JSC "Mosproekt-2" dal nome. M. V. Posokhina è specializzato in importanti ristrutturazioni di edifici, finitura di facciate, restauro di strutture per qualsiasi scopo a Mosca, in Russia e all'estero. Una delle attività principali dell'azienda è il restauro e la ricostruzione di beni culturali e monumenti antichi. Molte persone percepiscono questi due termini di costruzione in modo quasi identico, ma hanno significati diversi.
Restauro
La parola "restauro" significa restauro (rafforzamento) di monumenti d'arte distrutti o danneggiati, oggetti del patrimonio storico e culturale.
Le ragioni della distorsione dell'aspetto originale possono essere:
L'influenza del tempo;
Condizioni operative estreme;
Influenza barbarica negligente (intenzionale) e molti altri fattori.
Durante il processo di restauro, le parti deformate vengono corrette e la loro struttura viene rafforzata. In questo caso vengono spesso utilizzati materiali moderni, simili a quelli originali, ma con proprietà migliori. Le parti chimicamente alterate che non possono essere ripristinate vengono rimosse e sostituite. Spesso è necessario eliminare le aggiunte successive.
Tipicamente gli oggetti di restauro sono:
Monumenti architettonici;
Facciate di edifici storici per vari scopi;
Architettura in legno (edifici di chiese, palazzi antichi, ecc.);
Elementi separati di strutture di facciata, interni di monumenti.
Ricostruzione
Questo termine (dal latino - "costruzione") si riferisce all'intero complesso di lavori di costruzione e finitura volti a modificare qualitativamente gli indicatori funzionali dell'oggetto. L'obiettivo principale della ricostruzione è ripristinare non l'aspetto dell'edificio, ma le sue qualità tecniche ed economiche. Viene in primo piano l'aumento del comfort operativo della struttura da riparare.
Durante la ricostruzione vengono conservati solo gli elementi portanti dell'edificio: muri principali, soffitti, rampe di scale e pianerottoli. Tutto il resto è soggetto a sostituzione totale o parziale. Qui sono previsti i seguenti lavori:
Riorganizzazione fondamentale della struttura della struttura, comprese le modifiche alle caratteristiche tecniche e alle dimensioni complessive della struttura;
Cambiare lo scopo dei locali;
Progettazione di ampliamenti e sovrastrutture;
Riqualificazione completa delle utenze;
Rafforzamento delle strutture portanti;
Sostituzione di pavimenti, soffitti, pareti intermedie e tramezzi;
Ulteriori misure per il miglioramento di solai, scantinati, tetti e finiture esterne.
L'azienda offre il servizio di ricostruzione di edifici storici sulla base di frammenti superstiti, riferimenti scritti e orali. Più dati aiuteranno a ripristinare l'oggetto in modo più affidabile. È anche possibile completare i lavori su un edificio non finito.
Prima dell'inizio della ricostruzione, viene redatto un progetto che tiene conto delle condizioni tecniche della struttura, delle carenze operative e dei difetti rilevati. Sulla base del documento vengono previsti i prossimi volumi di lavoro, i relativi costi e le scadenze. Al cliente viene concesso il diritto di condurre un esame di costruzione speciale indipendente.
Perché i clienti si rivolgono a JSC Mosproekt-2 da cui prende il nome. M.V.
L'alto livello professionale dei dipendenti dell'azienda garantisce:
- progettazione competente dell'imminente ricostruzione o restauro;
- una chiara sequenza di azioni eseguite, fin nei minimi dettagli;
- ripristino completo dell'aspetto originario;
- eseguire compiti di qualsiasi complessità;
- una valutazione approfondita da parte di un esperto delle condizioni tecniche della struttura, che consente di determinare i costi esatti;
- utilizzando solo materiali di alta qualità;
- l'uso delle moderne tecnologie nel restauro, abbinate agli antichi metodi dell'architettura;
- Approccio individuale al cliente e soddisfazione incondizionata di tutti i desideri del cliente.
16.1. Compiti e metodi della ricostruzione della città. Un approccio evolutivo alla ricostruzione della città. I compiti di conservazione e aggiornamento dell'ambiente storico del centro cittadino
Principali compiti della ricostruzione .
1. Concentrazione la costruzione standard di massa dovrebbe essere prevista al di fuori del nucleo storico centrale della città, ma in prossimità sufficiente affinché questi complessi modellino attivamente il paesaggio della parte centrale senza disturbare l'equilibrio compositivo storico.
2. All'interno del nucleo storico centrale viene assegnata una zona uso funzionale attivo, in cui si concentrano strutture commerciali e di servizio per scopi cittadini. Qui c'è un'integrazione delle funzioni urbane, che richiede la ristrutturazione dei vecchi edifici, il loro adeguamento e le funzioni attuali.
3.Selezione zona culturale e ricreativa centro cittadino, che funge da concentrazione di istituzioni culturali e di intrattenimento. Questa parte del nucleo storico comprende percorsi per esplorare le attrazioni storico-culturali della città ed è dotata di funzioni turistiche.
4. Ritorno prestigio per le zone residenziali del centro, rinnovamento coerente, restauro dei vecchi edifici residenziali del centro come unico mezzo efficace per combattere il degrado ambientale derivante dall'invasione di piccole imprese, magazzini, ecc.
L'oggetto principale dell'intervento ricostruttivo non è una struttura separata, non un insieme, ma una sezione dell'ambiente urbano. L'architetto non progetta un monumento, ma un dispiegarsi nel tempo e nello spazio sequenza di situazioni di vita e impressioni spaziali.
La ricostruzione contiene tre aspetti:
1) Razionalizzazione dell’area urbana,
2) Modernizzazione dello sviluppo,
3) Tutela e restauro dei monumenti.
La strategia di ricostruzione nelle diverse città non è la stessa e dipende dalla struttura stessa della città.
Le tipologie delle strutture urbane della città vecchia sono divise in 4 gruppi.
1. Territori situati nel centro storico. Si distinguono per l'intensità dello sviluppo, che unisce funzioni residenziali e pubbliche, molti degli edifici in cui sono monumenti.
2. Territori caratteristici delle zone limitrofe al centro Con sviluppo meno intensivo, quando le aree residenziali sono adiacenti a piccole imprese di vendita al dettaglio e manifatturiere.
3. Ex periferia. Nelle piccole città c'è un territorio di edifici padronali a un piano, nelle grandi città ci sono fabbriche, magazzini e tra loro ci sono aree residenziali non sviluppate.
4. Sviluppo relativamente nuovo che necessita di ricostruzione. Nelle grandi città, questo è lo sviluppo periferico degli ultimi anni.
La ricostruzione della città non è solo la ricostruzione del suo nucleo storico, ma anche di tutti gli edifici oggi esistenti.
La ricostruzione include:
Organizzare la struttura di pianificazione,
Sviluppo di ulteriori territori,
Sviluppo di reti di ingegneria,
Interazione della città con l’ambiente,
Formazione di una rete di servizi e di centri comunitari,
Organizzazione degli spazi aperti,
Migliorare le aree residenziali e creare al loro interno servizi moderni.
La ricostruzione è preceduta da:
1) raccolta e studio dei dati sulla struttura storica della città e sulla formazione di un insieme di monumenti storici e architettonici. Su questa base si traggono conclusioni sulla possibilità di preservare la struttura esistente, sulla necessità di ripristinare la struttura perduta della città e si individuano gli edifici da restaurare, ricostruire o demolire.
Come risultato degli studi di pre-progettazione, a planimetria storica e schema delle zone di sicurezza. In fase di progettazione viene redatto un master plan che comprende: diagramma della sequenza del restauro edifici e complessi storici, schema possibile utilizzo monumenti, diagramma della sequenza di ricerca monumenti archeologici e, se necessario, lo strato culturale della città, un diagramma dell'ordine di nuova costruzione.
2) Dopo il periodo pre-progetto, viene redatto un progetto. Il progetto di ricostruzione deve essere un concetto olistico, in base al quale la città, pur mantenendo il suo aspetto individuale, riceverà moderne attrezzature tecniche e la popolazione riceverà un moderno livello di comfort.
Riqualificazione dell'ambiente urbano
Una varietà di oggetti per vari scopi che creano uno spazio urbano e forniscono condizioni di vita favorevoli, svago umano e contribuiscono allo sviluppo economico e sociale del territorio sono chiamati ambiente urbano.
Riportare l'obsoleto piano generale comunale nella vecchia forma senza distruggere l'intero sistema è il compito fondamentale del rinnovamento dello spazio cittadino. Struttura dell'ambiente urbano L'ambiente comunale si è formato storicamente: è un complesso "organismo vivente" che influenza la qualità della vita dei cittadini, avendo 2 componenti interrelate e interdipendenti:
- naturale;
- artificiale.
Dopo un certo periodo storico, le zone residenziali e industriali diventano obsolete e le condizioni delle componenti sia naturali che artificiali dello spazio urbano si deteriorano. Il rinnovamento dell'ambiente urbano non significa solo l'eliminazione delle abitazioni obsolete, ma anche il ripristino degli edifici e delle strutture storiche alla loro forma originale, nonché lo sviluppo dei servizi pubblici, il miglioramento della zona industriale e la ricostruzione delle strutture verdi. Una serie di tali misure dovrebbe fornire condizioni di vita confortevoli e sicure e il territorio dell’insediamento dovrebbe essere utilizzato con elevata efficienza. Gli insediamenti residenziali, i centri amministrativi e commerciali devono creare condizioni confortevoli per i residenti; imprese industriali: ecologicamente e tecnologicamente innocue per l'ambiente.
Ristrutturazione di edifici residenziali Questo processo prevede l'implementazione di tutta una serie di lavori di costruzione e riparazione per fornire ai residenti strutture sociali: scuole e asili nido, istituti e club medici, impianti sportivi e imprese di vendita al dettaglio con l'introduzione di tecnologie innovative sia per la manutenzione che per i servizi. Allo stesso tempo, l'area residenziale non viene lasciata senza un'adeguata attenzione: rimozione di edifici fatiscenti, ricostruzione (ristrutturazione) di edifici esistenti, costruzione di nuovi edifici residenziali che soddisfino i requisiti moderni. Il processo in esame dovrebbe contribuire al massimo comfort abitativo e ricreativo dei residenti, all’uso razionale dello spazio cittadino, tenendo conto del paesaggio naturale e al rispetto delle misure ambientali.
L'adattamento dello sviluppo esistente alle esigenze moderne, l'unificazione armoniosa dello sviluppo residenziale, sociale e industriale, l'aumento del livello di comfort abitativo preservando i valori storici è l'obiettivo principale della ristrutturazione dello sviluppo residenziale dell'insediamento. In questo complesso di collegamento di misure urbanistiche, architettoniche e ingegneristiche si trova tutta la complessità della ristrutturazione dei singoli oggetti dell'ambiente urbano. Preservare le caratteristiche stilistiche di un singolo oggetto, o di un complesso di oggetti situati sulla stessa strada, è l'obiettivo della ristrutturazione che affronta questo problema. Le soluzioni di facciata per tali oggetti, e molto spesso si tratta di oggetti del patrimonio storico e culturale, devono essere approvate dal dipartimento comunale competente sulla base dell'uso di piani, disegni o fotografie conservati nel progetto. Tale lavoro è minuzioso, ma premia in quanto l'ambiente urbano acquisisce le facciate storiche necessarie e i loro colori. Viene creato un passaporto a colori di un oggetto (anche di uno che non ha valore storico o culturale) e i suoi materiali vengono trasferiti per la sua produzione al Dipartimento di Architettura Comunale (a Mosca - alla Moskomarkhitektura). Sul sito sono presenti due oggetti relativi alla ristrutturazione:
- Edificio amministrativo in via Azovskaya. (ex blocco servizi standard);
- Edificio in Lyshchikov Lane (annesso al complesso esistente di edifici storici).
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La riorganizzazione e la ricostruzione dell'intera infrastruttura industriale non deve solo contribuire allo sviluppo di nuove tecnologie basate su una produzione rispettosa dell'ambiente, ma anche inserirsi armoniosamente nell'ambiente, lottando per la sua armonizzazione.
Dare una ventata di freschezza all’industria non è un compito facile e richiede notevoli costi finanziari. L'attuazione sistematica dei compiti architettonici e di pianificazione nell'ambito del rinnovamento dell'ambiente industriale urbano consentirà di riorganizzare la produzione su nuove basi e creare le condizioni per preservare l'ambiente naturale. Una questione importante è lo sviluppo delle infrastrutture di trasporto. I requisiti moderni prevedono un aumento significativo della produttività e una diminuzione del flusso di transito delle auto attraverso la rete stradale cittadina. Per fare ciò, è necessario espandere le rotte di trasporto urbano esistenti, tenendo conto della rapida crescita del trasporto automobilistico, aumentare il numero di comodi parcheggi e realizzare la costruzione di tangenziali di maggiore comfort. Riqualificazione delle aree ricreative urbane L'area ricreativa dell'intera città comprende parchi, piazze, campi sportivi e per bambini, attrazioni, una rete di istituzioni di intrattenimento: club, cinema, impianti sportivi di vario tipo. Tutti questi oggetti devono essere inclusi in piani globali di rinnovamento della città. La loro attuazione creerà condizioni favorevoli per la vita e la ricreazione dei cittadini che soddisfano gli standard moderni. Dovrebbero essere estremamente confortevoli, altamente tecnologicamente avanzati e facili da usare. L’originalità storica di qualsiasi politica dovrebbe essere preservata in qualsiasi direzione di ricostruzione o rinnovamento. La conservazione degli oggetti storici in combinazione con uno stile abitativo e infrastrutturale moderno non deve essere un problema per lo sviluppo culturale di un insediamento urbano. L'attuale realtà storica deve essere integrata con soluzioni architettoniche moderne preservando indicatori estetici, coloristici, stilistici e naturali.
La diversità dello sviluppo esistente delle città russe, le sue caratteristiche urbanistiche, architettoniche e di design influenzano la natura delle attività di ricostruzione. Non meno importante è l'influenza delle condizioni naturali e ambientali (tenendo conto del rilievo, della possibilità di cedimento, frane, inondazioni, colate di neve e fango, inquinamento ambientale, comparsa di acqua negli scantinati, ecc.).
Lo sviluppo esistente è caratterizzato dalla sua posizione nell'area urbana, dalle caratteristiche delle decisioni di pianificazione, dal numero di piani, dalla densità edilizia e dalla percentuale di vecchi edifici. Nelle città antiche, il valore storico e architettonico dello sviluppo è di particolare importanza, vale a dire territorio dei monumenti e del paesaggio urbano storicamente significativo.
Lo sviluppo urbano e i suoi dintorni sono creati per la vita umana (lavoro, sonno, riposo). Pertanto, quando si progettano interventi ricostruttivi, devono essere presi in considerazione tutti i moderni requisiti urbanistici, architettonici, sanitari e igienici (Fig. 1).
Fig. 1. Proposte di progetto per la ricostruzione di un isolato costruito negli anni '60 (secondo V.P. Kovalevskij):
Il compito più difficile di trasformare la struttura urbanistica e di subordinarla alle esigenze moderne viene risolto per lo sviluppo nei centri storici delle città antiche e nelle aree ad esse direttamente adiacenti. Quando si ricostruiscono le ex periferie delle grandi città, gli insediamenti operai vicino alle grandi imprese e gli insediamenti nella seconda metà del XX secolo, si parla di norma di razionalizzazione della struttura di pianificazione e di sviluppo di misure di protezione ambientale. I problemi di ricostruzione della viabilità nei centri storici delle città sono praticamente impossibili da risolvere con metodi tradizionali. Ciò è dovuto al fatto che le arterie di trasporto sono una struttura molto stabile del piano generale, che forma la cornice della città.
Il processo continuo di conservazione, rinnovamento e adattamento dell’ambiente costruito alle mutevoli esigenze è parte integrante dello sviluppo di una città moderna. Esistono due aspetti per comprendere il termine “ambiente urbano”: in primo luogo, come insieme di condizioni di vita (ovvero lo stato dell’atmosfera, il livello di rumore, l’inquinamento elettromagnetico, l’ambiente luminoso e colorato, la percezione dell’architettura, ecc.), e in secondo luogo , poiché si tiene conto dell'impatto dell'ambiente circostante quando si progetta la ricostruzione di un edificio. Ad esempio si possono distinguere tre categorie di valore storico di un edificio o struttura:
1) un monumento di architettura, storia, cultura, ecc.;
2) edifici delle immediate vicinanze del monumento architettonico, ecc., Che costituiscono lo sfondo per la sua percezione;
3) edifici e strutture provenienti da urbanizzazioni ordinarie in aree e su strade di pregio storico. I principali fattori dell'ambiente urbano che influenzano la natura della soluzione progettuale per la ricostruzione di un edificio o struttura sono presentati nella Tabella 1. L’impatto di questi fattori, a causa della loro natura complessa, può essere tale da rendere impraticabile l’attuazione di misure ricostruttive, vale a dire:
1) quando si utilizza un edificio situato in un'area a rischio sanitario o con inquinamento da gas dovuto ai veicoli;
2) in caso di illuminazione insufficiente, insolazione o dislivelli sanitari non conformi agli edifici più vicini;
3) in assenza di passaggi tagliafuoco e nell'impossibilità di organizzarli;
4) se l'edificio non dispone di un cortile (quando la sua superficie è inferiore a 0,5 metri quadrati per persona o inferiore a 0,02 metri quadrati per 1 superficie totale di un edificio residenziale);
5) con un livello di rumore superiore a 30 dBA;
6) se è impossibile organizzare un normale sistema di servizi ricreativi e di consumo per i residenti a causa della notevole distanza dell'edificio dagli istituti di servizio, dalle fermate dei trasporti pubblici, ecc.
Libro di testo / Ed. d.e. Sc., prof. UN. Asaula. – San Pietroburgo: Umanistica, 2005. – 288 p.
Sezione 1. Ricostruzione di singoli oggetti immobiliari e di loro complessi
Capitolo 1. L'essenza del restauro e della ricostruzione degli oggetti immobiliari
1.1. Termini e definizioni
Il restauro è un tipo di lavoro complesso e complesso, il cui oggetto sono i monumenti del patrimonio culturale, dal restauro dei dipinti alla riparazione delle facciate. L'obiettivo principale del restauro è prolungare la vita del monumento. Di solito include elementi sia di riparazione che di conservazione.
La riparazione di un monumento viene periodicamente eseguita con lavori di manutenzione, eseguiti utilizzando metodi di costruzione convenzionali. In questo caso, di regola, la struttura principale del monumento è interessata in misura minima. I principali tipi di lavori di riparazione sono la sostituzione e la verniciatura dei tetti, la sostituzione dell'intonaco perduto, la ripresa della verniciatura delle pareti, ecc.
La conservazione è un lavoro volto a preservare un monumento, che richiede l'adozione di misure speciali che non fanno parte della normale pratica di riparazione. La conservazione è necessaria quando un monumento per qualche motivo si trova in condizioni insoddisfacenti.
Esistono due tipi di conservazione:
– misure per la protezione temporanea degli edifici minacciati di rapida distruzione: installazione di supporti, installazione di tettoie, ecc.;
– lavori complessi per rafforzare e proteggere i monumenti distrutti sotto l’influenza di fattori a lungo termine (ad esempio, rafforzamento di fondazioni e fondazioni, rafforzamento delle principali strutture portanti, eliminazione delle deformazioni, misure per combattere l’umidità, protezione biologica).
La conservazione non è un compito di ingegneria; deve essere preceduta non solo da studi di ingegneria e tecnici, ma anche da studi di architettura molto seri. L'architetto-restauratore svolge il principale ruolo di coordinamento, sia nello sviluppo del programma di conservazione che nella sua attuazione pratica. Ma insieme a questo, una componente importante del restauro è anche quella di cambiare l'aspetto esistente del monumento per rivelarne più pienamente le qualità artistiche, il che rende possibile enfatizzare più chiaramente il suo valore sociale e contribuire così alla creazione delle condizioni per la sua lunga vita. .
I casi di restauro sono tanto diversi quanto diversi sono i monumenti stessi. Tuttavia, la stragrande maggioranza dei restauri sono caratterizzati dalla mancanza di desiderio di unità stilistica, dal riconoscimento del valore di molte delle aggiunte successive e dalla limitazione del restauro agli elementi la cui forma può essere perfettamente documentata. Un restauro di questo tipo, che soddisfa le moderne visioni teoriche, è detto frammentario. Il restauro frammentario rappresenta, per così dire, un ampliamento parziale dell'ambito di conservazione, e non è sempre facile tracciare una linea netta tra loro.
Il restauro olistico differisce dal restauro frammentario, prima di tutto, non per la scala dell'opera, ma per l'obiettivo principale: il ritorno obbligatorio allo stato precedente del monumento nella sua interezza. La legittimità del restauro olistico dei monumenti che hanno subito distruzioni e perdite nel nostro tempo è indiscutibile. Successivamente il restauro si concentra sul ricreare non l'aspetto originale previsto, ma l'aspetto architettonico compositivamente completo che esisteva al momento della distruzione e che potrebbe includere una serie di strati successivi. Il restauro olistico di un'opera d'arte, nei pochi casi in cui può essere riconosciuta legittima, è motivato principalmente non dalla necessità di ricreare l'antico aspetto del monumento in quanto tale, ma dalla soluzione di un problema più ampio, poiché il restauro olistico è subordinato al restauro o alla ricostruzione dell'intero complesso architettonico. In genere, l'obiettivo del recupero olistico può essere raggiunto attraverso l'uso di dati sia diretti che indiretti.
Il restauro si compone di due operazioni:
– scoperchiare il monumento rimuovendo gli elementi tardivi che lo deformano;
– ripristino degli elementi perduti.
La divulgazione è possibile solo quando le parti rimosse non rivestono alcun interesse artistico o storico, oppure abbiano un interesse molto limitato, incompatibile con il valore dell'originale rivelato. Ciò viene riconosciuto attraverso un confronto aperto e collegiale con la partecipazione di autorevoli esperti.
Nei casi più semplici, il restauro può generalmente essere ridotto ad una sola apertura (ad esempio, rimozione frammentaria dell'intonaco sulla facciata della Cattedrale di Santa Sofia a Kiev).
Ma, di regola, il restauro è una complessa combinazione di divulgazione e aggiunta. Il restauro del monumento dovrà necessariamente basarsi su una ricerca multilaterale complessiva (ricerca storico-bibliografica e storico-archivistica).
Oggetto della ricerca di restauro è sempre un monumento del patrimonio culturale (architettonico), e non solo parti di esso riconosciute come ovviamente di valore.
Sistema di valori del patrimonio culturale (architettonico):
– valore storico;
– valenza urbanistica;
– valore architettonico e artistico;
– valenza scientifica e restaurativa;
– valore funzionale.
I principali metodi di restauro sono un sistema metodologico graduale per il processo di restauro e ricostruzione e la progettazione della ricerca scientifica.
Consideriamo la tecnologia dei lavori di restauro utilizzando l'esempio del restauro della facciata di un edificio. Una componente importante del sistema di restauro della facciata dell'edificio è il suo programma tecnologico, che comprende i materiali in esso utilizzati e si basa su un esame approfondito dello stato della facciata, identificando i danni esistenti e le cause che li hanno causati, identificando materiali storicamente accurati e strutture ed esaminando tutte le riparazioni precedenti.
Lo sviluppo di un programma tecnologico comprende una selezione ragionevole di un sistema integrale di materiali di restauro e metodi del loro utilizzo. Allo stesso tempo, è necessario risolvere non solo problemi protettivi e decorativi: è necessario garantire l'accuratezza storica dei materiali e prevedere il minor grado di interferenza nell'oggetto da restaurare.
Purtroppo nella pratica il restauro molto spesso risulta essere simile all'originale solo nel nome. Ci sono molti esempi in cui i monumenti architettonici si trasformano in copie di se stessi: ad esempio, gli strati di intonaco storico vengono demoliti, i materiali originali vengono arbitrariamente sostituiti con nuovi, “progressisti”, le facciate vengono dipinte con “pliolite” o materiali sintetici simili adatti solo per superfici in cemento. . Ciò porta ad una lenta ma profonda distruzione della facciata.
Molto spesso ciò accade a causa della scarsa professionalità degli artisti che non vedono la differenza tra i concetti di “riparazione” e “restauro”. Questo è un lato della medaglia, d'altra parte, lavorare con materiali di restauro reali richiede una formazione seria degli specialisti del restauro, nonché un uso rigoroso di tecniche di lavoro regolamentate. Nei paesi sviluppati, come l'Italia, la legge federale prevede che i restauri vengano effettuati esclusivamente con composti minerali. In Germania i siti storici sono protetti dalla normativa WTA. Nel nostro Paese non esistono norme che regolamentino i processi tecnologici dei lavori di restauro e dipendono in gran parte dalla professionalità e precisione del lavoro degli esecutori.
Notiamo ancora una volta che durante il restauro delle facciate vengono utilizzati materiali pittorici ai silicati che non soddisfano i requisiti di restauro. Contengono acrilati superiori al 5% consentiti secondo gli standard europei (secondo l'analisi - più di 10 butil acrilato con stirene). Inoltre, alcuni dei pigmenti utilizzati nelle vernici sono organici (non adatti per lavori di facciata).
Le proprietà dei materiali sono cambiate a causa di queste deviazioni dai requisiti: il prezzo è sceso, lavorare con loro non richiede più competenze speciali ed è diventato più facile ottenere il colore desiderato, non limitato ai pigmenti minerali. Ma sono cambiate anche le proprietà così importanti per la vita della facciata: la permeabilità al vapore è diminuita, la resistenza alla luce è diminuita, i materiali hanno smesso di essere silicati, cioè minerali.
Oggi, la tecnologia di restauro delle facciate è ampiamente utilizzata nel mercato del restauro, sviluppata in collaborazione con specialisti italiani e basata su materiali SADOLIN di fabbricazione italiana che, oltre all'affidabilità, hanno proprietà decorative. Questa tecnologia è utilizzata dalle società di restauro “KAST”, “Gorkov e Gorkov”, “Red City”, LLC “Lira”, ecc.
Va notato che spesso il restauro di edifici e strutture moderni non può essere definito restauro, ma piuttosto ricostruzione o riparazioni importanti;
Nel 20 ° secolo La Scuola di Restauro di Leningrado ha formato giovani specialisti, sviluppato tecnologie e metodi utilizzati in tutti gli angoli dell'ex Unione Sovietica. A quel tempo, la conservazione dei monumenti del patrimonio storico e culturale di Leningrado era di grande importanza in relazione alla politica statale.
Così, nel maggio 1946, apparve l'associazione di produzione e costruzione “Restorer”: i suoi artigiani furono chiamati a far rivivere Leningrado, rialzarla dalle rovine e riportare la città alla sua antica bellezza; L'Associazione dei Restauratori era un'impresa statale unica che svolgeva l'intera gamma di lavori: dalla creazione di progetti all'esecuzione di tutti i tipi di lavori di restauro, dalla formazione di specialisti allo sviluppo di metodi scientifici. L'associazione di produzione e costruzione comprendeva: diversi laboratori specializzati di restauro, l'Istituto Lenproektrestavratsiya, una scuola di restauro, un laboratorio e un archivio. I lavori di restauro sono stati eseguiti da specialisti di tre grandi officine; quello centrale era a Leningrado, gli altri due a Peterhof e Pushkin. Alla fine degli anni '80. Ne fu creato anche un quarto: un laboratorio di costruzione generale, che successivamente si specializzò solo in lavori di restauro. I laboratori, a loro volta, erano suddivisi in numerose sezioni. Il numero degli specialisti che lavoravano nell'associazione dei Restauratori sfiorava i duemila. Il personale dell'associazione di produzione e costruzione è stato formato in istituti educativi specializzati. La maggior parte degli specialisti ha iniziato la propria carriera come apprendisti lavorando sotto la guida di restauratori esperti in un'associazione di produzione e costruzione. Per molti anni la PSO “Restavrator” è stata l’unica associazione di restauro i cui specialisti hanno eseguito tutti i tipi di lavori di restauro non solo a Leningrado, ma in tutta l’Unione Sovietica.
La situazione politica è cambiata, così come il cambiamento della situazione socioeconomica negli anni '90. portò all'abolizione di molte istituzioni statali, compresa l'industria del restauro. I finanziamenti per i progetti di restauro sono scesi a un livello critico. Nel corso di dieci anni, molti specialisti altamente qualificati abbandonarono il settore del restauro e, di conseguenza, il sistema di formazione professionale dei restauratori nei laboratori di produzione cessò di esistere. A San Pietroburgo, la più grande associazione di produzione e costruzione “Restavrator” è stata sciolta, a seguito della quale sono state costituite diverse piccole società di restauro altamente specializzate.
Dopo aver stabilizzato la situazione economica nel paese, lo Stato ha finalmente prestato attenzione allo stato del patrimonio culturale russo. Sono emersi programmi federali volti a preservare i monumenti storici e culturali.
Ricostruzione. Il problema della ricostruzione, nonostante la sua rilevanza, non ha ancora ricevuto una profonda giustificazione teorica. I singoli sviluppi nel campo della ricostruzione edilizia e gli studi di fattibilità dei processi di ricostruzione non forniscono una soluzione completa al problema.
Prima di iniziare a considerare l'essenza della ricostruzione, è necessario stabilire esattamente cosa si intende per ricostruzione storica (vedi Appendice 1).
La ricostruzione storica è la ricostruzione di un tutto sulla base dei dati sopravvissuti, a volte frammentari, che descrivono questo tutto. Come dati di base possono essere utilizzati: frammenti conservati dell'oggetto della ricostruzione, nonché menzioni dello stesso in fonti scritte, nella tradizione orale (storie e leggende); immagini di vario genere; conservati oggetti simili realizzati con la stessa tecnica e nello stesso stile; pubblicazioni moderne; reperti archeologici e mostre museali. Quanti più dati sono stati conservati su un oggetto, tanto maggiore è il grado di affidabilità della ricostruzione.
Qual è la differenza fondamentale tra una città storica e una “non storica”, dal momento che ogni città ha la sua storia? Oggi il criterio è il fatto dell'avvenimento, cioè cronologico, che determina la natura degli edifici in base al momento della loro creazione.
Questo approccio ha costituito la base della risoluzione congiunta del consiglio del Ministero della Cultura della RSFSR, del Comitato statale per l'edilizia della Federazione Russa e del Presidium del Consiglio della Società panrussa per la protezione dei monumenti storici e culturali a approvare l'elenco dei centri abitati storici della Federazione Russa, che comprende, ad esempio, Tomsk, fondata nel 1604. Sul suo territorio si trovano 43 oggetti di importanza federale, 252 di importanza regionale e 1.340 di importanza comunale.
La selezione da parte dello Stato di questo gruppo di città e paesi dall'elenco generale delle città russe ha aumentato la loro importanza nella coscienza pubblica e ha anche attribuito ulteriore responsabilità alle autorità locali per la conservazione di questi insediamenti. Sfortunatamente, lo status di città storica non è stato supportato da diritti aggiuntivi dei governi locali, benefici fiscali, programmi federali mirati, ecc. in relazione a queste città.
Nel 20 ° secolo A seguito dei falliti progetti di ricostruzione di Leningrado, sono andati perduti i monumenti del “patrimonio storico”, che attualmente sono contenuti solo nei cataloghi che offrono l’opportunità di studiare i monumenti e ottenere piacere estetico. Tali oggetti includono:
parte di Gostiny Dvor in Birzhevaya Liniya, 1 a causa di cambiamenti negli edifici della Biblioteca dell'Accademia delle Scienze;
La villa di Yakovleva al 10-12 della Prospettiva Moskovsky come risultato della ricostruzione del mercato Sennoy.
Ospedale Obukhovskaya (argine del fiume Fontanka, 106) – è stato costruito e ristrutturato all'inizio degli anni '50;
Istituto di Ostetricia presso l'emb. R. Fontanka, 148 – ha perso il suo aspetto a seguito della ricostruzione secondo il progetto di D.D. Ustrugov nel 1910-1913;
Linea di piume sulla Prospettiva Nevskij, 33a. Negli anni '30 l'intero edificio fu ricostruito con l'obiettivo di tutelarlo ulteriormente come monumento storico, ma all'inizio degli anni '60. è stato demolito per lo sviluppo della metropolitana;
Comunità Krestovozdvizhenskaya (argine del fiume Fontanka, n. 154). Attualmente questo edificio ha l'aspetto che gli fu dato nel 1903-1904. architetto comunitario Yu.Yu. Benoit, che ricostruì il palazzo in stile impero costruito all'inizio del XIX secolo. per un grande commerciante di legname Zherbina;
edificio residenziale sulla Prospettiva Nevskij, 7-9, costruito nello stile del classicismo;
Complesso Trinity-Sergius (44 terrapieno del fiume Fontanka);
Collezione inglese (argine Dvortsovaya, 16);
Scuola di San Vladimir (viale Moskovsky, 104);
Cattedrale di San Sergio (Liteiny Ave., 6);
Chiesa Znamenskaya (piazza Vosstaniya);
Quando si studiano monumenti storici da varie fonti, è necessario distinguere le informazioni vere da quelle inaffidabili. Per fare ciò, è necessario allocare tempo e risorse di personale per cercare informazioni sui monumenti culturali e architettonici, verificarne l'accuratezza ed eliminare le informazioni inesatte
È necessario un approccio individuale per risolvere i problemi di ricostruzione di ogni singolo monumento e di ogni singola sezione del territorio cittadino.
Una maggiore attenzione al patrimonio urbano fa sì che non sia facile preservare ciò che esiste, ma studiare e cercare di riconoscere i diversi valori storici e culturali. È impossibile preservare e ricreare tutti i monumenti, ma è possibile e necessario “scavare” e registrare tutto, accumulando fondi scientifici, preservando le informazioni per i posteri.
La ricostruzione è una ricostruzione radicale, un'alterazione a fini di miglioramento, un insieme di misure organizzative e tecniche volte ad eliminare il deterioramento morale e fisico degli edifici nel loro insieme o dei loro singoli elementi e sistemi.
Principali compiti della ricostruzione:
– garantire la sicurezza delle immobilizzazioni in ambito non produttivo;
– prevenzione della dismissione anticipata degli edifici e della loro demolizione;
– ricostruzione ai fini del cambiamento parziale o totale della funzione;
– miglioramento delle qualità del consumatore;
– aumentare il comfort abitativo.
La ricostruzione di un oggetto, di regola, fa parte della ricostruzione generale di un'area urbana, zona residenziale, quartiere del nucleo storico della città, causata dal miglioramento del complesso delle istituzioni sociali, quotidiane e culturali della città.
La ricostruzione di edifici e strutture comprende una serie di misure per ricostruire la loro pianificazione spaziale e le soluzioni strutturali:
– riqualificazione dei locali;
– rafforzamento, parziale smantellamento o sostituzione delle strutture;
– sovrastruttura (aumento del numero di piani di una casa o di sue parti), compresi i solai;
– estensione (un nuovo volume viene spesso aggiunto all'estremità o al lato);
– miglioramento dello stato delle facciate degli edifici;
– formazione di interni moderni di locali.
In generale, la ricostruzione dovrebbe essere globale, tenendo conto dei requisiti per lo sviluppo a lungo termine dell'intera città, di un isolato o di una struttura separata.
Nel processo di creazione della produzione di riparazioni e costruzioni come ramo indipendente dell'economia nazionale, è in corso la ricerca di modi per massimizzare l'efficienza della ricostruzione, migliorare le soluzioni di pianificazione dello spazio, architettoniche, strutturali, organizzative e tecnologiche. I dati sperimentati mostrano che la ricostruzione dei singoli edifici nello sviluppo esistente impedisce l'uso di metodi di lavoro progressivi, soluzioni ingegneristiche ottimali e metodi moderni di organizzazione della costruzione.
La ricostruzione degli edifici è quasi sempre associata al ripristino degli indicatori operativi e al rafforzamento delle strutture portanti del telaio. Per un progetto di ricostruzione è necessario condurre un esame molto approfondito delle condizioni tecniche di tutte le parti e componenti della progettazione strutturale delle basi e delle fondazioni, delle pareti e dei soffitti, delle coperture e dei tetti della struttura, nonché del funzionamento di tutti sistemi di ingegneria. Questo esame richiede il rispetto delle norme di sicurezza. I difetti identificati nel funzionamento di vari elementi strutturali consentono di determinare approcci individuali alla risoluzione dei problemi del loro rafforzamento e dello sviluppo di nuove soluzioni progettuali. La maggior parte dei lavori di ricostruzione nelle città storiche ricade sul patrimonio immobiliare. La tecnologia di riparazione e produzione edilizia è un insieme di processi tecnologici eseguiti sequenzialmente nel tempo e nello spazio con materiali da costruzione, prodotti e strutture al fine di trasformarli in prodotti da costruzione finiti: edifici, strutture e loro complessi. I processi di riparazione e costruzione si basano sempre su processi fisici, chimici e sulle loro combinazioni (Fig. 1.1.). Esempi di ricostruzione dell'edificio sono mostrati in Fig. 1.2. e 1.3.
Sulla base dei risultati di conferenze internazionali, simposi e seminari tenuti dal Comitato per l’edilizia abitativa, l’edilizia e la pianificazione urbana della Commissione economica per l’Europa delle Nazioni Unite, è stato stabilito che la tendenza più comune è la massima conservazione degli edifici esistenti, non solo architettonici e storici monumenti, ma anche edifici ordinari eretti in modo tradizionale e sono elementi importanti dell'ambiente urbano. All'estero, la maggiore esperienza nella ricostruzione di edifici residenziali è stata accumulata in Germania (sul territorio dell'ex DDR). Fin dall'inizio i lavori non si sono limitati alla riparazione e alla ricostruzione di singoli edifici o addirittura di singoli gruppi di edifici, ma hanno interessato intere aree di vecchi edifici.
Quando si esegue una ricostruzione complessiva dell’ambiente urbano storico, è necessario considerarlo come un processo innovativo, che include:
La ristrutturazione è un processo innovativo nel campo del capitale fisso, in cui cambia lo scopo funzionale degli oggetti di ricostruzione;
La riattrezzatura tecnica è un processo di ricostruzione innovativo di tipo locale, che viene effettuato sostituendo parte dei processi eseguiti all'interno di un oggetto di ricostruzione separato;
L'automazione integrata è un processo di innovazione di tipo locale basato sull'applicazione tecnico-sistemistica dei più recenti strumenti di automazione e sui principi di sviluppo di edifici “intelligenti”;
Ricostruzione di oggetti vicini a ciascuno degli oggetti di ricostruzione.
Quando si esegue la ricostruzione, oltre alla ricostruzione nel senso comune, è necessario effettuare la cosiddetta ricostruzione organizzativa.
La ricostruzione dovrebbe essere effettuata sulla base di progetti organizzativi , che sono di natura locale. Nella parte organizzativa del progetto di ristrutturazione, l'accento è posto sull'innovazione nel campo della tecnologia dell'informazione, piuttosto che sulla tecnologia delle costruzioni.
1– blocco delle giustificazioni urbanistiche; 2 – progetto di zone di protezione per edifici storici; 3 – il ruolo urbanistico del patrimonio architettonico; 4 – blocco analisi situazione iniziale; 5 – fattori esterni di ricostruzione; 6 – aspetti interni della ricostruzione; 7 – concetto di ricostruzione; 8 – schema generale di ricostruzione; 9 – programmi globali di ricostruzione; 10 – patrimonio architettonico; 11 – patrimonio immobiliare; 12 – edifici pubblici; 13 – rete di trasporti; 14 – infrastrutture di ingegneria; 15 – progetto per una ricostruzione complessiva del sito; 16 – progetto di ricostruzione di una struttura separata; 17 – blocco del controllo pubblico; 18 – blocco degli investimenti finanziari.
Riso. 1.1. – Diagramma di flusso del progetto di ricostruzione
Riso. 1.2.
scale "nere".
a) planimetria tipica prima della ricostruzione
b) pianta di un pavimento tipico dopo la ricostruzione
Riso. 1.3. – Un esempio di ricostruzione di un condominio a due
scale "nere".
Recentemente, in Russia, i consumatori e i professionisti partecipanti al mercato immobiliare sono sempre più interessati al concetto di edifici e strutture intelligenti (sistemi di costruzione intelligenti - 1ВS), nato negli Stati Uniti all'inizio degli anni '80.
Un edificio o struttura intelligente è quello che fornisce un ambiente produttivo ed economicamente vantaggioso ottimizzando i 4 elementi di struttura, sistemi, servizi, gestione e le relazioni tra loro. In altre parole, un edificio intelligente è un complesso in cui, con l'ausilio di mezzi tecnici speciali, vengono create condizioni di vita ideali, viene garantito il necessario livello di protezione dai disastri naturali e dall'accesso non autorizzato e vengono utilizzate risorse energetiche e di servizio nel modo più razionale. Gestire un edificio intelligente utilizzando sistemi integrati in un unico spazio informativo consente di massimizzare l'efficienza dei servizi riducendo i costi di esercizio. Allo stesso tempo, la circolazione dell'intero flusso di informazioni in tutto l'edificio è assicurata utilizzando un'unica architettura di cavi.
Molti fattori contribuiscono all’emergere dell’IBS come direzione. In primo luogo, i capolavori architettonici e i progetti dei secoli passati hanno una certa influenza. In secondo luogo, la connessione tra i principi spirituali dell'IBS e le idee del grande Le Corbusier si manifesta nel suo progetto “Dwelling-Machine” (1923). In terzo luogo, si afferma che le idee dell'IBS sono in qualche modo condizionate dall'esperienza di strutture operative per condizioni di vita estreme o extraterrestri (rifugi sotterranei, veicoli sottomarini, stazioni orbitali). In quarto luogo, gli strumenti di automazione utilizzati nella progettazione dell'IBS sono abbastanza evidenti in quanto risultato di risultati ben noti nel campo della microelettronica, delle comunicazioni e della tecnologia informatica.
La gestione centralizzata non annulla l'esistenza di vari servizi operativi: consente di rimuovere parte del carico da essi e di coordinare in modo ottimale le loro attività utilizzando connessioni di risorse, informazioni e segnalazione.
Un esempio di comunicazione del segnale è chiaramente visibile nell'interazione dei sistemi di sicurezza dell'appartamento e della casa. Pertanto, i segnali di allarme provenienti dai sensori dell'appartamento dei sistemi di controllo accessi e di sicurezza antincendio verranno inviati non solo al pannello di controllo centrale, ma anche al monitor installato nell'appartamento, se il proprietario della casa, altrimenti i segnali verranno inviati a i suoi telefoni cellulari o di lavoro.
Lo schema per la costruzione di un edificio residenziale moderno e intelligente comprende: controllo dell'illuminazione; microclima; sistema di sicurezza (videosorveglianza, allarme antincendio, controllo accessi, controllo perdite d'acqua); automazione ed elettrodomestici (tapparelle, tende, persiane e pareti divisorie, porte, ecc.); apparecchiature audio (video) e distribuzione multizona di segnali audio e video; ascensori; installazione telefonica e accesso a Internet; sistemi di estinzione incendi e rimozione fumi; videocitofono; sistemi per il monitoraggio della qualità dell'acqua, la ricezione della televisione terrestre e digitale satellitare, l'energia elettrica di riserva e l'approvvigionamento idrico; illuminazione della facciata, ecc.
L'emergere di nuovi progetti IBS dimostra una nuova comprensione del progetto architettonico e di costruzione, caratterizzato da un ampio sistema tecnico con capacità specializzate per l'applicazione di approcci progettuali appropriati nella costruzione e ricostruzione di edifici e strutture
Dall'inizio degli anni '70. A Leningrado, per la prima volta nel nostro Paese, hanno iniziato a ricostruire edifici residenziali utilizzando il metodo di gruppo. Negli ultimi anni, questo metodo è stato utilizzato con successo nella ricostruzione di numerosi quartieri di Mosca (via Palikha, via Tikhvinskaya, via Khavsko-Shabolovskaya, via Tulskaya). È accertato che il metodo collettivo è l'unico possibile nella ricostruzione del centro storico della capitale. Sono state preparate le proposte di progetto e sono iniziati i lavori per la ricostruzione di grandi insediamenti urbani nella parte centrale della città come Maroseyka - Solyanka - Yauzskie Vorota, st. Arbat - Prechistenka, Kuznetsky Most, alcuni isolati tra Tsvetnoy Boulevard e Sretenka. È prevista la ristrutturazione di via Tverskaya. e blocchi adiacenti, dove si stanno costruendo nuovi edifici residenziali con una superficie totale di 100mila m 2. Si prevede di ricostruire vecchi edifici residenziali con una superficie totale di circa 40mila m 2 e di trasformarli in confortevoli appartamenti ad uso familiare. Ai piani terra degli edifici si prevede di ospitare imprese del commercio, della ristorazione e dei servizi al consumo. Il processo di ricostruzione prevede la demolizione di edifici e strutture fatiscenti e di scarso valore e la costruzione al loro posto di istituti per l'infanzia e imprese di servizi ai consumatori, la ricostruzione dei trasporti, delle linee pedonali e dei servizi pubblici e l'abbellimento del territorio.
Un gruppo speciale è costituito dal patrimonio immobiliare della prima serie di massa (FPMS) di sviluppo negli anni '60. La mancanza di importanti riparazioni per 40 anni ha portato alla condizione critica della maggior parte di questi edifici, e il loro deterioramento fisico contrasta con i moderni requisiti di comfort abitativo, risparmio energetico ed estetica dell’ambiente architettonico di San Pietroburgo.
I tipici edifici a due o tre piani in mattoni di scorie del fondo per le riparazioni del dopoguerra (FPRS) della fine degli anni '40, tipici di molte aree periferiche della città, hanno problemi simili.
In totale, i quartieri FPMS e FPRS della città, che rappresentano fino al 15% del patrimonio abitativo e possiedono un'infrastruttura urbana abbastanza sviluppata, hanno una densità edilizia compresa tra 3500 e 8000 mq. m/ha, che è notevolmente inferiore agli standard moderni.
In un contesto di deficit di bilancio, è necessario sviluppare soluzioni per garantire il finanziamento del processo di ricostruzione del Fondo federale di assicurazione medica/Fondo federale di assicurazione sociale da fonti extra-bilancio. Come dimostra la pratica, il modo più appropriato è la ricostruzione trimestrale , tenendo conto della soluzione degli aspetti urbanistici, economici e sociali del problema.
Un fattore importante e anche metodologico di svolta nell'accelerare la transizione alla ricostruzione trimestre per trimestre è stata la pratica recentemente introdotta da KGA e KS di sviluppare prove di progetti di sviluppo (KPrZ) dei quartieri nella fase di preparazione delle proposte pre-progetto.
Se 3-5 anni fa l'attrattiva degli investimenti nelle ricostruzioni degli isolati era piuttosto controversa, ora non solo la loro pianificazione sociale e urbana, ma anche l'efficienza economica è diventata evidente, riducendo i costi letteralmente in tutte le fasi di attuazione del progetto.
In condizioni di grave carenza di siti per lo sviluppo, l'interesse degli investitori per le ricostruzioni trimestrali ha cominciato a crescere in modo sorprendentemente rapido: già alla fine del 2002 si è verificato un forte aumento della domanda di investimenti per le ricostruzioni trimestrali con la simultanea registrazione dei diritti di sviluppo territoriale agenzie.
Va notato che, per le condizioni specifiche di San Pietroburgo, l’uso della pratica di creare tali agenzie è un mezzo abbastanza efficace per attrarre investimenti fuori bilancio nella ricostruzione globale degli edifici del quartiere.
1.2. Ricostruzione completa degli edifici della città
Per determinare la priorità ottimale per la ricostruzione come parte della sua attuazione globale, è necessario condurre un'analisi dello sviluppo e della selezione degli edifici e delle strutture di supporto per la ricostruzione del centro di San Pietroburgo.
Gli edifici e le strutture di supporto possono includere:
Non necessita di ricostruzione;
Non compreso nelle aree di nuova costruzione;
Avere un'usura fisica dei principali elementi strutturali (fondazioni e pareti) non superiore al massimo consentito (per edifici con pareti di classe capitale 1 A - 68%, I - 65%, II - 60% e III - 50%);
Alto più di 3 piani (circa 8,5 m);
La cui superficie utile è superiore a 300 m2;
Soddisfare i moderni requisiti sanitari e igienici (insolazione, interruzioni sanitarie, condizioni di aerazione e rumore).
Un criterio importante nel determinare la priorità della ricostruzione è la conformità delle soluzioni di pianificazione spaziale dell'edificio con i requisiti moderni. Sulla base delle moderne condizioni per lo sviluppo dei territori e la ricostruzione delle strutture, è consigliabile effettuare prima la ricostruzione delle strutture che si trovano nelle peggiori condizioni tecniche e presentano una significativa obsolescenza. Questo approccio consentirà di investire nella ricostruzione di oggetti, il cui grado di ricostruzione o modifica è il più alto e, di conseguenza, il ritorno dei fondi sarà maggiormente garantito. Gli oggetti che, a causa delle condizioni di emergenza, non possono essere ricostruiti dovrebbero essere liquidati e i terreni liberati dovrebbero essere destinati al sistema di sviluppo urbano dei territori.
Lo scopo funzionale degli oggetti di ricostruzione deve essere modificato in base all'abbondanza di manodopera qualificata nella zona e ai luoghi per la vendita efficace di prodotti, lavori e servizi. A questo proposito, i fondi dovrebbero essere presi in considerazione per identificare l’ambiente di ciascun progetto di ricostruzione, in particolare per studiare i mercati del lavoro e i prodotti, i lavori e i servizi.
La presenza di un effetto sinergico derivante dall'attuazione di tutti i progetti ci consente di classificare la complessa ricostruzione delle strutture urbane come metodi intensivi di organizzazione del lavoro, che garantiranno una maggiore efficienza economica, commerciale, di bilancio, sociale e ambientale della ricostruzione con valori inferiori dei rischi di investimento tenendo conto di tutti gli elementi considerati del progetto di ricostruzione.
La ricostruzione completa fornisce:
Migliorare l’efficienza degli immobili commerciali;
Migliorare l'organizzazione delle imprese turistiche;
Crescita economica sostenibile in alcuni settori del mercato immobiliare;
Riproduzione di tipo intensivo (invece che riproduzione semplice) del patrimonio fisso della città;
Migliorare la maggior parte degli indicatori tecnici ed economici degli edifici e delle strutture del centro storico.
Pertanto, quando si progetta una ricostruzione completa di vecchi edifici, al fine di prendere una decisione progettuale che corrisponda alle condizioni tecniche dell'edificio, è necessario prevedere la vita utile residua delle strutture edilizie che non sono soggette a sostituzione, ma hanno un certa usura fisica al momento della ricostruzione, che incide sulla vita utile residua degli edifici e delle strutture nel loro insieme.
Gli edifici vecchi (a differenza di quelli moderni) hanno elementi strutturali portanti principali con durate standard diverse (da 60 a 150 anni). Pertanto, nell'arco della vita degli edifici con pareti in mattoni e solai in legno, è teoricamente necessario sostituire i solai due volte. Oggi vengono utilizzate strutture di uguale resistenza con una durata di servizio vicina.
A questo proposito, è necessario pianificare i fondi per ogni anno di funzionamento della struttura ricostruita in conformità con la vita utile residua dei suoi elementi principali, compresi quelli strutturali e decorativi.
Quando si effettua una ricostruzione globale, è necessario includere nella ricostruzione di ciascun oggetto i fondi per il miglioramento dei territori vicini, delle strade e delle infrastrutture di trasporto
Questo approccio consentirà di mantenere l'ambiente urbano in una condizione stabile e favorevole dal punto di vista urbanistico. Inoltre, è necessario eseguire la ricostruzione pianificata a determinati intervalli uguali.
Nel determinare l'importo dei fondi per la ricostruzione completa durante lo sviluppo dei suoi progetti, è necessario tenere conto dei seguenti dati.
1. Modalità e struttura del finanziamento e stima dei costi . Il costo medio totale dei programmi di ricostruzione globali è di circa 50 milioni di dollari. Questa stima dei costi è approssimativa. I costi effettivi e le condizioni di finanziamento, comprese eventuali condizioni non agevolate, dipendono dalle politiche e dai programmi specifici decisi dal governo della città.
Il principale fattore limitante nell’attrarre investimenti privati per l’attuazione di progetti di ricostruzione globale della città è la necessità di elevati costi pre-progetto. È possibile aumentare l'attrattiva degli investimenti dei progetti solo attraverso l'investimento efficace dei fondi di bilancio nella preparazione delle strutture, tra cui:
inventario, con la compilazione di un elenco di oggetti liberi da diritti di terzi;
preparazione tecnica dei dati iniziali, consentendo la documentazione degli oggetti;
preparazione della documentazione di investimento e di gara, determinazione delle condizioni per il trasferimento di oggetti agli investitori.
Se è necessario lavoro aggiuntivo per preparare progetti, compresa la demolizione di edifici e strutture, costruzione e ricostruzione di reti di servizi, è necessario coinvolgere varie organizzazioni specializzate.
Gli esecutori di progetti di ricostruzione globali devono avere i poteri e gli strumenti necessari per attrarre fonti di finanziamento fuori bilancio, essere responsabili della completa attuazione dei progetti, del raggiungimento dei risultati finali e della restituzione dei fondi di bilancio investiti, e ricevere entrate dall'attuazione di progetti. Questo schema è abbastanza efficace e attraente per gli investitori, poiché non richiede la deviazione a lungo termine e praticamente non pianificata del capitale circolante nella fase preparatoria senza realizzare profitti.
2. Mezzi scientifici e tecnici. Scienziati e ingegneri specializzati dovrebbero collaborare con i funzionari governativi coinvolti nella pianificazione urbana e regionale per fornire loro le conoscenze e gli strumenti di base necessari per ridurre i danni derivanti dai disastri naturali e dallo sviluppo ambientalmente insostenibile.
3. Sviluppo delle risorse umane e rafforzamento delle capacità. Le economie emergenti dovrebbero implementare programmi di formazione sull’edilizia resiliente alle catastrofi per appaltatori e costruttori che intraprendono un gran numero di progetti di ristrutturazione. L’attenzione dovrebbe essere rivolta alle piccole imprese, che costruiscono la maggior parte delle case nei paesi in via di sviluppo.
Recentemente, nel nostro paese si è ampiamente sviluppata l'attività imprenditoriale relativa alla trasformazione di un oggetto immobiliare in un altro, nuovo, oggetto con uno scopo funzionale diverso, a seguito del quale il valore dell'oggetto aumenta nell'economia occidentale chiamato riqualificazione, cioè sviluppo secondario. Nella pratica domestica, quest'area di attività commerciale è chiamata sviluppo del territorio. Nel processo di sviluppo territoriale sono coinvolte numerose persone fisiche e giuridiche. Un riqualificatore è una persona che gestisce il processo di sviluppo dei territori. I concetti più vicini nel significato alla lingua russa sono urbanista e sviluppatore, e talvolta cliente. Per le loro caratteristiche funzionali, l'urbanista viene spesso identificato con l'architetto cittadino. Interagisce con altri specialisti dello sviluppo territoriale (architetti, pianificatori, urbanisti, economisti e finanzieri, costruttori di edifici residenziali ed edifici pubblici).
Partecipanti importanti allo sviluppo dei territori sono le autorità: funzionari eletti - portatori dell'ordine sociale della popolazione e dell'amministrazione comunale, le cui funzioni comprendono l'intera gamma di influenze di governo della città.
Infine, l'ultimo soggetto principale del rapporto è l'investitore, che può essere un cliente o un intermediario tra il promotore e il proprietario finale degli immobili urbani in città.
Il concetto di sviluppo degli investimenti dei territori deve rispettare i principi fondamentali stabiliti legislativamente della strategia generale per lo sviluppo economico e degli investimenti di un soggetto della Federazione, città, comune o altro ente territoriale. Il piano strategico per lo sviluppo dei territori si forma sulla base dell'identificazione delle priorità per lo sviluppo socioeconomico degli enti territoriali e comprende una serie di progetti di investimento. Il piano strategico funge da base per lo sviluppo di un programma di investimenti territoriali.
La selezione competitiva dei progetti viene effettuata sulla base dei seguenti criteri:
– la priorità del progetto per lo sviluppo del territorio e la soluzione dei problemi sociali;
– payback e sostenibilità finanziaria del progetto;
– posizione finanziaria e reputazione del riqualificatore.
Come già indicato, in condizioni di grave carenza di siti per lo sviluppo, l'interesse degli investitori nella ricostruzione dei quartieri sta crescendo rapidamente con la formazione di agenzie di sviluppo territoriale. È emerso un nuovo tipo di attività imprenditoriale: la riqualificazione.
Un esempio di imprenditorialità di riqualificazione a San Pietroburgo è lo sviluppo di zone industriali. I centri commerciali "Aquatoria" (società finanziaria "Baltic Group") e "Nobel" sono stati i primi a realizzare una serie di progetti sull'argine di Vyborg. A questo sono seguiti nuovi progetti. Pertanto, la società Bekar ha ricevuto lo status di agenzia di sviluppo del territorio e sta sviluppando un terreno di circa 100 ettari, limitato a Kantemirovskaya St., Lesny Ave., st. Accademico Lebedev, Finlandsky Ave., Botkinskaya St., Pirogovskaya e terrapieno Vyborgskaya. Allo stesso tempo, gli agenti immobiliari intendono trasformare quest'area in un centro commerciale e imprenditoriale.
Stabilimento russo Diesel, Faro Rosso, Filo Rosso, Stabilimenti tessili di Pietroburgo, stabilimento da cui prende il nome. Si prevede di spostare Klimova e altri nelle zone industriali alla periferia della città o di negoziare la vendita dei loro spazi agli investitori. Nello spazio liberato saranno collocati centri commerciali, ristoranti, fitness club, centri commerciali, ecc.
Recentemente sono state create a San Pietroburgo nuove agenzie di sviluppo territoriale, che svilupperanno concetti per lo sviluppo delle aree loro affidate. Il concetto dovrebbe riflettere: le principali direzioni di sviluppo degli investimenti del territorio; una serie di misure necessarie per attuare il concetto, le fasi e i tempi della loro attuazione, le fonti di finanziamento previste; studio di fattibilità, elenco degli immobili ubicati nel territorio.
Gli oggetti di investimento saranno forniti agli investitori secondo le modalità previste dalla legge, nel rispetto dei requisiti e dei vincoli architettonici e urbanistici. Gli oggetti di investimento possono essere: terreni destinati a nuova costruzione; edifici, strutture soggette a ricostruzione, nonché parti situate separatamente degli edifici e delle strutture di cui sopra; oggetti di costruzione incompiuta.
I compiti principali delle agenzie sono:
– attivazione del processo di sviluppo dei territori cittadini per accrescerne il valore;
– stimolazione dell’attività di investimento;
– attirare fondi fuori bilancio per lo sviluppo di oggetti immobiliari di proprietà dello stato di San Pietroburgo;
– creazione di nuovi posti di lavoro;
– miglioramento della situazione ambientale a San Pietroburgo;
– aumentare la redditività del patrimonio immobiliare urbano.
La preparazione del territorio è un insieme di attività svolte dall'agenzia per attrarre investimenti nella costruzione e ricostruzione di beni immobili; compreso lo sviluppo della documentazione di investimento e di gara per gli oggetti di investimento e, se necessario, la documentazione di pianificazione urbana per il territorio. Inoltre, la preparazione del territorio può includere: lo sviluppo della documentazione pre-progetto per oggetti di investimento, la preparazione ingegneristica del territorio e altre misure volte ad aumentare l'attrattiva degli investimenti del territorio.
Va notato che, per le condizioni specifiche di San Pietroburgo, l'uso della pratica di creare tali agenzie è un mezzo abbastanza efficace per attrarre investimenti fuori bilancio nella ricostruzione completa degli edifici della città.
Yu.I. Kurbatov, L.N. Korennaya, V.V. Chesnokov Problemi attuali di trasformazione ricostruttiva delle aree residenziali di sviluppo di massa a San Pietroburgo // Progettazione e costruzione. San Pietroburgo. 2003. N. 1(19).
Un'organizzazione imprenditoriale che ha stipulato un accordo con San Pietroburgo, rappresentato dal Comitato di gestione della proprietà cittadina (KUGI), sullo sviluppo di un determinato territorio basato su questo concetto.
