Ведущие аналитики рынка недвижимости полагают, что рынок уже нашел дно и в будущем году начнется его выздоровление
Опросил Павел Яклашкин
Вероятнее всего, в 2017 году спрос сохранится на уровне 2016 года, возможно, мы заметим увеличение на 10-15% при условии наличия благоприятной экономической и политической ситуации в стране.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова:
Полагаю, что 2017 год будет похож на уходящий по ценовой динамике: рост стоимости новостроек сдержит острая конкуренция на рынке из-за большого объема предложения. Однако в отличие от текущего года он охарактеризуется более позитивными тенденциями в экономике, так как многие аналитики ожидают увеличения ВВП. Не исключаю, что это подтолкнет к покупкам обеспеченных клиентов, которые сейчас занимают выжидательную позицию.
Кроме того, возможно дальнейшее снижение ставок по ипотеке. В частности, Сбербанк уже анонсировал акцию со сниженными на 0,5% ставками, которая будет действовать в январе. Таким образом, минимальная ставка по ипотечному кредиту от Сбербанка в следующем году опустится даже ниже субсидированной (11,5%). Полагаю, что примеру Сбербанка последуют и другие системообразующие банки. На рынке ипотеки растет конкуренция между кредиторами, которая даже без господдержки подтолкнет их снижать стоимость своих кредитных предложений.
Основные выводы
1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее и, особенно, цены.
За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).
Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.
Главный вывод:
Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей.Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.
В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.
Ну, что подведём итоги лета. Последние три с половиной года, рынок недвижимости идёт на спад. Как показывали мои прогнозы и прогнозы моих коллег, лето поменялось местом с осенью активностью. Две предыдущие осени показали себя не с лучшей стороны и они дали понять, что в сентябре рынок просто останавливался, а примерно в октябре начиналось более резкое снижение цен.
Даже те люди, которые продают свою недвижимость уже два года, всё никак не осознают, что рынок будет проседать. Будет и точка.
Людям вбили в головы, что осень – это пора продаж и рынок активизируется. Тётя Клава продала свою квартиру в 2012 году. Тогда рынок рос. А сейчас племянник Василий решил продать свою. Тётя Клава посоветовала ему подождать осени и не торопиться с продажей летом потому, что она делала так же.
Таких советчиков куча. Но они не исходят из реальности. Они не смотрят на статистику, не учитывают экономическую ситуацию, возможности покупателей, предложения застройщиков и т.д. В конце концов, они не работают с клиентами-покупателями при поиске квартир, а следовательно не в курсе о предпочтениях и возможностях покупателей. Они считают, что продать квартиру просто. Выставляют и ждут. И потом, судить по продажам одной, двух или даже десяти квартир практически невозможно. Все сегменты рынка связаны друг с другом. Т.е. цены в 5-этажках влияют на цены в 22-этажных домах в других районах. Перед глазами должен быть график с кривыми за многие годы и должны быть постоянные наблюдения за рынком – за теми же предложениями застройщиков, предложениями банков, законами. Всё это связано между собой. Всё это составляющие рынка недвижимости, а значит это всё оказывает влияние на цены. Порой, чтобы оценить 2-комнатную квартиру приходится сравнивать цены на 1-комнатные и 3-комнатные высчитывая процентное соотношение цены за один квадратный метр. А сейчас доходит до абсурда, продавцы ставят цены на 1-комнатные, как за 2-комнатные квартиры.
Даже какое-нибудь постановление ВС может оказать влияние на рынок всех регионов. Например, если квартиры с одними документами станет покупать безопаснее или наоборот появятся более высокие риски, то покупатели будут отдавать предпочтение квартирам с другими документами.
Рынок продолжит падать и в этот октябрь, и даже возможно произойдёт резкий сдвиг. В сентябре будет наблюдаться стагнация. А теперь объясню почему. В очередной раз, летом люди поснимали свои объекты с продаж в ожидании осени поскольку тётя Клава родной человек и она авторитет в глазах Василия. Плюс есть те, кто мыслит также – те, кто задумал решать свои жилищные вопросы и проблемы, но отложил это до сентября. Убрав квартиры, они конечно же поспособствовали продажам тех, кто оставил объявления т.к. количество квартир уменьшилось (чему вторые несомненно благодарны Василиям и Клавам). Пришёл август и предложения стали появляться. За последнюю неделю в профессиональной Базе (название источника удалено) количество квартир в разделе Вторичка увеличилось с 372 000 (+/-) до 392 366 (данные на 01.09.2017).
Всё логично. Количество предложений растёт потому, что на рынке появляются новые квартиры и помимо них возвращаются те, кто снял их с продажи летом в надежде на осень. Но загвоздка в том, что это приводит к перенасыщению рынка, а следовательно к конкуренции и снижению цен. Статистика Росреестра показывает примерно то же самое и на их сайте можно посмотреть динамику по количеству сделок, а так же отток покупателей со вторичного рынка на первичный.
В июне 2016 года, в Базе было примерно 290 000 предложений. На 02.04.2017 было 351 044, на 29.08.2017 - 378 397, на 31.08.2017 - 387 964, а на 01.09.2017 уже 392 366 предложений. Если вернуться к 2014 году, то если мне память не изменяет, было примерно 230 000. А в 2009-2010 гг., было 190 000. Если обратить внимание, то в "докризисные" времена соблюдался баланс по количеству предложений. А с 2014 на сегодняшний день их стало в два раза больше.
Думающим продавцам я хотел бы дать совет. В сентябре на фоне появления огромного количества предложений, можно стать конкурентоспособным. Сейчас появятся куча квартир и многие продавцы живя стереотипами, что осень время активных продаж снова поднимут цены. Среди них ваши предложения с хорошими РЫНОЧНЫМИ ценами, будут интересны.
И на последок профессиональная шутка с долей правды: "Вы хотите продать, или попродавать?".
Кризис оставил заметный отпечаток на каждой из сфер экономики РФ. В частности он затронул жилищную сферу. Люди уже сегодня ищут достоверные прогнозы цен на недвижимость в 2017 году. От аналитиков данной отрасли можно услышать о грядущей нестабильности и снижении спроса. Все это следствие санкций, падения цены за баррель нефти, роста курса инвалюты, ставок банковского кредитования, плохой платежеспособности граждан. Эти факторы ощутимо отражаются и на застройщиках.
В столице РФ реакция на кризисное положение проявляется в меньшей мере. Там живет много небедных людей, у которых пока есть возможность вкладывать средства в недвижимость. Спонсоры не прекращают работать над масштабными постройками в различных уголках Москвы. Однако эксперты напоминают, что по сравнению со стабильными годами до кризиса это всего капля в море и остатки былого величия. В ближайшем будущем кризис сферы недвижимости поглотит всё государство.
Экспертам не удалось сойтись во мнениях. Одни утверждают, что расценки на недвижимость упадут, по мнению других повышение стоимости стройматериалов повлечет за собой подорожание квадратного метра, ведь компаниям-застройщикам также нужно покрывать свои нужды. Кроме закупки сырья им нужно осуществлять выплату заработных плат сотрудникам, обеспечивать страховку и тратиться на логистику. Нужно более подробно разобраться в точках зрения, существующих на данный момент.
Прогноз недвижимости на 2017-2018 гг.
В палате недвижимости Урала утверждают, что в течение ближайших двух лет произойдут серьезные потрясения. Т.Деменюк (гильдия риэлторов России) дала прогноз на недвижимость в 2017 году:
- она заметила, что уже сейчас рынок жилья становится менее доходным. Несколько лет назад ситуация в отрасли была куда более ободряющей;
- по результатам опросов 1 из 10 жителей РФ, планировавших купить квартиру, отказался от своего замысла, в то время как 1 из 6 – сдвинул его на неопределенное время;
- уже в начале 2016 г. произошла рецессия рынка, дающая все основания полагать, что в будущем граждан ждет неминуемый кризис;
- стабилизация наступит не ранее 2020 г., и то лишь в том случае, если произойдет нормализация ипотечных кредитов, будет предоставлена господдержка и помощь региональным администрациям;
- по мнению Деменюк цена за 1 кв.м. в следующем году снизится;
- для Екатеринбурга возможна корректировка в 5-7% от нынешней стоимости. Более точные цифры будут зависеть от качества, престижности, удобства и общего состояния объектов;
- себестоимость 1 кв.м. жилой площади достаточно высока и достигает 45 тыс. руб., если не учитывать кредитные начисления и страховки. Так что если снижение цен и произойдет, оно не будет существенным. Однако что-то все же лучше, чем ничего.
Причина такому положению дел – общая ситуация в стране. Чтоб иметь о ней наиболее полное представление, полезно ознакомиться с на сайте сайт.
Свой прогноз для рынка недвижимости 2016-2017 годов дала Уральская палата недвижимости. Её аналитики полагают, что подешеветь могут квартиры старого фонда, то есть в домах, построенных в 60-70 годы 20-го в. Речь идет о снижении цен на 6-7%. Президент организации Э.Богданов придерживается мнения, что в 2017 г. купить квартиру станет легче, чем сейчас. Рынок изобилует предложениями, так что, поторговавшись можно приобрести жилье по сниженной цене.
Свой комментарий дал В.Трапезников, занимающий пост исполнительного директора. Он считает, что в 2017-2018 гг. застройщики должны будут прилагать больше усилий для привлечения покупателей, поскольку приобретать будут исключительно жилье наивысшего качества. Последнее десятилетие у застройщиков было меньше хлопот. Продавцы получали большую выгоду на рынке жилья, покупателей становилось все больше, а квартиры раскупали еще до того, как объект был сдан.
В следующем году, как полагают эксперты, в момент сдачи в эксплуатацию домов, лишь 50% квартир обретут владельцев. Застройщикам придется делать упор на качестве жилья и сопряженной инфраструктуры, так что российскому населению предоставят новое поколение новостроек.
И. Доброхотова (Бест-Новострой) утверждает, что позитивный сценарий маловероятен в сложившейся ситуации. В своем прогнозе рынка недвижимости в 2017 году она говорит, что даже повышение стоимости барреля нефти до 45 долл. не спасет сферу от кризисного состояния, рецессия будет происходить и дальше. Пока нефть стоит 30 долл., застройщики должны будут отложить многие проекты, а некоторые из них коренным образом изменить (уменьшить метраж квартир, закупить более дешевые стройматериалы). У рынка есть шанс продержаться, если со стороны застройщиков будут введены программы рассрочки на долгосрочной основе.
Стоимость вторичной недвижимости
Россияне не перестают делать вклады в недвижимость, тем ни менее «вторичка» стабильно дешевеет с начала текущего года, на неё падает спрос. Специалисты утверждают, что уже сейчас можно сделать вывод о грядущем снижении масштабов строительства. Это объясняется урезанием доступа к ипотечному кредитованию. В сегодняшних реалиях немногие из россиян могут без лишних хлопот приобрести квартиру, не пользуясь услугами банка.
Учитывая высокую стоимость 1 кв.м., большая часть граждан отдает предпочтение именно вторичному рынку. Цены в данном сегменте рынка неумолимо растут и люди готовы пожертвовать некоторыми удобствами. Например, в 2015 г. жилье в центральных областях государства подорожало на 15%, а на Урале «вторичка» стала стоить на 10% больше. Так что прогнозы недвижимости 2017 год для Москвы характеризуются прямо таки космическими расценками, в особенности на новостройки. Уже заметен рост в 18% по отношению к прошлому году.
Стоимость «люксовых» квартир в отдаленных от центра городах увеличилась на 3%. За повышенную комфортность апартаментов приходится платить на 11% больше.
Первичная недвижимость
Потенциальные покупатели оживились из-за стагнации рынка недвижимости. Они считают, что объемы строительства постепенно падают, как и спрос. То есть купить квартиру можно будет по более низкой цене, чем ранее. Однако Утопией будет продажа жилья строительными компаниями с убытком для себя. Компании уже сейчас признают, что с огромной вероятностью им придется повышать цены примерно на 14-16%.
Петербургские аналитики и сотрудники риелторских компаний утверждают, что подорожание составит около 11-13%. Еще в 2015 г. было заключено на 40% меньше договоров о покупке недвижимости, чем ранее. Тенденция обещает только окрепнуть в будущем. Многие проекты замораживают, не видя в них целесообразности или не имея достаточных средств для строительства. Например, на территории Екатеринбурга недостроенными остались 30 тыс.кв.м. жилья.
Если экономическая ситуация будет ухудшаться и дальше, еще больше строек остановятся. Основными причинами тому служат падение цены на нефть, шаткая позиция рубля, санкции с запада. Все они тесно переплетены между собой. Так что лишь улучшение общеэкономической атмосферы сможет спасти ситуацию. Если никакие позитивные подвижки не произойдут, спрос на недвижимость снизится на 30% во всей РФ, а в отдельных областях – на 50%.
Прогноз для недвижимости на Украине на 2017 год
Покупательская способность украинцев также падает, нестабильным остается положение национальной валюты. Застройщикам первичного рынка ничего не остается, кроме как организовывать всевозможные скидки и акции, чтоб привлечь покупателей.
Лучше ситуация у тех компаний, что строят квартиры типа «эконом» или небольшого размера. В данном секторе наблюдается даже некоторый рост спроса. Украинцы страхуют свои средства, вкладывая их в недвижимость, поскольку считают этот путь более надежным, чем пользование услугами банков, которые неоднократно подводили граждан в течение кризиса, начавшегося в 2009 г.
Когда произошла очередная валютная лихорадка, это достаточно явно сказалось на цене недвижимости. Цены упали во всех регионах, даже на западе. Рынок этой части страны был стабилен еще в 2015 г. Хотя если перевести долларовые цены в гривну, предложения строительных компаний резко теряют свою привлекательность.
В.Несин (Риэлторская палата Украины) дал негативный прогноз цен на недвижимость в Украине в 2017 году. Он считает, что они вырастут и достигнут уровня, который наблюдался перед кризисом. Если данная точка зрения верна, покупать квартиры украинцам нужно именно в последние месяцы 2016 г., пока цены еще относительно привлекательны.
В окраине Киева сейчас можно приобрести квартиру с 1 комнатой за 25 тыс.долл. Эксперт говорит о том, что в следующем году такая цена останется лишь приятным воспоминанием. Объяснить это можно несколькими факторами: ожидается улучшение благосостояния жителей Украины и рост спроса со стороны заграничных инвесторов. Аналитики настаивают на грядущем прогрессе рынка, однако, с медленной динамикой.
Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.
