Ciclul de viață al unei proprietăți- perioada de timp în care imobilul există ca obiect fizic.
Ciclul de viață al imobilului dobândit în scop comercial, poziția proprietarului imobilului se poate repeta cu noul proprietar al aceluiași imobil până la sfârșitul duratei de viață a proprietății. Ciclul de viață este supus în mod constant anumitor tipare, potrivit lui G. Harrison - viața fizică, economică, cronologică și restul vieții economice.
La timp viata fizica obiect se referă la momentul în care este posibil să locuiești sau să lucrezi într-o clădire sau structură existentă. Acest indicator poate fi normativ, calculat, actual și poate crește datorită condițiilor îmbunătățite sau modernizării. Dacă un obiect imobiliar este demolat, viața fizică a acestuia se termină.
La timp viata economica Aceasta este perioada în care obiectul poate fi folosit, primind - în caz de profit, aceste îmbunătățiri contribuie la costul obiectului. Daca imbunatatirile efectuate nu aduc o anumita contributie la valoarea proprietatii datorita faptului ca aceasta este depasita, atunci viata economica a acesteia inceteaza.
Sub varsta cronologica să înțeleagă perioada care a trecut de la data punerii în funcțiune a proprietății până la data evaluării acesteia.
Durata de viață
Vârsta efectivă se bazează pe evaluarea aspectului unei proprietăți imobiliare, a stării sale tehnice și a factorilor economici care influențează costul total al proprietății.
Vârsta efectivă— ϶ᴛᴏ vârsta, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ indicând o anumită stare fizică a obiectului și ținând cont de posibilitatea implementării acestuia.
Durata de viață tipică se numește durata de viață standard.
Durată de viață standard— ϶ᴛᴏ durata de viață a clădirilor sau structurilor, care este definită în reglementări.
Sub restul vieţii economice clădirile se referă la perioada de la data evaluării lor până la sfârşitul duratei sale economice. Această perioadă este utilizată de un evaluator pentru a estima veniturile viitoare. Durata de viață economică rămasă a unui obiect este mărită prin modernizarea sau renovarea acestuia.
Toate etapele ciclului de viață și durata de viață a obiectelor imobiliare discutate mai sus sunt interconectate. Proprietarul imobilului, pentru a implementa măsuri adecvate care să asigure o creștere a rentabilității imobilului și a siguranței acesteia, trebuie să țină cont de amplasarea imobilului într-o anumită (orice) etapă a ciclului de viață.
Etapele ciclului de viață al unei proprietăți imobiliare
Astfel, obiectele imobiliare în timpul existenței lor sunt supuse unor modificări economice, fizice, juridice și trec prin următoarele etape ale ciclului de viață:
- formare - ϶ᴛᴏ construcție, adică crearea unei noi întreprinderi, cumpărarea sau alocarea de teren;
- exploatare - include exploatarea și dezvoltarea, adică extinderea, reorganizarea sau reconstrucția;
- încetarea existenței - ϶ᴛᴏ demolare, distrugere naturală sau lichidare.
Etapele ciclului de viață al unei proprietăți imobiliare:
1. Formarea conceptului de proiect și alegerea opțiunii de utilizare a terenului liber. În această perioadă se face alegerea celei mai bune și mai eficiente folosințe a terenului. Alegerea cazului de utilizare se încheie cu elaborarea specificațiilor tehnice pentru proiectarea îmbunătățirilor.
2. Îmbunătățiri de proiectare.În această etapă - pe baza caietului de sarcini - derularea proiectului se realizează cu întocmirea documentației necesare obținerii autorizațiilor și pregătirii terenului, precum și realizarea comunicațiilor, construirea de clădiri și plantarea de noi plantații.
3. Fabricarea (constructii, constructii) de imbunatatiri. Pe parcursul implementării proiectului de către antreprenori, toate caracteristicile fizice ale obiectului sunt aproape complet modificate, aceste modificări fiind consemnate în documentele de inventar și cadastrale.
4. Circulație (cumpărare și vânzare, donație, închiriere etc.) cu transmiterea dreptului de proprietate sau cu apariţia unei sarcini pe drept. În această etapă se efectuează tranzacții cu proprietatea.
5. Utilizarea (utilizarea) obiectului în scopul propus cu întreținere tehnică și operațională. În această etapă a ciclului de viață, managerul (sau o companie profesională de management) organizează utilizarea rațională de către utilizatori a potențialului de consum al obiectului.
6. Modernizare: reparații majore, reconstrucție, restaurare de îmbunătățiri cu posibilă reutilizare (schimbarea scopului funcțional) a obiectului. Apropo, această etapă începe în momentul în care obiectul în starea actuală nu mai poate satisface nevoile moderne ale utilizatorilor și/sau dacă funcționarea lui devine ineficientă din punct de vedere economic. În această etapă, se efectuează cel puțin o revizie majoră fără modificarea soluției de planificare și a scopului funcțional, dar cu eliminarea uzurii fizice detașabile și a uzurii funcționale.
7. Eliminarea, demolarea îmbunătățirilor, depozitarea deșeurilor sau reciclarea materialelor. Ciclul de viață se încheie cu demolarea îmbunătățirilor la sfârșitul duratei lor economice. Societatea de administrare pregătește propuneri de stabilire a termenelor și o metodă fezabilă din punct de vedere economic de demolare a clădirilor, ținând cont de posibilitatea de a vinde elemente structurale și materiale ale clădirilor lichidate și comunicații.
Instituție de învățământ de stat de învățământ profesional superior
Institutul Economic și Comercial din Sankt Petersburg
La disciplina „Economia imobiliară”
„Caracteristicile și ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare”
Completat de: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Facultatea de Economie, anul IV
Director stiintific
Pirogova O.E.
Sankt Petersburg, 2010
Introducere
Capitolul 1. Conceptul de imobil și obiectul acestuia
1 Definiția bunurilor imobiliare
2 Obiect imobiliar
Capitolul 2. Caracteristicile și ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare
1 Caracteristicile proprietății
2 Ciclul de viață al imobilului ca obiect fizic
3 Ciclul de viață al imobilului ca obiect economic
4 Ciclul de viață al bunurilor imobiliare ale unei întreprinderi ca complex imobiliar
Concluzie
Bibliografie
Aplicații
Introducere
Obiectele imobiliare ocupă un loc special în sistemul relațiilor publice, deoarece activitățile economice și relațiile prioritare ale oamenilor din toate sferele activității lor sunt legate direct sau indirect de ele.
Astăzi, imobiliarele par să fie veriga centrală în sistemul economiei de piață al țării. Și acest lucru este de înțeles - un imobil nu este doar un produs special, ci, în același timp, este și capitalul care generează venituri și baza pentru furnizarea de servicii pentru a desfășura activități de afaceri eficiente.
Economia imobiliară este un sistem de relații care apar în procesul tranzacțiilor imobiliare.
Cunoașterea disciplinei este necesară în pregătirea specialiștilor moderni, întrucât orice profesionist se confruntă în prezent în activități practice cu procesele care au loc pe piața imobiliară.
Scopul principal al ghidului este ca studenții să stăpânească cunoștințele despre esența imobiliară, aspectele juridice ale economiei imobiliare, operațiunile de bază și abordările de evaluare a bunurilor imobiliare, caracteristicile pieței imobiliare și tipurile de afaceri. activități pe el.
1. Conceptul de imobil și obiectul acestuia
1 Definiția bunurilor imobiliare
Conceptul de „imobil” este inseparabil de un alt concept – „proprietate”.
Proprietatea este o colecție de proprietăți, adică supuse evaluării bănești, raporturile juridice în care se află această persoană (fizică sau juridică).
Proprietatea deținută de orice persoană fizică sau juridică este împărțită după conținut în:
· bun: un ansamblu de lucruri deținute de o persoană prin drept de proprietate sau în virtutea altui drept de proprietate; un set de drepturi asupra acțiunilor altora (de exemplu, proprietatea datoriei);
· pasiv: un ansamblu de lucruri care aparțin altor persoane, dar sunt temporar în posesia unei anumite persoane; totalitatea obligaţiilor ce revin unei persoane date.
Din punct de vedere istoric, încă din vremea dreptului roman, proprietatea a fost împărțită în bunuri mobile și imobile.
Potrivit art. 130 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) „bunurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este ferm legat de terenuri, adică obiecte a căror deplasare fără prejudicii disproporționate scopului lor imposibilă, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri.
Proprietățile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale supuse înregistrării de stat. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare.”
Practica juridică rusă modernă a stabilit o serie de criterii după care un obiect fizic poate fi clasificat drept imobil:
· conexiune puternică cu un anumit teren (imposibilitatea deplasării unui obiect fără deteriorarea disproporționată a scopului acestuia);
· completitudine în ceea ce privește posibilitatea de a fi utilizată în scopul propus;
· atestat (înregistrat oficial) aparținând unui anumit proprietar - statul, un subiect al Federației, un municipiu, o persoană fizică sau un grup de persoane fizice;
· posibilitatea izolării fizice a obiectului imobiliar și a imobilului (adică prezența limitelor fizice clar stabilite ale obiectului imobiliar);
· independența funcțională a obiectului imobiliar (poate fi utilizat acest obiect imobiliar separat de alte obiecte, sau scopul său funcțional implică utilizarea parțială a altor obiecte imobiliare);
· prezența (sau absența) servituții și alte restricții privind drepturile de utilizare.
Elementele care nu au legătură cu bunurile imobiliare, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt recunoscute ca bunuri mobile. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor mobile nu este necesară, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.
2 Obiect imobiliar
„Imobilul” conține două baze - fizică și juridică. Baza fizică a acestui concept se bazează pe componenta materială a imobilului, și anume: clădiri, structuri, terenuri, subsol etc. Orice lucru care „este un obiect care este conectat la pământ în așa fel încât mișcarea lui fără a deteriora scopul său este imposibilă”.
Partea juridică constă în domeniul exercitării drepturilor care decurg din tranzacțiile cu bunuri imobiliare și utilizarea acestora.
Din cauza uzurii, proprietatea își pierde lichiditatea - „posibilitatea implementării oricărei metode de transformare a proprietății imobiliare în bani” - aceasta este componenta legală a conceptului.
Fiecare proprietate are propriul său număr cadastral și i se aplică un proces numit „inventar imobiliar”. Se caracterizează prin „inventar” - istoria apariției și modificărilor unui obiect imobiliar. Toate cele de mai sus se referă la partea juridică a definiției bunurilor imobiliare.
Obiectele drepturilor civile includ lucruri, inclusiv bani și valori mobiliare, alte proprietăți, inclusiv drepturi de proprietate; lucrări și servicii; informație; rezultatele activității intelectuale, inclusiv drepturile exclusive asupra acestora (proprietatea intelectuală); beneficii intangibile.
2. Caracteristicile și ciclul de viață al proprietății
1 Caracteristicile proprietății
Având ca componentă un teren, toate clădirile artificiale (obiectele imobiliare) au caracteristici generice care le permit să se distingă de obiectele mobile. Acest:
Staționaritate, imobilitate. Semnul se caracterizează printr-o legătură fizică puternică a proprietății cu suprafața pământului și imposibilitatea mișcării sale în spațiu fără distrugere fizică și deteriorare, ceea ce îl face impropriu pentru utilizare ulterioară.
Materialitate. Trebuie remarcat faptul că imobilele funcționează întotdeauna sub forme fizice și valorice. Caracteristicile fizice ale unei proprietăți includ, de exemplu, dimensiunea și forma acesteia, neplăceri și pericole, mediul înconjurător, căi de acces, utilități, suprafață și subsol, amenajarea teritoriului etc. Totalitatea acestor caracteristici determină utilitatea proprietății, care formează baza valorii imobiliare. Cu toate acestea, nu determină în sine valoarea. Orice obiect are valoare, având într-o măsură sau alta caracteristici precum adecvarea și oferta limitată. O ofertă limitată trebuie să fie prezentă pentru a crea valoare semnificativă. Idealurile și standardele sociale, activitățile și tendințele economice, legile, deciziile și acțiunile guvernamentale și forțele naturale influențează comportamentul uman și toate acestea interacționează între ele pentru a crea, menține, schimba sau scădea valoarea proprietății imobiliare. De asemenea, trebuie remarcat aici că imobilul este unul dintre puținele bunuri a căror valoare nu numai că este aproape întotdeauna stabilă, dar tinde să crească treptat în timp.
Durabilitatea bunurilor imobiliare este practic mai mare decât durabilitatea tuturor celorlalte bunuri, cu excepția anumitor tipuri de pietre prețioase și produse din metale rare.
De exemplu, conform codurilor și reglementărilor de construcții (SNiP) în vigoare în Rusia, proiectele rezidențiale, în funcție de materialul structurilor principale (fundație, pereți, tavane), sunt împărțite în 6 grupuri cu durate de viață standard de la 15 la 150. ani.
Durata circulației pământului, dacă este utilizată corect, este infinită, iar încălcarea utilizării sale corecte va duce la pierderi ireparabile.
Pe lângă principalele caracteristici generice ale bunurilor imobiliare, se pot distinge caracteristici private care sunt determinate de indicatori specifici în funcție de tipul de imobil.
Este aproape imposibil să vorbim despre două apartamente identice, două parcele identice, două clădiri identice, deoarece acestea vor avea neapărat diferențe de amplasare în raport cu alte obiecte imobiliare, cu infrastructură și chiar cu punctele cardinale, ceea ce arată eterogenitatea, unicitatea și unicitatea fiecărei proprietăți.
Imobilul a crescut valoarea economică. Acest lucru se datorează faptului că este destinat utilizării pe termen lung și nu este consumat în timpul utilizării. De regulă, are o complexitate structurală care necesită costuri mari pentru menținerea în stare corespunzătoare.
În plus, o proprietate are întotdeauna propriul scop funcțional. Poate fi productiv sau neproductiv. În scopuri de producție, proprietatea participă direct sau indirect la crearea de produse, efectuarea muncii și furnizarea de servicii. În scopuri non-producție, oferă condiții de viață și de servire a oamenilor.
Imobilul acționează întotdeauna ca obiect de investiție pe termen lung. Cel mai adesea, acest lucru se datorează faptului că achiziționarea unei proprietăți în părți nu este posibilă, deoarece investirea capitalului într-o proprietate necesită o cantitate semnificativă de capital. În plus, dacă vorbim despre partea profitabilă a problemei, investițiile în numerar în imobiliare reprezintă cheltuieli cu o perioadă de rambursare destul de mare.
Trebuie remarcat faptul că unele tipuri de bunuri imobiliare pot fi transformate în bunuri mobile. De exemplu, pădurile și plantațiile perene, prin definiție, aparțin bunurilor imobiliare, iar lemnul recoltat este deja bun mobil.
Vă rugăm să rețineți că echipamentele situate în clădiri și structuri (încălzire, alimentare cu apă, canalizare, echipamente electrice, lifturi, grile, uși metalice secundare etc.) sunt clasificate drept bunuri mobile. Dar, deoarece a devenit parte integrantă a imobilului, în cazul unei tranzacții asupra acestui obiect, toate bunurile mobile incluse în imobil trebuie descrise în detaliu (acest lucru este valabil mai ales pentru bunurile care sunt supuse sechestrului în timpul tranzacţie).
Adesea, tranzacțiile imobiliare pot transfera un set de drepturi și interese care nu fac parte din imobilul. Acestea pot fi drepturi de închiriere, drepturi de preempțiune sau alte interese (servituți).
Așadar, imobilele includ obiectele cele mai valoroase și în general semnificative ale mijloacelor fixe, iar obiectele imobiliare precum terenul și subsolul au o mare semnificație nu numai economică, ci și strategică pentru orice stat în orice moment.
De exemplu, în perioada precapitalistă, pământul era singura sursă semnificativă de bogăție pentru fiecare individ, precum și pentru stat și societate în ansamblu.
Imobilul în orice sistem social este un obiect al intereselor economice și ale statului și, prin urmare, pentru această categorie de bunuri a fost introdusă înregistrarea de stat obligatorie a drepturilor asupra acestuia, care face posibilă identificarea obiectului și subiectului de drept, întrucât legătura dintre proprietate și subiectul drepturilor asupra acesteia este invizibilă, iar transferul imobilului prin mișcare fizică este imposibilă.
2 Ciclul de viață al imobilului ca obiect fizic
Acționând ca un obiect fizic, imobilul este un produs, un obiect de proprietate, de afaceri și trece prin diferite etape și procese în fiecare dintre încarnările sale.
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar (fizic) este perioada de timp în care imobilul există ca obiect fizic. Ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare constă din următoarele etape (faze):
Formarea conceptului de proiect și alegerea opțiunii de utilizare a terenului liber. În această perioadă, se alege cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului - luând în considerare particularitățile caracteristicilor sale și toate proprietățile mediului. Pe baza analizei, cea mai productivă opțiune de utilizare este selectată dintre cele care sunt permise din punct de vedere legal, fezabile fizic, fezabile din punct de vedere economic și fezabile financiar. Alegerea cazului de utilizare se încheie cu elaborarea specificațiilor tehnice pentru proiectarea îmbunătățirilor.
Îmbunătățiri de proiectare. În această etapă - pe baza caietului de sarcini de proiectare - se realizează elaborarea proiectului (de către o organizație specializată) cu producerea documentației necesare obținerii autorizațiilor și pregătirii terenului (fixarea formei și dimensiunii, îndepărtarea naturale inutile). și vegetație artificială, drenarea rezervoarelor) , precum și realizarea comunicațiilor, construirea de clădiri (structuri) și plantarea de noi plantații. Este recomandabil să se efectueze acceptarea proiectului din partea organizației de proiectare cu participarea companiei de management care a participat la elaborarea specificațiilor tehnice pentru proiectare.
Fabricarea (constructii, constructii) de imbunatatiri. Pe parcursul implementării proiectului de către antreprenori, toate caracteristicile fizice ale obiectului sunt aproape complet modificate, aceste modificări fiind consemnate în documentele de inventar și cadastrale. În timpul construcției de îmbunătățiri și ca urmare a consolidării noului statut al obiectului, de regulă, se schimbă și caracteristicile mediului legate de obiectul creat.
Tratament (cumparare si vanzare, donatie, inchiriere etc.) cu transmiterea drepturilor de proprietate sau cu aparitia unei greve asupra acestui drept. În această etapă se efectuează operațiuni cu obiectul și modificarea soartei juridice a acestuia din urmă se înregistrează de către stat. La cumpărarea sau vânzarea unui obiect, subiectul proprietății se schimbă. Atunci când terenul și/sau îmbunătățirile sunt închiriate sau închiriate de către proprietar (sau, în numele proprietarului, de către societatea de administrare), drepturile de folosință (și, eventual, de proprietate) sunt transferate unei alte entități cu aspectul unui grevare asupra dreptului de proprietate.
Utilizarea (consumul) obiectului în scopul propus cu întreținere tehnică și operațională. În această etapă a ciclului de viață, managerul (sau o companie profesională de management) organizează utilizarea rațională de către utilizatori a potențialului de consum al obiectului. În timp, caracteristicile obiectului suferă modificări, deoarece îmbunătățirile se uzează din punct de vedere fizic și devin învechite din punct de vedere funcțional, ceea ce este agravat de modificările situației din economie și din mediul fizic extern, conducând la o adăugire, așa-numita uzură externă.
În timpul funcționării, inspecția tehnică și reparațiile de rutină ale elementelor individuale de îmbunătățire sunt efectuate periodic, fără a opri utilizarea unității în ansamblu.
Modernizare: reparații majore, reconstrucție, restaurare de îmbunătățiri cu posibilă reutilizare (schimbarea scopului funcțional) a obiectului. Această etapă începe în momentul în care obiectul în starea actuală nu mai poate satisface nevoile moderne ale utilizatorilor și/sau dacă funcționarea lui devine ineficientă din punct de vedere economic. În această etapă, se efectuează cel puțin o revizie majoră fără modificarea soluției de planificare și a scopului funcțional, dar cu eliminarea uzurii fizice detașabile și a uzurii funcționale.
Dacă analiza utilizării celei mai bune și eficiente a terenurilor și a îmbunătățirilor, efectuată în acest moment, arată oportunitatea modificării parțiale a scopului funcțional al îmbunătățirilor, atunci aceasta din urmă va fi reconstruită cu o modificare a aspectului unei părți din sediul. Desigur, în același timp, sunt asigurate și funcțiile de reparații majore ale elementelor de îmbunătățire, păstrând scopul funcțional inițial.
Dacă o analiză a utilizării unui obiect în starea sa existentă arată necesitatea înlocuirii complet a scopului său funcțional, atunci reconstrucția poate fi însoțită nu numai de o schimbare radicală a aspectului, ci și de o extindere sau suprastructură a clădirilor existente și dezvoltarea unei părți libere a terenului.
Aruncarea, demolarea îmbunătățirilor, depozitarea sau reciclarea materialelor. Ciclul de viață se încheie cu demolarea îmbunătățirilor la sfârșitul duratei lor economice. Societatea de administrare pregătește propuneri de stabilire a termenelor limită și a unei metode fezabile din punct de vedere economic de demolare a clădirilor, ținând cont de posibilitatea de a vinde elemente structurale și materiale ale clădirilor lichidate și comunicații (volumul costurilor de lichidare este minimizat).
Evident, unele faze se repetă în diferite etape ale ciclului de viață. Deci, de exemplu, ideea unui proiect pentru a crea o nouă facilitate poate apărea atât în stadiul în care un teren este complet liber, cât și în stadiul în care apare nevoia de reconstrucție, demolare parțială sau finalizare a clădirilor. Faza de circulație poate fi realizată de mai multe ori pe parcursul vieții unui obiect, iar momentele de circulație determină limitele de timp ale perioadelor care stau la baza așa-numitelor cicluri de investiții.
3 Ciclul de viață al imobilului ca obiect economic
obiect proprietate imobiliară economică
Ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare este supus anumitor modele și include perioada de viață economică și fizică
Viața economică, care determină perioada de timp în care un obiect poate fi folosit ca sursă de profit. Viața economică se încheie atunci când îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea proprietății.
O durată de viață fizică tipică este perioada de existență reală a unei proprietăți într-o stare adecvată funcțional înainte de demolarea acesteia. Determinat prin documente de reglementare. Durata de viață fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
Durata de viață este perioada de timp în care un obiect există și puteți trăi sau lucra în el.
Din punct de vedere al duratei de viață a unei proprietăți imobiliare, se disting următoarele perioade:
ü Vârsta efectivă, reflectând vârsta unui obiect în funcție de aspectul și starea sa tehnică.
ü Vârsta cronologică (reală) corespunzătoare perioadei în care obiectul a fost în funcțiune de la punerea în funcțiune.
ü Durata de viață economică rămasă, utilizată în scopul evaluării unui obiect de către un expert evaluator și constituie perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
Ciclul de viață al imobilului ca obiect economic este următorul:
Creare
Înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare - în Federația Rusă - un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, limitării (grevarii), transferului sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse.
Posesie și utilizare; schimbarea proprietarilor. Posesia - în dreptul civil - autoritatea proprietarului; posesia efectivă a unui lucru, creând pentru proprietar posibilitatea influenței directe asupra lucrului.
Dezvoltare
Deteriorarea proprietăților imobiliare ale consumatorilor
Sfârșitul vieții economice
4 Ciclul de viață al bunurilor imobiliare ale unei întreprinderi ca complex imobiliar
O întreprindere ca obiect de drepturi este recunoscută ca un complex de proprietate utilizat pentru desfășurarea activităților comerciale.
Întreprinderea în ansamblul ei ca ansamblu imobiliar este recunoscută drept imobil.
Întreprinderea în întregime sau parte a acesteia poate face obiectul unor tranzacții de cumpărare și vânzare, gaj, închiriere și alte tranzacții legate de constituirea, modificarea și încetarea drepturilor de proprietate.
Componența unei întreprinderi ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele sale și munca și serviciile (nume comercial, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.
Ciclul de viață al unei întreprinderi ca complex imobiliar:
Crearea sau privatizarea unei întreprinderi
Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate (de stat, municipale, private, proprietate comună). Înregistrarea de stat a drepturilor asupra unei întreprinderi și tranzacțiile cu aceasta trebuie efectuate într-un mod special, determinat de specificul juridic al acestui obiect. Caracteristica principală a întreprinderii este posibilitatea de a include terenuri și alte bunuri imobiliare situate în diferite teritorii, precum și posibilitatea de a exclude imobile din întreprindere.
Devenirea sau atingerea capacității de proiectare
Performanța optima
Schimbarea proprietății, privată și completă
Reorganizare, reformă, reconstrucție, fuziune, achiziție
Faliment (etapa optionala)
Lichidare (etapa optionala). Lichidarea unui complex imobiliar este licitațiile și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare, în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
Încetarea funcționării: încetare naturală nerestaurativă, distrugere fizică, demolare deliberată.
Concluzie
În orice sistem social, imobilele ocupă un loc special în sistemul relațiilor sociale, cu funcționarea cărora viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare sunt într-un fel sau altul legate. Imobilul este cel care formează veriga centrală a întregului sistem de relații de piață. Imobilul nu este doar cel mai important produs care satisface diverse nevoi ale oamenilor, ci in acelasi timp este si capital in forma reala care genereaza venituri.
Imobiliarele stau la baza bogatiei nationale a tarii, avand o natura masiva din punct de vedere al numarului de proprietari. Prin urmare, cunoașterea economiei imobiliare este necesară pentru o activitate antreprenorială de succes în diferite tipuri de afaceri, precum și în viața oricărei familii și cetățeni individuali, deoarece proprietatea asupra bunurilor imobiliare este baza principală pentru libertate, independență și demnitate. existența tuturor oamenilor.
Bibliografie
1. „Economia imobiliară”. Manual. Goremykin V. A., Moscova, 2008.
. „Economia imobiliară”. Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moscova, 2009.
Ozerov E. S. Economie și management imobiliar. Sankt Petersburg: Editura „ISS”, 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatov L.L. Economia imobiliară. Manual educațional și metodologic. - M.: Editura MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 p. - ISBN 5-7038-2174-6
Ciclul de viață este o secvență completă de procese în existența bunurilor imobiliare de la punere în funcțiune (de la creare) până la terminare. În teorie și practică, se disting patru tipuri de cicluri: afaceri, ciclul de viață al unui produs, tip de afacere și întreprindere ca complex de proprietate. Durata ciclului este influențată de perioadele de producție, uzura fizică și morală, capitalul de capital al instalației, condițiile de funcționare, condițiile pieței și alți factori. Pentru evaluarea bunurilor imobiliare, este de interes să luăm în considerare 2 cicluri de viață ale imobiliare:
1. Ciclul de viață al imobilului (produsului) ca obiect fizic.
2. Ciclul de viață al imobilului ca proprietate.
Ciclul de viață al bunurilor imobiliare (produsului) ca obiect fizic constă din 11 etape:
1. Etapa de preinvestiție (analiza oportunităților, justificare).
2. Creare, formare (proiectare, construcție).
3. Punerea în funcţiune.
4. Posesie și utilizare.
5. Învechire funcțională, economică.
6. Uzură fizică.
7. Reparații majore sau reconstrucție.
8. Deteriorarea proprietăților consumatorului.
9. Schimbarea scopului funcțional.
10. Sfârșitul vieții economice.
11. Încetarea existenței (distrugerea naturală, demolarea).
La etapele 3 și 11 ale ciclului de viață imobiliar este necesară o procedură de înregistrare de stat a drepturilor.
Ciclul de viață al imobilului ca proprietate poate fi împărțit în 10 etape:
1. Achizitie (cumparare, constructie, mostenire).
2. Deținerea și folosirea pe o anumită perioadă.
3. Facility management.
4. Realizarea de profit, satisfacerea nevoilor.
5. Cedarea proprietății și a drepturilor de proprietate asupra obiectului.
6. Schimbări multiple de proprietari, proprietari, utilizatori.
7. Modificarea scopului funcțional al obiectului.
8. Încetarea drepturilor de proprietate (vânzare, naționalizare, rechiziție).
9. Sfârşitul vieţii economice a obiectului.
10. Repetarea ciclului anterior sau construirea unuia nou, modificat.
La etapele 1, 6 și 8 ale ciclului de viață imobiliar este necesară o procedură de înregistrare de stat a drepturilor.
Obiectele imobiliare sunt supuse unor modificări fizice, juridice și economice pe parcursul existenței lor. Ca rezultat, fiecare lucru imobil (cu excepția terenului) trece prin următoarele etape extinse ale ciclului său de viață:
Formarea – construirea, crearea unei noi întreprinderi, achiziționarea (cumpărarea, atribuirea etc.) a unui teren;
Funcționare - funcționare și dezvoltare (extindere, reconstrucție, schimbare de activitate, reorganizare etc.)
Schimbarea (posibil de mai multe ori) a proprietarului, proprietarului sau utilizatorului;
Încetarea existenței - demolare, lichidare, distrugere naturală.
Prima, a treia și a patra etapă prevăd înregistrarea de stat a faptului creării sau lichidării unui obiect, precum și schimbarea proprietarului.
Ciclul de viață al bunurilor imobiliare urmează anumite modele și include viața economică, fizică, cronologică și viața economică rămasă.
Durata de viață economică este o perioadă de utilizare profitabilă a proprietății, când îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății. Reparațiile bune, reamenajarea și optimizarea condițiilor cresc, dar întreținerea proastă scurtează durata de viață economică a proprietății. Se încheie atunci când îmbunătățirile nu mai contribuie la valoarea proprietății din cauza perimării sale generale.
Durata de viață fizică– aceasta este perioada de existență reală a unui obiect într-o stare adecvată funcțional înainte de demolarea (distrugerea) acestuia. Poate fi normativ, actual, calculat (previzat) și crește datorită modernizării și îmbunătățirii condițiilor.
Vârsta efectivă pe baza unei evaluări a aspectului și stării tehnice a clădirii. Aceasta este vârsta corespunzătoare conservării efective a obiectului, starea acestuia la momentul tranzacției, evaluare. Vârsta efectivă poate fi mai mare sau mai mică decât vârsta cronologică.
Varsta cronologica– aceasta este perioada de la data punerii în funcțiune a obiectului până la data tranzacției sau evaluării.
Viața economică rămasă a clădirii se calculează de la data evaluării (analizei) până la sfârşitul duratei sale economice. Reparațiile și recondiționările prelungesc această perioadă.
Durata de viață fizică și economică a clădirilor este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată. Toate etapele ciclului de viață și durata de viață sunt interconectate, iar atunci când una dintre ele se schimbă, celelalte se schimbă în consecință.
Ca obiect fizic, aceasta este succesiunea proceselor de existență a unui obiect imobiliar de la concepție până la lichidare (cedare). Ciclul de viață al obiectelor materiale este alcătuit din următoarele etape: proiectare - naștere - maturitate - îmbătrânire - moarte.
2. Dezvoltarea complexului imobiliar (constructie noua, completare la bilant).
3. Lichidarea unui complex imobiliar - licitații și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
Ciclul de viață al obiectelor imobiliare ca proprietate din punctul de vedere al proprietarului se repetă de mai multe ori, cu fiecare nou proprietar, până la sfârșitul vieții economice sau fizice a obiectului. Pe baza trinității de categorii – material (fizic), juridic (legal) și economic – ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare poate fi împărțit în trei etape. Fiecare etapă include anumite activități și acțiuni ale proprietarului.
Ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare este supus unor legi și include perioada de viață economică și fizică.
1. Viața economică determină perioada de timp în care un activ poate fi folosit ca sursă de profit și se termină atunci când îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea activului.
2. O perioadă tipică a vieții fizice este perioada de existență reală a unei proprietăți imobiliare în stare adecvată funcțional înainte de demolarea acesteia. Determinat prin documente de reglementare.
Durata de viață fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
3. Durata de viață – perioada de timp în care un obiect există și poți trăi sau lucra în el.
Din punct de vedere al duratei de viață a unei proprietăți imobiliare, se disting următoarele perioade:
1. Vârsta efectivă, reflectând vârsta unui obiect în funcție de aspectul și starea sa tehnică.
2. Vârsta cronologică (reală) corespunzătoare perioadei în care obiectul se află în funcțiune din momentul punerii în funcțiune.
3. Perioada de viață economică rămasă utilizată pentru evaluarea obiectului de către un expert evaluator și constituie perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
1.3. Ciclul de viață al obiectelor imobiliare
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar ca obiect fizic este succesiunea proceselor de existență a unui obiect imobiliar de la concepție până la lichidare (cedare). Ciclul de viață al obiectelor materiale este de obicei împărțit în următoarea ordine: proiectare-naștere-maturitate-îmbătrânire și moarte.
Etapele ciclului de viață al unei proprietăți imobiliare se numesc diferit: anteproiect-proiectare-construcție-exploatare-închidere.
1. Pre-proiectare(iniţială)etapă include: analiza pieței imobiliare, selecția unei proprietăți, formarea unei strategii de proiect, analiza investițiilor, pregătirea documentației inițiale de autorizare, atragerea de fonduri de investiții de credit.
2. Etapa de proiectare include: elaborarea unei scheme financiare, organizarea finanțării, selecția unui grup de arhitectură și inginerie, managementul proiectării.
Evident, în primele două etape nu se generează profit, ele fiind de natură motivațională. Sarcinile principale ale acestei perioade sunt reducerea duratei acestor etape, îmbunătățirea calităților consumatorilor imobiliare și, cel mai important, minimizarea costurilor de exploatare în toate etapele ciclului de viață al unei proprietăți. Din păcate, trebuie recunoscut faptul că conceptul de costul ciclului de viață este mai des discutat decât aplicat în practică. Esența acestui concept este că, atunci când decide să construiască o proprietate, proprietarul se „condamnă” la un set de costuri care sunt indisolubil legate de deținerea proprietății. Aceste costuri sunt numite „cost de proprietate”. Calculul costurilor ținând cont de întregul ciclu de viață al unei proprietăți poate fi folosit, de exemplu, pentru a compara două moduri de atingere a aceluiași obiectiv - de a construi o proprietate sau de a o închiria etc. La nivelul proiectului, calcularea costului ciclului de viață poate fi folosit, de exemplu, pentru a decide dacă, în timpul procesului de finisare a coridorului, trebuie fixată o placă decorativă de-a lungul pereților sau dacă pereții trebuie vopsiți anual etc.
Un sistem rațional construit de calculare a costurilor, ținând cont de întregul ciclu de viață al unui obiect imobiliar, permite, de asemenea, compararea acțiunilor care asigură speranțe de viață diferite ale elementelor unui obiect imobiliar. De remarcat faptul că economiile care pot fi realizate în urma oricărui proiect sunt greu de identificat, chiar mai greu de cuantificat și foarte greu de documentat.
Costurile implementarii proiectelor mari de constructii sau renovari sunt destul de mari, asa ca trebuie acordata multa atentie controlarii tuturor tipurilor de costuri. Dar, în majoritatea cazurilor, economiile sunt înțelese greșit.
Adesea, proprietarul (dezvoltatorul) pur și simplu se străduiește să minimizeze volumul total al investițiilor inițiale de capital, deoarece nu are idee cum deciziile luate în faza de proiectare sau construcție vor afecta ulterior costurile de exploatare a proprietății.
Deciziile luate de proprietar cu privire la construirea (achiziționarea) unei proprietăți numai pe baza unei analize a prețului inițial (cumpărare, construcție, închiriere) nu sunt, în cea mai mare parte, cele mai bune și adesea se dovedesc a fi pur și simplu incorecte. Desigur, această sarcină (calcularea costurilor ținând cont de întregul ciclu de viață al unei proprietăți) este destul de complexă, dar merită să depuneți eforturi pentru a o rezolva, deoarece, ca urmare, se vor pune bazele pentru viitoarea formare a bugetelor anuale. pe toata perioada de functionare a proprietatii.
3. Etapa de construcție constă în selectarea unui antreprenor, coordonarea lucrărilor de construcție și monitorizarea calității construcției, a estimărilor de costuri și a cheltuielilor. În această etapă apar dovezi reale ale conformității obiectului în construcție cu cerințele segmentului de piață imobiliară, determinate de logica ciclului de viață. În această etapă, sarcinile de creștere a ponderii investițiilor potențialilor consumatori sunt rezolvate, deoarece creșterea volumului ofertelor și profiturilor indică o recunoaștere destul de largă pe piață.
Situația actuală din economie îi obligă pe participanții la proiecte de investiții să restrângă programele de lucru pentru implementarea unui anumit proiect de construcție, astfel încât rezultatele proiectului să înceapă să aducă cât mai curând beneficii în direcția aleasă a activității de afaceri. Prin urmare, lucrările de construcție încep deja în faza de proiectare (chiar înainte ca proiectul să fie pe deplin dezvoltat), ceea ce necesită un grad ridicat de coordonare a acțiunilor tuturor participanților la proiect. O astfel de organizare a construcției duce la economii (de la 5-10%) datorită unei reduceri a costului capitalului (reducerea volumului și a termenilor de împrumut) datorită punerii în funcțiune mai devreme a proprietății, precum și apariției fundamentale noi soluții de afaceri. În această etapă, se realizează o reducere semnificativă a costurilor prin alegerea optimă a formei de management al construcțiilor, respectiv managementul de proiect sau contractarea generală.
Un tip de management al construcțiilor care este larg răspândit în țările cu economii de piață dezvoltate este managementul proiectelor. Acest tip de management acoperă întreaga perioadă de construcție - de la alegerea scopului proiectului de construcție până la exploatarea acestuia. În timpul managementului de proiect, sunt rezolvate următoarele sarcini:
Utilizarea eficientă a investițiilor și controlul asupra acestui proces;
Elaborarea documentației de proiectare;
Implementarea cerințelor documentației de proiectare în timpul procesului de construcție;
Controlul calității unui proiect de construcție.
Pentru a gestiona proiecte cu condiții stricte de implementare, sunt create structuri speciale conduse de directori de construcții. Practica mondială arată că această formă de management permite realizarea de economii generale la costurile de construcție de până la 10%, crește eficiența controlului asupra tuturor tipurilor de cheltuieli și, de asemenea, reduce timpul de implementare a proiectului.
Organizarea construcțiilor sub formă de management de proiect este foarte comună în țările cu economii de piață dezvoltate și are perspective în țara noastră, mai ales la implementarea proiectelor de construcții cu mai multe etaje, întrucât un management unificat al ciclului „proiectare-construcție” reduce finalizarea proiectului. timp, realizând astfel economii globale (până la 10%) din fonduri și sunt create condiții pentru un control eficient asupra tuturor tipurilor de cheltuieli.
În practica casnică, principiul contractual al construcției de obiecte este mai frecvent, atunci când, în baza unui contract de construcție, o organizație de construcții-antreprenor se obligă să construiască un anumit obiect la instrucțiunile clientului sau să execute alte lucrări de construcție într-o perioadă de timp specificată și clientul se obligă să creeze condițiile necesare pentru ca antreprenorul să execute lucrarea, să accepte rezultatul acestora și să plătească prețul convenit.
De obicei, clientul selectează o organizație de construcții care să acționeze ca antreprenor general, încheie un acord cu acesta pentru întreaga gamă de lucrări, oferindu-i posibilitatea de a încheia contracte de subcontractare pentru întreaga gamă de lucrări. În timpul construcției de proiecte mari, clientul (dezvoltatorul) poate desemna mai multe organizații generale de contractare, fiecare dintre acestea fiind responsabilă pentru un anumit șantier și funcționează sub supravegherea directă a reprezentanților clientului.
În practica casnică, organizațiile de arhitectură și proiectare s-au retras de la controlul calității lucrărilor de construcții și instalații. Proiectanții se limitează la vizite periodice pe șantier pentru a se asigura că toate recomandările lor sunt luate în considerare în timpul implementării proiectului, astfel încât controlul asupra calității lucrărilor revine clientului (dezvoltatorului). Pe lângă controlul calității, la implementarea proiectelor mari, sunt implicați experți externi (în absența specialiștilor interni) pentru a îndeplini următoarele sarcini: estimarea costului lucrării, monitorizarea respectării programului pentru operațiuni individuale sau un set de lucrări. , contabilitate și audit, aspecte juridice, interacțiune cu autoritățile de reglementare și reprezentanții autorităților locale.
Procedura de acceptare a obiectelor în exploatare este un proces de documentare destul de reglementat.
4. Etapa de funcționare a instalației imobiliare presupune: exploatarea obiectelor, întreținerea și repararea acestora. Exploatarea bunurilor imobiliare, fiind o funcție multidimensională în sistemul de management, cuprinde următoarele domenii: exploatarea echipamentelor spațiilor, contabilitatea materialelor, protecția împotriva incendiilor și măsurile de siguranță, managementul comunicațiilor, eliminarea și reciclarea deșeurilor, mișcarea și relocarea, schimbările și reconstrucția, eliminarea situațiilor de urgență, asigurarea funcționării și reparațiilor, montarea mobilierului și paza unității.
Nu există o definiție unică a conceptului de „echipament de incintă”, dar acestea se bazează pe: sisteme de încălzire, ventilație și aer condiționat; echipamente electrice de iluminat și alimentare cu căldură, sisteme de alimentare cu apă și canalizare; sisteme mecanice și electrice de transport vertical și orizontal (ascensoare, scări rulante etc.).
Recent, din cauza amenințării terorismului și a creșterii criminalității, rolul funcției de securitate a crescut. Prin urmare, tot mai multe organizații se străduiesc să ofere un mediu de lucru sigur. De regulă, sistemele de securitate (inclusiv de protecție împotriva incendiilor) și de siguranță tehnică sunt dezvoltate și implementate ținând cont de nevoile specifice și scopul funcțional al obiectelor imobiliare.
Managementul comunicațiilor este o funcție determinată de esența proprietății. Telefonul și infrastructura telefonică sunt din ce în ce mai folosite pentru a furniza servicii de fax, teletext și date. Potențialul acestor servicii și calitatea acestora sunt îmbunătățite prin răspândirea comunicațiilor prin fibră optică. Pe lângă instalarea telefonului, se dezvoltă tehnologii informatice și de internet (conexiuni la rețea de calculatoare) și automatizarea locului de muncă.
Securitatea electronică sau a informațiilor este completată prin asigurarea protecției informațiilor pe dispozitivele electronice, parțial în software, precum și prin completarea băncii de date a organizației.
Procesul de reciclare a deșeurilor periculoase în timpul funcționării imobiliare include o serie de sarcini complexe de management, de la reciclare, de exemplu, lămpi fluorescente (conțin mercur), până la eliminarea deșeurilor periculoase. De regulă, administratorul proprietății încheie un acord cu organizații specializate în eliminarea și eliminarea acestora. Majoritatea procedurilor de reciclare a deșeurilor implică colectarea separată și revânzarea sau distrugerea acestora. Deșeurile sunt clasificate pe tipuri și împărțite în categorii: hârtie, sticlă (coli, sticle), fier vechi (oțel, fontă, aluminiu), spumă de polistiren, uleiuri de motor, anvelope etc.
În timpul exploatării unei proprietăți, este adesea necesar să se efectueze lucrări de schimbare a proprietății sau a componentelor acesteia. După cum arată practica, un nou angajat dorește să îmbunătățească spațiul de lucru sau să reproiecteze sediul biroului, dar există o serie de reguli care permit un management eficient al schimbărilor în beneficiul organizației:
Spațiu – nu este nevoie să mutați peretele cu 0,5 m pentru a satisface ambițiile cuiva;
Materiale – nu este nevoie să folosiți parchet din lemn de valoare unde se poate folosi laminat;
Principii de proiectare - nu construiți în dulapuri în care să vă descurcați cu unul de sine stătător;
Planificare - nu reproiectați biroul doar pentru că unul dintre angajați vrea să stea în fața ferestrei;
Suport de inginerie - nu instalați cinci prize pe fiecare perete, ci asigurați accesul corect la intrările electrice și de informații.
Situații de urgență în timpul exploatării unei proprietăți pot apărea oricând, deoarece nimeni nu este asigurat împotriva incendiilor, inundațiilor, vandalismului, sau chiar a condițiilor de forță majoră (inundație, cutremur etc.). Nu există o formă uniformă de planuri de răspuns în caz de urgență; în fiecare caz specific, este desemnată o persoană responsabilă pentru un anumit obiect și sunt elaborate instrucțiuni conform cărora acesta trebuie să acționeze.
Când eliminați consecințele accidentelor, ar trebui să:
Verificați toate structurile din oțel pentru deteriorarea termică;
Detectarea daunelor cauzate de produsele de ardere;
Verificați toate echipamentele de comunicare și de birou și alte sisteme ale proprietății care sunt expuse la coroziune și umiditate; verificați cablajul electric și alte comunicații pentru condens (pe vreme rece); verifica echipamentul cazanului;
Curățați sistemele de mucegai și alte materiale dăunătoare dacă se formează etc.
Mobilierul instalat în conformitate cu proiectul de construcție al unității este un element egal al proprietății, prin urmare este necesar să îl inspectați și să îl reparați în conformitate cu planul de lucru preventiv.
Mentenanță și reparații. După cum arată practica, marea majoritate a proprietarilor de proprietăți nu alocă fonduri suficiente pentru întreținerea și repararea clădirilor și structurilor. Există multe motive pentru aceasta: de la concentrarea pe obiective pe termen scurt până la subestimarea consecințelor unui astfel de pas, dar costurile corectării acestor consecințe depășesc aproape întotdeauna costul lucrărilor de întreținere și reparații.
Serviciu– lucrări efectuate pentru asigurarea duratei de viață standard a obiectelor imobiliare: acestea nu conduc la creșterea valorii acesteia, dar previn deteriorarea și defectarea elementelor individuale. Scopul serviciului este prevenirea.
Reparație - lucrări pentru a restabili deteriorarea sau deteriorarea proprietății la starea normală de funcționare. Scopul reparației este restaurarea.
Lucrările de reparații sunt împărțite în mici și mari. Reparații minore, cu durata de 1-2 zile, sunt efectuate pentru a asigura funcționarea normală a proprietății. Nu prelungește durata de viață a obiectului și nu crește valoarea acestuia. Reparațiile majore (mai mult de 2 zile) prelungesc durata de viață a proprietății, dar nu cresc valoarea acesteia.
Înlocuire- este procesul de înlocuire a mijloacelor fixe incluse într-o proprietate imobiliară cu o unitate similară. Subiectul înlocuirii este un obiect independent al mijloacelor fixe care înlocuiește componentele uzate sau învechite ale mijloacelor fixe.
Scopul principal al deservirii unei proprietăți este de a se asigura că proprietatea este utilizată în scopul propus; constă din lucrări specifice:
Curățare zilnică (pentru a menține un aspect prezentabil);
Eliminarea în timp util a defectelor minore ale proprietății;
Efectuarea de reparații majore pe baza costurilor minime ale ciclului de viață;
Dezvoltarea de măsuri pentru reducerea și optimizarea costurilor totale de operare și întreținere;
Funcționarea rațională a utilităților publice (asigurând în același timp fiabilitatea) care deservesc proprietatea;
Monitorizarea și analiza constantă a costurilor de întreținere și reparare a unității;
Intocmirea programelor de lucru si monitorizarea implementarii acestora;
Raportarea asupra proprietății în ansamblu și asupra echipamentelor.
În practică există:
Reparați dacă este necesar;
Reparații periodice (de exemplu, înlocuirea unui acoperiș moale după 10 ani);
Întreținerea preventivă a echipamentelor;
Întreținere de urgență;
Reparatie (inlocuire geam).
Operațional (pe toată durata de viață utilă a proprietății);
Funcțional (pentru personalul implicat în întreținere, reparații etc.);
Pentru utilitati si curatenie cladiri;
Pentru reparații și restaurare a proprietății (dacă durata de viață a proprietății a expirat).
În plus, este necesar să se țină cont de costurile modificărilor și îmbunătățirilor, definite ca costul detinerii unei proprietati.
5. Etapa de închidere a instalației- eliminarea completă a funcțiilor sale originale și dobândite, al căror rezultat este fie demolare, fie o dezvoltare calitativ nouă. În această etapă a ciclului de viață al proprietății, sunt suportate costuri semnificative de eliminare. Aceste costuri sunt rezultatul deținerii proprietății. Dacă o proprietate primește o nouă dezvoltare de înaltă calitate, atunci costurile schimbării sunt legate de costurile de proprietate per funcție nouă.
Similar cu ciclul de viață al obiectelor imobiliare, ciclul de viață al unui complex imobiliar poate fi împărțit în etape:
1. Formarea unui complex imobiliar (înregistrarea reglementară a rezultatelor tranzacțiilor cu obiecte imobiliare și drepturi asupra acestora: cumpărare și vânzare, aport la capitalul autorizat, închiriere, leasing etc.).
2. Dezvoltarea complexului imobiliar (constructie noua, completare la bilant).
3. Adaptarea ansamblului imobiliar este asigurată prin implementarea diferitelor proiecte de investiții și dezvoltare, leasing flexibil, atât în ceea ce privește primirea, cât și închirierea temporară a imobilelor. În aceste etape, un loc semnificativ îl ocupă exploatarea, repararea și întreținerea imobilelor, precum și asigurarea, politica de amortizare, interacțiunea cu sistemele contabile și de impozitare a proprietății. Această etapă poate include tranzacții de vânzare a unor bunuri imobiliare.
4. Lichidarea unui complex imobiliar este licitațiile și alte mecanisme de vânzare a proprietății (inclusiv imobile) ale unei organizații falimentare în conformitate cu prevederile legale ale procedurii de faliment.
Ciclul de viață al imobilului ca proprietate, din punctul de vedere al proprietarului, se repetă de multe ori cu fiecare nou proprietar până la sfârșitul vieții economice sau fizice a proprietății. Pe baza trinității de categorii - material (fizic), juridic (legal) și economic, ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare poate fi împărțit în trei etape (Fig. 1.6).
Fiecare etapă include anumite activități și acțiuni ale proprietarului.
Ciclul de viață al unei proprietăți imobiliare este supus anumitor modele și include perioada de viață economică și fizică (Fig. 1.7):
Termen viata economica, definind perioada de timp in care obiectul poate fi folosit ca sursa de profit. Viața economică se încheie atunci când îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea proprietății.
2. Durata de viață fizică tipică- perioada de existență efectivă a proprietății în stare adecvată funcțional înainte de demolarea acesteia. Determinat prin documente de reglementare. Durata de viață fizică și economică a obiectelor imobiliare este de natură obiectivă, care poate fi reglementată, dar nu poate fi anulată.
3. Durata de viață- o perioadă de timp în care un obiect există și se poate trăi sau lucra în el.
Din punct de vedere al duratei de viață a unei proprietăți imobiliare, se disting următoarele perioade:
1. Vârsta efectivă, reflectând vârsta unui obiect în funcție de aspectul acestuia, starea tehnică etc.
2. Cronologic(real) vârstă, corespunzătoare perioadei de funcționare a obiectului din momentul punerii în funcțiune.
3. Viața economică rămasă, folosită în scopul evaluării unui obiect de către un expert evaluator și constituie perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei de viață economică a obiectului.
Orez. 1.7. Durata de viață a unei clădiri sau structuri
Durata vieții fizice a unui obiect imobiliar (cu excepția terenului), vârsta economică și efectivă depinde de uzură - proces care are forța legilor naturii. Există trei tipuri de uzură: fizică, morală și externă (economică) (Fig. 1.8).
Uzura fizică reprezintă deteriorarea parametrilor tehnici și economici ai unui obiect, care este cauzată de uzura acestuia în timpul funcționării și sub influența mediului. Se face distincție între uzura detașabilă, când bunul poate fi restaurat fizic și acest lucru va fi justificat din punct de vedere economic, și uzura ireparabilă, când proprietatea nu poate fi restaurată. Motivele apariției uzurii fizice pot fi diferite: funcționarea normală a obiectului (uzură fizică de tip I); dezastre naturale, accidente, încălcări ale regulilor de funcționare a instalației (uzură fizică de al 2-lea tip). Trebuie avut în vedere faptul că în timpul exploatării unei proprietăți imobiliare, deteriorarea indicatorilor ei tehnici și economici are loc în mod constant, dar poate apărea și o deteriorare instantanee a caracteristicilor tehnice ale obiectului (ruperea cablajului electric, incendiu etc. .).
Toate tipurile de uzură fizică duc de obicei la consecințe negative. În primul rând, anumite caracteristici de consum și operaționale ale bunurilor imobiliare și ale altor dispozitive tehnice se deteriorează. În al doilea rând, pe măsură ce proprietatea îmbătrânește, frecvența reparațiilor sale crește uzura fizică și poate fi încetinită prin introducerea unui sistem de întreținere.
Uzura morală (funcțională) reprezintă o scădere a atractivității pentru consumatori a anumitor proprietăți ale unei proprietăți imobiliare, care se datorează nerespectării standardelor moderne în ceea ce privește utilitatea funcțională. Acest tip de uzură se manifestă în arhitectura învechită a clădirii, amenajarea, suportul ingineresc etc. În practica casnică se numește uzură.
Învechirea este împărțită în uzură funcțională și tehnologică. Uzura funcțională este o consecință a extinderii funcționalității unor obiecte imobiliare noi (asemănătoare celor existente). Ca urmare a uzurii funcționale, proprietățile imobiliare ale clădirilor mai vechi devin mai puțin atractive pentru viitorii proprietari în ceea ce privește arhitectura, designul, aspectul, suportul ingineresc etc. și, în consecință, mai ieftine. Uzura tehnologică este o consecință a progresului științific și tehnologic în domeniul creării de noi structuri, tehnologii și materiale, ceea ce duce la reducerea costurilor de creare a imobilelor și a costurilor de exploatare. La fel ca învechirea fizică, aceasta poate fi detașabilă și inamovibilă.
De exemplu, puteți elimina defecțiunile contoarelor de apă și gaz, echipamentelor sanitare, restaurați dulapuri încorporate, pardoseli etc. Criteriul pentru uzura detașabilă este să comparați costurile reparațiilor cu valoarea costului suplimentar primit: dacă acesta din urmă depășește costurile de restaurare, apoi uzura funcțională este detașabilă. Cantitatea de uzură funcțională amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la aceeași dată de evaluare fără elemente actualizate.
Uzura economică (uzura cauzată de influențe externe) este o scădere a valorii unei clădiri ca urmare a modificărilor negative ale mediului său extern sub influența unor factori economici, politici sau de altă natură. Motivele uzurii exterioare pot fi: declinul general al zonei în care se află obiectul; acțiuni ale guvernului sau ale administrației locale în domeniul fiscalității, asigurărilor; alte schimbări în piețele de ocupare a forței de muncă, timp liber, educație etc.
Cantitatea de uzură externă este influențată semnificativ de apropierea de obiecte naturale sau artificiale „neatractive”: stații de epurare a apelor uzate, restaurante, ringuri de dans, benzinării, gări, spitale, școli, întreprinderi industriale etc.
Scăderea valorii unui obiect asociată cu poluarea mediului se determină cu ajutorul metodelor utilizate la determinarea deprecierii. De exemplu, costul eliminării deșeurilor toxice poate fi legat de costul reparației instalației, adică costul defectelor reparabile.
Uzura economică, spre deosebire de uzura fizică și morală, este întotdeauna considerată ireversibilă.
În legislația majorității țărilor, o întreprindere nu este considerată o entitate juridică independentă; nu este recunoscută ca natura unei entități economice care are proprietăți separate, bilanț propriu și se bucură de drepturile unei persoane juridice. O întreprindere este considerată ca un anumit complex de proprietate, care include elemente tangibile și necorporale și este obiect de drept. În Codul civil al Federației Ruse termenul companie utilizate în legătură cu subiectele și obiectele dreptului. Afacere se numește entitate juridică, adică subiect de drept civil, participant la activitatea antreprenorială. Mai mult, termenul „întreprindere” se aplică numai întreprinderilor unitare de stat și municipale, care, în calitate de organizație comercială, sunt supuse înregistrării de stat și acționează ca subiect de drept în diferite contracte și alte raporturi juridice.
În același timp, același termen este folosit pentru a desemna un anumit tip de obiecte de drept. In acest sens companie - Acesta este un complex de producție și economic, a cărui proprietate este complet separată de proprietatea organizației - este o componentă de bază a infrastructurii organizației. Imobilul este o resursă spațială pentru activitatea sa de afaceri, viața personalului și organizarea acestuia.
