Životný cyklus nehnuteľnosti- časový úsek, počas ktorého nehnuteľnosť existuje ako fyzický objekt.
Životný cyklus nehnuteľnosti nadobudnutej na komerčné účely z pozície vlastníka ϶ᴛᴏtej nehnuteľnosti sa môže s novým vlastníkom ϶ᴛᴏtej nehnuteľnosti opakovať až do konca životnosti predmetu. Životný cyklus neustále podlieha určitým zákonitostiam, podľa G. Harrisona - ϶ᴛᴏ obdobie fyzického, ekonomického, chronologického a zostávajúce obdobie ekonomického života.
Do uzávierky fyzický život objektu zahŕňa čas, kedy je možné bývať alebo pracovať v existujúcej budove alebo stavbe. Tento ukazovateľ môže byť štandardný, vypočítaný, aktuálny a môže sa zvýšiť v dôsledku zlepšenia podmienok alebo v dôsledku modernizácie. Ak dôjde k zbúraniu predmetu nehnuteľnosti, končí sa doba fyzickej životnosti.
Do uzávierky ekonomický životᴏᴛʜᴏϲᴙt obdobie, počas ktorého môže byť objekt používaný, prijímanie - pri zisku ϶ᴛᴏm tieto zlepšenia prispievajú k hodnote objektu. Ak vykonané vylepšenia určitým spôsobom neprispievajú k hodnote majetku v dôsledku toho, že je zastaraný, potom sa doba jeho ekonomickej životnosti končí na ϶ᴛᴏm.
Pod chronologický vek rozumie doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia nehnuteľnosti do prevádzky do dňa jej ocenenia.
Život
Efektívny vek vychádza z posúdenia vzhľadu predmetu nehnuteľnosti, jeho technického stavu, ekonomických faktorov, ktoré ovplyvňujú celkovú hodnotu predmetu.
Efektívny vek- ϶ᴛᴏ vek, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ, ktorý zodpovedá určitému fyzickému stavu objektu a zohľadňuje možnosť jeho realizácie.
Typická životnosť sa nazýva štandardná životnosť.
Štandardná životnosť— ϶ᴛᴏ životnosť budov alebo stavieb, ktorá je definovaná v predpisoch.
Pod zostávajúci ekonomický život stavbou sa rozumie obdobie od dátumu jej ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti. Toto obdobie používa odhadca na odhad budúcich príjmov. Termín zostávajúcej ekonomickej životnosti objektu sa zvyšuje jeho modernizáciou alebo opravou.
Všetky uvedené etapy životného cyklu a životnosti nehnuteľností sú navzájom prepojené. Vlastník nehnuteľnosti v záujme implementácie adekvátnych opatrení, ktoré zabezpečia zvýšenie rentability nehnuteľnosti a jej bezpečnosti, by mal počítať s prítomnosťou nehnuteľnosti v určitej (akejkoľvek) fáze životného cyklu.
Etapy životného cyklu nehnuteľnosti
Nehnuteľné predmety teda počas svojej existencie podliehajú ekonomickým, fyzickým a právnym zmenám a prechádzajú nasledujúcimi fázami životného cyklu:
- založenie - ϶ᴛᴏ výstavba, t. j. vytvorenie nového podniku, kúpa alebo pridelenie pozemku;
- prevádzka - zahŕňa prevádzku a rozvoj, t.j. rozšírenie, reorganizáciu alebo rekonštrukciu;
- zastavenie existencie - ϶ᴛᴏ demolácia, prirodzená deštrukcia alebo likvidácia.
Etapy životného cyklu nehnuteľnosti:
1. Tvorba konceptu projektu a výber možnosti využitia pozemku ϲʙᴏbodny. V období ϶ᴛᴏt sa volí najlepšie a najefektívnejšie využitie pôdy. Výber prípadu použitia je ukončený vypracovaním špecifikácie pre návrh vylepšení.
2. Zlepšenie dizajnu. V štádiu ϶ᴛᴏm - na základe technických špecifikácií pre projekt - sa vypracuje projekt s prípravou dokumentácie potrebnej na získanie povolení a prípravu pozemku, ako aj pokládku komunikácií, výstavbu budov a výsadbu nových výsadieb.
3. Výroba (montáž, konštrukcia) vylepšení. Počas realizácie projektu dodávateľmi sú takmer úplne zmenené všetky fyzikálne vlastnosti objektu, pričom tieto zmeny sú zafixované v súpisoch a katastrálnych dokumentoch.
4. Odvolanie (kúpa a predaj, darovanie, lízing atď.) s prevodom vlastníckeho práva alebo so vznikom vecného bremena na ϶ᴛᴏ práve. Vo fáze ϶ᴛᴏ sa vykonávajú operácie s majetkom.
5. Použitie (používanie) objektu na určený účel s technickou a prevádzkovou údržbou. Vo fáze ϶ᴛᴏm životného cyklu manažér (alebo profesionálna správcovská spoločnosť) organizuje racionálne využitie spotrebiteľského potenciálu zariadenia zo strany užívateľov.
6. Modernizácia: generálna oprava, rekonštrukcia, obnova vylepšení s možnou reprofiláciou (zmenou funkčného účelu) objektu. Mimochodom, táto etapa sa začína v momente, keď objekt v súčasnom stave už nedokáže uspokojiť moderné potreby užívateľov alebo (a) ak sa jeho prevádzka stane ekonomicky neefektívna. V štádiu ϶ᴛᴏ sa vykoná aspoň veľká generálna oprava bez zmeny plánovacieho riešenia a funkčného účelu, ale s elimináciou odstrániteľného fyzického opotrebovania a funkčného zastarania.
7. Likvidácia, demolácia úprav, skládkovanie alebo recyklácia materiálov. Životný cyklus končí demoláciou vylepšení na konci ich ekonomickej životnosti. Správcovská spoločnosť pripravuje návrhy na určenie termínov a ekonomicky realizovateľný spôsob demolácie budov s prihliadnutím na možnosť predaja konštrukčných prvkov a materiálov likvidovaných budov a komunikácií.
Štátna vzdelávacia inštitúcia vyššieho odborného vzdelávania
Petrohradský inštitút obchodu a ekonomiky
Predmet "Ekonomika nehnuteľností"
"Vlastnosti a životný cyklus nehnuteľnosti"
Doplnila: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Fakulta TEF, 4. roč
Vedecký riaditeľ
Pirogová O.E.
Petrohrad, 2010
Úvod
Kapitola 1. Pojem nehnuteľnosť a jej predmet
1 Definícia nehnuteľnosti
2 Objekt nehnuteľnosti
Kapitola 2. Vlastnosti a životný cyklus nehnuteľnosti
1 Vlastnosti nehnuteľnosti
2 Životný cyklus nehnuteľnosti ako fyzického objektu
3 Životný cyklus nehnuteľnosti ako ekonomického objektu
4 Životný cyklus nehnuteľnosti podniku ako majetkového komplexu
Záver
Bibliografia
Aplikácie
Úvod
Nehnuteľné predmety zaujímajú osobitné miesto v systéme sociálnych vzťahov, pretože s nimi priamo alebo nepriamo súvisia ekonomická činnosť a prioritné vzťahy ľudí vo všetkých sférach ich činnosti.
Dnes sú to práve nehnuteľnosti, ktoré sa zdajú byť ústredným článkom v systéme trhového hospodárstva krajiny. A to je pochopiteľné - nehnuteľnosť nie je len špeciálnym produktom, ale zároveň kapitálom, ktorý generuje príjem a základom pre poskytovanie služieb za účelom efektívneho podnikania.
Ekonomika nehnuteľností je systém vzťahov, ktoré vznikajú v priebehu transakcií s nehnuteľnosťami.
Znalosť disciplíny je nevyhnutná pri príprave moderných špecialistov, keďže každý profesionál je v súčasnosti v praxi konfrontovaný s procesmi prebiehajúcimi na realitnom trhu.
Hlavným cieľom príručky je poskytnúť študentom poznatky o povahe nehnuteľností, právnych aspektoch ekonomiky nehnuteľností, základných operáciách a prístupoch k oceňovaniu nehnuteľností, charakteristikách trhu s nehnuteľnosťami a typoch podnikateľskej činnosti na ňom.
1. Pojem nehnuteľnosť a jej predmet
1 Definícia nehnuteľnosti
Pojem „nehnuteľnosť“ je neoddeliteľný od iného pojmu – „majetok“.
Majetok - súbor majetku, t.j. predmetom peňažnej hodnoty, právne vzťahy, v ktorých sa táto osoba (fyzická alebo právnická) nachádza.
Majetok patriaci akejkoľvek fyzickej alebo právnickej osobe sa delí na:
majetok: súbor vecí patriacich osobe na základe vlastníckeho práva alebo na základe iného vecného práva; súbor práv na konanie iných ľudí (napríklad dlhový majetok);
zodpovednosť: súbor vecí patriacich iným osobám, ktoré sú však dočasne v držbe tejto osoby; súhrn záväzkov osoby.
Historicky už od čias rímskeho práva sa majetok delil na hnuteľný a nehnuteľný.
Podľa čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) „nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemky, teda objekty, ktorých pohyb bez neúmerného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane lesov, trvalých porastov, budov, stavieb.
Medzi nehnuteľné veci patria aj lietadlá a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby a vesmírne objekty. Iný majetok môže byť podľa zákona klasifikovaný ako nehnuteľný.
Moderná ruská právna prax zaviedla množstvo znakov, podľa ktorých možno fyzický predmet klasifikovať ako nehnuteľnosť:
silné spojenie s určitým pozemkom (nemožnosť pohybu objektu bez neúmerného poškodenia jeho účelu);
úplnosť z hľadiska možnosti použitia na určený účel;
· osvedčené (oficiálne registrované) patriace konkrétnemu vlastníkovi - štátu, subjektu federácie, obci, jednotlivcovi alebo skupine jednotlivcov;
možnosť fyzického oddelenia predmetu nehnuteľnosti a nehnuteľnosti (t. j. prítomnosť jasne vymedzených fyzických hraníc predmetu nehnuteľnosti);
funkčná nezávislosť nehnuteľnosti (je možné túto nehnuteľnosť využívať oddelene od iných objektov, alebo jej funkčný účel zahŕňa čiastočné využitie iných nehnuteľností);
prítomnosť (alebo neprítomnosť) vecných bremien a iných obmedzení užívacích práv.
Veci, ktoré nesúvisia s nehnuteľnosťou, vrátane peňazí a cenných papierov, sa vykazujú ako hnuteľný majetok. Zápis práv k hnuteľným veciam sa nevyžaduje, okrem prípadov uvedených v zákone.
2 Objekt nehnuteľnosti
„Nehnuteľnosť“ obsahuje dva základy – fyzický a právny. Fyzický základ tohto konceptu je založený na hmotnej zložke nehnuteľností, a to: budovách, stavbách, pozemkoch, podloží atď. To všetko "je predmet, ktorý je spojený so zemou tak, že jeho pohyb bez neúmerného poškodenia jeho účelu je nemožný."
Právna časť spočíva v oblasti realizácie práv z obchodov s nehnuteľnosťou a jej užívania.
Vplyvom amortizácie stráca majetok svoju likviditu – „možnosť realizácie akéhokoľvek spôsobu premeny nehnuteľnosti na peniaze“ je právnou súčasťou konceptu.
Každá nehnuteľnosť má svoje katastrálne číslo a podlieha procesu nazývanému „inventarizácia nehnuteľností“. Charakterizuje ho „inventár“ – história vzniku a zmeny majetku. Všetko uvedené platí pre právnu časť definície nehnuteľnosti.
Predmetom občianskych práv sú veci vrátane peňazí a cenných papierov, iný majetok vrátane majetkových práv; práce a služby; informácie; výsledky duševnej činnosti vrátane výhradných práv k nim (duševné vlastníctvo); nehmotné výhody.
2. Vlastnosti a životný cyklus nehnuteľnosti
1 Vlastnosti nehnuteľnosti
Všetky umelé budovy (realitné objekty), ktoré majú pozemok ako neoddeliteľnú súčasť, majú všeobecné znaky, ktoré ich umožňujú odlíšiť od hnuteľných predmetov. toto:
Stacionárnosť, nehybnosť. Označenie sa vyznačuje pevným fyzickým prepojením nehnuteľnosti so zemským povrchom a nemožnosťou jej pohybu v priestore bez fyzického zničenia a poškodenia, čím je nevhodná na ďalšie použitie.
vecnosť. Treba si uvedomiť, že nehnuteľnosti vždy fungujú v naturálno-materiálnej a nákladovej forme. Medzi fyzikálne vlastnosti nehnuteľnosti patrí napríklad jej veľkosť a tvar, rušivé vplyvy a nebezpečenstvá, prostredie, prístupové cesty, inžinierske siete, povrch a podložie, krajina atď. Tieto vlastnosti spolu určujú úžitkovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorá tvorí základ hodnoty nehnuteľnosti. Neurčuje však hodnotu sám osebe. Každý predmet má hodnotu a má do určitej miery také vlastnosti, ako je vhodnosť a obmedzená ponuka. Na vytvorenie významnej hodnoty musí byť prítomná obmedzená ponuka. Spoločenské ideály a normy, ekonomické aktivity a trendy, zákony, rozhodnutia a činy vlády, prírodné sily ovplyvňujú správanie ľudí a to všetko vo vzájomnej interakcii vytvára, udržiava, mení alebo znižuje hodnotu nehnuteľností. Tu si tiež treba uvedomiť, že nehnuteľnosti sú jednou z mála komodít, ktorých hodnota je nielen takmer vždy stabilná, ale má aj tendenciu v čase postupne narastať.
Trvanlivosť nehnuteľností je prakticky vyššia ako životnosť všetkých ostatných tovarov, okrem niektorých druhov drahých kameňov a výrobkov zo vzácnych kovov.
Napríklad podľa stavebných predpisov a predpisov platných v Rusku (SNiP) sú obytné úlohy v závislosti od materiálu hlavných konštrukcií (základy, steny, stropy) rozdelené do 6 skupín so štandardnou životnosťou od 15 do 150 rokov.
Trvanie obehu Zeme pri jej správnom používaní je nekonečné a porušenie jej správneho využívania povedie k nenapraviteľným stratám.
Okrem hlavných generických znakov nehnuteľností je možné vyčleniť privátne znaky, ktoré sú určené špecifickými ukazovateľmi v závislosti od typu nehnuteľnosti.
Je prakticky nemožné hovoriť o dvoch rovnakých bytoch, dvoch rovnakých pozemkoch, dvoch rovnakých budovách, pretože nevyhnutne budú mať rozdiely v umiestnení vo vzťahu k ostatným nehnuteľným objektom, infraštruktúre a dokonca aj svetovým stranám, čo ukazuje na heterogenitu, jedinečnosť a jedinečnosť každej nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosti majú vysokú ekonomickú hodnotu. Je to spôsobené tým, že je určený na dlhodobé užívanie a počas používania sa nespotrebúva. Spravidla má konštruktívnu zložitosť, ktorá si vyžaduje vysoké náklady na údržbu.
Okrem toho má nehnuteľnosť vždy svoj funkčný účel. Môže byť priemyselný a nevýrobný. V prípade výrobného účelu sa predmet nehnuteľnosti priamo alebo nepriamo podieľa na tvorbe produktov, vykonávaní prác, poskytovaní služieb. V nevýrobe - poskytuje podmienky pre život a službu ľuďom.
Nehnuteľnosť vždy pôsobí ako predmet dlhodobej investície. Najčastejšie je to spôsobené tým, že nadobudnutie nehnuteľnosti po častiach nie je možné, pretože investícia do nehnuteľnosti si vyžaduje značné množstvo kapitálu. Okrem toho, ak hovoríme o ziskovej stránke veci, hotovostné investície do nehnuteľností sú náklady s pomerne vysokou dobou návratnosti.
Treba si uvedomiť, že niektoré druhy nehnuteľností je možné previesť na hnuteľný majetok. Napríklad lesy a trvalkové výsadby sú už z definície nehnuteľným majetkom, kým vyťažené drevo je už hnuteľný majetok.
Treba poznamenať, že zariadenia nachádzajúce sa v budovách a stavbách (kúrenie, vodovod, kanalizácia, elektrické zariadenia, výťahy, mreže, druhé kovové dvere atď.) sa vzťahujú na hnuteľný majetok. Keďže sa však stal neoddeliteľnou súčasťou nehnuteľnosti, v prípade transakcie s týmto predmetom je potrebné podrobne popísať všetok hnuteľný majetok, ktorý je súčasťou nehnuteľnosti (to platí najmä pre majetok, ktorý je predmetom zaistenia počas transakcia).
Transakcie s nehnuteľnosťami môžu často previesť súbor práv a záujmov, ktoré nie sú súčasťou majetku. Môžu to byť práva nájmu, predkupné právo alebo iné záujmy (služobnosti).
Nehnuteľnosti teda zahŕňajú najcennejšie a všeobecne najvýznamnejšie fixné aktíva a nehnuteľnosti ako pozemky a podložie majú veľký nielen ekonomický, ale aj strategický význam pre každý štát v každej dobe.
Napríklad v predkapitalistickom období bola pôda jediným významným zdrojom bohatstva pre každého jednotlivca, ako aj pre štát a spoločnosť ako celok.
Nehnuteľnosť v akomkoľvek spoločenskom systéme je predmetom ekonomických a štátnych záujmov, a preto je pre túto kategóriu majetku zavedená povinná štátna registrácia práv k nej, ktorá umožňuje identifikovať predmet a subjekt práva, pretože spojenie medzi predmetom nehnuteľnosti a predmetom práv k nej je neviditeľné a prevod nehnuteľnosti fyzickým pohybom nie je možný.
2 Životný cyklus nehnuteľnosti ako fyzického objektu
Nehnuteľnosť, ktorá pôsobí ako fyzický objekt, je komoditou, predmetom vlastníctva, podnikaním a v každej zo svojich inkarnácií prechádza rôznymi fázami a procesmi.
Životný cyklus vlastnosti (fyzickej) je časový úsek, počas ktorého nehnuteľnosť existuje ako fyzický objekt. Životný cyklus nehnuteľnosti pozostáva z nasledujúcich fáz (fáz):
Formovanie konceptu projektu a výber možnosti využitia voľného pozemku. Počas tohto obdobia sa vykonáva výber možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pozemku, berúc do úvahy zvláštnosti jeho charakteristík a všetky vlastnosti prostredia. Na základe analýzy sa vyberie najproduktívnejší prípad použitia zo zákonom povoleného, fyzicky realizovateľného, ekonomicky životaschopného a finančne realizovateľného. Výber prípadu použitia je ukončený vypracovaním špecifikácie pre návrh vylepšení.
Zlepšenie dizajnu. V tejto fáze - na základe technických špecifikácií pre projekt - vypracuje (špecializovaná organizácia) projekt s prípravou dokumentácie potrebnej na získanie povolení a prípravu pozemku (s určením tvaru a veľkosti, s odstránením nepotrebná prírodná a umelá vegetácia, s odvodnením nádrží), ako aj kladenie komunikácií, výstavba budov (stavieb) a výsadba nových plantáží. Prijatie projektu od projekčnej organizácie by sa malo uskutočniť za účasti správcovskej spoločnosti, ktorá sa podieľala na vypracovaní technického zadania pre dizajn.
Výroba (montáž, stavba) vylepšení. Počas obdobia realizácie projektu zhotovitelia takmer úplne zmenia všetky fyzické vlastnosti objektu, pričom tieto zmeny zafixujú v súpisoch a katastrálnych dokumentoch. Pri budovaní vylepšení a v dôsledku zafixovania nového stavu objektu sa spravidla menia aj charakteristiky prostredia, ktoré súvisia s vytvoreným objektom.
Obeh (kúpa a predaj, darovanie, prenájom a pod.) s prevodom vlastníckeho práva alebo so vznikom vecného bremena na tomto práve. V tejto fáze sa s objektom vykonávajú operácie a štát registruje zmenu v jeho právnom osude. Pri kúpe a predaji predmetu sa mení predmet vlastníctva. Keď vlastník (alebo v mene vlastníka správcovská spoločnosť) prenajme alebo prenajme pozemky a/alebo zlepšenia, užívacie práva (a prípadne vlastníctvo) sa prevedú na iný subjekt so zdanlivo vecné bremeno vlastníckeho práva.
Použitie (používanie) objektu na určený účel s technickou a prevádzkovou údržbou. V tejto fáze životného cyklu manažér (alebo profesionálna správcovská spoločnosť) organizuje racionálne využitie spotrebiteľského potenciálu zariadenia užívateľmi. V priebehu času sa vlastnosti objektu menia, pretože. zlepšenia sa fyzicky opotrebúvajú a funkčne zastarávajú, čo sa zhoršuje zmenami situácie v ekonomike a vo vonkajšom fyzickom prostredí, čo vedie k dodatočnému, takzvanému externému zastarávaniu.
Počas prevádzky sa pravidelne vykonáva technická kontrola a aktuálna oprava jednotlivých prvkov vylepšení bez zastavenia používania zariadenia ako celku.
Modernizácia: generálna oprava, rekonštrukcia, obnova vylepšení s možnou reprofiláciou (zmenou funkčného účelu) objektu. Táto etapa začína v momente, keď objekt v súčasnom stave už nedokáže uspokojiť moderné potreby užívateľov alebo (a) ak sa jeho prevádzka stane ekonomicky neefektívna. V tejto fáze sa vykonáva aspoň veľká generálna oprava bez zmeny plánovacieho riešenia a funkčného účelu, avšak s elimináciou odstrániteľného fyzického opotrebovania a funkčného zastarania.
Ak v súčasnosti vykonaná analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia územia a úprav preukáže realizovateľnosť čiastočnej zmeny funkčného účelu úprav, potom sa tieto rekonštruujú so zmenou dispozičného riešenia časti pozemku. priestorov. Prirodzene, zároveň sú poskytované aj funkcie generálnej opravy prvkov vylepšení, ktoré si zachovávajú svoju pôvodnú funkčnosť.
Ak rozbor využitia objektu v súčasnom stave ukáže potrebu úplnej výmeny jeho funkčného účelu, tak rekonštrukciu môže sprevádzať nielen radikálna zmena dispozičného riešenia, ale aj prístavba či nadstavba existujúceho objektu. stavby a zástavba voľnej časti pozemku parc.
Likvidácia, demolácia úprav, skládkovanie alebo recyklácia materiálov. Životný cyklus končí demoláciou vylepšení na konci ich ekonomickej životnosti. Správcovská spoločnosť vypracuje návrhy na stanovenie časového rámca a ekonomicky výhodného spôsobu demolácie budov s prihliadnutím na možnosť predaja konštrukčných prvkov a materiálov likvidovaných budov a komunikácií (minimalizuje sa objem nákladov na likvidáciu).
Je zrejmé, že niektoré fázy sa v rôznych fázach životného cyklu opakujú. Napríklad myšlienka projektu na vytvorenie nového zariadenia môže vzniknúť tak vo fáze, keď je pozemok úplne voľný, ako aj v štádiu potreby rekonštrukcie, čiastočnej demolácie alebo dokončenia budov. Fáza obehu sa môže v procese životnosti objektu realizovať opakovane a momenty obehu určujú časové hranice období, ktoré tvoria základ takzvaných investičných cyklov.
3 Životný cyklus nehnuteľnosti ako ekonomického objektu
nehnuteľný majetok ekonomický
Životný cyklus nehnuteľného objektu podlieha určitým zákonitostiam a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života
Termín ekonomickej životnosti, ktorý určuje časové obdobie, počas ktorého môže byť objekt využívaný ako zdroj zisku. Ekonomická životnosť sa končí, keď vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote majetku.
Typická fyzická životnosť je doba reálnej existencie nehnuteľnosti vo funkčne využiteľnom stave pred jej demoláciou. Je určená regulačnými dokumentmi. Fyzický a ekonomický život nehnuteľných predmetov má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť.
Životnosť – časové obdobie, počas ktorého objekt existuje a môžete v ňom bývať alebo pracovať.
Z hľadiska doby životnosti nehnuteľnosti sa rozlišujú pojmy ako:
ü Efektívny vek, odrážajúci vek objektu, v závislosti od vzhľadu, technického stavu.
ü Chronologický (skutočný) vek, zodpovedajúci obdobiu prevádzky objektu od jeho uvedenia do prevádzky.
ü Zostávajúca doba ekonomickej životnosti slúžiaca na posúdenie predmetu znaleckým znalcom a tvoriaca dobu odo dňa posúdenia do skončenia ekonomickej životnosti predmetu.
Životný cyklus nehnuteľnosti ako ekonomického objektu je nasledovný:
Tvorba
Štátna registrácia nehnuteľností - v Ruskej federácii - právny akt uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie.
držba a používanie; zmena vlastníkov. Vlastníctvo - v občianskom práve - právomoc vlastníka; skutočná držba veci, vytvárajúca pre vlastníka možnosť priameho ovplyvňovania veci.
rozvoj
Zhoršovanie spotrebiteľských vlastností nehnuteľností
Koniec ekonomického života
4 Životný cyklus nehnuteľnosti podniku ako majetkového komplexu
Podnik ako predmet práv sa uznáva ako majetkový komplex využívaný na podnikateľskú činnosť.
Podnik ako celok ako komplex nehnuteľností sa vykazuje ako nehnuteľnosť.
Podnik ako celok alebo jeho časť môže byť predmetom predaja, záložného práva, prenájmu a iných transakcií súvisiacich so vznikom, zmenou a zánikom vlastníckych práv.
Štruktúra podniku ako majetkového celku zahŕňa všetky druhy majetku určeného na jeho činnosť, vrátane pozemkov, budov, stavieb, zariadení, zásob, surovín, výrobkov, práv na pohľadávky, dlhov, ako aj práv na označenia, ktoré individualizujú podnik, jeho produkty, práce a služby (názov spoločnosti, ochranné známky, servisné značky) a ďalšie výhradné práva, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak.
Životný cyklus podniku ako majetkového komplexu:
Založenie alebo privatizácia podniku
Štátna registrácia vlastníckych práv (štátne, obecné, súkromné, spoločné vlastníctvo). Štátna registrácia práv k podniku a transakcie s ním sa musia vykonávať osobitným spôsobom vzhľadom na právne špecifiká tohto objektu. Hlavnou črtou podniku je možnosť zahrnúť do jeho zloženia pozemky a iné nehnuteľnosti nachádzajúce sa na rôznych územiach, ako aj možnosť vylúčenia nehnuteľností zo zloženia podniku.
Vytvorenie alebo dosiahnutie projektovanej kapacity
Optimálne fungovanie
Zmena vlastníctva, súkromná a celková
Reorganizácia, reformácia, rekonštrukcia, fúzia, akvizícia
Bankrot (voliteľný krok)
Likvidácia (voliteľný krok). Likvidáciou majetkového komplexu sú dražby a iné mechanizmy na predaj majetku (vrátane nehnuteľností) skrachovanej organizácie v súlade s regulačnými zákonnými ustanoveniami konkurzného konania.
Ukončenie fungovania: prirodzené nereštauračné zastavenie, fyzická likvidácia, vedomá demolácia.
Záver
V akejkoľvek sociálnej štruktúre nehnuteľnosti zaujímajú osobitné miesto v systéme spoločenských vzťahov, s fungovaním ktorých je tak či onak spojený život a činnosť ľudí vo všetkých sférach podnikania, riadenia a organizácie. Práve nehnuteľnosti tvoria ústredný článok celého systému trhových vzťahov. Nehnuteľnosti sú nielen najdôležitejšou komoditou, ktorá uspokojuje rôzne potreby ľudí, ale zároveň kapitálom v reálnej podobe, generujúcim príjem.
Nehnuteľnosti sú základom národného bohatstva krajiny, ktoré je z hľadiska počtu vlastníkov masívne. Znalosť ekonomiky nehnuteľností je preto nevyhnutná pre úspešnú podnikateľskú činnosť v rôznych typoch podnikania, ako aj v živote každej rodiny a jednotlivých občanov, keďže vlastníctvo nehnuteľností je primárnym základom slobody, nezávislosti a dôstojnej existencie pre všetkých. ľudí.
Bibliografia
1. "Ekonomika nehnuteľností." Učebnica. Goremykin V. A., Moskva, 2008.
. "Ekonomika nehnuteľností." Návod. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomika a správa nehnuteľností. Petrohrad: Izdestvo "MKS", 2006 - 422 s. - ISBN 5-901-810-04-X
Ignatov LL Ekonomika nehnuteľností. Učebná pomôcka. - M.: Vydavateľstvo MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 s. - ISBN 5-7038-2174-6
Životný cyklus je úplný sled procesov existencie nehnuteľnosti od uvedenia do prevádzky (od vytvorenia) až po ukončenie. V teórii a praxi sa rozlišujú štyri typy cyklov: hospodársky cyklus, životný cyklus produktu, typ podnikania a podnik ako majetkový komplex. trvanie cyklu je ovplyvnené obdobiami výroby, fyzickou a zastaranosťou, kapitálovou hodnotou zariadenia, prevádzkovými podmienkami, podmienkami na trhu a inými faktormi. Pri oceňovaní nehnuteľností je zaujímavé zvážiť 2 životné cykly nehnuteľnosti:
1. Životný cyklus nehnuteľnosti (tovaru) ako fyzického objektu.
2. Životný cyklus nehnuteľnosti ako predmetu vlastníctva.
Životný cyklus nehnuteľnosti (tovaru) ako fyzického objektu pozostáva z 11 etáp:
1. Predinvestičná fáza (analýza príležitostí, zdôvodnenie).
2. Tvorba, formovanie (dizajn, konštrukcia).
3. Uvedenie do prevádzky.
4. Držanie a používanie.
5. Funkčná, ekonomická zastaranosť.
6. Fyzické opotrebovanie.
7. Kapitálové opravy alebo rekonštrukcie.
8. Zhoršovanie vlastností spotrebiteľa.
9. Zmena funkčnosti.
10. Koniec ekonomického života.
11. Ukončenie existencie (prirodzená deštrukcia, demolácia).
V etapách 3 a 11 životného cyklu nehnuteľnosti sa vyžaduje postup štátnej registrácie práv.
Životný cyklus nehnuteľnosti ako predmetu vlastníctva možno rozložiť do 10 etáp:
1. Nadobudnutie (kúpa, výstavba, dedičstvo).
2. Držanie a používanie v určitom období.
3. Správa objektov.
4. Dosahovanie zisku, uspokojovanie potrieb.
5. Nakladanie s majetkom a vecnými právami k objektu.
6. Viacnásobná zmena vlastníkov, vlastníkov, užívateľov.
7. Zmena funkčného účelu objektu.
8. Zánik vlastníckeho práva (predaj, znárodnenie, rekvirácia).
9. Koniec ekonomickej životnosti objektu.
10. Opakovanie predchádzajúceho cyklu alebo stavba nového, upraveného.
V etapách 1, 6 a 8 životného cyklu nehnuteľnosti sa vyžaduje postup štátnej registrácie práv.
Nehnuteľnosti v priebehu svojej existencie podliehajú fyzickým, právnym a ekonomickým zmenám. Výsledkom je, že každá nehnuteľná vec (okrem pôdy) prechádza nasledujúcimi rozšírenými fázami životného cyklu:
Založenie - výstavba, vytvorenie nového podniku, získanie (kúpa, pridelenie atď.) pozemku;
Prevádzka - fungovanie a rozvoj (rozšírenie, rekonštrukcia, zmena činnosti, reorganizácia a pod.)
Zmena (prípadne opakovaná) vlastníka, vlastníka alebo užívateľa;
Zánik existencie – demolácia, likvidácia, živelná deštrukcia.
Prvá, tretia a štvrtá etapa zabezpečuje štátnu registráciu skutočnosti o vytvorení alebo likvidácii objektu, ako aj o zmene vlastníctva.
Životný cyklus nehnuteľnosti podlieha určitým vzorcom a zahŕňa ekonomické, fyzické, chronologické a zostávajúce obdobie ekonomického života.
Ekonomická životnosť je obdobie rentabilného využívania objektu, keď vykonané vylepšenia prispievajú k hodnote majetku. Dobrá oprava, renovácia a optimalizácia podmienok sa zvyšuje, zatiaľ čo zlá údržba skracuje ekonomickú životnosť objektu. Končí, keď vylepšenia už neprispievajú k hodnote položky z dôvodu jej všeobecnej zastaranosti.
dĺžka fyzického života- ide o obdobie reálnej existencie objektu vo funkčne použiteľnom stave pred jeho zbúraním (zničením). Môže byť normatívna, aktuálna, vypočítaná (prognóza) a narastať v dôsledku modernizácie a zlepšovania podmienok.
Efektívny vek na základe posúdenia vzhľadu a technického stavu budovy. Ide o vek zodpovedajúci skutočnému zachovaniu predmetu, jeho stavu v čase transakcie, ohodnotenia. Efektívny vek môže byť vyšší alebo nižší ako chronologický vek.
Chronologický vek je obdobie odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa transakcie alebo ocenenia.
Zostávajúci ekonomický život budovy sa počíta odo dňa posúdenia (analýzy) do konca ekonomickej životnosti. Opravy a rekonštrukcie túto lehotu predlžujú.
Fyzická a ekonomická životnosť budov je objektívna, ktorú možno regulovať, ale nemožno ju zrušiť. Všetky fázy životného cyklu a dĺžka života sú vzájomne prepojené a keď sa zmení jedna z nich, ostatné sa zodpovedajúcim spôsobom zmenia.
Ako fyzický objekt ide o postupnosť procesov existencie nehnuteľného predmetu od počatia až po likvidáciu (vyradenie). Životný cyklus hmotných predmetov pozostáva z nasledujúcich etáp: idea - narodenie - zrelosť - starnutie - smrť.
2. Rozvoj majetkového komplexu (nová výstavba, kolaudácia v súvahe).
3. Likvidácia majetkového komplexu - dražby a iné mechanizmy na predaj majetku (vrátane nehnuteľností) skrachovanej organizácie v súlade so zákonnými ustanoveniami konkurzného konania.
Životný cyklus nehnuteľnosti ako majetku z pohľadu vlastníka sa mnohokrát opakuje, s každým novým vlastníkom, až do konca ekonomickej či fyzickej životnosti objektu. Na základe trojice kategórií – materiálnej (fyzickej), právnej (právnej) a ekonomickej – možno životný cyklus nehnuteľnosti rozdeliť do troch etáp. Každá etapa zahŕňa určité činnosti a akcie majiteľa.
Životný cyklus nehnuteľného objektu podlieha určitým zákonitostiam a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života.
1. Doba ekonomickej životnosti určuje časové obdobie, počas ktorého môže byť predmet použitý ako zdroj zisku, a končí, keď vykonané vylepšenia prestanú prispievať k hodnote predmetu.
2. Typický fyzický život - obdobie reálnej existencie nehnuteľnosti vo funkčne použiteľnom stave pred jej zbúraním. Je určená regulačnými dokumentmi.
Fyzický a ekonomický život nehnuteľných predmetov má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť.
3. Životnosť – časový úsek, kedy predmet existuje a môžete v ňom bývať alebo pracovať.
Z hľadiska životnosti nehnuteľnosti sa rozlišujú tieto obdobia:
1. Efektívny vek odrážajúci vek objektu v závislosti od vzhľadu a technického stavu.
2. Chronologický (skutočný) vek zodpovedajúci obdobiu prevádzky objektu od momentu jeho uvedenia do prevádzky.
3. Zostávajúca doba životnosti slúžiaca na posúdenie veci znalcom a tvoriaca dobu odo dňa posúdenia do skončenia ekonomickej životnosti veci.
1.3. Životný cyklus nehnuteľností
Životný cyklus nehnuteľného predmetu ako fyzického predmetu je sled procesov existencie nehnuteľného predmetu od počatia až po likvidáciu (likvidáciu). Životný cyklus hmotných predmetov sa zvyčajne delí v tomto poradí: myšlienka – narodenie – zrelosť – starnutie a smrť.
Etapy životného cyklu nehnuteľného objektu sa nazývajú rôzne: predprojekt-projekt-výstavba-prevádzka-uzávierka.
1. Predprojektová(počiatočné)etapa zahŕňa: analýzu trhu s nehnuteľnosťami, výber nehnuteľnosti, vypracovanie projektovej stratégie, investičnú analýzu, prípravu počiatočných povolení, prilákanie úverových investičných fondov.
2. Fáza návrhu zahŕňa: vypracovanie finančnej schémy, organizáciu financovania, výber architektonickej a inžinierskej skupiny, projektový manažment.
Je zrejmé, že v prvých dvoch fázach sa zisk netvorí, pretože majú motivačný charakter. Hlavnými úlohami tohto obdobia je skrátiť trvanie týchto etáp, zlepšiť spotrebiteľské vlastnosti nehnuteľností a čo je najdôležitejšie, minimalizácia prevádzkových nákladov vo všetkých fázach životného cyklu nehnuteľnosti. Žiaľ, treba uznať, že o koncepcii nákladov na životný cyklus sa častejšie diskutuje, ako sa praktizuje. Podstatou tohto konceptu je, že vlastník sa pri rozhodovaní o výstavbe nehnuteľnosti „odsúdi“ na súbor nákladov, ktoré sú s vlastníctvom nehnuteľnosti neoddeliteľne spojené. Tieto náklady sú známe ako náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti. Kalkuláciu životného cyklu možno použiť napríklad na porovnanie dvoch spôsobov dosiahnutia rovnakého cieľa – postaviť nehnuteľnosť alebo ju prenajať a pod. počas dokončovacieho procesu na chodbe by mala byť pozdĺž stien pripevnená dekoratívna doska alebo by ste mali steny každoročne natierať atď.
Racionálne vybudovaný systém kalkulácie nákladov zohľadňujúci celý životný cyklus nehnuteľného objektu umožňuje porovnávať aj úkony, ktoré zabezpečujú rôznu životnosť prvkov nehnuteľného objektu. Treba si uvedomiť, že úspory, ktoré je možné dosiahnuť realizáciou akéhokoľvek projektu, sa ťažko identifikujú, ešte ťažšie kvantifikujú a veľmi ťažko dokumentujú.
Náklady na realizáciu veľkých stavebných alebo rekonštrukčných projektov sú pomerne vysoké, preto je potrebné venovať veľkú pozornosť kontrole všetkých druhov nákladov. Ale vo väčšine prípadov je ekonomika nepochopená.
Vlastník (developer) sa často jednoducho snaží minimalizovať celkovú výšku počiatočnej investície, pretože má malú predstavu o tom, ako rozhodnutia prijaté vo fáze návrhu alebo výstavby ovplyvnia náklady na prevádzku nehnuteľnosti v budúcnosti.
Rozhodnutia vlastníka o výstavbe (nadobudnutí) nehnuteľnosti len na základe analýzy počiatočnej ceny (obstaranie, výstavba, prenájom) väčšinou nie sú najlepšie a často sa ukážu ako jednoducho zle. Samozrejme, táto úloha (výpočet nákladov s prihliadnutím na celý životný cyklus nehnuteľnosti) je pomerne komplikovaná, ale stojí za to vynaložiť úsilie na jej vyriešenie, pretože v dôsledku toho bude položený základ pre tvorbu ročných rozpočty na celú dobu prevádzky nehnuteľnosti v budúcnosti.
3. Etapa výstavby spočíva vo výbere dodávateľa, koordinácii vedenia stavebných prác a sledovaní kvality stavby, odhadov nákladov a výdavkov. V tejto fáze sa objavujú reálne dôkazy o súlade rozostavaného objektu s požiadavkami segmentu realitného trhu z logiky životného cyklu. V tejto fáze sa riešia úlohy zvyšovania podielu investícií potenciálnych spotrebiteľov, pretože rast objemu ponúk a ziskov naznačuje pomerne široké uznanie trhu.
Súčasná situácia v ekonomike núti účastníkov investičných akcií sprísniť harmonogramy prác pri realizácii konkrétneho stavebného projektu tak, aby výsledky projektu začali čo najskôr profitovať vo zvolenom smere podnikateľskej činnosti. Preto sa stavebné práce začínajú už v štádiu projektovania (ešte pred úplným dokončením vývoja projektu), čo si vyžaduje vysoký stupeň koordinácie činností všetkých účastníkov projektu. Takáto organizácia výstavby vedie k úsporám (od 5 do 10%) v dôsledku zníženia kapitálových nákladov (zníženie objemu a podmienok zapožičania) v dôsledku skoršieho uvedenia nehnuteľného objektu do prevádzky, ako aj vznik zásadne nových obchodných riešení. V tejto fáze sa dosahuje výrazné zníženie nákladov pri optimálnom výbere formy stavebného manažmentu, a to projektového manažmentu alebo rámcovej zmluvy.
Jedným z typov stavebného manažmentu, rozšíreného v krajinách s rozvinutou trhovou ekonomikou, je projektový manažment. Tento typ riadenia pokrýva celé obdobie výstavby – od výberu účelu projektu stavby až po jej prevádzku. V rámci projektového manažmentu sa riešia tieto úlohy:
Efektívne využitie investícií a kontrola nad týmto procesom;
Vypracovanie projektovej dokumentácie;
Realizácia požiadaviek projektovej dokumentácie počas procesu výstavby;
Kontrola kvality konštrukcie.
Na riadenie projektov s prísnymi podmienkami realizácie sú vytvorené špeciálne štruktúry na čele so stavbyvedúcimi. Svetová prax ukazuje, že táto forma riadenia umožňuje dosiahnuť celkovú úsporu nákladov na výstavbu až do 10 %, zvyšuje efektivitu kontroly nad všetkými druhmi nákladov a tiež skracuje čas realizácie projektu.
Organizácia výstavby formou projektového manažmentu je veľmi bežná v krajinách s vyspelou trhovou ekonomikou a má perspektívu aj u nás, najmä pri realizácii viacpodlažných stavebných projektov, keďže jednotné riadenie cyklu projektovania a výstavby skracuje čas realizácie projektu. , čím sa dosiahne celková úspora (až 10 %) finančných prostriedkov a sú vytvorené podmienky pre efektívnu kontrolu nad všetkými druhmi výdavkov.
V tuzemskej praxi je bežnejší kontraktačný princíp výstavby objektov, keď sa zhotoviteľ stavby zaväzuje na základe zákazky postaviť na pokyn objednávateľa určité zariadenie alebo vykonať v stanovenej lehote iné stavebné práce a objednávateľ sa zaväzuje, že na základe zmluvy o zhotovení stavby vybuduje v stanovenom termíne podľa § 3 ods. sa zaväzuje vytvoriť zhotoviteľovi potrebné podmienky na vykonanie diela, akceptovať ich výsledok a zaplatiť dohodnutú cenu.
Zákazník si zvyčajne vyberie jednu stavebnú organizáciu ako generálneho dodávateľa, uzatvorí s ňou zmluvu na celý rozsah prác, čím má možnosť uzatvárať subdodávky na celý rozsah prác. Pri výstavbe veľkých objektov môže objednávateľ (developer) určiť niekoľko generálnych dodávateľov, z ktorých každý zodpovedá za konkrétnu oblasť a pracuje pod priamou kontrolou zástupcov objednávateľa.
V domácej praxi architektonické a projekčné organizácie ustúpili od kontroly kvality stavebných a inštalačných prác. Projektanti sa obmedzujú iba na pravidelné návštevy staveniska, aby sa uistili, že pri realizácii projektu sa zohľadnia všetky ich odporúčania, a preto je kontrola kvality práce na zákazníkovi (vývojárovi). Okrem kontroly kvality pri realizácii veľkých projektov sú zapojení externí odborníci (v prípade neprítomnosti interných špecialistov) na vykonávanie nasledovných úloh: odhad ceny prác, kontrola dodržiavania harmonogramu realizácie jednotlivých operácií resp. súbor prác, účtovníctvo a audit, právne otázky, interakcia s regulačnými orgánmi a zástupcami miestnych orgánov.
Poradie prevzatia objektov do prevádzky je pomerne vysoko regulovaný regulačný proces dokumentácie.
4. Etapa prevádzky objektu nehnuteľnosti zahŕňajú: prevádzku, zariadenia, ich údržbu a opravy. Prevádzka nehnuteľného majetku, ktorá je viacrozmernou funkciou v systéme riadenia, zahŕňa tieto oblasti: prevádzka zariadení priestorov, evidencia materiálu, požiarna ochrana a bezpečnosť, riadenie komunikácií, likvidácia a recyklácia odpadu, premiestnenie a premiestnenie, zmeny a rekonštrukcie, odstraňovanie havarijných stavov, zabezpečenie údržby a opráv, montáž nábytku a zabezpečenie objektu.
Neexistuje jednotná definícia pojmu „vybavenie priestorov“, ale sú založené na: vykurovacích, ventilačných a klimatizačných systémoch; elektrické osvetľovacie zariadenia a systémy zásobovania teplom, zásobovanie vodou a sanitárne systémy; mechanické a elektrické vertikálne a horizontálne dopravné systémy (výťahy, eskalátory atď.).
V poslednom období v dôsledku hrozby terorizmu a rastu kriminality narastá úloha bezpečnostnej funkcie. Preto sa čoraz väčší počet organizácií snaží poskytovať bezpečné pracovné prostredie. Bezpečnostné systémy (vrátane požiarnej ochrany) a technické zabezpečenie sa spravidla vyvíjajú a realizujú s prihliadnutím na špecifické potreby a funkčné určenie nehnuteľných objektov.
Manažment komunikácie je funkcia určená podstatou nehnuteľnosti. Telefónna a telefónna infraštruktúra sa čoraz viac využíva na poskytovanie služieb faxu, teletextu, prenosu údajov a príjmu. Potenciál týchto služieb a ich kvalita sa zlepšuje šírením optickej komunikácie. Okrem telefonovania, počítačových a internetových technológií (sieťové komunikácie počítačov) sa rozvíja automatizácia pracovísk.
Elektronická alebo informačná bezpečnosť je doplnená o zabezpečenie ochrany informácií na elektronických zariadeniach, čiastočne v softvéri, ako aj o dopĺňanie databanky organizácie.
Proces zneškodňovania nebezpečných odpadov pri prevádzke nehnuteľných objektov zahŕňa množstvo zložitých úloh riadenia od recyklácie napríklad žiariviek (s obsahom ortuti) až po likvidáciu nebezpečného odpadu. Správca majetku spravidla uzatvára dohodu s organizáciami, ktoré sa špecializujú na ich pochovávanie a likvidáciu. Väčšina postupov recyklácie odpadu pozostáva zo separovaného zberu a ďalšieho predaja alebo zničenia. Odpad je triedený podľa druhu, rozdelený do kategórií: papier, sklo (plech, fľaše), kovový šrot (oceľ, liatina, hliník), penový plast, motorové oleje, pneumatiky atď.
Počas prevádzky nehnuteľnosti je často potrebné vykonať práce na zmene nehnuteľnosti alebo jej súčastí. Prax ukazuje, že nový zamestnanec chce vylepšiť pracovný priestor alebo prerobiť kancelárske priestory, ale existuje množstvo pravidiel, ktoré vám umožňujú efektívne riadiť zmeny v prospech organizácie:
Priestor - nie je potrebné posunúť stenu o 0,5 m, aby ste uspokojili niečie ambície;
Materiály - nie je potrebné používať parkety z vzácneho dreva tam, kde je možné použiť laminát;
Zásady dizajnu - nestavajte skrine tam, kde môžete samostatne stáť;
Plánovanie – neprestavujte kanceláriu len preto, že jeden zo zamestnancov chce sedieť pred oknom;
Inžinierstvo - neinštalovať päť zásuviek na každú stenu, ale zabezpečiť správny prístup k elektrickým a informačným vstupom.
Mimoriadne udalosti počas prevádzky nehnuteľnosti môžu nastať kedykoľvek, pretože nikto nie je imúnny voči požiaru, záplavám, vandalizmu a dokonca ani vyššej moci (povodeň, zemetrasenie a pod.). Neexistuje jednotná forma plánov reakcie na núdzové situácie; v každom konkrétnom prípade je určená osoba zodpovedná za konkrétny predmet a je vypracovaný pokyn, podľa ktorého musí konať.
Pri odstraňovaní následkov nehôd by ste mali:
Skontrolujte všetky oceľové konštrukcie, či nie sú poškodené teplom;
Zistiť poškodenie spôsobené produktmi spaľovania;
Skontrolujte všetky komunikačné a kancelárske zariadenia a iné systémy nehnuteľnosti vystavené korózii a vlhkosti; skontrolujte zapojenie a inú komunikáciu na prítomnosť kondenzátu (v chladnom počasí); skontrolujte vybavenie kotla;
Vyčistite systémy od plesní a iných škodlivých materiálov v prípade ich vzniku a pod.
Nábytok inštalovaný v súlade s projektom stavby objektu je rovnocenným prvkom nehnuteľnosti, preto je potrebné vykonávať jeho kontrolu a opravu v súlade s plánom preventívnej údržby.
Servis a opravy. Ako ukazuje prax, drvivá väčšina vlastníkov nehnuteľností nevyčleňuje dostatočné finančné prostriedky na údržbu a opravy budov a stavieb. Existuje na to veľa dôvodov, od zamerania sa na okamžité ciele až po podcenenie dôsledkov takéhoto kroku, no náklady na nápravu týchto následkov takmer vždy prevyšujú náklady na údržbárske a opravárenské práce.
servis- práce vykonávané na zabezpečenie normatívnej životnosti nehnuteľných predmetov: nevedú k zvýšeniu jej hodnoty, ale zabraňujú znehodnoteniu a poruchám jednotlivých prvkov. Účelom údržby je varovanie.
Oprava - práce na uvedení poškodenia alebo znehodnotenia majetku do normálneho prevádzkového stavu. Účelom opravy je obnova.
Opravárenské práce sú rozdelené na malé a veľké. Drobné opravy, ktorých trvanie je 1-2 dni, sa vykonávajú na zabezpečenie bežnej prevádzky nehnuteľnosti. Nepredlžuje životnosť predmetu a nezvyšuje jeho hodnotu. Väčšie opravy (viac ako 2 dni) predlžujú životnosť nehnuteľnosti, ale nezvyšujú jej hodnotu.
Výmena- ide o proces nahradenia dlhodobého majetku zahrnutého v predmete nehnuteľnosti podobnou jednotkou. Predmet obmeny je samostatný predmet investičného majetku, ktorý nahrádza opotrebované alebo zastarané súčasti investičného majetku.
Hlavným účelom obsluhy nehnuteľnosti je zabezpečiť užívanie nehnuteľnosti na určený účel; pozostáva z konkrétnych prác:
Denné čistenie (na udržanie reprezentatívneho vzhľadu);
včasné odstránenie drobných závad na nehnuteľnosti;
Výroba veľkých opráv na základe minimálnych nákladov na životný cyklus;
Vývoj opatrení na zníženie a optimalizáciu celkových nákladov na prevádzku a údržbu;
Racionálne fungovanie inžinierskych sietí (pri zabezpečení spoľahlivosti) slúžiacich nehnuteľnosti;
Neustála kontrola a analýza nákladov na údržbu a opravy zariadenia;
Vypracovanie harmonogramov prác a sledovanie ich plnenia;
Správa o nehnuteľnosti ako celku a o zariadení.
V praxi existujú:
Opravte podľa potreby;
Pravidelné opravy (napríklad výmena mäkkej strechy po 10 rokoch);
Preventívna údržba zariadení;
pohotovosť;
Oprava (výmena okien).
Prevádzkové (počas celej životnosti majetku);
Funkčné (pre personál zapojený do údržby, opravy atď.);
Na inžinierske siete a čistenie budovy;
Na opravu a uvedenie nehnuteľnosti do pôvodného stavu (ak uplynula životnosť nehnuteľnosti).
Okrem toho je potrebné brať do úvahy náklady na zmeny a vylepšenia, definované ako náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti.
5. Fáza uzavretia objektu- úplné odstránenie jeho pôvodných a nadobudnutých funkcií, výsledkom čoho je buď demolácia, alebo kvalitatívne nová zástavba. V tejto fáze životného cyklu nehnuteľnosti sú potrebné značné náklady na likvidáciu. Tieto náklady sú výsledkom vlastníctva nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť získa nový kvalitatívny vývoj, potom sa náklady na zmenu vzťahujú na náklady na vlastníctvo na novú funkciu.
Podobne ako životný cyklus nehnuteľného majetku ho možno rozdeliť na etapy a životný cyklus majetkového komplexu:
1. Tvorba majetkového komplexu (regulačná evidencia výsledkov transakcií s nehnuteľnosťami a práv k nim: kúpa a predaj, vklad do základného imania, prenájom, lízing atď.).
2. Rozvoj majetkového komplexu (nová výstavba, kolaudácia v súvahe).
3. Adaptácia majetkového komplexu je zabezpečená realizáciou rôznych investičných a developerských projektov, flexibilným prenájmom, či už z hľadiska získania alebo dočasného prenájmu nehnuteľností. V týchto fázach má významné miesto prevádzka, opravy a údržba nehnuteľností, ako aj poistenie, odpisová politika, interakcia s účtovnými systémami a zdaňovanie majetku. Táto fáza môže zahŕňať transakcie na predaj určitých nehnuteľností.
4. Likvidácia majetkového komplexu sú dražby a iné mechanizmy na predaj majetku (vrátane nehnuteľností) úpadcu v súlade s právnymi predpismi konkurzného konania.
Životný cyklus nehnuteľnosti ako majetku sa z pohľadu vlastníka mnohokrát opakuje s každým novým vlastníkom až do konca ekonomickej či fyzickej životnosti nehnuteľnosti. Na základe trojice kategórií – materiálnej (fyzickej), právnej (právnej) a ekonomickej možno životný cyklus nehnuteľného objektu rozdeliť do troch etáp (obr. 1.6).
Každá etapa zahŕňa určité činnosti a úkony vlastníka.
Životný cyklus nehnuteľného objektu podlieha určitým zákonitostiam a zahŕňa obdobie ekonomického a fyzického života (obr. 1.7):
Termín ekonomický život, ktorý vymedzuje časové obdobie, počas ktorého možno predmet využívať ako zdroj príjmu. Ekonomická životnosť sa končí, keď vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote majetku.
2. Typická dĺžka fyzického života- doba reálnej existencie nehnuteľnosti vo funkčne použiteľnom stave pred jej zbúraním. Je určená regulačnými dokumentmi. Fyzický a ekonomický život nehnuteľných predmetov má objektívny charakter, ktorý je možné regulovať, ale nemožno ho zrušiť.
3. Život- časový úsek, kedy objekt existuje a môžete v ňom bývať alebo pracovať.
Z hľadiska doby životnosti nehnuteľnosti sa rozlišujú pojmy ako:
1. Efektívny vek, odrážajúce vek objektu v závislosti od vzhľadu, technického stavu a pod.
2. Chronologické(skutočné) Vek, zodpovedajúce dobe prevádzky objektu od okamihu jeho uvedenia do prevádzky.
3. Zostávajúci ekonomický život, slúžiace na posúdenie predmetu znalcom a doplnenie doby odo dňa posúdenia do skončenia ekonomickej životnosti predmetu.
Ryža. 1.7.Životnosť budovy alebo konštrukcie
Trvanie fyzickej životnosti nehnuteľnosti (okrem pozemku), ekonomický a efektívny vek závisí od opotrebovania – procesu, ktorý má silu prírodných zákonov. Existujú tri druhy odpisov: fyzické, morálne a externé (ekonomické) (obr. 1.8).
Fyzikálne znehodnocovanie je zhoršenie technicko-ekonomických parametrov objektu, ku ktorému dochádza v dôsledku jeho opotrebovania počas prevádzky a vplyvom prostredia. Rozlišujeme - odstrániteľné odpisy, kedy je možné predmet fyzicky obnoviť a bude to ekonomicky opodstatnené a fatálne odpisy, kedy sa majetok nedá obnoviť. Dôvody vzniku fyzického opotrebenia môžu byť rôzne: bežná prevádzka objektu (fyzické opotrebenie 1. druhu); živelné pohromy, havárie, porušovanie pravidiel prevádzky zariadenia (fyzické zhoršenie 2. druhu). Treba mať na pamäti, že počas prevádzky nehnuteľného objektu dochádza neustále k zhoršovaniu jeho technicko-ekonomických ukazovateľov, avšak okamžité zhoršenie technických vlastností objektu (prerušenie elektrického vedenia, požiar a pod.) môže sa tiež vyskytujú.
Všetky druhy fyzického poškodenia spravidla vedú k negatívnym dôsledkom. Po prvé, určité spotrebiteľské a prevádzkové vlastnosti nehnuteľností a iných technických zariadení sa zhoršujú. Po druhé, s vekom nehnuteľnosti sa zvyšuje frekvencia jej opráv, spomaliť fyzické opotrebovanie je možné zavedením systému údržby.
Morálna (funkčná) amortizácia je zníženie spotrebiteľskej atraktivity niektorých vlastností nehnuteľnosti, ktoré je spôsobené nedodržaním moderných štandardov z hľadiska funkčnej úžitkovosti. Tento typ opotrebovania sa prejavuje zastaranou architektúrou budovy, dispozičným riešením, inžinierskym zabezpečením atď. V domácej praxi sa tomu hovorí zastarávanie.
Zastaranosť sa delí na funkčné a technologické opotrebovanie. Funkčné odpisy sú dôsledkom rozširovania funkčnosti nových (podobných existujúcich) nehnuteľných objektov. V dôsledku funkčného znehodnotenia sa nehnuteľné objekty starších budov stávajú pre budúcich majiteľov menej atraktívne z hľadiska architektúry, dizajnu, dispozície, inžinierskeho zabezpečenia a pod., a preto sú lacnejšie. Technologické opotrebovanie je dôsledkom vedecko-technického pokroku v oblasti tvorby nových konštrukcií, technológií a materiálov, čo vedie k znižovaniu nákladov na tvorbu nehnuteľností a prevádzkových nákladov. Rovnako ako fyzické zastaranie môže byť odnímateľné a neodstrániteľné.
Napríklad je možné odstrániť poruchy vodomerov, plynomerov, vodovodných zariadení, obnoviť vstavané skrine, podlahy a pod. ten prevyšuje náklady na obnovu, potom je funkčné opotrebovanie odstrániteľné. Výška odstrániteľných funkčných odpisov je definovaná ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej ocenenia s aktualizovanými prvkami a jej rovnakou hodnotou k rovnakému dátumu ocenenia bez aktualizovaných prvkov.
Ekonomické odpisy (odpisy v dôsledku vonkajších vplyvov) sú zníženie hodnoty budovy v dôsledku negatívnej zmeny jej vonkajšieho prostredia pod vplyvom ekonomických, politických alebo iných faktorov. Dôvody vonkajšieho opotrebovania môžu byť: všeobecný pokles oblasti, v ktorej sa objekt nachádza; akcie vlády alebo miestnej správy v oblasti daní, poisťovníctva; iné zmeny na trhu zamestnanosti, rekreácie, vzdelávania a pod.
Výrazne ovplyvňuje mieru vonkajšieho opotrebovania v tesnej blízkosti „neatraktívnych“ prírodných alebo umelých objektov: čističky odpadových vôd, reštaurácie, tanečné parkety, čerpacie stanice, železničné stanice, nemocnice, školy, priemyselné podniky atď.
Zníženie hodnoty objektu spojené so znečistením životného prostredia sa zisťuje metódami používanými pri stanovení odpisov. Napríklad náklady na odstránenie toxického odpadu môžu súvisieť s nákladmi na opravu zariadenia, t. j. s nákladmi na opraviteľné defekty.
Ekonomické odpisy, na rozdiel od fyzických a morálnych odpisov, sa vždy považujú za nezvratné.
V legislatíve väčšiny krajín sa podnik nepovažuje za samostatný subjekt práva; neuznáva povahu hospodárskeho subjektu, ktorý má samostatný majetok, vlastnú súvahu a požíva práva právnickej osoby. Podnik sa považuje za určitý majetkový celok, ktorý zahŕňa hmotné a nehmotné prvky a je predmetom práva. V Občianskom zákonníku Ruskej federácie termín spoločnosti používané vo vzťahu k subjektom a predmetom práva. podnik právnická osoba sa nazýva, teda subjekt občianskeho práva, účastníkom podnikateľskej činnosti. Pojem „podnik“ sa zároveň vzťahuje len na štátne a obecné jednotkové podniky, ktoré ako obchodná organizácia podliehajú štátnej registrácii a vystupujú ako subjekt práva v rôznych zmluvách a iných právnych vzťahoch.
Zároveň sa tým istým termínom označuje určitý druh predmetov práva. V tomto zmysle spoločnosť - ide o priemyselno-hospodársky komplex, ktorého majetok je úplne oddelený od majetku organizácie - ide o základnú zložku infraštruktúry organizácie. Objekty nehnuteľností sú priestorovým zdrojom jeho podnikateľskej činnosti, života personálu a organizácie.
