Żywotność to kalendarzowy czas eksploatacji elementów konstrukcyjnych i budynku jako całości, pod warunkiem wdrożenia środków konserwacyjnych i naprawczych.
Dla bezproblemowego użytkowania budynku konieczna jest okresowa wymiana (lub renowacja) niektórych elementów konstrukcyjnych i systemów urządzeń inżynieryjnych (na przykład podłóg, podłóg drewnianych, instalacji wodociągowych itp.). Zgodność z zasadami eksploatacji technicznej w decydujący sposób determinuje dotrzymanie standardowego okresu użytkowania elementów konstrukcyjnych i budynku jako całości. Na przykład dach stalowy ma wytrzymać 15 lat, pod warunkiem, że będzie malowany co 3-5 lat. Naruszenie tej zasady skraca żywotność dachu stalowego o połowę.
Zużycie budynków i konstrukcji powoduje, że poszczególne konstrukcje, urządzenia i cały budynek stopniowo tracą swoje pierwotne właściwości i wytrzymałość. Określenie żywotności elementów konstrukcyjnych jest zadaniem bardzo złożonym, ponieważ wynik zależy od dużej liczby czynników wpływających na zużycie. Dlatego standardowa żywotność budynków zależy od materiału głównych konstrukcji i jest uśredniona. Obowiązujące standardy (tabele 1 i 2) przewidują różną liczbę grup kapitałowych dla budynków przemysłowych (4 klasy), publicznych (9 grup) i mieszkalnych (6 grup).
Tabela 1. Klasyfikacja budynków mieszkalnych według kapitału
| Grupa budynków | Charakterystyka budynku i elementów konstrukcyjnych | Żywotność budynku, lata |
| I | Budynki są kamienne, zwłaszcza te kapitałowe; fundamenty - kamień i beton; ściany - kamień (cegła) i duże bloki; podłogi - żelbetowe | 150 |
| II | Budynki są kamienne, zwyczajne; fundamenty - kamień; ściany - kamienne (cegła), wielkoformatowe i wielkopłytowe; stropy - żelbetowe lub mieszane, a także sklepienia kamienne na belkach metalowych | 125 |
| III | Budynki są kamienne, lekkie; fundamenty kamienne i betonowe; lekkie ściany murowane z cegły, pustaków żużlowych, skał muszlowych; stropy drewniane, żelbetowe lub kamienne na metalowych belkach | 100 |
| V | Prefabrykowane panele, rama, adobe, adobe, budynki z muru pruskiego; fundamenty - na drewnianych krzesłach z filarami gruzowymi; ściany - rama itp .; sufity - drewniane | 30 |
| VI | Budynki z trzciny ramowej, desek i innych lekkich | 15 |
Tabela 2. Klasyfikacja budynków użyteczności publicznej według kapitału
| Grupa budynków | Rodzaj budynków, materiały fundamentów, ścian, stropów | Żywotność budynku, lata |
| I | Budynki szkieletowe, o szkieletach żelbetowych lub metalowych, z szkieletem wypełnionym materiałami kamiennymi | 175 |
| II | Budynki są szczególnie duże, z kamiennymi ścianami wykonanymi z kawałków kamieni lub dużych bloków; kolumny i filary - żelbet lub cegła; stropy - sklepienia żelbetowe lub kamienne na metalowych belkach | 150 |
| III | Budynki o kamiennych ścianach wykonanych z kawałków kamienia lub dużych bloków; kolumny i filary - żelbet lub cegła; stropy - sklepienia żelbetowe lub kamienne na metalowych belkach | 125 |
| IV | Budynki o ścianach murowanych lekkich (kamiennych); kolumny i filary - żelbet; sufity - drewniane | 100 |
| V | Budynki o lekkich ścianach murowanych; kolumny i filary - cegła lub drewno; sufity - drewniane | 80 |
| VI | Budynki są drewniane; ściany - kłody lub kostka brukowa | 50 |
| VII | Budynki drewniane o konstrukcji szkieletowej i panelowej | 25 |
| VIII | Lekkie budynki | 15 |
| IX | Namioty, pawilony, stragany i inne lekkie budynki handlowe | 10 |
Do pierwszej grupy kapitałowej budynków mieszkalnych zaliczają się budynki kamienne, zwłaszcza budynki kapitańskie (fundamenty kamienne i betonowe, ściany ceglane, wielkopłytowe i wielkopłytowe, stropy żelbetowe), standardowy okres użytkowania takich budynków wynosi 150 lat. Wprowadzenie elementów konstrukcyjnych do budynku wykonanego z materiałów o krótszej żywotności prowadzi do skrócenia standardowej żywotności budynku jako całości. Tym samym domy prefabrykowane, szkieletowe, szachulcowe z drewnianymi podłogami (piąta grupa kapitałowa) mają żywotność 30 lat. Ostatnia (szósta) grupa kapitałowa obejmuje budynki lekkie o żywotności 15 lat. Standardowy okres użytkowania budynku zależy od przewagi w nim pewnych elementów konstrukcyjnych, które mają różne okresy użytkowania:
- fundamenty betonowe 100-125 lat
- ściany ceglane i wielkopłytowe 125 lat
- stropy żelbetowe 100-125 lat
- podłogi drewniane 60 lat
- Na podłogach płytki ceramiczne sprzed 80 lat
- parkiety 50 lat
- podłogi z desek 30-40 lat
- drewniane krokwie i poszycie 50 lat
- dachówka ceramiczna 80 lat
- pokrycie dachowe z blachy azbestowo-cementowej 30 lat
- okna i drzwi w ścianach zewnętrznych 40 lat
- elementy systemów urządzeń inżynieryjnych (zawory, zawory, rury itp.) 10-20 lat
Żywotność budynku zależy zarówno od warunków eksploatacji, jak i od strategicznych wyborów projektantów. Można zbudować stosunkowo tani budynek, jednak w całym okresie eksploatacji ponosić znaczne koszty utrzymania go w akceptowalnym stanie technicznym. Można też postawić budynek, w którym praktycznie przez cały okres jego użytkowania nie będzie wymagana żadna konserwacja i naprawa, ale koszt takiego obiektu będzie nieproporcjonalnie wyższy w stosunku do rozsądnych kosztów eksploatacji technicznej.
Zużycie fizyczne (materiałowe, techniczne) elementu konstrukcyjnego lub budynku oznacza utratę jego pierwotnych właściwości technicznych pod wpływem różnych czynników. Z biegiem czasu zmniejsza się wytrzymałość materiałów i stabilność elementów konstrukcyjnych, pogarszają się właściwości termoizolacyjne, dźwiękochłonne, przepuszczalne dla wody i powietrza otaczających konstrukcji, a poszczególne elementy ulegają zużyciu i rdzewieniu.
Tabela 3. Ocena stanu technicznego obiektów budowlanych w zależności od ich zużycia fizycznego
Dokładność określenia fizycznego zniszczenia budynku zależy od zastosowanego podejścia i waha się od 1% (na podstawie badań inżynieryjnych i badań laboratoryjnych) do 5% (na podstawie wyników badań przy użyciu prostych instrumentów). Wielkość zużycia fizycznego konkretnego elementu konstrukcyjnego określa się za pomocą specjalnych tabel, uwzględniając oznaki zużycia i odpowiadające im zakresy wartości i zużycia. Fizyczne niszczenie całego budynku definiuje się jako średnią arytmetyczną amortyzacji poszczególnych elementów konstrukcyjnych, ważonych ich ciężarami właściwymi w całkowitym koszcie odtworzenia obiektu.
Przez starzenie się należy rozumieć niezgodność budynku z jego przeznaczeniem funkcjonalnym, powstającą na skutek zmieniających się wymagań społecznych. W odniesieniu do budynków mieszkalnych mówimy o niezgodności rozwiązań architektonicznych i planistycznych z nowoczesnymi wymaganiami, o nadmiernym zagęszczeniu budynków, o niewystarczającym poziomie ulepszeń i zagospodarowania terenu, o przestarzałym sprzęcie inżynieryjnym.
Istnieją dwie formy starzenia się:
Pierwsza forma - obniżenie kosztów robót budowlanych wraz ze spadkiem ich kosztów (w wyniku zmian skali produkcji budowlanej, wzrostu wydajności pracy itp.);
II forma - amortyzacja budynku w wyniku rozbieżności pomiędzy jego parametrami a zmienionymi wymaganiami społeczeństwa.
Odnosi się to do następujących negatywnych cech budynku:
a) wady planistyczne (obecność pomieszczeń przechodnich, mała powierzchnia kuchni i pomieszczeń pomocniczych, niedogodna lokalizacja łazienek, duża liczba małych pomieszczeń i ich niedogodna lokalizacja itp.);
b) niezgodność elementów konstrukcyjnych budynku z nowoczesnymi wymaganiami (niezadowalające właściwości termiczne, izolacyjność akustyczna, hydroizolacja itp.);
c) brak lub niezadowalająca jakość elementów wyposażenia technicznego budynku (prąd, woda i gaz, windy, klimatyzatory itp.).
Istnieją dwa główne sposoby ilościowego określenia starzenia się drugiej formy: techniczno-ekonomiczny i socjologiczny. Metoda oceny techniczno-ekonomicznej to system wskaźników opracowany na podstawie uogólnienia kosztu jednostkowego elementów konstrukcyjnych i wyposażenia inżynieryjnego różnych budynków, wyrażonego jako procent kosztu odtworzenia budynku. Wartość takich wskaźników wymaga regularnych korekt. Metoda socjologicznej oceny drugiej formy starzenia się opiera się na analizie procesów wymiany oraz zakupu i sprzedaży mieszkań. Przykładowo w procesie wymiany bardziej komfortowego mieszkania właściciel otrzymuje rekompensatę w postaci dodatkowej powierzchni mieszkalnej. Starzenie się objawia się jeszcze wyraźniej w wycenach nieruchomości.
Z punktu widzenia funkcjonalnego funkcjonowania obiektów nieruchomości zwyczajowo wyróżnia się kilka rodzajów długości życia. Istnieją okresy życia gospodarczego, które określają konkretny okres, w którym nieruchomość może być wykorzystywana jako źródło zysku. Warunki te wygasają, gdy ulepszenia dokonane w nieruchomości przestaną zwiększać wartość budynku. W rzeczywistości istnieje czas życia nieruchomości, to znaczy okres, w którym budynek istnieje i nadaje się do zamieszkania lub pracy. W typowym fizyczna długość życia, co określają różne przepisy, wyróżnia się następujące podtypy terminów. Efektywny wiek, który odzwierciedla wiek obiektu, w zależności od jego cech zewnętrznych i technicznych. Wiek chronologiczny, co odpowiada czasowi użytkowania budynku. Pozostało życie gospodarcze, który służy do wyceny budynku przez rzeczoznawcę, liczy się za okres od dnia dokonania wyceny do zakończenia okresu użytkowania obiektu gospodarczego.
Funkcjonalne starzenie się budynku jest to, że budynek nie spełnia już współczesnych standardów – przestarzała architektura budynku, niewygodny układ, zaplecze inżynieryjne. Takie zużycie spowodowane jest postępem nauki i techniki w dziedzinie architektury i technologii budownictwa. Inna nazwa odzieży funkcjonalnej to starzenie się, które podobnie jak zużycie fizyczne jest usuwalne lub nieusuwalne. Ekonomiczne zużycie budynek nazywa się spadkiem wartości wynikającym z negatywnej zmiany w jego otoczeniu zewnętrznym, która wynika z przyczyn ekonomicznych, politycznych lub innych. Przykładowo na obszarze, na którym znajduje się obiekt, trwała tendencja spadkowa, czyli zmieniły się podatki, zmieniły się ubezpieczenia, nastąpiły zmiany na rynku pracy, turystyce, edukacji itp. Zużycie ekonomiczne nazywane jest również zużyciem spowodowanym wpływami zewnętrznymi. Na stopień zużycia zewnętrznego istotny wpływ może mieć bezpośrednie sąsiedztwo nieatrakcyjnych obiektów naturalnych lub sztucznych: bagien, oczyszczalni ścieków, restauracji, parkietów tanecznych, stacji benzynowych, dworców i dworców kolejowych, przedsiębiorstw przemysłowych. Ekonomiczną amortyzację nieruchomości należy uznać za nieodwracalną, gdyż koszt wydatków, które należy ponieść w celu wyeliminowania czynników zewnętrznych, jest nieproporcjonalnie wysoki.
Zużycie zewnętrzne można mierzyć metodą analizy sprzedaży parowanej, czyli sprzedaży na rynku nieruchomości dwóch porównywalnych nieruchomości, jednej ze śladami zużycia zewnętrznego, a drugiej bez nich. Różnica w cenie pozwoli nam wyciągnąć wnioski na temat stopnia zużycia analizowanego obiektu.
Żywotność nieruchomości zdeterminowany wieloma czynnikami. Domy starzeją się stopniowo, z biegiem czasu przychodzi moment, w którym mieszkanie w nich staje się zagrożeniem dla życia. Biorąc pod uwagę współczesne tempo i jakość budowy, stosunkowo młody dom może stać się problematyczny, jeśli z jakiegoś powodu nastąpi gwałtowne pogorszenie jego stanu technicznego, na przykład popękane ściany, deformacja fundamentu, wypaczone ościeżnice. Jeśli w domu zostaną znalezione takie znaki, mieszkańcy są natychmiast eksmitowani. Wszystkie kwestie związane ze zniszczonym i zniszczonym mieszkalnictwem regulują Regulamin zatwierdzony uchwałą Dumy Państwowej Rządu Rosji z dnia 28 stycznia 2006 r. Regulamin określa wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych do zamieszkania. Wszystkie pomieszczenia przeznaczone do zamieszkania przez ludzi muszą znajdować się w domach znajdujących się na terenie budownictwa mieszkaniowego, co określa systemowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mieszkanie musi być wyposażone w odpowiednią komunikację, taką jak: oświetlenie elektryczne, zaopatrzenie w wodę pitną i ciepłą, ogrzewanie, wentylację i, jeśli jest zapewniona, gaz. Jednak w domach parterowych lub dwupiętrowych, bez scentralizowanej sieci wodociągowej, może brakować zarówno sieci wodociągowej, jak i kanalizacyjnej.
Wszystkie systemy inżynieryjne muszą zawsze spełniać normy bezpieczeństwa sanitarnego i epidemiologicznego. Klimat w pomieszczeniach, w których mieszkają ludzie, musi odpowiadać normom. Dopuszczalna wilgotność względna to wilgotność nie większa niż pięćdziesiąt pięć procent. A w ogrzewanym pomieszczeniu powietrze powinno mieć normalną temperaturę osiemnastu stopni Celsjusza. Pomieszczenia mieszkalne muszą być niezawodnie chronione przed wilgocią, taką jak stopienie, deszcz lub gleba, a także przed wyciekami z systemów komunikacyjnych. Zabrania się umieszczania toalety, łazienki, prysznica lub kuchni nad salonami. Pokoje dzienne i kuchnie muszą mieć okna. W przypadku pomieszczeń pomocniczych lub domowych zgodność z tym wymogiem nie jest konieczna. Zabrania się lokalizowania lokali mieszkalnych w piwnicach lub na parterze. Domy powyżej pięciu pięter muszą być wyposażone w bezpieczną windę.
Dom uważa się za nienadający się do zamieszkania, jeżeli znajduje się na obszarach, na których może wystąpić osuwisko lub błoto, lawina śnieżna lub na obszarze regularnie zalewanym przez wody powodziowe. Budynek mieszkalny znajdujący się na takim terenie uznawany jest za niebezpieczny i przeznaczony do rozbiórki. Dom uważa się za niebezpieczny, jeżeli występują zauważalne odkształcenia fundamentów i ścian nośnych, co potwierdza wyczerpanie nośności takiej konstrukcji i oczywiste niebezpieczeństwo jej zniszczenia. Za niebezpieczny należy zatem uznać budynek mieszkalny, który doznał uszkodzeń w postaci pożaru, wypadku, eksplozji, trzęsienia ziemi, nierównego osiadania gruntu i wielu innych zjawisk. Jednak uznanie domu za niebezpieczny jest możliwe tylko wtedy, gdy jest on technicznie nie do naprawienia lub gdy nie jest to ekonomicznie wykonalne. Za całkowicie nieodpowiednie uważa się także mieszkania zlokalizowane w pobliżu ruchliwych autostrad, w obrębie których odnotowano nadmierny poziom hałasu. Ponadto agresywne środowisko jest czasami dobrym powodem, dla którego życie ludzi w określonym miejscu staje się niebezpieczne.
Znalazłeś błąd w artykule?
Ustalenie amortyzacji jest konieczne w celu uwzględnienia różnic w charakterystyce nowego przedmiotu i rzeczywistej wycenianej nieruchomości.
Nosić w wycenie oznacza utratę użyteczności, a co za tym idzie wartości, przedmiotu wyceny z jakiejkolwiek przyczyny.
Istnieją dwa sposoby obliczania zużycia:
Metoda dożywotnia;
Sposób podziału na rodzaje zużycia.
6.3.1. Obliczanie zużycia metodą trwałości
Skumulowane zużycie jest funkcją wieku obiektu.
Przy obliczaniu zużycia metodą efektywnego wieku stosuje się następujące pojęcia: trwałość fizyczna budynku, wiek efektywny, pozostały okres użytkowania ekonomicznego. Rozważmy okresy życia budynku i charakteryzujące je wskaźniki oceny (patrz ryc. 6.2.)
Trwałość fizyczna budynku (PL) to okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynku. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.
Wiek chronologiczny (CA) to okres czasu, jaki upłynął od oddania obiektu do użytku do daty oceny.
Żywotność ekonomiczna (EL) określa czas eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości.
Wiek efektywny (EA) oblicza się na podstawie wieku chronologicznego budynku, biorąc pod uwagę jego stan techniczny oraz czynniki ekonomiczne panujące na dzień oceny, mające wpływ na wartość ocenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.
Pozostały okres użytkowania budynku (REL) to okres czasu od daty oceny do zakończenia jego użytkowania (rys. 6.2).
Ustalanie amortyzacji budynków metodą żywotności opiera się na badaniu konstrukcji ocenianego obiektu i założeniu, że wiek efektywny obiektu odnosi się do typowego okresu życia gospodarczego w taki sam sposób, jak amortyzacja skumulowana wiąże się z kosztem odtworzenia (wymiany) budynku.
Wskaźniki zużycia fizycznego, wieku efektywnego i żywotności ekonomicznej kształtują się w pewnym stosunku, który można wyrazić wzorem
I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6,4)
gdzie mam zużycie,%;
EV – wiek efektywny, ustalany przez rzeczoznawcę na podstawie stanu technicznego elementów lub budynku jako całości;
VF – typowy okres życia fizycznego;
RSF – pozostały okres życia fizycznego.
I = (HV: VF) 100%, (6,5)
gdzie mam zużycie,%;
VF to typowy okres życia fizycznego.
Zastosowanie wzoru 6.5. Ma to również znaczenie przy obliczaniu procentowych korekt zużycia porównywanych obiektów (porównawcza metoda sprzedaży), gdy rzeczoznawca nie ma możliwości sprawdzenia wybranych analogów w celu ustalenia wskaźników stosowanych we wzorze 6.4.
Obliczony w ten sposób procent amortyzacji elementów lub budynku jako całości można przełożyć na wartości pieniężne (amortyzacja):
O = SV (I: 100), (6,6)
gdzie mam zużycie,%;
SV – koszt reprodukcji (koszt odtworzenia).
Przykład.
Ocenie podlega duży kompleks nieruchomości przemysłowych. Datą oceny był 1 kwietnia 2005 roku.
Rozważmy obliczenia zużycia kilku magazynów z danego zespołu nieruchomości, wybudowanych według tego samego projektu, służących do przechowywania materiałów budowlanych. Zgodnie z dokumentacją ocenianych magazynów trwałość fizyczna wynosi 75 lat (FL = 75 lat).
Wiek efektywny ustala rzeczoznawca na podstawie stanu technicznego ocenianych obiektów. Dane do obliczenia zużycia podano w tabeli;
Ten sposób naliczania amortyzacji ma zastosowanie przy wycenie masowej, przy wycenie obiektów nieruchomości jako części majątku przedsiębiorstwa przy wycenie przedsiębiorstwa (przedsiębiorstwa).
Wadą stosowania metody żywotności do szacowania skumulowanego zużycia jest to, że istnieje tylko jeden czynnik określający wielkość zużycia (stosunek efektywnego wieku do życia fizycznego). Aby wyeliminować tę wadę, uwzględnia się różne rodzaje czynników redukcji kosztów i stosuje się metodę podziału na rodzaje zużycia.
Zajęcia Forex to świetny sposób, aby przygotować się do skutecznej pracy na rynku Forex!
6.3.2. Obliczanie zużycia metodą podziału na rodzaje zużycia
Najczęstszym jest sposób podziału na rodzaje zużycia.
W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości zużycie dzieli się na fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ekonomiczne). Zużycie fizyczne i funkcjonalne może być usuwalne lub nie do naprawienia. Zużycia ekonomicznego z reguły nie da się wyeliminować.
Zużycie uważa się za usuwalne, jeżeli jego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne.
Sumą wszystkich możliwych rodzajów amortyzacji jest skumulowana amortyzacja nieruchomości.
Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne może nastąpić pod wpływem czynników eksploatacyjnych lub pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych.
Istnieją cztery główne metody obliczania amortyzacji fizycznej:
Ekspert;
Regulacje (lub księgowość);
Koszt;
Metoda obliczania trwałości budynku.
Najdokładniejszą i najbardziej czasochłonną metodą jest ekspert. Polega na stworzeniu listy usterek i ustaleniu procentowego zużycia wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku lub konstrukcji.
Przykład.
W tabeli 6.2 określono zużycie poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku metodą ekspercką.
Metoda normatywna obliczenia zużycia fizycznego opierają się na zastosowaniu różnych instrukcji regulacyjnych na poziomie międzysektorowym lub wydziałowym. Jest niezwykle rzadko stosowany w praktyce wyceny.
Metoda kosztowa polega na ustaleniu kosztów renowacji elementów budynków i budowli. Podczas oględzin określa się procent zużycia każdego elementu budynku, który następnie przelicza się na wartość. Do określenia usuwalnego zużycia fizycznego stosuje się metodę kosztową.
Warunkowy przykład obliczenia amortyzacji fizycznej metodą kosztową podano w tabeli. 6.4.
Metoda ta pozwala na natychmiastowe obliczenie zużycia elementów i całego budynku pod względem kosztowym. Ponieważ kalkulacja utraty wartości opiera się na rozsądnych, rzeczywistych kosztach doprowadzenia zużytych elementów do stanu prawie nowego, wynik takiego podejścia można uznać za w miarę dokładny. Wadą tej metody jest wymagana szczegółowość i dokładność w obliczaniu kosztów naprawy wyeksploatowanych elementów budynków.
Metoda na całe życie stosowanej do obliczania zużycia fizycznego, metoda ta została szczegółowo omówiona w rozdziale 6.3.1. tej instrukcji.
DO zużycie funkcjonalne obejmują zmniejszenie wartości nieruchomości związane z niezgodnością rozwiązań projektowych i planistycznych, norm budowlanych, jakości projektu i materiałów produkcyjnych z nowoczesnymi wymaganiami dla tych przedmiotów.
Wielkość usuwalnego zużycia ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością w dniu wyceny bez zaktualizowanych elementów (różnica pomiędzy kosztem odtworzenia budynku i koszt jego wymiany).
Przyczyny zużycia funkcjonalnego:
Wady wymagające dodania elementów;
Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
Super ulepszenia.
Braki wymagające uzupełnienia to elementy budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym środowisku i bez których nie może on spełniać tam aktualnych standardów eksploatacyjnych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.
Funkcjonalne zużycie może być zdejmowane lub nie do naprawienia. Usuwalne zużycie funkcjonalne oblicza się najczęściej metodą kosztową.
Braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów to elementy, które nadal spełniają swoje funkcje, ale nie odpowiadają już współczesnym standardom (wodomierze, gazomierze i sprzęt przeciwpożarowy). Amortyzacja tych pozycji jest mierzona jako koszt istniejących elementów, z uwzględnieniem ich fizycznego zniszczenia, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, powiększony o koszt demontażu istniejących i powiększony o koszt montażu nowych elementów. Koszt zwrotu materiałów liczony jest jako koszt zdemontowanych materiałów i sprzętu, które zostaną wykorzystane w innych obiektach (wartość rezydualna do przetworzenia).
Superulepszenia to pozycje i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Usuwalne zużycie funkcjonalne w tym przypadku mierzy się jako koszt odtworzenia elementów super udoskonalonych pomniejszony o zużycie fizyczne, plus koszt demontażu i pomniejszony o wartość odzyskaną zdemontowanych elementów.
Przykładem nadmiernej poprawy może być sytuacja, gdy właściciel domu dostosowując go do swoich potrzeb, dla własnej wygody (wartości inwestycji) dokonał zmian, które z punktu widzenia typowego użytkownika nie były adekwatne. Należą do nich przebudowa powierzchni użytkowej lokalu pod konkretne przeznaczenie, określone przez hobby właściciela lub jego zawód. O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym w takiej sytuacji decyduje bieżący koszt doprowadzenia zmienionych elementów do stanu pierwotnego.
Ponadto pojęcie nadmiernej poprawy jest ściśle powiązane z segmentem rynku nieruchomości, gdzie te same ulepszenia można uznać zarówno za właściwe dla określonego segmentu, jak i nadmierne z punktu widzenia typowego użytkownika.
Tabela 6.5 przedstawia przykład obliczenia funkcjonalnego zużycia usuwalnego.
Nieusuwalne zużycie funkcjonalne jest spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Oznaką nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego jest ekonomiczna niecelowość wydatków na usuwanie tych niedociągnięć. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę warunki rynkowe panujące na dzień dokonywania oceny, aby mieć pewność, że budynek jest odpowiednio dostosowany architektonicznie do swojego przeznaczenia.
W zależności od konkretnej sytuacji koszt nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można określić na dwa sposoby:
Kapitalizacja strat w czynszach;
Kapitalizacja nadwyżek kosztów operacyjnych.
Aby określić niezbędne wskaźniki obliczeniowe (stawki czynszu, stopy kapitalizacji itp.), Wykorzystuje się skorygowane dane dotyczące porównywalnych analogów.
W takim przypadku wybrane analogi nie powinny nosić śladów nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego stwierdzonego w ocenianym przedmiocie. Ponadto całkowity dochód generowany przez zespół nieruchomości jako całość (budynek i grunt) i wyrażony w czynszu należy odpowiednio podzielić na dwie części. Do rozdysponowania części dochodu przypadającego na budynek można zastosować metodę bilansu inwestycji dla budynku lub metodę analizy stosunku kosztu działki do całkowitej ceny sprzedaży zespołu nieruchomości. W poniższym przykładzie określoną procedurę uważa się za zakończoną w procesie obliczeń wstępnych (tabela 6.6).
Ustalenie utraty wartości spowodowanej nieodwracalnym zużyciem funkcjonalnym wynikającym z przestarzałego rozwiązania w zakresie zagospodarowania przestrzennego (powierzchnia, kubatura) przeprowadza się metodą kapitalizacji strat w czynszach.
W podobny sposób można obliczyć nieodwracalne zużycie funkcjonalne poprzez kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w dobrym stanie. Podejście to jest preferowane przy ocenie nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego budynków, które wyróżniają się niestandardowymi rozwiązaniami architektonicznymi, a w których mimo to wysokość czynszu jest porównywalna z czynszem za nowoczesne obiekty analogowe, w przeciwieństwie do wysokości czynszu eksploatacyjnego koszty.
Przykład określenia wielkości zużycia funkcjonalnego metodą kapitalizacji nadwyżek kosztów eksploatacyjnych przedstawiono w tabeli 6.7.
Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie– amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego w stosunku do przedmiotu wyceny: lokalizacja, sytuacja rynkowa, służebności nałożone na określone korzystanie z nieruchomości, zmiany w otaczającej infrastrukturze oraz decyzje legislacyjne w zakresie opodatkowania itp. Chociaż w większości przypadków zużycia zewnętrznego nie można wyeliminować, czasami może ono ustąpić samoistnie w wyniku pozytywnej zmiany w otaczającym otoczeniu rynkowym.
Do oceny zużycia zewnętrznego można zastosować następujące metody:
Metoda kapitalizacji strat w czynszach;
Metoda kapitalizacji nadwyżek kosztów operacyjnych;
Metoda sprzedaży sparowanej;
Metoda na całe życie.
Ocenę zużycia zewnętrznego metodą kapitalizacji strat w czynszach oraz metodą kapitalizacji nadwyżek strat eksploatacyjnych przeprowadza się analogicznie do obliczeń opisanymi powyżej metodami zużycia funkcjonalnego. W przypadku oceny zużycia zewnętrznego konieczne jest zidentyfikowanie strat czynszu spowodowanych oznakami zużycia zewnętrznego lub nadmiernych kosztów eksploatacji spowodowanych oznakami zużycia zewnętrznego.
Metoda sprzedaży parowanej opiera się na analizie dostępnych informacji cenowych dotyczących niedawno sprzedanych podobnych nieruchomości (sprzedaż parowana). Przyjmuje się, że przedmioty sprzedaży łączonej różnią się od siebie jedynie zidentyfikowaną i związaną z przedmiotem oceny amortyzacją ekonomiczną. Podobne podejście do obliczania zużycia zewnętrznego pokazano w tabeli. 6.8.
Przykład. Niezbędna jest ocena zużycia zewnętrznego spowodowanego spadkiem atrakcyjności inwestycyjnej budynku biurowego w związku z powstaniem w jego bezpośrednim sąsiedztwie rynku odzieżowego lub spożywczego. Niech na rynku nieruchomości zostanie zidentyfikowana sprzedaż par obiektów A i B o podobnym przeznaczeniu. Koszt gruntu na tym obszarze wynosi 30% całkowitego kosztu typowej nieruchomości.
W niektórych przypadkach metoda porównawczej analizy sprzedaży pozwala z reguły określić całkowitą skumulowaną amortyzację typowego przedmiotu wyceny. Średnia różnica między skorygowanym kosztem odtworzenia a ceną rynkową każdego z analogów (z wyłączeniem kosztu działki) będzie wyrazem wartości skumulowanej amortyzacji. W praktyce krajowej rozważane metody obliczania zużycia zewnętrznego, oparte na elementach porównawczej analizy sprzedaży, w wielu przypadkach nie mają zastosowania ze względu na ich dużą pracochłonność, a także brak niezbędnej i rzetelnej bazy informacyjnej.
Powody rozbiórki:
Potrzeba przebudowy;
Rozbudowa szlaków komunikacyjnych.
Należy wziąć pod uwagę stan techniczny rozbieranych budynków, który w wielu przypadkach pozwoli na ich użytkowanie przez dość długi okres czasu.
Przykład. Przedmiotem oceny jest budynek, który został wcześniej usunięty z zasobów mieszkaniowych, a obecnie jest przystosowany do potrzeb administracyjnych. Budynek jest własnością gminy. Stan fizyczny ocenianego budynku, według WIT, w momencie oceny wynosi 40%. Stan techniczny budynku, lokalizacja oraz rozwinięta infrastruktura wskazują na dość dużą atrakcyjność komercyjną nieruchomości w oczach potencjalnych inwestorów. Jednakże zgodnie z planem przebudowy, z powodów wskazanych powyżej, budynek podlega rozbiórce po upływie pięciu lat od daty oceny.
Podczas oględzin obiektu przez biegłego ustalono następujące wskaźniki:
1) efektywny wiek ocenianego budynku wynosi 30 lat;
2) pozostały okres ekonomicznej użyteczności wynosi 60 lat.
Procent skumulowanego zużycia z wyłączeniem aktywności. czynnik zewnętrzny oblicza się według wzoru:
I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.
Procent zużycia z uwzględnieniem działania czynników zewnętrznych:
Ja= (30/35) 100 = 86%.
Obliczone w tym przypadku skumulowane zużycie wynoszące 86% wynika z działania głównie czynników zewnętrznych. Udział ewentualnego uwzględnienia w tym wyniku innych rodzajów zużycia jest niezwykle mały, co pozwala uznać uzyskany wynik za zużycie zewnętrzne. Gwałtowne skrócenie pozostałego okresu użytkowania budynku prowadzi do spadku atrakcyjności inwestycyjnej, a w konsekwencji do gwałtownego spadku prawdopodobnej ceny sprzedaży. W takich przypadkach celem wyceny nie jest obliczenie pełnych praw własności do wycenianego budynku, ale praw do krótkoterminowego najmu na pozostały okres ekonomicznej (fizycznej) wartości, pod warunkiem, że potencjalny inwestor widzi jakąkolwiek korzyść z tego nabycia .
Po obliczeniu kosztu reprodukcji (kosztu odtworzenia), a także skumulowanej amortyzacji, ustala się wartość działki i wycenianej nieruchomości jako całości. (Tab. 6.9).
Podejścia i metody wyceny działek zostały omówione w rozdziale 7 niniejszego podręcznika.
Aby zwiększyć dokładność procedur obliczeniowych zarówno w celu ustalenia kosztu odtworzenia, jak i obliczenia amortyzacji, konieczne jest rozsądne zestawienie kilku metod obliczania tych wskaźników.
Metody obliczania wartości działek przedstawiono w rozdziale 7.
W praktyce światowej stosuje się trzy główne podejścia do oceny wartości nieruchomości: kosztowe, dochodowe i rynkowe, na podstawie których ustalane są różne rodzaje wartości przedmiotu - rynkowa, inwestycyjna, koszt odtworzenia, koszt odtworzenia itp. (patrz 5.1.). Metody wyceny nieruchomości – konkretne sposoby stosowania zasad wyceny – zależą od przyjętego podejścia.
Proces wyceny nieruchomości można podzielić na sześć etapów: ustalenie zakresu zagadnień wyceny (istota wyceny), wstępne oględziny przedmiotu wyceny oraz zawarcie umowy o wycenę; plan oceny; zbieranie i analiza informacji; stosowanie podejść dostosowanych do oceny; zatwierdzenie i finalnie protokół z wyniku oceny wartości przedmiotu.
Przeanalizujmy możliwości każdego etapu procesu wyceny nieruchomości.
1. Określenie zadania i zawarcie umowy o ocenę nieruchomości. Klient z reguły stawia przed rzeczoznawcą konkretny cel – ustalenie wartości nieruchomości, na podstawie której musi podjąć decyzję. Interesy klienta mogą być różne: zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych, sprzedaż nieruchomości, pożyczenie części swojego majątku, uzyskanie pożyczki, zastawienie nieruchomości itp. W każdym przypadku rzeczoznawca musi określić konkretny rodzaj wartości (np. ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, wartości inwestycji, zabezpieczenia itp.) oraz obszar jej wykorzystania (sprzedaż, uzyskanie kredytu, ubezpieczenie itp.). Użyteczność, substytucja i oczekiwania to podstawowe zasady, które pomagają oceniającemu zrozumieć naturę napotykanych problemów.
Przy wycenie nieruchomości ważne jest jej zbadanie i ustalenie praw z nią związanych, gdyż kupujący może mieć jedynie umowę najmu lub ograniczone prawa do korzystania z nieruchomości, mieć jedynie określony interes we współnajmie i partnerstwie, nieruchomość może być obciążona hipoteką, mogą istnieć ograniczenia prawne itp. Rozwiązując te problemy, rzeczoznawca z reguły kieruje się wartościującymi zasadami równowagi, zmiany, wielkości ekonomicznej i podziału gospodarczego. Pozwalają one rzeczoznawcy określić, które części (udziały) nieruchomości należy połączyć (podzielić) lub w jakiej kolejności je sprzedać, a wszystko to powinno odbywać się w interesie klienta.
Następnie szacuje się oczekiwane koszty pieniędzy i czasu potrzebnego na zebranie i potwierdzenie informacji. Szacunki te będą zależeć od ilości informacji, którymi dysponuje już oceniający, wyjątkowości lub złożoności rozwiązywanego problemu oraz wiedzy i doświadczenia oceniającego. Może zaistnieć sytuacja, gdy konieczne będzie przeprowadzenie niezależnego oględzin nieruchomości.
Wycena nieruchomości dokonywana jest na podstawie umowy pomiędzy rzeczoznawcą a klientem. Obowiązkowe wymagania dotyczące zamówienia obejmują konieczność wskazania rodzaju oceny; rodzaj wartości przedmiotu wyceny; wysokość wynagrodzenia za wykonanie tej pracy; a także informację o placówce oświatowej, która wydała dokument o wykształceniu potwierdzający posiadanie wiedzy zawodowej w zakresie czynności rzeczoznawczych; licencja wydana przez upoważniony organ zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Wyceny nieruchomości nie może dokonać rzeczoznawca majątkowy, jeżeli jest on założycielem, właścicielem, udziałowcem lub urzędnikiem osoby prawnej, a także klientem lub osobą fizyczną mającą interes majątkowy w wycenianej nieruchomości.
Koszt wyceny nieruchomości uzależniony jest od złożoności problemu, wysokości przewidywanych wydatków oraz zakresu świadczonych usług. Płatność może mieć formę płatności ryczałtowej, stawki godzinowej lub procentu od ostatecznej wyceny wartości nieruchomości.
Propozycja warunków umowy służy doprecyzowaniu obowiązków rzeczoznawcy i klienta oraz stanowi potwierdzenie, że rzeczoznawca prawidłowo zrozumiał istotę problemu, przed którym stoi klient. Zawarcie umowy o wykonanie zadania i wysokość zapłaty pozwala uniknąć nieporozumień w przyszłości.
2. Plan ewaluacji. Po zrozumieniu i ustaleniu istoty oceny rzeczoznawca określa możliwe sposoby jej rozwiązania. W tym celu opracowywany jest program badawczy, który staje się podstawą drugiego etapu, zwanego „planem ewaluacyjnym”, i obejmuje sekwencyjne rozwiązania następujących zadań:
A) Strukturyzacja oceny nieruchomości polega na tym, że rzeczoznawca najpierw bada ogólne czynniki wartości na poziomie regionalnym, następnie przechodzi do bardziej szczegółowych czynników wartości na poziomie lokalnym i segmentowym, a na koniec koncentruje swoją uwagę na konkretnych czynnikach wpływających na wartość wycenianej działki. wyceniane i znajdujące się na nich obiekty nieruchomości.
B) Plan oceny polega na zebraniu niezbędnych informacji, przetworzeniu i identyfikacji konkretnego segmentu rynku nieruchomości, do którego należy wyceniana nieruchomość; określenie popytu, potencjalnych konkurentów i potencjalnych nabywców (użytkowników); analiza parametrów obiektów porównywalnych, cech osobowych potencjalnych użytkowników, warunków rynkowych finansowania.
V) Specyfikacja podejść do wyceny nieruchomości. Każda sytuacja ma swoje własne podejścia, które są adekwatne tylko do niej. Aby prawidłowo dobrać podejścia, konieczne jest określenie kryteriów ich adekwatności do danej sytuacji. Oczywiste jest, że wymagania dotyczące oceny agencji rządowych mogą różnić się od wymagań właścicieli prywatnych. Na przykład podczas prywatyzacji nieruchomości na pierwszy plan wysuwają się żądania nie ekonomiczne, ale społeczne i polityczne.
Zgodnie ze standardami wyceny nieruchomości stosuje się wszystkie trzy podejścia, a w ostateczności dwa, przy czym konieczne jest uzasadnienie wyboru. Ostateczny wynik oceny wyprowadzany jest z uwzględnieniem znaczenia konkretnego podejścia w każdym konkretnym przypadku.
3. Gromadzenie i potwierdzanie informacji. Wiarygodność wniosków ewaluatora zależy od danych, z jakich korzystał w swojej pracy. Jeżeli nie będą one dokładne, trudno będzie wyciągnąć miarodajne wnioski. Dlatego też osoba oceniająca musi zebrać takie informacje, które uzasadnią jego wnioski zawarte w raporcie lub analizie.
W praktyce zawodowej rzeczoznawców wykształcił się pewien system doboru niezbędnych informacji. Jej istotą jest to, że zbierane dane powinny:
– bezpośrednio dotykać ocenianego obiektu i być odpowiednio świeży, tj. konkretny;
– zostać potwierdzone osobistym oględzinami nieruchomości przez rzeczoznawcę lub osoby posiadające wiedzę (ekspertów);
– być porównywalne z danymi o podobnych obiektach dostępnych na rynku; ta porównywalność jest szczególnie istotna przy stosowaniu wskaźników finansowych, w szczególności przy obliczaniu przyszłych dochodów;
– zapewnić możliwość wyjaśnienia, czy w procesie zbierania informacji doszło do zniekształceń lub odchyleń od wartości rzeczywistych;
– odnoszą się do doświadczenia zawodowego rzeczoznawcy.
Ponieważ zbędne informacje rzadko zwiększają wiarygodność raportu, zebrane dane nie powinny przeciążać raportów osoby oceniającej.
Właściwy dobór niezbędnych informacji pozwoli rzeczoznawcy zastosować właściwe dla danego przypadku podejście do wyceny nieruchomości.
4. Podejścia do wyceny wartości nieruchomości. PODEJŚCIE KOSZTOWE polega na oszacowaniu kosztu całkowitego odtworzenia lub kosztu całkowitego odtworzenia ocenianej nieruchomości, następnie odjęciu kwoty utraty wartości fizycznej, moralnej i ekonomicznej, a na koniec do tak uzyskanej wartości dodania wartości rynkowej działki jako niezabudowanej.
Ważnym i złożonym elementem podejścia kosztowego jest określenie zużycia. Wiadomo, że Amortyzacja to utrata przydatności i zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane różnymi przyczynami.
Podejście kosztowe polega na wykonaniu następujących obowiązkowych operacji:
1) ustalenie wartości rynkowej działki, na której położona jest nieruchomość (poprzez porównanie jej z wartością podobnych działek lub korzystając z zaleceń metodologicznych organów rządowych);
2) określenie kosztu odtworzenia;
3) obliczenie wszystkich rodzajów amortyzacji wycenianej nieruchomości: fizycznej, funkcjonalnej i zewnętrznej oraz określenie kosztu odtworzenia z uwzględnieniem amortyzacji (całkowite umorzenie nieruchomości odejmuje się od kosztów jej odtworzenia lub odtworzenia);
4) obliczenie całkowitego kosztu nieruchomości poprzez dodanie wartości rynkowej gruntu do kosztu odtworzenia netto nieruchomości.
Pierwszą operacją jest oszacowanie wartości rynkowej działki, na której położona jest nieruchomość- reprezentuje badanie:
Prawa własności do gruntów;
Charakterystyka fizyczna działki;
Dane dotyczące związku działki z otoczeniem;
Czynniki ekonomiczne charakteryzujące ocenianą działkę.
Źródłem tych informacji mogą być miejskie komisje i organy ds. gruntów, w których rejestrowane są transakcje gruntami, organizacje udzielające kredytów hipotecznych, rzeczoznawcy i firmy z branży nieruchomości specjalizujące się w transakcjach gruntami (na przykład agencja nieruchomości Progal itp.).
Istnieje pięć głównych metod oceny wartości rynkowej gruntów, opartych na trzech podstawowych podejściach:
Porównywalna metoda sprzedaży;
Metoda korelacji (przeniesienia);
Metoda kapitalizacji czynszu gruntowego;
Metoda techniki pozostałościowej dla gruntów;
Metoda zagospodarowania terenu.
Porównywalna metoda sprzedaży polega na zestawieniu i porównaniu danych dotyczących podobnych, wolnych działek sprzedanych w ostatnim czasie oraz dokonaniu korekt cen sprzedaży.
Porównanie ocenianej działki z działkami porównywalnymi odbywa się według następujących elementów:
Lokalizacja ;
Czas sprzedaży;
Charakterystyka fizyczna;
Charakterystyka dochodów uzyskiwanych z działki;
Warunki finansowania transakcji zakupu i sprzedaży gruntu;
Warunki sprzedaży;
Metoda dopasowywania (przenoszenia) polega na analizie sprzedaży budynku położonego na podobnym terenie i podzieleniu całkowitej ceny sprzedaży na dwie składowe – cenę budynku i cenę gruntu.
W takim przypadku wstępnie szacuje się koszt budynku i innych obiektów znajdujących się na tym terenie, następnie odejmuje się go od całkowitej ceny kompleksu nieruchomości i w ten sposób uzyskuje się wartość działki, uzyskany wynik przenosi się do wyceniany przedmiot.
Metoda kapitalizacji czynszu gruntowego przedstawia kapitalizację dochodu uzyskanego z opłat czynszowych.
Metoda ta jest praktycznie niemożliwa do zastosowania w warunkach rosyjskich, ponieważ obecnie nie można znaleźć porównywalnych stawek czynszu i kapitalizacji ze względu na brak rynku dzierżawy gruntów jako takiego.
Metodę techniki rezydualnej dla gruntów przy szacowaniu wartości działki stosuje się w przypadku braku danych o sprzedaży wolnych działek. Dochód oblicza się w oparciu o uzyskany zysk z uwzględnieniem najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu i nieruchomości na nim zabudowanej.
Metoda opiera się na zastosowaniu zasady produktywności rezydualnej ziemi.
Metodę zagospodarowania (zagospodarowania) działki stosuje się wówczas, gdy konieczne jest określenie kosztu działki nadającej się do podziału na osobne działki i obejmuje ona następującą sekwencję działań:
Określenie wielkości i liczby poszczególnych działek (przy ustalaniu wielkości poszczególnych działek uwzględnia się czynniki fizyczne, prawne i ekonomiczne mające wpływ na podjęcie tej decyzji);
Kalkulacja kosztu zabudowanych działek metodą porównywalną sprzedaży;
Kalkulacja kosztów rozwoju witryn i ich sprzedaży;
Ustalenie wielkości przepływów pieniężnych poprzez odjęcie kosztów zagospodarowania obiektów od łącznych przychodów ze sprzedaży tych obiektów;
Dyskontowanie przepływów pieniężnych z uwzględnieniem czasu zabudowy i sprzedaży poszczególnych działek.
Stopa dyskontowa stosowana do dyskontowania przepływów pieniężnych powinna odzwierciedlać istniejące tendencje w zakresie efektywności inwestycji, jakie pojawiają się na danym rynku działek zabudowanych, stopy te powinny być dość wysokie ze względu na istotne ryzyka związane z zagospodarowaniem i sprzedażą działek.
Druga operacja polega na ustaleniu kosztu odtworzenia brutto.
Istnieją trzy główne metody ustalania kosztu odtworzenia (kosztu odtworzenia) nieruchomości.
1. Porównawcza metoda jednostkowa (lub metoda kosztu jednostkowego), w którym skorygowany koszt jednostki miary jest mnożony przez liczbę jednostek wycenianej nieruchomości.
Jednostką miary mogą być metry kwadratowe lub sześcienne. 1. miejsce itd. Tak najłatwiej ocenić nieruchomość.
2. METODA PODZIAŁU NA SKŁADNIKI, w oparciu o określenie składników nieruchomości i przemnożenie ich przez zagregowane wskaźniki kosztów.
Składowymi mogą być: fundamenty, ściany i ścianki działowe, stropy (pokrycia), pokrycia dachowe, podłogi, otwory, prace wykończeniowe, urządzenia inżynieryjne, płace itp. Wskaźniki zbiorcze można obliczać dla 1 m3, 1 m2, 1 mb, 1 norma godzina itp.
3. METODA BADANIA ILOŚCIOWEGO polega na sporządzeniu szacunków przedmiotowych i sumarycznych budowy ocenianego obiektu, tak jakby był on budowany na nowo.
Jest to metoda najbardziej pracochłonna, ale można ją znacznie uprościć, jeśli istnieją stare szacunki ocenianego obiektu, według których został zbudowany lub biegły rzeczoznawca może skorzystać z usług specjalistycznego kosztorysanta, który opracuje nowy oszacowanie ocenianego obiektu przy użyciu jednolitych norm i cen, wskaźników cen robót budowlanych i instalacyjnych, SNiP i innej niezbędnej dokumentacji.
Zazwyczaj koszty pośrednie wynoszą od 10 do 15 procent regionalnych kosztów budowy.
Trzecia operacja polega na określeniu zużycia nieruchomości.
W działaniach związanych z wyceną, przy zastosowaniu podejścia kosztowego, amortyzacja jest uważana za główny czynnik wpływający na wartość nieruchomości. W tym przypadku amortyzacja służy uwzględnieniu różnic w charakterystyce nowej nieruchomości i wycenianej nieruchomości. Rozliczenie amortyzacji obiektu jest rodzajem korekty kosztu nowo odtworzonego obiektu (określonego metodą kosztową) w celu ustalenia aktualnej wartości wycenianego obiektu.
Pojęcie „zużycia” stosowane w wycenie należy odróżnić od pojęcia „amortyzacji” stosowanego w rachunkowości. Amortyzacja w rachunkowości to proces rozłożenia kosztów początkowych związanych z nabyciem przedmiotu na cały okres jego użytkowania, bez ustalania jego bieżącej wartości.
Jak wiadomo, istnieją trzy rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ekonomiczne).
Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla pogorszenie właściwości użytkowych nieruchomości w wyniku zarówno naturalnego starzenia się fizycznego, jak i wpływu niekorzystnych czynników zewnętrznych. Przy stawkach amortyzacyjnych uwzględniane jest zużycie fizyczne.
W praktyce stosuje się cztery główne metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków: ekspert, koszt, regulacje (lub księgowość) i metoda obliczania trwałości budynku.
Należy zauważyć, że fizyczne zużycie może być usunięte lub nie do naprawienia.
Usuwalne uszkodzenie fizyczne zakłada, że koszt bieżących napraw jest niższy niż wartość dodana przedmiotu.
Pogorszenie stanu fizycznego uważa się za nieodwracalne, jeżeli koszt usunięcia wady przekracza wartość, jaką wniósłby do majątku. W zasadzie każdą wadę przedmiotu można naprawić, jednak koszt naprawy nie powinien przekraczać oczekiwanych korzyści.
Aby określić nieodwracalne zużycie fizyczne, elementy budynków dzieli się na dwie kategorie: długotrwałe i ulegające zużyciu. Zużycie elementów długotrwałych, takich jak fundamenty, ściany, podłogi itp., można obliczyć grupowo, określając ich efektywny okres użytkowania i pozostały okres trwałości fizycznej w warunkach rzeczywistych.
Do obliczenia zużycia fizycznego elementów długotrwałych można zastosować także metodę wyznaczania kosztów odtworzenia elementów budynku (lub metodę kosztową).
W dokładniejszej metodzie kosztu skorygowanego polegającej na obliczaniu amortyzacji fizycznej procent zużycia elementów budynku określa się jako wartość ważoną.
Do kategorii elementów budynków szybko zużywających się zalicza się elementy, których żywotność jest krótsza od szacowanej żywotności ekonomicznej budynku. Obejmuje to prace dekarskie, wykończenia dekoracyjne, malowanie itp., tj. elementy, które można naprawić (odrestaurować) w drodze rutynowej konserwacji.
Metoda regulacyjna (lub księgowa). określenie fizycznego pogorszenia stanu budynków polega na zastosowaniu aktualnie obowiązujących „Ujednoliconych norm odpisów amortyzacyjnych dla całkowitej renowacji środków trwałych w Federacji Rosyjskiej”, zatwierdzonych uchwałą Rady Ministrów ZSRR z dnia 29 października 1990 r. 1072.
Można określić fizyczne zniszczenie nieruchomości metoda obliczania żywotności.Żywotność budynku lub konstrukcji są przedstawione na ryc. 5.1.
Z punktu widzenia zastosowanie funkcjonalne Wyróżnia się następujące okresy użytkowania nieruchomości:
1. Życie ekonomiczne określający okres czasu, w którym przedmiot może służyć jako źródło zysku. Życie gospodarcze kończy się, gdy dokonane ulepszenia nie przyczyniają się już do wzrostu wartości nieruchomości.
2. Dożywotni, okres czasu, w którym obiekt istnieje i można w nim mieszkać lub pracować.
3. Typowa fizyczna długość życia określają przepisy aktualnie obowiązującego prawa.
Z punktu widzenia okresu życia nieruchomości wyróżnia się następujące okresy:
1. Efektywny wiek który odzwierciedla wiek obiektu w zależności od jego wyglądu, stanu technicznego itp.
Ryż. 5.1. Żywotność budynku lub konstrukcji
2. wiek chronologiczny (faktyczny), odpowiadającemu okresowi funkcjonowania obiektu od chwili jego oddania do użytku.
3. Pozostało życie gospodarcze służy do oceny obiektu przez biegłego rzeczoznawcę i stanowi okres od dnia dokonania oceny do końca okresu użytkowania obiektu.
Zależność pomiędzy zużyciem, kosztem wymiany, efektywnym wiekiem i typowym życiem fizycznym można opisać następującym wzorem:
(5.1)
gdzie jestem zużyciem majątku;
A przywrócenie to koszt odtworzenia nieruchomości;
EV – wiek efektywny;
TS ezh to typowy okres życia gospodarczego.
Innymi słowy, procent amortyzacji od kosztu odtworzenia określa się na podstawie stosunku efektywnego wieku nieruchomości do typowego okresu użytkowania.
Funkcjonalne starzenie się (lub funkcjonalne zużycie) obiektu Chodzi o to obiekt nie odpowiada współczesnym standardom pod względem użyteczności funkcjonalnej. Ten rodzaj zużycia (może objawiać się przestarzałą architekturą budynku, wygodą jego układu, kubaturą, zapleczem inżynieryjnym itp.) wynika głównie z wpływu postępu naukowo-technicznego w dziedzinie architektury i budownictwa. budowa. Funkcjonalne zużycie w praktyce domowej nazywa się starzeniem się i podobnie jak fizyczne zużycie może być usunięte i nienaprawialne.
Usuwalne zużycie funkcjonalne obejmuje renowację szafek wbudowanych, liczników wody i gazu. Sprzęt hydrauliczny, wykładziny podłogowe itp. Kryterium zużycia z punktu widzenia usuwalności jest porównanie wysokości kosztów naprawy z kwotą otrzymanej wartości dodatkowej. Jeżeli uzyskana wartość dodatkowa przekracza koszt renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Wielkość usuwalnego zużycia funkcjonalnego ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością na ten sam dzień wyceny bez elementów zaktualizowanych.
Nieusuwalne zużycie funkcjonalne to zmniejszenie wartości budynku na skutek czynników związanych zarówno z nadmiarem, jak i niedoborem cech jakościowych budynku. Na przykład na rynku wynajmu mieszkania dwupokojowe cieszą się większym zainteresowaniem w porównaniu z mieszkaniami jednopokojowymi. Wysokość tego rodzaju amortyzacji oblicza się jako wysokość strat z tytułu czynszu przy wynajmie tych mieszkań, pomnożona przez charakterystyczny dla tego rodzaju lokalu mnożnik czynszu (stosunek ceny sprzedaży nieruchomości do potencjalnego czynszu za nią). apartament. Zatem wielkość nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego ustala się poprzez kapitalizację strat czynszowych.
Zużycie ekonomiczne lub zużycie spowodowane wpływami zewnętrznymi – Jest to zmniejszenie wartości budynku na skutek negatywnej zmiany jego otoczenia zewnętrznego spowodowanej czynnikami ekonomicznymi, politycznymi lub innymi. Przyczyną zużycia zewnętrznego może być zarówno ogólny upadek obszaru, na którym znajduje się obiekt, jak i działania administracji rządowej lub samorządowej w zakresie podatków i ubezpieczeń; inne zmiany na rynku pracy, czasu wolnego, edukacji itp.
Istotnym czynnikiem wpływającym na wielkość zużycia zewnętrznego jest bliskość „nieatrakcyjnych” obiektów naturalnych lub sztucznych - bagien, oczyszczalni ścieków, restauracji, parkietów tanecznych, stacji benzynowych, dworców kolejowych, szpitali, szkół, przedsiębiorstw przemysłowych itp.
Korzystne i niekorzystne czynniki środowiskowe mogą mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości w większym stopniu niż podobne, ale nie wyceniane nieruchomości. Wpływ ten znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości i jest odnotowywany w protokole. Jeżeli rzeczoznawca podczas wizji lokalnej zidentyfikuje problemy związane ze stanem środowiska, musi określić charakter i zakres zanieczyszczenia na podstawie badań własnych lub ekspertyzy sanitarno-środowiskowej. Do obowiązków rzeczoznawcy należą także zalecenia dotyczące przeprowadzenia oględzin szczegółowych, jeżeli w trakcie oględzin wstępnych wykryto różnego rodzaju zanieczyszczenia. W przypadkach, gdy zidentyfikowano lub przewiduje się problemy związane z zanieczyszczeniem środowiska, rzeczoznawca powinien zalecić przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko przed rozpoczęciem procesu oceny.
Czynniki zanieczyszczenia środowiska mogą nie podlegać istotnemu wpływowi na oceniany obiekt, chociaż wpływ ten może być dość silny na podobnych obiektach, które nie są aktualnie oceniane. W przypadku, gdy w jakimkolwiek obszarze wszystkie obiekty nieruchomości są jednakowo podatne na wpływy środowiska, nie zaleca się przeprowadzania dodatkowych analiz.
Utratę wartości związaną z zanieczyszczeniem środowiska ustala się metodami analogicznymi jak przy ustalaniu amortyzacji. Przykładowo koszt unieszkodliwiania odpadów toksycznych może być powiązany z kosztem renowacji terenu, np.: koszt usuwalnych wad.
Zużycie ekonomiczne, w przeciwieństwie do zużycia fizycznego i moralnego, zawsze uważane jest za nieodwracalne, gdyż wysokość kosztów przeznaczanych na eliminację czynników zewnętrznych jest nieproporcjonalnie wysoka.
Metodą pomiaru zużycia zewnętrznego jest analiza sprzedaży łączonej (kiedy na rynku nieruchomości sprzedawane są dwa porównywalne obiekty, z których jeden nosi ślady zużycia zewnętrznego, drugi nie). Różnica w cenach pozwala nam wyciągnąć wniosek o stopniu zużycia pod wpływem zewnętrznego wpływu ocenianego obiektu.
Innym sposobem pomiaru amortyzacji zewnętrznej jest porównanie dochodów z wynajmu dwóch nieruchomości podobnych do ocenianej nieruchomości, z których jedna ma negatywny wpływ. Kapitalizacja strat dochodów z porównania tych dwóch obiektów będzie charakteryzowała wielkość zużycia spowodowanego wpływami zewnętrznymi.
Operacja czwarta – dodanie wartości gruntu do kosztu odtworzenia. Operacja ta jest operacją czysto matematyczną i polega na dodaniu kosztu gruntu wraz z kosztem odtworzenia, z uwzględnieniem amortyzacji, aby otrzymać całkowitą wartość nieruchomości.
PODSUMOWANIE DOCHODÓW. Jej istota polega na tym, że wiąże się z ustaleniem wartości przyszłych dochodów z tytułu korzystania z nieruchomości. Technologia wykorzystania metody wyceny dochodowej polega na wykonaniu pięciu operacji.
Pierwsza operacja: określenie przyszłego dochodu brutto. Na podstawie danych z rocznego bilansu przychodów i kosztów przedsiębiorstwa za ostatnie 3 lata rzeczoznawca ustala dochód brutto.
Definicja dochodu brutto obejmuje:
1. Oszacowanie potencjalnego dochodu brutto, tj. dochód, jaki obiekt jest w stanie wygenerować w ciągu roku, pod warunkiem całkowitego wykorzystania powierzchni przed odliczeniem kosztów eksploatacyjnych. Zatem potencjalny dochód brutto reprezentuje oczekiwaną całkowitą kwotę z głównej działalności związanej z wycenianą nieruchomością.
2. Szacunek rzeczywistego dochodu brutto, obliczony na podstawie potencjalnego dochodu brutto. Jednocześnie odejmuje się od niej straty powstałe w trakcie pobierania płatności i dodaje dodatkowe dochody z nieruchomości (na przykład z działalności gospodarczej na terenie nieruchomości lub w jej obrębie).
Jeśli oszacujemy np. koszt hotelu, to na dochód właściciela będą składały się następujące elementy: pokoje, restauracje, usługi sprzątania i prania, czynsz za zainstalowane kioski i sklepy. Rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę potencjał rozwojowy przedsiębiorcy i uwzględnić go w swoim raporcie. Kupujący powinien wiedzieć, że może zwiększyć zyski dzięki lepszemu zarządzaniu, kontroli finansowej, zaangażowaniu nowych zakładów produkcyjnych i innym czynnikom. Te dodatkowe możliwości dochodu są zazwyczaj brane pod uwagę przez zainteresowane strony podczas procesu oceny wartości bieżącej.
Druga operacja: odejmując koszty transakcyjne. Rzeczoznawca analizuje koszty działalności, które mają odzwierciedlenie w bilansie spółki. Ten rodzaj kosztów odzwierciedla koszty niezbędne do utrzymania przydatności funkcjonalnej obiektu, która zapewnia uzyskanie dochodu brutto.
Zakłada się, że koszty operacyjne wynoszą:
Warunkowo stałe, które nie zależą od stopnia wykorzystania nieruchomości (na przykład podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe itp.);
Zmienne warunkowe, które zmieniają się w zależności od stopnia użytkowania i obciążenia nieruchomości (np. opłaty za media, sprzątanie, wywóz śmieci itp.);
Rezerwy odtworzeniowe – przeznaczone na wymianę w okresie ekonomicznego życia nieruchomości poszczególnych jej elementów (konstrukcyjnych, eksploatacyjnych i wewnętrznych), zwłaszcza tych najbardziej narażonych na zużycie (np. pokrycia dachowe, wodno-kanalizacyjne, wyposażenie wind).
Przykładowo w przypadku wyceny hotelu uwzględniają one koszt pokoju hotelowego, opłaty pracownicze i administracyjne, reklamę, remonty oraz podatki. Wszystkie wydatki, z wyjątkiem amortyzacji i kosztów kredytu, należy odjąć od obrotu brutto, aby otrzymać dochód netto.
Trzecia operacja: definicja i korekta dochodu netto (operacyjnego).. Korekta dochodu netto zależy od indywidualnych cech przedsiębiorcy.
Załóżmy, że 70 procent dochodu zostanie przeznaczone na opłacenie czynszu i innych wydatków produkcyjnych, wówczas przedsiębiorca może otrzymać aż 30 procent otrzymanego dochodu brutto w formie wynagrodzenia. W przypadku dużej konkurencji taki stosunek może ulec zmianie ze względu na zmniejszenie dochodów osobistych przedsiębiorcy.
Należy zaznaczyć, że wynik netto nie uwzględnia kwot z tytułu obsługi kredytów oraz odpisów amortyzacyjnych.
Czwarta operacja: wycena wartości firmy i mnożnik. Wartość firmy definiuje się jako „korzyści przekazane kupującemu przez sprzedającego przedsiębiorstwo; lista klientów lub klientów uznawana za odrębny element wartości przedsiębiorstwa” (Oxford English Dictionary). Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości tak uważa wartość firmy to „różnica między wartością przedsiębiorstwa jako całości a ceną rynkową jej aktywów”. Obie definicje charakteryzują wartość dodatkową uzyskaną w wyniku indywidualnych cech prowadzenia działalności gospodarczej i dodaną do wartości wycenianej nieruchomości.
Aby określić wartość firmy potencjalnego właściciela, rzeczoznawca musi:
· obejmować główny majątek właściciela – grunty i elementy produkcyjne, w tym maszyny i urządzenia;
· nie uwzględniać wartości nieruchomości najemcy (wraz z wyposażeniem i kapitałem własnym) oraz wartości firmy związanej z nazwiskiem poprzedniego właściciela (jeśli istniał);
· na życzenie klienta odrębnie wskazać koszt poszczególnych pozycji związanych z nieruchomością (meble, majątek najemcy itp.), jeżeli stosowana jest metoda porównawcza wyceny nieruchomości.
Rzeczoznawca mnoży uzyskaną wartość wartości firmy związaną z nieruchomością przez współczynnik od 1 do 5. Wybór współczynnika zależy od opinii rzeczoznawcy o wiarygodności przyszłych przepływów pieniężnych oraz perspektywach rozwoju (upadku) przedsiębiorstwa .
Piąta operacja: ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości.
Można zastosować następujące metody:
1.
Metoda kapitalizacji dochodu (metoda kapitalizacji bezpośredniej).
2.
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
3.
Technika pozostałości.
Aby zrozumieć istotę metod wyceny nieruchomości przynoszących dochód, należy rozważyć funkcje procentu składanego, które charakteryzują ilościowe zmiany wartości pieniądza w czasie. Funkcje te obejmują zazwyczaj:
1. Przyszła wartość pojedynczej inwestycji – wyznacza wartość przyszłej wartości jednostki pieniężnej po n okresach przy oprocentowaniu składanym:
(5.2)
gdzie i to rzeczywista składana stopa procentowa
2. Aktualna wartość pojedynczej inwestycji– odpowiada bieżącej wartości jednostki pieniężnej uzyskanej po n okresach przy danym oprocentowaniu w skali roku:
(5.3)
3. Wartość bieżąca pojedynczej inwestycji za dany okres– wyznacza wartość bieżącą szeregu przyszłych równych płatności jednostkowych w n okresach przy złożonej stopie procentowej i:
(5.4)
4. Przyszła wartość pojedynczej inwestycji za dany okres – pokazuje, jaka jest przyszła wartość szeregu przyszłych równych płatności jednostkowych w n okresach przy złożonej stopie procentowej i:
(5.5)
5. Współczynnik amortyzacji dla pojedynczej inwestycji – pokazuje, jaka powinna być wielkość płatności w n okresach, aby ich wartość bieżąca przy stopie procentowej i była równa 1:
(5.6)
(5.7)
6. Współczynnik funduszu kompensacyjnego – oblicza kwotę równych wpłat, które zgromadziłyby 1 jednostkę pieniężną na rachunku do końca okresu renty:
Metoda kapitalizacji bezpośredniej stosuje się, jeśli prognozuje się dochody stałe lub płynnie zmieniające się. Metoda ta opiera się na określeniu stopy kapitalizacji, która jest współczynnikiem kapitalizacji uwzględniającym zarówno zysk netto uzyskany z eksploatacji wycenianej nieruchomości, jak i zwrot kapitału wydanego na nabycie tej nieruchomości.
Ogólnie rzecz biorąc, stopę kapitalizacji definiuje się jako:
Istnieją inne metody obliczania stopy kapitalizacji:
1. Metoda bezpośredniego dopasowywania polega na porównaniu ocenianego obiektu z obiektem analogowym. W tym przypadku zakłada się, że podobne nieruchomości mają takie same stopy kapitalizacji.
2. Połączona metoda inwestowania ma zastosowanie w przypadku wykorzystania na zakup nieruchomości zarówno kapitału obcego, jak i własnego.
a) stopę kapitalizacji pożyczonych środków (stała kredytu hipotecznego) ustala się jako stosunek rocznych opłat za obsługę zadłużenia do kwoty głównej kredytu hipotecznego;
b) stopę kapitalizacji funduszy własnych (stopę kapitalizacji kapitału własnego) ustala się poprzez stosunek części zysku netto z eksploatacji nieruchomości przypadającej na kapitał własny do wysokości kapitału własnego
Ogólną stopę kapitalizacji ustala się poprzez ważenie jej składników proporcjonalnie do wysokości kapitału obcego i własnego w łącznej kwocie zainwestowanego kapitału.
Składnik pożyczonego kapitału definiuje się jako iloczyn stałej kredytu hipotecznego i stosunku kwoty pożyczonego kapitału do całkowitej kwoty zainwestowanego kapitału. Element kapitałowy definiuje się jako:
3. Metoda Ellwooda to zmodyfikowana metoda inwestowania powiązana, która uwzględnia długość okresu inwestycji i zmiany wartości nieruchomości w czasie.
4. Metoda kumulacyjna uwzględnia w stopie kapitalizacji korekty o ryzyka związane z inwestycjami inwestycyjnymi, nieefektywne zarządzanie inwestycjami, niską płynność funduszy oraz inne metody ustalania stopy kapitalizacji
Metoda kapitalizacji bezpośredniej polega na tym, że dochody z użytkowania nieruchomości oraz wpływy z jej odsprzedaży kapitalizowane są do wartości bieżącej, która będzie stanowić wartość nieruchomości.
(5.10)
Ogólny wzór na ustalenie wartości nieruchomości metodą kapitalizacji bezpośredniej jest następujący:
Należy zaznaczyć, że wartość obiektu nieruchomości (obiektu A), stosując metodę kapitalizacji bezpośredniej, można utożsamiać także z kosztem czynszu najmu przez szereg lat eksploatacji obiektu nieruchomości. W tym przypadku metodę ustalania wartości nieruchomości nazywa się „metodą bezpośredniej kapitalizacji czynszu rocznego”.
Kapitalizacja czynszu rocznego uzależniona jest od indywidualnej oceny i ryzyka poboru czynszu.
, (5.11)
gdzie Obiekt jest kosztem obiektu;
BH – dochód netto;
Г – liczba lat dzierżawy obiektu;
Z czapką. – współczynnik kapitalizacji czynszu, liczony jako stosunek kwoty dochodu netto (NI) do kwoty czynszu rocznego (A ar.pl.).
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych ma zastosowanie w przypadku losowo zmieniających się i nierównomiernie otrzymywanych przepływów pieniężnych w zależności od stopnia ryzyka związanego z użytkowaniem nieruchomości.
Stosowanie tej metody zakłada:
1. Ustalenie czasu uzyskiwania dochodów z nieruchomości.
W międzynarodowej praktyce wyceny zwyczajowo przyjmuje się, że średni czas trwania wyceny, o ile dodatkowe warunki nie stanowią inaczej, wynosi 5–10 lat. Wśród rzeczoznawców rosyjskich rozwinęła się praktyka oceniania tego okresu w przedziale 3–5 lat.
2. Prognozowanie wielkości przepływów pieniężnych:
Budowanie trendów w przepływach pieniężnych przychodów i wydatków;
Częstotliwość dochodów.
Jeżeli przewiduje się wydatki na przebudowę lub modernizację nieruchomości, wówczas ich wysokość jest odliczana od dochodu netto w okresach, w których je poniesiono.
3. Ustalenie stopy dyskontowej.
Stopa dyskontowa oznacza odsetki składane stosowane przy obliczaniu bieżącej wartości przyszłych płatności.
Istnieją różne metody ustalania stopy dyskontowej:
Metoda budowy;
Metoda porównywania inwestycji alternatywnych;
Metoda selekcji;
Metoda monitorowania.
Metoda budowy opiera się na założeniu, że stopa dyskontowa jest jedynie funkcją ryzyka i można ją zdefiniować jako sumę wszystkich ryzyk związanych z nabyciem, eksploatacją nieruchomości i inną działalnością (ryzyko rynku nieruchomości, ryzyko rynku kapitałowego, ryzyko niskiej płynności , ryzyko inflacji, ryzyko zarządzania nieruchomościami, ryzyko finansowe, ryzyko środowiskowe, ryzyko legislacyjne).
U źródła metoda porównywania inwestycji alternatywnych kryje się zapis, że projekty o podobnym ryzyku powinny mieć podobne stopy dyskontowe.
Metoda selekcji zakłada, że stopa dyskontowa wyliczana jest w oparciu o dane o zrealizowanych transakcjach.
Metoda monitorowania pozwala na identyfikację trendów w opłacalności inwestycji alternatywnych, które są powiązane z rentownością nieruchomości. Taka analiza pozwala na przyjęcie założeń dotyczących prawdopodobnej prognozy zmian rentowności nieruchomości na podstawie monitoringu rynku nieruchomości, którego wyniki są oficjalnie publikowane.
4. Dyskontowanie przepływów pieniężnych, które polega na sprowadzeniu wartości przepływów pieniężnych z przyszłych okresów w oparciu o funkcje odsetek składanych i zsumowaniu wszystkich wartości bieżących.
Proces kalkulacji polega na dyskontowaniu każdego przepływu pieniężnego odpowiednią stopą dyskontową, a następnie dodaniu wszystkich uzyskanych wartości:
(5.12)
gdzie С t – przepływ pieniężny w okresie t; i t – stopa dyskontowa przepływów pieniężnych okresu t
5. Obliczenie wpływów ze sprzedaży przedmiotu nieruchomości (rewersja) na koniec okresu własności i doprowadzenie go do wartości bieżącej poprzez stopę dyskontową.
6. Dodanie bieżących wartości strumieni przychodów i wpływów ze sprzedaży.
7. Obliczenie wartości nieruchomości jako różnica pomiędzy bieżącą wysokością dochodów za okres rozliczeniowy a kwotą pożyczonych środków.
Technika pozostałości polega na kapitalizacji dochodu, który dotyczy tylko jednego ze składników środków zainwestowanych w nieruchomość, przy znanej wartości pozostałych składników. Te. ocena taka dokonywana jest z uwzględnieniem wpływu poszczególnych czynników generujących dochód.
Obliczanie wartości nieruchomości odbywa się w następującej kolejności:
1. Część dochodu za dany okres niezbędną do przyciągnięcia inwestycji w składnik o znanym koszcie ustala się poprzez pomnożenie stopy kapitalizacji przez tę wartość.
2. Wysokość dochodu przypadającą na składnik drugi (nieznany) ustala się poprzez odjęcie od dochodu całkowitego dochodu przypadającego na składnik pierwszy.
3. Wartość drugiego składnika ustala się poprzez podzielenie przypadającego na niego dochodu przez odpowiednią stopę kapitalizacji.
4. Wartość właściwości ustala się poprzez dodanie wartości znanego składnika i obliczonej wartości nieznanego składnika.
PODEJŚCIE RYNKOWE opiera się na analizie sprzedaży rynkowej i stanowi podstawę większości wycen nieruchomości w gospodarce rynkowej. Opiera się na informacjach rynkowych, które są łatwo dostępne dla rzeczoznawcy i pozwalają na prostą, logiczną ocenę ceny przedmiotu.
Proces stosowania tej metody jest dość prosty: wybiera się obiekt nieruchomości podobny do wycenianego przedmiotu, który ma już znaną cenę rynkową; następnie po porównaniu ich parametrów techniczno-ekonomicznych rejestruje się różnice, dokonuje odpowiednich korekt w formie kosztowej i wyznacza koszt bazowy.
Technologia aplikacji metoda porównawcza przy ocenie wartości nieruchomości uwzględnia pięć operacji:
Pierwsza operacja: zbieranie danych porównawczych.
Rzeczoznawca zbiera jak najwięcej informacji na temat sprzedaży podobnych nieruchomości. Źródła informacji mogą obejmować: rejestrację właściciela, informacje od współpracowników, oficjalne rejestry i statystyki. Zbierając informacje, rzeczoznawca musi mieć pewność co do ich kompletności i obiektywności. Należy podać informację o cenie 1 m2. metry powierzchni obiektu, data transakcji, lokalizacja obiektu, warunki transakcji i inne przesłanki, które rzeczoznawca uzna za niezbędne.
Druga operacja: badanie transakcji.
Rzeczoznawca musi mieć pewność, że transakcja odbyła się pomiędzy dwoma niezależnymi stronami, a na zapłaconą cenę nie miały wpływu żadne czynniki, w tym bliskie powiązania stron. Ponadto rzeczoznawca musi zbadać warunki, na jakich osiągnięto porozumienia w sprawie kwoty sprzedaży nieruchomości lub czynszu i porównać te wartości z informacjami rynkowymi w tej kwestii. Na przykład czynsz za nowy budynek na rynku nieruchomości może być dobrym wskaźnikiem, ale transakcja pomiędzy zobowiązanymi partnerami lub krewnymi już nie.
Trzecia operacja: korekty tymczasowe. Bardzo często rzeczoznawca posiada informacje o transakcjach, które miały miejsce kilka lat temu. W gospodarce o wysokiej inflacji trzeba znać dokładną datę transakcji, aby podczas analizy danych dokonać korekt matematycznych lub jakościowych.
Czwarta operacja: korekta różnic pomiędzy porównywalnymi nieruchomościami.
W praktyce trudno jest znaleźć nieruchomości absolutnie podobne pod względem wielkości, lokalizacji, wieku, projektu, układu i innych parametrów. W tej sytuacji rzeczoznawca musi podejść do problemu z punktu widzenia, że jakakolwiek informacja jest lepsza niż brak informacji. Rzeczoznawca, bazując na jej charakterze i własnym doświadczeniu, określa różnice pomiędzy porównywanymi przedmiotami nieruchomości i wyraża je w formie kosztu. Rzeczoznawca znajduje te różnice w położeniu obiektów, stopniu ich zużycia, a także stwierdza różnice w wielu innych czynnikach.
Piąta operacja: podjęcie decyzji o wartości nieruchomości.
Kwestia porównywalności danych pomiędzy dwoma porównywanymi obiektami nieruchomości wymaga szczególnego rozważenia, gdyż pomimo podobieństwa różnych parametrów wycenianej nieruchomości do analogów rynkowych, można dojść do błędnych wniosków co do wartości. Rzeczoznawca musi porównać wielkość wycenianej nieruchomości, jej wiek i inne czynniki z podobnymi czynnikami dotyczącymi podobnych nieruchomości, dokonać korekt wartościowych i uwzględnić je w dalszej analizie.
Opisane powyżej podejścia do wyceny nieruchomości (kosztowe, dochodowe, rynkowe) opierają się na informacjach zebranych na tym samym rynku nieruchomości, jednak każde z nich dotyczy innej strony tego rynku i może znacznie się od siebie różnić. Dlatego ostateczny wniosek opiera się na całości ich wyników, które z reguły powinny być bliskie. Znaczące rozbieżności wskazują albo na błędy w szacunkach, albo na brak równowagi na rynku nieruchomości.
5. Koordynacja wyników uzyskanych różnymi podejściami. Uzgadnianie to proces, w którym stosuje się osąd i logikę w celu uzyskania ostatecznego szacunku wartości nieruchomości w oparciu o wyniki uzyskane różnymi metodami wyceny.
Proces ten obejmuje etapy wstępne i końcowe.
Na etapie wstępnym rzeczoznawca:
– sprawdza możliwość stosowania zasad wyceny nieruchomości w podejściu rynkowym, kosztowym i dochodowym;
– analizuje w zdrowym rozsądku różne wielkości wartości nieruchomości uzyskane w wyniku zastosowania podejścia rynkowego, kosztowego i dochodowego przy ocenie wartości nieruchomości;
– ocenia znaczenie szacunków uzyskanych różnymi metodami w zależności od warunków stosowania metod i konkretnego obiektu;
– sprawdza prawdziwość informacji pierwotnych.
Na ostatnim etapie rzeczoznawca powraca do pierwotnego problemu, na podstawie analizy statystycznej ustala prawdopodobne wartości wartości przedmiotu i określa jego oczekiwane wartości maksymalne. Następnie, biorąc pod uwagę swoje doświadczenie i wiedzę, przedstawia klientowi jednorazowy szacunek wartości nieruchomości.
Należy to jeszcze raz podkreślić uzgadnianie nie jest mechanicznym uśrednianiem wyników uzyskanych przy zastosowaniu podejścia rynkowego, kosztowego i dochodowego, ale procesem logicznego rozumowania, wyciągania wniosków i decyzji.
6. Sprawozdanie z wyniku wyceny. Na ostatnim etapie rzeczoznawca pisze raport ze swoich ustaleń i wniosków, który następnie przekazuje klientowi (załącznik 14). W zależności od warunków umowy sprawozdanie to może mieć formę prostego pisma sporządzonego na standardowym formularzu lub szczegółowego raportu pisemnego i nie może być dwuznaczne ani wprowadzające w błąd.
Raport z wyceny nieruchomości sporządzany jest z uwzględnieniem wnikliwej analizy danych rynkowych, a zwłaszcza w przypadku wystąpienia zanieczyszczenia środowiska.
Zatem systematyczne podejście do wyceny wartości różnych typów nieruchomości obejmuje trzy główne podejścia (rynkowe, kosztowe i dochodowe), z których każde wykorzystuje jednolity zestaw zasad wyceny.
Petersburg charakteryzuje się przestarzałością budynków, na przykład wąskimi klatkami schodowymi, które nie odpowiadają współczesnym standardom, niskimi sufitami. W przypadku znacznego lub fizycznego zniszczenia można zaproponować renowację i naprawy budynku.
Minimalna cena za kompleksowe badanie budynku wynosi 15–20 tysięcy rubli.
W krajach o gospodarce rynkowej przy wycenie nieruchomości komercyjnych koszt gruntu wynosi zwykle 15–30% całkowitego kosztu, średnio około 20%. Mimo że ta średnia wartość jest dość przybliżona, można ją wykorzystać do wyceny gruntów w naszym kraju.
Należy wziąć pod uwagę, że publikowane w periodykach ceny działek to z reguły tzw. ceny sprzedającego (tj. ceny zawyżone), natomiast do porównania i porównania potrzebne są rzeczywiste ceny transakcyjne) wynoszą one zazwyczaj 8 – 12%. niższa niż opublikowana.
Na cenę działki w pewnym stopniu wpływa stopień odległości od Petersburga. Na przykład w 30-kilometrowej strefie Petersburga ceny są wyższe niż w strefie odległej.
W warunkach rosyjskich obserwuje się roczną tendencję wzrostową cen działek; odnotowano znaczne sezonowe wahania cen: wiosną ceny rosną, zimą spadają. Wahania sezonowe na niektórych obszarach obwodu leningradzkiego sięgają 10–15%.
Często wielkość działki ustalana jest na podstawie możliwości ekonomicznych potencjalnych inwestorów. Wielkość poszczególnych działek waha się najczęściej od 6 do 30 arów. Największym zainteresowaniem na rynku cieszą się działki o powierzchni 15 arów.
Za grunty zabudowane uważa się działki, do których przyprowadzono uzbrojenie podziemne, drogi, prąd, gaz, a także na których wybudowano budynki mieszkalne według indywidualnych projektów.
Koszty zagospodarowania i sprzedaży gruntów obejmują koszty oczyszczenia, planowania i oznakowania terenu, budowy dróg dojazdowych, mediów, dostaw energii elektrycznej i gazu, a także koszty ogólne związane z utrzymaniem kadry zarządzającej, ochroną itp.
Procent zużycia fizycznego, na przykład nieruchomości mieszkalnej, oceniany metodą ekspercką, ustala się na podstawie „Zasad fizycznego zużycia budynków mieszkalnych VSN-53-86” Państwowego Urzędu Cywilnego Komitet Inżynieryjny.
W terminologii rosyjskiej - standardowy okres użytkowania.
Harrison G. Wycena nieruchomości. M., 1994.
Proces pojednania nazywany jest czasem „rachunkiem sumienia”.
| Poprzedni |
