Mulkning hayot aylanishi- ko'chmas mulk jismoniy ob'ekt sifatida mavjud bo'lgan vaqt davri.
Tijorat maqsadlarida sotib olingan ko'chmas mulkning hayot aylanishi, mulk egasining pozitsiyasi mulkning amal qilish muddati tugagunga qadar xuddi shu mulkning yangi egasi bilan takrorlanishi mumkin. Hayotiy tsikl doimo ma'lum qonuniyatlarga bo'ysunadi, G. Xarrisonning fikricha - jismoniy, iqtisodiy, xronologik va qolgan iqtisodiy hayot.
Vaqtida jismoniy hayot ob'ekt mavjud bino yoki inshootda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqtni anglatadi. Bu ko'rsatkich me'yoriy, hisoblangan, haqiqiy bo'lishi mumkin va yaxshilangan sharoitlar yoki modernizatsiya tufayli ortishi mumkin. Agar ko'chmas mulk ob'ekti buzilsa, uning jismoniy hayoti tugaydi.
Vaqtida iqtisodiy hayot Bu ob'ektdan foydalanish mumkin bo'lgan davr, olish - foyda bo'lsa, bu yaxshilanishlar ob'ekt narxiga hissa qo'shadi. Agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar eskirganligi sababli mulk qiymatiga ma'lum hissa qo'shmasa, u holda uning iqtisodiy hayoti tugaydi.
ostida xronologik yosh mulk foydalanishga topshirilgan kundan boshlab uni baholash sanasigacha o'tgan davrni tushunish.
Muddat
Samarali yosh ko'chmas mulk ob'ektining tashqi ko'rinishini, uning texnik holatini va mulkning umumiy qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni baholashga asoslanadi.
Samarali yosh— sᴛᴏ yoshi, sᴏᴏᴛʙᴇᴛsᴛʙ ob'ektning muayyan jismoniy holatini ko'rsatuvchi va uni amalga oshirish imkoniyatini hisobga olgan holda.
Oddiy xizmat muddati standart xizmat muddati deb ataladi.
Standart xizmat muddati— qoidalarda belgilangan binolar yoki inshootlarning xizmat qilish muddati.
ostida qolgan iqtisodiy hayot binolar baholangan kundan boshlab iqtisodiy umrining oxirigacha bo'lgan davrni anglatadi. Ushbu davr baholovchi tomonidan kelajakdagi daromadlarni baholash uchun ishlatiladi. Ob'ektning qolgan iqtisodiy muddati uni modernizatsiya qilish yoki ta'mirlash orqali oshiriladi.
Yuqorida ko'rib chiqilgan ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishi va umr ko'rish muddatining barcha bosqichlari o'zaro bog'liqdir. Ko'chmas mulk egasi mulkning rentabelligini oshirish va uning xavfsizligini ta'minlaydigan tegishli chora-tadbirlarni amalga oshirish uchun ko'chmas mulkning hayot aylanishining ma'lum (har qanday) bosqichida joylashganligini hisobga olishi kerak.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlari
Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan davrda iqtisodiy, jismoniy, huquqiy o'zgarishlarga duchor bo'ladi va hayot aylanish jarayonining quyidagi bosqichlaridan o'tadi:
- shakllantirish - sᴛᴏ qurilish, ya'ni yangi korxona yaratish, er sotib olish yoki ajratish;
- ekspluatatsiya - foydalanish va rivojlantirishni, ya'ni kengaytirish, qayta tashkil etish yoki rekonstruksiya qilishni o'z ichiga oladi;
- mavjudlikni to'xtatish - sᴛᴏ buzish, tabiiy yo'q qilish yoki tugatish.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlari:
1. Loyiha kontseptsiyasini shakllantirish va bo'sh er uchastkasidan foydalanish variantini tanlash. Bu davrda yerdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlash amalga oshiriladi. Foydalanish holatini tanlash yaxshilanishlarni loyihalash uchun texnik xususiyatlarni ishlab chiqish bilan yakunlanadi.
2. Dizayn yaxshilanishlari. Ushbu bosqichda - loyihalash spetsifikatsiyalari asosida - loyihani ishlab chiqish ruxsatnomalar olish va er uchastkasini tayyorlash, shuningdek kommunikatsiyalarni yotqizish, binolar qurish va yangi ko'chatlar ekish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni tayyorlash bilan amalga oshiriladi.
3. Yaxshilashlarni ishlab chiqarish (qurilish, qurish).. Loyihani pudratchilar tomonidan amalga oshirish jarayonida ob'ektning barcha jismoniy xususiyatlari deyarli butunlay o'zgartiriladi, bu o'zgarishlar inventar va kadastr hujjatlarida qayd etiladi.
4. Aylanma (sotib olish va sotish, xayriya qilish, ijaraga berish va h.k.) mulk huquqini o'tkazish yoki huquqda og'irlik paydo bo'lishi bilan. Ushbu bosqichda mulk bilan bitimlar amalga oshiriladi.
5. Texnik va ekspluatatsion xizmat ko'rsatish bilan ob'ektdan maqsadli foydalanish (foydalanish).. Hayotiy tsiklning ushbu bosqichida menejer (yoki professional boshqaruv kompaniyasi) foydalanuvchilar tomonidan ob'ektning iste'mol salohiyatidan oqilona foydalanishni tashkil qiladi.
6. Modernizatsiya: kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish, ob'ektni mumkin bo'lgan o'zgartirish (funktsional maqsadni o'zgartirish) bilan takomillashtirishni tiklash. Aytgancha, ushbu bosqich ob'ekt hozirgi holatida foydalanuvchilarning zamonaviy ehtiyojlarini qondira olmaydigan va/yoki uning ishlashi iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lib qolgan paytdan boshlanadi. Ushbu bosqichda, hech bo'lmaganda, rejalashtirish yechimi va funktsional maqsadini o'zgartirmasdan, lekin olinadigan jismoniy eskirish va funktsional eskirishni bartaraf etish bilan kapital ta'mirlash amalga oshiriladi.
7. Utilizatsiya qilish, yaxshilanishlarni buzish, materiallarni poligon yoki qayta ishlash. Hayotiy tsikl, ularning iqtisodiy hayoti oxirida yaxshilanishlarni buzish bilan tugaydi. Boshqaruv kompaniyasi tugatilayotgan binolar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlari va materiallarini sotish imkoniyatini hisobga olgan holda binolarni buzish uchun muddatlar va iqtisodiy jihatdan maqbul usulni belgilash bo'yicha takliflar tayyorlamoqda.
Oliy kasbiy ta'lim davlat ta'lim muassasasi
Sankt-Peterburg savdo-iqtisodiy instituti
“Ko‘chmas mulk iqtisodiyoti” fanidan
"Ko'chmas mulkning xususiyatlari va hayot aylanishi"
To'ldiruvchi: Andreyanova E.V.
Gr. 1410, Iqtisodiyot fakulteti, 4-kurs
Ilmiy direktor
Pirogova O.E.
Sankt-Peterburg, 2010 yil
Kirish
1-bob. Ko'chmas mulk tushunchasi va uning ob'ekti
1 Ko'chmas mulk tushunchasi
2 Ko'chmas mulk ob'ekti
2-bob. Ko'chmas mulk ob'ektining xususiyatlari va hayot aylanishi
1 Mulkning xususiyatlari
2 Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi
3 Iqtisodiy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi
4 Mulk majmuasi sifatida korxona ko'chmas mulkining hayot aylanishi
Xulosa
Bibliografiya
Ilovalar
Kirish
Ko'chmas mulk ob'ektlari jamoat munosabatlari tizimida alohida o'rin tutadi, chunki odamlarning iqtisodiy faoliyati va faoliyatining barcha sohalaridagi ustuvor munosabatlari ular bilan bevosita yoki bilvosita bog'liqdir.
Bugungi kunda bu ko'chmas mulk mamlakat bozor iqtisodiyoti tizimining markaziy bo'g'ini bo'lib ko'rinadi. Va bu tushunarli - ko'chmas mulkning bir qismi nafaqat maxsus mahsulot, balki ayni paytda samarali tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish uchun daromad keltiradigan va xizmatlar ko'rsatish uchun asos bo'lgan kapitaldir.
Ko'chmas mulk iqtisodiyoti - bu ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar jarayonida yuzaga keladigan munosabatlar tizimi.
Zamonaviy mutaxassislarni tayyorlashda ushbu fanni bilish zarur, chunki har qanday mutaxassis hozirgi vaqtda amaliy faoliyatda ko'chmas mulk bozorida sodir bo'layotgan jarayonlar bilan duch keladi.
Uslubiy ko'rsatmalarning asosiy maqsadi talabalarga ko'chmas mulkning mohiyati, ko'chmas mulk iqtisodiyotining huquqiy jihatlari, ko'chmas mulkni baholashning asosiy operatsiyalari va yondashuvlari, ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari va biznes turlari bo'yicha bilimlarni o'zlashtirishdan iborat. bu boradagi tadbirlar.
1. Ko'chmas mulk tushunchasi va uning ob'ekti
1 Ko'chmas mulk tushunchasi
"Ko'chmas mulk" tushunchasi boshqa tushunchadan - "mulk" dan ajralmasdir.
Mulk - mulkning to'plami, ya'ni. pul bahosi, ushbu shaxs (jismoniy yoki yuridik) joylashgan huquqiy munosabatlar.
Har qanday jismoniy yoki yuridik shaxsga tegishli bo'lgan mulk tarkibiga ko'ra quyidagilarga bo'linadi:
· aktiv: shaxsga mulk huquqi yoki boshqa mulk huquqi asosida tegishli bo‘lgan narsalar majmui; boshqalarning harakatlariga bo'lgan huquqlar to'plami (masalan, qarz mulki);
· passiv: boshqa shaxslarga tegishli bo'lgan, lekin vaqtinchalik ma'lum bir shaxsning egaligida bo'lgan narsalar to'plami; ma'lum bir shaxs zimmasiga yuklangan majburiyatlar yig'indisi.
Tarixan Rim huquqi davridan boshlab mulk ko'char va ko'chmasga bo'lingan.
San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi deb yuritiladi) "ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va suv bilan mustahkam bog'langan barcha narsalarni o'z ichiga oladi. yer, ya'ni maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik daraxtlar, binolar, inshootlar.
Ko'chmas mulkka, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Qonunda boshqa mol-mulk ko‘chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin”.
Zamonaviy Rossiya yuridik amaliyoti jismoniy ob'ektni ko'chmas mulk sifatida tasniflash mumkin bo'lgan bir qator mezonlarni o'rnatdi:
· muayyan yer uchastkasi bilan mustahkam aloqa (obyektni maqsadiga nomutanosib zarar yetkazmasdan ko‘chirishning mumkin emasligi);
· maqsadi bo'yicha foydalanish imkoniyati nuqtai nazaridan to'liqligi;
· ma'lum bir mulkdorga - davlatga, Federatsiya sub'ektiga, munitsipalitetga, jismoniy shaxsga yoki xususiy shaxslar guruhiga tegishli bo'lgan sertifikatlangan (rasmiy ro'yxatdan o'tgan);
· ko'chmas mulk ob'ekti va ko'chmas mulkni jismoniy izolyatsiya qilish imkoniyati (ya'ni, ko'chmas mulk ob'ektining aniq belgilangan jismoniy chegaralarining mavjudligi);
· ko'chmas mulk ob'ektining funksional mustaqilligi (ushbu ko'chmas mulk ob'ektini boshqa ob'ektlardan alohida foydalanish mumkinmi yoki uning funktsional maqsadi boshqa ko'chmas mulk ob'ektlaridan qisman foydalanishni nazarda tutadimi);
· foydalanish huquqida servitutlar va boshqa cheklovlar mavjudligi (yoki yo'qligi).
Ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lmagan narsalar, shu jumladan pul va qimmatli qog'ozlar ko'char mulk deb tan olinadi. Ko'char mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish talab qilinmaydi, qonunda nazarda tutilgan hollar bundan mustasno.
2 Ko'chmas mulk ob'ekti
"Ko'chmas mulk" ikkita asosni o'z ichiga oladi - jismoniy va yuridik. Ushbu kontseptsiyaning jismoniy asosi ko'chmas mulkning moddiy tarkibiy qismiga, ya'ni: binolar, inshootlar, er uchastkalari, yer osti boyliklari va boshqalarga asoslanadi. Har qanday narsa "er bilan shunday bog'langan ob'ekt bo'lib, uning maqsadiga nomutanosib zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin emas".
Huquqiy qism ko'chmas mulk bilan bitimlar va undan foydalanishdan kelib chiqadigan huquqlarni amalga oshirish sohasiga kiradi.
Eskirish va eskirish tufayli mulk o'zining likvidligini yo'qotadi - "ko'chmas mulkni pulga aylantirishning har qanday usulini amalga oshirish imkoniyati" - bu kontseptsiyaning huquqiy tarkibiy qismidir.
Har bir mulkning o'z kadastr raqami bor va unga "ko'chmas mulkni inventarizatsiya qilish" deb ataladigan jarayon qo'llaniladi. U "inventarizatsiya" bilan tavsiflanadi - ko'chmas mulk ob'ektining paydo bo'lishi va o'zgarishi tarixi. Yuqorida aytilganlarning barchasi ko'chmas mulk ta'rifining huquqiy qismiga taalluqlidir.
Fuqarolik huquqlarining ob'ektlariga narsalar, shu jumladan pul va qimmatli qog'ozlar, boshqa mulk, shu jumladan mulkiy huquqlar kiradi; ishlar va xizmatlar; ma `lumot; intellektual faoliyat natijalari, shu jumladan ularga bo'lgan mutlaq huquqlar (intellektual mulk); nomoddiy manfaatlar.
2. Mulkning xususiyatlari va hayot aylanishi
1 Mulkning xususiyatlari
Komponent sifatida er uchastkasiga ega bo'lgan barcha sun'iy binolar (ko'chmas mulk ob'ektlari) ularni ko'char ob'ektlardan ajratish imkonini beruvchi umumiy xususiyatlarga ega. Bu:
Statsionarlik, harakatsizlik. Belgisi mulkning er yuzasi bilan kuchli jismoniy aloqasi va uning kosmosda jismoniy vayron bo'lmasdan va shikastlanmasdan harakatlanishining mumkin emasligi bilan tavsiflanadi, bu esa uni keyingi foydalanish uchun yaroqsiz qiladi.
Moddiylik. Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk har doim jismoniy va qiymat ko'rinishida ishlaydi. Mulkning jismoniy xususiyatlariga, masalan, uning hajmi va shakli, noqulayliklar va xavf-xatarlar, atrof-muhit, kirish yo'llari, muhandislik tarmoqlari, yer usti va er osti qatlamlari, ko'kalamzorlashtirish va boshqalar kiradi. Bu xususiyatlarning umumiyligi mulkning foydaliligini belgilaydi, bu esa mulkni shakllantiradi. ko'chmas mulk qiymatining asosi. Biroq, bu o'z-o'zidan qiymatni belgilamaydi. Har qanday ob'ekt u yoki bu darajada yaroqlilik va cheklangan ta'minot kabi xususiyatlarga ega bo'lgan qiymatga ega. Muhim qiymat yaratish uchun cheklangan ta'minot mavjud bo'lishi kerak. Ijtimoiy ideallar va standartlar, iqtisodiy faoliyat va tendentsiyalar, qonunlar, hukumat qarorlari va harakatlari, tabiiy kuchlar inson xatti-harakatlariga ta'sir qiladi va bularning barchasi ko'chmas mulkni yaratish, saqlash, o'zgartirish yoki kamaytirish uchun bir-biri bilan o'zaro ta'sir qiladi. Bu erda shuni ham ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk qiymati nafaqat deyarli har doim barqaror, balki vaqt o'tishi bilan asta-sekin o'sib borish tendentsiyasiga ega bo'lgan kam sonli tovarlardan biridir.
Ko'chmas mulkning chidamliligi, qimmatbaho toshlarning ayrim turlari va nodir metallardan tayyorlangan buyumlar bundan mustasno, boshqa barcha tovarlarning chidamliligidan deyarli yuqori.
Masalan, Rossiyada amaldagi qurilish me'yorlari va qoidalariga (SNiP) ko'ra, asosiy tuzilmalar (poydevor, devorlar, shiftlar) materialiga qarab turar-joy loyihalari standart xizmat muddati 15 dan 150 gacha bo'lgan 6 guruhga bo'lingan. yillar.
Yerning aylanish muddati, agar to'g'ri ishlatilsa, cheksizdir va undan to'g'ri foydalanishning buzilishi tuzatib bo'lmaydigan yo'qotishlarga olib keladi.
Ko'chmas mulkning asosiy umumiy xususiyatlaridan tashqari, ko'chmas mulk turiga qarab aniq ko'rsatkichlar bilan belgilanadigan xususiy xususiyatlarni ajratish mumkin.
Ikkita bir xil kvartira, ikkita bir xil er uchastkasi, ikkita bir xil bino haqida gapirish deyarli mumkin emas, chunki ular boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari, infratuzilma va hatto asosiy nuqtalarga nisbatan joylashuvi bo'yicha farqlarga ega bo'ladilar, bu esa heterojenlik, o'ziga xoslik va o'ziga xoslikni ko'rsatadi. har bir mulkning o'ziga xosligi.
Ko'chmas mulk iqtisodiy qiymatini oshirdi. Bu uzoq muddatli foydalanish uchun mo'ljallanganligi va foydalanish vaqtida iste'mol qilinmasligi bilan bog'liq. Qoida tariqasida, u to'g'ri holatda saqlash uchun yuqori xarajatlarni talab qiladigan tizimli murakkablikka ega.
Bundan tashqari, mulk har doim o'zining funktsional maqsadiga ega. U samarali yoki unumsiz bo'lishi mumkin. Ishlab chiqarish maqsadlarida mulk mahsulot yaratishda, ishlarni bajarishda, xizmatlar ko'rsatishda bevosita yoki bilvosita ishtirok etadi. Ishlab chiqarishdan tashqari maqsadlarda odamlarning yashashi va xizmat qilishi uchun sharoit yaratadi.
Ko'chmas mulk har doim uzoq muddatli investitsiyalar ob'ekti sifatida ishlaydi. Ko'pincha, bu mulkni qismlarga bo'lib sotib olishning iloji yo'qligi bilan bog'liq, chunki mulkka kapital qo'yish katta miqdordagi kapitalni talab qiladi. Bundan tashqari, masalaning foydali tomoni haqida gapiradigan bo'lsak, ko'chmas mulkka naqd investitsiyalar juda yuqori to'lov muddati bo'lgan xarajatlarni anglatadi.
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkning ayrim turlari ko'char mulkka aylantirilishi mumkin. Misol uchun, o'rmonlar va ko'p yillik o'simliklar, ta'rifiga ko'ra, ko'chmas mulkka tegishli bo'lib, yig'ib olingan yog'och allaqachon ko'char mulk hisoblanadi.
E'tibor bering, binolar va inshootlarda joylashgan uskunalar (isitish, suv ta'minoti, kanalizatsiya, elektr jihozlari, liftlar, panjaralar, ikkinchi metall eshiklar va boshqalar) ko'char mulk sifatida tasniflanadi. Ammo u ko'chmas mulkning ajralmas qismiga aylanganligi sababli, ushbu ob'ekt bo'yicha bitim tuzilgan taqdirda, ko'chmas mulk tarkibiga kiruvchi barcha ko'char mulklar batafsil tavsiflanishi kerak (bu, ayniqsa, musodara qilinishi kerak bo'lgan mol-mulk uchun to'g'ri keladi). tranzaksiya).
Ko'pincha, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar ko'chmas mulkning bir qismi bo'lmagan huquq va manfaatlar to'plamini o'tkazishi mumkin. Bular ijara huquqi, imtiyozli huquqlar yoki boshqa manfaatlar (servutlar) bo'lishi mumkin.
Demak, ko‘chmas mulk o‘z ichiga asosiy fondlarning eng qimmatli va umumiy ahamiyatli ob’yektlarini o‘z ichiga oladi va yer va yer osti boyliklari kabi ko‘chmas mulk ob’ektlari har qanday davlat uchun har doim ham nafaqat iqtisodiy, balki strategik ahamiyatga ega.
Masalan, kapitalizmdan oldingi davrda yer har bir shaxs uchun, shuningdek, butun davlat va jamiyat uchun yagona muhim boylik manbai bo‘lgan.
Har qanday ijtimoiy tizimda ko'chmas mulk iqtisodiy va davlat manfaatlarining ob'ekti hisoblanadi, shuning uchun mulkning ushbu toifasi uchun unga bo'lgan huquqlarni majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish joriy etilgan, bu esa huquq ob'ekti va sub'ektini aniqlash imkonini beradi. mulk va unga bo'lgan huquqlar sub'ekti o'rtasidagi bog'liqlik ko'rinmaydi va ko'chmas mulkni jismoniy harakat bilan o'tkazish mumkin emas.
2 Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi
Jismoniy ob'ekt sifatida harakat qiladigan ko'chmas mulk mahsulot, mulk, biznes ob'ekti bo'lib, uning har bir mujassamlanishida turli bosqich va jarayonlardan o'tadi.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi (jismoniy) - bu ko'chmas mulk jismoniy ob'ekt sifatida mavjud bo'lgan vaqt davri. Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi quyidagi bosqichlardan (bosqichlardan) iborat:
Loyiha kontseptsiyasini shakllantirish va bepul er uchastkasidan foydalanish variantini tanlash. Ushbu davrda er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlash - uning xususiyatlarining o'ziga xos xususiyatlarini va atrof-muhitning barcha xususiyatlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Tahlil asosida qonuniy ruxsat etilgan, jismonan amalga oshirilishi mumkin bo‘lgan, iqtisodiy va moliyaviy jihatdan mumkin bo‘lgan variantlardan eng samarali foydalanish varianti tanlanadi. Foydalanish holatini tanlash yaxshilanishlarni loyihalash uchun texnik xususiyatlarni ishlab chiqish bilan yakunlanadi.
Dizayn yaxshilanishlari. Ushbu bosqichda - loyihalash spetsifikatsiyalari asosida - loyihani ishlab chiqish (ixtisoslashtirilgan tashkilot tomonidan) ruxsat olish va er uchastkasini tayyorlash uchun zarur bo'lgan hujjatlarni ishlab chiqarish bilan amalga oshiriladi (shakli va hajmini aniqlash, keraksiz tabiiy materiallarni olib tashlash). va sun'iy o'simliklar, suv omborlarini quritish), shuningdek kommunikatsiyalarni yotqizish, binolar (inshootlar) qurish va yangi ko'chatlar ekish. Loyihani loyihalash uchun texnik shartlarni ishlab chiqishda ishtirok etgan boshqaruv kompaniyasi ishtirokida loyiha tashkilotidan qabul qilishni amalga oshirish maqsadga muvofiqdir.
Yaxshilashlarni ishlab chiqarish (qurilish, qurish). Loyihani pudratchilar tomonidan amalga oshirish jarayonida ob'ektning barcha jismoniy xususiyatlari deyarli butunlay o'zgartiriladi, bu o'zgarishlar inventar va kadastr hujjatlarida qayd etiladi. Ob'ektning yangi holatini mustahkamlash natijasida ob'ektni obodonlashtirish jarayonida, qoida tariqasida, yaratilgan ob'ektga tegishli atrof-muhitning xususiyatlari ham o'zgaradi.
Mulk huquqini o'tkazish yoki ushbu huquq bo'yicha og'irlik paydo bo'lishi bilan muomala qilish (sotib olish va sotish, hadya qilish, ijaraga berish va boshqalar). Ushbu bosqichda ob'ekt bilan operatsiyalar amalga oshiriladi va ikkinchisining huquqiy taqdirining o'zgarishi davlat tomonidan ro'yxatga olinadi. Ob'ektni sotib olish yoki sotishda mulkchilik sub'ekti o'zgaradi. Er va (yoki) obodonlashtirish mulkdori (yoki mulkdor nomidan boshqaruvchi kompaniya) tomonidan ijaraga yoki ijaraga berilganda, foydalanish huquqi (va, ehtimol, mulkchilik) boshqa shaxsga o'tadi. egalik huquqining yuki.
Texnik va ekspluatatsion xizmat ko'rsatish bilan ob'ektdan maqsadli foydalanish (iste'mol qilish). Hayotiy tsiklning ushbu bosqichida menejer (yoki professional boshqaruv kompaniyasi) foydalanuvchilar tomonidan ob'ektning iste'mol salohiyatidan oqilona foydalanishni tashkil qiladi. Vaqt o'tishi bilan ob'ektning xususiyatlari o'zgaradi, chunki takomillashtirishlar jismonan eskiradi va funksional eskiradi, bu esa iqtisodiyotdagi va tashqi jismoniy muhitdagi vaziyatning o‘zgarishi bilan og‘irlashadi, bu esa qo‘shimcha tashqi eskirish deb ataladigan holatga olib keladi.
Foydalanish vaqtida, texnik ko'rikdan o'tkazish va individual yaxshilash elementlarini muntazam ta'mirlash vaqti-vaqti bilan ob'ektdan foydalanishni to'xtatmasdan amalga oshiriladi.
Modernizatsiya: kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish, ob'ektni mumkin bo'lgan o'zgartirish (funktsional maqsadni o'zgartirish) bilan takomillashtirishni tiklash. Ushbu bosqich ob'ekt hozirgi holatida foydalanuvchilarning zamonaviy ehtiyojlarini qondira olmaydigan va/yoki uning ishlashi iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lib qolgan paytdan boshlanadi. Ushbu bosqichda, hech bo'lmaganda, rejalashtirish yechimi va funktsional maqsadini o'zgartirmasdan, lekin olinadigan jismoniy eskirish va funktsional eskirishni bartaraf etish bilan kapital ta'mirlash amalga oshiriladi.
Agar hozirgi vaqtda erdan eng yaxshi va samarali foydalanish va obodonlashtirish tahlili obodonlashtirishning funktsional maqsadini qisman o'zgartirish maqsadga muvofiqligini ko'rsatsa, ikkinchisi er uchastkasining bir qismining tartibini o'zgartirish bilan rekonstruksiya qilinadi. binolar. Tabiiyki, shu bilan birga, asl funktsional maqsadni saqlab, takomillashtirish elementlarini kapital ta'mirlash funktsiyalari ta'minlanadi.
Agar ob'ektni mavjud holatida ishlatish tahlili uning funktsional maqsadini to'liq almashtirish zarurligini ko'rsatsa, rekonstruksiya qilish nafaqat rejani tubdan o'zgartirish, balki mavjud binolarning kengayishi yoki ustki tuzilishi bilan ham birga bo'lishi mumkin. er uchastkasining erkin qismini rivojlantirish.
Utilizatsiya qilish, yaxshilanishlarni buzish, materiallarni poligon yoki qayta ishlash. Hayotiy tsikl, ularning iqtisodiy hayoti oxirida yaxshilanishlarni buzish bilan tugaydi. Boshqaruv kompaniyasi tugatilayotgan binolar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlari va materiallarini sotish imkoniyatini hisobga olgan holda (tugatish xarajatlari hajmi minimallashtiriladi) binolarni buzish muddatlari va iqtisodiy jihatdan maqbul usulini belgilash bo'yicha takliflar tayyorlamoqda.
Shubhasiz, ba'zi fazalar hayot tsiklining turli bosqichlarida takrorlanadi. Masalan, yangi ob'ektni yaratish loyihasi g'oyasi er uchastkasi butunlay bo'sh bo'lgan bosqichda ham, binolarni rekonstruktsiya qilish, qisman buzish yoki tugatish zarurati paydo bo'lgan bosqichda ham paydo bo'lishi mumkin. Aylanma faza ob'ektning hayoti davomida bir necha marta amalga oshirilishi mumkin va aylanish momentlari investitsiya davrlari deb ataladigan davrlarning vaqt chegaralarini belgilaydi.
3 Iqtisodiy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi
ob'ekt ko'chmas mulk mulk iqtisodiy
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi ma'lum qonuniyatlarga bo'ysunadi va iqtisodiy va jismoniy hayot davrini o'z ichiga oladi
Ob'ektdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqtni belgilaydigan iqtisodiy hayot. Iqtisodiy hayot, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.
Oddiy jismoniy umr ko'rish muddati - bu mulkni buzishdan oldin funktsional jihatdan mos holatda haqiqiy mavjud bo'lish davri. Normativ hujjatlar bilan belgilanadi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy va iqtisodiy xizmat qilish muddati ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, ammo bekor qilish mumkin emas.
Yashash muddati - bu ob'ekt mavjud bo'lgan va siz unda yashashingiz yoki ishlashingiz mumkin bo'lgan vaqt davri.
Ko'chmas mulk ob'ektining amal qilish muddati nuqtai nazaridan quyidagi davrlar ajratiladi:
ü Ko'rinishi va texnik holatiga qarab ob'ektning yoshini aks ettiruvchi samarali yosh.
ü Ob'ekt foydalanishga topshirilgandan beri ishlagan davrga to'g'ri keladigan xronologik (haqiqiy) yosh.
ü Ekspert baholovchi tomonidan ob'ektni baholash uchun foydalaniladigan va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tashkil etuvchi qolgan iqtisodiy hayot.
Iqtisodiy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi quyidagicha:
Yaratilish
Ko'chmas mulkni davlat ro'yxatidan o'tkazish - Rossiya Federatsiyasida - Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga muvofiq ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning paydo bo'lishi, cheklanishi (og'irligi), o'tkazilishi yoki bekor qilinishi davlat tomonidan tan olinishi va tasdiqlanishi to'g'risidagi huquqiy hujjat.
Egalik va foydalanish; egalarining o'zgarishi. Egalik - fuqarolik huquqida - mulkdorning vakolati; narsaga haqiqiy egalik qilish, egasiga narsaga bevosita ta'sir qilish imkoniyatini yaratish.
Rivojlanish
Ko'chmas mulkning iste'mol xususiyatlarining yomonlashishi
Iqtisodiy hayotning tugashi
4 Mulk majmuasi sifatida korxona ko'chmas mulkining hayot aylanishi
Korxona huquq obyekti sifatida tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish uchun foydalaniladigan mulkiy majmua sifatida tan olinadi.
Korxona umuman mulkiy kompleks sifatida ko'chmas mulk sifatida tan olinadi.
Korxona to'liq yoki uning bir qismi mulkiy huquqlarni belgilash, o'zgartirish va tugatish bilan bog'liq oldi-sotdi, garov, ijara va boshqa bitimlar ob'ekti bo'lishi mumkin.
Korxonaning mulkiy majmua sifatida tarkibiga uning faoliyati uchun mo'ljallangan barcha turdagi mol-mulk, shu jumladan er uchastkalari, binolar, inshootlar, jihozlar, inventar, xom-ashyo, mahsulotlar, da'vo huquqlari, qarzlar, shuningdek, mulkni individuallashtiruvchi belgilarga bo'lgan huquqlar kiradi. korxona, uning mahsulotlari, ish va xizmatlar (savdo nomi, tovar belgilari, xizmat ko'rsatish belgilari) va boshqa mutlaq huquqlar, agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa.
Mulk majmuasi sifatida korxonaning hayot aylanishi:
Korxonani yaratish yoki xususiylashtirish
Mulk huquqlarini davlat ro'yxatidan o'tkazish (davlat, munitsipal, xususiy, umumiy mulk). Korxonaga bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish ushbu ob'ektning huquqiy xususiyatlari bilan belgilanadigan maxsus tartibda amalga oshirilishi kerak. Korxonaning asosiy xususiyati - turli hududlarda joylashgan yer uchastkalari va boshqa ko'chmas mulkni kiritish imkoniyati, shuningdek, ko'chmas mulkni korxona tarkibidan chiqarish imkoniyati.
Loyihaviy quvvatga aylanish yoki erishish
Optimal ishlash
Mulkning o'zgarishi, shaxsiy va to'liq
Qayta tashkil etish, isloh qilish, qayta qurish, qo'shilish, qo'shib olish
Bankrotlik (ixtiyoriy bosqich)
Tugatish (ixtiyoriy bosqich). Mulkiy kompleksni tugatish - bu bankrotlik to'g'risidagi ish yuritishning huquqiy qoidalariga muvofiq bankrot tashkilotning mol-mulkini (shu jumladan ko'chmas mulkni) sotishning kim oshdi savdolari va boshqa mexanizmlari.
Faoliyatni tugatish: tabiiy tiklanmaydigan to'xtash, jismoniy yo'q qilish, ataylab buzish.
Xulosa
Har qanday ijtimoiy tizimda ko'chmas mulk ijtimoiy munosabatlar tizimida alohida o'rin tutadi, uning faoliyati bilan biznes, boshqaruv va tashkilotning barcha sohalarida odamlarning hayoti va faoliyati u yoki bu tarzda bog'liqdir. Aynan ko'chmas mulk butun bozor munosabatlari tizimining markaziy bo'g'inini tashkil qiladi. Ko'chmas mulk nafaqat odamlarning turli ehtiyojlarini qondiradigan eng muhim mahsulot, balki ayni paytda daromad keltiradigan real shakldagi kapitaldir.
Ko'chmas mulk mamlakat milliy boyligining asosi bo'lib, mulkdorlar soni bo'yicha massiv xususiyatga ega. Shu sababli, ko'chmas mulk iqtisodiyotini bilish biznesning turli turlarida, shuningdek, har qanday oila va alohida fuqarolarning hayotida muvaffaqiyatli tadbirkorlik faoliyati uchun zarurdir, chunki ko'chmas mulkka egalik qilish erkinlik, mustaqillik va hurmatning asosiy asosidir. barcha odamlarning mavjudligi.
Bibliografiya
1. “Ko‘chmas mulk iqtisodiyoti”. Darslik. Goremykin V. A., Moskva, 2008 yil.
. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti". Qo'llanma. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009 yil.
Ozerov E. S. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish. Sankt-Peterburg: "ISS" nashriyoti, 2006 yil - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X
Ignatov L.L. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti. O'quv va uslubiy qo'llanma. - M.: MSTU im. nashriyoti. N. E. Bauman, 2008. - 168 b. - ISBN 5-7038-2174-6
Hayotiy tsikl - bu ko'chmas mulkning foydalanishga topshirilishidan (yaratilishidan) tugatilishigacha bo'lgan jarayonlarning to'liq ketma-ketligi. Nazariy va amaliyotda tsikllarning to'rt turi ajralib turadi: biznes, mahsulotning hayot aylanishi, biznes turi va mulkiy kompleks sifatida korxona. Tsiklning davomiyligi ishlab chiqarish davrlari, jismoniy va ma'naviy eskirish va eskirish, ob'ektning kapital kapitali, ish sharoitlari, bozor sharoitlari va boshqa omillarga ta'sir qiladi. Ko'chmas mulkni baholash uchun ko'chmas mulkning 2 hayot tsiklini hisobga olish qiziq:
1. Ko'chmas mulkning (mahsulotning) jismoniy ob'ekt sifatidagi hayot aylanishi.
2. Ko'chmas mulkning mulk sifatidagi hayot aylanishi.
Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning (mahsulotning) hayot aylanishi 11 bosqichdan iborat:
1. Investitsiyadan oldingi bosqich (imkoniyatlarni tahlil qilish, asoslash).
2. Yaratish, shakllantirish (loyihalash, qurish).
3. Ishga tushirish.
4. Egalik va foydalanish.
5. Funktsional, iqtisodiy eskirish.
6. Jismoniy eskirish.
7. Katta ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilish.
8. Iste'molchi xususiyatlarining yomonlashishi.
9. Funktsional maqsadni o'zgartirish.
10. Iqtisodiy hayotning tugashi.
11. Mavjudlikni to'xtatish (tabiiy halokat, buzish).
Ko'chmas mulkning hayot aylanishining 3 va 11 bosqichlarida huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibi talab qilinadi.
Ko'chmas mulkning mulk sifatida hayot aylanishini 10 bosqichga bo'lish mumkin:
1. Sotib olish (sotib olish, qurish, meros qilib olish).
2. Muayyan muddatga egalik qilish va foydalanish.
3. Ob'ektni boshqarish.
4. Foyda olish, ehtiyojlarni qondirish.
5. Obyektga nisbatan mulkiy va mulkiy huquqlarni tasarruf etish.
6. Egalar, egalar, foydalanuvchilarning ko'p o'zgarishi.
7. Ob'ektning funktsional maqsadini o'zgartirish.
8. Mulk huquqining tugatilishi (sotish, milliylashtirish, rekvizitsiya).
9. Ob'ektning iqtisodiy hayotining tugashi.
10. Oldingi tsiklni takrorlash yoki yangi, o'zgartirilganini qurish.
Ko'chmas mulkning hayot aylanishining 1, 6 va 8 bosqichlarida huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibi talab qilinadi.
Ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan davrda jismoniy, huquqiy va iqtisodiy o'zgarishlarga duchor bo'ladi. Natijada, har bir ko'chmas narsa (yerdan tashqari) o'z hayot aylanishining quyidagi kengaygan bosqichlarini bosib o'tadi:
Tashkil etish – qurish, yangi korxona tashkil etish, yer uchastkasini olish (sotib olish, ajratish va hokazo);
Operatsion - foydalanish va rivojlantirish (kengaytirish, rekonstruksiya qilish, faoliyatni o'zgartirish, qayta tashkil etish va boshqalar)
Egasi, egasi yoki foydalanuvchisini o'zgartirish (ehtimol bir necha marta);
Mavjudlikni to'xtatish - buzish, tugatish, tabiiy vayronagarchilik.
Birinchi, uchinchi va to'rtinchi bosqichlar ob'ektning tashkil etilganligi yoki tugatilganligi, shuningdek mulkdorning o'zgarishi faktini davlat ro'yxatidan o'tkazishni nazarda tutadi.
Ko'chmas mulkning hayotiy tsikli ma'lum qonuniyatlarga amal qiladi va iqtisodiy, jismoniy, xronologik va qolgan iqtisodiy hayotni o'z ichiga oladi.
Iqtisodiy umr ko'rish mulkdan foydali foydalanish davri bo'lib, amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Yaxshi ta'mirlash, ta'mirlash va sharoitlarni optimallashtirish ko'payadi, ammo yomon texnik xizmat ko'rsatish mulkning iqtisodiy muddatini qisqartiradi. U umumiy eskirganligi sababli yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shmasa tugaydi.
Jismoniy umr ko'rish- bu ob'ektni buzish (yo'q qilish) oldidan funktsional jihatdan mos holatda bo'lgan haqiqiy mavjudlik davri. U me'yoriy, dolzarb, hisoblangan (bashoratlangan) va shart-sharoitlarni modernizatsiya qilish va yaxshilash hisobiga ko'payishi mumkin.
Samarali yosh binoning tashqi ko'rinishi va texnik holatini baholash asosida. Bu ob'ektning haqiqiy saqlanishiga, uning bitim, baholash vaqtidagi holatiga mos keladigan yoshdir. Samarali yosh xronologik yoshdan kattaroq yoki kichikroq bo'lishi mumkin.
Xronologik yosh- bu ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab bitim yoki baholash sanasigacha bo'lgan davr.
Qolgan iqtisodiy hayot Binoning qiymati baholash (tahlil) qilingan kundan boshlab uning iqtisodiy muddati tugagunga qadar hisoblanadi. Ta'mirlash va qayta tiklash bu muddatni uzaytiradi.
Binolarning jismoniy va iqtisodiy xizmat muddati ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, ammo bekor qilish mumkin emas. Hayotiy tsiklning barcha bosqichlari va umr ko'rish davomiyligi o'zaro bog'liq bo'lib, ulardan biri o'zgarganda, boshqalari mos ravishda o'zgaradi.
Jismoniy ob'ekt sifatida, bu ko'chmas mulk ob'ektining kontseptsiyadan tortib to tugatishgacha (yo'q qilishgacha) mavjudligi jarayonlarining ketma-ketligi. Moddiy ob'ektlarning hayot aylanishi quyidagi bosqichlardan iborat: dizayn - tug'ilish - etuklik - qarish - o'lim.
2. Mulk kompleksini rivojlantirish (yangi qurilish, balansga qo'shimcha).
3. Mulkiy kompleksni tugatish - bankrotlik to'g'risidagi ish yuritishning huquqiy qoidalariga muvofiq bankrot tashkilotning mol-mulkini (shu jumladan ko'chmas mulkni) sotishning kim oshdi savdolari va boshqa mexanizmlari.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining mulk sifatida mulk sifatidagi hayot aylanishi, har bir yangi mulkdor bilan, ob'ektning iqtisodiy yoki jismoniy hayotining oxirigacha ko'p marta takrorlanadi. Moddiy (jismoniy), huquqiy (huquqiy) va iqtisodiy toifalarning uchligidan kelib chiqqan holda, ko'chmas mulkning hayot aylanishini uch bosqichga bo'lish mumkin. Har bir bosqich egasining muayyan faoliyati va harakatlarini o'z ichiga oladi.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi ma'lum qonunlarga bo'ysunadi va iqtisodiy va jismoniy hayot davrini o'z ichiga oladi.
1. Iqtisodiy hayot aktivdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqtni belgilaydi va amalga oshirilgan yaxshilanishlar aktivning qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.
2. Jismoniy hayotning tipik davri - bu ko'chmas mulk ob'ektining buzilishidan oldin funktsional jihatdan qulay holatda haqiqiy mavjud bo'lish davri. Normativ hujjatlar bilan belgilanadi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy va iqtisodiy xizmat qilish muddati ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, ammo bekor qilish mumkin emas.
3. Yashash muddati - ob'ekt mavjud bo'lgan va siz unda yashashingiz yoki ishlashingiz mumkin bo'lgan vaqt davri.
Ko'chmas mulk ob'ektining amal qilish muddati nuqtai nazaridan quyidagi davrlar ajratiladi:
1. Ob'ektning tashqi ko'rinishi va texnik holatiga qarab yoshini aks ettiruvchi samarali yosh.
2. Ob'ektning foydalanishga topshirilgan paytdan boshlab foydalanish davriga to'g'ri keladigan xronologik (haqiqiy) yosh.
3. Ekspert baholovchi tomonidan ob'ektni baholash uchun foydalaniladigan va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy muddati tugaguniga qadar bo'lgan davrni tashkil etuvchi qolgan iqtisodiy xizmat muddati.
1.3. Ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishi
Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi - bu ko'chmas mulk ob'ektining kontseptsiyadan tortib to tugatish (tashlash)gacha bo'lgan mavjud jarayonlar ketma-ketligi. Moddiy ob'ektlarning hayot aylanishi odatda quyidagi tartibda bo'linadi: dizayn - tug'ilish - etuklik - qarish va o'lim.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlari boshqacha nomlanadi: loyihadan oldingi loyihalash-qurilish-operatsiya-yopish.
1. Oldindan dizayn(boshlang'ich)bosqich quyidagilarni o'z ichiga oladi: ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish, mulkni tanlash, loyiha strategiyasini shakllantirish, investitsiya tahlili, dastlabki ruxsat beruvchi hujjatlarni tayyorlash, kredit investitsiya mablag'larini jalb qilish.
2. Dizayn bosqichi quyidagilarni o'z ichiga oladi: moliyaviy sxemani ishlab chiqish, moliyalashtirishni tashkil etish, arxitektura-muhandislik guruhini tanlash, dizayn boshqaruvi.
Shubhasiz, dastlabki ikki bosqichda foyda keltirilmaydi, chunki ular motivatsion xususiyatga ega. Ushbu davrning asosiy vazifalari - bu bosqichlarning davomiyligini qisqartirish, ko'chmas mulkning iste'mol sifatini yaxshilash va eng muhimi, mulkning hayot aylanishining barcha bosqichlarida operatsion xarajatlarni minimallashtirish. Afsuski, tan olish kerakki, hayot tsikli tannarxini hisoblash tushunchasi amaliyotda qo'llanilganidan ko'ra ko'proq muhokama qilinadi. Ushbu kontseptsiyaning mohiyati shundan iboratki, mulkni qurish to'g'risida qaror qabul qilganda, mulk egasi o'zini mulkka egalik qilish bilan uzviy bog'liq bo'lgan xarajatlar to'plamiga "mahkum qiladi". Ushbu xarajatlar "egalik qiymati" deb ataladi. Mulkning butun hayot aylanishini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblash, masalan, bir maqsadga erishishning ikki yo'lini solishtirish uchun ishlatilishi mumkin - mulkni qurish yoki uni ijaraga berish va hokazo. Loyiha darajasida hayot tsikli xarajatlarini hisoblash mumkin. masalan, koridorda pardozlash jarayonida devorlar bo'ylab dekorativ taxta o'rnatilishi yoki har yili devorlarni bo'yash kerakmi yoki yo'qligini hal qilish uchun ishlatiladi.
Ko'chmas mulk ob'ektining butun hayot aylanishini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblashning oqilona tuzilgan tizimi, shuningdek, ko'chmas mulk ob'ekti elementlarining turli xil umr ko'rishlarini ta'minlaydigan harakatlarni taqqoslash imkonini beradi. Shuni ta'kidlash kerakki, har qanday loyiha natijasida erishilishi mumkin bo'lgan tejamkorlikni aniqlash qiyin, hatto miqdorini aniqlash qiyinroq va hujjatlashtirish juda qiyin.
Katta qurilish yoki ta'mirlash loyihalarini amalga oshirish xarajatlari ancha yuqori, shuning uchun barcha turdagi xarajatlarni nazorat qilishga katta e'tibor qaratish lozim. Ammo ko'p hollarda tejash noto'g'ri tushuniladi.
Ko'pincha, egasi (ishlab chiquvchi) boshlang'ich kapital qo'yilmalarining umumiy hajmini minimallashtirishga intiladi, chunki u loyihalash yoki qurish bosqichida qabul qilingan qarorlar keyinchalik mulkni ishlatish xarajatlariga qanday ta'sir qilishini bilmaydi.
Mulk egasi tomonidan faqat boshlang'ich bahoni (sotib olish, qurish, ijaraga olish) tahlili asosida ko'chmas mulkni qurish (sotib olish) to'g'risida qabul qilingan qarorlar ko'pincha eng yaxshi emas va ko'pincha noto'g'ri bo'lib chiqadi. Albatta, bu vazifa (mulkning butun hayot aylanishini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblash) juda murakkab, ammo uni hal qilish uchun harakat qilish kerak, chunki buning natijasida kelajakda yillik byudjetlarni shakllantirish uchun poydevor qo'yiladi. mulkning butun faoliyati uchun.
3. Qurilish bosqichi pudratchini tanlash, qurilish ishlarini muvofiqlashtirish va qurilish sifati, smeta va xarajatlarni nazorat qilishdan iborat. Ushbu bosqichda qurilayotgan ob'ektning hayot tsikli mantig'i bilan belgilanadigan ko'chmas mulk bozori segmenti talablariga muvofiqligi to'g'risida haqiqiy dalillar paydo bo'ladi. Ushbu bosqichda potentsial iste'molchilar investitsiyalari ulushini oshirish vazifalari hal etiladi, chunki takliflar va foyda hajmining o'sishi bozorning etarlicha keng tan olinishidan dalolat beradi.
Iqtisodiyotdagi mavjud vaziyat investitsiya loyihalari ishtirokchilarini aniq qurilish loyihasini amalga oshirish bo'yicha ish jadvallarini qat'iylashtirishga majbur qiladi, shunda loyiha natijalari tadbirkorlik faoliyatining tanlangan yo'nalishi bo'yicha imkon qadar tezroq foyda keltira boshlaydi. Shu sababli, qurilish ishlari loyihalash bosqichida (loyiha to'liq ishlab chiqilishidan oldin ham) boshlanadi, bu loyihaning barcha ishtirokchilarining harakatlarini yuqori darajada muvofiqlashtirishni talab qiladi. Qurilishni bunday tashkil etish mulkni muddatidan oldin foydalanishga topshirish natijasida kapital qiymatining qisqarishi (qarz olish hajmi va muddatlarining qisqarishi) hisobiga (5–10% dan) tejashga olib keladi. yangi biznes yechimlari. Ushbu bosqichda qurilishni boshqarish shaklini, ya'ni loyihani boshqarish yoki bosh pudrat shartnomasini optimal tanlash bilan xarajatlarni sezilarli darajada kamaytirishga erishiladi.
Bozor iqtisodiyoti rivojlangan mamlakatlarda keng tarqalgan qurilishni boshqarish turlaridan biri loyiha boshqaruvidir. Boshqaruvning bu turi butun qurilish davrini qamrab oladi - qurilish loyihasining maqsadini tanlashdan tortib, uni ishlatishgacha. Loyihani boshqarish jarayonida quyidagi vazifalar hal qilinadi:
Investitsiyalardan samarali foydalanish va bu jarayonni nazorat qilish;
Loyiha hujjatlarini ishlab chiqish;
Qurilish jarayonida loyiha hujjatlari talablarini amalga oshirish;
Qurilish loyihasi sifatini nazorat qilish.
Qattiq amalga oshirish shartlari bo'lgan loyihalarni boshqarish uchun qurilish menejerlari boshchiligidagi maxsus tuzilmalar yaratiladi. Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, boshqaruvning ushbu shakli qurilish xarajatlarini 10% gacha tejash imkonini beradi, barcha turdagi xarajatlarni nazorat qilish samaradorligini oshiradi, shuningdek, loyihani amalga oshirish vaqtini qisqartiradi.
Loyihani boshqarish shaklida qurilishni tashkil etish bozor iqtisodiyoti rivojlangan mamlakatlarda juda keng tarqalgan bo'lib, mamlakatimizda istiqbolga ega, ayniqsa ko'p qavatli qurilish loyihalarini amalga oshirishda, chunki "loyihalash-qurilish" tsiklini yagona boshqarish loyihaning tugallanishini qisqartiradi. vaqt ajratiladi, bu orqali mablag‘larning umumiy (10% gacha) tejalishiga erishiladi va barcha turdagi xarajatlarni samarali nazorat qilish uchun sharoitlar yaratiladi.
Mahalliy amaliyotda ob'ektlarni qurishning pudratchi printsipi ko'proq keng tarqalgan bo'lib, qurilish shartnomasi bo'yicha qurilish tashkiloti-pudratchi buyurtmachining topshirig'iga binoan ma'lum bir ob'ektni qurish yoki belgilangan muddatda boshqa qurilish ishlarini bajarish majburiyatini oladi va. buyurtmachi pudratchiga ishni bajarish, ularning natijasini qabul qilish va kelishilgan narxni to'lash uchun zarur shart-sharoitlarni yaratish majburiyatini oladi.
Odatda, buyurtmachi bosh pudratchi sifatida faoliyat yuritish uchun bitta qurilish tashkilotini tanlaydi, u bilan barcha ishlar doirasi bo'yicha shartnoma tuzadi, bu esa unga barcha ishlar bo'yicha subpudrat shartnomalarini tuzish imkoniyatini beradi. Katta loyihalarni qurishda buyurtmachi (ishlab chiquvchi) bir nechta bosh pudratchi tashkilotlarni tayinlashi mumkin, ularning har biri ma'lum bir sayt uchun mas'uldir va mijozning vakillarining bevosita nazorati ostida ishlaydi.
Mahalliy amaliyotda arxitektura va loyihalash tashkilotlari qurilish-montaj ishlari sifatini nazorat qilishdan voz kechgan. Dizaynerlar loyihani amalga oshirishda ularning barcha tavsiyalari inobatga olinishiga ishonch hosil qilish uchun faqat qurilish maydonchasiga vaqti-vaqti bilan tashrif buyurish bilan cheklanadi, shuning uchun ish sifatini nazorat qilish mijozga (ishlab chiquvchiga) tegishli. Sifatni nazorat qilishdan tashqari, yirik loyihalarni amalga oshirishda tashqi ekspertlar (ichki mutaxassislar yo'qligida) quyidagi vazifalarni bajarish uchun jalb qilinadi: ishlarning narxini baholash, alohida operatsiyalar yoki ishlar to'plamining jadvaliga rioya etilishini nazorat qilish. , buxgalteriya hisobi va audit, huquqiy masalalar, nazorat qiluvchi organlar va mahalliy hokimiyat vakillari bilan o'zaro hamkorlik.
Ob'ektlarni foydalanishga qabul qilish tartibi ancha yuqori tartibga solinadigan hujjatlashtirish jarayonidir.
4. Ob'ektni ishlatish bosqichi ko'chmas mulk quyidagilarni o'z ichiga oladi: ob'ektlarni ishlatish, ularga texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash. Ko'chmas mulkni boshqarish tizimidagi ko'p qirrali funktsiya bo'lib, quyidagi yo'nalishlarni o'z ichiga oladi: binolarni jihozlash, materiallarni hisobga olish, yong'indan himoya qilish va xavfsizlik choralari, aloqalarni boshqarish, chiqindilarni yo'q qilish va qayta ishlash, ko'chirish va ko'chirish, o'zgartirish va rekonstruksiya qilish; favqulodda vaziyatlarni bartaraf etish, foydalanish va ta'mirlashni ta'minlash, mebelni o'rnatish va ob'ektni qo'riqlash.
"Bino jihozlari" tushunchasining yagona ta'rifi yo'q, lekin ular quyidagilarga asoslanadi: isitish, shamollatish va havoni tozalash tizimlari; elektr yoritish uskunalari va issiqlik ta'minoti, suv ta'minoti va kanalizatsiya tizimlari; mexanik va elektr vertikal va gorizontal transport tizimlari (liftlar, eskalatorlar va boshqalar).
So'nggi paytlarda terrorizm tahdidi va jinoyatchilikning kuchayishi sababli xavfsizlik funktsiyasining roli oshdi. Shu sababli, tobora ko'proq tashkilotlar xavfsiz ish muhitini ta'minlashga intilmoqda. Qoida tariqasida, xavfsizlik tizimlari (shu jumladan yong'indan himoya qilish) va texnik xavfsizlik ko'chmas mulk ob'ektlarining o'ziga xos ehtiyojlari va funktsional maqsadlarini hisobga olgan holda ishlab chiqiladi va amalga oshiriladi.
Aloqa boshqaruvi - bu mulkning mohiyati bilan belgilanadigan funktsiya. Telefon va telefon infratuzilmasi faks, telematn va ma'lumotlar xizmatlarini ko'rsatish uchun tobora ko'proq foydalanilmoqda. Ushbu xizmatlarning salohiyati va sifati optik tolali aloqani yoyish hisobiga yaxshilanmoqda. Telefonni o'rnatishdan tashqari, kompyuter va Internet texnologiyalari (kompyuter tarmog'iga ulanish) va ish joyini avtomatlashtirish rivojlanmoqda.
Elektron yoki axborot xavfsizligi elektron qurilmalarda, qisman dasturiy ta'minotda ma'lumotlarni himoya qilishni ta'minlash, shuningdek, tashkilotning ma'lumotlar bankini to'ldirish bilan to'ldiriladi.
Ko'chmas mulkni ishlatish jarayonida xavfli chiqindilarni qayta ishlash jarayoni, masalan, lyuminestsent (simob o'z ichiga olgan) lampalarni qayta ishlashdan xavfli chiqindilarni utilizatsiya qilishgacha bo'lgan bir qator murakkab boshqaruv vazifalarini o'z ichiga oladi. Qoida tariqasida, mulk boshqaruvchisi ularni tasarruf etish va tasarruf etishga ixtisoslashgan tashkilotlar bilan shartnoma tuzadi. Ko'pgina chiqindilarni qayta ishlash protseduralari ularni alohida yig'ish va qayta sotish yoki yo'q qilishni o'z ichiga oladi. Chiqindilarni turlari bo'yicha tasniflanadi va toifalarga bo'linadi: qog'oz, shisha (choyshab, butilka), metallolom (po'lat, cho'yan, alyuminiy), ko'pikli polistirol, motor moylari, shinalar va boshqalar.
Mulkni ishlatish jarayonida ko'pincha mulkni yoki uning tarkibiy qismlarini o'zgartirish bo'yicha ishlarni bajarish kerak. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, yangi xodim ish joyini yaxshilashni yoki ofis binolarini qayta loyihalashni xohlaydi, ammo tashkilot manfaati uchun o'zgarishlarni samarali boshqarish imkonini beradigan bir qator qoidalar mavjud:
Bo'sh joy - birovning ambitsiyalarini qondirish uchun devorni 0,5 m ga siljitishning hojati yo'q;
Materiallar - laminatdan foydalanish mumkin bo'lgan qimmatbaho yog'ochdan yasalgan parketdan foydalanishning hojati yo'q;
Dizayn tamoyillari - mustaqil ravishda yashashingiz mumkin bo'lgan shkaflarni qurmang;
Rejalashtirish - xodimlardan biri deraza oldida o'tirmoqchi bo'lgani uchun ofisni qayta loyihalashtirmang;
Muhandislik yordami - har bir devorga beshta rozetka o'rnatmang, lekin elektr va axborot kirishlariga to'g'ri kirishni ta'minlang.
Mulkni ishlatish paytida favqulodda vaziyatlar har qanday vaqtda yuzaga kelishi mumkin, chunki hech kim yong'in, suv toshqini, vandalizm va hatto fors-major holatlaridan (suv toshqini, zilzila va boshqalar) sug'urta qilinmaydi. Favqulodda vaziyatlarni bartaraf etish rejalarining yagona shakli mavjud emas; har bir aniq holatda ma'lum bir ob'ekt uchun mas'ul shaxs tayinlanadi va u harakat qilishi kerak bo'lgan ko'rsatmalar ishlab chiqiladi.
Baxtsiz hodisalar oqibatlarini bartaraf etishda siz:
Barcha po'lat konstruktsiyalarni issiqlik shikastlanishi uchun tekshiring;
Yonish mahsulotlaridan kelib chiqqan zararni aniqlash;
Korroziyaga va namlikka duchor bo'lgan barcha aloqa va ofis uskunalarini va mulkning boshqa tizimlarini tekshiring; elektr simlarini va boshqa aloqalarni kondensatsiyaga tekshirish (sovuq havoda); qozon uskunasini tekshirish;
Tizimlarni mog'or va boshqa zararli materiallardan tozalang, agar ular hosil bo'lsa va hokazo.
Ob'ektning qurilish loyihasiga muvofiq o'rnatilgan mebel mulkning teng elementi hisoblanadi, shuning uchun uni profilaktik ish rejasiga muvofiq tekshirish va ta'mirlash kerak.
Xizmat va ta'mirlash. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, mulk egalarining aksariyati binolar va inshootlarni saqlash va ta'mirlash uchun etarli mablag' ajratmaydi. Buning sabablari juda ko'p: qisqa muddatli maqsadlarga e'tibor qaratishdan tortib, bunday qadamning oqibatlarini kamaytirmaslikgacha, lekin bu oqibatlarni tuzatish xarajatlari deyarli har doim texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash ishlarining narxidan oshadi.
Xizmat- ko'chmas mulk ob'ektlarining standart xizmat muddatini ta'minlash bo'yicha bajarilgan ishlar: ular uning qiymatining oshishiga olib kelmaydi, balki alohida elementlarning buzilishi va ishdan chiqishini oldini oladi. Xizmatning maqsadi - profilaktika.
Ta'mirlash - mulkning shikastlanishi yoki yomonlashishini normal ish holatiga qaytarish bo'yicha ishlar. Ta'mirlashning maqsadi - tiklash.
Ta'mirlash ishlari kichik va katta bo'linadi. Mulkning normal ishlashini ta'minlash uchun 1-2 kun davom etadigan kichik ta'mirlash ishlari olib boriladi. Ob'ektning xizmat qilish muddatini uzaytirmaydi yoki uning qiymatini oshirmaydi. Katta ta'mirlash (2 kundan ortiq) mulkning ishlash muddatini uzaytiradi, lekin uning qiymatini oshirmaydi.
O'zgartirish- bu ko'chmas mulk ob'ektiga kiritilgan asosiy vositalarni o'xshash birlik bilan almashtirish jarayoni. O'zgartirish predmeti - asosiy vositalarning eskirgan yoki eskirgan tarkibiy qismlarini almashtiradigan mustaqil asosiy vositalar ob'ekti.
Mulkga xizmat ko'rsatishning asosiy maqsadi - mulkdan maqsadli foydalanishni ta'minlash; u maxsus ishlardan iborat:
Kundalik tozalash (ko'rinishini saqlab qolish uchun);
Mulkdagi kichik nuqsonlarni o'z vaqtida bartaraf etish;
Minimal hayot tsikli xarajatlari asosida kapital ta'mirlashni amalga oshirish;
Umumiy foydalanish va texnik xizmat ko'rsatish xarajatlarini kamaytirish va optimallashtirish bo'yicha chora-tadbirlar ishlab chiqish;
Mulkga xizmat ko'rsatadigan kommunal xizmatlarning oqilona ishlashi (ishonchliligini ta'minlashda);
Ob'ektni saqlash va ta'mirlash xarajatlarini doimiy monitoring qilish va tahlil qilish;
Ish jadvallarini tuzish va ularning bajarilishini nazorat qilish;
Butun mulk va jihozlar bo'yicha hisobot.
Amalda quyidagilar mavjud:
Zarur bo'lganda ta'mirlash;
Vaqti-vaqti bilan ta'mirlash (masalan, 10 yildan keyin yumshoq tomni almashtirish);
Uskunalarga profilaktik xizmat ko'rsatish;
Favqulodda texnik xizmat ko'rsatish;
Ta'mirlash (oynani almashtirish).
Operatsion (mulkning butun foydalanish muddati davomida);
Funktsional (xizmat ko'rsatish, ta'mirlash va boshqalar bilan shug'ullanadigan xodimlar uchun);
Kommunal xizmatlar va binolarni tozalash uchun;
Mulkni ta'mirlash va tiklash uchun (agar mulkning xizmat qilish muddati tugagan bo'lsa).
Bundan tashqari, sifatida belgilangan o'zgarishlar va takomillashtirish xarajatlarini hisobga olish kerak mulkka egalik qilish qiymati.
5. Ob'ektni yopish bosqichi- uning asl va orttirilgan funktsiyalarini butunlay yo'q qilish, buning natijasi yo buzish yoki sifat jihatidan yangi rivojlanishdir. Mulkning hayot aylanishining ushbu bosqichida uni yo'q qilish uchun katta xarajatlar yuzaga keladi. Ushbu xarajatlar mulkka egalik qilish natijasidir. Agar mulk yangi yuqori sifatli rivojlanishga ega bo'lsa, u holda o'zgartirish xarajatlari yangi funktsiyaga egalik qilish xarajatlari bilan bog'liq.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishiga o'xshab, mulk majmuasining hayot aylanishini bosqichlarga bo'lish mumkin:
1. Mulkiy kompleksni shakllantirish (ko'chmas mulk ob'ektlari bilan tuzilgan bitimlar natijalarini va ularga bo'lgan huquqlarni tartibga solish: oldi-sotdi, ustav kapitaliga hissa, ijara, lizing va boshqalar).
2. Mulk kompleksini rivojlantirish (yangi qurilish, balansga qo'shimcha).
3. Mulk kompleksining moslashuvi ko‘chmas mulkni olish va vaqtincha ijaraga berish nuqtai nazaridan turli investitsiya va rivojlanish loyihalarini, moslashuvchan lizingni amalga oshirish orqali ta’minlanadi. Ushbu bosqichlarda ko'chmas mulkni ishlatish, ta'mirlash va texnik xizmat ko'rsatish, shuningdek sug'urta, amortizatsiya siyosati, buxgalteriya hisobi va mulkni soliqqa tortish tizimlari bilan o'zaro aloqalar muhim o'rin tutadi. Ushbu bosqich ba'zi ko'chmas mulkni sotish bo'yicha operatsiyalarni o'z ichiga olishi mumkin.
4. Mulkiy kompleksni tugatish - bu bankrotlik to'g'risidagi ish yuritishning huquqiy qoidalariga muvofiq bankrot tashkilotning mol-mulkini (shu jumladan ko'chmas mulkni) sotishning kim oshdi savdolari va boshqa mexanizmlari.
Ko'chmas mulkning mulk sifatidagi hayot aylanishi, egasi nuqtai nazaridan, mulkning iqtisodiy yoki jismoniy hayotining oxirigacha har bir yangi egasi bilan ko'p marta takrorlanadi. Moddiy (jismoniy), huquqiy (huquqiy) va iqtisodiy toifalarning uchligiga asoslanib, ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishini uch bosqichga bo'lish mumkin (1.6-rasm).
Har bir bosqich egasining muayyan faoliyati va harakatlarini o'z ichiga oladi.
Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi muayyan qonuniyatlarga bo'ysunadi va iqtisodiy va jismoniy hayot davrini o'z ichiga oladi (1.7-rasm):
Muddati iqtisodiy hayot, ob'ektdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davrini belgilash. Iqtisodiy hayot, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.
2. Oddiy jismoniy umr ko'rish- mol-mulkni buzishdan oldin uning funktsional jihatdan mos holatda haqiqiy mavjud bo'lgan davri. Normativ hujjatlar bilan belgilanadi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy va iqtisodiy xizmat qilish muddati ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, ammo bekor qilish mumkin emas.
3. Muddat- ob'ekt mavjud bo'lgan va unda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqt davri.
Ko'chmas mulk ob'ektining amal qilish muddati nuqtai nazaridan quyidagi davrlar ajratiladi:
1. Samarali yosh, tashqi ko'rinishi, texnik holati va boshqalarga qarab ob'ektning yoshini aks ettiruvchi.
2. Xronologik(haqiqiy) yoshi, foydalanishga topshirilgan paytdan boshlab ob'ektning foydalanish muddatiga to'g'ri keladi.
3. Qolgan iqtisodiy hayot, ekspert baholovchi tomonidan ob'ektni baholash maqsadida foydalaniladi va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tashkil qiladi.
Guruch. 1.7. Bino yoki inshootning xizmat qilish muddati
Ko'chmas mulk ob'ektining (erdan tashqari) jismoniy hayotining davomiyligi, iqtisodiy va samarali yoshi eskirish va eskirishga bog'liq - bu tabiat qonunlari kuchiga ega bo'lgan jarayon. Eskirishning uch turi mavjud: jismoniy, ma'naviy va tashqi (iqtisodiy) (1.8-rasm).
Jismoniy eskirish - bu ob'ektning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarining yomonlashishi bo'lib, u ekspluatatsiya jarayonida va atrof-muhit ta'sirida eskirishi natijasida yuzaga keladi. Mulkni jismonan tiklash mumkin bo'lgan va bu iqtisodiy jihatdan oqlangan bo'lsa, olinadigan eskirish va mulkni tiklash mumkin bo'lmaganda tuzatib bo'lmaydigan eskirish o'rtasida farqlanadi. Jismoniy eskirishning paydo bo'lishining sabablari har xil bo'lishi mumkin: ob'ektning normal ishlashi (1-turdagi jismoniy eskirish); tabiiy ofatlar, baxtsiz hodisalar, ob'ektdan foydalanish qoidalarini buzish (2-toifa jismoniy eskirish). Shuni yodda tutish kerakki, ko'chmas mulk ob'ektini ishlatish jarayonida uning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarining yomonlashishi doimiy ravishda sodir bo'ladi, lekin ob'ektning texnik xususiyatlarining bir zumda yomonlashishi ham mumkin (elektr simlarining uzilishi, yong'in va boshqalar). .).
Jismoniy eskirishning barcha turlari odatda salbiy oqibatlarga olib keladi. Birinchidan, ko'chmas mulk va boshqa texnik qurilmalarning ma'lum iste'mol va ekspluatatsion xususiyatlari yomonlashmoqda. Ikkinchidan, mulk eskirgan sari, uni ta'mirlash chastotasi oshib boradi, texnik xizmat ko'rsatish tizimini joriy qilish orqali sekinlashishi mumkin;
Ma'naviy (funktsional) eskirish - bu ko'chmas mulk ob'ektining ayrim xususiyatlarining iste'molchi jozibadorligining pasayishi, bu funktsional foydalilik nuqtai nazaridan zamonaviy standartlarga mos kelmasligi bilan bog'liq. Ushbu turdagi eskirish binoning eskirgan arxitekturasida, tartibida, muhandislik ta'minotida va hokazolarda namoyon bo'ladi.Mahalliy amaliyotda bu eskirish deb ataladi.
Eskirish funktsional va texnologik eskirishga bo'linadi. Funktsional eskirish yangi (mavjudga o'xshash) ko'chmas mulk ob'ektlarining funksionalligini kengaytirish oqibatidir. Funktsional eskirish natijasida eski binolarning ko'chmas mulk ob'ektlari kelajak egalari uchun arxitektura, dizayn, tartib, muhandislik yordami va boshqalar nuqtai nazaridan kamroq jozibador bo'lib qoladi va shunga mos ravishda arzonlashadi. Texnologik eskirish - bu yangi tuzilmalar, texnologiyalar va materiallarni yaratish sohasidagi ilmiy-texnik taraqqiyotning natijasi bo'lib, bu ko'chmas mulkni yaratish va ekspluatatsiya xarajatlarini kamaytirishga olib keladi. Xuddi jismoniy eskirish kabi, u olinadigan va olib tashlanmaydigan bo'lishi mumkin.
Misol uchun, siz suv va gaz hisoblagichlari, sanitariya-tesisat uskunalari nosozliklarini bartaraf etishingiz, o'rnatilgan shkaflarni, pol qoplamalarini va boshqalarni tiklashingiz mumkin. Olinadigan eskirish mezoni ta'mirlash xarajatlarini olingan qo'shimcha xarajatlar qiymati bilan solishtirishdir: agar ikkinchisi tiklash xarajatlaridan oshib ketadi, keyin funktsional eskirish olinadi. Olib tashlanadigan funktsional eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz bir xil baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.
Iqtisodiy eskirish (tashqi ta'sirlardan kelib chiqadigan eskirish) - iqtisodiy, siyosiy yoki boshqa omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi. Tashqi eskirishning sabablari quyidagilar bo'lishi mumkin: ob'ekt joylashgan hududning umumiy pasayishi; hukumat yoki mahalliy ma'muriyatning soliq, sug'urta sohasidagi harakatlari; bandlik, dam olish, ta'lim va hokazo bozorlardagi boshqa o'zgarishlar.
Tashqi eskirish va eskirish miqdoriga "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarning yaqinligi sezilarli darajada ta'sir qiladi: oqava suvlarni tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish stantsiyalari, temir yo'l stantsiyalari, kasalxonalar, maktablar, sanoat korxonalari va boshqalar.
Atrof-muhitning ifloslanishi bilan bog'liq ob'ekt qiymatining pasayishi amortizatsiyani aniqlashda qo'llaniladigan usullar yordamida aniqlanadi. Misol uchun, zaharli chiqindilarni yo'q qilish xarajatlari ob'ektni ta'mirlash xarajatlari bilan bog'liq bo'lishi mumkin, ya'ni tuzatish mumkin bo'lgan nuqsonlar narxi.
Iqtisodiy eskirish, jismoniy va ma'naviy eskirishdan farqli o'laroq, har doim qaytarib bo'lmaydigan deb hisoblanadi.
Aksariyat mamlakatlar qonunchiligida korxona mustaqil yuridik shaxs hisoblanmaydi; alohida mulkka, o'z balansiga ega bo'lgan va yuridik shaxs huquqlaridan foydalanadigan xo'jalik yurituvchi sub'ektning tabiati sifatida e'tirof etilmaydi. Korxona moddiy va nomoddiy elementlarni o'z ichiga olgan va huquq ob'ekti bo'lgan muayyan mulkiy majmua sifatida qaraladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida bu atama kompaniya huquq sub'ektlari va ob'ektlariga nisbatan qo'llaniladi. Korxona yuridik shaxs, ya'ni fuqarolik huquqining sub'ekti, tadbirkorlik faoliyati ishtirokchisi deb ataladi. Bundan tashqari, "korxona" atamasi faqat tijorat tashkiloti sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan va turli shartnomalar va boshqa huquqiy munosabatlarda huquq sub'ekti sifatida faoliyat yuritadigan davlat va munitsipal unitar korxonalarga nisbatan qo'llaniladi.
Shu bilan birga, xuddi shu atama huquq ob'ektlarining ma'lum bir turini belgilash uchun ishlatiladi. Shu ma'noda kompaniya - Bu ishlab chiqarish-iqtisodiy kompleks bo'lib, uning mulki tashkilot mulkidan butunlay ajralib turadi - bu tashkilot infratuzilmasining asosiy tarkibiy qismidir. Ko'chmas mulk uning tadbirkorlik faoliyati, uning xodimlari va tashkilotlarining hayoti uchun fazoviy resursdir.
