Xizmat muddati - bu texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash bo'yicha chora-tadbirlarni amalga oshirish sharti bilan strukturaviy elementlarning va umuman binoning ishlashining kalendar davomiyligi.
Binodan muammosiz foydalanish uchun ba'zi konstruktiv elementlar va muhandislik uskunalari tizimlarini (masalan, pollar, yog'och pollar, suv ta'minoti tizimlari va boshqalar) vaqti-vaqti bilan almashtirish (yoki tiklash) kerak. Texnik foydalanish qoidalariga rioya qilish strukturaviy elementlarning va umuman binoning standart xizmat muddatining bajarilishini qat'iy belgilaydi. Misol uchun, po'latdan yasalgan tom har 3-5 yilda bir marta bo'yalgan bo'lsa, 15 yil xizmat qilish uchun mo'ljallangan. Ushbu qoidani buzish temir tomning xizmat muddatini yarmiga qisqartiradi.
Bino va inshootlarning eskirishi deganda alohida tuzilmalar, jihozlar va umuman bino asta-sekin o'zining asl sifatlari va mustahkamligini yo'qotadi. Strukturaviy elementlarning xizmat qilish muddatini aniqlash juda murakkab vazifadir, chunki natija aşınmaya hissa qo'shadigan ko'plab omillarga bog'liq. Shuning uchun binolarning standart xizmat muddati asosiy tuzilmalarning materialiga bog'liq va o'rtacha hisoblanadi. Amaldagi standartlar (1 va 2-jadvallar) sanoat (4 sinf), jamoat (9 guruh) va turar-joy binolari (6 guruh) uchun turli xil miqdordagi kapital guruhlarini nazarda tutadi.
Jadval 1. Turar-joy binolarining kapital bo'yicha tasnifi
| Binolar guruhi | Bino va konstruktiv elementlarning xususiyatlari | Binoning xizmat qilish muddati, yillar |
| I | Binolar tosh, ayniqsa kapital; poydevor - tosh va beton; devorlar - tosh (g'isht) va katta bloklar; pollar - temir-beton | 150 |
| II | Binolar tosh, oddiy; poydevor - tosh; devorlar - tosh (g'isht), katta blokli va katta panelli; shiftlar - temir-beton yoki aralash, shuningdek, metall nurlardagi tosh tonozlar | 125 |
| III | Binolar tosh, engil; tosh va beton asoslar; g'isht, shlakli bloklar, qobiqli toshlardan yasalgan engil toshli devorlar; metall nurlarda yog'och, temir-beton yoki tosh shiftlar | 100 |
| V | Prefabrik panellar, ramka, adobe, adobe, yarim yog'ochli binolar; poydevorlar - moloz ustunlari bo'lgan yog'och stullarda; devorlar - ramka va boshqalar; shiftlar - yog'och | 30 |
| VI | Ramka-qamishlardan, taxtalardan va boshqa engil bo'lganlardan yasalgan binolar | 15 |
Jadval 2. Jamoat binolarining kapital bo'yicha tasnifi
| Binolar guruhi | Binolarning turi, poydevor materiallari, devorlar, shiftlar | Binoning xizmat qilish muddati, yillar |
| I | Ramkali binolar, temir-beton yoki metall ramkalar bilan, ramka tosh materiallar bilan to'ldirilgan | 175 |
| II | Binolar, ayniqsa, kapital bo'lib, tosh devorlari bo'lak toshlardan yoki katta bloklardan iborat; ustunlar va ustunlar - temir-beton yoki g'isht; shiftlar - metall nurlarda temir-beton yoki tosh tonozlar | 150 |
| III | Bo'lak toshlardan yoki katta bloklardan yasalgan tosh devorlari bo'lgan binolar; ustunlar va ustunlar - temir-beton yoki g'isht; shiftlar - metall nurlarda temir-beton yoki tosh tonozlar | 125 |
| IV | Engil (tosh) devorli devorlarga ega binolar; ustunlar va ustunlar - temir-beton; shiftlar - yog'och | 100 |
| V | Engil tosh devorlari bo'lgan binolar; ustunlar va ustunlar - g'isht yoki yog'och; shiftlar - yog'och | 80 |
| VI | Binolar yog'och; devorlar - loglar yoki yulka toshlari | 50 |
| VII | Yog'och ramka va panelli binolar | 25 |
| VIII | Yengil binolar | 15 |
| IX | Chodirlar, pavilyonlar, do'konlar va boshqa engil savdo binolari | 10 |
Turar-joy binolarining birinchi kapital guruhiga tosh binolar, ayniqsa kapital binolar (tosh va beton poydevorlar; g'isht, yirik blokli va katta panelli devorlar; temir-beton pollar) kiradi, bunday binolarning standart xizmat muddati 150 yil. Foydalanish muddati qisqaroq bo'lgan materiallardan tayyorlangan binoga konstruktiv elementlarning kiritilishi umuman binoning standart xizmat muddatini qisqartirishga olib keladi. Shunday qilib, yog'och taxta (beshinchi kapital guruhi) bo'lgan prefabrik panel, ramka, yarim yog'ochli binolar 30 yil xizmat qilish muddatiga ega. Oxirgi (oltinchi) kapital guruhiga xizmat qilish muddati 15 yil bo'lgan engil binolar kiradi. Binoning standart xizmat muddati undagi har xil xizmat muddatiga ega bo'lgan ayrim konstruktiv elementlarning ustunligi bilan belgilanadi:
- beton asoslar 100-125 yil
- g'isht va katta panelli devorlar 125 yil
- temir-beton pollar 100-125 yil
- yog'och pollar 60 yil
- 80 yillik keramik plitkalar
- parket pollar 50 yil
- taxta pollar 30-40 yil
- yog'och rafters va g'iloflar 50 yil
- keramik plitka tom yopish 80 yil
- asbest-sement plitalaridan yasalgan tom yopish 30 yil
- tashqi devorlardagi deraza va eshiklar 40 yil
- muhandislik uskunalari tizimlarining elementlari (klapanlar, vanalar, quvurlar va boshqalar) 10-20 yil
Binoning xizmat qilish muddati ham ish sharoitlariga, ham dizaynerlarning strategik tanloviga bog'liq. Nisbatan arzonroq bino qurish mumkin, ammo butun foydalanish davrida uni maqbul texnik holatda saqlash uchun katta xarajatlar talab etiladi. Yoki butun xizmat muddati davomida deyarli hech qanday texnik xizmat ko'rsatish yoki ta'mirlash talab qilinmaydigan binoni qurishingiz mumkin, ammo bunday ob'ektning narxi texnik foydalanishning oqilona xarajatlariga nisbatan nomutanosib ravishda yuqori bo'ladi.
Konstruktiv element yoki binoning jismoniy (moddiy, texnik) eskirishi turli omillar ta'sirida uning dastlabki texnik xususiyatlarini yo'qotishini anglatadi. Vaqt o'tishi bilan materiallarning mustahkamligi va strukturaviy elementlarning barqarorligi pasayadi, o'rab turgan tuzilmalarning issiqlik va ovoz o'tkazmaydigan, suv va havo o'tkazuvchanligi yomonlashadi va alohida elementlar eskiradi va zanglanadi.
Jadval 3. Qurilish inshootlarining texnik holatini ularning jismoniy eskirishiga qarab baholash
Binoning jismoniy buzilishini aniqlashning aniqligi qo'llaniladigan yondashuvga bog'liq va 1% dan (muhandislik tadqiqotlari va laboratoriya tadqiqotlari asosida) 5% gacha (oddiy asboblar yordamida so'rov natijalariga ko'ra). Muayyan konstruktiv elementning jismoniy eskirish miqdori maxsus jadvallar, shu jumladan eskirish belgilari va tegishli qiymatlar va eskirish diapazonlari yordamida aniqlanadi. Butun binoning jismoniy eskirishi ob'ektni almashtirishning umumiy qiymatida ularning solishtirma og'irliklari bo'yicha tortilgan alohida konstruktiv elementlarning eskirishining o'rtacha arifmetik qiymati sifatida aniqlanadi.
Eskirganlik deganda, ijtimoiy talablarning o‘zgarishi natijasida vujudga keladigan binoning funksional maqsadiga mos kelmasligi tushunilishi kerak. Turar-joy binolariga kelsak, biz arxitektura-rejalashtirish yechimlarining zamonaviy talablarga mos kelmasligi, binolarning haddan tashqari ko'payishi, hududni obodonlashtirish va obodonlashtirishning etarli darajada emasligi, eskirgan muhandislik uskunalari haqida bormoqda.
Eskirishning ikki shakli mavjud:
1-shakl - qurilish ishlari tannarxining pasayishi, ularning tannarxining pasayishi (qurilish ishlab chiqarish ko'lamining o'zgarishi, mehnat unumdorligining o'sishi va boshqalar tufayli);
2-shakl - uning parametrlari va jamiyatning o'zgargan talablari o'rtasidagi nomuvofiqlik natijasida binoning eskirishi.
Bu binoning quyidagi salbiy fazilatlarini anglatadi:
a) rejalashtirish kamchiliklari (ko'chadan o'tish xonalarining mavjudligi, oshxonalar va yordamchi xonalarning kichik maydoni, hammomlarning noqulay joylashishi, ko'p sonli kichik xonalar va ularning noqulay joylashuvi va boshqalar);
b) binoning konstruktiv elementlarining zamonaviy talablarga mos kelmasligi (qoniqarsiz issiqlik xususiyatlari, ovoz yalıtımı, gidroizolyatsiya va boshqalar);
v) binoning muhandislik jihozlari elementlarining (elektr, suv va gaz ta'minoti, liftlar, konditsionerlar va boshqalar) yo'qligi yoki qoniqarsiz sifati.
Ikkinchi shaklning eskirishini miqdoriy baholashning ikkita asosiy usuli mavjud: texnik-iqtisodiy va sotsiologik. Texnik-iqtisodiy baholash usuli - bu turli binolarning konstruktiv elementlari va muhandislik jihozlarining birlik qiymatini umumlashtirish asosida tuzilgan ko'rsatkichlar tizimi, binoning almashtirish qiymatiga foiz sifatida ifodalanadi. Bunday ko'rsatkichlarning qiymati muntazam tuzatishlarni talab qiladi. Eskirishning ikkinchi shaklini sotsiologik baholash usuli uy-joylarni ayirboshlash va sotib olish va sotish jarayonlarini tahlil qilishga asoslanadi. Masalan, qulayroq uy-joyni almashtirish jarayonida egasi qo'shimcha yashash maydoni shaklida kompensatsiya oladi. Eskirganlik ko'chmas mulkni baholashda yanada aniqroq shaklda namoyon bo'ladi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining funktsional faoliyati nuqtai nazaridan, umr ko'rishning bir nechta turlarini ajratish odatiy holdir. Ko'chmas mulkdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan ma'lum vaqt davrini belgilaydigan iqtisodiy hayot davrlari mavjud. Bunday shartlar mulkni yaxshilash binoning qiymatiga hissa qo'shishni to'xtatganda tugaydi. Haqiqatan ham mulkning umr bo'yi, ya'ni bino mavjud bo'lgan va yashash yoki ishlash uchun mos bo'lgan vaqt davri mavjud. Odatdagidek jismoniy hayot davomiyligi, bu turli xil qoidalar bilan belgilanadi, atamalarning quyidagi kichik turlari ajratiladi. Samarali yosh, bu tashqi va texnik xususiyatlarga qarab ob'ektning yoshini aks ettiradi. Xronologik yosh, bu binoning ishlayotgan vaqtiga to'g'ri keladi. Qolgan iqtisodiy hayot, baholovchi tomonidan binoni baholash maqsadida foydalaniladigan, baholashning o'zi boshlangan kundan boshlab binoning iqtisodiy muddati tugaguniga qadar bo'lgan davr bilan hisoblanadi.
Binoning funktsional eskirganligi binoning endi zamonaviy standartlarga javob bermasligi - binoning eskirgan arxitekturasi, noqulay tartib, muhandislik ta'minoti. Bunday eskirish arxitektura va qurilish texnologiyasi sohasidagi fan va texnika taraqqiyoti tufayli yuzaga keladi. Funktsional kiyinishning yana bir nomi eskirish, bu, jismoniy eskirish kabi, olinadigan yoki olib tashlanmaydigan. Iqtisodiy eskirish iqtisodiy, siyosiy yoki boshqa sabablarga ko'ra tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi deb ataladi. Masalan, ob'ekt joylashgan hududda doimiy ravishda pasayish tendentsiyasi kuzatildi yoki soliqqa tortish, sug'urtalash o'zgardi, mehnat bozori, turizm, ta'lim va boshqalarda o'zgarishlar yuz berdi. Iqtisodiy eskirish, shuningdek, tashqi ta'sirlardan eskirish va yıpranma deb ham ataladi. Tashqi eskirish darajasiga yoqimsiz tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarga bevosita yaqinlik sezilarli darajada ta'sir qilishi mumkin: botqoqliklar, oqava suvlarni tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari va vokzallar, sanoat korxonalari. Mulkning iqtisodiy eskirishini qaytarib bo'lmaydigan deb hisoblash kerak, chunki tashqi omillarni bartaraf etishga qaratilgan xarajatlarning qiymati nomutanosib ravishda yuqori.
Tashqi eskirish juftlashgan savdo tahlili bilan o'lchanishi mumkin, ya'ni ko'chmas mulk bozorida ikkita taqqoslanadigan mulkni sotish, biri tashqi eskirish belgilariga ega, ikkinchisi esa ularsiz. Narxlardagi farq tahlil qilinadigan ob'ektning eskirish miqdori haqida xulosa chiqarishga imkon beradi.
Ko'chmas mulkning ishlash muddati qator omillar bilan belgilanadi. Vaqt o'tishi bilan uylar asta-sekin qariydi, ularda yashash hayot uchun xavfli bo'lgan payt keladi; Qurilishning zamonaviy sur'ati va sifatini hisobga oladigan bo'lsak, nisbatan yosh uy, agar biron bir sababga ko'ra, uning texnik holati keskin yomonlashsa, masalan, devorlarning yorilishi, poydevorning deformatsiyasi yoki eshik ramkalari egri bo'lsa, muammoli bo'lishi mumkin. Agar uyda bunday belgilar topilsa, aholi darhol chiqarib yuboriladi. Eskirgan va eskirgan uy-joy bilan bog'liq barcha masalalar Rossiya Hukumati Davlat Dumasining 2006 yil 28 yanvardagi qarori bilan tasdiqlangan Nizom bilan tartibga solinadi. Qoidalar odamlarning yashashi uchun mo'ljallangan binolarga qo'yiladigan talablarni belgilaydi. Inson yashashi uchun mo'ljallangan barcha binolar tizimni rayonlashtirish rejasi bilan belgilanadigan turar-joy qurilishi hududida joylashgan uylarda joylashgan bo'lishi kerak. Uy-joy tegishli kommunikatsiyalar bilan ta'minlanishi kerak, masalan: elektr yoritish, ichimlik suvi va issiq suv ta'minoti, isitish, ventilyatsiya va agar mavjud bo'lsa, gaz. Biroq, markazlashtirilgan kommunal tarmoqlari bo'lmagan bir qavatli yoki ikki qavatli uylarda ham suv ta'minoti tizimi, ham kanalizatsiya tizimi etishmasligi mumkin.
Barcha muhandislik tizimlari doimo sanitariya va epidemiologik xavfsizlik standartlariga mos kelishi kerak. Odamlar yashaydigan xonalarning iqlimi standartlarga mos kelishi kerak. Qabul qilinadigan nisbiy namlik - ellik besh foizdan ko'p bo'lmagan namlik. Va isitiladigan xonada havo o'n sakkiz daraja Selsiy bo'yicha normal haroratga ega bo'lishi kerak. Turar-joy binolari eritma, yomg'ir yoki tuproq kabi namlikdan va aloqa tizimlaridan oqishdan ishonchli himoyalangan bo'lishi kerak. Yashash xonalari ustidagi hojatxona, hammom, dush yoki oshxonani joylashtirish taqiqlanadi. Yashash xonalari va oshxonada derazalar bo'lishi kerak. Yordamchi yoki maishiy binolar uchun ushbu talabga rioya qilish shart emas. Turar-joy binolarini yerto'lalarda yoki birinchi qavatlarda joylashtirish taqiqlanadi. Besh qavatdan yuqori uylar xavfsiz lift bilan jihozlangan bo'lishi kerak.
Agar uy ko'chki yoki sel, qor ko'chkisi sodir bo'lishi mumkin bo'lgan joylarda yoki muntazam ravishda suv toshqini bo'lgan hududda joylashgan bo'lsa, yashash uchun yaroqsiz deb hisoblanadi. Bunday hududda joylashgan turar-joy binosi xavfli hisoblanadi va buzilishi kerak. Agar poydevor va yuk ko'taruvchi devorlarning sezilarli deformatsiyalari mavjud bo'lsa, uy xavfli hisoblanadi, bu bunday strukturaning yuk ko'tarish qobiliyatining tugashini va uni yo'q qilish xavfini tasdiqlaydi. Shunday qilib, ko'p qavatli uy yong'in, avariya, portlash, zilzila, tuproqning notekis cho'kishi va boshqa ko'plab hodisalar shaklida zarar ko'rgan bo'lsa, xavfli deb tan olinishi kerak. Ammo uyni xavfli deb tan olish, agar uy texnik jihatdan ta'mirlansa yoki iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmasa mumkin. Haddan tashqari shovqin darajasi qayd etilgan, gavjum avtomobil yo'llariga yaqin joylashgan uy-joy ham mutlaqo yaroqsiz deb hisoblanadi. Bundan tashqari, tajovuzkor muhit ba'zan ma'lum bir joyda odamlarning hayoti xavfli bo'lishi uchun yaxshi sababdir.
Maqolada xatolik topdingizmi?
Amortizatsiyani aniqlash yangi ob'ekt va baholanayotgan haqiqiy mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun zarurdir.
Kiyinish baholashda har qanday sababga ko'ra baholash ob'ektining foydaliligini va shuning uchun qiymatini yo'qotish tushuniladi.
Kiyinishni hisoblashning ikki yo'li mavjud:
umrbod usuli;
Kiyinish turlariga bo'linish usuli.
6.3.1. Umr bo'yi usuli yordamida eskirish va eskirishni hisoblash
Kümülatif to'plangan eskirish ob'ektning yoshiga bog'liq.
Effektiv yosh usuli yordamida eskirish va eskirishni hisoblashda quyidagi tushunchalar qo'llaniladi: binoning jismoniy muddati, samarali yosh, qolgan iqtisodiy hayot. Keling, binoning xizmat qilish muddatini va ularni tavsiflovchi baholash ko'rsatkichlarini ko'rib chiqaylik (6.2-rasmga qarang).
Binoning jismoniy hayoti (PL) - bu binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binoning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.
Xronologik yosh (CA) - ob'ektni foydalanishga topshirishdan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.
Iqtisodiy hayot (EL) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi.
Samarali yosh (EA) binoning xronologik yoshidan kelib chiqqan holda, uning texnik holatini va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida mavjud bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.
Binoning qolgan iqtisodiy muddati (REL) - bu baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri (6.2-rasm).
Binolarning yaroqlilik muddati usuli bo'yicha amortizatsiyani aniqlash baholanayotgan ob'ektning konstruksiyalarini tekshirish va ob'ektning amaldagi yoshi to'plangan amortizatsiya kabi iqtisodiy hayotning odatiy davri bilan bog'liq degan taxminga asoslanadi. binoni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlari bilan bog'liq.
Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni formula bilan ifodalash mumkin.
I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6.4)
qayerda kiysam, %;
EV - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;
VF - jismoniy hayotning odatiy davri;
RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.
I = (HV: VF) 100%, (6,5)
qayerda kiysam, %;
VF - jismoniy hayotning odatiy davri.
6.5-formulani qo'llash. Shuningdek, 6.4-formulada qo'llaniladigan ko'rsatkichlarni aniqlash uchun baholovchi tanlangan analoglarni tekshirish imkoni bo'lmaganda, taqqoslangan ob'ektlarning eskirishi va eskirishi uchun foizli tuzatishlarni hisoblashda (qiyosiy sotish usuli) ham tegishli.
Elementlarning yoki umuman binoning shu tarzda hisoblangan amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:
O = SV (I: 100), (6.6)
qayerda kiysam, %;
SV - takror ishlab chiqarish qiymati (almashtirish qiymati).
Misol.
Yirik sanoat mulki kompleksi baholanadi. Baholash sanasi 2005 yil 1 aprel.
Keling, bir xil loyihaga muvofiq qurilgan, qurilish materiallarini saqlash uchun foydalaniladigan ma'lum bir mulk majmuasidan bir nechta omborlar uchun eskirish va eskirishni hisoblashni ko'rib chiqaylik. Baholanayotgan omborlar uchun hujjatlarga muvofiq, jismoniy xizmat muddati 75 yil (FL = 75 yil).
Effektiv yosh baholovchi tomonidan baholanayotgan ob'ektlarning texnik holatiga muvofiq belgilanadi, eskirishni hisoblash uchun ma'lumotlar jadvalda keltirilgan;
Amortizatsiyani hisoblashning ushbu usuli korxonani (biznesni) baholashda korxona aktivlarining bir qismi sifatida ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda ommaviy baholash uchun qo'llaniladi.
To'plangan eskirishni baholash uchun umr ko'rish usulini qo'llashning noqulayligi shundaki, eskirish miqdorini aniqlaydigan bitta omil mavjud (samarali yoshning jismoniy hayotga nisbati). Ushbu kamchilikni bartaraf etish uchun har xil turdagi xarajatlarni kamaytirish omillari ko'rib chiqiladi va eskirish turlariga bo'linish usuli qo'llaniladi.
Forex kurslari Forex bozorida muvaffaqiyatli ishlashga tayyorlanishingiz uchun ajoyib usuldir!
6.3.2. Eskirish turlariga bo'lish usuli yordamida eskirishni hisoblash
Eng keng tarqalgani kiyish turlariga bo'linish usuli.
Ko'chmas mulk qiymatini pasaytiradigan omillarga qarab, eskirish jismoniy, funktsional va tashqi (iqtisodiy) bo'linadi. Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Iqtisodiy eskirish, qoida tariqasida, yo'q qilinishi mumkin emas.
Agar uni yo'q qilish jismoniy va iqtisodiy jihatdan mumkin bo'lsa, eskirish olinadigan hisoblanadi.
Barcha mumkin bo'lgan amortizatsiya turlarining yig'indisi - bu mulkning to'plangan amortizatsiyasi.
Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlardagi nuqsonlar). Jismoniy eskirish operatsion omillar ta'sirida yoki tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'lishi mumkin.
Jismoniy amortizatsiyani hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud:
Mutaxassis;
Normativ (yoki buxgalteriya);
Narx;
Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Eng aniq va eng ko'p vaqt talab qiladigan usul mutaxassis. Bu nuqsonlar ro'yxatini yaratish va bino yoki inshootning barcha strukturaviy elementlarining eskirish foizini aniqlashni o'z ichiga oladi.
Misol.
6.2-jadvalda ekspert usuli yordamida binoning alohida konstruktiv elementlarining aşınması aniqlanadi.
Normativ usul jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishga asoslangan. U baholash amaliyotida juda kam qo'llaniladi.
Narx usuli binolar va inshootlarning elementlarini tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat. Tekshiruv orqali binoning har bir elementining eskirish foizi aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga aylantiriladi. Xarajat usuli olinadigan jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash uchun ishlatiladi.
Xarajat usulidan foydalangan holda jismoniy eskirishni hisoblashning shartli misoli Jadvalda keltirilgan. 6.4.
Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiyinchilikni hisoblash eskirgan narsalarni deyarli yangi holatga keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.
Hayotiy usul jismoniy eskirishni hisoblash uchun foydalaniladi, bu usul 6.3.1-bo'limda batafsil muhokama qilinadi. ushbu qo'llanma.
TO funktsional kiyim loyihalash va rejalashtirish yechimlari, qurilish standartlari, loyiha sifati va ishlab chiqarish materiallarining ushbu ob'ektlar uchun zamonaviy talablarga mos kelmasligi bilan bog'liq mulk qiymatining pasayishini o'z ichiga oladi.
Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash paytidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi (binoni qayta ishlab chiqarish xarajatlari o'rtasidagi farq). va uni almashtirish qiymati).
Funktsional eskirish sabablari:
Elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar;
Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;
Super yaxshilanishlar.
Qo'shimchani talab qiladigan kamchiliklar - bu mavjud muhitda mavjud bo'lmagan va ularsiz u erda mavjud operatsion standartlarga javob bera olmaydigan bino va jihozlarning elementlari. Ushbu ob'ektlar bo'yicha amortizatsiya ushbu ob'ektlarni qo'shish, shu jumladan ularni o'rnatish xarajatlari bilan o'lchanadi.
Funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Chiqariladigan funktsional eskirish ko'pincha xarajat usuli yordamida hisoblanadi.
Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar hali ham o'z vazifalarini bajaradigan, ammo zamonaviy standartlarga (suv va gaz hisoblagichlari va yong'inga qarshi uskunalar) javob bermaydigan narsalardir. Ushbu ob'ektlar uchun amortizatsiya mavjud elementlarning qiymati, ularning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda, materiallarni qaytarish qiymatini, shuningdek, mavjudlarini demontaj qilish xarajatlarini va yangi elementlarni o'rnatish xarajatlarini hisobga olgan holda o'lchanadi. Qaytariladigan materiallarning qiymati boshqa ob'ektlarda (qayta ishlanishi kerak bo'lgan qoldiq qiymat) ishlatilganda demontaj qilingan materiallar va jihozlarning qiymati sifatida hisoblanadi.
O'ta yaxshilanishlar - bu hozirgi vaqtda bozor standartlarining zamonaviy talablariga javob bermaydigan tuzilmaning pozitsiyalari va elementlari. Bu holda olinadigan funktsional eskirish o'ta yaxshilangan narsalarni qayta ishlab chiqarish xarajatlari minus jismoniy eskirish, shuningdek, demontaj qilish qiymati va demontaj qilingan elementlarning qutqarish qiymatini olib tashlash sifatida o'lchanadi.
Haddan tashqari takomillashtirishga misol qilib, uy egasi uni o'z ehtiyojlariga moslashtirib, o'ziga qulaylik (investitsiya qiymati) uchun odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan adekvat bo'lmagan ba'zi o'zgarishlarni amalga oshirgan vaziyat bo'lishi mumkin. Bularga egasining sevimli mashg'ulotlari yoki mashg'uloti bilan belgilanadigan ma'lum bir foydalanish uchun binolarning foydali maydonini qayta qurish kiradi. Bunday vaziyatda olinadigan funktsional eskirish o'zgartirilgan elementlarni asl holatiga keltirish uchun joriy xarajatlar bilan belgilanadi.
Bundan tashqari, haddan tashqari takomillashtirish kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozori segmenti bilan chambarchas bog'liq bo'lib, bu erda bir xil yaxshilanishlar ma'lum bir segment uchun ham tegishli, ham odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan ortiqcha deb hisoblanishi mumkin.
6.5-jadvalda funktsional olinadigan eskirishni hisoblash misoli keltirilgan.
Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi - bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligi. Bundan tashqari, binoning me'moriy jihatdan o'z maqsadiga mos kelishini ta'minlash uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlarini hisobga olish kerak.
Muayyan vaziyatga qarab, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:
Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;
Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.
Kerakli hisob-kitob ko'rsatkichlarini (ijara stavkalari, kapitallashuv stavkalari va boshqalar) aniqlash uchun taqqoslanadigan analoglar bo'yicha tuzatilgan ma'lumotlardan foydalaniladi.
Bunday holda, tanlangan analoglarda baholanayotgan ob'ektda aniqlangan tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish belgilari bo'lmasligi kerak. Bundan tashqari, umumiy mulk majmuasi (bino va yer) tomonidan ishlab chiqarilgan va ijarada ifodalangan umumiy daromadni mos ravishda ikki tarkibiy qismga bo'lish kerak. Binoga tegishli bo'lgan daromadning bir qismini taqsimlash uchun siz bino uchun investitsiya balansi usulidan yoki er uchastkasining qiymati va mulk majmuasining umumiy sotish narxining nisbatini tahlil qilish usulidan foydalanishingiz mumkin. Quyidagi misolda ko'rsatilgan protsedura dastlabki hisob-kitoblar jarayonida tugallangan deb hisoblanadi (6.6-jadval).
Eskirgan kosmik rejalashtirish yechimi (o'ziga xos maydon, kub sig'im) tufayli tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish natijasida yuzaga kelgan buzilishlarni aniqlash ijara haqidagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi.
Binoni yaxshi holatda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish orqali tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish va eskirishni hisoblash xuddi shunday tarzda amalga oshirilishi mumkin. Ushbu yondashuv nostandart arxitektura yechimlari bilan ajralib turadigan binolarning tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishini baholash uchun afzalroqdir va shunga qaramay, ijara to'lovi miqdori ekspluatatsiya qilish miqdoridan farqli ravishda zamonaviy analog ob'ektlar uchun ijara haqi bilan taqqoslanadi. xarajatlar.
Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish usuli yordamida funksional eskirish miqdorini aniqlash misoli 6.7-jadvalda keltirilgan.
Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish- baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri natijasida ob'ektning eskirishi: joylashuvi, bozor holati, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlari. , va boshqalar. Garchi ko'p hollarda tashqi eskirishni bartaraf etish mumkin bo'lmasa-da, ba'zan atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli o'zini o'zi hal qilishi mumkin.
Tashqi kiyimni baholash uchun quyidagi usullardan foydalanish mumkin:
Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli;
Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish usuli;
Juftlashgan savdo usuli;
Hayotiy usul.
Ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli va ortiqcha operatsion yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli bo'yicha tashqi eskirishni baholash yuqorida muhokama qilingan ushbu funktsional eskirish usullari bo'yicha hisob-kitoblarga o'xshash tarzda amalga oshiriladi. Tashqi eskirishni baholashda, tashqi eskirish belgilaridan kelib chiqqan ijara haqidagi yo'qotishlarni yoki tashqi eskirish belgilaridan kelib chiqqan ortiqcha operatsion xarajatlarni aniqlash kerak.
Juftlashgan sotish usuli yaqinda sotilgan shunga o'xshash ob'ektlar (juftlashgan savdo) bo'yicha mavjud narx ma'lumotlarini tahlil qilishga asoslangan. Juftlashgan savdo ob'ektlari bir-biridan faqat aniqlangan va baholash ob'ekti bilan bog'liq bo'lgan iqtisodiy eskirish bilan farq qiladi deb taxmin qilinadi. Tashqi kiyishni hisoblashda shunga o'xshash yondashuv jadvalda ko'rsatilgan. 6.8.
Misol. Ofis binosiga yaqin joyda kiyim-kechak yoki oziq-ovqat bozorining tashkil etilishi tufayli uning investitsion jozibadorligining pasayishi natijasida yuzaga kelgan tashqi eskirish va eskirishni baholash kerak. Ko'chmas mulk bozorida shunga o'xshash maqsadli A va B ob'ektlarini juft sotish aniqlansin. Ushbu hududdagi erning narxi odatdagi mulkning umumiy qiymatining 30% ni tashkil qiladi.
Ba'zi hollarda sotishni qiyosiy tahlil qilish usuli, qoida tariqasida, odatiy baholash ob'ektining jami to'plangan amortizatsiyasini aniqlashga imkon beradi. Tuzatilgan almashtirish qiymati va har bir analogning bozor narxi o'rtasidagi o'rtacha farq (er uchastkasining narxi bundan mustasno) to'plangan amortizatsiya qiymatining ifodasi bo'ladi. Mahalliy amaliyotda qiyosiy sotish tahlili elementlariga asoslangan tashqi eskirish va eskirishni hisoblashning ko'rib chiqilayotgan usullari ko'p hollarda ularning yuqori mehnat zichligi, shuningdek zarur va ishonchli ma'lumot bazasining yo'qligi sababli qo'llanilmaydi.
Buzilish sabablari:
Qayta qurish zarurati;
Transport yo'nalishlarini kengaytirish.
Buzilayotgan binolarning texnik holatini hisobga olish kerak, bu ko'p hollarda ularni ancha uzoq vaqt davomida ishlatishga imkon beradi.
Misol. Baholash ob'ekti - ilgari uy-joy fondidan chiqarilgan va hozirda ma'muriy ehtiyojlar uchun moslashtirilgan bino. Bino munitsipal mulkda. BTI ma'lumotlariga ko'ra, baholangan binoning jismoniy buzilishi baholash vaqtida 40% ni tashkil qiladi. Binoning texnik holati, joylashuvi va rivojlangan infratuzilmasi potentsial investorlar tomonidan mulkning ancha yuqori tijoriy jozibadorligini ko'rsatadi. Biroq, qayta qurish rejasiga ko'ra, yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra, bino baholangan kundan boshlab besh yil o'tgach buzilishi kerak.
Mutaxassis tomonidan ob'ektni tekshirish jarayonida quyidagi ko'rsatkichlar aniqlandi:
1) baholangan binoning amaldagi yoshi 30 yil;
2) qolgan iqtisodiy hayot - 60 yil.
Faoliyatni hisobga olmaganda, to'plangan eskirish foizi. Tashqi omil quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.
Tashqi omillar ta'sirini hisobga olgan holda eskirish foizi:
I= (30/35) 100 = 86%.
Bu holda hisoblangan 86% to'plangan eskirish asosan tashqi omillar ta'siriga bog'liq. Ushbu natijada boshqa turdagi eskirishlarni hisobga olish ulushi juda kichik, bu bizga olingan natijani tashqi aşınma deb hisoblash imkonini beradi. Binoning qolgan iqtisodiy muddatining keskin qisqarishi investitsion jozibadorlikning pasayishiga va natijada sotilishi mumkin bo'lgan narxning keskin pasayishiga olib keladi. Bunday hollarda, baholashning maqsadi baholanayotgan binoga to'liq egalik huquqini hisoblash emas, balki potentsial investor ushbu sotib olishdan biron bir foyda ko'rish sharti bilan qolgan iqtisodiy (jismoniy) hayot uchun qisqa muddatli ijaraga olish huquqidir. .
Qayta ishlab chiqarish xarajatlari (almashtirish qiymati), shuningdek, to'plangan amortizatsiya hisoblangandan so'ng, er uchastkasining va umuman baholangan mulkning qiymati aniqlanadi. (6.9-jadval).
Yer uchastkalarini baholashning yondashuvlari va usullari ushbu darslikning 7-bobida muhokama qilinadi.
O'zgartirish qiymatini aniqlash va amortizatsiyani hisoblash uchun hisoblash tartib-qoidalarining to'g'riligini oshirish uchun ushbu ko'rsatkichlarni hisoblashning bir nechta usullarini oqilona kompilyatsiya qilish kerak.
Er uchastkalari qiymatini hisoblash usullari 7-bobda keltirilgan.
Jahon amaliyotida ko'chmas mulk qiymatini baholashda uchta asosiy yondashuv qo'llaniladi: tannarx, daromad va bozor, ular asosida ob'ekt qiymatining har xil turlari aniqlanadi - bozor, investitsiyalar, almashtirish qiymati, almashtirish qiymati va boshqalar. (5.1.ga qarang). Ko'chmas mulkni baholash usullari - baholash tamoyillarini qo'llashning o'ziga xos usullari - qabul qilingan yondashuvga bog'liq.
Ko'chmas mulkni baholash jarayonini olti bosqichga bo'lish mumkin: baholash masalalari doirasini aniqlash (baholashning mohiyati), baholash ob'ektini dastlabki tekshirish va baholash shartnomasini tuzish; baholash rejasi; ma'lumotlarni yig'ish va tahlil qilish; baholashga mos yondashuvlarni qo'llash; tasdiqlash va nihoyat, ob'ektning qiymatini baholash natijalari to'g'risidagi hisobot.
Keling, ko'chmas mulkni baholash jarayonining har bir bosqichining imkoniyatlarini tahlil qilaylik.
1. Vazifani belgilash va mulkni baholash bo'yicha shartnoma tuzish. Buyurtmachi, qoida tariqasida, baholovchi oldiga aniq maqsad qo'yadi - u qaror qabul qilishi kerak bo'lgan mulk qiymatini aniqlash. Mijozning manfaatlari har xil bo'lishi mumkin: investitsiya sifatida ko'chmas mulk sotib olish, mulkni sotish, o'z aktivlarining bir qismini qarzga berish, kredit olish, mulkni garovga qo'yish va hk. Har bir holatda baholovchi maxsus o'ziga xos qiymat turini (masalan, mulkning bozor qiymatini aniqlash, investitsiya yoki garov qiymatini aniqlash va hokazo) va undan foydalanish sohasini (sotish, kredit olish, sug'urta va boshqalar). Foydalilik, almashtirish va kutish baholovchiga mavjud muammolarning mohiyatini tushunishga yordam beradigan asosiy tamoyillardir.
Mulkni baholashda mol-mulkni tekshirish va u bilan bog'liq qonuniy huquqlarni aniqlash muhim ahamiyatga ega, chunki xaridor faqat ijaraga yoki mulkdan foydalanishga bo'lgan cheklangan huquqlarga ega bo'lishi mumkin, birgalikda ijaraga olish va sheriklikda faqat ma'lum bir manfaatga ega bo'lishi mumkin. ipoteka yuklanishi mumkin, qonuniy cheklovlar bo'lishi mumkin va hokazo. Ushbu muammolarni hal qilishda baholovchi, qoida tariqasida, muvozanat, o'zgarish, iqtisodiy hajm va iqtisodiy bo'linishning baholash tamoyillariga asoslanadi. Ular baholovchiga ko'chmas mulkning qaysi qismlarini (ulushlarini) birlashtirish (bo'lish) yoki ularni qanday ketma-ketlikda sotish kerakligini aniqlash imkonini beradi va bularning barchasi mijozning manfaatlarini ko'zlab amalga oshirilishi kerak.
Shundan so'ng, ma'lumot to'plash va tasdiqlash uchun pul va vaqtning kutilayotgan xarajatlari baholanadi. Bu baholar baholovchida mavjud bo'lgan ma'lumotlar miqdori, hal qilinayotgan muammoning o'ziga xosligi yoki murakkabligi, baholovchining tajribasi va tajribasiga bog'liq bo'ladi. Mulkni mustaqil ekspertizadan o'tkazish zarur bo'lganda vaziyat yuzaga kelishi mumkin.
Ko'chmas mulkni baholash baholovchi va buyurtmachi o'rtasidagi shartnoma asosida amalga oshiriladi. Shartnomaga qo'yiladigan majburiy talablar baholash turini ko'rsatish zaruriyatini o'z ichiga oladi; baholash ob'ekti qiymatining turi; ushbu ishni bajarish uchun to'lov miqdori; shuningdek, baholash faoliyati sohasida kasbiy bilim olganligini tasdiqlovchi taʼlim toʻgʻrisidagi hujjatni bergan taʼlim muassasasi toʻgʻrisidagi maʼlumotlar; rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq vakolatli organ tomonidan berilgan litsenziya. Ko'chmas mulkni baholash, agar u yuridik shaxsning ta'sischisi, mulkdori, aksiyadori yoki mansabdor shaxsi, yoxud baholanayotgan mol-mulkda mulkiy manfaatdor bo'lgan buyurtmachi yoki jismoniy shaxs bo'lsa, baholovchi tomonidan amalga oshirilishi mumkin emas.
Mulkni baholash qiymati muammoning murakkabligiga, kutilayotgan xarajatlar miqdoriga va taqdim etiladigan xizmatlar doirasiga bog'liq. To'lov bir martalik to'lov, soatlik stavka yoki mulk qiymatining yakuniy bahosining foizi sifatida bo'lishi mumkin.
Shartnoma shartlari bo'yicha taklif baholovchi va buyurtmachining mas'uliyatini aniqlashtirishga xizmat qiladi va baholovchi mijoz oldida turgan muammoning mohiyatini to'g'ri tushunganligini tasdiqlaydi. Vazifani bajarish va to'lov miqdori bo'yicha shartnoma tuzish kelajakda tushunmovchiliklardan qochishga yordam beradi.
2. Baholash rejasi. Baholashning mohiyati tushunilgan va aniqlangandan so'ng, baholovchi uni hal qilishning mumkin bo'lgan usullarini belgilaydi. Shu maqsadda "baholash rejasi" deb nomlangan ikkinchi bosqichning asosi bo'lgan va quyidagi vazifalarning ketma-ket echimlarini o'z ichiga olgan tadqiqot dasturi ishlab chiqiladi:
A) Baholashning tuzilishi Ko'chmas mulk ob'ektining mohiyati shundan iboratki, baholovchi birinchi navbatda umumiy qiymat omillarini mintaqaviy darajada o'rganadi, so'ngra mahalliy va segmentlar darajasida aniqroq qiymat omillariga o'tadi va nihoyat o'z e'tiborini er uchastkasining qiymatiga ta'sir qiluvchi aniq omillarga qaratadi. baholangan va unda joylashgan ko'chmas mulk ob'ektlari.
b) Baholash rejasi zarur ma'lumotlarni to'plash, qayta ishlash va baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bozorining aniq segmentini aniqlashni o'z ichiga oladi; talabni, mumkin bo'lgan raqobatchilarni va mumkin bo'lgan xaridorlarni (foydalanuvchilarni) aniqlash; taqqoslanadigan ob'ektlar parametrlarini tahlil qilish, mumkin bo'lgan foydalanuvchilarning shaxsiy xususiyatlari, moliyalashtirish uchun bozor sharoitlari.
V) Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlarning spetsifikatsiyasi. Har bir vaziyatning o'ziga xos yondashuvlari bor, ular faqat unga mos keladi. Yondashuvlarni to'g'ri tanlash uchun ularning tegishli vaziyatga muvofiqligi mezonlarini aniqlash kerak. Davlat organlarining baholash talablari xususiy mulkdorlarning talablaridan farq qilishi aniq. Masalan, ko‘chmas mulkni xususiylashtirishda iqtisodiy emas, ijtimoiy-siyosiy talablar birinchi o‘ringa chiqadi.
Ko'chmas mulkni baholash standartlariga muvofiq, barcha uchta yondashuv qo'llaniladi va oxirgi chora sifatida ikkitasi, ammo tanlov sababini asoslash kerak. Yakuniy baholash natijasi har bir aniq holatda muayyan yondashuvning ahamiyatini hisobga olgan holda chiqariladi.
3. Axborotni to'plash va tasdiqlash. Baholovchining xulosalarining ishonchliligi uning ishida foydalangan ma'lumotlarga bog'liq. Agar ular aniq bo'lmasa, to'g'ri xulosa tayyorlash qiyin bo'ladi. Shuning uchun baholovchi hisobot yoki tahlilda o'z xulosalarini tasdiqlovchi ma'lumotlarni to'plashi kerak.
Baholovchilarning kasbiy amaliyotida zarur ma'lumotlarni tanlashda ma'lum bir tizim ishlab chiqilgan. Uning mohiyati shundaki, to'plangan ma'lumotlar quyidagilar bo'lishi kerak:
- baholangan ob'ektga to'g'ridan-to'g'ri teging va etarlicha yangi bo'ling, ya'ni. o'ziga xos;
– baholovchi yoki bilimdon shaxslar (ekspertlar) tomonidan mol-mulkni shaxsan tekshirish orqali tasdiqlanishi;
- bozorda mavjud bo'lgan o'xshash ob'ektlar haqidagi ma'lumotlar bilan taqqoslanadigan bo'lishi; bu taqqoslash moliyaviy ko'rsatkichlardan foydalanishda, xususan, kelajakdagi daromadlarni hisoblashda ayniqsa muhimdir;
- ma'lumot to'plash jarayonida buzilishlar yoki haqiqiy qiymatlardan chetga chiqishga yo'l qo'yilganligini aniqlashtirish imkoniyatini ta'minlash;
- baholovchining kasbiy tajribasi bilan bog'liq.
Ortiqcha ma'lumotlar kamdan-kam hollarda hisobotning ishonchliligini oshiradi, to'plangan ma'lumotlar baholovchining hisobotlarini ortiqcha yuklamasligi kerak.
Kerakli ma'lumotlarni malakali tanlash baholovchiga ko'chmas mulkni baholashda ushbu holatga mos keladigan yondashuvni qo'llash imkonini beradi.
4. Ko'chmas mulk qiymatini baholashga yondashuvlar. XARAJATLARGA YONSHISH to'liq takror ishlab chiqarish yoki baholanayotgan mulkni to'liq almashtirish qiymatini baholash, so'ngra jismoniy, ma'naviy va iqtisodiy eskirish summasini ayirish va nihoyat, shu tariqa olingan qiymatga o'zlashtirilmagan er uchastkasining bozor qiymatini qo'shishni o'z ichiga oladi.
Xarajatga yondashuvning muhim va murakkab elementi - bu eskirishni aniqlash. Ma'lumki Amortizatsiya - bu turli sabablarga ko'ra mulkning foydaliligini yo'qotishi va qiymatining pasayishi.
Xarajat yondashuvi quyidagi majburiy operatsiyalarni bajarishni o'z ichiga oladi:
1) mulk joylashgan er uchastkasining bozor qiymatini aniqlash (uni o'xshash uchastkalarning qiymati bilan solishtirish yoki davlat organlarining uslubiy tavsiyalaridan foydalanish);
2) almashtirish qiymatini aniqlash;
3) baholanayotgan mol-mulkning barcha turdagi eskirishlarini hisoblash: jismoniy, funktsional va tashqi va eskirishni hisobga olgan holda almashtirish qiymatini aniqlash (mulkning umumiy eskirishi uni qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish xarajatlaridan chegirib tashlanadi);
4) erning bozor qiymatini mulkni sof almashtirish qiymatiga qo'shish orqali mulkning umumiy qiymatini hisoblash.
Birinchi operatsiya - bu mulk joylashgan er uchastkasining bozor qiymatini baholash- o'rganishni ifodalaydi:
Yerga egalik huquqi;
Er uchastkasining fizik xususiyatlari;
er uchastkasining atrof-muhit bilan aloqasi to'g'risidagi ma'lumotlar;
Baholanayotgan er uchastkasini tavsiflovchi iqtisodiy omillar.
Ushbu ma'lumotlarning manbalari er uchastkalari bilan bitimlar ro'yxatga olingan shahar tuman yer qo'mitalari va organlar, ipoteka krediti tashkilotlari, er uchastkalari bilan bitimlar tuzishga ixtisoslashgan baholash va rieltorlik firmalari (masalan, Progal rieltorlik agentligi va boshqalar) bo'lishi mumkin.
Uchta asosiy yondashuvga asoslanib, yerning bozor qiymatini baholashning beshta asosiy usuli mavjud:
Taqqoslanadigan sotish usuli;
Korrelyatsiya usuli (o'tkazish);
Er ijarasini kapitallashtirish usuli;
Er uchun qoldiq texnikasi usuli;
Erni o'zlashtirish usuli.
Taqqoslanadigan sotish usuli yaqinda sotilgan shunga o'xshash bo'sh er uchastkalari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash va taqqoslashni va sotish narxlariga tuzatishlar kiritishni o'z ichiga oladi.
Baholangan yer uchastkasini solishtirma uchastkalar bilan solishtirish quyidagi elementlar bo‘yicha amalga oshiriladi:
Manzil ;
Sotish vaqti;
Jismoniy xususiyatlar;
Er uchastkasidan olinadigan daromadlarning tavsifi;
Yer oldi-sotdi bitimini moliyalashtirish shartlari;
Sotish shartlari;
Tegishli (o'tkazish) usuli o'xshash uchastkada joylashgan binoning sotuvini tahlil qilish va umumiy sotish narxini ikkita komponentga - binoning narxiga va erning narxiga bo'lishdan iborat.
Bunday holda, ushbu uchastkada joylashgan bino va boshqa inshootlarning qiymati dastlab baholanadi, so'ngra u mulk majmuasining umumiy narxidan chegiriladi va shu bilan er uchastkasining qiymati olinadi, olingan natija mulkka o'tkaziladi. ob'ekt baholanadi.
Er ijarasini kapitallashtirish usuli ijara to'lovlari orqali olingan daromadlarni kapitallashtirishni ifodalaydi.
Rossiya sharoitida ushbu usuldan foydalanish deyarli mumkin emas, chunki hozirda er ijarasi bozori yo'qligi sababli taqqoslanadigan ijara to'lovlari va kapitallashuv stavkalarini topish mumkin emas.
Er uchastkasining qiymatini baholashda er uchun qoldiq texnikasi bo'sh er uchastkalarini sotish to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lmaganda qo'llaniladi. Daromad yerdan va unda qurilgan mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni hisobga olgan holda olingan foyda asosida hisoblanadi.
Usul erning qoldiq unumdorligi tamoyilini qo'llashga asoslangan.
Er uchastkasini ishlab chiqish (qurish) usuli alohida alohida uchastkalarga bo'lish uchun yaroqli bo'lgan uchastkaning narxini aniqlash zarur bo'lganda qo'llaniladi va quyidagi harakatlar ketma-ketligini o'z ichiga oladi:
Yakka tartibdagi yer uchastkalarining hajmi va sonini aniqlash (alohida uchastkalarning hajmini belgilashda ushbu qarorning qabul qilinishiga ta’sir etuvchi jismoniy, huquqiy va iqtisodiy omillar hisobga olinadi);
Qiyoslanadigan sotish usulidan foydalangan holda ishlab chiqilgan uchastkalarning narxini hisoblash;
Saytlarni rivojlantirish va ularni sotish xarajatlarini hisoblash;
Ushbu saytlarni sotishdan tushgan umumiy daromaddan saytlarni rivojlantirish xarajatlarini ayirish orqali pul oqimi miqdorini aniqlash;
Barcha alohida er uchastkalarini ishlab chiqish va sotish vaqtini hisobga olgan holda pul oqimlarini diskontlash.
Naqd pul oqimini diskontlash uchun foydalaniladigan diskont stavkasi rivojlangan er uchastkalari uchun ma'lum bir bozorda paydo bo'layotgan investitsiya samaradorligining mavjud tendentsiyalarini aks ettirishi kerak;
Ikkinchi operatsiya - yalpi almashtirish narxini aniqlash.
Mulkni almashtirish qiymatini (almashtirish qiymatini) aniqlashning uchta asosiy usuli mavjud.
1. Qiyosiy birlik usuli (yoki birlik tannarx usuli), bunda o'lchov birligining tuzatilgan qiymati baholanayotgan mulk birliklari soniga ko'paytiriladi.
O'lchov birliklari kvadrat yoki kubometr bo'lishi mumkin. 1-o'rin va hokazo. Bu mulkni baholashning eng oson usuli.
2. KOMPONENTLAR BO'YICHA BO'LISH USULI, ko'chmas mulkning tarkibiy qismlarini aniqlash va ularni jamlangan xarajatlar ko'rsatkichlariga ko'paytirishga asoslangan.
Komponentlar bo'lishi mumkin: poydevor, devor va bo'linmalar, shiftlar (qoplamalar), tom yopish, pollar, teshiklar, pardozlash ishlari, muhandislik uskunalari, ish haqi va boshqalar. Yig'ilgan ko'rsatkichlar 1 m3, 1 m2, 1 chiziqli metr, 1 standart uchun hisoblanishi mumkin. soat va boshqalar.
3. MIQDAR SAVDO OLISH USULI baholanayotgan ob'ektni qurish uchun ob'ekt va yig'ma smeta hujjatlarini, go'yo uni qayta qurilayotgandek tuzishdan iborat.
Bu eng ko'p mehnat talab qiladigan usul, ammo agar u qurilgan baholangan ob'ektning eski hisob-kitoblari mavjud bo'lsa, uni sezilarli darajada soddalashtirish mumkin yoki ekspert baholovchi yangi ob'ektni ishlab chiqadigan mutaxassis baholovchining xizmatlariga murojaat qilishi mumkin. yagona me'yorlar va narxlar, qurilish-montaj ishlarining narxlari indekslari, SNiPlar va boshqa zarur hujjatlardan foydalangan holda baholangan ob'ekt uchun smeta.
Odatda, bilvosita xarajatlar mintaqaviy qurilish qiymatining 10-15 foizini tashkil qiladi.
Uchinchi operatsiya - bu mulkning eskirishini aniqlash.
Baholash faoliyatida xarajat yondashuvini qo'llashda amortizatsiya mulk qiymatining asosiy omili sifatida qaraladi. Bu erda amortizatsiya yangi mulk va baholanayotgan mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun ishlatiladi. Ob'ektning amortizatsiyasini hisobga olish - bu baholangan ob'ektning joriy qiymatini aniqlash uchun yangi qayta ishlab chiqarilgan binoning tannarxiga tuzatishning bir turi (xarajat yondashuvidan foydalangan holda aniqlanadi).
Baholash faoliyatida qo'llaniladigan "eskirish" tushunchasini buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan "amortizatsiya" tushunchasidan farqlash kerak. Buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya - ob'ektni sotib olish bilan bog'liq dastlabki xarajatlarni uning joriy qiymatini aniqlamasdan, uning butun xizmat muddatiga taqsimlash jarayoni.
Ma'lumki, eskirishning uch turi mavjud: jismoniy, funktsional va tashqi (iqtisodiy).
Jismoniy buzilish tabiiy jismoniy qarish va tashqi noqulay omillarning ta'siri natijasida mulkning ishlashining pasayishini aks ettiradi. Amortizatsiya stavkalarida jismoniy eskirish hisobga olinadi.
Amalda, binolarning jismoniy buzilishini hisoblash uchun to'rtta asosiy usul qo'llaniladi: ekspert, xarajat, normativ (yoki buxgalteriya) va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Shuni ta'kidlash kerakki, jismoniy eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin.
Olib tashlash mumkin bo'lgan jismoniy buzilish davom etayotgan ta'mirlash xarajatlari ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kamroq bo'lishini nazarda tutadi.
Agar nuqsonni tuzatish xarajatlari mulkka qo'shadigan qiymatdan oshsa, jismoniy buzilish tuzatib bo'lmaydigan hisoblanadi. Ob'ektdagi har qanday nuqson, qoida tariqasida, tuzatilishi mumkin, ammo tuzatish qiymati kutilgan foydadan oshmasligi kerak.
Tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishni aniqlash uchun qurilish elementlari ikki toifaga bo'linadi: uzoq muddatli va eskirish. Poydevorlar, devorlar, pollar va boshqalar kabi uzoq muddatli elementlarning aşınması, ularning samarali xizmat qilish muddatini va real sharoitlarda qolgan jismoniy umrini aniqlash orqali guruhlarga bo'lingan holda hisoblanishi mumkin.
Uzoq muddatli elementlarning jismoniy eskirishini hisoblash uchun siz qurilish elementlarini qayta ishlab chiqarish xarajatlarini aniqlash usulidan (yoki xarajat usuli) ham foydalanishingiz mumkin.
Jismoniy eskirishni hisoblashning aniqroq to'g'rilangan tannarx usulida qurilish elementlarining eskirish foizi vaznli qiymat sifatida aniqlanadi.
Tez eskiradigan qurilish elementlari toifalariga xizmat muddati binoning taxminiy iqtisodiy muddatidan qisqaroq bo'lgan elementlar kiradi. Bunga tom yopish, dekorativ tugatish, bo'yash va boshqalar kiradi, ya'ni. muntazam parvarishlash orqali ta'mirlanishi (tiklanishi) mumkin bo'lgan elementlar.
Normativ (yoki buxgalteriya) usuli Binolarning jismoniy eskirishini aniqlash SSSR Vazirlar Kengashining 1990 yil 29 oktyabrdagi 300-sonli qarori bilan tasdiqlangan "Rossiya Federatsiyasida asosiy vositalarni to'liq tiklash uchun amortizatsiya to'lovlarining yagona normalari" dan foydalanishni o'z ichiga oladi. 1072.
Mulkning jismoniy buzilishini aniqlash mumkin umrini hisoblash usuli. Bino yoki inshootning xizmat qilish muddati shaklda keltirilgan. 5.1.
Nuqtai nazaridan funktsional foydalanish Ko'chmas mulkning quyidagi muddatlari ajratiladi:
1. Iqtisodiy hayot, ob'ektdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davrini belgilash. Iqtisodiy hayot, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.
2. Muddat, ob'ekt mavjud bo'lgan va unda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqt davri.
3. Oddiy jismoniy umr ko'rish amaldagi qonun hujjatlari normalari bilan belgilanadi.
Ko'chmas mulk ob'ektining amal qilish muddati nuqtai nazaridan quyidagi davrlar ajratiladi:
1. Samarali yosh buyumning tashqi ko'rinishi, texnik holati va boshqalarga qarab yoshini aks ettiradi.
Guruch. 5.1. Bino yoki inshootning xizmat qilish muddati
2. Xronologik (haqiqiy) yosh, ob'ekt foydalanishga topshirilgan paytdan boshlab ishlayotgan davrga to'g'ri keladi.
3. Qolgan iqtisodiy hayot ekspert baholovchi tomonidan ob'ektni baholash maqsadida foydalaniladi va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tashkil qiladi.
Eskirish va eskirish, almashtirish qiymati, samarali yosh va odatdagi jismoniy hayot o'rtasidagi bog'liqlik quyidagi formula bilan tavsiflanishi mumkin:
(5.1)
qaerda men - mulkning eskirishi;
Va tiklash - bu mulkni almashtirish qiymati;
EV - samarali yosh;
TS ezh - iqtisodiy hayotning tipik davri.
Boshqacha qilib aytganda, tiklash qiymatidan amortizatsiya foizi mulkning amaldagi yoshining odatdagi iqtisodiy hayotga nisbati bilan belgilanadi.
Ob'ektning funktsional eskirishi (yoki funktsional eskirishi). narsa ob'ekt o'zining funktsional foydaliligi bo'yicha zamonaviy standartlarga javob bermaydi. Ushbu turdagi eskirish (binoning eskirgan arxitekturasida, uning joylashuvi, hajmining qulayligi, muhandislik ta'minoti va boshqalarda o'zini namoyon qilishi mumkin) asosan arxitektura sohasidagi ilmiy-texnikaviy taraqqiyotning ta'siri bilan bog'liq. qurilish. Mahalliy amaliyotda funktsional eskirish eskirish deb ataladi va xuddi jismoniy eskirish kabi, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin.
Chiqariladigan funktsional eskirish o'rnatilgan shkaflarni, suv va gaz hisoblagichlarini tiklashni o'z ichiga oladi. Santexnika asbob-uskunalari, pol qoplamalari va boshqalar. Aşınma mezoni, olinadiganlik nuqtai nazaridan, ta'mirlash xarajatlari miqdorini olingan qo'shimcha qiymat miqdori bilan solishtirishdir. Olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlanadigan funktsional eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz bir xil baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.
Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish - bu binoning sifat ko'rsatkichlarining ortiqcha va etishmasligi bilan bog'liq omillar tufayli bino qiymatining pasayishi. Masalan, ijara bozorida bir xonali kvartiralarga nisbatan ikki xonali kvartiralarga talab katta. Ushbu turdagi amortizatsiya miqdori ushbu turdagi kvartiralarga xos bo'lgan ijara multiplikatoriga (mulkni sotish narxining u uchun potentsial ijaraga nisbati) ko'paytirilgan ushbu kvartiralarni ijaraga berishda ijaradan yo'qotishlar miqdori sifatida hisoblanadi. kvartira. Shunday qilib, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdori ijara yo'qotishlarini kapitallashtirish orqali aniqlanadi.
Tashqi ta'sirlardan iqtisodiy eskirish yoki eskirish – Bu iqtisodiy, siyosiy yoki boshqa omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi. Tashqi eskirishning sabablari ham ob'ekt joylashgan hududning umumiy pasayishi, ham hukumat yoki mahalliy boshqaruvning soliq va sug'urta sohasidagi harakatlari bo'lishi mumkin; bandlik, dam olish, ta'lim va hokazo bozorlardagi boshqa o'zgarishlar.
Tashqi eskirish miqdoriga ta'sir qiluvchi muhim omil bu "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlar - botqoqlar, kanalizatsiya tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari, kasalxonalar, maktablar, sanoat korxonalari va boshqalarga yaqinlikdir.
Atrof-muhitning qulay va noqulay omillari baholanayotgan mulkning qiymatiga o'xshash, ammo baholanmagan mulkka qaraganda ko'proq darajada ta'sir qilishi mumkin. Ushbu ta'sir to'g'ridan-to'g'ri baholovchining mulk qiymati to'g'risidagi fikrida aks etadi va hisobotda qayd etiladi. Baholovchi ob'ektni tekshirish paytida atrof-muhit holati bilan bog'liq muammolarni aniqlaganda, u o'z tadqiqotlari yoki sanitariya-ekologik ekspertiza asosida ifloslanishning tabiati va darajasini aniqlashi kerak. Baholovchining majburiyatlari, shuningdek, dastlabki ekspertiza davomida har xil turdagi ifloslanishlar aniqlangan bo'lsa, batafsil ekspertiza o'tkazish bo'yicha tavsiyalarni ham o'z ichiga oladi. Atrof-muhitning ifloslanishi bilan bog'liq muammolar aniqlangan yoki kutilayotgan hollarda, baholovchi baholash jarayonini boshlashdan oldin atrof-muhitni baholashni tavsiya qilishi kerak.
Baholanayotgan ob'ektga atrof-muhitni ifloslantiruvchi omillar sezilarli ta'sir ko'rsatmasligi mumkin, ammo bu ta'sir hozirda baholanmaydigan o'xshash ob'ektlarga nisbatan kuchli bo'lishi mumkin. Har qanday hududda barcha ko'chmas mulk ob'ektlari atrof-muhit ta'siriga bir xil darajada sezgir bo'lgan hollarda qo'shimcha tahlillarni o'tkazish tavsiya etilmaydi.
Atrof-muhitning ifloslanishi bilan bog'liq qiymatning pasayishi amortizatsiyani aniqlashga o'xshash usullar yordamida aniqlanadi. Misol uchun, zaharli chiqindilarni yo'q qilish narxi saytni ta'mirlash xarajatlari bilan bog'liq bo'lishi mumkin, masalan. olinadigan nuqsonlarning narxi.
Iqtisodiy eskirish, jismoniy va ma'naviy eskirishdan farqli o'laroq, har doim qaytarib bo'lmaydigan hisoblanadi, chunki tashqi omillarni bartaraf etishga ajratilgan xarajatlar miqdori nomutanosib ravishda yuqori.
Tashqi eskirish va eskirishni o'lchash usuli - juftlashtirilgan savdolarni tahlil qilish (ko'chmas mulk bozorida ikkita taqqoslanadigan ob'ekt sotilganda, ulardan birida tashqi eskirish belgilari mavjud, ikkinchisida esa yo'q). Narxlarning farqi baholanayotgan ob'ektning tashqi ta'siridan eskirish miqdori haqida xulosa chiqarishga imkon beradi.
Tashqi amortizatsiyani o'lchashning yana bir usuli - baholanayotgan mulkka o'xshash ikkita mulkning ijara daromadini solishtirish, ulardan biriga salbiy ta'sir ko'rsatadi. Ushbu ikki ob'ektni taqqoslashdan olingan daromad yo'qotishlarini kapitallashtirish tashqi ta'sirlardan eskirish va eskirish miqdorini tavsiflaydi.
To'rtinchi operatsiya - almashtirish qiymatiga er qiymatini qo'shish. Ushbu operatsiya sof matematik operatsiya bo'lib, mulkning umumiy qiymatini olish uchun amortizatsiyani hisobga olgan holda er qiymatini almashtirish qiymatiga qo'shishga asoslangan.
DAROMAD POD. Uning mohiyati shundan iboratki, u mulkdan foydalanishdan keladigan kelajakdagi daromadning qiymatini aniqlash bilan bog'liq. Daromadni baholash yondashuvidan foydalanish texnologiyasi beshta operatsiyani bajarishni o'z ichiga oladi.
Birinchi operatsiya: kelajakdagi yalpi daromadni aniqlash. Korxonaning so'nggi 3 yildagi yillik daromadlari va xarajatlari balanslari ma'lumotlariga asoslanib, baholovchi yalpi daromadni aniqlaydi.
Yalpi daromad ta'rifi quyidagilarni o'z ichiga oladi:
1. Potentsial yalpi daromadni baholash, ya'ni. ob'ektning bir yil ichida ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromadi, agar foydalanish xarajatlarini chegirib tashlashdan oldin bo'sh joy to'liq band bo'lsa. Shunday qilib, potentsial yalpi daromad baholanayotgan mulk bo'yicha asosiy faoliyatdan kutilayotgan umumiy miqdorni ifodalaydi.
2. Potentsial yalpi daromaddan kelib chiqib hisoblangan haqiqiy yalpi daromadning bahosi. Shu bilan birga, undan to'lovlarni undirish paytida yo'qotishlar olib tashlanadi va mulkdan qo'shimcha daromad qo'shiladi (masalan, mulk hududida yoki uning ichida tadbirkorlik faoliyatidan).
Agar, masalan, mehmonxonaning narxi hisoblansa, egasining daromadi quyidagi elementlardan iborat bo'ladi: xonalar, restoranlar, tozalash va kir yuvish xizmatlari, o'rnatilgan kiosklar va do'konlar uchun ijara. Baholovchi tadbirkorning rivojlanish salohiyatini hisobga olishi va uni hisobotida aks ettirishi kerak. Xaridor yaxshi boshqaruv, moliyaviy nazorat, yangi ishlab chiqarish quvvatlarini jalb qilish va boshqa omillar orqali foydani oshirishi mumkinligini bilishi kerak. Ushbu qo'shimcha daromad imkoniyatlari odatda joriy qiymatni baholash jarayonida manfaatdor tomonlar tomonidan hisobga olinadi.
Ikkinchi operatsiya: tranzaksiya xarajatlarini olib tashlash. Baholovchi korxona balansida aks ettirilgan operatsion xarajatlarni tahlil qiladi. Ushbu turdagi xarajatlar ob'ektning funktsional yaroqliligini ta'minlash uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aks ettiradi, bu esa yalpi daromad olishni ta'minlaydi.
Operatsion xarajatlar taxmin qilinadi:
Mulkni ekspluatatsiya qilish darajasiga bog'liq bo'lmagan shartli doimiy (masalan, mulk solig'i, sug'urta mukofotlari va boshqalar);
Mulkdan foydalanish darajasi va yuklanishiga qarab o'zgaruvchan shartli o'zgaruvchilar (masalan, kommunal xizmatlar, tozalash, axlatni olib tashlash va boshqalar uchun to'lovlar);
O'zgartirish zahiralari - mulkning iqtisodiy hayoti davomida uning alohida elementlarini (konstruktiv, ekspluatatsiya va ichki), ayniqsa eskirish va yirtishga eng moyil bo'lgan narsalarni (masalan, tom yopish, sanitariya-tesisat, lift uskunalari) almashtirish.
Masalan, mehmonxonani baholashda ular mehmonxona xonasining narxi, xodimlar va ma'muriyat to'lovlari, reklama, ta'mirlash va soliqlarni o'z ichiga oladi. Barcha xarajatlar, amortizatsiya va kredit xarajatlaridan tashqari, sof daromad olish uchun yalpi aylanmadan chegirib tashlash kerak.
Uchinchi operatsiya: ta'rifi va sof (operatsion) daromadga tuzatish kiritish. Sof daromadga tuzatish kiritish tadbirkorning individual xususiyatlari bilan belgilanadi.
Aytaylik, daromadning 70 foizi ijara haqi va boshqa ishlab chiqarish xarajatlarini to'lashga sarflanadi, keyin tadbirkor olgan yalpi daromadining 30 foizigacha bo'lgan qismini to'lov shaklida olishi mumkin tadbirkorning shaxsiy daromadining kamayishi munosabati bilan o'zgarishi mumkin.
Shuni ta'kidlash kerakki, sof daromad kreditlarga xizmat ko'rsatish va amortizatsiya to'lovlarini hisobga olmaydi.
To'rtinchi operatsiya: gudvilni baholash va multiplikator. Gudvil “biznes sotuvchisi tomonidan xaridorga beriladigan imtiyozlar; biznes qiymatining alohida elementi sifatida tan olingan mijozlar yoki mijozlar ro'yxati" (Oksford ingliz lug'ati). Xalqaro buxgalteriya standartlari kengashi shunday deb hisoblaydi Gudvil - bu "butun biznes qiymati va uning aktivlarining bozor narxi o'rtasidagi farq". Ikkala ta'rif ham biznes yuritishning individual xususiyatlari natijasida olingan va baholanayotgan mulk qiymatiga qo'shilgan qo'shimcha qiymatni tavsiflaydi.
Potentsial egasining gudvilining qiymatini aniqlash uchun baholovchi quyidagilarni bajarishi kerak:
· egasining asosiy aktivlarini - yer va ishlab chiqarish elementlarini, shu jumladan mashina va uskunalarni o'z ichiga oladi;
· ijarachining ko'chmas mulki (jumladan, asbob-uskunalar va o'z kapitali) qiymatini va oldingi egasining nomi bilan bog'liq bo'lgan (agar mavjud bo'lsa) gudvil qiymatini istisno qilish;
· mijozning iltimosiga binoan, agar ko'chmas mulkni qiyosiy baholash usuli qo'llanilsa, ko'chmas mulk bilan bog'liq ayrim ob'ektlarning (mebel, ijarachilarning mol-mulki va boshqalar) qiymatini alohida ko'rsatish.
Baholovchi 1 dan 5 gacha bo'lgan koeffitsientga mulk bilan bog'liq bo'lgan gudvilning natijaviy qiymatini ko'paytiradi. Koeffitsientni tanlash baholovchining kelajakdagi pul oqimlarining ishonchliligi va biznesning o'sishi (pasayishi) istiqbollari haqidagi fikriga bog'liq. .
Beshinchi operatsiya: ko'chmas mulkning yakuniy qiymatini aniqlash.
Quyidagi usullardan foydalanish mumkin:
1.
Daromadlarni kapitallashtirish usuli (to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli).
2.
Diskontlangan pul oqimi usuli.
3.
Qolgan texnika.
Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni baholash usullarining mohiyatini tushunish uchun vaqt o'tishi bilan pul qiymatining miqdoriy o'zgarishlarini tavsiflovchi murakkab foizlarning funktsiyalarini ko'rib chiqish kerak. Ushbu funktsiyalarga odatda quyidagilar kiradi:
1. Bitta investitsiyaning kelajakdagi qiymati - murakkab foizlar bo'yicha n davrdan keyin pul birligining kelajakdagi qiymatini belgilaydi:
(5.2)
bu erda i - haqiqiy murakkab foiz stavkasi
2. Yagona investitsiyaning joriy qiymati- yillik foizda n davrdan keyin olingan pul birligining joriy qiymatiga mos keladi:
(5.3)
3. Davr uchun bitta investitsiyaning joriy qiymati– murakkab foiz stavkasi i bo‘yicha n ta davr uchun kelajakdagi teng birlik to‘lovlari seriyasining hozirgi qiymatini aniqlaydi:
(5.4)
4. Davr uchun bitta investitsiyaning kelajakdagi qiymati - Murakkab foiz stavkasi i bo'yicha n ta davr uchun kelajakdagi teng birlik to'lovlari seriyasining kelajakdagi qiymati qanday bo'lishini ko'rsatadi:
(5.5)
5. Bitta investitsiya uchun amortizatsiya koeffitsienti - n davr mobaynida to'lovlar hajmi qancha bo'lishi kerakligini ko'rsatadi, shunda ularning i foiz stavkasi bo'yicha joriy qiymati 1 ga teng bo'ladi:
(5.6)
(5.7)
6. Kompensatsiya fondi omili – annuitet davrining oxiriga kelib hisobda 1 pul birligini to'playdigan teng to'lovlar miqdorini hisoblab chiqadi:
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli Agar doimiy yoki bir tekis o'zgaruvchan daromad bashorat qilinsa ishlatiladi. Bu usul kapitallashuv stavkasini aniqlashga asoslanadi, bu kapitallashuv koeffitsienti bo'lib, u baholanayotgan mulkni ishlatishdan olingan sof foydani ham, ushbu mulkni sotib olishga sarflangan kapitalning qoplanishini ham hisobga oladi.
Umuman olganda, kapitalizatsiya darajasi quyidagicha aniqlanadi:
Kapitalizatsiya stavkasini hisoblashning boshqa usullari mavjud:
1. To'g'ridan-to'g'ri moslashtirish usuli baholanadigan ob'ektni analog ob'ekt bilan solishtirishdan iborat. Bunday holda, shunga o'xshash xususiyatlar bir xil kapitallashuv stavkalariga ega deb taxmin qilinadi.
2. Bog'langan investitsiya usuli mulkni sotib olish uchun qarzga olingan va o'z kapitalidan foydalangan holda qo'llaniladi.
a) qarz mablag'lari bo'yicha kapitallashuv stavkasi (ipoteka konstantasi) yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining ipoteka kreditining asosiy summasiga nisbati bilan belgilanadi;
b) o'z mablag'lari bo'yicha kapitalizatsiya stavkasi (o'z kapitalini kapitallashtirish darajasi) o'z kapitaliga tegishli bo'lgan mulkni ishlatishdan olingan sof foyda qismining o'z kapitali miqdoriga nisbati bilan belgilanadi.
Umumiy kapitallashuv darajasi uning tarkibiy qismlarini investitsiya qilingan kapitalning umumiy miqdoridagi qarz va o'z kapitali miqdoriga mutanosib ravishda tortish yo'li bilan aniqlanadi.
Qarz kapitalining tarkibiy qismi ipoteka konstantasining mahsuloti va ssuda kapitali miqdorining qo'yilgan kapitalning umumiy miqdoriga nisbati sifatida aniqlanadi. Kapitalning tarkibiy qismi quyidagicha ta'riflanadi:
3. Ellvud usuli- investitsiya davrining uzunligi va vaqt o'tishi bilan mulk qiymatining o'zgarishini hisobga oladigan o'zgartirilgan bog'langan investitsiya usuli.
4. Kumulyativ usul investitsiya investitsiyalari, samarasiz investitsiyalarni boshqarish, mablag'larning past likvidligi va kapitallashuv stavkasini aniqlashning boshqa usullari bilan bog'liq risklar uchun kapitalizatsiya stavkasini tuzatishni hisobga oladi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli mulkdan foydalanishdan olingan daromad va uni qayta sotishdan olingan daromadlar mulkning qiymatini ifodalovchi joriy qiymatga kapitallashtirilishiga asoslanadi.
(5.10)
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli yordamida mulk qiymatini aniqlashning umumiy formulasi quyidagicha:
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk ob'ektining (ob'ektning) qiymati to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalanganda, ko'chmas mulk ob'ektining bir necha yillik faoliyati uchun ijara haqi qiymati bilan ham aniqlanishi mumkin. Bunday holda, mulk qiymatini aniqlash usuli "yillik ijarani to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli" deb ataladi.
Yillik ijarani kapitallashtirish individual baholash va ijarani yig'ish xavfiga bog'liq.
, (5.11)
bu erda ob'ekt - ob'ektning narxi;
BH - sof daromad;
G – ob’ektning ijaraga olingan yillar soni;
Qopqoq bilan. – sof daromad (NI) summasining yillik ijara miqdoriga (A ar.pl.) nisbati sifatida hisoblangan renta kapitallashuv koeffitsienti.
Diskontlangan pul oqimi usuli mulkdan foydalanish bilan bog'liq tavakkalchilik darajasiga qarab, tasodifiy o'zgaruvchan va notekis olingan pul oqimlari holatlarida qo'llaniladi.
Ushbu usuldan foydalanish quyidagilarni nazarda tutadi:
1. Mulkdan daromad olish muddatini belgilash.
Xalqaro baholash amaliyotida, agar qo'shimcha shartlarda boshqacha tartib nazarda tutilmagan bo'lsa, o'rtacha muddatni 5-10 yil sifatida qabul qilish odatiy holdir. Rossiya baholovchilari orasida ushbu davrni 3-5 yil oralig'ida baholash amaliyoti rivojlangan.
2. Pul oqimlari miqdorini prognoz qilish:
Daromad va xarajatlarning pul oqimlari tendentsiyalarini shakllantirish;
Daromad chastotasi.
Agar mulkni rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish xarajatlari nazarda tutilgan bo'lsa, ularning summasi ular sodir bo'lgan davrlarda sof daromaddan chegirib tashlanadi.
3. Diskont stavkasini aniqlash.
Diskont stavkasi kelajakdagi to'lovlarning joriy qiymatini hisoblashda foydalaniladigan murakkab foizlarni bildiradi.
Chegirma stavkasini aniqlashning turli usullari mavjud:
Qurilish usuli;
Muqobil investitsiyalarni solishtirish usuli;
Tanlash usuli;
Monitoring usuli.
Qurilish usuli diskont stavkasi faqat tavakkalchilik funktsiyasi ekanligi va uni ko'chmas mulkni sotib olish, ishlatish va boshqa operatsiyalar (ko'chmas mulk bozori riski, kapital bozori riski, past likvidlik xavfi) bilan bog'liq barcha risklar yig'indisi sifatida belgilash mumkin degan asosga asoslanadi. , inflyatsiya xavfi, mulkni boshqarish xavfi, moliyaviy xavf, ekologik xavf, qonunchilik xavfi).
Asosiyda muqobil investitsiyalarni solishtirish usuli Shu kabi risklarga ega bo'lgan loyihalar bir xil chegirma stavkalariga ega bo'lishi kerakligi haqidagi qoida yotadi.
Tanlash usuli diskont stavkasi tugallangan tranzaktsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib hisoblangan deb taxmin qiladi.
Monitoring usuli mulkning rentabelligi bilan bog'liq bo'lgan muqobil investitsiyalar rentabelligi tendentsiyalarini aniqlash imkonini beradi. Bunday tahlil natijalari rasman e'lon qilingan ko'chmas mulk bozori monitoringi asosida mulkning rentabelligidagi o'zgarishlarning ehtimoliy prognozi haqida taxmin qilish imkonini beradi.
4. Murakkab foiz funksiyalari asosida kelgusi davrlardagi pul oqimlari qiymatini keltirish va barcha joriy qiymatlarni umumlashtirish orqali amalga oshiriladigan pul oqimlarini diskontlash.
Hisoblash jarayoni har bir naqd pul oqimini tegishli diskont stavkasi bilan diskontlashni va natijada olingan barcha qiymatlarni qo'shishni o'z ichiga oladi:
(5.12)
bu yerda S t – t davrining pul oqimi; i t – t davridagi pul oqimi uchun diskont stavkasi
5. Ko'chmas mulk ob'ektini sotishdan tushgan tushumni (reversiyani) egalik qilish muddati tugagandan so'ng hisoblab chiqish va uni chegirma stavkasi orqali joriy qiymatiga etkazish.
6. Daromad oqimlari va sotishdan tushgan tushumlarning joriy qiymatlarini qo'shish.
7. Mulk qiymatini hisob-kitob davri uchun joriy daromad miqdori va qarz mablag'lari miqdori o'rtasidagi farq sifatida hisoblash.
Qoldiq texnikasi boshqa tarkibiy qismlarning qiymati ma'lum bo'lgan holda, mulkka qo'yilgan mablag'larning faqat bir qismiga tegishli bo'lgan daromadlarni kapitallashtirishni o'z ichiga oladi. Bular. bunday baholash daromad olishning individual omillarining ta'sirini hisobga olgan holda amalga oshiriladi.
Mulk qiymatini hisoblash quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
1. Ma'lum bir qiymatga ega bo'lgan komponentga investitsiyalarni jalb qilish uchun zarur bo'lgan ma'lum bir davr uchun daromad qismi kapitalizatsiya stavkasini qiymatga ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi.
2. Ikkinchi komponentga tushadigan daromad miqdori (noma'lum) umumiy daromaddan birinchi komponentga to'g'ri keladigan daromadni ayirish yo'li bilan aniqlanadi.
3. Ikkinchi komponentning qiymati unga tegishli bo'lgan daromadni tegishli kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi.
4. Mulkning qiymati ma'lum komponentning qiymatini va noma'lum komponentning hisoblangan qiymatini qo'shish orqali aniqlanadi.
BOZORGA YONDASHISH bozordagi sotuvlar tahliliga asoslanadi va bozor iqtisodiyoti sharoitida aksariyat ko‘chmas mulkni baholash uchun asos hisoblanadi. U baholovchiga osonlik bilan kirish mumkin bo'lgan bozor ma'lumotlariga asoslanadi va ob'ekt narxi haqida oddiy, mantiqiy xulosa chiqarish imkonini beradi.
Ushbu usuldan foydalanish jarayoni juda oddiy: baholanayotgan ob'ektga o'xshash, allaqachon ma'lum bozor narxiga ega bo'lgan ko'chmas mulk ob'ekti tanlanadi; keyin ularning texnik-iqtisodiy ko‘rsatkichlari taqqoslangandan so‘ng farqlar qayd qilinadi va tannarx shaklida tegishli tuzatishlar kiritiladi va bazaviy tannarx aniqlanadi.
Qo'llash texnologiyasi qiyosiy usul ko'chmas mulk qiymatini baholashda beshta operatsiyani o'z ichiga oladi:
Birinchi operatsiya: qiyosiy ma'lumotlar yig'ish.
Baholovchi o'xshash ob'ektlarni sotish haqida iloji boricha ko'proq ma'lumot to'playdi. Axborot manbalari quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin: mulkdorni ro'yxatdan o'tkazish, hamkasblar ma'lumotlari, rasmiy yozuvlar va statistika. Axborot to'plashda baholovchi uning to'liqligi va xolisligiga ishonchi komil bo'lishi kerak. 1 kv.m narxi haqida ma'lumot mavjud bo'lishi kerak. ob'ekt maydonining metrlari, bitim tuzilgan sana, ob'ektning joylashgan joyi, bitim shartlari va baholovchi zarur deb hisoblagan boshqa ko'rsatkichlar.
Ikkinchi operatsiya: operatsiyalarni o'rganish.
Baholovchi bitim ikki mustaqil tomon o'rtasida amalga oshirilganligiga va to'langan narxga hech qanday omillar, shu jumladan tomonlar o'rtasidagi yaqin munosabatlar ta'sir qilmaganligiga ishonch hosil qilishi kerak. Bundan tashqari, baholovchi mol-mulkni sotish yoki ijaraga berish miqdori bo'yicha kelishuvlarga erishilgan shartlarni o'rganishi va ushbu qiymatlarni ushbu masala bo'yicha bozor ma'lumotlari bilan solishtirishi kerak. Yangi bino uchun ijara, masalan, ko'chmas mulk bozorida yaxshi ko'rsatkich bo'lishi mumkin, lekin majburiy sheriklar yoki qarindoshlar o'rtasidagi bitim emas.
Uchinchi operatsiya: vaqtinchalik tuzatishlar. Ko'pincha baholovchi bir necha yil oldin sodir bo'lgan operatsiyalar haqida ma'lumotga ega. Yuqori inflyatsiyaga ega bo'lgan iqtisodiyotda ma'lumotlarni tahlil qilishda matematik yoki sifat jihatidan tuzatishlar kiritish uchun bitimning aniq sanasini bilishingiz kerak.
To'rtinchi operatsiya: taqqoslanadigan xususiyatlar o'rtasidagi farqlarni sozlash.
Haqiqiy amaliyotda hajmi, joylashuvi, yoshi, dizayni, joylashuvi va boshqa parametrlari bo'yicha mutlaqo o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlarini topish qiyin. Bunday vaziyatda baholovchi muammoga har qanday ma'lumot ma'lumot yo'qligidan yaxshiroq degan nuqtai nazardan yondashishi kerak. Uning tabiati va o'z tajribasiga asoslanib, baholovchi taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari orasidagi farqlarni aniqlaydi va ularni tannarx shaklida ifodalaydi. Baholovchi bu farqlarni ob'ektlarning joylashishi, ularning eskirish darajasida topadi va boshqa ko'plab omillardagi farqlarni aniqlaydi.
Beshinchi operatsiya: ko'chmas mulk qiymati to'g'risida qaror qabul qilish.
Taqqoslangan ikki ko'chmas mulk ob'ekti o'rtasidagi ma'lumotlarni solishtirish masalasi alohida ko'rib chiqishni talab qiladi, chunki baholanayotgan mulkning turli parametrlari va bozor analoglari o'xshashligiga qaramay, qiymat haqida noto'g'ri xulosaga kelish mumkin. Baholovchi baholanayotgan mol-mulkning hajmini, uning yoshini va boshqa omillarni o'xshash xususiyatlarning o'xshash omillari bilan solishtirishi, qiymat jihatidan tuzatishlar kiritishi va keyingi tahlilda ularni hisobga olishi kerak.
Yuqorida tavsiflangan ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar (narx, daromad, bozor) bir xil ko'chmas mulk bozorida to'plangan ma'lumotlarga asoslanadi, ammo ularning har biri ushbu bozorning boshqa tomoni bilan shug'ullanadi va bir-biridan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Shuning uchun yakuniy xulosa, qoida tariqasida, yaqin bo'lishi kerak bo'lgan natijalarning umumiyligi asosida amalga oshiriladi. Muhim nomuvofiqliklar hisob-kitoblardagi xatoliklarni yoki ko'chmas mulk bozoridagi nomutanosiblikni ko'rsatadi.
5. Turli yondashuvlar yordamida olingan natijalarni muvofiqlashtirish. Kelishuv - bu turli baholash usullari orqali olingan natijalar asosida mulk qiymatining yakuniy bahosiga kelish uchun hukm va mantiq qo'llaniladigan jarayon.
Ushbu jarayon dastlabki va yakuniy bosqichlarni o'z ichiga oladi.
Dastlabki bosqichda baholovchi:
– bozor, tannarx va daromad yondashuvlaridan foydalangan holda ko‘chmas mulkni baholash tamoyillaridan foydalanish imkoniyatini tekshiradi;
– ko‘chmas mulk qiymatini baholashda bozor, tannarx va daromad yondashuvlarini qo‘llash natijasida olingan ko‘chmas mulk qiymatining turli miqdorlarini sog‘lom nuqtai nazardan tahlil qiladi;
- usullarni qo'llash shartlari va aniq ob'ektga qarab turli usullar bilan olingan baholarning ahamiyatini tartiblaydi;
- birlamchi ma'lumotlarning haqiqatligini tekshiradi.
Yakuniy bosqichda baholovchi asl muammoga qaytadi, ob'ekt qiymatining mumkin bo'lgan qiymatlarini ishlab chiqish uchun statistik tahlildan foydalanadi va uning kutilgan maksimal qiymatlarini aniqlaydi. Keyin, uning tajribasi va bilimini hisobga olgan holda, u mijozga mulk qiymatining yagona bahosini taqdim etadi.
Shuni yana bir bor ta'kidlash kerak yarashtirish bozor, xarajat va daromad yondashuvlaridan foydalangan holda olingan natijalarni mexanik ravishda o'rtacha baholash emas, balki mantiqiy fikrlash, xulosalar va qarorlar qabul qilish jarayonidir.
6. Baholash natijasi bo'yicha hisobot. Yakuniy bosqich sifatida baholovchi o'z xulosalari va xulosalari bo'yicha hisobot yozadi, so'ngra uni mijozga taqdim etadi (14-ilova). Shartnoma shartlariga ko'ra, ushbu hisobot standart shaklda tuzilgan oddiy xat yoki batafsil yozma hisobot bo'lishi mumkin va noaniq yoki noto'g'ri bo'lmasligi kerak.
Ko'chmas mulkni baholash hisoboti bozor ma'lumotlarini to'liq tahlil qilish va ayniqsa, atrof-muhitning ifloslanishi holatlarini hisobga olgan holda tuziladi.
Shunday qilib, har xil turdagi ko'chmas mulkning qiymatini baholashga tizimli yondashuv uchta asosiy yondashuvni (bozor, tannarx va daromad) o'z ichiga oladi, ularning har biri yagona baholash tamoyillaridan foydalanadi.
Sankt-Peterburg binolarning eskirganligi bilan ajralib turadi, masalan, zamonaviy standartlarga javob bermaydigan tor zinapoyalar, past shiftlar. Jiddiy yoki jismoniy buzilish holatlarida binolarni qayta tiklash va ta'mirlash taklif qilinishi mumkin.
Binoni keng qamrovli tekshirish uchun minimal narx 15-20 ming rublni tashkil qiladi.
Bozor iqtisodiyotiga ega bo'lgan mamlakatlarda, tijorat ko'chmas mulkini baholashda erning narxi odatda umumiy narxning 15-30% ni tashkil qiladi, o'rtacha ko'rsatkich taxminan 20% ni tashkil qiladi. Bu o'rtacha ko'rsatkich juda taxminiy bo'lishiga qaramay, mamlakatimizda erni baholash uchun foydalanish mumkin.
Shuni hisobga olish kerakki, davriy nashrlarda e'lon qilingan er uchastkalari narxlari, qoida tariqasida, sotuvchi narxlari (ya'ni, oshirilgan narxlar) deb ataladi, taqqoslash va taqqoslash uchun haqiqiy bitim narxlari kerak bo'lsa, ular odatda 8-12% ni tashkil qiladi. nashr etilganidan past.
Er uchastkasining narxi Sankt-Peterburgdan masofa darajasiga ma'lum darajada ta'sir qiladi. Misol uchun, Sankt-Peterburgning 30 kilometrlik zonasida narxlar uzoq zonaga qaraganda yuqori.
Rossiya sharoitida har yili er uchastkalari narxlarining oshishi tendentsiyasi kuzatilmoqda: bahorda narxlar ko'tariladi, qishda esa pasayadi; Leningrad viloyatining ayrim hududlarida mavsumiy tebranishlar 10-15% ga etadi.
Ko'pincha er uchastkalarining hajmi potentsial investorlarning iqtisodiy imkoniyatlaridan kelib chiqqan holda belgilanadi. Yakka tartibdagi er uchastkalarining o'lchamlari odatda 6 dan 30 gektargacha. 15 gektar maydondagi er uchastkalari bozorda eng ko'p talabga ega.
O'zlashtirilgan er uchastkalari - yer osti muhandislik tarmoqlari, yo'llar, elektr energiyasi, gaz tarmoqlari o'rnatilgan, shuningdek, alohida loyihalar bo'yicha turar-joy binolari qurilgan.
Erni o'zlashtirish va sotish bilan bog'liq xarajatlarga uchastkani tozalash, rejalashtirish va belgilash, kirish yo'llarini qurish, kommunal xizmatlar, elektr va gaz ta'minoti, shuningdek boshqaruv xodimlarini saqlash, xavfsizlikni ta'minlash va boshqalar uchun xarajatlar kiradi.
Ekspert usulida baholangan, masalan, turar-joy ob'ektining jismoniy eskirish foizi "VSN-53-86 turar-joy binolarining jismoniy eskirish qoidalari" asosida aniqlanadi. Muhandislik qo'mitasi.
Rus terminologiyasida - standart xizmat muddati.
Harrison G. Ko'chmas mulkni baholash. M., 1994 yil.
Yarashuv jarayoni ba'zan "vijdon tekshiruvi" deb ataladi.
| Oldingi |
