Cykl życia nieruchomości- okres, w którym nieruchomość istnieje jako przedmiot fizyczny.
Cykl życia nieruchomości nabytej w celach komercyjnych, pozycja właściciela nieruchomości może się powtarzać u nowego właściciela tej samej nieruchomości aż do końca życia nieruchomości. Według G. Harrisona cykl życia nieustannie podlega pewnym wzorcom – życie fizyczne, ekonomiczne, chronologiczne i pozostałe życie gospodarcze.
Na czas życie fizyczne obiekt odnosi się do czasu, w którym można mieszkać lub pracować w istniejącym budynku lub budowli. Wskaźnik ten może mieć charakter normatywny, obliczony, rzeczywisty i może wzrosnąć w wyniku poprawy warunków lub modernizacji. W przypadku rozbiórki obiektu nieruchomości kończy się jego fizyczny żywot.
Na czas życie ekonomiczne Jest to okres, w którym obiekt może być używany, otrzymując - w przypadku zysku, te ulepszenia przyczyniają się do kosztu obiektu. Jeżeli dokonane ulepszenia nie wnoszą określonego wkładu w wartość nieruchomości ze względu na jej przestarzałość, wówczas kończy się jej żywotność ekonomiczna.
Pod wiek chronologiczny rozumieć okres, jaki upłynął od dnia oddania nieruchomości do użytkowania do dnia jej wyceny.
Dożywotni
Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu nieruchomości, jej stanu technicznego oraz czynników ekonomicznych wpływających na całkowity koszt nieruchomości.
Efektywny wiek— ϶ᴛᴏ wiek, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ wskazanie określonego stanu fizycznego obiektu i uwzględnienie możliwości jego realizacji.
Typowy okres użytkowania nazywany jest standardowym okresem użytkowania.
Standardowy okres użytkowania— ϶ᴛᴏ okres użytkowania budynków lub budowli określony w przepisach.
Pod pozostałe życie gospodarcze budynki dotyczą okresu od dnia ich wyceny do końca okresu ich ekonomicznej użyteczności. Okres ten służy rzeczoznawcy do oszacowania przyszłych dochodów. Pozostały okres ekonomicznej użyteczności obiektu wydłuża się poprzez jego modernizację lub renowację.
Wszystkie omówione powyżej etapy cyklu życia i żywotności obiektów nieruchomości są ze sobą powiązane. Właściciel nieruchomości, aby wdrożyć odpowiednie działania, które zapewnią wzrost rentowności nieruchomości i jej bezpieczeństwo, musi wziąć pod uwagę lokalizację nieruchomości na określonym (dowolnym) etapie cyklu życia.
Etapy cyklu życia nieruchomości
Tym samym obiekty nieruchomości w czasie swojego istnienia podlegają zmianom ekonomicznym, fizycznym, prawnym i przechodzą przez następujące etapy cyklu życia:
- utworzenie - ϶ᴛᴏ budowa, czyli utworzenie nowego przedsiębiorstwa, zakup lub przydział gruntu;
- eksploatacja – obejmuje działalność i rozwój, czyli rozbudowę, reorganizację lub przebudowę;
- ustanie istnienia - ϶ᴛᴏ rozbiórka, naturalne zniszczenie lub likwidacja.
Etapy cyklu życia nieruchomości:
1. Stworzenie koncepcji projektu i wybór opcji zagospodarowania wolnej działki. W tym okresie dokonuje się wyboru najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu. Wybór przypadku użycia kończy się wraz z opracowaniem specyfikacji technicznych dotyczących projektowania ulepszeń.
2. Projektowanie ulepszeń. Na tym etapie - w oparciu o specyfikację projektową - opracowywanie projektu odbywa się poprzez przygotowanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwoleń i przygotowania działki, a także ułożenie komunikacji, wzniesienie budynków i sadzenie nowych nasadzeń.
3. Produkcja (konstrukcja, konstrukcja) ulepszeń. W trakcie realizacji projektu przez wykonawców wszystkie cechy fizyczne obiektu ulegają niemal całkowitej zmianie, co zostaje odnotowane w dokumentach inwentaryzacyjnych i katastralnych.
4. Cyrkulacja (zakup i sprzedaż, darowizna, wypożyczenie itp.) z przeniesieniem praw majątkowych lub z pojawieniem się obciążenia na prawie. Na tym etapie przeprowadzane są transakcje z nieruchomością.
5. Używanie (użytkowanie) przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem wraz z obsługą techniczną i eksploatacyjną. Na tym etapie cyklu życia zarządca (lub profesjonalna firma zarządzająca) organizuje racjonalne wykorzystanie przez użytkowników potencjału konsumenckiego obiektu.
6. Modernizacja: naprawy główne, przebudowa, renowacja ulepszeń z możliwością zmiany przeznaczenia (zmiany przeznaczenia funkcjonalnego) obiektu. Notabene etap ten rozpoczyna się w momencie, gdy obiekt w swoim obecnym stanie nie jest już w stanie zaspokoić współczesnych potrzeb użytkowników i/lub gdy jego eksploatacja staje się nieopłacalna ekonomicznie. Na tym etapie przeprowadza się przynajmniej generalny remont bez zmiany rozwiązania planistycznego i celu funkcjonalnego, ale z eliminacją usuwalnego zużycia fizycznego i starzenia się funkcjonalnego.
7. Utylizacja, rozbiórka ulepszeń, składowanie lub recykling materiałów. Cykl życia kończy się wraz z wyburzeniem ulepszeń pod koniec ich ekonomicznego życia. Spółka zarządzająca przygotowuje propozycje ustalenia terminów i ekonomicznie wykonalnego sposobu rozbiórki budynków, biorąc pod uwagę możliwość sprzedaży elementów konstrukcyjnych i materiałów likwidowanych budynków oraz komunikacji.
Państwowa instytucja edukacyjna wyższej edukacji zawodowej
Instytut Handlu i Ekonomii w Petersburgu
W dyscyplinie „Ekonomika nieruchomości”
„Cechy i cykl życia nieruchomości”
Ukończył: Andreyanova E.V.
gr. 1410, Wydział Ekonomiczny, rok 4
Dyrektor naukowy
Pirogova O.E.
Petersburg, 2010
Wstęp
Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości i jej przedmiot
1 Definicja nieruchomości
2 Obiekt nieruchomości
Rozdział 2. Cechy i cykl życia nieruchomości
1 Charakterystyka nieruchomości
2 Cykl życia nieruchomości jako obiektu fizycznego
3 Cykl życia nieruchomości jako obiektu gospodarczego
4 Cykl życia nieruchomości przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości
Wniosek
Bibliografia
Aplikacje
Wstęp
Obiekty nieruchomości zajmują szczególne miejsce w systemie public relations, gdyż bezpośrednio lub pośrednio łączą się z nimi działania gospodarcze i priorytetowe relacje ludzi we wszystkich sferach ich działalności.
Dziś to nieruchomości wydają się być centralnym ogniwem systemu gospodarki rynkowej kraju. I to jest zrozumiałe – nieruchomość to nie tylko wyjątkowy produkt, ale jednocześnie kapitał generujący dochód i będący podstawą świadczenia usług w celu prowadzenia efektywnej działalności gospodarczej.
Ekonomika nieruchomości to system zależności, które powstają w procesie transakcji na rynku nieruchomości.
Znajomość tej dyscypliny jest niezbędna w kształceniu współczesnych specjalistów, ponieważ każdy profesjonalista ma obecnie do czynienia w praktycznych działaniach z procesami zachodzącymi na rynku nieruchomości.
Głównym celem poradnika jest opanowanie przez studentów wiedzy o istocie nieruchomości, prawnych aspektach ekonomiki nieruchomości, podstawowych operacjach i podejściach do wyceny nieruchomości, cechach rynku nieruchomości oraz rodzajach prowadzonej działalności czynności na nim.
1. Pojęcie nieruchomości i jej przedmiot
1 Definicja nieruchomości
Pojęcie „nieruchomość” jest nierozerwalnie związane z innym pojęciem – „nieruchomością”.
Własność to zbiór dóbr, tj. podlegające wycenie pieniężnej, stosunki prawne, w których ta osoba (indywidualna lub prawna) się znajduje.
Majątek będący własnością dowolnej osoby fizycznej lub prawnej dzieli się według treści na:
· składnik majątku: zespół rzeczy stanowiący własność danej osoby na podstawie prawa własności lub innego prawa majątkowego; zbiór praw do działań innych osób (na przykład majątek dłużny);
· bierny: zbiór rzeczy należących do innych osób, ale znajdujących się czasowo w posiadaniu danej osoby; ogół obowiązków ciążących na danej osobie.
Historycznie, już od czasów prawa rzymskiego, majątek dzielił się na ruchomy i nieruchomy.
Zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej) „do rzeczy nieruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się działki gruntowe, działki podziemne, izolowane zbiorniki wodne oraz wszystko, co jest trwale związane z grunty, czyli przedmioty, których przemieszczanie bez nieproporcjonalnej szkody ze względu na ich przeznaczenie jest niemożliwe, w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki, budowle.
Do nieruchomości zalicza się także statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne podlegające rejestracji państwowej. Ustawa może zaliczyć do majątku nieruchomego inny majątek.”
Współczesna rosyjska praktyka prawna ustaliła szereg kryteriów, według których obiekt fizyczny można sklasyfikować jako nieruchomość:
· silne powiązanie z konkretną działką (niemożność przeniesienia obiektu bez nieproporcjonalnej szkody dla jego przeznaczenia);
· kompletność pod względem możliwości wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem;
· certyfikowany (urzędowo zarejestrowany) należący do konkretnego właściciela – państwa, podmiotu federacji, gminy, osoby prywatnej lub grupy osób prywatnych;
· możliwość fizycznego oddzielenia przedmiotu nieruchomości od nieruchomości (tj. występowanie wyraźnie określonych granic fizycznych obiektu nieruchomości);
· niezależność funkcjonalna obiektu nieruchomości (czy ten obiekt nieruchomości może być użytkowany oddzielnie od innych obiektów, czy jego cel funkcjonalny wiąże się z częściowym korzystaniem z innych obiektów nieruchomości);
· obecność (lub brak) służebności i innych ograniczeń prawa użytkowania.
Rzeczy niezwiązane z nieruchomościami, w tym pieniądze i papiery wartościowe, zalicza się do majątku ruchomego. Rejestracja praw do ruchomości nie jest wymagana, z wyjątkiem przypadków określonych w przepisach prawa.
2 Obiekt nieruchomości
„Nieruchomość” zawiera dwie podstawy – fizyczną i prawną. Fizyczna podstawa tej koncepcji opiera się na materialnym składniku nieruchomości, a mianowicie: budynkach, budowlach, działkach, podłożu gruntowym itp. Wszystko, co „jest przedmiotem połączonym z ziemią w taki sposób, że jego ruch bez nieproporcjonalnej szkody dla jego przeznaczenia jest niemożliwy”.
Część prawna polega na wykonywaniu praw wynikających z transakcji nieruchomościami i ich użytkowaniem.
Nieruchomość na skutek zużycia traci płynność – „możliwość wdrożenia dowolnej metody zamiany nieruchomości na pieniądze” – to prawny element koncepcji.
Każda nieruchomość ma swój numer katastralny i podlega procesowi zwanemu „inwentaryzacją nieruchomości”. Charakteryzuje się „inwentarzem” - historią powstania i zmian obiektu nieruchomości. Wszystko to dotyczy prawnej części definicji nieruchomości.
Przedmiotem praw obywatelskich są rzeczy, w tym pieniądze i papiery wartościowe, inny majątek, w tym prawa majątkowe; roboty i usługi; Informacja; wyniki działalności intelektualnej, w tym wyłączne prawa do nich (własność intelektualna); korzyści niematerialne.
2. Cechy i cykl życia dobra
1 Charakterystyka nieruchomości
Posiadając działkę jako składnik, wszystkie sztuczne budynki (obiekty nieruchomości) mają cechy rodzajowe, które pozwalają je odróżnić od obiektów ruchomych. Ten:
Stacjonarność, bezruch. Znak charakteryzuje się silnym fizycznym powiązaniem rzeczy z powierzchnią ziemi oraz brakiem możliwości jego poruszania się w przestrzeni bez fizycznego zniszczenia i uszkodzenia, co czyni go niezdatnym do dalszego użytkowania.
Materialność. Należy zauważyć, że nieruchomości zawsze funkcjonują w postaci fizycznej i wartościowej. Do cech fizycznych nieruchomości zalicza się na przykład jej wielkość i kształt, uciążliwości i zagrożenia, środowisko, drogi dojazdowe, uzbrojenie, powierzchnię i podłoże, ukształtowanie terenu itp. Całość tych cech określa użyteczność nieruchomości, która stanowi podstawą wartości nieruchomości. Jednak samo w sobie nie określa wartości. Każdy przedmiot ma wartość, posiadając w takim czy innym stopniu takie cechy, jak przydatność i ograniczona podaż. Aby stworzyć znaczącą wartość, musi istnieć ograniczona podaż. Ideały i standardy społeczne, działalność i trendy gospodarcze, prawa, decyzje i działania rządu oraz siły naturalne wpływają na ludzkie zachowanie, a wszystkie one współdziałają ze sobą, tworząc, utrzymując, zmieniając lub zmniejszając wartość nieruchomości. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nieruchomości to jedne z nielicznych dóbr, których wartość nie tylko jest prawie zawsze stała, ale ma także tendencję do stopniowego wzrostu w czasie.
Trwałość nieruchomości jest praktycznie większa niż trwałość wszystkich innych dóbr, z wyjątkiem niektórych rodzajów kamieni szlachetnych i wyrobów wykonanych z metali rzadkich.
Na przykład, zgodnie z przepisami budowlanymi i przepisami budowlanymi (SNiP) obowiązującymi w Rosji, projekty mieszkaniowe, w zależności od materiału głównych konstrukcji (fundamenty, ściany, sufity), są podzielone na 6 grup o standardowym okresie użytkowania od 15 do 150 lata.
Czas krążenia ziemi, jeśli jest używany prawidłowo, jest nieskończony, a naruszenie jego prawidłowego użytkowania doprowadzi do nieodwracalnych strat.
Oprócz głównych ogólnych cech nieruchomości, można wyróżnić cechy prywatne, które są określane za pomocą określonych wskaźników w zależności od rodzaju nieruchomości.
Prawie nie da się mówić o dwóch identycznych mieszkaniach, dwóch identycznych działkach, dwóch identycznych budynkach, gdyż z konieczności będą one różniły się lokalizacją w stosunku do innych obiektów nieruchomości, infrastruktury, a nawet punktów kardynalnych, co świadczy o heterogeniczności, niepowtarzalności i wyjątkowość każdej nieruchomości.
Nieruchomości zwiększyły wartość ekonomiczną. Wynika to z faktu, że jest on przeznaczony do długotrwałego stosowania i nie ulega zużyciu w trakcie użytkowania. Z reguły ma złożoność konstrukcyjną, która wymaga wysokich kosztów utrzymania w odpowiednim stanie.
Ponadto nieruchomość zawsze ma swój własny cel funkcjonalny. Może być produktywna lub nieproduktywna. W celach produkcyjnych nieruchomość uczestniczy bezpośrednio lub pośrednio w tworzeniu produktów, wykonywaniu pracy i świadczeniu usług. W celach pozaprodukcyjnych zapewnia warunki do życia i służenia ludziom.
Nieruchomości zawsze pełnią funkcję obiektu długoterminowej inwestycji. Najczęściej wynika to z faktu, że zakup nieruchomości w częściach nie jest możliwy, gdyż inwestowanie kapitału w nieruchomość wymaga znacznych nakładów kapitału. Ponadto, jeśli mówimy o opłacalnej stronie sprawy, inwestycje gotówkowe w nieruchomości reprezentują wydatki o dość długim okresie zwrotu.
Należy zaznaczyć, że niektóre rodzaje nieruchomości mogą zostać przekształcone w ruchomość. Przykładowo lasy i nasadzenia wieloletnie z definicji należą do nieruchomości, a pozyskane drewno jest już majątkiem ruchomym.
Należy pamiętać, że urządzenia znajdujące się w budynkach i budowlach (ogrzewanie, wodociągi, kanalizacja, urządzenia elektryczne, windy, kraty, drugie drzwi metalowe itp.) zaliczane są do majątku ruchomego. Ponieważ jednak stała się ona integralną częścią nieruchomości, w przypadku transakcji na tym przedmiocie należy szczegółowo opisać wszystkie ruchomości wchodzące w skład nieruchomości (dotyczy to zwłaszcza majątku, który podlega zajęciu w okresie transakcja).
Często transakcje dotyczące nieruchomości mogą przenieść zestaw praw i interesów, które nie są częścią nieruchomości. Mogą to być prawa najmu, prawa poboru lub inne odsetki (służebności).
Do nieruchomości zalicza się zatem najcenniejsze i ogólnie znaczące obiekty środków trwałych, a obiekty nieruchomości takie jak grunty i grunty mają przez cały czas ogromne znaczenie nie tylko gospodarcze, ale także strategiczne dla każdego państwa.
Na przykład w okresie przedkapitalistycznym ziemia była jedynym znaczącym źródłem bogactwa zarówno jednostki, jak i państwa i społeczeństwa jako całości.
Nieruchomość w każdym systemie społecznym jest przedmiotem interesów gospodarczych i państwowych, dlatego dla tej kategorii nieruchomości wprowadzono obowiązkową państwową rejestrację praw do niej, co umożliwia identyfikację przedmiotu i podmiotu prawa, ponieważ związek między nieruchomością a przedmiotem praw do niej jest niewidoczny, a przeniesienie nieruchomości w drodze fizycznego przemieszczenia jest niemożliwe.
2 Cykl życia nieruchomości jako obiektu fizycznego
Działając jako przedmiot fizyczny, nieruchomość jest produktem, przedmiotem własności, biznesu i w każdym swoim wcieleniu przechodzi przez różne etapy i procesy.
Cykl życia obiektu nieruchomości (fizycznego) to okres czasu, w którym nieruchomość istnieje jako obiekt fizyczny. Cykl życia nieruchomości składa się z następujących etapów (faz):
Stworzenie koncepcji projektu i wybór opcji wykorzystania wolnej działki. W tym okresie dokonuje się wyboru najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania działki - biorąc pod uwagę specyfikę jej cech i wszystkie właściwości środowiska. Na podstawie analizy wybiera się najbardziej produktywną opcję wykorzystania spośród tych, które są prawnie dozwolone, fizycznie wykonalne, ekonomicznie i finansowo. Wybór przypadku użycia kończy się wraz z opracowaniem specyfikacji technicznych dotyczących projektowania ulepszeń.
Projektowanie ulepszeń. Na tym etapie – w oparciu o specyfikację projektową – następuje opracowanie projektu (przez wyspecjalizowaną organizację) wraz z wykonaniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwoleń i przygotowaniem działki (ustalenie kształtu i wielkości, usunięcie zbędnych elementów naturalnych). i sztucznej roślinności, osuszanie zbiorników), a także układanie komunikacji, wznoszenie budynków (konstrukcji) i sadzenie nowych nasadzeń. Wskazane jest przeprowadzenie akceptacji projektu od organizacji projektującej przy udziale firmy zarządzającej, która brała udział w opracowywaniu specyfikacji technicznych projektu.
Produkcja (konstrukcja, konstrukcja) ulepszeń. W trakcie realizacji projektu przez wykonawców wszystkie cechy fizyczne obiektu ulegają niemal całkowitej zmianie, co zostaje odnotowane w dokumentach inwentaryzacyjnych i katastralnych. W trakcie budowy ulepszeń oraz w wyniku utrwalenia nowego statusu obiektu, z reguły zmieniają się także cechy otoczenia związane z tworzonym obiektem.
Leczenie (zakup i sprzedaż, darowizna, dzierżawa itp.) z przeniesieniem praw majątkowych lub pojawieniem się obciążenia tego prawa. Na tym etapie przeprowadzane są operacje na obiekcie, a zmiana jego losu prawnego jest rejestrowana przez państwo. Przy zakupie lub sprzedaży przedmiotu zmienia się przedmiot własności. Kiedy grunt i/lub ulepszenia są dzierżawione lub wynajmowane przez właściciela (lub, w imieniu właściciela, przez spółkę zarządzającą), prawa do użytkowania (i ewentualnie własność) przechodzą na inny podmiot z pozorem obciążenie prawa własności.
Używanie (konsumpcja) przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem wraz z obsługą techniczną i eksploatacyjną. Na tym etapie cyklu życia zarządca (lub profesjonalna firma zarządzająca) organizuje racjonalne wykorzystanie przez użytkowników potencjału konsumenckiego obiektu. Z biegiem czasu właściwości obiektu ulegają zmianom, ponieważ ulepszenia fizycznie zużywają się i stają się przestarzałe funkcjonalnie, co pogłębiają zmiany sytuacji w gospodarce i zewnętrznym otoczeniu fizycznym, prowadząc do dodatkowego, tzw. zewnętrznego starzenia się.
W trakcie eksploatacji okresowo przeprowadzane są przeglądy techniczne i naprawy bieżące poszczególnych elementów usprawniających, nie zakłócając użytkowania obiektu jako całości.
Modernizacja: naprawy główne, przebudowa, renowacja ulepszeń z możliwością zmiany przeznaczenia (zmiany przeznaczenia funkcjonalnego) obiektu. Etap ten rozpoczyna się w momencie, gdy obiekt w swoim obecnym stanie nie jest już w stanie zaspokoić współczesnych potrzeb użytkowników i/lub gdy jego eksploatacja staje się nieopłacalna ekonomicznie. Na tym etapie przeprowadza się przynajmniej generalny remont bez zmiany rozwiązania planistycznego i celu funkcjonalnego, ale z eliminacją usuwalnego zużycia fizycznego i starzenia się funkcjonalnego.
Jeżeli przeprowadzona na ten moment analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania terenu oraz ulepszeń wykaże celowość częściowej zmiany przeznaczenia funkcjonalnego ulepszeń, wówczas ten ostatni zostanie odtworzony ze zmianą układu części lokal. Naturalnie jednocześnie zapewnione są funkcje remontów kapitalnych elementów ulepszających, z zachowaniem pierwotnego celu funkcjonalnego.
Jeżeli analiza użytkowania obiektu w stanie istniejącym wykaże konieczność całkowitej zmiany jego przeznaczenia funkcjonalnego, wówczas przebudowie może towarzyszyć nie tylko radykalna zmiana układu, ale także rozbudowa lub nadbudowa istniejącej zabudowy oraz zagospodarowanie wolnej części działki.
Utylizacja, rozbiórka ulepszeń, składowanie lub recykling materiałów. Cykl życia kończy się wraz z wyburzeniem ulepszeń pod koniec ich ekonomicznego życia. Spółka zarządzająca przygotowuje propozycje ustalenia terminów i ekonomicznie wykonalnego sposobu rozbiórki budynków, biorąc pod uwagę możliwość sprzedaży elementów konstrukcyjnych i materiałów likwidowanych budynków oraz komunikacji (minimalizacja wielkości kosztów likwidacji).
Oczywiście niektóre fazy powtarzają się na różnych etapach cyklu życia. I tak np. pomysł projektu utworzenia nowego obiektu może powstać zarówno na etapie, gdy działka jest całkowicie wolna, jak i na etapie, gdy pojawia się potrzeba przebudowy, częściowej rozbiórki lub dokończenia budynków. Faza cyrkulacji może przebiegać kilkukrotnie w ciągu życia obiektu, a momenty cyrkulacji wyznaczają granice czasowe okresów stanowiących podstawę tzw. cykli inwestycyjnych.
3 Cykl życia nieruchomości jako obiektu gospodarczego
obiekt nieruchomość nieruchomość gospodarcza
Cykl życia nieruchomości charakteryzuje się określonymi wzorcami i obejmuje okres życia ekonomicznego i fizycznego
Życie gospodarcze, które określa okres czasu, w którym przedmiot może być używany jako źródło zysku. Życie gospodarcze kończy się, gdy dokonane ulepszenia nie przyczyniają się już do wzrostu wartości nieruchomości.
Typowy fizyczny okres użytkowania to okres faktycznego istnienia nieruchomości w stanie odpowiednim funkcjonalnie przed jej rozbiórką. Określone na podstawie dokumentów regulacyjnych. Trwałość fizyczna i ekonomiczna obiektów nieruchomości ma charakter obiektywny, który można regulować, ale nie można go znieść.
Żywotność to okres, w którym obiekt istnieje i można w nim mieszkać lub pracować.
Z punktu widzenia okresu życia nieruchomości wyróżnia się następujące okresy:
ü Wiek efektywny, odzwierciedlający wiek obiektu w zależności od jego wyglądu i stanu technicznego.
ü Wiek chronologiczny (rzeczywisty) odpowiadający okresowi eksploatacji obiektu od momentu jego uruchomienia.
ü Pozostały okres użytkowania gospodarczego, wykorzystywany na potrzeby oceny obiektu przez biegłego rzeczoznawcę i stanowiący okres od dnia dokonania wyceny do zakończenia okresu użytkowania obiektu.
Cykl życia nieruchomości jako przedmiotu gospodarczego przedstawia się następująco:
kreacja
Państwowa rejestracja nieruchomości - w Federacji Rosyjskiej - akt prawny uznania i potwierdzenia przez państwo powstania, ograniczenia (obciążenia), przeniesienia lub wygaśnięcia praw do nieruchomości zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej.
Posiadanie i używanie; zmiana właścicieli. Posiadanie – w prawie cywilnym – władza właściciela; faktyczne posiadanie rzeczy, stwarzające właścicielowi możliwość bezpośredniego wpływu na rzecz.
Rozwój
Pogorszenie właściwości użytkowych nieruchomości
Koniec życia gospodarczego
4 Cykl życia nieruchomości przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości
Za przedmiot prawa przedsiębiorstwo uważa się zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przedsiębiorstwo jako całość jako zespół nieruchomości uznawane jest za nieruchomość.
Przedsiębiorstwo jako całość lub jego część może być przedmiotem kupna i sprzedaży, zastawu, dzierżawy i innych transakcji związanych z ustanowieniem, zmianą i wygaśnięciem praw majątkowych.
W skład przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości wchodzą wszystkie rodzaje nieruchomości przeznaczone do jego działalności, w tym działki, budynki, budowle, urządzenia, zapasy, surowce, produkty, prawa do roszczeń, długi, a także prawa do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty oraz dzieła i usługi (nazwa handlowa, znaki towarowe, znaki usługowe) oraz inne prawa wyłączne, chyba że prawo lub umowa stanowią inaczej.
Cykl życia przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości:
Utworzenie lub prywatyzacja przedsiębiorstwa
Państwowa rejestracja praw majątkowych (państwowych, komunalnych, prywatnych, współwłasności). Państwowa rejestracja praw do przedsiębiorstwa i transakcje z nim muszą być przeprowadzane w sposób szczególny, określony specyfiką prawną tego przedmiotu. Główną cechą przedsiębiorstwa jest możliwość włączenia działek i innych nieruchomości położonych na różnych terytoriach, a także możliwość wyłączenia nieruchomości z przedsiębiorstwa.
Osiągnięcie lub osiągnięcie zdolności projektowej
Optymalna wydajność
Zmiana właściciela, prywatna i kompletna
Reorganizacja, reforma, rekonstrukcja, fuzja, przejęcie
Upadłość (etap opcjonalny)
Likwidacja (etap opcjonalny). Likwidacja kompleksu majątkowego to licytacje i inne mechanizmy sprzedaży majątku (w tym nieruchomości) upadłej organizacji zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi postępowania upadłościowego.
Zakończenie funkcjonowania: naturalne ustanie, które nie ma charakteru naprawczego, fizyczne zniszczenie, celowe rozbiórka.
Wniosek
W każdym systemie społecznym nieruchomości zajmują szczególne miejsce w systemie stosunków społecznych, których funkcjonowanie jest w taki czy inny sposób powiązane z życiem i działalnością ludzi we wszystkich sferach biznesu, zarządzania i organizacji. To właśnie nieruchomości stanowią centralne ogniwo całego systemu relacji rynkowych. Nieruchomości to nie tylko najważniejszy produkt zaspokajający różnorodne potrzeby człowieka, ale jednocześnie to także kapitał w postaci realnej generujący dochód.
Nieruchomości stanowią podstawę bogactwa narodowego kraju i mają charakter masowy pod względem liczby właścicieli. Dlatego znajomość ekonomii nieruchomości jest niezbędna do skutecznego prowadzenia działalności gospodarczej w różnego rodzaju przedsiębiorstwach, a także w życiu każdej rodziny i poszczególnych obywateli, gdyż posiadanie nieruchomości jest podstawową podstawą wolności, niezależności i godności istnienie wszystkich ludzi.
Bibliografia
1. „Ekonomia nieruchomości”. Podręcznik. Goremykin V. A., Moskwa, 2008.
. „Ekonomia nieruchomości”. Instruktaż. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskwa, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomia i zarządzanie nieruchomościami. Petersburg: Wydawnictwo „ISS”, 2006 - 422 s. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatov L. L. Ekonomika nieruchomości. Podręcznik edukacyjno-metodyczny. - M.: Wydawnictwo MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 s. - ISBN 5-7038-2174-6
Cykl życia to pełna sekwencja procesów zachodzących w nieruchomości od uruchomienia (od powstania) do zakończenia. W teorii i praktyce wyróżnia się cztery typy cykli: biznesowy, cykl życia produktu, rodzaj działalności oraz przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości. Na czas trwania cyklu wpływają okresy produkcyjne, zużycie fizyczne i moralne, kapitał zakładowy obiektu, warunki operacyjne, warunki rynkowe i inne czynniki. Przy wycenie nieruchomości warto wziąć pod uwagę 2 cykle życia nieruchomości:
1. Cykl życia nieruchomości (produktu) jako obiektu fizycznego.
2. Cykl życia nieruchomości jako własności.
Cykl życia nieruchomości (produktu) jako obiektu fizycznego składa się z 11 etapów:
1. Etap przedinwestycyjny (analiza możliwości, uzasadnienie).
2. Kreacja, formacja (projektowanie, konstrukcja).
3. Uruchomienie.
4. Posiadanie i używanie.
5. Funkcjonalna, ekonomiczna starzenie się.
6. Fizyczne zużycie.
7. Poważny remont lub przebudowa.
8. Pogorszenie właściwości konsumenckich.
9. Zmiana celu funkcjonalnego.
10. Koniec życia gospodarczego.
11. Zaprzestanie istnienia (naturalne zniszczenie, rozbiórka).
Na etapach 3 i 11 cyklu życia nieruchomości wymagana jest procedura państwowej rejestracji praw.
Cykl życia nieruchomości jako nieruchomości można podzielić na 10 etapów:
1. Nabycie (zakup, budowa, dziedziczenie).
2. Posiadanie i używanie przez czas określony.
3. Zarządzanie obiektem.
4. Zarabianie, zaspokajanie potrzeb.
5. Rozporządzanie prawami majątkowymi i majątkowymi do przedmiotu.
6. Wielokrotne zmiany właścicieli, właścicieli, użytkowników.
7. Zmiana przeznaczenia funkcjonalnego obiektu.
8. Wygaśnięcie praw majątkowych (sprzedaż, nacjonalizacja, rekwizycja).
9. Zakończenie życia gospodarczego obiektu.
10. Powtórzenie poprzedniego cyklu lub zbudowanie nowego, zmodyfikowanego.
Na etapach 1, 6 i 8 cyklu życia nieruchomości wymagana jest procedura państwowej rejestracji praw.
Nieruchomości w trakcie swojego istnienia podlegają zmianom fizycznym, prawnym i ekonomicznym. W rezultacie każda nieruchomość (z wyjątkiem gruntu) przechodzi przez następujące powiększone etapy swojego cyklu życia:
Założenie – budowa, utworzenie nowego przedsiębiorstwa, nabycie (zakup, przydział itp.) działki;
Eksploatacja - eksploatacja i rozwój (rozbudowa, przebudowa, zmiana działalności, reorganizacja itp.)
Zmiana (prawdopodobnie wielokrotna) właściciela, właściciela lub użytkownika;
Zaprzestanie istnienia - rozbiórka, likwidacja, naturalne zniszczenie.
Etapy pierwszy, trzeci i czwarty przewidują państwową rejestrację faktu utworzenia lub likwidacji obiektu, a także zmianę właściciela.
Cykl życia nieruchomości przebiega według określonych wzorców i obejmuje życie gospodarcze, fizyczne, chronologiczne i pozostałe życie gospodarcze.
Ekonomiczna żywotność to okres rentownego użytkowania nieruchomości, w którym dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Dobre naprawy, remonty i optymalizacja warunków rosną, ale zła konserwacja skraca żywotność ekonomiczną obiektu. Kończy się w momencie, gdy ulepszenia przestają zwiększać wartość nieruchomości ze względu na jej ogólne starzenie się.
Fizyczna długość życia– jest to okres rzeczywistego istnienia obiektu w stanie nadającym się do użytku funkcjonalnego przed jego rozbiórką (zniszczeniem). Może mieć charakter normatywny, faktyczny, wyliczony (przewidywany) i wzrosnąć w wyniku modernizacji i poprawy warunków.
Efektywny wiek na podstawie oceny wyglądu i stanu technicznego budynku. Jest to wiek odpowiadający faktycznemu zachowaniu przedmiotu, jego stan w momencie transakcji, ocena. Efektywny wiek może być większy lub mniejszy niż wiek chronologiczny.
Wiek chronologiczny– jest to okres od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia transakcji lub wyceny.
Pozostało życie gospodarcze budynku liczony jest od dnia oceny (analizy) do końca jego użytkowania ekonomicznego. Naprawy i remonty wydłużają ten okres.
Trwałość fizyczna i ekonomiczna budynków ma charakter obiektywny i można ją regulować, ale nie można jej anulować. Wszystkie etapy cyklu życia i jego długość są ze sobą powiązane, a gdy jeden z nich się zmienia, pozostałe odpowiednio się zmieniają.
Jako obiekt fizyczny jest to sekwencja procesów istnienia obiektu nieruchomości od poczęcia do likwidacji (zbycia). Cykl życia przedmiotów materialnych składa się z następujących etapów: projektowanie – narodziny – dojrzałość – starzenie się – śmierć.
2. Zabudowa kompleksu nieruchomości (nowa budowa, uzupełnienie do bilansu).
3. Likwidacja zespołu nieruchomości – aukcje i inne mechanizmy sprzedaży majątku (w tym nieruchomości) upadłej organizacji zgodnie z przepisami prawa postępowania upadłościowego.
Cykl życia obiektów nieruchomości jako własności z punktu widzenia właściciela powtarza się wielokrotnie u każdego nowego właściciela, aż do zakończenia ekonomicznego lub fizycznego życia obiektu. Opierając się na trójcy kategorii – materialnej (fizycznej), prawnej (prawnej) i ekonomicznej – cykl życia nieruchomości można podzielić na trzy etapy. Każdy etap obejmuje określone działania i działania właściciela.
Cykl życia nieruchomości podlega pewnym prawom i obejmuje okres życia ekonomicznego i fizycznego.
1. Okres użytkowania ekonomicznego określa okres, w którym składnik majątku może służyć jako źródło zysku i kończy się w momencie, gdy dokonane ulepszenia przestają zwiększać wartość składnika majątku.
2. Typowym okresem życia fizycznego jest okres faktycznego istnienia nieruchomości w stanie nadającym się do użytku funkcjonalnego przed jej rozbiórką. Określone na podstawie dokumentów regulacyjnych.
Trwałość fizyczna i ekonomiczna obiektów nieruchomości ma charakter obiektywny, który można regulować, ale nie można go znieść.
3. Żywotność - okres czasu, w którym obiekt istnieje i można w nim mieszkać lub pracować.
Z punktu widzenia okresu życia nieruchomości wyróżnia się następujące okresy:
1. Wiek efektywny, odzwierciedlający wiek obiektu w zależności od jego wyglądu i stanu technicznego.
2. Wiek chronologiczny (rzeczywisty) odpowiadający okresowi eksploatacji obiektu od momentu jego uruchomienia.
3. Pozostały okres użytkowania ekonomicznego, służący ocenie obiektu przez biegłego rzeczoznawcę, stanowiący okres od dnia dokonania wyceny do zakończenia okresu użytkowania obiektu.
1.3. Cykl życia obiektów nieruchomościowych
Cykl życia obiektu nieruchomości jako obiektu fizycznego to sekwencja procesów istnienia obiektu nieruchomości od poczęcia do likwidacji (zbycia). Cykl życia przedmiotów materialnych zazwyczaj dzieli się w następującej kolejności: projekt – narodziny – dojrzałość – starzenie się i śmierć.
Etapy cyklu życia nieruchomości nazywane są inaczej: przedprojektowo-projektowo-budowlany-eksploatacyjny-zamknięcie.
1. Projekt wstępny(wstępny)scena obejmuje: analizę rynku nieruchomości, wybór nieruchomości, opracowanie strategii projektu, analizę inwestycji, przygotowanie wstępnej dokumentacji pozwolenia, pozyskanie kredytowych funduszy inwestycyjnych.
2. Etapie projektowania obejmuje: opracowanie planu finansowego, organizację finansowania, wybór grupy architektoniczno-inżynierskiej, zarządzanie projektem.
Oczywiście na pierwszych dwóch etapach nie generuje się żadnego zysku, ponieważ mają one charakter motywacyjny. Głównymi zadaniami tego okresu jest skrócenie czasu trwania tych etapów, poprawa walorów konsumenckich nieruchomości i, co najważniejsze, minimalizacja kosztów eksploatacji na wszystkich etapach cyklu życia nieruchomości. Niestety, trzeba przyznać, że koncepcja rachunku kosztów cyklu życia jest częściej omawiana niż stosowana w praktyce. Istota tej koncepcji polega na tym, że właściciel decydując się na budowę nieruchomości „skazuje się” na zespół kosztów nierozerwalnie związanych z posiadaniem nieruchomości. Koszty te nazywane są „kosztami posiadania”. Kalkulację kosztów uwzględniającą cały cykl życia nieruchomości można wykorzystać np. do porównania dwóch sposobów osiągnięcia tego samego celu – wybudowania nieruchomości lub jej wynajęcia itp. Na poziomie projektu można dokonać kalkulacji kosztów cyklu życia służy np. do podjęcia decyzji, czy w trakcie wykończenia korytarza należy przykleić do ścian dekoracyjną deskę, czy też ściany należy co roku malować itp.
Racjonalnie skonstruowany system kalkulacji kosztów, uwzględniający cały cykl życia obiektu nieruchomości, pozwala także na porównanie działań zapewniających różną trwałość elementów obiektu nieruchomości. Należy zauważyć, że oszczędności, jakie można osiągnąć w wyniku dowolnego projektu, są trudne do zidentyfikowania, jeszcze trudniejsze do oszacowania i bardzo trudne do udokumentowania.
Koszty realizacji dużych projektów budowlanych czy remontowych są dość wysokie, dlatego dużą uwagę należy zwrócić na kontrolę wszelkiego rodzaju kosztów. Jednak w większości przypadków oszczędności są źle rozumiane.
Często właściciel (deweloper) dąży po prostu do minimalizacji całkowitego wolumenu początkowych inwestycji kapitałowych, gdyż nie ma pojęcia, jak decyzje podjęte na etapie projektowania czy budowy przełożą się później na koszty eksploatacji nieruchomości.
Decyzje podejmowane przez właściciela o budowie (zakupie) nieruchomości wyłącznie na podstawie analizy ceny początkowej (zakup, budowa, najem) w większości nie są najlepsze i często okazują się po prostu błędne. Oczywiście to zadanie (obliczanie kosztów z uwzględnieniem całego cyklu życia nieruchomości) jest dość złożone, ale warto podjąć wysiłki, aby je rozwiązać, ponieważ w rezultacie zostaną stworzone podstawy do przyszłego tworzenia rocznych budżetów przez cały okres użytkowania nieruchomości.
3. Etap budowy polega na wyborze wykonawcy, koordynowaniu prac budowlanych oraz monitorowaniu jakości budowy, kosztorysach i wydatkach. Na tym etapie pojawiają się realne dowody na zgodność budowanego obiektu z wymaganiami segmentu rynku nieruchomości, wyznaczanymi logiką cyklu życia. Na tym etapie rozwiązywane są zadania zwiększenia udziału inwestycji potencjalnych konsumentów, gdyż wzrost wolumenu ofert i zysków wskazuje na dość szerokie uznanie rynku.
Obecna sytuacja gospodarcza wymusza na uczestnikach projektów inwestycyjnych zaostrzenie harmonogramów prac przy realizacji konkretnego projektu budowlanego, tak aby rezultaty projektu jak najwcześniej zaczęły przynosić korzyści w wybranym kierunku działalności gospodarczej. Dlatego prace budowlane rozpoczynają się już na etapie projektowania (jeszcze przed całkowitym opracowaniem projektu), co wymaga wysokiego stopnia koordynacji działań wszystkich uczestników projektu. Taka organizacja budowy prowadzi do oszczędności (od 5–10%) ze względu na obniżenie kosztu kapitału (zmniejszenie wielkości i warunków pożyczania) ze względu na wcześniejsze oddanie nieruchomości do użytku, a także pojawienie się zasadniczo nowe rozwiązania biznesowe. Na tym etapie znaczną redukcję kosztów osiąga się poprzez optymalny wybór formy zarządzania budową, czyli zarządzanie projektem lub generalne wykonawstwo.
Jednym z rodzajów zarządzania budową, szeroko rozpowszechnionym w krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej, jest zarządzanie projektami. Zarządzanie tego typu obejmuje cały okres budowy – od wyboru celu inwestycji budowlanej po jej eksploatację. Podczas zarządzania projektami rozwiązuje się następujące zadania:
Efektywne wykorzystanie inwestycji i kontrola nad tym procesem;
Opracowywanie dokumentacji projektowej;
Wdrażanie wymagań dokumentacji projektowej w procesie budowlanym;
Kontrola jakości projektu budowlanego.
Aby zarządzać projektami o rygorystycznych warunkach realizacji, tworzone są specjalne struktury, na których czele stoją kierownicy budowy. Praktyka światowa pokazuje, że taka forma zarządzania pozwala na osiągnięcie ogólnych oszczędności na kosztach budowy nawet do 10%, zwiększa skuteczność kontroli wszelkiego rodzaju wydatków, a także skraca czas realizacji projektu.
Organizacja budownictwa w formie zarządzania projektami jest bardzo powszechna w krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej i ma perspektywy w naszym kraju, zwłaszcza przy realizacji projektów budownictwa wielokondygnacyjnego, gdyż ujednolicone zarządzanie cyklem „projektuj-buduj” skraca czas realizacji projektu czasu, osiągając w ten sposób ogólne oszczędności (do 10%) środków i tworzone są warunki do skutecznej kontroli nad wszelkiego rodzaju wydatkami.
W praktyce krajowej zasada kontraktowa budowy obiektów jest bardziej powszechna, gdy w ramach umowy o budowę organizacja budowlana-wykonawca zobowiązuje się do wybudowania określonego obiektu według wskazówek zamawiającego lub wykonania innych robót budowlanych w określonym terminie, a Klient zobowiązuje się stworzyć wykonawcy niezbędne warunki do wykonania pracy, zaakceptować ich wynik i zapłacić uzgodnioną cenę.
Zazwyczaj klient wybiera jedną organizację budowlaną, która będzie generalnym wykonawcą, zawiera z nią umowę na cały zakres robót, dając jej możliwość zawarcia umów podwykonawstwa na cały zakres robót. Podczas budowy dużych projektów klient (deweloper) może wyznaczyć kilka organizacji generalnego wykonawstwa, z których każda jest odpowiedzialna za konkretny teren i pracuje pod bezpośrednim nadzorem przedstawicieli klienta.
W praktyce krajowej organizacje architektoniczne i projektowe odstąpiły od kontroli jakości robót budowlano-montażowych. Projektanci ograniczają się jedynie do okresowych wizyt na budowie, aby mieć pewność, że wszystkie ich zalecenia zostaną uwzględnione podczas realizacji projektu, dlatego kontrola nad jakością prac spoczywa na kliencie (deweloperze). Oprócz kontroli jakości, przy realizacji dużych projektów zaangażowani są eksperci zewnętrzni (w przypadku braku specjalistów wewnętrznych), którzy wykonują następujące zadania: oszacowanie kosztów pracy, monitorowanie zgodności z harmonogramem poszczególnych operacji lub zestawu prac , księgowość i audyt, kwestie prawne, interakcja z organami regulacyjnymi i przedstawicielami władz lokalnych.
Procedura przyjęcia obiektów do eksploatacji jest procesem dokumentacyjnym dość ściśle uregulowanym.
4. Etap funkcjonowania obiektu nieruchomościami są: eksploatacja obiektów, ich utrzymanie i naprawy. Eksploatacja nieruchomości, będąca wielowymiarową funkcją w systemie zarządzania, obejmuje następujące obszary: eksploatacja wyposażenia lokalu, rozliczanie materiałowe, ochrona przeciwpożarowa i środki bezpieczeństwa, zarządzanie komunikacją, wywóz i recykling odpadów, przemieszczanie i relokacje, zmiany i rekonstrukcja, likwidacja sytuacji awaryjnych, zapewnienie eksploatacji i naprawy, montaż mebli oraz zabezpieczenie obiektu.
Nie ma jednej definicji pojęcia „wyposażenie lokalu”, opierają się one jednak na: systemach ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji; elektryczne urządzenia oświetleniowe i systemy zaopatrzenia w ciepło, wodę i systemy sanitarne; mechaniczne i elektryczne systemy transportu pionowego i poziomego (windy, schody ruchome itp.).
W ostatnim czasie, w związku z zagrożeniem terroryzmem i rosnącą przestępczością, wzrosła rola funkcji bezpieczeństwa. Dlatego coraz więcej organizacji stara się zapewnić bezpieczne środowisko pracy. Co do zasady systemy bezpieczeństwa (w tym przeciwpożarowego) i bezpieczeństwa technicznego są opracowywane i wdrażane z uwzględnieniem specyficznych potrzeb i przeznaczenia funkcjonalnego obiektów nieruchomości.
Zarządzanie komunikacją jest funkcją zdeterminowaną istotą dobra. Infrastruktura telefoniczna i telefoniczna są coraz częściej wykorzystywane do świadczenia usług faksowych, teletekstowych i transmisji danych. Potencjał tych usług i ich jakość wzrasta poprzez upowszechnienie komunikacji światłowodowej. Oprócz instalacji telefonicznych rozwijają się technologie komputerowe i internetowe (połączenia sieci komputerowych) oraz automatyzacja stanowisk pracy.
Uzupełnieniem bezpieczeństwa elektronicznego lub informacji jest zapewnienie ochrony informacji na urządzeniach elektronicznych, częściowo w oprogramowaniu, a także uzupełnienie banku danych organizacji.
Proces recyklingu odpadów niebezpiecznych w trakcie eksploatacji nieruchomości obejmuje szereg złożonych zadań zarządczych, począwszy od recyklingu np. lamp fluorescencyjnych (zawierających rtęć), aż po unieszkodliwianie odpadów niebezpiecznych. Z reguły zarządca nieruchomości zawiera umowę z organizacjami specjalizującymi się w ich utylizacji i utylizacji. Większość procedur recyklingu odpadów polega na ich selektywnym zbieraniu i odsprzedaży lub niszczeniu. Odpady są klasyfikowane według rodzaju i podzielone na kategorie: papier, szkło (blachy, butelki), złom (stalowy, żeliwny, aluminiowy), styropian, oleje silnikowe, opony itp.
W trakcie eksploatacji nieruchomości często konieczne jest przeprowadzenie prac mających na celu zmianę nieruchomości lub jej elementów. Jak pokazuje praktyka, nowy pracownik chce ulepszyć przestrzeń pracy lub przeprojektować lokal biurowy, ale istnieje szereg zasad, które pozwalają na skuteczne zarządzanie zmianami z korzyścią dla organizacji:
Przestrzeń – nie trzeba przesuwać ściany o 0,5 m, żeby zaspokoić czyjeś ambicje;
Materiały – nie ma potrzeby stosowania parkietu z cennego drewna, można zastosować laminat;
Zasady projektowania – nie buduj szafek tam, gdzie można postawić szafkę wolnostojącą;
Planowanie – nie przebudowuj biura tylko dlatego, że któryś z pracowników chce usiąść przy oknie;
Wsparcie inżynieryjne - nie instaluj po pięć gniazdek na każdej ścianie, ale zapewnij odpowiedni dostęp do wejść elektrycznych i informacyjnych.
Sytuacje awaryjne w trakcie eksploatacji nieruchomości mogą zaistnieć w każdej chwili, gdyż nikt nie jest ubezpieczony od pożaru, zalania, wandalizmu, a nawet siły wyższej (powódź, trzęsienie ziemi itp.). Nie ma jednolitej formy planów reagowania kryzysowego; w każdym konkretnym przypadku wyznaczana jest osoba odpowiedzialna za dany przedmiot i opracowywane są instrukcje, według których ma ona postępować.
Likwidując skutki wypadków należy:
Sprawdź wszystkie konstrukcje stalowe pod kątem uszkodzeń cieplnych;
Wykryj uszkodzenia spowodowane produktami spalania;
Sprawdź cały sprzęt komunikacyjny, biurowy i inne systemy w nieruchomości narażone na korozję i wilgoć; sprawdź okablowanie elektryczne i inną komunikację pod kątem kondensacji (przy zimnej pogodzie); sprawdź wyposażenie kotła;
Oczyść systemy z pleśni i innych szkodliwych materiałów, jeśli się utworzą itp.
Meble zamontowane zgodnie z projektem budowlanym obiektu są równorzędnym elementem nieruchomości, dlatego też należy dokonać ich przeglądu i naprawy zgodnie z planem konserwacji zapobiegawczej.
Konserwacja i naprawa. Jak pokazuje praktyka, zdecydowana większość właścicieli nieruchomości nie przeznacza wystarczających środków na utrzymanie i remonty budynków i budowli. Powodów jest wiele: od skupienia się na celach krótkoterminowych po niedocenianie konsekwencji takiego kroku, ale koszty skorygowania tych konsekwencji prawie zawsze przewyższają koszty prac konserwacyjnych i naprawczych.
Praca– prace wykonywane w celu zapewnienia standardowego okresu użytkowania obiektów nieruchomości: nie prowadzą do wzrostu jej wartości, lecz zapobiegają niszczeniu i awariom poszczególnych elementów. Celem usługi jest profilaktyka.
Naprawa - prace mające na celu przywrócenie uszkodzeń lub pogorszenia stanu mienia do normalnego stanu. Celem naprawy jest odnowienie.
Prace naprawcze dzielą się na małe i duże. Drobne naprawy, trwające 1-2 dni, przeprowadzane są w celu zapewnienia normalnego funkcjonowania obiektu. Nie przedłuża żywotności przedmiotu i nie podnosi jego wartości. Remont kapitalny (powyżej 2 dni) przedłuża żywotność nieruchomości, ale nie zwiększa jej wartości.
Wymiana- jest to proces zastępowania środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości na podobny moduł. Przedmiotem wymiany jest samodzielny przedmiot środka trwałego, który zastępuje zużyte lub przestarzałe elementy środka trwałego.
Głównym celem obsługi nieruchomości jest zapewnienie korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem; składa się z konkretnych dzieł:
Codzienne sprzątanie (w celu utrzymania reprezentacyjnego wyglądu);
Terminowe usuwanie drobnych usterek na nieruchomości;
Przeprowadzanie poważnych napraw w oparciu o minimalne koszty cyklu życia;
Opracowanie środków mających na celu redukcję i optymalizację całkowitych kosztów eksploatacji i utrzymania;
Racjonalne funkcjonowanie obiektów użyteczności publicznej (przy zapewnieniu niezawodności) obsługujących nieruchomość;
Stały monitoring i analiza kosztów utrzymania i remontów obiektu;
Sporządzanie harmonogramów pracy i monitorowanie ich realizacji;
Sprawozdawczość dotycząca nieruchomości jako całości oraz wyposażenia.
W praktyce istnieją:
W razie potrzeby napraw;
Naprawy okresowe (np. wymiana miękkiego dachu po 10 latach);
Konserwacja zapobiegawcza sprzętu;
Konserwacja awaryjna;
Naprawa (wymiana okna).
Eksploatacyjny (przez cały okres użytkowania nieruchomości);
Funkcjonalny (dla personelu zajmującego się konserwacją, naprawami itp.);
Do czyszczenia mediów i budynków;
Na naprawy i renowację nieruchomości (jeżeli upłynął okres użytkowania nieruchomości).
Ponadto należy wziąć pod uwagę koszty zmian i ulepszeń, określone jako koszt posiadania nieruchomości.
5. Etap zamknięcia obiektu- całkowite wyeliminowanie jego pierwotnych i nabytych funkcji, w wyniku czego następuje albo rozbiórka, albo jakościowo nowa zabudowa. Na tym etapie cyklu życia nieruchomości ponoszone są znaczne koszty utylizacji. Koszty te wynikają z posiadania nieruchomości. Jeżeli nieruchomość otrzymuje nową zabudowę wysokiej jakości, wówczas koszty zmiany odnoszone są do kosztów posiadania nowej funkcji.
Podobnie jak cykl życia obiektów nieruchomości, cykl życia zespołu nieruchomości można podzielić na etapy:
1. Utworzenie zespołu nieruchomości (regulacyjna rejestracja wyników transakcji z nieruchomościami i prawami do nich: kupno i sprzedaż, wkład w kapitał zakładowy, czynsz, leasing itp.).
2. Zabudowa kompleksu nieruchomości (nowa budowa, uzupełnienie do bilansu).
3. Adaptacja kompleksu nieruchomości zapewniona jest poprzez realizację różnorodnych projektów inwestycyjnych i deweloperskich, elastyczny leasing zarówno w zakresie odbioru, jak i czasowego wynajmu nieruchomości. Na tych etapach znaczące miejsce zajmuje eksploatacja, naprawa i konserwacja nieruchomości, a także ubezpieczenia, polityka amortyzacyjna, interakcja z systemami księgowymi i podatkowymi. Etap ten może obejmować transakcje sprzedaży części nieruchomości.
4. Likwidacja zespołu nieruchomości to przetargi i inne mechanizmy sprzedaży majątku (w tym nieruchomości) upadłej organizacji zgodnie z przepisami prawa postępowania upadłościowego.
Cykl życia nieruchomości jako własności z punktu widzenia właściciela powtarza się wielokrotnie u każdego nowego właściciela, aż do zakończenia ekonomicznego lub fizycznego życia nieruchomości. Opierając się na trójcy kategorii – materialnej (fizycznej), prawnej (prawnej) i ekonomicznej, cykl życia nieruchomości można podzielić na trzy etapy (ryc. 1.6).
Każdy etap obejmuje określone działania i działania właściciela.
Cykl życia nieruchomości charakteryzuje się pewnymi wzorcami i obejmuje okres życia ekonomicznego i fizycznego (ryc. 1.7):
Termin życie ekonomiczne określający okres czasu, w którym przedmiot może służyć jako źródło zysku. Życie gospodarcze kończy się, gdy dokonane ulepszenia nie przyczyniają się już do wzrostu wartości nieruchomości.
2. Typowa fizyczna długość życia- okres faktycznego istnienia nieruchomości w stanie nadającym się do użytku funkcjonalnego przed jej rozbiórką. Określone na podstawie dokumentów regulacyjnych. Trwałość fizyczna i ekonomiczna obiektów nieruchomości ma charakter obiektywny, który można regulować, ale nie można go znieść.
3. Dożywotni- okres czasu, w którym obiekt istnieje i można w nim mieszkać lub pracować.
Z punktu widzenia okresu życia nieruchomości wyróżnia się następujące okresy:
1. Efektywny wiek, odzwierciedlające wiek obiektu w zależności od jego wyglądu, stanu technicznego itp.
2. Chronologiczny(rzeczywisty) wiek, odpowiadający okresowi eksploatacji obiektu od chwili jego oddania do użytku.
3. Pozostało życie gospodarcze, wykorzystywane dla celów oceny obiektu przez biegłego rzeczoznawcę i stanowiące okres od dnia dokonania wyceny do zakończenia okresu użytkowania obiektu.
Ryż. 1.7.Żywotność budynku lub konstrukcji
Czas życia fizycznego obiektu nieruchomości (z wyjątkiem gruntu), wiek ekonomiczny i efektywny zależy od zużycia - procesu, który ma moc praw natury. Wyróżnia się trzy rodzaje zużycia: fizyczne, moralne i zewnętrzne (ekonomiczne) (ryc. 1.8).
Zużycie fizyczne to pogorszenie parametrów technicznych i ekonomicznych obiektu, spowodowane jego zużyciem w trakcie eksploatacji i pod wpływem środowiska. Rozróżnia się zużycie usuwalne, gdy rzecz może zostać fizycznie odrestaurowana i będzie to ekonomicznie uzasadnione, oraz zużycie nieodwracalne, gdy przywrócenie nieruchomości nie jest możliwe. Przyczyny wystąpienia zużycia fizycznego mogą być różne: normalna eksploatacja obiektu (zużycie fizyczne I rodzaju); klęski żywiołowe, wypadki, naruszenia zasad eksploatacji obiektu (zużycie fizyczne II rodzaju). Należy pamiętać, że podczas eksploatacji nieruchomości pogorszenie jej wskaźników technicznych i ekonomicznych następuje stale, ale może również nastąpić natychmiastowe pogorszenie właściwości technicznych obiektu (przerwanie przewodów elektrycznych, pożar itp. .).
Wszelkiego rodzaju fizyczne zużycie zwykle prowadzi do negatywnych konsekwencji. Po pierwsze, pogarszają się niektóre właściwości użytkowe i użytkowe nieruchomości i innych urządzeń technicznych. Po drugie, w miarę starzenia się nieruchomości wzrasta częstotliwość jej napraw; fizyczne zużycie można spowolnić poprzez wprowadzenie systemu konserwacji.
Zużycie moralne (funkcjonalne) to zmniejszenie atrakcyjności konsumenckiej niektórych właściwości nieruchomości, które wynika z niezgodności z nowoczesnymi standardami w zakresie użyteczności funkcjonalnej. Ten rodzaj zużycia objawia się przestarzałą architekturą budynku, układem, zapleczem inżynieryjnym itp. W praktyce krajowej nazywa się to starzeniem się.
Starzenie się dzieli się na zużycie funkcjonalne i technologiczne. Zużycie funkcjonalne jest konsekwencją poszerzania funkcjonalności nowych (podobnych do istniejących) obiektów nieruchomościowych. W wyniku zużycia funkcjonalnego nieruchomości starsze budynki stają się mniej atrakcyjne dla przyszłych właścicieli pod względem architektury, projektu, układu, wsparcia inżynieryjnego itp., a co za tym idzie tańsze. Zużycie technologiczne jest konsekwencją postępu naukowo-technicznego w zakresie tworzenia nowych konstrukcji, technologii i materiałów, co prowadzi do obniżenia kosztów wytworzenia nieruchomości i kosztów eksploatacyjnych. Podobnie jak starzenie się fizyczne, może być usuwalne i nieusuwalne.
Można na przykład wyeliminować awarie wodomierzy i gazomierzy, urządzeń hydraulicznych, odnowić wbudowane szafki, wykładziny podłogowe itp. Kryterium usuwalnego zużycia jest porównanie kosztów napraw z wartością otrzymanego kosztu dodatkowego: jeżeli ten ostatni przekracza koszty renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Wielkość usuwalnego zużycia funkcjonalnego ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością na ten sam dzień wyceny bez elementów zaktualizowanych.
Zużycie ekonomiczne (zużycie spowodowane wpływami zewnętrznymi) to spadek wartości budynku na skutek negatywnych zmian w jego otoczeniu zewnętrznym pod wpływem czynników ekonomicznych, politycznych lub innych. Przyczynami zużycia zewnętrznego mogą być: ogólne zniszczenie terenu, na którym znajduje się obiekt; działania administracji rządowej lub samorządowej w zakresie podatków, ubezpieczeń; inne zmiany na rynku pracy, czasu wolnego, edukacji itp.
Na wielkość zużycia zewnętrznego istotny wpływ ma bliskość „nieatrakcyjnych” obiektów naturalnych lub sztucznych: oczyszczalni ścieków, restauracji, parkietów tanecznych, stacji benzynowych, dworców kolejowych, szpitali, szkół, przedsiębiorstw przemysłowych itp.
Zmniejszenie wartości przedmiotu związane z zanieczyszczeniem środowiska ustala się przy zastosowaniu metod stosowanych przy ustalaniu amortyzacji. Przykładowo koszt unieszkodliwiania odpadów toksycznych może być powiązany z kosztem naprawy obiektu, czyli kosztem usterek możliwych do naprawienia.
Zużycie ekonomiczne, w przeciwieństwie do zużycia fizycznego i moralnego, jest zawsze uważane za nieodwracalne.
W ustawodawstwie większości krajów przedsiębiorstwo nie jest uważane za niezależny podmiot prawny; nie jest uznawana za jednostkę gospodarczą posiadającą odrębną własność, własny bilans i korzystającą z praw osoby prawnej. Za przedsiębiorstwo uważa się pewien zespół majątkowy, na który składają się składniki materialne i niematerialne, będący przedmiotem prawa. W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej termin firma stosowane w odniesieniu do podmiotów i przedmiotów prawa. Przedsiębiorstwo nazywa się osobą prawną, czyli podmiotem prawa cywilnego, uczestnikiem działalności gospodarczej. Ponadto termin „przedsiębiorstwo” odnosi się wyłącznie do państwowych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych, które jako organizacja handlowa podlegają rejestracji państwowej i działają jako podmiot prawa w różnych umowach i innych stosunkach prawnych.
Jednocześnie tym samym terminem określa się pewien rodzaj przedmiotów prawa. W tym sensie firma - Jest to kompleks produkcyjno-gospodarczy, którego własność jest całkowicie odrębna od własności organizacji – stanowi podstawowy element infrastruktury organizacji. Nieruchomość jest zasobem przestrzennym dla jej działalności gospodarczej, życia jej personelu i organizacji.
