ชีวิตทางเศรษฐกิจของวัตถุคืออะไร การกำหนดการสึกหรอของทรัพย์สิน

อายุการใช้งานคือระยะเวลาปฏิทินของการทำงานขององค์ประกอบโครงสร้างและอาคารโดยรวม ขึ้นอยู่กับการดำเนินการตามมาตรการบำรุงรักษาและซ่อมแซม

เพื่อการใช้งานอาคารโดยปราศจากปัญหา จำเป็นต้องเปลี่ยน (หรือซ่อมแซม) องค์ประกอบโครงสร้างและระบบของอุปกรณ์ทางวิศวกรรมบางอย่างเป็นระยะ (เช่น พื้น พื้นไม้ ระบบประปา ฯลฯ) การปฏิบัติตามกฎการปฏิบัติงานทางเทคนิคจะเป็นตัวกำหนดอายุการใช้งานมาตรฐานขององค์ประกอบโครงสร้างและอาคารโดยรวมอย่างเด็ดขาด ตัวอย่างเช่น หลังคาเหล็กได้รับการออกแบบให้มีอายุการใช้งาน 15 ปี โดยต้องทาสีทุกๆ 3-5 ปี การละเมิดกฎนี้จะทำให้อายุการใช้งานของหลังคาเหล็กสั้นลงครึ่งหนึ่ง

การสึกหรอของอาคารและโครงสร้างหมายความว่าโครงสร้าง อุปกรณ์ และอาคารโดยรวมจะค่อยๆ สูญเสียคุณภาพและความแข็งแกร่งดั้งเดิมไป การกำหนดอายุการใช้งานขององค์ประกอบโครงสร้างเป็นงานที่ซับซ้อนมาก เนื่องจากผลลัพธ์ที่ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยจำนวนมากที่ทำให้เกิดการสึกหรอ ดังนั้นอายุการใช้งานมาตรฐานของอาคารจึงขึ้นอยู่กับวัสดุของโครงสร้างหลักและเป็นค่าเฉลี่ย มาตรฐานปัจจุบัน (ตารางที่ 1 และ 2) กำหนดไว้สำหรับกลุ่มทุนสำหรับอุตสาหกรรม (4 กลุ่ม) สาธารณะ (9 กลุ่ม) และอาคารที่อยู่อาศัย (6 กลุ่ม) ในจำนวนที่แตกต่างกัน

ตารางที่ 1. การจำแนกประเภทอาคารที่อยู่อาศัยตามทุน

กลุ่มอาคาร	ลักษณะของอาคารและองค์ประกอบโครงสร้าง	อายุการใช้งานของอาคารปี
ฉัน	อาคารเหล่านี้ทำด้วยหินโดยเฉพาะอาคารหลวง ฐานราก - หินและคอนกรีต ผนัง - หิน (อิฐ) และบล็อกขนาดใหญ่ พื้น - คอนกรีตเสริมเหล็ก	150
ครั้งที่สอง	อาคารเป็นหินธรรมดา ฐานราก - หิน ผนัง - หิน (อิฐ) บล็อกใหญ่และแผงใหญ่ เพดาน - คอนกรีตเสริมเหล็กหรือผสมรวมถึงห้องใต้ดินหินบนคานโลหะ	125
สาม	ตัวอาคารเป็นหิน น้ำหนักเบา ฐานรากหินและคอนกรีต ผนังอิฐมวลเบาทำจากอิฐ บล็อกถ่าน หินเปลือกหอย เพดานไม้ คอนกรีตเสริมเหล็ก หรือหินบนคานโลหะ	100
วี	แผงสำเร็จรูป กรอบ อะโดบี อะโดบี อาคารครึ่งไม้ ฐานราก - บนเก้าอี้ไม้ที่มีเสาเศษหิน ผนัง - โครง ฯลฯ เพดาน - ไม้	30
วี	อาคารที่ทำจากไม้โครง ไม้กระดาน และวัสดุน้ำหนักเบาอื่นๆ	15

ตารางที่ 2. การจำแนกประเภทของอาคารสาธารณะตามทุน

กลุ่มอาคาร	ประเภทของอาคาร วัสดุฐานราก ผนัง เพดาน	อายุการใช้งานของอาคารปี
ฉัน	อาคารโครงด้วยคอนกรีตเสริมเหล็กหรือโครงโลหะ โดยมีโครงหุ้มด้วยวัสดุหิน	175
ครั้งที่สอง	อาคารเหล่านี้ถือเป็นเมืองหลวงโดยเฉพาะ โดยมีกำแพงหินที่ทำจากก้อนหินหรือบล็อกขนาดใหญ่ เสาและเสา - คอนกรีตเสริมเหล็กหรืออิฐ เพดาน - คอนกรีตเสริมเหล็กหรือห้องใต้ดินหินบนคานโลหะ	150
สาม	อาคารที่มีกำแพงหินทำจากหินชิ้นหรือบล็อกขนาดใหญ่ เสาและเสา - คอนกรีตเสริมเหล็กหรืออิฐ เพดาน - คอนกรีตเสริมเหล็กหรือห้องใต้ดินหินบนคานโลหะ	125
IV	อาคารที่มีผนังก่ออิฐมวลเบา (หิน) เสาและเสา - คอนกรีตเสริมเหล็ก เพดาน - ไม้	100
วี	อาคารที่มีผนังก่ออิฐมวลเบา เสาและเสา - อิฐหรือไม้ เพดาน - ไม้	80
วี	ตัวอาคารเป็นไม้ ผนัง - ท่อนไม้หรือหินปู	50
ปกเกล้าเจ้าอยู่หัว	อาคารกรอบไม้และแผง	25
8	อาคารที่มีน้ำหนักเบา	15
ทรงเครื่อง	เต็นท์ ศาลา แผงลอย และอาคารการค้าน้ำหนักเบาอื่นๆ	10

อาคารที่อยู่อาศัยกลุ่มทุนกลุ่มแรกประกอบด้วยอาคารหินโดยเฉพาะอาคารทุน (ฐานหินและคอนกรีตอิฐบล็อกขนาดใหญ่และผนังแผงขนาดใหญ่พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก) อายุการใช้งานมาตรฐานของอาคารดังกล่าวคือ 150 ปี การนำองค์ประกอบโครงสร้างมาสู่อาคารที่ทำจากวัสดุที่มีอายุการใช้งานสั้นลงจะส่งผลให้อายุการใช้งานมาตรฐานของอาคารโดยรวมลดลง ดังนั้นแผงสำเร็จรูปกรอบอาคารครึ่งไม้พร้อมพื้นไม้ (กลุ่มทุนที่ห้า) จึงมีอายุการใช้งาน 30 ปี กลุ่มทุนสุดท้าย (ที่หก) ประกอบด้วยอาคารน้ำหนักเบาที่มีอายุการใช้งาน 15 ปี อายุการใช้งานมาตรฐานของอาคารถูกกำหนดโดยความเด่นขององค์ประกอบโครงสร้างบางอย่างในนั้นซึ่งมีอายุการใช้งานที่แตกต่างกัน:

• ฐานรากคอนกรีต 100-125 ปี
• อิฐและผนังแผงใหญ่ 125 ปี
• พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก 100-125 ปี
• พื้นไม้ 60 ปี
• พื้นกระเบื้องเซรามิกอายุ 80 ปี
• พื้นไม้ปาร์เก้ 50 ปี
• พื้นไม้กระดาน 30-40 ปี
• จันทันและฝักไม้ อายุ 50 ปี
• หลังคากระเบื้องเซรามิค 80 ปี
• หลังคาทำจากแผ่นใยหิน-ซีเมนต์ 30 ปี
• หน้าต่างและประตูในผนังภายนอก 40 ปี
• องค์ประกอบของระบบอุปกรณ์วิศวกรรม (วาล์ว วาล์ว ท่อ ฯลฯ) 10-20 ปี

อายุการใช้งานของอาคารขึ้นอยู่กับทั้งสภาพการใช้งานและทางเลือกเชิงกลยุทธ์ของนักออกแบบ คุณสามารถสร้างอาคารที่ค่อนข้างถูกได้ แต่ตลอดอายุการใช้งานคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมากเพื่อรักษาให้อยู่ในสภาพทางเทคนิคที่ยอมรับได้ หรือคุณสามารถสร้างอาคารที่ไม่จำเป็นต้องบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมตลอดอายุการใช้งาน แต่ต้นทุนของสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวจะสูงกว่าอย่างไม่เป็นสัดส่วนเมื่อเทียบกับต้นทุนการดำเนินงานด้านเทคนิคที่สมเหตุสมผล

การสึกหรอทางกายภาพ (วัสดุ เทคนิค) ขององค์ประกอบโครงสร้างหรืออาคารหมายถึงการสูญเสียคุณสมบัติทางเทคนิคดั้งเดิมภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ เมื่อเวลาผ่านไป ความแข็งแรงของวัสดุและความเสถียรขององค์ประกอบโครงสร้างลดลง ความร้อนและเสียง ฉนวน คุณภาพน้ำและอากาศซึมผ่านของโครงสร้างที่ปิดล้อมเสื่อมลง และองค์ประกอบแต่ละชิ้นสึกหรอและเป็นสนิม

ตารางที่ 3 การประเมินสภาพทางเทคนิคของโครงสร้างอาคารขึ้นอยู่กับการสึกหรอทางกายภาพ

ความแม่นยำในการระบุการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารขึ้นอยู่กับแนวทางที่ใช้และมีตั้งแต่ 1% (ตามการสำรวจทางวิศวกรรมและการศึกษาในห้องปฏิบัติการ) ถึง 5% (ขึ้นอยู่กับผลการสำรวจโดยใช้เครื่องมือง่ายๆ) ปริมาณการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างเฉพาะถูกกำหนดโดยใช้ตารางพิเศษ รวมถึงสัญญาณของการสึกหรอและช่วงของค่าและการสึกหรอที่สอดคล้องกัน การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารทั้งหลังถูกกำหนดให้เป็นค่าเฉลี่ยเลขคณิตของค่าเสื่อมราคาขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละชิ้น โดยชั่งน้ำหนักด้วยน้ำหนักเฉพาะของสิ่งเหล่านั้นในต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมดของวัตถุ

ความล้าสมัยควรเข้าใจว่าเป็นความไม่สอดคล้องกันของอาคารกับวัตถุประสงค์การใช้งานซึ่งเกิดขึ้นอันเป็นผลมาจากความต้องการทางสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอาคารที่พักอาศัย เรากำลังพูดถึงความไม่สอดคล้องกันของโซลูชันทางสถาปัตยกรรมและการวางแผนกับข้อกำหนดที่ทันสมัย ​​เกี่ยวกับอาคารที่มีความหนาแน่นมากเกินไป เกี่ยวกับระดับการปรับปรุงและการจัดสวนในพื้นที่ไม่เพียงพอ เกี่ยวกับอุปกรณ์ทางวิศวกรรมที่ล้าสมัย

ความล้าสมัยมีสองรูปแบบ:

รูปแบบที่ 1 - ต้นทุนงานก่อสร้างลดลงเนื่องจากต้นทุนลดลง (เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงขนาดการผลิตการก่อสร้างการเติบโตของผลิตภาพแรงงาน ฯลฯ )

รูปแบบที่ 2 - ค่าเสื่อมราคาของอาคารอันเป็นผลมาจากความแตกต่างระหว่างพารามิเตอร์กับข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงของสังคม

นี่หมายถึงคุณสมบัติเชิงลบของอาคารดังต่อไปนี้:

ก) ข้อบกพร่องในการวางแผน (การมีห้องเดินผ่าน, พื้นที่ครัวขนาดเล็กและห้องเสริม, ตำแหน่งห้องน้ำไม่สะดวก, ห้องเล็กจำนวนมากและตำแหน่งที่ไม่สะดวก ฯลฯ );

b) การไม่ปฏิบัติตามองค์ประกอบโครงสร้างของอาคารตามข้อกำหนดที่ทันสมัย ​​(ลักษณะทางความร้อนที่ไม่น่าพอใจ, ฉนวนกันเสียง, การกันซึม ฯลฯ )

c) การขาดหรือคุณภาพขององค์ประกอบของอุปกรณ์ทางวิศวกรรมของอาคาร (ไฟฟ้า น้ำและก๊าซ ลิฟต์ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ)

มีสองวิธีหลักในการวัดปริมาณความล้าสมัยของรูปแบบที่สอง: เศรษฐศาสตร์ทางเทคนิคและสังคมวิทยา วิธีการประเมินทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์เป็นระบบของตัวบ่งชี้ที่รวบรวมบนพื้นฐานของลักษณะทั่วไปของต้นทุนต่อหน่วยขององค์ประกอบโครงสร้างและอุปกรณ์วิศวกรรมของอาคารต่าง ๆ ซึ่งแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนทดแทนของอาคาร ค่าของตัวชี้วัดดังกล่าวจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนอย่างสม่ำเสมอ วิธีการประเมินทางสังคมวิทยาของความล้าสมัยในรูปแบบที่สองนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์กระบวนการแลกเปลี่ยนและการซื้อและการขายที่อยู่อาศัย เช่น ในขั้นตอนการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายยิ่งขึ้น เจ้าของจะได้รับค่าตอบแทนในรูปของพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติม ความล้าสมัยปรากฏให้เห็นในรูปแบบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์

จากมุมมองของการดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะช่วงชีวิตหลายประเภท มีช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจที่กำหนดช่วงระยะเวลาหนึ่งซึ่งอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของผลกำไรได้ ข้อกำหนดดังกล่าวจะสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงทรัพย์สินสิ้นสุดลงซึ่งไม่ส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร จริงๆ แล้วทรัพย์สินนั้นมีอายุการใช้งานตลอดชีพ กล่าวคือ ระยะเวลาที่อาคารมีอยู่และเหมาะสมกับการอยู่อาศัยหรือทำงาน โดยทั่วไปแล้ว ช่วงชีวิตทางกายภาพซึ่งกำหนดโดยข้อบังคับต่างๆ โดยแบ่งประเภทย่อยของคำศัพท์ดังต่อไปนี้ อายุที่มีประสิทธิภาพซึ่งสะท้อนอายุของวัตถุขึ้นอยู่กับลักษณะภายนอกและทางเทคนิค อายุตามลำดับซึ่งสอดคล้องกับเวลาที่อาคารเปิดดำเนินการ ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ซึ่งใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินอาคารโดยผู้ประเมินราคาจะคำนวณตามระยะเวลานับจากวันที่ประเมินราคาเองจนถึงสิ้นสุดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของอาคาร

ความล้าสมัยของการใช้งานของอาคารคืออาคารไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่อีกต่อไป - สถาปัตยกรรมของอาคารที่ล้าสมัย รูปแบบที่ไม่สะดวก การสนับสนุนทางวิศวกรรม การสึกหรอดังกล่าวเกิดจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในด้านสถาปัตยกรรมและเทคโนโลยีการก่อสร้าง อีกชื่อหนึ่งสำหรับการสวมใส่เพื่อการทำงานคือ ความล้าสมัยซึ่งเหมือนกับการสึกหรอทางกายภาพที่สามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถถอดออกได้ การสึกหรอทางเศรษฐกิจอาคารเรียกว่ามูลค่าลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงลบในสภาพแวดล้อมภายนอกซึ่งเกิดจากสาเหตุทางเศรษฐกิจ การเมือง หรืออื่น ๆ ตัวอย่างเช่นในพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องหรือการเก็บภาษีการประกันภัยมีการเปลี่ยนแปลงตลาดแรงงานการท่องเที่ยวการศึกษา ฯลฯ มีการเปลี่ยนแปลง การสึกหรอทางเศรษฐกิจเรียกอีกอย่างว่าการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก ระดับของการสึกหรอภายนอกอาจได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากบริเวณใกล้เคียงกับวัตถุธรรมชาติหรือวัตถุเทียมที่ไม่สวยงาม: หนองน้ำ โรงบำบัดน้ำเสีย ร้านอาหาร ฟลอร์เต้นรำ สถานีบริการน้ำมัน สถานีรถไฟและสถานีรถไฟ สถานประกอบการอุตสาหกรรม ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินควรถือว่าไม่สามารถย้อนกลับได้ เนื่องจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ควรมุ่งเป้าไปที่การขจัดปัจจัยภายนอกนั้นสูงอย่างไม่เป็นสัดส่วน

การสึกหรอภายนอกสามารถวัดได้โดยการวิเคราะห์การขายแบบคู่กัน ซึ่งก็คือการขายทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้สองรายการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรายการหนึ่งมีสัญญาณของการสึกหรอภายนอก และอีกรายการหนึ่งไม่มี ความแตกต่างของราคาจะช่วยให้สามารถสรุปเกี่ยวกับปริมาณการสึกหรอของวัตถุที่วิเคราะห์ได้

อายุการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์กำหนดโดยปัจจัยหลายประการ บ้านต่างๆ จะค่อยๆ มีอายุมากขึ้น เมื่อเวลาผ่านไป เมื่อการอาศัยอยู่ในบ้านเหล่านั้นกลายเป็นอันตรายถึงชีวิต เมื่อพิจารณาถึงความทันสมัยและคุณภาพของการก่อสร้าง บ้านที่ค่อนข้างใหม่อาจกลายเป็นปัญหาได้หากด้วยเหตุผลบางประการที่ทำให้สภาพทางเทคนิคทรุดโทรมลงอย่างมาก เช่น ผนังแตกร้าว การเสียรูปของฐานราก หรือกรอบประตูบิดเบี้ยว หากพบสัญญาณดังกล่าวในบ้าน ชาวบ้านจะถูกไล่ออกทันที ปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทรุดโทรมและทรุดโทรมได้รับการควบคุมโดยกฎระเบียบที่ได้รับอนุมัติโดยมติของ State Duma ของรัฐบาลรัสเซียลงวันที่ 28 มกราคม 2549 กฎระเบียบกำหนดข้อกำหนดสำหรับสถานที่ที่มีไว้สำหรับที่อยู่อาศัยของมนุษย์ สถานที่ทั้งหมดที่มีไว้สำหรับการอยู่อาศัยของมนุษย์จะต้องตั้งอยู่ในบ้านที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดโดยแผนการแบ่งเขตของระบบ ที่อยู่อาศัยต้องได้รับการสื่อสารที่เหมาะสม เช่น ไฟฟ้าแสงสว่าง น้ำดื่มและน้ำร้อน เครื่องทำความร้อน การระบายอากาศ และก๊าซ หากมีให้ อย่างไรก็ตาม ในบ้านชั้นเดียวหรือสองชั้นที่ไม่มีโครงข่ายสาธารณูปโภคส่วนกลาง อาจขาดทั้งระบบประปา และระบบระบายน้ำทิ้ง

ระบบวิศวกรรมทั้งหมดจะต้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยด้านสุขอนามัยและระบาดวิทยาเสมอ สภาพอากาศในห้องที่ผู้คนอาศัยอยู่ต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน ความชื้นสัมพัทธ์ที่ยอมรับได้คือความชื้นไม่เกินห้าสิบห้าเปอร์เซ็นต์ และในห้องที่มีอากาศร้อน อากาศควรมีอุณหภูมิปกติ 18 องศาเซลเซียส สถานที่พักอาศัยต้องได้รับการปกป้องจากความชื้น เช่น ของเหลวที่ละลาย ฝน หรือดิน และจากการรั่วไหลจากระบบสื่อสาร ห้ามวางห้องน้ำ ห้องน้ำ ฝักบัว หรือห้องครัวไว้เหนือห้องนั่งเล่น ห้องนั่งเล่นและห้องครัวต้องมีหน้าต่าง สำหรับสถานที่เสริมหรือในครัวเรือน ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้ ห้ามมิให้สถานที่อยู่อาศัยตั้งอยู่ในชั้นใต้ดินหรือชั้นล่าง บ้านที่สูงกว่าห้าชั้นจะต้องติดตั้งลิฟต์ที่ปลอดภัย

บ้านถือว่าไม่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยหากตั้งอยู่ในพื้นที่ที่อาจเกิดดินถล่มหรือโคลนถล่ม หิมะถล่ม หรือในพื้นที่ที่มีน้ำท่วมเป็นประจำ อาคารอพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวถือว่าไม่ปลอดภัยและอาจถูกรื้อถอน บ้านถือว่าไม่ปลอดภัยหากมีการเสียรูปของฐานรากและผนังรับน้ำหนักที่เห็นได้ชัดเจนซึ่งยืนยันความอ่อนล้าของความสามารถในการรับน้ำหนักของโครงสร้างดังกล่าวและอันตรายที่ชัดเจนจากการทำลายล้าง ดังนั้น อาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องได้รับการยอมรับว่าไม่ปลอดภัยหากได้รับความเสียหายจากไฟไหม้ อุบัติเหตุ การระเบิด แผ่นดินไหว ดินทรุดตัวไม่สม่ำเสมอ และปรากฏการณ์อื่น ๆ อีกมากมาย แต่การรับรู้บ้านว่าไม่ปลอดภัยจะเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อในทางเทคนิคแล้วบ้านนั้นอยู่นอกเหนือการซ่อมแซม หรือถ้าไม่สามารถทำได้ในเชิงเศรษฐกิจ ที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ใกล้กับทางหลวงที่พลุกพล่านซึ่งมีการบันทึกระดับเสียงที่มากเกินไปก็ถือว่าไม่เหมาะสมอย่างยิ่งเช่นกัน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมที่ก้าวร้าวบางครั้งอาจเป็นเหตุผลที่ดีว่าทำไมชีวิตของผู้คนในสถานที่หนึ่งๆ จึงกลายเป็นอันตราย

พบข้อผิดพลาดในบทความ?

การกำหนดค่าเสื่อมราคาเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อคำนึงถึงความแตกต่างในลักษณะของวัตถุใหม่และทรัพย์สินจริงที่มีการประเมินมูลค่า

สวมใส่ในการประเมินค่าหมายถึงการสูญเสียประโยชน์ใช้สอยและมูลค่าของวัตถุในการประเมินค่าไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม

มีสองวิธีในการคำนวณการสึกหรอ:

วิธีตลอดชีวิต

วิธีการแบ่งประเภทของการสึกหรอ

6.3.1. การคำนวณการสึกหรอโดยใช้วิธีอายุการใช้งาน

การสึกหรอสะสมสะสมจะขึ้นอยู่กับอายุของวัตถุ

เมื่อคำนวณการสึกหรอโดยใช้วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพ จะใช้แนวคิดต่อไปนี้: ชีวิตทางกายภาพของอาคาร อายุที่แท้จริง อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ พิจารณาช่วงอายุการใช้งานของอาคารและตัวบ่งชี้การประเมินผลที่มีลักษณะเฉพาะ (ดูรูปที่ 6.2)

อายุการใช้งานทางกายภาพของอาคาร (PL) คือระยะเวลาการทำงานของอาคารในระหว่างที่สภาพขององค์ประกอบโครงสร้างรับน้ำหนักของอาคารตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด (ความน่าเชื่อถือของโครงสร้าง ความทนทานทางกายภาพ ฯลฯ) ชีวิตทางกายภาพของวัตถุนั้นถูกสร้างขึ้นในระหว่างการก่อสร้างและขึ้นอยู่กับกลุ่มทุนของอาคาร ชีวิตฝ่ายเนื้อหนังสิ้นสุดลงเมื่อวัตถุถูกทำลาย

อายุตามลำดับเวลา (CA) คือช่วงเวลาที่ผ่านตั้งแต่การว่าจ้างวัตถุจนถึงวันที่ประเมิน

อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ (EL) ถูกกำหนดโดยระยะเวลาการทำงานในระหว่างที่วัตถุสร้างรายได้ ในช่วงเวลานี้ การปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน

อายุที่มีประสิทธิภาพ (EA) คำนวณตามลำดับอายุของอาคาร โดยคำนึงถึงสภาพทางเทคนิคและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในวันที่ประเมินซึ่งส่งผลต่อมูลค่าของวัตถุที่ได้รับการประเมิน อายุที่มีประสิทธิภาพอาจแตกต่างจากอายุตามลำดับเวลาขึ้นหรือลง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะการทำงานของอาคาร ในกรณีของการดำเนินงานปกติ (ทั่วไป) ของอาคาร อายุที่มีประสิทธิภาพมักจะเท่ากับอายุตามลำดับเวลา

อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ (REL) ของอาคารคือช่วงเวลานับจากวันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ (รูปที่ 6.2)

การคิดค่าเสื่อมราคาของอาคารโดยใช้วิธีอายุการใช้งานจะขึ้นอยู่กับการตรวจสอบโครงสร้างของวัตถุที่ถูกประเมินและสมมติฐานว่าอายุที่แท้จริงของวัตถุนั้นสัมพันธ์กับช่วงอายุโดยทั่วไปของชีวิตทางเศรษฐกิจในลักษณะเดียวกับค่าเสื่อมราคาสะสม มีความเกี่ยวข้องกับต้นทุนการผลิตซ้ำ (เปลี่ยน) ของอาคาร

ตัวบ่งชี้การสึกหรอทางกายภาพ อายุที่มีประสิทธิภาพ และอายุขัยทางเศรษฐกิจอยู่ในอัตราส่วนที่แน่นอน ซึ่งสามารถแสดงได้ด้วยสูตร

ฉัน = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6.4)

ที่ฉันสวมใส่ %;

EV – อายุที่มีประสิทธิภาพ กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญโดยพิจารณาจากสภาพทางเทคนิคขององค์ประกอบหรืออาคารโดยรวม

VF – ช่วงเวลาปกติของชีวิตทางกาย

RSF - ระยะเวลาที่เหลืออยู่ของชีวิตร่างกาย

ผม = (HV: VF) 100%, (6.5)

ที่ฉันสวมใส่ %;

VF เป็นช่วงปกติของชีวิตทางร่างกาย

การใช้สูตร 6.5 นอกจากนี้ยังมีความเกี่ยวข้องในการคำนวณเปอร์เซ็นต์การปรับการสึกหรอในวัตถุที่เปรียบเทียบ (วิธีการขายเปรียบเทียบ) เมื่อผู้ประเมินไม่สามารถตรวจสอบอะนาล็อกที่เลือกเพื่อกำหนดตัวบ่งชี้ที่ใช้ในสูตร 6.4

เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาขององค์ประกอบหรืออาคารโดยรวมที่คำนวณด้วยวิธีนี้สามารถแปลเป็นเงื่อนไขทางการเงิน (ค่าเสื่อมราคา):

O = เอสวี (I: 100), (6.6)

ที่ฉันสวมใส่ %;

SV – ต้นทุนการสืบพันธุ์ (ต้นทุนทดแทน)

ตัวอย่าง.

คอมเพล็กซ์ทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมขนาดใหญ่อยู่ภายใต้การประเมิน วันที่ประเมินคือวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2548

ลองพิจารณาการคำนวณการสึกหรอของคลังสินค้าหลายแห่งจากคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินที่กำหนดซึ่งสร้างขึ้นตามโครงการเดียวกันซึ่งใช้สำหรับจัดเก็บวัสดุก่อสร้าง ตามเอกสารประกอบสำหรับคลังสินค้าที่ได้รับการประเมิน ช่วงอายุทางกายภาพคือ 75 ปี (FL = 75 ปี)

อายุที่มีประสิทธิภาพจะถูกกำหนดโดยผู้ประเมินตามเงื่อนไขทางเทคนิคของวัตถุที่กำลังประเมิน ข้อมูลสำหรับการคำนวณการสึกหรอแสดงไว้ในตาราง

วิธีการคำนวณค่าเสื่อมราคานี้ใช้ได้กับการประเมินมูลค่าจำนวนมากเมื่อประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ขององค์กรเมื่อประเมินมูลค่าองค์กร (ธุรกิจ)

ข้อเสียของการใช้วิธีการประเมินอายุการใช้งานเพื่อประเมินการสึกหรอสะสมคือ มีเพียงปัจจัยเดียวเท่านั้นที่กำหนดปริมาณการสึกหรอ (อัตราส่วนของอายุที่แท้จริงต่ออายุการใช้งาน) เพื่อขจัดข้อเสียเปรียบนี้ จึงได้มีการพิจารณาปัจจัยการลดต้นทุนประเภทต่างๆ และใช้วิธีการแบ่งออกเป็นประเภทของการสึกหรอ

ชั้นเรียน Forex เป็นวิธีที่ดีเยี่ยมสำหรับคุณในการเตรียมตัวสำหรับการทำงานที่ประสบความสำเร็จในตลาด Forex!

6.3.2. การคำนวณการสึกหรอโดยแบ่งตามประเภทการสึกหรอ

ที่พบบ่อยที่สุดคือ วิธีการแบ่งประเภทของการสึกหรอ.

ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ การสึกหรอแบ่งออกเป็นทางกายภาพ การใช้งาน และภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ ตามกฎแล้วการสึกหรอทางเศรษฐกิจไม่สามารถกำจัดได้

การสึกหรอจะถือว่าถอดออกได้หากการกำจัดเป็นไปได้ทางกายภาพและเป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจ

ผลรวมของค่าเสื่อมราคาที่เป็นไปได้ทุกประเภทคือค่าเสื่อมราคาสะสมของทรัพย์สิน

การเสื่อมสภาพทางกายภาพสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงคุณสมบัติทางกายภาพของทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป (เช่น ข้อบกพร่องในองค์ประกอบโครงสร้าง) การสึกหรอทางกายภาพอาจเกิดขึ้นได้ภายใต้อิทธิพลของปัจจัยการปฏิบัติงานหรือภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและทางธรรมชาติ

มีสี่วิธีหลักในการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ:

ผู้เชี่ยวชาญ;

กฎระเบียบ (หรือการบัญชี);

ค่าใช้จ่าย;

วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร

วิธีที่แม่นยำและใช้เวลามากที่สุดคือ ผู้เชี่ยวชาญ.โดยเกี่ยวข้องกับการสร้างรายการข้อบกพร่องและกำหนดเปอร์เซ็นต์การสึกหรอขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้าง

ตัวอย่าง.

ตารางที่ 6.2 กำหนดการสึกหรอขององค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคลของอาคารโดยใช้วิธีการของผู้เชี่ยวชาญ

วิธีการเชิงบรรทัดฐานการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพขึ้นอยู่กับการใช้คำแนะนำด้านกฎระเบียบต่างๆ ในระดับระหว่างภาคส่วนหรือแผนก มีการใช้น้อยมากในการประเมินค่า

วิธีต้นทุนประกอบด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูองค์ประกอบของอาคารและโครงสร้าง โดยการตรวจสอบ เปอร์เซ็นต์การสึกหรอของแต่ละองค์ประกอบของอาคารจะถูกกำหนด ซึ่งจะถูกแปลงเป็นมูลค่า วิธีการคิดต้นทุนใช้เพื่อกำหนดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้

ตัวอย่างแบบมีเงื่อนไขของการคำนวณค่าเสื่อมราคาตามจริงโดยใช้วิธีต้นทุนแสดงไว้ในตาราง 1 6.4.

วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถคำนวณการสึกหรอขององค์ประกอบและอาคารโดยรวมได้ทันทีในแง่ของต้นทุน เนื่องจากการคำนวณการด้อยค่าขึ้นอยู่กับต้นทุนจริงที่สมเหตุสมผลในการนำสินค้าที่ชำรุดให้อยู่ในสภาพที่เกือบจะใหม่ ผลลัพธ์ของวิธีนี้จึงถือว่าค่อนข้างแม่นยำ ข้อเสียของวิธีนี้คือรายละเอียดและความแม่นยำที่จำเป็นในการคำนวณต้นทุนการซ่อมแซมองค์ประกอบของอาคารที่ชำรุด

วิธีการตลอดชีวิตที่ใช้ในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพ วิธีการนี้จะอธิบายโดยละเอียดในหัวข้อ 6.3.1 ของคู่มือเล่มนี้

ถึง การสึกหรอตามหน้าที่รวมถึงการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการไม่ปฏิบัติตามโซลูชันการออกแบบและการวางแผน มาตรฐานการก่อสร้าง คุณภาพการออกแบบ และวัสดุการผลิตที่มีข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับรายการเหล่านี้

จำนวนการสึกหรอที่ถอดออกได้ถูกกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่เป็นไปได้ของอาคาร ณ เวลาที่ประเมินด้วยองค์ประกอบที่อัปเดตและมูลค่า ณ วันที่ประเมินโดยไม่มีองค์ประกอบที่อัปเดต (ความแตกต่างระหว่างต้นทุนของการทำสำเนาอาคาร และค่าทดแทน)

สาเหตุของการสึกหรอตามการใช้งาน:

ข้อเสียที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ

ข้อเสียที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย

การปรับปรุงขั้นสูง

ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มเติมคือองค์ประกอบของอาคารและอุปกรณ์ที่ไม่มีอยู่ในสภาพแวดล้อมที่มีอยู่ และหากปราศจากนั้นก็ไม่สามารถตอบสนองมาตรฐานการปฏิบัติงานในปัจจุบันได้ ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากรายการเหล่านี้วัดจากต้นทุนการเพิ่มรายการเหล่านี้รวมถึงการติดตั้งด้วย

การสึกหรอตามการใช้งานสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้มักคำนวณโดยใช้วิธีต้นทุน

ข้อบกพร่องที่ต้องมีการเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัยคือรายการที่ยังคงใช้งานได้ แต่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานที่ทันสมัยอีกต่อไป (มาตรวัดน้ำและก๊าซและอุปกรณ์ดับเพลิง) ค่าเสื่อมราคาสำหรับรายการเหล่านี้วัดเป็นต้นทุนขององค์ประกอบที่มีอยู่โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ลบด้วยต้นทุนในการส่งคืนวัสดุ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อองค์ประกอบที่มีอยู่ และบวกด้วยต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบใหม่ ต้นทุนการส่งคืนวัสดุจะคำนวณเป็นต้นทุนของวัสดุและอุปกรณ์ที่รื้อถอนเมื่อใช้ที่โรงงานอื่น (มูลค่าคงเหลือที่ต้องดำเนินการ)

การปรับปรุงขั้นสูงคือตำแหน่งและองค์ประกอบของโครงสร้าง ซึ่งปัจจุบันไม่เพียงพอต่อข้อกำหนดสมัยใหม่ของมาตรฐานตลาด การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ในกรณีนี้จะวัดเป็นต้นทุนในการผลิตซ้ำสิ่งของที่ได้รับการปรับปรุงขั้นสูง ลบด้วยการสึกหรอทางกายภาพ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อถอน และลบด้วยมูลค่ากอบกู้ของชิ้นส่วนที่รื้อออก

ตัวอย่างของการปรับปรุงมากเกินไปคือสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านปรับให้เข้ากับความต้องการของเขา และทำการเปลี่ยนแปลงบางอย่างเพื่อความสะดวกของตัวเอง (มูลค่าการลงทุน) ซึ่งไม่เพียงพอจากมุมมองของผู้ใช้ทั่วไป ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงพื้นที่ใช้สอยของสถานที่เพื่อการใช้งานเฉพาะโดยพิจารณาจากงานอดิเรกของเจ้าของหรืออาชีพของเขา การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ในสถานการณ์ดังกล่าวจะถูกกำหนดโดยต้นทุนปัจจุบันในการทำให้องค์ประกอบที่เปลี่ยนแปลงกลับสู่สภาพดั้งเดิม

นอกจากนี้ แนวคิดของการปรับปรุงมากเกินไปมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการปรับปรุงเดียวกันสามารถพิจารณาได้ทั้งความเหมาะสมสำหรับเซ็กเมนต์เฉพาะและมากเกินไปจากมุมมองของผู้ใช้ทั่วไป

ตาราง 6.5 แสดงตัวอย่างการคำนวณการสึกหรอแบบถอดได้ตามการใช้งาน

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถถอดออกได้มีสาเหตุมาจากการวางแผนพื้นที่ที่ล้าสมัยและ/หรือลักษณะโครงสร้างของอาคารที่ได้รับการประเมินโดยสัมพันธ์กับมาตรฐานการก่อสร้างสมัยใหม่ สัญญาณของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้คือความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจในการใช้จ่ายเพื่อขจัดข้อบกพร่องเหล่านี้ นอกจากนี้ จำเป็นต้องคำนึงถึงสภาวะตลาด ณ วันที่ประเมินเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารมีความเหมาะสมทางสถาปัตยกรรมอย่างเพียงพอตามวัตถุประสงค์

ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ ต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้สามารถกำหนดได้สองวิธี:

การแปลงขาดทุนจากค่าเช่าเป็นทุน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกิน

ในการกำหนดตัวบ่งชี้การคำนวณที่จำเป็น (อัตราค่าเช่า อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ฯลฯ) จะใช้ข้อมูลที่ปรับแล้วสำหรับอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้

ในกรณีนี้ อะนาล็อกที่เลือกไม่ควรมีสัญญาณของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งระบุไว้ในวัตถุที่กำลังประเมิน นอกจากนี้ รายได้ทั้งหมดที่เกิดจากทรัพย์สินโดยรวม (อาคารและที่ดิน) และแสดงเป็นค่าเช่าจะต้องแบ่งออกเป็นสองส่วนตามนั้น ในการจัดสรรรายได้ส่วนหนึ่งที่เป็นของอาคารคุณสามารถใช้วิธีสมดุลการลงทุนสำหรับอาคารหรือวิธีวิเคราะห์อัตราส่วนต้นทุนของที่ดินและราคาขายรวมของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ ในตัวอย่างด้านล่างถือว่าขั้นตอนที่ระบุเสร็จสมบูรณ์ในกระบวนการคำนวณเบื้องต้น (ตารางที่ 6.6)

การพิจารณาการด้อยค่าที่เกิดจากการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากโซลูชันการวางแผนพื้นที่ที่ล้าสมัย (พื้นที่เฉพาะ ความจุลูกบาศก์) ดำเนินการโดยวิธีการรวมขาดทุนจากค่าเช่าเป็นทุน

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้โดยการรวมต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินที่จำเป็นในการบำรุงรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพดีเป็นต้นทุน ก็สามารถทำได้ในลักษณะเดียวกัน แนวทางนี้ดีกว่าสำหรับการประเมินการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารที่มีความโดดเด่นด้วยโซลูชันทางสถาปัตยกรรมที่ไม่ได้มาตรฐาน และจำนวนค่าเช่าก็เทียบเคียงได้กับค่าเช่าสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกแบบอะนาล็อกที่ทันสมัย ​​ตรงกันข้ามกับปริมาณการดำเนินงาน ค่าใช้จ่าย

ตัวอย่างของการกำหนดจำนวนการสึกหรอตามการใช้งานโดยใช้วิธีการรวมต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินเป็นต้นทุนแสดงไว้ในตาราง 6.7

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)– ค่าเสื่อมราคาของวัตถุเนื่องจากอิทธิพลเชิงลบของสภาพแวดล้อมภายนอกที่เกี่ยวข้องกับวัตถุของการประเมิน: ที่ตั้ง, สถานการณ์ตลาด, ความสะดวกในการกำหนดในการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง, การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบและการตัดสินใจทางกฎหมายในด้านภาษี ฯลฯ แม้ว่าการสึกหรอภายนอกไม่สามารถกำจัดได้ในกรณีส่วนใหญ่ แต่บางครั้งก็สามารถแก้ไขตัวเองได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในสภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อประเมินการสึกหรอภายนอก:

วิธีการนำผลขาดทุนจากค่าเช่าไปใช้ให้เกิดประโยชน์

วิธีการรวมต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินเป็นต้นทุน

วิธีการขายแบบจับคู่

วิธีการตลอดชีวิต

การประเมินการสึกหรอภายนอกโดยวิธีการบันทึกเป็นทุนของการสูญเสียค่าเช่าและวิธีการบันทึกเป็นทุนของการสูญเสียจากการดำเนินงานส่วนเกินนั้นดำเนินการคล้ายกับการคำนวณโดยวิธีการสึกหรอตามการใช้งานเหล่านี้ที่กล่าวถึงข้างต้น ในกรณีของการประเมินการสึกหรอภายนอก จำเป็นต้องระบุการสูญเสียค่าเช่าที่เกิดจากสัญญาณของการสึกหรอภายนอกหรือต้นทุนการดำเนินงานส่วนเกินที่เกิดจากสัญญาณของการสึกหรอภายนอก

วิธีขายแบบคู่จะขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลราคาที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่คล้ายกันที่เพิ่งขายไป (การขายแบบคู่) สันนิษฐานว่าวัตถุประสงค์ของการขายแบบคู่แตกต่างกันเพียงค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่ระบุและเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน วิธีการคำนวณการสึกหรอภายนอกที่คล้ายกันแสดงอยู่ในตาราง 6.8.

ตัวอย่าง.มีความจำเป็นต้องประเมินการสึกหรอภายนอกที่เกิดจากความน่าดึงดูดใจในการลงทุนที่ลดลงของอาคารสำนักงานเนื่องจากการจัดตั้งตลาดเสื้อผ้าหรืออาหารในบริเวณใกล้เคียง ให้ระบุการขายวัตถุ A และ B ที่มีจุดประสงค์คล้ายคลึงกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินในบริเวณนี้คือ 30% ของราคารวมของทรัพย์สินทั่วไป

ในบางกรณี วิธีการวิเคราะห์การขายเชิงเปรียบเทียบทำให้สามารถกำหนดค่าเสื่อมราคาสะสมรวมของวัตถุการประเมินค่าทั่วไปได้ตามกฎ ความแตกต่างโดยเฉลี่ยระหว่างต้นทุนทดแทนที่ปรับปรุงแล้วและราคาตลาดของแต่ละอะนาล็อก (ไม่รวมต้นทุนของที่ดิน) จะเป็นการแสดงออกถึงมูลค่าของค่าเสื่อมราคาสะสม ในทางปฏิบัติภายในประเทศ วิธีการที่พิจารณาในการคำนวณการสึกหรอภายนอกโดยอิงตามองค์ประกอบของการวิเคราะห์การขายเชิงเปรียบเทียบนั้นในหลายกรณีไม่สามารถใช้งานได้เนื่องจากมีความเข้มข้นของแรงงานสูง ตลอดจนขาดฐานข้อมูลที่จำเป็นและเชื่อถือได้

เหตุผลในการรื้อถอน:

ความจำเป็นในการพัฒนาขื้นใหม่

การขยายเส้นทางคมนาคม

ควรคำนึงถึงสภาพทางเทคนิคของอาคารที่ถูกรื้อถอนซึ่งในหลายกรณีจะทำให้สามารถใช้งานได้ในระยะเวลาค่อนข้างนาน

ตัวอย่าง.หัวข้อที่ต้องประเมินคืออาคารที่ถูกถอดออกจากสต็อกที่อยู่อาศัยก่อนหน้านี้ และตอนนี้ได้รับการปรับให้เข้ากับความต้องการด้านการบริหาร อาคารนี้เป็นกรรมสิทธิ์ของเทศบาล การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่ได้รับการประเมินตาม BTI ณ เวลาที่ประเมินคือ 40% สภาพทางเทคนิคของอาคาร ที่ตั้ง และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว บ่งชี้ถึงความน่าดึงดูดทางการค้าของทรัพย์สินที่ค่อนข้างสูงจากนักลงทุนที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม ตามแผนพัฒนาขื้นใหม่ ด้วยเหตุผลข้างต้น อาคารดังกล่าวอาจถูกรื้อถอนหลังจากผ่านไป 5 ปี นับจากวันที่ประเมิน

ในระหว่างการตรวจสอบวัตถุโดยผู้เชี่ยวชาญ ตัวชี้วัดต่อไปนี้ถูกกำหนด:

1) อายุประสิทธิผลของอาคารที่ประเมินคือ 30 ปี

2) อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่คือ 60 ปี

เปอร์เซ็นต์การสึกหรอสะสมไม่รวมกิจกรรม ปัจจัยภายนอกคำนวณโดยสูตร:

ผม = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%

เปอร์เซ็นต์การสึกหรอโดยคำนึงถึงการกระทำของปัจจัยภายนอก:

ผม= (30/35) 100 = 86%.

การสึกหรอสะสม 86% ที่คำนวณในกรณีนี้เกิดจากการกระทำของปัจจัยภายนอกส่วนใหญ่ ส่วนแบ่งที่เป็นไปได้ของการพิจารณาการสึกหรอประเภทอื่นๆ ในผลลัพธ์นี้มีน้อยมาก ซึ่งทำให้เราสามารถพิจารณาผลลัพธ์ที่ได้รับเป็นการสึกหรอภายนอกได้ การลดลงอย่างรวดเร็วในอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคารส่งผลให้ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนลดลง และเป็นผลให้ราคาขายมีแนวโน้มลดลงอย่างรวดเร็ว ในกรณีเช่นนี้ วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าไม่ใช่เพื่อคำนวณสิทธิ์การเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบของอาคารที่กำลังประเมินมูลค่า แต่เป็นสิทธิ์การเช่าระยะสั้นสำหรับชีวิตทางเศรษฐกิจ (ทางกายภาพ) ที่เหลืออยู่ โดยมีเงื่อนไขว่านักลงทุนที่มีศักยภาพจะมองเห็นประโยชน์ใด ๆ จากการซื้อกิจการครั้งนี้ .

หลังจากคำนวณต้นทุนการทำสำเนา (ต้นทุนทดแทน) รวมถึงค่าเสื่อมราคาสะสมแล้ว มูลค่าของที่ดินและทรัพย์สินที่มีมูลค่าโดยรวมจะถูกกำหนด (แท็บ 6.9).

แนวทางและวิธีการประเมินราคาที่ดินจะกล่าวถึงในบทที่ 7 ของหนังสือเรียนเล่มนี้

เพื่อเพิ่มความแม่นยำของขั้นตอนการคำนวณสำหรับทั้งการกำหนดต้นทุนทดแทนและการคำนวณค่าเสื่อมราคาจำเป็นต้องมีการรวบรวมวิธีการหลายวิธีในการคำนวณตัวบ่งชี้เหล่านี้อย่างสมเหตุสมผล

วิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินแสดงไว้ในบทที่ 7

ในทางปฏิบัติของโลก มีการใช้แนวทางหลักสามประการในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์: ต้นทุน รายได้ และตลาด โดยพิจารณาจากมูลค่าวัตถุประเภทต่างๆ - ตลาด การลงทุน ต้นทุนทดแทน ต้นทุนทดแทน ฯลฯ (ดู 5.1.) วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ - วิธีการเฉพาะที่ใช้หลักการประเมินมูลค่า - ขึ้นอยู่กับแนวทางที่ใช้

กระบวนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นหกขั้นตอน ได้แก่ การกำหนดขอบเขตของประเด็นการประเมินมูลค่า (สาระสำคัญของการประเมินมูลค่า) การตรวจสอบเบื้องต้นของวัตถุการประเมินค่า และการสรุปข้อตกลงการประเมินมูลค่า แผนการประเมิน การรวบรวมและการวิเคราะห์ข้อมูล ใช้แนวทางการประเมินที่เหมาะสม การอนุมัติและสุดท้ายรายงานผลการประเมินมูลค่าของวัตถุ

เรามาวิเคราะห์ความสามารถของแต่ละขั้นตอนของกระบวนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์กันดีกว่า

1. คำจำกัดความของงานและข้อสรุปของข้อตกลงในการประเมินทรัพย์สิน ตามกฎแล้วลูกค้าตั้งเป้าหมายเฉพาะสำหรับผู้ประเมินราคา - เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินซึ่งเขาต้องตัดสินใจ ผลประโยชน์ของลูกค้าอาจแตกต่างกัน: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ขายทรัพย์สิน ให้ยืมทรัพย์สินบางส่วน รับเงินกู้ จำนำทรัพย์สิน ฯลฯ ในแต่ละกรณี ผู้ประเมินราคาจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าเฉพาะประเภทพิเศษ (เช่น การกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน การลงทุน หรือมูลค่าหลักประกัน ฯลฯ) และพื้นที่การใช้งาน (การขาย การได้รับเงินกู้ ประกันภัย ฯลฯ) อรรถประโยชน์ การทดแทน และความคาดหวังเป็นหลักการพื้นฐานที่ช่วยให้ผู้ประเมินเข้าใจธรรมชาติของปัญหาที่เกิดขึ้น

เมื่อประเมินทรัพย์สิน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบทรัพย์สินและกำหนดสิทธิทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากผู้ซื้ออาจมีเพียงสัญญาเช่าหรือสิทธิที่จำกัดในการใช้ทรัพย์สิน มีเพียงผลประโยชน์บางประการในการเช่าร่วมและห้างหุ้นส่วน ทรัพย์สิน อาจมีภาระผูกพันในการจำนอง อาจมีข้อจำกัดทางกฎหมาย เป็นต้น เมื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ตามกฎแล้วผู้ประเมินจะดำเนินการจากหลักการประเมินของความสมดุล การเปลี่ยนแปลง ขนาดทางเศรษฐกิจ และการแบ่งส่วนทางเศรษฐกิจ พวกเขาอนุญาตให้ผู้ประเมินราคาพิจารณาว่าควรรวม (แบ่ง) ส่วนใดของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใด (แบ่ง) หรือในลำดับใดที่ควรขายและทั้งหมดนี้ควรทำเพื่อผลประโยชน์ของลูกค้า

หลังจากนี้จะมีการประมาณค่าใช้จ่ายและเวลาในการรวบรวมและยืนยันข้อมูล การประมาณการเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับปริมาณข้อมูลที่ผู้ประเมินมีอยู่แล้ว ความเป็นเอกลักษณ์หรือความซับซ้อนของปัญหาที่กำลังแก้ไข และความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ของผู้ประเมิน สถานการณ์อาจเกิดขึ้นเมื่อจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินโดยอิสระ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามข้อตกลงระหว่างผู้ประเมินและลูกค้า ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญารวมถึงความจำเป็นในการระบุประเภทของการประเมิน ประเภทของมูลค่าของวัตถุประเมินราคา จำนวนเงินที่จ่ายสำหรับการดำเนินงานนี้ ตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับสถาบันการศึกษาที่ออกเอกสารการศึกษายืนยันการรับความรู้ทางวิชาชีพในด้านกิจกรรมการประเมินค่า ใบอนุญาตที่ออกโดยหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ประเมินไม่สามารถดำเนินการประเมินอสังหาริมทรัพย์ได้ หากเขาเป็นผู้ก่อตั้ง เจ้าของ ผู้ถือหุ้น หรือเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคล หรือลูกค้าหรือบุคคลที่มีผลประโยชน์ในทรัพย์สินในทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์สินขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของปัญหา จำนวนค่าใช้จ่ายที่คาดหวัง และขอบเขตการให้บริการ การชำระเงินอาจอยู่ในรูปแบบของการจ่ายเงินก้อน อัตรารายชั่วโมง หรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินขั้นสุดท้าย

ข้อเสนอตามเงื่อนไขของสัญญาทำหน้าที่ชี้แจงความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคาและลูกค้าและยืนยันว่าผู้ประเมินเข้าใจอย่างถูกต้องถึงสาระสำคัญของปัญหาที่ลูกค้าเผชิญ การสรุปข้อตกลงเพื่อทำงานให้เสร็จสิ้นและจำนวนเงินที่ชำระจะช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดในอนาคต

2. แผนการประเมินผล หลังจากที่เข้าใจและกำหนดสาระสำคัญของการประเมินแล้ว ผู้ประเมินจะกำหนดแนวทางที่เป็นไปได้ในการแก้ไข ด้วยเหตุนี้จึงมีการพัฒนาโปรแกรมการวิจัยซึ่งกลายเป็นพื้นฐานของขั้นตอนที่สองเรียกว่า "แผนการประเมินผล" และรวมถึงแนวทางแก้ไขตามลำดับสำหรับงานต่อไปนี้:

ก) การจัดโครงสร้างการประเมินของอสังหาริมทรัพย์คือการที่ผู้ประเมินราคาศึกษาปัจจัยมูลค่าทั่วไปในระดับภูมิภาคก่อน จากนั้นจึงไปยังปัจจัยมูลค่าที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในระดับท้องถิ่นและระดับเซ็กเมนต์ และสุดท้ายมุ่งความสนใจไปที่ปัจจัยเฉพาะที่ส่งผลต่อมูลค่าของที่ดิน มีมูลค่าและตั้งอยู่บนวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ข) แผนการประเมินผลเกี่ยวข้องกับการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็น การประมวลผล และการระบุส่วนเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทรัพย์สินนั้นได้รับการประเมิน การกำหนดความต้องการ คู่แข่งที่เป็นไปได้ และผู้ซื้อที่เป็นไปได้ (ผู้ใช้) การวิเคราะห์พารามิเตอร์ของวัตถุที่เปรียบเทียบได้ ลักษณะส่วนบุคคลของผู้ใช้ที่เป็นไปได้ เงื่อนไขตลาดสำหรับการจัดหาเงินทุน

วี) การกำหนดแนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์- แต่ละสถานการณ์มีแนวทางของตัวเองที่เพียงพอเท่านั้น ในการเลือกแนวทางอย่างถูกต้อง จำเป็นต้องกำหนดเกณฑ์ความเพียงพอต่อสถานการณ์ที่เกี่ยวข้อง เป็นที่ชัดเจนว่าข้อกำหนดการประเมินของหน่วยงานภาครัฐอาจแตกต่างจากข้อกำหนดของเอกชน ตัวอย่างเช่น เมื่อแปรรูปอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ทางเศรษฐกิจ แต่เป็นความต้องการทางสังคมและการเมือง

ตามมาตรฐานการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีการใช้ทั้งสามวิธีและเป็นทางเลือกสุดท้ายสองวิธี แต่จำเป็นต้องพิสูจน์เหตุผลในการเลือก ผลการประเมินขั้นสุดท้ายจะคำนึงถึงความสำคัญของแนวทางเฉพาะในแต่ละกรณี

3. การรวบรวมและการยืนยันข้อมูล ความน่าเชื่อถือของข้อสรุปของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับข้อมูลที่เขาใช้ในการทำงาน หากไม่ถูกต้องก็จะเป็นการยากที่จะเตรียมข้อสรุปที่ถูกต้อง ดังนั้นผู้ประเมินจะต้องรวบรวมข้อมูลเพื่อสนับสนุนข้อสรุปของเขาในรายงานหรือการวิเคราะห์

ในการปฏิบัติงานวิชาชีพของผู้ประเมินราคาได้มีการพัฒนาระบบบางอย่างในการเลือกข้อมูลที่จำเป็น สาระสำคัญคือข้อมูลที่รวบรวมควร:

– สัมผัสวัตถุที่ประเมินโดยตรงและมีความสดเพียงพอ เช่น เฉพาะเจาะจง;

– ได้รับการยืนยันโดยการตรวจสอบทรัพย์สินส่วนบุคคลโดยผู้ประเมินราคาหรือบุคคลที่มีความรู้ (ผู้เชี่ยวชาญ)

– สามารถเทียบเคียงได้กับข้อมูลของวัตถุที่คล้ายกันที่มีอยู่ในตลาด การเปรียบเทียบนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเมื่อใช้ตัวชี้วัดทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคำนวณรายได้ในอนาคต

– จัดให้มีความเป็นไปได้ในการชี้แจงหากเกิดการบิดเบือนหรือการเบี่ยงเบนจากค่าจริงในระหว่างกระบวนการรวบรวมข้อมูล

– เกี่ยวข้องกับประสบการณ์วิชาชีพของผู้ประเมินราคา

เนื่องจากข้อมูลที่ซ้ำซ้อนแทบจะไม่เพิ่มความน่าเชื่อถือของรายงาน ข้อมูลที่รวบรวมจึงไม่ควรทำให้รายงานของผู้ประเมินมากเกินไป

การเลือกข้อมูลที่จำเป็นที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะช่วยให้ผู้ประเมินสามารถใช้แนวทางที่เหมาะสมในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับกรณีที่กำหนด

4. แนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางต้นทุน เกี่ยวข้องกับการประเมินต้นทุนการทำสำเนาที่สมบูรณ์หรือต้นทุนการเปลี่ยนทรัพย์สินใหม่ทั้งหมดที่ได้รับการประเมิน จากนั้นลบจำนวนค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ ศีลธรรม และเศรษฐกิจ และสุดท้าย บวกกับมูลค่าจึงทำให้ได้มูลค่าตลาดของที่ดินที่ยังไม่พัฒนา

องค์ประกอบที่สำคัญและซับซ้อนของแนวทางต้นทุนคือการพิจารณาการสึกหรอ เป็นที่ทราบกันว่า ค่าเสื่อมราคาคือการสูญเสียประโยชน์และมูลค่าของทรัพย์สินลดลงเนื่องจากสาเหตุหลายประการ

วิธีต้นทุนเกี่ยวข้องกับการดำเนินการบังคับต่อไปนี้:

1) การกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (โดยการเปรียบเทียบกับมูลค่าของแปลงที่คล้ายกันหรือใช้คำแนะนำด้านระเบียบวิธีของหน่วยงานของรัฐ)

2) การกำหนดต้นทุนทดแทน

3) การคำนวณค่าเสื่อมราคาทุกประเภทของทรัพย์สินที่มีมูลค่า: ทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกและการกำหนดต้นทุนทดแทนโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา (ค่าเสื่อมราคารวมของทรัพย์สินจะถูกหักออกจากต้นทุนของการทำซ้ำหรือทดแทน)

4) คำนวณต้นทุนรวมของทรัพย์สินโดยการบวกมูลค่าตลาดของที่ดินเข้ากับต้นทุนทดแทนสุทธิของทรัพย์สิน

การดำเนินการขั้นแรกคือการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่- แสดงถึงการศึกษาของ:

สิทธิการเป็นเจ้าของที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน

ข้อมูลความสัมพันธ์ของที่ดินกับสิ่งแวดล้อม

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่แสดงถึงลักษณะที่ดินที่กำลังประเมิน

แหล่งที่มาของข้อมูลนี้อาจเป็นคณะกรรมการที่ดินในเขตเมืองและหน่วยงานที่มีการจดทะเบียนธุรกรรมกับที่ดิน องค์กรให้กู้ยืมจำนอง บริษัทประเมินราคาและอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมกับที่ดิน (เช่น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ Progal เป็นต้น

มีห้าวิธีหลักในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน โดยอิงจากสามวิธีพื้นฐาน:

วิธีการขายที่เปรียบเทียบได้

วิธีความสัมพันธ์ (การถ่ายโอน);

วิธีการบันทึกค่าเช่าที่ดิน

วิธีเทคนิคสารตกค้างสำหรับที่ดิน

วิธีการพัฒนาที่ดิน

วิธีการขายที่เปรียบเทียบได้เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบและเปรียบเทียบข้อมูลที่ดินเปล่าที่คล้ายกันที่ขายเมื่อเร็วๆ นี้ และการปรับราคาขาย

การเปรียบเทียบที่ดินที่ประเมินกับที่ดินที่เปรียบเทียบได้ดำเนินการตามองค์ประกอบต่อไปนี้:

ที่ตั้ง ;

เวลาขาย;

ลักษณะทางกายภาพ

ลักษณะของรายได้จากที่ดิน

เงื่อนไขในการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกรรมการซื้อและขายที่ดิน

เงื่อนไขในการขาย;

วิธีจับคู่ (โอน) ประกอบด้วยการวิเคราะห์ยอดขายอาคารที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันและแบ่งราคาขายรวมออกเป็นสองส่วน ได้แก่ ราคาอาคารและราคาที่ดิน

ในกรณีนี้ ต้นทุนของอาคารและโครงสร้างอื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนไซต์นี้จะได้รับการประเมินในขั้นต้น จากนั้นจะถูกลบออกจากราคารวมของอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน และด้วยเหตุนี้จึงได้มูลค่าของที่ดิน ผลลัพธ์ที่ได้รับจะถูกโอนไปยัง วัตถุมีค่า

วิธีการบันทึกค่าเช่าภาคพื้นดินเป็นวิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้ที่ได้รับจากการชำระค่าเช่า

วิธีการนี้เป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากในปัจจุบันไม่สามารถหาการชำระค่าเช่าและอัตราการโอนที่เทียบเคียงได้เนื่องจากไม่มีตลาดการเช่าที่ดินเช่นนี้

วิธีเทคนิคที่เหลือสำหรับที่ดินในการประมาณมูลค่าที่ดินสามารถใช้ได้ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่ดินเปล่า รายได้คำนวณจากกำไรที่ได้รับโดยคำนึงถึงการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่สร้างขึ้นอย่างดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการประยุกต์ใช้หลักการของผลผลิตที่เหลือของที่ดิน

วิธีการพัฒนา (การพัฒนา) ที่ดินจะใช้เมื่อจำเป็นต้องกำหนดต้นทุนของที่ดินที่เหมาะสมสำหรับแบ่งออกเป็นแปลงเดี่ยว ๆ และเกี่ยวข้องกับลำดับการดำเนินการดังต่อไปนี้:

การกำหนดขนาดและจำนวนของแต่ละแปลง (เมื่อกำหนดขนาดของแต่ละแปลงจะคำนึงถึงปัจจัยทางกายภาพกฎหมายและเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลต่อการยอมรับการตัดสินใจนี้)

การคำนวณต้นทุนของที่ดินที่พัฒนาแล้วโดยใช้วิธีการขายที่เทียบเคียงได้

การคำนวณต้นทุนสำหรับการพัฒนาไซต์และการขาย

การกำหนดจำนวนกระแสเงินสดโดยการลบต้นทุนของการพัฒนาไซต์ออกจากรายได้รวมจากการขายไซต์เหล่านี้

การคิดลดกระแสเงินสดโดยคำนึงถึงเวลาของการพัฒนาและการขายที่ดินแต่ละแปลง

อัตราคิดลดที่ใช้ในการคิดลดกระแสเงินสดควรสะท้อนถึงแนวโน้มประสิทธิภาพการลงทุนที่เกิดขึ้นในตลาดที่กำหนดสำหรับที่ดินที่พัฒนาแล้ว อัตราเหล่านี้ควรค่อนข้างสูงเนื่องจากความเสี่ยงที่สำคัญของการพัฒนาและการขายที่ดิน

การดำเนินการที่สองคือการกำหนดต้นทุนการเปลี่ยนรวม

มีสามวิธีหลักในการกำหนดต้นทุนการเปลี่ยน (ต้นทุนทดแทน) ของทรัพย์สิน

1. วิธีเปรียบเทียบหน่วย (หรือวิธีต้นทุนต่อหน่วย)ซึ่งต้นทุนที่ปรับปรุงแล้วของหน่วยการวัดจะคูณด้วยจำนวนหน่วยของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

หน่วยวัดอาจเป็นตารางหรือลูกบาศก์เมตร อันดับที่ 1 เป็นต้น นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการประเมินทรัพย์สิน

2. วิธีการแบ่งตามส่วนประกอบโดยพิจารณาจากการกำหนดองค์ประกอบของอสังหาริมทรัพย์และคูณด้วยตัวบ่งชี้ต้นทุนรวม

ส่วนประกอบต่างๆ อาจเป็น: ฐานราก ผนังและฉากกั้น เพดาน (วัสดุปิดผิว) หลังคา พื้น ช่องเปิด งานตกแต่ง อุปกรณ์วิศวกรรม ค่าจ้าง ฯลฯ สามารถคำนวณตัวบ่งชี้รวมได้สำหรับ 1 ลบ.ม. 1 ลบ.ม. 1 เมตรเชิงเส้น 1 มาตรฐาน ชั่วโมง ฯลฯ

3. วิธีการสำรวจเชิงปริมาณประกอบด้วยการจัดทำวัตถุและสรุปประมาณการการก่อสร้างวัตถุที่ประเมินเสมือนว่าถูกสร้างขึ้นอีกครั้ง

นี่เป็นวิธีการที่ใช้แรงงานเข้มข้นที่สุด แต่สามารถทำให้ง่ายขึ้นได้อย่างมากหากมีการประมาณการเก่าของวัตถุที่ได้รับการประเมินตามที่มันถูกสร้างขึ้น หรือผู้ประเมินที่เชี่ยวชาญสามารถใช้บริการของนักประมาณค่าผู้เชี่ยวชาญที่จะพัฒนาวิธีการใหม่ การประมาณการสำหรับวัตถุที่ได้รับการประเมินโดยใช้บรรทัดฐานและราคาที่สม่ำเสมอ ดัชนีราคาสำหรับงานก่อสร้างและติดตั้ง SNiP และเอกสารที่จำเป็นอื่น ๆ

โดยทั่วไปต้นทุนทางอ้อมจะอยู่ที่ร้อยละ 10 ถึง 15 ของต้นทุนการก่อสร้างในระดับภูมิภาค

การดำเนินการที่สามคือการกำหนดการสึกหรอของทรัพย์สิน.

ในกิจกรรมการประเมินค่า ค่าเสื่อมราคาถือเป็นปัจจัยหลักในมูลค่าของทรัพย์สินเมื่อใช้วิธีการต้นทุน ในที่นี้ค่าเสื่อมราคาจะใช้ในการบัญชีความแตกต่างในลักษณะของทรัพย์สินใหม่และทรัพย์สินที่กำลังประเมิน การบัญชีสำหรับค่าเสื่อมราคาของวัตถุเป็นการปรับต้นทุนของอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ (พิจารณาโดยใช้วิธีต้นทุน) เพื่อกำหนดมูลค่าปัจจุบันของวัตถุที่ประเมิน

แนวคิดเรื่อง "การสึกหรอ" ที่ใช้ในการประเมินมูลค่าต้องแตกต่างจากแนวคิดเรื่อง "ค่าเสื่อมราคา" ที่ใช้ในการบัญชี ค่าเสื่อมราคาในการบัญชีเป็นกระบวนการกระจายต้นทุนเริ่มแรกที่เกี่ยวข้องกับการได้มาของวัตถุตลอดอายุการใช้งานทั้งหมดโดยไม่ต้องกำหนดมูลค่าปัจจุบัน

ดังที่คุณทราบ การสึกหรอมีสามประเภท: ทางกายภาพ การทำงาน และภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)

การเสื่อมสภาพทางกายภาพสะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพของทรัพย์สินที่ลดลงอันเป็นผลมาจากความชราทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยภายนอกที่ไม่เอื้ออำนวย การสึกหรอทางกายภาพจะถูกนำมาพิจารณาในอัตราค่าเสื่อมราคา

ในทางปฏิบัติ มีการใช้วิธีหลักสี่วิธีในการคำนวณการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร: ผู้เชี่ยวชาญ ต้นทุน กฎระเบียบ (หรือการบัญชี) และวิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร

ควรสังเกตว่าการสึกหรอทางกายภาพสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้

การเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ถอดออกได้ถือว่าต้นทุนของการซ่อมแซมที่กำลังดำเนินอยู่น้อยกว่ามูลค่าเพิ่มของวัตถุ

การเสื่อมสภาพทางกายภาพถือว่าไม่สามารถแก้ไขได้เมื่อค่าใช้จ่ายในการแก้ไขข้อบกพร่องเกินมูลค่าที่จะเพิ่มให้กับทรัพย์สิน โดยหลักการแล้วข้อบกพร่องใดๆ ในวัตถุสามารถแก้ไขได้ แต่ค่าใช้จ่ายในการแก้ไขไม่ควรเกินผลประโยชน์ที่คาดหวัง

เพื่อตรวจสอบการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ องค์ประกอบของอาคารแบ่งออกเป็นสองประเภท: การสึกหรอในระยะยาวและการสึกหรอ การสึกหรอขององค์ประกอบในระยะยาว เช่น ฐานราก ผนัง พื้น ฯลฯ สามารถคำนวณเป็นกลุ่มโดยพิจารณาอายุการใช้งานที่มีประสิทธิภาพและอายุการใช้งานทางกายภาพที่เหลืออยู่ในสภาวะจริง

ในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบระยะยาว คุณสามารถใช้วิธีการกำหนดต้นทุนในการสร้างองค์ประกอบอาคารซ้ำ (หรือวิธีต้นทุน)

ในวิธีการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่ปรับปรุงแล้วแม่นยำยิ่งขึ้น เปอร์เซ็นต์ของการเสื่อมสภาพขององค์ประกอบอาคารจะถูกกำหนดเป็นค่าถ่วงน้ำหนัก

ประเภทขององค์ประกอบอาคารที่สึกหรออย่างรวดเร็ว ได้แก่ องค์ประกอบที่มีอายุการใช้งานสั้นกว่าอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยประมาณของอาคาร ซึ่งรวมถึงการมุงหลังคา การตกแต่ง การทาสี ฯลฯ เช่น องค์ประกอบที่สามารถซ่อมแซม (ฟื้นฟู) ได้ด้วยการบำรุงรักษาตามปกติ

วิธีการกำกับดูแล (หรือการบัญชี)การพิจารณาการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารเกี่ยวข้องกับการใช้ "บรรทัดฐานแบบรวมของค่าเสื่อมราคาสำหรับการฟื้นฟูสินทรัพย์ถาวรในสหพันธรัฐรัสเซีย" ที่ถูกต้องในปัจจุบันซึ่งได้รับอนุมัติโดยมติคณะรัฐมนตรีของสหภาพโซเวียตเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2533 ฉบับที่ 1,072.

สามารถกำหนดความเสื่อมทางกายภาพของทรัพย์สินได้ วิธีการคำนวณอายุขัยอายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้าง จะถูกนำเสนอในรูป 5.1.

จากมุมมอง การใช้งานฟังก์ชั่นอายุการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์มีความโดดเด่นดังต่อไปนี้:

1. ชีวิตทางเศรษฐกิจกำหนดระยะเวลาในระหว่างที่วัตถุสามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของกำไรได้ ชีวิตทางเศรษฐกิจสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงไม่ได้ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินอีกต่อไป

2. ตลอดชีวิตเป็นระยะเวลาหนึ่งเมื่อมีวัตถุอยู่และสามารถอยู่หรือทำงานในวัตถุนั้นได้

3. อายุขัยทางกายภาพโดยทั่วไปกำหนดโดยข้อบังคับของกฎหมายปัจจุบัน

จากมุมมองของช่วงชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

1. อายุที่มีประสิทธิภาพซึ่งสะท้อนถึงอายุของวัตถุขึ้นอยู่กับรูปลักษณ์ สภาพทางเทคนิค ฯลฯ

ข้าว. 5.1. อายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้าง

2. ตามลำดับอายุ (ตามจริง)สอดคล้องกับช่วงเวลาที่โรงงานเปิดดำเนินการนับจากช่วงเวลาที่เริ่มดำเนินการ

3. ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญและถือเป็นระยะเวลานับจากวันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

ความสัมพันธ์ระหว่างการสึกหรอ ต้นทุนการเปลี่ยน อายุที่มีประสิทธิภาพ และชีวิตทางกายภาพโดยทั่วไปสามารถอธิบายได้ด้วยสูตรต่อไปนี้:

(5.1)

โดยที่ฉันคือความชำรุดทรุดโทรมของทรัพย์สิน
และการเรียกคืนคือต้นทุนทดแทนทรัพย์สิน
EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ;
TS ezh เป็นช่วงปกติของชีวิตทางเศรษฐกิจ

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาจากต้นทุนทดแทนจะถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของอายุที่แท้จริงของทรัพย์สินต่ออายุทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป

ความล้าสมัยในการใช้งาน (หรือการสึกหรอตามการใช้งาน) ของวัตถุสิ่งที่เป็น วัตถุไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ในแง่ของประโยชน์ใช้สอยการสึกหรอประเภทนี้ (สามารถประจักษ์ได้ในสถาปัตยกรรมที่ล้าสมัยของอาคารตามความสะดวกของรูปแบบปริมาณการสนับสนุนทางวิศวกรรม ฯลฯ ) สาเหตุหลักมาจากอิทธิพลของความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในสาขาสถาปัตยกรรมและ การก่อสร้าง. การสึกหรอตามการใช้งานในทางปฏิบัติในบ้านเรียกว่าความล้าสมัย และเช่นเดียวกับการสึกหรอทางกายภาพ ก็สามารถถอดออกได้และไม่สามารถถอดออกได้

การสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้ รวมถึงการซ่อมแซมตู้บิวท์อิน มิเตอร์น้ำและก๊าซ อุปกรณ์ประปา วัสดุปูพื้น ฯลฯ เกณฑ์การสึกหรอจากมุมมองของการถอดออกได้คือการเปรียบเทียบจำนวนค่าซ่อมกับจำนวนมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับ หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ การสึกหรอตามการใช้งานก็สามารถถอดออกได้ จำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้ถูกกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่เป็นไปได้ของอาคาร ณ เวลาที่ประเมินด้วยองค์ประกอบที่อัปเดตกับมูลค่าของอาคาร ณ วันที่ประเมินเดียวกันโดยไม่มีองค์ประกอบที่อัปเดต

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถถอดออกได้หมายถึงมูลค่าที่ลดลงของอาคารเนื่องจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทั้งส่วนเกินและการขาดคุณสมบัติด้านคุณภาพของอาคาร ตัวอย่างเช่น ในตลาดการเช่า อพาร์ทเมนต์แบบสองห้องเป็นที่ต้องการมากกว่าเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้อง จำนวนค่าเสื่อมราคาประเภทนี้คำนวณเป็นจำนวนขาดทุนจากค่าเช่าเมื่อให้เช่าอพาร์ทเมนท์เหล่านี้คูณด้วยตัวคูณค่าเช่า (อัตราส่วนของราคาขายของทรัพย์สินต่อค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น) ลักษณะของประเภทนี้ อพาร์ทเม้น. ดังนั้น จำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้จึงถูกกำหนดโดยการรวมผลขาดทุนจากค่าเช่าไว้ด้วย

การสึกหรอทางเศรษฐกิจหรือการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก – นี่คือการลดลงของมูลค่าของอาคารเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงลบในสภาพแวดล้อมภายนอกที่เกิดจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ การเมือง หรืออื่นๆสาเหตุของการสึกหรอภายนอกอาจเป็นได้ทั้งความเสื่อมถอยโดยทั่วไปของพื้นที่ซึ่งวัตถุนั้นตั้งอยู่ และการกระทำของรัฐบาลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในด้านภาษีและการประกันภัย การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ในตลาดการจ้างงาน นันทนาการ การศึกษา ฯลฯ

ปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อปริมาณการสึกหรอภายนอกคือความใกล้ชิดกับวัตถุทางธรรมชาติหรือวัตถุประดิษฐ์ที่ "ไม่สวยงาม" เช่น หนองน้ำ โรงบำบัดน้ำเสีย ร้านอาหาร ฟลอร์เต้นรำ ปั๊มน้ำมัน สถานีรถไฟ โรงพยาบาล โรงเรียน สถานประกอบการอุตสาหกรรม ฯลฯ

ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมที่ดีและไม่เอื้ออำนวยอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมินในระดับที่สูงกว่าทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันแต่ไม่ได้ประเมิน อิทธิพลนี้สะท้อนให้เห็นโดยตรงในความคิดเห็นของผู้ประเมินเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินและบันทึกไว้ในรายงาน เมื่อผู้ประเมินในระหว่างการสำรวจสถานที่ ระบุปัญหาที่เกี่ยวข้องกับสภาวะของสิ่งแวดล้อม เขาจะต้องกำหนดลักษณะและขอบเขตของมลพิษตามการวิจัยของเขาเองหรือการตรวจสอบด้านสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม ความรับผิดชอบของผู้ประเมินยังรวมถึงคำแนะนำในการดำเนินการตรวจสอบโดยละเอียดหากพบการปนเปื้อนประเภทต่างๆ ในระหว่างการตรวจสอบเบื้องต้น ในกรณีที่พบปัญหามลพิษสิ่งแวดล้อมหรือคาดว่าจะเกิดขึ้น ผู้ประเมินควรเสนอแนะให้มีการประเมินสิ่งแวดล้อมก่อนเริ่มกระบวนการประเมิน

วัตถุที่ได้รับการประเมินอาจไม่ได้รับอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญจากปัจจัยมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม แม้ว่าอิทธิพลนี้อาจค่อนข้างรุนแรงกับวัตถุที่คล้ายกันซึ่งไม่ได้รับการประเมินในปัจจุบัน ในกรณีที่ในพื้นที่ใดวัตถุอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีความอ่อนไหวต่ออิทธิพลของสิ่งแวดล้อมอย่างเท่าเทียมกัน ไม่แนะนำให้ทำการวิเคราะห์เพิ่มเติม

มูลค่าที่ลดลงที่เกี่ยวข้องกับมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อมถูกกำหนดโดยใช้วิธีการที่คล้ายคลึงกับค่าเสื่อมราคา ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการกำจัดขยะพิษอาจเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสถานที่ เช่น ต้นทุนของข้อบกพร่องที่ถอดออกได้

การสึกหรอทางเศรษฐกิจ ตรงกันข้ามกับการสึกหรอทางกายภาพและทางศีลธรรม ถือว่าไม่สามารถย้อนกลับได้เสมอ เนื่องจากปริมาณต้นทุนที่จัดสรรเพื่อขจัดปัจจัยภายนอกนั้นสูงอย่างไม่เป็นสัดส่วน

วิธีวัดการสึกหรอภายนอกคือการวิเคราะห์ยอดขายที่จับคู่กัน (เมื่อมีการขายวัตถุที่เทียบเคียงได้สองรายการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรายการหนึ่งมีสัญญาณของการสึกหรอภายนอก ส่วนอีกรายการไม่มี) ความแตกต่างของราคาช่วยให้เราสามารถสรุปเกี่ยวกับปริมาณการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอกของวัตถุที่กำลังประเมิน

อีกวิธีหนึ่งในการวัดค่าเสื่อมราคาภายนอกคือการเปรียบเทียบรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์สองแห่งที่คล้ายกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ซึ่งหนึ่งในนั้นได้รับผลกระทบในทางลบ การรวมตัวพิมพ์ใหญ่ของการสูญเสียรายได้จากการเปรียบเทียบวัตถุทั้งสองนี้จะกำหนดลักษณะปริมาณการสึกหรอจากอิทธิพลภายนอก

การดำเนินงานที่สี่ - การเพิ่มมูลค่าที่ดินให้กับต้นทุนทดแทน- การดำเนินการนี้เป็นการดำเนินการทางคณิตศาสตร์ล้วนๆ และขึ้นอยู่กับการบวกต้นทุนที่ดินพร้อมกับต้นทุนทดแทน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา เพื่อให้ได้มูลค่ารวมของทรัพย์สิน

รายได้พอด สาระสำคัญอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่ามันเกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าของรายได้ในอนาคตจากการใช้ทรัพย์สิน เทคโนโลยีสำหรับการใช้วิธีการประเมินมูลค่ารายได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินการห้าประการ

การดำเนินการครั้งแรก: การกำหนดรายได้รวมในอนาคต- จากข้อมูลจากงบดุลประจำปีของรายได้และค่าใช้จ่ายขององค์กรในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาผู้ประเมินราคาจะกำหนดรายได้รวม

คำจำกัดความของรายได้รวมรวมถึง:

1. การประมาณรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่ รายได้ที่สิ่งอำนวยความสะดวกสามารถสร้างได้ในหนึ่งปี โดยมีเงื่อนไขว่าพื้นที่นั้นถูกใช้จนเต็มก่อนหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ดังนั้นรายได้รวมที่เป็นไปได้จึงหมายถึงจำนวนเงินทั้งหมดที่คาดหวังจากกิจกรรมหลักในทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

2. การประมาณการรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง คำนวณจากรายได้รวมที่เป็นไปได้ ในเวลาเดียวกันความสูญเสียระหว่างการเรียกเก็บเงินจะถูกหักออกและรายได้เพิ่มเติมจากทรัพย์สินจะถูกเพิ่ม (ตัวอย่างเช่นจากกิจกรรมทางธุรกิจในอาณาเขตของทรัพย์สินหรือภายในทรัพย์สิน)

ตัวอย่างเช่น หากประมาณการต้นทุนของโรงแรม รายได้ของเจ้าของจะประกอบด้วยองค์ประกอบต่อไปนี้: ห้องพัก ร้านอาหาร บริการทำความสะอาดและบริการซักรีด ค่าเช่าซุ้มและร้านค้าที่ติดตั้ง ผู้ประเมินจะต้องคำนึงถึงศักยภาพในการพัฒนาของผู้ประกอบการและสะท้อนให้เห็นในรายงานของเขา ผู้ซื้อควรรู้ว่าเขาสามารถเพิ่มผลกำไรผ่านการจัดการที่ดีขึ้น การควบคุมทางการเงิน การมีส่วนร่วมของโรงงานผลิตใหม่ และปัจจัยอื่นๆ โดยทั่วไปแล้วโอกาสในการสร้างรายได้เพิ่มเติมเหล่านี้จะถูกนำมาพิจารณาโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในระหว่างกระบวนการประเมินมูลค่าปัจจุบัน

การดำเนินการครั้งที่สอง: หักต้นทุนการทำธุรกรรม- ผู้ประเมินราคาจะวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานซึ่งสะท้อนอยู่ในงบดุลของบริษัท ต้นทุนประเภทนี้สะท้อนถึงต้นทุนที่จำเป็นในการรักษาความเหมาะสมในการใช้งานของวัตถุ ซึ่งรับประกันการรับรายได้รวม

ต้นทุนการดำเนินงานถือว่าเป็น:

ค่าคงที่ตามเงื่อนไขซึ่งไม่ขึ้นอยู่กับระดับการดำเนินงานของทรัพย์สิน (เช่น ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน ฯลฯ )

ตัวแปรตามเงื่อนไขที่เปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับระดับการใช้งานและปริมาณของทรัพย์สิน (เช่น ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภค การทำความสะอาด การกำจัดขยะ เป็นต้น)

เงินสำรองทดแทน – เพื่อทดแทนองค์ประกอบแต่ละส่วนของทรัพย์สิน (โครงสร้าง การปฏิบัติงาน และภายใน) ในช่วงอายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งองค์ประกอบที่อ่อนแอต่อการสึกหรอมากที่สุด (เช่น หลังคา ระบบประปา อุปกรณ์ลิฟต์)

ตัวอย่างเช่น ในกรณีของการประเมินราคาโรงแรม จะรวมค่าห้องพักในโรงแรม ค่าธรรมเนียมพนักงานและการบริหาร การโฆษณา การปรับปรุง และภาษี ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ยกเว้นค่าเสื่อมราคาและต้นทุนเงินกู้ จะต้องหักออกจากผลประกอบการรวมเพื่อให้ได้รายได้สุทธิ

การดำเนินการที่สาม: ความหมายและ การปรับรายได้สุทธิ (การดำเนินงาน)- การปรับรายได้สุทธิจะพิจารณาจากลักษณะเฉพาะของผู้ประกอบการ

สมมติว่าร้อยละ 70 ของรายได้จะถูกนำไปใช้ในการจ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายการผลิตอื่น ๆ จากนั้นผู้ประกอบการจะได้รับมากถึงร้อยละ 30 ของรายได้รวมที่ได้รับในรูปของค่าตอบแทน ในกรณีที่มีการแข่งขันระดับสูง อัตราส่วนนี้ อาจเปลี่ยนแปลงได้เนื่องจากรายได้ส่วนบุคคลของผู้ประกอบการลดลง

ควรสังเกตว่ารายได้สุทธิไม่ได้คำนึงถึงจำนวนเงินในการให้บริการสินเชื่อและค่าเสื่อมราคา

การดำเนินการที่สี่: การประเมินค่าความนิยมและตัวคูณ- ค่าความนิยมหมายถึง "ผลประโยชน์ที่ผู้ขายของธุรกิจโอนไปยังผู้ซื้อ รายชื่อลูกค้าที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นองค์ประกอบที่แตกต่างของมูลค่าของธุรกิจ” (Oxford English Dictionary) คณะกรรมการมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศเชื่อว่า ค่าความนิยมคือ “ความแตกต่างระหว่างมูลค่าของธุรกิจโดยรวมกับราคาตลาดของสินทรัพย์”- คำจำกัดความทั้งสองแสดงถึงมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับอันเป็นผลมาจากลักษณะเฉพาะของการทำธุรกิจและเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินที่มีมูลค่า

ในการกำหนดมูลค่าของค่าความนิยมของเจ้าของที่มีศักยภาพ ผู้ประเมินจะต้อง:
· รวมถึงทรัพย์สินหลักของเจ้าของ – ที่ดินและองค์ประกอบการผลิต รวมถึงเครื่องจักรและอุปกรณ์
· ไม่รวมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า (รวมถึงอุปกรณ์และส่วนของผู้ถือหุ้น) และมูลค่าค่าความนิยมที่เกี่ยวข้องกับชื่อของเจ้าของคนก่อน (ถ้ามี)
· ระบุต้นทุนของรายการบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์ ทรัพย์สินของผู้เช่า ฯลฯ) ตามคำขอของลูกค้า หากใช้วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้ประเมินราคาจะคูณมูลค่าผลลัพธ์ของค่าความนิยมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินด้วยค่าสัมประสิทธิ์ตั้งแต่ 1 ถึง 5 การเลือกค่าสัมประสิทธิ์ขึ้นอยู่กับความคิดเห็นของผู้ประเมินเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือของกระแสเงินสดในอนาคตและโอกาสในการเติบโต (ลดลง) ของธุรกิจ .

การดำเนินการที่ห้า: การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์.

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้:
1. วิธีการแปลงเป็นรายได้ (วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรง)
2. วิธีคิดลดกระแสเงินสด
3. เทคนิคเหลือ.

เพื่อให้เข้าใจถึงสาระสำคัญของวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จำเป็นต้องพิจารณาหน้าที่ของดอกเบี้ยทบต้นซึ่งแสดงลักษณะการเปลี่ยนแปลงเชิงปริมาณของมูลค่าเงินเมื่อเวลาผ่านไป ฟังก์ชันเหล่านี้โดยทั่วไปประกอบด้วย:

1. มูลค่าในอนาคตของการลงทุนเพียงครั้งเดียว –กำหนดมูลค่าของมูลค่าในอนาคตของหน่วยการเงินหลังจาก n ช่วงที่มีดอกเบี้ยทบต้น:

(5.2)

โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ยทบต้นจริง

2. มูลค่าปัจจุบันของการลงทุนครั้งเดียว– สอดคล้องกับมูลค่าปัจจุบันของหน่วยการเงินที่ได้รับหลังจาก n งวดที่อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดต่อปี:

(5.3)

3. มูลค่าปัจจุบันของการลงทุนครั้งเดียวสำหรับงวด– กำหนดมูลค่าปัจจุบันของชุดของการชำระหน่วยที่เท่ากันในอนาคตในช่วง n งวดที่อัตราดอกเบี้ยทบต้น i:

(5.4)

4. มูลค่าในอนาคตของการลงทุนครั้งเดียวสำหรับงวด –แสดงว่ามูลค่าในอนาคตของชุดการจ่ายหน่วยที่เท่ากันในอนาคตในช่วง n งวดที่อัตราดอกเบี้ยทบต้น i คืออะไร:

(5.5)

5. ปัจจัยค่าเสื่อมราคาสำหรับการลงทุนครั้งเดียว –แสดงขนาดของการชำระเงินที่ควรจะเป็นในช่วง n เพื่อให้มูลค่าปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ย i เท่ากับ 1:

(5.6)

(5.7)
6. ปัจจัยกองทุนเงินทดแทน –คำนวณจำนวนเงินที่ชำระเท่ากันที่จะสะสม 1 หน่วยการเงินในบัญชีภายในสิ้นงวดงวดปี:

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง ใช้เมื่อมีการคาดการณ์รายได้ที่เปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องหรือราบรื่น วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน ซึ่งเป็นอัตราส่วนการโอนเป็นทุนที่คำนึงถึงทั้งกำไรสุทธิที่ได้รับจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินราคาและการคืนทุนที่ใช้ไปกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินนี้

โดยทั่วไป อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกกำหนดเป็น:

มีวิธีอื่นในการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

1. วิธีการจับคู่โดยตรงประกอบด้วยการเปรียบเทียบวัตถุที่ถูกประเมินกับวัตถุอะนาล็อก ในกรณีนี้ สันนิษฐานว่าคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันมีอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากัน

2. วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงใช้บังคับกับกรณีการใช้ทั้งทุนที่ยืมและทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ก) อัตราการแปลงเป็นทุนของกองทุนที่ยืม (ค่าคงที่การจำนอง) ถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของการชำระหนี้รายปีต่อจำนวนเงินต้นของสินเชื่อจำนอง

b) อัตราการแปลงเป็นทุนของกองทุนของตัวเอง (อัตราการแปลงเป็นทุนของทุนจดทะเบียน) ถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของส่วนหนึ่งของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เป็นของทุนจดทะเบียนต่อจำนวนทุนของทุน

อัตราการแปลงเป็นทุนโดยรวมถูกกำหนดโดยการชั่งน้ำหนักส่วนประกอบตามสัดส่วนของจำนวนหนี้และทุนจดทะเบียนในจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด

องค์ประกอบของทุนที่ยืมมาหมายถึงผลคูณของค่าคงที่การจำนองและอัตราส่วนของจำนวนเงินทุนที่ยืมต่อจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด องค์ประกอบส่วนของผู้ถือหุ้นถูกกำหนดเป็น:

3. วิธีเอลวูดเป็นวิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงที่ได้รับการแก้ไขโดยคำนึงถึงระยะเวลาการลงทุนและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป

4. วิธีการสะสมโดยคำนึงถึงการปรับอัตราการตั้งกองทุนสำหรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การบริหารการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ สภาพคล่องของกองทุนต่ำ และวิธีการอื่นในการกำหนดอัตราการตั้งกองทุน

วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่ารายได้จากการใช้ทรัพย์สินและรายได้จากการขายต่อจะถูกแปลงเป็นมูลค่าปัจจุบัน ซึ่งจะแสดงมูลค่าของทรัพย์สิน

(5.10)
สูตรทั่วไปในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินโดยใช้วิธีใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงมีดังนี้

ควรสังเกตว่ามูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (วัตถุ A) เมื่อใช้วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงสามารถระบุได้ด้วยต้นทุนค่าเช่าสำหรับการดำเนินงานหลายปีของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ วิธีการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินเรียกว่า "วิธีใช้วิธีแปลงเป็นทุนโดยตรงของค่าเช่ารายปี"

การแปลงค่าเช่ารายปีเป็นทุนขึ้นอยู่กับการประเมินของแต่ละบุคคลและความเสี่ยงในการจัดเก็บค่าเช่า

, (5.11)

โดยที่ A object คือต้นทุนของวัตถุ

BH – รายได้สุทธิ;

Г – จำนวนปีที่เช่าวัตถุ

มีฝาปิด – ค่าสัมประสิทธิ์การโอนค่าเช่า คำนวณเป็นอัตราส่วนของจำนวนรายได้สุทธิ (NI) ต่อจำนวนค่าเช่ารายปี (A ar.pl.)

วิธีคิดลดกระแสเงินสด ใช้ในกรณีของการเปลี่ยนแปลงแบบสุ่มและรับกระแสเงินสดไม่สม่ำเสมอ ขึ้นอยู่กับระดับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สิน

การใช้วิธีนี้ถือว่า:

1. การกำหนดระยะเวลาการรับรายได้จากทรัพย์สิน

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ เป็นเรื่องปกติที่จะต้องใช้ระยะเวลาเฉลี่ย เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยเงื่อนไขเพิ่มเติม เป็น 5-10 ปี ในบรรดาผู้ประเมินราคาชาวรัสเซีย แนวทางปฏิบัติได้พัฒนาขึ้นเพื่อประเมินช่วงเวลานี้ในช่วง 3-5 ปี

2. การพยากรณ์จำนวนกระแสเงินสด:

การสร้างแนวโน้มกระแสเงินสดของรายได้และค่าใช้จ่าย

ความถี่ของรายได้

หากมีการพิจารณาค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูหรือปรับปรุงทรัพย์สินให้ทันสมัย ​​จำนวนเงินดังกล่าวจะถูกหักออกจากรายได้สุทธิในช่วงเวลาที่เกิดขึ้น

3. การกำหนดอัตราคิดลด

อัตราคิดลดหมายถึงดอกเบี้ยทบต้นที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินในอนาคต

มีหลายวิธีในการกำหนดอัตราคิดลด:

วิธีการก่อสร้าง

วิธีเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือก

วิธีการคัดเลือก

วิธีการติดตาม

วิธีการก่อสร้างขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าอัตราคิดลดเป็นเพียงหน้าที่ของความเสี่ยง และสามารถกำหนดเป็นผลรวมของความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการได้มา การดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ และการดำเนินงานอื่นๆ (ความเสี่ยงด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงด้านตลาดทุน ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องต่ำ , ความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ, ความเสี่ยงด้านการจัดการทรัพย์สิน, ความเสี่ยงทางการเงิน, ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม, ความเสี่ยงด้านกฎหมาย)

ที่แกนกลาง วิธีเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือกมีข้อกำหนดว่าโครงการที่มีความเสี่ยงใกล้เคียงกันควรมีอัตราคิดลดที่ใกล้เคียงกัน

วิธีการคัดเลือกถือว่าอัตราคิดลดคำนวณจากข้อมูลธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์

วิธีการติดตามช่วยให้คุณระบุแนวโน้มในการทำกำไรของการลงทุนทางเลือกที่เกี่ยวข้องกับการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ดังกล่าวช่วยให้เราสามารถตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับการคาดการณ์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผลลัพธ์ดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างเป็นทางการ

4. การคิดลดกระแสเงินสดซึ่งดำเนินการโดยการนำมูลค่าของกระแสเงินสดจากงวดอนาคตตามฟังก์ชันของดอกเบี้ยทบต้นและสรุปมูลค่าปัจจุบันทั้งหมด

กระบวนการคำนวณเกี่ยวข้องกับการคิดลดกระแสเงินสดแต่ละรายการด้วยอัตราคิดลดที่สอดคล้องกัน จากนั้นจึงบวกมูลค่าผลลัพธ์ทั้งหมด:
(5.12)

โดยที่ С t – กระแสเงินสดของงวด t; ฉัน t – อัตราคิดลดสำหรับกระแสเงินสดของงวด t

5. การคำนวณรายได้จากการขายวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (กลับรายการ) เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเป็นเจ้าของและนำมาเป็นมูลค่าปัจจุบันผ่านอัตราคิดลด

6. การบวกมูลค่าปัจจุบันของแหล่งรายได้และรายได้จากการขาย

7. การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินซึ่งเป็นผลต่างระหว่างจำนวนรายได้ปัจจุบันสำหรับรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงินและจำนวนเงินที่ยืมมา

เทคนิคสารตกค้าง เกี่ยวข้องกับการแปลงเป็นทุนของรายได้ที่เกี่ยวข้องกับองค์ประกอบอย่างใดอย่างหนึ่งของกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ทราบมูลค่าขององค์ประกอบอื่นๆ เหล่านั้น. การประเมินดังกล่าวคำนึงถึงอิทธิพลของปัจจัยส่วนบุคคลในการสร้างรายได้

การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

1. ส่วนของรายได้ในช่วงเวลาหนึ่งที่จำเป็นในการดึงดูดการลงทุนในส่วนประกอบที่มีต้นทุนที่ทราบจะถูกกำหนดโดยการคูณอัตราการแปลงเป็นทุนด้วยมูลค่า

2. จำนวนรายได้ที่ตรงกับองค์ประกอบที่สอง (ไม่ทราบ) ถูกกำหนดโดยการลบรายได้ที่ตรงกับองค์ประกอบแรกออกจากรายได้ทั้งหมด

3. มูลค่าขององค์ประกอบที่สองถูกกำหนดโดยการหารรายได้ที่เป็นขององค์ประกอบนั้นด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่สอดคล้องกัน

4. มูลค่าของคุณสมบัติถูกกำหนดโดยการเพิ่มมูลค่าของส่วนประกอบที่รู้จักและค่าที่คำนวณได้ของส่วนประกอบที่ไม่รู้จัก

แนวทางการตลาด ขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ยอดขายในตลาดและเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในระบบเศรษฐกิจตลาด ขึ้นอยู่กับข้อมูลการตลาดที่ผู้ประเมินสามารถเข้าถึงได้ง่าย และช่วยให้สามารถตัดสินราคาของวัตถุได้อย่างสมเหตุสมผลและง่ายดาย

กระบวนการใช้วิธีนี้ค่อนข้างง่าย: เลือกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกับวัตถุที่มีมูลค่าซึ่งมีราคาตลาดที่ทราบอยู่แล้ว จากนั้น หลังจากเปรียบเทียบพารามิเตอร์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์แล้ว ความแตกต่างจะถูกบันทึกและทำการปรับปรุงที่เหมาะสมในรูปแบบต้นทุน และกำหนดต้นทุนพื้นฐาน

เทคโนโลยีการประยุกต์ใช้งาน วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยการดำเนินการ 5 ประการ:

การดำเนินการครั้งแรก: การรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบ.

ผู้ประเมินจะรวบรวมข้อมูลมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน แหล่งที่มาของข้อมูลอาจรวมถึง: การลงทะเบียนเจ้าของ ข้อมูลจากเพื่อนร่วมงาน บันทึกอย่างเป็นทางการ และสถิติ ในการรวบรวมข้อมูลผู้ประเมินจะต้องมั่นใจในความครบถ้วนและเป็นกลาง ต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุน 1 ตร.ม. เมตรพื้นที่ของวัตถุ วันที่ทำรายการ ที่ตั้งของวัตถุ เงื่อนไขของการทำธุรกรรม และตัวชี้วัดอื่น ๆ ที่ผู้ประเมินเห็นว่าจำเป็น

การดำเนินการครั้งที่สอง: การศึกษาธุรกรรม.

ผู้ประเมินจะต้องแน่ใจว่าธุรกรรมเกิดขึ้นระหว่างบุคคลที่เป็นอิสระสองฝ่าย และราคาที่จ่ายไม่ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยใดๆ รวมถึงความสัมพันธ์ที่ใกล้ชิดระหว่างทั้งสองฝ่าย นอกจากนี้ผู้ประเมินราคาจะต้องตรวจสอบเงื่อนไขตามข้อตกลงเกี่ยวกับจำนวนการขายทรัพย์สินหรือค่าเช่าและเปรียบเทียบมูลค่าเหล่านี้กับข้อมูลตลาดในเรื่องนี้ ตัวอย่างเช่นค่าเช่าอาคารใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นตัวบ่งชี้ที่ดี แต่การทำธุรกรรมระหว่างหุ้นส่วนหรือญาติที่มีภาระผูกพันนั้นไม่ใช่

การดำเนินการที่สาม: การปรับเปลี่ยนชั่วคราว- บ่อยครั้งที่ผู้ประเมินมีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน ในระบบเศรษฐกิจที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง คุณจำเป็นต้องทราบวันที่ที่แน่นอนของธุรกรรมเพื่อทำการปรับเปลี่ยนทางคณิตศาสตร์หรือเชิงคุณภาพเมื่อวิเคราะห์ข้อมูล

การดำเนินการที่สี่: การปรับความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้.

ในทางปฏิบัติจริง เป็นเรื่องยากที่จะค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันทั้งในด้านขนาด ทำเล อายุ การออกแบบ เค้าโครง และพารามิเตอร์อื่นๆ ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประเมินจะต้องแก้ไขปัญหาโดยมองว่าข้อมูลใดดีกว่าไม่มีข้อมูล ขึ้นอยู่กับลักษณะของมันและบนพื้นฐานของประสบการณ์ของเขาเอง ผู้ประเมินราคาจะกำหนดความแตกต่างระหว่างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบและแสดงในรูปแบบต้นทุน ผู้ประเมินจะค้นหาความแตกต่างเหล่านี้ในตำแหน่งของวัตถุ ระดับการสึกหรอ และกำหนดความแตกต่างในปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

การดำเนินการที่ห้า: การตัดสินใจเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์.

ปัญหาของการเปรียบเทียบข้อมูลระหว่างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบสองรายการต้องได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ เนื่องจากถึงแม้จะมีความคล้ายคลึงกันของพารามิเตอร์ต่าง ๆ ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าและอะนาล็อกของตลาด แต่ก็เป็นไปได้ที่จะได้ข้อสรุปที่ไม่ถูกต้องเกี่ยวกับมูลค่า ผู้ประเมินจะต้องเปรียบเทียบขนาดของทรัพย์สินที่ประเมิน อายุ และปัจจัยอื่นๆ กับปัจจัยที่คล้ายคลึงกันของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ทำการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขมูลค่า และนำมาพิจารณาในการวิเคราะห์ต่อไป

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อธิบายไว้ข้างต้น (ต้นทุน รายได้ ตลาด) ขึ้นอยู่กับข้อมูลที่รวบรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน แต่แต่ละด้านเกี่ยวข้องกับด้านที่แตกต่างกันของตลาดนี้ และอาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นข้อสรุปสุดท้ายจึงขึ้นอยู่กับผลรวมทั้งหมดซึ่งตามกฎแล้วควรจะใกล้เคียงกัน ความแตกต่างที่สำคัญบ่งชี้ถึงข้อผิดพลาดในการประมาณการหรือความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์

5. การประสานงานผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้แนวทางต่างๆ การกระทบยอดเป็นกระบวนการที่ใช้วิจารณญาณและตรรกะเพื่อให้ได้การประมาณมูลค่าทรัพย์สินขั้นสุดท้ายโดยอิงจากผลลัพธ์ที่ได้รับผ่านวิธีการประเมินมูลค่าต่างๆ

กระบวนการนี้รวมถึงขั้นตอนเบื้องต้นและขั้นตอนสุดท้าย

ในระหว่างขั้นตอนเบื้องต้น ผู้ประเมิน:

– ตรวจสอบความเป็นไปได้ของการใช้หลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีตลาด ต้นทุน และรายได้

– การวิเคราะห์จากมุมมองของสามัญสำนึก จำนวนต่างๆ ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอันเป็นผลมาจากการประยุกต์ใช้แนวทางตลาด ต้นทุน และรายได้ ในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

– จัดอันดับความสำคัญของการประมาณค่าที่ได้จากวิธีการต่างๆ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการใช้วิธีการและวัตถุเฉพาะ

– ตรวจสอบความเป็นจริงของข้อมูลหลัก

ในขั้นตอนสุดท้าย ผู้ประเมินจะกลับสู่ปัญหาเดิม ใช้การวิเคราะห์ทางสถิติเพื่อพัฒนาค่าที่เป็นไปได้สำหรับมูลค่าของวัตถุ และกำหนดค่าสูงสุดที่คาดหวัง จากนั้น โดยคำนึงถึงประสบการณ์และความรู้ของเขา เขานำเสนอลูกค้าด้วยการประมาณมูลค่าทรัพย์สินเพียงรายการเดียว

ก็ควรเน้นย้ำอีกครั้งว่า การกระทบยอดไม่ใช่การเฉลี่ยเชิงกลของผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้แนวทางการตลาด ต้นทุน และรายได้ แต่เป็นกระบวนการของการให้เหตุผลเชิงตรรกะ ข้อสรุป และการตัดสินใจ

6. รายงานผลการประเมินมูลค่า ในขั้นตอนสุดท้าย ผู้ประเมินจะเขียนรายงานเกี่ยวกับสิ่งที่ค้นพบและข้อสรุป จากนั้นเขาก็ส่งไปยังลูกค้า (ภาคผนวก 14) รายงานนี้อาจเป็นจดหมายธรรมดาที่วาดขึ้นในแบบฟอร์มมาตรฐานหรือรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษรโดยละเอียด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญา และจะต้องไม่คลุมเครือหรือทำให้เข้าใจผิด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญา

รายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จัดทำขึ้นโดยคำนึงถึงการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างละเอียด และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม

ดังนั้น แนวทางที่เป็นระบบในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จึงประกอบด้วยแนวทางหลัก 3 แนวทาง (การตลาด ต้นทุน และรายได้) ซึ่งแต่ละแนวทางใช้หลักการประเมินมูลค่าแบบครบวงจร

เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กมีลักษณะเป็นอาคารที่ล้าสมัยเช่นบันไดแคบที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ เพดานต่ำ ในกรณีที่มีการชำรุดทรุดโทรมอย่างมีนัยสำคัญหรือทางกายภาพ อาจเสนอให้มีการบูรณะและซ่อมแซมอาคารได้

ราคาขั้นต่ำสำหรับการสำรวจอาคารแบบครอบคลุมคือ 15-20,000 รูเบิล

ในประเทศที่มีเศรษฐกิจแบบตลาด เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ราคาที่ดินมักจะอยู่ที่ 15–30% ของต้นทุนทั้งหมด โดยตัวเลขเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 20% แม้ว่าค่าเฉลี่ยนี้จะค่อนข้างประมาณ แต่ก็สามารถใช้เพื่อประเมินที่ดินในประเทศของเราได้

มีความจำเป็นต้องคำนึงว่าราคาที่ดินที่ตีพิมพ์ในวารสารตามกฎเรียกว่าราคาขาย (เช่น ราคาที่สูงเกินจริง) ในขณะที่ราคาธุรกรรมจริงจำเป็นสำหรับการเปรียบเทียบและเปรียบเทียบ) โดยปกติจะอยู่ที่ 8 - 12% ต่ำกว่าที่เผยแพร่

ราคาที่ดินค่อนข้างได้รับอิทธิพลจากระดับระยะทางจากเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ตัวอย่างเช่นในเขต 30 กิโลเมตรของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กราคาจะสูงกว่าในเขตห่างไกล

ในเงื่อนไขของรัสเซียมีแนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปีมีการลงทะเบียนความผันผวนตามฤดูกาลที่สำคัญ: ในฤดูใบไม้ผลิราคาจะเพิ่มขึ้นในฤดูหนาว ความผันผวนตามฤดูกาลในบางพื้นที่ของภูมิภาคเลนินกราดสูงถึง 10–15%

บ่อยครั้งที่ขนาดของที่ดินถูกกำหนดโดยพิจารณาจากความสามารถทางเศรษฐกิจของผู้ลงทุนที่มีศักยภาพ ขนาดของที่ดินแต่ละแปลงมักมีตั้งแต่ 6 ถึง 30 เอเคอร์ ที่ดินขนาด 15 เอเคอร์เป็นที่ต้องการมากที่สุดในตลาด

ที่ดินที่พัฒนาแล้วคือที่ดินที่มีการติดตั้งระบบสาธารณูปโภคใต้ดิน ถนน ไฟฟ้า ก๊าซ และอาคารที่อยู่อาศัยที่ถูกสร้างขึ้นตามแต่ละโครงการ

ต้นทุนในการพัฒนาและขายที่ดิน ได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์ การวางแผนและทำเครื่องหมายสถานที่ การก่อสร้างถนนทางเข้า สาธารณูปโภค ไฟฟ้าและก๊าซ ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาบุคลากรฝ่ายบริหาร การรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

เปอร์เซ็นต์ของการสึกหรอทางกายภาพเช่นทรัพย์สินที่อยู่อาศัยซึ่งประเมินโดยวิธีการของผู้เชี่ยวชาญนั้นถูกกำหนดบนพื้นฐานของ "กฎสำหรับการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย VSN-53-86" ของพลเรือนของรัฐ คณะกรรมการวิศวกรรม.

ในคำศัพท์ภาษารัสเซีย - อายุการใช้งานมาตรฐาน

Harrison G. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ ม., 1994.

กระบวนการปรองดองบางครั้งเรียกว่า “การตรวจสอบมโนธรรม”

ก่อนหน้า