Un gaj de bunuri imobiliare pentru a garanta obligații față de un creditor. Angajarea este una dintre modalitățile eficiente de a asigura îndeplinirea obligațiilor din contractele de împrumut

Credit ipotecar 

Cea mai eficientă modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor este gajul, întrucât satisfacerea creanțelor creditorului prin gaj nu depinde nici de starea financiară a debitorului, nici a garantului, ceea ce face posibilă îndeplinirea efectivă a obligațiilor debitorului față de creditorul pe cheltuiala bunului care face obiectul gajului. Astfel, gajul creează creditorului același rezultat patrimonial ca prestația efectivă.

În dreptul civil, prin gaj se înțelege dreptul unui creditor (debitorul gajist) de a primi compensații din valoarea bunului gajat cu prioritate față de ceilalți creditori ai persoanei care deține acest bun (debitorul gajist), cu excepțiile stabilite de lege. , clauza 1, articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse.

În condițiile legii, împrumutătorul și împrumutatul semnează un contract de gaj, care trebuie încheiat în scris, simplu sau legalizat. La încheierea unui acord de gaj, este foarte important să respectați forma acestuia și, dacă este necesar, procedura de înregistrare. Nerespectarea acestei reguli atrage nulitatea contractului de gaj. 333 Cod civil al Federației Ruse.

Legalizarea contractului de gaj este necesară în următoarele cazuri:

  • - gajarea imobilelor, întreprinderilor sau ansamblurilor imobiliare;
  • - în cazul în care contractul de gaj este încheiat pentru a garanta obligațiile care decurg din contract, care trebuie autentificat la notar;
  • - la cererea uneia dintre părți.

În plus, un acord de gaj imobiliar necesită înregistrarea de stat suplimentară la biroul de inventar tehnic (BTI), comitete funciare, registre de nave, poliție rutieră și alte organisme relevante, clauza 1, articolul 331 din Codul civil al Federației Ruse.

Condițiile esențiale ale contractului de gaj fac obiectul gajului și al evaluării acestuia, esența, mărimea și perioada de îndeplinire a obligației garantate prin gaj, precum și condiția privind care dintre părți (debitorul gajist sau creditorul gajist) are proprietatea gajată.

Obiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (creanțe), cu excepția bunurilor retrase din circulație, a creanțelor indisolubil legate de persoana creditorului și a altor drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzise de lege, precum și valorile mobiliare art. 336 Cod civil al Federației Ruse. În același timp, proprietatea trebuie să îndeplinească două criterii: acceptabilitate (certitudinea calitativă a garanției) și suficiența (certitudinea cantitativă a garanției).

Atunci când evaluarea bănească a bunului gajat, care se realizează prin acordul părților la prețurile pieței, prevede uneori o indexare corespunzătoare a valorii bunului gajat sau dreptul creditorului gajist de a-l reevalua la momentul executării silite.

Gajul garantează toate creanțele creditorului gajist care au apărut la momentul prezentării lor, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Printre aceste cerințe se numără:

  • a) cuantumul principalului și al dobânzii;
  • b) cheltuielile creditorului în legătură cu îndeplinirea obligației, inclusiv costurile legate de vânzarea publică a proprietății, desfășurarea de licitații, concursuri, plata comisioanelor etc.;
  • c) pierderi ale creditorului asociate cu plata dobânzilor și penalităților;
  • d) cheltuielile împrumutătorului legate de întreținerea proprietății.

Toate aceste sume sunt atribuite creditorului ipotecar și sunt supuse rambursării din proprietatea gajată.

Dreptul de gaj ia naștere din momentul încheierii unui contract de gaj, iar în legătură cu bunurile care sunt supuse transferului către creditorul gajist - din momentul transferului acestei proprietăți, dacă nu se prevede altfel prin contractul de gaj.

Înainte de încheierea unui contract se întocmește un raport de verificare a garanțiilor cu o vizită la fața locului. Un reprezentant al departamentului de creditare verifică disponibilitatea reală și datele documentare (contabile) ale garanției. În acest caz, se întocmește un act, semnat de un reprezentant al băncii, directorul și contabilul-șef al împrumutatului.

În funcție de locația obiectului gajului, se admite gaj, atât cu cât și fără transfer al bunului (lucru) gajat către creditorul gajist. Codul civil folosește tocmai această caracteristică pentru a clasifica gajurile în tipuri. Legea gajului a distins tipurile de gaj într-un mod oarecum diferit: un gaj cu transferul bunului gajat către creditorul gajat (ipotecă) și un gaj cu bunul gajat care rămâne la debitorul gajist, articolul 5 din Legea „Cu privire la gaj”.

Garaj fără transfer de proprietate colaterală. O gaj fără transferarea proprietății gajate către creditorul gajist a devenit cea mai răspândită în practica națională și străină, comparativ cu al doilea tip de gaj, deoarece permite împrumutatului (debitorului) să continue să opereze folosind proprietatea gajată.

Legea prevede că bunul gajat rămâne la debitorul gajist, dacă nu se prevede altfel prin contract. Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca, precum și bunurile gajate aflate în circulație, nu se transferă creditorului ipotecar.

În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, ipoteca este înțeleasă ca un gaj al terenurilor, întreprinderilor, clădirilor, structurilor, spațiilor nerezidențiale, apartamentelor și altor bunuri imobiliare.

În baza unui contract de ipotecă se pot gaja doar imobile, și anume: terenuri, subsol, corpuri de apă izolate și tot ce este strâns legat de teren.

La ipotecarea unui teren, dreptul de gaj nu se extinde asupra imobilelor si structurilor debitorului ipotecar situate sau ridicate pe acesta, cu exceptia cazului in care contractul prevede o alta conditie.

Cu toate acestea, nu toate proprietățile pot face obiectul unei ipoteci. Nu sunt permise ipoteci pentru parcele de subsol, arii naturale special protejate, alte proprietăți retrase din circulație, proprietăți care nu pot fi executate silit în conformitate cu legea federală, clădirile cu mai multe apartamente și locuințe individuale și apartamentele în proprietate de stat sau municipală, precum și proprietățile. cu privire la care privatizarea este interzisă în conformitate cu procedura stabilită de legea federală.

La ipotecarea unui apartament într-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente, din care o parte este în proprietatea comună a debitorului ipotecar și a altor persoane, cota corespunzătoare din proprietatea comună a clădirii rezidențiale este considerată ipotecata împreună cu spațiile rezidențiale.

Valoarea estimată a obiectului ipotecii se determină prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar și este indicată în contract în termeni monetari, în timp ce valoarea estimată a terenului nu poate fi stabilită sub prețul său standard.

Acordul poate prevedea că ipoteca garantează creanțele creditorului ipotecar în măsura în care acestea se află la momentul satisfacerii lor pe cheltuiala proprietății gajate sau într-o sumă fixă.

La încheierea unui contract de ipotecă, debitorul ipotecar este obligat să avertizeze în scris creditorul ipotecar asupra tuturor drepturilor terților asupra obiectului ipotecii cunoscute de acesta la momentul înregistrării de stat a ipotecii (drepturi de gaj, folosință, închiriere, servituți, adică drepturi de folosință limitată) și alte drepturi. Neîndeplinirea acestei obligații conferă creditorului obligației principale dreptul de a cere îndeplinirea anticipată a obligației garantate prin ipotecă sau modificarea termenilor contractului de ipotecă.

Creditorul aflat într-o obligație garantată cu ipotecă are dreptul de a verifica, folosind documente și în fapt, existența, starea și condițiile de întreținere a bunului gajat în baza contractului de ipotecă. Acest drept aparține creditorului în temeiul unei obligații garantate cu ipotecă, chiar dacă bunul gajat este trecut debitorului ipotecar în posesia terților.

Un gaj care implică transferul bunului gajat către creditorul gajist (ipotecă). Diferite tipuri de proprietăți (vehicule, aur și alte metale prețioase, valută, valori ale acțiunilor) pot fi utilizate ca garanții lăsate la dispoziția creditorului gajist.

Valorile acțiunilor sunt înțelese ca titluri de valoare tranzacționate liber pe piața valutară (acțiuni și obligațiuni ale întreprinderilor, titluri de stat), înregistrate corespunzător într-un depozit sau registru autorizat. Trebuie făcută o înscriere corespunzătoare în depozit sau registru cu privire la transferul titlurilor de valoare ca garanție. Până la anularea acestei înscrieri, debitorul gajist nu poate vinde aceste valori mobiliare.

Atunci când un drept de proprietate certificat printr-o garanție este gajat, acesta poate fi transferat creditorului gajist.

Garajul valorilor valutare (valută străină, titluri de valoare în valută), aurul și alte metale prețioase din produse pot fi folosite ca gaj. Este deosebit de important aici ca astfel de operațiuni să fie permise numai băncilor autorizate care au licențele corespunzătoare.

Atunci când acordă împrumuturi, Banca Centrală acceptă aur și metale prețioase în produse și titluri de stat ca garanție.

Legislația rusă prevede două moduri de executare silită asupra proprietății ipotecate: în instanță sau extrajudiciar. Procedura judiciară a fost prevăzută în Legea Federației Ruse „Cu privire la gaj”. Procedura extrajudiciară a apărut pentru prima dată în legătură cu intrarea în vigoare a Codului civil al Federației Ruse.

Satisfacerea creanței creditorului gajist pe cheltuiala bunului imobil gajat, fără a se adresa justiției, este permisă numai pe baza unui acord notarial între creditorul gajist și debitorul gajist, încheiat după ce au apărut motivele de executare silită asupra bunului gajat. Dispozitia privind dreptul creditorului gajist de a executa silit asupra imobilului gajat fara a depune o cerere in instanta, cuprinsa direct in contractul de gaj, trebuie declarata nula.

Într-un număr de cazuri, executarea silită asupra proprietății gajate poate fi efectuată numai printr-o hotărâre judecătorească atunci când:

  • - pentru a incheia un contract de gaj este necesar acordul sau permisiunea altei persoane sau organism;
  • - obiectul gajului este un bun care are valoare istorică, artistică sau altă valoare culturală pentru societate;
  • - debitorul gajist este absent și este imposibil să se stabilească locația sa.

Legea prevede înregistrarea obligatorie a bunurilor mobile (autovehiculelor) la poliția rutieră în zona în care este înmatriculat vehiculul.

Atunci când obiectul gajului îl reprezintă drepturi de creanță (de exemplu, un depozit la o bancă), drepturi de închiriere și alte drepturi de proprietate, se poate impune executarea silită asupra acestora (dacă obligația de împrumut nu este îndeplinită), de obicei în instanță.

Dacă obiectul gajului îl constituie drepturi de proprietate cu durată limitată, atunci acestea sunt transferate băncii gajului numai până la sfârșitul acestei perioade.

Legea prevede încetarea cauțiunii în următoarele cazuri specifice:

  • - cu încetarea obligației garantate prin gaj;
  • - dacă legiuitorul a înștiințat creditorul gajist cu privire la amenințarea cu pierderea sau deteriorarea bunului gajat;
  • - în cazul distrugerii bunului gajat sau al încetării dreptului gajat, dacă gajatorul nu și-a exercitat dreptul de a restaura bunul gajat într-un termen rezonabil sau de a-l înlocui cu alte bunuri echivalente, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
  • - în cazul vânzării unui bun gajat la licitație publică, precum și în situația în care vânzarea acestuia s-a dovedit imposibilă.

Vânzarea proprietății gajate se realizează prin vânzare la licitație publică, în modul stabilit de Codul de procedură civilă al Federației Ruse și Codul civil al Federației Ruse.

Un credit bancar garantat cu imobiliare in conditii economice normale este unul dintre cele mai populare si atractive pentru un creditor. În același timp, orice sistem bancar poate emite un număr limitat de credite ipotecare datorită naturii pe termen lung și a riscurilor semnificative.

Raporturile juridice civile sunt un domeniu uriaș de diferite tranzacții (acorduri, acțiuni, acte și evenimente) reglementate de dreptul civil. Părțile la un anumit acord nu sunt întotdeauna de bună-credință și, pentru a evita eventualele probleme, există o instituție pentru asigurarea îndeplinirii obligațiilor, reglementată de prevederile capitolului 23 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare conform Codului civil al Federației Ruse).

Una dintre cele mai comune metode de garantare a unei obligații în practică este gajul.

În conformitate cu prevederile consacrate la articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse, gajul ar trebui înțeles ca dreptul creditorului în temeiul contractului principal de a primi suma de bani care i se cuvine prin vânzarea bunului gajat în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligația.

Mai mult, un astfel de creditor va avea un drept de prioritate asupra bunului gajat față de alți creditori în cazul insolvenței debitorului. Garanția este folosită și la încheierea contractelor mici, dar cel mai adesea acționează ca un fel de garant al îndeplinirii de către debitor a unei mari obligații asumate, de exemplu un împrumut. În plus față de Codul civil al Federației Ruse, relațiile juridice care decurg din gajul imobiliar: clădiri, structuri, întreprinderi, case sau apartamente sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”.

Părțile la contractul de gaj sunt:

gaj- persoana fizica sau juridica sau intreprinzator individual care isi gaja proprietatea in schimbul unui imprumut;

Creditor ipotecar- cel mai adesea acest rol este jucat de o Banca sau alta organizatie de credit care emite un imprumut pentru nevoile Debitorului in schimbul incheierii unui contract de garantie. Contractul de gaj este strâns legat de obligația principală existentă între părți - contractul de împrumut, în care Creditorul este Creatorul gajist, iar Debitorul este Garantul.

Acordul de gaj se încheie în scris. Subiectul garanției poate fi orice proprietate, inclusiv imobile, principalul lucru este că nu este restricționată în circulație conform legislației ruse (arme, medicamente, droguri etc.). Principalele cerințe pentru acest tip de acord sunt următoarele:

  • este necesar să se indice subiectul gajului (imobilului) și valoarea acestuia pe baza rezultatelor evaluării;
  • ar trebui să se reflecte esența, termenii și dimensiunile obligației principale de garantare pe care este încheiat acordul de gaj;
  • dacă contractul principal dintre Debitor și Creditor este supus notarii, același lucru este valabil și în ceea ce privește contractul de gaj care îl asigură;
  • contractul de ipotecă trebuie să fie înregistrat la agențiile guvernamentale;
  • trebuie indicat cine va avea garanția (în ceea ce privește imobilul, în cele mai multe cazuri proprietatea rămâne la Debitor);
Încălcarea a cel puțin una dintre regulile de mai sus atrage nulitatea contractului de gaj.

În zilele noastre, împrumuturile garantate cu imobiliare, acordate atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice, sunt incredibil de populare și sunt un produs financiar foarte relevant pentru orice bancă de renume.

Persoanele juridice gajează imobilele deținute de acestea pentru a obține un împrumut în unul dintre următoarele scopuri:

  • dezvoltarea și extinderea afacerilor existente;
  • achiziționarea de noi imobile (nerezidențiale), inclusiv în faza de construcție;
  • reparații majore ale unei clădiri/structuri/întreprinderi;
  • alte scopuri care necesită o injectare urgentă a unei sume mari de bani;
Deosebit de apreciat de bănci ca garanție este așa-numitul imobil comercial, care aduce profit considerabil proprietarului: birouri, puncte de vânzare cu amănuntul, centre de afaceri, depozite logistice.

Atunci când decide dacă acordă un împrumut unei companii garantate cu imobiliare, banca efectuează o analiză cuprinzătoare a tuturor aspectelor principale ale activităților financiare și economice ale companiei:

  • ultimele bilanţuri ale companiei sunt atent studiate;
  • se evaluează fiabilitatea companiei ca participant la tranzacțiile civile (durata șederii pe această piață, succesul în afaceri etc.);
  • se evaluează lichiditatea și se determină valoarea de piață a garanției;
Pentru a efectua acest tip de analiză, compania va fi obligată să depună un pachet de documente. Iată un exemplu de listă a acestora:
  • documente constitutive: Carta cu toate amendamentele și Memorandumul de asociere (dacă există);
  • certificate de înregistrare de stat a companiei, înregistrare fiscală, cesiune OGRN, modificări la statut;
  • protocoale (decizii) privind numirea managerilor;
  • bilanţurile organizaţiei pentru o anumită perioadă;
  • un document cu evaluarea proprietății ipotecate de la un evaluator independent;
  • documente ITO proaspete pentru o clădire/structură/apartament sau casă;
Cel mai adesea, termenul unui împrumut garantat cu bunuri imobiliare comerciale este de la șase luni la 3 ani. Dar acest lucru se aplică în primul rând cantităților mici cerute de întreprinderile mici și mijlocii. Dacă vorbim de o întreprindere de producție mare, atunci pot fi dezvoltate pentru aceasta condiții individuale de împrumut mult mai blânde și perioada de rambursare poate fi mărită.

Subiectul gajului - o clădire, o structură, o întreprindere sau o casă rămâne cel mai adesea în posesia și folosința proprietarului, adică Debitorul, în același timp, Creditorul primește anumite drepturi asupra bunului gajat, poate monitoriza acestuia utilizarea corectă, controlul și limitarea dispoziției de către Debitor a acestei proprietăți. Aceste condiții sunt specificate în contractul de gaj.

Debitorul gajist are dreptul de a cere, iar Debitorul gajist este obligat să îndeplinească următoarele cerințe:

  • asigura imobilul ipotecat in intreaga valoare impotriva amenintarii de deteriorare si distrugere sau orice alta scoatere din posesia acestuia. Dacă se dorește, se poate asigura și viața și sănătatea Debitorului, precum și capacitatea acestuia de muncă;
  • tratați garanția cu grijă, protejați-l de eventuale daune și atacuri ale terților;
  • nu împiedică Împrumutătorul să verifice disponibilitatea și siguranța bunului gajat;
Dacă o companie și-a gajat propria întreprindere sau complex imobiliar, atunci drepturile Creditorului se vor extinde la tot ceea ce este inclus în acestea: transport, mobilier, mobilier, inclusiv acele articole care vor fi achiziționate după încheierea unui contract ipotecar cu banca.

Este important de remarcat că este posibil să ipoteci o clădire sau o structură doar adăugând la aceasta terenul pe care se află. Terenul poate fi deținut de Debitor sau poate fi închiriat de la stat sau de la o altă organizație. Se aplică și regula opusă - dacă un teren este ipotecat, atunci clădirile și alte structuri care se află pe acesta sunt, de asemenea, supuse ipotecii, cu excepția cazului în care în acord este prevăzută separat o procedură diferită.

Dacă pe acest site există clădiri care sunt deținute de terți, atunci în cazul unei schimbări a proprietarului, de exemplu, dacă Garantul nu își îndeplinește obligațiile conform contractului de împrumut, toate drepturile, precum și obligațiile celui dintâi. proprietar în raport cu aceste persoane, sunt transferate noului proprietar împreună cu terenul.

Ce este o ipotecă?

Un contract de ipotecă este un caz special de contract de gaj și se referă la situații în care imobilul este gajat. Astfel, garanția este un concept mai larg decât ipoteca. Relațiile ipotecare sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar), precum și de Codul civil al Federației Ruse, care are forță juridică mai mare și în cazul unui conflict între normele legii și codul. , ar trebui să ne ghidăm după prevederile acestuia din urmă. Dacă nu există contradicții, atunci în primul rând merită să studiezi legea, deoarece ea acoperă cu atenție și în detaliu aceste relații.

Oficial, Rusia este cea mai tânără țară din sectorul creditării ipotecare din Europa. Se crede că această inițiativă a venit la noi în 1998, așa că primul deceniu de muncă cu credite ipotecare este în urmă. În ajunul sărbătoririi acestei aniversări, în 2008 au fost rezumate rezultatele, care au arătat următoarele cifre (conform Băncii Centrale a Rusiei):

  • numărul băncilor care au emis credite ipotecare a fost de 587;
  • peste 60% din numărul total de credite ipotecare revine ponderii a zeci de jucători de top pe această piață (printre ei VTB, Societe Generale Vostok);
  • fata de anul precedent 2007, volumul tranzactiilor a crescut cu aproape 18%;
  • Ipotecile pentru locuințe secundare, mai degrabă decât pentru clădirile noi, sunt la mare căutare în rândul rușilor;
Cele mai optimiste prognoze au fost date pentru creșterea în continuare a pieței creditelor ipotecare în acel an, dar, din păcate, criza financiară globală a afectat foarte mult acest tip de credit garantat.

La începutul anului 2009, numărul creditelor ipotecare în ruble în Rusia a scăzut de 4 ori, în valută - de aproape 10 ori! De asemenea, ratele dobânzilor au crescut puternic, cu o reducere simultană a termenului creditelor ipotecare. Dar spre sfârșitul anului trecut, situația a început să se stabilească treptat și se poate prevedea o creștere suplimentară a pieței, deși într-un ritm mult mai modest decât se vedea literalmente acum 2 ani.

Când gajați imobiliare, este întotdeauna vorba despre locuințe achiziționate pe credit? Nu, nu întotdeauna. Există adesea situații în care Debitorul gajă un apartament sau o clădire rezidențială pe care o deține deja ca garanție și cheltuiește suma primită pe credit pentru alte nevoi și scopuri. Uneori, această metodă este mai profitabilă decât un credit ipotecar. În mare parte pentru că nu există nicio cerință de a efectua un avans semnificativ.

Atunci când solicită un credit ipotecar, debitorii sunt afectați de multe întrebări. Dar, poate, principalul, care ar trebui neapărat acoperit în acest articol, este dacă Creditorul poate lua bunuri imobiliare rezidențiale gajate de Debitor unei persoane fizice, chiar dacă aceasta este singura locuință potrivită pentru Garant și familia sa. .

Legislația civilă rusă (articolul 446 din Codul civil al Federației Ruse) prevede că banca are dreptul de a bloca un apartament, o casă sau o altă proprietate rezidențială unică a debitorului. Faptul că familia lui nu va avea unde să locuiască, în general, nu este o problemă a Creditorului, este preocuparea statului - să încerce să se asigure că cetățenii săi nu rămân pe stradă.

Pentru rezolvarea problemei este prevăzut un mecanism special și mai multe norme legale care protejează Debitorul într-o astfel de situație.
În primul rând, există așa ceva ca cerințe disproporționate. Ce înseamnă? Uneori, Împrumutatorul/Debitorul gajist poate fi limitat în pretențiile sale la garanție.

Acest lucru devine posibil în cazurile în care încălcarea debitorului este nesemnificativă și dimensiunea creanțelor Creditorului este disproporționată cu valoarea imobilului gajat. Mai precis, pentru a contesta pretențiile Creditorului trebuie să fie prezente în combinație două condiții (această regulă a apărut recent, la jumătatea anului 2009):

  • întârzierea debitorului în obligația principală nu durează mai mult de 3 luni;
  • valoarea obligației neîndeplinite este mai mică de 5% din valoarea estimată a garanției ipotecate;
Debitorului i se permite să întârzie plățile de trei ori pe parcursul anului fără executarea silită asupra bunului gajat.
Un alt caz în care este posibilă limitarea Creditorului în încercările sale de a executa silit asupra proprietății ipotecate este o situație în care vorbim de construcția de imobile rezidențiale, iar Debitorul este unul dintre participanții la capitalul propriu la proces. Într-o astfel de situație, Creditorul poate executa silit nu mai devreme de șase luni de la data limită de livrare a proiectului de construcție specificat în contract sau până când devine evident că proiectul nu va fi finalizat la timp.

Dacă, totuși, este vorba de executarea silită asupra proprietății, atunci Creditorul se adresează instanței cu o declarație de creanță. Din contravaloarea bunului gajat, acesta poate primi chiar cuantumul obligației neîndeplinite, precum și penalitățile și penalitățile prevăzute în contract. Trebuie să știți că Debitorul are dreptul de a alege modalitatea de vânzare a obiectului ipotecii – licitație/concurs sau licitație publică. De asemenea, el poate argumenta în instanță cu privire la mărimea prețului inițial dacă nu a fost posibil să se ajungă la un acord cu Creditorul.

Va trebui să vă documentați pretențiile pentru o creștere a prețului, anexând un raport de la o firmă de evaluare sau ITO.
Dar cel mai important drept al Debitorului, care poate influența semnificativ desfășurarea evenimentelor, este dreptul de a cere o întârziere în vânzarea imobilului gajat (până la 12 luni).

Poate că în acest timp Debitorul va putea să găsească o cale de ieșire și să-și plătească datoria, păstrând obiectul ipotecii. Dar pentru a convinge instanța să ia o astfel de decizie, trebuie să indicați un motiv care poate fi considerat valid - de exemplu, prezența copiilor minori aflați în întreținere, o boală gravă etc. Există 2 excepții de la regula generală când instanța nu va acorda o amânare:

  • obiectul gajului este un teren pentru nevoi agricole;
  • Debitorul este o persoană fizică, dar folosește garanția pentru a desfășura activități comerciale;
Dacă toate posibilitățile au fost epuizate, atunci Debitorului i se acordă o lună pentru a elibera apartamentul sau casa ocupată, atunci Creditorul retrage garanția, iar statul, reprezentat de autoritățile sale, trebuie să furnizeze Debitorului și familiei acestuia locuințe din soc. -numit fond de manevrare al localitatii unde s-a inregistrat

Un alt lucru este că, de fapt, astfel de locuințe în majoritatea orașelor și orașelor din țara noastră pur și simplu lipsesc sau nu rezistă niciunei critici din cauza stării sale. Prin urmare, această problemă a puterii executive ar trebui studiată cu atenție și să încerce să corecteze situația în bine.

Dar Debitorul nu ar trebui să aducă problema până la repunerea în posesie forțată a apartamentului său - este mai bine să-l vândă singur și să ramburseze împrumutul. De ce este mai bine? Cert este că Banca Împrumutătoare, după ce a primit imobilul rezidențial gajat la dispoziția sa, trebuie să îl vândă la o licitație, la care participă foarte rar mulți cumpărători, iar prețurile lasă de dorit. Este mult mai profitabil să vinzi un apartament sau o casă la un preț ridicat de piață. Banca va scoate locuința la vânzare la prețul de lichidare, întrucât vânzarea este forțată.

Acest preț este de obicei de până la 75% din valoarea evaluată inițială a proprietății. Deci s-ar putea dovedi că încasările din vânzarea prin licitație nu vor fi suficiente pentru achitarea datoriei către Creditor!

În cele mai multe cazuri, un apartament sau o casă poate fi vândut Debitorului Ipotecar numai cu acordul Debitorului Ipotecar, adică al Băncii. Dar puteți utiliza câteva scheme atunci când participarea sa este exclusă, principalul lucru este că nu există un moratoriu privind rambursarea anticipată a împrumutului. De exemplu, soldul datoriei ipotecare este împrumutat de la prieteni/familie și rambursat la bancă, iar apoi apartamentul se vinde încet la un preț mare și datoriile către cei dragi pot fi rambursate. Sau puteți lua un depozit de la cumpărătorul apartamentului în cuantumul datoriei către Creditorul Ipoteca, să rambursați datoria, primind apartamentul în posesie și dispoziție integrală și indiviză și apoi să îl vindeți.

Problema rambursării unui credit ipotecar și teama de a-și pierde imobilul în vremuri grele de criză au ocupat mintea a milioane de oameni din țara noastră. Guvernul Federației Ruse a luat în considerare toate dificultățile acestei perioade temporare: salarii mai mici, concedieri masive de muncitori, deprecierea rublei, inflație ridicată și altele, iar în persoana organismului responsabil - Agenția pentru Ipoteca Locuințelor. Lending (AHML) și filiala sa, Agenția pentru Restructurarea Creditelor Ipoteca pentru Locuințe (AHML ) au luat o serie de măsuri pentru a atenua situația debitorilor ipotecari:

  • a fost prevăzută o perioadă de grație în care datoria putea fi rambursată;
  • pe tot parcursul anului, debitorii ipotecari puteau apela la serviciile ARHML și rambursează împrumutul pe cheltuiala lor pe baza plăților de anuitate;
Și în noul an 2010, a fost aprobat un program de restructurare a creditului ipotecar, care permite restructurarea repetată a creditului primit în mod preferențial și nu presupune o creștere a dobânzilor pentru cetățenii cei mai vulnerabili social. Creditorul ipotecar va primi obligațiuni de la AHML pentru a compensa eventualul risc de pierderi.

De asemenea, prevede posibilitatea municipalităților de a cumpăra apartamente achiziționate de cetățeni pe baza unui credit ipotecar. Acest lucru se aplică cazurilor în care cazul a ajuns deja în faza de judecată. Peste 30.000 de cetățeni ruși au profitat deja de acest program guvernamental. În plus, există un proiect de lege care oferă posibilitatea debitorilor din contractele de gaj asupra proprietății, inclusiv imobiliare, să ramburseze împrumutul înainte de termen, fără a le aplica penalități. Astfel, putem observa că situația cu creditul ipotecar în țara noastră se îmbunătățește treptat. În viitor, ne putem aștepta la creșterea și extinderea activă a acestei instituții de drept civil.

În conformitate cu art. 329 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), îndeplinirea obligațiilor poate fi asigurată printr-o penalitate, un gaj, reținerea proprietății debitorului, o garanție, o garanție bancară, un depozit și alte metode prevăzute de lege sau contract. O penalitate (amenda, penalitate) este, de regulă, prezentă în toate contractele de împrumut, dar este, în esență, o anumită măsură a răspunderii debitorului pentru neîndeplinirea obligațiilor față de creditor. O sancțiune nu poate fi considerată o modalitate eficientă de a asigura îndeplinirea obligațiilor. Nerambursarea unui împrumut de către un împrumutat, de regulă, este asociată cu o lipsă de fonduri de la acesta din urmă, ceea ce nu permite încasarea unei penalități de la acesta, printre altele. Reținerea și depozitul nu sunt folosite pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor de împrumut, întrucât sunt incompatibile cu natura obligațiilor de împrumut. Modalitățile eficiente de a asigura îndeplinirea obligațiilor debitorilor în temeiul contractelor de împrumut, care sunt cel mai des folosite de instituțiile de credit, sunt garanțiile reale, garanțiile și garanțiile bancare. Acest articol este dedicat luării în considerare a caracteristicilor garanției.

Atunci când decide dacă acordă un împrumut unui anumit împrumutat, organismul autorizat (funcționarul) al instituției de credit acceptă riscurile de credit, fie asupra stării financiare a împrumutatului, fie asupra unei anumite garanții pentru îndeplinirea obligațiilor (gaj, cauțiune, garanție bancară) . Mai mult, trebuie să vă amintiți întotdeauna principiul cuprins în paragraful 3 al art. 329 din Codul civil al Federației Ruse: nulitatea obligației principale atrage nulitatea obligației care o asigură, cu excepția cazului în care legea prevede altfel (de exemplu, în legătură cu o garanție bancară). Prin urmare, atunci când acceptați riscuri de credit ca garanție, trebuie să vă asigurați că obligația principală - contractul de împrumut - este o tranzacție valabilă, care respectă legea.

Pentru a face acest lucru, atunci când decideți dacă să acordați un împrumut oricărei persoane juridice, este necesar să vă asigurați că o astfel de entitate juridică este înregistrată în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, să analizați documentele sale constitutive pentru capacitatea juridică și structura guvernării. organelor să determine organismul abilitat să ia o decizie cu privire la primirea unui împrumut și să semneze contractul de împrumut În acest caz, este obligatoriu să se verifice dacă mandatul organului specificat a expirat și dacă acesta a fost corect ales (numit), pentru care împrumutatului i se solicită copii ale protocoalelor (deciziilor) privind alegerea (numirea) a acestui corp. În cazurile prevăzute de legislația în vigoare sau actele constitutive ale unei persoane juridice, organismul împuternicit trebuie să ia o decizie cu privire la împrumutatul care primește un împrumut, a cărui copie legalizată se prezintă creditorului. Decizia specificată trebuie să conțină toate condițiile împrumutului primit care sunt esențiale pentru această tranzacție (suma, termenul, rata dobânzii, tipul de garanție, utilizarea prevăzută a împrumutului și alte condiții recunoscute ca părți esențiale la contractul de împrumut). Aceeași examinare juridică trebuie efectuată în ceea ce privește garanții și garanții. În acest caz, este necesar să se țină cont de capacitatea juridică a diferitelor tipuri de persoane juridice.

De exemplu, Legea federală nr. 181-FZ din 14 noiembrie 2002 „Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale” (denumită în continuare Legea nr. 181-FZ) prevede că tranzacțiile întreprinderilor unitare în care există un interes sunt tranzacții majore (Articolul 22, 23), precum și operațiunile de acordare de garanții și gajarea imobilelor (articolul 18) trebuie să fie efectuate și de întreprinderi unitare cu acordul proprietarului proprietății întreprinderii unitare. Acest lucru trebuie reținut atunci când se încheie contracte de garanție și contracte de garanție cu întreprinderi unitare ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor debitorilor. În plus, ar trebui să se țină seama de capacitatea juridică specială a unei întreprinderi unitare (articolul 3 din Legea nr. 181-FZ) - capacitatea de a avea drepturi civile corespunzătoare obiectului și scopurilor activităților sale prevăzute în carta prezentei. întreprindere unitară, precum și faptul că întreprinderile unitare pot fi create în cazurile anume prevăzute la art. 8 din Legea nr.181-FZ.

În legătură cu cele de mai sus, putem concluziona că posibilitatea de a acționa ca garant și gaj ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor unui terț ar trebui să fie prevăzută în statutul unei întreprinderi unitare. O normă interesantă este cuprinsă în paragraful 3 al art. 18 din Legea N 181-FZ, care prevede că o întreprindere de stat sau municipală dispune de bunuri mobile și imobile numai în măsura în care nu o privează de posibilitatea de a desfășura activități ale căror scopuri, obiectul și tipurile sunt determinate de statutul unei astfel de întreprinderi. Tranzacțiile efectuate de o întreprindere de stat sau unitară cu încălcarea acestei cerințe sunt nule.

Să ne uităm la un exemplu. O întreprindere unitară care se ocupă de transportul aerian de pasageri și care are trei avioane de pasageri sub controlul său economic, la primirea unui împrumut de la o bancă, gajă aceste aeronave drept garanție. În cazul în care această întreprindere nu își îndeplinește obligațiile de rambursare a împrumutului, aeronava poate fi executată silit și va fi vândută în modul prevăzut de legislația în vigoare. Astfel, la încheierea unor astfel de tranzacții cu o întreprindere unitară, este necesar să se evalueze în ce măsură garanția preconizată este implicată în procesul de producție și dacă înstrăinarea acesteia va duce la imposibilitatea întreprinderii unitare de a-și desfășura activitățile statutare. În ciuda faptului că gajul în sine nu este o tranzacție de înstrăinare a proprietății, eventuala vânzare a gajului poate fi o tranzacție nulă și, în consecință, un astfel de gaj nu poate fi considerat drept garanție corespunzătoare.

Trebuie amintit că nulitatea unui contract de împrumut implică invaliditatea obligației care îl garantează, cu excepția cazului în care prin lege se stabilește altfel (clauza 3 a articolului 329 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, dacă un contract de împrumut este declarat nul, inclusiv din motivele discutate mai sus, garanția (garanție, garanție, cu excepția unei garanții bancare) se va pierde.

Angajarea ca modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor

Cea mai eficientă modalitate de a asigura îndeplinirea obligațiilor este gajul, întrucât satisfacerea creanțelor creditorului prin gaj nu depinde nici de starea financiară a debitorului, nici a garantului, ceea ce face posibilă îndeplinirea efectivă a obligațiilor debitorului față de creditorul pe cheltuiala bunului care face obiectul gajului.

Potrivit art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, un creditor cu o obligație garantată printr-un gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul neîndeplinirii de către debitor a acestei obligații, de a primi satisfacție de la valoarea bunului gajat preferenţial înaintea altor creditori ai persoanei care deţine acest bun (debitorul gajist), cu excepţiile stabilite de lege. Regula privind prioritatea în executarea silită confirmă, de asemenea, avantajul garanției față de alte metode de garantare a obligațiilor.

Pentru ca un gaj să fie o metodă de garanție cu adevărat adecvată și eficientă, este necesar să acordați atenție următoarelor puncte importante atunci când luați în considerare o anumită proprietate ca subiect al gajului.

1. În conformitate cu art. 335 din Codul civil al Federației Ruse, debitorul unui lucru poate fi proprietarul acestuia sau o persoană care are dreptul de administrare economică asupra acestuia, iar debitorul dreptului poate fi persoana care deține dreptul gajat. În consecință, debitorul ipotecar potențial trebuie să furnizeze creditorului dovada documentară a drepturilor sale asupra proprietății oferite ca garanție. Astfel de documente pot fi: un acord în baza căruia a fost dobândită proprietatea (drepturi transferate), cu dovada transferului dreptului de proprietate asupra proprietății în modul prevăzut de art. Artă. 223, 224 din Codul civil al Federației Ruse (certificat de transfer și acceptare, factură, conosament, alt document de proprietate în funcție de termenii contractului) sau transfer (apariția) drepturilor; pentru proprietatea (drepturile) supuse înregistrării de stat - un certificat de înregistrare corespunzător.

În practică, apare adesea o situație când debitorul ipotecar nu poate furniza acordul care stă la baza achiziției proprietății din cauza pierderii acesteia de-a lungul anilor. În acest caz, trebuie să ne ghidăm de art. 234 din Codul civil al Federației Ruse privind prescripția achizitivă. Potrivit acestui articol, o persoană - cetățean sau persoană juridică - care nu este proprietarul unei proprietăți, dar care deține în mod conștiincios, deschis și continuu fie propriul imobil timp de cincisprezece ani, fie alte bunuri timp de cinci ani, dobândește dreptul de proprietatea asupra acestei proprietăți.

În conformitate cu paragraful 4 al art. 234 din Codul civil al Federației Ruse în perioada de prescripție achizitivă în legătură cu lucrurile deținute de o persoană din posesia căreia ar putea fi revendicate în conformitate cu art. Artă. 301 și 302 din Codul civil al Federației Ruse, începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție pentru cerințele relevante.

În paragraful 17 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 N 8, se precizează că perioada de prescripție achizitivă începe nu mai devreme de expirarea termenului de prescripție a cererii de repunere în posesie. al proprietarului sau altui titular.

Termenul de prescripție aplicabil acestor cerințe este de trei ani (articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse) și în conformitate cu paragraful 1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse începe să curgă din ziua în care persoana al cărei drept este încălcat a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său. În baza normei alin.1 al art. 200 din Codul civil al Federației Ruse, nu este posibil să se stabilească cu siguranță momentul începerii termenului de prescripție, această problemă este evaluativă și trebuie rezolvată în fiecare caz, ținând cont de circumstanțe specifice. Mai mult, de regulă, aceste împrejurări sunt cunoscute doar de potențialul reclamant, iar persoana care se consideră proprietar al imobilului din cauza regulilor de prescripție achizitivă nu are informații despre momentul în care proprietarul (celălalt proprietar) a aflat despre încălcare. a drepturilor sale. În consecință, prin studierea documentelor care confirmă proprietatea asupra proprietății, este imposibil să se determine cu siguranță momentul în care dreptul de proprietate al unei persoane a luat naștere din cauza prescripției achizitive. În același timp, ținând cont de cele de mai sus, în scopul confirmării dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ale unei persoane, trebuie să se presupună că persoana care revendică bunul în conformitate cu regulile privind prescripția achizitivă trebuie să furnizeze dovada dreptului de proprietate asupra bunului specificat. (de regulă, acestea sunt documente contabile) timp de cel puțin opt ani.

Atunci când se acceptă drept garanție drepturi de închiriere sau alte drepturi asupra proprietății altcuiva, trebuie reținut că o astfel de garanție nu este permisă fără acordul proprietarului sau al persoanei care are dreptul de administrare economică asupra acesteia, dacă legea sau acordul interzice înstrăinarea acestui drept fără acordul acestor persoane.

2. În conformitate cu art. 336 din Codul civil al Federației Ruse, subiectul gajului poate fi orice bun, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (pretenții), cu excepția bunurilor retrase din circulație, creanțe indisolubil legate de personalitatea creditorului, în special creanțe. pentru pensie alimentară, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat vieții sau sănătății și alte drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzisă de lege. Angajarea anumitor tipuri de proprietăți, în special proprietatea cetățenilor, care nu este supusă executării silite, poate fi interzisă sau limitată prin lege. Lista tipurilor de bunuri care nu pot fi executate silit este cuprinsă în art. 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Articolul 51 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind cultură (aprobat de Consiliul Suprem al Federației Ruse la 09 octombrie 1992 N 3612-1) prevede că valorile culturale stocate în muzeele de stat și municipale, galeriile de artă, bibliotecile, arhivele și alte organizații guvernamentale nu pot face obiectul unei culturi colaterale. Potrivit art. 63 din Legea federală „Cu privire la ipoteci (gajul imobiliar)” nu sunt permise ipoteci:

Loturi de teren în proprietate de stat sau municipală;

Părți ale unui teren, a căror suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită de reglementările entităților constitutive ale Federației Ruse și reglementările guvernelor locale pentru terenuri în diferite scopuri și utilizări permise.

Lista proprietăților, a cărei gaj este limitată, a fost aprobată prin Decretul președintelui Federației Ruse din 22 februarie 1992 N 179. Lista conține proprietăți a căror vânzare gratuită este interzisă. Potrivit art. 129 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de proprietate poate aparține numai anumitor participanți la cifra de afaceri sau prezența sa în circulație este permisă cu un permis special. Deci, gajarea proprietății specificate în sine nu este interzisă, dar creditorul gajist poate avea dificultăți în executarea silită asupra unui astfel de bun, deoarece cercul dobânditorilor săi este limitat. În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 10 decembrie 1992 N 959, livrările proprietății (produselor) specificate sunt efectuate consumatorilor care au permisiunea de a le folosi în Federația Rusă sau pe baza cotelor.

Să ne uităm la câteva tipuri de garanții care sunt destul de răspândite în practica bancară.

Ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor de rambursare a împrumutului, drepturile de proprietate asupra fondurilor care vor fi creditate în contul debitorului ipotecar în viitor sunt acceptate drept garanție. De regulă, o astfel de garanție este utilizată dacă plătitorul fondurilor este o organizație destul de cunoscută și de încredere financiară. În ciuda utilizării pe scară largă a acestui tip de garanție, trebuie amintit că acordul în baza căruia aceste drepturi sunt acceptate drept garanție este nul în conformitate cu art. 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece contravine art. 336 Cod civil al Federației Ruse. Drepturile la fonduri pot fi supuse gajului în măsura în care pot fi cesionate drepturi în temeiul unui contract de cont bancar, iar pe perioada de valabilitate a contractului de cont, cesiunea parțială a drepturilor în baza unui acord de cont bancar este imposibilă. Astfel, gajarea drepturilor de proprietate aferente fondurilor din cont nu poate avea loc decât în ​​raport cu acele drepturi care apar după încetarea contractului de cont bancar (în raport cu soldul fondurilor din cont). Această poziție se bazează pe practica de arbitraj cu privire la posibilitatea de a atribui creanțe în perioada de valabilitate a unui acord de cont bancar (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.05.1997 N 584/97, din 29.04.1997 N 4966/96, din 29.04.1997 N 1435/97).

Debitorii care dețin dreptul exclusiv asupra mărcii oferă băncilor drepturi asupra mărcii drept garanție pentru îndeplinirea obligațiilor lor de rambursare a împrumutului. În același timp, Legea Federației Ruse din 23 septembrie 1992 N 3520-1 „Cu privire la mărcile comerciale, mărcile de serviciu și denumirile de origine ale mărfurilor” nu prevede în mod direct posibilitatea de a transfera drepturi asupra unei mărci comerciale ca gaj. Potrivit art. Artă. 25, 26 din prezenta Lege, transferul dreptului exclusiv asupra unei marci este posibil numai sub forma unei cesiuni, iar transferul dreptului de utilizare a unei marci este posibil in baza unui contract de licenta. Legea nu prevede alte forme de transfer al unei mărci sau dreptul de utilizare a acesteia. Astfel, pentru a exercita drepturi exclusive asupra unei mărci sau dreptul de a o folosi în conformitate cu art. 350 din Codul civil al Federației Ruse este imposibil. În consecință, este imposibil să acceptăm aceste drepturi ca garanție.

Destul de des, pe lângă titlurile de valoare, ale căror specificități ale gajului vor fi discutate mai jos, cota gajului în capitalul autorizat al unei societăți cu răspundere limitată este oferită ca garanție.

Articolul 22 din Legea federală nr. 14-FZ din 02/08/1998 „Cu privire la societățile cu răspundere limitată” (denumită în continuare Legea SRL) acordă unui participant la societate dreptul de a gaja cota sa (o parte din acțiune) în capitalul autorizat. capitalul societății către un alt participant al companiei sau către un terț. Gajul unei acțiuni din capitalul autorizat al unei SRL către un terț este posibil numai prin hotărâre a adunării generale a participanților societății, adoptată cu votul majorității tuturor participanților societății, cu excepția cazului în care este nevoie de un număr mai mare de voturi. participanților să ia o astfel de decizie nu este prevăzută de statutul SRL. O cotă-parte din capitalul autorizat al unui SRL nu poate fi gajată dacă statutul companiei conține o interdicție a unor astfel de tranzacții. Astfel, decizia de acceptare a unei acțiuni din capitalul autorizat al unei SRL ca garanție ar trebui să fie precedată de o examinare juridică a statutului SRL pentru a determina dacă acesta conține prevederile de mai sus.

De asemenea, este necesară verificarea plății de către participantul societății pentru cota care îi aparține, transferată ca garanție, întrucât în ​​conformitate cu clauza 3 a art. 21 din Legea SRL, cota-parte a unui participant al societatii poate fi instrainata numai in masura in care a fost platita. Dacă este gajată o cotă plătită incomplet, subiectul gajului va fi determinat pe baza cotei plătite efectiv a participantului LLC.

3. În conformitate cu paragraful 3 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, un gaj ia naștere în temeiul unui acord, precum și pe baza legii, la apariția circumstanțelor specificate în acesta, dacă legea prevede ce proprietate și pentru a asigura îndeplinirea ce obligație este recunoscută ca fiind gajată.

Apariția unui gaj în temeiul legii este prevăzută, de exemplu, de art. 488 din Codul civil al Federației Ruse: bunurile vândute pe credit, din momentul transferului lor către cumpărător și până în momentul plății integrale, sunt considerate a fi gajate de către vânzător pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale. să plătească bunurile, cu excepția cazului în care contractul de cumpărare și vânzare nu prevede altfel. Această regulă trebuie respectată atunci când se efectuează o examinare juridică a gajului. La analizarea contractului care sta la baza achizitionarii bunului oferit drept garantie, este necesar sa se acorde atentie procedurii de plata prevazute in contract. Dacă la momentul gajării imobilul nu a fost plătit de către cumpărător (debitorul ipotecar), adică există un gaj de drept, gajul acestui imobil ca garanție pentru rambursarea împrumutului va fi un gaj ulterior. Potrivit art. 342 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care bunurile care sunt gajate devin subiectul unui alt gaj pentru a garanta alte creanțe (gajul ulterioar), creanțele creditorului gajist ulterior sunt satisfăcute din valoarea acestei proprietăți după pretențiile deținătorilor de gaj anterior. . Astfel, la acceptarea proprietății ca gaj ulterior, este necesar să se aprecieze mărimea și momentul în care creanțele gajului anterior și să se coreleze cu aprecierea obiectului gajului, astfel încât creditorul gajist ulterior să aibă suficiente fonduri din vânzarea gajului. subiect de gaj.

Angajările ulterioare sunt permise, cu excepția cazului în care sunt interzise de acordurile anterioare de gaj. Încălcarea acestei cerințe atrage recunoașterea gajului ulterior ca nul în temeiul art. 168 Cod civil al Federației Ruse. Pentru a reduce riscul de pierdere a garanției din acest motiv, este necesar să se solicite debitorului ipotecar să furnizeze documente care să confirme absența unei sarcini sub forma unui gaj asupra bunului oferit drept garanție (un extras din carnetul de gaj, un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare). În conformitate cu paragraful 3 al art. 342, debitorul gajist este obligat să informeze fiecare debitor gajist ulterior cu privire la toate gajurile existente ale acestui bun, prevăzute la alin.1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse și este responsabil pentru pierderile cauzate creditorilor ipotecari prin neîndeplinirea acestei obligații.

Potrivit paragrafului 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse, puteți solicita debitorului ipotecar să includă în contractul în baza căruia imobilul a fost cumpărat o condiție ca, până la plata integrală, proprietatea să nu fie gajată vânzătorului.

În baza legii, din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra casei sau apartamentului rezidențial corespunzătoare, ia naștere o ipotecă asupra unei case sau apartamentului rezidențial dobândit sau construit total sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit. (Clauza 1, articolul 77 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” (ipoteca de bunuri imobiliare)”, astfel cum a fost modificată, intră în vigoare la 11 ianuarie 2005 prin Legea federală din 30 decembrie 2004 N 216-FZ).

4. Articolul 339 din Codul civil al Federației Ruse stabilește cerința încheierii unui acord de gaj în scris, care poate fi respectat într-un acord scris întocmit sub forma unui singur document, precum și în cazul schimbului de documente între părțile la contractul de gaj prin poștă, telegrafică, teletip, telefon, electronic sau altă conexiune care ne permite să stabilim în mod fiabil că documentul provine de la o parte la contract. Pentru ca părțile să aibă o astfel de oportunitate, ele trebuie mai întâi să convină asupra mijloacelor de comunicare vizate, modalităților de identificare a părților (adresă poștală, număr de fax, adresă de e-mail etc.) și procedura de schimb de documente (determină termene, persoane autorizate, procedura de intrare in virtutea unui acord incheiat folosind mijloacele de comunicare enumerate mai sus). Acest acord poate fi implementat într-un acord întocmit sub forma unui singur document. Pentru un contract de ipotecă, art. 339 din Codul civil al Federației Ruse prevede, de asemenea, înregistrarea obligatorie în modul stabilit pentru înregistrarea tranzacțiilor cu proprietatea relevantă.

În plus, acest articol definește termenii esențiali ai contractului de gaj: obiectul gajului și evaluarea acestuia; cuantumul și perioada de îndeplinire a obligației garantate prin gaj; o indicație a părții care deține bunul gajat. Acordul de gaj va fi considerat încheiat dacă se ajunge la un acord între părți în forma cerută în cazurile adecvate cu privire la toți termenii esențiali ai acordului (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă cel puțin una dintre condițiile esențiale ale contractului de gaj lipsește, acesta nu este încheiat.

Să luăm în considerare mai detaliat termenii esențiali ai acordului de gaj.

Obiectul contractului și evaluarea acestuia

Pe lângă denumirea proprietății gajate, contractul trebuie să indice caracteristicile de individualizare ale acestei proprietăți care o deosebesc de alte proprietăți similare (model, clasa, țara de origine, anul de fabricație, conformitatea cu GOST, număr de inventar, număr de serie , alți indicatori cantitativi și calitativi) . După cum se prevede în paragraful 2 din Revizuirea practicii de examinare a litigiilor legate de aplicarea de către instanțele de arbitraj a normelor Codului civil al Federației Ruse privind gajul (Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 15 ianuarie 1998 N 26), la determinarea obiectului gajului în contract, nu numai că trebuie să fie numit tip de proprietate, ci trebuie să se precizeze și caracteristicile individuale ale obiectului gajului, permițându-i să fie izolat de omogene. lucruri. În consecință, dacă în contractul de gaj nu există informații care să definească în mod individual proprietatea gajată, acordul de gaj nu poate fi considerat încheiat (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Siberiei de Vest din 21 decembrie 2004 N F04- 8852/2004(7083-A03- 36), Rezoluția Curții Federale de Arbitraj a Districtului Moscova din 7 octombrie 2004 N KG-A40/9232-04). Excepție fac bunurile aflate în circulație, caracteristicile garanției pentru care vor fi discutate mai jos.

Codul civil nu stabilește nicio cerință pentru determinarea evaluării garanției. Totodată, imobilul care face obiectul unui gaj poate avea mai multe estimări diferite: valoarea contabilă, valoarea de piață, prețul cuprins în decizia consiliului de administrație sau a adunării generale a unei societăți pe acțiuni privind încheierea unei tranzacții de gaj. , care este o tranzacție majoră sau o tranzacție cu părțile interesate pentru această societate pe acțiuni. Se pune întrebarea: care dintre aceste evaluări ar trebui incluse de către părți în acordul de gaj ca condiție esențială a acestuia? Evaluarea garanției este o evaluare determinată de acordul părților, care poate să nu coincidă nici cu valoarea de piață, nici cu valoarea contabilă. Totodată, prețul obiectului gajului (prețul tranzacției), cuprins în decizia consiliului de administrație sau a adunării generale a societății pe acțiuni de a încheia o tranzacție de gaj, care este o tranzacție majoră sau o tranzacție. cu dobândă, trebuie inclusă în contractul de gaj ca condiție esențială a acestuia.

Evaluarea garanției de către părțile la acord trebuie să fie obiectivă și corelată fie cu valoarea contabilă, fie cu valoarea de piață a garanției. În practica bancară curentă, evaluarea garanției este determinată prin actualizarea valorii de piață a proprietății. Se pare că dacă evaluarea garanției este semnificativ subestimată, putem spune că părțile nu s-au pus de acord asupra evaluării specificate. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că evaluarea garanției nu trebuie să fie mai mică decât valoarea obligației garantate prin gaj, altfel nu va exista un caracter de securitate al garanției (cu excepția cazului în care gajul garantează o parte din obligația principală, a căror valoare este egală cu evaluarea garanției).

Atunci când acceptați o proprietate ca garanție, trebuie să vă amintiți prevederile art. 348 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că executarea silită asupra bunului gajat poate fi refuzată dacă încălcarea de către împrumutat a obligației garantate este extrem de nesemnificativă și, prin urmare, mărimea creanțelor creditorului gajist este în mod clar disproporționată cu valoarea bunului gajat. . Astfel, valoarea garanției trebuie să fie proporțională cu valoarea obligației garantate.

Obligație garantată

Contractul de gaj trebuie să indice esența, mărimea și perioada de îndeplinire a obligației garantate prin gaj. În legătură cu un contract de împrumut, pe lângă suma împrumutului, este necesar să se stabilească și cuantumul dobânzii pentru utilizarea împrumutului, cuantumul penalității pentru îndeplinirea cu întârziere a obligației de rambursare a împrumutului (plata dobânzii), ca precum și condițiile de rambursare a creditului (program de rambursare a creditului în rate) și de plată a dobânzii. Pentru a identifica obligația principală, trebuie să indicați și în contractul de garanție detaliile contractului de împrumut garantat prin acest contract de garanție (numărul și data încheierii).

Acordul de gaj trebuie să reflecte alți termeni ai contractului de împrumut care se referă la esența, dimensiunea și momentul executării acestuia. De exemplu, un contract de împrumut poate prevedea dreptul împrumutătorului de a cere rambursarea anticipată a împrumutului la apariția anumitor condiții legate de încălcarea de către împrumutat a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului, modificarea situației sale financiare etc. (în în conformitate cu clauza 3 din articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, vorbim despre modificarea perioadei de rambursare a creditului, care trebuie descrisă în contractul de garanție.

Potrivit art. 337 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, gajul garantează creanța în suma pe care o are în momentul satisfacerii, în special dobânzi, penalități, despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării, ca precum și rambursarea cheltuielilor necesare ale creditorului gajist pentru întreținerea bunului gajat și a cheltuielilor de încasare. Într-un acord de gaj, părțile pot limita sfera obligațiilor care sunt garantate prin acest gaj, de exemplu, doar suma datoriei principale sau doar suma dobânzii.

În cazul unei modificări a obligației garantate prin gaj, contractul de gaj, care precizează esența, mărimea și termenul limită de îndeplinire a obligației principale, este de asemenea supus modificării.

Atunci când luăm în considerare problema descrierii principalei obligații din acordul de gaj, ar trebui să apelăm la practica arbitrajului.

Plenul Curții Supreme a Federației Ruse și al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 6/8 din 01.07.1996 (clauza 43) prevede că, în cazurile în care debitorul ipotecar este debitorul în obligația principală, condițiile cu privire la esența, valoarea și momentul îndeplinirii obligației garantate prin gaj, ar trebui recunoscute ca convenite dacă acordul de gaj conține o referire la acordul care reglementează obligația principală și care conține condițiile relevante.

Astfel, practica arbitrajului a dezvoltat diferite abordări ale problemei de a indica într-un contract de gaj informații despre obligația garantată prin gaj: pentru un contract de gaj încheiat de împrumutatul-debitor ipotecar, este suficient să se indice denumirea contractului de împrumut și a acestuia. detalii, iar într-un acord încheiat de debitorul ipotecar - un terț, este necesar să se indice în plus, toți condițiile esențiale ale contractului de împrumut.

Pe lângă condițiile esențiale, fără acordul căruia părțile gajului vor fi considerate neîncheiate, părțile pot include și alte condiții în contractul de gaj: indicarea momentului apariției dreptului de gaj (clauza 1 al art. 341 din Codul civil al Federației Ruse), interzicerea prin acordul unui gaj ulterior (clauza 2 din articolul 342 din Codul civil al Federației Ruse), repartizarea responsabilităților pentru întreținerea și siguranța proprietății gajate (clauza 1 a articolului 343), procedura de monitorizare de către părți a obiectului gajului (clauza 2 a articolului 343 din Codul civil al Federației Ruse), stabilirea procedurii și condițiilor de utilizare și înstrăinare a bunurilor gajate (articolul 346 din Codul civil al Federației Ruse). O condiție esențială a contractului de gaj în conformitate cu paragraful 1 al art. 339 din Codul civil al Federației Ruse este, de asemenea, o indicație a părții care are această proprietate.

Care parte la contract are proprietatea gajată?

Articolul 338 din Codul civil al Federației Ruse prevede două tipuri de gaj, în funcție de locația obiectului gajului cu una dintre părți: un gaj fără transfer și un gaj cu transferul proprietății gajate către creditorul gajist. (credit ipotecar). Un gaj fără transfer către creditorul gajist poate fi, la rândul său, de trei feluri: gaj obișnuit; un gaj în care obiectul gajat este lăsat cu debitorul gajist sub cheie și sigiliul creditorului gajist; un gaj în care obiectul gajat este lăsat la gajist cu impunerea de semne care indică gajul (hard gaj). În practica bancară, cel mai des se utilizează garanția obișnuită - garanția rămânând la debitorul gajist. Acest tip de gaj este mai puțin eficient, întrucât permite debitorilor fără scrupule, în cazul în care creditorul gajist nu dorește să execute silit asupra bunului gajat, să efectueze orice acțiuni legate de ascunderea bunului gajat. Soluția la această problemă poate fi doar monitorizarea periodică de către creditorul gajist a bunului gajat. O ipotecă, care este un tip de garanție mai de încredere, impune debitorului ipotecar obligația de a lua măsurile necesare pentru a asigura siguranța bunului gajat, inclusiv protejarea acestuia de atacurile și pretențiile terților, ceea ce face ca ipoteca să fie neatractivă pentru creditorul ipotecar. . Unul dintre cele mai fiabile și comune tipuri de garanții în practica bancară din ultimii ani este ipoteca. Potrivit paragrafului 1 al art. 338 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea pe care este stabilită o ipotecă nu este transferată creditorului ipotecar.

Gajul de valori mobiliare este folosit destul de larg în practica bancară pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor de împrumut. În conformitate cu paragraful 4 al art. 338 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când un drept de proprietate este gajat, certificat printr-o garanție, acesta este transferat creditorului gajist sau depozitului unui notar, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Această prevedere vorbește doar despre gajul de drepturi certificat printr-o garanție. Totodată, având în vedere că în conformitate cu art. 128 din Codul civil al Federației Ruse, valorile mobiliare sunt clasificate drept proprietate, iar art. 336 din Codul civil al Federației Ruse prevede că obiectul unui gaj poate fi orice proprietate și drepturi de proprietate este legal să se vorbească despre gajul de valori mobiliare ca proprietate și despre gajul de drepturi certificate de o garanție. Diferența de definiție a subiectului gajului este asociată cu forma emiterii valorilor mobiliare: sub formă documentară ca document sau sub formă nedocumentară prin înregistrarea drepturilor asupra valorilor mobiliare într-un registru special (articolul 142 din Codul civil al Federația Rusă).

Revizuirea practicii de examinare de către instanțele de arbitraj a litigiilor legate de aplicarea regulilor privind acordurile de gaj și alte tranzacții cu valori mobiliare este dedicată gajării valorilor mobiliare (Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 21 ianuarie 2002 N 67) (denumită în continuare Review). Potrivit clauzei 13 din Revizuire, dreptul de gaj asupra valorilor mobiliare necertificate ia naștere din momentul în care este înregistrat în modul prescris în conformitate cu art. 149 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că tranzacțiile cu valori mobiliare necertificate pot fi efectuate numai atunci când contactați o persoană care înregistrează oficial drepturi. Transferul, acordarea și limitarea drepturilor (inclusiv gajul) trebuie

Emiterea de fonduri către persoane fizice sau organizații pentru o bancă sau o organizație de microfinanțare implică întotdeauna riscul de a nu le recupera. Pentru a-și proteja interesele de debitorii fără scrupule, împrumutătorul folosește un mecanism legal pentru a-și asigura obligațiile. Să ne gândim ce este garanția unui împrumut, ce avantaje și dezavantaje are pentru debitor și pentru bancă.

Natură juridică

Multe bănci și alte organizații de credit oferă astăzi condiții preferențiale pentru acei debitori care sunt gata să încheie un contract de împrumut garantat. Prin această măsură, banca se asigură împotriva neîndeplinirii obligației de rambursare a datoriei.

Un împrumut, în special unul pe termen lung, este întotdeauna o tranzacție cu risc ridicat.

Împrumutatul poate să-și piardă locul de muncă sau alte venituri, să se îmbolnăvească, să moară, să plece în altă țară și să se piardă acolo etc. În acest caz, banca are șanse mari să nu returneze fondurile emise, ca să nu mai vorbim de dobânda datorată. pentru utilizarea lor.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Legislația civilă a prevăzut un mecanism special care protejează creditorul și îi permite să-și recupereze banii aproape în orice caz. Vorbim de măsuri care să asigure îndeplinirea obligațiilor enumerate la capitolul. 23 Cod civil al Federației Ruse.

Chiar înainte de încheierea tranzacției, părțile convin că, în cazul în care împrumutatul nu poate rambursa datoria, creditorul va putea obține fonduri care i se cuvin din alte surse, de exemplu, din proprietatea debitorului transferată ca garanție.

Securitatea este o tranzacție separată care este formalizată în consecință.

feluri

Codul civil prevede doar șapte modalități de a asigura îndeplinirea conștiincioasă a obligațiilor:

  • depozit;
  • penalizare;
  • depozit de securitate;
  • garanție independentă;
  • angajament;
  • garanţie;
  • ținând lucruri.

La încheierea unui contract de împrumut se utilizează doar o penalitate, o garanție și un gaj, acestea fiind cele mai potrivite naturii tranzacției. Prezența garanțiilor permite băncii să se bazeze pe buna-credință a debitorului, ceea ce se reflectă în condițiile propuse. Să luăm în considerare caracteristicile fiecărei metode și domeniul de aplicare a acestora.

Penalizare

Clauza de penalizare, de regulă, este înscrisă direct în contractul de împrumut sau de credit propriu-zis. Este o măsură punitivă, în condițiile căreia, pentru rambursarea cu întârziere a întregii datorii sau plata regulată, se percepe o amendă bănească suplimentară la un moment dat, precum și o penalitate pentru fiecare zi de întârziere sub forma unei anumite procent din suma.

Cu cât durează mai mult întârzierea, cu atât penalizarea devine mai mare.

Utilizarea acestei măsuri provizorii este foarte populară în rândul așa-numitelor organizații de microfinanțare care oferă împrumuturi pe termen scurt la o rată a dobânzii destul de mare. Ei emit fonduri fără a verifica temeinic împrumutatul și, prin urmare, au șanse mari să nu le recupereze.

Cu toate acestea, o pedeapsă mare nu poate afecta decât comportamentul unui debitor evident conștiincios. El va plăti suma împrumutată și dobânda la timp pentru a nu plăti în exces. Dacă banii au fost luați fără intenția de a-i returna, atunci mărimea penalității nu contează.

Video: Cum se întocmește un acord

Angajament

Instituțiile de credit mai serioase, cum ar fi băncile, preferă să folosească garanția ca măsură de securitate. Particularitatea acestei metode este că, pe toată perioada în care contractul de împrumut este valabil, debitorul transferă băncii unele proprietăți valoroase.

Dacă este imposibilă rambursarea datoriei, garanția poate fi sechestrată de la proprietar de către bancă și vândută. Fondurile primite în acest fel sunt folosite pentru a rambursa datoria și dobânda aferentă acesteia.

Dacă fondurile sunt returnate la timp și în întregime, proprietatea gajată este returnată proprietarului.

Proprietatea destul de scumpă și foarte lichidă devine subiect de garanție într-o bancă:

  • cladiri rezidentiale si apartamente;
  • întreprinderi;
  • teren;
  • proprietate comerciala;
  • mașini noi;
  • produse din metale prețioase;
  • valori mobiliare.

Băncile sunt cele mai dispuse să accepte imobiliare drept garanție. Acest lucru se datorează nu numai costului său ridicat, ci și valorii unei astfel de proprietăți pentru proprietar.

Nedorind să-și piardă literalmente acoperișul de deasupra capului, împrumutatul va depune toate eforturile pentru a rambursa datoria la timp. Există un termen special pentru garanția imobiliară care este familiar pentru mulți astăzi - ipoteca.

Cel mai adesea, garanția este spațiile rezidențiale, mai rar - terenuri. Acest lucru se datorează imperfecțiunii legislației funciare și fluctuațiilor destul de puternice ale prețurilor terenurilor.

Puteți oferi complexul imobiliar al unei întreprinderi sau spații comerciale ca garanție folosind programe speciale pentru antreprenori.

O altă modalitate populară de a garanta un împrumut este gajarea mașinii achiziționate cu acesta.

Garanţie

Dacă alegeți o garanție ca garanție pentru un împrumut, nu va trebui să transferați proprietatea către bancă. Esența acestei metode este că, împreună cu împrumutatul, un terț, garantul, are și obligații față de bancă.

Iar dacă împrumutatul nu rambursează datoria sau o parte din ea, banca are dreptul să ceară garantului să facă acest lucru. Dar numai după ce rambursarea de la debitor însuși a eșuat. Răspunderea garantului este subsidiară.

Poate fi fie un cetățean, fie o persoană juridică. Uneori, același acord prevede implicarea mai multor garanți deodată.

Există o serie de diferențe față de o garanție similară ca semnificație cu o garanție:

  • doar o societate comercială sau o bancă acționează ca garant;
  • împrumutatul și garantul sunt răspunzători solidar față de creditor;
  • Banca creditoare are dreptul de a solicita rambursarea datoriilor oricărei părți la tranzacție sau ambelor în același timp.

Întocmirea unui acord de garantare a unui împrumut

O penalitate, ca măsură de siguranță conform unui contract de împrumut, privește doar două părți la tranzacție și este scrisă direct în documentul propriu-zis. Nu este nevoie să efectuați acțiuni suplimentare și nici să întocmiți documente separate.

Aplicarea unei penalități în cazul în care debitorul încalcă termenii contractului are loc automat.

Metodele de securitate, cum ar fi garanția sau garanția, sunt o chestiune complet diferită. Efectuarea unei tranzacții folosindu-le necesită respectarea unui număr de reguli. Să le aruncăm o privire mai atentă.

Utilizarea garanțiilor ca măsură de garanție a împrumutului este reflectată în acordul principal. Dar transferul proprietății în sine necesită și executarea unui acord separat - un gaj. Aceasta este o obligație suplimentară care impune responsabilități speciale participanților săi.

Oferim, care trebuie să fie în scris.

Dacă imobilul (ipoteca) este gajat ca garanție, atunci tranzacția trebuie să fie supusă înregistrării de stat, de două ori: la încheierea unui acord și la rezilierea acestuia după rambursarea integrală a datoriei.

Garanția se formalizează și într-un contract separat. Este între cel care a furnizat fondurile și garant.

Înainte de semnarea documentului, banca sau altă organizație care acționează ca creditor va solicita informații despre solvabilitatea garantului candidat.

Fiecare dintre cele trei părți primește o copie a acordului principal. Mult mai rar, o tranzacție cu garanție este formalizată printr-un singur document tripartit.

Principala caracteristică a contractelor de garanție a împrumutului este că sunt de natură suplimentară și sunt valabile doar pentru aceeași perioadă ca și obligația principală. După finalizarea ei, încetează și ele.

Avantajele și dezavantajele tranzacției

Atunci când decideți să primiți fonduri în cadrul unui contract de împrumut garantat, ar trebui să cântăriți cu atenție toate avantajele și dezavantajele unei astfel de tranzacții. Și, de asemenea, evaluează-ți cu sobru capacitățile financiare pentru a nu rămâne fără bani sau proprietate. Să aruncăm o privire mai atentă la care sunt beneficiile unei astfel de oferte pentru fiecare dintre participanți.

Pentru bancă

Prin încheierea unei tranzacții garantate, creditorul primește o garanție de returnare a fondurilor sale. El va putea primi atât dacă debitorul rambursează datoria la timp, cât și dacă nu reușește să facă acest lucru din diverse motive. Acesta este un plus sigur.

Cu toate acestea, dacă împrumutatul nu poate să ramburseze datoria, atunci împrumutătorul va suporta toate bătăile de cap și toate cheltuielile asociate cu vânzarea proprietății gajate sau contactând un garant. Astfel de activități sunt de obicei non-core și necesită costuri suplimentare.

Pentru debitor

Termenul „ipotecă” este de origine greacă. Chiar și în Grecia Antică, era posibil să obțineți împrumuturi garantate, de exemplu, de terenuri. Împrumutatul primea bani de la creditor (împrumut ipotecar), iar pentru a evita tentația de a obține bani garantați de același teren de la alți creditori, era obligat să instaleze un semn special (stâlp sau piatră) pe terenul grevat cu ipoteca. Acest semn a indicat că acest teren a fost gajat, că a fost deja primit un credit ipotecar împotriva lui.

O ipotecă este un gaj asupra unui imobil pentru a garanta obligațiile față de creditor. Cu împrumutul ipotecar, împrumutatul primește un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau în alte scopuri. Obligația sa față de creditor este de a rambursa împrumutul, iar gajul imobiliar asigură îndeplinirea acestei obligații. În același timp, puteți cumpăra și ipoteca nu numai locuințe, ci și alte obiecte imobiliare - teren, mașină, iaht etc. Imobilul achiziționat cu ajutorul unei ipoteci este proprietatea împrumutatului din momentul cumpărării. Termen credit ipotecarîn Rusia este de obicei folosit în legătură cu rezolvarea problemelor locative.

Termenul „ipotecă” în termeni juridici acoperă de obicei două concepte:

O ipotecă ca raport juridic este un gaj asupra unui bun imobil (teren, mijloace fixe, clădiri, locuințe) în scopul obținerii unui împrumut.

Ipoteca ca garanție - implică o ipotecă: un instrument de creanță care atestă drepturile debitorului ipotecar asupra imobiliare.

Creditarea ipotecară este împrumutul garantat cu bunuri imobiliare, adică împrumutul folosind un credit ipotecar ca garanție pentru rambursarea fondurilor împrumutului.

Ipoteca se caracterizează prin următoarele caracteristici distinctive:

În primul rând, o ipotecă, ca orice gaj, este o modalitate de a asigura îndeplinirea corespunzătoare a unei alte obligații (principale) - un împrumut sau un contract de închiriere etc. Prin urmare, ipoteca se bazează pe obligația principală, deoarece fără ea își pierde sensul.

În al doilea rând, imobilul face întotdeauna obiectul ipotecii. Imobilul include terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea: întreprinderi, clădiri rezidențiale, alte clădiri, structuri.

În al treilea rând, subiectul ipotecii este întotdeauna în posesia debitorului. El rămâne proprietarul, utilizatorul și posesorul efectiv al acestei proprietăți, dar este privat de dreptul de a dispune de ea, cel puțin fără consimțământ.

Este ipoteca care vă permite să combinați dobânzile în cel mai profitabil mod:

    populația - în îmbunătățirea condițiilor de viață;

    bănci comerciale și alți creditori – în operațiuni eficiente și profitabile;

    complex de construcție - în lucru ritmic;

    statul – în creșterea economică și asigurarea drepturilor cetățenilor la locuință.

Participanții la sistemul de creditare ipotecară:

    Debitorul ipotecar este o persoană fizică. sau legal o persoană care gajă proprietăți imobiliare ca garanție pentru a-și garanta datoria.

    Creditor ipotecar (creditor ipotecar) este o entitate juridică care emite împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare.

Creditarea ipotecară se bazează pe cinci principii de bază: plata, urgența, rambursarea, securitatea și utilizarea țintită a fondurilor. Principala garanție de rambursare a fondurilor de împrumut este garanția proprietății achiziționate. Folosirea abuzivă a fondurilor împrumutate, precum și incapacitatea de a oferi creditorului posibilitatea de a exercita controlul asupra utilizării fondurilor în scopul propus, îi conferă acestuia din urmă dreptul de a cere rambursarea anticipată a împrumutului și a dobânzii.

Cea mai comună opțiune pentru utilizarea unui credit ipotecar în Rusia este cumpărarea unui apartament pe credit. În acest caz, de regulă, locuințele nou achiziționate sunt ipotecate, deși este posibilă și ipotecarea unui apartament deja deținut. Creditele ipotecare sunt emise de bănci, iar condițiile Împrumutul fiecăruia este diferit. La nivel de stat în Rusia, creditele ipotecare găsesc sprijin sub forma legislației ipotecare dezvoltate, precum și agenții de credit ipotecar special create de stat.

O tranzacție ipotecară este o succesiune de acțiuni și metode pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor contractuale, iar în cazul în care acestea sunt încălcate, un set de interacțiuni pentru a satisface interesele (drepturile) creditorului. Să remarcăm că tranzacția de garanție are o structură complexă de relații, adică un sistem integrat de parteneriate reciproc independente pe piața imobiliară și ipotecară. Să luăm în considerare infrastructura unei tranzacții ipotecare (Fig. 1).

Structura unei tranzacții ipotecare arată complexitatea naturii acesteia și justifică interdependența piețelor: locuințe, credite ipotecare, servicii de asigurare și servicii de evaluare imobiliară. Prin urmare, este atât de necesar să ne dăm seama că pentru a forma o piață stabilă, pe termen lung a creditelor ipotecare, trebuie organizat un sistem de gestionare a tranzacțiilor ipotecare pe piața regională de investiții și locuințe. Acest sistem poate fi un set de scopuri, obiective, metode, metode și tehnici pentru organizarea eficientă a procesului de credit ipotecar în regiune.

Orez. 1 Structura și relațiile unei tranzacții ipotecare.

La gestionarea tranzacțiilor cu garanții (ipotecare), rezultatul final pe piața de consum este cumpărarea și vânzarea unui apartament folosind un credit ipotecar. Pe piata creditelor ipotecare - gestionarea eficienta, executarea si finalizarea creditelor ipotecare. Pe piața asigurărilor - finalizarea unui contract de asigurare a locuinței care este gajat ca garanție. Pe piața serviciilor de evaluare - un act privind evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale. Pe piața serviciilor de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta - introducerea în registrul imobiliar a unei note privind drepturile de proprietate sau de gaj asupra acesteia, încetarea gajului.

Managementul tranzacțiilor cu garanții (ipotecare) este implementat în timpul organizării procesului de credit ipotecar, care poate fi caracterizat ca multifuncțional, pe termen lung și riscant. Să luăm în considerare structura procesului de credit ipotecar (Fig. 2).

Orez. 2 Structura procesului ipotecar.

Orice proces de afaceri presupune prezența unei baze de resurse, organizarea condițiilor de intrare în procesul de afaceri, finalizarea acestuia, ieșirea din procesul de afaceri și atingerea rezultatului socio-economic așteptat. Managementul proceselor de afaceri include metode economice precum planificarea, analiza, sinteza, prognoza și ajustarea indicatorilor economici. În acest caz, pot fi utilizate metode de management adoptate în managementul logistic, strategic și financiar. Scopul fundamental este atingerea scopului principal al managementului - lansarea, formarea și menținerea unui proces ipotecar stabil și pe termen lung.

Solicitarea unui credit ipotecar este o procedură în mai multe etape, care include colectarea documentelor, trecerea prin comisionul de credit al unei bănci, căutarea unei locuințe adecvate, evaluarea și asigurarea acesteia și încheierea unui contract de ipotecă.

Procedura de obținere a unui credit ipotecar de la o bancă constă în mai multe etape și începe cu calificarea prealabilă a unui potențial client și finalizarea unei cereri de credit. În etapa următoare, banca colectează și verifică informații despre client și garanția reală, evaluează probabilitatea rambursării împrumutului (această procedură se numește subscrierea împrumutatului), apoi ia decizia de a acorda un împrumut sau dă un refuz motivat. .

1. În cazul în care decizia este pozitivă, creditorul calculează suma împrumutului și își formează alte condiții importante pentru emiterea acestuia (termen, rata dobânzii, procedura de rambursare). Apoi începe selecția unui apartament care îndeplinește capacitățile financiare ale împrumutatului și cerințele împrumutătorului și se evaluează subiectul ipotecii. Ultima etapă este încheierea unui contract de cumpărare și vânzare între debitor și vânzător, precum și a unui contract de împrumut și a unui contract de ipotecă între împrumutat și creditor. Conform unui contract de ipotecă, împrumutatul (debitorul ipotecar), atunci când ipotecă un imobil dobândit printr-un împrumut, pierde dreptul de a dispune de el, dar își păstrează dreptul de proprietate și de utilizare. Creditorul devine gajist, ceea ce îi oferă posibilitatea, în cazul neîndeplinirii de către împrumutat a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de împrumut, de a obține satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor din valoarea bunului gajat, de preferință înainte de alți creditori ai debitorului gajist. Creditarul gajist are dreptul de a verifica disponibilitatea și starea proprietății și de a cere luarea măsurilor necesare pentru conservarea acestei proprietăți. Este obligatoriu să se asigure subiectul ipotecii, precum și viața, sănătatea și capacitatea de muncă a împrumutatului pe cheltuiala acestuia (articolul 31 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”). Contractul de ipotecă cuprinde următoarele condiții: obiectul ipotecii; prețul imobilului ipotecat; esența obligației principale garantate prin ipotecă (furnizarea de fonduri de credit); suma împrumutului și dobânda; termenul limită pentru îndeplinirea obligației principale; cerințe pentru asigurarea proprietății care sunt ipotecate; motive de executare silită în materie de ipotecă și altele (Partea a 4-a, articolul 9 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”). Contractul de ipotecă este supus înregistrării de stat (Partea 1, articolul 10 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”).

În plus, debitorul ipotecar întocmește o ipotecă, care este transferată creditorului de către organismul care efectuează înregistrarea de stat a ipotecilor, și atestă dreptul titularului său legal „de a primi executarea unei obligații bănești garantate printr-o ipotecă, fără a prevedea alte dovada existenței acestei obligații”, precum și „dreptul de gaj asupra bunurilor grevate cu o ipotecă” (articolul 13 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (ipoteca de bunuri imobiliare)”).

2. După înregistrarea de stat și decontarea decontărilor cu vânzătorul imobiliar, împrumutatul se mută în apartamentul achiziționat, apoi trebuie să efectueze plăți pentru rambursarea împrumutului, în timp ce împrumutătorul acceptă plăți de la împrumutat și ține evidența corespunzătoare a rambursării principalului. si interes. După îndeplinirea obligațiilor din contractul de împrumut, împrumutul este considerat rambursat, iar ipoteca este reziliată, care se înregistrează în registrul de stat. În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile, se efectuează executarea silită asupra garanției cu vânzarea ulterioară a acestuia pentru a rambursa datoria debitorului față de creditor. Suma rămasă după rambursarea împrumutului, minus costurile asociate cu procedura de executare silită și vânzarea locuinței, este returnată fostului împrumutat. Astfel, următorii principali participanți activează pe piața creditelor ipotecare rezidențiale pe termen lung:

    Împrumutați (cumpărători de bunuri imobiliare) - cetățeni individuali ai Federației Ruse, persoane care au încheiat contracte de împrumut cu bănci (organizații de credit) sau contracte de împrumut cu persoane juridice (nu organizații de credit), în condițiile cărora fondurile primite în forma unui împrumut sunt utilizate pentru achiziționarea de locuințe; vânzători de imobile; creditori (bănci și alte organizații de credit ale căror principale funcții sunt: ​​acordarea unui credit ipotecar pe baza unei evaluări a solvabilității și bonității împrumutatului în conformitate cu cerințele și condițiile împrumutului; executarea unui contract de împrumut (contract de împrumut) și a unui contract ipotecar ; deservirea creditelor ipotecare emise).

    Operatorii pieței secundare de credit ipotecar (agenții de credit ipotecar pentru locuințe) sunt organizații specializate care refinanțează creditorii care acordă credite ipotecare pe termen lung populației (funcțiile lor principale includ: refinanțarea creditelor pe baza standardelor și cerințelor stabilite pentru procedura de creditare ipotecară; emiterea de credite emisive; titluri de credit ipotecar; atragerea de fonduri de la investitori în domeniul creditării pentru locuințe;

    Organismele de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta (ale căror principale funcții sunt: ​​înregistrarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale, înregistrarea transferului drepturilor de proprietate către noul proprietar - înregistrarea contractelor ipotecare și drepturi ipotecare; stocarea și furnizarea de informații cu privire la drepturile de proprietate și grevarea garanțiilor pentru locuințe pentru toți participanții la piața creditelor ipotecare).

    Companiile de asigurări autorizate să ofere asigurări de proprietate, asigurări personale pentru debitori și asigurări de răspundere civilă pentru participanții la piața creditelor ipotecare.

    Evaluatorii sunt persoane juridice și persoane fizice care au dreptul de a efectua o evaluare profesională a spațiilor rezidențiale care fac obiectul garanțiilor pentru creditarea ipotecară.

    Firmele imobiliare sunt persoane juridice care sunt intermediari profesioniști pe piața de cumpărare și vânzare de locuințe. Funcțiile agenților imobiliari includ selecția opțiunilor de cumpărare și vânzare de locuințe pentru debitori și vânzători de locuințe, asistență în încheierea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, organizarea vânzării de locuințe în numele altor participanți la piața imobiliară, participarea la organizarea de licitații pentru vânzarea de locuințe silite.

    Investitorii sunt persoane juridice care cumpără titluri garantate cu credite ipotecare emise de creditori sau operatori de pe piața secundară. Acestea includ fonduri de pensii, companii de asigurări, bănci de investiții, fonduri mutuale etc.

    Legături de infrastructură ale sistemului de creditare ipotecară - servicii de pașapoarte, autorități de tutelă și tutelă etc.

Creditele ipotecare sunt acordate pe baza unei evaluări a solvabilității și solvabilității împrumutatului în conformitate cu cerințele și termenii împrumutului. Debitorii potențiali sunt obligați să depună la bănci documente de identificare, certificat de căsătorie, naștere a copiilor, documente care servesc drept bază pentru înregistrarea rezidenței permanente, certificate de venit, extrase din registrul casei care confirmă absența restanțelor la plata utilității. facturi, un set complet de informații despre proprietatea împrumutatului, informații despre plățile obligatorii ale împrumutatului (mandat executorii, pensie alimentară, plata bunurilor achiziționate în rate etc.).

La achiziționarea de spații rezidențiale pe piața secundară, banca creditoare este obligată să verifice puritatea lor legală, de exemplu, absența unui drept de drept impus asupra acestui apartament. În cadrul unui contract de ipotecă, împrumutătorul devine creditor ipotecar, ceea ce îi conferă dreptul prioritar de a primi, dacă este cazul, satisfacție din valoarea imobilului de locuit ipotecat. Obiectul ipotecii îl constituie clădirile de locuit și apartamentele destinate locuinței permanente. Acestea pot fi, de asemenea, părți ale unei clădiri rezidențiale sau unui apartament, constând din una sau mai multe încăperi izolate, dar cu condiția ca acestea să fie izolate structural, să poată fi utilizate independent și să-și păstreze scopul funcțional. Imobilele care nu sunt destinate rezidenței permanente pot face, de asemenea, obiectul unei ipoteci doar în mod general.

Astfel, un împrumut ipotecar este un împrumut pe termen lung (în diferite țări termenii variază de la 10 la 40 de ani), prevăzut, de regulă, pentru achiziționarea unui imobil garantat de acest imobil ca garanție pentru o obligație la 3–15. % pe an. Datorită naturii lor pe termen lung, astfel de împrumuturi sunt deosebit de convenabile în cazurile în care plata dobânzii și rambursarea datoriei principale este posibilă numai din venituri curente, de obicei mici, adică în rate mici. Ceea ce este deosebit de atractiv pentru persoanele cu câștiguri medii, care alcătuiesc așa-numita clasă de mijloc. Toate caracteristicile de mai sus ale garanțiilor sunt tipice pentru împrumuturile ipotecare rezidențiale.



Ați putea dori, de asemenea...
Înregistrări contabile tipice - exemple de tranzacții de bază

Înregistrări contabile tipice - exemple de tranzacții de bază

Ca și în program

Cum pot stabili o formulă pentru serviciul „încălzire” în programul „1C: Contabilitatea companiilor de administrare a locuințelor și serviciilor comunale, asociațiilor de proprietari și cooperativelor locative”?

Inventar în configurația „1C: Retail” Recalcularea mărfurilor în 1C Retail 2

Inventar în configurația „1C: Retail” Recalcularea mărfurilor în 1C Retail 2