Władze Moskwy wykorzystają informatorów do identyfikacji osób uchylających się od płacenia podatków od dochodów z najmu
Rząd moskiewski niedawno ogłosił prawdziwą krucjatę przeciwko Moskalom, którzy potajemnie wynajmują od władz mieszkania i nie płacą podatków. Metody stosowane do identyfikowania takich pozbawionych skrupułów właścicieli będą miały charakter niemal szpiegowski.
Przewodniczący stołecznych HOA otrzymali już listy gratulacyjne z urzędu burmistrza, w których w najbardziej naturalny sposób proszeni są o zostanie informatorami pomagającymi w schwytaniu złośliwych oszustów podatkowych. Najłagodniejsze jest jednak sformułowanie: „Prosimy o dokonanie identyfikacji obywateli zamieszkujących lokale mieszkalne bez umowy najmu, a także o poinformowanie właścicieli, że wynajem mieszkań podlega opodatkowaniu podatkiem”.
„Prosimy o raportowanie o osobach, które wynajmują mieszkanie na podstawie umowy, bez umowy, oraz o osobach, które po prostu żyją bez żadnych praw” – udostępnił Izwiestii Walentin Grigoriew, przewodniczący Moskiewskiego Związku Spółdzielni Mieszkaniowych i Stowarzyszeń Właścicieli Domów .
Z kolei szef moskiewskiego Departamentu Polityki Gospodarczej i Rozwoju Maxim Reshetnikov powiedział, że do końca roku władze stolicy zamierzają „odbugować mechanizmy”, a od 2013 roku będą pobierać wszystkie podatki należne miasto od właścicieli. Co więcej, jeśli okaże się, że mieszkanie nie było wynajmowane przez pierwszy rok (a tak się dzieje w każdym pierwszym przypadku), za każdy rok będziesz musiał zapłacić karę.
„W drugiej połowie roku zbierzemy wszystkie informacje – gdzie i kto wynajmuje mieszkanie. Oczekujemy, że obywatele zrozumieją, że wszystkie informacje na ich temat są dostępne w urzędzie skarbowym i będą chcieli płacić podatki, zamiast kontaktować się z urzędnikami skarbowymi” – powiedział Reszetnikow.
Władze nie zamierzają jednak polegać wyłącznie na HOA, który zazwyczaj nie przejmuje się mieszkańcami, w kwestii regularnego dostarczania pieniędzy. Policjanci okręgowi i oczywiście współlokatorzy, którzy dokładnie wiedzą, kto komu wynajmuje mieszkanie, będą jednocześnie czujnymi oczami i wrażliwymi uszami moskiewskiej administracji. Jednocześnie Reshetnikov natychmiast zastrzegł, że informatorom nikt nie będzie płacił. Oznacza to, że obywatele będą musieli „zapukać” do swoich sąsiadów, jak mawiała Sowa z bajki „Kubuś Puchatek” za darmo.
Maksym Reszetnikow powiedział też, że władze liczą na świadomość „szarych” właścicieli wynajmujących mieszkania w 2012 roku. To prawda, że wyjście z cienia nie przyniesie im żadnej korzyści. Żadnej amnestii, żadnej nagrody za uczciwość – straty całkowite. A jeśli okaże się, że mieszkanie było wynajęte w 2011 roku, to powodzenia.
„Jeśli potwierdzą się informacje o wynajmie mieszkań w 2011 roku, obywatele będą musieli rozmawiać z inspektorami podatkowymi. Jeżeli nie złożyli zeznania za 2011 rok, będą musieli wyjaśnić dlaczego. Za niepłacenie podatków grożą sankcje” – Reszetnikow zastraszał uporczywych uchylających się od płacenia podatków.
Nie jest jeszcze jasne, czy „łańcuszki” i bezpłatni informatorzy pomogą. Według Walentina Grigoriewa, proszę o identyfikację właścicieli nie tylko
trudne do wdrożenia, ale także sprzeczne z prawem.
„Nie mam prawa ujawniać danych osobowych obywateli i ujawniać ich bez zgody osoby wynajmującej mieszkanie. Istnieje tajemnica podatkowa. Artykuł 102 Ordynacji podatkowej stanowi, że nie można ujawniać informacji o działalności organizacji i osób fizycznych” – stwierdził.
Zawodowi prawnicy podzielają tę samą opinię. Na przykład Roman Sorokin, prawnik moskiewskiej Izby Adwokackiej Alexander Ekim i Partnerzy, powiedział Izwiestii, że nie widzi mechanizmu prawnego umożliwiającego kontrolę mieszkań prywatnych.
„Mieszkanie jest własnością prywatną, jest nienaruszalne, tak jak życie prywatne. Nie można przyjść i powiedzieć: pokażcie mi, kto tu mieszka” – powiedział.
Zapewne dlatego władze zamierzają do takich kontroli włączać funkcjonariuszy Policji Powiatowej, którzy w ramach swoich obowiązków mają prawo wizytowania domów obywateli.
Co czeka „szarych” właścicieli, złapanych na gorącym uczynku? Zgodnie z Ordynacją podatkową Federacji Rosyjskiej kara za niepłacenie podatków od zysków z wynajmu mieszkania w latach ubiegłych nakładana jest na maksymalnie trzy lata. Jeśli właściciel domu „zapomni” złożyć zeznanie podatkowe w urzędzie skarbowym, będzie musiał zapłacić grzywnę w wysokości co najmniej 5 tysięcy rubli.
Jeżeli okaże się, że właściciel miał zapłacić podatek najmu w latach 2010-2011, ale zdecydował się tego nie robić, zostanie ukarany karą grzywny za każdy dzień opóźnienia. Ale za niepłacenie podatków można dostać prawdziwy wyrok. To prawda, że tylko wtedy, gdy kwota długu przekracza 100 tysięcy rubli w jednym roku kalendarzowym.
Jednak zdaniem Romana Sorokina sankcje te nigdy wcześniej nie były powszechnie stosowane. Dyrektor zarządzająca spółki Miel-Arenda Natalya Sivko również nie pamiętała precedensów, w których wynajmujący byli karani grzywnami za uchylanie się od płacenia podatków za wynajem nieruchomości.
Najwyraźniej władze są zdeterminowane, aby poważnie rozprawić się ze złośliwymi oszustami podatkowymi, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań. Jednak dotychczasowe inicjatywy w tym zakresie nie zakończyły się sukcesem. Nawet gdy FMS przekazał organom podatkowym adresy, pod którymi mieszkali nielegalni migranci w wynajmowanych mieszkaniach, na właścicieli nieruchomości nie nałożono żadnych sankcji.
Zobacz jak zakończy się tym razem.
Możesz wynajmować nieruchomość HOA, która jest powszechnie używana przez członków Partnerstwa i innych właścicieli domów, jeśli takie użytkowanie nie stwarza przeszkód w korzystaniu z pozostałej nieruchomości i organizacji działalności HOA (część 2 art. 137 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Najemca ma prawo wydzierżawić działkę, lokal niemieszkalny, a także część nieruchomości wspólnej (na przykład ścianę do umieszczenia banera). Zdarzały się przypadki, gdy spółka wynajmowała miejsce przy wejściu w celu zainstalowania terminala płatniczego.
W praktyce sądów rosyjskich pojawiła się tendencja, że oddawaniu do użytkowania podlega każda własność wspólna budynku mieszkalnego, z wyjątkiem komunikacji i mienia niezbędnego do działalności Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym i organizowania aktywność życiowa mieszkańców (plac zabaw dla dzieci, miejsca gromadzenia odpadów komunalnych, winda itp.).
Jak wynająć lokal od Spółki?
WAŻNY: Niemożliwe jest zawarcie takiej transakcji bez zgody właścicieli i członków spółki (część 3 art. 44 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Najlepszą opcją jest sytuacja, gdy walne zgromadzenie właścicieli domów natychmiast zatwierdza listę obiektów, które mieszkańcy dopuszczają do wynajęcia i na podstawie tego protokołu spółka zawiera umowy z dowolnym najemcą w trakcie pracy organizacji non-profit organizacja.
W takim przypadku decyzja zgromadzenia właścicieli jest zadaniem przyszłego najemcy.
Z reguły najemca sam organizuje spotkanie lub oprowadza po lokalu i prosi o zgodę na wynajęcie lokalu.
Wynajem lokalu podlega rejestracji w Rosreestr, jeżeli okres użytkowania nieruchomości jest krótszy niż rok. Jeżeli okres nie przekracza roku, rejestracja prawa najmu nie jest konieczna (część 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 651. Forma i rejestracja państwowa umowy najmu budynku lub budowli
- Umowę najmu budynku lub budowli zawiera się w formie pisemnej poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 434 ust. 2).
Niezachowanie formy umowy najmu budynku lub budowli powoduje jej nieważność. - Umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą z chwilą tej rejestracji.
W imieniu HOA umowę podpisuje wybrany przez członków spółki przewodniczący zarządu. Aby sprawdzić mandaty, wystarczy uzyskać wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych lub zwrócić się do przewodniczącego o protokół posiedzenia, na którym został wybrany.
Jeżeli umowa nie jest zarejestrowana, okres korzystania z nieruchomości rozpoczyna się od chwili zatwierdzenia przez strony aktu przeniesienia własności. Na podstawie daty podpisania ustawy strony ustalają okres użytkowania obiektu, naliczanie opłat oraz naliczanie kar.
Najprawdopodobniej partnerstwo ma projekt umowy, który jest stale podpisywany ze wszystkimi najemcami. Jednocześnie prawo daje najemcy prawo do wprowadzenia zmian w umowie lub zaoferowania własnej opcji.
ODNIESIENIE: W dokumencie tym należy podać okres najmu, wysokość opłaty (zazwyczaj miesięcznej) oraz termin płatności. Umowa musi opisywać przedmiot transakcji możliwie szczegółowo.
Jeśli obiekt stanowi część pomieszczenia lub część ściany budynku, najlepiej sporządzić schemat rozmieszczenia wskazujący dokładne wymiary i współrzędne. Schemat taki należy odnotować jako załącznik, który musi zostać podpisany przez strony.
Wskazana jest odpowiedzialność stron, forma i zakres odpowiedzialności.
Umowa o zagospodarowaniu terenu
W niektórych przypadkach oprócz umowy dzierżawy konieczne jest zawarcie umowy o użytkowanie działki. Umowa o zagospodarowaniu terenu zostaje zawarta, jeżeli ze względu na charakter działalności najemcy na dzierżawioną nieruchomość ma dostęp nieograniczona liczba osób.
Na przykład spółka wynajęła powierzchnię na sklep i ten sklep potrzebuje, aby klienci mogli do niego wejść. Teren można wykorzystać także na parking samochodowy.
Jeśli najemca prowadzi działalność licencjonowaną, najprawdopodobniej dział licencji będzie wymagał takiej umowy.
UWAGA: Jeśli właścicielem takiej działki jest spółka osobowa, wówczas strony się nie zmienią, natomiast jeśli jest to administracja, wówczas umowa zostaje zawarta na zasadach ogólnych lub zostaje ustanowiona służebność.
Niuanse i pułapki
Główną pułapką wynajmu od HOA jest brak walnego zgromadzenia właścicieli lub członków domów, na którym zatwierdzono transakcję. Zgromadzenie może unieważnić transakcję w sądzie, jeżeli jej nie zatwierdziło, a taka transakcja jest poważna (część 6 art. 46 kodeksu mieszkaniowego RF).
Jednocześnie statut organizacji może określać procedurę dalszego zatwierdzania. Na przykład transakcja została zawarta bez zgromadzenia właścicieli, ale później na walnym zgromadzeniu członkowie spółki zatwierdzili transakcję, wówczas taka transakcja będzie ważna.
Statut pozwala na ustanowienie prawa walnego zgromadzenia do delegowania uprawnień zarządowi HOA, jeżeli zgodnie z prawem takie uprawnienia nie wchodzą w zakres wyłącznych kompetencji zgromadzenia.
Na zarząd można przenieść także prawo najmu lokalu niemieszkalnego.
Dlatego Przed zawarciem umowy warto zapoznać się ze statutem tej organizacji.
WAŻNY: Kolejną przeszkodą może być nielegalne spotkanie. Takie spotkanie można uznać za nielegalne, jeśli obecna jest mniej niż połowa właścicieli domów.
Obecnie mieszkania w Rosji są często wynajmowane, a okazując najemcy protokół, nie da się sprawdzić, kto się podpisał, kto jest właścicielem lub najemcą nieruchomości, czy też członkiem rodziny. Jeżeli to nie właściciele wzięli udział w spotkaniu i podpisali protokół, sąd uzna taką decyzję za niezgodną z prawem (część 6 art. 46 kodeksu mieszkaniowego RF).
Prawnik Stanisław Ryżenkow
Niektóre cechy wynajmu lokalu niemieszkalnego w apartamentowcu przez Spółdzielnię Mieszkaniową
Przepisy mieszkaniowe umożliwiają stowarzyszeniom właścicieli domów prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wynajmowanie, oddawanie do użytkowania i dzierżawę części wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym (art. 152 ust. 2 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Zgodnie z częścią 2 art. 137 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej „W przypadkach, gdy nie narusza to praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, stowarzyszenie właścicieli domów ma prawo oddać do użytkowania lub ograniczonego użytkowania część wspólna nieruchomość w budynku mieszkalnym.”
Należy zauważyć, że w celu przekazania do wynajęcia (użytkowania) nieruchomości wspólnej decyzja musi zostać podjęta przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (klauzula 3 część 2 art. 44 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego Federacja). Decyzję taką podejmuje się większością dwóch trzecich ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w apartamentowcu.
Tym samym wspólnota mieszkaniowa ma prawo występować w roli wynajmującego lokal niemieszkalny w stosunkach z organizacjami (przedsiębiorcami indywidualnymi) – najemcami.
Zaletą tej opcji jest to, że czynsz trafia do HOA, a nie do właścicieli lokali w apartamentowcu, więc nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych. W konsekwencji organizacje lokatorskie nie mają obowiązku pełnienia funkcji agentów podatkowych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (tzn. nie ma obowiązku obliczania podatku, potrącania go od dochodu indywidualnego podatnika i przekazywania pobranej kwoty podatku do budżetu) .
Zgodnie z ust. 7 ust. 2 art. 145 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej do kompetencji walnego zgromadzenia członków HOA należy ustalanie kierunków wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej Spółki. Zgodnie z ust. 3 art. 151 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej: „ Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków wspólnoty mieszkaniowej w stowarzyszeniu mogą być tworzone fundusze specjalne i przeznaczane na cele przewidziane w statucie. Tryb tworzenia funduszy specjalnych ustala walne zgromadzenie członków spółki».
Z powyższych norm Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wynika, że stowarzyszenia właścicieli domów mają prawo podejmować decyzje w sprawie trybu wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej Partnerstwa nie tylko poprzez planowanie bezpośrednich pozycji wydatków, ale także poprzez tworzenie fundusze specjalne, których liczba i rodzaje nie są ograniczone przez Kodeks mieszkaniowy. Podstawą utworzenia Funduszu jest decyzja o utworzeniu Funduszu podjęta przez walne zgromadzenie członków HOA.
Fundusze HOA reprezentują fundusze HOA, które można przeznaczyć na cele i zadania partnerstwa, na przykład na renowację i naprawę mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, zapewnienie awaryjnych prac renowacyjnych, pokrycie nieprzewidzianych wydatków, budowę lub rekonstrukcję własności wspólnej właścicieli lokali w apartamentowcu itp. Głównym celem tworzenia funduszy jest gromadzenie środków na pokrycie niektórych rodzajów wydatków HOA.
Procedurę tworzenia i wykorzystania funduszy z funduszy HOA powinny określać przepisy szczególne dotyczące funduszy HOA, zatwierdzone przez walne zgromadzenie jej członków.
Tym samym dochody z wynajmu lokali niemieszkalnych mogą być kierowane na specjalny Fundusz HOA (na przykład Fundusz na remonty kapitalne mienia wspólnego w apartamentowcu), którego środki zostaną przeznaczone na opłacenie odpowiednie prace wykonane przez wykonawców (menedżerów) w ramach umowy z HOA.
Co to jest? Pomieszczenia HOA powinny obejmować przedmioty znajdujące się w jej bilansie, ale nie będące w osobistym posiadaniu członków organizacji. Lokal należy do spółki jeżeli:
Istnieje wyraźna różnica pomiędzy majątkiem właścicieli domów a majątkiem spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkańcy nie ponoszą odpowiedzialności za swój majątek za niezgodne z prawem korzystanie z mienia wspólnego, a lokal HOA można zbyć w drodze walnego zgromadzenia.
Co organizacja posiada w budynku mieszkalnym?
Zarząd może wynająć puste lokale na cele handlowe i inne lub na billboardy reklamowe. Budowa nowych lokali wiąże się także z ich późniejszym wynajmem w celu generowania przychodów.
ODNIESIENIE! Obiekty można wynajmować na mocy decyzji organów spółdzielni mieszkaniowej tylko wtedy, gdy zawarta umowa najmu nie narusza praw i interesów właścicieli mieszkań mieszkających w budynku (klauzula 4 art. 36 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ).
Artykuł 36 ust. 4 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Prawa własności do nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym
Działka, na której znajduje się ten dom, wraz z elementami zagospodarowania przestrzennego i ulepszeń, innymi obiektami przeznaczonymi do utrzymania, eksploatacji i ulepszania tego domu i położona na określonej działce. Granice i wielkość działki, na której zlokalizowany jest apartamentowiec, ustalane są zgodnie z wymogami przepisów dotyczących gruntów i przepisów dotyczących planowania przestrzennego.
Możesz zarabiać na prowadzeniu nieruchomości wspólnych, organizując pomieszczenia gospodarcze i warsztaty dla pracowników etatowych zajmujących się naprawą mienia właścicieli mieszkań na zasadach komercyjnych.
Jak zawrzeć umowę najmu powierzchni wspólnych?
Aby uzyskać dodatkowy dochód z wynajmu pomieszczeń wspólnych należy:
- ustalić listę lokali HOA, które można wynająć;
- ustalać przyszłe czynsze;
- przedstawić projekt najmu na walnym zgromadzeniu;
- po zatwierdzeniu projektu w drodze głosowania należy poszukać potencjalnych najemców;
- prowadzić negocjacje z najemcami i zawierać umowy;
- zarejestruj umowę najmu w władzach Rosreestr.
W pierwszej kolejności należy sprawdzić lokale znajdujące się w bilansie wspólnoty mieszkaniowej, ich stan oraz dokumentację. Ważne jest, aby upewnić się, że posiadasz:
W przypadku braku ostatniego dokumentu wynajęcie jakiejkolwiek powierzchni nie będzie możliwe. Jeżeli pusta nieruchomość znajduje się na terytorium HOA, ale do niej nie należy, należy zarejestrować prawa do niej, składając wniosek z dostępnymi dokumentami dla tych obszarów do władz Rosreestr.
Do dokumentów należy dołączyć zaświadczenie z izby katastralnej o granicach działek sąsiadujących z domami spółdzielni mieszkaniowej.
WAŻNY! Jeżeli po zawiązaniu spółki część lokalu znajdująca się na jej terenie nosi znamiona własności wspólnej, lecz w dalszym ciągu jest użytkowana przez osoby trzecie, zarząd ma prawo zmusić takie osoby do opuszczenia lokalu lub ustalenia czynszu.
Po przygotowaniu lokalu konieczne jest przeprowadzenie badań marketingowych, które pomogą określić średnią rynkową cenę wynajmu obiektów tego typu oraz sezonową dynamikę tego kosztu.
Aby sporządzić umowę najmu, lepiej jest przyjąć standardową umowę i dostosować ją do konkretnych okoliczności. Obowiązkowe jest wskazanie w umowie:
Na spotkaniu należy przedstawić projekt działalności gospodarczej z wynajmu lokalu, wymieniając spodziewane dochody i obszary jego wykorzystania (na przykład w celu spłaty długów wobec dostawców surowców lub ulepszenia terytorium).
Walne zgromadzenie może albo zatwierdzić wysokość czynszu i zawrzeć umowę z konkretnym najemcą lub reklamodawcą, albo powierzyć tę czynność zarządowi, zaangażowanemu zarządcy lub wykonawcy (w przypadku dużych spółdzielni mieszkaniowych posiadających dużą liczbę lokali na wynajem).
ODNIESIENIE! W większości spółdzielni mieszkaniowych na walnym zgromadzeniu ustala się górny i dolny limit wysokości czynszu, w ramach którego zarząd ustala cenę dla konkretnego najemcy na podstawie wyników negocjacji.
Środek ten jest niezbędny, aby chronić właścicieli majątku wspólnego przed lekkomyślnymi działaniami zarządu, bez zwoływania zgromadzenia w celu podpisania każdej umowy.
Jeżeli umowa zostanie zawarta na okres jednego roku lub dłużej, należy ją zarejestrować w władzach Rosreestr. Aby się zarejestrować, członek zarządu, który zawarł umowę, powinien skontaktować się z Rosreestr i przedstawić następujące dokumenty:
Rejestracja umowy następuje w ciągu pięciu dni roboczych. Aby nie zarejestrować umowy najmu, należy ją zawrzeć na okres 11 miesięcy lub krótszy.
Dla legalności uzyskiwanych dochodów prezes spółdzielni mieszkaniowej lub jego księgowy jest obowiązany corocznie, przed początkiem kwietnia, złożyć do urzędu skarbowego sprawozdanie z uzyskanych dochodów z najmu oraz zapłacić podatek dochodowy.
W jaki sposób przeprowadzana jest konserwacja obiektów zbiorowych?
Wykonywanie prac konserwacyjnych na nieruchomości wspólnej organizuje zarząd spółki i może być wykonywane:
- przez członków HOA;
- pracownicy pełnoetatowi;
- zaangażowane organizacje.
Uczestnicy spółdzielni mieszkaniowej, jeśli posiadają odpowiednie kwalifikacje, mogą wspólnie wykonywać prace remontowe w budynkach. Jeśli obiekt mieszkaniowy jest duży i obejmuje kilka domów, wówczas do utrzymania wspólnej nieruchomości zatrudniona jest kadra stałych pracowników (elektryków, hydraulików itp.), którzy w miarę potrzeb wykonują prace bieżące.
Jeśli praca ma charakter tymczasowy lub sezonowy (na przykład zagospodarowanie terenu lub większe naprawy), wówczas z firmą wykonawczą zawierana jest umowa na jej wykonanie.
ODNIESIENIE! Ustalenie wysokości składek mieszkańców-członków HOA i trybu pobierania takich składek leży w kompetencjach zgromadzenia uczestników spółdzielni mieszkaniowej i jest ustalane w drodze głosowania (część 4, ust. 2, art. 145 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Po ustaleniu wysokości obowiązkowych składek księgowi przesyłają rachunki pocztą do właścicieli mieszkań w celu zapłaty. Płatność za bieżące naprawy stanowi część płatności za mieszkanie (klauzula 1, art. 154 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Zapłata za utrzymanie i remonty nieruchomości wspólnej jest obowiązkiem właściciela lokalu mieszkalnego, zgodnie z częścią 5 ust. 2 art. 153 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.
Obowiązek właściciela mieszkania do płacenia składek za remont kapitalny powstaje od ósmego miesiąca posiadania nieruchomości, przy czym władze podmiotu federalnego mają prawo wyznaczyć wcześniejszy termin płatności.
Wniosek
Zatem lokale będące własnością spółdzielni mieszkaniowej obejmują wszystkie nieruchomości, które nie są w osobistym posiadaniu obywateli i znajdują się w granicach terytorium HOA. Takie pomieszczenia mogą być wykorzystywane jako pomieszczenia gospodarcze dla pracowników HOA lub wynajmowane w celu generowania zysku, który można wykorzystać na pokrycie kosztów wspólnego majątku i mediów, zmniejszając w ten sposób obowiązkowe składki członków spółdzielni mieszkaniowej.
Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, uznając prawo właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do podejmowania decyzji w sprawie najmu nieruchomości wspólnej, nie reguluje jednocześnie kwestii, w jaki sposób właściciele mogą wykonywać swoje prawo do otrzymania należnego im czynszu z takiego najmu. Wydaje się zatem, że właściciele lokali, podejmując na walnym zgromadzeniu decyzję o wynajmie majątku wspólnego, muszą jednocześnie ustalić, w jakiej kolejności będą napływać do nich odpowiednie dochody z tytułu najmu majątku wspólnego. Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli budynku mieszkalnego może ustanowić prawo organizacji zarządzającej do zaliczenia czynszu należnego właścicielom od zobowiązań takich właścicieli wobec organizacji zarządzającej w zakresie płacenia za utrzymanie i naprawy mieszkania. Rozważmy trzy opcje sformalizowania stosunków wynajmu wspólnej własności właścicieli. Opcja 1. Zawarcie przez organizację zarządzającą umowy najmu lokalu niemieszkalnego w imieniu właścicieli lokali w apartamentowcu Charakterystyka Opcji 1. Budowa stosunków umownych dotyczących najmu lokalu niemieszkalnego w ramach Opcji 1 odbycie walnego zgromadzenia właścicieli lokalu w apartamentowcu, na którym ma zostać podjęta decyzja o zawarciu przez wszystkich właścicieli umowy najmu z najemcą. Punkt porządku obrad takiego spotkania powinien być sformułowany w przybliżeniu w następujący sposób: „Organizacja zarządzająca powinna zawrzeć stosunek umowny dotyczący wynajmu powierzchni w piwnicy w imieniu wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym”. Ponadto na tym samym posiedzeniu powinny zostać zatwierdzone warunki umowy najmu, w tym regulujące tryb przenoszenia czynszu należnego właścicielom. Warunki umowy najmu zatwierdzone na walnym zgromadzeniu muszą zawierać następujące postanowienia. 1) Warunki ustanawiające wielość osób po stronie wynajmującego. Ponieważ umowę najmu zawierają wszyscy właściciele, po stronie wynajmującego musi występować wielość osób. Warunki umowy najmu muszą stanowić, że organizacja zarządzająca zawarła umowę najmu w imieniu wszystkich właścicieli. Z tego powodu wszelkie prawa i obowiązki leasingodawcy wynikające z takiej umowy nabywają właściciele, a nie organizacja zarządzająca. Dlatego konieczne jest również wskazanie w umowie najmu listy właścicieli, w imieniu których działa organizacja zarządzająca. 2) Informacje o udziale każdego właściciela w prawie własności wspólnej nieruchomości wspólnej (w tym o udziale należącym do gminy). Zgodnie z ust. 1 art. 37 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej: „Udział w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym właściciela lokalu w tym budynku jest proporcjonalny do wielkości całkowitej powierzchni określonego lokalu.” Wysokość dochodu właściciela lokalu w budynku wielorodzinnym z najmu nieruchomości wspólnej należy obliczać w oparciu o jego udział w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej. Dlatego umowa najmu musi wskazywać udział każdego właściciela. 3) Warunki umożliwiające organizacji zarządzającej otrzymywanie czynszu od najemcy i kredytowanie tego czynszu należnego właścicielom w celu spłaty zobowiązań właścicieli wobec organizacji zarządzającej. Zgodnie z ust. 1 art. 313 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: „Dłużnik może scedować wykonanie zobowiązania na osobę trzecią, chyba że ustawa, inne akty prawne, warunki zobowiązania lub jego istota przewidują, że dłużnik jest zobowiązany do wykonania zobowiązania osobiście. W takim wypadku wierzyciel ma obowiązek przyjąć świadczenie zaoferowane dłużnikowi przez osobę trzecią. W takim przypadku dłużnikiem powierzającym wykonanie swojego zobowiązania osobie trzeciej będzie właściciel lokalu, a osobą trzecią, czyli osobą, której powierzono obowiązek wykonania zobowiązania właściciela, będzie najemca . Zatem, aby organizacja zarządzająca miała prawo przyjmować na swój rachunek bieżący czynsz należny właścicielom (z wyjątkiem KUMI) i uwzględniać go jako zapłatę właścicieli organizacji zarządzającej za utrzymanie i remont mieszkania, należy zastrzec w umowie najmu, że najemca w zamian za prawo do korzystania z piwnicy uiszcza właścicielowi opłatę należną z tytułu umowy najmu bezpośrednio organizacji zarządzającej w celu spłaty zobowiązania właściciela do organizacja zarządzająca płaci za utrzymanie i naprawy lokali mieszkalnych. Zauważmy, że odbycie walnego zgromadzenia w rozpatrywanej sytuacji jest konieczne ze względu na imperatywny wymóg Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym decyzje w sprawie korzystania z nieruchomości wspólnej należą do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokalu w apartamentowcu. Jednocześnie zgodnie z ust. 1 art. 46 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej decyzje o przekazaniu nieruchomości wspólnej do użytkowania podejmuje walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym większością co najmniej dwóch trzecich ogólnej liczby głosów takich właściciele. Podejmując decyzję o przekazaniu nieruchomości wspólnej do użytkowania w budynku mieszkalnym, należy uprzedzić właścicieli lokali o wystąpieniu podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości należnej każdemu właścicielowi i uzgodnić tryb jego zapłaty. Opcja 2. Zawarcie przez organizację zarządzającą umowy najmu lokalu niemieszkalnego z właścicielami lokalu w apartamentowcu i przekazanie lokalu niemieszkalnego w celu podnajmu. Charakterystyka Opcji 2. Budowa stosunków umownych dotyczących najmu lokalu niemieszkalnego w Wariancie 2 polega na odbyciu walnego zgromadzenia właścicieli lokalu w apartamentowcu, na którym podjęto decyzję o zawarciu umowy najmu przez właścicieli bezpośrednio od spółki zarządzającej. IZ z kolei przekaże te lokale niemieszkalne organizacjom (przedsiębiorcom indywidualnym) w ramach umów podnajmu, za które opłata trafi bezpośrednio do IZ. Warunki umowy najmu, zatwierdzone przez walne zgromadzenie, muszą przewidywać, że zobowiązania właścicieli wobec spółki zarządzającej w zakresie uiszczania opłat za utrzymanie i naprawy lokalu zostaną częściowo (lub w całości) spłacone poprzez potrącenie roszczenia wzajemnego za zapłatę czynszu, który właściciele mają na rzecz spółki zarządzającej (art. 410 kodeksu cywilnego RF). W takim przypadku umowa najmu musi zawierać warunki umożliwiające spółce zarządzającej podnajem wynajmowanego lokalu niemieszkalnego. W rozważanej Opcji 2, w odróżnieniu od Opcji 1, rola agenta podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, zobowiązanego do obliczenia, potrącenia od dochodów obywateli-właścicieli lokali w apartamentowcu i przekazania potrąconych kwot do budżetu, jest IZ, jeżeli tak stanowi umowa najmu z Właścicielami. Wariant 3. Zawarcie umowy najmu lokalu niemieszkalnego przez wspólnotę mieszkaniową utworzoną w apartamentowcu. Charakterystyka Opcji 3. Wariant 3 polega na utworzeniu w budynku wielorodzinnym wspólnoty mieszkaniowej, która będzie pełnić funkcję wynajmującego. lokale niemieszkalne w relacjach z organizacjami (przedsiębiorcami indywidualnymi) – najemcami. Dochody z wynajmu lokali niemieszkalnych trafią do specjalnego funduszu HOA (na przykład Funduszu pracy sezonowej), którego środki zostaną przeznaczone na opłacenie odpowiednich prac wykonanych przez spółkę zarządzającą na podstawie umowy z HOA. Zaletą tej opcji jest to, że czynsz trafia do dochodu HOA, a nie do właścicieli lokali w apartamentowcu, więc nie powstaje podatek dochodowy od osób fizycznych. W konsekwencji spółka zarządzająca, a także inne organizacje (przedsiębiorcy indywidualni) zajmujące się wynajmem lokali niemieszkalnych w apartamentowcu, nie mają obowiązku pełnienia funkcji płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych. Informacje o funduszach HOA Przepisy mieszkaniowe umożliwiają stowarzyszeniom właścicieli domów prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wynajmowanie, oddawanie do użytkowania i dzierżawę części wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym (klauzula 2 łyżki stołowe. 152 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej). Zgodnie z ust. 7 ust. 2 art. 145 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej do kompetencji walnego zgromadzenia członków HOA należy ustalanie kierunków wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej Spółki. Zgodnie z ust. 3 art. 151 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej: „Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków stowarzyszenia właścicieli domów w spółce mogą zostać utworzone fundusze specjalne, wydatkowane na cele przewidziane w statucie o utworzeniu funduszy specjalnych decyduje walne zgromadzenie członków stowarzyszenia.” Z powyższych norm Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wynika, że stowarzyszenia właścicieli domów mają prawo podejmować decyzje w sprawie trybu wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej Partnerstwa nie tylko poprzez planowanie bezpośrednich pozycji wydatków, ale także poprzez tworzenie fundusze specjalne, których liczba i rodzaje nie są ograniczone przez Kodeks mieszkaniowy. Podstawą utworzenia Funduszu jest decyzja o utworzeniu Funduszu podjęta przez walne zgromadzenie członków HOA. Fundusze HOA reprezentują fundusze HOA, które można przeznaczyć na cele i zadania partnerstwa, na przykład na renowację i naprawę mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, zapewnienie awaryjnych prac renowacyjnych, pokrycie nieprzewidzianych wydatków, budowę lub rekonstrukcję własności wspólnej właścicieli lokali w apartamentowcu itp. Głównym celem tworzenia funduszy jest gromadzenie środków na pokrycie niektórych rodzajów wydatków HOA. Procedurę tworzenia i wykorzystania funduszy z funduszy HOA powinny określać przepisy szczególne dotyczące funduszy HOA, zatwierdzone przez walne zgromadzenie jej członków.
