemonė. Įdomi norma yra straipsnio 3 dalyje. Įstatymo N 181-FZ 18 str., kuriame nustatyta, kad valstybės ar savivaldybės įmonė disponuoja kilnojamuoju ir nekilnojamuoju turtu tik tiek, kiek neatima galimybės vykdyti veiklą, kurios tikslus, dalyką ir rūšis nustato tokios įmonės įstatai. Valstybės ar unitarinės įmonės atlikti sandoriai, pažeidžiantys šį reikalavimą, yra negaliojantys.
Pažiūrėkime į pavyzdį. Vieninga įmonė, užsiimanti keleivių vežimu oro transportu ir turinti ūkiškai tris keleivinius orlaivius, gavusi paskolą iš banko, įkeičia šiuos orlaivius kaip užstatą. Šiai įmonei neįvykdžius įsipareigojimų grąžinti paskolą, orlaiviai gali būti areštuoti, o jie bus parduoti galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka. Taigi, sudarant tokius sandorius su vientisa įmone, būtina įvertinti, kiek numatomas užstatas yra įtrauktas į gamybos procesą ir ar jį perleidus vienetinė įmonė negalės vykdyti įstatyme nustatytos veiklos. Nepaisant to, kad pats įkeitimas nėra turto perleidimo sandoris, galimas įkeitimo pardavimas gali būti niekinis sandoris, todėl toks įkeitimas negali būti laikomas tinkamu užtikrinimu.
Reikėtų prisiminti, kad paskolos sutarties negaliojimas reiškia ją užtikrinančios prievolės negaliojimą, jei įstatymai nenustato kitaip (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsnio 3 punktas). Taigi, paskolos sutartį pripažinus negaliojančia, taip pat ir aukščiau aptartais pagrindais, užstatas (garantija, užstatas, išskyrus banko garantiją) bus prarastas.
Įkeitimas kaip būdas užtikrinti įsipareigojimų įvykdymą
Veiksmingiausias būdas užtikrinti prievolių įvykdymą yra įkeitimas, kadangi kreditoriaus reikalavimų tenkinimas įkeitimu nepriklauso nei nuo skolininko, nei nuo laiduotojo finansinės būklės, o tai leidžia realiai įvykdyti skolininko įsipareigojimus iki 2010 m. kreditorius turto, kuris yra įkeitimo dalykas, sąskaita.
Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 straipsniu, kreditorius pagal įkeitimu užtikrintą prievolę (įkaito turėtojas) turi teisę, jei skolininkas neįvykdys šios prievolės, gauti atlyginimą iš įkeitimo. įkeisto turto vertę pirmenybę teikia kitiems šio turto savininko (įkaito davėjo) kreditoriams, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis. Pirmenybės atėmimo atveju taisyklė taip pat patvirtina užstato pranašumą prieš kitus įsipareigojimų užtikrinimo būdus.
Tam, kad įkeitimas būtų tikrai tinkamas ir efektyvus užtikrinimo būdas, svarstant konkretų turtą įkeitimo dalyku, būtina atkreipti dėmesį į šiuos svarbius dalykus.
1. Vadovaudamasi 2008 m. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 335 straipsniu, daikto įkaito davėju gali būti jo savininkas arba asmuo, turintis jo ūkinio valdymo teisę, o teisės įkaitoju – asmuo, kuriam priklauso įkeista teisė. Atitinkamai, galimas hipotekos davėjas privalo pateikti skolintojui dokumentinius įrodymus, patvirtinančius savo teises į užstatu siūlomą turtą. Tokiais dokumentais gali būti: sutartis, kurios pagrindu buvo įgytas turtas (perleistos teisės), su įrodymais, patvirtinančiais nuosavybės teisės į turtą 2005 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 223, 224 straipsniai (perdavimo-priėmimo aktas, sąskaita faktūra, važtaraštis, kitas nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas, priklausomai nuo sutarties sąlygų), arba teisių perdavimas (atsiradimas); turtui (teisėms), kuriai reikalinga valstybinė registracija - atitinkamas registracijos liudijimas.
Praktikoje dažnai susidaro situacija, kai hipotekos davėjas negali pateikti sutarties, kuri yra pagrindas įsigyti turtą dėl jo praradimo per metus. Šiuo atveju str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 234 straipsnis dėl įgyjamojo senaties. Pagal šį straipsnį asmuo – pilietis ar juridinis asmuo, kuris nėra turto savininkas, bet sąžiningai, atvirai ir nepertraukiamai penkiolika metų valdo nuosavą nekilnojamąjį turtą arba penkerius metus kitokį turtą, įgyja teisę į nekilnojamąjį turtą. nuosavybės teisė į šį turtą.
Pagal 4 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 234 str., įgyjamojo senaties laikotarpiu daiktams, kuriuos turi asmuo, iš kurio jie gali būti pareikalauta pagal 1 str. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 301 ir 302 straipsniai prasideda ne anksčiau, nei pasibaigia atitinkamų reikalavimų senaties terminas.
Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 1998 m. vasario 25 d. nutarimo N 8 17 punkte nurodyta, kad įgyjamojo senaties terminas prasideda ne anksčiau kaip pasibaigus ieškinio perleidimo senaties terminui. savininko ar kito nuosavybės teisės turėtojo.
Šiems reikalavimams taikomas trejų metų senaties terminas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 196 straipsnis) ir pagal 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 200 straipsnis pradeda galioti nuo tos dienos, kai asmuo, kurio teisė yra pažeista, sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą. Remiantis 1 str. 1 punkto norma. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 200 straipsniu, tiksliai nustatyti senaties termino pradžios momento neįmanoma, šis klausimas yra vertinamasis ir turi būti sprendžiamas kiekvienu atveju, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes. Be to, šias aplinkybes paprastai žino tik potencialus ieškovas, o asmuo, laikantis save turto savininku dėl įgyjamojo senaties termino taisyklių, neturi informacijos, kada savininkas (kitas savininkas) sužinojo apie pažeidimą. savo teisių. Vadinasi, tiriant nuosavybės teisę į turtą patvirtinančius dokumentus, neįmanoma tiksliai nustatyti momento, kada asmeniui atsirado nuosavybės teisė dėl įgyjamojo senaties. Tuo pačiu, atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, asmens nuosavybės teisei į kilnojamąjį turtą patvirtinimo tikslais darytina prielaida, kad asmuo, pretenduojantis į turtą pagal įgyjamojo senaties taisykles, turi pateikti įrodymus, patvirtinančius nuosavybės teisę į nurodytą turtą. (paprastai tai yra apskaitos dokumentai) ne trumpiau kaip aštuonerius metus.
Priimant užstatu nuomos teises ar kitas teises į svetimą turtą, reikia atsiminti, kad toks užstatas neleidžiamas be savininko ar asmens, turinčio jį ūkinio valdymo teisę, sutikimo, jeigu įstatymai ar sutartis draudžia įkeisti svetimą turtą. šios teisės perėmimas be šių asmenų sutikimo.
2. Vadovaujantis 2 str. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 336 straipsnį įkeitimo dalykas gali būti bet koks turtas, įskaitant daiktus ir turtines teises (reikalavimus), išskyrus išimtą iš apyvartos turtą, reikalavimus, neatsiejamai susijusius su kreditoriaus asmenybe, ypač reikalavimus. alimentams, gyvybei ar sveikatai padarytos žalos atlyginimui ir kitoms teisėms, kurias perleisti kitam asmeniui draudžia įstatymai. Tam tikrų rūšių turto, ypač piliečių turto, kuriam netaikomas areštas, įkeitimas gali būti draudžiamas arba apribotas įstatymu. Turto, kurio negalima areštuoti, rūšių sąrašas pateiktas 2008 m. Rusijos Federacijos civilinio proceso kodekso 446 straipsnis. Rusijos Federacijos kultūros teisės aktų pagrindų (patvirtintas Rusijos Federacijos Aukščiausiosios Tarybos 1992 m. spalio 09 d. N 3612-1) 51 straipsnyje nustatyta, kad kultūros vertybės, saugomos valstybiniuose ir savivaldybių muziejuose, meno galerijose, bibliotekos, archyvai ir kitos valstybinės organizacijos negali būti užstato objektas.kultūra. Pagal str. Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 63 straipsnio hipoteka neleidžiama:
Valstybės ar savivaldybės nuosavybės teise esantys žemės sklypai;
Žemės sklypo dalys, kurių plotas mažesnis už minimalų dydį, nustatytą Rusijos Federaciją sudarančių subjektų nuostatuose ir vietos valdžios nuostatuose dėl įvairios paskirties ir leistino naudojimo žemių.
Turto, kurio įkeitimas yra ribotas, sąrašas patvirtintas 1992 m. vasario 22 d. Rusijos Federacijos prezidento dekretu N 179. Sąraše nurodytas turtas, kurio laisvas pardavimas draudžiamas. Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 129 straipsniu, toks turtas gali priklausyti tik tam tikriems apyvartos dalyviams arba jo buvimas apyvartoje leidžiamas gavus specialų leidimą. Taigi pats nurodyto turto įkeitimas nėra draudžiamas, tačiau įkaito turėtojui gali kilti sunkumų jį įkeisti, nes jo įgijėjų ratas yra ribotas. Remiantis Rusijos Federacijos Vyriausybės 1992 m. gruodžio 10 d. dekretu N 959, nurodytas turtas (produktai) tiekiami vartotojams, turintiems leidimą juo naudotis Rusijos Federacijoje, arba pagal kvotas.
Pažvelkime į kai kurias bankų praktikoje gana plačiai paplitusias užstato rūšis.
Kaip užtikrinimas įsipareigojimų grąžinti paskolą įvykdymui, užstatu priimamos nuosavybės teisės į lėšas, kurios ateityje bus įskaitytos į hipotekos davėjo sąskaitą. Paprastai toks užstatas naudojamas, jei lėšų mokėtojas yra pakankamai žinoma ir finansiškai patikima organizacija. Nepaisant plačiai paplitusio tokio užstato naudojimo, reikia atsiminti, kad sutartis, pagal kurią šios teisės priimamos kaip užstatas, negalioja pagal 2009 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168 str., nes jis prieštarauja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168 str. 336 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Teisės į lėšas gali būti įkeistos tiek, kiek galima perleisti teises pagal banko sąskaitos sutartį, o sąskaitos sutarties galiojimo laikotarpiu dalinis teisių pagal banko sąskaitos sutartį perleidimas yra neįmanomas. Taigi turtinių teisių įkeitimas sąskaitoje esančių lėšų atžvilgiu gali vykti tik dėl tų teisių, kurios atsiranda nutraukus banko sąskaitos sutartį (dėl lėšų likučio sąskaitoje). Ši pozicija grindžiama arbitražo praktika dėl galimybės perleisti reikalavimus banko sąskaitos sutarties galiojimo laikotarpiu (žr., pvz., Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 1997 27 05 nutarimus N 584/97, 1997 04 29 N 4966/96, 1997 04 29 N 1435/97).
Įkaito davėjai, kuriems priklauso išimtinė teisė į prekės ženklą, suteikia bankams teises į prekės ženklą kaip garantiją įsipareigojimams grąžinti paskolą. Tuo pačiu metu Rusijos Federacijos 1992 m. rugsėjo 23 d. įstatymas N 3520-1 „Dėl prekių ženklų, paslaugų ženklų ir prekių kilmės nuorodų“ tiesiogiai nenumato galimybės perleisti teises į prekės ženklą kaip įkeitimą. Pagal str. Art. šio įstatymo 25, 26 straipsniais, išimtinės teisės į prekės ženklą perdavimas galimas tik perleidimo būdu, o teisės naudoti prekės ženklą perdavimas galimas pagal licencijos sutartį. Įstatymas nenumato kitų prekių ženklo ar teisės jį naudoti perdavimo formų. Taigi, pasinaudoti išimtinėmis teisėmis į prekės ženklą ar teise jį naudoti pagal 2009 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 350 straipsnis yra neįmanomas. Vadinasi, šių teisių priimti kaip užstato neįmanoma.
Gana dažnai, be vertybinių popierių, kurių įkeitimo specifika bus aptarta toliau, užstatu siūloma ir įkaito davėjo dalis ribotos atsakomybės bendrovės įstatiniame kapitale.
1998-08-02 Federalinio įstatymo Nr. 14-FZ „Dėl ribotos atsakomybės bendrovių“ (toliau – LLC įstatymas) 22 straipsnis suteikia bendrovės dalyviui teisę įkeisti jam priklausančią dalį (akcijos dalį) bendrovės kapitalo kitam bendrovės dalyviui ar trečiajam asmeniui. UAB įstatinio kapitalo dalies įkeitimas trečiajam asmeniui galimas tik bendrovės visuotinio dalyvių susirinkimo sprendimu, priimtu visų bendrovės dalyvių balsų dauguma, nebent reikalingas didesnis balsų skaičius. LLC įstatai nenumato dalyvių priimti tokį sprendimą. LLC įstatinio kapitalo dalis negali būti įkeista, jei bendrovės įstatuose yra draudimas atlikti tokius sandorius. Taigi, prieš priimant sprendimą dėl LLC įstatinio kapitalo dalies priėmimo kaip užstato, turi būti atlikta teisinė LLC įstatų ekspertizė, siekiant nustatyti, ar joje nėra minėtų nuostatų.
Taip pat būtina patikrinti bendrovės dalyvio apmokėjimą už jam priklausančią akciją, perleistą užstatu, nes pagal ĮBĮ 3 str. ABĮ įstatymo 21 str., bendrovės dalyvio dalis gali būti perleidžiama tik tiek, kiek už ją buvo sumokėta. Jei įkeičiama nepilnai apmokėta akcija, įkeitimo dalykas nustatomas pagal faktiškai apmokėtą LLC dalyvio dalį.
3. Pagal 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 str., įkeitimas atsiranda pagal susitarimą, taip pat pagal įstatymą, atsiradus joje nurodytoms aplinkybėms, jeigu įstatymai numato, kokį turtą ir užtikrinti įvykdymą. kokia prievolė pripažįstama įkeista.
Įkeitimo atsiradimą įstatymo pagrindu numato, pavyzdžiui, LR LR BK 20 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 488 straipsnis: kreditu parduotos prekės nuo jų perdavimo pirkėjui momento iki visiško apmokėjimo laikomos pardavėjo įkeistomis, kad pirkėjas įvykdytų savo įsipareigojimus. apmokėti už prekes, jeigu pirkimo-pardavimo sutartyje nenumatyta kitaip. Šios taisyklės reikia vadovautis atliekant teisinę įkeitimo ekspertizę. Analizuojant užstatu siūlomo turto įsigijimo pagrindu esančią sutartį, būtina atkreipti dėmesį į sutartyje numatytą mokėjimo tvarką. Jeigu įkeitimo metu pirkėjas (įkaito davėjas) už turtą neapmokėjo, tai yra, yra įstatymo galia įkeitimas, šio turto įkeitimas kaip paskolos grąžinimo užtikrinimas bus vėlesnis įkeitimas. Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 342 str., jeigu įkeistas turtas tampa kitu įkeitimu kitiems reikalavimams užtikrinti (vėlesniu įkeitimu), vėlesnio įkaito turėtojo reikalavimai tenkinami iš šio turto vertės po ankstesnių įkaito turėtojų reikalavimų. . Taigi, priimant turtą vėlesniu įkeitimu, būtina įvertinti ankstesnių įkeitimo turėtojų reikalavimų dydį ir laiką bei koreliuoti juos su įkeitimo dalyko vertinimu, kad paskesniam įkaito turėtojui užtektų lėšų pardavus įkeitimo turtą. įkeitimo dalykas.
Vėlesni įkeitimai yra leidžiami, nebent tai draudžia išankstinės įkeitimo sutartys. Šio reikalavimo pažeidimas reiškia vėlesnio įkeitimo pripažinimą negaliojančiu pagal 2009 m. 168 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Siekiant sumažinti užstato praradimo dėl šios priežasties riziką, būtina reikalauti, kad hipotekos davėjas pateiktų dokumentus, patvirtinančius, kad užstatu pasiūlytam turtui nėra suvaržymo įkeitimo forma (išrašas iš įkeitimų knygos, išrašas iš Vieningo valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą registro). Pagal 3 str. 342, įkaito davėjas privalo informuoti kiekvieną paskesnį įkaito turėtoją informaciją apie visus esamus šio turto įkeitimus, numatytus ĮPVĮ 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 str., ir yra atsakinga už nuostolius, atsiradusius hipotekos kreditoriams dėl šios pareigos nevykdymo.
Pagal 5 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 488 straipsniu, galite reikalauti, kad hipotekos davėjas į sutartį, pagal kurią buvo įsigytas turtas, įtrauktų sąlygą, kad tol, kol nebus visiškai atsiskaityta, turtas nebūtų įkeistas pardavėjui.
Remiantis įstatymu, nuo paskolos gavėjo nuosavybės teisės į atitinkamą gyvenamąjį namą ar butą valstybinės įregistravimo momento atsiranda hipoteka gyvenamajam namui ar butui, visiškai ar iš dalies įsigytam ar pastatytam naudojant banko ar kitos kredito organizacijos kredito lėšas. (Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos“ (nekilnojamojo turto hipoteka) 77 straipsnio 1 punktas“ su pakeitimais, įsigaliojęs 2005 m. sausio 11 d. 2004 m. gruodžio 30 d. federaliniu įstatymu N 216-FZ).
4. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 straipsnyje nustatytas reikalavimas sudaryti įkeitimo sutartį raštu, kuris gali būti laikomas rašytinėje sutartyje, sudarytoje vieno dokumento forma, taip pat mainų atveju. dokumentų tarp įkeitimo sutarties šalių paštu, telegrafu, teletapu, telefonu, elektroniniu ar kitu ryšiu, leidžiančiu patikimai nustatyti, kad dokumentas yra iš sutarties šalies. Tam, kad šalys turėtų tokią galimybę, jos pirmiausia turi susitarti dėl numatomų susisiekimo priemonių, šalių tapatybės nustatymo būdų (pašto adresas, fakso numeris, el. pašto adresas ir kt.) ir apsikeitimo dokumentais tvarkos (nustatoma). terminai, įgalioti asmenys, atvykimo tvarka pagal susitarimą, sudarytą naudojant aukščiau išvardytas ryšio priemones). Šis susitarimas gali būti įgyvendintas susitarimu, sudarytu vieno dokumento forma. Dėl hipotekos sutarties str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 straipsnis taip pat numato privalomą registraciją sandorių su atitinkamu turtu registravimui nustatyta tvarka.
Be to, šiame straipsnyje apibrėžiamos esminės įkeitimo sutarties sąlygos: įkeitimo dalykas ir jo įvertinimas; įkeitimu užtikrintos prievolės dydis ir įvykdymo laikotarpis; nuoroda, kuri šalis turi įkeistą turtą. Įkeitimo sutartis bus laikoma sudaryta, jei tarp šalių bus pasiektas atitinkamais atvejais reikalaujamos formos susitarimas dėl visų esminių sutarties sąlygų (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 straipsnis). Jeigu nėra bent vienos iš esminių įkeitimo sutarties sąlygų, ji nesudaroma.
Išsamiau panagrinėkime esmines įkeitimo sutarties sąlygas.
Sutarties dalykas ir jo vertinimas
Sutartyje, be įkeičiamo turto pavadinimo, turi būti nurodyti individualizuojantys šio turto bruožai, išskiriantys jį iš kito panašaus turto (modelis, klasė, kilmės šalis, pagaminimo metai, atitiktis GOST, inventorinis numeris, serijos numeris). , kiti kiekybiniai ir kokybiniai rodikliai) . Kaip numatyta Ginčų, susijusių su Rusijos Federacijos civilinio kodekso dėl įkeitimo normų taikymu arbitražo teismuose, nagrinėjimo praktikos apžvalgos 2 dalyje (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas d. 1998-01-15 N 26), nustatant įkeitimo dalyką sutartyje, turi būti ne tik įvardijama turto rūšis, bet turi būti nurodytos ir individualios įkeitimo dalyko savybės, leidžiančios atskirti jį nuo vienarūšio. dalykų. Atitinkamai, jeigu įkeitimo sutartyje nėra informacijos, kuri individualiai apibrėžia įkeičiamą turtą, įkeitimo sutartis negali būti laikoma sudaryta (žr., pvz., Vakarų Sibiro apygardos federalinio arbitražo teismo 2004 m. gruodžio 21 d. nutarimą N F04- 8852/2004(7083-A03-36), Maskvos rajono federalinio arbitražo teismo 2004 m. spalio 7 d. nutarimas N KG-A40/9232-04. Išimtis yra apyvartoje esančios prekės, kurių užstato ypatybės bus aptartos toliau.
Civilinis kodeksas nenustato jokių reikalavimų užstato įkainojimui nustatyti. Tuo pačiu metu įkeičiamas turtas gali turėti keletą skirtingų įvertinimų: balansinės vertės, rinkos vertės, akcinės bendrovės valdybos ar visuotinio akcininkų susirinkimo sprendime dėl įkeitimo sudarymo nurodytos kainos. , kuris yra svarbus sandoris arba suinteresuotosios šalies sandoris šiai akcinei bendrovei . Kyla klausimas: kurį iš šių vertinimų šalys turėtų įtraukti į įkeitimo sutartį kaip esminę jos sąlygą? Užstato vertinimas – tai šalių susitarimu nustatytas vertinimas, kuris negali sutapti nei su rinkos, nei su buhalterine verte. Tuo pačiu įkeitimo dalyko kaina (sandorio kaina), nurodyta akcinės bendrovės valdybos ar visuotinio susirinkimo sprendime sudaryti įkeitimo sandorį, kuris yra esminis sandoris arba suinteresuotas. šalies sandoris, turi būti įtrauktas į įkeitimo sutartį kaip esminė jo sąlyga.
Sutarties šalių užstato vertinimas turi būti objektyvus ir koreliuoti su įkaito buhalterine verte arba rinkos verte. Dabartinėje bankų praktikoje užstato vertinimas nustatomas diskontuojant turto rinkos vertę. Panašu, kad jei užstato vertinimas yra ženkliai neįvertintas, galime teigti, kad šalys nesusitarė dėl nurodyto įkainojimo. Taip pat nepamiršti, kad užstato vertinimas neturi būti mažesnis už įkeitimu užtikrintos prievolės sumą, nes priešingu atveju nebus užtikrinimo užstato pobūdžio (nebent įkeitimu užtikrinama pagrindinės prievolės dalis, kurių suma lygi užstato vertinimui).
Priimdami turtą kaip užstatą, turėtumėte atsiminti 2005 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 348 str., kuris numato, kad iš įkeisto turto gali būti atsisakyta priverstinai išieškoti, jeigu paskolos gavėjas pažeidė užtikrintą prievolę itin nežymiai ir dėl to įkaito turėtojo reikalavimų dydis yra aiškiai neproporcingas įkeisto turto vertei. . Taigi užstato vertė turi būti proporcinga užtikrintos prievolės dydžiui.
Užtikrintas įsipareigojimas
Įkeitimo sutartyje turi būti nurodyta įkeitimu užtikrintos prievolės esmė, dydis ir įvykdymo laikotarpis. Kalbant apie paskolos sutartį, be paskolos sumos, būtina nustatyti palūkanų už naudojimąsi paskola dydį, netesybų dydį už pavėluotą prievolės grąžinti paskolą įvykdymą (palūkanų mokėjimą), kaip taip pat paskolos grąžinimo terminai (paskolos grąžinimo dalimis grafikas) ir palūkanų mokėjimas. Norėdami nustatyti pagrindinę prievolę, įkeitimo sutartyje taip pat turėtumėte nurodyti šia įkeitimo sutartimi užtikrintos paskolos sutarties rekvizitus (numerį ir sudarymo datą).
Įkeitimo sutartyje turi būti atsispindi kitos paskolos sutarties sąlygos, susijusios su jos esme, dydžiu ir įvykdymo laiku. Pavyzdžiui, paskolos sutartyje gali būti numatyta paskolos davėjo teisė reikalauti grąžinti paskolą anksčiau laiko, atsiradus tam tikroms sąlygoms, susijusioms su paskolos gavėjo įsipareigojimų pagal sutartį pažeidimu, finansinės būklės pasikeitimu ir pan. pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnio 3 dalį). Šiuo atveju kalbame apie paskolos grąžinimo termino keitimą, kuris turi būti aprašytas įkeitimo sutartyje.
Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 337 str., jei sutartyje nenumatyta kitaip, įkeitimu užtikrinamas reikalavimas ta suma, kurią jis turėjo patenkinimo metu, ypač palūkanomis, netesybomis, nuostolių, atsiradusių dėl pavėluoto įvykdymo, atlyginimo, kaip taip pat būtinųjų įkaito turėtojo išlaidų už įkeisto daikto išlaikymą ir inkasavimo išlaidų atlyginimą. Įkeitimo sutartyje šalys gali apriboti prievolių, kurios užtikrinamos šiuo įkeitimu, apimtį, pavyzdžiui, tik pagrindinės skolos arba tik palūkanų dydžiu.
Pasikeitus įkeitimu užtikrintai prievolei, gali keistis ir įkeitimo sutartis, kurioje nurodyta pagrindinės prievolės esmė, dydis ir įvykdymo terminas.
Svarstant pagrindinės prievolės apibūdinimo įkeitimo sutartyje klausimą, reikėtų atsigręžti į arbitražo praktiką.
Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo ir Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenuma 1996-07-01 nutarime Nr.6/8 (43 punktas) numato, kad tais atvejais, kai hipotekos davėjas yra pagrindinės prievolės skolininkas, sąlygos dėl įkeitimu užtikrintos prievolės esmės, dydžio ir įvykdymo laiko, turėtų būti pripažinta sutarta, jeigu įkeitimo sutartyje yra nuoroda į pagrindinę prievolę reglamentuojančią sutartį, kurioje nurodytos atitinkamos sąlygos.
Taigi arbitražo praktikoje susiformavo skirtingi požiūriai į įkeitimo sutartyje informacijos apie įkeitimu užtikrintą prievolę nurodymo problemą: paskolos gavėjo-įkeitimo davėjo sudarytai įkeitimo sutarčiai pakanka nurodyti paskolos sutarties pavadinimą ir jos pavadinimą. rekvizitai, o sutartyje, kurią sudaro hipotekos davėjas – trečiasis asmuo, būtina papildomai nurodyti visas esmines paskolos sutarties sąlygas.
Be esminių sąlygų, kurių nesudarius sutarties šalys bus laikomos nesudarytomis, šalys į įkeitimo sutartį gali įtraukti ir kitas sąlygas: įkeitimo teisės atsiradimo momento nurodymą (Straipsnio 1 punktas). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 341 str.), vėlesnio įkeitimo sutarimu draudimas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 342 straipsnio 2 punktas), atsakomybės už įkeisto turto priežiūrą ir saugumą paskirstymas (straipsnio 1 punktas). 343), šalių vykdomos įkeitimo dalyko stebėjimo tvarką (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 343 straipsnio 2 punktas), naudojimosi įkeistu turtu ir disponavimo juo tvarkos bei sąlygų nustatymą (Įstatymo 346 straipsnis). Rusijos Federacijos civilinis kodeksas). Esminė įkeitimo sutarties sąlyga pagal ĮPVĮ 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 straipsnis taip pat nurodo, kuri šalis turi šį turtą.
Kuri sutarties šalis turi įkeistą turtą?
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 338 straipsnis numato dviejų rūšių įkeitimą, priklausomai nuo įkeitimo dalyko su viena iš šalių buvimo vietos: įkeitimas be perleidimo ir įkeitimas perduodant įkeistą turtą įkaito turėtojui. (hipoteka). Įkeitimas, neperleidžiamas įkaito turėtojui, savo ruožtu gali būti trijų rūšių: paprastasis įkeitimas; įkeitimas, kuriame įkeistas daiktas paliekamas su įkaito davėju po užraktu ir įkaito turėtojo antspaudu; įkeitimas, kuriame įkeistas daiktas paliekamas įkaito davėjui uždėjus įkeitimą nurodančius požymius (kietasis įkeitimas). Bankų praktikoje dažniausiai naudojamas paprastas užstatas – užstatas lieka įkaito davėjui. Ši įkeitimo rūšis yra mažiau efektyvi, nes leidžia nesąžiningiems įkaito davėjams, jeigu įkaito turėtojas nenori perimti įkeisto daikto, atlikti bet kokius veiksmus, susijusius su įkeisto daikto slėpimu. Šios problemos sprendimas gali būti tik periodinis įkeisto daikto įkaito turėtojo vykdomas stebėjimas. Hipoteka, kuri yra patikimesnė užstato rūšis, nustato hipotekos kreditoriui pareigą imtis būtinų priemonių įkeisto turto saugumui užtikrinti, įskaitant apsaugą nuo trečiųjų asmenų užpuolimo ir pretenzijų, todėl hipoteka tampa nepatraukli hipotekos kreditoriui. . Vienas iš patikimiausių ir pastaraisiais metais bankų praktikoje dažniausiai pasitaikančių užstato rūšių yra hipoteka. Pagal 1 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 338 straipsniu, turtas, kuriam nustatyta hipoteka, neperduodama hipotekos kreditoriui.
Vertybinių popierių įkeitimas bankinėje praktikoje gana plačiai naudojamas paskolos įsipareigojimų įvykdymui užtikrinti. Pagal 4 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 338 straipsniu, kai įkeičiama turtinė teisė, patvirtinta vertybiniu popieriumi, ji perduodama įkaito turėtojui arba notaro depozitui, jei sutartis nenustato kitaip. Ši nuostata kalba tik apie vertybiniu popieriumi patvirtintų teisių įkeitimą. Kartu, atsižvelgiant į tai, kad vadovaujantis 2008 m. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 128 straipsniu, vertybiniai popieriai priskiriami nuosavybei, o 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 336 straipsnis numato, kad įkeitimo dalykas gali būti bet koks turtas ir turtinės teisės, teisėta kalbėti apie vertybinių popierių įkeitimą kaip turtą ir vertybiniu popieriumi patvirtintų teisių įkeitimą. Įkeitimo dalyko apibrėžimo skirtumas siejamas su vertybinių popierių išleidimo forma: dokumentine forma kaip dokumentas arba nedokumentine forma įrašant teises į vertybinius popierius specialiame registre (Civilinio kodekso 142 str. Rusijos Federacija).
Ginčų, susijusių su įkeitimo sutarčių ir kitų vertybinių popierių užtikrinimo sandorių taisyklių taikymu, praktikos apžvalga arbitražo teismuose yra skirta vertybinių popierių įkeitimui (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas d. 2002 m. sausio 21 d. N 67) (toliau – Apžvalga). Pagal Apžvalgos 13 punktą nepatvirtintų vertybinių popierių įkeitimo teisė atsiranda nuo to momento, kai ji nustatyta tvarka įregistruota pagal 2006 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 149 straipsnis, numatantis, kad sandoriai su nepatvirtintais vertybiniais popieriais gali būti atliekami tik susisiekus su asmeniu, kuris oficialiai registruoja teises. Teisių (įskaitant įkeitimą) perdavimas, suteikimas ir apribojimas privalo
Išduodant lėšas asmenims ar organizacijoms bankui ar mikrofinansų organizacijai visada kyla rizika, kad jų neatgausite. Siekdamas apsaugoti savo interesus nuo nesąžiningų skolininkų, skolintojas naudojasi teisiniu mechanizmu įsipareigojimams užtikrinti. Panagrinėkime, kas yra paskolos užstatas, kokius privalumus ir trūkumus ji turi skolininkui ir bankui.
Teisinė prigimtis
Daugelis bankų ir kitų kredito organizacijų šiandien siūlo lengvatines sąlygas tiems skolininkams, kurie yra pasirengę sudaryti paskolos su užstatu sutartį. Šia priemone bankas apsidraudžia nuo įsipareigojimo grąžinti skolą nevykdymo.
Paskola, ypač ilgalaikė, visada yra didelės rizikos sandoris.
Skolininkas gali netekti darbo ar kitų pajamų, susirgti, mirti, išvykti į kitą šalį ir ten pasiklysti ir pan. Tokiu atveju bankas turi didelę galimybę negrąžinti išleistų lėšų, jau nekalbant apie mokėtinas palūkanas. jų naudojimui.
Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra individualus. Jei norite sužinoti, kaip tiksliai išspręskite savo problemą- susisiekite su konsultantu:
PARAIŠKOS IR SKAMBUČIAI PRIIMAMI 24/7 ir 7 dienas per savaitę.
Tai greita ir NEMOKAMAI!
Civiliniai teisės aktai numatė specialų mechanizmą, kuris apsaugo kreditorių ir leidžia jam atgauti pinigus beveik bet kokiu atveju. Kalbame apie priemones, užtikrinančias skyriuje išvardytų įsipareigojimų vykdymą. 23 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas.
Dar iki sandorio sudarymo šalys susitaria, kad paskolos gavėjui nepajėgus grąžinti skolos, kreditorius jam priklausančias lėšas galės gauti iš kitų šaltinių, pavyzdžiui, iš užstatu perduodamo skolininko turto.
Užstatas yra atskiras sandoris, kuris atitinkamai įforminamas.
Rūšys
Civilinis kodeksas numato tik septynis būdus, kaip užtikrinti sąžiningą prievolių vykdymą:
- užstatas;
- bauda;
- užstatas;
- nepriklausoma garantija;
- įkeitimas;
- laidavimas;
- laiko daiktus.
Sudarant paskolos sutartį naudojamos tik netesybos, garantija ir įkeitimas, kurie labiausiai atitinka sandorio pobūdį. Užstato buvimas leidžia bankui pasikliauti skolininko sąžiningumu, kuris atsispindi siūlomose sąlygose. Panagrinėkime kiekvieno metodo ypatybes ir jų taikymo sritį.
Bauda
Baudos sąlyga, kaip taisyklė, įrašoma tiesiai į pačią paskolos ar kredito sutartį. Tai baudžiamoji priemonė, pagal kurios sąlygas už pavėluotą visos skolos grąžinimą ar eilinį mokėjimą vienu metu skaičiuojama papildoma piniginė bauda, taip pat bauda už kiekvieną uždelstą dieną tam tikra suma. procentais nuo sumos.
Kuo ilgiau delsiama, tuo didesnė bauda.
Šios laikinosios priemonės naudojimas yra labai populiarus tarp vadinamųjų mikrofinansų organizacijų, kurios siūlo trumpalaikes paskolas už gana didelę palūkanų normą. Jie išleidžia lėšas nuodugniai netikrindami skolininko, todėl turi didelę galimybę jų neatgauti.
Tačiau didelė bauda gali turėti įtakos tik akivaizdžiai sąžiningo skolininko elgesiui. Jis laiku sumokės pasiskolintą sumą ir palūkanas, kad nepermokėtų. Jei pinigai buvo paimti neketinant jų grąžinti, tai baudos dydis neturi reikšmės.
Vaizdo įrašas: kaip sudaryti sutartį
Įkeitimas
Rimtesnės kredito įstaigos, pavyzdžiui, bankai, kaip apsaugos priemonę mieliau naudoja užstatą. Šio metodo ypatumas yra tas, kad visą paskolos sutarties galiojimo laikotarpį skolininkas perduoda bankui kažkokį vertingą turtą.
Jei skolos grąžinti neįmanoma, bankas gali areštuoti užstatą iš savininko ir parduoti. Tokiu būdu gautos lėšos naudojamos skolai ir palūkanoms už ją grąžinti.
Grąžinus lėšas laiku ir visiškai, įkeistas turtas grąžinamas savininkui.
Gana brangus ir labai likvidus turtas tampa užstatu banke:
- gyvenamieji pastatai ir butai;
- įmonės;
- žemė;
- komercinis nekilnojamasis turtas;
- nauji automobiliai;
- gaminiai iš tauriųjų metalų;
- vertybiniai popieriai.
Bankai labiausiai noriai priima nekilnojamąjį turtą kaip užstatą. Tai lemia ne tik didelė jo kaina, bet ir tokio turto vertė savininkui.
Nenorėdamas tiesiogine prasme prarasti stogo virš galvos, skolininkas dės visas pastangas, kad skolą grąžintų laiku. Nekilnojamojo turto užstatui skirtas specialus, šiandien daugeliui pažįstamas terminas – hipoteka.
Dažniausiai užstatas yra gyvenamosios patalpos, rečiau – žemės sklypai. Taip yra dėl žemės teisės aktų netobulumo ir gana staigių žemės kainų svyravimų.
Užstatu galite pasiūlyti įmonės nekilnojamąjį kompleksą ar komercines patalpas naudodami specialias verslininkams skirtas programas.
Kitas populiarus būdas užsitikrinti paskolą – su juo įsigyto automobilio įkeitimas.
Laidavimas
Jei paskolos užstatu pasirinksite garantiją, jums nereikės perduoti turto bankui.Šio būdo esmė ta, kad kartu su paskolos gavėju įsipareigojimų bankui turi ir trečioji šalis – laiduotojas.
O jeigu skolininkas negrąžina skolos ar jos dalies, bankas turi teisę reikalauti, kad tai padarytų laiduotojas. Bet tik po to, kai grąžinti iš paties skolininko nepavyko. Laiduotojo atsakomybė yra subsidiari.
Tai gali būti tiek pilietis, tiek juridinis asmuo. Kartais ta pati sutartis numato kelių laiduotojų įtraukimą iš karto.
Yra keletas skirtumų nuo garantijos, panašios į laidavimą:
- garantu veikia tik komercinė įmonė ar bankas;
- paskolos gavėjas ir laiduotojas skolintojui atsako solidariai;
- Kreditorius bankas turi teisę kreiptis dėl skolos grąžinimo bet kuriai sandorio šaliai arba abiem vienu metu.
Paskolos užtikrinimo sutarties sudarymas
Netesybos, kaip užtikrinimo priemonė pagal paskolos sutartį, liečia tik dvi sandorio šalis ir yra įrašytos tiesiai pačiame dokumente. Nereikia atlikti jokių papildomų veiksmų, nereikia rengti atskirų dokumentų.
Netesybų taikymas, jeigu paskolos gavėjas pažeidžia sutarties sąlygas, įvyksta automatiškai.
Tokie užtikrinimo būdai, kaip užstatas ar laidavimas, yra visiškai kitas dalykas. Vykdant operaciją naudojant juos reikia laikytis kelių taisyklių. Pažvelkime į juos atidžiau.
Užstato, kaip paskolos užtikrinimo priemonės, naudojimas atsispindi pagrindinėje sutartyje. Bet pats turto perleidimas reikalauja ir atskiro susitarimo – įkeitimo – įforminimo. Tai papildoma prievolė, kuri jos dalyviams uždeda ypatingas pareigas.
Mes siūlome, kuris turi būti raštu.
Jei nekilnojamasis turtas (hipoteka) įkeistas kaip užstatas, tada sandoris turi būti valstybiškai įregistruotas du kartus: sudarant sutartį ir ją nutraukiant visiškai grąžinus skolą.
Garantija taip pat įforminama atskira sutartimi. Tai yra tarp lėšas suteikusio asmens ir garanto.
Prieš pasirašant dokumentą, bankas ar kita organizacija, veikianti kaip skolintojas, pareikalaus informacijos apie kandidato į laiduotoją mokumą.
Kiekviena iš trijų šalių gauna pagrindinės sutarties kopiją. Daug rečiau sandoris su garantija įforminamas vienu, trišaliu dokumentu.
Pagrindinis paskolos užtikrinimo sutarčių bruožas yra tas, kad jos yra papildomo pobūdžio ir galioja tik tiek pat, kiek ir pagrindinė prievolė. Jai pasibaigus, jie taip pat nutrūksta.
Sandorio pliusai ir minusai
Priimdami sprendimą gauti lėšas pagal paskolos su užstatu sutartį, turėtumėte atidžiai pasverti visus tokio sandorio privalumus ir trūkumus. Taip pat blaiviai įvertinkite savo finansines galimybes, kad neliktumėte be pinigų ar turto. Pažiūrėkime atidžiau, kokia tokio sandorio nauda kiekvienam dalyviui.
Dėl banko
Sudarydamas garantuotą sandorį, skolintojas gauna savo lėšų grąžinimo garantiją. Jis galės gauti ir skolininkui laiku grąžinus skolą, ir to nepadarius dėl įvairių priežasčių. Tai neabejotinas pliusas.
Tačiau jei skolininkas negalės grąžinti skolos, skolintojas prisiims visus rūpesčius ir visas išlaidas, susijusias su įkeisto turto pardavimu ar kreipimusi į laiduotoją. Tokia veikla dažniausiai yra nepagrindinė ir reikalauja papildomų išlaidų.
Skolininkui
Sąvoka „hipoteka“ yra graikų kilmės. Net Senovės Graikijoje buvo galima gauti paskolų su užstatu, pavyzdžiui, žeme. Paskolos gavėjas gaudavo pinigus iš paskolos davėjo (hipotekos paskolą), o kad nekiltų pagundos tuo pačiu žemės sklypu užstatus pinigus gauti iš kitų paskolos davėjų, privalėjo apsunkintame sklype įrengti specialų ženklą (stulpą ar akmenį). hipoteka. Šis ženklas rodė, kad šis sklypas įkeistas, kad už jį jau gauta hipotekos paskola.
Hipoteka yra nekilnojamojo turto įkeitimas įsipareigojimams paskolos davėjui užtikrinti. Su hipotekos paskola paskolos gavėjas gauna paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti ar kitiems tikslams. Jo pareiga paskolos davėjui yra grąžinti paskolą, o nekilnojamojo turto įkeitimas užtikrina šios prievolės įvykdymą. Tuo pačiu galite įsigyti ir įkeisti ne tik būstą, bet ir kitus nekilnojamojo turto objektus – žemę, automobilį, jachtą ir kt. Hipotekos pagalba įsigytas nekilnojamasis turtas yra paskolos gavėjo nuosavybė nuo pirkimo momento. Terminas hipoteka Rusijoje jis dažniausiai naudojamas sprendžiant būsto problemas.
Terminas „hipoteka“ teisiniu požiūriu paprastai apima dvi sąvokas:
Hipoteka kaip teisinis santykis – tai nekilnojamojo turto (žemės, ilgalaikio turto, pastatų, būsto) įkeitimas paskolai gauti.
Hipoteka kaip užstatas – reiškia hipoteką: skolos dokumentą, patvirtinantį hipotekos kreditoriaus teises į nekilnojamąjį turtą.
Hipotekos skolinimas – tai skolinimas su nekilnojamuoju turtu, tai yra skolinimas naudojant hipoteką kaip paskolos lėšų grąžinimo užtikrinimą.
Hipotekai būdingi šie skiriamieji bruožai:
Pirma, hipoteka, kaip ir bet koks įkeitimas, yra būdas užtikrinti tinkamą kitos (pagrindinės) įsipareigojimo įvykdymą – paskolos ar lizingo sutarties ir pan. Todėl hipoteka grindžiama pagrindine prievole, nes be jos ji praranda prasmę.
Antra, nekilnojamasis turtas visada yra hipotekos objektas. Nekilnojamasis turtas apima žemės sklypus ir viską, kas su jais tvirtai susiję: įmonės, gyvenamieji pastatai, kiti pastatai, statiniai.
Trečia, hipotekos dalykas visada yra skolininko žinioje. Jis išlieka šio turto savininkas, naudotojas ir faktinis valdytojas, tačiau iš jo atimama teisė juo disponuoti, bent jau be sutikimo.
Būtent hipoteka leidžia pelningiausiai derinti interesus:
gyventojų – gerinant gyvenimo sąlygas;
komerciniai bankai ir kiti kreditoriai – efektyviai ir pelningai veikloje;
statybos kompleksas - ritmingame darbe;
valstybė – ekonomikos augime ir piliečių teisių į būstą užtikrinime.
Būsto paskolų sistemos dalyviai:
Įkaito davėjas yra fizinis asmuo. arba legalus asmuo, kuris įkeičia nekilnojamąjį turtą kaip užstatą savo skolai užtikrinti.
Hipotekos kreditorius (hipotekos skolintojas) – juridinis asmuo, išduodantis paskolas su nekilnojamuoju turtu.
Būsto paskola grindžiama penkiais pagrindiniais principais: mokėjimu, skuba, grąžinimu, saugumu ir tikslingai panaudojant lėšas. Pagrindinė paskolos lėšų grąžinimo garantija yra įsigyto turto užstatas. Piktnaudžiavimas skolintomis lėšomis, taip pat nesuteikimas paskolos davėjui galimybės kontroliuoti lėšų panaudojimą pagal paskirtį, suteikia pastarajam teisę reikalauti prieš terminą grąžinti paskolą ir palūkanas.
Dažniausias hipotekos variantas Rusijoje yra buto pirkimas kreditu. Tokiu atveju, kaip taisyklė, įkeičiamas naujai įsigytas būstas, nors galima įkeisti ir jau turimą butą. Būsto paskolas išduoda bankai ir sąlygos Kiekvieno skolinimas yra skirtingas. Valstybiniu lygiu Rusijoje hipotekos remia parengtus hipotekos įstatymus, taip pat specialiai valstybės sukurtas hipotekos agentūras.
Hipotekos sandoris – tai veiksmų ir metodų seka, užtikrinanti sutartinių įsipareigojimų įvykdymą, o jeigu jie pažeidžiami – sąveikų visuma, siekiant patenkinti paskolos davėjo interesus (teises). Atkreipkime dėmesį į tai, kad užstato sandoris turi sudėtingą santykių struktūrą, t.y. integruotą tarpusavyje nepriklausomų partnerysčių sistemą būsto ir būsto paskolų rinkoje. Panagrinėkime hipotekos sandorio infrastruktūrą (1 pav.).
Hipotekos sandorio struktūra parodo jo pobūdžio sudėtingumą ir pateisina rinkų tarpusavio priklausomybę: būsto, būsto paskolų, draudimo paslaugų ir nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų. Todėl būtina suvokti, kad norint suformuoti stabilią, ilgalaikę būsto paskolų rinką, regioninėje investicijų ir būsto rinkoje turi būti sutvarkyta būsto paskolų sandorių valdymo sistema. Ši sistema gali būti tikslų, uždavinių, metodų, metodų ir metodų rinkinys, skirtas efektyviai organizuoti hipotekos procesą regione.
Ryžiai. 1 Hipotekos sandorio struktūra ir santykiai.
Tvarkant užstato (hipotekos) sandorius galutinis rezultatas vartotojų rinkoje yra buto pirkimas ir pardavimas naudojant būsto paskolą. Hipotekos rinkoje – efektyvus būsto paskolų valdymas, vykdymas ir užbaigimas. Draudimo rinkoje - būsto draudimo sutarties, kuri įkeista kaip užstatas, užbaigimas. Vertinimo paslaugų rinkoje – gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertinimo aktas. Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimo paslaugų rinkoje - įrašo apie nuosavybės teises ar įkeitimą į jį įvedimas į nekilnojamojo turto registrą, įkeitimo nutraukimas.
Užstato (hipotekos) sandorių valdymas įgyvendinamas organizuojant hipotekos procesą, kuris gali būti apibūdinamas kaip daugiafunkcinis, ilgalaikis ir rizikingas. Panagrinėkime hipotekos proceso struktūrą (2 pav.).
Ryžiai. 2 Hipotekos proceso struktūra.
Bet koks verslo procesas suponuoja išteklių bazės buvimą, sąlygų įvedimui į verslo procesą organizavimą, jo užbaigimą, pasitraukimą iš verslo proceso ir laukiamo socialinio-ekonominio rezultato pasiekimą. Verslo procesų valdymas apima tokius ekonominius metodus kaip planavimas, analizė, sintezė, prognozavimas ir ekonominių rodiklių koregavimas. Šiuo atveju gali būti naudojami logistikos, strateginio ir finansų valdymo vadybos metodai. Esminis yra pagrindinio valdymo tikslo – stabilaus ir ilgalaikio hipotekos proceso paleidimas, formavimas ir palaikymas – pasiekimas.
Kreipimasis dėl būsto paskolos – tai kelių etapų procedūra, apimanti dokumentų rinkimą, banko kredito komisijos eigą, tinkamo būsto paiešką, jo įvertinimą ir draudimą, hipotekos sutarties sudarymą.
Būsto paskolos iš banko gavimo procedūra susideda iš kelių etapų ir prasideda nuo išankstinės potencialaus kliento kvalifikacijos bei paraiškos paskolai gauti užpildymo. Kitame etape bankas renka ir patikrina informaciją apie klientą ir užstatą, įvertina paskolos grąžinimo tikimybę (ši procedūra vadinama paskolos gavėjo pasirašymu), tada priima sprendimą išduoti paskolą arba motyvuotai atsisako paskolos. .
1. Jeigu sprendimas yra teigiamas, paskolos davėjas apskaičiuoja paskolos sumą ir suformuoja kitas svarbias jos išdavimo sąlygas (terminas, palūkanos, grąžinimo tvarka). Tada prasideda paskolos gavėjo finansines galimybes ir paskolos davėjo reikalavimus atitinkančio buto parinkimas, įvertinamas hipotekos dalykas. Paskutinis etapas yra pirkimo–pardavimo sutarties tarp paskolos gavėjo ir pardavėjo, taip pat paskolos sutarties ir hipotekos sutarties sudarymas tarp paskolos gavėjo ir paskolos davėjo. Hipotekos sutartimi paskolos gavėjas (įkaito davėjas), įkeisdamas paskolos būdu įgytą nekilnojamąjį turtą, netenka teisės juo disponuoti, tačiau išsaugo nuosavybės ir naudojimo teisę. Kreditorius tampa įkaito turėtoju, o tai suteikia jam galimybę, paskolos gavėjui nevykdant savo įsipareigojimų pagal paskolos sutartį, gauti savo piniginių reikalavimų skolininkui patenkinimą iš įkeisto turto vertės, pirmenybė teikiama iki kiti įkaito davėjo kreditoriai. Įkaito turėtojas turi teisę patikrinti turto prieinamumą ir būklę bei reikalauti, kad būtų imtasi reikiamų priemonių šiam turtui išsaugoti. Privaloma apdrausti hipotekos objektą, taip pat paskolos gavėjo gyvybę, sveikatą ir darbingumą jo sąskaita (Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 31 straipsnis). Hipotekos sutartyje nurodytos šios sąlygos: hipotekos dalykas; įkeičiamo turto kaina; hipoteka užtikrintos pagrindinės prievolės esmė (kredito lėšų suteikimas); paskolos suma ir palūkanos; pagrindinės prievolės įvykdymo terminas; įkeisto turto draudimo reikalavimai; priverstinio išieškojimo pagrindai hipotekos ir kt. (Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 4 dalies 9 straipsnis). Hipotekos sutartis turi būti įregistruota valstybinėje įstaigoje (Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 1 dalis, 10 straipsnis).
Be to, hipotekos davėjas surašo hipoteką, kurią kreditoriui perduoda hipotekos valstybinę registraciją atliekanti įstaiga, ir patvirtina jos teisėto savininko teisę „gauti hipoteka užtikrintos piniginės prievolės įvykdymą, nesuteikiant kitų įrodymai apie šios prievolės egzistavimą“, taip pat „įkeitimo teisė į hipoteką suvaržytą turtą“ (Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto hipoteka)“ 13 straipsnis).
2. Po valstybinės registracijos ir atsiskaitymų su nekilnojamojo turto pardavėju, paskolos gavėjas persikelia į įsigytą butą, tada jis turi atlikti mokėjimus paskolai grąžinti, o paskolos davėjas priima įmokas iš paskolos gavėjo ir veda atitinkamą pagrindinės sumos grąžinimo apskaitą. ir palūkanų. Įvykdžius įsipareigojimus pagal paskolos sutartį, paskola laikoma grąžinta, o hipoteka nutraukiama, kas įrašoma į valstybės registrą. Jei paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, įkeistas turtas yra areštuojamas, vėliau jį parduodant, siekiant grąžinti paskolos gavėjo skolą paskolos davėjui. Likusi suma po paskolos grąžinimo, atėmus išlaidas, susijusias su išieškojimo procedūra ir būsto pardavimu, grąžinama buvusiam paskolos gavėjui. Taigi ilgalaikio būsto paskolų būsto paskolų rinkoje veikia šie pagrindiniai dalyviai:
Paskolos gavėjai (nekilnojamojo turto pirkėjai) – pavieniai Rusijos Federacijos piliečiai, asmenys, sudarę paskolos sutartis su bankais (kredito organizacijomis) arba paskolos sutartis su juridiniais asmenimis (ne kredito organizacijomis), kurių sąlygomis gautos lėšos būstui įsigyti naudojami paskolos forma; nekilnojamojo turto pardavėjai; skolintojai (bankai ir kitos kredito organizacijos, kurių pagrindinės funkcijos yra: hipotekos paskolos teikimas pagal paskolos gavėjo mokumo ir kreditingumo įvertinimą pagal skolinimo reikalavimus ir sąlygas; paskolos sutarties (paskolos sutarties) ir hipotekos įkeitimas. Sutartis, išduotų būsto paskolų aptarnavimas).
Antrinės hipotekos paskolų rinkos operatoriai (būsto hipotekos agentūros) yra specializuotos organizacijos, refinansuojančios ilgalaikes būsto paskolas gyventojams išduodančius kreditorius (jų pagrindinės funkcijos yra: paskolų refinansavimas pagal nustatytus standartus ir hipotekos kreditavimo tvarkos reikalavimus; emisijų išdavimas hipoteka garantuoti vertybiniai popieriai; investuotojų lėšų pritraukimas į būsto paskolų sektorių; padėti skolintojams įgyvendinti patikimą hipotekos skolinimo praktiką ir kurti hipotekos paskolų rūšis, kurios būtų labiau prieinamos skolininkams ir mažiau rizikingos skolintojams).
Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registravimo įstaigos (kurių pagrindinės funkcijos yra: gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sandorių registravimas, nuosavybės teisių perėjimo naujam savininkui registravimas - hipotekos sutarčių registravimas ir hipotekos teisės, informacijos apie nuosavybės teises ir būsto įkeitimo suvaržymą saugojimas ir teikimas visiems hipotekos rinkos dalyviams).
Draudimo įmonės, turinčios licenciją teikti turto draudimą, skolininkų asmenų draudimą ir hipotekos rinkos dalyvių civilinės atsakomybės draudimą.
Vertintojai – tai juridiniai ir fiziniai asmenys, turintys teisę profesionaliai įvertinti gyvenamąsias patalpas, kurios yra hipotekos paskolos užstato objektas.
Nekilnojamojo turto įmonės yra juridiniai asmenys, kurie yra profesionalūs tarpininkai būsto pirkimo ir pardavimo rinkoje. Maklerių funkcijos apima būsto pirkimo-pardavimo variantų parinkimą skolininkams ir būsto pardavėjams, pagalbą sudarant pirkimo-pardavimo sandorius, būsto pardavimo organizavimą kitų būsto rinkos dalyvių vardu, dalyvavimą organizuojant aukcionus. areštuoto būsto pardavimas.
Investuotojai yra juridiniai asmenys, perkantys skolintojų ar antrinės rinkos operatorių išleistus hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Tai pensijų fondai, draudimo bendrovės, investiciniai bankai, investiciniai fondai ir kt.
Būsto paskolų sistemos infrastruktūros jungtys – pasų paslaugos, globos ir rūpybos institucijos ir kt.
Būsto paskolos suteikiamos įvertinus paskolos gavėjo mokumą ir kreditingumą pagal paskolos reikalavimus ir sąlygas. Potencialūs paskolos gavėjai privalo pateikti bankui asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, santuokos, vaikų gimimo liudijimus, dokumentus, pagrindžiančius nuolatinės gyvenamosios vietos įregistravimą, pažymas apie pajamas, namo registro išrašus, patvirtinančius, kad nėra įsiskolinimų už komunalines paslaugas. vekseliai, visa informacija apie paskolos gavėjo turtą, informacija apie paskolos gavėjo privalomus mokėjimus (vykdomieji raštai, alimentai, mokėjimas už pirktas prekes išsimokėtinai ir kt.).
Įsigydamas gyvenamąsias patalpas antrinėje rinkoje, bankas kreditorius yra priverstas patikrinti jų teisinį grynumą, pavyzdžiui, ar šiam butui nėra nustatytas areštas. Hipotekos sutartimi paskolos davėjas tampa hipotekos kreditoriumi, o tai suteikia jam pirmumo teisę prireikus gauti satisfakciją iš įkeistos gyvenamosios patalpos vertės. Hipotekos objektas yra gyvenamieji pastatai ir butai, skirti nuolatiniam gyvenimui. Tai taip pat gali būti gyvenamojo namo ar buto dalys, susidedančios iš vienos ar kelių izoliuotų patalpų, tačiau su sąlyga, kad jos yra struktūriškai izoliuotos, gali būti naudojamos savarankiškai ir išlaiko savo funkcinę paskirtį. Nekilnojamasis turtas, kuris nėra skirtas nuolatiniam gyvenimui, taip pat gali būti hipotekos objektu tik bendrais pagrindais.
Taigi hipotekos paskola yra ilgalaikė paskola (įvairiose šalyse terminai svyruoja nuo 10 iki 40 metų), paprastai suteikiama nekilnojamajam turtui įsigyti, užstatu šiuo nekilnojamuoju turtu kaip prievolės 3–15 m. % per metus. Tokios paskolos dėl savo ilgalaikiškumo ypač patogios tais atvejais, kai palūkanų mokėjimas ir pagrindinės skolos grąžinimas galimas tik iš einamų, dažniausiai mažų pajamų, tai yra nedidelėmis įmokomis. Tai ypač patrauklu vidutinį uždarbį gaunantiems žmonėms, kurie sudaro vadinamąją viduriniąją klasę. Visi aukščiau išvardinti užstato požymiai būdingi būsto kreditavimui būstui.
