Turto gyvavimo ciklas- laikotarpis, per kurį nekilnojamasis turtas egzistuoja kaip fizinis objektas.
Komerciniais tikslais įsigyto nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas, turto savininko pareigos gali kartotis su naujuoju to paties turto savininku iki turto gyvavimo pabaigos. Gyvenimo ciklas nuolat yra pavaldus tam tikriems šablonams, pasak G. Harrisono – fiziniam, ekonominiam, chronologiniam ir likusiam ekonominiam gyvenimui.
Laiku fizinis gyvenimas objektas reiškia laiką, kai galima gyventi ar dirbti esamame pastate ar statinyje. Šis rodiklis gali būti norminis, skaičiuojamas, faktinis, gali padidėti dėl pagerėjusių sąlygų ar modernizavimo. Jei nekilnojamojo turto objektas yra nugriautas, jo fizinis gyvenimas baigiasi.
Laiku ekonominis gyvenimas Tai laikotarpis, per kurį objektas gali būti naudojamas, gaunant – pelno atveju šie patobulinimai prisideda prie objekto savikainos. Jei atlikti pagerinimai neprisideda prie turto vertės dėl to, kad jis yra pasenęs, tada baigiasi jo ūkinis gyvenimas.
Pagal chronologinis amžius suprasti laikotarpį, kuris praėjo nuo turto pradėjimo eksploatuoti iki jo įvertinimo dienos.
Gyvenimas
Faktinis amžius nustatomas įvertinus nekilnojamojo turto išvaizdą, techninę būklę ir ekonominius veiksnius, turinčius įtakos bendrai turto kainai.
Efektyvus amžius— ϶ᴛᴏ amžius, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ, nurodantis tam tikrą objekto fizinę būseną ir atsižvelgiant į jos įgyvendinimo galimybę.
Įprastas tarnavimo laikas vadinamas standartiniu.
Standartinis tarnavimo laikas— ϶ᴛᴏ pastatų ar konstrukcijų eksploatavimo trukmė, apibrėžta taisyklėse.
Pagal likusį ekonominį gyvenimą pastatai reiškia laikotarpį nuo jo vertinimo datos iki jo ekonominio eksploatavimo pabaigos. Šį laikotarpį vertintojas naudoja būsimoms pajamoms įvertinti. Likusį objekto ekonominį tarnavimo laiką padidina jo modernizavimas ar atnaujinimas.
Visi aukščiau aptarti nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklo ir gyvavimo etapai yra tarpusavyje susiję. Nekilnojamojo turto savininkas, siekdamas įgyvendinti adekvačias priemones, kurios užtikrins turto pelningumo didėjimą ir jo saugumą, turi atsižvelgti į nekilnojamojo turto vietą tam tikrame (bet kuriame) gyvavimo ciklo etape.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai
Taigi nekilnojamojo turto objektai savo egzistavimo metu patiria ekonominius, fizinius, teisinius pokyčius ir išgyvena šiuos gyvavimo ciklo etapus:
- formavimas - ϶ᴛᴏ statyba, t.y. naujos įmonės steigimas, žemės pirkimas ar skyrimas;
- eksploatavimas – apima eksploatavimą ir plėtrą, t. y. išplėtimą, pertvarkymą ar rekonstrukciją;
- egzistavimo nutraukimas – ϶ᴛᴏ griovimas, natūralus sunaikinimas arba likvidavimas.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai:
1. Projekto koncepcijos formavimas ir laisvo žemės sklypo panaudojimo varianto pasirinkimas. Šiuo laikotarpiu pasirenkamas geriausias ir efektyviausias žemės panaudojimas. Naudojimo atvejo pasirinkimas baigiasi patobulinimų projektavimo techninių specifikacijų kūrimu.
2. Projektavimo patobulinimai.Šiame etape - remiantis projektavimo specifikacijomis - vykdomas projekto rengimas, parengiant dokumentaciją, reikalingą leidimams gauti ir žemės sklypui paruošti, taip pat tiesiant komunikacijas, statant pastatus ir sodinant naujus želdinius.
3. Patobulinimų gamyba (statyba, statyba).. Rangovams įgyvendinant projektą, beveik visiškai pasikeičia visos objekto fizinės charakteristikos, šiuos pokyčius fiksuojant inventorizacijos ir kadastro dokumentuose.
4. Tiražas (pirkimas ir pardavimas, dovanojimas, nuoma ir kt.) su nuosavybės teisių perleidimu arba atsiradus teisės suvaržymui. Šiame etape vykdomi sandoriai su turtu.
5. Objekto naudojimas (naudojimas) pagal paskirtį su technine ir eksploatacine priežiūra. Šiame gyvavimo ciklo etape vadovas (arba profesionali valdymo įmonė) organizuoja racionalų objekto vartotojų potencialo naudojimą.
6. Modernizavimas: kapitalinis remontas, rekonstrukcija, patobulinimų atstatymas su galimu objekto perkėlimu (funkcinės paskirties pakeitimu). Beje, šis etapas prasideda tuo momentu, kai esamos būklės objektas nebegali patenkinti šiuolaikinių vartotojų poreikių ir/ar jo eksploatacija tampa ekonomiškai neefektyvi. Šiame etape minimalus kapitalinis remontas atliekamas nekeičiant planavimo sprendimo ir funkcinės paskirties, tačiau pašalinant nuimamą fizinį nusidėvėjimą ir funkcinį senėjimą.
7. Medžiagų šalinimas, patobulinimų griovimas, sąvartynas arba medžiagų perdirbimas. Gyvenimo ciklas baigiasi nugriaunant patobulinimus pasibaigus jų ekonominiam gyvavimo laikui. Valdymo įmonė rengia pasiūlymus dėl pastatų nugriovimo terminų ir ekonomiškai pagrįsto būdo nustatymo, atsižvelgdama į likviduojamų pastatų ir komunikacijų konstrukcinių elementų bei medžiagų pardavimo galimybę.
Valstybinė aukštojo profesinio mokymo įstaiga
Sankt Peterburgo prekybos ir ekonomikos institutas
„Nekilnojamojo turto ekonomikos“ disciplinoje
„Nekilnojamojo turto savybės ir gyvavimo ciklas“
Užbaigė: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Ekonomikos fakultetas, IV kursas
Mokslinis direktorius
Pirogova O.E.
Sankt Peterburgas, 2010 m
Įvadas
1 skyrius. Nekilnojamojo turto samprata ir jo objektas
1 Nekilnojamojo turto apibrėžimas
2 Nekilnojamojo turto objektas
2 skyrius. Nekilnojamojo turto savybės ir gyvavimo ciklas
1 Turto savybės
2 Nekilnojamojo turto kaip fizinio objekto gyvavimo ciklas
3 Nekilnojamojo turto, kaip ekonominio objekto, gyvavimo ciklas
4 Įmonės nekilnojamojo turto kaip turto komplekso gyvavimo ciklas
Išvada
Bibliografija
Programos
Įvadas
Nekilnojamojo turto objektai viešųjų ryšių sistemoje užima ypatingą vietą, nes su jais tiesiogiai ar netiesiogiai yra susijusi ekonominė veikla ir prioritetiniai žmonių santykiai visose jų veiklos srityse.
Šiandien būtent nekilnojamasis turtas yra pagrindinė šalies rinkos ekonomikos sistemos grandis. Ir tai suprantama – nekilnojamasis turtas yra ne tik ypatingas produktas, bet kartu tai ir pajamas generuojantis kapitalas bei paslaugų teikimo pagrindas, siekiant efektyvios verslo veiklos.
Nekilnojamojo turto ekonomika – tai santykių, atsirandančių nekilnojamojo turto sandorių procese, sistema.
Šios disciplinos išmanymas yra būtinas rengiant šiuolaikinius specialistus, nes bet kuris profesionalas šiuo metu praktinėje veikloje susiduria su nekilnojamojo turto rinkoje vykstančiais procesais.
Pagrindinis gairių tikslas – kad studentai įsisavintų žinias apie nekilnojamojo turto esmę, nekilnojamojo turto ekonomikos teisinius aspektus, pagrindines operacijas ir požiūrius į nekilnojamojo turto vertinimą, nekilnojamojo turto rinkos ypatumus ir verslo rūšis. veikla joje.
1. Nekilnojamojo turto samprata ir jo objektas
1 Nekilnojamojo turto apibrėžimas
„Nekilnojamojo turto“ sąvoka neatsiejama nuo kitos – „nuosavybės“ sąvokos.
Turtas – tai turto rinkinys, t.y. pinigais vertinami teisiniai santykiai, kuriuose yra šis asmuo (fizinis ar juridinis).
Fiziniam ar juridiniam asmeniui priklausantis turtas pagal turinį skirstomas į:
· turtas: daiktų, priklausančių asmeniui nuosavybės teise ar pagal kitą turtinę teisę, visuma; teisių į kitų veiksmus visuma (pavyzdžiui, skolinis turtas);
· pasyvus: daiktų, kurie priklauso kitiems asmenims, tačiau laikinai yra tam tikro asmens žinioje, visuma; tam tikram asmeniui tenkančių prievolių visuma.
Istoriškai nuo romėnų teisės laikų turtas buvo skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį.
Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 130 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamieji daiktai (nekilnojamasis turtas, nekilnojamasis turtas) apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas yra tvirtai sujungta su žemė, tai yra objektai, kurių judėjimas be neproporcingos žalos jų paskirčiai neįmanomas, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius.
Nekilnojamasis turtas taip pat apima orlaivius ir jūrų laivus, vidaus vandenų laivybos laivus ir kosminius objektus, kuriuos privaloma registruoti valstybei. Įstatymas kitą turtą gali priskirti nekilnojamajam turtui.
Šiuolaikinė Rusijos teisinė praktika nustatė daugybę kriterijų, pagal kuriuos fizinis objektas gali būti priskirtas nekilnojamajam turtui:
· stiprus ryšys su konkrečiu žemės sklypu (neįmanoma perkelti objekto be neproporcingos žalos jo paskirčiai);
· išsamumas pagal galimybę naudoti pagal paskirtį;
· atestuotas (oficialiai įregistruotas) priklausantis konkrečiam savininkui - valstybei, Federacijos subjektui, savivaldybei, privačiam asmeniui ar privačių asmenų grupei;
· nekilnojamojo turto objekto ir nekilnojamojo turto fizinės izoliacijos galimybė (t. y. yra aiškiai nustatytos nekilnojamojo turto objekto fizinės ribos);
· nekilnojamojo turto objekto funkcinis savarankiškumas (ar šis nekilnojamojo turto objektas gali būti naudojamas atskirai nuo kitų objektų, ar jo funkcinė paskirtis apima dalinį kitų nekilnojamojo turto objektų naudojimą);
· servitutų ir kitų naudojimosi teisių apribojimų buvimas (ar nebuvimas).
Kilnojamuoju turtu pripažįstami su nekilnojamuoju turtu nesusiję daiktai, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius. Teisių į kilnojamąjį turtą registruoti nereikia, išskyrus įstatymų nustatytus atvejus.
2 Nekilnojamojo turto objektas
„Nekilnojamas turtas“ susideda iš dviejų pagrindų – fizinio ir teisinio. Šios koncepcijos fizinis pagrindas grindžiamas materialiąja nekilnojamojo turto sudedamąja dalimi, būtent: pastatais, statiniais, žemės sklypais, žemės gelmiu ir kt. Viskas, kas „yra objektas, sujungtas su žeme taip, kad jo judėjimas be neproporcingos žalos jo paskirčiai yra neįmanomas“.
Teisinė dalis yra teisių, kylančių iš sandorių su nekilnojamuoju turtu ir jo naudojimo, įgyvendinimo.
Dėl nusidėvėjimo turtas praranda savo likvidumą – „galimybę įgyvendinti bet kokį nekilnojamojo turto pavertimo pinigais būdą“ – tai teisinė koncepcijos dalis.
Kiekvienas turtas turi savo kadastro numerį ir jam taikomas procesas, vadinamas „nekilnojamojo turto inventorizacija“. Jai būdingas „inventorius“ – nekilnojamojo turto objekto atsiradimo ir pokyčių istorija. Visa tai, kas išdėstyta pirmiau, yra susijusi su nekilnojamojo turto apibrėžimo teisine dalimi.
Civilinių teisių objektai yra daiktai, įskaitant pinigus ir vertybinius popierius, kitas turtas, įskaitant nuosavybės teises; darbai ir paslaugos; informacija; intelektinės veiklos rezultatai, įskaitant išimtines teises į juos (intelektinė nuosavybė); nematerialią naudą.
2. Turto savybės ir gyvavimo ciklas
1 Turto savybės
Turint žemės sklypą kaip sudedamąją dalį, visi dirbtiniai pastatai (nekilnojamojo turto objektai) turi bendrąsias savybes, leidžiančias atskirti juos nuo kilnojamųjų objektų. Tai:
Stacionarumas, nejudrumas. Ženklui būdingas stiprus fizinis turto ryšys su žemės paviršiumi ir jo judėjimo erdvėje neįmanoma fiziškai nesuardant ir nesugadinant, todėl jis netinkamas tolesniam naudojimui.
Medžiagiškumas. Pažymėtina, kad nekilnojamasis turtas visada veikia fizine ir vertybine forma. Fizinės nuosavybės savybės apima, pavyzdžiui, jo dydį ir formą, nepatogumus ir pavojus, aplinką, privažiavimo kelius, komunikacijas, paviršių ir podirvį, kraštovaizdžio sutvarkymą ir kt. Šių savybių visuma lemia turto naudingumą, kuris formuojasi. nekilnojamojo turto vertės pagrindu. Tačiau tai savaime nenulemia vertės. Bet kuris objektas turi vertę, tam tikru ar kitokiu laipsniu turėdamas tokias savybes kaip tinkamumas ir ribota pasiūla. Norint sukurti didelę vertę, turi būti ribota pasiūla. Socialiniai idealai ir standartai, ekonominė veikla ir tendencijos, įstatymai, valdžios sprendimai ir veiksmai bei gamtos jėgos daro įtaką žmogaus elgesiui, o visa tai sąveikauja tarpusavyje, kad sukurtų, išlaikytų, keistų ar sumažintų nekilnojamojo turto vertę. Čia taip pat reikia pažymėti, kad nekilnojamasis turtas yra viena iš nedaugelio prekių, kurių vertė ne tik beveik visada yra stabili, bet ir linkusi palaipsniui didėti laikui bėgant.
Nekilnojamojo turto ilgaamžiškumas yra praktiškai didesnis nei visų kitų prekių, išskyrus tam tikrų rūšių brangakmenius ir gaminius iš retųjų metalų, ilgaamžiškumą.
Pavyzdžiui, pagal Rusijoje galiojančius statybos kodeksus ir reglamentus (SNiP), gyvenamųjų namų projektai, atsižvelgiant į pagrindinių konstrukcijų medžiagą (pamatai, sienos, lubos), skirstomi į 6 grupes, kurių standartinis tarnavimo laikas nuo 15 iki 150. metų.
Teisingai naudojant, žemės cirkuliacijos trukmė yra begalinė, o netinkamo jos naudojimo pažeidimas sukels nepataisomų nuostolių.
Be pagrindinių bendrinių nekilnojamojo turto charakteristikų, galima išskirti privačias savybes, kurias lemia specifiniai rodikliai, priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo.
Beveik neįmanoma kalbėti apie du identiškus butus, du vienodus sklypus, du vienodus pastatus, nes jie būtinai skirsis vietos, palyginti su kitais nekilnojamojo turto objektais, infrastruktūra ir net esminiais taškais, atžvilgiu, o tai rodo nevienalytiškumą, unikalumą ir kiekvieno turto unikalumas.
Nekilnojamas turtas padidino ekonominę vertę. Taip yra dėl to, kad jis skirtas ilgalaikiam naudojimui ir nevartojamas naudojimo metu. Paprastai jis turi struktūrinį sudėtingumą, dėl kurio reikia didelių išlaidų norint išlaikyti tinkamą būklę.
Be to, turtas visada turi savo funkcinę paskirtį. Jis gali būti produktyvus arba neproduktyvus. Gamybos tikslais turtas tiesiogiai ar netiesiogiai dalyvauja gaminant gaminius, atliekant darbus, teikiant paslaugas. Negamybiniais tikslais sudaro sąlygas gyventi ir aptarnauti žmones.
Nekilnojamas turtas visada veikia kaip ilgalaikio investavimo objektas. Dažniausiai taip nutinka dėl to, kad įsigyti nekilnojamojo turto dalimis neįmanoma, kadangi investuoti kapitalą į turtą reikia nemažo kapitalo. Be to, jei kalbame apie pelningą reikalo pusę, grynųjų pinigų investicijos į nekilnojamąjį turtą yra išlaidos, kurių atsipirkimo laikotarpis yra gana didelis.
Pažymėtina, kad kai kurios nekilnojamojo turto rūšys gali būti paverčiamos kilnojamuoju turtu. Pavyzdžiui, miškai ir daugiamečiai želdiniai pagal apibrėžimą priklauso nekilnojamajam turtui, o paruošta mediena jau yra kilnojamas turtas.
Atkreipiame dėmesį, kad pastatuose ir statiniuose esantys įrenginiai (šildymas, vandentiekis, kanalizacija, elektros įrenginiai, liftai, grotelės, antros metalinės durys ir kt.) priskiriami kilnojamajam turtui. Tačiau kadangi jis tapo neatsiejama nekilnojamojo turto dalimi, sudarant sandorį dėl šio objekto, visas į nekilnojamąjį turtą įtrauktas kilnojamasis turtas turėtų būti išsamiai aprašytas (tai ypač pasakytina apie turtą, kuris areštuojamas turto arešto metu. sandoris).
Dažnai nekilnojamojo turto sandoriais gali būti perleistos teisės ir interesai, kurie nėra nekilnojamojo turto dalis. Tai gali būti nuomos teisės, pirmumo teisės ar kiti interesai (servitutai).
Taigi nekilnojamasis turtas apima vertingiausius ir apskritai reikšmingiausius ilgalaikio turto objektus, o tokie nekilnojamojo turto objektai kaip žemė ir žemės gelmės turi didelę ne tik ekonominę, bet ir strateginę reikšmę bet kuriai valstybei visais laikais.
Pavyzdžiui, ikikapitalistiniu laikotarpiu žemė buvo vienintelis reikšmingas kiekvieno asmens, taip pat ir valstybės bei visos visuomenės gerovės šaltinis.
Nekilnojamas turtas bet kurioje socialinėje sistemoje yra ekonominių ir valstybės interesų objektas, todėl šiai nuosavybės kategorijai buvo įvesta privaloma valstybinė teisių į jį registracija, leidžianti nustatyti teisės objektą ir subjektą, nes turto ir teisių į jį subjekto ryšys nematomas, o nekilnojamojo turto perleidimas fizinio judėjimo būdu yra neįmanomas.
2 Nekilnojamojo turto kaip fizinio objekto gyvavimo ciklas
Veikdamas kaip fizinis objektas, nekilnojamasis turtas yra produktas, nuosavybės, verslo objektas ir kiekviename savo įsikūnijime pereina įvairius etapus ir procesus.
Nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklas (fizinis) – tai laikotarpis, per kurį nekilnojamasis turtas egzistuoja kaip fizinis objektas. Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas susideda iš šių etapų (fazių):
Projekto koncepcijos formavimas ir laisvo žemės sklypo naudojimo varianto pasirinkimas. Šiuo laikotarpiu pasirenkamas geriausias ir efektyviausias žemės sklypo naudojimo būdas – atsižvelgiant į jo savybių ypatumus ir visas aplinkos savybes. Remiantis analize, pasirenkamas produktyviausias naudojimo variantas iš tų, kurie yra teisiškai leistini, fiziškai įmanomi, ekonomiškai pagrįsti ir finansiškai pagrįsti. Naudojimo atvejo pasirinkimas baigiasi patobulinimų projektavimo techninių specifikacijų kūrimu.
Projektavimo patobulinimai. Šiame etape - remiantis projektavimo specifikacijomis - vykdomas projekto rengimas (specializuotos organizacijos), parengiant dokumentus, reikalingus leidimams gauti ir žemės sklypui paruošti (formos ir dydžio fiksavimas, nereikalingų natūralų pašalinimas). ir dirbtinė augmenija, sausinimo rezervuarai), taip pat komunikacijų tiesimas, pastatų (konstrukcijų) statyba ir naujų želdinių sodinimas. Patartina atlikti projekto priėmimą iš projektavimo organizacijos, dalyvaujant valdymo įmonei, kuri dalyvavo kuriant projekto technines specifikacijas.
Patobulinimų gamyba (statyba, statyba). Rangovams įgyvendinant projektą, beveik visiškai pasikeičia visos objekto fizinės charakteristikos, šiuos pokyčius fiksuojant inventorizacijos ir kadastro dokumentuose. Statant patobulinimus ir dėl naujo objekto statuso įtvirtinimo, kaip taisyklė, keičiasi ir su kuriamu objektu susijusios aplinkos savybės.
Gydymas (pirkimas-pardavimas, dovanojimas, nuoma ir kt.) perleidžiant nuosavybės teises arba atsiradus šios teisės suvaržymui. Šiame etape su objektu atliekamos operacijos ir pastarojo teisinio likimo pasikeitimą registruoja valstybė. Perkant ar parduodant objektą keičiasi nuosavybės teisės objektas. Kai žemę ir (arba) pagerinimus išnuomoja ar išsinuomoja savininkas (arba, savininko vardu – valdymo įmonė), naudojimo (ir, galbūt, nuosavybės) teisės atsiranda kitam subjektui. nuosavybės teisės suvaržymas.
Objekto naudojimas (vartojimas) pagal paskirtį su technine ir eksploatacine priežiūra. Šiame gyvavimo ciklo etape vadovas (arba profesionali valdymo įmonė) organizuoja racionalų objekto vartotojų potencialo naudojimą. Laikui bėgant objekto savybės keičiasi, nes patobulinimai fiziškai susidėvi ir funkciškai pasensta, o tai apsunkina situacijos ekonomikoje ir išorinėje fizinėje aplinkoje pokyčiai, lemiantys papildomą, vadinamąjį išorinį senėjimą.
Eksploatacijos metu periodiškai atliekama atskirų tobulinimo elementų techninė apžiūra ir eilinis remontas, nenutraukiant viso objekto naudojimo.
Modernizavimas: kapitalinis remontas, rekonstrukcija, patobulinimų atstatymas su galimu objekto pertvarkymu (funkcinės paskirties pakeitimu). Šis etapas prasideda tuo momentu, kai esamos būklės objektas nebegali patenkinti šiuolaikinių vartotojų poreikių ir/arba jo eksploatavimas tampa ekonomiškai neefektyvus. Šiame etape minimalus kapitalinis remontas atliekamas nekeičiant planavimo sprendimo ir funkcinės paskirties, tačiau pašalinant nuimamą fizinį nusidėvėjimą ir funkcinį senėjimą.
Jei šiuo metu atlikta geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo ir pagerinimų analizė parodys, kad tikslinga iš dalies pakeisti pagerinimų funkcinę paskirtį, tai pastarasis bus rekonstruojamas pakeitus dalies žemės sklypo išplanavimą. patalpose. Natūralu, kad kartu suteikiamos tobulinimo elementų kapitalinio remonto funkcijos, išsaugant pirminę funkcinę paskirtį.
Jei esamos būklės objekto naudojimo analizė rodo, kad reikia visiškai pakeisti jo funkcinę paskirtį, tada rekonstrukciją gali lydėti ne tik radikalus išplanavimo pakeitimas, bet ir esamų pastatų išplėtimas ar antstatas. laisvos žemės sklypo dalies plėtra.
Medžiagų šalinimas, patobulinimų griovimas, sąvartynas arba medžiagų perdirbimas. Gyvavimo ciklas baigiasi nugriaunant patobulinimus pasibaigus jų ekonominiam gyvavimo laikui. Valdymo įmonė rengia pasiūlymus dėl pastatų nugriovimo terminų ir ekonomiškai pagrįsto būdo nustatymo, atsižvelgdama į likviduojamų pastatų ir komunikacijų konstrukcinių elementų ir medžiagų pardavimo galimybę (likvidavimo kaštų apimtis sumažinama iki minimumo).
Akivaizdu, kad kai kurios fazės kartojasi skirtinguose gyvavimo ciklo etapuose. Taigi, pavyzdžiui, naujo objekto kūrimo projekto idėja gali kilti tiek tada, kai žemės sklypas yra visiškai laisvas, tiek tada, kai atsiranda poreikis rekonstruoti, iš dalies griauti ar užbaigti pastatus. Apyvartos fazė gali būti realizuota kelis kartus per objekto gyvavimo laiką, o cirkuliacijos momentai lemia laiko ribas laikotarpiams, kurie sudaro vadinamųjų investicinių ciklų pagrindą.
3 Nekilnojamojo turto, kaip ekonominio objekto, gyvavimo ciklas
objektas nekilnojamasis turtas turtas ūkinis
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas priklauso nuo tam tikrų modelių ir apima ekonominio bei fizinio gyvavimo laikotarpį
Ekonominis gyvenimas, kuris apibrėžia laikotarpį, per kurį daiktas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis. Ekonominis gyvenimas baigiasi, kai atlikti pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės.
Tipiška fizinė gyvavimo trukmė – tai funkcionaliai tinkamos būklės nekilnojamojo turto faktinio egzistavimo laikotarpis prieš jo nugriovimą. Nustato norminiai dokumentai. Nekilnojamojo turto objektų fizinė ir ekonominė gyvavimo trukmė yra objektyvaus pobūdžio, kurią galima reguliuoti, bet negalima atšaukti.
Gyvenimo laikas yra laikotarpis, kai objektas egzistuoja ir jūs galite jame gyventi ar dirbti.
Nekilnojamojo turto gyvavimo laikotarpio požiūriu išskiriami šie laikotarpiai:
ü Efektyvus amžius, atspindintis objekto amžių priklausomai nuo jo išvaizdos ir techninės būklės.
ü Chronologinis (faktinis) amžius, atitinkantis objekto eksploatavimo laikotarpį nuo jo paleidimo.
ü Likęs ūkinis tarnavimo laikas, naudojamas vertintojo eksperto atliekamam objektui įvertinti ir sudarantis laikotarpį nuo įvertinimo datos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.
Nekilnojamojo turto, kaip ekonominio objekto, gyvavimo ciklas yra toks:
Kūrimas
Valstybinė nekilnojamojo turto registracija - Rusijos Federacijoje - teisės aktas, kuriuo valstybė pripažįsta ir patvirtina teisių į nekilnojamąjį turtą atsiradimą, apribojimą (suvaržymą), perleidimą ar pasibaigimą pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą.
Turėjimas ir naudojimas; savininkų pasikeitimas. Valdymas – civilinėje teisėje – savininko valdžia; faktinis daikto valdymas, sukuriantis savininkui galimybę daryti tiesioginę įtaką daiktui.
Plėtra
Nekilnojamojo turto vartojimo savybių pablogėjimas
Ekonominio gyvenimo pabaiga
4 Įmonės nekilnojamojo turto kaip turto komplekso gyvavimo ciklas
Įmonė, kaip teisių objektas, pripažįstama turtiniu kompleksu, naudojamu ūkinei veiklai vykdyti.
Visa įmonė kaip turto kompleksas pripažįstamas nekilnojamuoju turtu.
Visa įmonė ar jos dalis gali būti pirkimo-pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kitų sandorių, susijusių su nuosavybės teisių nustatymu, keitimu ir pasibaigimu, objektu.
Įmonės, kaip turtinio komplekso, sudėtis apima visų rūšių turtą, skirtą jos veiklai, įskaitant žemės sklypus, pastatus, statinius, įrangą, inventorių, žaliavas, gaminius, reikalavimo teises, skolas, taip pat teises į individualizuojančius pavadinimus. įmonei, jos gaminiams ir darbams bei paslaugoms (prekės pavadinimui, prekių, paslaugų ženklams) ir kitoms išimtinėms teisėms, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip.
Įmonės kaip nekilnojamojo turto komplekso gyvavimo ciklas:
Įmonės steigimas arba privatizavimas
Valstybinė nuosavybės teisių registracija (valstybės, savivaldybių, privačios, bendrosios nuosavybės). Teisių į įmonę ir sandorių su ja valstybinė registracija turi būti atliekama specialia tvarka, kurią lemia šio objekto teisinė specifika. Pagrindinis įmonės bruožas yra galimybė įtraukti žemės sklypus ir kitą nekilnojamąjį turtą, esantį skirtingose teritorijose, taip pat galimybė neįtraukti nekilnojamojo turto į įmonę.
Tapti arba pasiekti projektinius pajėgumus
Optimalus našumas
Savininko pasikeitimas, privatus ir pilnas
Reorganizavimas, reforma, rekonstrukcija, sujungimas, įsigijimas
Bankrotas (neprivalomas etapas)
Likvidavimas (neprivalomas etapas). Turto komplekso likvidavimas – tai aukcionai ir kiti bankrutuojančios organizacijos turto (įskaitant nekilnojamąjį turtą) pardavimo mechanizmai pagal bankroto proceso teisės normas.
Veikimo nutraukimas: natūralus neatkuriamasis nutrūkimas, fizinis naikinimas, tyčinis griovimas.
Išvada
Bet kurioje socialinėje sistemoje nekilnojamasis turtas užima ypatingą vietą socialinių santykių sistemoje, kurios funkcionavimas vienaip ar kitaip susijęs su žmonių gyvenimu ir veikla visose verslo, valdymo ir organizavimo srityse. Būtent nekilnojamasis turtas sudaro centrinę visos rinkos santykių sistemos grandį. Nekilnojamas turtas yra ne tik svarbiausias produktas, tenkinantis įvairius žmonių poreikius, bet kartu tai ir kapitalas realia forma, generuojantis pajamas.
Nekilnojamas turtas yra šalies nacionalinio turto pagrindas, turintis masinį savininkų skaičių. Todėl nekilnojamojo turto ekonomikos žinios yra būtinos sėkmingam verslui įvairiose verslo rūšyse, taip pat bet kurios šeimos ir atskirų piliečių gyvenime, nes nekilnojamojo turto nuosavybė yra pagrindinis laisvės, nepriklausomybės ir orumo pagrindas. visų žmonių egzistavimas.
Bibliografija
1. „Nekilnojamojo turto ekonomika“. Vadovėlis. Goremykin V. A., Maskva, 2008 m.
. „Nekilnojamojo turto ekonomika“. Pamoka. Asaul A.N. Karasev A.V., Maskva, 2009 m.
Ozerovas E. S. Ekonomika ir nekilnojamojo turto valdymas. Sankt Peterburgas: leidykla "ISS", 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatovas L. L. Nekilnojamojo turto ekonomika. Mokomasis ir metodinis vadovas. - M.: MSTU leidykla im. N. E. Bauman, 2008. - 168 p. - ISBN 5-7038-2174-6
Gyvavimo ciklas yra visa nekilnojamojo turto egzistavimo procesų seka nuo paleidimo (nuo sukūrimo) iki nutraukimo. Teoriškai ir praktikoje išskiriami keturi ciklų tipai: verslas, prekės gyvavimo ciklas, verslo tipas ir įmonė kaip turto kompleksas. Ciklo trukmę įtakoja gamybos laikotarpiai, fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, objekto kapitalas, eksploatavimo sąlygos, rinkos sąlygos ir kiti veiksniai. Vertinant nekilnojamąjį turtą, svarbu atsižvelgti į 2 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklus:
1. Nekilnojamojo turto (produkto), kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas.
2. Nekilnojamojo turto, kaip nuosavybės, gyvavimo ciklas.
Nekilnojamojo turto (produkto), kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas susideda iš 11 etapų:
1. Priešinvestavimo etapas (galimybių analizė, pagrindimas).
2. Kūrimas, formavimas (projektavimas, konstravimas).
3. Eksploatacijos pradžia.
4. Turėjimas ir naudojimas.
5. Funkcinis, ekonominis pasenimas.
6. Fizinis nusidėvėjimas.
7. Kapitalinis remontas arba rekonstrukcija.
8. Vartojimo savybių pablogėjimas.
9. Funkcinės paskirties keitimas.
10. Ekonominio gyvenimo pabaiga.
11. Egzistencijos nutrūkimas (natūralus naikinimas, griovimas).
3 ir 11 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapuose būtina atlikti valstybinės teisių registravimo procedūrą.
Nekilnojamojo turto, kaip turto, gyvavimo ciklą galima suskirstyti į 10 etapų:
1. Įsigijimas (pirkimas, statyba, paveldėjimas).
2. Turėjimas ir naudojimas tam tikrą laikotarpį.
3. Patalpų valdymas.
4. Pelno siekimas, poreikių tenkinimas.
5. Disponavimas turtu ir nuosavybės teisėmis į objektą.
6. Daugkartiniai savininkų, savininkų, naudotojų pasikeitimai.
7. Objekto funkcinės paskirties keitimas.
8. Nuosavybės teisių nutraukimas (pardavimas, nacionalizavimas, rekvizitas).
9. Objekto ekonominio naudojimo pabaiga.
10. Ankstesnio ciklo kartojimas arba naujo, modifikuoto, kūrimas.
1, 6 ir 8 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapuose būtina atlikti valstybinės teisių registravimo procedūrą.
Nekilnojamojo turto objektai jų egzistavimo metu patiria fizinių, teisinių ir ekonominių pokyčių. Dėl to kiekvienas nekilnojamasis daiktas (išskyrus žemę) pereina šiuos išplėstinius savo gyvavimo ciklo etapus:
Formavimas – statyba, naujos įmonės steigimas, žemės sklypo įsigijimas (pirkimas, skyrimas ir kt.);
Eksploatacija – eksploatavimas ir plėtra (plėtimas, rekonstrukcija, veiklos pakeitimas, reorganizavimas ir kt.)
Savininko, savininko ar vartotojo keitimas (galbūt kelis kartus);
Egzistencijos nutrūkimas – griovimas, likvidavimas, natūralus naikinimas.
Pirmajame, trečiajame ir ketvirtame etapuose numatyta valstybinė objekto sukūrimo ar likvidavimo fakto registracija, taip pat savininko pasikeitimas.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas atitinka tam tikrus modelius ir apima ekonominį, fizinį, chronologinį ir likusį ekonominį gyvenimą.
Ekonominis gyvavimo laikas yra pelningo turto naudojimo laikotarpis, kai atlikti pagerinimai prisideda prie turto vertės. Geras remontas, atnaujinimas ir sąlygų optimizavimas didėja, tačiau netinkama priežiūra trumpina turto ekonominį gyvenimą. Jis baigiasi, kai pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės dėl bendro jo pasenimo.
Fizinė gyvenimo trukmė– tai funkcionaliai tinkamos būklės objekto realaus egzistavimo laikotarpis iki jo nugriovimo (sunaikinimo). Jis gali būti norminis, faktinis, skaičiuojamas (prognozuojamas) ir didėjantis dėl sąlygų modernizavimo ir gerinimo.
Efektyvus amžius remiantis statinio išvaizdos ir techninės būklės įvertinimu. Tai amžius, atitinkantis faktinį objekto išsaugojimą, jo būklę sandorio, įvertinimo metu. Efektyvus amžius gali būti didesnis arba mažesnis už chronologinį amžių.
Chronologinis amžius– tai laikotarpis nuo objekto eksploatavimo pradžios iki sandorio ar įvertinimo dienos.
Likęs ekonominis gyvenimas pastato dalis skaičiuojama nuo įvertinimo (analizės) datos iki jo ūkinio tarnavimo laiko pabaigos. Remontas ir atnaujinimas pratęsia šį laikotarpį.
Fizinė ir ekonominė pastatų eksploatavimo trukmė yra objektyvaus pobūdžio, kurią galima reguliuoti, bet negalima panaikinti. Visi gyvavimo ciklo ir gyvenimo trukmės etapai yra tarpusavyje susiję, o pasikeitus vienam iš jų atitinkamai keičiasi ir kiti.
Tai yra nekilnojamojo turto objekto, kaip fizinio objekto, egzistavimo procesų seka nuo sumanymo iki likvidavimo (disponavimo). Materialių objektų gyvavimo ciklas susideda iš šių etapų: projektavimas – gimimas – branda – senėjimas – mirtis.
2. Turto komplekso plėtra (nauja statyba, papildymas balanse).
3. Turto komplekso likvidavimas - aukcionai ir kiti bankrutuojančios organizacijos turto (įskaitant nekilnojamąjį turtą) pardavimo mechanizmai pagal bankroto proceso teisės normas.
Nekilnojamojo turto objektų, kaip nuosavybės savininko požiūriu, gyvavimo ciklas kartojasi daug kartų su kiekvienu nauju savininku iki ekonominio ar fizinio objekto gyvavimo pabaigos. Remiantis kategorijų – materialinės (fizinės), teisinės (teisinės) ir ekonominės – trejybe, nekilnojamojo turto gyvavimo ciklą galima suskirstyti į tris etapus. Kiekvienas etapas apima tam tikrą savininko veiklą ir veiksmus.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas yra reguliuojamas tam tikrų įstatymų ir apima ekonominio bei fizinio gyvavimo laikotarpį.
1. Ekonominis tarnavimo laikas apibrėžia laikotarpį, per kurį turtas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis, ir baigiasi, kai atlikti pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės.
2. Tipinis fizinio gyvenimo laikotarpis – funkcionaliai tinkamos būklės nekilnojamojo turto faktinio egzistavimo laikotarpis iki jo nugriovimo. Nustato norminiai dokumentai.
Nekilnojamojo turto objektų fizinė ir ekonominė gyvavimo trukmė yra objektyvaus pobūdžio, kurią galima reguliuoti, bet negalima atšaukti.
3. Gyvenimo trukmė – laikotarpis, kai objektas egzistuoja ir jame galima gyventi ar dirbti.
Nekilnojamojo turto gyvavimo laikotarpio požiūriu išskiriami šie laikotarpiai:
1. Efektyvus amžius, atspindintis objekto amžių priklausomai nuo jo išvaizdos ir techninės būklės.
2. Chronologinis (faktinis) amžius, atitinkantis objekto eksploatavimo laikotarpį nuo jo paleidimo momento.
3. Likęs ekonominio tarnavimo laikas, naudojamas vertintojo ekspertiniam objektui įvertinti ir sudarantis laikotarpį nuo įvertinimo datos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.
1.3. Nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklas
Nekilnojamojo turto objekto, kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas – tai nekilnojamojo turto objekto egzistavimo procesų seka nuo sumanymo iki likvidavimo (disponavimo). Materialių objektų gyvavimo ciklas paprastai skirstomas tokia tvarka: dizainas-gimimas-brendimas-senėjimas ir mirtis.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapai vadinami skirtingai: priešprojektinis-projektavimas-statyba-eksploatacija-uždarymas.
1. Išankstinis projektavimas(pradinė)etapas apima: nekilnojamojo turto rinkos analizę, turto parinkimą, projekto strategijos formavimą, investicijų analizę, pirminės leidimų išdavimo dokumentacijos rengimą, kreditinių investicinių lėšų pritraukimą.
2. Projektavimo etapas apima: finansinės schemos kūrimą, finansavimo organizavimą, architektūros ir inžinerijos grupės parinkimą, projektavimo valdymą.
Akivaizdu, kad pirmuose dviejuose etapuose pelnas negeneruojamas, nes jie yra motyvacinio pobūdžio. Pagrindiniai šio laikotarpio uždaviniai – sutrumpinti šių etapų trukmę, gerinti vartotojiškas nekilnojamojo turto savybes ir, svarbiausia, sumažinti eksploatavimo išlaidas visais turto gyvavimo ciklo etapais. Deja, reikia pripažinti, kad gyvavimo ciklo sąnaudų sąvoka yra dažniau aptariama nei taikoma praktikoje. Šios koncepcijos esmė yra ta, kad savininkas, priimdamas sprendimą statyti nekilnojamąjį turtą, „pasmerkia“ sąnaudoms, kurios yra neatsiejamai susijusios su nuosavybės teise. Šios išlaidos vadinamos „nuosavybės išlaidomis“. Sąnaudų skaičiavimas, atsižvelgiant į visą nekilnojamojo turto gyvavimo ciklą, gali būti naudojamas, pavyzdžiui, norint palyginti du būdus, kaip pasiekti tą patį tikslą – pastatyti turtą arba jį nuomoti ir pan. Projekto lygmeniu gyvavimo ciklo sąnaudų skaičiavimas gali būti naudojamas, pavyzdžiui, norint nuspręsti, ar koridoriaus apdailos metu išilgai sienų reikia pritvirtinti dekoratyvinę lentą, ar sienas dažyti kasmet ir pan.
Racionaliai sukonstruota sąnaudų apskaičiavimo sistema, atsižvelgiant į visą nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklą, taip pat leidžia palyginti veiksmus, užtikrinančius skirtingą nekilnojamojo turto objekto elementų gyvenimo trukmę. Pažymėtina, kad sutaupymą, kurį galima pasiekti įgyvendinant bet kurį projektą, sunku nustatyti, dar sunkiau kiekybiškai įvertinti ir labai sunku dokumentuoti.
Didelių statybos ar renovacijos projektų įgyvendinimo kaštai yra gana dideli, todėl daug dėmesio reikia skirti visų rūšių kaštų kontrolei. Tačiau dažniausiai taupymas yra neteisingai suprantamas.
Dažnai savininkas (plėtotojas) tiesiog stengiasi sumažinti bendras pradinių kapitalo investicijų apimtį, nes nelabai įsivaizduoja, kaip projektavimo ar statybos etape priimti sprendimai vėliau paveiks turto eksploatavimo išlaidas.
Savininko sprendimai dėl nekilnojamojo turto statybos (pirkimo) tik remiantis pradinės kainos analize (pirkimas, statyba, nuoma) dažniausiai nėra patys geriausi ir dažnai pasirodo tiesiog neteisingi. Žinoma, ši užduotis (išlaidų skaičiavimas atsižvelgiant į visą turto gyvavimo ciklą) yra gana sudėtinga, tačiau verta pasistengti ją išspręsti, nes dėl to bus padėtas pagrindas būsimam metinių biudžetų formavimui. visam turto eksploatavimo laikotarpiui.
3. Statybos etapas susideda iš rangovo parinkimo, statybos darbų koordinavimo ir statybos kokybės stebėjimo, sąmatų ir išlaidų. Šiame etape atsiranda realių įrodymų apie statomo objekto atitikimą nekilnojamojo turto rinkos segmento reikalavimams, nulemtiems gyvavimo ciklo logikos. Šiame etape sprendžiami potencialių vartotojų investicijų dalies didinimo uždaviniai, nes pasiūlymų apimčių ir pelno augimas rodo gana platų rinkos pripažinimą.
Susiklosčiusi situacija ekonomikoje verčia investicinių projektų dalyvius griežtinti konkretaus statybos projekto įgyvendinimo darbų grafikus, kad projekto rezultatai kuo anksčiau pradėtų nešti naudą pasirinkta verslo veiklos kryptimi. Todėl statybos darbai pradedami jau projektavimo stadijoje (dar iki galo neparengus projekto), o tai reikalauja didelio visų projekto dalyvių veiksmų koordinavimo. Toks statybų organizavimas leidžia sutaupyti (nuo 5–10%) dėl sumažėjusių kapitalo sąnaudų (skolinimosi apimčių ir terminų sumažėjimo) dėl ankstesnio turto paleidimo, taip pat iš esmės atsiradimo. naujų verslo sprendimų. Šiame etape, optimaliai pasirinkus statybos valdymo formą – projekto valdymą arba generalinę rangą, pasiekiamas reikšmingas išlaidų sumažinimas.
Viena iš statybų valdymo rūšių, plačiai paplitusi išsivysčiusiose rinkos ekonomikos šalyse, yra projektų valdymas. Šis valdymo būdas apima visą statybos laikotarpį – nuo statinio projekto paskirties pasirinkimo iki jo eksploatavimo. Projekto valdymo metu sprendžiamos šios užduotys:
Efektyvus investicijų panaudojimas ir šio proceso kontrolė;
Projektinės dokumentacijos rengimas;
Projektinės dokumentacijos reikalavimų įgyvendinimas statybos proceso metu;
Statybos projekto kokybės kontrolė.
Griežtomis įgyvendinimo sąlygomis projektams valdyti kuriami specialūs statiniai, kuriems vadovauja statybos vadovai. Pasaulinė praktika rodo, kad tokia valdymo forma leidžia sutaupyti iki 10% statybos sąnaudų, padidina visų rūšių išlaidų kontrolės efektyvumą, taip pat sumažina projekto įgyvendinimo laiką.
Statybos organizavimas projektų valdymo būdu yra labai paplitęs išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse ir turi perspektyvų mūsų šalyje, ypač įgyvendinant daugiaaukštės statybos projektus, nes vieningas ciklo „projektuoti-statyti“ valdymas sumažina projekto užbaigimą. laiko, taip iš viso sutaupoma (iki 10%) lėšų ir sudaromos sąlygos efektyviai kontroliuoti visų rūšių išlaidas.
Buitinėje praktikoje labiau paplitęs objektų statybos rangos principas, kai statybos rangos sutartimi statybos organizacija-rangovas įsipareigoja užsakovo nurodymu pastatyti tam tikrą objektą ar atlikti kitus statybos darbus per nustatytą terminą, užsakovas įsipareigoja sudaryti rangovui būtinas sąlygas darbams atlikti, priimti jų rezultatą ir sumokėti sutartą kainą.
Paprastai užsakovas pasirenka vieną statybos organizaciją, kuri veiks kaip generalinis rangovas, su ja sudaro sutartį dėl viso darbų spektro, suteikiant galimybę sudaryti subrangos sutartis visam darbų spektrui. Statant stambius projektus, užsakovas (užsakovas) gali paskirti keletą generalinių rangovų organizacijų, kurių kiekviena yra atsakinga už konkrečią vietą ir dirba tiesiogiai prižiūrint užsakovo atstovams.
Vidaus praktikoje architektūros ir projektavimo organizacijos pasitraukė iš statybos ir montavimo darbų kokybės kontrolės. Projektuotojai apsiriboja tik periodiškais apsilankymais statybvietėje, kad įsitikintų, jog įgyvendinant projektą yra atsižvelgta į visas jų rekomendacijas, todėl darbų kokybės kontrolė tenka užsakovui (užsakovui). Be kokybės kontrolės, įgyvendinant didelius projektus, pasitelkiami išorės ekspertai (nesant vidinių specialistų), kurie atlieka šias užduotis: darbų kainos įvertinimą, atskirų operacijų ar darbų komplekso grafiko laikymosi stebėjimą. , apskaita ir auditas, teisiniai klausimai, sąveika su reguliavimo institucijomis ir vietos valdžios institucijų atstovais.
Objektų priėmimo eksploatuoti tvarka yra gana griežtai reglamentuotas dokumentacijos procesas.
4. Objekto eksploatavimo etapas nekilnojamasis turtas apima: objektų eksploatavimą, jų priežiūrą ir remontą. Nekilnojamojo turto eksploatavimas, būdamas daugiamatė valdymo sistemos funkcija, apima šias sritis: patalpų įrangos eksploatavimą, medžiagų apskaitą, priešgaisrinę ir saugos priemones, ryšių valdymą, atliekų šalinimą ir perdirbimą, judėjimą ir perkėlimus, pakeitimus ir rekonstrukciją, avarijų likvidavimas, eksploatavimo ir remonto užtikrinimas, baldų įrengimas ir objekto apsauga.
Vieno sąvokos „patalpų įranga“ apibrėžimo nėra, tačiau jie grindžiami: šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistemomis; elektros apšvietimo įranga ir šilumos tiekimo, vandens tiekimo ir sanitarijos sistemos; mechaninės ir elektrinės vertikalios ir horizontalios transporto sistemos (liftai, eskalatoriai ir kt.).
Pastaruoju metu dėl terorizmo grėsmės ir didėjančio nusikalstamumo išaugo saugumo funkcijos vaidmuo. Todėl vis daugiau organizacijų siekia sukurti saugią darbo aplinką. Apsaugos sistemos (įskaitant priešgaisrinę apsaugą) ir techninė sauga paprastai kuriamos ir diegiamos atsižvelgiant į specifinius nekilnojamojo turto objektų poreikius ir funkcinę paskirtį.
Ryšių valdymas yra funkcija, kurią lemia turto esmė. Telefono ir telefono infrastruktūra vis dažniau naudojama fakso, teleteksto ir duomenų paslaugoms teikti. Šių paslaugų potencialas ir kokybė gerinami plintant šviesolaidiniam ryšiui. Be telefono instaliacijos, vystosi kompiuterinės ir interneto technologijos (kompiuterinio tinklo jungtys), darbo vietų automatizavimas.
Elektroninį ar informacijos saugumą papildo informacijos apsaugos užtikrinimas elektroniniuose įrenginiuose, iš dalies programinėje įrangoje, taip pat organizacijos duomenų banko papildymas.
Pavojingų atliekų perdirbimo procesas eksploatuojant nekilnojamąjį turtą apima daugybę sudėtingų valdymo užduočių nuo perdirbimo, pavyzdžiui, fluorescencinių (gyvsidabrio) lempų, iki pavojingų atliekų šalinimo. Paprastai nekilnojamojo turto valdytojas sudaro sutartį su organizacijomis, kurios specializuojasi jų disponavimo ir disponavimo srityje. Dauguma atliekų perdirbimo procedūrų apima atskirą jų surinkimą ir perpardavimą arba sunaikinimą. Atliekos klasifikuojamos pagal rūšis ir skirstomos į kategorijas: popierius, stiklas (lakštai, buteliai), metalo laužas (plienas, ketus, aliuminis), putų polistirenas, variklinės alyvos, padangos ir kt.
Turto eksploatavimo metu dažnai tenka atlikti turto ar jo komponentų keitimo darbus. Kaip rodo praktika, naujas darbuotojas nori pagerinti darbo erdvę ar pertvarkyti biuro patalpas, tačiau yra keletas taisyklių, leidžiančių efektyviai valdyti pokyčius organizacijos naudai:
Erdvė – norint patenkinti kažkieno ambicijas, nereikia perstumti sienos 0,5 m;
Medžiagos – nereikia naudoti parketo iš vertingos medienos, kur galima naudoti laminatą;
Projektavimo principai - nestatykite spintelių, kur galite apsieiti su laisvai stovinčia;
Planavimas – neperplanuokite biuro vien dėl to, kad vienas iš darbuotojų nori sėdėti prieš langą;
Inžinerinė pagalba – nemontuokite po penkis lizdus kiekvienoje sienoje, bet užtikrinkite tinkamą prieigą prie elektros ir informacijos įvadų.
Eksploatuojant turtą ekstremalios situacijos gali susidaryti bet kada, nes niekas nėra apdraustas nuo gaisro, potvynio, vandalizmo ar net nenugalimos jėgos (potvynio, žemės drebėjimo ir pan.). Nėra vienodos reagavimo į ekstremalias situacijas planų formos; kiekvienu konkrečiu atveju paskiriamas už konkretų objektą atsakingas asmuo ir parengiami nurodymai, pagal kuriuos jis turi veikti.
Šalindami nelaimingų atsitikimų pasekmes, turėtumėte:
Patikrinkite visas plienines konstrukcijas, ar nėra šilumos pažeidimų;
Aptikti degimo produktų padarytą žalą;
Patikrinti visą komunikacijos ir biuro įrangą bei kitas korozijos ir drėgmės veikiamas turto sistemas; patikrinti elektros laidus ir kitas komunikacijas, ar nėra kondensato (šaltu oru); patikrinti katilo įrangą;
Išvalykite sistemas nuo pelėsio ir kitų kenksmingų medžiagų, jei jų susidaro ir pan.
Pagal objekto statybos projektą sumontuoti baldai yra lygiavertis turto elementas, todėl juos būtina apžiūrėti ir remontuoti pagal profilaktinės priežiūros planą.
Priežiūra ir remontas. Kaip rodo praktika, didžioji dauguma nekilnojamojo turto savininkų neskiria pakankamai lėšų pastatų ir statinių priežiūrai ir remontui. Tam yra daug priežasčių: nuo susitelkimo į trumpalaikius tikslus iki tokio žingsnio pasekmių neįvertinimo, tačiau šių pasekmių ištaisymo išlaidos beveik visada viršija priežiūros ir remonto darbų išlaidas.
Aptarnavimas– darbai, atliekami siekiant užtikrinti standartinį nekilnojamojo turto objektų tarnavimo laiką: jie nekelia jo vertės, bet užkerta kelią atskirų elementų gedimui ir gedimui. Paslaugos tikslas – prevencija.
Remontas - darbai, skirti atkurti sugadintą ar pablogėjusį turtą iki normalios eksploatacinės būklės. Remonto tikslas – restauravimas.
Remonto darbai skirstomi į mažus ir didelius. Smulkus remontas, trunkantis 1-2 dienas, atliekamas siekiant užtikrinti normalią turto eksploataciją. Tai nepailgina objekto tarnavimo laiko ir nepadidina jo vertės. Kapitalinis remontas (daugiau nei 2 dienos) prailgina turto tarnavimo laiką, bet nepadidina jo vertės.
Pakeitimas- tai ilgalaikio turto, įtraukto į nekilnojamąjį turtą, pakeitimo panašiu vienetu procesas. Keitimo dalykas – savarankiškas ilgalaikio turto objektas, pakeičiantis susidėvėjusias ar pasenusias ilgalaikio turto dalis.
Pagrindinis turto aptarnavimo tikslas – užtikrinti, kad turtas būtų naudojamas pagal paskirtį; Ją sudaro konkretūs darbai:
Kasdienis valymas (siekiant išlaikyti reprezentacinę išvaizdą);
Laiku pašalinami smulkūs turto trūkumai;
Kapitalinio remonto atlikimas pagal minimalias gyvavimo ciklo išlaidas;
Priemonių, skirtų sumažinti ir optimizuoti bendrąsias veiklos ir priežiūros išlaidas, kūrimas;
Turtą aptarnaujančių komunalinių paslaugų racionalus funkcionavimas (užtikrinant patikimumą);
Nuolatinis objekto priežiūros ir remonto išlaidų stebėjimas ir analizė;
Darbo grafikų sudarymas ir jų vykdymo kontrolė;
Ataskaitų teikimas apie visą turtą ir įrangą.
Praktikoje yra:
Remontas pagal poreikį;
Periodinis remontas (pavyzdžiui, minkšto stogo keitimas po 10 metų);
Profilaktinė įrangos priežiūra;
Avarinė priežiūra;
Remontas (langų keitimas).
Eksploatacinis (per visą turto naudingo tarnavimo laiką);
Funkcionalus (personalams, atliekantiems techninę priežiūrą, remontą ir pan.);
Komunalinių paslaugų ir pastatų valymui;
Turto remontui ir atstatymui (jeigu pasibaigęs turto tarnavimo laikas).
Be to, būtina atsižvelgti į pakeitimų ir patobulinimų išlaidas, apibrėžtas kaip nuosavybės kaina.
5. Objekto uždarymo etapas- visiškas pradinių ir įgytų funkcijų panaikinimas, kurio rezultatas yra arba nugriovimas, arba kokybiškai nauja plėtra. Šiame nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etape patiriamos didelės utilizavimo išlaidos. Šios išlaidos yra susijusios su nuosavybės teise. Jei turtas kokybiškai išplėtotas, pakeitimo kaštai yra susiję su nuosavybės išlaidomis vienai naujai funkcijai.
Panašiai kaip ir nekilnojamojo turto objektų gyvavimo ciklas, nekilnojamojo turto komplekso gyvavimo ciklą galima suskirstyti į etapus:
1. Turtinio komplekso formavimas (sandorių su nekilnojamojo turto objektais rezultatų ir teisių į juos norminis registravimas: pirkimas-pardavimas, įnašas į įstatinį kapitalą, nuoma, lizingas ir kt.).
2. Turto komplekso plėtra (nauja statyba, papildymas balanse).
3. Turto komplekso pritaikymas užtikrinamas įgyvendinant įvairius investicinius ir plėtros projektus, lanksčią nuomą, tiek gavimo, tiek laikino nekilnojamojo turto nuomos atžvilgiu. Šiuose etapuose reikšmingą vietą užima nekilnojamojo turto eksploatavimas, remontas ir priežiūra, taip pat draudimas, nusidėvėjimo politika, sąveika su apskaitos ir turto apmokestinimo sistemomis. Šis etapas gali apimti tam tikro nekilnojamojo turto pardavimo sandorius.
4. Turto komplekso likvidavimas – tai aukcionai ir kiti bankrutuojančios organizacijos turto (įskaitant nekilnojamąjį turtą) pardavimo mechanizmai pagal bankroto proceso teisės nuostatas.
Nekilnojamojo turto, kaip nuosavybės, gyvavimo ciklas, savininko požiūriu, kartojasi daug kartų su kiekvienu nauju savininku iki ekonominio ar fizinio turto gyvavimo pabaigos. Remiantis kategorijų – materialinės (fizinės), teisinės (teisinės) ir ekonominės – trejybe, nekilnojamojo turto gyvavimo ciklą galima suskirstyti į tris etapus (1.6 pav.).
Kiekvienas etapas apima tam tikrą savininko veiklą ir veiksmus.
Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas priklauso nuo tam tikrų modelių ir apima ekonominio bei fizinio gyvavimo laikotarpį (1.7 pav.):
Terminas ekonominis gyvenimas, apibrėžiantis laikotarpį, per kurį objektas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis. Ekonominis gyvenimas baigiasi, kai atlikti pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės.
2. Įprasta fizinė gyvenimo trukmė- funkcionaliai tinkamos būklės turto faktinio egzistavimo laikotarpis iki jo nugriovimo. Nustato norminiai dokumentai. Nekilnojamojo turto objektų fizinė ir ekonominė gyvavimo trukmė yra objektyvaus pobūdžio, kurią galima reguliuoti, bet negalima atšaukti.
3. Gyvenimas- laikotarpis, kai objektas egzistuoja ir jame galima gyventi ar dirbti.
Nekilnojamojo turto gyvavimo laikotarpio požiūriu išskiriami šie laikotarpiai:
1. Efektyvus amžius, atspindintis daikto amžių priklausomai nuo jo išvaizdos, techninės būklės ir kt.
2. Chronologinis(faktinis) amžiaus, atitinkantis objekto eksploatavimo laikotarpį nuo jo paleidimo momento.
3. Likęs ekonominis gyvenimas, naudojamą vertintojo ekspertinio objekto įvertinimui ir sudarantį laikotarpį nuo įvertinimo datos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.
Ryžiai. 1.7. Pastato ar konstrukcijos eksploatavimo trukmė
Nekilnojamojo turto objekto (išskyrus žemę) fizinio gyvenimo trukmė, ekonominis ir efektyvus amžius priklauso nuo nusidėvėjimo – proceso, turinčio gamtos dėsnių galią. Skiriami trys nusidėvėjimo tipai: fizinis, moralinis ir išorinis (ekonominis) (1.8 pav.).
Fizinis nusidėvėjimas – tai objekto techninių ir ekonominių parametrų pablogėjimas, atsirandantis dėl jo susidėvėjimo eksploatacijos metu ir veikiant aplinkai. Skiriamas nuimamas nusidėvėjimas, kai turtą galima fiziškai atkurti ir tai bus ekonomiškai pagrįsta, ir nepataisomas nusidėvėjimas, kai turto atkurti neįmanoma. Fizinio nusidėvėjimo atsiradimo priežastys gali būti įvairios: normalus objekto veikimas (1 tipo fizinis nusidėvėjimas); stichinės nelaimės, avarijos, objekto eksploatavimo taisyklių pažeidimai (2-ojo tipo fizinis nusidėvėjimas). Reikėtų nepamiršti, kad eksploatuojant nekilnojamąjį turtą, jo techniniai ir ekonominiai rodikliai blogėja nuolat, tačiau gali įvykti ir momentinis objekto techninių charakteristikų pablogėjimas (nutrūkti elektros instaliacija, gaisras ir kt. .).
Visų rūšių fizinis nusidėvėjimas dažniausiai sukelia neigiamų pasekmių. Pirma, prastėja tam tikros nekilnojamojo turto ir kitų techninių prietaisų vartojimo ir eksploatacinės savybės. Antra, senstant turtui, jo fizinis nusidėvėjimas gali būti pristabdytas įdiegus priežiūros sistemą.
Moralinis (funkcinis) nusidėvėjimas – tai tam tikrų nekilnojamojo turto savybių patrauklumo vartotojui sumažėjimas, atsirandantis dėl neatitikimo šiuolaikiniams funkcinio naudingumo standartams. Šio tipo nusidėvėjimas pasireiškia pasenusia pastato architektūra, išplanavimu, inžinerine pagalba ir kt. Buityje tai vadinama pasenimu.
Pasenimas skirstomas į funkcinį ir technologinį nusidėvėjimą. Funkcinis nusidėvėjimas yra naujų (panašių į esamus) nekilnojamojo turto objektų funkcionalumo išplėtimo pasekmė. Dėl funkcinio susidėvėjimo senesnių pastatų nekilnojamasis turtas tampa mažiau patrauklus būsimiems savininkams architektūros, dizaino, išplanavimo, inžinerinio aprūpinimo ir kt. požiūriu ir atitinkamai atpigina. Technologinis nusidėvėjimas yra mokslo ir technologijų pažangos naujų konstrukcijų, technologijų ir medžiagų kūrimo srityje pasekmė, dėl kurios mažėja nekilnojamojo turto kūrimo ir eksploatacijos kaštai. Kaip ir fizinis pasenimas, jis gali būti nuimamas ir nepašalinamas.
Pavyzdžiui, galite pašalinti vandens ir dujų skaitiklių, santechnikos įrangos gedimus, atkurti įmontuotas spinteles, grindų dangas ir kt. Nuimamo nusidėvėjimo kriterijus – remonto išlaidų palyginimas su gautų papildomų išlaidų verte: jei pastarasis viršija restauravimo išlaidas, tuomet funkcinis susidėvėjimas yra pašalinamas. Nuimamo funkcinio nusidėvėjimo dydis nustatomas kaip skirtumas tarp galimos pastato vertės jo vertinimo metu su atnaujintais elementais ir vertės tą pačią vertinimo dieną be atnaujintų elementų.
Ekonominis nusidėvėjimas (išorinio poveikio sukeltas nusidėvėjimas) – tai pastato vertės sumažėjimas dėl neigiamų išorinės aplinkos pokyčių, veikiant ekonominiams, politiniams ar kitokiems veiksniams. Išorinio nusidėvėjimo priežastys gali būti: bendras objekto vietos nuosmukis; vyriausybės ar vietos administracijos veiksmai mokesčių, draudimo srityje; kiti pokyčiai užimtumo, laisvalaikio, švietimo ir kt. rinkose.
Išorinio nusidėvėjimo dydžiui didelę įtaką daro „nepatrauklių“ gamtinių ar dirbtinių objektų artumas: nuotekų valymo įrenginiai, restoranai, šokių aikštelės, degalinės, geležinkelio stotys, ligoninės, mokyklos, pramonės įmonės ir kt.
Objekto vertės sumažėjimas, susijęs su aplinkos tarša, nustatomas taikant nusidėvėjimo nustatymo metodus. Pavyzdžiui, toksiškų atliekų šalinimo kaina gali būti susijusi su įrenginio remonto išlaidomis, tai yra, remontuojamų defektų išlaidomis.
Ekonominis nusidėvėjimas, skirtingai nei fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, visada laikomas negrįžtamu.
Daugumos šalių teisės aktuose įmonė nėra laikoma savarankišku juridiniu asmeniu; ji nepripažįstama kaip ūkio subjekto, turinčio atskirą turtą, savo balansą ir turinčio juridinio asmens teises, prigimtimi. Įmonė laikoma tam tikru turtiniu kompleksu, apimančiu materialius ir nematerialius elementus ir yra teisės objektas. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse terminas bendrovė vartojamas teisės subjektų ir objektų atžvilgiu. Įmonė vadinamas juridiniu asmeniu, t.y civilinės teisės subjektu, verslinės veiklos dalyviu. Be to, sąvoka „įmonė“ taikoma tik valstybės ir savivaldybių vieningoms įmonėms, kurios, kaip komercinė organizacija, yra valstybinės registracijos objektas ir veikia kaip teisės subjektas įvairiose sutartyse ir kituose teisiniuose santykiuose.
Tuo pačiu metu ta pati sąvoka vartojama tam tikro tipo teisės objektams apibūdinti. Šia prasme bendrovė - Tai gamybinis ir ekonominis kompleksas, kurio nuosavybė yra visiškai atskirta nuo organizacijos nuosavybės – tai yra pagrindinis organizacijos infrastruktūros komponentas. Nekilnojamas turtas yra erdvinis išteklius verslo veiklai, personalo gyvenimui ir organizacijai.
