Життєвий цикл об'єкту нерухомості- Період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт.
Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, спозиції власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї ж нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл завжди підпорядковується певним закономірностям, по Р. Харрісону — це термін фізичний, економічний, хронологічний і термін економічного життя.
До терміну фізичного життяоб'єкта відноситься час, коли в існуючій будівлі чи споруді можна жити чи працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним та збільшуватись за рахунок поліпшення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, то закінчується термін фізичного життя.
До терміну економічного життяЦей період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи - при цьому прибуток, дані поліпшення вносять внесок у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не роблять певний внесок у вартість об'єкта нерухомості через те, що він застарів, то термін його економічного життя цим закінчується.
Під хронологічним вікомрозуміють період, який пройшов з дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.
Строк служби
На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, які впливають на загальну вартість об'єкта, заснований ефективний вік.
Ефективний вік- Цей вік, що складається певному фізичному стану об'єкта і враховує можливість його реалізації.
Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.
Нормативний термін служби- Цей термін служби будівель або споруд, який визначений в нормативних актах.
Під терміном економічного життя, що залишилосябудівлі розуміють період із дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Цей період використовує експерт-оцінювач у тому, щоб оцінити майбутні доходи. Термін економічного життя об'єкта, що залишилося, збільшують його модернізацію або ремонт.
Усі розглянуті вище стадії життєвого циклу та термін життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна та його збереження, має враховуватися перебування нерухомості у певній (будь-якій) стадії життєвого циклу.
Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості
Так об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування зазнають економічних, фізичних, правових змін і проходять такі етапи життєвого циклу:
- формування - це будівництво, тобто створення нового підприємства, купівля або виділення земельної ділянки;
- експлуатація - включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію;
- припинення існування - це знос, природне руйнування чи ліквідація.
Стадії життєвого циклу об'єкту нерухомості:
1. Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завдання проектування поліпшень.
2. Проектування покращень.На цьому етапі - на підставі технічного завдання на проектування - здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладання комунікацій, будівництва будівель та посадки нових насаджень.
3. Виготовлення (зведення, будівництво) покращень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта із закріпленням даних змін в інвентаризаційних та кадастрових документах.
4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо)з передачею майнового права або з появою обтяження на це право. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.
5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керівник (чи професійна компанія, що управляє) організує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.
6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. До речі, ця стадія починається в той момент, коли об'єкт у поточному стані не може більше задовольняти сучасні потреби користувачів або якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення та функціонального призначення, але з ліквідацією усуненого фізичного зносу та функціонального старіння.
7. Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується зносом покращень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керівна компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будов, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій та матеріалів будівель, що ліквідуються, і комунікацій.
Державний освітній заклад вищої професійної освіти
Санкт-Петербурзький Торгово-Економічний Інститут
З дисципліни «Економіка нерухомості»
«Особливості та життєвий цикл об'єкта нерухомості»
Виконала: Андріянова Є.В
Гр. 1410, факультет ТЕФ, 4 курс
Науковий керівник
Пирогова О.Є
Санкт-Петербург, 2010
Вступ
Глава 1. Поняття нерухомості та її об'єкта
1 Визначення поняття нерухомості
2 Об'єкт нерухомого майна
Глава 2. Особливості та життєвий цикл об'єкта нерухомості
1 Особливості об'єкту нерухомості
2 Життєвий цикл нерухомості як фізичного об'єкту
3 Життєвий цикл нерухомості як економічного об'єкту
4 Життєвий цикл нерухомості підприємства як майнового комплексу
Висновок
Список використаної літератури
Програми
Вступ
Об'єкти нерухомості займають особливе місце у системі суспільних відносин, оскільки з ними прямо чи опосередковано пов'язані господарська діяльність та пріоритетні відносини людей у всіх сферах їх діяльності.
Сьогодні саме об'єкти нерухомості є центральною ланкою системи ринкової економіки країни. І це зрозуміло - об'єкт нерухомості не лише особливий товар, але водночас і капітал, що приносить дохід, та основу для надання послуг з метою ведення ефективної підприємницької діяльності.
Економіка нерухомості є системою відносин, що виникають у процесі операцій з нерухомістю.
Знання дисципліни необхідні для підготовки сучасних фахівців, оскільки будь-який професіонал нині стикається у практичній діяльності з процесами, що відбуваються над ринком нерухомості.
Головна мета методичних вказівок - освоєння студентами знань про сутність об'єктів нерухомості, правові аспекти економіки нерухомості, основні операції та підходи до оцінки об'єктів нерухомості, особливості ринку нерухомості та види підприємницької діяльності на ньому.
1. Поняття нерухомості та її об'єкта
1 Визначення поняття нерухомості
Поняття «нерухомість» невіддільне від іншого поняття – «майно».
Майно – сукупність майнових, тобто. підлягають грошової оцінки, юридичних відносин, у яких перебуває ця особа (фізична чи юридична).
Майно, що належить будь-якій фізичній чи юридичній особі, за змістом ділять на:
· Актив: сукупність речей, що належать особі на праві власності або в силу іншого речового права; сукупність прав на чужі дії (наприклад, боргове майно);
· Пасив: сукупність речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у володінні цієї особи; сукупність зобов'язань, що лежать на цій особі.
Історично, ще з часів римського права, майно прийнято ділити на рухоме та нерухоме.
Відповідно до ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації (далі ДК РФ) «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливо, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди.
До нерухомих речей відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно».
Сучасна російська юридична практика встановила ряд ознак, якими фізичний об'єкт то, можливо віднесено до нерухомого майна:
· Міцний зв'язок з певною земельною ділянкою (неможливість переміщення об'єкта без невідповідної шкоди його призначенню);
· Завершеність з точки зору можливості використання за цільовим призначенням;
· засвідчена (офіційно зареєстрована) належність конкретному власнику - державі, суб'єкту Федерації, муніципалітету, приватній особі чи групі приватних осіб;
· Можливість фізичного відокремлення об'єкта нерухомості та нерухомого майна (тобто наявність чітко встановлених фізичних кордонів об'єкта нерухомості);
· функціональна самостійність об'єкта нерухомості (чи можна використовувати даний об'єкт нерухомості окремо від інших об'єктів, чи його функціональне призначення передбачає часткове використання інших об'єктів нерухомості);
· Наявність (або відсутність) сервітутів та інших обмежень прав користування.
Речі, що не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на рухоме майно не потрібна, крім випадків, зазначених у законі.
2 Об'єкт нерухомого майна
«Об'єкт нерухомості» містить у собі дві основи – фізичну та юридичну. Фізична основа цього поняття спирається на речову складову нерухомості, а саме: будівлі, споруди, земельні ділянки, надра тощо. Все те, що «є об'єктом, який пов'язаний із землею так, що його переміщення без невідповідної шкоди його призначенню неможливе».
Юридична частина пролягає у сфері реалізації прав, що виникають при операціях з нерухомістю та її використання.
Завдяки зносу, об'єкт нерухомості втрачає свою ліквідність – «можливість здійснення будь-якого способу перетворення нерухомості на гроші» – це юридична складова поняття.
Кожен об'єкт нерухомості має власний кадастровий номер, до нього застосовується процес званий «інвентаризація об'єкта нерухомості». Він характеризується «інвентарною справою» - історією виникнення та зміни об'єкта нерухомості. Все вищезгадане відноситься до правової частини визначення нерухомості.
До об'єктів цивільних прав належать речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, у тому числі майнові права; роботи та послуги; інформація; результати інтелектуальної діяльності, зокрема виняткові права на них (інтелектуальна власність); нематеріальні блага.
2. Особливості та життєвий цикл об'єкта нерухомості
1 Особливості об'єкту нерухомості
Маючи в якості складової частини земельну ділянку, всі штучні споруди (об'єкти нерухомості) мають родові ознаки, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів. Це:
Стаціонарність, нерухомість. Ознака характеризується міцним фізичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею та неможливістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування та заподіяння шкоди, що робить його непридатним для подальшого використання.
Матеріальність. Слід зазначити той факт, що нерухомість завжди функціонує в натурально-речовій та вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри і форму, незручності та небезпеки, про навколишнє середовище, про під'їзні шляхи, комунальні послуги, поверхню і підґрунтовий шар, ландшафт і т. д. Сукупність цих характеристик визначає корисність об'єкта, яка і становить основу вартості нерухомості. Проте сама собою вона не визначає вартість. Будь-який об'єкт має вартість, маючи тією чи іншою мірою такі характеристики, як придатність та обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції має бути присутньою для створення значної вартості. Соціальні ідеали та стандарти, економічна діяльність та тенденції, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, і все це, взаємодіючи між собою, створює, зберігає, змінює чи зменшує вартість нерухомості. Тут також слід зауважити, що нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких не тільки практично завжди стабільна, але має тенденцію до поступового зростання з часом.
Довговічність нерухомості практично вища за довговічність всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінного каміння та виробів з рідкісних металів.
Наприклад, згідно з діючими в Росії будівельними нормами і правилами (СНиП) житлові завдання в залежності від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, перекриттів) поділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років.
Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення правильної її експлуатації призведе до непоправних втрат.
Крім основних родових ознак нерухомості, можна назвати і приватні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості.
Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, про дві однакові ділянки, про дві однакові будівлі, тому що в них будуть обов'язково відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світла, що показує різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.
Нерухомість має підвищену економічну цінність. Це зумовлено тим, що вона призначена для тривалого користування та не споживається у процесі використання. Як правило, вона має конструктивну складність, що вимагає великих витрат на підтримку в належному стані.
Окрім цього, об'єкт нерухомості завжди має своє функціональне призначення. Воно може бути виробничим та невиробничим. При виробничому призначенні об'єкт нерухомості безпосередньо чи опосередковано бере участь у створенні продукції, виконанні робіт, наданні послуг. При невиробничому – забезпечує умови для проживання та обслуговування людей.
Нерухомість завжди постає як об'єкт довгострокового інвестування. Найчастіше це пов'язано з тим, що придбання об'єкта нерухомості частинами не є можливим, тому що для вкладення капіталу в об'єкт нерухомості потрібно значна його величина. Крім того, якщо говорити про дохідний бік справи, грошові вкладення в об'єкти нерухомості є витрати з досить високим терміном окупності.
Деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси та багаторічні насадження за визначенням належать до нерухомості, а заготовлений ліс – це вже рухоме майно.
Слід звернути увагу, що обладнання, розміщене в будинках та спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, грати, другі металеві двері тощо) відноситься до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку угоди з цього об'єкта, слід детально описувати все рухоме майно, що включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, що підлягає вилученню під час угоди).
Часто при здійсненні угод з нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, які не є частиною нерухомості. Це може бути права оренди, переважного придбання чи інші інтереси (сервітути).
Отже, до нерухомості відносяться найбільш цінні та загальнозначущі об'єкти основних засобів, а такі об'єкти нерухомості, як земля та надра мають велику не тільки економічну, а й стратегічну значущість для будь-якої держави за всіх часів.
Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним значущим джерелом багатства як кожної людини окремо, так і держави і суспільства в цілому.
Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об'єктом економічних та державних інтересів, і тому для цієї категорії майна введено обов'язковість державної реєстрації прав на нього, яка дозволяє ідентифікувати об'єкт та суб'єкт права, бо зв'язок між об'єктом нерухомості та суб'єктом прав на нього невидима, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможливе.
2 Життєвий цикл нерухомості як фізичного об'єкту
Виступаючи, як фізичний об'єкт, нерухомість є товаром, об'єктом власності, бізнесу та проходить різні етапи та процеси у кожній зі своїх іпостасей.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості (фізичний) - період, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт. Життєвий цикл об'єкта нерухомості складається з наступних стадій (фаз):
Формування задуму проекту та вибір варіанта використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки - з урахуванням особливостей її характеристик та всіх властивостей довкілля. З аналізу вибирається максимально продуктивний варіант використання з юридично дозволених, фізично реалізованих, економічно доцільних і фінансово здійсненних. Вибір варіанта використання завершується розробкою технічного завдання проектування поліпшень.
Проектування покращень. На цьому етапі - на підставі технічного завдання на проектування - здійснюється (спеціалізованою організацією) розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки (з фіксацією форми та розміру, з видаленням непотрібної природної та штучної рослинності, із осушенням водойм) , а також прокладання комунікацій, будівництва будівель (споруд) та посадки нових насаджень. Приймання проекту від проектної організації доцільно здійснювати за участю керуючої компанії, яка брала участь у розробці технічного завдання на проектування.
Виготовлення (зведення, будівництво) покращень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта із закріпленням цих змін в інвентаризаційних та кадастрових документах. За час зведення поліпшень та в результаті закріплення нового статусу об'єкта, як правило, змінюються й характеристики довкілля, що стосуються створеного об'єкта.
Звернення (купівля-продаж, дарування, здавання в оренду тощо) з передачею майнового права або з появою обтяження цього права. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом та реєструється державою зміна юридичної долі останнього. При купівлі-продажу об'єкта змінюється суб'єкт права власності. При здачі землі або (і) поліпшень в оренду або в оренду власником (або - за дорученням власника - компанією, що управляє) права користування (і, можливо, володіння) передаються іншому суб'єкту з появою обтяження права власності.
Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним та експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта. Згодом характеристики об'єкта зазнають змін, т.к. поліпшення фізично зношуються і функціонально застарівають, що посилюється змінами ситуації у економіці й у зовнішній фізичної середовищі, які призводять до додатковому, так званому зовнішньому старінню.
У процесі експлуатації епізодично здійснюється технічний огляд та поточний ремонт окремих елементів покращень без припинення використання об'єкта загалом.
Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація покращень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт у поточному стані не може більше задовольняти сучасні потреби користувачів або якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення і функціонального призначення, але з ліквідацією фізичного зношування, що усувається, і функціонального старіння.
Якщо аналіз найкращого і найефективнішого використання землі та поліпшень, виконаний у цей час, покаже доцільність часткового зміни функціонального призначення поліпшень, останні реконструюються зі зміною планування частини приміщень. Звичайно, при цьому забезпечуються і функції капітального ремонту елементів поліпшень, що зберігають початкове функціональне призначення.
Якщо аналіз використання об'єкта в існуючому стані показує необхідність повної заміни його функціонального призначення, то реконструкція може супроводжуватися не тільки радикальною зміною планування, але також прибудовою чи надбудовою існуючих будівель та забудовою вільної частини земельної ділянки.
Утилізація, знесення покращень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується зносом покращень наприкінці терміну їхнього економічного життя. Керівна компанія готує пропозиції щодо призначення термінів та економічно доцільного способу зносу будов, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій і матеріалів будівель, що ліквідуються і комунікацій (мінімізується обсяг ліквідаційних витрат).
Очевидно, деякі фази повторюються на різних етапах життєвого циклу. Так, наприклад, задум проекту створення нового об'єкта може виникнути як на етапі, коли ділянка землі повністю вільна, так і на стадії виникнення необхідності реконструкції, часткового знесення або добудови будівель. Фаза звернення може реалізуватися у життя об'єкта неодноразово, причому моменти звернення визначають тимчасові межі періодів, складових основу про інвестиційних циклів.
3 Життєвий цикл нерухомості як економічного об'єкту
об'єкт нерухомість майновий економічний
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя
Термін економічного життя, що визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.
Типовий термін фізичного життя - період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його знесення. Визначається нормативними документами. Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.
Час життя - час, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:
ü Ефективний вік, що відображає вік об'єкта в залежності від зовнішнього вигляду, технічного стану.
ü Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
ü Залишився термін економічного життя, який використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і становить період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
Життєвий цикл нерухомості як економічного об'єкта виглядає так:
створення
Державна реєстрація нерухомості - в РФ - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу чи припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ.
Володіння та використання; зміна власників. Володіння – у цивільному праві – правомочність власника; фактичне володіння річчю, що створює власника можливість безпосереднього на річ.
Розвиток
Погіршення споживчих властивостей нерухомості
Закінчення економічного терміну життя
4 Життєвий цикл нерухомості підприємства як майнового комплексу
Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, що використовується для підприємницької діяльності.
Підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю.
Підприємство загалом або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором.
Життєвий цикл підприємства як майнового комплексу:
Створення чи приватизація підприємства
Державна реєстрація прав власності (державної, муніципальної, приватної, пайової власності). Державна реєстрація прав на підприємство та правочинів з ним повинна проводитись в особливому порядку, обумовленому правовою специфікою даного об'єкта. Основною особливістю підприємства є можливість включення до його складу земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, що знаходяться на різних територіях, а також виключення нерухомого майна зі складу підприємства.
Становлення чи вихід на проектну потужність
Оптимальне функціонування
Зміна власників, приватна та повна
Реорганізація, реформування, реконструкція, злиття, поглинання
Банкрутство (необов'язковий етап)
Ліквідація (необов'язковий етап). Ліквідація майнового комплексу – це торги та інші механізми продажу майна (у тому числі і нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.
Припинення функціонування: природне невідновне припинення, фізичне руйнування, свідоме знесення.
Висновок
За будь-якого суспільного устрою особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя та діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації. Саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості не тільки найважливіший товар, що задовольняє різні потреби людей, але одночасно і капітал у речовій формі, що приносить дохід.
Нерухомість – основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий характер. Тому знання економіки нерухомості необхідне для успішної підприємницької діяльності у різних видах бізнесу, а також у житті будь-якої сім'ї та окремо взятих громадян, оскільки власність на нерухомість – первинна основа свободи, незалежності та гідного існування всіх людей.
Список використаної літератури
1. «Економіка нерухомості.» Підручник Горемикін Ст А., Москва, 2008.
. "Економіка нерухомості." Навчальний посібник. Асаул А. Н. Карасьов А.В, Москва, 2009.
Озеров Є. С. Економіка та менеджмент нерухомості. Спб: Виробництво "МКС", 2006 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х
Ігнатов Л. Л. Економіка нерухомості. Навчально-методичний посібник. – М.: Видавництво МДТУ ім. Н. Е. Баумана, 2008. – 168 с. - ISBN 5-7038-2174-6
Життєвий цикл - це закінчена послідовність процесів існування нерухомості від введення в експлуатацію (від створення) до припинення. У теорії та практиці розрізняють чотири види циклів: діловий, життєвий цикл товару, виду бізнесу та підприємства як майнового комплексу. на тривалість циклу впливають періоди виробництва, фізичне та моральне зношування, капітальність об'єкта, умови експлуатації, кон'юнктурність ринку та інші фактори. Для оцінки нерухомості цікавить розгляд 2-х життєвих циклів нерухомості:
1. Життєвого циклу нерухомості (товару) як фізичний об'єкт.
2. Життєвий цикл нерухомості як об'єкт власності.
Життєвий цикл нерухомості (товару) як фізичний об'єкт складається з 11 стадій:
1. Передінвестиційна стадія (аналіз можливостей, обґрунтування).
2. Створення, формування (проектування, будівництво).
3. Введення в експлуатацію.
4. Володіння та використання.
5. Функціональне, економічне старіння.
6. Фізичний знос.
7. Капітальний ремонт чи реконструкція.
8. Погіршення споживчих властивостей.
9. Зміна функціонального призначення.
10. Кінець економічного терміну життя.
11. Припинення існування (природне руйнування, знесення).
На 3 та 11 стадіях життєвого циклу нерухомості необхідна процедура державної реєстрації прав.
Життєвий цикл нерухомості як об'єкта власності можна розкласти на 10 стадій:
1. Придбання (купівля, будівництво, успадкування).
2. Володіння та користування у певний період.
3. Управління об'єктом.
4. Вилучення прибутку, задоволення потреб.
5. Розпорядження власністю та речовими правами на об'єкт.
6. Множинна зміна власників, власників, користувачів.
7. Зміна функціонального призначення об'єкта.
8. Припинення права власності (продаж, націоналізація, реквізиція).
9. Кінець економічного життя об'єкта.
10. Повторення колишнього циклу чи побудова нового, модифікованого.
На 1, 6 та 8 стадіях життєвого циклу нерухомості необхідна процедура державної реєстрації прав.
Об'єкти нерухомості в процесі свого існування зазнають фізичних, правових та економічних змін. У результаті кожна нерухома річ (крім землі) проходить такі укрупнені стадії життєвого циклу:
Формування - будівництво, створення нового підприємства, придбання (купівля, виділення тощо) земельної ділянки;
Експлуатація-функціонування та розвиток (розширення, реконструкція, зміна виду діяльності, реорганізація тощо)
Зміна (можлива та неодноразова) власника, власника або користувача;
Припинення існування - знесення, ліквідація, природне руйнування.
Перша, третя та четверта стадії передбачають державну реєстрацію факту створення чи ліквідації об'єкта, а також зміни власника.
Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає економічний, фізичний, хронологічний і термін економічного життя, що залишився.
Економічний термін життя– це період прибуткового використання об'єкта, коли здійснювані поліпшення роблять внесок у вартість нерухомості. Гарний ремонт, переобладнання та оптимізація умов збільшують, а поганий догляд скорочує термін економічного життя об'єкта. Він закінчується, коли поліпшення вже не роблять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.
Фізичний термін життя- Це період реального існування об'єкта у функціонально придатному стані до його зносу (руйнування). Він може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) та збільшуватися за рахунок модернізації та покращення умов.
Ефективний вікзаснований на оцінці зовнішнього вигляду та технічного стану будівлі. Це вік, що відповідає фактичної безпеки об'єкта, його стану на момент угоди, оцінки. Ефективний вік може бути більшим або меншим за хронологічний вік.
Хронологічний вік– це період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати правочину чи оцінки.
Термін економічного життя, що залишивсябудівлі обчислюється від дати оцінки (аналізу) до закінчення економічного життя. Ремонт та переобладнання продовжують цей термін.
Фізичний та економічний термін життя будівель мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати. Усі стадії життєвого циклу та термін життя взаємопов'язані між собою, і при зміні одного з них відповідно змінюються та інші.
Як фізичний об'єкт – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів складається з наступних етапів: задум – народження – зрілість – старіння – смерть.
2. Розвиток майнового комплексу (нове будівництво, прийом баланс).
3. Ліквідація майнового комплексу – торги та інші механізми продажу майна (у тому числі й нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.
Життєвий цикл об'єктів нерухомості як власності з погляду власника повторюється багаторазово, з кожним новим власником, аж до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкта. Виходячи з триєдності категорій – матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної – життєвий цикл об'єкта нерухомості можна поділити на три етапи. Кожен етап включає певні заходи та дії власника.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя.
1. Строк економічного життя визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку, і закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у вартість об'єкта.
2. Типовий термін фізичного життя - період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його зносу. Визначається нормативними документами.
Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.
3. Час життя – час, коли об'єкт існує і у ньому можна жити чи працювати.
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни:
1. Ефективний вік, що відображає вік об'єкта в залежності від зовнішнього вигляду та технічного стану.
2. Хронологічний (фактичний) вік, який відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
3. Термін економічного життя, що залишився, що використовується для оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і становить період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
1.3. Життєвий цикл об'єктів нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта – це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл матеріальних об'єктів прийнято ділити в такому порядку: задум-народження-зрілість-старіння та смерть.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості називаються інакше: передпроектна-будівництво-експлуатація-закриття.
1. Передпроектна(початкова)стадіявключає: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідно-дозвільної документації, залучення кредитних інвестиційних коштів.
2. Стадія проектуваннявключає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.
Вочевидь, що у перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони мають мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше - мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкту нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепція розрахунку витрат з урахуванням всього життєвого циклу частіше обговорюється, ніж застосовується практично. Суть цієї концепції полягає в тому, що, приймаючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник «прирікає» себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних із володінням об'єктом нерухомості. Ці витрати отримали назву "вартість володіння власністю". Розрахунок витрат з урахуванням всього життєвого циклу об'єкта нерухомості може використовуватися, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї і тієї ж мети - побудувати об'єкт нерухомості або його орендувати та ін. На рівні проекту розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бути використаний, наприклад, для того, щоб прийняти рішення про те, чи слід у процесі обробки у коридорі вздовж стін закріпити декоративну дошку або щороку фарбувати стіни тощо.
Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням всього життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє зіставляти також дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута внаслідок реалізації будь-якого проекту, важко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити та дуже складно документально підтвердити.
Витрати реалізацію великих проектів будівництва чи реконструкції досить високі, тому багато уваги необхідно приділяти контролю всіх видів витрат. Але в більшості випадків економія розуміється неправильно.
Найчастіше власник (забудовник) просто прагне мінімізації загального обсягу початкових капіталовкладень, бо погано уявляє собі, як рішення, прийняті на етапі проектування чи будівництва, вплинуть надалі витрати з експлуатації об'єкта нерухомості.
Рішення, що приймаються власником про будівництво (придбання) об'єкта нерухомості тільки на основі аналізу початкової ціни (придбання, будівництво, оренди), здебільшого не є найкращими і часто виявляються просто невірними. Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням всього життєвого циклу об'єкта нерухомості) є досить складним, але варто докласти зусиль для його вирішення, бо в результаті буде закладено фундамент для формування надалі щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості.
3. Стадія будівництваполягає у виборі підрядника, координації ведення будівельних робіт та контролі якості будівництва, кошторисів витрат та витрат. На цій стадії з'являються реальні свідчення відповідності об'єкта, що будується вимогам сегмента ринку нерухомості, зумовлені логікою життєвого циклу. На цій стадії вирішуються завдання збільшення частки вкладень потенційних споживачів, оскільки зростання обсягу пропозицій та прибутку свідчить про досить широке ринкове визнання.
Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту, щоб результати проекту стали приносити користь в обраному напрямку підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи починаються вже на стадії проектування (ще до повного завершення розробки проекту), що потребує високого рівня узгодженості дій усіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до економії (від 5–10%) за рахунок зниження вартості капіталу (зменшення обсягів та термінів запозичення) через більш раннє введення в дію об'єкта нерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадії досягається суттєве скорочення витрат за оптимального вибору форми управління будівництвом, а саме управління проектом або генпідрядний договір.
Одним із видів управління будівництвом, широко поширеним у країнах з розвиненою ринковою економікою, є управління проектами. Такий вид управління охоплює весь період будівництва – від вибору мети будівельного проекту до його експлуатації. У ході управління проектом вирішуються такі завдання:
Ефективне використання інвестицій та контроль за даним процесом;
Розробка проектної документації;
Реалізація вимог проектної документації у процесі будівництва;
Контролює якість будівельного об'єкта.
Для управління проектами з жорсткими умовами реалізації створюються спеціальні структури на чолі з керуючими будівництвом. Світова практика свідчить, що така форма управління дозволяє досягати загальної економії коштів на будівництво до 10%, підвищує ефективність контролю за всіма видами видатків, а також скорочує терміни реалізації проекту.
Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвиненою ринковою економікою і має перспективи в нашій країні, особливо при реалізації багатоповерхових будівельних проектів, оскільки єдине управління циклом проектування-будівництво скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягається загальна економія (до 10%) коштів і створюються умови для ефективного контролю за всіма видами витрат.
У вітчизняній практиці найбільш поширений підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядник зобов'язується у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат та сплатити обумовлену ціну.
Зазвичай замовник вибирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт, надаючи можливість укладення субпідрядних договорів на весь комплекс робіт. Під час будівництва великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити кілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.
У вітчизняній практиці архітектурно-проектні організації відсторонилися від контролю за якістю будівельно-монтажних робіт. Проектувальники обмежуються лише періодичними відвідуваннями будівельного майданчика для того, щоб упевнитися, що всі їхні рекомендації враховані під час реалізації проекту, тому контроль за якістю робіт лежить на замовнику (забудовнику). Окрім контролю якості при реалізації великих проектів залучаються зовнішні експерти (за відсутності власних фахівців) для виконання наступних завдань: оцінка вартості робіт, контроль за дотриманням графіка виконання окремих операцій або комплексу робіт, бухгалтерський облік та аудит, правові питання, взаємодія з контролюючими органами та представниками місцевої влади.
Порядок приймання об'єктів в експлуатацію є досить високорегламентованим нормативно-процесуальним документальним оформленням.
4. Стадія експлуатації об'єктунерухомості передбачає: експлуатацію, об'єктів, їх обслуговування та ремонт. Експлуатація об'єктів нерухомості, будучи багатовимірною функцією в системі управління, включає наступні напрямки: експлуатацію обладнання приміщень, матеріальний облік, протипожежну охорону та техніку безпеки, управління комунікаціями, утилізацію та переробку відходів, переміщення та переїзди, зміни та перебудови, усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, встановлення меблів та охорону об'єкта.
Не існує єдиного визначення поняття «обладнання приміщень», але їхню основу становлять: системи опалення, вентиляції та кондиціювання; обладнання електроосвітлення та системи теплопостачання, водопостачання та водовідведення; системи механічного та електричного вертикального та горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори тощо).
Останнім часом через загрозу тероризму та зростання злочинності зросла роль функції безпеки. Тому все більше організацій прагне забезпечити безпечне робоче середовище. Як правило, системи охорони (у тому числі і протипожежної) та технічної безпеки розробляються та реалізуються з урахуванням специфічної потреби та функціонального призначення об'єктів нерухомості.
Управління комунікаціями – функція, яка визначається суттю об'єкта нерухомості. Телефон та телефонна інфраструктура все ширше використовуються для забезпечення послуг факсимільного зв'язку, телетексту, передачі та приймання даних. Потенціал цих послуг та їх якість покращується за допомогою поширення волоконно-оптичного зв'язку. Крім телефонізації розвиваються комп'ютерні та інтернет-технології (мережеві зв'язки комп'ютерів), автоматизація робочих місць.
Електронна чи інформаційна безпека доповнюється забезпеченням інформаційного захисту на електронних пристроях, частково – у програмному забезпеченні, а також поповненням банку даних організації.
Процес утилізації шкідливих відходів при експлуатації об'єктів нерухомості включає ряд складних управлінських завдань від утилізації, наприклад люмінесцентних ламп, що містять ртуть, до ліквідації шкідливих відходів. Як правило, керуючий об'єктом нерухомості укладає договір з організаціями, які спеціалізуються на їхньому похованні та утилізації. Більшість процедур з переробки відходів полягає в їхньому роздільному зборі та перепродажі або знищенні. Відходи класифікуються за видами, поділяються на категорії: папір, скло (листове, пляшки), металобрухт (сталь, чавун, алюміній), пінопласт, моторні олії, шини та ін.
У процесі експлуатації об'єкта нерухомості часто доводиться виконувати роботи із зміни об'єкта нерухомості чи його складових частин. Як показує практика, новий співробітник хоче удосконалити робочий простір або перепланувати офісні приміщення, однак існує низка правил, які дозволяють здійснювати ефективне управління змінами на користь організації:
Простір – немає необхідності пересувати стінку на 0,5 м для задоволення чиїхось амбіцій;
Матеріали – немає потреби використовувати паркет із цінних порід дерева там, де можна використовувати ламінат;
Принципи проектування – не вбудовувати шафи там, де можна обійтися окремим;
Планування – не здійснювати перепланування офісу лише тому, що хтось із співробітників хоче сидіти навпроти вікна;
Інженерне забезпечення – не встановлювати по п'ять розеток на кожній стіні, а забезпечити належний доступ до електричних та інформаційних входів.
Аварійні ситуації в процесі експлуатації об'єкта нерухомості можуть виникнути у будь-який час, бо ніхто не застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або навіть від форс-мажорних умов (повінь, землетрус тощо). Єдиної форми планів заходів щодо ліквідації аварій немає; у кожному конкретному випадку призначається відповідальний за той чи інший об'єкт та розробляється інструкція, за якою він має діяти.
При усуненні наслідків аварій слідує:
Перевірити всі сталеві конструкції щодо пошкодження від нагріву;
Виявити пошкодження, завдані продуктами згоряння;
Перевірити все комунікаційне та офісне обладнання та інші системи об'єкта нерухомості, що піддаються впливу корозії та вологості; перевірити електропроводку та інші комунікації на наявність конденсату (в холодну пору); перевірити котельне обладнання;
Очистити системи від плісняви та інших шкідливих матеріалів у разі їх утворення та ін.
Меблі, встановлені відповідно до проекту будівництва об'єкта, - рівноправний елемент об'єкта нерухомості, тому необхідно здійснювати її огляд та ремонт відповідно до плану профілактичних робіт.
Обслуговування та ремонт.Як показує практика, переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяють достатніх коштів на утримання та ремонт будівель та споруд. Причин тут багато: від зосередженості на миттєвих цілях до недооцінки наслідків такого кроку, але витрати на виправлення цих наслідків майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування та ремонту.
Обслуговування– роботи, які виконуються для забезпечення нормативного терміну експлуатації об'єктів нерухомості: вони не ведуть до збільшення його вартості, але запобігають занепаду та виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування – попередження.
Ремонтроботи з відновлення пошкоджень чи зношеності об'єкта нерухомості до нормального експлуатаційного стану. Мета ремонту – відновлення.
Ремонтні роботи діляться на дрібні та великі. Дрібний ремонт, тривалість якого 1–2 дні, виконується задля забезпечення нормальної експлуатації об'єкта нерухомості. Він не продовжує термін служби об'єкта і не збільшує його вартості. Великий ремонт (понад 2 дні) продовжує термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшує його вартості.
Заміна- Це процес заміщення входять до складу об'єкта нерухомості основних фондів аналогічною одиницею. Предметом заміни виступає самостійний об'єкт основних фондів, що йде на зміну непридатних або морально застарілих компонентів основних фондів.
Основна мета обслуговування об'єкта нерухомості – забезпечити використання об'єкта за прямим призначенням; вона складається з конкретних робіт:
Щоденне прибирання (для підтримки презентабельного вигляду);
Своєчасне усунення дрібних дефектів на об'єкті нерухомості;
Виробництво великого ремонту на основі мінімальних витрат життєвого циклу;
розроблення заходів щодо скорочення та оптимізації сукупних витрат на експлуатацію та обслуговування;
раціонального функціонування комунальних служб (при забезпеченні надійності), які обслуговують об'єкт нерухомості;
Постійного контролю та аналізу витрат обслуговування та ремонту об'єкта;
Складання графіків проведення робіт та контроль за їх виконанням;
Звітності щодо об'єкту нерухомості загалом та з обладнання.
На практиці розрізняють:
Ремонт за потребою;
періодичний ремонт (наприклад, заміна м'якої покрівлі через 10 років);
Профілактичне обслуговування обладнання;
Аварійне обслуговування;
Ремонт (заміна вікон).
Експлуатаційні (протягом усього корисного терміну служби об'єкта нерухомості);
Функціональні (на персонал, зайнятий утриманням, ремонтом тощо);
На комунальні послуги та прибирання будівлі;
На ремонт та відновлення об'єкта нерухомості (якщо термін служби об'єкта нерухомості вийшов).
Крім цього, необхідно враховувати витрати на зміни та покращення, що визначаються як вартість володіння об'єктом нерухомості.
5. Стадія закриття об'єкту- повна ліквідація його первісних та набутих функцій, результат чого або знесення, або якісно новий розвиток. На цій стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості потрібні значні витрати на ліквідацію. Ці витрати є результатом володіння об'єктом нерухомості. Якщо об'єкт нерухомості отримує новий якісний розвиток, то витрати на зміну відносяться до витрат володіння в розрахунку на нову функцію.
Аналогічно життєвому циклу об'єктів нерухомості можна розбити на стадії та життєвий цикл майнового комплексу:
1. Формування майнового комплексу (нормативне оформлення результатів угод з об'єктами нерухомості та прав на них: купівля-продаж, внесок у статутний капітал, оренда, лізинг тощо).
2. Розвиток майнового комплексу (нове будівництво, прийом баланс).
3. Адаптація майнового комплексу забезпечується за рахунок реалізації різних інвестиційних проектів та проектів розвитку, гнучкої оренди, причому як щодо отримання так і тимчасової здачі в оренду об'єктів нерухомості. На цих стадіях значне місце займають експлуатація, ремонт та обслуговування об'єктів нерухомості, а також страхування, амортизаційна політика, взаємодія із системами бухгалтерського обліку та оподаткування майна. Ця стадія може містити угоди з продажу деяких об'єктів нерухомості.
4. Ліквідація майнового комплексу – це торги та інші механізми продажу майна (у тому числі і нерухомого) організації-банкрута відповідно до нормативно-правових положень конкурсного виробництва.
Життєвий цикл об'єктів нерухомості як власності, з погляду власника, повторюється багаторазово з кожним новим власником до закінчення терміну економічного чи фізичного життя об'єкта нерухомості. Виходячи з триєдності категорій - матеріальної (фізичної), правової (юридичної) та економічної життєвий цикл об'єкта нерухомості можна поділити на три етапи (рис. 1.6).
Кожен етапвключає певні заходи та дії власника.
Життєвий цикл об'єкта нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя (рис. 1.7):
Термін економічного життя, що визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термін економічного життя закінчується, коли вироблені поліпшення перестають давати внесок у вартість об'єкта.
2. Типовий термін фізичного життя- період реального існування об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані до його знесення. Визначається нормативними документами. Фізичний та економічний термін життя об'єктів нерухомості мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати.
3. Час життя- Відрізок часу, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.
З погляду періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:
1. Ефективний вік,відбиває вік об'єкта залежно від зовнішнього вигляду, технічного стану тощо.
2. Хронологічний(фактичний) вік, Що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.
3. Термін економічного життя, що залишився, що використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем та складає період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.
Мал. 1.7.Термін життя будівлі чи споруди
Тривалість фізичного терміну життя об'єкта нерухомості (крім землі), економічний та ефективний вік залежить від зносу – процесу, що має силу законів природи. Існують три види зносу: фізичний, моральний та зовнішній (економічний) (рис. 1.8).
Фізичний знос - це погіршення техніко-економічних параметрів об'єкта, яке обумовлено його зношуванням у процесі експлуатації та під впливом навколишнього середовища. Розрізняють - знос, що усувається, коли об'єкт можна фізично відновити і це буде економічно виправдано, і непереборне знос, коли об'єкт нерухомості не підлягає відновленню. Причини виникнення фізичного зносу може бути різними: нормальна експлуатація об'єкта (фізичний знос 1-го роду); стихійні лиха, аварії, порушення правил експлуатації об'єкта (фізичне зношування 2-го роду). Слід пам'ятати, що у процесі експлуатації об'єкта нерухомості погіршення його техніко-економічних показників відбувається постійно, але може статися й миттєве погіршення технічних характеристик об'єкта (обрив електропроводки, пожежа та інших.).
Усі види фізичного зносу, зазвичай, призводять до негативних наслідків. По-перше, погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики об'єктів нерухомості та інших технічних пристроїв. По-друге, з віком об'єкта нерухомості збільшується частота його ремонтуповільнити фізичне зношування можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.
Моральне (функціональне) зношування - це зменшення споживчої привабливості тих чи інших властивостей об'єкта нерухомості, яке зумовлене невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності. Такий вид зносу проявляється у застарілій архітектурі будівлі, плануванні, інженерному забезпеченні тощо. буд. У вітчизняній практиці називається моральним зносом.
Моральний знос поділяється на функціональний та технологічний знос. Функціональне зношування - це наслідок розширення функціональних можливостей у нових (аналогічних існуючим) об'єктів нерухомості. В результаті функціонального зносу об'єкти нерухомості більш старих будівель стають для майбутніх власників менш привабливими за архітектурою, дизайном, плануванням, інженерним забезпеченням і т. д. і відповідно дешевше. Технологічний знос – це наслідок науково-технічного прогресу у сфері створення нових конструкцій, технологій та матеріалів, що призводить до зниження собівартості створення об'єктів нерухомості та експлуатаційних витрат. Так само, як і фізичне моральне зношування, може бути усувним і непереборним.
Наприклад, можна усунути несправності водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, відновити вбудовані шафи, покриття підлоги та ін. Критерієм усунення зносу є порівняння витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості: якщо остання перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є усувним. Величина функціонального зносу, що усувається, визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів.
Економічний знос (знос, обумовлений зовнішнім впливом) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його довкілля під впливом економічних, політичних чи інших чинників. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, де знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування; інші зміни над ринком зайнятості, відпочинку, освіти тощо.
Істотно впливає на величину зовнішнього зносу безпосередня близькість до «малопривабливих» природних чи штучних об'єктів: очисних споруд, ресторанів, танцювальних майданчиків, бензоколонок, залізничних станцій, лікарень, шкіл, промислових підприємств та ін.
Зменшення вартості об'єкта, пов'язане із забрудненням довкілля, визначається з використанням методів, що застосовуються при визначенні зношування. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути пов'язана з вартістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунутих дефектів.
Економічний знос на відміну фізичного і морального завжди вважається незворотнім.
У законодавстві більшості країн підприємство не вважається самостійним суб'єктом права; за ним не визнається характер господарської освіти, що має відокремлене майно, власний баланс і користується правами юридичної особи. Підприємство розглядається як певний майновий комплекс, що включає матеріальні та нематеріальні елементи та є об'єктом права. У Цивільному кодексі України термін підприємствовикористовується стосовно суб'єктів та об'єктів права. Підприємствомназивається юридична особа, тобто суб'єкт цивільного права, учасник підприємницької діяльності. При цьому термін «підприємство» застосовується лише до державних та муніципальних унітарних підприємств, які як комерційна організація підлягають державній реєстрації та виступають як суб'єкт права у різних договорах та інших правовідносинах.
Одночасно цей термін застосовується для позначення певного виду об'єктів права. В цьому сенсі підприємство -це виробничо-господарський комплекс, майно якого повністю відокремлено від майна організації – це базовий компонент інфраструктури організації. Об'єкти нерухомості – це просторовий ресурс її ділової активності, життєдіяльності персоналу та організації.
