W sytuacji niestabilności rynków i kursów walut coraz więcej inwestorów wkracza na rynek nieruchomości komercyjnych, które mogą generować znaczne dochody z wynajmu lokali. Tendencję tę potwierdzają dane CBRE, z których wynika, że inwestycje w nieruchomości komercyjne w Rosji w pierwszym kwartale 2016 roku wzrosły 4,5-krotnie w porównaniu z rokiem ubiegłym. Inwestując jednak w taki projekt, inwestor musi mieć świadomość, jak duże będzie zapotrzebowanie na jego powierzchnię i kto ją wynajmie.
Dmitrij Michajłow, reżyser
dla rozwoju AKTIVO
Opowiada o zawiłościach relacji pomiędzy właścicielami a najemcami, a także o tym, jakich dochodów można się spodziewać z wynajmu lokali o różnych formatach. Dmitrij Michajłow, dyrektor ds. rozwoju w AKTIVO, platforma crowdfundingowa działająca w branży nieruchomości.
Oczywiście każdego najemcę powierzchni handlowej interesuje najkorzystniejsza lokalizacja dla jego działalności, w której będzie mu wygodnie zawiesić swój szyld i sprzedawać swój towar. Jest to oczywiste dla każdego właściciela nieruchomości komercyjnej. Błędem byłoby jednak zakładać, że specyfika wyboru obiektu komercyjnego pod inwestycję ogranicza się do tego. Różne formaty nieruchomości handlowych wymagają również różnych najemców, którzy mają własne wymagania wobec lokali w zakresie bezpieczeństwa, obecności komunikacji itp. Przyjrzyjmy się więc temu bardziej szczegółowo.
Najemcy są bezpretensjonalni, ale problematyczni
Małe powierzchnie handlowe o powierzchni 40-50 mkw. metry to chyba jeden z najbardziej płynnych obiektów na rynku nieruchomości handlowych. Jeśli takie powierzchnie mają dobrą lokalizację, na przykład w pobliżu metra lub przy ulicach publicznych, może ubiegać się o nie całkiem sporo najemców: najczęściej są to sklepy z telefonami komórkowymi, kwiaciarnie i sprzedawcy mięsa, jak np. „Setun”, „ Dymov”, „Rów Myasnitsky” itp. Takie punkty są poszukiwane przez salony kosmetyczne, fryzjerskie i innych przedstawicieli branży usługowej. Stawka za mkw. metr w małych pokojach może osiągnąć 10 000 rubli. miesięcznie, a czasami nawet więcej.
Jednak właściciele nieruchomości często muszą płacić swoim czasem i nerwami za wysokie stawki tego formatu handlowego ze względu na ciągłe prośby najemców o obniżenie stawki czynszu, zagrożenia związane z opuszczeniem lokalu przez najemcę itp. I takie zagrożenia są uzasadnione – mali najemcy z reguły są dość mobilni. Na przykład sieci sklepów komunikacji komórkowej wydają tylko od 600 000 do 1 miliona rubli na otwarcie nowej lokalizacji. Jeżeli obecna lokalizacja lub stawka czynszu danego punktu nie odpowiada zarządowi sieci, opuszczają go, a towar zostaje przetransportowany w lepsze miejsce – koszty finansowe takiej przeprowadzki można „odzyskać” oszczędzając na czynszu w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Właściciel będzie zmuszony szukać nowego gościa. Do mobilnych najemców zaliczają się także małe sklepy sprzedające ograniczony asortyment produktów spożywczych – koszty otwarcia punktów detalicznych również nie są zbyt wysokie. Stąd często stosowana w takim biznesie agresywna strategia: zająć najlepsze miejsce po kursie wyższym od rynkowego, a następnie perswazją i groźbą maksymalnie je zredukować. Właściciel lokalu musi być na to przygotowany.
W tym rzędzie wyróżniają się apteki, które z reguły wynajmują także powierzchnie o powierzchni 40-60 metrów kwadratowych. metrów. Ten typ najemcy jest bardziej konserwatywny i z wyraźnym niezadowoleniem zmienia lokalizacje. Biznes apteczny ma dodatkowy powód, aby poważnie podejść do wyboru lokalizacji i pójść na kompromis z właścicielem. Wszystko zależy od licencji, jaką apteki otrzymują na prowadzenie działalności w określonej lokalizacji. Uzyskanie pozwoleń na nowy obiekt jest zawsze stratą czasu i pieniędzy.
Specjalne wymagania: banki, lombardy i sklepy jubilerskie
Generalnie mali najemcy są dość bezpretensjonalni i nie stawiają lokalu żadnych specjalnych wymagań: wynajmując lokal, właściciel nie musi myśleć np. o zapewnieniu niezawodnego zasilania obiektu czy dodatkowej mocy elektrycznej . Jednak sklepy jubilerskie, banki i lombardy są pod tym względem znacznie bardziej wymagające.
Przykładowo zapraszanie takiego najemcy do szklanego pawilonu handlowego jest po prostu bez sensu. Menedżerowie i właściciele tej firmy bardzo szczegółowo badają obiekt pod kątem ewentualnego włamania i wejścia na teren obiektu. Natomiast biznesy związane z usługami finansowymi, w szczególności banki, potrzebują stałego podłączenia do źródła zasilania oraz linii zapasowej, która zapewni nieprzerwane zasilanie w przypadku problemów na linii głównej. Ponadto obecność odpowiednich zabezpieczeń i specjalnych wymagań dotyczących dostaw energii z reguły nie wpływa na stawkę czynszu.
Jeszcze w latach 2011-2012, gdy organizacje bankowe aktywnie rozwijały swoje sieci detaliczne, często wynajmowały niewielkie lokale o powierzchni 40-60 mkw. metrów, ale obecnie liczba takich oddziałów maleje. Zamiast licznych małych biur, banki oferują klientom usługi online. Nie oznacza to oczywiście, że całkowicie zaprzestali otwierania nowych oddziałów, ale zmieniły się preferencje organizacji bankowych. Teraz większość z nich rozwija sieć oddziałów o powierzchni 100 mkw. metrów. Dzięki temu materiałowi możesz mieć mniej biur, ale oferować społeczeństwu pełen zakres usług w każdej lokalizacji. Za lokale tego obszaru organizacje bankowe płacą średnią cenę około 5-7 tysięcy rubli. na mkw. licznika i nie oferują żadnych dodatkowych opłat za zwiększone wymagania.
Małe sklepy spożywcze: koncesje na alkohol i trudności z przeprowadzką
Sklepy spożywcze oferujące szeroki asortyment towarów, zwłaszcza supermarkety, z reguły preferują wynajem znacznie większych powierzchni – od 300-350 mkw. metrów. Sieci handlowe sprzedające produkty spożywcze są już gotowe wynająć powierzchnię od 1500 do 4000 rubli. miesięcznie za mkw. metr. W ostatnim czasie sklepy spożywcze oferują właścicielom nie stałe stawki, ale procent obrotu, aby zminimalizować straty. Handel detaliczny żywnością nie lubi dużo płacić. Ale osobliwością takiego najemcy jest to, że jest on gotowy zająć miejsce nie tylko na pierwszej linii, ale także w głębi dzielnicy mieszkalnej, ponieważ będą tam kupujący, którzy będą wobec niego lojalni.
Ulubioną lokalizacją dużych sklepów spożywczych są budynki wolnostojące z dodatkowym wejściem do załadunku i rozładunku towarów. Niechętnie zajmują pierwsze piętra budynków mieszkalnych - mieszkańcy skarżą się na hałas podczas załadunku, smród, rozmowy pod oknami itp. Jeśli jednak w okolicy nie ma innego wyjścia, detaliści zgadzają się na budynki mieszkalne. Jednak najważniejszym czynnikiem wpływającym na koszt nieruchomości komercyjnej dla takich najemców jest możliwość uzyskania koncesji na sprzedaż alkoholu. Każdy sklep spożywczy otrzymuje znaczną część zysku ze sprzedaży „napojów odurzających” i zastrzega w umowach najmu, że do czasu uzyskania licencji na ten lokal stawka będzie niższa o 30-50%. Inwestor, który zainwestował w taki obiekt, powinien mieć świadomość, że koncesji na alkohol nie wydaje się punktom sprzedaży detalicznej w pobliżu przedszkoli, szkół i innych placówek oświatowych.
Wymagający najemca: catering
Restauracja lub firma typu fast food może zajmować różne obszary. W przypadku innych fast foodów odpowiednie jest 20-30 metrów kwadratowych. metrów. Stołówki, kawiarnie czy restauracje potrzebują oczywiście większych pomieszczeń. Poza tym nie każde pomieszczenie nadaje się na punkt gastronomiczny: wszystko, co wiąże się z przygotowaniem posiłków, wymaga dużej mocy elektrycznej (od 100 kW) i możliwości wyposażenia w okap (czyli dostęp do wentylacji). Wszystko to zapewnia właściciel. Jeśli nie mówimy o fast foodach, ale o działalności restauracyjnej, nie można liczyć na wysokie stawki czynszu. Nawet najbardziej prestiżowe i znane restauracje często nie są zbyt dochodowe. Stawki czynszu za lokale restauracyjne mogą być średnimi cenami rynkowymi lub mogą być niższe.
Najemcy są stabilni i szanowani
Powtórzę zapewne truizm, jeśli powiem, że najstabilniejszym najemcą jest ten, który wynajmuje największą powierzchnię. Firmy otwierające obiekty handlowe o powierzchni 1000 mkw. metrów oczywiście starają się podejść do kwestii wyboru lokalu tak ostrożnie, jak to możliwe. Otwarcie takiego punktu sprzedaży detalicznej kosztuje dziesiątki milionów rubli. Przeniesienie takiego giganta może zająć ponad tydzień. Ale właściciel lokalu może też potrzebować więcej czasu na znalezienie zastępstwa dla dużego najemcy, jeśli pojawią się problemy. Sytuacja ta zachęca obie strony do poszukiwania konsensusu w różnych kwestiach.
Naszym zdaniem dużo bardziej opłaca się właścicielowi współpracować z tego typu najemcami. Tym samym inwestorzy naszej platformy crowdfundingowej kupili obecnie dwie uliczne nieruchomości handlowe, których głównymi najemcami są supermarkety Victoria i Pyaterochka, zajmujące powierzchnie 2000 i 650 mkw. odpowiednio metry. Naszym kolejnym obiektem powinien być także lokal, którego głównym najemcą będzie sklep spożywczy – supermarket znanej marki. Stawki wynajmu takich sklepów wahają się od 1500 do 4000 rubli. na mkw. metr. Teoretycznie moglibyśmy kupować mniejsze nieruchomości i wynajmować je po niższych stawkach lub wycinać powierzchnie i wynajmować je po wyższych stawkach. Ale wtedy nie otrzymywaliby stabilnych dochodów i nie mogliby liczyć na piętnastoletnie umowy wymagające corocznej indeksacji.
Jeśli najemca regularnie płaci czynsz, a lokal nie stoi pusty, oznacza to, że właściciel nie ponosi strat. Duży sklep, wybierając lokalizację, raczej z niej nie opuści, jeśli stawka czynszu wynosi mniej niż 10% jego obrotu. Jednocześnie działalność największych sieci handlowych aktywnie rozwija się nawet w czasie kryzysu, a ryzyko utraty takiego najemcy, przynajmniej w najbliższej przyszłości, wydaje się minimalne.
Każdy właściciel wybiera własną strategię: dąży do wysokich stóp procentowych lub stabilności. Moim zdaniem to stabilny najemca, który ostatecznie przynosi właścicielowi większe dochody niż ten, który wydaje się skłonny zapłacić duże sumy.
Dmitrij Michajłow- Dyrektor Rozwoju AKTIVO, platformy crowdfundingowej działającej w branży nieruchomości. Posiada ponad 10-letnie doświadczenie w handlu detalicznym w obszarach zarządzania franczyzą i zarządzania nieruchomościami. Pracował w dużych spółkach federalnych zatrudniających ponad 15 000 osób na stanowisku kierownika ds. zarządzania nieruchomościami.
Rozwój rynku usług finansowych, a także odejście znacznej liczby instytucji kredytowych z rynku usług bankowych w związku z cofnięciem im licencji, pozwala największym bankom na rozszerzenie zasięgu swojej obecności. Odbywa się to przede wszystkim poprzez nabywanie i dzierżawę nieruchomości komercyjnych na potrzeby dodatkowych oddziałów i biur. Wielu wynajmujących ma pytanie, jak wynająć lokal bankowi, gdyż najemca reprezentowany przez bank to rzetelny partner, który konsekwentnie wywiązuje się ze swoich zobowiązań niezależnie od czynników zewnętrznych.
Wymagania i kryteria dotyczące pomieszczeń
Banki i inne organizacje finansowe szczególnie ostrożnie wybierają lokale na lokalizację swoich biur i przedstawicielstw. Dobrze wybrana lokalizacja pozwala nie tylko przyciągnąć nowe twarze do grona potencjalnych klientów, ale także zwiększyć swoją reputację i status wśród stałych klientów. Jakie wymagania banki stawiają wynajmowanym lokalom i o czym należy pamiętać zawierając umowę z bankiem. Przeanalizujmy tę kategorię stosunków prawnych najmu.
Poszukując lokali do wynajęcia dla odrębnych oddziałów, banki są skłonne płacić czynsze wyższe niż pozostali najemcy, ale jednocześnie mają dość wysokie wymagania w stosunku do obiektów. Analiza propozycji kilku banków na wynajem i zakup pozwoliła nam zidentyfikować następujące ogólne kryteria dla lokali niemieszkalnych:
- budynek musi zostać odpowiednio oddany do użytku;
- brak jakichkolwiek obciążeń, w tym aresztowania lub innej kontrowersyjnej sytuacji;
- możliwość wynajmu długoterminowego (minimum 5 lat);
- lokalizacja w biznesowym centrum miasta;
- dostępność dla zmotoryzowanych i pieszych (dostępność miejsc parkingowych);
- pierwsze piętro budynku;
- możliwość podnajmu.
W zależności od celów i funkcjonalności przyszłego działu wymagania mogą zostać znacząco uzupełnione. Jeśli więc planujesz otworzyć oddział mający na celu obsługę klientów detalicznych w Moskwie, niektóre banki wymagają spełnienia następujących warunków:
- lokalizacja w ruchliwym miejscu (w pobliżu metra lub głównych węzłów komunikacyjnych);
- otwarty i darmowy układ;
- Możliwość dostępu do lokalu przez całą dobę;
- reprezentacyjny wygląd z zewnątrz i możliwość reklamy na elewacji.
Ponadto dość często prezentowane są tak szczegółowe wymagania, jak:
- brak wyłącznego prawa jednego dostawcy do usług komunikacyjnych;
- obecność określonej wysokości od podłogi do sufitu (na przykład 2,5 m);
- określonego poziomu dostaw energii.
Każdy bank samodzielnie formułuje szczegółowe kryteria, a im bardziej szczegółowe wymagania zostaną przedstawione, tym wyższą cenę jest skłonny zapłacić za wynajmowaną nieruchomość komercyjną.
W porównaniu z powyższymi wymogami wynajęcie lokalu pod bankomat nie wiąże się z żadnymi szczególnymi cechami, z wyjątkiem całodobowego dostępu.
Funkcje wynajmu lokali bankowych
Umowę najmu lokali przeznaczonych na oddziały banku reguluje Ch. 34 Kodeksu Cywilnego.
Ponieważ wynajem lokalu bankowego ma charakter długoterminowy, umowa taka zawsze sporządzana jest w formie pisemnej i podlega obowiązkowej rejestracji państwowej. odbywa się poprzez przesłanie zawiadomienia na miesiąc przed przewidywanym terminem.
Ponadto bank z reguły na własny koszt remontuje lokal tak, aby spełniał wszystkie wymagania Banku Centralnego. Dlatego ważne jest, aby po zakończeniu stosunku najmu od razu określić losy nierozłącznych ulepszeń.
Wynajmując lokal pod bankomat, należy wyraźnie wskazać jego lokalizację, gdyż w większości przypadków nie jest konieczne wynajęcie całego lokalu, a jedynie jego niewielką część.
Wynajem lokalu dla banku przyciąga wynajmujących ze względu na wysokość czynszu i długoterminową umowę. Wszelkie wymagania stawiane przez banki mają na celu wykazanie przewagi nad konkurencją i zapewnienie lojalności klientów wobec usług bankowych.
Zagadnieniu poszukiwania nieruchomości na cele komercyjne poświęcone jest wiele zasobów w Internecie, czasopismach itp. Podstawowym kryterium klasyfikacji istniejących nieruchomości jest cel:
1. Lokale mieszkalne.
2. Lokal z przeznaczeniem komercyjnym.
3. Obiekty produkcyjne i magazynowe.
Ponadto jeśli mówimy o lokalach komercyjnych, występują one w 4 klasach (A, B, C, D). Klasa A obejmuje najbardziej dochodowe opcje (wyspecjalizowane centra biznesowe, biura, których projekty realizowały znane firmy budowlane). Projekt takiego budynku jest zwykle wykonywany przez znanych deweloperów w branży. Lokale wyróżniają się doskonałym designem, optymalnym rozkładem i nowoczesnym parkingiem. Klasa B charakteryzuje się skromniejszymi warunkami, ale nadal pozostają dobre aspekty związane z naprawą i planowaniem nieruchomości. Klasę C charakteryzują takie pomieszczenia, jak powierzchnie na pierwszych piętrach budynków mieszkalnych, byłych instytutów badawczych, instytucji edukacyjnych itp. Klasa D jest podobna do poprzedniej klasy, ale stan budynku jest znacznie gorszy (remonty, obecność energii elektrycznej linie, stan instalacji wodno-kanalizacyjnej itp.).
Główne wymagania, jakie musi spełniać wynajmowana powierzchnia do celów komercyjnych to:
Klasa właściwości;
Kwadrat;
Ogólny stan obiektu (naprawa);
Układ (liczba pięter, obecność piwnicy, poddasza, wyjść awaryjnych);
Wysokość sufitu, rozstaw kolumn (rozwiązanie inżynieryjne);
Brak obiektów w sąsiedztwie wpływających na wizerunek (ssypisko śmieci, cmentarz) itp.
Jeśli potrzebujesz znaleźć lokal dla banku, to oprócz powyższych aspektów warto zwrócić uwagę na następujące punkty:
Dostępność izolowanego pomieszczenia na sejfy i specjalne miejsce do przechowywania;
Możliwość zainstalowania nowoczesnego systemu sterowania i bezpieczeństwa (alarm);
Dostępność miejsc parkingowych na sąsiednim terenie;
Ponieważ obsługą klienta zajmują się instytucje kredytowe i finansowe, istotny jest promień dostępności, czyli teoretyczny ruch osób w rejonie, w którym znajduje się siedziba banku.
Ponieważ instytucje bankowe są strukturami sieciowymi, wybierając kolejny lokal, najemca spodziewa się znaleźć ofertę o podobnych wymaganiach marketingowych, technicznych i lokalizacyjnych.
Z każdym dniem pojawia się coraz więcej budynków, a co za tym idzie ofert wynajmu (sprzedaży) nieruchomości, jednak nadal istnieją pewne problemy z wyborem. Głównym problemem jest związek pomiędzy ceną a cechami lokalizacyjnymi lokali. Biznesmenów w naturalny sposób interesują nieruchomości posiadające najkorzystniejsze cechy lokalizacyjne (bliskość lokalizacji biura do centrum miasta, węzły komunikacyjne) i rozsądną cenę.
Aby znaleźć najodpowiedniejszą opcję handlu detalicznego przy ulicach, należy regularnie monitorować ogłoszenia o sprzedaży (wynajęciu).
Zwykle realizowane w perspektywie długoterminowej. W tym przypadku wynajmowana powierzchnia ulega częściowej, a czasem całkowitej przebudowie (elewacja, wystrój wnętrz). Aby zaoszczędzić czas na wyszukiwaniu takich ogłoszeń, najlepiej skorzystać z internetowej bazy ofert wynajmu nieruchomości na sprawdzonych zasobach.
Sprzedaż lokalu dla banku najczęściej przeprowadzana jest w przypadku, gdy kupujący potrzebuje budynku na główną siedzibę instytucji kredytowej, ponieważ wynajmowany lokal jest tymczasową lokalizacją obiektu. Dlatego wymagania dotyczące powierzchni sprzedażowej są znacznie wyższe. Jeśli mówimy o cenie, to w tym przypadku lepiej jest zawierać transakcje bez pośredników, oszczędzając znaczną ilość pieniędzy, do których agencje nieruchomości są uprawnione za świadczenie usług.
Organizacje świadczące usługi kredytowe i finansowe muszą zachować szczególną ostrożność przy wyborze powierzchni do wynajęcia. Od nich zależy reputacja instytucji, co bezpośrednio wpływa na liczbę klientów i ich majątek. Rozsądnie jest preferować długoterminowy wynajem lokalu dla banku w Moskwie, aby zabezpieczyć się przed niespodziankami ze strony wynajmującego. Obiekt musi spełniać wiele wymagań:
- doskonała dostępność komunikacyjna i parkingowa;
- pierwsze piętro lub oddzielny budynek;
- bliskość centrów biznesowych stolicy lub lokalizacja w ruchliwym miejscu;
- reprezentacyjny wygląd budynku i jego najbliższego otoczenia.
Wynajmę lokal dla banku na korzystnych warunkach
Aby szybko znaleźć odpowiednią opcję, skorzystaj ze strony internetowej bazy danych nieruchomości komercyjnych! To wygodny i szybki sposób na wynajęcie banku bez pośredników. U nas znajdziesz wiele ofert w żądanym obszarze z wymaganą liczbą kwadratów.
Naszym klientom oferujemy nie tylko wygodne wyszukiwanie w bazie danych, które pozwala na szybki wybór pożądanej nieruchomości według określonych parametrów, ale także bezpłatny, osobisty wybór nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby wynająć lokal bankowy od właściciela i zaoszczędzić czas i pieniądze!
Aktywny rozwój sektora finansowo-kredytowego w ostatnich latach sprawił, że banki są aktywnymi i pożądanymi najemcami na rynku nieruchomości komercyjnych. Kryzys finansowy zmusza jednak wielu właścicieli do ponownego rozważenia swoich poglądów na temat celowości wynajmu lokali na działalność bankową.
Firma „MIEL-Commercial Real Estate” podsumowała własne doświadczenia w zakresie interakcji pomiędzy właścicielami i najemcami banków.
Specyfika pomieszczeń do prowadzenia działalności bankowej
W zabudowanym i przyłączonym lokalu znajdują się przedstawicielstwa banków, ich dodatkowe biura, oddziały, biura usługowe – komentuje Siergiej Łobanow, dyrektor firmy MIEL-Commercial Real Estate.
Przedstawicielstwa obsługują osoby prawne i osoby fizyczne, a dodatkowe biura z reguły mają na celu współpracę z ludnością - wydawanie i spłatę kredytów konsumenckich, płacenie za usługi, depozyty bankowe i płatności. Dlatego też one, podobnie jak sklepy, są bardzo wrażliwe na lokalizację - muszą być zlokalizowane w pobliżu metra lub w miejscach aktywnego ruchu pieszego i komunikacyjnego, zawsze w pierwszej linii wzroku. Średnia powierzchnia biur przedstawicielskich to 300-400 mkw. m, dodatkowe biura - 100-150 mkw.
Dla banków pożądane jest pierwsze piętro z osobnym wejściem z ulicy. Jednocześnie niektóre oddziały bankowe mogą być zlokalizowane na innych piętrach. Typowym przypadkiem jest umieszczenie banku w centrum biznesowym na kilku piętrach. Następnie w piwnicy zlokalizowano depozyt, na parterze znajduje się sala operacyjna do pracy z klientami, na pozostałych piętrach znajdują się miejsca pracy dla pracowników back office.
Dla banku nastawionego na współpracę z osobami prawnymi piętro biurowe ma mniejsze znaczenie.
Stan techniczny lokalu
Prawie wszystkie banki mają wymagania korporacyjne dotyczące projektowania lokali, dlatego starają się wykonać wykończenie „na miarę”. Jest to kwestia integralności marki, utrzymania i rozwoju bazy klientów. Przed kryzysem koszt takich napraw sięgał 1200-1500 dolarów za 1 mkw. metr.
Szczególne wymagania stawiane są lokalom, w których dokonuje się transakcji cenowymi przedmiotami – magazynami i kasami fiskalnymi. Zgodnie z regulacjami Banku Centralnego i organów spraw wewnętrznych, aby przeciwdziałać ewentualnym działaniom przestępczym, przesłanki te muszą zostać wzmocnione technicznie. Wymagane jest specjalne wyposażenie otworów okiennych i drzwiowych, zabezpieczenie antywłamaniowe ścian oraz specjalne wyposażenie zabezpieczające. Układ lokalu musi być tak zorganizowany, aby nikt, łącznie z bezrobotnymi pracownikami banku, nie miał dostępu do skarbca i kasy oraz nie mógł obserwować transportu przedmiotów wartościowych. Nawet właściciel lokalu nie ma prawa wstępu na te tereny, a ograniczenie to jest odrębnie zapisane w umowie najmu. Budynek musi być wyposażony w specjalne wyjście do transakcji wartościowymi rzeczami, kontrolowane przez ochronę bankową. Wymagana jest również instalacja wydajnego systemu wentylacji i oddymiania.
Pod względem wydajności energetycznej lokale bankowe dorównują lokalom biurowym. W porównaniu z nimi przedsiębiorstwa handlowe lub gastronomiczne są bardziej energochłonne. Natomiast w przypadku banków konieczne jest zapewnienie ciągłości zasilania – posiadanie zasilaczy rezerwowych lub dwóch niezależnych wejść.
Zgodność lokalu ze standardami bankowymi musi być potwierdzona certyfikatami, których uzyskanie trwa kilka miesięcy i wiąże się z dodatkowymi kosztami finansowymi. Ale jeśli lokal jest już certyfikowany do pracy z kosztownościami, nowy bank najemcy nie będzie musiał ponownie przechodzić tej procedury. Najważniejsze jest to, że właściciel poświadczył notarialnie kopie wszystkich zaświadczeń.
Stosunki najmu
Banki prawie nigdy nie wynajmują lokali, które nie posiadają prawa własności (nowe budynki). Przecież jeśli ten certyfikat nie zostanie otrzymany w ciągu roku, zezwolenie Banku Centralnego na otwarcie tego oddziału zostanie cofnięte ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami. Wymagana jest zatem czystość prawna i prawidłowość wykonania dokumentów tytułowych oraz potwierdzenie wszelkich wpłat.
Ze względu na długotrwały i kosztowny proces adaptacji lokali na działalność bankową, banki zawierają umowy najmu na okres co najmniej 3-5 lat. Jednocześnie banki oczywiście nie chcą brać odpowiedzialności za wcześniejsze zwolnienie wynajmowanych lokali.
Problem ten stał się szczególnie dotkliwy w szczytowym momencie kryzysu. Faktem jest, że w przypadku banków, w odróżnieniu np. od operatorów detalicznych, nie ma bezpośredniego związku pomiędzy otwarciem dodatkowego biura a wzrostem zysków. Ekspansja bankowości nastawiona jest w większym stopniu na podnoszenie jakości usług i pozyskiwanie nowych klientów.
W związku z szybkim rozwojem w ostatnich latach, banki aktywnie rozwijają swoją sieć, zwłaszcza że czynsze stanowią niewielką kwotę w strukturze kosztów banku.
Z jednej strony spowodowało to, że banki należały do najbardziej wypłacalnych (a przez to pożądanych dla właścicieli) najemców. Z drugiej strony, w czasie kryzysu instytucje finansowe okazały się jedną z najbardziej dotkniętych kategorii najemców. Prawie wszystkie zrewidowały swoje plany rozwoju, odmawiając dzierżawy nieefektywnych, zduplikowanych oddziałów.
Jednocześnie możliwości korzystania z lokalu, w którego naprawę i certyfikację włożono dużo pieniędzy, są bardzo ograniczone. Nowi najemcy przybywający na te tereny nie potrzebują już prestiżowych remontów, wzmocnionych kas fiskalnych, wydajnych systemów wentylacji itp. Ale z reguły potrzebna jest większa pojemność energetyczna. To oczywiście wpływa na stawki czynszów i popyt na dawne biura banków.
„Obecnie na moskiewskim rynku wynajmu lokali pod działalność bankową zauważalna jest aktywność wyłącznie banków regionalnych, które wykorzystują moment do umocnienia swojej pozycji w stolicy i tak w 2009 roku uruchomiona zostanie spółka MIEL-Commercial Real Estate przeprowadził kilka transakcji z bankami z obwodów federalnych Wołgi i Syberii. Innymi potencjalnymi najemcami dawnych obiektów bankowych są sieci handlowe (odzież, obuwie itp.), regionalne firmy jubilerskie, a także regionalni producenci rolni, którzy otwierają biura w Moskwie w celu sprzedaży. ich produktów, jednakże zmiana przeznaczenia lokalu bankowego na handel detaliczny wiąże się z dodatkowymi kosztami czasu i pieniędzy, dlatego właściciel podejmując decyzję o właściwym wykorzystaniu swojej przestrzeni, musi jasno zrozumieć wszystkie korzyści i ryzyko związane z takim użytkowaniem. zauważa Siergiej Łobanow.
