Głównym podatkiem, którego płatnikami są osoby fizyczne, jest podatek dochodowy od osób fizycznych (NDFL). Zgodnie z art. 209 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej przedmiotem opodatkowania tej płatności jest dochód uzyskany zarówno w Rosji, jak i za granicą.
Zatem skoro sprzedając lokal niemieszkalny, sprzedający uzyskuje dochód w postaci wartości tej nieruchomości, staje się on podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i jest zobowiązany do zapłaty podatku według stawki 13%. Jednakże w przypadku mieszkańców Rosji obowiązuje stawka podatku w wysokości 13%. Nierezydenci rozliczają podatek dochodowy od osób fizycznych w oparciu o stawkę 30%.
Odniesienie! Obecność miejsca zamieszkania danej osoby nie jest tożsama z obecnością obywatelstwa rosyjskiego. Artykuł 207 ust. 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej definiuje rezydentów jako osoby przebywające w kraju przez 183 dni lub dłużej w ciągu roku.
Tym samym cudzoziemiec może zostać rezydentem i odwrotnie, obywatel Federacji Rosyjskiej może utracić status rezydenta w przypadku wyjazdu na dłuższy czas. Istnieje jednak szereg przypadków, w których podatek dochodowy od osób fizycznych nie musi być płacony.
Uwaga! Wszystkie wymienione świadczenia dotyczą wyłącznie rezydentów podatkowych Rosji.
Osobno warto porozmawiać o opodatkowaniu dochodów ze sprzedaży lokali niemieszkalnych od osób fizycznych prowadzących indywidualną działalność gospodarczą (IP). Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej przewiduje kilka systemów podatkowych, z których mogą korzystać indywidualni przedsiębiorcy:
- jednolity podatek rolny (USAT);
- uproszczony (USN);
- ujednolicony podatek od przypisanego dochodu (UTII);
- patent
- 6% całkowitej kwoty dochodu;
- lub 15% kwoty zysku (dochody minus wydatki).
Z jednolitego podatku rolnego mogą korzystać wyłącznie producenci rolni. Na podstawie ust. 1 art. 346 ust. 8 opodatkowanie następuje według stawki 6% różnicy między przychodami i wydatkami.
Artykuł 346 ust. 8 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Wysokość podatku
- Stawkę podatku ustalono na 6 proc.
- Zgodnie z prawem Republiki Krymu i federalnego miasta Sewastopol stawka podatku w stosunku do podstawy opodatkowania określonej w związku z działalnością na terytorium Republiki Krymu i federalnego miasta Sewastopol może zostać obniżona dla wszystkich lub niektórych kategorii osób podatnicy:
- za lata 2015 – 2016 – do 0 proc.;
- za okresy 2017 – 2021 – do 4 proc.
Stawki podatkowe ustalone zgodnie z niniejszym ustępem przez ustawodawstwo Republiki Krymu i federalnego miasta Sewastopol nie mogą zostać podniesione w okresach określonych w niniejszym ustępie, począwszy od okresu podatkowego, od którego stosowana jest obniżona stawka podatku.
Opodatkowanie przedsiębiorstw i organizacji
Dochody podmiotów gospodarczych uwzględniane są w kalkulacji podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Art. 274 stanowi, że podstawą obliczenia podatku jest pieniężna wartość zysku liczona jako różnica między przychodami i wydatkami osoby prawnej.
Zatem dochód ze sprzedaży lokali niemieszkalnych jest uwzględniany w całkowitym dochodzie uzyskanym przez organizację w okresie sprawozdawczym. Uzyskany zysk podlega opodatkowaniu stawką 20%.
Ważny! Przy obliczaniu podstawy opodatkowania uwzględnia się nie tylko dochód ze sprzedaży, ale także wydatki związane z nabyciem tego lokalu niemieszkalnego.
Osoby prawne, a także przedsiębiorcy indywidualni, oprócz ogólnego systemu podatkowego, mogą stosować następujące systemy:
„Wmenenkę” można wykorzystać do wykonywania różnego rodzaju usług (gospodarstwo domowe, weterynaryjne, naprawy, transport), handlu detalicznego i gastronomii. Jednakże dochód ze sprzedaży lokali niemieszkalnych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych: podatek dochodowy od osób prawnych.
Przejście na uproszczony system podatkowy i ujednolicony podatek rolny oznacza zniesienie podatku dochodowegołącznie z dochodami ze sprzedaży nieruchomości. Płatności w tych trybach są takie same zarówno dla przedsiębiorstw, jak i przedsiębiorców indywidualnych:
- 6% od dochodu lub 15% od zysku w przypadku uproszczonego systemu podatkowego;
- 6% z zysków pracowników rolnych na rzecz jednolitego podatku rolnego.
Przy sprzedaży nieruchomości znajdujących się w zasobie niemieszkalnym również naliczany jest podatek VAT według stawki 18%. Płatnikami VAT są organizacje i przedsiębiorcy indywidualni (z wyjątkiem tych, którzy korzystają z Jednolitego Podatku Rolnego i uproszczonego systemu podatkowego).
Jak sprzedawać bez ceł?
Możliwość sprzedaży lokali niemieszkalnych bez podatku mają wyłącznie osoby fizyczne płacące podatek dochodowy od osób fizycznych. Wynika to z faktu, że przepisy podatkowe przewidują szereg preferencji, z których obywatele mogą skorzystać.
Jeżeli nieruchomość jest własnością dłużej niż 3 lata
217 art. 217 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że dochody ze sprzedaży nieruchomości nie podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, jeżeli sprzedawana nieruchomość była w posiadaniu osoby fizycznej przez okres dłuższy niż minimalny ustalony okres. Z kolei art. 217 ust. 1 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej określa tę normę i ustanawia 3-letni okres korzystania z tego świadczenia.
Preferencję tę można zastosować w następujących okolicznościach:
- jeżeli nieruchomość została nabyta przez sprzedającego przed 1 stycznia 2016 r.;
- jeżeli nieruchomość została otrzymana przez sprzedającego w spadku;
- jeżeli lokal został podarowany;
- jeżeli lokal został sprywatyzowany;
- w przypadku przeniesienia lokalu niemieszkalnego na podstawie umowy o utrzymanie na całe życie.
Osoby sprzedające otrzymaną z tego tytułu nieruchomość nie tylko nie płacą podatku dochodowego od osób fizycznych, ale także nie składają zeznania podatkowego.
Nieruchomości zakupione po dniu 1 stycznia 2016 r
Przy sprzedaży takiej nieruchomości można także skorzystać z ulgi w postaci zwolnienia podatkowego. Jednak na podstawie art. 217 ust. 1 ust. 4 okres kadencji wydłuża się z 3 do 5 lat. Oznacza to, że z ulgi będzie można korzystać już od 2021 roku.
Bankructwo
Jeżeli sąd arbitrażowy ogłosi upadłość osoby fizycznej, a należący do niej majątek zostanie sprzedany w celu spłaty długów wobec wierzycieli, wówczas dochód ze sprzedaży takiego majątku nie podlega opodatkowaniu. Jest to określone w art. 217 ust. 63 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Jednak w tym przypadku brak obowiązku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych nie wpłynie w żaden sposób na dobro jednostki, ponieważ wpływy ze sprzedaży lokali niemieszkalnych nie trafią na jej korzyść.
Kiedy wypełnia się 3-NDFL?
Po sprzedaży nieruchomości z funduszu niemieszkalnego osoba fizyczna musi zapłacić podatek nie od razu, ale po zakończeniu okresu podatkowego (roku), czyli w przyszłym roku. Dokonanie wpłaty poprzedzone jest złożeniem w urzędzie skarbowym deklaracji na formularzu 3-NDFL. Zeznanie podatkowe obywatele składają do 30 kwietnia, a wpłata bezpośrednia – do 15 lipca.
W formularzu 3-NDFL należy podać następujące informacje:
- Data i miejsce urodzenia;
- dane paszportowe;
- adres;
- kwotę podatku do zapłaty;
- obliczenie podatku.
- w wierszach 010 i 030 wskazać kwotę sprzedaży;
- w linii 040 – kwota odliczenia podatkowego;
- w linii 060 – różnica między liniami 030 i 050;
- w wierszach 070, 121, 130 – kwota podatku (kwota z wiersza 060 pomnożona przez 13%).
Wygodnie jest płacić podatki za pomocą usługi „Płacenie podatków, składek ubezpieczeniowych dla osób fizycznych”, znajdującej się na oficjalnej stronie internetowej Federalnej Służby Podatkowej. Ponadto można tego dokonać w banku w kasie detalicznej, za pośrednictwem terminala płatniczego lub bankowości internetowej.
Zarówno wypełnienie 3-NDFL, jak i zapłacenie podatku obywatele dokonują samodzielnie.
Kiedy składa się oświadczenie o zbyciu nieruchomości przez osobę prawną?
Podatek dochodowy od osób prawnych Deklarację w zakresie tego podatku przedsiębiorcy składają na podstawie wyników:
- kwartał;
- pół roku;
- 9 miesięcy;
- roku.
Okresami sprawozdawczymi są okresy kwartalne, półroczne i 9-miesięczne. Okresem podatkowym jest rok kalendarzowy. Jednocześnie dla przedsiębiorstw wpłacających zaliczki okresy sprawozdawcze uznawane są za 1 miesiąc, 2 miesiące itp. W związku z powyższym sprawozdania składane są w tych samych terminach.
Okres sprawozdawczy przypada w ciągu 28 dni od zakończenia okresu sprawozdawczego. Sprawozdania roczne należy składać do 28 marca następnego roku.
Deklarację wypełnia się nie tylko dla sprzedanych nieruchomości, ale dla wszystkich zysków uzyskanych przez organizację w okresie sprawozdawczym. Formularz i tryb jego wypełniania reguluje Rozporządzenie Federalnej Służby Skarbowej z dnia 19 października 2016 r. nr ММВ-7-3/572@. Raportowanie generowane jest w oparciu o dane z dokumentów pierwotnych oraz informacje o rachunkowości podatkowej. Oświadczenie składa się w formie elektronicznej.
Zapłata podatku na podstawie wyników okresu podatkowego następuje do 28 marca następnego roku.. Ponadto przedsiębiorstwa przekazują zaliczki miesięczne i kwartalne najpóźniej do 28 dnia następnego miesiąca.
uproszczony system podatkowy
STS to uproszczony system podatkowy. Zeznanie podatkowe za rok przedsiębiorcy korzystający z uproszczonego systemu podatkowego składają w terminie do 31 marca roku następnego. Formularz zeznania podatkowego określa rozporządzenie Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 26 lutego 2016 r. Nr ММВ-7-3/99@. Płatność podatku na koniec roku dokonywana jest w tych samych terminach. Zaliczki przekazywane są kwartalnie do 25 dnia miesiąca następującego po kwartale.
Obowiązkową opłatę możesz uiścić na jeden z poniższych sposobów:
- za pośrednictwem banku klienta;
- za pomocą polecenia zapłaty;
- poprzez otrzymanie dowodu zapłaty przelewem bankowym.
Odliczenie podatku
Prawo do odliczenia podatku od nieruchomości przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych przysługuje osobom fizycznym, które spełniają jednocześnie następujące warunki:
- sprzedaż lokali niemieszkalnych, które były własnością krócej niż minimalny okres (3 lub 5 lat);
- są uznawani za rezydentów podatkowych Federacji Rosyjskiej.
Zgodnie z art. 220 ust. 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej do obliczenia przyjmuje się odliczenie podatku w wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokali niemieszkalnych, ale nie więcej niż 250 tysięcy rubli.
Możliwa jest alternatywna opcja. Osoba fizyczna ma prawo pomniejszyć swój dochód podlegający opodatkowaniu o kwotę zakupu tej nieruchomości niemieszkalnej. W tym przypadku nie ma ograniczeń co do wysokości odliczenia. Należy jednak posiadać dokumenty potwierdzające faktyczne wydatki podatnika na zakup sprzedawanego lokalu.
Przykład 1: Sidorov V.N. sprzedaje garaż za 200 tysięcy rubli. Ma prawo skorzystać z odliczenia w wysokości kwoty sprzedaży. Od 200 tysięcy rubli. mniej niż maksymalny możliwy limit (250 tysięcy), wówczas odliczenie wyniesie 200 tysięcy rubli. Podstawę opodatkowania oblicza się jako różnicę pomiędzy przychodem a odliczeniem (200 tys. – 200 tys. = 0). W związku z tym podatek dochodowy od osób fizycznych nie jest płacony.
Przykład 2: Antonow Yu.M. sprzedaje magazyn za 900 tysięcy rubli. Maksymalna kwota odliczenia wynosi 250 tysięcy rubli. Jeżeli obywatel skorzysta z prawa do odliczenia, kwota podatku wyniesie (900 tys. - 250 tys.) * 13% = 84,5 tys. Rubli.
Antonowowi bardziej opłaca się zastosować inną korzyść w postaci zmniejszenia dochodów z wydatków. Opierając się na fakcie, że Yu.M. kupił ten magazyn za 850 tysięcy rubli, kwota podatku dochodowego od osób fizycznych będzie równa (900 tysięcy - 850 tysięcy) * 1% = 6,5 tysiąca rubli.
Aby skorzystać z odliczenia, należy wskazać jego wysokość przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych w zeznaniu podatkowym złożonym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym uzyskano dochód.
Możliwe problemy
Obliczając podatek do zapłaty, można popełnić błąd i błędnie sporządzić zeznania podatkowe. Inspektor podatkowy może od razu zauważyć uchybienia i poprosić o ich skorygowanie. Wtedy nie będzie większego problemu.
Jeżeli jednak w zeznaniu podasz nieprawidłowe dane, co będzie skutkować zaniżeniem podstawy opodatkowania i kwoty podatku, wówczas urząd skarbowy ma prawo zastosować wobec osoby fizycznej i prawnej środki odpowiedzialności w postaci kary pieniężnej .
Odniesienie! Kara wynosi 20% niezapłaconej kwoty obowiązkowej opłaty. Jeżeli czyn został popełniony umyślnie, kara wzrasta do 40%.
Kolejnym problemem może być brak zgody inspektora podatkowego co do wysokości odliczenia podatkowego. Ich praw można bronić zarówno na poziomie kontroli, kontaktując się z menadżerem, jak i w sądzie.
Należy zauważyć, że w celu prawidłowego obliczenia płatności podatkowych podmioty mogą korzystać nie tylko z norm Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, ale także opublikowanych pism Ministerstwa Finansów i Federalnej Służby Podatkowej. Ponadto w przypadku zaistnienia sytuacji kontrowersyjnych podatnicy mają prawo zwrócić się do wskazanych organów w celu uzyskania oficjalnych wyjaśnień.
Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.
10,605 Czas czytania: 6 min.Sprzedaż lokalu niemieszkalnego jest równoznaczna z uzyskaniem przez osobę fizyczną dodatkowego dochodu. Wiąże się to z koniecznością złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji 3-NDFL i zapłacenia podatku dochodowego, którego stawka wynosi 13%. należy wpłacić do dnia 15 lipca roku następującego po roku sprawozdawczym. Jakie są subtelności jego obliczeń, cechy stosowania i płatności, proponujemy rozważyć bardziej szczegółowo.
Które lokale zalicza się do niemieszkalnych?
Lokale niemieszkalne to takie, które nie spełniają norm sanitarno-technicznych i nie nadają się do zamieszkania.
Celem jego zastosowania może być składowanie towarów, wyposażenie sklepów, centrów handlowych, garaży, biur. W niektórych sytuacjach lokale są usuwane z zasobu mieszkaniowego, uzyskując status niemieszkalny. Przede wszystkim konieczne jest przygotowanie dokumentów do prowadzenia działalności prywatnej, a także uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu w celach handlowych lub produkcyjnych.
Mówiąc konkretnie o osobach fizycznych, które nie były zarejestrowane jako przedsiębiorcy indywidualni, lokale niemieszkalne mogą być wykorzystywane do celów osobistych lub do późniejszego wynajmu i opłacania składek do skarbu. W niektórych przypadkach takie działania nie wymagają rejestracji państwowej, ale jednocześnie zapewniają obywatelowi możliwość uzyskania dodatkowego dochodu.
Do lokali niemieszkalnych będących własnością osób fizycznych zalicza się:
- garaże;
- hangary;
- domy wiejskie;
Lokale niemieszkalne mogą być zlokalizowane w wielokondygnacyjnym budynku mieszkalnym. Musi mieć osobne wejście i spełniać wymogi bezpieczeństwa przeciwpożarowego.
Sprzedaż lokalu niemieszkalnego jest równoznaczna z uzyskaniem dochodu, mimo że jej celem może być interes właściciela w nabyciu innej nieruchomości.
Z reguły służbę podatkową nie interesuje, jakie zadanie stawia przed sobą właściciel lokalu niemieszkalnego. Pracownicy Federalnej Służby Podatkowej kierują się normami obowiązującej Ordynacji Podatkowej, realizując obywatelski obowiązek płacenia podatku od uzyskanych zysków.
Kiedy zachodzi konieczność zapłaty podatku od sprzedaży lokalu niemieszkalnego?
Przy sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej w imieniu osoby prawnej podatek dochodowy jest należny w każdym przypadku. W przypadku osób fizycznych pod uwagę brany jest okres użytkowania nieruchomości jako całości. Jeżeli upłynie mniej niż trzy lata, obywatel będzie musiał zapłacić podatek. Obowiązujące przepisy stanowią, że wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości dokonane w wyznaczonym okresie oznaczają otrzymanie dochodu.
Przykład. Obywatel S. w 2015 r. kupił mieszkanie usunięte z zasobu mieszkaniowego. Po roku zdecydowała się sprzedać nabytą nieruchomość za wyższą cenę. Ma obowiązek wpłacić państwu 13% kwoty sprzedaży i wypełnić oświadczenie o dochodach.
Jeżeli nieruchomość niemieszkalna nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a jej okres użytkowania przekracza trzy lata, zapłata podatku przy sprzedaży nie jest wymagana.
Przykład. W 2000 roku obywatel R. zarejestrował własność garażu odziedziczonego po ojcu. W 2018 roku zdecydował się go sprzedać, podczas gdy przez cały poprzedni lokal służył wyłącznie do przechowywania własnego samochodu. Po sprzedaży garażu obywatel R. nie musi płacić podatku dochodowego, gdyż własność powstała po śmierci poprzedniego właściciela, a umowa kupna-sprzedaży została zawarta z końcem dziesiątego roku funkcjonowania lokalu.
Zatem osoba fizyczna może stanąć przed koniecznością zapłaty podatku dochodowego, jeśli:
- Wykorzystanie lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej (wynajem).
- Odsprzedaż lokalu w ciągu trzech lat od jego nabycia.
Zgodnie z prawem nie możesz odmówić płacenia podatków. Jeżeli transakcja kupna-sprzedaży spełnia powyższe kryteria, otrzymane środki zostaną zaliczone do przychodu.
Jak naliczany jest podatek przy sprzedaży lokalu niemieszkalnego przez osobę fizyczną?
Stawka podatku dochodowego od osób fizycznych jest taka sama dla wszystkich rodzajów zysków i wynosi 13%. Podstawą opodatkowania sprzedaży lokalu niemieszkalnego jest jego wartość określona w umowie sprzedaży. Na tej podstawie zostanie obliczona kwota podatku. W wyjątkowych przypadkach za podstawę opodatkowania można przyjąć wartość katastralną pomnożoną przez współczynnik regionalny. Zostanie to omówione w następnej części artykułu.
Właściciel nieruchomości może podjąć próbę obniżenia rzeczywistej kwoty podatku, korzystając z prawa do odliczenia podatku, jeżeli nie skorzystał z niego wcześniej. W przypadku nieruchomości niemieszkalnych maksymalna kwota wynosi 250 tysięcy rubli. Jak przygotować dokumenty, możesz dowiedzieć się od pracowników służby podatkowej.
Przykład. Obywatel V. wybudował garaż zatrudniając firmę zewnętrzną. Koszty budowy wyniosły 500 tysięcy rubli. Rok później właściciel zdecydował się sprzedać garaż za 800 tysięcy rubli. Zgodnie z prawem jest on zobowiązany wpłacić do skarbu 104 tysiące rubli. Obywatel V. zdecydował się jednak skorzystać z prawa do odliczenia podatku. Po przeliczeniu musi wpłacić do skarbu jedynie 71,5 tys. rubli, na podstawie wyliczenia: (800 000 - 250 000) * 13 / 100. W ten sposób podatnik będzie mógł uzyskać znaczne oszczędności dzięki zastosowaniu ulg podatkowych.
O ulgę podatkową możesz ubiegać się raz w życiu. Obywatel może skorzystać z tego prawa w celu obniżenia kwoty zapłaconego podatku lub zwrotu należnych mu środków na rachunek bankowy. Zaleca się wcześniejsze wyjaśnienie tych kwestii z organem podatkowym, do którego planowane jest dalsze złożenie deklaracji.
Przy obliczaniu podatku dochodowego uwzględnia się początkowy koszt lokalu niemieszkalnego. Jeżeli była ona wyższa od ceny sprzedaży, osoba fizyczna nie podlega opodatkowaniu. Wynika to z faktu, że nie osiągnęła zysku, a stratę.
Przykład. Obywatel X. kupił hangar samochodowy w 2015 roku za 1,5 miliona rubli. Lokal wykorzystywany był na potrzeby osobiste tj. jego działalność nie generowała zysku. W 2017 roku właściciel podjął decyzję o sprzedaży hangaru i zawarta została transakcja kupna-sprzedaży na kwotę 1 miliona rubli. Oznacza to, że obywatel X. ponosi stratę w wysokości 500 tysięcy rubli. Środki otrzymane po sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dowodem powstania szkody są umowy kupna-sprzedaży.
Warto dodać, że w praktyce dość często właściciele nieruchomości starają się fikcyjnie zaniżać kwotę sprzedaży zaniżając ją w umowie. Pozwala to na obniżenie kosztów płacenia podatków lub całkowite wyeliminowanie ich płacenia. Jednakże ustalenie fikcyjnej ceny może zostać uznane za oszukańcze działanie sprzedawcy, a także prowadzi do powstania ryzyka oszukania właściciela.
Wartość katastralna jako podstawa opodatkowania
Podstawę opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego można skorygować w stosunku do jego wartości katastralnej. Prawo to dotyczy przedmiotów nabytych przed 2016 rokiem. Podczas procesu dostosowania zostaną wzięte pod uwagę następujące niuanse:
- jeżeli cena sprzedaży lokalu jest niższa niż cena katastralna pomnożona przez współczynnik 0,7 (ustalony na poziomie legislacyjnym), podstawa opodatkowania jest pobierana od tego ostatniego, z uwzględnieniem korekt;
- jeżeli cena sprzedaży lokalu przekracza wartość katastralną, wówczas staje się ona podstawą opodatkowania.
Powtórzmy, że ta metodologia ma zastosowanie tylko w przypadku nieruchomości, których własność została zarejestrowana przed 1 stycznia 2016 r.
Przykład. Wartość katastralna nieruchomości zarejestrowanych jako własność na początku 2015 roku wyniosła 1 milion rubli. Dwa lata później właściciel sprzedaje go za 700 tysięcy rubli. W takim przypadku podatek dochodowy od osób fizycznych oblicza się w następujący sposób: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 rubli. Kwota ta jest płatna na rzecz skarbu państwa.
Wyklucza się wykorzystanie wartości katastralnej, jeśli nie zostało to odnotowane w Rosreestr. Wartość powyższego współczynnika może zmieniać się w dół i wynosić zero. Wszystko zależy wyłącznie od regionu zamieszkania. W związku z tym obywatel powinien skontaktować się z najbliższym urzędem skarbowym, aby osobiście wyjaśnić obliczenie kwoty podatku i zastosowanej podstawy opodatkowania, w oparciu o indywidualne okoliczności.
Składanie sprawozdań do urzędu skarbowego po sprzedaży lokalu niemieszkalnego
Uzyskanie dochodu ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego wymaga wypełnienia deklaracji 3-NDFL. Osoba fizyczna musi złożyć go do urzędu skarbowego nie później niż 30 kwietnia roku następującego po roku sprawozdawczym. Oznacza to, że jeśli nieruchomość została sprzedana w 2018 r., należy złożyć deklarację i zapłacić podatek w 2019 r.
Formularz 3-NDFL można złożyć w formie papierowej lub elektronicznej. To wskazuje:
- dane organu podatkowego i osoby fizycznej;
- wysokość otrzymanego dochodu;
- kwotę należnego podatku.
Jeżeli właściciel nieruchomości chce skorzystać z prawa do odliczenia podatku, musi wraz z deklaracją złożyć całą niezbędną dokumentację.
Możesz wypełnić 3-NDFL samodzielnie, korzystając z przykładowych formularzy zamieszczonych w Internecie lub na oficjalnej stronie podatkowej lub korzystając z usług zewnętrznego księgowego lub prawnika. W każdym przypadku dokument należy wypełnić poprawnie i nie ukrywać kwoty otrzymanego zysku.
Możliwe problemy z podatkiem od sprzedaży lokali niemieszkalnych
Zapłata podatku dochodowego po sprzedaży lokalu niemieszkalnego, użytkowanego krócej niż trzy lata, ciąży na osobie fizycznej. Nie da się tego obejść z prawnego punktu widzenia. Odmowa zapłaty i złożenia deklaracji skutkować będzie nałożeniem kary administracyjnej. Kary zaczynają się od 1 tysiąca rubli. Zależą one bezpośrednio od kwoty podatku, momentu opóźnienia w złożeniu deklaracji oraz otrzymania przez osobę wielokrotną odmowy dobrowolnej zapłaty.
Sprzedaż lokalu niemieszkalnego bezpośrednio po zamknięciu indywidualnego przedsiębiorcy wywołuje niejednoznaczną reakcję urzędników skarbowych. Warto w tym miejscu powiedzieć, że podatek od sprzedaży majątku osoby prawnej różni się od podobnych opłat od dochodów osób fizycznych. Dlatego niektórzy przedsiębiorcy specjalnie zamykają indywidualnych przedsiębiorców, aby zaoszczędzić na płaceniu podatków i wypełnianiu dokumentów dla Federalnej Służby Podatkowej. Mimo to od strony prawnej transakcja jest przejrzysta, żaden uprawniony organ nie ma prawa zabronić jej realizacji. Co do zasady na podstawie jego wyników płaci się podatek w wysokości ustalonej dla osób fizycznych.
Osoby fizyczne mogą posiadać nie tylko mieszkania, dacze, pokoje, ale także lokale niemieszkalne. Co więcej, obecność tego typu obiektów nie zawsze wiąże się z działalnością przedsiębiorczą ich właściciela.
W przypadku sprzedaży lokalu niemieszkalnego przez osobę fizyczną może być ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (zwanego dalej „NDFL”). Rozważmy niektóre aspekty tego problemu w oparciu o następujące dane wstępne: właściciel jest rezydentem podatkowym Rosji i nie ma statusu indywidualnego przedsiębiorcy; lokale niemieszkalne znajdują się na terytorium Rosji.
Dla podjęcia decyzji o powstaniu obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych podstawowe znaczenie mają następujące dane:
- okres własności lokalu niemieszkalnego w momencie sprzedaży;
- dostępność dokumentów potwierdzających koszty pierwotnego nabycia;
- charakter korzystania z lokalu w okresie własności;
- rzeczywistą datę pierwotnego zakupu.
To drugie wynika z faktu, że od 1 stycznia 2016 roku zmienił się tzw. minimalny maksymalny okres posiadania nieruchomości. Wcześniej wynosił on trzy lata, obecnie – co do zasady – pięć lat. Kluczowy jest czas posiadania przedmiotu: jeżeli sprzedaż następuje po upływie ustalonego okresu, wówczas nie ma obowiązku płacenia podatku (klauzula 17.1 art. 217 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (zwanej dalej jako „Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej”), a także art. 217 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej ). Potrzebne są tu dwa wyjaśnienia. Po pierwsze, w dalszym ciągu obowiązuje „stary” termin trzyletni, jednak w odniesieniu do lokali niemieszkalnych, które zostały nabyte przed 01.01.2016 r. Po drugie, „nowy” minimalny pięcioletni okres własności nieruchomości dotyczy nieruchomości nabytych po 1.01.2016 roku.
Minimalny trzyletni limit posiadania nieruchomości obowiązuje także w przypadku, gdy:
- prawo własności do nieruchomości zostało otrzymane przez podatnika w drodze dziedziczenia lub na podstawie umowy darowizny od osoby fizycznej uznanej za członka rodziny i (lub) bliskiego krewnego tego podatnika zgodnie z Kodeksem rodzinnym Federacji Rosyjskiej;
- własność nieruchomości została nabyta przez podatnika w wyniku prywatyzacji;
- prawo własności nieruchomości nabył podatnik – płatnik czynszu w wyniku przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy o utrzymanie z osobą pozostającą na jej utrzymaniu.
Ponadto prawo podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej może skrócić minimalny maksymalny okres własności takiego obiektu do zera dla wszystkich lub niektórych kategorii podatników i (lub) obiektów nieruchomości.
Należy pamiętać, że jeżeli sprzedawany przedmiot był wykorzystywany w działalności gospodarczej, to zwolnienia te go nie dotyczą. W tym przypadku:
- brak rejestracji jako indywidualny przedsiębiorca, prowadzenie ewidencji i raportowanie nie są przekonującym argumentem;
- Obciążenie podatkowe można zmniejszyć, wykazując wydatki związane z pierwotnym nabyciem przedmiotu, ale zgodnie z zasadami ustalonymi dla organizacji. Dlatego też takiego zaliczenia wydatków nie należy mylić z odliczeniem majątku w podatku dochodowym od osób fizycznych, który nie dotyczy dochodów „przedsiębiorczych”.
Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem minimalnego okresu własności i nie była widziana w działalności gospodarczej, możliwe są następujące opcje.
- Zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty sprzedaży. Innymi słowy, sprzedając przedmiot, sprzedawca płaci podatek w wysokości 13% od całej kwoty otrzymanej na podstawie umowy (nie zapominając o złożeniu zeznania podatkowego w przewidziany sposób). Kwestia możliwości zastosowania ceny „oficjalnej” (określonej w umowie) i „faktycznej” (faktycznie zapłaconej) nie jest obecnie rozważana (ale poruszaliśmy ten temat wielokrotnie, patrz np.: „Jeszcze raz o ryzyko zaniżenia ceny transakcji kupna-sprzedaży mieszkania”).
- Skorzystaj z ulg w podatku od nieruchomości przewidzianych w art. 220 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej. Krótko mówiąc, sprzedając przedmiot, sprzedawca składa zeznanie podatkowe i dokonuje ustalonego odliczenia, które pozwala mu obniżyć podstawę opodatkowania (kwotę, od której naliczany jest podatek). Odliczenia takie realizowane są w dwóch wariantach:
- po pierwsze, możesz złożyć dokumenty potwierdzające wydatki sprzedającego na pierwotne nabycie lokalu niemieszkalnego. Jeżeli są one równe lub większe od kwoty późniejszej sprzedaży, wówczas przedmiot opodatkowania nie powstaje (nie trzeba płacić podatku dochodowego od osób fizycznych);
- po drugie, możesz skorzystać ze znormalizowanego odliczenia podatkowego w wysokości 250 000 rubli. Możliwość ta nie jest warunkowa i można z niej skorzystać np. w przypadku braku potwierdzenia początkowych wydatków lub nieznacznego rzeczywistego kosztu obiektu.
Korzystając z okazji, możemy po raz kolejny zwrócić uwagę na problem „przedsiębiorczego” charakteru nieruchomości, ale w nieco innej płaszczyźnie. Mówimy o sytuacji, w której przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość. Z organami podatkowymi powstają spory: sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub jako „zwykły” obywatel.
Sądy bardzo niechętnie przyjmują argumentację, że przedsiębiorca sprzedając nieruchomość, nie może zachowywać się wcale jak przedsiębiorca, ale jak zwykły obywatel. W konsekwencji - odmowa odliczeń, żądania zapłaty podatków (i to nie tylko podatku dochodowego od osób fizycznych, ale także podatku VAT). Do wygrania potrzebne są bardzo mocne argumenty i dowody nieuczestniczenia podmiotu w przedsiębiorczości.
Sprzedaż nieruchomości komercyjnych według indywidualnego opodatkowania
Istotne jest także obniżenie podstawy opodatkowania poprzez zachowanie dokumentów potwierdzających poniesione wydatki przy zakupie sprzedawanej nieruchomości.
Specjaliści naszego zespołu wielokrotnie wygrywali w sądach rozpatrując sprawy mające na celu ochronę praw naszych klientów - właścicieli domów i działek (patrz np. „Przemówienie wspólnika zarządzającego firmy Kazankova E.V. w Najwyższym Sądzie Arbitrażowym Federacji Rosyjskiej w sprawie nr A50-990/2012”). I wiedzą z własnego doświadczenia, jak trudno jest później egzekwować orzeczenia sądowe w takich sprawach.
Podatki od sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych przez osobę fizyczną
Więcej artykułów na ten temat
Podatek od sprzedaży lokali niemieszkalnych
lokal był wykorzystywany jako zakład produkcyjny dla własnej spółki LLC, nie było opłat czynszowych, ale istniała umowa najmu bez rejestracji państwowej na 11 miesięcy.
Aleksander
Witaj, Aleksandrze. Nie do końca zgadzam się z kolegami. Twoje pytanie nie jest jednoznaczne, ale nieco kontrowersyjne. Jeżeli organ podatkowy podczas kontroli Ciebie lub spółki LLC dowie się dokładnie, w jaki sposób ta nieruchomość została wykorzystana, istnieje duże prawdopodobieństwo, że rozpozna fakt jej wykorzystania w działalności gospodarczej, w związku z czym odmówiono Ci świadczenie zgodnie z klauzulą 17 ust. 1 art. 217 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i będziesz musiał zakwestionować to w sądzie.
Kwestię wynajmu lokalu niemieszkalnego przez osobę fizyczną nie posiadającą statusu przedsiębiorcy indywidualnego szczegółowo omawiamy w poniższym piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej:
Pytanie: W sprawie uznania działalności najmu lokali niemieszkalnych za działalność gospodarczą dla celów obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Odpowiedź:
MINISTERSTWO FINANSÓW FEDERACJI ROSYJSKIEJ
FEDERALNA SŁUŻBA PODATKOWA
LIST
z dnia 8 lutego 2013 r. N ED-3-3/412@
Federalna Służba Podatkowa rozpatrzyła apelację w sprawie uznania działalności w zakresie najmu lokali niemieszkalnych za działalność gospodarczą i informuje, co następuje.
Zgodnie z ust. 4 ust. 1 art. 208 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej (zwanej dalej „Kodeksem”) dochody uzyskane z tytułu najmu lub innego użytkowania nieruchomości położonej na terytorium Federacji Rosyjskiej podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z ust. 1 art. 23 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej) obywatel ma prawo do prowadzenia działalności gospodarczej bez tworzenia osobowości prawnej od chwili rejestracji państwowej jako indywidualny przedsiębiorca.
Prawo łączy zatem konieczność rejestracji osoby fizycznej jako indywidualnego przedsiębiorcy z realizacją szczególnego rodzaju działalności, a nie tylko z realizacją transakcji kompensowanych. Sam fakt dokonania przez obywatela transakcji za wynagrodzeniem nie wystarczy, aby uznać obywatela za przedsiębiorcę, jeśli dokonywane przez niego transakcje nie stanowią działalności.
Zgodnie z art. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej działalność należy prowadzić samodzielnie, na własne ryzyko i mieć na celu systematyczne generowanie zysku.
O obecności przejawów działalności przedsiębiorczej w działaniach obywatela mogą świadczyć w szczególności następujące fakty:
- wytworzenie lub nabycie majątku w celu późniejszego osiągnięcia zysku z jego użytkowania lub sprzedaży;
- rachunkowość ekonomiczna operacji związanych z transakcjami;
- wzajemne powiązanie wszystkich transakcji dokonanych przez obywatela w określonym czasie;
- stabilne relacje ze sprzedawcami, kupującymi i innymi kontrahentami.
Działalność przedsiębiorcza jest prowadzona przez obywatela na własne ryzyko. Ryzyko przedsiębiorcze obywatela polega na prawdopodobieństwie wystąpienia zdarzeń, w wyniku których kontynuacja tej działalności stanie się niemożliwa.
Klauzula 2 art. 11 Kodeksu stanowi, że osoby prowadzące działalność gospodarczą nie posiadające osobowości prawnej, ale które nie zarejestrowały się jako indywidualni przedsiębiorcy z naruszeniem wymogów ustawodawstwa cywilnego Federacji Rosyjskiej, wykonując obowiązki powierzone im przez Kodeks, nie mają prawa powoływać się na fakt, że nie są indywidualnymi przedsiębiorcami.
Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że przejawy działalności przedsiębiorczej mają charakter wartościujący, można na ich podstawie zakwalifikować działalność jednostki w zakresie wynajmu własnej nieruchomości tylko wówczas, gdy istnieje pełna i wyczerpująca informacja o wszystkich okoliczności jego działalności.
W rozpatrywanej sprawie organy podatkowe, ze względu na brak powyższych pełnych informacji, nie mogą dokonać takiej oceny.
Informacje te mogą jednak zostać uzyskane przez organ podatkowy w trakcie czynności kontroli podatkowej. Jeżeli w działalności podatnika polegającej na wynajmowaniu własnej nieruchomości zostaną stwierdzone obiektywne przejawy działalności przedsiębiorczej, organ podatkowy będzie miał prawo przeliczyć jego zobowiązanie podatkowe.
Mając na uwadze powyższe, jeżeli podatnik ma wystarczające podstawy, aby sądzić, że w jego działalności nie występują ww. przejawy działalności przedsiębiorczej, to od dochodu z wynajmu własnej nieruchomości osoba fizyczna jest obowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w ogólnie ustalony rozdział. 23 Kodeks porządkowy.
Ważny
radny stanu
Federacja Rosyjska
3 klasy
D.V.EGOROV
08.02.2013
Obecnie kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej ustanawia następującą procedurę zwolnienia dochodów osób fizycznych z płacenia podatku dochodowego (NDFL) w związku z dochodami ze sprzedaży nieruchomości:
1) dochody ze sprzedaży mienia (z wyjątkiem papierów wartościowych i majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej), którego właścicielem jest osoba fizyczna dłużej niż 3 lata, są całkowicie zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od jego wartości i liczby składników majątku, od sprzedaż, z której podatnik uzyskał dochód;
2) opodatkowaniu podlegają dochody ze sprzedaży majątku będącego własnością podatnika krócej niż 3 lata. W takim przypadku podatnik ma prawo wybrać jedną z dwóch możliwości ustalenia podstawy opodatkowania:
Zmniejsz dochód ze sprzedaży nieruchomości o ulgę podatkową w wysokości 1 miliona rubli. i od pozostałej kwoty zapłacić podatek.
We wszystkich rozpatrywanych przypadkach podatek pobierany jest według stawki 13%.
Obecny system podatkowy ma wiele wad:
1) dochody osób fizycznych ze sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości (w tym nieruchomości komercyjnych i innych nieruchomości niemieszkalnych) są zwolnione od opodatkowania, jeżeli okres posiadania tej nieruchomości przekracza 3 lata, w dowolnej wysokości. Jednocześnie, nawet zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania dochodów osobistych ze sprzedaży papierów wartościowych posiadanych dłużej niż 3 lata, dochody w wysokości nieprzekraczającej 3 milionów rubli są zwolnione z opodatkowania. za każdy rok posiadania.
Zatem obecna procedura prowadzi do uwolnienia dużych dochodów, zwiększając tym samym regresywność opodatkowania, a także stawia inwestycje osób fizycznych w papiery wartościowe i inny majątek w nierównych warunkach podatkowych;
2) oprócz nieruchomości mieszkalnych, zwolnieniu podlegają dochody ze sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych oraz nieruchomości komercyjnych, jeżeli ich właściciel nie jest zarejestrowany jako przedsiębiorca indywidualny i nie prowadzi działalności gospodarczej za pomocą ta nieruchomość;
3) w przypadku zmiany miejsca zamieszkania (sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego), nawet w przypadku pojedynczego domu, jeżeli mieszkanie to jest posiadane krócej niż 3 lata, osoba zobowiązana jest do płacić podatki lub manipulować cenami w celu uniknięcia podatku.
W ramach realizacji średnioterminowej polityki podatkowej proponuje się rozważenie możliwości zastosowania odmiennego podejścia do zwolnienia dochodów osób fizycznych ze sprzedaży nieruchomości, w oparciu o następujące zasady:
1) Wprowadzenie pełnego zwolnienia przychodów ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych (mieszkania, pokoju, domu itp.) bez względu na okres posiadania tylko dla niektórych kategorii nieruchomości mieszkalnych będących własnością podatnika (w tym działek, na których takie nieruchomości znajdują się znajduje się nieruchomość mieszkalna);
2) przeniesienie na poziom podmiotów Federacji Rosyjskiej uprawnień w zakresie ustalania ograniczeń maksymalnej wysokości dochodu ze sprzedaży niektórych kategorii nieruchomości mieszkalnych, których dochód ze sprzedaży nie będzie zwolniony z opodatkowania, a także ograniczenia dotyczące okresu własności tej nieruchomości.
3) Dla pozostałych nieruchomości (z wyjątkiem papierów wartościowych) niezwiązanych z nieruchomościami mieszkalnymi proponuje się utrzymanie dotychczasowej procedury podatkowej, polegającej na wyborze przez podatnika jednej z dwóch możliwości ustalenia podstawy opodatkowania:
Zapłacić podatek od różnicy między dochodem ze sprzedaży nieruchomości a wydatkami na jej nabycie (tworzenie);
Zmniejsz dochód ze sprzedaży nieruchomości o kwotę odliczenia podatkowego w wysokości 250 tysięcy rubli i zapłać podatek od pozostałej kwoty.
4) W celu zapobieżenia zaniżaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży przez osoby fizyczne nieruchomości mieszkalnych, niemieszkalnych oraz gruntów, planuje się wprowadzenie możliwości obliczenia podatku od przypisanego dochodu ze sprzedaży tych nieruchomości nieruchomości, obliczonej proporcjonalnie do wartości katastralnej sprzedawanej nieruchomości. Jednocześnie konieczne jest przyznanie podmiotowi Federacji Rosyjskiej prawa do zmniejszania i regulowania zasad ustalania tego przypisanego dochodu.
