Питання актуальне для будь-якого громадянина, який брав участь у приватизації спільно з членами сім'ї. Як продати частку в приватизованій квартирі, не утискаючи при цьому інтересів співвласників?
Продаж часток у приватизованій квартирі за законом
В результаті приватизації, якщо в ній взяло участь кілька мешканців, квартира переходить у їхнє спільне володіння. Кожному з них належить частка (зазвичай рівна, якщо під час приватизації був укладено інше угоду).
За законом кожен із співвласників має право розпоряджатися своєю часткою так, як захоче. Однак є деякі обмеження:
- що-небудь зробити з квартирою (продати, подарувати, обміняти, піддати капітальному ремонту) можуть тільки всі власники загальним рішенням: якщо хтось один не згоден, ні угода, ні якесь розпорядження неможливо;
- при продажу однієї з часток співвласники у списку кандидатів на купівлю мають бути першими.
Таким чином, якщо один із власників задумався про те, як продати частку в приватизованій квартиріВін спочатку повинен повідомити інших співвласників про своє бажання і повідомити їх, за якою ціною продає. Лише після цього, якщо вони не збираються купувати, він має право укладати договір із сторонніми особами.
Таким чином, продаж частки має виглядати так:
- Власник-продавець визначає для себе, за яку ціну він збирається розлучитися зі своєю власністю, і знаходить покупця, який на цю ціну погоджується.
- Перш ніж укладати договір з покупцем, він повідомляє інших співвласників квартири про запланований продаж. Повідомлення має бути лише письмовим — навіть якщо всі мешкають у тій самій квартирі та особисто бачаться щодня.
- Власники ухвалюють рішення про те, чи бажають вони викупити частку самі. Закон встановлює жорсткий термін для їхнього роздуму — не більше місяця.
- Якщо співвласники не хочуть, щоб частка йшла до стороннього, вони зобов'язані викупити її за тією ціною і за тих умов, на яких продавець зібрався укласти договір з покупцем не з числа співвласників.
- Якщо ж отримана відмова або протягом місяця ніхто із співвласників не наважився на викуп частки, продавець має право сам укладати договір із стороннім.
Як продати частку у приватизованій квартирі та не помилитися?
| Завантажити форму договору |
Сама по собі продаж частки полягає за тими ж правилами, що і будь-яка інша угода з нерухомістю: письмово через Росреєстр зі сплатою держмита тощо. Однак є деякі нюанси, які можуть суттєво зіпсувати життя продавцю. Розберемося, як їх уникнути.
Першим із підводного каміння може бути випадок, коли продавець уже уклав договір, але хтось із співвласників заявив, що не був повідомлений про те, що угода планується, і, відповідно, не давав своєї згоди. Протягом 3 місяців він може подати позов та вимагати, щоб суд виніс рішення про недійсність договору.
Чи не знаєте свої права?
Спосіб протидії такому лише один — ретельно документувати все, що робиться. Сповіщати про запланований продаж — лише рекомендованим листом з описом вкладення. Якщо повідомлення проводиться під час особистої зустрічі — готувати документ з умовами продажу у 2 примірниках та на одному вимагати від співвласника залишити підпис. Відмова ж від права на покупку найкраще завіряти у нотаріуса. При такому варіанті жодні претензії в майбутньому не допоможуть сутяжнику.
Правило про попередження та перевагу не діє лише при даруванні. Однак при цьому слід врахувати, що спроба використовувати дарування для маскування продажу (власник частки дарує її сторонній людині, а та, у свою чергу, потім дарує їй гроші, оскільки це не заборонено) може скінчитися не зовсім так, як очікують сторони. Хтось із співвласників квартири може спробувати через суд визнати таку операцію удавана — і у нього будуть усі шанси виграти справу. За законом для удаваного правочину діють правила, встановлені для тієї, яку сторони намагалися приховати. В даному випадку це буде купівля-продаж — вона ж без згоди співвласників або їхньої відмови від викупу буде недійсною.
Другий варіант відноситься вже швидше до хитрощів продавця. Деякі, щоб уникнути метушні з попередженням, оформлюють замість договору продажу міну. Робити таке категорично не рекомендується: правила, що стосуються переваги, діятимуть і за мене. Пов'язано це з тим, що законодавець виходив із прагнення або зберегти коло співвласників, або сприяти тому, щоб їхнє коло поступово звужувалося. Тому і при мене чужинець повинен спочатку отримати згоду вже існуючих власників.
Третя «хитра» схема виглядає практично легальною:
- Власник частки бере гроші в борг, вказуючи свою частку як заставу.
- Гроші він учасно не повертає.
- Позикодавець вимагає передачі закладеної частки йому у власність — згідно із законом, його вимога задовольняється.
Шансів оскаржити такий договір у співвласників дещо менше, ніж, наприклад, у випадку зі зміною: закон не забороняє позичати гроші, і вказувати як заставу частку у квартирі можна без згоди інших власників. Однак і тут можуть бути застосовані правила, що стосуються удаваного правочину, — з тими самими наслідками, про які йшлося вище.
Продаж через примусовий виділ частки
У тому випадку, якщо навколо квартири точаться суперечки і ніхто не хоче поступатися, через що шансів продати частку через право переважної покупки практично немає, власник, який бажає отримати замість частки гроші, має право вимагати її виділу. Закон передбачає, що виділ проводиться в натурі — тобто той, хто виділяється, повинен отримати чітко визначені квадратні метри в квартирі.
Однак оскільки практично завжди у міській приватизованій квартирі неможливо виділити частину її в окреме ізольоване приміщення, що має право вимагати, щоб співвласники забрали його частку і виплатили йому компенсацію. Розмір компенсації визначатиме вже суд. Цей спосіб зручний тим, що не вимагає згоди всіх співвласників, проте має 2 непереборні труднощі:
- Потрібна незалежна оцінка квартири експертом.
- Отримання грошей розтягнеться надовго, тому що стягнення боргу з людини, яка не бажає платити, процедура дуже непроста.
Продаж частки у квартирі, якщо співвласник – неповнолітній
Труднощі можуть виникнути і в тому випадку, якщо серед співвласників є дитина віком до 18 років. У цьому випадку будь-які угоди, що стосуються інтересів неповнолітнього, потребують додаткового узгодження з місцевим органом опіки. Без цього продаж частки легко може бути визнаний незаконним.
Це правило не стосується лише тих випадків, коли в результаті запланованої угоди частка, що припадає на дитину, збільшується. Однак у разі, якщо батьки чи особи, їх заміщають, планують продаж частки дитини на квартирі, згода уповноваженого органу обов'язково. Воно ж може бути отримане лише в тому випадку, якщо будуть гарантії того, що:
- дитина придбає велику чи рівну частку у новій квартирі;
- або належні дитині за частку кошти будуть покладені на депозит, розпорядитися яким зможе тільки він сам після досягнення повноліття.
Продаж частки у квартирі через свою правову специфіку є досить складною угодою з нерухомістю, пов'язаної з певними юридичними труднощами. Це з тим, що власник частки неспроможна одноосібно розпоряджатися квартирою і здійснювати із нею юридично значимі дії не враховуючи думки інших власників часток.
Однак, як показує практика, багато пайових власників не можуть домовитися між собою і починають перешкоджати продажу однієї частки в спільній квартирі. Ситуація ускладнюється і тим, що в багатьох випадках квартира ділиться на частки лише на папері, а насправді власники точно не можуть вказати, де закінчується площа одного, і починається територія іншого.
Крім того, навіть за згодою всіх власників, продаж частки у спільній квартирі має виконуватися з чітким дотриманням усіх формальних вимог, передбачених російським житловим законодавством.
Правовий режим та законодавче регулювання часткової власності
У російському Цивільному кодексі встановлено, що квартира, що належить кільком власникам (двох і більше) може перебувати в частковій та спільній власності. Головна відмінність між цими правовими формами полягає в тому, що при частковій власності кожен із власників має свою виділену частку у спільній квартирі.
Основна особливість правового регулювання угод з пайовою власністю – це наявність згоди всіх власників житла на користування та розпорядження цією житловою нерухомістю. Володіння та користування часток у квартирі відрізняється від володіння, наприклад, однієї з кімнат.
Складність полягає в тому, що частку практично неможливо відокремити від інших часток кордоном та заборонити іншим власникам користуватися «чужою» територією. Частка у спільній квартирі записується у юридичної документації як дробу (наприклад, ½, ¼ тощо.).
Щоб продати частку у спільній квартирі, необхідно дотримання обов'язкової умови, а саме переважного права інших власників на купівлю даної квартири.
Це означає, що при продажу однієї з часток житлової нерухомості решта власників (наприклад, колишній чоловік) має право викупити цю частку перш, ніж вона буде запропонована іншим покупцям. Отже, власник однієї з часток не має права шукати інших покупців, доки не отримає відмову від усіх власників квартири.
Порядок продажу частки у спільній житловій нерухомості
Отже, щоб продати свою частку у спільній квартирі, що перебуває у частковій власності, її власник повинен:
- Призначити ціну та запропонувати викупити належну йому частку іншим власникам даної квартири. Для цього йому необхідно повідомити кожного з власників письмово про свій намір продати частку у спільній квартирі, а також вказати в повідомленні ціну та інші важливі умови продажу;
- Якщо хтось із власників висловить бажання купити частку у квартирі, оформити угоду. І тут угода оформляється так, як і за продажу цілої квартири;
- Якщо власники відмовляться від придбання частки, що продається в загальній квартирі, потрібно отримати їх письмову відмову і приступати до продажу своєї частини в квартирі стороннім особам. Якщо письмову відмову не отримано, власник не має права виставляти квартиру на продаж протягом 1 місяця. Після закінчення одного місяця продавець може продати частку будь-якому покупцю, якщо ніхто з інших власників спільної часткової власності за цей час не придбає частку, що продається. Однак у цьому випадку продавець повинен мати підтвердження, що всі власники отримали повідомлення про продаж частки.
При продажу частки сторонній особі власник, як правило, повинен разом з іншими документами подати до реєструючого органу відмову інших власників (в письмовому вигляді) або документи, що підтверджують, що всі власники отримали відповідне повідомлення про продаж частки в загальній квартирі більше місяця тому, і ніхто з них не виявив бажання придбати відчужувану частку.
Якщо відразу кілька власників часткової власності виявили бажання викупити частку, що продається, власник за власним бажанням може вибрати, кому з них він продасть належну йому частку.
Якщо продавець під час продажу своєї частки порушив переважне право купівлі інших власників житла, будь-який з пайовиків може звернутися до суду, щоб відновити своє право. Законом встановлено тримісячний строк позовної давності, протягом якого власник пайової власності може оскаржити продаж частки у спільній квартирі.
Цей термін починає відраховуватись з того дня, коли один із власників частки у загальній квартирі, чиє право на переважну купівлю було порушено продавцем, дізнався або мав дізнатися про факт продажу частки у загальній квартирі сторонньому покупцю.
Які можуть виникнути труднощі під час продажу частки
Як уже говорилося, власник частки у спільній квартирі може зіткнутися з певними труднощами при відчуженні своєї частки. Насамперед вони пов'язані з небажанням інших власників квартири на продаж її частини іншим особам, навіть якщо вони не мають наміру самі викуповувати цю частку.
На практиці, нерідко буває, що учасники пайової власності спеціально ухиляються від отримання повідомлення, в якому заявлено про продаж частки у спільній квартирі. В результаті, власник частки, який бажає її продати третій особі, не може зареєструвати угоду, оскільки у неї немає ні письмової відмови інших власників квартири, ні підтвердження того факту, що вони отримали повідомлення про намір продати частку.
Ще складніше ситуація, коли власник відчужуваної частки не знає адрес місцезнаходження інших власників, і, отже, не може направити їм письмове повідомлення. У цьому випадку закон дозволяє надіслати письмове повідомлення за останньою відомою йому адресою. Однак у цьому випадку не можна виключати того, що власники інших часток спробують оскаржити правомірність укладання угоди з продажу частки у спільній квартирі, звернувшись до суду.
У названих випадках продавцю частки рекомендується зібрати якомога більше письмових доказів того, що він зробив все від нього залежне і вжив усіх можливих заходів для того, щоб сповістити всіх власників спільного житла про свій намір продати частку. Це допоможе йому довести в суді своє право на продаж частки сторонній особі у разі спору.
Бувають і такі випадки, коли інші власники пайової власності навмисно затягують процес продажу. Для цього вони погоджуються на купівлю частки, не збираючись її викуповувати.
У деяких складних випадках, коли власнику частки з якихось причин не вдається продати свою частину нерухомого майна, використовуються такі схеми продажу:
- звернення до суду з вимогою викупити свою частку. Закон припускає, що у разі неможливості спільного використання спільної квартири (наприклад, в однокімнатній квартирі), яка перебуває у частковій власності, власник меншої частки може в суді, за відсутності угоди, вимагати від іншого власника викупу своєї частки;
- оформити договір дарування. Складність оформлення угоди з продажу частки у квартирі призвела до того, що продавці змушені здійснювати цю угоду під виглядом дарування, оскільки власник частки за її даруванні нічого не винні повідомляти інших пайовиків. У цьому випадку сторони купівлі-продажу підписують договір дарування, а гроші передаються безпосередньо продавцю, або через депозитарний банківський осередок.
Інші учасники пайової власності можуть спробувати оскаржити цю угоду в суді, але на практиці їм буде дуже складно довести, що відбувся саме продаж частини пайової власності, а не дарування. Проте використовуючи цю схему, слід пам'ятати, що з даруванні виникне обов'язок сплатити податку дарування.
Ще один варіант, який зведе до мінімуму можливість заперечення угоди, це «подарувати» покупцю невелику частину частки (наприклад, кілька квадратних метрів), а потім запропонувати йому, як одному з власників загальної квартири, викупити частину, що залишилася.
Аналогічний варіант продажу частини у частковій власності – використання договору застави, коли документально покупець виступає заставоутримувачем даної частки та отримує її в результаті «невиконання» боржником (продавцем частки) обов'язку виплатити борг.
Використовуючи дані схеми, продавцю та покупцю частки в квартирі, що перебуває у частковій власності, не варто забувати, що ці угоди все-таки можуть бути визнані судом удаваними.
Таким чином, найскладніше у продажу частки у спільній квартирі – це повідомлення інших власників та дотримання їхнього переважного права викупу цієї частки у спільній власності. Після того, як інші пайовики погодилися або відмовилися викупити частку, процес купівлі-продажу частки нічим не відрізняється від продажу всієї квартири.
Коментарі (115)
Ільяс | 2017/10/01
Вітаю! Є така ситуація – 2-х кімнатна квартира. Двоє пайовиків. Один із пайовиків хоче продати свою частку. Другий пайовик неповнолітня дитина, його опікуном є мати-дружина брата першого пайовика. Чи може наявність неповнолітньої дитини вплинути на продаж частки власності? Як можна домовитися з опікункою і чи можливо таке взагалі? Дякую!
admin | 2017/10/09
Здрастуйте Ільяс! Даний факт, що другим учасником пайової власності є неповнолітня дитина, не перешкоджає іншому власнику продати свою частку. Тим не менш, у цій ситуації продавцю необхідно дотриматися права другого пайовика на переважну купівлю - тобто, продавець частки зобов'язаний направити на ім'я законних представників неповнолітнього (тобто матері) повідомлення з пропозицією викупити частку. У разі відмови чи відсутності відповіді, власник частки зможе продати свою частку сторонній особі без будь-яких перешкод.
Ілля | 2017/10/23
Вітаю. Купили квартиру менше ніж рік тому. Квартира придбана у три частки. Один із власників хоче продати свою частку стороннім
без згоди інших власників. Чи може він це зробити, якщо квартиру придбано у пайову власність менше року тому? Дякую.
admin | 2017/11/03
Привіт Ілля! Інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу РФ. При недотриманні реалізації цього права та продажу частки сторонній особі ця угода купівлі-продажу може бути оскаржена в судовому порядку.
Віталій 2017/11/20
Добридень.
Маю у власності 1\4 частку у квартирі. Продаю одному із учасників спільної власності цієї квартири. Інші учасники повідомлені і не виявили бажання придбати частку. У МФЦ мені сказали, що договір купівлі-продажу обов'язково треба завірити нотаріально. Начебто угода відчуження із загальною власністю. Повторюся я продаю частку одному з 4-х учасників спільної власності, не продаю “набік”
і при цьому всі згодні. Питання: чи обов'язкове нотаріальне завірення такої угоди чи, можливо, проста письмова форма?
admin | 2017/11/30
Здрастуйте Віталію! Відповідно до останніх змін у законодавстві, угоди щодо відчуження часток у праві спільної власності на нерухоме майно, у тому числі при відчуженні всіма учасниками пайової власності своїх часток за однією угодою, підлягають нотаріальному посвідченню (введено Федеральним законом N 172-ФЗ).
Антон | 2017/11/28
Вітаю. Двоє людей володіють квартирою в рівних частках (50%-50%), збираються її продати. Вони домовляються, що один отримає 60%, а другий 40% суми угоди. Як це правильно оформляється юридично? Яким чином цю інформацію вносити в договір при отриманні авансу від покупця?
admin | 2017/12/09
Привіт Антоне! При визначенні ціни квартири у договорі просто потрібно прописати у тексті договору, частка одного продавця оцінюється у певну суму, а частка другого продавця – в іншу. Краще вказувати конкретні суми, які мають бути перераховані покупцем кожному із продавців.
Марина | 2018/03/08
Доброго дня, мій сусід вирішив продати свою частку в квартирі, я готова її купити, але він вимагає гроші відразу, а мені потрібен час на оформлення іпотеки з материнським капіталом. Чи може він відмовити? І продати чужим людям?
admin | 2018/03/20
Здрастуйте Марина! Якщо отримане повідомлення про продаж не містить конкретних істотних умов продажу (наприклад, продаж тільки за готівку), ваш сусід не має права відчужувати цю частку в квартирі третім особам до отримання від вас письмової відмови.
Юоя | 2018/03/20
Чи купують банки частки у квартирі? У якому разі це можливо і які банки можуть придбати частку у квартирі?
admin | 2018/03/27
Привіт Юоя! За своєю діяльністю банк є фінансово-кредитною організацією і не займається купівлею та продажем нерухомості. Винятком є видача іпотечних кредитів на придбання нерухомості. У тому числі, на долю у квартирі. Продажем нерухомості шляхом реалізації банки можуть займатись у разі неналежного виконання позичальниками кредитних зобов'язань. Багато банків співпрацюють з агентствами з житлового кредитування, які надають, зокрема, послуги з реалізації нерухомості.
Ельнура | 2018/09/09
Здрастуйте, ситуація така 6 власників у квартирі, кожного частка 1/7, ці п'ять чоловік хоче продати квартиру, а один, так як у нього помилка в паспорті, припустилися помилки в імені, і йому треба судитися, що людина одна і та ж, не хоче цього робити! Каже, що немає часу, що робити в такій ситуації???
admin | 2018/09/21
Здрастуйте Ельнура! Оскільки зазначена вами особа має переважне право купівлі, решта власників зобов'язана направити їй письмову пропозицію про купівлю частки через нотаріуса. Якщо протягом 30 днів не надійде згоди або відмови від покупки, решта власників має право продати свої частки сторонній особі/особам.
Анна | 2018/11/29
Здрастуйте, квартира однокімнатна, три власники: я, дитина і колишній чоловік. Хочу продати свою частку. Колишній чоловік не згоден викуповувати. Гроші від продажу підуть на поліпшення житлових умов будинку, що будується, в якому буде виділена частка дитині. Чи можу я продати свою частку третій особі. дитина в квартирі не проживає.
admin | 2018/12/09
Привіт Анно! Так, ви можете продати частку в квартирі сторонній особі, проте перед продажем вам необхідно буде отримати згоду органів опіки на продаж частки неповнолітнього, а також повідомити письмово через нотаріуса колишнього чоловіка про ваш намір продати частку (реалізація переважного права купівлі). У разі відмови вашого колишнього чоловіка у придбанні частки ви вже зможете продати частку сторонній особі.
Для людини, яка брала участь у приватизації квартири спільно з членами своєї сім'ї, у деяких ситуаціях актуальним стає питання: що потрібно, щоб продати частку у приватизованій квартирі грамотно? Чи можливо продати частку у квартирі без згоди інших власників?
Як продати частку у квартирі: закон
Процедура приватизації переказує квартиру у загальне володіння її мешканців.Найчастіше це володіння рівне, якщо в добровільному порядку між мешканцями не було укладено жодної іншої угоди. І згідно з чинним законодавством, кожен із тих, хто приватизував житло, може розпоряджатися часткою, що належить йому в квартирі, як захочеться. Тільки спочатку потрібно виділити частку у приватизованій квартирі із загального права власності.
Щоправда, у разі продажу частки чи частини частки у приватизованій квартирі є деякі обмеження, про які слід знати заздалегідь. Так, наприклад, продаж частки в об'єкті нерухомості третім особам неможливий без реалізації переважного права на її купівлю, що є у власників інших часток. Тобто власник, який вирішив продати частку у квартирі у 2018 р, спочатку має офіційно запропонувати цю частину для викупу співвласникам.
Як викупити частку у квартирі?
Зверніть увагу! Пропозиція про викуп частки у квартирі — це обов'язково письмове повідомлення інших пайовиків про намір продати частину майна, що належить продавцю, за встановленою ним (продавцем) ціною.
Якщо ніхто з інших власників квадратних метрів не виявить бажання придбати частку на озвучених умовах (а на ухвалення рішення ним згідно із законом відводиться календарний місяць), продавець має право укласти договір купівлі-продажу з третьою (сторонньою) особою.
Але якщо протягом 30 днів покупець-співвласник знайдеться, треба буде переоформити частку в квартирі вже на іншого пайовика через договір купівлі-продажу.
За детальною консультацією, що потрібно, щоб викупити частку в квартирі співвласником, а також за сприянням у проведенні угоди згідно із законом, варто звернутися до фахівців агентства Долі.ру.
Алгоритм продажу частки у приватизованій квартирі
Оскільки за законом кожен власник має право розпоряджатися власним майном на свій розсуд, власник частки у приватизованій квартирі має право продати свою частину. Але що означає купити частку в квартирі? Щоб вийшло все за законом, слід дотримуватись наступної покрокової інструкції:
- Визначити ціну, за якою частка продаватиметься.
- Знайти покупця (можливо через оголошення), згодну частину квартири купити за названу вартість.
- Перш, ніж укладати договір, запропонувати співвласникам житла викупити частку, що реалізується, на певних умовах.
- Дочекатися рішення власників інших часток в об'єкті нерухомості про купівлю частки, що продається, або відмову від її придбання (протягом одного місяця).
- При отриманні відмови від співвласників укласти договір купівлі-продажу зі знайденим стороннім покупцем.
Якщо інші власники не хочуть, щоб частка в їхньому житлі йшла чужій людині, вони повинні задуматися, як правильно купити частку в квартирі, і вжити всіх заходів для здійснення такого викупу. А також заявити про своє бажання придбати частку не пізніше ніж через місяць після надходження повідомлення-пропозиції від продавця.
Якщо інші власники не хочуть, щоб частка в їхній квартирі йшла чужій людині, вони повинні вжити заходів для її викупу. І заявити про своє бажання не пізніше ніж через місяць після надходження повідомлення-пропозиції від продавця. Причому диктувати власні умови власнику частки, що реалізується, співвласники не можуть. Навіть у випадках, коли батьками вирішується питання, як купити частку квартири у сина чи доньки. На це їхнє переважне право не поширюється. Купити частку в приватизованій квартирі (тобто частину житла, що продається) вони можуть тільки на умовах її власника.
Продаж через примусовий виділ та викуп частки
Якщо навколо об'єкта нерухомості йде боротьба і немає шансів продати житло з використанням права переважного викупу, власнику, який бажає реалізувати майно, що належить йому, пряма дорога до суду за примусовим виділом частки. Тоді можна продати свою частину в приватизованій квартирі без згоди співвласників.
Але оскільки виділити ізольовану територіально частку в натурі в сучасних міських квартирах неможливо, можна вимагати, щоб інші власники забрали її, а позивачу (потенційному продавцю) виплатили компенсацію. Визначити розмір такої компенсації – завдання суду.
Щоправда, спосіб виділу та викупу частки через суд має і плюси, і суттєві мінуси. Добре, що в цьому випадку не потрібна згода всіх власників об'єкту житлової нерухомості. Однак потрібна буде незалежна експертна оцінка квартири. І треба ще примудритися отримати із співвласників присуджені гроші. Якщо ці люди не хотіли йти на компроміс, то не прагнутимуть і щось там виплачуватимуть. Отже, доведеться підключати судових приставів, і виплати ризикують розтягнутися.
Як можна продати частку неповнолітнього у приватизованій квартирі?
Багатьох сьогодні цікавить питання: чи можливий продаж частки дитини у приватизованій квартирі?
Так, таку частку у квартирі можна продати. Але будуть певні складнощі, пов'язані з тим, чи визначено частку неповнолітнього чи квартиру приватизовано у спільну з ним власність у рівних частках. Крім того, буде потрібна згода органів опіки та піклування на таку угоду, а в них маса умов, що захищають житлові права дитини, які не так просто виконати.
Якщо вам потрібна грамотна консультація з питань виділення, викупу, продажу та переоформлення часток та частин часток у приватизованих квартирах або ви хочете знати, як подарувати свою частку в приватизованій квартирі, звертайтесь до фахівців агентства Долі.ру в Санкт-Петербурзі.
Коли цілу квартиру ділять на кімнати, а то й на окремі квадратні метри, важко позбавитися думки, що добром все це не закінчиться. Втім, уже більше року на ринку часто діють нові правила, і угоди стали набагато безпечнішими.
Ще шість-сім років тому схеми реалізації частки у квартирі багатьма однозначно асоціювалися з шахрайством. І небезпідставно: за допомогою фіктивного дарування частки недобросовісні ріелтори часто обходили чинне законодавство, особливо це стосувалося ринку кімнат.
ОБІЙТИ СЛОЖНІШЕ
Сьогодні ці побоювання без перебільшення можна назвати неактуальними. Ще у 2015 році було запроваджено норму, згідно з якою всі угоди щодо відплатного відчуження часток повинні обов'язково отримувати нотаріальне посвідчення. А в червні минулого року законодавство ще посилили: відтоді будь-яка зміна власника часток нерухомості повинна оформлятися тільки за допомогою нотаріуса. Власне, про «псевдодарування» з того часу можна вже забути.
Перше, що має зробити нотаріус, – переконатися, що всі співвласники квартири належним чином поінформовані про майбутній продаж частки в ній. Адже вони мають першочергове право на її викуп. У повідомленні обов'язково фігурує вартість частки, і нижче за цю суму продати її не можна. В іншому випадку угоду можна оскаржити у суді.
Співвласники, які купувати частку не мають наміру, мають оформити відповідну відмову у нотаріальній конторі.
Пропозиція купівлі частки може бути надіслана поштою з повідомленням про вручення. Якщо протягом місяця відповіді не отримано, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.
Звичайно, є складнощі: далеко не завжди можна з'ясувати місцезнаходження та адресу одного чи кількох сусідів, тим більше, якщо вони проживають в іншому місті чи навіть країні. Особливо нелегко власникам кімнат у колишніх відомчих гуртожитках, де рахунок співвласників легко може йти на десятки.
Саме для того, щоб полегшити собі життя, багато продавців часток у квартирі йшли на нехитру виверт: «дарували» невелику її частину (це цілком міг бути навіть один квадратний метр), після чого покупець ставав в очах закону таким же співвласником квартири і отримував право на першочерговий викуп квадратів, що залишилися. Найчастіше помисли в обох сторін угоди були абсолютно чисті і про яке рейдерство говорити не доводилося. Хоча й протилежні приклади теж були.
Тепер провернути таку схему навряд чи вдасться: нотаріус зобов'язаний упевнитися, що договір дарування не маскує іншу угоду – купівлю-продаж. Обдурити його досить важко, оскільки він відповідає перед законом особисто. За що і отримує свій гонорар: 0,5% вартості об'єкта, але не більше 20 тис. руб.
Якщо нотаріус відмовив у реєстрації угоди, можна, звісно, звернутися до суду. Але навряд чи туди підуть люди, наміри яких були нечисті. А ось сумлінним учасникам угоди здійснювати її через нотаріуса стало навіть зручніше: він може сам сформувати пакет документів та відправити їх до Росреєстру, причому в електронній формі, що значно прискорює процес її реєстрації.
Що таке частка
Тепер, мабуть, визначимося з термінами, точніше, з одним: що таке частка у юридичному сенсі? Цивільний кодекс РФ дає це запитання у статті 244: майно, що у власності двох чи кількох осіб, належить їм у праві спільної власності. При цьому частку кожного з власників можна виділити і тоді нерухомість перебуватиме у пайовій власності, але можна цього і не робити, тоді це буде спільна власність.
Це, до речі, найпоширеніший варіант на сьогоднішній день. Адже понад 80% житлової нерухомості у великих та середніх містах країни перебувають у спільній власності.
Помилка є уявлення про те, що в Петербурзі частками володіють виключно жителі комуналок в історичному центрі. Колективною власністю можуть бути новобудови, здані зовсім недавно. Найбільш типові ситуації - розлучення подружжя, спільно купували квартиру (як відомо, кожен другий шлюб у Росії, на жаль, закінчується саме так) або смерть власника і подальше вступ його родичів у права спадщини.
Щодо старіших будинків ще радянської споруди, то тут основна причина виникнення спільної власності – приватизація житла. Трохи менший обсяг ринку – спадкові частки.
Хто купує частки
Здавалося б, частка у квартирі, особливо невеликий, – настільки специфічний товар, що покупця на нього знайти дуже важко, якщо взагалі можливо. Проте є певні категорії громадян, які зацікавлені саме у такому вигляді власності. Насамперед це іногородні жителі, які набувають частку, щоб «укорінитися», тобто отримати реєстрацію. Це сильно полегшує життя - і роботу знайти легше, і отримати іпотечний кредит, щоб купити вже повноцінне житло.
Варто зазначити, що з ухваленням закону про «гумові квартири» отримати право постійного проживання та реєстрацію за місцем проживання може лише власник частки, розмір якої перевищує 4 кв. м.
Відповідно, частки меншого розміру з ринку на сьогодні майже зникли. Проте великі попит знаходять у першу чергу завдяки низькій вартості - від 200 тис. руб.
До другої категорії покупців можна віднести тих, хто набуває частки з метою фактичного проживання. Як правило, це ті люди, кому не вистачає грошей на покупку кімнати у комуналці, а орендувати житло вони не можуть чи не хочуть. Щоправда, ті частки, де можна жити, коштують вже помітно дорожче – від 450-500 тис. крб. Цей цінник відноситься до тих об'єктів, в яких неможливо визначити порядок користування прив'язкою частки до конкретної кімнати. Такі, наприклад, студії та однокімнатні квартири. Якщо ж зробити це в принципі реально, то такі частки (а по суті кімнати) продаються за 60-70% ринкової ціни цієї кімнати.
Нарешті, помітна частина часток викуповується професійними ріелторами, які розраховують згодом викупити всю квартиру повністю, а потім перепродати. Але навіть якщо цього зробити не вийде, ріелтор може визначити порядок користування спільним майном, виділити таким чином кімнату та продати її. І свій прибуток він тим самим все одно отримає.
Визначення порядку користування – це фактична прив'язка частки до однієї з кімнат. Якщо, припустимо, власник має 1/2 двокімнатної квартири, може або за добровільною згодою інших власників (з нотаріальним посвідченням), або за рішенням суду визначити, що його власність – непросто абстрактна частка, а конкретна кімната. Правда, потрібно враховувати, що претендувати на житлоплощу він може лише в тому випадку, якщо метраж частки дорівнює метражу кімнати або перевищує його.
ДУМКА ЕКСПЕРТУ
Ігор Аболемов, генеральний директор АН «Долі.ру»:
- Ідеальний варіант, що дозволяє власнику частки отримати максимальну ціну за свій об'єкт, - це домовитися з рештою власників і розділити кошти, отримані від продажу квартири як єдиного цілого.
Але це вдається далеко не завжди.
Терміни проведення угод із частками квартири залежать від ситуації, що склалася. У найкоротші терміни можна продати або купити частки за умови, що всі власники дійшли мирної угоди. У разі конфліктів терміни можуть розтягуватися на невизначений час.
У цьому випадку найпростіше – продати свою частку через агентство, яке спеціалізується на цих питаннях, має професійних юристів та відпрацьовані схеми роботи.
Власною квартирою можна розпоряджатися на свій розсуд. Але можна володіти частиною приміщення, що має кілька власників. Як у 2020 році продати частку квартири?
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Будь-який власник має право продати своє майно. Стосується це і частки квартири. Але участь у частковій власності передбачає наявність співвласників.
Чи потрібно враховувати їхню думку, розпоряджаючись своєю частиною майна? Як у 2020 році розпорядитися частковою власністю та чи реально продати частку у квартирі?
Що потрібно знати
За цивільним законодавством усі громадяни мають рівні права. Стосовно часткової власності це означає, що власник частки може її продати, але дотримуючись інтересів інших власників.
Основною умовою під час продажу частки пов'язані з її виділенням. Частка квартири, яка передбачається до продажу, повинна бути виділена в натурі або як співвідношення до загальної площі.
Вони навмисно ігнорують сповіщення з боку продавця, не бажаючи самі купувати частку, але й не даючи дозволу на продаж. Але й така ситуація цілком можна розв'язати.
Основні аспекти
Пайова власність означає, що один об'єкт належить кільком власникам. Отримати частину квартири у володіння можна в різний спосіб.
Наприклад, приватизована квартира стає спільною власністю всіх осіб, які брали участь у процесі.
За бажанням власників частка кожного може бути виділена та офіційно закріплена. Частку квартири можна отримати в дар, або при розділі майна під час розлучення.
Але особливість пайового володіння квартирою в тому, що не можна виділити частку в натурі. Зумовлено це тим, що не можна поділити квартиру на кілька відокремлених приміщень із окремими входами.
Тому декларація про частку у разі лише юридичний факт. Власники мають право користуватися квартирою, не порушуючи права співвласників.
Саме неможливість точного визначення частки квартири та визначає складності, пов'язані з її продажем.
Оскільки передбачається спільне володіння спільним майном, то власників появу нового співвласника обов'язково.
Сторони угоди
Законне право на продаж частки в квартирі має тільки власник. Покупцем може виступати будь-яка людина, але якщо на це згодні решта власників.
Варіант проживання із зовсім сторонньою людиною навряд чи потішить більшість людей.
Щоб уникнути судових розглядів щодо загального житла, передбачено переважне право на купівлю частки іншими власниками.
З цієї причини продаж частки передбачає попереднє повідомлення всіх співвласників про бажання продати свою частину майна.
Протягом місяця власники повинні дати відповідь, чи бажають вони купити запропоновану частку за ціною продавця.
Якщо кілька власників виявили бажання укласти угоду, продавець має право вибирати, кому продати майно. У разі відмови можна шукати стороннього покупця та укладати з ним.
Законодавча база
У п.3 ст.250 ЦК сказано про правові наслідки порушення переважного права. Інші власники мають право протягом трьох місяців у судовому порядку вимагати переведення прав та обов'язків покупця.
Як правильно продати частку в квартирі
Як продати свою частку у квартирі? Продаючи частку квартири, потрібно знати, що якщо квартира перебуває у спільній власності, то здійснити угоду неможливо.
Просто тому, що частки не існує ні де-юре, ні де-факто. відбувається за згодою сторін. Учасники мають право ділити квартиру, як на рівні частини, так і на нерівні.
У 2020 році продаж частки квартири здійснюється в тому самому порядку, що й у 2020 році. Тобто основним правилом є дотримання переважного права купівлі частки.
Але порядок регламентований новим законом. Зміни законодавства вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення правочину.
Інакше правочин визнається нікчемним. Необхідно знати, що нотаріус не повинен перевіряти законність попередніх угод. Він лише перевіряє правильність укладання поточної угоди.
Не відповідає нотаріус і порядок розрахунків. за проблеми, виявлені після угоди, несуть лише сторони угоди.
Покрокова інструкція
Щоб уникнути визнання угоди недійсною при продажу частки квартири, слід дотримуватися наступного порядку:
Обговорити з рештою власників процес продажу своєї частки Якщо хтось із співвласників вирішив придбати запропоноване майно, можна обійтися і без письмового повідомлення. В іншому випадку покладатися на усні запевнення не варто. Необхідно офіційно надати письмове повідомлення про продаж, вказавши в ньому ціну та умови Дочекатися закінчення місяця, якщо відповіді від власників не було Якщо хтось вирішив укласти угоду, можна одразу перейти до оформлення продажу. Коли співвласники одразу відмовилися, потрібно отримати письмову відповідь Якщо всі вимоги дотримані Можна шукати покупця будь-якими доступними засобами (ЗМІ, Інтернет, агенції нерухомості тощо) Як тільки покупця знайдено З ним обумовлюються умови угоди, укладається договір та збираються необхідні документи. Договір продажу частки квартири підписується сторонами І засвідчується нотаріусом. До договору додається предмет угоди Покупець звертається до Росреєстру Для реєстрації отриманого права на квартиру Перелік необхідних документів
Для оформлення угоди з продажу частки квартири знадобляться:
- паспорт власника частки квартири;
- паспорт покупця;
- правопідтверджуючий документ. У 2020 році це виписка з ЄДРН, в якій зазначено розмір частки продавця;
- правовстановлюючі документи на квартиру, що дозволяють перевірити підставу отримання частки у власність;
- квартири, що свідчить про постановку на та основні характеристики приміщення;
- приміщення, що підтверджує відсутність незавершеної чи реконструкції;
- письмові відмови власників від переважного права купівлі чи підтвердження повідомлення;
- нотаріальне чоловіка на продаж частки (якщо продавець у шлюбі).
За наявності необхідних документів укладається договір купівлі-продажу частки квартири. У ньому вказується:
- дані сторін (П.І.Б., паспортні дані);
- опис предмета правочину. Вказується адреса квартири та точна частка в ній;
- вартість частки;
- перелік осіб, які мають право проживати у квартирі після продажу;
- порядок розрахунків;
- Права та обов'язки сторін;
- передача квартири за актом;
- підписи сторін.
За бажанням сторони можуть доповнювати договір, детальніше обумовлюючи порядок угоди.
Чи можна укласти угоду без згоди інших власників
Не завжди власники погоджуються на продаж частки у квартирі сторонній особі. Більше того, співвласники можуть всіляко перешкоджати продажу, погрожуючи зверненням до суду для визнання нікчемності правочину.
У подібній ситуації або коли продавець не бажає продавати свою частку співвласникам, можна скористатися іншими засобами, не порушуючи закону.
Продати частку в квартирі без згоди власників можна через .
Дозволи від співвласників для цього не потрібні і подарувати майно можна як родичу, так і абсолютно будь-якій особі.
Однак є ризик визнання угоди уявною, якщо зацікавлені особи зможуть довести здійснення продажу. Це спричинить скасування дарування.
Продавець може завищити ціну, повідомляючи власників про продаж. Але тоді й у договорі зі стороннім покупцем доведеться вказати таку саму ціну.
Звичайно, за фактом, частка може продаватися за меншу ціну. Врахувати варто, що продавець платить із суми, прописаної у договорі.
Ще один варіант, коли не знадобиться згода власників, це оформлення.
Суть процедури в тому, що продавець нібито позичає у покупця певну грошову суму під заставу своєї частки. Після закінчення терміну виплати оформляється передача рахунок погашення боргу.
Перелічені методи є умовно законними. Тобто за правильного оформлення претензій немає, але тільки за відсутності доказів уявності угоди.
Якщо ж співвласники виявляться особистостями прискіпливими і з'ясовуватимуться подробиці, то вели ризик визнання недійсності продажу.
Якщо другий власник проти
Непоодинокі ситуації, коли продажу частки опирається один із власників, тоді як інші власники проти угоди не заперечують.
Або житло належить двом власникам, але другий категорично не бажає дати згоду на продаж або купити частину, що реалізується.
Звичайно, згідно із законом відмова від купівлі дозволяє здійснити продаж частки. Але власник може відмовлятися від ухвалення повідомлення, не даючи на угоду.
А заяви про заперечення угоди через суд, швидше за все, відлякають потенційних покупців.
Спробувати вирішити проблему можна через суд.Позивач може заявити про неможливість спільного проживання у двокімнатній квартирі із фактично чужою людиною чи інакше мотивувати необхідність термінового продажу.
Однак рішення суду повністю залежить від супутніх обставин. Першорядне значення має розмір частки власника.
Суд може зобов'язати незгодного на продаж власника продати свою частку іншим власникам, якщо вони можуть її викупити. Також важливим є місце проживання відповідача.
Якщо громадянин фактично проживає у квартирі, то примусити його до продажу частки не можна навіть у судовому порядку. Єдиними варіантами стають способи із даруванням чи запорукою.
Якщо нерухомість приватизована
Право власності на приватизовану квартиру нічим не відрізняється від права, одержаного при купівлі квартири або в іншому способі отримання майна у законне володіння.
Але потрібно уявляти порядок виділення частки у такій квартирі. Спочатку квартира передається у спільну власність. За бажанням власників можна виділити частки.
Публікація безкоштовна, але мають бути дотримані вимоги до змісту:
- дані продавця;
- вид об'єкта та його кадастровий номер;
- Адреса об'єкта;
- вартість частки.
Налаштування приватності для електронного повідомлення не передбачені і бачити його можуть усі охочі.
