วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ - นามธรรม วงจรชีวิตของวัตถุในอสังหาริมทรัพย์ การสร้างทรัพย์สินที่ซับซ้อนนั้นมีลักษณะเป็นขั้นตอน

วงจรชีวิตของทรัพย์สิน- ระยะเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ดำรงอยู่เป็นวัตถุทางกายภาพ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า ตำแหน่งของเจ้าของทรัพย์สินสามารถทำซ้ำกับเจ้าของใหม่ของทรัพย์สินเดียวกันได้จนกว่าจะสิ้นสุดอายุของทรัพย์สิน วงจรชีวิตจะขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างอย่างต่อเนื่อง ตามความเห็นของ G. Harrison - ชีวิตทางกายภาพ เศรษฐกิจ ลำดับเวลา และชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

ตรงเวลา ชีวิตทางกายภาพ object หมายถึงเวลาที่เป็นไปได้ที่จะอาศัยหรือทำงานในอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ ตัวบ่งชี้นี้สามารถเป็นบรรทัดฐาน คำนวณ ตามจริง และสามารถเพิ่มขึ้นได้เนื่องจากเงื่อนไขที่ได้รับการปรับปรุงหรือการปรับปรุงให้ทันสมัย หากวัตถุอสังหาริมทรัพย์ถูกทำลาย ชีวิตทางกายภาพของวัตถุนั้นก็สิ้นสุดลง

ตรงเวลา ชีวิตทางเศรษฐกิจนี่คือช่วงเวลาที่สามารถใช้ออบเจ็กต์ได้ รับ - ในกรณีที่มีกำไร การปรับปรุงเหล่านี้จะส่งผลต่อต้นทุนของออบเจ็กต์ หากการปรับปรุงที่ทำขึ้นไม่ได้มีส่วนช่วยต่อมูลค่าของทรัพย์สินเนื่องจากมันล้าสมัย ชีวิตทางเศรษฐกิจก็จะสิ้นสุดลง

ภายใต้ อายุตามลำดับเข้าใจระยะเวลาที่ผ่านไปตั้งแต่วันที่ทรัพย์สินถูกนำไปใช้งานจนถึงวันที่ประเมิน

เวลาชีวิต

อายุที่มีผลบังคับใช้ขึ้นอยู่กับการประเมินรูปลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ สภาวะทางเทคนิค และปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนรวมของอสังหาริมทรัพย์

อายุที่มีประสิทธิภาพ— ϶ει อายุ, ϲιιιιιιѕ ϲιѕ ระบุสถานะทางกายภาพที่แน่นอนของวัตถุและคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการนำไปปฏิบัติ

อายุการใช้งานโดยทั่วไปเรียกว่าอายุการใช้งานมาตรฐาน

อายุการใช้งานมาตรฐาน— ϶ει อายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้างซึ่งกำหนดไว้ในข้อบังคับ

ภายใต้ ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่อาคารหมายถึงระยะเวลานับจากวันที่ประเมินมูลค่าจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจ ผู้ประเมินใช้ช่วงเวลานี้เพื่อประเมินรายได้ในอนาคต อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของวัตถุจะเพิ่มขึ้นโดยการปรับปรุงให้ทันสมัยหรือปรับปรุงใหม่

ทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตและอายุขัยของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงข้างต้นมีความเชื่อมโยงถึงกัน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้มาตรการที่เหมาะสมเพื่อเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินและความปลอดภัยของทรัพย์สินจะต้องคำนึงถึงที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงใดช่วงหนึ่งของวงจรชีวิต

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่มีอยู่อาจขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ทางกายภาพ และทางกฎหมาย และต้องผ่านขั้นตอนต่างๆ ของวงจรชีวิตดังต่อไปนี้:

• การก่อตัว - การก่อสร้าง ϶ειѕ เช่น การสร้างองค์กรใหม่ การซื้อหรือการจัดสรรที่ดิน
• การดำเนินงาน - รวมถึงการดำเนินงานและการพัฒนา เช่น การขยาย การปรับโครงสร้างองค์กรใหม่ หรือการสร้างใหม่
• การสิ้นสุดของการดำรงอยู่ - ϶ιι การรื้อถอน การทำลายตามธรรมชาติ หรือการชำระบัญชี

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์:

1. การก่อตัวของแนวคิดโครงการและทางเลือกในการใช้ที่ดินเปล่า- ในช่วงเวลานี้จะมีการเลือกการใช้ที่ดินให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด ทางเลือกของกรณีการใช้งานจบลงด้วยการพัฒนาข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการออกแบบการปรับปรุง

2. การออกแบบการปรับปรุงในขั้นตอนนี้ - บนพื้นฐานของข้อกำหนดการออกแบบ - การพัฒนาโครงการดำเนินการโดยการเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดินตลอดจนการวางการสื่อสารการก่อสร้างอาคารและการปลูกพืชใหม่

3. การผลิต (การก่อสร้าง, การก่อสร้าง) ของการปรับปรุง- ในระหว่างการดำเนินโครงการโดยผู้รับเหมา ลักษณะทางกายภาพทั้งหมดของวัตถุมีการเปลี่ยนแปลงเกือบทั้งหมด โดยการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้ในสินค้าคงคลังและเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

4. การหมุนเวียน (การซื้อและการขาย การบริจาค การเช่า ฯลฯ)ด้วยการโอนสิทธิในทรัพย์สินหรือมีลักษณะเป็นภาระผูกพันทางด้านขวา ในขั้นตอนนี้จะมีการทำธุรกรรมกับทรัพย์สิน

5. การใช้ (ใช้) วัตถุตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้พร้อมการบำรุงรักษาด้านเทคนิคและการปฏิบัติงาน- ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิต ผู้จัดการ (หรือบริษัทจัดการมืออาชีพ) จะจัดการการใช้งานอย่างมีเหตุผลโดยผู้ใช้เกี่ยวกับศักยภาพผู้บริโภคของวัตถุ

6. ความทันสมัย: การซ่อมแซมครั้งใหญ่ การสร้างใหม่ การบูรณะการปรับปรุงโดยอาจเปลี่ยนวัตถุประสงค์ (การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การทำงาน) ของวัตถุ อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนนี้เริ่มต้นในเวลาที่ออบเจ็กต์ในสถานะปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการสมัยใหม่ของผู้ใช้ได้อีกต่อไป และ/หรือหากการดำเนินการของวัตถุไม่มีประสิทธิภาพในเชิงเศรษฐกิจ ในขั้นตอนนี้ อย่างน้อยที่สุด จะมีการยกเครื่องครั้งใหญ่โดยไม่ต้องเปลี่ยนโซลูชันการวางแผนและวัตถุประสงค์การทำงาน แต่ต้องกำจัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้และความล้าสมัยในการใช้งาน

7. การกำจัด การรื้อถอนส่วนปรับปรุง การฝังกลบ หรือการรีไซเคิลวัสดุ- วงจรชีวิตสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนการปรับปรุงเมื่อสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจ บริษัท จัดการกำลังเตรียมข้อเสนอสำหรับการกำหนดกำหนดเวลาและวิธีการรื้อถอนอาคารที่เป็นไปได้เชิงเศรษฐกิจโดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่เลิกกิจการแล้ว

สถาบันการศึกษาของรัฐที่มีการศึกษาวิชาชีพชั้นสูง

สถาบันการค้าและเศรษฐกิจเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

ในสาขาวิชา “เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์”

“ลักษณะและวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์”

เสร็จสิ้นโดย: Andreyanova E.V.

กลุ่ม 1410 คณะเศรษฐศาสตร์ ปีที่ 4

ผู้อำนวยการด้านวิทยาศาสตร์

ปิโรโกวา โอ.อี.

เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก 2553

การแนะนำ

บทที่ 1 แนวคิดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และวัตถุประสงค์

1 คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์

2 วัตถุอสังหาริมทรัพย์

บทที่ 2 ลักษณะและวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์

1 ลักษณะเด่นของทรัพย์สิน

2 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางกายภาพ

3 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางเศรษฐกิจ

4 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรในฐานะคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์

บทสรุป

บรรณานุกรม

การใช้งาน

การแนะนำ

วัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์ครอบครองสถานที่พิเศษในระบบประชาสัมพันธ์เนื่องจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและความสัมพันธ์ที่มีลำดับความสำคัญของผู้คนในทุกขอบเขตของกิจกรรมเชื่อมโยงโดยตรงหรือโดยอ้อม

ปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนจะเป็นศูนย์กลางของระบบเศรษฐกิจตลาดของประเทศ และนี่เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ - อสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่งไม่ได้เป็นเพียงผลิตภัณฑ์พิเศษเท่านั้น แต่ในขณะเดียวกันยังเป็นทุนที่สร้างรายได้และเป็นพื้นฐานในการให้บริการเพื่อดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ

เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เป็นระบบความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

ความรู้เกี่ยวกับระเบียบวินัยเป็นสิ่งจำเป็นในการฝึกอบรมผู้เชี่ยวชาญสมัยใหม่ เนื่องจากมืออาชีพคนใดก็ตามกำลังเผชิญกับกิจกรรมภาคปฏิบัติกับกระบวนการที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์

เป้าหมายหลักของแนวทางนี้คือเพื่อให้นักเรียนได้รับความรู้เกี่ยวกับสาระสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ แง่มุมทางกฎหมายของเศรษฐศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินงานขั้นพื้นฐานและแนวทางในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และประเภทของธุรกิจ กิจกรรมบนนั้น

1. แนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์และวัตถุประสงค์

1 คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์

แนวคิดเรื่อง "อสังหาริมทรัพย์" ไม่สามารถแยกออกจากแนวคิดอื่นได้ นั่นก็คือ "ทรัพย์สิน"

ทรัพย์สินคือการรวบรวมทรัพย์สินเช่น ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทางการเงิน ความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่บุคคลนี้ (บุคคลหรือกฎหมาย) ตั้งอยู่

ทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลหรือนิติบุคคลใดๆ จะถูกแบ่งตามเนื้อหาเป็น:

· สินทรัพย์: ชุดของสิ่งต่าง ๆ ที่เป็นของบุคคลโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือโดยอาศัยสิทธิในทรัพย์สินอื่น; ชุดสิทธิในการกระทำของผู้อื่น (เช่น ทรัพย์สินที่เป็นหนี้)

· เฉื่อย: ชุดของสิ่งของที่เป็นของบุคคลอื่น แต่อยู่ในความครอบครองของบุคคลนั้นชั่วคราว จำนวนรวมของภาระผูกพันที่ตกอยู่กับบุคคลใดบุคคลหนึ่ง

ตามประวัติศาสตร์ นับตั้งแต่สมัยกฎหมายโรมัน ทรัพย์สินถูกแบ่งออกเป็นสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์

ตามศิลปะ มาตรา 130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่าประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) “สิ่งของที่เคลื่อนย้ายได้ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) รวมถึงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวดิน แหล่งน้ำแยก และทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นหนากับ ที่ดินนั่นคือคัดค้านการเคลื่อนไหวโดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์ที่เป็นไปไม่ได้รวมถึงป่าไม้ไม้ยืนต้นอาคารโครงสร้าง

อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงเครื่องบินและเรือเดินทะเล เรือเดินสมุทร และวัตถุอวกาศที่ต้องจดทะเบียนของรัฐ กฎหมายอาจกำหนดให้ทรัพย์สินอื่นเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ได้”

การปฏิบัติตามกฎหมายสมัยใหม่ของรัสเซียได้กำหนดเกณฑ์หลายประการซึ่งสามารถจำแนกวัตถุทางกายภาพได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์:

· การเชื่อมต่อที่แน่นแฟ้นกับที่ดินเฉพาะ (ความเป็นไปไม่ได้ที่จะเคลื่อนย้ายวัตถุโดยไม่สร้างความเสียหายอย่างไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์)

· ความสมบูรณ์ในแง่ของความเป็นไปได้ในการใช้งานตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

· ได้รับการรับรอง (จดทะเบียนอย่างเป็นทางการ) ที่เป็นของเจ้าของเฉพาะ - รัฐ, อาสาสมัครของสหพันธ์, เทศบาล, บุคคลธรรมดาหรือกลุ่มบุคคลเอกชน

· ความเป็นไปได้ของการแยกทางกายภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การมีอยู่ของขอบเขตทางกายภาพที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์)

· ความเป็นอิสระในการทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (วัตถุอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถใช้แยกต่างหากจากวัตถุอื่น ๆ หรือวัตถุประสงค์ในการใช้งานเกี่ยวข้องกับการใช้วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ บางส่วน)

· การมีอยู่ (หรือไม่มี) ความสะดวกและข้อจำกัดอื่น ๆ เกี่ยวกับสิทธิการใช้งาน

รายการที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเงินและหลักทรัพย์ถือเป็นสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องจดทะเบียนสิทธิในสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ในกรณีที่กฎหมายกำหนด

2 วัตถุอสังหาริมทรัพย์

“อสังหาริมทรัพย์” มีสองฐาน - ทางกายภาพและทางกฎหมาย พื้นฐานทางกายภาพของแนวคิดนี้ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบวัสดุของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคาร โครงสร้าง ที่ดิน ดินใต้ผิวดิน ฯลฯ สิ่งใดก็ตามที่ “เป็นวัตถุที่เชื่อมต่อกับโลกในลักษณะที่การเคลื่อนที่โดยไม่สร้างความเสียหายอย่างไม่สมส่วนต่อจุดประสงค์ของมันนั้นเป็นไปไม่ได้”

ส่วนทางกฎหมายอยู่ในขอบเขตของการใช้สิทธิที่เกิดจากการทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์และการใช้งาน

เนื่องจากการสึกหรอทรัพย์สินจึงสูญเสียสภาพคล่อง - "ความเป็นไปได้ในการใช้วิธีการใด ๆ ในการแปลงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นเงิน" - นี่คือองค์ประกอบทางกฎหมายของแนวคิด
สถานที่ให้บริการแต่ละแห่งมีหมายเลขที่ดินของตนเอง และมีการใช้กระบวนการที่เรียกว่า "สินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์" โดดเด่นด้วย "สินค้าคงคลัง" - ประวัติความเป็นมาของการเกิดขึ้นและการเปลี่ยนแปลงของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมดข้างต้นเกี่ยวข้องกับส่วนทางกฎหมายของคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์ของสิทธิพลเมืองรวมถึงสิ่งต่าง ๆ รวมถึงเงินและหลักทรัพย์ ทรัพย์สินอื่น ๆ รวมถึงสิทธิในทรัพย์สิน งานและบริการ ข้อมูล; ผลลัพธ์ของกิจกรรมทางปัญญา รวมถึงสิทธิพิเศษ (ทรัพย์สินทางปัญญา) ผลประโยชน์ที่จับต้องไม่ได้

2. ลักษณะและวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

1 ลักษณะเด่นของทรัพย์สิน

การมีที่ดินเป็นส่วนประกอบ อาคารเทียมทั้งหมด (วัตถุอสังหาริมทรัพย์) มีลักษณะทั่วไปที่ทำให้แยกความแตกต่างจากวัตถุที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ นี้:

ความคงที่ ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เครื่องหมายนี้มีลักษณะเฉพาะคือการเชื่อมต่อทางกายภาพที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินกับพื้นผิวโลกและความเป็นไปไม่ได้ของการเคลื่อนไหวในอวกาศโดยไม่ถูกทำลายและความเสียหายทางกายภาพซึ่งทำให้ไม่เหมาะสมสำหรับการใช้งานต่อไป

สาระสำคัญ. ควรสังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการในรูปแบบทางกายภาพและมูลค่าเสมอ ลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สินได้แก่ ขนาดและรูปร่าง สิ่งรำคาญและอันตราย สภาพแวดล้อม ถนนทางเข้า สาธารณูปโภค พื้นผิวและดินใต้ผิวดิน การจัดสวน ฯลฯ จำนวนทั้งสิ้นของคุณลักษณะเหล่านี้จะกำหนดประโยชน์ใช้สอยของทรัพย์สิน ซึ่งก่อให้เกิด พื้นฐานของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มันไม่ได้เป็นตัวกำหนดคุณค่าในตัวมันเอง วัตถุใดๆ มีมูลค่า โดยมีลักษณะเฉพาะระดับหนึ่งหรืออย่างอื่น เช่น ความเหมาะสมและมีปริมาณจำกัด ต้องมีอุปทานที่จำกัดเพื่อสร้างมูลค่าที่สำคัญ อุดมคติและมาตรฐานทางสังคม กิจกรรมและแนวโน้มทางเศรษฐกิจ กฎหมาย การตัดสินใจและการกระทำของรัฐบาล และพลังธรรมชาติมีอิทธิพลต่อพฤติกรรมของมนุษย์ และสิ่งเหล่านี้ล้วนมีปฏิสัมพันธ์ซึ่งกันและกันเพื่อสร้าง รักษา เปลี่ยนแปลง หรือลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ควรสังเกตด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสินค้าไม่กี่ชิ้นที่มูลค่าไม่เพียงแต่คงที่เกือบตลอดเวลา แต่ยังมีแนวโน้มที่จะค่อยๆ เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

ความทนทานของอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าความทนทานของสินค้าอื่น ๆ ทั้งหมด ยกเว้นอัญมณีบางประเภทและผลิตภัณฑ์ที่ทำจากโลหะหายาก

ตัวอย่างเช่นตามรหัสอาคารและข้อบังคับ (SNiP) ที่บังคับใช้ในรัสเซียโครงการที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับวัสดุของโครงสร้างหลัก (ฐานรากผนังเพดาน) แบ่งออกเป็น 6 กลุ่มโดยมีอายุการใช้งานมาตรฐานตั้งแต่ 15 ถึง 150 ปี.

ระยะเวลาของการหมุนเวียนของโลกหากใช้อย่างถูกต้องจะไม่มีที่สิ้นสุด และการละเมิดการใช้งานที่ถูกต้องจะนำไปสู่การสูญเสียที่แก้ไขไม่ได้

นอกเหนือจากลักษณะทั่วไปที่สำคัญของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังสามารถแยกแยะลักษณะส่วนบุคคลที่กำหนดโดยตัวบ่งชี้เฉพาะได้โดยขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์

แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะพูดถึงอพาร์ทเมนท์สองห้องที่เหมือนกัน สองแปลงที่เหมือนกัน อาคารสองหลังที่เหมือนกัน เนื่องจากจำเป็นต้องมีความแตกต่างในด้านทำเลที่ตั้งเมื่อเทียบกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ โครงสร้างพื้นฐานและแม้แต่จุดสำคัญซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแตกต่าง เอกลักษณ์ และ เอกลักษณ์ของแต่ละทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในระยะยาวและไม่มีการบริโภคระหว่างการใช้งาน ตามกฎแล้วจะมีความซับซ้อนทางโครงสร้างซึ่งต้องใช้ต้นทุนสูงในการรักษาให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม

นอกจากนี้ ทรัพย์สินยังมีจุดประสงค์ในการใช้งานของตัวเองอยู่เสมอ อาจมีประสิทธิผลหรือไม่เกิดประสิทธิผล เพื่อวัตถุประสงค์ในการผลิต ทรัพย์สินจะมีส่วนร่วมโดยตรงหรือโดยอ้อมในการสร้างผลิตภัณฑ์ ประสิทธิภาพการทำงาน และการให้บริการ เพื่อจุดประสงค์ที่ไม่ใช่การผลิต จะมีการจัดเตรียมเงื่อนไขสำหรับการดำรงชีวิตและการให้บริการผู้คน

อสังหาริมทรัพย์มักทำหน้าที่เป็นเป้าหมายของการลงทุนระยะยาวเสมอ สาเหตุส่วนใหญ่เกิดจากการที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์บางส่วนเป็นไปไม่ได้เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก นอกจากนี้ หากเราพูดถึงด้านผลกำไร การลงทุนด้วยเงินสดในอสังหาริมทรัพย์แสดงถึงค่าใช้จ่ายที่มีระยะเวลาคืนทุนค่อนข้างสูง

ควรสังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์บางประเภทสามารถแปลงเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ ตัวอย่างเช่น ป่าไม้และไม้ยืนต้นตามคำจำกัดความเป็นของอสังหาริมทรัพย์ และไม้ที่เก็บเกี่ยวก็เป็นสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว

โปรดทราบว่าอุปกรณ์ที่อยู่ในอาคารและโครงสร้าง (เครื่องทำความร้อน น้ำประปา ท่อน้ำทิ้ง อุปกรณ์ไฟฟ้า ลิฟต์ ตะแกรง ประตูโลหะบานที่สอง ฯลฯ) จัดเป็นสังหาริมทรัพย์ แต่เนื่องจากได้กลายเป็นส่วนสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีของการทำธุรกรรมในวัตถุนี้ สังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์จึงควรอธิบายโดยละเอียด (โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทรัพย์สินที่อาจถูกยึดในระหว่าง ธุรกรรม).

บ่อยครั้งที่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจโอนชุดสิทธิและผลประโยชน์ที่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งเหล่านี้อาจเป็นสิทธิการเช่า สิทธิยึดถือ หรือผลประโยชน์อื่น ๆ (ความสะดวก)

ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์จึงรวมถึงวัตถุที่มีค่าและมีความสำคัญมากที่สุดของสินทรัพย์ถาวร และวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและดินใต้ผิวดิน ไม่เพียงแต่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังมีความสำคัญเชิงกลยุทธ์สำหรับรัฐใดๆ ตลอดเวลาอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น ในสมัยก่อนทุนนิยม ที่ดินเป็นแหล่งความมั่งคั่งเพียงแหล่งเดียวที่สำคัญสำหรับแต่ละคน เช่นเดียวกับสำหรับรัฐและสังคมโดยรวม

อสังหาริมทรัพย์ในระบบสังคมใด ๆ ถือเป็นเป้าหมายของผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและของรัฐดังนั้นสำหรับทรัพย์สินประเภทนี้จึงมีการแนะนำการลงทะเบียนสิทธิของรัฐที่ได้รับมอบอำนาจซึ่งทำให้สามารถระบุวัตถุและหัวเรื่องของกฎหมายได้เนื่องจาก การเชื่อมโยงระหว่างทรัพย์สินกับเรื่องของสิทธินั้นไม่สามารถมองเห็นได้และการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยการเคลื่อนไหวทางกายภาพนั้นเป็นไปไม่ได้

2 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางกายภาพ

อสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ วัตถุของทรัพย์สิน ธุรกิจ และต้องผ่านขั้นตอนและกระบวนการต่างๆ ในแต่ละรูปแบบ

วงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ทางกายภาพ) คือช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ดำรงอยู่ในฐานะวัตถุทางกายภาพ วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยขั้นตอน (ระยะ) ต่อไปนี้:

การก่อตัวของแนวคิดโครงการและทางเลือกในการใช้ที่ดินเปล่า ในช่วงเวลานี้มีการเลือกใช้ที่ดินให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของลักษณะและคุณสมบัติทั้งหมดของสิ่งแวดล้อม จากการวิเคราะห์ ตัวเลือกการใช้งานที่มีประสิทธิผลมากที่สุดจะถูกเลือกจากตัวเลือกที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย เป็นไปได้ทางกายภาพ เป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ และเป็นไปได้ทางการเงิน ทางเลือกของกรณีการใช้งานจบลงด้วยการพัฒนาข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการออกแบบการปรับปรุง

การออกแบบการปรับปรุง ในขั้นตอนนี้ - บนพื้นฐานของข้อกำหนดการออกแบบ - การพัฒนาโครงการดำเนินการโดย (โดยองค์กรเฉพาะทาง) โดยมีการผลิตเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดิน (แก้ไขรูปร่างและขนาดกำจัดธรรมชาติที่ไม่จำเป็นออก) และพืชพรรณเทียม อ่างเก็บน้ำระบายน้ำ) ตลอดจนการวางการสื่อสาร การสร้างอาคาร (โครงสร้าง) และการปลูกพืชพันธุ์ใหม่ ขอแนะนำให้ดำเนินการยอมรับโครงการจากองค์กรออกแบบโดยมีส่วนร่วมของ บริษัท จัดการที่เข้าร่วมในการพัฒนาข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการออกแบบ

การผลิต (การก่อสร้าง, การก่อสร้าง) ของการปรับปรุง ในระหว่างการดำเนินโครงการโดยผู้รับเหมา ลักษณะทางกายภาพทั้งหมดของวัตถุมีการเปลี่ยนแปลงเกือบทั้งหมด โดยการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้ในสินค้าคงคลังและเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน ในระหว่างการก่อสร้างการปรับปรุงและเป็นผลมาจากการรวมสถานะใหม่ของวัตถุตามกฎลักษณะของสภาพแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่สร้างขึ้นก็เปลี่ยนไปเช่นกัน

การปฏิบัติ (การซื้อและการขาย การบริจาค การเช่า ฯลฯ) ด้วยการโอนสิทธิในทรัพย์สินหรือการปรากฏตัวของภาระผูกพันในสิทธินี้ ในขั้นตอนนี้การดำเนินการจะดำเนินการกับวัตถุและการเปลี่ยนแปลงในชะตากรรมทางกฎหมายของสิ่งหลังนั้นได้รับการจดทะเบียนโดยรัฐ เมื่อซื้อหรือขายวัตถุ หัวข้อการเป็นเจ้าของจะเปลี่ยนไป เมื่อที่ดินและ/หรือส่วนปรับปรุงถูกเช่าหรือจ้างโดยเจ้าของ (หรือในนามของเจ้าของโดยบริษัทจัดการ) สิทธิในการใช้ (และอาจเป็นไปได้คือกรรมสิทธิ์) จะถูกโอนไปยังนิติบุคคลอื่นที่มีลักษณะ ภาระผูกพันในสิทธิการเป็นเจ้าของ

การใช้ (การใช้) วัตถุตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้พร้อมการบำรุงรักษาด้านเทคนิคและการปฏิบัติงาน ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิต ผู้จัดการ (หรือบริษัทจัดการมืออาชีพ) จะจัดการการใช้งานอย่างมีเหตุผลโดยผู้ใช้เกี่ยวกับศักยภาพผู้บริโภคของวัตถุ เมื่อเวลาผ่านไปลักษณะของวัตถุจะมีการเปลี่ยนแปลงเพราะว่า การปรับปรุงทางกายภาพจะเสื่อมสภาพและล้าสมัยตามการใช้งาน ซึ่งรุนแรงขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและในสภาพแวดล้อมทางกายภาพภายนอก ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มเติมที่เรียกว่าการล้าสมัยภายนอก

ในระหว่างการดำเนินงาน การตรวจสอบทางเทคนิคและการซ่อมแซมเป็นประจำขององค์ประกอบการปรับปรุงแต่ละส่วนจะดำเนินการเป็นระยะโดยไม่หยุดการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรวม

ความทันสมัย: การซ่อมแซมครั้งใหญ่ การสร้างใหม่ การบูรณะการปรับปรุงโดยการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ที่เป็นไปได้ (การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การทำงาน) ของวัตถุ ขั้นตอนนี้เริ่มต้นในขณะที่วัตถุในสถานะปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการสมัยใหม่ของผู้ใช้ได้อีกต่อไป และ/หรือหากการดำเนินการไม่มีประสิทธิภาพในเชิงเศรษฐกิจ ในขั้นตอนนี้ อย่างน้อยที่สุด จะมีการยกเครื่องครั้งใหญ่โดยไม่ต้องเปลี่ยนโซลูชันการวางแผนและวัตถุประสงค์การทำงาน แต่ต้องกำจัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้และความล้าสมัยในการใช้งาน

หากการวิเคราะห์การใช้ที่ดินและการปรับปรุงที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดซึ่งดำเนินการในขณะนี้แสดงให้เห็นถึงความเหมาะสมในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การทำงานของการปรับปรุงบางส่วน จากนั้นส่วนหลังจะถูกสร้างขึ้นใหม่โดยมีการเปลี่ยนแปลงเค้าโครงของส่วนหนึ่งของ สถานที่ ตามธรรมชาติแล้วในขณะเดียวกันก็มีการจัดให้มีฟังก์ชั่นการซ่อมแซมที่สำคัญขององค์ประกอบการปรับปรุงเพื่อรักษาวัตถุประสงค์การทำงานดั้งเดิม

หากการวิเคราะห์การใช้วัตถุในสถานะที่มีอยู่แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานโดยสมบูรณ์ การก่อสร้างใหม่อาจมาพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงไม่เพียงแต่โดยการเปลี่ยนแปลงรูปแบบที่รุนแรงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงส่วนขยายหรือโครงสร้างส่วนบนของอาคารที่มีอยู่และ การพัฒนาที่ดินส่วนที่ว่าง

การกำจัด การรื้อถอนส่วนปรับปรุง การฝังกลบ หรือการรีไซเคิลวัสดุ วงจรชีวิตสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนการปรับปรุงเมื่อสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจ บริษัท จัดการกำลังเตรียมข้อเสนอสำหรับการกำหนดกำหนดเวลาและวิธีการรื้อถอนอาคารที่เป็นไปได้เชิงเศรษฐกิจโดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่เลิกกิจการแล้ว (ปริมาณต้นทุนการชำระบัญชีจะลดลง)

แน่นอนว่าบางระยะเกิดขึ้นซ้ำในระยะต่างๆ ของวงจรชีวิต ตัวอย่างเช่นแนวคิดของโครงการเพื่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่สามารถเกิดขึ้นได้ทั้งในขั้นตอนที่ที่ดินว่างเปล่าและในขั้นตอนที่จำเป็นต้องสร้างใหม่การรื้อถอนบางส่วนหรือทำให้อาคารเสร็จสมบูรณ์ ระยะการหมุนเวียนสามารถรับรู้ได้หลายครั้งในช่วงชีวิตของวัตถุ และช่วงเวลาของการหมุนเวียนจะกำหนดขอบเขตเวลาของช่วงเวลาที่สร้างพื้นฐานของสิ่งที่เรียกว่าวงจรการลงทุน

3 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางเศรษฐกิจ

วัตถุ อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สิน ทางเศรษฐกิจ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างและรวมถึงช่วงของชีวิตทางเศรษฐกิจและทางกายภาพ

ชีวิตทางเศรษฐกิจ ซึ่งกำหนดระยะเวลาในระหว่างที่วัตถุสามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของผลกำไรได้ ชีวิตทางเศรษฐกิจสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงที่ทำขึ้นไม่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินอีกต่อไป

ช่วงชีวิตทางกายภาพโดยทั่วไปคือระยะเวลาของการดำรงอยู่จริงของทรัพย์สินในสภาพที่เหมาะสมตามหน้าที่ก่อนการรื้อถอน กำหนดโดยเอกสารกำกับดูแล อายุขัยทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของวัตถุอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้

อายุการใช้งานคือช่วงเวลาที่วัตถุมีอยู่และคุณสามารถอยู่หรือทำงานในนั้นได้

จากมุมมองของช่วงชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

ü อายุที่แท้จริง สะท้อนอายุของวัตถุขึ้นอยู่กับรูปลักษณ์และเงื่อนไขทางเทคนิค

ü อายุตามลำดับ (ตามจริง) ที่สอดคล้องกับระยะเวลาที่วัตถุมีการใช้งานนับตั้งแต่เริ่มดำเนินการ

ü อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินราคาที่เชี่ยวชาญ และประกอบด้วยระยะเวลานับจากวันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางเศรษฐกิจมีดังนี้:

การสร้าง

การลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ - ในสหพันธรัฐรัสเซีย - การกระทำทางกฎหมายของการรับรู้และการยืนยันโดยสถานะของการเกิดขึ้นข้อ จำกัด (ภาระผูกพัน) การโอนหรือการยกเลิกสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

การครอบครองและการใช้; การเปลี่ยนแปลงของเจ้าของ การครอบครอง - ในกฎหมายแพ่ง - อำนาจของเจ้าของ; การครอบครองสิ่งของจริง ๆ ทำให้เจ้าของมีความเป็นไปได้ที่จะมีอิทธิพลโดยตรงต่อสิ่งนั้น

การพัฒนา

การเสื่อมสภาพของทรัพย์สินของผู้บริโภคในอสังหาริมทรัพย์

สิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจ

4 วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรในฐานะคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์

องค์กรในฐานะวัตถุแห่งสิทธิได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ

องค์กรโดยรวมเป็นคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ได้รับการยอมรับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์

วิสาหกิจทั้งหมดหรือบางส่วนอาจเป็นวัตถุประสงค์ในการซื้อและขาย การจำนำ การเช่า และธุรกรรมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้ง การแก้ไข และการยกเลิกสิทธิในทรัพย์สิน

องค์ประกอบขององค์กรในฐานะทรัพย์สินที่ซับซ้อนรวมถึงทรัพย์สินทุกประเภทที่มีไว้สำหรับกิจกรรมของตนรวมถึงที่ดินอาคารโครงสร้างอุปกรณ์สินค้าคงคลังวัตถุดิบผลิตภัณฑ์สิทธิในการเรียกร้องหนี้รวมถึงสิทธิในการกำหนดที่เป็นรายบุคคล องค์กร ผลิตภัณฑ์ และงานและบริการ (ชื่อทางการค้า เครื่องหมายการค้า เครื่องหมายบริการ) และสิทธิพิเศษอื่น ๆ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยกฎหมายหรือสัญญา

วงจรชีวิตขององค์กรในฐานะทรัพย์สินที่ซับซ้อน:

การสร้างหรือการแปรรูปวิสาหกิจ

การจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินของรัฐ (รัฐ, เทศบาล, เอกชน, การเป็นเจ้าของร่วมกัน) การจดทะเบียนสิทธิของรัฐในวิสาหกิจและการทำธุรกรรมจะต้องดำเนินการในลักษณะพิเศษซึ่งกำหนดโดยลักษณะเฉพาะทางกฎหมายของวัตถุนี้ คุณสมบัติหลักขององค์กรคือความเป็นไปได้ในการรวมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่ในดินแดนต่าง ๆ รวมถึงความเป็นไปได้ที่จะแยกอสังหาริมทรัพย์ออกจากองค์กร

การเป็นหรือการเข้าถึงความสามารถในการออกแบบ

ประสิทธิภาพสูงสุด

การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ส่วนตัวและสมบูรณ์

การปรับโครงสร้างองค์กร การปฏิรูป การสร้างใหม่ การควบรวมกิจการ

การล้มละลาย (ระยะทางเลือก)

การชำระบัญชี (ขั้นตอนเสริม) การชำระบัญชีทรัพย์สินที่ซับซ้อนคือการประมูลและกลไกอื่น ๆ สำหรับการขายทรัพย์สิน (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์) ขององค์กรล้มละลายตามบทบัญญัติทางกฎหมายของการดำเนินคดีล้มละลาย

การยุติการทำงาน: การหยุดโดยธรรมชาติโดยไม่บูรณะ การทำลายทางกายภาพ การรื้อถอนโดยเจตนา

บทสรุป

ในระบบสังคมใด ๆ อสังหาริมทรัพย์ครอบครองสถานที่พิเศษในระบบความสัมพันธ์ทางสังคมโดยการทำงานที่ชีวิตและกิจกรรมของผู้คนในทุกด้านของธุรกิจการจัดการและองค์กรมีความเชื่อมโยงไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดการเชื่อมโยงศูนย์กลางของระบบความสัมพันธ์ทางการตลาดทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นผลิตภัณฑ์ที่สำคัญที่สุดที่สนองความต้องการที่หลากหลายของผู้คนเท่านั้น แต่ในขณะเดียวกันยังเป็นทุนในรูปแบบที่แท้จริงที่สร้างรายได้อีกด้วย

อสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานของความมั่งคั่งของประเทศ โดยมีลักษณะเป็นจำนวนมหาศาลในแง่ของจำนวนเจ้าของ ดังนั้นความรู้ด้านเศรษฐศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์จึงมีความจำเป็นสำหรับกิจกรรมผู้ประกอบการในธุรกิจประเภทต่าง ๆ ที่ประสบความสำเร็จตลอดจนในชีวิตของครอบครัวและพลเมืองแต่ละคน เนื่องจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานหลักสำหรับอิสรภาพ ความเป็นอิสระ และศักดิ์ศรี การดำรงอยู่ของทุกคน

บรรณานุกรม

1. “เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์” หนังสือเรียน. Goremykin V. A. , มอสโก, 2551

- "เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์" บทช่วยสอน Asaul A.N. Karasev A.V., มอสโก, 2552

Ozerov E. S. เศรษฐศาสตร์และการจัดการอสังหาริมทรัพย์ เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: สำนักพิมพ์ "ISS", 2549 - 422 หน้า - ISBN 5-901-810-04-XX

Ignatov L.L. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ คู่มือการศึกษาและระเบียบวิธี - อ.: สำนักพิมพ์ MSTU im. N.E. Bauman, 2008. - 168 น. - ไอ 5-7038-2174-6

วงจรชีวิตเป็นลำดับที่สมบูรณ์ของกระบวนการในการดำรงอยู่ของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่การว่าจ้าง (จากการสร้าง) ไปจนถึงการยกเลิก ในทางทฤษฎีและการปฏิบัติ วัฏจักรแบ่งออกเป็นสี่ประเภท: ธุรกิจ วงจรชีวิตของผลิตภัณฑ์ ประเภทธุรกิจ และองค์กรที่เป็นทรัพย์สินที่ซับซ้อน ระยะเวลาของวงจรขึ้นอยู่กับระยะเวลาการผลิต การสึกหรอทางกายภาพและทางศีลธรรม ทุนจดทะเบียนของโรงงาน สภาพการดำเนินงาน สภาวะตลาด และปัจจัยอื่นๆ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความน่าสนใจที่จะพิจารณาวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์เป็น 2 ช่วง คือ

1. วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ (ผลิตภัณฑ์) ในฐานะวัตถุทางกายภาพ

2. วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะทรัพย์สิน

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ (ผลิตภัณฑ์) ในฐานะวัตถุทางกายภาพประกอบด้วย 11 ขั้นตอน:

1. ขั้นตอนก่อนการลงทุน (การวิเคราะห์โอกาส เหตุผล)

2. การสร้าง การก่อตัว (การออกแบบ การก่อสร้าง)

3. การว่าจ้าง

4. การครอบครองและการใช้สอย

5. ความล้าสมัยด้านการทำงานและเศรษฐกิจ

6. การสึกหรอทางกายภาพ

7. การซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่ครั้งใหญ่

8. การเสื่อมสภาพของทรัพย์สินของผู้บริโภค

9. การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การทำงาน

10. การสิ้นสุดของชีวิตทางเศรษฐกิจ

11. ความดับแห่งการดำรงอยู่ (การทำลายตามธรรมชาติ การรื้อถอน)

ในขั้นตอนที่ 3 และ 11 ของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิของรัฐ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะทรัพย์สินสามารถแบ่งออกเป็น 10 ระยะ:

1. การได้มา (การซื้อ, การก่อสร้าง, การรับมรดก)

2. การครอบครองและใช้เป็นระยะเวลาหนึ่ง

3. การจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก

4. ทำกำไร ตอบสนองความต้องการ

5. การกำจัดทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในวัตถุ

6. การเปลี่ยนแปลงเจ้าของ เจ้าของ ผู้ใช้

7. การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุ

8. การสิ้นสุดสิทธิในทรัพย์สิน (การขาย การโอนสัญชาติ ใบขอ)

9. การสิ้นสุดของชีวิตทางเศรษฐกิจของวัตถุ

10. ทำซ้ำรอบก่อนหน้าหรือสร้างรอบใหม่ที่แก้ไขแล้ว

ในขั้นตอนที่ 1, 6 และ 8 ของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิของรัฐ

วัตถุอสังหาริมทรัพย์อาจมีการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ กฎหมาย และเศรษฐกิจในระหว่างการดำรงอยู่ เป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์แต่ละอย่าง (ยกเว้นที่ดิน) ต้องผ่านขั้นตอนวงจรชีวิตที่ขยายใหญ่ขึ้นดังต่อไปนี้:

การก่อตัว – การก่อสร้าง การสร้างองค์กรใหม่ การซื้อ (การซื้อ การจัดสรร ฯลฯ ) ของที่ดิน

การดำเนินงาน - การดำเนินงานและการพัฒนา (การขยาย การสร้างใหม่ การเปลี่ยนแปลงกิจกรรม การปรับโครงสร้างองค์กร ฯลฯ)

การเปลี่ยนแปลง (อาจหลายครั้ง) ของเจ้าของ เจ้าของ หรือผู้ใช้

การสิ้นสุดของการดำรงอยู่ - การรื้อถอน, การชำระบัญชี, การทำลายล้างตามธรรมชาติ

ขั้นตอนที่หนึ่งสามและสี่จัดให้มีการลงทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับข้อเท็จจริงของการสร้างหรือการชำระบัญชีของวัตถุตลอดจนการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามรูปแบบบางอย่าง และรวมถึงชีวิตทางเศรษฐกิจ ทางกายภาพ ลำดับเวลา และเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

อายุขัยทางเศรษฐกิจคือช่วงเวลาของการใช้ทรัพย์สินอย่างมีกำไร เมื่อการปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน การซ่อมแซม การตกแต่งใหม่ และการเพิ่มประสิทธิภาพของสภาพที่ดีจะเพิ่มขึ้น แต่การบำรุงรักษาที่ไม่ดีจะทำให้อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินสั้นลง จะสิ้นสุดเมื่อการปรับปรุงไม่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินอีกต่อไปเนื่องจากความล้าสมัยทั่วไป

อายุขัยทางกายภาพ– นี่คือช่วงเวลาของการดำรงอยู่จริงของวัตถุในสภาพที่เหมาะสมในการใช้งานก่อนที่จะมีการรื้อถอน (การทำลาย) อาจเป็นบรรทัดฐาน จริง คำนวณ (คาดการณ์) และเพิ่มขึ้นเนื่องจากความทันสมัยและการปรับปรุงเงื่อนไข

อายุที่มีประสิทธิภาพขึ้นอยู่กับการประเมินลักษณะและสภาพทางเทคนิคของอาคาร นี่คืออายุที่สอดคล้องกับการเก็บรักษาวัตถุจริง สภาพ ณ เวลาที่ทำธุรกรรม การประเมิน อายุที่แท้จริงอาจมากกว่าหรือน้อยกว่าอายุตามลำดับเวลา

อายุตามลำดับ– นี่คือช่วงเวลานับจากวันที่วัตถุถูกนำไปใช้งานจนถึงวันที่ทำธุรกรรมหรือการประเมินราคา

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคารคำนวณตั้งแต่วันที่ประเมิน (วิเคราะห์) จนกระทั่งสิ้นสุดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ การซ่อมแซมและตกแต่งใหม่จะขยายออกไปในช่วงเวลานี้

อายุขัยทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของอาคารมีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้ ทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตและช่วงชีวิตเชื่อมโยงถึงกัน และเมื่อขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งเปลี่ยนแปลง ขั้นตอนอื่นๆ จะเปลี่ยนตามไปด้วย

ในฐานะวัตถุทางกายภาพ นี่คือลำดับของกระบวนการของการดำรงอยู่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ความคิดจนถึงการชำระบัญชี (การกำจัด) วงจรชีวิตของวัตถุทางวัตถุประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้: การออกแบบ - การเกิด - การครบกำหนด - การแก่ - การตาย

2. การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (การก่อสร้างใหม่ นอกเหนือจากงบดุล)

3. การชำระบัญชีทรัพย์สินที่ซับซ้อน - การประมูลและกลไกอื่น ๆ สำหรับการขายทรัพย์สิน (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์) ขององค์กรล้มละลายตามบทบัญญัติทางกฎหมายของการดำเนินคดีล้มละลาย

วงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในฐานะทรัพย์สินจากมุมมองของเจ้าของนั้นเกิดขึ้นซ้ำหลายครั้งกับเจ้าของใหม่แต่ละคน จนกระทั่งสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจหรือทางกายภาพของวัตถุ ขึ้นอยู่กับสามหมวดหมู่ - เนื้อหา (ทางกายภาพ) กฎหมาย (กฎหมาย) และเศรษฐกิจ - วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน แต่ละขั้นตอนประกอบด้วยกิจกรรมและการกระทำบางอย่างของเจ้าของ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้กฎหมายบางประการและรวมถึงช่วงของชีวิตทางเศรษฐกิจและทางกายภาพ

1. อายุทางเศรษฐกิจเป็นตัวกำหนดระยะเวลาในระหว่างที่สินทรัพย์สามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของผลกำไรและสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงไม่ได้ส่งผลต่อมูลค่าของสินทรัพย์อีกต่อไป

2. ช่วงเวลาปกติของชีวิตคือช่วงเวลาของการดำรงอยู่จริงของอสังหาริมทรัพย์ในสภาพที่เหมาะสมในการใช้งานก่อนการรื้อถอน กำหนดโดยเอกสารกำกับดูแล

อายุขัยทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของวัตถุอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้

3. อายุการใช้งาน - ระยะเวลาที่มีวัตถุอยู่และคุณสามารถอยู่หรือทำงานในนั้นได้

จากมุมมองของช่วงชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

1. อายุที่แท้จริง สะท้อนอายุของวัตถุขึ้นอยู่กับรูปลักษณ์และเงื่อนไขทางเทคนิค

2. อายุตามลำดับเวลา (จริง) ที่สอดคล้องกับระยะเวลาของวัตถุที่ใช้งานตั้งแต่ช่วงเวลาที่เริ่มดำเนินการ

3. ช่วงอายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ใช้ในการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญและประกอบขึ้นจากวันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

1.3. วงจรชีวิตของวัตถุในอสังหาริมทรัพย์

วงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางกายภาพคือลำดับของกระบวนการของการดำรงอยู่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ความคิดจนถึงการชำระบัญชี (การกำจัด) วงจรชีวิตของวัตถุทางวัตถุมักจะถูกแบ่งตามลำดับต่อไปนี้: แบบ-เกิด-ครบกำหนด-แก่ และตาย

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์มีชื่อเรียกที่แตกต่างกัน: ก่อนโครงการ-ออกแบบ-ก่อสร้าง-ดำเนินการ-ปิด

1. การออกแบบล่วงหน้า(อักษรย่อ)เวทีรวมถึง: การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์, การเลือกอสังหาริมทรัพย์, การสร้างกลยุทธ์โครงการ, การวิเคราะห์การลงทุน, การจัดเตรียมเอกสารการอนุญาตเบื้องต้น, การดึงดูดกองทุนที่ลงทุนด้านเครดิต

2. ขั้นตอนการออกแบบรวมถึง: การพัฒนาโครงการทางการเงิน, การจัดองค์กรทางการเงิน, การคัดเลือกกลุ่มสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม, การจัดการการออกแบบ

แน่นอนว่าในสองขั้นตอนแรก จะไม่มีการสร้างผลกำไร เนื่องจากสิ่งเหล่านี้มีลักษณะเป็นแรงจูงใจ ภารกิจหลักของช่วงเวลานี้คือการลดระยะเวลาของขั้นตอนเหล่านี้ ปรับปรุงคุณภาพผู้บริโภคของอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุดคือ ลดต้นทุนการดำเนินงานในทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน- น่าเสียดายที่ต้องยอมรับว่าแนวคิดเรื่องการคิดต้นทุนวงจรชีวิตมักถูกกล่าวถึงมากกว่าการนำไปใช้ในทางปฏิบัติ สาระสำคัญของแนวคิดนี้คือ เมื่อตัดสินใจสร้างอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของจะ "ยอมจำนน" ตัวเองต่อต้นทุนชุดหนึ่งซึ่งเชื่อมโยงกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างแยกไม่ออก ต้นทุนเหล่านี้เรียกว่า "ต้นทุนการเป็นเจ้าของ" การคำนวณต้นทุนโดยคำนึงถึงวงจรชีวิตของทรัพย์สินทั้งหมดสามารถนำมาใช้ได้ ตัวอย่างเช่น เพื่อเปรียบเทียบสองวิธีในการบรรลุเป้าหมายเดียวกัน - เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์หรือให้เช่า ฯลฯ ในระดับโครงการ การคำนวณต้นทุนตลอดอายุการใช้งานสามารถทำได้ ใช้ในการตัดสินใจว่าระหว่างตกแต่งทางเดินควรติดกระดานตกแต่งตามแนวผนังหรือไม่หรือควรทาสีผนังทุกปี เป็นต้น

ระบบที่สร้างขึ้นอย่างมีเหตุผลสำหรับการคำนวณต้นทุนโดยคำนึงถึงวงจรชีวิตทั้งหมดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ยังช่วยให้สามารถเปรียบเทียบการกระทำที่รับประกันอายุขัยที่แตกต่างกันขององค์ประกอบของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ควรสังเกตว่าการประหยัดที่สามารถทำได้อันเป็นผลมาจากโครงการใดๆ นั้นยากต่อการระบุ ยากยิ่งกว่าที่จะระบุปริมาณ และยากมากในการจัดทำเอกสาร

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการก่อสร้างหรือปรับปรุงขนาดใหญ่ค่อนข้างสูง ดังนั้นจึงต้องให้ความสนใจอย่างมากในการควบคุมต้นทุนทุกประเภท แต่ในกรณีส่วนใหญ่การออมจะเข้าใจผิด

บ่อยครั้งที่เจ้าของ (นักพัฒนา) พยายามลดปริมาณการลงทุนเริ่มแรกทั้งหมดให้เหลือน้อยที่สุดเพราะเขาไม่มีความคิดเลยว่าการตัดสินใจในขั้นตอนการออกแบบหรือการก่อสร้างจะส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทรัพย์สินอย่างไร

การตัดสินใจของเจ้าของเกี่ยวกับการก่อสร้าง (การซื้อ) ทรัพย์สินโดยการวิเคราะห์ราคาเริ่มต้นเท่านั้น (การซื้อการก่อสร้างการเช่า) ส่วนใหญ่ไม่ใช่สิ่งที่ดีที่สุดและมักจะกลายเป็นว่าไม่ถูกต้อง แน่นอนว่างานนี้ (การคำนวณต้นทุนโดยคำนึงถึงวงจรชีวิตของทรัพย์สินทั้งหมด) ค่อนข้างซับซ้อน แต่ก็คุ้มค่าที่จะพยายามแก้ไขเพราะด้วยเหตุนี้จึงมีการวางรากฐานสำหรับการจัดทำงบประมาณประจำปีในอนาคต ตลอดระยะเวลาการดำเนินงานของทรัพย์สิน

3. ขั้นตอนการก่อสร้างประกอบด้วยการคัดเลือกผู้รับเหมา ประสานงานงานก่อสร้าง และติดตามคุณภาพการก่อสร้าง การประมาณการต้นทุนและค่าใช้จ่าย ในขั้นตอนนี้ หลักฐานที่แท้จริงปรากฏขึ้นเกี่ยวกับการปฏิบัติตามวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างกับข้อกำหนดของส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดโดยตรรกะของวงจรชีวิต ในขั้นตอนนี้งานในการเพิ่มส่วนแบ่งการลงทุนของผู้บริโภคที่มีศักยภาพได้รับการแก้ไขเนื่องจากการเติบโตของปริมาณข้อเสนอและผลกำไรบ่งชี้ว่าการรับรู้ของตลาดค่อนข้างกว้าง

สถานการณ์ปัจจุบันในระบบเศรษฐกิจบังคับให้ผู้เข้าร่วมโครงการลงทุนกระชับตารางการทำงานสำหรับการดำเนินโครงการก่อสร้างเฉพาะเพื่อให้ผลลัพธ์ของโครงการเริ่มก่อให้เกิดประโยชน์ในทิศทางของกิจกรรมทางธุรกิจที่เลือกโดยเร็วที่สุด ดังนั้นงานก่อสร้างจึงเริ่มต้นขึ้นในขั้นตอนการออกแบบ (ก่อนที่โครงการจะได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่) ซึ่งต้องอาศัยการประสานงานในระดับสูงในการดำเนินการของผู้เข้าร่วมโครงการทั้งหมด องค์กรการก่อสร้างดังกล่าวนำไปสู่การประหยัด (จาก 5-10%) เนื่องจากการลดต้นทุนของเงินทุน (การลดปริมาณและเงื่อนไขการกู้ยืม) เนื่องจากการว่าจ้างทรัพย์สินก่อนหน้านี้รวมถึงการเกิดขึ้นของพื้นฐาน โซลูชั่นทางธุรกิจใหม่ ในขั้นตอนนี้ สามารถลดต้นทุนได้อย่างมากด้วยทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดสำหรับรูปแบบการจัดการการก่อสร้าง ได้แก่ การจัดการโครงการหรือการทำสัญญาทั่วไป

การจัดการการก่อสร้างประเภทหนึ่งที่แพร่หลายในประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจแบบตลาดพัฒนาแล้วคือการจัดการโครงการ การจัดการประเภทนี้ครอบคลุมระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมดตั้งแต่การเลือกวัตถุประสงค์ของโครงการก่อสร้างไปจนถึงการดำเนินการ ในระหว่างการจัดการโครงการ งานต่อไปนี้จะได้รับการแก้ไข:

การใช้การลงทุนอย่างมีประสิทธิผลและการควบคุมกระบวนการนี้

การพัฒนาเอกสารการออกแบบ

การดำเนินการตามข้อกำหนดเอกสารการออกแบบในระหว่างกระบวนการก่อสร้าง

การควบคุมคุณภาพของโครงการก่อสร้าง

ในการจัดการโครงการที่มีเงื่อนไขการดำเนินงานที่เข้มงวด โครงสร้างพิเศษจะถูกสร้างขึ้นโดยผู้จัดการฝ่ายก่อสร้าง แนวปฏิบัติทั่วโลกแสดงให้เห็นว่ารูปแบบการจัดการนี้ช่วยให้ประหยัดต้นทุนการก่อสร้างโดยรวมได้มากถึง 10% เพิ่มประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายทุกประเภท และยังช่วยลดเวลาในการดำเนินโครงการอีกด้วย

องค์กรของการก่อสร้างในรูปแบบของการจัดการโครงการเป็นเรื่องปกติมากในประเทศที่มีเศรษฐกิจตลาดที่พัฒนาแล้วและมีโอกาสในประเทศของเราโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อดำเนินโครงการก่อสร้างหลายชั้นเนื่องจากการจัดการแบบครบวงจรของวงจร "การออกแบบ - สร้าง" ช่วยลดความสมบูรณ์ของโครงการ เวลาจึงบรรลุการประหยัดโดยรวม (มากถึง 10%) ของเงินทุนและเงื่อนไขที่ถูกสร้างขึ้นเพื่อการควบคุมค่าใช้จ่ายทุกประเภทอย่างมีประสิทธิภาพ

ในทางปฏิบัติภายในประเทศ หลักสัญญาในการก่อสร้างวัตถุนั้นเป็นเรื่องปกติมากขึ้น เมื่อภายใต้สัญญาก่อสร้าง องค์กรผู้รับเหมาก่อสร้างรับหน้าที่สร้างวัตถุบางอย่างตามคำแนะนำของลูกค้าหรือดำเนินการก่อสร้างอื่น ๆ ภายในระยะเวลาที่กำหนด และ ลูกค้าตกลงที่จะสร้างเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับผู้รับเหมาในการปฏิบัติงาน ยอมรับผลงาน และชำระเงินตามราคาที่ตกลงกัน

โดยปกติแล้วลูกค้าจะเลือกองค์กรก่อสร้างแห่งหนึ่งเพื่อทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาทั่วไป โดยทำข้อตกลงกับองค์กรสำหรับงานทั้งหมด ทำให้มีโอกาสทำข้อตกลงรับเหมาช่วงสำหรับงานทั้งหมด ในระหว่างการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ลูกค้า (ผู้พัฒนา) สามารถแต่งตั้งองค์กรรับเหมาทั่วไปหลายแห่ง ซึ่งแต่ละองค์กรมีหน้าที่รับผิดชอบในสถานที่เฉพาะและทำงานภายใต้การดูแลโดยตรงของตัวแทนลูกค้า

ในทางปฏิบัติภายในประเทศ องค์กรด้านสถาปัตยกรรมและการออกแบบได้ถอนตัวออกจากการควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้างและติดตั้ง นักออกแบบถูกจำกัดให้เยี่ยมชมสถานที่ก่อสร้างเป็นระยะเท่านั้นเพื่อให้แน่ใจว่าคำแนะนำทั้งหมดของพวกเขาจะถูกนำมาพิจารณาในระหว่างการดำเนินโครงการ ดังนั้นการควบคุมคุณภาพของงานจึงขึ้นอยู่กับลูกค้า (นักพัฒนา) นอกเหนือจากการควบคุมคุณภาพแล้ว เมื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ผู้เชี่ยวชาญภายนอกยังมีส่วนร่วม (ในกรณีที่ไม่มีผู้เชี่ยวชาญภายใน) เพื่อดำเนินงานต่อไปนี้: การประมาณต้นทุนงาน ติดตามการปฏิบัติตามกำหนดเวลาสำหรับการปฏิบัติงานแต่ละรายการหรือชุดงาน การบัญชีและการตรวจสอบ ปัญหาทางกฎหมาย การโต้ตอบกับหน่วยงานกำกับดูแลและตัวแทนหน่วยงานท้องถิ่น

ขั้นตอนการรับวัตถุเข้าสู่การดำเนินงานเป็นกระบวนการจัดทำเอกสารที่มีการควบคุมค่อนข้างสูง

4. ขั้นตอนการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับ: การทำงานของวัตถุ การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม การดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นฟังก์ชันหลายมิติในระบบการจัดการ รวมถึงขอบเขตต่างๆ ดังต่อไปนี้: การทำงานของอุปกรณ์ในสถานที่ การบัญชีวัสดุ การป้องกันอัคคีภัยและข้อควรระวังด้านความปลอดภัย การจัดการการสื่อสาร การกำจัดของเสียและการรีไซเคิล การเคลื่อนย้ายและการย้ายที่ตั้ง การเปลี่ยนแปลงและการสร้างใหม่ การกำจัดเหตุฉุกเฉิน การดำเนินการและการซ่อมแซม การติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ และการรักษาความปลอดภัยของสถานที่

ไม่มีคำจำกัดความเดียวของแนวคิดของ "อุปกรณ์ในอาคาร" แต่ขึ้นอยู่กับ: ระบบทำความร้อน การระบายอากาศ และระบบปรับอากาศ อุปกรณ์ไฟฟ้าแสงสว่างและระบบจ่ายความร้อน ระบบประปาและสุขาภิบาล ระบบขนส่งทางแนวตั้งและแนวนอนด้วยเครื่องกลและไฟฟ้า (ลิฟต์ บันไดเลื่อน ฯลฯ)

เมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากภัยคุกคามจากการก่อการร้ายและอาชญากรรมที่เพิ่มขึ้น บทบาทของหน่วยงานรักษาความปลอดภัยจึงเพิ่มขึ้น ดังนั้น องค์กรต่างๆ จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จึงมุ่งมั่นที่จะจัดให้มีสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย ตามกฎแล้วระบบรักษาความปลอดภัย (รวมถึงการป้องกันอัคคีภัย) และความปลอดภัยทางเทคนิคได้รับการพัฒนาและนำไปใช้โดยคำนึงถึงความต้องการเฉพาะและวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

การจัดการการสื่อสารเป็นหน้าที่ที่กำหนดโดยสาระสำคัญของทรัพย์สิน โครงสร้างพื้นฐานโทรศัพท์และโทรศัพท์ถูกนำมาใช้มากขึ้นเพื่อให้บริการแฟกซ์ เทเลเท็กซ์ และข้อมูล ศักยภาพของบริการเหล่านี้และคุณภาพได้รับการปรับปรุงผ่านการแพร่กระจายของการสื่อสารใยแก้วนำแสง นอกเหนือจากการติดตั้งโทรศัพท์แล้ว เทคโนโลยีคอมพิวเตอร์และอินเทอร์เน็ต (การเชื่อมต่อเครือข่ายคอมพิวเตอร์) และระบบอัตโนมัติในที่ทำงานกำลังพัฒนา

การรักษาความปลอดภัยทางอิเล็กทรอนิกส์หรือข้อมูลได้รับการเสริมด้วยการปกป้องข้อมูลบนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ บางส่วนอยู่ในซอฟต์แวร์ รวมถึงการเติมเต็มคลังข้อมูลขององค์กร

กระบวนการรีไซเคิลของเสียอันตรายในระหว่างการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยงานการจัดการที่ซับซ้อนจำนวนหนึ่ง ตั้งแต่การรีไซเคิล เช่น หลอดฟลูออเรสเซนต์ (มีสารปรอท) ไปจนถึงการกำจัดของเสียอันตราย ตามกฎแล้ว ผู้จัดการทรัพย์สินจะทำข้อตกลงกับองค์กรที่เชี่ยวชาญในการกำจัดและกำจัดทิ้ง ขั้นตอนการรีไซเคิลขยะส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการแยกเก็บและขายต่อหรือทำลาย ขยะแบ่งตามประเภทและแบ่งออกเป็นหมวดหมู่: กระดาษ แก้ว (แผ่น ขวด) เศษโลหะ (เหล็ก เหล็กหล่อ อลูมิเนียม) โฟมโพลีสไตรีน น้ำมันเครื่อง ยางรถยนต์ ฯลฯ

ในระหว่างการดำเนินงานของทรัพย์สิน มักจะจำเป็นต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินหรือส่วนประกอบของทรัพย์สิน ตามแนวทางปฏิบัติ พนักงานใหม่ต้องการปรับปรุงพื้นที่ทำงานหรือออกแบบสถานที่สำนักงานใหม่ แต่มีกฎหลายข้อที่อนุญาตให้มีการจัดการการเปลี่ยนแปลงที่มีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ขององค์กร:

พื้นที่ – ไม่จำเป็นต้องขยับกำแพง 0.5 ม. เพื่อตอบสนองความทะเยอทะยานของใครบางคน

วัสดุ – ไม่จำเป็นต้องใช้ไม้ปาร์เก้ที่ทำจากไม้มีค่าซึ่งสามารถใช้ลามิเนตได้

หลักการออกแบบ - อย่าสร้างในตู้ที่คุณสามารถเข้าไปได้โดยตู้ตั้งพื้น

การวางแผน - อย่าออกแบบสำนักงานใหม่เพียงเพราะพนักงานคนหนึ่งต้องการนั่งอยู่หน้าหน้าต่าง

การสนับสนุนด้านวิศวกรรม - อย่าติดตั้งเต้ารับห้าช่องบนผนังแต่ละด้าน แต่ต้องแน่ใจว่าสามารถเข้าถึงอินพุตไฟฟ้าและข้อมูลได้อย่างเหมาะสม

สถานการณ์ฉุกเฉินในระหว่างการดำเนินการของทรัพย์สินสามารถเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา เนื่องจากไม่มีใครได้รับการประกันจากไฟไหม้ น้ำท่วม การป่าเถื่อน หรือแม้แต่เหตุสุดวิสัย (น้ำท่วม แผ่นดินไหว ฯลฯ) ไม่มีแผนเผชิญเหตุฉุกเฉินที่มีรูปแบบสม่ำเสมอ ในแต่ละกรณีจะมีการแต่งตั้งผู้รับผิดชอบในวัตถุเฉพาะและมีการพัฒนาคำแนะนำตามที่เขาต้องปฏิบัติ

เมื่อขจัดผลที่ตามมาของอุบัติเหตุคุณควร:

ตรวจสอบโครงสร้างเหล็กทั้งหมดเพื่อดูความเสียหายจากความร้อน

ตรวจจับความเสียหายที่เกิดจากผลิตภัณฑ์การเผาไหม้

ตรวจสอบอุปกรณ์สื่อสารและสำนักงานและระบบอื่น ๆ ของทรัพย์สินที่สัมผัสกับการกัดกร่อนและความชื้น ตรวจสอบการเดินสายไฟฟ้าและการสื่อสารอื่น ๆ เพื่อการควบแน่น (ในสภาพอากาศหนาวเย็น) ตรวจสอบอุปกรณ์หม้อไอน้ำ

ทำความสะอาดระบบจากเชื้อราและวัสดุที่เป็นอันตรายอื่นๆ หากเกิดขึ้น ฯลฯ

เฟอร์นิเจอร์ที่ติดตั้งตามโครงการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกถือเป็นองค์ประกอบที่เท่าเทียมกันของทรัพย์สินดังนั้นจึงจำเป็นต้องตรวจสอบและซ่อมแซมตามแผนงานเชิงป้องกัน

การบำรุงรักษาและการซ่อมแซมตามแนวทางปฏิบัติที่แสดงให้เห็น เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่ไม่ได้จัดสรรเงินทุนให้เพียงพอสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมอาคารและโครงสร้าง มีสาเหตุหลายประการ: จากการมุ่งเน้นไปที่เป้าหมายระยะสั้นไปจนถึงการประเมินผลที่ตามมาของขั้นตอนดังกล่าวต่ำไป แต่ค่าใช้จ่ายในการแก้ไขผลที่ตามมาเหล่านี้มักจะสูงกว่าค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมเสมอ

บริการ– งานที่ทำเพื่อให้มั่นใจถึงอายุการใช้งานมาตรฐานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์: ไม่นำไปสู่การเพิ่มมูลค่า แต่ป้องกันการเสื่อมสภาพและความล้มเหลวขององค์ประกอบแต่ละอย่าง วัตถุประสงค์ของการบริการคือการป้องกัน

ซ่อมแซม -งานฟื้นฟูความเสียหายหรือการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินให้กลับสู่สภาพการทำงานปกติ จุดประสงค์ของการซ่อมแซมคือการบูรณะ

งานซ่อมแบ่งเป็นงานเล็กและงานใหญ่ มีการซ่อมแซมเล็กน้อยซึ่งใช้เวลา 1-2 วันเพื่อให้แน่ใจว่าที่พักจะทำงานได้ตามปกติ ไม่ยืดอายุการใช้งานของวัตถุหรือเพิ่มมูลค่า การซ่อมแซมครั้งใหญ่ (มากกว่า 2 วัน) จะยืดอายุของทรัพย์สิน แต่ไม่เพิ่มมูลค่า

การทดแทน- นี่คือกระบวนการเปลี่ยนสินทรัพย์ถาวรที่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ด้วยหน่วยที่คล้ายกัน หัวข้อการทดแทนเป็นวัตถุอิสระของสินทรัพย์ถาวรที่มาแทนที่ส่วนประกอบที่ชำรุดหรือล้าสมัยของสินทรัพย์ถาวร

วัตถุประสงค์หลักของการให้บริการทรัพย์สินคือเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นถูกใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ ประกอบด้วยผลงานเฉพาะ:

ทำความสะอาดทุกวัน (เพื่อรักษารูปลักษณ์ให้เรียบร้อย);

กำจัดข้อบกพร่องเล็กน้อยในทรัพย์สินทันเวลา

ดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่โดยพิจารณาจากต้นทุนตลอดอายุการใช้งานที่น้อยที่สุด

การพัฒนามาตรการเพื่อลดและเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการดำเนินงานและการบำรุงรักษาทั้งหมด

การทำงานที่สมเหตุสมผลของสาธารณูปโภค (ในขณะที่มั่นใจในความน่าเชื่อถือ) ที่ให้บริการทรัพย์สิน

การติดตามและวิเคราะห์ต้นทุนการบำรุงรักษาและซ่อมแซมสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างต่อเนื่อง

จัดทำตารางการทำงานและติดตามการดำเนินงาน

รายงานทรัพย์สินโดยรวมและอุปกรณ์

ในทางปฏิบัติมีดังนี้:

ซ่อมแซมตามความจำเป็น

การซ่อมแซมเป็นระยะ (เช่น เปลี่ยนหลังคาอ่อนหลังจากผ่านไป 10 ปี)

การบำรุงรักษาเชิงป้องกันอุปกรณ์

การบำรุงรักษาฉุกเฉิน

ซ่อมแซม (เปลี่ยนหน้าต่าง)

การดำเนินงาน (ตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน);

หน้าที่ (สำหรับบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษา การซ่อมแซม ฯลฯ );

สำหรับสาธารณูปโภคและการทำความสะอาดอาคาร

สำหรับการซ่อมแซมและฟื้นฟูทรัพย์สิน (หากอายุการใช้งานของทรัพย์สินหมดอายุ)

นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงต้นทุนของการเปลี่ยนแปลงและปรับปรุงซึ่งกำหนดไว้ด้วย ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

5. ขั้นตอนการปิดสิ่งอำนวยความสะดวก- กำจัดฟังก์ชั่นดั้งเดิมและที่ได้รับมาโดยสมบูรณ์ซึ่งเป็นผลมาจากการรื้อถอนหรือการพัฒนาใหม่เชิงคุณภาพ ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน จะมีค่าใช้จ่ายในการกำจัดที่สำคัญเกิดขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นผลมาจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หากทรัพย์สินได้รับการพัฒนาคุณภาพสูงใหม่ ต้นทุนการเปลี่ยนแปลงจะเกี่ยวข้องกับต้นทุนการเป็นเจ้าของต่อฟังก์ชันใหม่

ในทำนองเดียวกันกับวงจรชีวิตของวัตถุในอสังหาริมทรัพย์ วงจรชีวิตของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอนต่างๆ ได้:

1. การก่อตัวของทรัพย์สินที่ซับซ้อน (การลงทะเบียนตามกฎระเบียบของผลของการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในการซื้อและการขาย, การมีส่วนร่วมในทุนจดทะเบียน, ค่าเช่า, การเช่าซื้อ ฯลฯ )

2. การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (การก่อสร้างใหม่ นอกเหนือจากงบดุล)

3. มั่นใจในการปรับตัวของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ผ่านการดำเนินโครงการลงทุนและการพัฒนาต่างๆ การเช่าที่ยืดหยุ่นทั้งในแง่ของการรับและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราว ในขั้นตอนเหล่านี้ การดำเนินงาน การซ่อมแซมและบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการประกันภัย นโยบายค่าเสื่อมราคา การโต้ตอบกับระบบบัญชีและภาษีทรัพย์สิน ถือเป็นสถานที่สำคัญ ขั้นตอนนี้อาจรวมถึงธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วน

4. การชำระบัญชีทรัพย์สินที่ซับซ้อนคือการประมูลและกลไกอื่น ๆ สำหรับการขายทรัพย์สิน (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์) ขององค์กรล้มละลายตามบทบัญญัติทางกฎหมายของการดำเนินคดีล้มละลาย

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะทรัพย์สินจากมุมมองของเจ้าของนั้นเกิดขึ้นซ้ำหลายครั้งกับเจ้าของใหม่แต่ละคนจนกระทั่งสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจหรือทางกายภาพของทรัพย์สิน ขึ้นอยู่กับไตรลักษณ์ของหมวดหมู่ - วัสดุ (ทางกายภาพ) กฎหมาย (กฎหมาย) และเศรษฐกิจ วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน (รูปที่ 1.6)

แต่ละขั้นตอนรวมถึงกิจกรรมและการกระทำบางอย่างของเจ้าของ

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างและรวมถึงช่วงของชีวิตทางเศรษฐกิจและทางกายภาพ (รูปที่ 1.7):

ภาคเรียน ชีวิตทางเศรษฐกิจกำหนดระยะเวลาในระหว่างที่วัตถุสามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของกำไรได้ ชีวิตทางเศรษฐกิจสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงไม่ได้ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินอีกต่อไป

2. อายุขัยทางกายภาพโดยทั่วไป- ระยะเวลาของการดำรงอยู่จริงของทรัพย์สินในสภาพที่เหมาะสมในการใช้งานก่อนการรื้อถอน กำหนดโดยเอกสารกำกับดูแล อายุขัยทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของวัตถุอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้

3- ตลอดชีวิต- ช่วงเวลาหนึ่งเมื่อมีวัตถุอยู่และสามารถอยู่หรือทำงานในนั้นได้

จากมุมมองของช่วงชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

1. อายุที่มีประสิทธิภาพสะท้อนอายุของวัตถุขึ้นอยู่กับรูปลักษณ์ สภาพทางเทคนิค ฯลฯ

2. ตามลำดับเวลา(แท้จริง) อายุซึ่งสอดคล้องกับระยะเวลาของวัตถุที่ใช้งานอยู่นับจากช่วงเวลาที่เริ่มเดินเครื่อง

3. ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญและประกอบด้วยระยะเวลานับจากวันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

ข้าว. 1.7.อายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้าง

ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (ยกเว้นที่ดิน) อายุทางเศรษฐกิจและประสิทธิผลขึ้นอยู่กับการสึกหรอ - กระบวนการที่มีพลังแห่งกฎแห่งธรรมชาติ การสึกหรอมีสามประเภท: ทางกายภาพ คุณธรรม และภายนอก (เศรษฐกิจ) (รูปที่ 1.8)

การสึกหรอทางกายภาพคือการเสื่อมสภาพของพารามิเตอร์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของวัตถุ ซึ่งเกิดจากการสึกหรอระหว่างการทำงานและภายใต้อิทธิพลของสภาพแวดล้อม ความแตกต่างเกิดขึ้นระหว่างการสึกหรอที่ถอดออกได้ เมื่อทรัพย์สินสามารถคืนสภาพทางกายภาพได้ และสิ่งนี้จะสมเหตุสมผลในเชิงเศรษฐกิจ และการสึกหรอที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ เมื่อทรัพย์สินไม่สามารถคืนสภาพได้ สาเหตุของการสึกหรอทางกายภาพอาจแตกต่างกัน: การทำงานปกติของวัตถุ (การสึกหรอทางกายภาพประเภทที่ 1); ภัยธรรมชาติ, อุบัติเหตุ, การละเมิดกฎการปฏิบัติงานของสิ่งอำนวยความสะดวก (การสึกหรอทางกายภาพประเภทที่ 2) ควรระลึกไว้ว่าในระหว่างการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์การเสื่อมสภาพของตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ลักษณะทางเทคนิคของวัตถุที่เสื่อมสภาพในทันทีก็สามารถเกิดขึ้นได้เช่นกัน (การแตกของสายไฟ, ไฟไหม้ ฯลฯ .)

การสึกหรอทางกายภาพทุกประเภทมักจะนำไปสู่ผลเสีย ประการแรก ลักษณะผู้บริโภคและการปฏิบัติงานบางประการของอสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ทางเทคนิคอื่นๆ กำลังเสื่อมถอยลง ประการที่สอง เมื่อทรัพย์สินมีอายุมากขึ้น ความถี่ในการซ่อมแซมจะเพิ่มขึ้น การสึกหรอทางกายภาพสามารถชะลอลงได้ด้วยการนำระบบการบำรุงรักษามาใช้

การสึกหรอทางศีลธรรม (เชิงหน้าที่) คือการลดลงของความน่าดึงดูดใจของผู้บริโภคในคุณสมบัติบางอย่างของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานสมัยใหม่ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย การสึกหรอประเภทนี้ปรากฏอยู่ในสถาปัตยกรรมที่ล้าสมัยของอาคาร เค้าโครง การสนับสนุนทางวิศวกรรม ฯลฯ ในทางปฏิบัติภายในประเทศเรียกว่าความล้าสมัย

ความล้าสมัยแบ่งออกเป็นการสึกหรอตามการใช้งานและเทคโนโลยี การสึกหรอตามการใช้งานเป็นผลมาจากการขยายฟังก์ชันการทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่ (คล้ายกับที่มีอยู่) ผลจากการสึกหรอตามการใช้งาน ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของอาคารเก่ามีความน่าดึงดูดน้อยลงสำหรับเจ้าของในอนาคตในแง่ของสถาปัตยกรรม การออกแบบ เลย์เอาต์ การสนับสนุนทางวิศวกรรม ฯลฯ และด้วยเหตุนี้จึงมีราคาถูกลง การสึกหรอทางเทคโนโลยีเป็นผลมาจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในด้านการสร้างโครงสร้าง เทคโนโลยี และวัสดุใหม่ ซึ่งนำไปสู่การลดต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการดำเนินงาน เช่นเดียวกับความล้าสมัยทางกายภาพ มันสามารถถอดออกได้และไม่สามารถถอดออกได้

ตัวอย่างเช่นคุณสามารถกำจัดความผิดปกติของมาตรวัดน้ำและก๊าซอุปกรณ์ประปาคืนค่าตู้บิวท์อินวัสดุปูพื้น ฯลฯ เกณฑ์สำหรับการสึกหรอแบบถอดได้คือการเปรียบเทียบต้นทุนการซ่อมแซมกับมูลค่าของต้นทุนเพิ่มเติมที่ได้รับ: หาก อย่างหลังมีค่าใช้จ่ายเกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ จากนั้นการสึกหรอตามการใช้งานสามารถถอดออกได้ จำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้จะถูกกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่เป็นไปได้ของอาคาร ณ เวลาที่ประเมินด้วยองค์ประกอบที่อัปเดตกับมูลค่า ณ วันที่ประเมินเดียวกันโดยไม่มีองค์ประกอบที่อัปเดต

การสึกหรอทางเศรษฐกิจ (การสึกหรอที่เกิดจากอิทธิพลภายนอก) คือมูลค่าที่ลดลงของอาคารเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงลบในสภาพแวดล้อมภายนอกภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางเศรษฐกิจ การเมือง หรืออื่น ๆ สาเหตุของการสึกหรอภายนอกอาจเป็น: การลดลงโดยทั่วไปของพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่; การกระทำของรัฐบาลหรือราชการส่วนท้องถิ่นในด้านภาษี การประกันภัย การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ในตลาดการจ้างงาน การพักผ่อน การศึกษา ฯลฯ

ปริมาณของการสึกหรอภายนอกได้รับอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญจากความใกล้ชิดกับวัตถุทางธรรมชาติหรือวัตถุประดิษฐ์ที่ "ไม่สวยงาม" เช่น โรงบำบัดน้ำเสีย ร้านอาหาร ฟลอร์เต้นรำ ปั๊มน้ำมัน สถานีรถไฟ โรงพยาบาล โรงเรียน สถานประกอบการอุตสาหกรรม ฯลฯ

การลดลงของมูลค่าของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อมถูกกำหนดโดยใช้วิธีการที่ใช้ในการพิจารณาค่าเสื่อมราคา ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการกำจัดของเสียที่เป็นพิษอาจเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมโรงงาน ซึ่งก็คือ ต้นทุนของข้อบกพร่องที่ซ่อมแซมได้

การสึกหรอทางเศรษฐกิจ แตกต่างจากการสึกหรอทางกายภาพและทางศีลธรรม ถือว่าไม่สามารถย้อนกลับได้เสมอ

ในกฎหมายของประเทศส่วนใหญ่ วิสาหกิจไม่ถือว่าเป็นนิติบุคคลที่เป็นอิสระ ไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นลักษณะขององค์กรทางเศรษฐกิจที่มีทรัพย์สินแยกต่างหาก มีงบดุลของตนเอง และมีสิทธิของนิติบุคคล วิสาหกิจถือเป็นทรัพย์สินที่ซับซ้อนซึ่งรวมถึงองค์ประกอบที่จับต้องได้และไม่มีตัวตนและเป็นวัตถุของกฎหมาย ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียคำว่า บริษัทใช้กับวิชาและวัตถุประสงค์ของกฎหมาย องค์กรเรียกว่านิติบุคคล เช่น เรื่องของกฎหมายแพ่ง ผู้เข้าร่วมในกิจกรรมของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ คำว่า "องค์กร" ใช้กับรัฐวิสาหกิจแบบรวมของรัฐและเทศบาลเท่านั้น ซึ่งในฐานะองค์กรการค้าจะต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐและดำเนินการภายใต้กฎหมายในสัญญาต่างๆ และความสัมพันธ์ทางกฎหมายอื่น ๆ

ในเวลาเดียวกัน คำเดียวกันนี้ใช้เพื่อกำหนดวัตถุประสงค์ของกฎหมายบางประเภท ในแง่นี้ บริษัท -นี่คือความซับซ้อนด้านการผลิตและเศรษฐกิจซึ่งเป็นทรัพย์สินที่แยกจากทรัพย์สินขององค์กรโดยสิ้นเชิง - เป็นองค์ประกอบพื้นฐานของโครงสร้างพื้นฐานขององค์กร อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพยากรเชิงพื้นที่สำหรับกิจกรรมทางธุรกิจ ชีวิตของบุคลากรและองค์กร