Pengu i pasurisë së paluajtshme për të siguruar detyrime ndaj kreditorit. Pengu si një nga mënyrat efektive për të siguruar përmbushjen e detyrimeve sipas marrëveshjeve të kredisë

Hipotekë 

Mënyra më efektive për të siguruar përmbushjen e detyrimeve është një peng, pasi përmbushja e kërkesave të kreditorit në kurriz të pengut nuk varet nga gjendja financiare e debitorit dhe e garantuesit, gjë që bën të mundur përmbushjen reale të detyrimet e debitorit ndaj kreditorit në kurriz të pasurisë që është objekt i pengut. Kështu, me anë të pengut, kreditorit i krijohet i njëjti rezultat pasuror me përmbushjen faktike.

Pengu në të drejtën civile kuptohet si e drejta e kreditorit (pengdhënësit) për të marrë kompensim nga vlera e pasurisë së lënë peng me përparësi ndaj kreditorëve të tjerë të personit që zotëron këtë pronë (pengdhënësit), me përjashtimet e përcaktuara me ligjin e klauzola 1 e nenit 334 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Në përputhje me ligjin, huadhënësi dhe huamarrësi nënshkruajnë një marrëveshje pengu, e cila duhet të lidhet me shkrim, e thjeshtë ose e noterizuar. Kur lidhni një marrëveshje pengu, është shumë e rëndësishme të respektoni formën e saj dhe, nëse është e nevojshme, procedurën e regjistrimit. Mosrespektimi i këtij rregulli sjell pavlefshmërinë e marrëveshjes së pengut, Art. 333 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Noterizimi i marrëveshjes së pengut është i nevojshëm në rastet e mëposhtme:

  • - peng i objekteve të paluajtshmërisë, ndërmarrjeve ose komplekseve pronësore;
  • - nëse marrëveshja e pengut është lidhur për të siguruar detyrimet sipas marrëveshjes, të cilat duhet të jenë të noterizuara;
  • - me kërkesë të njërës prej palëve.

Për më tepër, një marrëveshje pengu për pasuri të paluajtshme kërkon regjistrim shtetëror shtesë në Byronë e Inventarit Teknik (BTI), komitetet e tokës, regjistrat e anijeve, policinë e trafikut dhe organet e tjera përkatëse, klauzola 1, neni 331 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Kushtet thelbësore të marrëveshjes së pengut janë objekti i pengut dhe vlerësimi i tij, natyra, shuma dhe afati i përmbushjes së detyrimit të siguruar nga pengu, si dhe kushti se cila nga palët (pengmarrësi ose pengmarrësi) ka pasurinë e lënë peng.

Objekt i pengut mund të jetë çdo pasuri, përfshirë sendet dhe të drejtat pasurore (kërkesat), me përjashtim të pasurisë së tërhequr nga qarkullimi, pretendimeve të lidhura pazgjidhshmërisht me personalitetin e kreditorit dhe të drejta të tjera, transferimi i të cilave një personi tjetër është i ndaluar. me ligj, si dhe letrat me vlerë Art. 336 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Në të njëjtën kohë, prona duhet të plotësojë dy kritere: pranueshmërinë (siguria cilësore e kolateralit) dhe mjaftueshmërinë (siguria sasiore e kolateralit).

Në vlerësimin monetar të objektit të pengut, i cili kryhet me marrëveshje të palëve me çmimet e tregut, ndonjëherë parashikohet një indeksim i duhur i vlerës së pasurisë së lënë peng ose e drejta e pengmarrësit për ta rivlerësuar atë në momentin e mbylljes. .

Pengu siguron të gjitha kërkesat e kreditorit pengmarrës që kanë lindur në momentin e paraqitjes së tyre, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga marrëveshja. Ndër këto kërkesa janë:

  • a) shumën e principalit dhe interesit;
  • b) shpenzimet e kreditorit në lidhje me përmbushjen e detyrimit, duke përfshirë kostot që lidhen me shitjen publike të pronës, zhvillimin e ankandeve, tenderave, pagesën e komisioneve, etj.;
  • c) humbjet e kreditorit që lidhen me pagesën e interesit, gjobat;
  • d) shpenzimet e kreditorit lidhur me mirëmbajtjen e pasurisë.

Të gjitha këto shuma ngarkohen në llogarinë e pengmarrësit dhe i nënshtrohen kompensimit në kurriz të pasurisë së lënë peng.

E drejta e pengut lind nga momenti i lidhjes së marrëveshjes së pengut, dhe në lidhje me pronën që i nënshtrohet bartjes pengmarrësit - nga momenti i kalimit të kësaj pasurie, përveç nëse parashikohet ndryshe me marrëveshjen e pengut.

Përpara lidhjes së kontratës hartohet një akt verifikimi i pengut me hyrjen në vend. Një përfaqësues i departamentit të huadhënies kontrollon disponueshmërinë aktuale dhe të dhënat dokumentare (kontabël) të kolateralit. Në të njëjtën kohë, hartohet një akt, i nënshkruar nga një përfaqësues i bankës, kreu dhe llogaritari kryesor i huamarrësit.

Në varësi të vendndodhjes së objektit të pengut, lejohet pengu, si me kalimin ashtu edhe pa kalimin e sendit (sendit) të pengut te pengmarrësi. Kodi Civil përdor pikërisht këtë veçori për të klasifikuar kolateralin në lloje. Ligji i pengut i veçoi llojet e pengut në një mënyrë pak më ndryshe: një peng me kalimin e pasurisë së lënë peng te pengmarrësi (hipoteka) dhe një peng me braktisjen e pasurisë së lënë peng me pengdhënësin, neni 5 i ligjit " Në Peng”.

Pengu pa transferim të kolateralit. Pengu pa kalimin e kolateralit te pengmarrësi është më i përhapuri në praktikën vendase dhe të huaj në krahasim me llojin e dytë të pengut, pasi i lejon huamarrësit (pengmarrësit) të vazhdojë të operojë duke përdorur pronën e lënë peng.

Ligji parashikon që pasuria e lënë peng i mbetet pengdhënësit, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe në marrëveshje. Pasuria mbi të cilën është vendosur hipoteka, si dhe mallrat e lënë peng në qarkullim, nuk i kalojnë pengmarrësit.

Në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse, një hipotekë kuptohet si një peng i parcelave të tokës, ndërmarrjeve, ndërtesave, strukturave, ambienteve jorezidenciale, apartamenteve dhe pasurive të tjera të paluajtshme.

Sipas marrëveshjes së hipotekës, mund të merren peng vetëm pronat e paluajtshme, përkatësisht: parcelat e tokës, parcelat nëntokësore, trupat e veçantë ujorë dhe gjithçka që është e lidhur fort me tokën.

Kur një truall është hipotekuar, e drejta e pengut nuk shtrihet në ndërtesat dhe strukturat e pengdhënësit që ndodhen ose ngrihen në të, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe në marrëveshje.

Megjithatë, jo të gjitha pronat mund të hipotekohen. Hipoteka e parcelave nëntokësore, territoreve natyrore të mbrojtura posaçërisht, pronave të tjera të tërhequra nga qarkullimi, pronës mbi të cilën ekzekutimi nuk mund të vendoset në përputhje me ligjin federal, ndërtesave dhe apartamenteve të banimit me shumë apartamente dhe individuale që janë në pronësi shtetërore ose komunale, si dhe prona në lidhje me të cilat privatizimi është i ndaluar në përputhje me procedurën e përcaktuar me ligj federal.

Me rastin e hipotekimit të një apartamenti në një ndërtesë banimi me shumë apartamente, një pjesë e së cilës është në pronësi të përbashkët të pengdhënësit dhe personave të tjerë, pjesa përkatëse në pronësinë e përbashkët të ndërtesës së banimit konsiderohet e hipotekuar së bashku me ambientet e banimit.

Vlera e vlerësuar e objektit të hipotekës përcaktohet me marrëveshje ndërmjet pengdhënësit dhe pengmarrësit dhe tregohet në kontratë në terma monetarë, ndërsa vlera e vlerësuar e truallit nuk mund të vendoset nën çmimin standard të saj.

Marrëveshja mund të parashikojë që hipoteka të sigurojë kërkesat e pengmarrësit në masën që ata kanë deri në momentin që ato janë përmbushur në kurriz të pasurisë së lënë peng ose në një shumë të caktuar.

Me rastin e lidhjes së një marrëveshjeje hipotekore, pengdhënësi është i detyruar të njoftojë me shkrim pengmarrësin për të gjitha të drejtat e palëve të treta për subjektin e hipotekës të njohura prej tij në kohën e regjistrimit shtetëror të hipotekës (të drejtat e pengut, përdorimit, qirasë, servitutet). , pra të drejtat e përdorimit të kufizuar) dhe të drejta të tjera. Mospërmbushja e këtij detyrimi i jep kreditorit sipas detyrimit kryesor të drejtën të kërkojë përmbushjen e parakohshme të detyrimit të siguruar nga hipoteka ose ndryshimin e kushteve të marrëveshjes së hipotekës.

Kreditori me detyrimin e siguruar me hipotekë ka të drejtë të verifikojë me dokumente dhe në fakt ekzistencën, gjendjen dhe kushtet e mbajtjes së pasurisë së lënë peng me marrëveshje hipotekore. Kjo e drejtë i takon kreditorit sipas detyrimit të siguruar me hipotekë edhe nëse pasuria e lënë peng i është kaluar pengdhënësit në posedim të të tretëve.

Pengu me kalimin e sendit të lënë peng te pengmarrësi (hipoteka). Lloje të ndryshme pasurie (automjete, ari dhe metale të tjera të çmuara, valuta, vlera e aksioneve) mund të përdoren si peng i lënë në dispozicion të pengmarrësit.

Vlerat e fondit kuptohen si letra me vlerë që qarkullojnë lirshëm në tregun e këmbimit (aksione dhe obligacione të ndërmarrjeve, letra me vlerë të qeverisë), të regjistruara siç duhet në një depozitë ose regjistër të autorizuar. Në depozitim ose regjistër duhet të bëhet një shënim i duhur në lidhje me transferimin e letrave me vlerë si peng. Deri në anulimin e kësaj hyrjeje, pengdhënësi nuk mund t'i shesë këto letra me vlerë.

Kur një e drejtë pronësore e vërtetuar me vlerë është lënë peng, ajo mund t'i kalohet pengmarrësit.

Një peng i vlerave të monedhës (valuta të huaja, letra me vlerë në valutë të huaj), ari dhe metale të tjera të çmuara në produkte mund të përdoret si peng. Është veçanërisht e rëndësishme këtu që operacione të tilla lejohen vetëm për bankat e autorizuara që kanë licencat e duhura.

Kur jep hua, Banka Qendrore pranon si kolateral arin dhe metalet e çmuara në produkte dhe letrat me vlerë të qeverisë.

Legjislacioni rus parashikon dy regjime të konfiskimit të pronës së lënë peng: në gjykatë ose jashtë gjykatës. Procedura gjyqësore ishte parashikuar në Ligjin e Federatës Ruse "Për pengun". Procedura jashtëgjyqësore u shfaq fillimisht në lidhje me hyrjen në fuqi të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Përmbushja e kërkesës së pengmarrësit në kurriz të paluajtshmërisë së lënë peng, pa rekurs në gjykatë, lejohet vetëm në bazë të një marrëveshjeje të noterizuar ndërmjet pengmarrësit dhe pengdhënësit, të lidhur pas shfaqjes së shkaqeve të sekuestrimit mbi objektin e pengut. Duhet të njihet si i pavlefshëm kushti për të drejtën e pengmarrësit për të sekuestruar paluajtshmërinë e lënë peng pa paraqitur kërkesë në gjykatë, i cili gjendet drejtpërdrejt në marrëveshjen e pengut.

Në disa raste, sekuestrimi mbi pasurinë e lënë peng mund të vendoset vetëm me vendim gjykate, kur:

  • - për lidhjen e marrëveshjes së pengut kërkohet pëlqimi ose leja e një personi ose organi tjetër;
  • - objekt pengu është pasuria që ka vlera historike, artistike ose kulturore për shoqërinë;
  • - pengdhënësi mungon dhe është e pamundur të përcaktohet vendndodhja e tij.

Ligji parashikon regjistrimin e detyrueshëm të pasurive të luajtshme (automjeteve) në policinë rrugore në zonën ku është regjistruar mjeti.

Kur objekti i kolateralit janë të drejtat e pretendimit (për shembull, një depozitë në një bankë), të drejtat e qirasë dhe të drejta të tjera pronësore, ato mund të zbatohen (nëse detyrimi i kredisë nuk përmbushet), si rregull, në gjykatë.

Nëse objekt i pengut janë të drejtat pronësore të kufizuara me afatin e vlefshmërisë, atëherë ato i kalojnë bankës pengmarrëse vetëm deri në skadimin e kësaj periudhe.

Ligji parashikon përfundimin e pengut në rastet e mëposhtme specifike:

  • - me shuarjen e detyrimit të siguruar nga pengu;
  • - nëse ligjvënësi ka njoftuar pengmarrësin për kërcënimin e humbjes ose dëmtimit të pasurisë së lënë peng;
  • - në rast të shkatërrimit të sendit të lënë peng ose përfundimit të së drejtës së pengut, nëse pengdhënësi nuk ka shfrytëzuar të drejtën për të rivendosur objektin e pengut brenda një afati të arsyeshëm ose për ta zëvendësuar atë me një pasuri tjetër të barasvlershme, përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshje;
  • - në rast të shitjes së pasurisë së lënë peng në ankand publik, si dhe në një situatë kur shitja e saj rezultonte e pamundur.

Realizimi i pronës së lënë peng kryhet me shitje në ankand publik në mënyrën e përcaktuar me Kodin e Procedurës Civile të Federatës Ruse dhe Kodin Civil të Federatës Ruse.

Një kredi bankare e siguruar me pasuri të paluajtshme në kushte normale ekonomike është një nga më të njohurat dhe tërheqëse për një huadhënës. Në të njëjtën kohë, çdo sistem bankar mund të lëshojë një numër të kufizuar kredish hipotekore për shkak të natyrës së tyre afatgjatë dhe rreziqeve të konsiderueshme.

Marrëdhëniet juridike civile janë një sferë e madhe e transaksioneve të ndryshme (kontrata, veprime, vepra dhe ngjarje) të rregulluara me ligj civil. Jo gjithmonë, pjesëmarrësit në një marrëveshje të veçantë janë në mirëbesim, dhe për të shmangur problemet e mundshme, ekziston një institucion për të siguruar përmbushjen e detyrimeve, të rregulluar nga dispozitat e Kapitullit 23 të Kodit Civil të Federatës Ruse ( në vijim referuar si Kodi Civil i Federatës Ruse).

Një nga mënyrat më të zakonshme për të siguruar një detyrim në praktikë është pengu.

Sipas dispozitave të parashikuara në nenin 334 të Kodit Civil të Federatës Ruse, pengu duhet të kuptohet si e drejta e kreditorit sipas kontratës kryesore për të marrë shumën e parave që i takon duke shitur pronën e lënë peng në rast se debitori nuk e përmbush detyrimin e tij.

Për më tepër, një kreditor i tillë do të ketë të drejtën e përparësisë ndaj pasurisë së lënë peng ndaj kreditorëve të tjerë në rast të falimentimit të debitorit. Pengu përdoret edhe me rastin e lidhjes së kontratave të vogla, por më së shpeshti vepron si një lloj garantuesi i përmbushjes nga debitori i një detyrimi të madh të marrë, siç është hua. Përveç Kodit Civil të Federatës Ruse, marrëdhëniet juridike që lindin nga pengu i pasurive të paluajtshme: ndërtesa, struktura, ndërmarrje, shtëpi ose apartamente rregullohen me Ligjin Federal "Për Hipotekën (Pengun e Pasurive të Paluajtshme)".

Palët në marrëveshjen e pengut janë:

pengmarrës- një person juridik ose fizik ose një sipërmarrës individual që e lë peng pasurinë e tij në këmbim të një kredie;

pengmarrësi- më së shpeshti këtë rol e luan Banka ose një institucion tjetër kreditues që lëshon kredi për nevojat e debitorit në këmbim të lidhjes së një marrëveshje pengu. Marrëveshja e pengut është e lidhur ngushtë me detyrimin kryesor ndërmjet palëve - marrëveshjen e huasë, në të cilën kreditori është pengmarrësi, dhe debitori është pengdhënësi.

Marrëveshja e pengut lidhet me shkrim. Çdo pronë, përfshirë pasurinë e paluajtshme, mund të jetë objekt i një pengu, gjëja kryesore është që ajo të mos kufizohet në qarkullim sipas ligjit rus (armë, ilaçe, drogë, etj.). Kërkesat kryesore për këtë lloj kontratash janë si më poshtë:

  • është e nevojshme të tregohet lënda e kolateralit (pasuria) dhe vlera e saj bazuar në rezultatet e vlerësimit;
  • është e nevojshme të pasqyrohet thelbi, kushtet dhe madhësitë e detyrimit kryesor, në sigurinë e të cilit është lidhur marrëveshja e pengut;
  • nëse kontrata kryesore ndërmjet debitorit dhe kreditorit është subjekt i noterizimit, e njëjta gjë vlen edhe për marrëveshjen e pengut që e siguron atë;
  • marrëveshja e hipotekës duhet të regjistrohet në organet shtetërore;
  • duhet të tregohet se kush do të ketë kolateralin (në lidhje me pasurinë e paluajtshme, në shumicën e rasteve, prona i mbetet debitorit);
Shkelja e të paktën një prej rregullave të mësipërme sjell pavlefshmërinë e marrëveshjes së pengut.

Sot, kreditë e siguruara me pasuri të paluajtshme, të dhëna si për individë ashtu edhe për persona juridikë, janë tepër të njohura dhe janë një produkt financiar shumë i rëndësishëm për çdo bankë me reputacion.

Personat juridikë lënë peng pasuri të paluajtshme në pronësi të tyre për të marrë një kredi për një nga qëllimet e mëposhtme:

  • zhvillimin dhe zgjerimin e biznesit ekzistues;
  • blerja e pasurive të reja të paluajtshme (jo banesore), përfshirë në fazën e ndërtimit;
  • riparimi i një ndërtese/strukture/ndërmarrjeje;
  • qëllime të tjera që kërkojnë një infuzion urgjent të një shume të madhe parash;
Bankat vlerësojnë veçanërisht të ashtuquajturat pasuri të paluajtshme komerciale si kolateral, e cila sjell një fitim të konsiderueshëm për pronarin: zyra, pika të shitjes me pakicë, qendra biznesi, magazinime logjistike.

Kur vendos nëse do t'i lëshojë një kredi një ndërmarrjeje të siguruar me pasuri të paluajtshme, banka kryen një analizë gjithëpërfshirëse të të gjitha aspekteve kryesore të aktiviteteve financiare dhe ekonomike të kompanisë:

  • shqyrtohen me kujdes bilancet e fundit të firmës;
  • vlerësohet besueshmëria e shoqërisë si pjesëmarrëse në qarkullimin civil (kohëzgjatja e qëndrimit në këtë treg, suksesi i biznesit, etj.);
  • vlerësohet likuiditeti dhe përcaktohet vlera e tregut të kolateralit;
Për të kryer këtë lloj analize, kompania do të duhet të paraqesë një paketë dokumentesh. Këtu është një listë mostër e tyre:
  • dokumentet përbërëse: Karta me të gjitha ndryshimet dhe Memorandumi i Asociimit (nëse ka);
  • certifikatat e regjistrimit shtetëror të kompanisë, regjistrimi tatimor, caktimi i PSRN, ndryshimet në statut;
  • protokollet (vendimet) për emërimin e menaxherëve;
  • bilancet e organizatës për një periudhë të caktuar;
  • një dokument me një vlerësim të pasurisë së hipotekuar nga një vlerësues i pavarur;
  • dokumente të freskëta BTI për një ndërtesë / strukturë / apartament ose shtëpi;
Më shpesh, afati i një kredie të siguruar me një peng të pasurive të paluajtshme komerciale varion nga gjashtë muaj deri në 3 vjet. Por kjo vlen kryesisht për shumat e vogla të kërkuara nga bizneset e vogla dhe të mesme. Nëse po flasim për një ndërmarrje të madhe prodhuese, atëherë për të mund të zhvillohen kushte individuale, shumë më të buta kredie dhe mund të rriten periudhat e shlyerjes.

Lënda e pengut - një ndërtesë, strukturë, ndërmarrje ose shtëpi, më së shpeshti mbetet në posedim dhe përdorim të pronarit, gjegjësisht debitorit, në të njëjtën kohë, kreditori merr disa të drejta për sendin e lënë peng, mund ta monitorojë atë. përdorimin korrekt, kontrollin dhe kufizimin e debitorit në disponimin e kësaj pasurie. Këto kushte janë të përcaktuara në marrëveshjen e pengut.

Pengmarrësi ka të drejtë të kërkojë dhe pengmarrësi është i detyruar të plotësojë këto kushte:

  • të sigurojë paluajtshmërinë e lënë peng në vlerë të plotë kundër kërcënimit të dëmtimit dhe shkatërrimit ose asgjësimit nga posedimi i saj. Nëse dëshironi, është gjithashtu e mundur të sigurohet jeta dhe shëndeti i Debitorit, si dhe aftësia e tij për të punuar;
  • trajtoni me kujdes subjektin e pengut, mbroni atë nga dëmtimet dhe cenimet e mundshme të palëve të treta;
  • të mos pengojë kreditorin të kontrollojë disponueshmërinë dhe sigurinë e pronës së lënë peng;
Nëse shoqëria ka lënë peng ndërmarrjen e saj ose kompleksin e pronës, atëherë të drejtat e Huadhënësit do të shtrihen në gjithçka që përfshihet në to: transport, mobilje, orendi, përfshirë ato sende që do të blihen pas lidhjes së marrëveshjes së hipotekës me bankën.

Është e rëndësishme të theksohet se një ndërtesë ose strukturë mund të hipotekohet vetëm duke i shtuar tokën në të cilën ndodhet. Toka mund të jetë në pronësi të debitorit ose të merret me qira prej tij nga shteti ose organizata tjetër. Zbatohet gjithashtu rregulli i kundërt - nëse një truall bie në hipotekë, atëherë objektet e pengut janë edhe ndërtesat dhe strukturat e tjera që qëndrojnë në të, përveç nëse një procedurë e ndryshme parashikohet veçmas në kontratë.

Nëse në këtë sit ka ndërtesa në pronësi të palëve të treta, atëherë në rast të ndryshimit të pronësisë, për shembull, nëse pengdhënësi nuk përmbush detyrimet e tij sipas marrëveshjes së huasë, të gjitha të drejtat, si dhe detyrimet e ish-pronarit në lidhje me këta persona, i kalojnë pronarit të ri së bashku me truallin.

Çfarë është një hipotekë?

Marrëveshja e hipotekës është një rast i veçantë i marrëveshjes së pengut dhe ka të bëjë me ato situata kur pasuria e paluajtshme është hipotekuar. Kështu, një peng është një koncept më i gjerë se një hipotekë. Marrëdhëniet e hipotekës rregullohen nga Ligji Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme), si dhe Kodi Civil i Federatës Ruse, i cili ka fuqi më të madhe juridike dhe në rast të një konflikti midis normave të ligjit dhe Kodit. , duhet të udhëhiqet nga dispozitat e kësaj të fundit. Nëse nuk ka kontradikta, atëherë para së gjithash ia vlen të studiohet ligji, pasi ai mbulon me kujdes dhe në detaje këto marrëdhënie.

Zyrtarisht, Rusia është vendi më i ri në Evropë në fushën e kredidhënies hipotekore. Besohet se kjo iniciativë na ka ardhur në vitin 1998, kështu që dekada e parë e punës me hipotekat është prapa. Në prag të festimit të këtij përvjetori, në vitin 2008, u përmblodhën rezultatet, të cilat treguan shifrat e mëposhtme (sipas Bankës Qendrore të Rusisë):

  • numri i bankave që kanë dhënë kredi hipotekare arriti në 587;
  • më shumë se 60% e numrit të përgjithshëm të hipotekave bie në pjesën e dhjetëra lojtarëve kryesorë në këtë treg (midis tyre janë VTB, Societe Generale Vostok);
  • në krahasim me vitin e kaluar, vëllimi i transaksioneve është rritur me gati 18%;
  • Rusët janë në kërkesë të madhe për hipoteka për banesa dytësore, dhe jo për ndërtesa të reja;
Parashikimet për rritjen e mëtejshme të tregut të kredisë hipotekore atë vit ishin më optimiste, por, mjerisht, kriza globale financiare pati një ndikim të fortë në këtë lloj kredie të siguruar.

Në fillim të vitit 2009, numri i kredive hipotekare në rubla në Rusi u ul me 4 herë, në valutë të huaj - pothuajse 10 herë! Edhe normat e interesit janë rritur ndjeshëm, me një ulje të njëkohshme të afatit të një kredie hipotekore. Por tashmë nga fundi i vitit të kaluar, situata filloi të nivelohej gradualisht dhe mund të parashikohet një rritje e mëtejshme e tregut, megjithëse me një ritëm shumë më modest se sa shihej fjalë për fjalë 2 vjet më parë.

A bëhet fjalë gjithmonë për banesat e blera me kredi kur jepni peng pasuri të paluajtshme? Jo jo gjithmonë. Shpesh ka situata kur Debitori lë peng një apartament ose ndërtesë banimi që tashmë e ka në pronësi dhe e shpenzon shumën e marrë me kredi për nevoja dhe qëllime të tjera. Ndonjëherë kjo metodë është më fitimprurëse sesa një hipotekë. Kryesisht sepse nuk ka nevojë të jepni një kontribut fillestar të rëndësishëm në para.

Kur aplikoni për një kredi hipotekore, huamarrësit mundohen nga shumë pyetje. Por, mbase, kryesorja, e cila duhet të trajtohet patjetër në këtë artikull, është nëse Kreditori mund t'i heqë pronën e paluajtshme të hipotekuar nga debitori nga një individ, edhe nëse ky është i vetmi strehim i përshtatshëm për pengdhënësin dhe familjen e tij.

Legjislacioni civil rus (neni 446 i Kodit Civil të Federatës Ruse) thotë se banka ka të drejtë të konfiskojë banesën, shtëpinë ose pronën tjetër të vetme të banimit të debitorit. Fakti që familja e tij nuk do të ketë ku të jetojë, në përgjithësi, nuk është problem për Kreditorin, është shqetësimi i shtetit - të përpiqet që qytetarët e tij të mos qëndrojnë në rrugë.

Për zgjidhjen e problemit, parashikohet një mekanizëm i veçantë dhe disa norma ligjore që mbrojnë debitorin në një situatë të tillë.
Së pari, ekziston një gjë e tillë si kërkesa joproporcionale. Çfarë do të thotë? Ndonjëherë Huadhënësi/Pengmarrësi mund të jetë i kufizuar në kërkesat e tij për kolateralin.

Kjo bëhet e mundur në rastet kur shkelja e debitorit është e parëndësishme dhe shuma e kërkesave të kreditorit është në disproporcion me vlerën e pasurisë së paluajtshme të lënë peng. Për të qenë më të saktë, për të kundërshtuar pretendimet e Huadhënësit, dy kushte duhet të jenë të pranishme në total (ky rregull u ngrit kohët e fundit, në mesin e vitit 2009):

  • vonesa nga debitori i detyrimit kryesor zgjat jo më shumë se 3 muaj;
  • shuma e detyrimit të dështuar është më pak se 5% e vlerës së vlerësuar të objektit të kolateralit hipotekor;
Lejohet tre herë gjatë vitit vonesa e debitorit në pagesën pa e konfiskuar pronën e lënë peng.
Një rast tjetër ku është e mundur të kufizohet Huadhënësi në përpjekjet e tij për të marrë detyrime për subjektin e hipotekës është situata kur bëhet fjalë për ndërtimin e pasurive të paluajtshme rezidenciale, dhe Debitori është një nga pjesëmarrësit e kapitalit në proces. Në një situatë të tillë, Kreditori mund të vendosë përmbarimin jo më herët se gjashtë muaj pas përfundimit të afatit për dorëzimin e objektit ndërtimor të përcaktuar në kontratë ose derisa të bëhet e qartë se objekti nuk do të dorëzohet në kohë.

Megjithatë, nëse bëhet fjalë për sekuestrimin e pronës, atëherë Kreditori i drejtohet gjykatës me një deklaratë pretendimi. Nga vlera e pasurisë së lënë peng, ai mund të marrë vetë shumën e detyrimit të paplotësuar, si dhe gjobat dhe gjobat e parashikuara në kontratë. Duhet të keni parasysh se Debitori ka të drejtë të zgjedhë mënyrën e shitjes së objektit të hipotekës - ankand/tender ose ankand publik. Ai gjithashtu mund të argumentojë në gjykatë për shumën e çmimit fillestar nëse nuk ishte e mundur të arrihet një marrëveshje me kreditorin.

Pretendimet tuaja për një rritje çmimi do të duhet të dokumentohen duke bashkangjitur një raport nga një kompani vlerësuese ose BTI.
Por e drejta më e rëndësishme e Debitorit, e cila mund të ndikojë ndjeshëm në zhvillimin e ngjarjeve, është e drejta për të kërkuar vonesë në shitjen e pasurisë së paluajtshme të lënë peng (deri në 12 muaj).

Ndoshta, gjatë kësaj kohe, Debitori do të jetë në gjendje të gjejë një rrugëdalje dhe të paguajë borxhin e tij, duke mbajtur objektin e hipotekës. Por për të bindur gjykatën të marrë një vendim të tillë, është e nevojshme të tregohet një arsye që mund të njihet si e vlefshme - për shembull, prania e fëmijëve të mitur në varësi, një sëmundje e rëndë, etj. Ekzistojnë 2 përjashtime nga rregulli i përgjithshëm kur gjykata nuk do të japë një vonesë:

  • objekt i pengut është trualli për nevoja bujqësore;
  • Debitori është individ, por përdor objektin e pengut për të kryer veprimtari sipërmarrëse;
Nëse janë shterur të gjitha mundësitë, atëherë debitorit i jepet një muaj për të liruar banesën ose shtëpinë e zënë, atëherë Kreditori tërheq kolateralin dhe shteti, i përfaqësuar nga autoritetet e tij, duhet t'i sigurojë Debitorit dhe familjes së tij strehim nga quhet fond i manovrueshëm i vendbanimit ku është regjistruar.

Një tjetër gjë është se në fakt një strehim i tillë në shumicën e qyteteve dhe qytezave të vendit tonë thjesht mungon ose nuk përballon kritikat në gjendjen e tij. Prandaj, ky problem i pushtetit ekzekutiv duhet të zgjidhet me kujdes dhe të përpiqet të korrigjojë situatën për mirë.

Por Debitori nuk duhet ta çojë çështjen në tërheqjen e detyruar të banesës së tij - është më mirë ta shesë atë vetë dhe të shlyejë kredinë. Pse është më mirë? Fakti është se banka kreditore, pasi ka marrë pronën e paluajtshme banesore të hipotekuar në dispozicion, duhet ta shesë atë në një ankand, në të cilin rrallë marrin pjesë shumë blerës dhe çmimet lënë shumë për të dëshiruar. Ku është më fitimprurëse të shesësh një apartament apo shtëpi me një çmim të lartë tregu. Banka do të nxjerrë në shitje banesat me çmim likuidimi, pasi shitja është e detyruar.

Ky çmim është zakonisht deri në 75% të vlerës fillestare të vlerësuar të banesave. Pra, mund të rezultojë se të ardhurat nga shitja përmes ankandit nuk do të mjaftojnë për të shlyer borxhin ndaj Kreditorit!

Në shumicën e rasteve, një apartament ose një shtëpi mund t'i shitet pengdhënësit vetëm me pëlqimin e pengmarrësit, domethënë të Bankës. Por ju mund të përdorni disa skema kur pjesëmarrja e tij është e përjashtuar, gjëja kryesore është se nuk ka moratorium për shlyerjen e parakohshme të kredisë. Për shembull, pjesa tjetër e borxhit të hipotekës merret hua nga miqtë/të afërmit dhe shlyhet në bankë, dhe më pas apartamenti shitet dalëngadalë me një çmim të lartë dhe borxhet e njerëzve të dashur mund të kthehen. Ose mund të merrni një depozitë nga blerësi i banesës në shumën e borxhit ndaj pengmarrësit, të shlyeni borxhin, pasi ta keni marrë apartamentin në posedim dhe disponim të plotë dhe të pandarë, dhe më pas ta shisni.

Problemi i shlyerjes së një kredie hipotekore dhe frika e humbjes së pasurive të paluajtshme në kohë të vështira krize pushtoi mendjen e miliona njerëzve në vendin tonë. Qeveria e Federatës Ruse mori parasysh të gjitha vështirësitë e kësaj periudhe të përkohshme: shkurtimet e pagave, pushimet masive të punëtorëve, rënia e rublës, inflacioni i lartë dhe të tjera, dhe në personin e organit përgjegjës - Agjencisë për Strehimin. Kreditimi hipotekor (AHML) dhe filiali i saj, Agjencia për Ristrukturimin e Kredive Hipotekore të Banesave (ARIZhK) ka marrë një sërë masash për të lehtësuar situatën e debitorëve hipotekorë:

  • u sigurua një periudhë mospagimi gjatë së cilës ishte e mundur të shlyhej borxhi;
  • gjatë gjithë vitit, debitorët e hipotekave mund të përdornin shërbimet e ARIZhK dhe të paguanin kredinë me shpenzimet e tyre në bazë të pagesave të anuitetit;
Dhe në vitin e ri 2010, u miratua një program i ristrukturimit të kredisë hipotekore, i cili lejon ristrukturimin e përsëritur të kredisë së marrë mbi baza preferenciale dhe nuk sjell një rritje të interesit në raport me qytetarët më të cenueshëm social. Pengmarrësi do të marrë gjithashtu obligacione nga AHML për të kompensuar rrezikun e mundshëm të humbjeve për të.

Ai parashikon gjithashtu mundësinë e shlyerjes nga bashkitë e apartamenteve të blera nga qytetarët me hipotekë. Kjo vlen për rastet kur çështja tashmë ka arritur në fazën e procesit gjyqësor. Më shumë se 30,000 qytetarë rusë kanë përfituar tashmë nga ky program shtetëror. Përveç kësaj, ekziston një projektligj që u jep mundësi debitorëve në bazë të marrëveshjeve të pengut të pronës, përfshirë pasurinë e paluajtshme, të shlyejnë kredinë përpara afatit pa aplikuar penalitete ndaj tyre. Kështu, shihet se situata me kredinë hipotekore në vendin tonë po përmirësohet gradualisht. Në të ardhmen mund të presim rritje dhe zgjerim aktiv të këtij institucioni të së drejtës civile.

Në përputhje me Art. 329 i Kodit Civil të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi Civil i Federatës Ruse), përmbushja e detyrimeve mund të sigurohet me një gjobë, një peng, mbajtje të pasurisë së debitorit, një garanci, një garanci bankare, një depozitë dhe metoda të tjera të parashikuara nga ligji ose një marrëveshje. Një ndëshkim (gjobë, gjobë) është i pranishëm, si rregull, në të gjitha marrëveshjet e huasë, por në thelb është një masë e caktuar e përgjegjësisë së debitorit për mospërmbushjen e detyrimeve ndaj kreditorit. Dënimi nuk mund t'i atribuohet mënyrave efektive për të siguruar përmbushjen e detyrimeve. Mos shlyerja e një kredie nga një huamarrës, si rregull, shoqërohet me mungesë fondesh nga ky i fundit, gjë që ndër të tjera nuk lejon marrjen e një gjobe prej tij. Mbajtja në burim dhe depozitimi nuk përdoren për të siguruar përmbushjen e detyrimeve të kredisë, pasi ato janë të papajtueshme me natyrën e detyrimeve të kredisë. Mënyrat më efektive për të siguruar përmbushjen e detyrimeve të huamarrësve sipas marrëveshjeve të kredisë, të cilat përdoren më shpesh nga organizatat e kreditit, janë kolaterali, garancia dhe garancia bankare. Ky artikull i kushtohet shqyrtimit të veçorive të pengut.

Kur vendos nëse do t'i jepet një kredi një huamarrësi të caktuar, organi i autorizuar (zyrtari) i institucionit të kreditit pranon rreziqet e kreditit ose mbi gjendjen financiare të huamarrësit ose për sigurinë e caktuar për përmbushjen e detyrimeve (pengu, garancia, garancia bankare). . Dhe gjithmonë duhet të mbani mend parimin e përfshirë në paragrafin 3 të Artit. 329 i Kodit Civil të Federatës Ruse: pavlefshmëria e detyrimit kryesor sjell pavlefshmërinë e detyrimit që e siguron atë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj (për shembull, në lidhje me një garanci bankare). Prandaj, gjatë pranimit të rreziqeve të kredisë si kolateral, është e nevojshme të siguroheni që detyrimi kryesor - marrëveshja e huasë - është një transaksion i vlefshëm që është në përputhje me ligjin.

Për ta bërë këtë, kur vendosni nëse do t'i jepni një kredi ndonjë personi juridik, është e nevojshme të siguroheni që një person i tillë juridik të jetë i regjistruar në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të Personave Juridik, të analizoni dokumentet përbërëse të tij për aftësinë juridike dhe strukturën e qeverisjes. organet të përcaktojnë organin e autorizuar për marrjen e vendimit për marrjen e kredisë dhe të nënshkruajë kontratën e huasë. Në të njëjtën kohë, është e detyrueshme të kontrollohet nëse mandati i organit të caktuar ka skaduar dhe nëse ai është zgjedhur (emëruar) siç duhet, për të cilin kredimarrësit i kërkohen kopjet e protokolleve (vendimeve) për zgjedhjen (emërimin). ) të këtij organi. Në rastet e parashikuara nga legjislacioni aktual ose dokumentet përbërëse të një personi juridik, organi i autorizuar duhet të marrë vendim për marrjen nga huamarrësi të një kredie, një kopje e vërtetuar siç duhet i jepet kreditorit. Ky vendim duhet të përmbajë të gjitha kushtet e huasë së marrë që janë thelbësore për këtë transaksion (shuma, afati, norma e interesit, lloji i kolateralit, përdorimi i synuar i kredisë dhe kushte të tjera të njohura si palë materiale në marrëveshjen e huasë). E njëjta ekspertizë ligjore duhet të kryhet për pengdhënësit dhe garantuesit. Në të njëjtën kohë, është e nevojshme të merret parasysh aftësia juridike e llojeve të ndryshme të personave juridikë.

Për shembull, Ligji Federal i 14 nëntorit 2002 N 181-FZ "Për Ndërmarrjet Unitare Shtetërore dhe Komunale" (në tekstin e mëtejmë - Ligji N 181-FZ) parashikon që transaksionet e ndërmarrjeve unitare, në të cilat ka interes, transaksione të mëdha (neni 22, 23), si dhe transaksionet për dhënien e garancive dhe të pengut të pasurive të paluajtshme (neni 18) duhet të kryhen edhe nga ndërmarrjet unitare me pëlqimin e pronarit të pasurisë së ndërmarrjes unitare. Kjo duhet mbajtur mend gjatë lidhjes së marrëveshjeve të garancisë dhe marrëveshjeve të pengut me ndërmarrjet unitare si garanci për përmbushjen e detyrimeve të huamarrësve. Për më tepër, duhet të merret parasysh aftësia e veçantë juridike e një ndërmarrje unitare (neni 3 i ligjit N 181-FZ) - aftësia për të pasur të drejta civile që korrespondojnë me subjektin dhe qëllimet e veprimtarive të saj të parashikuara në statutin e këtij unitar. ndërmarrje, si dhe fakti që ndërmarrjet unitare mund të krijohen në rastet e parashikuara posaçërisht në Art. 8 i ligjit N 181-FZ.

Në lidhje me sa më sipër, mund të konkludojmë se aftësia për të vepruar si garantues dhe pengdhënës si garanci për përmbushjen e detyrimeve të një pale të tretë duhet të parashikohet nga statuti i një ndërmarrje unitare. Një normë interesante përmbahet në paragrafin 3 të Artit. 18 i ligjit N 181-FZ, i cili parashikon që një ndërmarrje shtetërore ose komunale disponon pasuri të luajtshme dhe të paluajtshme vetëm në masën që nuk e privon atë nga mundësia për të kryer aktivitete, qëllimet, lënda dhe llojet e të cilave përcaktohen nga statuti i një ndërmarrje të tillë. Transaksionet e kryera nga një ndërmarrje shtetërore ose unitare në kundërshtim me këtë kërkesë janë të pavlefshme.

Konsideroni një shembull. Një ndërmarrje unitare që merret me transportin ajror të pasagjerëve dhe ka në menaxhimin e saj ekonomik tre avionë pasagjerësh, kur merr një kredi nga një bankë, i transferon këta avionë si kolateral. Nëse kjo ndërmarrje dështon të përmbushë detyrimet e saj për shlyerjen e kredisë, avioni mund të vendoset në sekuestrim dhe ato do të zbatohen në mënyrën e përcaktuar me ligjin në fuqi. Kështu, gjatë përfundimit të transaksioneve të tilla me një ndërmarrje unitare, është e nevojshme të vlerësohet se sa subjekti i pretenduar i pengut është i zënë në procesin e prodhimit dhe nëse tjetërsimi i tij do të çojë në pamundësinë e ndërmarrjes unitare për të kryer aktivitetet e saj statutore. Edhe pse pengu në vetvete nuk është një transaksion për tjetërsimin e pasurisë, realizimi i mundshëm i pengut mund të jetë një transaksion i pavlefshëm dhe rrjedhimisht një peng i tillë nuk mund të konsiderohet si garanci e duhur.

Duhet mbajtur mend se pavlefshmëria e një marrëveshjeje kredie sjell pavlefshmërinë e detyrimit që e siguron atë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj (klauzola 3 e nenit 329 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Kështu, nëse marrëveshja e kredisë njihet si e pavlefshme, duke përfshirë edhe arsyet e diskutuara më sipër, kolaterali (garancia, pengu, përveç garancisë bankare) do të humbasë.

Pengu si mënyrë për të siguruar përmbushjen e detyrimeve

Mënyra më efektive për të siguruar përmbushjen e detyrimeve është një peng, pasi përmbushja e kërkesave të kreditorit në kurriz të pengut nuk varet nga gjendja financiare e debitorit dhe e garantuesit, gjë që bën të mundur përmbushjen reale të detyrimet e debitorit ndaj kreditorit në kurriz të pasurisë që është objekt i pengut.

Sipas Art. 334 i Kodit Civil të Federatës Ruse, në bazë të një pengu, kreditori nën detyrimin e siguruar nga pengu (pengmarrësi) ka të drejtë, në rast të dështimit të debitorit për të përmbushur këtë detyrim, të marrë kompensim nga vlera të pasurisë së lënë peng në mënyrë preferenciale ndaj kreditorëve të tjerë të personit që e posedon këtë pasuri (pengmarrësit), me përjashtime të përcaktuara me ligj. Rregulli i përparësisë në sekuestrim konfirmon gjithashtu avantazhin e një pengu ndaj metodave të tjera të sigurimit të detyrimeve.

Në mënyrë që pengu të jetë një metodë vërtet e përshtatshme dhe efektive e sigurimit, është e nevojshme t'i kushtohet vëmendje pikave të mëposhtme të rëndësishme kur konsiderohet një pronë e caktuar si objekt pengu.

1. Në përputhje me Art. 335 i Kodit Civil të Federatës Ruse, pengdhënësi i një sendi mund të jetë pronari i tij ose një person që ka të drejtën e administrimit ekonomik mbi të, dhe pengdhënësi i një të drejte - një person që zotëron të drejtën e lënë peng. Prandaj, pengdhënësi i mundshëm duhet t'i sigurojë huadhënësit dëshmi dokumentare të të drejtave të tij mbi pronën e ofruar si kolateral. Dokumentet e tilla mund të jenë: një marrëveshje në bazë të së cilës është fituar prona (të drejtat janë transferuar), me dëshmi të kalimit të pronësisë së pronës në mënyrën e përcaktuar me Art. Art. 223, 224 i Kodit Civil të Federatës Ruse (akti i pranimit dhe transferimit, fletëngarkesë, faturën e ngarkesës, dokument tjetër të titullit, në varësi të kushteve të kontratës), ose transferimi (shfaqja) e të drejtave; për pronën (të drejtën) që i nënshtrohet regjistrimit shtetëror - certifikatën përkatëse të regjistrimit.

Në praktikë, shpesh lind një situatë kur pengdhënësi nuk mund të sigurojë një marrëveshje që është bazë për blerjen e pasurisë, për shkak të humbjes së saj gjatë viteve. Në këtë rast, Art. 234 i Kodit Civil të Federatës Ruse për parashkrimin fitues. Sipas këtij neni, një person - shtetas ose person juridik - i cili nuk është pronar i pronës, por me mirëbesim, në mënyrë të hapur dhe të vazhdueshme zotëron si pasuri të tij të paluajtshme për pesëmbëdhjetë vjet ose pasuri të tjera për pesë vjet, fiton të drejtën e pronësisë mbi këtë pronë.

Në përputhje me paragrafin 4 të Artit. 234 i Kodit Civil të Federatës Ruse gjatë periudhës së parashkrimit fitues në lidhje me sendet e mbajtura nga një person nga zotërimi i të cilit ato mund të kërkoheshin në përputhje me Artin. Art. 301 dhe 302 të Kodit Civil të Federatës Ruse, fillon jo më herët se skadimi i periudhës së kufizimit për kërkesat përkatëse.

Klauzola 17 e Dekretit të Plenumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse, e datës 25 shkurt 1998 N 8, thotë se periudha e parashkrimit përvetësues fillon jo më herët se skadimi i periudhës së kufizimit për një kërkesë shlyerjeje të pronarit ose të tjerëve. pronar i titullit.

Periudha e kufizimit të zbatueshme për këto kërkesa është tre vjet (neni 196 i Kodit Civil të Federatës Ruse) dhe në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 200 i Kodit Civil të Federatës Ruse fillon të rrjedhë nga dita kur personi të cilit i është shkelur e drejta mësoi ose duhej të dinte për shkeljen e së drejtës së tij. Bazuar në normën e paragrafit 1 të Artit. 200 i Kodit Civil të Federatës Ruse, nuk është e mundur të përcaktohet përfundimisht momenti kur fillon të ecë periudha e kufizimit, kjo çështje është një vlerësim dhe duhet të vendoset në secilin rast, duke marrë parasysh rrethanat specifike. Për më tepër, si rregull, këto rrethana janë të njohura vetëm për paditësin e mundshëm, dhe personi që e konsideron veten pronar të pronës në bazë të rregullave për parashkrimin fitues nuk ka informacion se kur pronari (një pronar tjetër) e ka marrë vesh. shkeljen e të drejtave të tij. Prandaj, duke studiuar dokumentet që konfirmojnë pronësinë e pronës, është e pamundur të përcaktohet përfundimisht momenti kur lind e drejta e pronësisë së një personi për shkak të parashkrimit fitues. Në të njëjtën kohë, duke marrë parasysh sa më sipër, për të konfirmuar të drejtën e pronësisë së një personi mbi pasurinë e luajtshme, duhet të supozohet se një person që pretendon pronën në përputhje me rregullat për parashkrimin fitues duhet të sigurojë dëshmi të pronësisë së prona në fjalë (si rregull, këto janë dokumente kontabël) për të paktën tetë vjet.

Kur pranoni si peng të drejtat e qirasë ose një të drejtë tjetër për sendin e dikujt tjetër, duhet mbajtur mend se një peng i tillë nuk lejohet pa pëlqimin e pronarit ose personit që ka të drejtën e administrimit ekonomik ndaj tij, nëse ligji ose kontrata ndalon tjetërsimin e kësaj të drejte pa pëlqimin e këtyre personave.

2. Në përputhje me Art. 336 i Kodit Civil të Federatës Ruse, objekt i pengut mund të jetë çdo pronë, përfshirë sendet dhe të drejtat pronësore (kërkesat), me përjashtim të pasurisë së tërhequr nga qarkullimi, pretendimeve të lidhura pazgjidhshmërisht me personalitetin e kreditorit, në veçanti pretendimet. për ushqim, kompensim për dëmin e shkaktuar jetës ose shëndetit dhe të drejta të tjera, dhënia e të cilave një personi tjetër është e ndaluar me ligj. Pengu i disa llojeve të pasurisë, veçanërisht i pronës së qytetarëve, që nuk i nënshtrohet sekuestrimit, mund të ndalohet ose kufizohet me ligj. Lista e llojeve të pronave që nuk mund të mblidhen përmbahet në Art. 446 i Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse. Neni 51 i Legjislacionit Themelor të Federatës Ruse për Kulturën (miratuar nga Këshilli i Lartë i Federatës Ruse më 09.10.1992 N 3612-1) parashikon që vlerat kulturore të ruajtura në muzetë shtetërorë dhe komunalë, galeritë e artit, bibliotekat, arkivat dhe organizatave të tjera shtetërore nuk mund të zotohen kulturë. Sipas Art. 63 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengun e Pasurive të Paluajtshme)" hipoteka nuk lejohet:

Parcelat e tokës që janë në pronësi shtetërore ose komunale;

Pjesë të një parcele toke, sipërfaqja e së cilës është më e vogël se madhësia minimale e përcaktuar me rregulloret e subjekteve përbërëse të Federatës Ruse dhe rregulloret e pushtetit vendor për toka me qëllime të ndryshme dhe përdorim të lejuar.

Lista e pronave, pengu i së cilës është i kufizuar, u miratua me Dekret të Presidentit të Federatës Ruse të 22 shkurtit 1992 N 179. Lista përmban pasuri, shitja e lirë e të cilave është e ndaluar. Sipas Art. 129 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një pronë e tillë mund t'u përkasë vetëm pjesëmarrësve të caktuar në qarkullim, ose prania e saj në qarkullim lejohet me leje të veçantë. Pra, pengu i pronës në fjalë në vetvete nuk është i ndaluar, por pengmarrësi mund të ketë vështirësi në marrjen e një pasurie të tillë, pasi rrethi i blerësve të tij është i kufizuar. Në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse të 10 dhjetorit 1992 N 959, prona (produktet) në fjalë u furnizohet konsumatorëve që kanë leje ta përdorin atë në Federatën Ruse, ose në bazë të kuotave.

Konsideroni disa lloje kolateralesh që janë mjaft të përhapura në praktikën bankare.

Si garanci për përmbushjen e detyrimeve për shlyerjen e kredisë si kolateral, pranohen të drejtat pronësore për fondet që do të kreditohen në llogarinë e hipotekuesit në të ardhmen. Si rregull, një peng i tillë përdoret nëse paguesi i fondeve është një organizatë mjaft e njohur dhe e besueshme financiarisht. Megjithë përdorimin e gjerë të këtij lloji të sigurimit, duhet të mbahet mend se marrëveshja sipas së cilës këto të drejta pranohen si peng është e pavlefshme në përputhje me Artin. 168 i Kodit Civil të Federatës Ruse, pasi bie ndesh me Artin. 336 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Të drejtat për fonde mund të zotohen në masën që të drejtat sipas marrëveshjes së llogarisë bankare mund të caktohen, dhe gjatë periudhës së vlefshmërisë së marrëveshjes së llogarisë, një transferim i pjesshëm i të drejtave sipas marrëveshjes së llogarisë bankare nuk është i mundur. Kështu, një peng i të drejtave pronësore në lidhje me fondet në llogari mund të bëhet vetëm në lidhje me ato të drejta që lindin pas përfundimit të marrëveshjes së llogarisë bankare (në lidhje me gjendjen e fondeve në llogari). Ky pozicion bazohet në praktikën e arbitrazhit në lidhje me mundësinë e caktimit të kërkesave gjatë periudhës së vlefshmërisë së një marrëveshjeje llogarie bankare (shih, për shembull, Rezolutat e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse të 27.05.1997 N 584 /97, e 29.04.1997 N 4966/96, e 29.04 .1997 N 1435/97).

Pengmarrësit-pronarët e së drejtës ekskluzive të një marke tregtare u ofrojnë bankave si garanci për përmbushjen e detyrimeve të tyre për të shlyer një hua të së drejtës së një marke tregtare. Në të njëjtën kohë, Ligji RF Nr. 3520-1 i 23 shtatorit 1992 "Për markat tregtare, markat e shërbimit dhe emërtimet e origjinës së mallrave" nuk parashikon drejtpërdrejt mundësinë e transferimit të të drejtave të një marke tregtare si peng. Sipas Art. Art. 25, 26 të këtij ligji, transferimi i së drejtës ekskluzive për një markë tregtare është i mundur vetëm në formën e një transferimi, dhe transferimi i së drejtës për përdorimin e një marke tregtare - sipas një marrëveshje licence. Ligji nuk parashikon forma të tjera të transferimit të një marke tregtare ose të drejtën e përdorimit të saj. Kështu, për të ushtruar të drejta ekskluzive për një markë tregtare ose të drejtën për ta përdorur atë në përputhje me Art. 350 i Kodit Civil të Federatës Ruse është i pamundur. Prandaj këto të drejta nuk mund të pranohen si peng.

Shumë shpesh, përveç letrave me vlerë, veçoritë e pengut të të cilave do të diskutohen më poshtë, pjesa e pengmarrësit në kapitalin e autorizuar të një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar ofrohet si peng.

Neni 22 i Ligjit Federal të datës 08.02.1998 N 14-FZ "Për Shoqëritë me Përgjegjësi të Kufizuar" (në tekstin e mëtejmë: Ligji i LLC) i jep një anëtari të shoqërisë të drejtën për të lënë peng pjesën e tij (pjesë të një aksioni) në kapitalin e autorizuar të shoqëria te një anëtar tjetër i shoqërisë ose një palë e tretë. Pengu i një aksioni në kapitalin e autorizuar të një SH.PK ndaj një pale të tretë është i mundur vetëm me vendim të mbledhjes së përgjithshme të pjesëmarrësve të kompanisë, të miratuar me shumicën e votave të të gjithë pjesëmarrësve të kompanisë, nëse nevojitet një numër më i madh votash. pjesëmarrësit për të marrë një vendim të tillë nuk parashikohet nga statuti i SH.PK. Një pjesë në kapitalin themeltar të një SH.PK nuk mund të jepet peng nëse statuti i kompanisë përmban një ndalim për transaksione të tilla. Kështu, vendimi për çështjen e pranimit të një aksioni në kapitalin themeltar të një SH.PK si peng duhet të paraprihet nga një shqyrtim ligjor i statutit të SH.PK për praninë e dispozitave të mësipërme në të.

Ju gjithashtu duhet të kontrolloni pagesën nga pjesëmarrësi i kompanisë për pjesën e tij, të lënë peng si kolateral, pasi në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 21 të Ligjit për SH.PK, pjesa e anëtarit të shoqërisë mund të tjetërsohet vetëm në pjesën në të cilën është paguar. Nëse një pjesë e paguar jo e plotë është lënë peng si peng, lënda e pengut do të përcaktohet në bazë të pjesës së paguar në të vërtetë të pjesëmarrësit të SH.PK.

3. Në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 334 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një peng lind në bazë të një marrëveshjeje, si dhe në bazë të një ligji me ndodhjen e rrethanave të specifikuara në të, nëse ligji parashikon se çfarë pasurie dhe për të siguruar përmbushjen nga të cilat detyrimi njihet si peng.

Shfaqja e një pengu në bazë të ligjit parashikon, për shembull, Art. 488 i Kodit Civil të Federatës Ruse: nga momenti i transferimit të tij tek blerësi dhe deri në momentin e pagesës së tij të plotë, mallrat konsiderohen të jenë peng te shitësi për të siguruar përmbushjen nga blerësi të detyrimit të tij për të paguar. për mallrat, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata e shitjes. Ky rregull duhet të udhëhiqet nga shqyrtimi ligjor i pengut. Duke analizuar kontratën, e cila është baza për blerjen e pronës së ofruar si kolateral, është e nevojshme t'i kushtohet vëmendje procedurës së pagesës të parashikuar në kontratë. Nëse në momentin e dhënies së pengut prona nuk është paguar nga blerësi (pengmarrësi), pra ka një peng në bazë të ligjit, pengu i kësaj pasurie si garanci për shlyerjen e kredisë do të jetë peng i mëpasshëm. Sipas Art. 342 i Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse prona e lënë peng bëhet objekt i një pengu tjetër për të siguruar pretendime të tjera (peng pasues), kërkesat e pengmarrësit të mëvonshëm plotësohen nga vlera e kësaj prone pas pretendimeve të pengmarrësve të mëparshëm. . Kështu, kur pranohet pasuria për një peng të mëvonshëm, është e nevojshme të vlerësohet madhësia dhe kushtet e pretendimeve të pengmarrësve të mëparshëm dhe të lidhen ato me vlerësimin e sendit të lënë peng, në mënyrë që pengmarrësi pasues të ketë para të mjaftueshme nga shitja e pengut. artikull.

Një peng i mëvonshëm lejohet nëse nuk është i ndaluar nga marrëveshjet e mëparshme të pengut. Shkelja e kësaj kërkese nënkupton njohjen e pengut pasues si të pavlefshëm sipas Artit. 168 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Për të zvogëluar rrezikun e humbjes së sigurisë për këtë arsye, është e nevojshme t'i kërkohet pengdhënësit të sigurojë dokumente që konfirmojnë mungesën e një barre në formën e një pengu mbi pronën e ofruar si peng (një ekstrakt nga libri i regjistrimit të pengut, një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme). Në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 342 pengdhënësi është i detyruar të informojë çdo pengmarrës pasues të informacionit për të gjitha pengjet ekzistuese të kësaj pasurie, të parashikuara në paragrafin 1 të Artit. 339 i Kodit Civil të Federatës Ruse dhe është përgjegjës për humbjet e shkaktuara pengmarrësve nga mospërmbushja e këtij detyrimi.

Sipas paragrafit 5 të Artit. 488 i Kodit Civil të Federatës Ruse, është e mundur që pengdhënësi të përfshijë në kontratën sipas së cilës prona është fituar, kushtin që deri në momentin e pagesës së plotë, prona të mos jetë peng nga shitësi.

Në bazë të ligjit, nga momenti i regjistrimit shtetëror të pronësisë së huamarrësit mbi ndërtesën përkatëse të banimit ose apartamentin, lind një hipotekë për një ndërtesë banimi ose apartament të blerë ose ndërtuar tërësisht ose pjesërisht duke përdorur fonde krediti nga një bankë ose një organizatë tjetër krediti. (klauzola 1, neni 77 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (hipotekën e pasurive të paluajtshme)", i ndryshuar me Ligjin Federal Nr. 216-FZ të 30 dhjetorit 2004, i cili hyri në fuqi më 11 janar 2005).

4. Neni 339 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton kërkesën për të lidhur një marrëveshje pengu me shkrim, e cila mund të respektohet në një marrëveshje me shkrim të hartuar në formën e një dokumenti të vetëm, si dhe në rastin e një shkëmbimi. dokumentet ndërmjet palëve në një marrëveshje pengu me anë të lidhjeve postare, telegrafike, teletipike, telefonike, elektronike ose të tjera që ju mundësojnë të vërtetoni me besueshmëri se dokumenti vjen nga një palë në kontratë. Në mënyrë që palët të kenë një mundësi të tillë, ato duhet së pari të bien dakord për mjetet e synuara të komunikimit, metodat e identifikimit të palëve (adresa postare, numri i faksit, adresa e postës elektronike, etj.) dhe procedurën e shkëmbimit të dokumenteve (përcaktoni kohën, personat e autorizuar, procedurën e lidhjes në bazë të një marrëveshjeje të lidhur duke përdorur mjetet e komunikimit të listuara më sipër). Kjo marrëveshje mund të zbatohet në një kontratë të hartuar në formën e një dokumenti të vetëm. Për një marrëveshje hipotekore, Art. 339 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon gjithashtu regjistrimin e detyrueshëm në mënyrën e përcaktuar për regjistrimin e transaksioneve me pronën përkatëse.

Gjithashtu, ky nen përcakton kushtet thelbësore të marrëveshjes së pengut: lëndën e pengut dhe vlerësimin e tij; shumën dhe afatin e përmbushjes së detyrimit të siguruar nga pengu; një tregues se cila palë ka pronën e lënë peng. Një marrëveshje pengu do të konsiderohet e lidhur nëse arrihet një marrëveshje midis palëve në formën e kërkuar në rastet përkatëse për të gjitha kushtet thelbësore të marrëveshjes (neni 432 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Në mungesë të të paktën një prej kushteve thelbësore të marrëveshjes së pengut, ajo nuk lidhet.

Konsideroni kushtet thelbësore të marrëveshjes së pengut në më shumë detaje.

Objekti i kontratës dhe vlerësimi i saj

Përveç emrit të pronës së lënë peng, kontrata duhet të përmbajë veçori individualizuese të kësaj prone që e dallojnë atë nga pronat e tjera të ngjashme (modeli, klasa, vendi i origjinës, viti i prodhimit, pajtueshmëria me GOST, numri i inventarit, numri serial, etj. tregues sasior dhe cilësor) . Siç parashikohet në paragrafin 2 të Rishikimit të praktikës së zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në lidhje me aplikimin nga gjykatat e arbitrazhit të normave të Kodit Civil të Federatës Ruse mbi pengun (Letra informuese e Presidiumit të Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse datë 15.01.1998 N 26), gjatë përcaktimit të objektit të pengut në një marrëveshje, jo vetëm duhet të emërtohet lloji i pasurisë, por duhet të tregohen edhe karakteristikat individuale të objektit të pengut, duke e lejuar atë të dallohet nga homogjeni. gjërat. Prandaj, në mungesë të informacionit në marrëveshjen e pengut që përcakton individualisht pronën e lënë peng, marrëveshja e pengut nuk mund të konsiderohet e përfunduar (shih, për shembull, Rezolutën e Gjykatës Federale të Arbitrazhit të Rrethit Siberian Perëndimor, datë 21 dhjetor 2004 N F04- 8852 / 2004 (7083-A03-36), Rezoluta e Gjykatës Federale të Arbitrazhit të Rrethit të Moskës, e datës 7 tetor 2004 N KG-A40 / 9232-04). Përjashtim bëjnë mallrat në qarkullim, veçoritë e pengut të të cilave do të diskutohen më poshtë.

Kodi Civil nuk parashikon asnjë kërkesë për përcaktimin e vlerësimit të objektit të pengut. Në të njëjtën kohë, prona që është objekt i pengut mund të ketë disa vlerësime të ndryshme: vlerën kontabël, vlerën e tregut, çmimin që përmban vendimi i bordit të drejtorëve ose i mbledhjes së përgjithshme të shoqërisë aksionare për përfundimin e një transaksion pengu, i cili është një transaksion i madh ose një transaksion me interes për këtë shoqëri aksionare. Shtrohet pyetja: cili nga këto vlerësime duhet të përfshihet nga palët në marrëveshjen e pengut si kusht thelbësor i saj? Vlerësimi i objektit të pengut është vlerësimi i përcaktuar me marrëveshje të palëve, i cili mund të mos përkojë as me vlerën e tregut dhe as me vlerën kontabël. Në të njëjtën kohë, çmimi i objektit të pengut (çmimi i transaksionit) i përfshirë në vendimin e bordit të drejtorëve ose të mbledhjes së përgjithshme të shoqërisë aksionare për përfundimin e një transaksioni pengu, i cili është një transaksion i madh ose një. transaksioni me interes, duhet të përfshihet në marrëveshjen e pengut si kusht thelbësor i saj.

Vlerësimi i objektit të pengut nga palët në marrëveshje duhet të jetë objektiv dhe i ndërlidhur ose me vlerën kontabël ose me vlerën e tregut të subjektit të pengut. Në praktikën aktuale bankare, vlerësimi i objektit të pengut përcaktohet duke skontuar vlerën e tregut të pronës. Duket se në rast të nënvlerësimit të konsiderueshëm të objektit të pengut, mund të thuhet se palët nuk kanë rënë dakord për vlerësimin e specifikuar. Gjithashtu duhet pasur parasysh se vlerësimi i objektit të pengut nuk duhet të jetë më i ulët se shuma e detyrimit të siguruar nga pengu, në të kundërt nuk do të ketë natyrë sigurie të pengut (përveç rasteve kur pengu siguron një pjesë të detyrimi, shuma e të cilit është e barabartë me vlerësimin e objektit të pengut).

Kur pranoni pronën si peng, duhet të mbani mend dispozitat e Artit. 348 i Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili parashikon se sekuestrimi i pronës së lënë peng mund të refuzohet nëse shkelja e detyrimit të siguruar të kryer nga huamarrësi është jashtëzakonisht e parëndësishme dhe shuma e pretendimeve të pengmarrësit si rezultat është qartësisht në disproporcion me vlerën. të pasurisë së lënë peng. Pra, vlera e objektit të pengut duhet të jetë në përpjesëtim me shumën e detyrimit të siguruar.

Detyrim i siguruar

Marrëveshja e pengut duhet të specifikojë natyrën, shumën dhe afatin e përmbushjes së detyrimit të siguruar nga pengu. Në lidhje me marrëveshjen e huasë, përveç shumës së kredisë, është e nevojshme të fiksohet edhe shuma e interesit për përdorimin e kredisë, masa e gjobës për vonesën në përmbushjen e detyrimit për shlyerjen e kredisë (pagesa e interesit), si dhe kushtet e shlyerjes së kredisë (orari i shlyerjes së kredisë me këste) dhe pagimi i interesit. Për të identifikuar detyrimin kryesor, duhet të tregoni në marrëveshjen e pengut edhe detajet e marrëveshjes së kredisë të siguruara nga kjo marrëveshje pengu (numri dhe data e lidhjes).

Marrëveshja e pengut duhet të pasqyrojë kushte të tjera të marrëveshjes së huasë që kanë të bëjnë me përmbajtjen, madhësinë dhe afatin e ekzekutimit të saj. Për shembull, një marrëveshje kredie mund të parashikojë të drejtën e huadhënësit për të kërkuar shlyerjen e parakohshme të huasë në rast të shfaqjes së kushteve të caktuara që lidhen me shkeljen e detyrimeve të huamarrësit sipas marrëveshjes, me një ndryshim në gjendjen e tij financiare, etj. në përputhje me paragrafin 3 të nenit 450 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Në këtë rast, ne po flasim për ndryshimin e periudhës së shlyerjes së kredisë, e cila duhet të përshkruhet pa dështuar në marrëveshjen e pengut.

Sipas Art. 337 i Kodit Civil të Federatës Ruse, përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshja, pengu siguron kërkesën në masën që ka në momentin e përmbushjes, veçanërisht interesat, gjobat, kompensimi për humbjet e shkaktuara nga vonesa në ekzekutim, si si dhe rimbursimin e shpenzimeve të nevojshme të pengmarrësit për mbajtjen e sendit të lënë peng dhe shpenzimet për arkëtimin. Në marrëveshjen e pengut, palët mund të kufizojnë shumën e detyrimeve që sigurohen nga ky peng, për shembull, vetëm me shumën e borxhit kryesor ose vetëm me shumën e interesit.

Në rast ndryshimi të një detyrimi të siguruar me peng, mund të ndryshojë edhe marrëveshja e pengut, e cila përcakton natyrën, shumën dhe afatin e përmbushjes së detyrimit kryesor.

Duke marrë parasysh çështjen e përshkrimit të detyrimit kryesor në marrëveshjen e pengut, duhet t'i referohemi praktikës së arbitrazhit.

Plenumi i Gjykatës së Lartë të Federatës Ruse dhe Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse në vendimin nr. 6/8 të datës 1 korrik 1996 (paragrafi 43) parashikon se në rastet kur pengdhënësi është debitori në detyrimin kryesor, kushtet për natyrën, shumën dhe kohën e detyrimit të siguruar nga pengu duhet të njihen si të rënë dakord nëse marrëveshja e pengut përmban një referencë për marrëveshjen që rregullon detyrimin kryesor dhe përmban kushtet përkatëse.

Kështu, praktika e arbitrazhit ka zhvilluar qasje të ndryshme ndaj problemit të specifikimit në marrëveshjen e pengut të informacionit në lidhje me detyrimin e siguruar nga pengu: për një marrëveshje pengu të lidhur nga huamarrësi-pengmarrësi, mjafton të tregohet emri i marrëveshjes së kredisë dhe detajet, dhe në marrëveshjen e lidhur nga pengdhënësi - nga një palë e tretë, është e nevojshme të tregohen përveç të gjitha kushteve thelbësore të marrëveshjes së huasë.

Përveç kushteve thelbësore, pa marrëveshjen e të cilave palët në marrëveshje do ta konsiderojnë këtë të fundit të pa përfunduar, palët mund të përfshijnë kushte të tjera në marrëveshjen e pengut: një tregues të momentit kur lind e drejta e pengut (klauzola 1 e nenit 341 i Kodit Civil të Federatës Ruse), një ndalim me kontratën e një pengu të mëvonshëm (klauzola 2 e nenit 342 të Kodit Civil të Federatës Ruse), shpërndarjen e përgjegjësive për mirëmbajtjen dhe ruajtjen e pasurisë së lënë peng ( klauzola 1 e nenit 343), procedura e monitorimit nga palët e subjektit të pengut (klauzola 2 e nenit 343 të Kodit Civil të Federatës Ruse), përcaktimi i procedurës dhe kushteve për përdorimin dhe asgjësimin e pasurisë së lënë peng ( neni 346 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Një kusht thelbësor i marrëveshjes së pengut në përputhje me paragrafin 1 të Artit. 339 i Kodit Civil të Federatës Ruse është gjithashtu një tregues se cila nga palët e ka këtë pronë.

Cila nga palët në kontratë ka pasurinë e lënë peng

Neni 338 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon dy lloje pengu, në varësi të vendndodhjes së objektit të pengut me njërën nga palët: një peng pa transferim dhe një peng me transferimin e pronës së lënë peng te pengmarrësi ( peng). Pengu pa kalim te pengmarrësi mund të jetë, nga ana tjetër, i tre llojeve: pengu i zakonshëm; pengu, në të cilin lënda e pengut është lënë te pengdhënësi nën drynin dhe vulën e pengmarrësit; pengu, në të cilin subjekti i pengut i lihet pengdhënësit me vendosjen e shenjave që tregojnë pengun (pengu i fortë). Në praktikën bankare, pengu i zakonshëm përdoret më shpesh - me kolateralin që i mbetet pengdhënësit. Ky lloj pengu është më pak efektiv, pasi u lejon pengdhënësve të paskrupullt, në rast të mosgatishmërisë për të sekuestruar mbi objektin e pengut nga pengmarrësi, të kryejnë çdo veprim që lidhet me fshehjen e objektit të pengut. Zgjidhja e këtij problemi mund të jetë vetëm monitorimi periodik nga pengmarrësi i subjektit të pengut. Një peng, i cili është një lloj pengu më i besueshëm, i imponon pengmarrësit detyrimin për të marrë masat e nevojshme për të garantuar sigurinë e pasurisë së lënë peng, duke përfshirë mbrojtjen e saj nga cenimet dhe pretendimet nga palët e treta, gjë që e bën pengun jo tërheqës për pengmarrësi. Një nga llojet më të besueshme dhe më të zakonshme të kolateralit në praktikën bankare vitet e fundit është hipoteka. Sipas paragrafit 1 të Artit. 338 i Kodit Civil të Federatës Ruse, prona mbi të cilën është vendosur një hipotekë nuk i transferohet pengmarrësit.

Pengu i letrave me vlerë përdoret gjerësisht në praktikën bankare për të siguruar përmbushjen e detyrimeve të kredisë. Në përputhje me paragrafin 4 të Artit. 338 i Kodit Civil të Federatës Ruse, kur një e drejtë pronësore është lënë peng, e vërtetuar nga një letër me vlerë, ajo i transferohet pengmarrësit ose depozitës së noterit, përveç nëse parashikohet ndryshe nga marrëveshja. Norma e specifikuar flet vetëm për pengun e të drejtave të vërtetuara nga letra me vlerë. Në të njëjtën kohë, duke pasur parasysh se, në përputhje me Art. 128 i Kodit Civil të Federatës Ruse, letrat me vlerë klasifikohen si pronë, dhe Art. 336 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon që çdo pronë dhe e drejtë pronësore mund të jetë objekt pengu, është legjitime të flasim për pengun e letrave me vlerë si pronë dhe pengun e të drejtave të vërtetuara nga letra me vlerë. Dallimi në përcaktimin e objektit të pengut lidhet me formën e emetimit të letrave me vlerë: në formë dokumentare si dokument ose në formë jodokumentare duke fiksuar të drejtat e letrave me vlerë në një regjistër të posaçëm (neni 142 i K.Civil. Federata Ruse).

Rishikimi i praktikës së shqyrtimit nga gjykatat e arbitrazhit të mosmarrëveshjeve në lidhje me zbatimin e rregullave për një marrëveshje pengu dhe transaksione të tjera sigurie me letrat me vlerë (Letra Informative e Presidiumit të Gjykatës Supreme të Arbitrazhit të Federatës Ruse e 21 janarit 2002 N 67) i kushtohet pengut të letrave me vlerë (në tekstin e mëtejmë Rishikimi). Sipas paragrafit 13 të Shqyrtimit, e drejta e pengut për letrat me vlerë të regjistruara lind nga momenti kur është fiksuar në mënyrën e përcaktuar në përputhje me nenin. 149 i Kodit Civil të Federatës Ruse, i cili parashikon që operacionet me letrat me vlerë të regjistrimit të librit mund të kryhen vetëm kur kontaktoni një person që regjistron zyrtarisht të drejtat. Transferimi, sigurimi dhe kufizimi i të drejtave (përfshirë pengun) duhet

Lëshimi i fondeve për individë ose organizata për një bankë ose organizatë mikrofinanciare sjell gjithmonë rrezikun e moskthimit të tyre. Për të mbrojtur interesat e tij nga huamarrësit e paskrupullt, huadhënësi përdor një mekanizëm ligjor për të siguruar detyrimet. Le të shqyrtojmë se çfarë është siguria e kredisë, cilat janë të mirat dhe të këqijat e saj për huamarrësin dhe për bankën.

Natyra juridike

Shumë banka dhe organizata të tjera huadhënëse ofrojnë sot kushte preferenciale për ata huamarrës që janë gati të lidhin një marrëveshje kredie të siguruar. Me një masë të tillë, banka sigurohet nga mospërmbushja e detyrimit për shlyerjen e borxhit.

Një kredi, veçanërisht ajo afatgjatë, është gjithmonë një transaksion me rrezik të lartë.

Huamarrësi mund të humbasë punën ose të ardhurat e tjera, të sëmuret, të vdesë, të shkojë në një vend tjetër dhe të humbasë atje, etj. Në një rast të tillë, banka ka një shans të madh që të mos kthejë fondet e lëshuara, pa përmendur interesin e duhur. për përdorimin e tyre.

Të nderuar lexues! Artikulli flet për mënyra tipike për të zgjidhur çështjet ligjore, por secili rast është individual. Nëse doni të dini se si zgjidhni saktësisht problemin tuaj- kontaktoni një konsulent:

APLIKACIONET DHE Thirrjet pranohen 24/7 dhe 7 ditë në javë.

Është i shpejtë dhe FALAS!

E drejta civile ka parashikuar një mekanizëm të posaçëm që mbron kreditorin dhe i lejon atij të kthejë paratë e tij pothuajse në çdo rast. Bëhet fjalë për masat për të siguruar përmbushjen e detyrimeve të renditura në K. 23 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Edhe para përfundimit të transaksionit, palët bien dakord që nëse huamarrësi nuk është në gjendje të shlyejë borxhin, kreditori do të jetë në gjendje të marrë fonde që i takon nga burime të tjera, për shembull, nga pasuria e debitorit të transferuar si garanci.

Kolaterali - një transaksion i veçantë, i cili ekzekutohet siç duhet.

Llojet

Kodi Civil parashikon vetëm shtatë mënyra për të siguruar përmbushjen me ndërgjegje të detyrimeve:

  • depozitë;
  • humbasin;
  • depozitë të sigurisë;
  • garanci e pavarur;
  • peng;
  • garanci;
  • duke mbajtur sende.

Gjatë lidhjes së një marrëveshjeje kredie, përdoret vetëm një gjobë, garanci dhe peng, si më të përshtatshmet për natyrën e transaksionit. Prania e garancisë i lejon bankës të mbështetet në mirëbesimin e debitorit, i cili reflektohet në kushtet e propozuara. Konsideroni veçoritë e secilës prej metodave dhe shtrirjen e zbatimit të tyre.

humbasin

Kushti i gjobës, si rregull, përcaktohet drejtpërdrejt në vetë marrëveshjen e huasë ose kredisë.Është një masë gjobë, sipas kushteve të së cilës, për shlyerjen me vonesë të të gjithë borxhit ose pagesën e rregullt, paguhet një gjobë shtesë në të holla, si dhe një gjobë për çdo ditë vonesë në formën e një përqindje të caktuar të shumës.

Sa më gjatë të zgjasë vonesa, aq më i madh bëhet dënimi.

Përdorimi i kësaj mase të përkohshme është shumë i popullarizuar tek të ashtuquajturat organizata mikrofinanciare që ofrojnë kredi afatshkurtra në një përqindje mjaft të lartë. Ata japin fonde pa verifikim të kujdesshëm të huamarrësit dhe për këtë arsye kanë një shans të lartë për të mos i kthyer ato.

Megjithatë, një dënim i lartë mund të ndikojë vetëm në sjelljen e një debitori që dihet se është në mirëbesim. Ai do të paguajë shumën e marrë hua dhe interesin në kohë që të mos paguajë më shumë. Nëse paratë janë marrë pa qëllim kthimin e tyre, atëherë shuma e gjobës nuk ka rëndësi.

Video: Si të hartoni një kontratë

Pengu

Organizatat më serioze të kreditit, si bankat, preferojnë të përdorin kolateralin si masë sigurie. E veçanta e kësaj metode është se për të gjithë periudhën derisa marrëveshja e kredisë është në fuqi, debitori i transferon bankës disa pasuri me vlerë.

Nëse është e pamundur të shlyhet borxhi, kolaterali mund të sekuestrohet dhe shitet nga banka nga pronari. Fondet e marra në këtë mënyrë përdoren për të shlyer borxhin dhe interesin mbi të.

Nëse fondet kthehen në kohë dhe në tërësi, atëherë prona e lënë peng i kthehet pronarit.

Prona mjaft e shtrenjtë dhe me likuiditet të lartë bëhet objekt i kolateralit në bankë:

  • ndërtesa banimi dhe apartamente;
  • ndërmarrjet;
  • tokë;
  • pasuri të paluajtshme komerciale;
  • makina të reja;
  • artikuj prej metaleve të çmuar;
  • letrat me vlerë.

Bankat janë më të gatshme të pranojnë pasuri të paluajtshme si kolateral. Kjo jo vetëm për shkak të kostos së lartë, por edhe të vlerës së një prone të tillë për pronarin.

Duke mos dashur të humbasin fjalë për fjalë çatinë mbi kokën e tyre, huamarrësi do të bëjë çdo përpjekje për të shlyer borxhin në kohë. Ekziston një term i veçantë për pengun e pasurive të paluajtshme, i njohur për shumë njerëz sot - hipoteka.

Më shpesh, ambientet e banimit bëhen objekt i kolateralit, më rrallë - parcelat e tokës. Kjo është për shkak të papërsosmërisë së legjislacionit të tokës dhe luhatjeve mjaft të mprehta në çmimet e tokës.

Është e mundur të ofrohet një kompleks pronash të një sipërmarrjeje ose lokalesh tregtare si siguri sipas programeve të veçanta për sipërmarrësit.

Një mënyrë tjetër popullore për të siguruar një kredi është të vendosni peng një makinë të blerë në të.

Garanci

Nëse zgjidhni një garanci si kolateral për një kredi, nuk do të keni nevojë të transferoni pronën në bankë. Thelbi i kësaj metode qëndron në faktin se, së bashku me huamarrësin, detyrimet ndaj bankës lindin edhe nga një palë e tretë - garantuesi.

Dhe nëse huamarrësi nuk shlyen borxhin ose një pjesë të tij, atëherë banka ka të drejtë të kërkojë që kjo të bëhet nga garantuesi. Por vetëm pas shlyerjes së dështuar nga vetë debitori. Përgjegjësia e garantuesit është subsidiare.

Mund të jetë edhe qytetar edhe person juridik. Ndonjëherë, sipas të njëjtës kontratë, përfshihen disa garantues njëherësh.

Ka një sërë ndryshimesh nga një garanci e ngjashme në kuptim me një garanci:

  • vetëm një shoqëri tregtare ose një bankë vepron si garantues;
  • huamarrësi dhe garantuesi janë bashkërisht dhe individualisht përgjegjës ndaj kreditorit;
  • banka kreditore ka të drejtë të aplikojë për kthimin e borxhit ndaj çdo pjesëmarrësi në transaksion ose të dyve në të njëjtën kohë.

Hartimi i një marrëveshje kredie

Ndëshkimi, si masë sigurie sipas një marrëveshje kredie, zbatohet vetëm për dy palët në transaksion dhe shkruhet drejtpërdrejt në vetë dokumentin. Nuk kërkohet të kryhen veprime shtesë, për të hartuar gjithashtu dokumente të veçanta.

Aplikimi i një gjobe në rast të shkeljes nga huamarrësi të kushteve të marrëveshjes ndodh automatikisht.

Një çështje krejt tjetër është metoda e sigurimit si peng ose garanci. Marrja e një marrëveshjeje me përdorimin e tyre kërkon respektimin e një numri rregullash. Le t'i shqyrtojmë ato në mënyrë më të detajuar.

Përdorimi i kolateralit si masë sigurimi i kredisë pasqyrohet në kontratën kryesore. Por vetë transferimi i pronës kërkon gjithashtu ekzekutimin e një marrëveshjeje të veçantë - mbi pengun. Ky është një detyrim shtesë që vendos detyrime të veçanta për pjesëmarrësit e tij.

Ne ofrojmë, të cilat duhet të hartohen me shkrim.

Nëse pasuria e paluajtshme (hipoteka) është lënë peng si kolateral, atëherë transaksioni duhet domosdoshmërisht t'i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, dhe dy herë: në përfundim të marrëveshjes dhe në përfundimin e saj pas shlyerjes së plotë të borxhit.

Garancia përpilohet gjithashtu në një marrëveshje të veçantë.Është mes atij që ka dhënë fondet dhe garantuesit.

Përpara se të nënshkruhet dokumenti, një bankë ose një organizatë tjetër që vepron si huadhënës do të kërkojë informacion në lidhje me aftësinë paguese të një kandidati për garantues.

Secila nga tre palët merr një kopje të kontratës kryesore. Shumë më rrallë, një transaksion me një garanci zyrtarizohet nga një dokument trepalësh.

Karakteristika kryesore e marrëveshjeve të sigurimit të kredisë është se ato kanë natyrë shtesë dhe janë të vlefshme vetëm në të njëjtën periudhë me detyrimin kryesor. Pas përfundimit të veprimit të saj, edhe ato ndalen.

Të mirat dhe të këqijat e marrëveshjes

Kur vendosni të merrni fonde sipas një marrëveshje kredie të siguruar, ia vlen të peshoni me kujdes të gjitha avantazhet dhe disavantazhet e një transaksioni të tillë. Dhe gjithashtu vlerësoni me maturi aftësitë tuaja financiare, në mënyrë që të mos mbeteni pa para dhe pa pronë. Le të shqyrtojmë më në detaje se cili është përfitimi i një transaksioni të tillë për secilin prej pjesëmarrësve.

Për bankën

Duke hyrë në një transaksion me kolateral, huadhënësi merr një garanci për kthimin e fondeve të tij. Ai do të jetë në gjendje të marrë edhe nëse debitori e kthen borxhin në kohën e duhur, dhe nëse ai nuk e bën këtë për arsye të ndryshme. Ky është një plus i caktuar.

Sidoqoftë, nëse huamarrësi nuk është në gjendje të shlyejë borxhin, atëherë huadhënësi do të përballojë të gjitha telashet dhe të gjitha kostot që lidhen me shitjen e pronës së lënë peng ose kontaktimin me garantuesin. Aktivitete të tilla zakonisht nuk janë thelbësore dhe kërkojnë kosto shtesë.

Për huamarrësin

Termi hipotekë është me origjinë greke. Në Greqinë e lashtë, ishte e mundur të merrje kredi të siguruara, për shembull, me tokë. Huamarrësi merrte para nga huadhënësi (kredi hipotekare), dhe për të shmangur tundimin për të marrë para të siguruara nga e njëjta truall nga kreditorët e tjerë, ai ishte i detyruar të vendoste një shenjë të veçantë (shtyllë ose gur) në truallin e ngarkuar me hipoteka. Kjo shenjë lajmëronte se kjo faqe ishte e lënë peng, se tashmë ishte marrë një kredi hipotekore kundrejt sigurisë së saj.

Një hipotekë është një peng i pasurisë së paluajtshme për të siguruar detyrime ndaj një kreditori. Me kredinë hipotekore, huamarrësi merr një kredi për blerjen e pasurive të paluajtshme ose për qëllime të tjera. Detyrimi i tij ndaj kreditorit është shlyerja e huasë dhe pengu i pasurisë së paluajtshme siguron përmbushjen e këtij detyrimi. Në të njëjtën kohë, ju mund të blini dhe hipotekoni jo vetëm banesa, por edhe objekte të tjera të pasurive të paluajtshme - tokë, një makinë, një jaht, etj. Pasuria e paluajtshme e blerë me hipotekë është pronë e huamarrësit të kredisë që nga momenti i blerjes. Afati hipoteka në Rusi zakonisht përdoret në lidhje me zgjidhjen e problemeve të strehimit.

Termi "hipotekë" në qarkullimin ligjor zakonisht mbulon dy koncepte:

Hipoteka si marrëdhënie juridike është një peng i pasurisë së paluajtshme (tokë, mjete fikse, ndërtesa, banesa) me qëllim marrjen e një kredie.

Hipoteka si garanci - nënkupton hipotekën: instrument borxhi që vërteton të drejtat e pengmarrësit mbi pasurinë e paluajtshme.

Kredia hipotekore është huadhënie e siguruar me pasuri të paluajtshme, domethënë huadhënie duke përdorur një hipotekë si garanci për shlyerjen e fondeve të kredisë.

Hipoteka karakterizohet nga karakteristikat e mëposhtme dalluese:

Së pari, një hipotekë, si çdo peng, është një mënyrë për të siguruar përmbushjen e duhur të një detyrimi tjetër (kryesor) - një hua ose një marrëveshje qiraje hua, etj. Prandaj, hipoteka bazohet në detyrimin kryesor, pasi pa të humbet kuptimi i saj.

Së dyti, pasuria e paluajtshme është gjithmonë objekt i hipotekës. Pasuritë e paluajtshme përfshijnë parcelat e tokës dhe gjithçka që është e lidhur fort me to: ndërmarrje, ndërtesa banimi, ndërtesa të tjera, struktura.

Së treti, lënda e hipotekës është gjithmonë në posedim të debitorit. Ai mbetet pronar, përdorues dhe pronar aktual i kësaj prone, por i hiqet e drejta për ta disponuar atë, të paktën pa pëlqim.

Është një hipotekë që ju lejon të kombinoni interesat në mënyrën më të dobishme:

    popullsia - në përmirësimin e kushteve të banimit;

    bankat komerciale dhe kreditorët e tjerë - në aktivitete efikase dhe fitimprurëse;

    kompleks ndërtimi - në punë ritmike;

    shtetet - në rritjen ekonomike dhe sigurimin e të drejtave të qytetarëve për strehim.

Pjesëmarrësit në sistemin e huadhënies hipotekore:

    Pengdhënësi - fizik. ose ligjore një person që ka lënë peng pasuri të paluajtshme për të siguruar borxhin e tij.

    Pengmarrësi (huadhënësi hipotekor) - një person juridik që lëshon kredi të siguruara me pasuri të paluajtshme.

Huadhënia hipotekore bazohet në pesë parime bazë: pagesa, urgjenca, shlyerja, siguria dhe përdorimi i synuar i fondeve. Siguria kryesore për shlyerjen e fondeve të kredisë është pengu i pasurisë së fituar. Keqpërdorimi i fondeve të marra hua, si dhe mosdhënia e mundësisë së huadhënësit për të ushtruar kontroll mbi përdorimin e fondeve për qëllimin e synuar, i japin këtij të fundit të drejtën të kërkojë shlyerjen e parakohshme të huasë dhe interesit.

Përdorimi më i zakonshëm i një hipotekë në Rusi është blerja e një apartamenti me kredi. Në këtë rast, si rregull, banesat e reja të blera janë hipotekuar, megjithëse është e mundur të hipotekoni një apartament tashmë në pronësi. Kreditë hipotekore lëshohen nga bankat dhe kushtet kreditë janë të ndryshme për të gjithë. Në nivelin shtetëror në Rusi, hipotekat gjejnë mbështetje në formën e legjislacionit të zhvilluar të hipotekave, si dhe agjencive hipotekore të krijuara posaçërisht nga shteti.

Një transaksion hipotekor është një sekuencë veprimesh dhe metodash për të siguruar përmbushjen e detyrimeve kontraktuale, dhe në rast të shkeljes së tyre, një grup ndërveprimesh për të kënaqur interesat (të drejtat) e kreditorit. Duhet të theksohet se transaksioni i pengut ka një strukturë komplekse marrëdhëniesh, d.m.th., një sistem të integruar partneriteti të pavarur në tregjet e banesave dhe hipotekave. Merrni parasysh infrastrukturën e një marrëveshjeje hipotekore (Fig. 1).

Struktura e një transaksioni hipotekor tregon kompleksitetin e natyrës së tij, justifikon ndërvarësinë e tregjeve: banesave, hipotekave, shërbimeve të sigurimit dhe shërbimeve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Prandaj, është kaq e nevojshme të kuptohet që për të formuar një treg të qëndrueshëm, afatgjatë për kreditë hipotekore, duhet të organizohet një sistem për menaxhimin e transaksioneve hipotekore në tregun rajonal të investimeve dhe banesave. Ky sistem mund të jetë një grup qëllimesh, objektivash, metodash, metodash dhe teknikash për organizimin efektiv të procesit të hipotekës në rajon.

Oriz. 1 Struktura dhe ndërlidhjet e një transaksioni hipotekor.

Gjatë menaxhimit të transaksioneve të kolateralit (hipotekës), rezultati përfundimtar në tregun e konsumit është blerja dhe shitja e një apartamenti me një kredi hipotekore. Në tregun e hipotekave - menaxhim efikas, ekzekutim dhe kompletim i hipotekave. Në tregun e shërbimeve të sigurimit – përfundimi i një kontrate sigurimi të shtëpisë me hipotekë. Në tregun e shërbimeve të vlerësimit - një akt për vlerësimin e pasurive të patundshme banesore. Në tregun e shërbimeve për regjistrimin e të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të - futja e një marke mbi të drejtat e pronësisë ose pengu ndaj saj në regjistrin e pasurive të paluajtshme, përfundimi i pengut.

Transaksionet e pengut (hipotekës) menaxhohen duke organizuar procesin e hipotekës, i cili mund të cilësohet si shumëfunksional, afatgjatë, i rrezikshëm. Merrni parasysh strukturën e procesit të hipotekës (Fig. 2).

Oriz. 2 Struktura e procesit të hipotekës.

Çdo proces biznesi presupozon praninë e një baze burimesh, organizimin e kushteve për hyrjen në procesin e biznesit, kalimin e tij, daljen nga procesi i biznesit dhe arritjen e rezultatit të pritur socio-ekonomik. Menaxhimi i procesit të biznesit përfshin metoda të tilla ekonomike si planifikimi, analiza, sinteza, parashikimi, rregullimi i treguesve ekonomikë. Në këtë rast, mund të aplikohen metodat e menaxhimit të miratuara në menaxhimin logjistik, strategjik, financiar. Është thelbësore të arrihet qëllimi kryesor i menaxhimit - nisja, formimi dhe mirëmbajtja e një procesi të qëndrueshëm dhe afatgjatë të hipotekës.

Regjistrimi i një hipotekë është një procedurë me shumë faza, duke përfshirë mbledhjen e dokumenteve, kalimin e një komisioni kredie bankare, kërkimin e një banese të përshtatshme, vlerësimin dhe sigurimin e saj dhe lidhjen e një marrëveshje hipotekore.

Procedura për marrjen e një kredie hipotekore në një bankë përbëhet nga disa faza dhe fillon me kualifikimin paraprak të një klienti të mundshëm dhe ekzekutimin e një aplikimi për një kredi. Në fazën tjetër, banka mbledh dhe kontrollon informacione për klientin dhe kolateralin, vlerëson mundësinë e shlyerjes së kredisë (kjo procedurë quhet nënshkrimi i huamarrësit), pas së cilës ajo merr një vendim për dhënien e një kredie ose jep një refuzim të arsyetuar.

1. Nëse vendimi është pozitiv, huadhënësi llogarit shumën e kredisë dhe formon kushte të tjera të rëndësishme për dhënien e saj (afati, norma e interesit, procedura e shlyerjes). Më pas fillon përzgjedhja e një apartamenti, që korrespondon me aftësitë financiare të huamarrësit dhe kërkesat e huadhënësit dhe bëhet vlerësimi i objektit të hipotekës. Faza e fundit është lidhja e një marrëveshje shitblerjeje ndërmjet huamarrësit dhe shitësit, si dhe një marrëveshje kredie dhe një marrëveshje hipotekore midis huamarrësit dhe huadhënësit. Sipas marrëveshjes hipotekore, huamarrësi (pengdhënësi), duke hipotekuar pasurinë e paluajtshme të fituar me hua, humbet të drejtën për ta disponuar atë, por ruan të drejtën e zotërimit dhe përdorimit të saj. Kreditori bëhet pengmarrës, i cili i jep atij mundësinë, në rast mospërmbushjeje nga huamarrësi i detyrimeve sipas marrëveshjes së huasë, të marrë përmbushjen e kërkesave të tij monetare ndaj debitorit nga vlera e pasurisë së lënë peng, me preferencë ndaj kreditorëve të tjerë të pengdhënës. Pengmarrësi ka të drejtë të kontrollojë disponueshmërinë dhe gjendjen e pasurisë dhe të kërkojë marrjen e masave të nevojshme për ruajtjen e kësaj pasurie. Është e detyrueshme të sigurohet subjekti i hipotekës, si dhe jeta, shëndeti dhe aftësia e punës së huamarrësit me shpenzimet e tij (neni 31 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)"). Në marrëveshjen e hipotekës përfshihen këto kushte: subjekt i hipotekës; çmimi i pronës së hipotekuar; thelbi i detyrimit kryesor të siguruar nga hipoteka (sigurimi i fondeve të kredisë); shuma dhe interesi i kredisë; afati i përmbushjes së detyrimit kryesor; kërkesat për sigurimin e pasurisë së transferuar në hipotekë; bazat e konfiskimit për subjektin e hipotekës dhe të tjera (pjesa 4, neni 9 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)"). Marrëveshja e hipotekës i nënshtrohet regjistrimit shtetëror (Pjesa 1, neni 10 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)").

Për më tepër, hipotekuesi harton një hipotekë, e cila i transferohet kreditorit nga organi që kryen regjistrimin shtetëror të hipotekës dhe vërteton të drejtën e pronarit të saj ligjor "për të përfituar përmbushjen e një detyrimi monetar të siguruar nga një hipotekë". pa paraqitur prova të tjera për ekzistencën e këtij detyrimi", si dhe "të drejtën për të penguar pronën e ngarkuar me hipotekë" (neni 13 i Ligjit Federal "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)").

2. Pas regjistrimit shtetëror dhe shlyerjes së marrëveshjeve me shitësin e pasurive të paluajtshme, huamarrësi kalon në apartamentin e blerë, më pas ai duhet të kryejë pagesat për të shlyer kredinë, ndërsa huadhënësi pranon pagesat nga huamarrësi, mban shënimet përkatëse të shlyerjes së principal dhe interes. Pas përmbushjes së detyrimeve sipas marrëveshjes së huasë, kredia konsiderohet e shlyer, dhe hipoteka përfundon, e cila regjistrohet në regjistrin shtetëror. Nëse huamarrësi nuk përmbush detyrimet e tij, kolaterali mbyllet me shitjen e tij të mëvonshme për të shlyer borxhin e huamarrësit ndaj kreditorit. Shuma e mbetur pas shlyerjes së kredisë, minus kostot e lidhura me procedurën e mbylljes dhe shitjen e banesave, i kthehet ish-huamarrësit. Kështu, pjesëmarrësit kryesorë të mëposhtëm operojnë në tregun e huadhënies hipotekore afatgjatë:

    Huamarrësit (blerësit e pasurive të paluajtshme) - individë të Federatës Ruse, persona që kanë lidhur marrëveshje kredie me banka (organizata krediti) ose marrëveshje kredie me persona juridikë (jo organizata krediti), sipas kushteve të të cilave fondet e marra në formën e një kredie përdoren për të blerë banesa; shitës të pasurive të paluajtshme; huadhënësit (bankat dhe organizatat e tjera kreditore funksionet kryesore të të cilave janë: dhënia e një kredie hipotekore bazuar në një vlerësim të aftësisë paguese dhe aftësisë kreditore të huamarrësit në përputhje me kërkesat dhe kushtet e huadhënies; hartimi i një marrëveshje kredie (marrëveshje kredie) dhe një hipotekë marrëveshje, shërbimi i kredive hipotekare të lëshuara).

    Operatorët dytësorë të tregut të kredive hipotekare (agjencitë e kredidhënies hipotekore për banesa) janë organizata të specializuara që rifinancojnë huadhënësit që lëshojnë kredi hipotekare afatgjata për popullatën (funksionet e tyre kryesore përfshijnë: rifinancimin e kredive bazuar në standardet dhe kërkesat e vendosura për procedurën e huadhënies hipotekore; të mbështetura me hipotekë letrat me vlerë; ngritja e fondeve nga investitorët në industrinë e huadhënies për shtëpi; ndihma e huadhënësve për të adoptuar praktika të shëndosha të huadhënies hipotekore dhe zhvillimi i llojeve të kredive hipotekore që janë më të aksesueshme për huamarrësit dhe më pak të rrezikshme për huadhënësit).

    Organet e regjistrimit shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të (funksionet kryesore të të cilave janë: regjistrimi i transaksioneve për blerjen dhe shitjen e ambienteve të banimit, regjistrimi i transferimit të të drejtave të pronësisë tek një pronar i ri - regjistrimi i marrëveshjeve të hipotekës dhe të drejtat e hipotekës, ruajtja dhe dhënia e informacionit mbi të drejtat pronësore dhe barrën e hipotekës së banesave për të gjithë pjesëmarrësit në tregun e hipotekave).

    Shoqëritë e licencuara të sigurimit që ofrojnë sigurimin e pasurisë, sigurimin personal të huamarrësve dhe sigurimin e përgjegjësisë civile të pjesëmarrësve në tregun e hipotekave.

    Vlerësues - persona juridikë dhe fizikë që kanë të drejtë të kryejnë një vlerësim profesional të objekteve të banimit që janë objekt i kolateralit për kredinë hipotekore.

    Firmat e pasurive të paluajtshme janë persona juridikë që janë ndërmjetësues profesionistë në tregun e shitjes së banesave. Funksionet e sekserëve përfshijnë zgjedhjen e opsioneve për blerjen dhe shitjen e banesave për huamarrësit dhe shitësit e banesave, ndihmën në përfundimin e transaksioneve të shitjes, organizimin e shitjes së banesave në emër të pjesëmarrësve të tjerë në tregun e banesave, pjesëmarrjen në organizimin e ankandeve për shitja e banesave të bllokuara.

    Investitorët janë persona juridikë që blejnë letra me vlerë të mbështetura me hipotekë të emetuara nga kreditorët ose operatorët e tregut dytësor. Këtu përfshihen fondet e pensioneve, kompanitë e sigurimeve, bankat e investimeve, fondet e përbashkëta, etj.

    Lidhjet infrastrukturore të sistemit të kredidhënies hipotekore - shërbimet e pasaportave, autoritetet e kujdestarisë dhe kujdestarisë, etj.

Kredia hipotekare jepet në bazë të një vlerësimi të aftësisë paguese dhe kreditueshmërisë së huamarrësit në përputhje me kërkesat dhe kushtet e kreditimit. Huamarrësit e mundshëm duhet të paraqesin në bankë dokumente identifikimi, certifikatë martese, lindjen e fëmijëve, dokumente që janë bazë për regjistrimin e vendbanimit të përhershëm, deklarata të të ardhurave, ekstrakte nga libri i shtëpisë që konfirmojnë mungesën e detyrimeve të prapambetura në faturat e shërbimeve. , një grup i plotë informacioni për pasurinë e huamarrësit, informacion për pagesat e detyrueshme të huamarrësit (ekzekutimi, ushqimi, pagesa për mallrat e blera me këste, etj.).

Me rastin e blerjes së ambienteve të banimit në tregun sekondar, banka kreditore detyrohet të kontrollojë pastërtinë e tyre ligjore, për shembull, mungesën e një arresti të vendosur për këtë apartament. Sipas marrëveshjes së hipotekës, kreditori bëhet pengmarrës, i cili i jep atij të drejtën e përparësisë për të marrë, nëse është e nevojshme, kompensim nga vlera e banesës së lënë hipotek. Objekt i hipotekës janë shtëpitë e banimit dhe apartamentet e destinuara për banim të përhershëm. Mund të jenë gjithashtu pjesë të një ndërtese banimi ose apartamenti, të përbërë nga një ose më shumë dhoma të izoluara, por me kusht që të jenë të izoluara strukturore, mund të përdoren në mënyrë të pavarur dhe të ruajnë qëllimin e tyre funksional. Objektet e pasurive të paluajtshme që nuk janë të destinuara për banim të përhershëm gjithashtu mund t'i nënshtrohen hipotekës vetëm në baza të përgjithshme.

Kështu, një kredi hipotekare është një kredi afatgjatë (afatet variojnë nga 10 në 40 vjet në vende të ndryshme) e parashikuar, si rregull, për blerjen e pasurive të paluajtshme të siguruara nga kjo pasuri e paluajtshme si garanci për një detyrim në masën 3–15%. në vit. Për shkak të natyrës së tyre afatgjatë, kredi të tilla janë veçanërisht të përshtatshme në rastet kur pagesa e interesit dhe shlyerja e borxhit kryesor është e mundur vetëm nga të ardhurat aktuale, si rregull, të ulëta, domethënë me këste të vogla. Kjo është veçanërisht tërheqëse për njerëzit me të ardhura mesatare, të cilët përbëjnë të ashtuquajturën klasë të mesme. Të gjitha tiparet e mësipërme të kolateralit janë tipike për huadhënien hipotekore për banim.

Ju gjithashtu mund të pëlqeni...
Sulmi i informacionit në bankë arriti në Bankën Qendrore

Sulmi i informacionit në bankë arriti në Bankën Qendrore

Cilat banka do të mbyllen së shpejti

Cilat banka do të mbyllen së shpejti

Banka AK Bars - një përmbledhje e depozitave për individë

Banka AK Bars - një përmbledhje e depozitave për individë