Купівля нерухомості на престижному італійському узбережжі – мрія багатьох росіян. Таке придбання обіцяє власнику чимало приємних бонусів. Однак існують і мінуси, про які потрібно знати, перш ніж зважитися на цей дорогий крок, та купити квартиру в Італії.
Італійське законодавство не передбачає різниці у порядку придбання нерухомості громадянами країни та іноземцями. Це означає, що будь-яка фізична особа, незалежно від цивільної власності, може придбати у власність:
- Квартиру;
- Земельна ділянка.
Для здійснення угоди громадянинові Росії чи представнику іншої країни пострадянського простору не потрібно відкривати фірму, як цього вимагають деякі інші європейські країни. Головне, дотриматися передбаченої законом процедури і грамотно оформити документи.
Щоб оцінити переваги та недоліки придбання нерухомості в Італії, перш за все, покупець повинен визначитися з метою, заради якої він планує здійснити цю угоду.
- Довгострокові інвестиції. До плюсів можна віднести той факт, що квадратні метри італійської нерухомості відрізняються стійкою тенденцією зростання вартості. Навіть криза, яка вразила більшість європейських країн, не змогла знизити ціну на них більш ніж на 10%. Ринок італійської нерухомості не роздутий штучно, тому зберігає та примножує свою цінність. Мінусом є низька ліквідність житлових об'єктів. Покупець може роками підбирати відповідне житло і довго його продавати.
- Оренда нерухомості в оренду. Плюсом можна вважати гарантоване отримання прибутку, оскільки Італія щорічно приймає на своїй території мільйони туристів з усього світу. Окрім того, здавати в оренду житло нескладно. Будь-який агент з нерухомості із задоволенням візьме на себе відповідальність обслуговування об'єкта та оплати рахунків за обумовлену винагороду. Мінусом, у разі, буде низький рівень доходу, що у рік перевищить 5% від вироблених вкладень. Ще одним недоліком може стати неможливість виселення довгострокових орендарів, оскільки закон країни захищає їхні інтереси.
- Власний відпочинок. Нерухомість в Італії дозволяє проводити тривалу відпустку в цій сонячній країні, заощаджуючи витрати на проживання. Але якщо власнику набридне приїжджати з року в рік в те саме місце, і він захоче змін, дороге утримання порожньої квартири або будинку стане істотним мінусом.
- Постійне мешкання. Безсумнівно, наявність власного житла в країні, де росіянин планує жити і належить до плюсів.
- . Багато хто помилково вважає, що придбання квадратних метрів автоматично подарує власнику посвідку на проживання з наступною можливістю. Це не так. За наявності нерухомості росіянин може розраховувати лише на безперешкодне отримання, що дозволяє перебувати в Італії 6 місяців на рік.
Італія славиться розкішними віллами та старовинними замками на середземноморському узбережжі. Багато інвесторів із Росії купують досить дорогі об'єкти для постійного проживання чи тимчасових наїздів. Однак, не варто думати, що купівля нерухомості в Італії по кишені лише дуже заможним людям.
Ринок нерухомості в цій країні відрізняється великою різноманітністю. За певних зусиль будь-якому росіянину, білорусу чи українцю можна знайти та купити квартиру, порівнянну за ціною з нерухомістю на батьківщині. Головне, знати, на якому з регіонів слід звернути увагу.
У пошуках недорогих об'єктів не варто вирушати на північ країни. Найдешевша нерухомість знаходиться в її південній частині. Саме вони менш розвинені індустріально та економічно, тому не можуть похвалитися високими цінами. На півдні цілком реально придбати невелику квартиру в межах 10 тисяч євро, а сільський будиночок коштуватиме 20-30 тисяч європейських рублів.
Особливістю італійського ринку є стійке та безконфліктне сусідство розкішних будівель та недорогого житла. Найвиразніше вона проявляється на острові Сицилія. Тут розташована найбільша кількість недорогих об'єктів, що становлять інтерес для покупців із середнім статком.
Трохи дорожче, але на рівні доступності можна знайти відповідний об'єкт і в південному районі Калабрія. На ціни цього регіону впливає:
- Відстань від модних респектабельних курортів;
- Невисока економічна розвиненість.
За відносно невеликі гроші тут можна купити будинок із гарною земельною ділянкою. І знаходитиметься він всього за кілька кілометрів від морського узбережжя, у краю вічнозелених оливкових гаїв та пишних виноградників.
Якщо ж покупцю більше до смаку гірськолижні курорти, його задовольнить покупка квартири в приальпійських районах, неподалік Швейцарії. Щоправда, знаходитись така нерухомість буде не поблизу фешенебельних місць зимового відпочинку з дорогими ресторанами та клубами, а у мальовничому північному селі. Але, купуючи дешевий будиночок на півночі, слід бути готовим витратитись на його ремонт та благоустрій на власний смак.
Процедура продажу та купівлі нерухомості чітко регламентована італійськими законами. Вона передбачає кілька етапів, кожен із яких супроводжується оформленням певних документів. Після того, як вибір зроблено, покупець має:
- Отримати ідентифікаційний податковий номер. Зробити це можна в територіальному відділенні податкової служби того міста, в якому знаходиться житло, що купується. Для отримання номера достатньо мати при собі паспорт.
- Відкрити у банку особистий розрахунковий рахунок. Для цієї мети можна звернутися до будь-якого офісу будь-якого банку.
- Оформити пропозицію щодо придбання нерухомості. Цей документ складається в письмовій формі та передбачає сплату внеску у розмірі 1% вартості об'єкта або узгодженої сторонами фіксованої суми, що підтверджують серйозність намірів покупця.
- Підписати попередній варіант договору купівлі. Цей документ містить докладні відомості про сторони, а також опис та технічні характеристики об'єкта угоди. Нерідко цьому етапі з'ясовується, що житло перебуває у заставі в банку рамках іпотечного договору. Боятися цього не варто, але слід врахувати, що при вчиненні правочину має бути присутнім уповноважений банківський працівник. Під час підписання договору покупець вносить заставу у вигляді 10% вартості. При відмові від угоди він втрачає ці гроші, якщо передумає розлучатися зі своїм нерухомим майном продавець, він зобов'язаний повернути отриману заставу, але вже в подвійному розмірі.
- Оформити остаточний варіант договору. Засвідчення згоди сторін на угоду провадиться у присутності нотаріуса. У цей час проводиться остаточний розрахунок, і навіть сплачуються всі передбачені законом податки і збори. Право власності на житло переходить до нових власників під час підписання документа. З нього потрібно переоформити ними рахунки воду, електроенергію, газ, вивіз сміття.
- Зареєструвати договір. Реєстрація проводиться у Департаменті кадастрового реєстру та займає приблизно місяць. Після юридичного оформлення покупці можуть отримати витяг, в якому будуть зазначені вже як власники нерухомості.
Способи укладання угоди
Угода з купівлі нерухомості може бути здійснена двома способами:
- За особистої участі покупця;
- Через посередників, які діють у межах довіреності.
Найчастіше розрахунок за обраний нерухомий об'єкт проводиться за допомогою банківських чеків. Це означає, що у рахунку покупця має бути достатня щодо угоди сума.
Однак не варто відмовлятися від мрії стати власником квартири в Італії і в тому випадку, якщо грошей не вистачає. У країнах розвинений інструмент іпотечного кредитування. Іпотеку можна взяти під невеликий, за російськими мірками, відсоток. Щоправда, такий спосіб покупки має на увазі дотримання додаткових умов.
Покупець має довести свою кредитоспроможність і дочекатися схвалення банку. Період очікування може тривати від кількох тижнів до 2 місяців. Звертаючись за кредитом, слід пам'ятати, що іноземці що неспроможні розраховувати отримання суми, перевищує 60% вартості житла. Відповідно, покупець повинен мати в наявності кошти, здатні покрити не лише 40% ціни об'єкта, а й усі супутні угоді витрати.
Ціни на італійському ринку нерухомості можуть суттєво відрізнятися. У різних регіонах країни житло одного рівня може коштувати і 10 тисяч євро, і сотні тисяч рублів Євросоюзу. Політика ціноутворення враховує такі фактори:
- Регіон. Найнижчу вартість можуть запропонувати південні райони, наприклад Калабрія та Сицилія. Ціна за квадратний метр тут тримається на рівні від 1 до 2,5 тисячі євро. Чим ближче на північ, тим ціни вищі. У Лаціо квартира коштуватиме 3 тисячі євро за квадрат, а в Лігурії, Ломбардії, Тоскані продавці можуть запросити і до 15 тисяч євро за метр площі.
- Тип житла. Об'єкти на вторинному ринку дешевші за новобудови.
- Розташування. Що далі квартира розташована від історичних пам'яток, модних морських курортів чи фешенебельних озер, то менше грошей попросять із покупця.
Вартість будинків також залежить від кількох основних факторів:
- регіону знаходження;
- близькості до морських чи гірськолижних курортів;
- Площі будівництва та земельної ділянки;
- Класи житла.
Звичайно, фешенебельні вілли з басейнами, збудовані на узбережжі, не можуть зрівнятися із сільськими будиночками. Вартість будинків може змінюватись від кількох десятків тисяч євро до мільйонів і навіть мільярдів європейських рублів. Ринок рясніє пропозиціями і обмежується лише фінансовими можливостями покупця.
2020 року розмір податків, які слід сплачувати росіянам при купівлі житла в Італії, не змінився. Він залежить від кількох основних показників:
- Типу житла;
- Податковий статус іноземця;
- Кількості житла, що перебуває у власності покупця.
Нерезидентам при вчиненні правочину слід сплатити різні суми та види податків залежно від його умов.
Закон передбачає для покупців іноземців вищі ставки податків, ніж для громадян Італії, проте нерезиденти мають можливість використовувати при купівлі певні податкові пільги. Отримати послаблення можна за таких умов:
- Об'єкт нерухомості не повинен мати статус елітного житла, тобто офіційно ставитися до класу люкс;
- квартири або будинок, що купується, повинні бути для іноземця єдиним житлом на території Італії, тобто підпадати під класифікацію «перший будинок»;
- Нерезидент повинен оформити реєстрацію на адресу придбаного житла протягом 1,5 років від дати угоди, для чого слід отримати ВНЖ.
Якщо іноземний покупець скористається пільгою, але не оформить посвідку на проживання в обумовлений законом термін, йому належить внести до італійської скарбниці суму зекономлених податків, і сплатити штраф, який дорівнюватиме 30% від її розміру.
Також при купівлі нерухомості слід знати, що, купуючи квартиру у власника на вторинному ринку, потрібно обчислювати 9% ПДВ не з ринкової вартості об'єкта, а з його кадастрової оцінки, яка може бути значно нижчою. Наприклад, продавець може просити за віллу 3 млн. євро, тоді як кадастрова її вартість становитиме лише 600 тисяч євро. В цьому випадку і ПДВ буде набагато меншим.
- Щорічно об'єкти нерухомості оподатковуються у розмірі 0,4-0,7 % від їхньої кадастрової оцінки. Розрахунок провадиться індивідуально з урахуванням ставок, прийнятих для конкретних регіонів.
- В Італії власники житла мають страхувати своє майно. Розмір внесків, що щорічно виплачуються, становить 1-2 % від вартості.
- Власники зобов'язані нести фінансовий тягар за утриманням територій, прилеглих до об'єкту, а також самої будівлі. Сума платежів за квартиру може становити від 200 до 5 тисяч євро на рік, за віллу доведеться щорічно виплачувати кондомініуму від 1 до 6 тисяч євро. При цьому утримання на території об'єкту басейнів, тренажерних залів, охорони, консьєржів здатне суттєво підвищити суму платежів, оскільки витрати діляться між усіма мешканцями комплексу.
- Не варто забувати і про комунальні платежі за світло, воду, газ, вивіз сміття, інтернет та послуги телебачення. Ці витрати здійснюються на підставі показань лічильників та укладених із постачальниками послуг договорів. Тарифи на комунальні послуги можуть відрізнятися за регіонами та часом доби.
Купівля нерухомості в Італії, безперечно, серйозний крок. Таке придбання може вимагати як дорогих інвестицій, так і відносно невеликих вкладень. У будь-якому випадку, оскільки отримати безкоштовне житло іноземцю не вдасться, йому слід реально оцінити свої фінансові можливості, перш ніж вирушати до Італії на пошуки квартири чи будинку.
| Строк кредитування | Від 1 до 120 місяців |
| Процентна ставка | Від 11,0% у рублях 1 |
| Валюта кредиту | Рублі РФ |
| Початковий внесок | Від 20% для сільгоспвиробників, Від 25% для решти позичальників. Початковий внесок не потрібний при кредитуванні під заставу наявного об'єкта нерухомості. |
| Відстрочка сплати основного боргу | До 12 місяців 2 |
| Сума кредиту | Від 500 000 рублів. |
| Забезпечення |
|
| Комісія за видачу кредиту | Відсутнє |
| Комісія за дострокове погашення кредиту | Відсутнє |
| Страхування | Заставне майно підлягає обов'язковому страхуванню 5 |
| Неустойка за несвоєчасне перерахування платежу на погашення кредиту чи сплату відсотків | 0,1% суми простроченої заборгованості. Нараховується у сумі простроченого платежу кожний день прострочення платежу. |
1 Ця процентна ставка діє при терміні кредитування 12 міс. Підсумковий розмір процентних ставок встановлюється індивідуально і залежить від фінансового стану позичальника та застави, що надається. Детальну інформацію про кредитні продукти ВАТ «Ощадбанк Росії» для малого бізнесу, умови кредитування та документи, необхідні для отримання кредиту, ви можете отримати у відділеннях Банку, які обслуговують юридичних осіб та індивідуальних підприємців.
2 Вказано максимальний розмір відстрочки для окремих категорій Позичальників. Підсумковий розмір відстрочки погашення основного боргу встановлюється індивідуально для кожного Позичальника і залежить від його платоспроможності та кредитної історії у Банку за раніше виданими кредитами для юридичних осіб.
3 Продукт не надається окремим категоріям клієнтів, у т.ч. індивідуальних підприємців.
4 Максимальна сума кредиту до 600 млн. руб. діє у таких містах: Волгоград, Воронеж, Єкатеринбург, Іркутськ, Казань, Краснодар, Красноярськ, Нижній Новгород, Новосибірськ, Омськ, Перм, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Уфа, Челябінськ, Балашиха, Красногорськ, Митіщі, Одинцове, Подільськ, Раменське, Хабаровськ. У інших містах біля РФ максимальна сума кредиту становить до 200 млн. крб.
5 За винятком земельних ділянок
Розповідаємо про те, скільки можна заощадити на купівлі заставної нерухомості банків
Купити квартиру можна не тільки у приватних осіб та забудовників. Набагато дешевше порівняно з аналогічними ринковими пропозиціями реалізується нерухомість, з тих чи інших причин конфіскована у колишніх власників. На аукціонах, публічних торгах та в базах заставного майна виставляють не лише квартири. Іноді там продають заміські будинки, садові ділянки та комерційну нерухомість. Разом з юристами розбираємо основні переваги та недоліки купівлі банківського конфіскату.
До категорії заставної нерухомості банків належать об'єкти, які купувалися із залученням позикових коштів. «Діє правило: якщо позичальник за іпотечним договором перестає виплачувати борг за кредитом, банк чи інша кредитна організація має право вилучити та реалізувати заставну нерухомість», — каже адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «АВТ Консалтинг» Олександр Тарасов. Для довідки: борг росіян з іпотеки.
Відповідно до ст. 348 ДК РФ звернення стягнення на таке майно допускається за порушення термінів внесення платежів більше трьох разів протягом року, а також за умови, що сума невиконаного зобов'язання становить більше 5% від розміру вартості закладеного майна, пояснює юрисконсульт офісу «Таганське» департаменту вторинного ринку. Інком-Нерухомість» Іван Лабека.
Серед пропозицій щодо продажу заставної нерухомості є справді вигідні варіанти. Купити таке житло можна кількома способами. При цьому різні схеми придбання відрізняються різним ступенем ризику.
На аукціоні банку
Заставну нерухомість банки продають переважно на аукціонах, вважає керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, Корчаго та партнери» Володимир Старинський. За такої схеми нерухомість продається за добровільною згодою боржника — банк-кредитор домовляється про реалізацію закладеного майна у позасудовому порядку. «Швидше за все, найближчими роками аукціони проводитимуться частіше, оскільки банкам так чи інакше треба позбавлятися такої нерухомості», — каже Старинський.
Усі учасники аукціону вносять завдаток у розмірі не більше ніж 5% від початкової ціни продажу заставного майна. Ті, хто програв цей завдаток, повертається в повному обсязі, а у переможця він йде в рахунок майбутньої покупки. «При цьому варто відзначити, що торги виграє особа, яка запропонувала найбільш високу ціну за нерухомість, що продається. Початкову ціну лота визначає незалежний оцінювач», - додає Олександр Тарасов. При цьому якщо вартість оцінки явно суттєво нижча за ринкову, це може свідчити про ризики, пов'язані з нерухомістю та організацією торгів, що продається, попереджає адвокат колегії адвокатів «Юків і партнери» Маргарита Захарова.
Придбати майно проблемних позичальників із значною знижкою за такою схемою навряд чи вдасться. "Банки намагаються реалізовувати таку нерухомість за більш-менш ринковою ціною", - пояснює Євген Корчаго. А в результаті азартної боротьби вартість об'єкта в ході аукціону може перевищити середньоринкові показники.
До того ж є ризик придбати житло із сюрпризом. У квартирі можуть бути прописані колишні власники, діти або люди з інвалідністю, яких неможливо зняти з реєстраційного обліку. Таким чином, визволення квартири може розтягнутися на тривалий термін. «Щоб уникнути подібної ситуації, перед покупкою заставної квартири доцільно звернутися до реєструючого органу та переконатися, що в квартирі ніхто не прописаний», — радить адвокат, керуючий партнер юридичної компанії «АВТ Консалтинг» Олександр Тарасов.
На публічних торгах
Якщо позичальник не платить за кредитом та не готовий продавати житло добровільно, за рішенням суду квартира виставляється на прилюдні торги. Вони проводяться або на персональних інтернет-майданчиках кредитних організацій, або спеціалізованих платформах. «Реалізація конфіскованого банком за невиплату кредиту майна через громадські торги — більш тривалий і складний метод. Вони відбуваються лише після закінчення судового процесу, в якому суд за позовом банку-кредитора ухвалив рішення звернути стягнення на закладене майно», - розповідає Олександр Тарасов.
Як і у випадку з аукціоном, квартира дістається тому, хто запропонував найкращу ціну. «Якщо торги не відбулися, то на повторних цінах об'єкта може бути знижена на 15%. Але, безумовно, на найбільш затребувані об'єкти нерухомості чимало претендентів на купівлю, у зв'язку з чим ціна на них не знижуватиметься. Реальний шанс вигідно придбати нерухоме майно на публічних торгах — постійно відстежувати торги, що проводяться», — пояснює Маргарита Захарова.
Торги та договір купівлі-продажу можуть визнати недійсними – це один із ключових ризиків. Наприклад, якщо організатори чи учасники порушать правила проведення торгів і цим вплинуть на їх результат. «Щоб переконатися, що торги санкціоновані, слід запитати у організаторів інформацію про наявність судового акта чи інших документів, що підтверджують можливість продажу майна на торгах. Крім того, необхідно вивчити положення щодо порядку проведення торгів», — попереджає старший юрист незалежної юридичної групи «Стрижак та Партнери» Олександр Лисяков.
Протягом трьох років колишній власник має право оскаржити рішення про накладення стягнення. «Якщо суд задовольнить скаргу колишнього власника, сумлінний покупець буде зобов’язаний повернути заставну нерухомість. А банк, своєю чергою, поверне йому витрачені гроші. Але це тривалий та трудомісткий процес. Якщо нерухомість була конфіскована на підставі рішення суду, важливо переконатися, що воно набуло чинності і його ніхто не оскаржує на момент угоди», — застерігає Олександр Тарасов із «АВТ Консалтингу».
На онлайн-вітрині банку
Квартири, які не вдалося продати в процесі торгів, банки розміщують у себе на офіційних веб-сайтах. Завдання банку — продати заставне житло в короткі терміни, щоб покрити борг і збитки, що утворилися. «Як правило, ціна реалізації таких об'єктів нерухомості відповідає середньоринковій вартості. При цьому банк гарантує юридичну чистоту та прозорість проведення операції», - розповіли у прес-службі банку ВТБ.
Однак якщо кредитна організація не може продати майно за належною ціною, вона завжди прагнутиме продати її дешевше, вважає Євген Корчаго. «Нерухомість — це нецільовий актив банку, йому нема чого з нею робити. Тому знижка може становити до 50% у сумі, інколи ж і більше. Можу навести свій приклад. Квартира, яку я купував у банку, за останні півроку була не продана і тричі переоцінена у бік зменшення», — ділиться він.
Багато банків для купівлі житла із заставної бази надають кредити з більш вигідною процентною ставкою. «Клієнт може розраховувати на пільгові умови. Наприклад, на пільгову ставку за іпотекою чи безкоштовний акредитив для розрахунків», — коментує директор департаменту роздрібних продуктів МКЛ Олексій Охорзін. "Сплатити купівлю майна покупець може як за рахунок власних коштів, так і залучаючи кредитні кошти банку на спеціальних пільгових умовах", - додали в прес-службі ВТБ.
Ризиків для покупця за такої схеми справді дуже мало, підтверджує керівник комерційної практики юридичної компанії BMS Law Firm Денис Фролов. "Але варто враховувати, що покупець сам повинен вивчити історію квартири, оскільки банк не зобов'язаний повідомляти йому про всі нюанси", - попереджає він.
Однак, як і у випадку із торгами, подивитися квартиру до покупки не вийде. «Таку послугу не надають ані банки, ані інші заставоутримувачі, ані судові пристави-виконавці. Оцінювати квартиру доводиться лише за зовнішніми ознаками. Можна подивитися на стан під'їзду та будинку. Тобто дізнатися, коли він був збудований або з якого матеріалу зроблено. Максимум — поговорити із сусідами», — радить Іван Лабека.
Ще не конфіскат: іпотечну квартиру можна купити безпосередньо у позичальника
Позичальник, який опинився у складній фінансовій ситуації, може самостійно продати своє житло та на виручені кошти погасити залишок заборгованості. «Заставне майно, доки воно не перестало бути приватною власністю і просто перебуває у заставі у банку, банками не продається. Таке майно у разі дефолту позичальника продається самим позичальником за згодою банку», — пояснює керівник департаменту інформаційної політики АТ «Російський аукціонний дім» Аліна Куберська.
Якщо боржник не може або не хоче платити кредит, обидві сторони зацікавлені сплатити борг у найкоротший термін. «Відбувається угода купівлі-продажу між боржником та покупцем, розрахунок між боржником та банком та зняття обтяження. В результаті покупець купує квартиру, банк отримує гроші, а боржник позбавляється боргу», — розповідає юрист адвокатського бюро «А2» Дені Мурдалов.
За такого варіанта потенційний покупець отримує велику перевагу — він може особисто оглянути квартиру або запросити експертів з метою оцінки технічного стану житла. Крім того, є добрий шанс отримати знижку. "У цій ситуації позичальнику необхідно якнайшвидше знайти покупця і отримати кошти в рахунок оплати свого боргу перед банком, тому він готовий піти на суттєве зниження ціни", - вважає Іван Лабека з "Інкому".
Перереєструвати власність згідно із законом можна лише після повного погашення боргу. Тільки в цьому випадку банк зніме з майна всі обтяження. А ось колишній боржник може передумати продавати свою квартиру. В результаті покупець не зможе ні отримати у банку сплачені за договором гроші, ні змусити продавця оформити перехід права власності. Крім того, нечесні позичальники іноді беруть задатки одразу у кількох зацікавлених осіб.
Найпростіший спосіб убезпечити себе — укласти всебічну угоду між покупцем, продавцем та заставоутримувачем, упевнений член ради при голові Ради Федерації щодо взаємодії з інститутами громадянського суспільства Євген Корчаго. «Погашення застави відбувається одночасно із переходом права власності. При цьому кошти закладаються в банківський осередок, і доступ до них отримує вже не продавець, а заставоутримувач. Якщо сума від продажу квартири більша, ніж сума за заставою, то кошти можуть бути закладені у два осередки. Цей спосіб справді працює, нам нерідко доводиться супроводжувати подібні угоди», — каже він.
Ціни та поради юристів
Купівля заставної нерухомості приваблює своїм цінником. Логіка тут проста — торговому майданчику потрібно продати об'єкт, тож початкова ціна недотягує до ринкового, пояснює експерт «Інком-Нерухомості» Іван Лабека. «А оскільки рядовий покупець не шукає собі квартиру на сайтах електронних торгових майданчиків, у цьому сегменті ринку ажіотажу серед покупців немає, тому квартира продається часто за ціною не набагато вище за початкову», — додає він. «Якщо аналізувати ціни на заставну нерухомість, то вони нижчі за ринкові в середньому на 10-15%», — каже Олександр Тарасов.
«Практика показує, що такі схеми купівлі нерухомості можуть бути цікавими для тих, хто шукає, наприклад, квартири в конкретному районі, певного метражу, а аналогічні пропозиції на ринку відсутні», — додає Олександр Тарасов із компанії «АВТ Консалтинг».
Ризик купити проблемний об'єкт серед заставної нерухомості знижено. До укладання угоди кредитна організація самостійно перевіряє предмет застави. Таке житло має котируватися на ринку і бути ліквідним на той випадок, якщо в майбутньому банку потрібно буде реалізовувати його самотужки. «Ризики покупця такої нерухомості не більше, ніж за звичайної купівлі-продажу. Різниця полягає лише у великому обсязі документів, які потрібно вивчити перед укладанням такої угоди», — розповідає юрист Дені Мурдалов із «А2».
Експерти рекомендують покупцям заставних квартир заздалегідь вимагати виписку з ЄДРН, технічну документацію, виписку з будинкової книги, уважно вивчати звіт про незалежну оцінку нерухомості. «Потенційному покупцю також необхідно ознайомитися з умовами угоди про заставу та зрозуміти, чи обґрунтовано заставоутримувач звернув стягнення, а також чи відповідає процедура реалізації майна умовам угоди», — радить адвокат колегії адвокатів «Юков та партнери» Маргарита Захарова.
Можливо, Вам будуть цікаві наступні статті:
Найкращі 10 ресурсів для бажаючих продати житло швидко та без посередників
Нижче розглянемо найбільш популярні сайти та те, як через інтернет дати платне або безкоштовне оголошення з метою виставити нерухомість на продаж (або, навпаки, купити її).
Авіто
Найпопулярніший сайт для продажу різних товарів та нерухомості в Росії. Має дуже зручний інтерфейс, за допомогою якого можна знайти квартиру за всіма бажаними параметрами (розмір, кількість кімнат, ремонт, наявність лоджії, вид угоди тощо). Щомісяця на Авіто заходить близько 35 млн. осіб. Розміщується близько 12 млн оголошень.
Опублікувати оголошення про нерухомість можна безкоштовно, без посередників. Після закінчення терміну публікації, на електронну пошту власнику надходить інформація про це. Він може продовжити далі чи зняти пост із публікації. Не обов'язково наявність посередників для укладання угоди.
На сайті є додаткові можливості для просування своєї пропозиції – пакет «Турбопродаж». В нього входять за однією послугою «Преміум», «ВІП», «Виділити» та 6 послуг «Підняти оголошення». Повний пакет коштує 4969 рублів, але можна купити його складові окремо. Тоді в залежності від регіону оплати та кількості необхідних продуктів ціна буде від 39 рублів.
За статистикою, більшість нерухомості в РФ продається саме на Авіто. Портал має високу популярність, швидку ефективність та хороші відгуки. Є мобільна версія програми.
Юла
Другий за популярністю офіційний сайт для розміщення безкоштовних оголошень з продажу нерухомості без посередників. Щомісячне відвідування – понад 30 млн. осіб. Особливістю цього додатка є те, що за замовчуванням користувачеві висвічуються всі пропозиції, що знаходяться ближче до його будинку, в радіусі 100-150 км.
Розміщення оголошення безкоштовне, але існує й платна послуга для підвищення оголошення вище у списку. Її ціна починається від 20 рублів. Оголошення можна розміщувати як з посередниками, так і без них.
Існує мобільний додаток. Щодня, заходячи до нього, можна отримувати від 20 до 75 бонусів, витрачаючи їх потім як гроші на просування.
Ціан
За один місяць на сайт заходять близько 11 млн. осіб, кожна з яких цікавиться продажем чи покупкою житла. Ціан має велику базу даних, що включає не лише купівлю житла, а й оренду. Користувачі можуть шукати певне житло за критеріями: можливість взяття іпотеки, тип житла, вид угоди тощо.
Інтерфейс досить простий та зрозумілий. Оголошення можна розміщувати безкоштовно та без посередників одразу після реєстрації. Є мобільна версія програми.
Як і на багатьох інших популярних порталах, Циан має можливість використання платних послуг для швидкого просування своїх оголошень. Які це послуги:
- « Платно»на 7 днів від 91 рубля до 175.
- « Преміум- на тиждень від 315 рублів до 385.
- « Топ-3» - 840 рублів на 7 днів.
- « Виділення кольором» від 23 рублів на добу.
Завжди можна безкоштовно скористатися послугою «Питання ріелтору», в якій фахівці з нерухомості допоможуть розібратися з сумнівами та питаннями, що виникають. Для мешканців Москви та Санкт-Петербурга розміщення пропозицій лише платне.
Домофонд
Нещодавно з'явився на ринку нерухомості, але вже зайняв одне з перших місць у ТОП-10 кращих сайтів з продажу нерухомості. Щомісячна відвідуваність цього нового ресурсу – понад 10 млн. Користувачі радіють зручному пошуку оголошень на сайті, а найголовніше – можливості безкоштовно виставляти свої пропозиції щодо продажу квартир, будинків, ділянок та інших видів нерухомості.
Оголошення на Домофонд потрапляють після реєстрації та відповідного розміщення на сайті, а також з Авіто. Система пошуку зроблена дуже просто. Достатньо ввести місто, район, кількість кімнат та приблизну ціну, як портал підбере безліч різних варіантів. Невеликий мінус - мізерна кількість додаткових параметрів для пошуку квартири.
Верхні рядки новин займають ті оголошення, які найбільше заповнені інформацією, фотографіями та описом. Щодня сторінка Домофонду оновлюється і до нього додається список оголошень та вдосконалених послуг. Все це можна прочитати на головній сторінці порталу.
Як і на інших сайтах, тут є можливість підняти свою посаду вище у пошуку, скориставшись платною послугою «Преміум-оголошення». Мобільна версія є.
З рук в руки
Дошка приватних оголошень в Інтернеті. Щодня тут розміщується близько 1000 різноманітних оголошень з продажу нерухомості. Місячна відвідуваність сайту – понад 5 млн. осіб. Цікавою відмінністю від інших сайтів є безкоштовна публікація пропозицій у друкованому виданні щотижня.
Пошук на порталі здійснюється за ключовими словами, немає можливості застосувати фільтри. Для приватних осіб публікація оголошення безкоштовна, а рієлтори можуть скористатися послугою «Преміум-розміщення». Є бажання підняти оголошення у списку, то можна також скористатися різними послугами:
- « Підняття» – ціна варіюється в залежності від регіону. У Москві – 101 карбованець.
- « Виділення»- 76 рублів для Москви.
- « Преміум» - 256 рублів на тиждень.
- « ВІП»- 306 рублів.
Можна зауважити, що ціни додаткових послуг є досить низькими порівняно з іншими інтернет-ресурсами з продажу нерухомості. «З рук у руки» має свою програму на смартфоні.
Нерухомість.
Хороший проект Мейл.Ру, що представляє собою портал для продажу та купівлі будь-якого типу нерухомості. У розділі "Новини" можна дізнатися про ситуацію на ринку нерухомості. Опублікувати оголошення можна безкоштовно. Цей інтернет-ресурс щомісяця відвідує понад 4,5 млн осіб.
Цікава відмінність від інших сайтів - на цьому порталі можна придбати нерухомість в 26 різних країнах світу, крім Росії. Пошук здійснюється за двома параметрами: купити чи зняти. Фільтрація застосовується, але тільки по відношенню до ціни, площі квартири та вартості. Всі інші нюанси можна прочитати тільки в описі квартири.
Для тих, хто шукає новобудови, є окремий розділ. Експерти порталу завжди допоможуть з питаннями з приводу нерухомості, що виникають. Безкоштовна публікація – лише на 14 днів. Є додаткові платні послуги для підняття оголошення. Мобільного додатка немає.
Нерухомість на Яндексі
Пошук на Яндекс.Нерухомість здійснюється дуже швидко та зручно. Усі необхідні дані можна запровадити через систему фільтрації (їх досить багато). Вся нерухомість представлена з повним описом та яскравими фотографіями. Щомісяця на сайт заходить близько 4 млн відвідувачів.
Публікація оголошення безкоштовна. Для більшої популярності оголошення можна скористатися послугами:
- « Турбо» - 699 рублів на тиждень.
- « Преміум»- 399 рублів на тиждень.
- « Просування»- 110 рублів.
- « Підняття» - 20 рублів за добу.
Термін розміщення оголошень можна продовжити. Є мобільний додаток.
Рестейт
Для пошуку нерухомості система пропонує вводити такі дані: місто, район, житловий об'єкт, ціна, кількість кімнат та поверх. Не передбачено іншу фільтрацію. Можна або купити, або орендувати нерухомість.
Дуже зручно те, що можливо візуального підбору нерухомості по карті. База пропозицій величезна, але кількість відвідувачів у порівнянні з минулими порталами менша в кілька разів і становить близько 900 тисяч людей на місяць.
Портал найбільше використовується в Москві та Санкт-Петербурзі. Є своя газета, де можна розмістити оголошення про нерухомість. Є платні тарифи для розкручування своїх оголошень. Є мобільна версія.
Квадрум
Щомісяця сайт відвідує понад 800 тис. осіб. Тут можна безкоштовно опублікувати оголошення про продаж чи оренду нерухомості на місяць без посередників. Мало критеріїв вибору. Користувачам доводиться перебирати кожну пропозицію окремо, оскільки немає ніякої фільтрації. Своєї програми сайт не має.
Усі попередні пошуки зберігаються на порталі. Тут можна знайти найвигідніші пропозиції щодо іпотеки, новобудови, будинки в котеджних селищах, інформацію про ріелтори, агенції і т.д.
Платна послуга лише одна – «Закріплення за місцем» на один місяць. Вартість залежить від регіону та типу нерухомості.
РосРіелт
Відвідуваність сайту щомісяця становить близько 260 тис. осіб. На цьому порталі можна безкоштовно і без посередників продати будь-яку нерухомість у Росії. Можна розміщувати свої новини, новини своєї компанії, самостійно писати цікаві статті. Все це абсолютно безкоштовно.
Із платних послуг тут є:
- « Віп-рівні»За 500 і 1200 рублів.
- « Графічний банер» вартістю від 2000 - 20 000 рублів залежно від його типу.
Як можна безкоштовно через інтернет подати оголошення про купівлю-продаж?
В інтернеті можна знайти велику кількість порталів, де можна подати оголошення про те, що ви продаєте нерухомість, швидко та абсолютно безкоштовно. До таких сайтів відносяться всі вищеперелічені. Єдиною умовою безкоштовної публікації оголошень є обов'язкова реєстрація та прив'язка номера телефону до порталу.
На всіх порталах безкоштовні оголошення розміщуються на різний термін, найчастіше це один місяць, але буває менше.
Таким чином, у цій статті були розглянуті найпопулярніші сайти з продажу нерухомості у Росії. Кожен із них має свої особливості та недоліки, які також були розібрані. Будь-який користувач має можливість як безкоштовно, так і розмістити свої оголошення для продажу квартир, будинків, ділянок, кімнат.
Корисне відео
Пропонуємо подивитися відео про те, як здійснюється пошук нерухомості через різні сайти:
За данимиLiveinternet, у Росії понад 6 000 сайтів з оголошеннями про продаж та оренду квартир. Щодня їх відвідують сотні тисяч людей, а отже, для ріелторів – це чудовий інструмент продажу. Але на які сайти краще викладати оголошення? Ми проаналізували відвідуваність порталів, вивчили їх можливості та створили ТОП сайтів нерухомості.
Які сайти з продажу нерухомості найпопулярніші?
1. Як складали рейтинг
Щоб скласти свій рейтинг сайтів нерухомості,ми вивчили дослідження порталів Livinternet та Apipost. Вони допомогли дізнатися, якісайти нерухомостіі дошки оголошень Користувачі Рунета найчастіше відвідують і яким з них найбільше довіряють.
З кожного рейтингу ми взяли перші 10 позицій, порівняли їх та вивели свій ТОП-15 найкращих сайтів для пошуку нерухомості. Використовуючи відкриті джерела, ми склали таблицю, куди включили найважливіші відомості для ріелтора: відвідуваність порталів, кількість викладених оголошень, наявність мобільної версії.
| Найменування | Число відвідувачів на місяць | Кількість оголошень на сайті | Наявність мобільного додатка |
| avito.ru | понад 32 млн. | про нерухомість понад 2,5 млн. (за даними на лютий 2018 року, блок «Нерухомість» переглядають 1,2 млрд. разів на місяць) | Так |
| youla.ru | понад 30 млн. | понад 2 млн. | Так |
| realty.mail.ru | понад 13 млн. | понад 120 тис. | Ні |
| cian.ru | понад 10 млн | понад 3 млн. | Так |
| domofond.ru | понад 4 млн. | майже 1 млн. | Так |
| irr.ru/real-estate | понад 3 млн. | понад 350 тис. | Так |
| mirkvartir.ru | понад 2 млн. | понад 1,5 млн. | Ні |
| move.ru | понад 1,8 млн. | понад 200 тис. | Ні |
| realty.yandex.ru | понад 1,6 млн. | понад 2 млн. | Так |
| n1.ru | понад 1,6 млн. | понад 700 тис. | Так |
| realty.rbc.ru | понад 1,4 млн. | понад 800 тис. | Ні |
| russia.dorus.ru | понад 1,2 млн. | Про нерухомість понад 45 тис. | Ні |
| restate.ru | понад 900 тис. | понад 500 тис. | Так |
| ubu.ru | понад 420 тис. | Про нерухомість понад 1 млн. | Ні |
| rosrealt.ru | понад 260 тис. | понад 200 тис. | Ні |
2. ТОП-15 популярних сайтів нерухомості у Росії
Ми детально ознайомилися з кожним порталом, який увійшов до нашого рейтингу, щоб коротко розповісти про їхні можливості для роботи ріелтора.
1. Авіто
Понад 32 млн. відвідувань на місяць
Ресурс позиціонується як сайт №1 приватних оголошень у Росії: на нього викладається по 400 000 нових об'єктів щодня. Щоправда, пов'язані з нерухомістю далеко не всі: лише 2.5 млн із 42 млн.Щоб просунути свої оголошення, можна скористатися платними послугами, вони бувають одиничні та пакетні:
- Поодинокі.Наприклад, послуга VIP-оголошення. Виділяється червоною рамкою та розташовується у верхній частині сторінки. Діє тиждень і коштує 719 рублів.
- Пакетні.Наприклад, "Пакет розміщень на 30 днів". Ви одного разу оплачуєте послугу та протягом місяця викладаєте певну кількість оголошень. Є тарифи на 5, 10, 50, 100, 200, 500, 1000 штук. Вартість залежить від вашого регіону.
Джерело: avito.ru
2. Юла
Понад 30 млн. відвідувань на місяць
Ця дошка оголошень належить Mail Group – найбільшому IT-холдингу країни за денною мобільною аудиторією. Через цю дошку краще продавати квартири у своєму регіоні, тому що користувачу висвічуються оголошення з адресою в радіусі 100-150 км. Розмістити пропозицію можна безкоштовно, а підняти у списку видачі – за гроші. Ціни починаються від 20 рублів.
Приклад оголошень на Юла.ру Джерело: youla.ru
3. Нерухомість.
Понад 13 млн. відвідувань на місяць
Серед сайтів, що спеціалізуються лише на галузевих оголошеннях, це найпопулярніший сайт нерухомості з охоплення аудиторії. Безкоштовно ріелтор може викласти лише 10 оголошень. Більше – платно. Зверніть увагу на програму «Перевірено»: проскановані модераторами оголошення позначаються значком і виводяться вище за інші.
Зразок оголошень на Нерухомість. Джерело: realty.mail.ru
4. ЦІАН
Понад 10 млн. відвідувань на місяць
Один з найтехнологічніших і найпопулярніших сайтів продажу нерухомості. Реєструйтеся як агент, і вам буде доступна закрита база, можливість додати свій логотип та створити віртуальне агентство нерухомості. Вартість платного просування оголошень залежить від тарифу та регіону. Починається з чотирьох карбованців на день.
Приклад оголошення на ЦИАН.ру Джерело: cian.ru
5. Домофонд
Понад 4 млн. відвідувань на місяць
Ще один популярний сайт продажу нерухомості у Росії. Належить Авіто. Тому сюди автоматично дублюються всі оголошення про нерухомість, розміщені на дошці Авіто. Щоб заробити значок «знак якості», ріелтор має:
- Створювати оголошення поправилам;
- Агентство має розміщуватися на Авіто більше трьох місяців і мати щонайменше 15 активних оголошень, які не повинні дублюватися;
- 50% оголошень – з хорошими фотографіями;
- Якщо є скарги на агентство, це наголошується.
Приклад оголошення на Домофонд.ру Джерело: domofond.ru
6. З рук до рук
Понад 3 млн. відвідувань на місяць
При розміщенні оголошення слід вписувати достовірні контакти вашого агентства нерухомості, інакше його заблокують. Піднятися у списку видачі можна за додаткову оплату. Ціна залежить від вашого міста та типу послуги (продаж/купівля/оренда).Мінімум – 30 рублів.
З рук в руки.ру Джерело: irr.ru
7. Мірквартир
Понад 2 млн. відвідувань на місяць
Щомісячне оновлення аналітики попиту та цін на нерухомість. Динаміку можна переглянути за будь-які інтервали часу. Завдяки цьому можна швидко зорієнтувати клієнтів у питаннях ціни та підказати, коли краще виставляти квартиру на продаж. Є можливість платного просування оголошення за 39 рублів на день.
Приклад оголошень на Мирквартир.ру Джерело: mirkvartir.ru
8. Move
Понад 1,8 млн. відвідувань на місяць
На сайті продається лише нерухомістьвеликих міст Росії та деяких європейських країн.Під час реєстрації потрібно обирати між статусом «приватна особа» та «агентство». Це впливає на можливості профілю. Агентство може розміщувати прес-релізи, надавати онлайн-консультації, вести блог.
Приклад оголошення на Move.ru Джерело: move.ru
Портал стрімко набирає популярності. З цікавого – нові опції на картах місцевості. На них відзначається стан повітря та інфраструктура того району, де знаходиться квартира. Поки що це стосується лише Москви та Санкт-Петербурга. Є три тарифи на просування оголошень. Ціни починаються від 1 рубля на день.
Зразок оголошень на Яндекс.Нерухомість. Джерело: realty.yandex.ru
10. N1
Понад 1,6 млн. відвідувань на місяць
Цей сайт також орієнтований на великі міста. Ріелтор може завести блог, стежити за аналітикою та спеціальними пропозиціями. Є можливість платного просування оголошень та розміщення медійної реклами:банери, лонгріди, 3d-тури по об'єкту.
Приклад оголошення на n1.ru. Джерело: n1.ru
11. РБК.Нерухомість
Понад 1,4 млн. відвідувань на місяць
Нещодавно відбулася інтеграція цього порталу з сервісом Яндекс.Нерухомість. Оголошення можна подати лише через особистий кабінет на Яндексі, а на РБК воно транслюється автоматично. На сайті представлені галузеві новини та динаміка цін на житло. Платне просування оголошень доступне знову ж таки через Яндекс.Нерухомість.
Приклад оголошень на РБК.Нерухомість.ру
