Të drejtat e banimit të pronarit të një ambienti banimi. Të drejtat e pronarit të një ambienti banimi

31.01.202327.05.2017

Në shoqërinë moderne, shumica e qytetarëve preferojnë të blejnë banesat e tyre. Megjithatë, shumë njerëz besojnë se regjistrimi i një apartamenti i bën ata automatikisht pronarë të pronës. Ky mendim është i gabuar. Për t'u bërë pronar, nuk mjafton vetëm regjistrimi. Kush, sipas ligjit, quhet pronar? Cilat janë të drejtat dhe përgjegjësitë e tij?

Kush është pronari?

Sipas ligjit, pronar i pasurive të paluajtshme është një qytetar që ka të drejtën e përdorimit, disponimit dhe zotërimit të objektit. Me fjalë të tjera, pronar është personi në emër të të cilit është lëshuar titulli i pronës së paluajtshme.

Certifikata e pronesise sherben si dokument per apartamentin. Të dhënat e pronarit futen gjatë regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Rosreestr. Të drejtat e pronarit lindin kur përfundojnë transaksionet e mëposhtme:

Të drejtat dhe detyrimet e pronarit

Të drejtat dhe detyrimet e pronarit lindin që nga momenti i kryerjes së transaksionit për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe marrjes së dokumenteve mbështetëse. Kompetencat dhe detyrimet e pronarit përshkruhen në Kodet Civile dhe të Strehimit të Federatës Ruse. Në veçanti, kompetencat dhe detyrimet e pronarit janë të parashikuara në Art. 30 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse dhe Art. 288 Kodi Civil i Federatës Ruse. Pasi të zbuloni se kush është pronari, duhet të njiheni me të drejtat e tij.

E drejta e përdorimit

Një nga të drejtat kryesore të pronarit është e drejta e përdorimit. Përdorimi i referohet mundësisë së përdorimit të banesave për qëllime personale. Nëse një qytetar është pronar, ai mund të banojë në objekt, t'ua japë me qira personave ose organizatave të tjera dhe të sigurojë hapësirë banimi për të afërmit. Pasuritë e paluajtshme mund të veprojnë si kolateral kur merrni një kredi.

Pronari i pronës ka të drejtë të përdorë lokalet si mjet për të fituar para. Ai mund të ngrejë një zyrë, të punojë si tutor, konsulent imobiliare, avokat, etj. Megjithatë, puna nuk duhet të cenojë të drejtat e pronarëve të tjerë të banesave në një pallat.

Rinovim apartamenti

Shumë pronarë bëjnë ndryshime të ndryshme në apartamentin e tyre. Pronari mund të kryejë riparime dhe ndryshime të ambienteve që nuk kërkojnë rindërtim dhe rindërtim pa leje të posaçme.

Sidoqoftë, nëse pronari dëshiron të ndryshojë madhësinë e dhomave, të lëvizë rrjetet e shërbimeve, pajisjet sanitare, teknike, elektrike, është e nevojshme të koordinojë veprimet me administratën lokale. Rikonstruksioni kërkon ndryshime në certifikatën teknike të ambientit.

Për të kryer rindërtimin, duhet të kontaktoni administratën lokale me një aplikacion përkatës. Përveç aplikimit, duhet të paraqisni dokumentet e mëposhtme:

vërtetimin e pronësisë;
drafti i ndryshimeve të planifikuara;
certifikatë regjistrimi

Nëse ndërtesa e apartamenteve klasifikohet si monument arkitektonik, duhet të merrni një përfundim nga një organizatë e përfshirë në mbrojtjen e pronës kulturore për mundësinë e rinovimit të ambienteve. Puna mund të fillojë vetëm pas marrjes së lejes për rindërtim. Shembull aplikimi për administratën lokale:

E drejta e disponimit

Përgjegjësitë

Përveç kompetencave, pronari i banesës ka një sërë përgjegjësish. Kjo perfshin:

Pagesa e shërbimeve komunale.
Mirëmbajtja e pronës së përbashkët në një pallat. Prona e përbashkët përfshin tokat, bodrumet, papafingo dhe zonat lokale.
Ruajtja e ambientit te banimit ne gjendje te mire. Pronari është i detyruar të ndërrojë menjëherë komunikimet e ngrohjes, gypat e ujit dhe instalimet elektrike.
Respektoni të drejtat e pronarëve të apartamenteve të tjera.

Çfarë i ndalohet pronarit?

Pronari i banesës duhet të jetë i vetëdijshëm se të drejtat e pronësisë, disponimit dhe përdorimit të banesës nuk do të thotë se ai ka të drejtë të kryejë ndonjë veprim në territorin e tij. Pronari i ndalohet:

Të drejtat e personave të tjerë që jetojnë në apartament

Shumë shpesh, përveç pronarit, në apartament jetojnë edhe anëtarë të familjes së tij ose të afërm të tjerë. Anëtarët e familjes përfshijnë fëmijët e pronarit, bashkëshorten, nënën dhe babain e tij. Banorët kanë të drejtat dhe përgjegjësitë e mëposhtme:

të përdorë ambientet e banimit në përputhje me qëllimin e tij;
përballoni shpenzimet e mirëmbajtjes së banesës dhe pagesës së shërbimeve komunale;
marrin pjesë në rregullimin e ambienteve.

Nëse banorët duan të bëjnë ndryshime në banesën e tyre, ata duhet të marrin pëlqimin e pronarit. Gjithashtu, nuk mund t'i përdorni lokalet si mjet për punë me iniciativën tuaj.

Nëse një qytetar banon në banesë për shkak të testamentit, ai përgjigjet solidarisht për mirëmbajtjen e pronës me pronarin dhe e shfrytëzon lokalin njësoj me të.

Të drejtat e qiramarrësit pas divorcit

Sipas Art. 31 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pas përfundimit të marrëdhënieve familjare, qytetarët që nuk janë pronarë të lokaleve humbasin të drejtat e tyre të përdorimit. Kështu, pas një divorci, bashkëshorti që nuk ka të drejta pronari duhet të largohet nga banesa.

Megjithatë, ligji parashikon rastet kur një ish-anëtar i familjes ruan të drejtën e qëndrimit në banesë. Nëse në banesë është i regjistruar një i mitur që nuk ka banesë tjetër, bashkëshorti me të cilin fëmija mbetet për të jetuar pas divorcit mund të jetojë në të njëjtën hapësirë banimi me të.

Kështu, ish-gruaja ka të drejtë të jetojë në banesën e burrit së bashku me fëmijën e tyre të përbashkët. Gjithashtu parashikohet që nëse një ish-familjar nuk ka ku të banojë, gjykata mund ta lejojë atë të përdorë banesën për një periudhë të caktuar.

Gjatë qëndrimit në objekt, qiramarrësi duhet të mbajë përgjegjësi për mirëmbajtjen e banesës së bashku me pronarin. Pas skadimit të afatit të caktuar, qiramarrësi duhet të largohet nga banesa.

Legjislacioni rus vendos një kërkesë të detyrueshme për çdo qytetar - regjistrim në adresën e vendbanimit ose qëndrimit. Me fjalë të tjera, nëse një person jeton në një apartament ose në një shtëpi, ai duhet ta raportojë këtë në agjencinë e autorizuar dhe të marrë shenjën përkatëse në pasaportën e tij.

Fatkeqësisht, çështja e strehimit ka qenë gjithmonë e vështirë për qytetarët dhe kjo ngre një pyetje plotësisht logjike - nëse një person është i regjistruar në një apartament, por nuk është pronar, çfarë të drejtash mund të ketë ai për strehimin? Në artikullin tonë ne do të përpiqemi t'i përgjigjemi kësaj pyetjeje dhe ta vërtetojmë atë me ndihmën e akteve legjislative ekzistuese.

Qytetarët që kanë regjistruar leje qëndrimi përfitojnë të drejta dhe liri të caktuara në lidhje me ambientet e banimit. Kjo vepron si mbrojtje duke respektuar interesat legjitime të personave të regjistruar. Disa rusë besojnë se regjistrimi është një lloj kufizimi për popullsinë e vendit, kështu që ata nuk mund të lëvizin lirshëm nëpër vend dhe të zgjedhin një vend të përshtatshëm për të jetuar.

Në fakt, qëllimi kryesor i futjes së kësaj norme legjislative ishte aftësia për të mbrojtur të drejtat e popullsisë në lidhje me pronën dhe për të garantuar sigurinë e pasurive të tyre të paluajtshme nga cenimi nga persona që nuk kanë asnjë të drejtë ligjore për të përdorur objektin.

Në mënyrë tipike, qytetarët kanë frikë se personat e regjistruar mund të paraqesin një kërkesë përmes gjykatës dhe të marrin pronësinë e pronës. Për ta kuptuar këtë, është e nevojshme t'i referoheni disa dispozitave të legjislacionit të Federatës Ruse.

Cilat të drejta janë të përshkruara?

Në rastin e privatizimit të banesave dhe pjesëmarrjes së një personi, është ky qytetar që vepron si pronar i pronës, duke përfshirë aftësinë për të regjistruar çdo qytetar në apartament sipas gjykimit të tij. Krejt ndryshe është situata me personat që janë të regjistruar në banesë, por nuk kanë të drejta pronësie. Pavarësisht se çfarë lidhjesh familjare kanë me persona të tjerë, organizimi i procedurës për regjistrim nuk është në kompetencën e tyre.

Procedura e regjistrimit është e mundur duke kontaktuar departamentin e strehimit me një aplikim të veçantë. Ky dokument shpreh dëshirën e pronarit dhe personit të regjistruar për të kaluar në procesin e regjistrimit. Pas përfundimit të aksionit, banori i ri ka këto mundësi dhe detyrime në lidhje me ambientet e banimit:

Në rastin e regjistrimit në një apartament të privatizuar pas privatizimit, përgjegjësitë dhe të drejtat do të jenë të njëjta me ato të pronarit, me përjashtim të së drejtës për të zyrtarizuar veprimet juridike për tjetërsimin e pronës. Një kusht shtesë për përdorimin e pronës është kërkesa për të përdorur pronën në mënyrë rigoroze për qëllimin e saj të synuar.
Personat që kanë marrë regjistrimin duhet të marrin parasysh karakteristikat e lokaleve gjatë funksionimit.
Me zgjidhjen e martesës, qiramarrësit i hiqet e drejta e përdorimit të pronës, me përjashtim të rasteve kur afati i përdorimit zgjatet nga gjykata për arsye të mira.
Qytetari është i detyruar të respektojë të gjitha kushtet e kontratës për marrjen e regjistrimit.

Si rrjedhojë, qytetari është i pajisur me të gjitha të drejtat e pronarit, me përjashtim të mundësisë së tjetërsimit të pronës ndaj të tretëve.

Nuancat e regjistrimit

Nëse një qytetar që është pronar shtëpie regjistron shtetas të tjerë në banesën ose shtëpinë e tij, kjo do të thotë se ai shpreh pëlqimin për vendbanimin aktual të këtyre personave në territorin e pronës së tij. Nëse pronari i shtëpisë ndryshon mendje, pala e dytë e marrëveshjes do të humbasë automatikisht të drejtën e qëndrimit. Në këtë drejtim, është më mirë të njiheni paraprakisht me të drejtat që ka një person pas regjistrimit në një apartament.

Një nga këto të drejta është marrja e një njoftimi për dëbim. Kjo do të thotë, nëse pronari ka vendosur të dëbojë një person të regjistruar, ai është i detyruar ta njoftojë atë paraprakisht. Meqenëse e vetmja gjë që lejohet të bëjë një person i regjistruar në një apartament është të fitojë akses falas në pronë dhe ta përdorë atë për qëllimin e synuar, qytetari ka të drejtë të marrë njoftimin e dëbimit paraprakisht dhe të gjejë banesa të reja brenda kohës së caktuar. kornizë.

Të drejtat e të regjistruarve në banesa komunale dhe të paprivatizuara

Për të jetuar në banesa komunale, duhet të lidhni një marrëveshje të thjeshtë qiraje ose qiraje tregtare. Qiramarrësi përgjegjës nuk është pronar i pronës, por ky person ka të drejta të caktuara që i lejojnë atij të transferojë pronën me qira ose ta shkëmbejë atë me një apartament tjetër. Të afërmit e regjistruar të një qytetari kanë të njëjtat të drejta si qiramarrësi përgjegjës, por këtu bëhet fjalë për bashkëshortët, fëmijët dhe prindërit e qytetarit.

Sa i përket banesave të paprivatizuara, këtu vlejnë të njëjtat standarde si për banesat komunale. Vëmendje e veçantë i kushtohet fëmijëve të mitur që duhet të jetojnë me prindërit e tyre dhe që nuk kanë të drejtë të dëbohen nga banesa nëse nuk ka mundësi tjetër për regjistrim.

konkluzioni

Qytetarët që janë regjistruar në një apartament, por nuk veprojnë si pronar i saj, mund të disponojnë banesën vetëm sipas gjykimit të tyre, por pa e tjetërsuar pronën tek një palë e tretë. Nëse pronari ka vendosur të dëbojë një shtetas, ai është i detyruar ta njoftojë paraprakisht dhe me shkrim.

Me këtë artikull, AKATO hap një seri botimesh kushtuar debuntimit. Këto mite (ose teori të rreme), sipas specialistëve të AKATO, janë katastrofike për sektorin e banesave dhe shërbimeve komunale në Rusi, kontribuojnë në rritjen e tensionit social, zhvillimin e "" midis konsumatorëve dhe ofruesve të shërbimeve komunale. Artikujt në seri rekomandohen jo vetëm për specialistët e strehimit, por kryesisht për konsumatorët e banesave dhe shërbimeve komunale (HCS). Lista e plotë e artikujve në serinë "Mitet e Strehimit dhe Shërbimeve Publike" është në dispozicion

**************************************************

Ky artikull do të diskutojë një teori mjaft të zakonshme të rreme, e cila pretendon se pronarët e lokaleve të një ndërtese banimi (MKD) nuk janë pronarë të pronës së përbashkët (CP) të shtëpisë.

Thelbi i teorisë së rreme

Mbështetësit e postulatit " Prona e përbashkët e pallatit nuk është e pronarëve të lokalit“Ata besojnë se mirëmbajtja e pronës së përbashkët nuk mund të jetë përgjegjësi e pronarëve të apartamenteve për arsyen e thjeshtë se prona nuk u përket të njëjtëve pronarë.

Argumentet në favor të kësaj teorie shprehen më shpesh si më poshtë:
1) Më parë, të gjitha shtëpitë i përkisnin shtetit, më pas i gjithë stoku i banesave iu transferua komunave; Banesat u privatizuan, por prona e përbashkët mbeti komunale, pasi nuk u privatizua;
2) Çdo e drejtë pronësie për çdo pronë i nënshtrohet regjistrimit shtetëror dhe meqenëse pronarët e ambienteve të kësaj pallati nuk kanë dokumente titulli për pronën e përbashkët të një pallati, kjo pronë nuk u përket atyre.

Dhe meqenëse prona e përbashkët e shtëpive i përket ose shtetit, ose komunës, ose një kompanie administruese ose HOA, është nxjerrë përfundimi i qartë - pronarët e lokaleve nuk janë të detyruar të paguajnë për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të pallatit.

Në të njëjtën kohë, adhuruesit e teorisë në diskutim marrin parasysh dispozitat e nenit 154 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë Kodi i Strehimit i Federatës Ruse), i cili përcakton se pagesa për mirëmbajtjen e ambienteve të banimit përfshin një tarifë " për mirëmbajtjen dhe riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh", normat e pjesës 3 të nenit 30 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (" Pronari i ambienteve të banimit mbartbarrë përmbajtjen … të përgjithshme prone pronarët e ambienteve në pallatin përkatës..."), Pjesa 1 e nenit 39 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (" Pronarët e lokaleve në një pallat ariubarrëshpenzimet përpërmbajtjen të përgjithshme prone në një pallat"), një sërë dispozitash të tjera legjislative.

Duhet të theksohet se njohja e normave të mësipërme si të paligjshme është kryer jo nga gjykata, por nga vetë përhapësit e teorisë - kryesisht në burime të shumta të internetit.

Pronarët e vërtetë të POI

Natyrisht, teoria e mësipërme është e gabuar. Pronari i vetëm i pronës së përbashkët të një pallati, si pronari i vetëm, nuk ekziston!

Pronarët e ndërtesave të banimit zotërojnë bashkërisht pronë të përbashkët dhe janë të detyruar ta mirëmbajnë këtë pronë, si çdo pronë tjetër e tyre.

Le t'i arsyetojmë këto deklarata nga pikëpamja logjike dhe juridike.

Arsyetimi

Le të supozojmë se të drejtat pronësore të pronarëve të apartamenteve janë të kufizuara vetëm në mjediset e tyre dhe në fakt nuk shtrihen në pronën e përbashkët. Në këtë rast, një person që largohet nga apartamenti i tij në ulje hyn në territorin e pronës së dikujt tjetër. Duhet theksuar se pronari i kësaj prone shumë të zakonshme nuk mund të krijojë asnjë pengesë për përdorimin e pronës së tij dhe mbrojtjen e saj nga cenimi i të huajve.

Kjo do të thotë, nuk ka absolutisht asnjë pengesë që pronari i pronës së përbashkët të bëjë, për shembull, kalimin nëpër territorin e tij një tarifë, të vendosë një tarifë (për shembull, 10 rubla për çdo hap) dhe të paguajë një tarifë nga kushdo që kalon nëpër të. pronë . Dhe nëse pronari i banesës dëshiron të hyjë në ambientet e tij përmes pronës së përbashkët (për shembull, përgjatë të njëjtave shkallë që i takojnë ndonjë pronari tjetër), ai do të jetë i detyruar t'i paguajë tarifën e vendosur pronarit të kësaj prone të përbashkët.

Pse pronari i pronës së përbashkët të mos hapë, për shembull, një magazinë në ambientet që zotëron? Ruani, për shembull, dërrasat ose tullat në shkallë, tokëzime, bodrume dhe papafingo. Në fund të fundit, është pronë e tij - ai ka të drejtë ta përdorë atë sipas gjykimit të tij. Dhe fakti që banorët e apartamenteve nuk mund të hyjnë në apartamentet e tyre është problemi i tyre - lërini ata në ambientet tuaja ngjiteni nëpër një dritare ose në ndonjë mënyrë tjetër që nuk lidhet me lëvizjen në pronën e dikujt tjetër.

Sigurisht, mund të shpikësh që prona e përbashkët gjoja i përket shtetit ose bashkisë, e cila, përsëri, sipas disa normave fiktive, " nuk mund t'i trajtosh njerëzit kështu».

Por dihet se si bashkia ashtu edhe shteti kanë të drejtë të shesin, japin me qira etj pronën e tyre. Le të themi se prona e përbashkët do t'i shitet ose do t'i jepet me qira një personi të caktuar, i cili do të vendosë tarifën për kalimin me pagesë ose do të pajisë një magazinë në hyrje - dhe ky person me siguri nuk mund të ndalohet nga veprime të tilla! Është e vështirë të imagjinohet se çdo qytetar që merr me qira objekte komunale nuk ka të drejtë të ndalojë kalimin nëpër këto ambiente për një numër të pacaktuar personash. Por një dhomë e tillë mund të jetë një apartament! A kërkohet që qiramarrësit e apartamenteve me qira sociale ose tregtare të lejojnë këdo që dëshiron të hyjë në apartamentet e tyre? Dhe nëse besoni se mbështetësit e teorisë së rreme në fjalë, shkallët, papafingo dhe bodrumet janë e njëjta pronë komunale si apartamentet e zëna nga qiramarrësit.

Por përveç lokaleve, prona e përbashkët përfshin, për shembull, ngrohjen e shtëpisë së përbashkët, elektrike, furnizimin me ujë dhe sistemet e kanalizimeve. A është edhe kjo pronë e dikujt që nuk ka lidhje me pronarët e lokaleve? Po atëherë përse i duhet pronarit të kësaj prone ndonjë tubacion nëpërmjet të cilit furnizohet me ujë konsumatorët që nuk kanë lidhje me pronarin e tubacioneve? Në fund të fundit, asgjë nuk e ndalon këtë pronar që të shesë, për shembull, këto tuba për hekurishte - në fund të fundit, kjo është pronë e tij! Pra, çka nëse pas çmontimit dhe shitjes së tubave, shtëpia e dikujt do të humbasë ujin? Le të ndërtojnë sistemet e tyre të furnizimit me ujë, të përdorin tubat e tyre personal nga ku të duan, ose të jetojnë pa ujë, pa energji elektrike, pa kanalizim. Pse duhet të kujdeset pronari i tubacioneve, telave dhe pajisjeve të tjera komunale për problemet e këtyre banorëve?

Siç shihet nga arsyetimi i mësipërm, supozimi se prona e përbashkët e kompleksit të apartamenteve ka një pronar të caktuar individual, çon në justifikimin e një situate të caktuar absurde.

Është për të parandaluar një absurditet të tillë që legjislacioni i strehimit përcakton se prona e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh u përket pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të tillë me të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët (neni 36 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse), ndërsa pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës në ndërtesën e banimit të pronarit të lokaleve në këtë shtëpi duhet të jetë fati i pronësisë së objekteve të specifikuara, dhe ndarja në natyrë e pjesës së dikujt në të drejtën e pronësisë së përbashkët të prona në ndërtesën e apartamenteve është e ndaluar (neni 37 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).

Kështu, pronarët e lokaleve zotërojnë bashkërisht pronën e përbashkët dhe nuk kanë të drejtë ta ndajnë atë midis tyre (për shembull, është e papranueshme të vërtetohet se një fqinj zotëron shkallët çift të shkallëve, një tjetër - të çuditshmet, një e treta - bodrumi, i katërti - papafingo, etj.). Prona e përbashkët është e destinuar për përdorim nga të gjithë pronarët e ambienteve të pallatit, u përket këtyre pronarëve të lokaleve dhe mirëmbahet me shpenzimet e tyre.

Baza ligjore

Siç u përmend më lart, Pjesa 1 e nenit 36 të Kodit të Strehimit të RF grupe: " 1. Pronarët e lokaleve në një pallat banesor zotërojnë, me të drejtën e pronësisë së përbashkët, pronën e përbashkët në pallat...“, e njëjta normë përcakton listën e pasurisë së përbashkët të pallateve.

Neni 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse konfirmon normën e mësipërme:
« Neni 290. Pronë e përbashkët e pronarëve të banesave në një pallat
1. Pronarët e apartamenteve në një pallat apartamentesh zotërojnë, me të drejtën e pronësisë së përbashkët, ambientet e përbashkëta të shtëpisë, strukturat mbajtëse të shtëpisë, pajisje mekanike, elektrike, sanitare dhe pajisje të tjera jashtë ose brenda banesës që shërbejnë më shumë se një apartament.
2. Pronari i një apartamenti nuk ka të drejtë të tjetërsojë pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së pronës së përbashkët të një ndërtese banimi, si dhe të kryejë veprime të tjera që sjellin kalimin e kësaj pjese veçmas nga e drejta e pronësisë së Apartamenti».

Neni 37 i Kodit të Strehimit të RF vendos:
« Përcaktimi i aksioneve në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh:
1. Pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një pallat banimi të pronarit të lokalit në këtë ndërtesë është në përpjesëtim me madhësinë e sipërfaqes totale të ambienteve të përcaktuara.
2. Pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një pallat banimi të pronarit të lokalit në këtë shtëpi ndjek fatin e pronësisë së ambienteve të përcaktuara.
3. Gjatë transferimit të pronësisë së lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë e pronarit të ri të këtyre lokaleve është e barabartë me pjesën në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët të specifikuar. të pronarit të mëparshëm të lokaleve të tilla.
4. Pronari i lokaleve në një pallat nuk ka të drejtë të:
1) të ndajë në natyrë pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2) të tjetërsojë pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, si dhe të kryejë veprime të tjera që sjellin transferimin e kësaj pjese veçmas nga e drejta e pronësisë së lokaleve të specifikuara».

Në lidhje me argumentin se pronësia e pronës së përbashkët nuk është regjistruar, është e nevojshme të citohen disa norma të legjislacionit të Federatës Ruse.

Neni 38 i Kodit të Strehimit të RF: « Fitimi i një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh kur blini ambiente në një ndërtesë të tillë:
1. Kur fiton pronësinë e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, blerësi merr pjesë në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në pallat.
2. Kushtet e kontratës me të cilat kalimi i pronësisë së lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nuk shoqërohet me kalimin e një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një shtëpi të tillë janë të pavlefshme.».

Neni 23 i Ligjit Federal të 21 korrikut 1997N122-FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me të":« Neni 23. Regjistrimi shtetëror i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të në ndërtesa banimi:
1. Regjistrimi shtetëror i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të në ndërtesa banimi kryhet në përputhje me këtë ligj federal dhe Kodin e Strehimit të Federatës Ruse.
2. Regjistrimi shtetëror i shfaqjes, kalimit, kufizimit (barrës) ose përfundimit të së drejtës për ambiente banesore ose jorezidenciale në ndërtesa banimi është në të njëjtën kohë regjistrim shtetëror i së drejtës së lidhur pazgjidhshmërisht të pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët.».

Kështu, një certifikatë e regjistrimit shtetëror të pronësisë së ambienteve të një ndërtese apartamentesh është në të njëjtën kohë një certifikatë e regjistrimit shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh.

Lidhur me detyrimin e pronarëve të objekteve të ndërtesave të banimit për të mirëmbajtur pronën e përbashkët, është e nevojshme të rikujtohet përmbajtja Neni 39 i Kodit të Strehimit të RF: « Mirëmbajtja e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh:
1. Pronarët e ambienteve në një pallat banesash mbajnë barrën e shpenzimeve për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në pallat.
2. Pjesa e shpenzimeve të detyrueshme për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, barrën e së cilës e mban pronari i lokaleve në një shtëpi të tillë, përcaktohet nga pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët. në një shtëpi të tillë të pronarit të specifikuar ...».

Natyrisht, dispozitat Nenet 30 dhe 154 të Kodit të Strehimit të RF, ligjshmëria e së cilës kundërshtohet nga mbështetësit e teorisë së rreme, në fakt është plotësisht e ligjshme.

konkluzionet

Si pasojë e prezantimit të teorisë së mospërfshirjes së pronarëve të objekteve të banesave në pronësi të pronës së përbashkët të shtëpisë, mund të theksohet edhe mosgatishmëria për të paguar për mirëmbajtjen dhe servisimin e kësaj prone që i përket dikujt. i panjohur, dhe një qëndrim ekskluzivisht neglizhent i konsumatorit ndaj kësaj prone. Shumë shpesh, banorët e shtëpive, të udhëhequr nga teoria e rreme në fjalë, nuk shohin asgjë të keqe në dëmtimin, përkeqësimin, shkatërrimin e “pronës së të tjerëve”, apo ndotjen e saj. Në fund të fundit, është një gjë të kesh apartamentin tënd, ku nuk dëshiron të hedhësh mbeturina, nuk dëshiron të prishësh apo prishësh asgjë, dhe është krejt tjetër gjë të kesh hyrjen e dikujt ku mund të hedhësh mbeturina, të lyesh me bojë. muret dhe thyej xhami. Megjithatë, jo të gjithë banorët e kuptojnë se zëvendësimi i xhamit të thyer, pastrimi i hyrjeve, riparimet dhe mirëmbajtja rutinë e të gjitha strukturave dhe strukturave të shtëpisë kryhet në kurriz të vetë këtyre banorëve, nga fondet e tyre të paguara për shërbimin e “mirëmbajtjes së banesave”. Dhe sa më “barbar” të tregohet qëndrimi ndaj pronës së përbashkët të shtëpisë, sa më shumë dëmtohet dhe ndotet kjo pronë, aq më shumë fonde kërkohen për ta mbajtur atë në gjendjen e duhur.

Teoria e konsideruar e rreme dhe të tjera si ajo nuk përmbajnë asnjë informacion konstruktiv, por synojnë vetëm të fusin në mendjet e konsumatorëve idenë se ata po mashtrohen, se paratë po u ngarkohen në mënyrë të paarsyeshme prej tyre për mirëmbajtjen e pronës që nuk i përkasin atyre. Natyrisht, nuk mund të ketë pasoja pozitive nga kjo.

Në fakt Prona e përbashkët e pallatit i takon ekskluzivisht pronarëve të ambienteve në këtë shtëpi dhe askush tjetër. Si një konfirmim tjetër i kësaj rrethane, mund të përmendet, për shembull, fakti që nuk ka informacion në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror për objekte të tilla si ndërtesa apartamentesh ose pronë e përbashkët e ndërtesave të banimit - këto objekte nuk kanë një pronar të vetëm, dhe të drejtat e pronësisë për objekte të tilla nuk janë të regjistruara.

Përgënjeshtrohet plotësisht teoria e rreme e dhënë në argumentet se prona e përbashkët e pallateve nuk është e pronarëve të pallateve.

Dhe së fundi, dua t'i paralajmëroj lexuesit kundër një gabimi mjaft të zakonshëm kur koncepti i "ndërtesës së apartamenteve" ngatërrohet me konceptin e "ndërtesës së banimit". Këto janë dy përkufizime të ndryshme. Një ndërtesë banimi i përket një pronari, ndërsa një ndërtesë apartamentesh përbëhet nga një koleksion apartamentesh në pronësi të pronarëve të ndryshëm.

Pjesa 2 e nenit 16 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse: Ndërtesë banimi njihet një ndërtesë e përcaktuar individualisht, e cila përbëhet nga dhoma, si dhe ambiente për përdorim ndihmës, të destinuara për të përmbushur nevojat shtëpiake të qytetarëve dhe nevojat e tjera që lidhen me vendbanimin e tyre në një ndërtesë të tillë.».

Klauzola 6 e Rregullores së Federatës Ruse të datës 28 janar 2006 N47: Ndërtesë apartamentesh njihet një kombinim i dy ose më shumë apartamenteve që kanë akses të pavarur ose në një truall ngjitur me një ndërtesë banimi ose në zona të përbashkëta në një ndërtesë të tillë. Një ndërtesë apartamentesh përmban elementë të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të tillë në përputhje me legjislacionin e strehimit».

Të kesh pronësinë e shtëpisë nuk do të thotë që mund ta përdorësh atë për çfarëdo qëllimi sipas gjykimit tënd dhe të sillesh në të ashtu siç dëshiron. Për të shmangur problemet me ligjin, duhet të dini të drejtat dhe përgjegjësitë e një pronari të shtëpisë. Ato përcaktohen nga neni 30 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Për më tepër, fakti i pronësisë së regjistruar të pronës nuk garanton aspak që banesat nuk mund të humbasin. Çfarë duhet të dijë një pronar i një prone banimi?

Të drejtat e pronarit të shtëpisë

Për të filluar, ekzistojnë 3 mënyra për të zotëruar pasuri të paluajtshme:

posedim;
përdorim;
urdhëroj.

Për më tepër, vetëm e drejta e pronësisë përfshin të gjitha 3 pikët. Për shembull, nëse një apartament ju është dhënë shumë kohë më parë me të drejtën e përdorimit dhe të pronësisë nga autoritetet komunale dhe madje është trashëguar nga disa breza të afërmsh, por ju ende nuk e keni privatizuar atë në autoritetin shtetëror të regjistrimit, atëherë ju nuk do të jetë në gjendje ta disponojë atë (t'ia shesë një personi tjetër, do ta dhurojë, do ta pengojë). E drejta e disponimit fillon nga momenti kur bëhet regjistrimi i pronësisë së një prone të caktuar në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme.

Kështu, pronari ka një grup të plotë të drejtash që e lejojnë atë të disponojë pronën personale sipas gjykimit të tij.

Në disa raste, të drejtat e pronarit të shtëpisë janë të kufizuara.

Me pronësi të përbashkët dhe të përbashkët. Për të shitur pjesën tuaj në këtë rast, duhet të njoftoni bashkëpronarin për shitjen e ardhshme. Bashkëpronarët kanë të drejtën e refuzimit të parë në bazë të Artit. 250 Kodi Civil i Federatës Ruse. Pa një refuzim të noterizuar të pronarit të dytë për të blerë aksionin, është e pamundur të bëhet një shitje tek një person tjetër. Përndryshe, bashkëpronarët e interesuar mund të kundërshtojnë transferimin e të drejtave në gjykatë.
Barrë mbi banesën. Nëse pronari e ka lënë peng pronën e tij për qëllime hipotekore ose për të marrë fonde, atëherë kjo është baza për regjistrimin e një kufizimi në të drejtën për të disponuar një parcelë toke, një shtëpi ose një apartament. Nuk ndalohet shitja e banesave me hipotekë, por vetëm me lejen e bankës.
Sekuestrimi i pasurisë. Ky lloj kufizimi vendos një ndalim të plotë të veprimeve të regjistrimit deri në heqjen e arrestit është e pamundur të tjetërsohet prona për çfarëdo arsye gjatë kësaj periudhe.

Të drejtat e pronarit të shtëpisë:

Jepet me qera ambjente per banim. Qiramarrësit e shtëpisë tuaj, që nga momenti kur nënshkruajnë kontratën e qirasë, marrin të drejtën e përdorimit dhe zotërimit të pronës, pa asgjësim.
Tjetërsim pa pagesë dhe me kompensim i pasurisë (këmbim, dhurim, trashëgimi, shitje). Heqja dorë nga pronësia.
Regjistrimi i pronarit dhe familjarëve të tij në banesë, si dhe personave të paautorizuar me kërkesë të pronarit (regjistrim dhe dalje).
Përdorimi i hapësirës së banimit për aktivitete pune (foto studio, tutor, studio), me kusht që të mos cenohen të drejtat e pronarëve të tjerë të pallatit.
Kryerja e rizhvillimit në ambiente të mbyllura.

Shënim! Rizhvillimi kërkon marrjen paraprake të lejes nga autoritetet vendore, shoqëruar me përgatitjen e dokumenteve dhe një projekti.

Pronari i banesave në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtë të përdorë pronën e përbashkët (korridor, bodrum, papafingo), por nuk ka të drejtë ta disponojë atë - ta japë me qira, ta rinovojë atë; dhe gjithashtu të ndalojë pronarët e tjerë të apartamenteve të kenë akses në zonat e përbashkëta.

Përgjegjësitë e një pronari të shtëpisë

Përgjegjësia kryesore e pronarit të shtëpisë është të ruajë gjendjen e saj në gjendjen e duhur.

Pagesa e tatimit në pronë. Paguhet në raport me pjesën në të drejtën e pronësisë së përbashkët.
Kontributi i fondeve për riparimet e ardhshme të mëdha të një ndërtese apartamentesh.

Shënim. Dy pikat e para vlejnë vetëm për pronarët e shtëpive. Personat që ende nuk kanë privatizuar banesat janë të përjashtuar nga këto kontribute.

Pagesa e shërbimeve komunale.
Merrni parasysh interesat e fqinjëve (mos shkelni të drejtat e tyre, mos bëni zhurmë nga ora 22.00, si dhe nga ora 13.00-15.00) dhe rregullat për përdorimin e ambienteve të banimit. Kryerja e punëve riparimi gjatë drekës nuk lejohet për shkak të pjesës tjetër të fëmijëve të vegjël që jetojnë në shtëpi.

Pronari i pronës dhe anëtarëve të familjes së tij i ndalohet:

Kryeni rizhvillimin në apartament pa leje nga autoritetet, në mënyrë që të shmangni dëmtimin e ndërtesës së banesës (shkelje e integritetit të komunikimeve, dëmtime të mureve mbajtëse);
Përdorni apartamentin për qëllime të prodhimit dhe kryerjes së veprimtarive misionare (neni 17 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse);
Mosrespektimi i kërkesave të sigurisë nga zjarri, si dhe kërkesave sanitare, higjienike, mjedisore dhe të tjera ligjore (neni 17 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse);
Angazhohuni në aktivitete të paligjshme që mund të rezultojnë në ndjekje penale (për shembull, posedimi i substancave të kontrolluara).

A mundet një pronar të humbasë banesën e tij për mos përmbushjen e detyrimeve të tij për mirëmbajtjen e banesave?

Në disa raste, pronari i një apartamenti mund të humbasë të drejtën e tij për strehim. Por kjo ndodh vetëm me vendim gjykate.

Ekziston neni 293 i Kodit Civil të Federatës Ruse, emri i të cilit flet vetë - "përfundimi i të drejtave të pronësisë për ambientet e banimit të keqadministruara". Refuzimi i pronarit të pronës për të përmbushur përgjegjësitë për mirëmbajtjen dhe riparimin e lokaleve, si dhe cenimi i rendit publik, është arsye për marrjen e masave të rrepta ndaj pronarit. Së pari, autoritetet lëshojnë një paralajmërim dhe caktojnë afate për punë riparimi dhe më pas mund të merret vendimi për shitjen e banesës në ankand publik. Iniciatori është administrata dhe vendimet i merr gjykata. Të ardhurat nga shitja e apartamentit përdoren për riparimin e ambienteve dhe kompensimin e dëmeve të shkaktuara nga pakujdesia e ish-pronarit. Pas riparimeve dhe kompensimit të dëmit, fondet e mbetura i kalojnë ish pronarit të humbur të banesës.

Pronarët e ambienteve të banimit jo vetëm që kanë të drejtë t'i përdorin ato për të jetuar ose për të krijuar të ardhura, por gjithashtu duhet të përmbushin përgjegjësitë e mbajtjes së hapësirës së banimit dhe pronës së përbashkët në gjendjen e duhur. Lista e të drejtave dhe përgjegjësive të banimit varet nga lloji i lokaleve të zëna dhe prania e personave të regjistruar.

Një pronar shtëpie është një person i regjistruar si i tillë në Regjistrin e Unifikuar të Pasurive të Paluajtshme (USRN) dhe i cili ka të drejtë të disponojë dhe përdorë shtëpinë e tij në përputhje me legjislacionin aktual. Të drejtat pronësore për strehim lindin si rezultat i transaksioneve civile, ose hyrjes në.

Të drejtat dhe përgjegjësitë e pronarëve në lidhje me mirëmbajtjen e banesave të tyre përcaktohen në rregulloret e mëposhtme:

Sipas ligjeve të listuara, pronarët e hapësirës së banimit në një ndërtesë apartamentesh janë të detyruar të:

mbajeni hapësirën e banimit në një gjendje të përshtatshme për banim;
të përballojë shpenzimet e mbajtjes së pronës së përbashkët;
të mos cenohen të drejtat dhe interesat legjitime;
t'u sigurojë punonjësve akses në ambientet për të kontrolluar njehsorët individualë një herë në 3 muaj.

Pronarët e shtëpive private kanë një detyrim shtesë për të lidhur një kontratë me një organizatë shërbimi për heqjen dhe përpunimin e mbetjeve të ngurta. Pronarët e dhomave në apartamentet komunale duhet të mirëmbajnë, përveç hapësirës së tyre të banimit dhe pronës së përbashkët, edhe ambientet e përbashkëta të banesës (kuzhinë, korridor, banjë), duke kryer riparimet dhe pastrimin në kohën e duhur.

Si pjesë e kryerjes së detyrave për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët, pronarët e objekteve të pallatit duhet të zgjedhin një metodë të menaxhimit të ndërtesës së apartamenteve dhe të monitorojë aktivitetet e një personi juridik (KM ose) të formuar për këto qëllime, duke raportuar rastet e shkeljeve në.

Përveç shpenzimeve për shërbimet komunale dhe ambientet e përbashkëta, pronarëve u kërkohet gjithashtu të paguajnë kontribute mujore në fondin e riparimit kapital (Pjesa 2, pika 2, neni 154 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse), shuma e të cilave përcaktohet nga operatori rajonal.

Rregullat për pjesëmarrjen financiare të pronarëve në mirëmbajtjen e pronës së përbashkët përcaktohen në nenin 3 të vendimit nr.491.

Të drejtat e pronarëve të shtëpive

Pronarët e apartamenteve dhe aksioneve në ndërtesat e banimit kanë të drejtë:

shisni, dhuroni, shkëmbeni ose lini me trashëgimi shtëpinë tuaj me trashëgimi;
jetoni në hapësirën e banimit me anëtarët e familjes tuaj;
regjistroni palët e treta në hapësirën e banimit;
dhënia me qira e banesave;
transferimi i banesave për përdorim falas sipas një kontrate;
dhënia me qira e banesave me qira komerciale për një person juridik;
të kryejë veprimtari profesionale në hapësirën e banimit që nuk prish qetësinë e banorëve dhe gjendjen sanitare të shtëpisë.

Gjatë regjistrimit të palëve të treta në ambiente, pronari duhet të respektojë legjislacionin e migracionit dhe standardet sanitare rajonale që kufizojnë numrin maksimal të personave që jetojnë në një zonë.

Për shembull, në Moskë, për çdo person të regjistruar duhet të ketë të paktën 10 metra katrorë. m siperfaqe banimi (me perjashtim te konvikteve).

Është e rëndësishme të merret parasysh se kur transferoni banesa me qira ose përdorim, pronari i lokaleve mban përgjegjësi për veprimet e papërgjegjshme të qiramarrësve ndaj fqinjëve dhe autoriteteve rregullatore.

Përgjegjësia dhe kufizimet

Si pjesë e përmbushjes së detyrimeve për mirëmbajtjen e banesave në gjendjen e duhur dhe mirëmbajtjen e pronës së përbashkët, pronari duhet të respektojë kufizimet e mëposhtme:

ndalimi i organizimit të prodhimit industrial në një apartament banimi (klauzola 3 e nenit 288 të Kodit Civil të Federatës Ruse);
ndalimi i ndarjes dhe tjetërsimit të pjesës në të drejtën e pronës së përbashkët;
një ndalim për kryerjen ose rindërtimin e ambienteve të banimit pa pëlqimin e shërbimit inxhinierik BTI.

Rizhvillimi nënkupton ndryshimin e konfigurimit të brendshëm të mureve dhe tavaneve ose zhvendosjen e komunikimeve të furnizimit me ujë. Këto lloj pune duhet të merren nga administrata lokale.

Përveç kësaj, pronari i lokaleve është përgjegjës për:

për pajtueshmërinë nga personat e regjistruar në apartament me standardet sanitare;
për respektimin e të drejtave ligjore;
për respektimin e të drejtave të të miturve që jetojnë në banesë;
për pajtueshmërinë me kërkesat e sigurisë nga zjarri.

Kërkesat e sigurisë e detyrojnë pronarin të eliminojë keqfunksionimet e vogla të komunikimeve brenda shtëpisë që mund të çojnë në zjarr ose përmbytje, si dhe t'i raportojë menjëherë organizatës së menaxhimit dhe shërbimit të urgjencës për keqfunksionime serioze të komunikimeve brenda shtëpisë, etj.

Të gjitha veprimet me rëndësi ligjore me hapësirën e banimit në të cilën janë regjistruar të miturit, përfshirë tjetërsimin, rizhvillimin ose rritjen e numrit të banorëve, duhet të kryhen nga pronari në prani të një konkluzion pozitiv nga stafi i kujdestarisë. Një përfundim i tillë është zyrtarizuar në formën e një vendimi të kreut të bashkisë lokale.

Pasojat e shkeljes së rregullave të përdorimit të banesave

Shkelja nga pronari i rregullave për përdorimin e ambienteve të banimit dhe mospërmbushja e detyrimeve për mirëmbajtjen e tij mund të çojë në pasojat e mëposhtme:

mbledhjen e detyruar të borxheve për;
dëbimi nga hapësira e banimit me vendim gjykate;
heqja e të drejtave dhe përfitimeve;
dhënien e një gjobe administrative.

Mospërmbushja e detyrimit për të paguar për shërbimet komunale mund të çojë jo vetëm në shërbime të tilla, por edhe në mbledhjen e detyruar të borxhit nga llogaritë personale ose pagat e pronarit, duke marrë parasysh gjobat dhe gjobat e kërkuara me ligj. Për më tepër, prania e borxheve për riparime të mëdha dhe shërbime komunale do të çojë në vështirësi në marrjen e subvencioneve për strehimin dhe shërbimet komunale ose shlyerjen e një kredie hipotekore.

Ruajtja e banesave në një gjendje josanitare është arsye për vendosjen e gjobës në shumën 500-1000 rubla, sipas Artit. 6.4 Kodi i Kundërvajtjeve Administrative. Gjithashtu, punonjësit e organizatës që servisin një ndërtesë apartamentesh mund t'i lëshojnë urdhra pronarit për të eliminuar shkeljet sanitare (hedhja e mbeturinave të grumbulluara, kryerja e dezinfektimit).

Nëse pronari refuzon të eliminojë shkeljet e rregullave të funksionimit të shtëpisë së tij, si dhe nëse i shkaktohet dëm i konsiderueshëm pronarëve fqinjë ose krijohet një situatë emergjente, shkelësi mund të dëbohet me forcë nga ambientet e zëna me vendim gjykate dhe të zhvendoset. në një hapësirë më të vogël banimi komunal me kushte sociale të qirasë.

Pronarëve të apartamenteve të pajisura me soba me gaz u kërkohet të lejojnë punonjësit e organizatave të shërbimit të hyjnë në apartament për të kryer mirëmbajtjen e planifikuar të pajisjeve të gazit. Nëse specialistët nuk lejohen të hyjnë në komunikimet e gazit brenda apartamenteve, pronarët mund të përballen me përgjegjësi në formën e:

gjobë në shumën 1000-2000 rubla (klauzola 3 e nenit 9.23 të Kodit Administrativ);
një gjobë në shumën prej 10,000-30,000 rubla - nëse lind një situatë emergjente për fajin e pronarit.

Përgjegjësia penale paraqitet në rastet veçanërisht të rënda kur veprimet ose mosveprimi i pronarit kanë sjellë pasoja të rënda ose viktima.

Pronarëve të apartamenteve u kërkohet të paguajnë për riparimet dhe mirëmbajtjen e ambienteve të përbashkëta, si dhe të respektojnë standardet sanitare dhe të raportojnë prishjet dhe aksidentet në shërbimet përkatëse. Për të parandaluar përgjegjësinë administrative, duhet të respektoni legjislacionin vendas në sektorin e strehimit dhe të monitoroni njoftimet e kompanive administruese.

(Akoma nuk ka vlerësime)