Cikli jetësor i një prone- periudha kohore gjatë së cilës pasuria e paluajtshme ekziston si objekt fizik.
Cikli i jetës së pasurisë së paluajtshme të fituar për qëllime tregtare, pozicioni i pronarit të pronës mund të përsëritet me pronarin e ri të së njëjtës pronë deri në fund të jetës së pronës. Cikli jetësor i nënshtrohet vazhdimisht modeleve të caktuara, sipas G. Harrison - jeta fizike, ekonomike, kronologjike dhe e mbetur ekonomike.
Ne kohe jetën fizike objekti i referohet kohës kur është e mundur të jetosh ose të punosh në një ndërtesë ose strukturë ekzistuese. Ky tregues mund të jetë normativ, i llogaritur, aktual dhe mund të rritet për shkak të kushteve të përmirësuara ose modernizimit. Nëse një send i paluajtshëm prishet, jeta e tij fizike përfundon.
Ne kohe jeta ekonomike Kjo është periudha gjatë së cilës objekti mund të përdoret, duke marrë - në rast fitimi, këto përmirësime kontribuojnë në koston e objektit. Nëse përmirësimet e bëra nuk japin një kontribut të caktuar në vlerën e pronës për faktin se ajo është e vjetëruar, atëherë jeta ekonomike e saj përfundon.
Nën mosha kronologjike kuptojnë periudhën që ka kaluar nga data kur prona është vënë në funksion deri në datën e vlerësimit të saj.
Koha e jetës
Mosha efektive bazohet në vlerësimin e pamjes së një pasurie të paluajtshme, gjendjes teknike të saj dhe faktorëve ekonomikë që ndikojnë në koston totale të pronës.
Mosha efektive— mosha ϶ᴛᴏ, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ duke treguar një gjendje të caktuar fizike të objektit dhe duke marrë parasysh mundësinë e zbatimit të tij.
Jeta tipike e shërbimit quhet jetë standarde e shërbimit.
Jeta standarde e shërbimit— ϶ᴛᴏ jeta e shërbimit të ndërtesave ose strukturave, e cila përcaktohet në rregullore.
Nën jetën e mbetur ekonomike ndërtesat i referohen periudhës nga data e vlerësimit deri në përfundimin e jetës ekonomike të saj. Kjo periudhë përdoret nga një vlerësues për të vlerësuar të ardhurat e ardhshme. Jeta e mbetur ekonomike e një objekti shtohet nga modernizimi ose rinovimi i tij.
Të gjitha fazat e ciklit të jetës dhe jetëgjatësia e objekteve të pasurive të paluajtshme të diskutuara më sipër janë të ndërlidhura. Pronari i pasurive të paluajtshme, për të zbatuar masat adekuate që do të sigurojnë një rritje të përfitimit të pronës dhe sigurinë e saj, duhet të marrë parasysh vendndodhjen e pasurisë së paluajtshme në një fazë të caktuar (çdo) të ciklit jetësor.
Fazat e ciklit jetësor të një pasurie të paluajtshme
Pra, sendet e paluajtshme gjatë kohës së ekzistencës së tyre i nënshtrohen ndryshimeve ekonomike, fizike, ligjore dhe kalojnë në fazat e mëposhtme të ciklit jetësor:
- formimi - ϶ᴛᴏ ndërtimi, d.m.th. krijimi i një ndërmarrje të re, blerja ose ndarja e tokës;
- operimi - përfshin funksionimin dhe zhvillimin, d.m.th. zgjerimin, riorganizimin ose rindërtimin;
- ndërprerja e ekzistencës - ϶ᴛᴏ rrënim, shkatërrim natyror ose likuidim.
Fazat e ciklit jetësor të një pasurie të paluajtshme:
1. Formimi i konceptit të projektit dhe zgjedhja e opsionit për përdorimin e truallit të lirë. Gjatë kësaj periudhe, bëhet zgjedhja e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës. Zgjedhja e rastit të përdorimit përfundon me zhvillimin e specifikimeve teknike për hartimin e përmirësimeve.
2. Projektimi i përmirësimeve. Në këtë fazë - në bazë të specifikimeve të projektimit - zhvillimi i projektit kryhet me përgatitjen e dokumentacionit të nevojshëm për marrjen e lejeve dhe përgatitjen e parcelës së tokës, si dhe vendosjen e komunikimeve, ndërtimin e ndërtesave dhe mbjelljen e mbjelljeve të reja.
3. Prodhim (ndërtim, ndërtim) përmirësimesh. Gjatë zbatimit të projektit nga kontraktorët, të gjitha karakteristikat fizike të objektit janë ndryshuar pothuajse tërësisht, me këto ndryshime të evidentuara në inventar dhe dokumente kadastrale.
4. Qarkullimi (blerja dhe shitja, dhurimi, marrja me qira, etj.) me kalimin e të drejtave pronësore ose me paraqitjen e barrës mbi të drejtën. Në këtë fazë kryhen transaksionet me pronën.
5. Përdorimi (përdorimi) i objektit për qëllimin e tij të synuar me mirëmbajtje teknike dhe operacionale. Në këtë fazë të ciklit jetësor, menaxheri (ose një kompani profesionale menaxhimi) organizon përdorimin racional nga përdoruesit e potencialit konsumator të objektit.
6. Modernizimi: riparime të mëdha, rindërtim, restaurim përmirësimesh me ripërdorim të mundshëm (ndryshim qëllimi funksional) të objektit. Nga rruga, kjo fazë fillon në momentin kur objekti në gjendjen e tij aktuale nuk mund të plotësojë më nevojat moderne të përdoruesve dhe/ose nëse funksionimi i tij bëhet ekonomikisht joefektiv. Në këtë fazë, minimalisht, kryhet një riparim i madh pa ndryshuar zgjidhjen e planifikimit dhe qëllimin funksional, por me eliminimin e konsumit fizik të lëvizshëm dhe vjetërsimit funksional.
7. Asgjesimi, prishja e përmirësimeve, landfilli ose riciklimi i materialeve. Cikli i jetës përfundon me prishjen e përmirësimeve në fund të jetës së tyre ekonomike. Shoqëria administruese po përgatit propozime për përcaktimin e afateve dhe një metodë ekonomikisht të mundshme për prishjen e ndërtesave, duke marrë parasysh mundësinë e shitjes së elementeve strukturorë dhe materialeve të ndërtesave dhe komunikimeve të likuiduara.
Institucion arsimor shtetëror i arsimit të lartë profesional
Instituti i Tregtisë dhe Ekonomisë në Shën Petersburg
Në disiplinën "Ekonomi i Pasurive të Paluajtshme"
"Karakteristikat dhe cikli i jetës së një prone të paluajtshme"
Përfunduar nga: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Fakulteti Ekonomik viti i IV
Drejtor shkencor
Pirogova O.E.
Shën Petersburg, 2010
Prezantimi
Kreu 1. Koncepti i pasurive të paluajtshme dhe objekti i saj
1 Përkufizimi i pasurive të paluajtshme
2 Objekti i pasurive të paluajtshme
Kapitulli 2. Karakteristikat dhe cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme
1 Karakteristikat e pronës
2 Cikli jetësor i pasurive të paluajtshme si objekt fizik
3 Cikli jetësor i pasurive të paluajtshme si objekt ekonomik
4 Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme të një ndërmarrje si një kompleks pronash
konkluzioni
Bibliografi
Aplikacionet
Prezantimi
Objektet e pasurive të paluajtshme zënë një vend të veçantë në sistemin e marrëdhënieve me publikun, pasi aktivitetet ekonomike dhe marrëdhëniet prioritare të njerëzve në të gjitha sferat e veprimtarisë së tyre janë të lidhura drejtpërdrejt ose tërthorazi me to.
Sot, janë pronat e paluajtshme ato që duket se janë hallka qendrore në sistemin e ekonomisë së tregut të vendit. Dhe kjo është e kuptueshme - një pjesë e pasurive të paluajtshme nuk është vetëm një produkt i veçantë, por në të njëjtën kohë është edhe kapital që gjeneron të ardhura dhe bazë për ofrimin e shërbimeve për të kryer aktivitete biznesi efektive.
Ekonomia e pasurive të paluajtshme është një sistem marrëdhëniesh që lindin në procesin e transaksioneve të pasurive të paluajtshme.
Njohja e disiplinës është e nevojshme në trajnimin e specialistëve modernë, pasi çdo profesionist aktualisht përballet në aktivitete praktike me proceset që ndodhin në tregun e pasurive të paluajtshme.
Qëllimi kryesor i udhëzimeve është që studentët të zotërojnë njohuritë për thelbin e pasurive të paluajtshme, aspektet ligjore të ekonomisë së pasurive të paluajtshme, operacionet bazë dhe qasjet ndaj vlerësimit të pasurive të paluajtshme, veçoritë e tregut të pasurive të paluajtshme dhe llojet e biznesit. aktivitetet mbi të.
1. Koncepti i pasurive të paluajtshme dhe objekti i saj
1 Përkufizimi i pasurisë së paluajtshme
Koncepti i "pasurisë së paluajtshme" është i pandashëm nga një koncept tjetër - "pronë".
Prona është një koleksion i pasurisë, d.m.th. subjekt i vlerësimit monetar, marrëdhënie juridike në të cilat ndodhet ky person (individ apo juridik).
Prona në pronësi të çdo personi fizik ose juridik ndahet sipas përmbajtjes në:
· aktiv: një grup sendesh në pronësi të një personi me të drejtë pronësie ose në bazë të një të drejte tjetër pronësore; një grup të drejtash për veprimet e të tjerëve (për shembull, pasuria e borxhit);
· pasive: një grup sendesh që u përkasin personave të tjerë, por janë përkohësisht në zotërim të një personi të caktuar; tërësia e detyrimeve që i ngarkohen një personi të caktuar.
Historikisht, që nga koha e së drejtës romake, prona është ndarë në të luajtshme dhe të paluajtshme.
Sipas Art. 130 i Kodit Civil të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi Civil i Federatës Ruse) "gjërat e paluajtshme (pasuri të paluajtshme, pasuri të paluajtshme) përfshijnë parcelat e tokës, parcelat nëntokësore, trupat ujorë të izoluar dhe gjithçka që është e lidhur fort me tokë, domethënë objekte, lëvizja e të cilave pa dëmtime joproporcionale për qëllimin e tyre është e pamundur, duke përfshirë pyjet, mbjelljet shumëvjeçare, ndërtesat, strukturat.
Pasuritë e paluajtshme përfshijnë gjithashtu avionë dhe anije detare, anije të lundrimit në brendësi, dhe objekte hapësinore që i nënshtrohen regjistrimit shtetëror. Ligji mund të klasifikojë pasuri të tjera si pasuri të paluajtshme.”
Praktika juridike moderne ruse ka vendosur një sërë kriteresh me të cilat një objekt fizik mund të klasifikohet si pasuri e paluajtshme:
· lidhje e fortë me një parcelë specifike toke (pamundësia e lëvizjes së një objekti pa dëmtim joproporcional të qëllimit të tij);
· plotësinë për sa i përket mundësisë për t'u përdorur për qëllimin e synuar;
· certifikuar (e regjistruar zyrtarisht) që i përket një pronari specifik - shtetit, një subjekti të Federatës, një komune, një individi privat ose një grup individësh privatë;
· mundësia e izolimit fizik të sendit të paluajtshmërisë dhe të pasurisë së paluajtshme (pra prania e kufijve fizikë të përcaktuar qartë të objektit të paluajtshmërisë);
· Pavarësia funksionale e sendit të paluajtshmërisë (a mund të përdoret ky objekt i paluajtshmërisë i ndarë nga objektet e tjera, apo qëllimi i tij funksional përfshin përdorimin e pjesshëm të sendeve të tjera të paluajtshmërisë);
· prania (ose mungesa) e servituteve dhe kufizimeve të tjera në të drejtat e përdorimit.
Sendet që nuk lidhen me pasuri të paluajtshme, duke përfshirë paratë dhe letrat me vlerë, njihen si pasuri e luajtshme. Regjistrimi i të drejtave mbi sendet e luajtshme nuk kërkohet, përveç rasteve të përcaktuara në ligj.
2 Objekti i pasurive të paluajtshme
“Pasuri e paluajtshme” përmban dy baza - fizike dhe ligjore. Baza fizike e këtij koncepti bazohet në përbërësin material të pasurive të paluajtshme, përkatësisht: ndërtesat, strukturat, parcelat e tokës, nëntoka etj. Çdo gjë që "është një objekt që është i lidhur me tokën në atë mënyrë që lëvizja e tij pa dëmtime joproporcionale për qëllimin e tij është e pamundur".
Pjesa juridike qëndron në fushën e ushtrimit të të drejtave që rrjedhin nga transaksionet me pasuritë e paluajtshme dhe përdorimi i saj.
Për shkak të konsumit, prona humbet likuiditetin e saj - "mundësia e zbatimit të çdo metode të konvertimit të pasurive të paluajtshme në para" - ky është komponenti ligjor i konceptit.
Çdo pronë ka numrin e vet kadastral dhe për të zbatohet një proces i quajtur “inventar i pasurive të paluajtshme”. Karakterizohet nga "inventari" - historia e shfaqjes dhe ndryshimeve të një objekti të pasurive të paluajtshme. Të gjitha sa më sipër lidhen me pjesën juridike të përkufizimit të pasurive të paluajtshme.
Objektet e të drejtave civile përfshijnë sendet, duke përfshirë paratë dhe letrat me vlerë, pronat e tjera, duke përfshirë të drejtat pronësore; punë dhe shërbime; informacion; rezultatet e veprimtarisë intelektuale, duke përfshirë të drejtat ekskluzive ndaj tyre (pronësia intelektuale); përfitimet e paprekshme.
2. Karakteristikat dhe cikli i jetës së pronës
1 Karakteristikat e pronës
Duke pasur një truall si përbërës, të gjitha ndërtesat artificiale (objektet e pasurive të paluajtshme) kanë karakteristika gjenerike që i lejojnë ato të dallohen nga sendet e luajtshme. Kjo:
Stacionaritet, palëvizshmëri. Shenja karakterizohet nga një lidhje e fortë fizike e pronës me sipërfaqen e tokës dhe pamundësia e lëvizjes së saj në hapësirë pa shkatërrim dhe dëmtim fizik, gjë që e bën atë të papërshtatshëm për përdorim të mëtejshëm.
Materialiteti. Duhet theksuar se pasuritë e paluajtshme operojnë gjithmonë në forma fizike dhe vlerash. Karakteristikat fizike të një prone përfshijnë, për shembull, madhësinë dhe formën e saj, shqetësimet dhe rreziqet, mjedisin, rrugët hyrëse, shërbimet komunale, sipërfaqen dhe nëntokën, peizazhin, etj. Tërësia e këtyre karakteristikave përcakton dobinë e pronës, e cila formon baza e vlerës së pasurisë së paluajtshme. Megjithatë, ajo në vetvete nuk e përcakton vlerën. Çdo objekt ka vlerë, duke pasur në një shkallë ose në një tjetër karakteristika të tilla si përshtatshmëria dhe furnizimi i kufizuar. Furnizimi i kufizuar duhet të jetë i pranishëm për të krijuar vlerë të konsiderueshme. Idealet dhe standardet shoqërore, aktivitetet dhe tendencat ekonomike, ligjet, vendimet dhe veprimet e qeverisë dhe forcat natyrore ndikojnë në sjelljen njerëzore dhe të gjitha këto ndërveprojnë me njëra-tjetrën për të krijuar, ruajtur, ndryshuar ose ulur vlerën e pasurive të paluajtshme. Këtu duhet theksuar gjithashtu se pasuria e paluajtshme është një nga të paktat mallra, vlera e të cilave jo vetëm është pothuajse gjithmonë e qëndrueshme, por ka tendencë të rritet gradualisht me kalimin e kohës.
Qëndrueshmëria e pasurive të paluajtshme është praktikisht më e lartë se qëndrueshmëria e të gjitha mallrave të tjera, me përjashtim të disa llojeve të gurëve të çmuar dhe produkteve të bëra nga metale të rralla.
Për shembull, sipas kodeve dhe rregulloreve të ndërtimit (SNiP) në fuqi në Rusi, projektet e banimit, në varësi të materialit të strukturave kryesore (themeli, muret, tavanet), ndahen në 6 grupe me jetë standarde shërbimi nga 15 në 150. vjet.
Kohëzgjatja e qarkullimit të tokës, nëse përdoret si duhet, është e pafundme dhe shkelja e përdorimit të saktë të saj do të çojë në humbje të pariparueshme.
Përveç karakteristikave kryesore gjenerike të pasurive të paluajtshme, është e mundur të dallohen karakteristikat private që përcaktohen nga tregues specifikë në varësi të llojit të pasurisë së paluajtshme.
Është pothuajse e pamundur të flitet për dy apartamente identike, dy parcela identike, dy ndërtesa identike, pasi ato do të kenë domosdoshmërisht dallime në vendndodhje në raport me objektet e tjera të pasurive të paluajtshme, me infrastrukturën dhe madje edhe me pikat kardinale, gjë që tregon heterogjenitet, veçanti dhe veçantinë e secilës pronë.
Pasuritë e paluajtshme kanë rritur vlerën ekonomike. Kjo për faktin se është menduar për përdorim afatgjatë dhe nuk konsumohet gjatë përdorimit. Si rregull, ai ka një kompleksitet strukturor që kërkon kosto të larta për t'u mbajtur në gjendjen e duhur.
Përveç kësaj, një pronë ka gjithmonë qëllimin e saj funksional. Mund të jetë produktiv ose jo produktiv. Për qëllime prodhimi, prona drejtpërdrejt ose tërthorazi merr pjesë në krijimin e produkteve, kryerjen e punës dhe ofrimin e shërbimeve. Për qëllime joprodhuese, ofron kushte për të jetuar dhe për t'u shërbyer njerëzve.
Pasuritë e paluajtshme gjithmonë veprojnë si objekt investimi afatgjatë. Më shpesh, kjo është për shkak të faktit se blerja e një prone në pjesë nuk është e mundur, pasi investimi i kapitalit në një pronë kërkon një sasi të konsiderueshme kapitali. Për më tepër, nëse flasim për anën fitimprurëse të çështjes, investimet në para në pasuri të paluajtshme përfaqësojnë shpenzime me një periudhë kthimi mjaft të lartë.
Duhet theksuar se disa lloje të pasurive të paluajtshme mund të shndërrohen në pasuri të luajtshme. Për shembull, pyjet dhe mbjelljet shumëvjeçare, sipas definicionit, i përkasin pasurive të paluajtshme dhe druri i korrur tashmë është pronë e luajtshme.
Ju lutemi vini re se pajisjet e vendosura në ndërtesa dhe struktura (ngrohje, ujësjellës, kanalizim, pajisje elektrike, ashensorë, grila, dyer të dyta metalike, etj.) klasifikohen si pasuri e luajtshme. Por duke qenë se ajo është bërë pjesë përbërëse e pasurisë së paluajtshme, në rastin e një transaksioni mbi këtë objekt, të gjitha pasuritë e luajtshme që përfshihen në pasurinë e paluajtshme duhet të përshkruhen në detaje (kjo është veçanërisht e vërtetë për pasurinë që i nënshtrohet sekuestrimit gjatë transaksion).
Shpesh, transaksionet e pasurive të paluajtshme mund të transferojnë një sërë të drejtash dhe interesash që nuk janë pjesë e pasurisë së paluajtshme. Këto mund të jenë të drejta qiraje, të drejta parandaluese ose interesa të tjera (servitute).
Pra, pasuritë e paluajtshme përfshijnë objektet më të vlefshme dhe përgjithësisht të rëndësishme të aseteve fikse, dhe objektet e pasurive të paluajtshme si toka dhe nëntoka kanë një rëndësi të madhe jo vetëm ekonomike, por edhe strategjike për çdo shtet në çdo kohë.
Për shembull, në periudhën parakapitaliste, toka ishte burimi i vetëm i rëndësishëm i pasurisë për çdo individ, si dhe për shtetin dhe shoqërinë në tërësi.
Pasuritë e paluajtshme në çdo sistem shoqëror janë objekt i interesave ekonomike dhe shtetërore, dhe për këtë arsye, për këtë kategori të pronës, është futur regjistrimi i detyrueshëm shtetëror i të drejtave mbi të, i cili bën të mundur identifikimin e objektit dhe subjektit të së drejtës, meqenëse lidhja ndërmjet pronës dhe subjektit të të drejtave mbi të është e padukshme dhe kalimi i pasurisë së paluajtshme me lëvizje fizike është i pamundur.
2 Cikli jetësor i pasurive të paluajtshme si objekt fizik
Duke vepruar si një objekt fizik, pasuria e paluajtshme është një produkt, një objekt pronësie, biznesi dhe kalon nëpër faza dhe procese të ndryshme në secilën prej mishërimeve të saj.
Cikli i jetës së një sendi të paluajtshëm (fizik) është periudha kohore gjatë së cilës pasuria e paluajtshme ekziston si objekt fizik. Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme përbëhet nga fazat (fazat) e mëposhtme:
Formimi i konceptit të projektit dhe zgjedhja e opsionit për përdorimin e parcelës së lirë të tokës. Gjatë kësaj periudhe, bëhet zgjedhja e përdorimit më të mirë dhe më efikas të truallit - duke marrë parasysh veçoritë e karakteristikave të tij dhe të gjitha vetitë e mjedisit. Në bazë të analizës, zgjidhet opsioni i përdorimit më produktiv nga ato që janë të lejuara ligjërisht, të realizueshme fizikisht, të realizueshme ekonomikisht dhe financiarisht të realizueshme. Zgjedhja e rastit të përdorimit përfundon me zhvillimin e specifikimeve teknike për hartimin e përmirësimeve.
Projektimi i përmirësimeve. Në këtë fazë - në bazë të specifikimeve të projektimit - zhvillimi i projektit kryhet (nga një organizatë e specializuar) me prodhimin e dokumentacionit të nevojshëm për marrjen e lejeve dhe përgatitjen e truallit (fiksimi i formës dhe madhësisë, heqja e natyrës së panevojshme dhe vegjetacioni artificial, kullimi i rezervuarëve), si dhe vendosja e komunikimeve, ndërtimi i ndërtesave (strukturave) dhe mbjellja e mbjelljeve të reja. Këshillohet që të kryhet pranimi i projektit nga organizata e projektimit me pjesëmarrjen e shoqërisë administruese që mori pjesë në zhvillimin e specifikimeve teknike për projektimin.
Prodhim (ndërtim, ndërtim) përmirësimesh. Gjatë zbatimit të projektit nga kontraktorët, të gjitha karakteristikat fizike të objektit janë ndryshuar pothuajse tërësisht, me këto ndryshime të evidentuara në inventar dhe dokumente kadastrale. Gjatë ndërtimit të përmirësimeve dhe si rezultat i konsolidimit të statusit të ri të objektit, si rregull ndryshojnë edhe karakteristikat e mjedisit që lidhen me objektin e krijuar.
Trajtimi (blerja dhe shitja, dhurimi, dhënia me qira etj.) me kalimin e të drejtave pronësore ose me shfaqjen e barrës mbi këtë të drejtë. Në këtë fazë kryhen operacione me objektin dhe ndryshimi i fatit ligjor të këtij të fundit regjistrohet nga shteti. Gjatë blerjes ose shitjes së një objekti, subjekti i pronësisë ndryshon. Kur toka dhe/ose përmirësimet jepen me qira ose merren me qira nga pronari (ose, në emër të pronarit, nga shoqëria administruese), të drejtat e përdorimit (dhe, ndoshta, pronësia) i transferohen një subjekti tjetër me pamjen e një barrë mbi të drejtën e pronësisë.
Përdorimi (konsumi) i objektit për qëllimin e tij me mirëmbajtje teknike dhe operative. Në këtë fazë të ciklit jetësor, menaxheri (ose një kompani profesionale menaxhimi) organizon përdorimin racional nga përdoruesit e potencialit konsumator të objektit. Me kalimin e kohës, karakteristikat e objektit pësojnë ndryshime, sepse përmirësimet konsumohen fizikisht dhe bëhen funksionalisht të vjetruara, gjë që rëndohet nga ndryshimet e situatës në ekonomi dhe në mjedisin e jashtëm fizik, duke çuar në vjetrim shtesë, të ashtuquajtur të jashtëm.
Gjatë funksionimit, inspektimi teknik dhe riparimet rutinë të elementeve individuale të përmirësimit kryhen periodikisht pa ndërprerë përdorimin e objektit në tërësi.
Modernizimi: riparime të mëdha, rindërtim, restaurim përmirësimesh me ripërdorim të mundshëm (ndryshim të qëllimit funksional) të objektit. Kjo fazë fillon në momentin kur objekti në gjendjen e tij aktuale nuk mund të plotësojë më nevojat moderne të përdoruesve dhe/ose nëse funksionimi i tij bëhet ekonomikisht joefektiv. Në këtë fazë, minimalisht, kryhet një riparim i madh pa ndryshuar zgjidhjen e planifikimit dhe qëllimin funksional, por me eliminimin e konsumit fizik të lëvizshëm dhe vjetërsimit funksional.
Nëse analiza e përdorimit më të mirë dhe më efikas të tokës dhe përmirësimeve, të kryera në këtë moment, tregon këshillueshmërinë e ndryshimit të pjesshëm të qëllimit funksional të përmirësimeve, atëherë ky i fundit do të rindërtohet me një ndryshim në paraqitjen e një pjese të lokalet. Natyrisht, në të njëjtën kohë, sigurohen funksionet e riparimeve të mëdha të elementeve të përmirësimit, duke ruajtur qëllimin origjinal funksional.
Nëse një analizë e përdorimit të një objekti në gjendjen e tij ekzistuese tregon nevojën për të zëvendësuar plotësisht qëllimin e tij funksional, atëherë rindërtimi mund të shoqërohet jo vetëm nga një ndryshim rrënjësor në planimetri, por edhe nga një zgjerim ose superstrukturë e ndërtesave ekzistuese dhe zhvillimi i një pjese të lirë të truallit.
Asgjesimi, prishja e përmirësimeve, landfilli ose riciklimi i materialeve. Cikli i jetës përfundon me prishjen e përmirësimeve në fund të jetës së tyre ekonomike. Shoqëria administruese po përgatit propozime për përcaktimin e afateve dhe një metodë ekonomikisht të mundshme për prishjen e ndërtesave, duke marrë parasysh mundësinë e shitjes së elementeve strukturorë dhe materialeve të ndërtesave dhe komunikimeve të likuiduara (vëllimi i kostove të likuidimit është minimizuar).
Natyrisht, disa faza përsëriten në faza të ndryshme të ciklit jetësor. Kështu, për shembull, ideja e një projekti për të krijuar një objekt të ri mund të lindë si në fazën kur një truall është plotësisht i lirë, ashtu edhe në fazën kur lind nevoja për rindërtim, prishje të pjesshme ose përfundim të ndërtesave. Faza e qarkullimit mund të realizohet disa herë gjatë jetës së një objekti dhe momentet e qarkullimit përcaktojnë kufijtë kohorë të periudhave që përbëjnë bazën e të ashtuquajturave cikle investimi.
3 Cikli jetësor i pasurive të paluajtshme si objekt ekonomik
objekti pasuri e paluajtshme pasuria ekonomike
Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme është subjekt i disa modeleve dhe përfshin periudhën e jetës ekonomike dhe fizike
Jeta ekonomike, e cila përcakton periudhën kohore gjatë së cilës një objekt mund të përdoret si burim fitimi. Jeta ekonomike përfundon kur përmirësimet e bëra nuk kontribuojnë më në vlerën e pronës.
Një jetëgjatësi tipike fizike është periudha e ekzistencës aktuale të një prone në një gjendje të përshtatshme funksionalisht përpara prishjes së saj. Përcaktuar nga dokumentet rregullatore. Jetëgjatësia fizike dhe ekonomike e objekteve të pasurive të paluajtshme kanë natyrë objektive, të cilat mund të rregullohen, por nuk mund të anulohen.
Jetëgjatësia është periudha kohore kur një objekt ekziston dhe ju mund të jetoni ose punoni në të.
Nga pikëpamja e periudhës së jetës së një pasurie të paluajtshme, dallohen periudhat e mëposhtme:
ü Mosha efektive, që pasqyron moshën e një objekti në varësi të pamjes dhe gjendjes teknike të tij.
ü Mosha kronologjike (aktuale) që korrespondon me periudhën që objekti ka qenë në funksion që nga vënia në punë.
ü Jeta e mbetur ekonomike, e përdorur për vlerësimin e një objekti nga një ekspert vlerësues dhe që përbën periudhën nga data e vlerësimit deri në fund të jetëgjatësisë ekonomike të objektit.
Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme si objekt ekonomik është si më poshtë:
Krijim
Regjistrimi shtetëror i pasurive të paluajtshme - në Federatën Ruse - një akt juridik i njohjes dhe konfirmimit nga shteti i shfaqjes, kufizimit (barrës), transferimit ose përfundimit të të drejtave të pasurive të paluajtshme në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse.
Posedimi dhe përdorimi; ndërrimi i pronarëve. Posedimi - në të drejtën civile - autoriteti i pronarit; posedimi faktik i një sendi, duke i krijuar pronarit mundësinë e ndikimit të drejtpërdrejtë në send.
Zhvillimi
Përkeqësimi i pronave konsumatore të pasurive të paluajtshme
Fundi i jetës ekonomike
4 Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme të një ndërmarrje si një kompleks pronash
Një ndërmarrje si objekt i të drejtave njihet si një kompleks pronësor që përdoret për të kryer aktivitete biznesi.
Ndërmarrja në tërësi si një kompleks pronash njihet si pasuri e paluajtshme.
Ndërmarrja në tërësi ose një pjesë e saj mund të jetë objekt i blerjes dhe shitjes, pengut, qirasë dhe transaksioneve të tjera që lidhen me themelimin, ndryshimin dhe përfundimin e të drejtave pronësore.
Përbërja e një ndërmarrje si një kompleks pronash përfshin të gjitha llojet e pronave të destinuara për aktivitetet e saj, duke përfshirë parcelat e tokës, ndërtesat, strukturat, pajisjet, inventarin, lëndët e para, produktet, të drejtat e pretendimit, borxhet, si dhe të drejtat për përcaktimet që individualizojnë ndërmarrjen, produktet e saj dhe punën dhe shërbimet (emri tregtar, markat tregtare, markat e shërbimit) dhe të drejta të tjera ekskluzive, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë.
Cikli i jetës së një ndërmarrje si një kompleks pronash:
Krijimi ose privatizimi i një ndërmarrjeje
Regjistrimi shtetëror i të drejtave pronësore (shtetërore, komunale, private, pronësi e përbashkët). Regjistrimi shtetëror i të drejtave të ndërmarrjes dhe transaksionet me të duhet të kryhen në mënyrë të veçantë, të përcaktuar nga specifikat ligjore të këtij objekti. Karakteristika kryesore e ndërmarrjes është mundësia e përfshirjes së parcelave të tokës dhe pasurive të tjera të paluajtshme që ndodhen në territore të ndryshme, si dhe mundësia e përjashtimit të pasurive të paluajtshme nga ndërmarrja.
Bërja ose arritja e kapacitetit të projektimit
Performanca optimale
Ndryshimi i pronesise private dhe i plote
Riorganizim, reformë, rindërtim, bashkim, përvetësim
Falimentimi (faza fakultative)
Likuidimi (faza fakultative). Likuidimi i një kompleksi pronash janë ankande dhe mekanizma të tjerë për shitjen e pasurisë (përfshirë pasurinë e paluajtshme) të një organizate të falimentuar në përputhje me dispozitat ligjore të procedurës së falimentimit.
Ndërprerja e funksionimit: ndërprerje natyrore jo restauruese, shkatërrim fizik, prishje e qëllimshme.
konkluzioni
Në çdo sistem shoqëror, pasuritë e paluajtshme zënë një vend të veçantë në sistemin e marrëdhënieve shoqërore, me funksionimin e të cilit jeta dhe veprimtaria e njerëzve në të gjitha sferat e biznesit, menaxhimit dhe organizimit janë të lidhura në një mënyrë ose në një tjetër. Është pasuria e paluajtshme ajo që përbën lidhjen qendrore të të gjithë sistemit të marrëdhënieve të tregut. Pasuria e paluajtshme nuk është vetëm produkti më i rëndësishëm që plotëson nevoja të ndryshme të njerëzve, por në të njëjtën kohë është edhe kapitali në formë reale që gjeneron të ardhura.
Pasuritë e paluajtshme janë baza e pasurisë kombëtare të vendit, duke pasur një natyrë masive për nga numri i pronarëve. Prandaj, njohja e ekonomisë së pasurive të paluajtshme është e nevojshme për një aktivitet të suksesshëm sipërmarrës në lloje të ndryshme biznesi, si dhe në jetën e çdo familjeje dhe qytetari individual, pasi pronësia e pasurive të paluajtshme është baza kryesore për lirinë, pavarësinë dhe dinjitetin. ekzistenca e të gjithë njerëzve.
Bibliografi
1. "Ekonomia e pasurive të paluajtshme". Libër mësuesi. Goremykin V. A., Moskë, 2008.
. "Ekonomia e pasurive të paluajtshme". Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskë, 2009.
Ozerov E. S. Ekonomia dhe menaxhimi i pasurive të paluajtshme. Shën Petersburg: Shtëpia botuese "ISS", 2006 - 422 f. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ignatov L.L. Ekonomia e pasurive të paluajtshme. Manual edukativo-metodologjik. - M.: Shtëpia botuese e MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 f. - ISBN 5-7038-2174-6
Cikli i jetës është një sekuencë e plotë e proceseve në ekzistencën e pasurive të paluajtshme nga vënia në punë (nga krijimi) deri në përfundim. Në teori dhe praktikë dallohen katër lloje ciklesh: biznesi, cikli jetësor i produktit, lloji i biznesit dhe sipërmarrja si kompleks pronësor. Kohëzgjatja e ciklit ndikohet nga periudhat e prodhimit, konsumimi fizik dhe moral, kapitali kapital i objektit, kushtet e funksionimit, kushtet e tregut dhe faktorë të tjerë. Për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, është me interes të merren parasysh 2 cikle jetësore të pasurive të paluajtshme:
1. Cikli jetësor i pasurisë së paluajtshme (produktit) si objekt fizik.
2. Cikli jetësor i pasurive të paluajtshme si pronë.
Cikli i jetës së pasurisë së paluajtshme (produktit) si objekt fizik përbëhet nga 11 faza:
1. Faza para investimit (analiza e mundësive, arsyetimi).
2. Krijimi, formimi (projektimi, ndërtimi).
3. Vënia në punë.
4. Posedimi dhe përdorimi.
5. Vjetërsimi funksional, ekonomik.
6. Konsumimi fizik.
7. Riparime ose rikonstruksione të mëdha.
8. Përkeqësimi i pronave të konsumatorit.
9. Ndryshimi i qëllimit funksional.
10. Fundi i jetës ekonomike.
11. Pushimi i ekzistencës (shkatërrim natyror, rrënim).
Në fazat 3 dhe 11 të ciklit të jetës së pasurive të paluajtshme, kërkohet një procedurë për regjistrimin shtetëror të të drejtave.
Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme si pronë mund të ndahet në 10 faza:
1. Fitimi (blerja, ndërtimi, trashëgimia).
2. Posedimi dhe përdorimi për një periudhë të caktuar.
3. Menaxhimi i objektit.
4. Marrja e fitimit, plotësimi i nevojave.
5. Shkatërrimi i të drejtave pronësore dhe pronësore mbi sendin.
6. Ndryshime të shumta të pronarëve, pronarëve, përdoruesve.
7. Ndryshimi i qëllimit funksional të objektit.
8. Shuarja e të drejtave pronësore (shitje, shtetëzim, rekuizim).
9. Mbarimi i jetëgjatësisë ekonomike të objektit.
10. Përsëritja e ciklit të mëparshëm ose ndërtimi i një të riu, të modifikuar.
Në fazat 1, 6 dhe 8 të ciklit të jetës së pasurive të paluajtshme, kërkohet një procedurë për regjistrimin shtetëror të të drejtave.
Objektet e pasurive të paluajtshme i nënshtrohen ndryshimeve fizike, ligjore dhe ekonomike gjatë ekzistencës së tyre. Si rezultat, çdo send i paluajtshëm (përveç tokës) kalon nëpër fazat e mëposhtme të zgjeruara të ciklit të tij jetësor:
Formimi – ndërtimi, krijimi i një ndërmarrjeje të re, blerja (blerja, ndarja, etj.) e një trualli;
Operacioni - funksionimi dhe zhvillimi (zgjerimi, rindërtimi, ndryshimi i veprimtarisë, riorganizimi, etj.)
Ndryshimi (ndoshta disa herë) i pronarit, pronarit ose përdoruesit;
Ndërprerja e ekzistencës - rrënimi, likuidimi, shkatërrimi natyror.
Fazat e parë, të tretë dhe të katërt parashikojnë regjistrimin shtetëror të faktit të krijimit ose likuidimit të një objekti, si dhe ndryshimin e pronarit.
Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme ndjek modele të caktuara dhe përfshin jetën ekonomike, fizike, kronologjike dhe atë të mbetur ekonomike.
Jetëgjatësia ekonomikeështë një periudhë e përdorimit fitimprurës të pronës, kur përmirësimet e bëra kontribuojnë në vlerën e pronës. Riparimet e mira, rinovimi dhe optimizimi i kushteve rriten, por mirëmbajtja e dobët shkurton jetën ekonomike të pronës. Ajo përfundon kur përmirësimet nuk kontribuojnë më në vlerën e pronës për shkak të vjetërsimit të saj të përgjithshëm.
Jetëgjatësia fizike– kjo është periudha e ekzistencës reale të një objekti në gjendje të përshtatshme funksionalisht përpara prishjes (shkatërrimit) të tij. Mund të jetë normativ, aktual, i llogaritur (i parashikuar) dhe mund të rritet për shkak të modernizimit dhe përmirësimit të kushteve.
Mosha efektive bazuar në një vlerësim të pamjes dhe gjendjes teknike të ndërtesës. Kjo është mosha që korrespondon me ruajtjen aktuale të objektit, gjendjen e tij në momentin e transaksionit, vlerësimin. Mosha efektive mund të jetë më e madhe ose më e vogël se mosha kronologjike.
Mosha kronologjike– kjo është periudha nga dita e vënies në punë të objektit deri në datën e transaksionit ose të vlerësimit.
Jeta ekonomike e mbetur i objektit llogaritet nga data e vlerësimit (analizës) deri në përfundimin e jetës ekonomike të saj. Riparimet dhe rinovimet e zgjasin këtë periudhë.
Jetëgjatësia fizike dhe ekonomike e ndërtesave kanë natyrë objektive, të cilat mund të rregullohen, por nuk mund të anulohen. Të gjitha fazat e ciklit jetësor dhe jetëgjatësia janë të ndërlidhura, dhe kur njëra prej tyre ndryshon, të tjerat ndryshojnë në përputhje me rrethanat.
Si një objekt fizik, kjo është sekuenca e proceseve të ekzistencës së një objekti të paluajtshmërisë nga konceptimi deri në likuidim (disponim). Cikli jetësor i objekteve materiale përbëhet nga këto faza: projektimi - lindja - pjekuria - plakja - vdekja.
2. Zhvillimi i kompleksit të pronave (ndërtim i ri, shtesë në bilanc).
3. Likuidimi i një kompleksi pronash - ankande dhe mekanizma të tjerë për shitjen e pasurisë (përfshirë pasurinë e paluajtshme) të një organizate të falimentuar në përputhje me dispozitat ligjore të procedurës së falimentimit.
Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme si pronë nga pikëpamja e pronarit përsëritet shumë herë, me çdo pronar të ri, deri në përfundimin e jetës ekonomike ose fizike të objektit. Bazuar në trinitetin e kategorive – materiale (fizike), juridike (juridike) dhe ekonomike – cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme mund të ndahet në tre faza. Çdo fazë përfshin aktivitete dhe veprime të caktuara të pronarit.
Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme i nënshtrohet disa ligjeve dhe përfshin periudhën e jetës ekonomike dhe fizike.
1. Jeta ekonomike përcakton periudhën kohore gjatë së cilës një aktiv mund të përdoret si burim fitimi dhe përfundon kur përmirësimet e bëra nuk kontribuojnë më në vlerën e aktivit.
2. Periudha tipike e jetës fizike është periudha e ekzistencës reale të një pasurie të paluajtshme në gjendje të përshtatshme funksionalisht përpara prishjes së saj. Përcaktuar nga dokumentet rregullatore.
Jetëgjatësia fizike dhe ekonomike e objekteve të pasurive të paluajtshme kanë natyrë objektive, të cilat mund të rregullohen, por nuk mund të anulohen.
3. Jetëgjatësia - periudha kohore kur një objekt ekziston dhe ju mund të jetoni ose punoni në të.
Nga pikëpamja e periudhës së jetës së një pasurie të paluajtshme, dallohen periudhat e mëposhtme:
1. Mosha efektive, që pasqyron moshën e një objekti në varësi të pamjes dhe gjendjes teknike të tij.
2. Mosha kronologjike (aktuale) që korrespondon me periudhën e funksionimit të objektit nga momenti i vënies në punë të tij.
3. Periudha e mbetur e jetës ekonomike e përdorur për vlerësimin e objektit nga një ekspert vlerësues dhe që përbën periudhën nga data e vlerësimit deri në fund të jetëgjatësisë ekonomike të objektit.
1.3. Cikli jetësor i objekteve të pasurive të paluajtshme
Cikli i jetës së një sendi të paluajtshmërisë si objekt fizik është sekuenca e proceseve të ekzistencës së një objekti të paluajtshmërisë nga konceptimi deri në likuidimin (asgjësimin). Cikli jetësor i objekteve materiale zakonisht ndahet në rendin e mëposhtëm: dizajn-lindje-pjekurim-plakje dhe vdekje.
Fazat e ciklit të jetës së një pasurie të paluajtshme quhen ndryshe: paraprojekt-projektim-ndërtim-operim-mbyllje.
1. Dizajn paraprak(fillestare)fazë përfshin: analizën e tregut të pasurive të paluajtshme, përzgjedhjen e një prone, formimin e një strategjie projekti, analizën e investimeve, përgatitjen e dokumentacionit fillestar të lejeve, tërheqjen e fondeve të investimit të kredisë.
2. Faza e projektimit përfshin: zhvillimin e një skeme financiare, organizimin e financimit, përzgjedhjen e një grupi arkitektonik dhe inxhinierik, menaxhimin e projektimit.
Natyrisht, në dy fazat e para nuk gjenerohet fitim, pasi ato janë të natyrës motivuese. Detyrat kryesore të kësaj periudhe janë zvogëlimi i kohëzgjatjes së këtyre fazave, përmirësimi i cilësive të konsumatorit të pasurive të paluajtshme dhe, më e rëndësishmja, minimizimi i kostove operative në të gjitha fazat e ciklit jetësor të një prone. Fatkeqësisht, duhet pranuar se koncepti i kostos së ciklit jetësor diskutohet më shpesh sesa zbatohet në praktikë. Thelbi i këtij koncepti është se, kur vendos të ndërtojë një pronë, pronari "dënon" veten me një sërë kostosh që janë të lidhura pazgjidhshmërisht me zotërimin e pronës. Këto kosto quhen "kosto e pronësisë". Llogaritja e kostos duke marrë parasysh të gjithë ciklin e jetës së një prone mund të përdoret, për shembull, për të krahasuar dy mënyra për të arritur të njëjtin qëllim - për të ndërtuar një pronë ose për ta marrë me qira, etj. Në nivel projekti, llogaritja e kostos së ciklit jetësor mund të bëhet përdoret, për shembull, për të vendosur nëse, gjatë procesit të përfundimit në korridor, duhet të fiksohet një tabelë dekorative përgjatë mureve ose nëse muret duhet të lyhen çdo vit, etj.
Një sistem i ndërtuar në mënyrë racionale për llogaritjen e kostove, duke marrë parasysh të gjithë ciklin e jetës së një objekti të pasurive të paluajtshme, gjithashtu lejon që dikush të krahasojë veprimet që sigurojnë jetëgjatësi të ndryshme të elementeve të një objekti të pasurive të paluajtshme. Duhet të theksohet se kursimet që mund të arrihen si rezultat i çdo projekti janë të vështira për t'u identifikuar, akoma më të vështira për t'u matur dhe shumë e vështirë për t'u dokumentuar.
Kostot e zbatimit të projekteve të mëdha të ndërtimit apo rinovimit janë mjaft të larta, ndaj duhet kushtuar shumë vëmendje kontrollit të të gjitha llojeve të kostove. Por në shumicën e rasteve, kursimet keqkuptohen.
Shpesh, pronari (zhvilluesi) thjesht përpiqet të minimizojë vëllimin total të investimeve kapitale fillestare, sepse ai ka pak ide se si vendimet e marra në fazën e projektimit ose ndërtimit do të ndikojnë më pas në kostot e funksionimit të pronës.
Vendimet e marra nga pronari për ndërtimin (blerjen) e një prone vetëm në bazë të një analize të çmimit fillestar (blerje, ndërtim, qira) në pjesën më të madhe nuk janë më të mirat dhe shpesh rezultojnë thjesht të pasakta. Natyrisht, kjo detyrë (llogaritja e kostove duke marrë parasysh të gjithë ciklin e jetës së një prone) është mjaft komplekse, por ia vlen të bëhen përpjekje për ta zgjidhur atë, sepse si rezultat do të vendoset themeli për formimin e ardhshëm të buxheteve vjetore. për të gjithë periudhën e funksionimit të pronës.
3. Faza e ndërtimit konsiston në zgjedhjen e një kontraktori, koordinimin e punëve të ndërtimit dhe monitorimin e cilësisë së ndërtimit, vlerësimet e kostove dhe shpenzimet. Në këtë fazë, shfaqen prova reale të përputhshmërisë së objektit në ndërtim me kërkesat e segmentit të tregut të pasurive të paluajtshme, të përcaktuara nga logjika e ciklit jetësor. Në këtë fazë, detyrat e rritjes së pjesës së investimeve të konsumatorëve të mundshëm janë zgjidhur, pasi rritja e vëllimit të ofertave dhe fitimeve tregon një njohje mjaft të gjerë të tregut.
Situata aktuale në ekonomi i detyron pjesëmarrësit në projekte investimi të shtrëngojnë oraret e punës për zbatimin e një projekti specifik ndërtimi, në mënyrë që rezultatet e projektit të fillojnë të sjellin sa më shpejt përfitime në drejtimin e zgjedhur të aktivitetit të biznesit. Prandaj, puna e ndërtimit fillon tashmë në fazën e projektimit (edhe para se projekti të zhvillohet plotësisht), gjë që kërkon një shkallë të lartë të koordinimit të veprimeve të të gjithë pjesëmarrësve të projektit. Një organizim i tillë ndërtimi çon në kursime (nga 5-10%) për shkak të uljes së kostos së kapitalit (zvogëlimi i vëllimit dhe kushteve të huamarrjes) për shkak të vënies në punë më të hershme të pronës, si dhe shfaqjes së thelbësisht zgjidhje të reja biznesi. Në këtë fazë, arrihet një ulje e ndjeshme e kostos me zgjedhjen optimale të formës së menaxhimit të ndërtimit, përkatësisht menaxhimin e projektit ose kontraktimin e përgjithshëm.
Një lloj i menaxhimit të ndërtimit që është i përhapur në vendet me ekonomi të zhvilluara tregu është menaxhimi i projekteve. Ky lloj menaxhimi mbulon të gjithë periudhën e ndërtimit - nga zgjedhja e qëllimit të projektit të ndërtimit deri në funksionimin e tij. Gjatë menaxhimit të projektit, zgjidhen detyrat e mëposhtme:
Përdorimi efektiv i investimeve dhe kontrolli mbi këtë proces;
Zhvillimi i dokumentacionit të projektimit;
Zbatimi i kërkesave të dokumentacionit të projektimit gjatë procesit të ndërtimit;
Kontrolli i cilësisë së një projekti ndërtimi.
Për të menaxhuar projektet me kushte strikte zbatimi, krijohen struktura të posaçme të drejtuara nga drejtues ndërtimi. Praktika botërore tregon se kjo formë e menaxhimit lejon arritjen e kursimeve të përgjithshme në kostot e ndërtimit deri në 10%, rrit efikasitetin e kontrollit mbi të gjitha llojet e shpenzimeve dhe gjithashtu zvogëlon kohën e zbatimit të projektit.
Organizimi i ndërtimit në formën e menaxhimit të projekteve është shumë i zakonshëm në vendet me ekonomi tregu të zhvilluar dhe ka perspektivë në vendin tonë, veçanërisht kur zbatohen projekte ndërtimi shumëkatëshe, pasi një menaxhim i unifikuar i ciklit "projektim-ndërtim" redukton përfundimin e projektit. kohë, duke arritur kështu kursime të përgjithshme (deri në 10%) të fondeve dhe krijohen kushte për kontroll efektiv mbi të gjitha llojet e shpenzimeve.
Në praktikën vendase, parimi i kontratës për ndërtimin e objekteve është më i zakonshëm kur, në bazë të një kontrate ndërtimi, një organizatë ndërtimi-kontraktor merr përsipër të ndërtojë një objekt të caktuar me udhëzimet e klientit ose të kryejë punë të tjera ndërtimi brenda një periudhe të caktuar kohore, dhe klienti merr përsipër të krijojë kushtet e nevojshme që kontraktori të kryejë punën, të pranojë rezultatin e tyre dhe të paguajë çmimin e rënë dakord.
Në mënyrë tipike, klienti zgjedh një organizatë ndërtimi për të vepruar si kontraktor i përgjithshëm, lidh një marrëveshje me të për të gjithë gamën e punimeve, duke i dhënë mundësinë të lidhë marrëveshje nënkontraktimi për të gjithë gamën e punimeve. Gjatë ndërtimit të projekteve të mëdha, klienti (zhvilluesi) mund të emërojë disa organizata të përgjithshme kontraktuese, secila prej të cilave është përgjegjëse për një vend specifik dhe punon nën mbikëqyrjen e drejtpërdrejtë të përfaqësuesve të klientit.
Në praktikën vendase, organizatat arkitekturore dhe projektuese janë tërhequr nga kontrolli i cilësisë së punimeve të ndërtimit dhe instalimit. Projektuesit janë të kufizuar vetëm në vizitat periodike në kantierin e ndërtimit për t'u siguruar që të gjitha rekomandimet e tyre janë marrë parasysh gjatë zbatimit të projektit, kështu që kontrolli mbi cilësinë e punës i takon klientit (zhvilluesit). Përveç kontrollit të cilësisë, gjatë zbatimit të projekteve të mëdha, ekspertë të jashtëm përfshihen (në mungesë të specialistëve të brendshëm) për të kryer detyrat e mëposhtme: vlerësimin e kostos së punës, monitorimin e pajtueshmërisë me orarin për operacione individuale ose një grup punimesh. , kontabiliteti dhe auditimi, çështjet ligjore, ndërveprimi me autoritetet rregullatore dhe përfaqësuesit e autoriteteve vendore.
Procedura për pranimin e objekteve në funksion është një proces dokumentimi mjaft i rregulluar.
4. Faza e funksionimit të objektit pasuria e paluajtshme përfshin: funksionimin e objekteve, mirëmbajtjen dhe riparimin e tyre. Funksionimi i pasurive të paluajtshme, duke qenë një funksion shumëdimensional në sistemin e menaxhimit, përfshin këto fusha: funksionimin e pajisjeve të ambienteve, kontabilitetin e materialeve, mbrojtjen nga zjarri dhe masat paraprake të sigurisë, menaxhimin e komunikimeve, depozitimin dhe riciklimin e mbetjeve, lëvizjen dhe zhvendosjet, ndryshimet dhe rindërtimin. eliminimi emergjent, sigurimi i funksionimit dhe riparimit, instalimi i mobiljeve dhe siguria e objektit.
Nuk ka një përkufizim të vetëm të konceptit të "pajisjeve të lokaleve", por ato bazohen në: sistemet e ngrohjes, ventilimit dhe ajrit të kondicionuar; pajisjet e ndriçimit elektrik dhe furnizimi me ngrohje, sistemet e furnizimit me ujë dhe kanalizimeve; sisteme transporti mekanike dhe elektrike vertikale dhe horizontale (ashensorë, shkallë lëvizëse, etj.).
Kohët e fundit, për shkak të kërcënimit të terrorizmit dhe rritjes së krimit, roli i funksionit të sigurisë është rritur. Prandaj, gjithnjë e më shumë organizata po përpiqen të ofrojnë një mjedis të sigurt pune. Si rregull, sistemet e sigurisë (përfshirë mbrojtjen nga zjarri) dhe siguria teknike zhvillohen dhe zbatohen duke marrë parasysh nevojat specifike dhe qëllimin funksional të objekteve të pasurive të paluajtshme.
Menaxhimi i komunikimeve është një funksion i përcaktuar nga thelbi i pronës. Infrastruktura telefonike dhe telefonike po përdoret gjithnjë e më shumë për të ofruar shërbime faks, teleteks dhe të dhëna. Potenciali i këtyre shërbimeve dhe cilësia e tyre përmirësohet përmes përhapjes së komunikimeve me fibra optike. Përveç instalimit të telefonit, po zhvillohen teknologjitë kompjuterike dhe të internetit (lidhjet e rrjetit kompjuterik) dhe automatizimi i vendit të punës.
Siguria elektronike ose e informacionit plotësohet duke siguruar mbrojtje informacioni në pajisjet elektronike, pjesërisht në softuer, si dhe duke rimbushur bankën e të dhënave të organizatës.
Procesi i riciklimit të mbetjeve të rrezikshme gjatë funksionimit të pasurive të paluajtshme përfshin një sërë detyrash komplekse menaxhimi që nga riciklimi, për shembull, llambat fluoreshente (me merkur), deri te asgjësimi i mbetjeve të rrezikshme. Si rregull, menaxheri i pronës lidh një marrëveshje me organizatat që specializohen në asgjësimin dhe asgjësimin e tyre. Shumica e procedurave të riciklimit të mbetjeve përfshijnë mbledhjen dhe rishitjen ose shkatërrimin e tyre të veçantë. Mbetjet klasifikohen sipas llojit dhe ndahen në kategori: letër, qelq (fletë, shishe), skrap (çelik, gize, alumin), shkumë polistireni, vajra motori, goma etj.
Gjatë funksionimit të një prone, shpesh është e nevojshme të kryhen punë për ndryshimin e pronës ose përbërësve të saj. Siç tregon praktika, një punonjës i ri dëshiron të përmirësojë hapësirën e punës ose të ridizajnojë ambientet e zyrës, por ka një sërë rregullash që lejojnë menaxhimin efektiv të ndryshimeve për të mirën e organizatës:
Hapësirë - nuk ka nevojë të lëvizni murin 0,5 m për të kënaqur ambiciet e dikujt;
Materialet – nuk ka nevojë të përdoret parket prej druri të vlefshëm ku mund të përdoret laminat;
Parimet e projektimit - mos ndërtoni dollapë ku mund të kaloni me një të lirë;
Planifikimi - mos ridizajnoni zyrën vetëm sepse njëri nga punonjësit dëshiron të ulet para dritares;
Mbështetje inxhinierike - mos instaloni pesë priza në çdo mur, por siguroni aksesin e duhur në hyrjet elektrike dhe informacionin.
Situatat emergjente gjatë funksionimit të një prone mund të lindin në çdo kohë, sepse askush nuk është i siguruar nga zjarri, përmbytjet, vandalizmi, apo edhe nga kushtet e forcës madhore (përmbytje, tërmet, etj.). Nuk ka formë uniforme të planeve të reagimit ndaj emergjencave; në çdo rast specifik, caktohet një person përgjegjës për një objekt të caktuar dhe zhvillohen udhëzime sipas të cilave ai duhet të veprojë.
Kur eliminoni pasojat e aksidenteve, duhet:
Kontrolloni të gjitha strukturat e çelikut për dëmtime nga nxehtësia;
Zbulimi i dëmeve të shkaktuara nga produktet e djegies;
Kontrolloni të gjitha pajisjet e komunikimit dhe zyrës dhe sistemet e tjera të pronës që janë të ekspozuara ndaj korrozionit dhe lagështisë; kontrolloni instalimet elektrike dhe komunikimet e tjera për kondensim (në mot të ftohtë); kontrolloni pajisjet e bojlerit;
Pastroni sistemet nga myku dhe materiale të tjera të dëmshme nëse formohen, etj.
Mobiljet e instaluara në përputhje me projektin e ndërtimit të objektit janë një element i barabartë i pronës, prandaj është i nevojshëm inspektimi dhe riparimi i tyre në përputhje me planin e punës parandaluese.
Mirëmbajtje dhe riparim. Siç tregon praktika, shumica dërrmuese e pronarëve të pronave nuk ndajnë fonde të mjaftueshme për mirëmbajtjen dhe riparimin e ndërtesave dhe strukturave. Ka shumë arsye për këtë: nga fokusimi në qëllimet afatshkurtra deri te nënvlerësimi i pasojave të një hapi të tillë, por kostot e korrigjimit të këtyre pasojave pothuajse gjithmonë tejkalojnë koston e punës së mirëmbajtjes dhe riparimit.
Shërbimi– puna e kryer për të siguruar jetëgjatësinë standarde të objekteve të pasurive të paluajtshme: ato nuk çojnë në një rritje të vlerës së saj, por parandalojnë përkeqësimin dhe dështimin e elementeve individuale. Qëllimi i shërbimit është parandalimi.
Riparim - punë për të rivendosur dëmtimin ose përkeqësimin e pronës në gjendjen normale të funksionimit. Qëllimi i riparimit është restaurimi.
Puna e riparimit ndahet në të vogla dhe të mëdha. Riparime të vogla, që zgjasin 1-2 ditë, kryhen për të siguruar funksionimin normal të pronës. Nuk e zgjat jetën e shërbimit të objektit ose nuk e rrit vlerën e tij. Riparimet e mëdha (më shumë se 2 ditë) zgjasin jetën e pronës, por nuk rrisin vlerën e saj.
Zëvendësimi- ky është procesi i zëvendësimit të aktiveve fikse të përfshira në një pasuri të paluajtshme me një njësi të ngjashme. Subjekti i zëvendësimit është një objekt i pavarur i aktiveve fikse që zëvendëson përbërësit e amortizuar ose të vjetëruar të aktiveve fikse.
Qëllimi kryesor i shërbimit të një prone është të sigurohet që prona të përdoret për qëllimin e saj të synuar; ai përbëhet nga vepra specifike:
Pastrim ditor (për të ruajtur një pamje të paraqitshme);
Eliminimi në kohë i defekteve të vogla në pronë;
Kryerja e riparimeve të mëdha bazuar në kostot minimale të ciklit jetësor;
Zhvillimi i masave për të reduktuar dhe optimizuar kostot totale të funksionimit dhe mirëmbajtjes;
Funksionimi racional i shërbimeve publike (duke siguruar besueshmërinë) që i shërbejnë pronës;
Monitorimi dhe analiza e vazhdueshme e kostove të mirëmbajtjes dhe riparimit të objektit;
Hartimi i orareve të punës dhe monitorimi i zbatimit të tyre;
Raportimi për pronën në tërësi dhe për pajisjet.
Në praktikë ekzistojnë:
Riparimi sipas nevojës;
Riparimet periodike (për shembull, zëvendësimi i një çati të butë pas 10 vjetësh);
Mirëmbajtja parandaluese e pajisjeve;
Mirëmbajtje emergjente;
Riparimi (ndërrimi i dritares).
Operacionale (gjatë gjithë jetës së dobishme të pronës);
Funksionale (për personelin e përfshirë në mirëmbajtje, riparime, etj.);
Për shërbimet komunale dhe pastrimin e ndërtesave;
Për riparimet dhe restaurimin e pronës (nëse jeta e shërbimit të pronës ka skaduar).
Përveç kësaj, është e nevojshme të merren parasysh kostot e ndryshimeve dhe përmirësimeve, të përcaktuara si kostoja e posedimit të një prone.
5. Faza e mbylljes së objektit- eliminimi i plotë i funksioneve të tij origjinale dhe të fituara, rezultati i të cilave është ose prishje ose një zhvillim cilësor i ri. Në këtë fazë të ciklit jetësor të pronës, shkaktohen kosto të konsiderueshme të asgjësimit. Këto kosto janë rezultat i posedimit të pronës. Nëse një pronë merr një zhvillim të ri me cilësi të lartë, atëherë kostot e ndryshimit lidhen me kostot e pronësisë për funksion të ri.
Ngjashëm me ciklin e jetës së objekteve të pasurive të paluajtshme, cikli i jetës së një kompleksi pronash mund të ndahet në faza:
1. Formimi i një kompleksi pronash (regjistrimi rregullator i rezultateve të transaksioneve me objektet e pasurive të paluajtshme dhe të drejtat ndaj tyre: blerje dhe shitje, kontribut në kapitalin e autorizuar, qira, qira, etj.).
2. Zhvillimi i kompleksit të pronave (ndërtim i ri, shtesë në bilanc).
3. Përshtatja e kompleksit të pronave sigurohet nëpërmjet zbatimit të projekteve të ndryshme investimi dhe zhvillimi, leasing fleksibël, si në aspektin e marrjes dhe të dhënies me qira të përkohshme të pasurive të paluajtshme. Në këto faza, një vend të rëndësishëm zë operimi, riparimi dhe mirëmbajtja e pasurive të paluajtshme, si dhe sigurimi, politika e amortizimit, ndërveprimi me kontabilitetin dhe sistemet e taksimit të pasurisë. Kjo fazë mund të përfshijë transaksione për shitjen e disa pasurive të paluajtshme.
4. Likuidimi i një kompleksi pronash janë ankande dhe mekanizma të tjerë për shitjen e pasurisë (përfshirë pasurinë e paluajtshme) të një organizate të falimentuar në përputhje me dispozitat ligjore të procedurës së falimentimit.
Cikli i jetës së pasurive të paluajtshme si pronë, nga këndvështrimi i pronarit, përsëritet shumë herë me çdo pronar të ri deri në përfundimin e jetës ekonomike ose fizike të pronës. Bazuar në trinitetin e kategorive - materiale (fizike), juridike (juridike) dhe ekonomike, cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme mund të ndahet në tre faza (Fig. 1.6).
Çdo fazë përfshin disa aktivitete dhe veprime të pronarit.
Cikli i jetës së një pasurie të paluajtshme i nënshtrohet modeleve të caktuara dhe përfshin periudhën e jetës ekonomike dhe fizike (Fig. 1.7):
Afati jeta ekonomike, duke përcaktuar periudhën kohore gjatë së cilës objekti mund të përdoret si burim fitimi. Jeta ekonomike përfundon kur përmirësimet e bëra nuk kontribuojnë më në vlerën e pronës.
2. Jetëgjatësia tipike fizike- periudha e ekzistencës faktike të pronës në gjendje të përshtatshme funksionale përpara prishjes së saj. Përcaktuar nga dokumentet rregullatore. Jetëgjatësia fizike dhe ekonomike e objekteve të pasurive të paluajtshme kanë natyrë objektive, të cilat mund të rregullohen, por nuk mund të anulohen.
3. Jetëgjatësia- një periudhë kohore kur një objekt ekziston dhe në të mund të jetohet ose të punohet.
Nga pikëpamja e periudhës së jetës së një pasurie të paluajtshme, dallohen periudhat e mëposhtme:
1. Mosha efektive, duke pasqyruar vjetërsinë e një objekti në varësi të pamjes së tij, gjendjes teknike etj.
2. Kronologjike(aktuale) mosha, që korrespondon me periudhën e funksionimit të objektit nga momenti i vënies në punë të tij.
3. Jeta ekonomike e mbetur, përdoret për vlerësimin e një objekti nga një ekspert vlerësues dhe që përbën periudhën nga data e vlerësimit deri në përfundimin e jetëgjatësisë ekonomike të objektit.
Oriz. 1.7. Jetëgjatësia e një ndërtese ose strukture
Kohëzgjatja e jetës fizike të një objekti të pasurive të paluajtshme (përveç tokës), mosha ekonomike dhe efektive varet nga konsumimi - një proces që ka forcën e ligjeve të natyrës. Ekzistojnë tre lloje të konsumimit: fizik, moral dhe i jashtëm (ekonomik) (Fig. 1.8).
Konsumimi fizik është përkeqësimi i parametrave tekniko-ekonomikë të një objekti, i cili shkaktohet nga konsumimi i tij gjatë funksionimit dhe nën ndikimin e mjedisit. Bëhet dallimi midis konsumit të lëvizshëm, kur prona mund të restaurohet fizikisht dhe kjo do të justifikohet ekonomikisht, dhe konsumit të pariparueshëm, kur prona nuk mund të restaurohet. Arsyet për shfaqjen e konsumimit fizik mund të jenë të ndryshme: funksionimi normal i objektit (konsumimi fizik i tipit 1); fatkeqësitë natyrore, aksidentet, shkeljet e rregullave të funksionimit të objektit (konsumimi fizik i tipit 2). Duhet pasur parasysh se gjatë funksionimit të një pasurie të paluajtshme, përkeqësimi i treguesve tekniko-ekonomikë të saj ndodh vazhdimisht, por mund të ndodhë edhe një përkeqësim i menjëhershëm i karakteristikave teknike të objektit (prishje të instalimeve elektrike, zjarr, etj. .).
Të gjitha llojet e konsumit fizik zakonisht çojnë në pasoja negative. Së pari, disa karakteristika konsumatore dhe operative të pasurive të paluajtshme dhe pajisjeve të tjera teknike po përkeqësohen. Së dyti, me kalimin e vjetër të një prone, frekuenca e riparimeve të saj rritet dhe konsumimi fizik mund të ngadalësohet duke futur një sistem mirëmbajtjeje.
Konsumimi moral (funksional) është një rënie në atraktivitetin e konsumatorit të pronave të caktuara të një prone të paluajtshme, e cila është për shkak të mospërputhjes me standardet moderne për sa i përket dobisë funksionale. Ky lloj konsumimi manifestohet në arkitekturën e vjetëruar të ndërtesës, shtrirjen, mbështetjen inxhinierike, etj. Në praktikën shtëpiake quhet vjetrim.
Vjetërimi ndahet në konsumim funksional dhe teknologjik. Konsumimi funksional është pasojë e zgjerimit të funksionalitetit të objekteve të pasurive të paluajtshme të reja (të ngjashme me ato ekzistuese). Si rezultat i konsumit funksional, pronat e pasurive të paluajtshme të ndërtesave të vjetra bëhen më pak tërheqëse për pronarët e ardhshëm në aspektin e arkitekturës, dizajnit, paraqitjes, mbështetjes inxhinierike, etj. dhe, në përputhje me rrethanat, më të lira. Konsumimi teknologjik është pasojë e progresit shkencor dhe teknologjik në fushën e krijimit të strukturave, teknologjive dhe materialeve të reja, gjë që çon në uljen e kostos së krijimit të pasurive të paluajtshme dhe kostot operative. Ashtu si vjetërimi fizik, ai mund të jetë i lëvizshëm dhe i pa lëvizshëm.
Për shembull, mund të eliminoni keqfunksionimet e njehsorëve të ujit dhe gazit, pajisjeve hidraulike, të rivendosni dollapët e integruar, mbulesat e dyshemesë, etj. Kriteri për veshjen e lëvizshme është të krahasoni kostot e riparimeve me vlerën e kostos shtesë të marrë: nëse kjo e fundit tejkalon kostot e restaurimit, atëherë veshja funksionale është e lëvizshme. Sasia e konsumit funksional të lëvizshëm përcaktohet si diferenca midis vlerës së mundshme të ndërtesës në kohën e vlerësimit të saj me elementë të përditësuar dhe vlerës së saj në të njëjtën datë vlerësimi pa elementë të përditësuar.
Konsumimi ekonomik (konsumimi i shkaktuar nga ndikimet e jashtme) është një ulje e vlerës së një ndërtese për shkak të ndryshimeve negative në mjedisin e saj të jashtëm nën ndikimin e faktorëve ekonomikë, politikë ose të tjerë. Arsyet e konsumimit të jashtëm mund të jenë: rënia e përgjithshme e zonës në të cilën ndodhet objekti; veprimet e qeverisë ose të administratës vendore në fushën e taksave, sigurimeve; ndryshime të tjera në tregjet e punësimit, kohës së lirë, arsimit etj.
Sasia e konsumit të jashtëm ndikohet ndjeshëm nga afërsia me objektet natyrore ose artificiale "jotërheqëse": impiantet e trajtimit të ujërave të zeza, restorantet, pistat e vallëzimit, pikat e karburantit, stacionet hekurudhore, spitalet, shkollat, ndërmarrjet industriale, etj.
Ulja e vlerës së një objekti që lidhet me ndotjen e mjedisit përcaktohet duke përdorur metodat e përdorura në përcaktimin e amortizimit. Për shembull, kostoja e depozitimit të mbetjeve toksike mund të lidhet me koston e riparimit të objektit, domethënë koston e defekteve të riparueshme.
Konsumimi ekonomik, ndryshe nga konsumimi fizik dhe moral, konsiderohet gjithmonë i pakthyeshëm.
Në legjislacionin e shumicës së vendeve, një ndërmarrje nuk konsiderohet një person juridik i pavarur; nuk njihet si natyrë e një subjekti ekonomik që ka pasuri të veçantë, bilancin e vet dhe gëzon të drejtat e një personi juridik. Një ndërmarrje konsiderohet si një kompleks i caktuar pasuror, i cili përfshin elementë të prekshëm dhe të paprekshëm dhe është objekt i ligjit. Në Kodin Civil të Federatës Ruse, termi kompania përdoret në lidhje me subjektet dhe objektet e së drejtës. Ndërmarrje quhet person juridik, d.m.th subjekt i së drejtës civile, pjesëmarrës në veprimtarinë sipërmarrëse. Për më tepër, termi "ndërmarrje" vlen vetëm për ndërmarrjet unitare shtetërore dhe komunale, të cilat, si organizatë tregtare, i nënshtrohen regjistrimit shtetëror dhe veprojnë si subjekt i ligjit në kontrata të ndryshme dhe marrëdhënie të tjera juridike.
Në të njëjtën kohë, i njëjti term përdoret për të përcaktuar një lloj të caktuar të objekteve të ligjit. Në këtë kuptim kompani - Ky është një kompleks prodhimi dhe ekonomik, prona e të cilit është plotësisht e ndarë nga prona e organizatës - është një komponent themelor i infrastrukturës së organizatës. Pasuritë e paluajtshme janë një burim hapësinor për veprimtarinë e saj të biznesit, jetën e personelit dhe organizimin e saj.
