2. Valutazione immobiliare

2.7. Caratteristiche della valutazione del terreno

2.7.3. Analisi del migliore e più efficiente utilizzo del territorio

Quando si valuta un appezzamento di terreno, è necessario determinare l'opzione per il suo utilizzo migliore e più efficace, che è determinato dall'interazione di una serie di fattori.

L'analisi del miglior utilizzo comprende lo studio degli usi alternativi (sviluppo, sviluppo) di un terreno e la selezione di quello ottimale. Ciò tiene conto delle prospettive dell’ubicazione, dello stato della domanda del mercato, del costo di sviluppo, della stabilità del reddito atteso, ecc.

Nella valutazione del valore di un immobile composto da terreno e fabbricati, grande importanza viene attribuita all'analisi del miglior utilizzo, in primo luogo, del terreno presumibilmente libero e, in secondo luogo, del terreno con le migliorie esistenti.

L'analisi di un presunto terreno libero è un passo necessario per determinarne il valore e si basa sulla definizione dell'opzione più redditizia per l'utilizzo del terreno.

L'analisi di un terreno con miglioramenti esistenti comporta la decisione sulla demolizione, l'ammodernamento o la conservazione dei miglioramenti esistenti sul terreno al fine di garantire la massima redditività della proprietà.

L'utilizzo probabile e più proficuo del sito ne garantisce il massimo valore. I casi d’uso devono essere legali, fisicamente fattibili ed economicamente vantaggiosi.

Chiamiamo i principali fattori che determinano l'uso ottimale del territorio:

1) ubicazione - un fattore che ha un impatto significativo sul costo di un terreno (vengono prese in considerazione le prospettive dell'ubicazione, l'accessibilità ai trasporti e la natura dell'ambiente);

2) domanda di mercato - un fattore che riflette la relazione tra domanda e offerta nel mercato;

3) fattibilità finanziaria - la capacità del progetto di fornire un reddito dall'uso del terreno, che sarebbe sufficiente a rimborsare i costi degli investitori e garantire il profitto atteso;

4) idoneità fisica del sito - prospettiva di realizzazione di miglioramenti - dimensioni, topografia, qualità del suolo, clima, caratteristiche ingegneristico-geologiche e idrogeologiche del sito, zonizzazione esistente, parametri ambientali, ecc.;

5) fattibilità tecnologica e fattibilità fisica - analisi del rapporto tra qualità, costi e tempi del progetto, probabilità di disastri naturali, accessibilità dei trasporti, capacità di connessione ai servizi pubblici, tenendo conto delle dimensioni e della forma del sito, ad esempio la dimensione può essere ridotta per la realizzazione di un impianto industriale;

6) ammissibilità legislativa (legale) - conformità dell'opzione di utilizzo del terreno con la legislazione vigente. Individuati a seguito di un'analisi degli standard edilizi e ambientali, restrizioni sul numero di piani, presenza di divieti temporanei di costruzione in una determinata località, difficoltà nell'area di sviluppo urbano storico, possibili cambiamenti normativi, rispetto di regole di zonizzazione, sentimenti negativi della popolazione locale;

Poiché l'attività stimativa prevede la determinazione del valore di mercato, l'analisi dell'uso più efficace individua l'uso più redditizio e competitivo di un determinato immobile.

La base di costo di qualsiasi proprietà immobiliare è il costo del terreno. Gli edifici e le strutture che vi si trovano possono essere modificati, ma le caratteristiche fondamentali del sito solitamente rimangono le stesse. Allo stesso tempo, il reddito di un determinato sito dipende dall'efficienza del suo utilizzo. Un investitore, quando sceglie un terreno su un mercato specifico, comprende che la differenza nel costo dei vari appezzamenti è spiegata dalle loro caratteristiche qualitative.

L'analisi dell'uso più efficace di un immobile prevede lo studio dettagliato della situazione del mercato, delle caratteristiche dell'immobile oggetto di valutazione, l'individuazione delle opzioni richieste dal mercato compatibili con i parametri dell'immobile oggetto di valutazione, il calcolo della redditività dell'immobile ciascuna opzione e stimando il valore dell'immobile per ciascuna opzione d'uso. Pertanto, la conclusione finale sull’uso più efficace può essere fatta solo dopo aver calcolato il costo.

L'uso migliore e più efficiente di una proprietà è l'uso di un appezzamento di terreno libero o edificato che sia legalmente possibile e adeguatamente progettato, fisicamente fattibile, dotato di risorse finanziarie adeguate e che offra il massimo valore.

L'uso ottimale di un terreno è determinato dai fattori competitivi del particolare mercato a cui appartiene l'immobile da valutare e non è il risultato della speculazione soggettiva del proprietario, promotore o perito. Pertanto, l'analisi e la scelta dell'uso più efficace è, in effetti, uno studio economico dei fattori di mercato significativi per l'oggetto da valutare.

Il tipo di utilizzo che garantisce la maggiore redditività del terreno è il più efficace. La base di tutti i metodi utilizzati per determinare il valore di un terreno al fine di selezionare l'opzione più efficace è la cosiddetta tecnica residua. Il reddito derivante dalla terra è considerato come l'equilibrio tra il reddito totale generato dagli immobili e gli importi di reddito forniti attirando lavoro, capitale e immobilizzazioni (edifici e strutture funzionanti). Il costo di un terreno, a sua volta, rappresenta la differenza tra il costo totale dell'intero immobile e il valore residuo dei fabbricati o i costi della loro costruzione.

L'utilizzo migliore del patrimonio immobiliare può essere ottenuto sulla base di edifici esistenti oppure comportare la costruzione di miglioramenti radicalmente nuovi, che richiedono la considerazione del terreno come libero. Sulla base di ciò, i periti utilizzano due tecniche per analizzare il miglior utilizzo degli immobili:

L'uso più efficace del sito come non sviluppato;

L'uso più efficace del sito come costruito.

Ci sono i seguenti motivi principali per determinare l'uso più efficace del territorio non edificato:

1. Isolamento nel valore degli immobili dal valore del solo terreno.

2. Utilizzo del metodo delle vendite comparabili per valutare i terreni edificati.

3. Calcolo della perdita di valore per obsolescenza esterna.

4. Valutazione del valore reale del terreno come parte di una proprietà immobiliare non ottimale per un dato sito

L’analisi dell’uso più efficace di un centro abitato viene fatta per due ragioni:

1. Individuazione della tipologia d'uso dell'immobile che garantisce la maggiore remunerazione complessiva del capitale investito.

2. Individuazione di oggetti immobiliari sul mercato con lo stesso scopo con un livello comparabile di efficienza d'uso.

Consideriamo la differenza tra l'uso più efficiente di un sito senza edifici e di una proprietà con edifici utilizzando l'esempio di un immobile industriale che presenta emissioni tossiche. L'area in cui si trova l'oggetto analizzato, per le sue caratteristiche naturali, si sta sviluppando come zona residenziale suburbana.

La massima efficienza nell'utilizzo di un sito senza edifici sarà molto probabilmente basata sul suo utilizzo come cottage residenziale. In questo caso ci saranno costi di demolizione e smaltimento dell'impianto esistente. In pratica, un potenziale proprietario riqualificarà un sito solo se il valore residuo degli edifici è basso.

Il metodo per determinare l'uso migliore e più efficace della proprietà valutata come terreno non edificato si basa sul presupposto che non vi siano edifici o che possa essere sgomberato dagli edifici a seguito della loro demolizione. Di conseguenza, il valore del terreno viene determinato in base alla selezione delle possibili opzioni d'uso che garantiscono la redditività degli immobili e

selezione dei parametri degli oggetti immobiliari in conformità con uno scopo specifico.

L'opzione di utilizzare un appezzamento di terreno come non edificato ha due varietà principali:

1. Utilizzare un terreno per speculazione, cioè per venderlo senza miglioramenti a un investitore che lo svilupperà successivamente secondo le esigenze del mercato o le proprie preferenze. Questa opzione è applicabile quando i mercati immobiliari sono troppo saturi.

2. Sviluppo del terreno con nuovi edifici e strutture, tra cui:

" sviluppo senza utilizzo intermedio, se un nuovo utilizzo è considerato e accettato dal mercato alla data dell'analisi;

"lo sviluppo con uso intermedio comporta la conservazione temporanea di un'opzione d'uso esistente fino a quando una nuova opzione non sarà richiesta dal mercato, sulla base delle previsioni della situazione di mercato; "la divisione o la combinazione di un terreno per ottenere l'uso più efficace; "sviluppo di un sito con nuovi edifici, simili per scopo e parametri fisici all'oggetto esistente. La situazione più comune per valutare un immobile sulla base di un sito non sviluppato è il suo sottosviluppo condizionale. Ciò è dovuto al fatto che sull'analisi Nel sito è presente un edificio che incide sul valore dell'oggetto. In questo caso, la scelta dell'opzione per l'uso più efficace del sito in quanto non edificato assume la forma di progettazione dell'investimento nella fase decisionale.

In questo caso il perito dovrà rispondere ad alcune domande:

1. Come può essere utilizzato un terreno se non è effettivamente edificato o può essere sgomberato dai fabbricati esistenti?

2. Che tipo di edifici o altre strutture a supporto dell'uso prescelto possono essere costruiti su questo terreno, in base alle sue caratteristiche fisiche e di altro tipo, e in quale arco di tempo?

3. L'uso esistente dovrebbe essere considerato un uso temporaneo?

Ad esempio, se sono necessari lavori di costruzione per ottenere l’uso più efficiente del terreno, il perito dovrebbe determinare:

Costi di demolizione di edifici esistenti;

La tipologia di utilizzo più efficace dell'immobile (ufficio, albergo, magazzino, ecc.), corrispondente agli attuali standard di mercato e comprendente elementi ai prezzi più ragionevoli;

Caratteristiche degli edifici ottimali che dovrebbero essere costruiti per massimizzare l'utilizzo delle potenziali caratteristiche del sito (numero di piani, area ottimale delle unità funzionali, numero di queste unità, ecc.);

Livello di affitto e costi operativi;

Il costo degli edifici in costruzione, tenendo conto dei costi di finanziamento.

L'uso più efficace di un terreno come edificato presuppone la conservazione degli edifici esistenti nel sito analizzato. La possibilità di utilizzare un terreno come edificabile ha due tipologie principali:

1. mantenimento della destinazione d'uso esistente dell'immobile oggetto di valutazione;

2. modifica della destinazione esistente dell'immobile oggetto di valutazione.

In entrambi i casi si valuta la necessità e la possibilità:

Mantenere il volume esistente e la qualità dei servizi forniti dal settore immobiliare;

Esecuzione di lavori di costruzione sulla ricostruzione di edifici per migliorarne la classe e modificare i canoni di locazione;

Realizzazione di lavori edili di ampliamento dell'area mediante ulteriori ampliamenti o realizzazione di ulteriori piani;

Riduzione dello spazio esistente mediante demolizione parziale.

Il perito, confrontando l'opzione esistente per l'utilizzo degli edifici situati sul terreno con l'opzione ottimale per l'edificio, deve ricevere una risposta alle seguenti domande:

1. È consigliabile continuare a far funzionare l'edificio nelle sue condizioni attuali?

2. Quale opzione di ricostruzione dell'edificio dovrei scegliere: ricostruzione, ampliamento, demolizione parziale?

3. Come e in quali tempi verranno recuperati i costi?

L'opzione più ottimale per l'utilizzo degli edifici garantirà il massimo costo di immobili attraenti per gli investimenti, tenendo conto del tasso di rendimento determinato in base al rischio dell'opzione scelta. È chiaro che i rischi legati al mantenimento dell’uso esistente dell’immobile e alle diverse opzioni di riqualificazione non saranno gli stessi.

La relazione di valutazione deve distinguere il miglior utilizzo del sito non sviluppato dal miglior utilizzo del sito sviluppato. La relazione di valutazione deve identificare, spiegare e giustificare chiaramente lo scopo e la conclusione di ciascun utilizzo.

Nel settore immobiliare possono verificarsi situazioni abbastanza tipiche quando un investitore cerca la giusta combinazione di terreno e destinazione d'uso (tipo di utilizzo del terreno) o seleziona un terreno con un notevole potenziale di aumento di valore. La questione principale implicita in queste situazioni è valutare il potenziale di aumento di valore di un bene.

Trovare una soluzione a questo problema sta nelle risposte a due domande:

Quanto è pronto il mercato ad accettare (supportare) il caso d'uso pianificato;
- quali sono i costi e la fattibilità finanziaria dello sviluppo. Un modo per rispondere è analizzare il NEI della terra.

Di tutti i fattori che influiscono, il giudizio sull’uso più efficace di un immobile è il più importante. Questo giudizio si basa su un'analisi completa dell'area, del microdistretto, del sito e delle opzioni per il suo sviluppo.

L'intero processo di valutazione del valore di mercato di un immobile si basa quindi sul presupposto del suo massimo e migliore utilizzo. Questa analisi diventa il cuore del problema valutativo e richiede tempo, impegno e l'applicazione delle competenze professionali del perito.

La necessità e l'essenza dell'analisi NEI

L'analisi dell'uso più efficace di un immobile comporta lo studio dettagliato della situazione del mercato, delle caratteristiche dell'immobile da valutare, l'identificazione delle opzioni richieste dal mercato compatibili con i parametri dell'immobile da valutare, il calcolo della redditività di ciascuna opzione e stima del valore dell'immobile per ciascuna opzione d'uso. Pertanto, la conclusione finale sul caso d’uso più efficace può essere raggiunta solo dopo aver calcolato il costo.

L'uso più efficace di un immobile è determinato dal principio NEI e rappresenta la possibilità di utilizzare un terreno libero o edificato, che sia giuridicamente possibile e adeguatamente formalizzato, fisicamente fattibile, dotato di adeguate risorse finanziarie e dia il massimo valore.

L'uso ottimale di un terreno è determinato dai fattori competitivi del particolare mercato a cui appartiene l'immobile da valutare e non è il risultato della speculazione soggettiva del proprietario, promotore o perito. Pertanto, l'analisi e la scelta dell'uso più efficace è, in effetti, uno studio economico dei fattori di mercato significativi per l'oggetto da valutare.

I fattori di mercato utilizzati per formulare una conclusione sull'uso più efficiente dell'immobile alla data di valutazione vengono considerati nell'insieme dei dati raccolti e analizzati per determinare il valore dell'immobile. Di conseguenza, l’individuazione dell’uso più efficace per un determinato immobile può essere qualificata come base per il calcolo del suo valore di mercato.

Se l'immobile oggetto di valutazione prevede un successivo uso personale o locazione, la motivazione principale nel calcolo del valore si ridurrà alle risultanti qualità di consumo dell'oggetto (reddito, prestigio, privacy, ecc.). La motivazione dell'investimento, oltre all'importo del reddito ricevuto e all'accumulazione del capitale, tiene conto di parametri quali i benefici fiscali e la fattibilità del progetto.

In genere, l'analisi del miglior utilizzo viene effettuata utilizzando diverse opzioni alternative e comprende le seguenti aree:

Analisi di mercato;
- analisi della fattibilità di ciascuna opzione;
- sviluppo di un piano dettagliato per l'attuazione di ciascuna opzione.

L’analisi di mercato comporta la determinazione della domanda di opzioni d’uso alternative a quella esistente al fine di studiare domanda e offerta, capacità del mercato, dinamica dei canoni di locazione, ecc. per ciascuna opzione. La combinazione ottimale di fattori che si traduce nel costo più elevato rappresenta l’uso più efficace.

L'analisi di fattibilità (fattibilità) comporta il calcolo delle componenti di base del valore: il flusso di reddito e i tassi di capitalizzazione per determinare il costo, tenendo conto dei parametri variabili di ciascuna opzione giuridicamente valida e fisicamente fattibile.

L'analisi del miglior utilizzo prevede lo sviluppo di un piano dettagliato per l'implementazione di ciascuna opzione, considerando specifici partecipanti al mercato, tempistiche del progetto e fonti di finanziamento per selezionare un'opzione che garantisca la massima produttività della proprietà valutata, e implica il confronto di tutte le possibili opzioni per lo sviluppo del sito . Per ciascuna opzione viene calcolato il valore residuo del terreno (appezzamento).

Il valore residuo più elevato del terreno corrisponde all'opzione per il suo utilizzo più efficace.

Il cliente può indicare specificamente il suo interesse per uno studio su vasta scala dell'uso più efficace dell'oggetto valutato.

Fattori che determinano il NEI

1. Potenziale di localizzazione. A causa dell'unicità e immutabilità della posizione topografica di un pezzo di terreno, l'ubicazione è il fattore principale che ne determina il valore. Negli Stati Uniti, i periti dicono: ci sono tre fattori principali che influenzano il valore di una proprietà: posizione, posizione e posizione. Identificare l'uso più redditizio di un sito è un compito responsabile del perito.

Quando si determina l’ubicazione di un sito, è necessario prendere in considerazione:

Come si collega al tipo di uso del suolo prevalente in una determinata area?
- la sua disponibilità.

Il potenziale di localizzazione dello stesso sito, a seconda della scelta d'uso del territorio, può essere elevato o piuttosto basso.

2. Qualità delle risorse del sito. Lo studio di questo problema ci consente di determinare il potenziale delle qualità fisiche del territorio, cioè quelle opportunità che possono essere realizzate durante lo sviluppo del sito. La qualità delle risorse del sito può consentire al perito di consigliare di costruire su di esso un hotel a cinque stelle di dieci piani, un complesso di magazzini o un impianto di trattamento dei rifiuti. Per prendere una decisione, il perito deve comprendere tutte le restrizioni sulle varie opzioni di sviluppo relative sia alla topografia che alla composizione del suolo (suscettibilità alle inondazioni, livelli delle acque sotterranee, ecc.), nonché alla zonizzazione e alle restrizioni locali. La qualità delle risorse di un sito, il suo potenziale di risorse, dipende anche dall'uso del territorio adiacente, dalle prospettive della regione e del microdistretto. Ciò, ovviamente, dipende anche dalla situazione nel paese: la situazione e le prospettive per il suo sviluppo potrebbero indurre il perito a raccomandare la costruzione di un bunker in grado di resistere a un colpo diretto di una bomba atomica, piuttosto che di un cinque stelle in vetro-alluminio hotel, come utilizzo ottimale del sito.

3. Domanda del mercato. Per sviluppare un concetto per un utilizzo più efficace, la cosa più importante è analizzare il comportamento del mercato. Il mercato, collegando domanda e offerta, crea valore di mercato. Quando l'obiettivo della valutazione è la determinazione del valore di mercato, l'analisi del NEI consente di individuare l'utilizzo più redditizio e più competitivo dell'immobile oggetto di valutazione.

Oltre a considerare le ovvie questioni generali della domanda e dell'offerta sul mercato, viene determinato il mercato di riferimento, quegli utenti che possono acquistare o affittare questa proprietà.

Viene considerata l'infrastruttura del terreno stesso e delle aree ad esso adiacenti (grado di sviluppo della rete stradale, intensità dei flussi trasportistici e pedonali, presenza di ferrovie e strade di accesso, distanza dai centri commerciali) per studiare l'impatto economico ubicazione del sito - la sua situazione. Questo concetto include anche un'analisi della situazione demografica nell'area in cui si trova il terreno (composizione per età della popolazione, capacità finanziaria), possibili concorrenti e oggetti concorrenti, ecc. Durante l'analisi, i loro servizi e altre caratteristiche vengono identificati e valutati. Gli oggetti concorrenti aumentano l’offerta e sono in grado di deviare parte della domanda. Inoltre, è importante identificare le strutture concorrenti in costruzione e progettazione che competeranno con la proprietà oggetto di valutazione in futuro.

Dopo aver individuato il mercato di riferimento, l'analisi della situazione consente di individuare ulteriori dotazioni che possano costituire un differenziale competitivo tra l'immobile oggetto di valutazione e quelli offerti sul mercato immobiliare. Un differenziale competitivo è quella qualità aggiuntiva che conferisce a un’entità un vantaggio comparativo. ("E dalla nostra finestra si vede piazza Krasnaya! E dalla vostra finestra c'è solo un pezzettino di strada...") Una sauna, magazzini, officine, una palestra, un garage nel seminterrato, un solarium al piano terra tetto, caminetti negli appartamenti possono fungere da differenziale competitivo di un immobile residenziale, logge, viste pittoresche dalle finestre, parcheggio custodito, ecc.

Pertanto, sulla base dell’analisi di mercato, vengono determinati:

A) mercato di riferimento (potenziali utenti);
b) strutture concorrenti esistenti;
c) impianti concorrenti in fase di realizzazione e progettazione;
d) differenziale competitivo.

4. Fattibilità tecnologica e finanziaria. La fattibilità tecnologica dello sviluppo di un terreno sta nel rispondere alla domanda se sia possibile attuare l'opzione di costruzione pianificata entro un determinato periodo di tempo con un programma di finanziamento adeguato e un progetto per l'organizzazione dei lavori di costruzione e installazione (CEM). Le condizioni limitanti del progetto sono il numero di lavoratori e dirigenti qualificati richiesti, la fornitura di materiali e attrezzature da costruzione, nonché gli standard di sicurezza durante i lavori di costruzione e installazione, la sicurezza antincendio, la supervisione sanitaria ed epidemiologica, ecc.

Pertanto, è necessario risolvere il problema della sufficienza e della disponibilità di risorse finanziarie, di tempo, di lavoro e di altre risorse attratte. Qualifiche insufficienti dei lavoratori edili, l'assenza o il prezzo irragionevolmente gonfiato dei materiali di finitura necessari, l'incapacità di organizzare il flusso di pagamenti richiesto (linea di credito), ecc. - tutto ciò può causare l'insolvenza tecnologica di uno specifico progetto di sviluppo.

Naturalmente, il progetto stesso potrebbe non essere realistico, che si tratti della Torre di Babele o del Palazzo dei Soviet dell'URSS (questo si riferisce ai progetti competitivi del 1931-1932 e alla preparazione della fossa di fondazione).

Quando si considera una proposta di progetto di investimento per il caso d'uso considerato, la fattibilità finanziaria è uno dei fattori principali nell'attuazione del principio NEI di un terreno. In questa fase vengono risolti i problemi relativi al finanziamento di un progetto immobiliare, vengono determinati i flussi di cassa e i tassi di sconto che soddisfano le esigenze dell’investitore. Particolare attenzione viene prestata alla tempistica dei flussi di cassa in entrata e in uscita, ai costi operativi delle attrezzature, ai pagamenti del servizio del debito, ai proventi della vendita di un bene e al rifinanziamento di liquidità.

Pertanto, quando si prende una decisione sul NEI di un oggetto, è necessario analizzare i seguenti fattori principali:

1) potenziale di localizzazione;
2) qualità delle risorse del sito;
3) domanda del mercato;
4) fattibilità tecnologica e finanziaria.

I primi due fattori sono orientati al territorio, gli ultimi due al miglioramento.

Criteri NEI

L'analisi del mercato e dei fattori di mercato ci consente di selezionarne alcuni per un'analisi dettagliata tra le numerose opzioni per i diversi usi del terreno. È anche alla base della formazione dei criteri per selezionare quella singola opzione tra le opzioni preselezionate, che costituirà il NEI di un particolare sito.

L’uso più efficace della proprietà oggetto di valutazione deve soddisfare quattro criteri:

1) ammissibilità legale;
2) fattibilità fisica;
3) fattibilità finanziaria;
4) massima produttività.

La sequenza di considerazione di questi criteri durante l'analisi delle varie opzioni per l'utilizzo degli immobili nella pratica valutativa russa di solito corrisponde a quanto sopra. Questa sequenza della procedura di analisi è dovuta al fatto che il caso d'uso più efficace, anche con i finanziamenti necessari, non è fattibile se è vietato dalla legge o se la sua implementazione fisica è impossibile.

Ammissibilità legale

L'ammissibilità giuridica di ciascun caso d'uso considerato viene verificata innanzitutto in tutti i casi. Tuttavia, l’uso ottimale della proprietà non deve essere confuso con l’obbligo legale di utilizzare la proprietà per lo scopo previsto.

La validità giuridica dello sviluppo di un terreno risiede nel suo esame dal punto di vista della legislazione vigente, delle norme urbanistiche (zonizzazione, tutela ambientale, tutela degli edifici storici, monumenti, sicurezza antincendio, consumo energetico, ecc.), promettenti decisioni sulla pianificazione regionale del sito, i vincoli dell'amministrazione locale e le esigenze della popolazione locale. Il perito considera anche la legislazione ambientale, i codici e i regolamenti edilizi e le restrizioni private.

La scelta dell'uso più efficiente degli immobili può essere influenzata dalla presenza di contratti di locazione a lungo termine. Per la restante durata del contratto di locazione l'utilizzo dell'immobile è soggetto alle condizioni del contratto di locazione. Se l'uso più efficace della proprietà è vincolato dall'esistenza di un contratto di locazione, allora questo fattore dovrebbe riflettersi nella relazione di stima. Ad esempio, se una proprietà è vincolata da un contratto di locazione che scade tra più di 12 anni, allora potrebbe non essere economicamente fattibile costruire un nuovo edificio che abbia una vita economica di 40 anni.

Inoltre, è necessario tenere conto delle possibili restrizioni che possono essere incluse nel contratto per l'acquisto di un immobile. Le restrizioni possono riguardare determinate aree di utilizzo, specificare l'ubicazione degli edifici su un terreno, i parametri degli edifici e il tipo di materiali da costruzione utilizzati. Se una restrizione relativa all'atto di proprietà è in conflitto con una norma giuridica più generale, come un regolamento edilizio, viene solitamente presa in considerazione la restrizione legale più forte.

I regolamenti edilizi possono limitare lo sviluppo degli edifici più efficienti, aumentando i costi di costruzione per conformarsi alle normative tecniche. Ciò alla fine ostacola lo sviluppo dei territori. In alcune aree, i regolamenti edilizi vengono utilizzati per frenare le nuove costruzioni e limitare la crescita.

Il perito deve conoscere tutti i vincoli associati alla zonizzazione del territorio su cui è situato l'immobile (per tipo di sviluppo, sua densità, altezza di edifici e strutture; tutela dei monumenti storici e architettonici; materiali e tecnologie di costruzione consentiti, ecc. .).

Le attuali norme sull'uso del territorio mirano a proteggere l'ambiente. I valutatori devono tenere conto degli standard di pulizia dell'aria e dell'acqua, nonché dell'opinione pubblica riguardo ai progetti di sviluppo del territorio proposti. Ad esempio, sulla costruzione di edifici di un certo numero di piani, tagliafuoco. Requisiti di isolamento.

Potrebbero verificarsi situazioni in cui le attuali restrizioni non consentono la realizzazione dell'uso che, secondo i calcoli del perito, risulterà ottimale. Ma il valutatore può avere motivi sufficienti per aspettarsi che vengano apportate modifiche alla normativa che consentano l'opzione che riconosce come ottimale.

Avendo giustificato la ragionevolezza e la probabilità di tali cambiamenti, il perito ha il diritto di includere questa opzione di utilizzo ottimale condizionale nel rapporto. Per esempio:

A) l'ipotesi di cessione di terreni agricoli per edificazione residenziale;
b) l'ipotesi che le case monumentali saranno incluse nel mercato in futuro, ecc.

Tuttavia, la possibilità di modificare la legislazione, i regolamenti edilizi e le regole di zonizzazione non è mai del tutto certa.

Fattibilità fisica

La scelta dell'uso più efficiente degli immobili dovrebbe basarsi sulla sua fattibilità fisica. I fattori più importanti per l'analisi di fattibilità fisica sono la dimensione, la forma e le caratteristiche naturali del terreno (topografia); la vegetazione, la progettazione del paesaggio e dell'edificio, le condizioni del terreno e le strade di accesso al sito e il rischio di disastri naturali (come inondazioni o terremoti) influenzano la destinazione d'uso del terreno.

Le capacità fisiche, pedologiche e paesaggistiche sono fattori importanti per analizzare il NEI di un terreno. Per i nuovi insediamenti vengono determinate le dimensioni, la forma e le sue caratteristiche naturali, viene determinata la vegetazione, vengono eseguiti rilievi topografici e viene misurata la profondità dell'acqua. Per i vecchi cantieri, tali informazioni di solito esistono già e devono essere trovate. Questi dati sono necessari per decidere quale tipo di edificio, numero di piani e dimensioni può essere costruito su un particolare appezzamento di terreno. Trascurare questa analisi comporta crolli strutturali e disastri causati dall’uomo.

La dimensione del lotto, la sua forma (non rettangolare è più costoso da sviluppare e più scomodo da usare), frontalità e profondità, accesso e altri fattori dovrebbero essere favorevoli allo sviluppo. Se ad esempio un locale componibile di 10 x 50 m viene utilizzato per un negozio, il suo valore di mercato sarà influenzato dalla posizione lungo la facciata - quanti - 10 o 50 m ci sono nella superficie espositiva, oltre il quale flusso di pedoni - potenziali acquirenti - spostamenti.

Pertanto, l’utilità finale di un appezzamento di terreno dipende dalla sua dimensione e forma. Alcune opzioni danno l'effetto maggiore solo quando si utilizza un'area di una certa dimensione. In questo caso è necessario valutare la possibilità di ampliare il terreno esistente. La forma dell'appezzamento influisce sulla produttività finale, poiché i costi di sviluppo di un appezzamento di terreno di forma irregolare possono essere più elevati, il che riduce ulteriormente la sua utilità rispetto ad altri appezzamenti.

Lo stesso vale per l'accesso ad un oggetto. La presenza di strade di accesso al sito e di servizi ne aumenta la produttività finale, poiché si ottengono risparmi sul suo sviluppo. Ad esempio, la capacità disponibile di un impianto di trattamento delle acque reflue limita la dimensione fisica dell’opzione di sviluppo efficiente proposta.

La fattibilità fisica del progetto è influenzata sia dalle condizioni del suolo che dal rischio di disastri naturali (terremoti, alluvioni, alluvioni, ecc.). La nota decisione "qui verrà fondata una città nonostante un vicino arrogante" era politica, volontaristica e presentava evidenti difetti: l'esposizione del territorio alle inondazioni, lo stato del suolo non ci consente di considerare l'atto glorioso di Pietro come un esempio di conclusione impeccabile secondo il criterio della “possibilità fisica”.

Pertanto, le caratteristiche topografiche o del suolo di un terreno si riflettono nell'utilità funzionale del sito. Quando si analizza un'opzione per l'utilizzo di un sito, è necessario considerare i vari inconvenienti e aspetti negativi associati a questa opzione e tracciarli su una mappa del layout del sito. Tali momenti possono includere fatti di problemi ambientali (inquinamento tossico) nella regione.

Alcuni siti raggiungono il loro miglior utilizzo solo in concomitanza con quelli vicini; il perito deve identificarlo e calcolarlo. Ad esempio, un terreno suburbano di 6 acri in una posizione particolarmente prestigiosa raggiungerà probabilmente il valore di mercato più alto se sarà collegato con quelli vicini e utilizzato per la costruzione di un palazzo a tre piani, che è chiaramente "affollato" su 6 acri, che è più probabile che corrisponda a una casetta da giardino a pannelli. Nei principi di valutazione immobiliare questa situazione è descritta dai principi di equilibrio e dimensione economica. L’equilibrio fissa i valori ottimali dei fattori di produzione per un certo tipo di uso del suolo, che in combinazione massimizzano il valore del terreno; la dimensione economica determina la quantità di terreno necessaria per fornire la scala ottimale di utilizzo del suolo in conformità con le condizioni di mercato in quella località.

Nel processo di analisi della fattibilità fisica di un caso d'uso efficace, è necessario considerare le condizioni degli edifici e delle strutture per determinare la possibilità del loro funzionamento continuato su una nuova base. Se gli edifici devono essere ristrutturati per garantire un utilizzo ottimale, i costi necessari dovrebbero essere calcolati e confrontati con la redditività finale. Generalmente, i costi di ristrutturazione della proprietà dipendono dalle condizioni fisiche e dall'ubicazione della proprietà.

Informazioni su un terreno possono essere ottenute dai comitati e dalle commissioni fondiarie della città e del distretto, nonché dall'ITV e dalle società di valutazione. Attualmente queste informazioni sono in fase di sistematizzazione ed è iniziata la formazione del catasto immobiliare statale della Federazione Russa, che considera il terreno e le sue migliorie come un unico oggetto immobiliare.

Fattibilità finanziaria

Il passo successivo nella selezione degli usi è analizzare la fattibilità finanziaria. Lo studio di questo problema si riduce a scoprire se esiste una domanda di mercato per un oggetto di questo tipo: in vendita o in affitto. Il perito fa riferimento ai principi fondamentali del mercato immobiliare: domanda e offerta, sostituzione, conformità, ecc.

Un'opzione è considerata finanziariamente fattibile se fornisce un reddito operativo pari o superiore ai costi operativi, ai costi di finanziamento e al piano di rendimento richiesto. Pertanto, tutti gli usi che possono fornire un reddito positivo sono considerati finanziariamente fattibili.

L'analisi della capacità del mercato di accettare una determinata opzione per l'utilizzo di un terreno consentirà di determinare in che modo questa o quella opzione per il suo utilizzo “si adatta ragionevolmente” alla natura della domanda e dell'offerta sul mercato. Gli aspetti negativi identificati dal perito nella fase precedente complicano lo sviluppo del sito o aumentano i costi di sviluppo.

Poiché tutti i siti presenti sul mercato competono tra loro, il sito oggetto di valutazione potrebbe non essere idoneo al suo utilizzo più efficace se risulta inferiore ad altri siti tipici di una particolare zona.

Se il tipo di utilizzo non comporta il ricevimento di entrate regolari dalla gestione, durante l'analisi vengono selezionate quelle opzioni che creano immobili ad un costo pari o superiore ai costi di costruzione o ricostruzione di una struttura per questo tipo di utilizzo. Il perito deve confrontare le plusvalenze o i redditi derivanti dall'uso dell'immobile con le spese in conto capitale sostenute. Se le entrate sono inferiori alle spese o le superano solo leggermente, questo tipo di utilizzo è considerato finanziariamente irrealizzabile.

Per valutare gli usi che generano un reddito regolare di gestione, per ciascuno di essi il perito calcola il totale dei proventi netti di gestione, il tasso di rendimento individuale del capitale investito e l'importo del reddito attribuibile al terreno. Se il reddito netto corrisponde al ritorno richiesto sull’investimento e fornisce il rendimento richiesto sul terreno, allora questo tipo di utilizzo è finanziariamente fattibile.

Tutti gli usi legalmente validi e fisicamente possibili in cui i rendimenti superano i costi sono considerati economicamente fattibili.

Tuttavia, man mano che le condizioni del mercato cambiano, gli usi economicamente sostenibili potrebbero non essere più giustificati in futuro e viceversa.

Massima produttività

La produttività massima è il valore più alto di un appezzamento di terreno, indipendentemente dal fatto che sia libero (effettivamente o condizionatamente) o sviluppato. L'attuazione di questo criterio comporta, tra tutto ciò che è consentito dalla legge, fisicamente attuabile e che fornisce un reddito positivo, la scelta del tipo di utilizzo che prevede, innanzitutto, il valore massimo della base immobiliare: il terreno.

L’opzione potenziale per l’uso più efficiente del territorio riflette un programma di utilizzo del territorio a lungo termine, attentamente sviluppato e abbastanza specifico, associato alla normale vita di edifici e strutture. La durata dipende dal tipo di edificio, dalla qualità dei lavori di costruzione e da altri fattori.

La produttività massima di un terreno si determina rapportando l'importo del suo reddito al tasso di capitalizzazione richiesto dal mercato per questo tipo di utilizzo. Tuttavia, a seconda dell'uso prescelto dell'immobile, il metodo per determinare il valore del terreno può essere diverso. La scelta del metodo dipende dal grado di riorientamento dello scopo effettivo dell'immobile da valutare, dal livello di rischio dell'opzione in esame, dal tasso di rendimento richiesto e dal periodo di recupero del capitale, nonché dai tempi di attuazione della proposta possibilità di utilizzo dell'immobile.

Dall'analisi del NEI risulta che sarà la più redditizia di tutte le opzioni possibili per il funzionamento dell'oggetto? Tra le opzioni giuridicamente competenti, fisicamente possibili ed economicamente giustificate, l'analisi del NEI richiede di scegliere quella che, a parità di altre condizioni, è in grado di portare il maggior reddito netto o il più alto valore residuo del terreno nel sito valutato.

Sebbene l'immobile da valutare possa essere più adatto ad un uso particolare, il perito deve analizzare attentamente le tendenze di mercato degli immobili concorrenti, sia attuali che potenziali. E qui è importante calcolare correttamente il rendimento del capitale investito con la determinazione dei coefficienti di rischio utilizzati nella capitalizzazione dei flussi finanziari.

L'opzione accettata deve essere dettagliata. Non solo un edificio residenziale o un edificio per uffici, ma se si tratta di un edificio per uffici, quanti piani? Quanti spazi per uffici, di che dimensioni? Quale decorazione interna, quale attrezzatura? Quali dovrebbero essere i canoni di locazione e le spese operative? Qual è il costo di costruzione? Cioè, deve essere determinato un chiaro targeting per un segmento di mercato specifico.

Se si calcola il NEI, ad esempio, per un edificio di 30 anni adibito ad albergo, allora per individuare l'uso che genera il massimo reddito è necessario elaborare diverse opzioni e risolvere le questioni relative all'eventuale demolizione dell'edificio. l'edificio o il suo ulteriore utilizzo per lo scopo previsto, ricostruzione, sovrastruttura, costruzione di un ampliamento, demolizione parziale, riconversione, modifica della natura o dell'intensità d'uso. Un ristorante non redditizio dovrebbe essere ridotto alle dimensioni di un bar-caffetteria? Vendere (o acquistare) un parcheggio adiacente?

In pratica, lo studio della NEI di un terreno consiste nel confrontare diverse opzioni per il suo sviluppo e scegliere quella ottimale, ovvero rappresenta un'analisi comparativa dell'efficacia di diversi ipotetici progetti di investimento del management, che è una fase molto impegnativa e importante nel processo di valutazione del valore di mercato degli immobili.

L'analisi dell'utilizzo migliore e più efficace è parte integrante del programma di facility management, nonché parte dell'algoritmo delle procedure di valutazione del valore di mercato e di tutte le tipologie di valore derivate dal mercato (vendita e valore di vendita limitato, liquidazione, investimento , valore della garanzia), secondo le definizioni di tali tipologie di costo.

Come si evince dalla definizione sopra riportata, l’uso migliore e più efficace di un immobile viene determinato analizzando la conformità delle potenziali opzioni per il suo utilizzo con i seguenti criteri:

Potenziale di localizzazione - accessibilità del sito (accesso allo stesso), inconvenienti legati all'ubicazione del terreno, pericoli nascosti dell'ubicazione.

Domanda di mercato: la misura in cui l'uso pianificato di un terreno è interessante in un dato mercato e in una data area. Viene analizzato il livello della domanda e dell'offerta per tutti gli oggetti immobiliari con vari scopi funzionali. Vengono analizzati i vantaggi del settore immobiliare, garantendo la sua competitività e gli svantaggi. Ammissibilità dal punto di vista legislativo (validità legale) - la natura dell'uso proposto non contraddice la legislazione che limita l'azione del proprietario dei terreni e le disposizioni sulla zonizzazione.

Possibilità fisica - la possibilità di costruire edifici ai fini del loro utilizzo migliore e più efficiente sul terreno in questione.

Giustificazione finanziaria? considerazione di quegli usi fisicamente fattibili e legalmente consentiti che genereranno reddito.

Massima efficienza (caso d'uso ottimale) ? considerazione di quale degli usi fisicamente fattibili, ammissibili e finanziariamente giustificabili della Proprietà genererà il reddito netto massimo o il valore attuale massimo.

Ebbene, i fattori più importanti sono le capacità socioeconomiche delle persone e i loro valori culturali ed estetici.

Quindi, considerando alcuni di questi criteri, si possono fare diversi possibili usi per un dato oggetto. Naturalmente, tutte queste conclusioni saranno approssimative, ma anche sulla base di esse è generalmente possibile valutare la scelta dell'opzione appropriata.

Per ciascun oggetto, l'algoritmo di analisi del miglior e migliore utilizzo è costituito da cinque fasi.

FASE 1. Nella prima fase viene compilato l'elenco più completo delle funzioni che possono essere implementate sulla base dell'oggetto in studio.

Quindi, nel nostro caso, possiamo fornire il seguente elenco di opzioni: hotel, condominio (alloggi in affitto), centro sanitario, centro di ricerca, banca, piscina, centro uffici, sala per arti marziali e palestra, club di bowling, cinema, palestra, palestra, campo da tennis.

FASE 2. In questa fase, dall'elenco compilato sono escluse quelle funzioni la cui implementazione - secondo l'analisi - potrebbe incontrare ostacoli insormontabili a causa di restrizioni legislative e regolamentari.

Pertanto, secondo SNiP 2.08.02 - 89* "Edifici e strutture pubbliche", la proposta costruzione di un centro di ricerca non può essere progettata su questo sito. Poiché sul territorio della zona scientifica e di produzione scientifica è necessario localizzare istituti di scienza e servizi scientifici, produzione pilota e relativi istituti di istruzione superiore e secondaria, istituti e imprese di servizi, nonché comunicazioni e strutture di ingegneria e di trasporto. Ma nel nostro caso ha già preso forma un certo sviluppo turistico, che non può essere modificato, e da un punto di vista legale ciò è legalmente irrealizzabile.

Anche l'utilizzo della struttura come palestra è impossibile, poiché secondo SNiP 2.07.01 - 89* “Pianificazione urbana. Pianificazione e sviluppo degli insediamenti urbani e rurali”, gli istituti scolastici generali in un'area residenziale possono essere situati entro un raggio di 750 m ciascuno, e nell'area oggetto di studio sono già presenti due scuole.

Secondo il Codice Civile della Federazione Russa, tutte le funzioni proposte non presentano ostacoli insormontabili dovuti a restrizioni legislative.

FASE 3. In questa fase vengono studiate le possibilità di fattibilità fisica delle funzioni che rimangono nell'elenco dopo le procedure della fase 2. Le funzioni che sono impossibili da implementare a causa della qualità non sufficientemente elevata del terreno sono escluse dall'elenco :

Il terreno non è lo stesso, ci sono formazioni rocciose;

Forma scomoda o dimensioni ridotte dell'area;

Condizioni idrologiche inaccettabili nel terreno, sono presenti zone allagate;

Capacità portante insufficiente del suolo e proprietà di drenaggio insoddisfacenti;

Non è possibile connettersi alle comunicazioni di supporto vitale della struttura;

La costruzione prevista è ostacolata dalle caratteristiche del terreno o dallo sviluppo delle immediate vicinanze.

L'area di studio presenta una serie di condizioni ingegneristiche e geologiche specifiche; sono presenti varie deviazioni nell'idrologia e nella topografia del sito. Tutte le comunicazioni ingegneristiche, compresa l'approvvigionamento idrico, la rete fognaria, il riscaldamento, la ventilazione, l'alimentazione elettrica, i dispositivi di comunicazione, sono centralizzate dalle reti cittadine.

FASE 4. Le funzioni legalmente consentite e fisicamente realizzabili rimangono nell'elenco solo se sono economicamente fattibili, cioè se il rapporto tra domanda effettiva e offerta competitiva nel mercato immobiliare locale garantisce il rendimento del capitale e il reddito sul capitale con un tasso di questo reddito non è inferiore al tasso di rendimento di uno dei progetti alternativi affidabili.

Pertanto, l'opzione proposta di un condominio (abitazione in affitto) non può essere scelta a causa della fattibilità economica. La domanda di tali immobili in quest'area non sarà significativa. Questa zona è residenziale, anche se lo sviluppo residenziale qui è rappresentato da un piccolo numero di famiglie.

Anche la costruzione di un cinema non è economicamente vantaggiosa, poiché una simile struttura esiste già nelle vicinanze del sito oggetto di studio.

Anche il centro profumi non è adatto alla nostra zona. Il fatto è che l'oggetto in studio si trova in un'area in cui vive un piccolo numero di persone. Nella città di Zheleznovodsk esistono già gruppi specializzati di tali negozi che si sono dimostrati positivamente in questo profilo, e poche persone avranno bisogno di andare dal centro della città verso l'interno per i beni necessari. L'unica condizione per tali azioni non può che essere una riduzione significativa dei prezzi dei prodotti. Ma anche questo non è possibile a causa degli elevati costi di costruzione, in primo luogo, e di acquisto dei beni, in secondo luogo. Tutto ciò porterà alla non redditività dell'oggetto.

FASE 5. Infine, nell'ultima fase, vengono selezionati diversi progetti tra progetti economicamente giustificati e finanziariamente fattibili con l'implementazione di funzioni, il cui utilizzo porterà al proprietario la massima redditività e il massimo valore di mercato dell'oggetto (tenendo conto del “loro ” rischi e i “loro” tassi di rendimento per ciascuna opzione). È uno di questi ultimi progetti (il meno rischioso) a cui viene riconosciuto il rispetto del principio del migliore e più efficiente utilizzo della struttura.

Quindi, in questo lavoro, considerando le funzioni, ci siamo avvicinati alla quinta fase con il seguente elenco: centro sanitario, banca, piscina, centro legale, sala per arti marziali e shaping, bowling club, ristorante, cinema, palestra, campo da tennis Tutto queste funzioni possono essere organizzate in tre opzioni:

1. Banca, centro uffici.

2. Albergo con ristorante.

3. Pensione

Consideriamo ciascuna di queste opzioni nel quadro delle funzioni economicamente fattibili e finanziariamente fattibili.

La prima opzione è una banca con un centro legale. Ebbene, in primo luogo, è necessario rispondere alla domanda: perché questa opzione è tra le restanti?

La cosa più importante è che né nell'area analizzata, né nella stessa città di Zheleznovodsk esiste una struttura così specializzata in cui si concentrano tali funzioni. C'è solo un bancomat in questa zona. Sebbene si tratti di una zona residenziale, la necessità di servizi bancari esisterà sempre.

Inoltre, questa opzione include una funzione di centro legale. Ciò non è affatto casuale. Il motivo principale è l'assenza di un tale centro nella regione e persino nella città. Naturalmente ci sono diversi studi notarili e avvocati, ma non esiste un istituto in cui una serie di problemi siano risolti in modo completo. A proposito, il centro progettato potrebbe avere anche un significato interurbano, poiché fornirà l'intera gamma di servizi forniti nel campo dei rapporti giuridici.

La vicinanza reciproca della banca e del centro legale faciliterà il loro lavoro interconnesso e ottimizzato nella risoluzione di una serie di problemi. Ciò creerà comodità nel ridurre i tempi di elaborazione dei documenti, migliorando la qualità dei servizi e attirerà anche un numero maggiore di parti interessate. Bene, se selezioni e formi personale altamente qualificato, questa struttura diventerà veramente richiesta.

La seconda opzione è un hotel con ristorante. La sua scelta tra le tre opzioni rimanenti non è casuale. Ma prima devi rispondere alla domanda.

Beh, prima di tutto, a cosa serve questo hotel? Dopotutto, ci sono molti sanatori e pensioni in giro con una varietà di servizi sanitari offerti. Ma non esiste in questa pittoresca zona alcuna struttura dove si possa soggiornare per un periodo breve e indefinito.

Ma l'hotel in sé non sarà redditizio qui. Ciò è dovuto alla grande area edificata. Sarebbe sciocco da parte del cliente sottoutilizzare il fondo fondiario proposto. Pertanto, questa opzione può includere sia un ristorante che un bowling. Penso che queste funzioni saranno richieste e richieste. Qualsiasi vacanziere che soggiorna qui può cenare e trascorrere il tempo libero senza lasciare l'edificio.

Inoltre, è necessario considerare e concentrarsi sulla domanda del mercato. Cosa offre oggi il mercato ai suoi consumatori? Il mercato dei servizi ha ampliato così tanto i suoi confini che non ha praticamente eguali nel settore dell'intrattenimento. L’emergere di tutti i tipi di “attrazioni” porta ad una crescente domanda per loro. Pertanto, nel tempo, probabilmente, alcune funzioni potranno ancora essere inserite in questa serie.

Bene, e infine, la terza e ultima opzione è una pensione. Naturalmente, la sua scelta tra una massa di altri è stata influenzata dall’ubicazione del sito di studio. Cosa c'è di meglio dell'aria pulita, dei paesaggi montani e delle proprietà curative delle acque minerali?!

Nel corso di due secoli, tali complessi sanatori sono stati costruiti e vengono costruiti. E la questione della concorrenza tra loro non si è posta, poiché la domanda per tali servizi è sempre esistita. Migliaia di persone provenienti da diverse parti del nostro paese e dai paesi vicini si riversano qui nelle acque minerali del Caucaso.

Al contrario, negli anni '90 del secolo scorso, molti di questi complessi caddero in rovina. Il personale medico è stato licenziato e molti posti di lavoro sono andati perduti. Pertanto, ora è addirittura necessario aumentare la costruzione di tali istituzioni. È necessario riportare la nostra regione al suo antico status di luogo di cura. E anche per incrementare la crescita socio-economica della popolazione. Si pone sempre solo la questione degli investimenti in questo settore!

La vera gestione del settore immobiliare implica, innanzitutto, garantire l'uso più produttivo dell'oggetto come risorsa economica e trovare modi per aumentare l'efficienza di questo utilizzo. Si tiene conto che i criteri di efficienza per gli oggetti redditizi utilizzati come bene reale o finanziario, cioè destinati a realizzare un profitto, devono basarsi sui parametri di redditività dell'oggetto.

Uno dei parametri principali della redditività di un oggetto è il canone di locazione, definito come reddito da locazione espresso in unità monetarie per unità di tempo e per unità di superficie dei locali (appezzamento di terreno). I dati sulle tariffe di affitto per quest'opera sono presi dal monitoraggio dei media “Di mano in mano”, “Tutto per te”, “Mercato immobiliare di Kavminvod”.

In numerosi casi, il reddito non può essere percepito per intero:

A causa delle perdite associate al sottocarico, ? a causa della domanda limitata o della perdita di tempo per cambiare inquilino;

A causa delle perdite legate alla pratica moderna e comune di ritardare o sospendere il regolare pagamento dell'affitto da parte degli inquilini a causa della loro perdita di solvibilità.

Se assumiamo che le perdite derivanti dal sottoutilizzo e dai mancati pagamenti siano le stesse per diversi tipi di locali, il reddito lordo effettivo può essere calcolato come la differenza tra il reddito lordo potenziale e le perdite derivanti dal sottoutilizzo e dai mancati pagamenti.

Le spese operative sono divise in due gruppi: condizionatamente costanti e condizionatamente variabili, che sono formati dall'elenco generale delle spese.

Il reddito operativo netto rappresenta il reddito netto annuo su tutto il capitale investito nella proprietà oggetto di studio ed è calcolato come la differenza tra il reddito lordo effettivo e le spese operative.

Un altro indicatore dell’efficienza nell’utilizzo di un immobile è il tasso annuo di rendimento del capitale investito nell’immobile. Il tasso di rendimento generale di tutto il capitale di investimento è determinato come il rapporto tra il reddito operativo netto annuo e l'importo totale dei fondi investiti in questo oggetto.

Per questa tesi, tutti gli indicatori sopra indicati dell'efficienza d'uso dell'oggetto sono determinati e riassunti nella Tabella 1 "Analisi delle opzioni per l'utilizzo di un terreno condizionatamente libero".

Dopo aver analizzato le restanti tre opzioni per le funzioni, possiamo evidenziare la terza: "Boarding House", che è davanti alle altre in alcuni indicatori ed è generalmente ottimale. Se confrontiamo il valore dell'oggetto per ciascuno di essi, va notato che quest'ultimo ha il valore più alto: 196166883,11. Questa conclusione è decisiva per scegliere il caso d’uso migliore e più efficace.

Diagramma dell'offerta per tipologia immobiliare %

Analisi delle opzioni per l'utilizzo di un terreno condizionatamente libero.

Tabella 1.

Indice	Opzione 1 (banca, centro legale)	Opzione 2 (hotel con ristorante)	Opzione 3 (pensione)
Superficie (S), m2
Volume di costruzione, m3
Area di costruzione, m2
Superficie del terreno, m2
Tariffa di noleggio (A), unità per m2 all'anno
Perdite da sottocarico (Kv), %
Perdite derivanti da mancati pagamenti (КL), %
Indice dei costi operativi (КЭ0), %
Reddito effettivo lordo (Ieg), unità unitarie nell'anno
Risultato operativo netto (I0), cu. nell'anno
Costo di costruzione dell'edificio (VB), cu.
Rapporto di capitalizzazione complessiva (R0)
Costo dell'oggetto, valore unitario
Costo del terreno, unità

Selezione dell'opzione NEI per un terreno migliorativo

Nell'analizzare la destinazione d'uso di un sito con migliorie esistenti si tiene conto delle caratteristiche della struttura e della parte di terreno non occupata da migliorie. L'elenco iniziale delle funzioni per un lotto migliorato è identico a quello predisposto per un lotto libero, ma le condizioni di esclusione diventano più stringenti. Sono quindi escluse le funzioni che non corrispondono al potenziale di risorse dell'oggetto, in particolare alla sua capacità ed efficienza. In questo lavoro, sia per l'analisi del NEI di un terreno libero, sia per l'analisi del NOEI di un terreno migliorativo, le tre opzioni selezionate rimangono invariate. I risultati del calcolo per determinare il tasso di rendimento dell'investimento sono riepilogati nella Tabella 2.

Determinazione del tasso di rendimento dell'investimento.

Tavolo 2.

In questo caso, la scelta dell'opzione viene effettuata sulla base di un'analisi del valore del tasso di rendimento dell'investimento. Per la terza opzione (pensione) il tasso più alto è pari al 55%. Di conseguenza, è l'opzione migliore e più efficace per utilizzare l'oggetto in esame.

Problemi da discutere

1. Qual è il rapporto tra innovazione e investimenti?
2. Qual è il ruolo dell’innovazione nello sviluppo di un’impresa?
3. Cosa comprende l’intero ciclo di innovazione?
4. Quali forme e fasi della preparazione tecnica della produzione conosci?
5. Con quali criteri vengono valutati i progetti di investimento?

Argomenti per relazioni e abstract

1. Principali componenti e direzioni dell'attività di innovazione.
2. Norme che regolano il processo di preparazione tecnica della produzione.
3. Efficienza economica del miglioramento della qualità dei prodotti industriali.
4. Efficienza dei progetti di investimento nel settore bancario.
5. Incertezza e fattori di rischio nella valutazione dell’efficacia del progetto.

Compiti per padroneggiare il calcolo dell'efficienza economica utilizzando metodi diversi

L’efficienza economica degli investimenti di capitale è il risultato dell’attuazione di una misura adeguata, che può essere espressa in risparmi derivanti dalla riduzione dei costi di produzione, dalla crescita o aumento dei profitti e dall’aumento del reddito nazionale.

Esistono efficienza economica assoluta e comparativa degli investimenti di capitale, che vengono calcolati in modi diversi.

Problema 1

Formulazione del problema:

Gli investimenti di capitale per unità di produzione ammontano a 80 rubli e il costo per unità di produzione è di 160 rubli. L'azienda ha fissato un prezzo all'ingrosso di 200 rubli. Il volume di produzione annuale è di 100.000 unità. Il livello di redditività dell'impresa è 0,2. Determinare l'efficienza economica complessiva degli investimenti di capitale per la costruzione di una nuova officina.

Tecnologia per risolvere il problema:

Questo problema può essere risolto con due metodi.

Il primo metodo si basa sul calcolo dell’indice di redditività come rapporto tra l’utile derivante dalle vendite e gli investimenti di capitale:

(1)

Dove RR – rapporto di redditività;

A - investimenti di capitale per la costruzione;

Eccetera - profitto dalle vendite.

Tenendo conto del fatto che il volume di produzione annuale è di 100.000 unità, gli investimenti di capitale in questo problema saranno pari a:

K = 80*100.000 = 8.000 mila rubli.

Per determinare il profitto dalle vendite, è necessario sottrarre il costo del volume di produzione annuale dai proventi delle vendite. I ricavi delle vendite saranno calcolati come il prodotto di questo volume per il prezzo all'ingrosso dell'impresa: Vyr pag= 200*100.000 = 20.000 mila rubli.

Il costo del volume di produzione annuale in questo problema sarà: S = 160*100.000 = 16.000 mila rubli.

Pertanto, il profitto dalle vendite sarà uguale a

P r = 20.000 – 160*100 = 4.000 mila rubli.

Usiamo la formula (1) per calcolare il rapporto di redditività

Poiché il valore risultante ( R pag= 0,5) è superiore a quello normativo (R n = 0,2), – riconosciamo il progetto efficace.

Il secondo metodo si basa sulla valutazione del rapporto tra profitto derivante dalla vendita di un'unità di produzione e il volume degli investimenti di capitale per unità di produzione:

Anche il coefficiente di efficienza calcolato si è rivelato maggiore di quello normativo, pertanto il progetto è efficace.

Risposta : l'efficienza degli investimenti di capitale per la costruzione di una nuova officina può essere raggiunta con un coefficiente di progettazione pari a 0,5.

Problema 2

Formulazione del problema:

Il costo stimato per la costruzione di una nuova impresa industriale è di 45 milioni di rubli. Gli investimenti di capitale per la creazione di capitale circolante ammontano a 15 milioni di rubli. L'utile derivante dalla vendita di prodotti finiti è di 120 milioni di rubli. È noto che la redditività stimata è almeno 0,25. Determinare l'efficienza economica degli investimenti di capitale per la costruzione di una nuova impresa industriale.

Tecnologia per risolvere il problema:

Si consiglia di valutare l'efficacia di questo progetto sulla base del confronto del periodo di ammortamento stimato con quello standard. Se il periodo di rimborso stimato non supera lo standard, il progetto è considerato efficace.

Il periodo di ammortamento stimato è determinato come il rapporto tra la necessità di investimenti di capitale e il profitto derivante dalla vendita di prodotti finiti:

Valore calcolato ( R pag=2) più che normativo ( R n=0,25), pertanto riconosciamo il progetto efficace.

Risposta : il periodo di ammortamento stimato non supera lo standard, quindi il progetto è efficace.

Compiti per determinare l'opzione più efficace per gli investimenti di capitale

L'opzione più efficace per effettuare investimenti di capitale viene stabilita sulla base dell'efficienza comparativa e, se esistono un gran numero di opzioni, sulla base del minimo dei costi attuali.

Problema 1

Formulazione del problema:

Ci sono tre possibili opzioni di investimento. La redditività standard è 0,3. I dati iniziali per queste opzioni sono riportati nella tabella. 1. Determinare l'opzione più efficace.

Tecnologia per risolvere il problema:

Per determinare l’opzione più efficace, utilizzeremo la seguente formula per calcolare i costi ridotti:

La terza opzione prevede i costi minimi, quindi è la più efficace.

Risposta: Come hanno dimostrato i calcoli, la terza opzione è la più efficace con costi ridotti pari a 16,7 milioni di rubli.

Problema 2

Formulazione del problema:

Ci sono due possibili opzioni di investimento. La redditività standard è 0,2. I dati iniziali per queste opzioni sono riportati nella tabella. 1. Determinare l'opzione più efficace.

Tecnologia per risolvere il problema:

Innanzitutto, calcoliamo l'investimento di capitale specifico e il costo unitario di produzione. Per fare ciò, mettiamo in relazione i valori aggregati a noi noti con il volume della produzione. Riassumiamo i risultati del calcolo in una tabella.

Confrontando i valori specifici dell'investimento di capitale e del costo, determineremo ulteriori investimenti di capitale e risparmi per unità di produzione.

Investimento di capitale aggiuntivo per unità di produzione:

Kd = 4 – 3 = 1 sfregamento.

Salvataggio: E ed = 2,5 – 2 = 0,5 sfregamenti.

Pertanto, il ritorno sull'investimento aggiuntivo sarà Tr = 1/0,5 = 2.

Fattore di efficienza stimato RR= ½ = 0,5. Questo valore è maggiore del valore standard, quindi arriviamo alla conclusione che la seconda opzione è la più economica.

Risposta: la più economica è la seconda opzione.

Problema 3

Formulazione del problema:

Ci sono due possibili opzioni di investimento. I costi indicati per queste opzioni sono rispettivamente pari a 138 rubli/pezzo e 147 rubli/pezzo, e il volume di produzione annuale è di 20 mila pezzi. Il costo indicato per l’opzione base è di 150 rubli/pezzo. Calcolare l'effetto economico annuale condizionale quando si implementa l'opzione ottimale.

Tecnologia per risolvere il problema:

Prima di iniziare a calcolare l'effetto economico annuo condizionato, sceglieremo l'opzione ottimale. Se procediamo dal criterio di minimizzazione dei costi dati, allora in questo problema il primo è ottimale. Ora calcoliamo l’effetto economico annuo condizionato E secondo la formula:

(5)

Dove 3a base– costi ridotti dell'opzione base, strofinare;

Zpr1– costi ridotti dell'opzione ottimale, strofinare;

Q 1

Utilizzando questa formula, troviamo che l'effetto economico annuo condizionato è pari a E=(150 – 138)20000=240mila rubli.

Risposta: l'effetto economico annuale dell'attuazione dell'opzione ottimale sarà di 240 mila rubli.

Problema 4

Formulazione del problema:

Esistono due possibili opzioni di investimento, la prima delle quali è ottimale. Il costo di produzione secondo la prima opzione è di 105 rubli/pezzo, mentre secondo la seconda è di 118 rubli/pezzo. Il volume di produzione annuale è di 20 mila pezzi. Il prezzo del prodotto è di 250 rubli/pezzo. Calcola il profitto annuale quando implementi l'opzione ottimale.

Tecnologia per risolvere il problema:

Il volume del profitto annuale per l'opzione ottimale sarà determinato dalla formula:

(6)

Dove P.G– profitto annuale secondo l'opzione ottimale, strofinare;

C– prezzo del prodotto, rub./pezzo;

Svendita all'ingrosso– costo di produzione in base all'opzione ottimale, rub./pezzo;

Q 1 – volume di produzione in base all'opzione ottimale, pz.

Quindi, il volume del profitto annuale secondo l'opzione ottimale

Risposta: annuale l’importo del profitto per l’opzione ottimale ammonterà a 1.900 mila rubli.

Compiti per padroneggiare i metodi per valutare l'efficacia di un progetto di investimento

Quando si valuta l'efficacia di un progetto di investimento, vengono utilizzati come criteri indicatori come l'utile lordo e netto, l'effetto economico per anno, il reddito scontato, l'effetto integrale (NIE), l'indice di redditività e il periodo di ammortamento.

Problema 1

Formulazione del problema:

Si sta prendendo in considerazione un progetto di investimento, il cui volume di investimenti di capitale sarà di 5 milioni di rubli nel primo anno, nel secondo di 1,5 milioni di rubli. Determinare il volume totale degli investimenti di capitale senza attualizzazione e tenendo conto dell'attualizzazione a un tasso di sconto di 0,3.

Tecnologia per risolvere il problema:

L'importo totale dell'investimento di capitale senza attualizzazione viene calcolato semplicemente sommando i fondi di investimento:

K = 5 + 1,5 = 6,5 milioni di rubli.

Investimento di capitale totale tenendo conto dell'attualizzazione:

(7)

Dove AT– investimenti di capitale nell'anno t, rub.

E- tasso di sconto.

Sostituendo i dati noti dalla condizione nella formula, otteniamo:

Risposta: il volume totale degli investimenti di capitale senza sconti sarà di 6,5 milioni di rubli e tenendo conto degli sconti sarà di 4,7 milioni di rubli.

Problema 2

Formulazione del problema:

L'utile netto dell'impresa, secondo i calcoli, sarà: nel primo anno 800 mila rubli, nel secondo - 2100 mila rubli, nel terzo e quarto - 3500 mila rubli ciascuno. Determinare l'effetto per anno di calcolo se l'ammortamento nel primo anno è 300 e in tutti gli anni successivi - 400.

Tecnologia per risolvere il problema:

L'effetto per anno di calcolo può essere determinato sommando l'utile netto e gli ammortamenti. Per comodità riassumiamo i risultati del calcolo sotto forma di tabella.

Anno	Effetto, mille rubli.
	800 + 300 = 1100
	2100 + 400 = 2500
	3500 + 400 = 3900
	3500 + 400 = 3900

Risposta: l'effetto per anno di calcolo è di 1.100 mila rubli. nel primo anno 2500mila rubli. – nel secondo e 3900 mila rubli. - nel terzo e quarto.

Problema 3

Formulazione del problema:

Tecnologia per risolvere il problema:

Il reddito attualizzato è la somma degli effetti attualizzati. Calcoliamo gli effetti di cui sopra utilizzando la formula (8):

Anno	E t, mille rubli.	E p, mille rub.

Risposta: il reddito scontato in totale sarà di 5466 mila rubli.

Problema 4

Formulazione del problema:

Secondo i risultati del calcolo, il reddito ridotto sarà di 5466 mila rubli. Calcolare l'effetto integrale (NIV) se il volume totale degli investimenti di capitale, tenendo conto dell'attualizzazione, è pari a 4,7 milioni di rubli.

Tecnologia per risolvere il problema:

L'effetto integrale, o reddito netto da sconto (NDI), è calcolato come la differenza tra il reddito attuale (scontato) e l'importo totale dell'investimento di capitale, calcolato tenendo conto dell'attualizzazione: VAN = 5466 – 4700 = 766 mila rubli.

Il risultato ottenuto è positivo, il che significa che il progetto in esame è efficace e si può considerare la questione della sua adozione.

Risposta: l'effetto integrale sarà di 766 mila rubli.

Problema 5

Formulazione del problema:

Secondo i risultati del calcolo, il reddito ridotto sarà di 5466 mila rubli. Calcolare l'indice di redditività se il volume totale degli investimenti di capitale, tenendo conto dell'attualizzazione, è pari a 4,7 milioni di rubli.

Tecnologia per risolvere il problema:

L'indice di redditività è calcolato come il rapporto tra il reddito attuale (scontato) e il volume totale degli investimenti di capitale, calcolato tenendo conto dell'attualizzazione:

Valore dell'indice di redditività 1,16 indica che il progetto è economicamente vantaggioso, poiché il criterio principale assomiglia ID>1.

Risposta: il calcolo dell’indice di redditività ha dimostrato che il progetto è economicamente vantaggioso.

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