Pegno su un immobile per garantire gli obblighi nei confronti di un prestatore. Pegno come uno dei modi efficaci per garantire l'adempimento degli obblighi derivanti dai contratti di prestito

Il modo più efficace per garantire l'adempimento degli obblighi è il pegno, poiché la soddisfazione dei crediti del creditore mediante il pegno non dipende dalla situazione finanziaria né del debitore né del garante, il che consente di adempiere effettivamente agli obblighi del debitore nei confronti di creditore a spese del bene oggetto del pegno. Il pegno crea quindi per il creditore lo stesso risultato patrimoniale dell'adempimento effettivo.

Nel diritto civile, per pegno si intende il diritto del creditore (pegno pignorato) a ricevere un risarcimento dal valore del bene dato in pegno in priorità rispetto agli altri creditori della persona che possiede tale bene (il pegno), con le eccezioni stabilite dalla legge , comma 1, articolo 334 del Codice Civile della Federazione Russa.

In conformità con la legge, il creditore e il mutuatario firmano un accordo di pegno, che deve essere concluso per iscritto, semplice o autenticato. Quando si conclude un contratto di pegno, è molto importante rispettarne la forma e, se necessario, la procedura di registrazione. L'inosservanza di tale norma comporta la nullità del contratto di pegno. 333 Codice Civile della Federazione Russa.

L'autenticazione autenticata del contratto di pegno è necessaria nei seguenti casi:

• - pegno di immobili, aziende o complessi immobiliari;
• - se il contratto di pegno è concluso per garantire gli obblighi derivanti dal contratto, che deve essere autenticato;
• - su richiesta di una delle parti.

Inoltre, un contratto di pegno immobiliare richiede un'ulteriore registrazione statale presso l'Ufficio di inventario tecnico (ITV), i comitati fondiari, i registri navali, la polizia stradale e altri organi competenti, clausola 1, articolo 331 del Codice Civile della Federazione Russa.

I termini essenziali del contratto di pegno sono l'oggetto del pegno e la sua valutazione, l'essenza, l'entità e il periodo di adempimento dell'obbligazione garantita dal pegno, nonché la condizione relativa a quale delle parti (il pegno o il creditore pignoratizio) ha la proprietà impegnata.

Oggetto del pegno può essere qualsiasi bene, comprese cose e diritti reali (crediti), ad eccezione dei beni ritirati dalla circolazione, dei crediti indissolubilmente legati alla persona del creditore e di altri diritti la cui cessione a un'altra persona è vietati dalla legge, nonché i titoli art. 336 Codice Civile della Federazione Russa. Allo stesso tempo, la proprietà deve soddisfare due criteri: accettabilità (certezza qualitativa della garanzia) e sufficienza (certezza quantitativa della garanzia).

Quando la valutazione monetaria della proprietà impegnata, che viene effettuata previo accordo delle parti ai prezzi di mercato, talvolta prevede una corrispondente indicizzazione del valore della proprietà impegnata o il diritto del creditore pignorato di rivalutarlo al momento del pignoramento.

Il pegno garantisce tutti i crediti del creditore pignoratizio sorti al momento della sua presentazione, salvo diversa disposizione del contratto. Tra questi requisiti ci sono:

• a) l'importo del capitale e degli interessi;
• b) le spese del creditore connesse all'adempimento dell'obbligazione, comprese le spese legate alla vendita pubblica di beni, allo svolgimento di aste, a concorsi, al pagamento di provvigioni, ecc.;
• c) perdite del creditore connesse al pagamento di interessi e sanzioni;
• d) le spese del creditore relative alla manutenzione dell'immobile.

Tutti questi importi sono attribuiti al mutuatario e sono soggetti a rimborso da parte della proprietà impegnata.

Il diritto di pegno sorge dal momento della conclusione di un contratto di pegno e, in relazione ai beni soggetti a trasferimento al creditore pignoratizio, dal momento del trasferimento di tale proprietà, se non diversamente previsto dal contratto di pegno.

Prima della conclusione del contratto viene redatto un verbale di verifica delle garanzie con visita sul posto. Un rappresentante del dipartimento crediti verifica l'effettiva disponibilità e i dati documentali (contabili) della garanzia. In questo caso viene redatto un atto firmato da un rappresentante della banca, dal direttore e dal capo contabile del mutuatario.

A seconda dell'ubicazione dell'oggetto del pegno, è consentito il pegno, sia con che senza trasferimento della proprietà (cosa) impegnata in pegno al creditore pignoratizio. Il codice civile sfrutta proprio questa caratteristica per classificare i pegni in tipologie. La legge sul pegno distingueva i tipi di pegno in modo leggermente diverso: pegno con il trasferimento della proprietà data in pegno al creditore pignoratizio (ipoteca) e pegno con la proprietà data in pegno che rimane al creditore pignorante, articolo 5 della legge "sul pegno".

Pegno senza trasferimento dei beni collaterali. Il pegno senza trasferimento della proprietà pignorata al creditore pignorato è diventato più diffuso nella pratica nazionale ed estera rispetto al secondo tipo di pegno, poiché consente al mutuatario (pegno pignorato) di continuare ad operare utilizzando la proprietà pignorata.

La legge prevede che il bene pignorato rimanga al creditore pignorante, salvo diversa disposizione del contratto. L'immobile sul quale è istituita l'ipoteca, così come i beni in circolazione, non vengono trasferiti al creditore ipotecario.

In conformità con il Codice Civile della Federazione Russa, per ipoteca si intende il pegno di terreni, imprese, edifici, strutture, locali non residenziali, appartamenti e altri beni immobili.

In base a un contratto di mutuo possono essere dati in pegno solo gli immobili, vale a dire: terreni, appezzamenti del sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente collegato al terreno.

Quando si ipoteca un terreno, il diritto di pegno non si estende agli edifici e alle strutture del mutuatario situati o eretti su di esso, a meno che il contratto non preveda un'altra condizione.

Tuttavia non tutti gli immobili possono essere oggetto di ipoteca. Non sono ammesse ipoteche su terreni del sottosuolo, aree naturali particolarmente protette, altri beni ritirati dalla circolazione, beni pignorabili secondo la legge federale, case plurifamiliari e singole e appartamenti di proprietà statale o comunale, nonché immobili per il quale la privatizzazione è vietata secondo la procedura stabilita dalla legge federale.

Quando si ipoteca un appartamento in una casa plurifamiliare, una parte della quale è di proprietà comune del mutuatario e di altre persone, la quota corrispondente della proprietà comune della casa residenziale è considerata ipotecata insieme ai locali abitativi.

Il valore stimato dell'oggetto dell'ipoteca è determinato dall'accordo tra il mutuante e il mutuatario ed è indicato nell'accordo in termini monetari, mentre il valore stimato del terreno non può essere fissato al di sotto del suo prezzo standard.

Il contratto può prevedere che l'ipoteca garantisca i crediti del creditore ipotecario nella misura in cui essi sono al momento del loro soddisfacimento a scapito della cosa impegnata o in un importo fisso.

Quando si conclude un contratto di mutuo, il mutuatario è tenuto ad avvertire per iscritto il mutuatario di tutti i diritti di terzi sull'oggetto dell'ipoteca a lui noti al momento della registrazione statale dell'ipoteca (diritti di pegno, uso, locazione, servitù, cioè diritti di utilizzo limitato) e altri diritti. L'inadempimento di tale obbligo dà al creditore dell'obbligazione principale il diritto di esigere l'adempimento anticipato dell'obbligazione garantita dall'ipoteca o la modifica dei termini del contratto di ipoteca.

Il creditore titolare di un'obbligazione garantita da ipoteca ha il diritto di verificare, mediante documenti e fatti, l'esistenza, lo stato e le condizioni di mantenimento dell'immobile impegnato con il contratto di ipoteca. Questo diritto spetta al creditore con un'obbligazione garantita da ipoteca anche se la proprietà data in pegno viene trasferita al debitore ipotecario in possesso di terzi.

Pegno che comporta il trasferimento della proprietà data in pegno al creditore pignoratizio (ipoteca). Vari tipi di beni (veicoli, oro e altri metalli preziosi, valuta, valori azionari) possono essere utilizzati come garanzia lasciata a disposizione del creditore pignoratizio.

Per valore azionario si intendono i titoli liberamente negoziati sul mercato dei cambi (azioni e obbligazioni di imprese, titoli di Stato), regolarmente iscritti in un depositario o registro autorizzato. Per quanto riguarda il trasferimento di titoli come garanzia deve essere effettuata una registrazione corrispondente nel depositario o nel registro. Fino a quando questa registrazione non viene cancellata, il creditore pignorante non può vendere questi titoli.

Quando un diritto di proprietà certificato da una garanzia viene dato in pegno, può essere trasferito al creditore pignoratizio.

Come pegno può essere utilizzato il pegno di valori valutari (valuta estera, titoli in valuta estera), oro e altri metalli preziosi contenuti nei prodotti. È particolarmente importante in questo caso che tali operazioni siano consentite solo alle banche autorizzate che dispongono delle licenze appropriate.

Quando concede prestiti, la Banca Centrale accetta oro e metalli preziosi nei prodotti e titoli di stato come garanzia.

La legislazione russa prevede due modalità di pignoramento sui beni ipotecati: in tribunale o in via stragiudiziale. La procedura giudiziaria è stata prevista dalla Legge della Federazione Russa “On Pledge”. La procedura extragiudiziale è apparsa per la prima volta in connessione con l'entrata in vigore del codice civile della Federazione Russa.

Soddisfare il credito del creditore pignorato a scapito dell'immobile costituito in pegno senza ricorrere al tribunale è consentito solo sulla base di un accordo notarile tra il creditore pignoratizio e il creditore pignoratizio, concluso dopo che sono emersi i motivi del pignoramento dell'immobile costituito in pegno. La disposizione relativa al diritto del creditore pignorante di pignorare l'immobile pignorato senza ricorso in tribunale, contenuta direttamente nel contratto di pegno, deve essere dichiarata nulla.

In un certo numero di casi, il pignoramento sulla proprietà pignorata può essere effettuato solo con una decisione del tribunale quando:

• - per concludere un contratto di pegno è necessario il consenso o l'autorizzazione di un'altra persona o ente;
• - oggetto del pegno sono beni che hanno valore storico, artistico o culturale per la società;
• - il debitore è assente ed è impossibile stabilire la sua ubicazione.

La legge prevede la registrazione obbligatoria dei beni mobili (veicoli) presso la polizia stradale nella zona in cui è immatricolato il veicolo.

Quando l'oggetto del pegno sono diritti di credito (ad esempio, un deposito in una banca), diritti di locazione e altri diritti di proprietà, su di essi può essere imposto il pignoramento (se l'obbligo di prestito non è adempiuto), di solito in tribunale.

Se l'oggetto del pegno sono diritti di proprietà limitati nella durata, questi vengono trasferiti alla banca pignoratizia solo fino alla fine di questo periodo.

La legge prevede la revoca della cauzione nei seguenti casi specifici:

• - con l'estinzione dell'obbligazione garantita dal pegno;
• - se il legislatore ha notificato al creditore pignoratizio la minaccia di perdita o danneggiamento della cosa pignorata;
• - in caso di distruzione della cosa data in pegno o di estinzione del diritto dato in pegno, se il debitore non si è avvalso del diritto di restituire la cosa data in pegno entro un termine ragionevole o di sostituirla con altra cosa equivalente, salvo diversa disposizione del contratto;
• - in caso di vendita della proprietà impegnata all'asta pubblica, nonché in una situazione in cui la sua vendita si è rivelata impossibile.

La vendita dei beni impegnati viene effettuata mediante vendita all'asta pubblica secondo le modalità stabilite dal Codice di procedura civile della Federazione Russa e dal Codice civile della Federazione Russa.

Un prestito bancario garantito da un immobile in condizioni economiche normali è uno dei più popolari e attraenti per un finanziatore. Allo stesso tempo, qualsiasi sistema bancario può emettere un numero limitato di mutui ipotecari a causa della loro natura a lungo termine e dei rischi significativi.

I rapporti giuridici civili sono una vasta area di varie transazioni (accordi, azioni, atti ed eventi) regolati dal diritto civile. Le parti di un determinato accordo non sempre sono in buona fede e, per evitare possibili problemi, esiste un istituto per garantire l'adempimento degli obblighi, regolato dalle disposizioni del capitolo 23 del Codice Civile della Federazione Russa (di seguito denominato a come il Codice Civile della Federazione Russa).

Uno dei metodi più comuni per garantire un'obbligazione nella pratica è il pegno.

Secondo le disposizioni dell'articolo 334 del Codice Civile della Federazione Russa, per pegno si intende il diritto del creditore ai sensi del contratto principale di ricevere la somma di denaro che gli è dovuta vendendo il bene pignorato nel caso in cui il il debitore non adempie alla sua obbligazione.

Inoltre, in caso di insolvenza del debitore, tale creditore avrà un diritto di priorità sui beni pignorati rispetto agli altri creditori. La garanzia viene utilizzata anche quando si concludono piccoli contratti, ma molto spesso agisce come una sorta di garante dell'adempimento da parte del debitore di un grande obbligo assunto, ad esempio un prestito. Oltre al Codice Civile della Federazione Russa, i rapporti giuridici derivanti dal pegno di beni immobili: edifici, strutture, imprese, case o appartamenti sono regolati dalla legge federale “Sul mutuo (pegno di beni immobili)”.

Le parti del contratto di pegno sono:

Impegno- una persona fisica o giuridica o un imprenditore individuale che impegna la sua proprietà in cambio di un prestito;

Creditore ipotecario- molto spesso questo ruolo è svolto da una Banca o da un altro organismo creditizio che emette un prestito per le esigenze del Debitore in cambio della conclusione di un accordo di garanzia. Il contratto di pegno è strettamente correlato all'obbligo principale esistente tra le parti: il contratto di prestito, in cui il creditore è il creditore pignoratizio e il debitore è il pegno.

Il contratto di pegno viene concluso per iscritto. L'oggetto della garanzia può essere qualsiasi proprietà, compresi gli immobili, l'importante è che la circolazione non sia limitata secondo la legge russa (armi, medicinali, droghe, ecc.). I principali requisiti per questo tipo di contratto sono i seguenti:

• è necessario indicare l'oggetto del pegno (immobile) ed il suo valore in base all'esito della perizia;
• dovrebbero essere rispecchiati l'essenza, i termini e le dimensioni dell'obbligo principale a garanzia del quale è concluso l'accordo di pegno;
• se il contratto principale tra Debitore e Creditore è soggetto ad autenticazione notarile, lo stesso vale per il contratto di pegno che lo garantisce;
• il contratto di mutuo deve essere registrato presso gli enti pubblici;
• va indicato chi avrà la garanzia (relativamente agli immobili, nella maggior parte dei casi, l'immobile resta al Debitore);

La violazione di almeno una delle norme sopra indicate comporta la nullità del contratto di pegno.

Al giorno d'oggi, i prestiti garantiti da beni immobili, concessi sia a persone fisiche che a persone giuridiche, sono incredibilmente popolari e rappresentano un prodotto finanziario molto importante per qualsiasi banca rispettabile.

Le persone giuridiche impegnano gli immobili di loro proprietà per ottenere un prestito per uno dei seguenti scopi:

• sviluppo ed espansione del business esistente;
• acquisizione di nuovi immobili (non residenziali), anche in fase di costruzione;
• importanti riparazioni di un edificio/struttura/impresa;
• altri scopi che richiedono un'iniezione urgente di una grossa somma di denaro;

Particolarmente apprezzati dalle banche come garanzia sono i cosiddetti immobili commerciali, che apportano notevoli profitti al proprietario: uffici, punti vendita, centri direzionali, magazzini logistici.

Al momento di decidere se concedere un prestito a una società garantito da beni immobili, la banca effettua un'analisi completa di tutti gli aspetti principali delle attività finanziarie ed economiche della società:

• vengono attentamente studiati gli ultimi bilanci della società;
• viene valutata l'affidabilità della società come partecipante alle transazioni civili (durata della permanenza in questo mercato, successo aziendale, ecc.);
• viene valutata la liquidità e determinato il valore di mercato della garanzia;

Per condurre questo tipo di analisi, l’azienda sarà tenuta a presentare un pacchetto di documenti. Ecco un elenco di esempio di essi:

• documenti costitutivi: Statuto con tutte le modifiche e atto costitutivo (se presente);
• certificati di registrazione statale della società, registrazione fiscale, assegnazione di OGRN, modifiche allo statuto;
• protocolli (decisioni) sulla nomina dei dirigenti;
• bilanci dell'organizzazione per un certo periodo;
• un documento con una valutazione della proprietà ipotecata da parte di un perito indipendente;
• nuovi documenti ITV per un edificio/struttura/appartamento o casa;

Molto spesso, la durata di un prestito garantito da immobili commerciali va da sei mesi a 3 anni. Ma questo vale soprattutto per i piccoli importi richiesti dalle piccole e medie imprese. Se stiamo parlando di una grande impresa manifatturiera, è possibile sviluppare condizioni di prestito individuali e molto più favorevoli e aumentare il periodo di rimborso.

L'oggetto del pegno: un edificio, una struttura, un'impresa o una casa molto spesso rimane in possesso e uso del proprietario, cioè il debitore, allo stesso tempo il creditore riceve determinati diritti sull'oggetto in pegno, può monitorarne utilizzare correttamente, controllare e limitare la disponibilità di tale immobile da parte del Debitore. Queste condizioni sono specificate nel contratto di pegno.

Il creditore pignoratizio ha il diritto di esigere e il debitore è obbligato a soddisfare i seguenti requisiti:

• assicurare l'intero valore dell'immobile ipotecato contro il pericolo di danneggiamento, distruzione o altra sottrazione al suo possesso. Se lo si desidera, è possibile assicurare anche la vita e la salute del Debitore, nonché la sua capacità lavorativa;
• trattare con cura la garanzia, proteggerla da possibili danneggiamenti e attacchi di terzi;
• non impedire al Prestatore di verificare la disponibilità e la sicurezza del bene pignorato;

Se la società ha costituito in pegno una propria impresa o un complesso immobiliare, i diritti del creditore si estenderanno a tutto ciò che è compreso in essi: trasporti, mobili, arredi, compresi quelli che verranno acquistati dopo la conclusione di un contratto di mutuo con la banca.

È importante notare che è possibile ipotecare un fabbricato o una struttura solo aggiungendo ad esso il terreno su cui insiste. Il terreno può essere di proprietà del debitore o affittato dallo Stato o da un altro ente. Vale anche la regola opposta: se un terreno è ipotecato, anche gli edifici e le altre strutture che si trovano su di esso sono soggetti a ipoteca, a meno che nel contratto non sia prevista una procedura diversa.

Se su questo sito sono presenti edifici di proprietà di terzi, in caso di cambio di proprietario, ad esempio se il Pledgor non adempie ai suoi obblighi ai sensi del contratto di prestito, tutti i diritti, nonché gli obblighi del primo proprietario in relazione a queste persone, vengono trasferiti al nuovo proprietario insieme alla terra.

Cos'è un mutuo?

Un contratto di mutuo è un caso speciale di contratto di pegno e riguarda situazioni in cui viene dato in pegno un immobile. Pertanto, la garanzia è un concetto più ampio di quello di mutuo. I rapporti ipotecari sono regolati dalla legge federale “Sul mutuo (pegno immobiliare), nonché dal codice civile della Federazione Russa, che ha maggiore forza giuridica e in caso di conflitto tra le norme della legge e il codice , ci si dovrebbe orientare alle disposizioni di quest'ultimo. Se non ci sono contraddizioni, prima di tutto vale la pena studiare la legge, poiché copre queste relazioni in modo attento e dettagliato.

Ufficialmente la Russia è il paese più giovane in Europa nel settore dei mutui ipotecari. Si ritiene che questa iniziativa ci sia arrivata nel 1998, quindi il primo decennio di lavoro con i mutui è alle nostre spalle. Alla vigilia della celebrazione di questo anniversario, nel 2008 sono stati riassunti i risultati, che mostravano le seguenti cifre (secondo la Banca Centrale Russa):

• il numero delle banche che emettono mutui ipotecari è pari a 587;
• oltre il 60% del numero totale dei mutui rientra nella quota di decine di attori leader in questo mercato (tra cui VTB, Societe Generale Vostok);
• rispetto all'anno precedente 2007, il volume delle transazioni è aumentato di quasi il 18%;
• Tra i russi sono molto richiesti i mutui per abitazioni secondarie piuttosto che per nuove costruzioni;

Quell'anno furono fatte le previsioni più ottimistiche per l'ulteriore crescita del mercato dei mutui ipotecari, ma, ahimè, la crisi finanziaria globale ha influenzato notevolmente questo tipo di prestito garantito.

All'inizio del 2009, il numero dei mutui ipotecari in rubli in Russia è diminuito di 4 volte, in valuta estera - di quasi 10 volte! Anche i tassi di interesse sono aumentati notevolmente, con una contestuale riduzione della durata dei mutui ipotecari. Ma verso la fine dello scorso anno, la situazione ha cominciato a stabilizzarsi gradualmente e si può prevedere un'ulteriore crescita del mercato, anche se a un ritmo molto più modesto rispetto a quello osservato letteralmente 2 anni fa.

Quando si dà in pegno un immobile, si tratta sempre di alloggi acquistati a credito? No, non sempre. Ci sono spesso situazioni in cui il debitore impegna in garanzia un appartamento o un edificio residenziale di cui già possiede e spende l'importo ricevuto a credito per altri bisogni e scopi. A volte questo metodo è più redditizio di un mutuo. Soprattutto perché non è richiesto il versamento di un acconto significativo.

Quando si richiede un mutuo ipotecario, i mutuatari sono afflitti da molte domande. Ma, forse, la cosa principale, che dovrebbe sicuramente essere trattata in questo articolo, è se il Creditore può portare via la proprietà immobiliare data in pegno dal Debitore a un individuo, anche se questo è l'unico alloggio adatto al Pledgor e alla sua famiglia .

La legislazione civile russa (Articolo 446 del Codice Civile della Federazione Russa) stabilisce che la banca ha il diritto di pignorare un appartamento, una casa o altra proprietà residenziale esclusiva del Debitore. Il fatto che la sua famiglia non abbia un posto dove vivere non è, in generale, un problema del creditore, ma è una preoccupazione dello Stato: cercare di garantire che i suoi cittadini non rimangano sulla strada.

Per risolvere il problema, viene fornito un meccanismo speciale e diverse norme legali che proteggono il debitore in tale situazione.
In primo luogo, esistono richieste sproporzionate. Cosa significa? A volte il prestatore/deposito pignorante può essere limitato nelle sue pretese sulla garanzia.

Ciò diventa possibile nei casi in cui la violazione del debitore è insignificante e l’entità delle pretese del creditore è sproporzionata rispetto al valore dell’immobile costituito in pegno. Più precisamente, per contestare le pretese del Creditore, devono essere presenti congiuntamente due condizioni (tale norma è nata di recente, a metà del 2009):

• il ritardo del debitore nell'adempimento dell'obbligazione principale non dura più di 3 mesi;
• l'importo dell'obbligazione non adempiuta è inferiore al 5% del valore stimato della garanzia ipotecata;

È consentito al Debitore di ritardare i pagamenti tre volte durante l'anno senza pignoramento sulla proprietà pignorata.
Un altro caso in cui è possibile limitare i tentativi del creditore di pignorare la proprietà ipotecata è una situazione in cui si tratta della costruzione di immobili residenziali e il debitore è uno dei partecipanti al capitale. In una tale situazione, il creditore può pignorare non prima di sei mesi dopo la scadenza per la consegna del progetto di costruzione specificato nel contratto o finché non diventa evidente che il progetto non sarà completato in tempo.

Se invece si tratta di pignoramento sulla proprietà, il creditore si rivolge al tribunale con una richiesta di risarcimento. Dal valore della proprietà impegnata, può ricevere l'importo stesso dell'obbligo inadempiuto, nonché le penalità e le penalità previste dal contratto. È necessario essere consapevoli che il debitore ha il diritto di scegliere la modalità di vendita dell'oggetto dell'ipoteca: un'asta/concorso o un'asta pubblica. Può anche discutere in tribunale sull'entità del prezzo iniziale se non è stato possibile raggiungere un accordo con il creditore.

Dovrai documentare le tue richieste di aumento del prezzo allegando un rapporto di una società di valutazione o ITV.
Ma il diritto più importante del debitore, che può influenzare in modo significativo lo sviluppo degli eventi, è il diritto di richiedere un ritardo nella vendita dell'immobile impegnato (fino a 12 mesi).

Forse durante questo periodo il debitore potrà trovare una via d'uscita e saldare il suo debito, mantenendo l'oggetto dell'ipoteca. Ma per convincere il tribunale a prendere una decisione del genere, è necessario indicare un motivo che possa essere considerato valido, ad esempio la presenza di figli minorenni a carico, una malattia grave, ecc. Ci sono 2 eccezioni alla regola generale quando il tribunale non concede un differimento:

• oggetto del pegno è un appezzamento di terreno per esigenze agricole;
• Il debitore è una persona fisica, ma utilizza la garanzia per svolgere attività imprenditoriali;

Se tutte le possibilità sono state esaurite, al debitore viene concesso un mese per liberare l'appartamento o la casa occupata, poi il creditore ritira la garanzia e lo Stato, rappresentato dalle sue autorità, deve fornire al debitore e alla sua famiglia un alloggio dal così -chiamato fondo manovrabile dell'insediamento in cui si è registrato

Un'altra cosa è che in realtà tali alloggi nella maggior parte delle città e dei paesi del nostro paese sono semplicemente assenti o non resistono ad alcuna critica a causa delle loro condizioni. Pertanto, questo problema del potere esecutivo dovrebbe essere studiato attentamente e cercare di correggere la situazione in meglio.

Ma il debitore non dovrebbe portare la questione al punto di riprendere possesso forzata del suo appartamento: è meglio venderlo da solo e ripagare il prestito. Perché è meglio? Il fatto è che la banca finanziatrice, dopo aver ricevuto a sua disposizione l'immobile residenziale in pegno, deve venderlo ad un'asta, alla quale partecipano raramente molti acquirenti e i prezzi lasciano molto a desiderare. È molto più redditizio vendere un appartamento o una casa a un prezzo di mercato elevato. La banca metterà in vendita l'abitazione al prezzo di liquidazione, poiché la vendita è forzata.

Questo prezzo è solitamente fino al 75% del valore stimato originale della proprietà. Può quindi darsi che il ricavato della vendita tramite asta non sia sufficiente a saldare il debito con il creditore!

Nella maggior parte dei casi, un appartamento o una casa possono essere venduti al mutuatario solo con il consenso del mutuatario, cioè della banca. Ma puoi utilizzare un paio di schemi quando la sua partecipazione è esclusa, l'importante è che non vi sia una moratoria sul rimborso anticipato del prestito. Ad esempio, il saldo del debito ipotecario viene preso in prestito da amici/familiari e rimborsato alla banca, quindi l'appartamento viene venduto lentamente a un prezzo elevato e i debiti verso i propri cari possono essere ripagati. Oppure puoi prendere un deposito dall'acquirente dell'appartamento per l'importo del debito nei confronti del mutuatario, ripagare il debito, ricevendo l'appartamento in pieno e indiviso possesso e disposizione, e poi venderlo.

Il problema del rimborso di un mutuo ipotecario e la paura di perdere i propri beni immobili in tempi difficili di crisi hanno occupato le menti di milioni di persone nel nostro Paese. Il governo della Federazione Russa ha tenuto conto di tutte le difficoltà di questo periodo temporaneo: salari più bassi, massicci licenziamenti di lavoratori, deprezzamento del rublo, inflazione elevata e altri, e nella persona dell'organismo responsabile - l'Agenzia per i mutui immobiliari Lending (AHML) e la sua filiale, l'Agenzia per la ristrutturazione dei mutui immobiliari (AHML ) hanno adottato una serie di misure per alleviare la situazione dei debitori ipotecari:

• era previsto un periodo di grazia durante il quale il debito poteva essere ripagato;
• durante tutto l'anno i debitori ipotecari potevano avvalersi dei servizi dell'ARHML e rimborsare il prestito a loro spese sulla base del pagamento di rendite;

E nel nuovo anno 2010 è stato approvato un programma di ristrutturazione del mutuo ipotecario, che consente una ripetuta ristrutturazione del prestito ricevuto su base preferenziale e non comporta un aumento dei tassi di interesse per i cittadini socialmente più vulnerabili. Il mutuatario riceverà delle obbligazioni dall'AHML per compensare il suo eventuale rischio di perdite.

Si prevede inoltre la possibilità per i Comuni di acquistare con mutuo gli appartamenti acquistati dai cittadini. Ciò si applica ai casi in cui la causa è già arrivata alla fase dibattimentale. Più di 30.000 cittadini russi hanno già approfittato di questo programma governativo. Inoltre, esiste un disegno di legge che prevede la possibilità per i debitori soggetti a contratti di pegno immobiliare, compresi gli immobili, di rimborsare il prestito prima del previsto senza applicare loro penalità. Pertanto, possiamo vedere che la situazione dei prestiti ipotecari nel nostro paese sta gradualmente migliorando. In futuro possiamo aspettarci una crescita attiva e l’espansione di questa istituzione di diritto civile.

In conformità con l'art. 329 del Codice Civile della Federazione Russa (di seguito Codice Civile della Federazione Russa), l'adempimento degli obblighi può essere assicurato da una sanzione, da un pegno, dalla ritenzione dei beni del debitore, da una fideiussione, da una garanzia bancaria, deposito cauzionale e le altre modalità previste dalla legge o dal contratto. Una sanzione (multa, sanzione) è, di regola, presente in tutti i contratti di prestito, ma è, in sostanza, una certa misura della responsabilità del debitore per inadempimento degli obblighi nei confronti del creditore. Una sanzione non può essere considerata un modo efficace per garantire l’adempimento degli obblighi. Il mancato rimborso di un prestito da parte di un mutuatario, di regola, è associato alla mancanza di fondi da parte di quest'ultimo, che non consente, tra le altre cose, di riscuotere una sanzione da lui. La trattenuta e il deposito non sono utilizzati per garantire l'adempimento degli obblighi di prestito, poiché sono incompatibili con la natura degli obblighi di prestito. Modi efficaci per garantire l'adempimento degli obblighi dei mutuatari ai sensi dei contratti di prestito, che vengono spesso utilizzati dagli istituti di credito, sono garanzie reali, fideiussioni e garanzie bancarie. Questo articolo è dedicato alla considerazione delle caratteristiche della garanzia.

Quando decide se concedere un prestito a un particolare mutuatario, l'organismo autorizzato (funzionario) dell'istituto di credito accetta i rischi di credito sulla condizione finanziaria del mutuatario o su determinate garanzie per l'adempimento degli obblighi (pegno, fideiussione, garanzia bancaria) . Si tenga, inoltre, sempre presente il principio contenuto nel comma 3 dell'art. 329 del Codice Civile della Federazione Russa: l'invalidità dell'obbligazione principale comporta l'invalidità dell'obbligazione che la garantisce, salvo diversamente stabilito dalla legge (ad esempio, in relazione a una garanzia bancaria). Pertanto, quando si accettano rischi di credito come garanzia, è necessario essere sicuri che l'obbligo principale - il contratto di prestito - sia una transazione valida e conforme alla legge.

Per fare ciò, al momento di decidere se concedere un prestito a qualsiasi persona giuridica, è necessario assicurarsi che tale persona giuridica sia registrata nel registro delle persone giuridiche dello Stato unificato, analizzare i suoi documenti costitutivi per quanto riguarda la capacità giuridica e la struttura di governo. organi per determinare l'organo autorizzato a prendere una decisione sulla ricezione di un prestito e firmare il contratto di prestito In questo caso, è obbligatorio verificare se il mandato dell'organismo specificato è scaduto e se è stato correttamente eletto (nominato), per cui al mutuatario vengono richieste copie dei protocolli (decisioni) sull'elezione (nomina) di questo corpo. Nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli atti costitutivi di una persona giuridica, l'organismo autorizzato deve prendere una decisione sul mutuatario che riceve un prestito, una copia debitamente autenticata della quale viene presentata al mutuante. La decisione specificata deve contenere tutte le condizioni del prestito ricevuto che sono essenziali per questa operazione (importo, durata, tasso di interesse, tipo di garanzia, destinazione del prestito e altre condizioni riconosciute come parti essenziali del contratto di prestito). Lo stesso esame giuridico deve essere effettuato nei confronti dei costituenti e dei garanti. In questo caso, è necessario tenere conto della capacità giuridica di vari tipi di persone giuridiche.

Ad esempio, la legge federale n. 181-FZ del 14 novembre 2002 "Sulle imprese unitarie statali e municipali" (di seguito denominata legge n. 181-FZ) prevede che le transazioni delle imprese unitarie in cui vi è un interesse siano transazioni importanti (Articoli 22, 23), nonché le operazioni per la fornitura di garanzie e il pegno di beni immobili (Articolo 18) devono essere effettuate anche dalle imprese unitarie con il consenso del proprietario dei beni dell'impresa unitaria. Questo deve essere ricordato quando si concludono contratti di fideiussione e accordi collaterali con imprese unitarie come garanzia per l'adempimento degli obblighi dei mutuatari. Inoltre, si dovrebbe tener conto della capacità giuridica speciale di un'impresa unitaria (articolo 3 della legge n. 181-FZ) - la capacità di avere diritti civili corrispondenti all'oggetto e agli obiettivi delle sue attività previsti nella carta di questo impresa unitaria, nonché il fatto che imprese unitarie possono essere costituite nei casi specificatamente previsti dall'art. 8 della legge n. 181-FZ.

In relazione a quanto sopra, possiamo concludere che la possibilità di agire come garante e pegno come garanzia per l'adempimento degli obblighi di terzi dovrebbe essere prevista nello statuto di un'impresa unitaria. Una norma interessante è contenuta nel comma 3 dell'art. 18 della legge N 181-FZ, che prevede che un'impresa statale o municipale disponga di beni mobili e immobili solo nella misura in cui non la privi della possibilità di svolgere attività, i cui obiettivi, oggetto e tipologia sono determinati dalla lo statuto di tale impresa. Le transazioni effettuate da un'impresa statale o unitaria in violazione di questo requisito sono nulle.

Diamo un'occhiata a un esempio. Un'impresa unitaria impegnata nel trasporto aereo di passeggeri e che ha tre aerei passeggeri sotto il suo controllo economico, dopo aver ricevuto un prestito da una banca, impegna questi aerei come garanzia. Se questa impresa non adempie ai propri obblighi di rimborso del prestito, gli aerei potrebbero essere pignorati e verranno venduti secondo le modalità previste dalla normativa vigente. Pertanto, quando si concludono tali transazioni con un'impresa unitaria, è necessario valutare in che misura la garanzia prevista è coinvolta nel processo di produzione e se la sua alienazione comporterà l'impossibilità per l'impresa unitaria di svolgere le sue attività statutarie. Nonostante il pegno in sé non sia un'operazione di alienazione di beni, l'eventuale vendita del pegno può essere un'operazione nulla e, di conseguenza, tale pegno non può essere considerato una vera e propria garanzia.

Va ricordato che l'invalidità di un contratto di prestito comporta l'invalidità dell'obbligo di garantirlo, salvo diversamente stabilito dalla legge (clausola 3 dell'articolo 329 del Codice civile della Federazione Russa). Pertanto, se un contratto di prestito viene dichiarato nullo, anche per i motivi sopra discussi, la garanzia (garanzia, garanzia, ad eccezione della fideiussione bancaria) andrà perduta.

Il pegno come mezzo per garantire l'adempimento degli obblighi

Il modo più efficace per garantire l'adempimento degli obblighi è il pegno, poiché la soddisfazione dei crediti del creditore mediante il pegno non dipende dalla situazione finanziaria né del debitore né del garante, il che consente di adempiere effettivamente agli obblighi del debitore nei confronti di creditore a spese del bene oggetto del pegno.

Secondo l'art. 334 del Codice Civile della Federazione Russa, in virtù di un pegno, un creditore vincolato da un'obbligazione garantita da un pegno (pegno pignorato) ha il diritto, in caso di inadempimento da parte del debitore di tale obbligo, di ricevere soddisfazione dal valore del bene dato in pegno preferenzialmente davanti agli altri creditori del proprietario di tale bene (il pegno), con le eccezioni stabilite dalla legge. La norma sulla priorità nel pignoramento conferma anche il vantaggio delle garanzie rispetto ad altri metodi di garanzia delle obbligazioni.

Affinché il pegno sia un metodo di garanzia veramente appropriato ed efficace, è necessario prestare attenzione ai seguenti punti importanti quando si considera una proprietà specifica come oggetto di pegno.

1. Ai sensi dell'art. 335 del Codice Civile della Federazione Russa, il pignorante della cosa può essere il suo proprietario o la persona che ha il diritto di gestione economica su di essa, e il pignorante del diritto può essere la persona che possiede il diritto costituito in pegno. Di conseguenza, il potenziale mutuatario deve fornire al creditore la prova documentale dei suoi diritti sulla proprietà offerta in garanzia. Tali documenti possono essere: un accordo in base al quale è stata acquisita la proprietà (diritti trasferiti), con prova del trasferimento della proprietà della proprietà secondo le modalità previste dall'art. Arte. 223, 224 del Codice Civile della Federazione Russa (certificato di trasferimento e accettazione, fattura, polizza di carico, altro titolo di proprietà a seconda dei termini del contratto), o trasferimento (emergenza) di diritti; per le proprietà (diritti) soggetti a registrazione statale - un certificato di registrazione corrispondente.

In pratica, spesso si verifica una situazione in cui il mutuatario non è in grado di fornire il contratto su cui si basa l'acquisto di un immobile a causa della sua perdita nel corso degli anni. In questo caso bisogna ispirarsi all'art. 234 del Codice Civile della Federazione Russa sulla prescrizione acquisitiva. Secondo questo articolo, la persona - cittadina o persona giuridica - che non è proprietaria di beni, ma che possiede coscienziosamente, apertamente e continuativamente o un proprio immobile per quindici anni o un'altra proprietà per cinque anni, acquista il diritto di proprietà di questo immobile.

Ai sensi del comma 4 dell'art. 234 del Codice Civile della Federazione Russa durante il periodo di prescrizione acquisitiva in relazione a cose possedute da una persona dal cui possesso potevano essere rivendicate ai sensi dell'art. Arte. 301 e 302 del Codice Civile della Federazione Russa, inizia non prima della scadenza del termine di prescrizione per i requisiti pertinenti.

Nel paragrafo 17 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 25 febbraio 1998 N 8, si afferma che il periodo di prescrizione acquisitiva inizia non prima della scadenza del termine di prescrizione sulla richiesta di recupero del proprietario o di altro titolare.

Il termine di prescrizione applicabile a questi requisiti è di tre anni (articolo 196 del codice civile della Federazione Russa) e ai sensi del paragrafo 1 dell'art. 200 del Codice Civile della Federazione Russa inizia a decorrere dal giorno in cui la persona il cui diritto è violato è venuta a conoscenza o avrebbe dovuto venire a conoscenza della violazione del suo diritto. In base alla norma del comma 1 dell'art. 200 del Codice Civile della Federazione Russa, non è possibile stabilire con certezza il momento in cui decorre il termine di prescrizione, questa questione è valutativa e deve essere risolta in ciascun caso, tenendo conto delle circostanze specifiche; Inoltre, di norma, queste circostanze sono note solo al potenziale attore e la persona che si considera proprietaria dell'immobile a causa delle norme sulla prescrizione acquisitiva non ha informazioni su quando il proprietario (altro proprietario) è venuto a conoscenza della violazione dei suoi diritti. Di conseguenza, studiando i documenti che confermano la proprietà di un bene, è impossibile determinare con certezza il momento in cui è sorto il diritto di proprietà di una persona a causa della prescrizione acquisitiva. Allo stesso tempo, tenuto conto di quanto sopra, al fine di accertare la proprietà di un bene mobile, si deve presumere che chi rivendica il bene secondo le norme sulla prescrizione acquisitiva deve fornire prova della proprietà del bene specificato (di norma si tratta di documenti contabili) per almeno otto anni.

Quando si accettano in garanzia diritti di locazione o altri diritti su beni altrui, si deve ricordare che tali garanzie non sono concesse senza il consenso del proprietario o di chi ha il diritto di gestione economica su di esso, se la legge o il contratto vietano la alienazione di tale diritto senza il consenso di queste persone.

2. Ai sensi dell'art. 336 del Codice Civile della Federazione Russa, oggetto del pegno può essere qualsiasi bene, comprese cose e diritti patrimoniali (crediti), ad eccezione dei beni ritirati dalla circolazione, crediti indissolubilmente legati alla personalità del creditore, in particolare crediti per alimenti, risarcimento per danni causati alla vita o alla salute e altri diritti la cui cessione a un'altra persona è vietata dalla legge. Il pegno su alcuni tipi di beni, in particolare quelli dei cittadini, che non sono soggetti a pignoramento, può essere vietato o limitato dalla legge. L'elenco delle tipologie di beni pignorabili è contenuto nell'art. 446 del codice di procedura civile della Federazione Russa. L'articolo 51 dei Fondamenti della Legislazione della Federazione Russa sulla Cultura (approvato dal Consiglio Supremo della Federazione Russa il 9 ottobre 1992 N 3612-1) prevede che i valori culturali conservati nei musei statali e municipali, nelle gallerie d'arte, biblioteche, archivi e altre organizzazioni governative non possono essere oggetto di cultura collaterale. Secondo l'art. 63 della legge federale "Sulle ipoteche (pegno immobiliare)" i mutui non sono ammessi:

Terreni di proprietà statale o comunale;

Parti di un appezzamento di terreno la cui superficie è inferiore alla dimensione minima stabilita dai regolamenti degli enti costituenti della Federazione Russa e dai regolamenti dei governi locali per i terreni per vari scopi e usi consentiti.

L'elenco dei beni il cui pegno è limitato è stato approvato con decreto del Presidente della Federazione Russa del 22 febbraio 1992 N 179. L'elenco contiene beni la cui libera vendita è vietata. Secondo l'art. 129 del Codice Civile della Federazione Russa, tali beni possono appartenere solo a determinati partecipanti al fatturato, oppure la loro presenza in circolazione è consentita con un permesso speciale. Pertanto, il pegno della proprietà specificata in sé non è vietato, ma il creditore pignorante può avere difficoltà a pignorare tale proprietà, poiché la cerchia dei suoi acquirenti è limitata. In conformità con il Decreto del Governo della Federazione Russa del 10 dicembre 1992 N 959, la fornitura delle proprietà specificate (prodotti) viene effettuata ai consumatori che hanno il permesso di utilizzarli nella Federazione Russa, o sulla base di quote.

Diamo un'occhiata ad alcuni tipi di garanzie collaterali abbastanza diffuse nella pratica bancaria.

A garanzia dell’adempimento degli obblighi di rimborso del prestito, vengono accettati come garanzia i diritti di proprietà sui fondi che verranno accreditati in futuro sul conto del mutuatario. Di norma, tale garanzia viene utilizzata se il pagatore dei fondi è un'organizzazione abbastanza nota e finanziariamente affidabile. Nonostante l'ampio utilizzo di questo tipo di garanzie, va ricordato che il patto con il quale tali diritti vengono accettati in garanzia è nullo ai sensi dell'art. 168 del Codice Civile della Federazione Russa, poiché contraddice l'art. 336 Codice Civile della Federazione Russa. I diritti sui fondi possono essere soggetti a pegno nella misura in cui i diritti derivanti da un contratto di conto bancario possono essere ceduti e durante il periodo di validità del contratto di conto è impossibile la cessione parziale dei diritti derivanti da un contratto di conto bancario. Pertanto, il pegno dei diritti di proprietà in relazione ai fondi sul conto può avvenire solo in relazione ai diritti che sorgono dopo la risoluzione del contratto di conto bancario (in relazione al saldo dei fondi sul conto). Questa posizione si basa sulla pratica arbitrale relativa alla possibilità di cedere crediti durante il periodo di validità di un contratto di conto bancario (vedi, ad esempio, Risoluzioni del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 27.05.1997 N 584/97, del 29.04.1997 N 4966/96, del 29.04.1997 N 1435/97).

I creditori che detengono il diritto esclusivo su un marchio offrono alle banche i diritti sul marchio come garanzia per l'adempimento dei loro obblighi di rimborso del prestito. Allo stesso tempo, la legge della Federazione Russa del 23 settembre 1992 N 3520-1 “Sui marchi, marchi di servizio e denominazioni di origine delle merci” non prevede direttamente la possibilità di trasferire i diritti su un marchio in pegno. Secondo l'art. Arte. 25, 26 di questa legge, il trasferimento del diritto esclusivo sul marchio è possibile solo sotto forma di cessione, mentre il trasferimento del diritto di utilizzo del marchio è possibile con un contratto di licenza. La legge non prevede altre forme di trasferimento del marchio o del diritto d'uso dello stesso. Pertanto, per esercitare il diritto esclusivo sul marchio o il diritto di usarlo ai sensi dell'art. 350 del Codice Civile della Federazione Russa è impossibile. Di conseguenza, è impossibile accettare questi diritti come garanzia.

Molto spesso, oltre ai titoli, le cui specifiche saranno discusse di seguito, viene offerta come garanzia la quota del pegno nel capitale autorizzato di una società a responsabilità limitata.

L'articolo 22 della legge federale n. 14-FZ del 02/08/1998 "Sulle società a responsabilità limitata" (di seguito denominata Legge LLC) conferisce a un partecipante alla società il diritto di impegnare la sua quota (parte della quota) nella società autorizzata capitale della società ad un altro partecipante alla società o a un terzo. Il pegno di una quota del capitale sociale di una LLC a favore di terzi è possibile solo con decisione dell'assemblea generale dei partecipanti alla società, adottata a maggioranza di tutti i partecipanti alla società, a meno che non sia necessario un numero maggiore di voti il numero dei partecipanti per prendere tale decisione non è previsto dallo statuto della LLC. Una quota del capitale autorizzato di una LLC non può essere costituita in pegno se lo statuto della società contiene un divieto di tali transazioni. Pertanto, la decisione di accettare una quota del capitale autorizzato di una LLC come garanzia dovrebbe essere preceduta da un esame legale dello statuto della LLC per determinare se contiene le disposizioni di cui sopra.

È inoltre necessario verificare il pagamento da parte del partecipante alla società della quota di sua proprietà, trasferita in garanzia, poiché ai sensi del comma 3 dell'art. 21 della Legge LLC, la quota di una partecipante alla società può essere alienata solo nella misura in cui è stata pagata. Se viene data in pegno una quota pagata in modo incompleto, l'oggetto del pegno sarà determinato in base alla quota effettivamente pagata del partecipante LLC.

3. Ai sensi del comma 3 dell'art. 334 del Codice Civile della Federazione Russa, il pegno sorge in virtù di un accordo, nonché in base alla legge al verificarsi delle circostanze in esso specificate, se la legge stabilisce quali beni e per garantire l'adempimento di quale obbligazione è riconosciuta come pegno.

L'emergere del pegno in base alla legge è previsto, ad esempio, dall'art. 488 del Codice Civile della Federazione Russa: i beni venduti a credito, dal momento del loro trasferimento all'acquirente e fino al momento del completo pagamento, sono considerati impegnati dal venditore a garantire l'adempimento da parte dell'acquirente dei suoi obblighi pagare la merce, salvo diversa disposizione del contratto di compravendita. Questa regola dovrebbe essere seguita quando si effettua un esame giuridico del pegno. Nell'analizzare il contratto che sta alla base dell'acquisizione dell'immobile offerto in garanzia è necessario prestare attenzione alla procedura di pagamento prevista nel contratto. Se al momento del pegno l'immobile non è stato pagato dall'acquirente (debitore ipotecario), cioè esiste un pegno per forza di legge, il pegno di questo immobile a garanzia della restituzione del prestito costituirà un pegno successivo. Secondo l'art. 342 del Codice Civile della Federazione Russa, se la proprietà impegnata diventa oggetto di un altro pegno a garanzia di altri crediti (pegno successivo), i crediti del successivo creditore pignoratizio sono soddisfatti dal valore di questa proprietà dopo le rivendicazioni dei precedenti titolari di pegno . Pertanto, quando si accetta la proprietà in pegno successivo, è necessario valutare l'entità e i tempi delle pretese dei precedenti creditori pignorati e correlarli con la valutazione dell'oggetto del pegno, in modo che il creditore pignoratizio successivo disponga di fondi sufficienti dalla vendita del bene. oggetto di pegno.

Sono consentiti impegni successivi, a meno che non siano vietati da precedenti accordi di impegno. La violazione di tale obbligo comporta il riconoscimento dell'invalidità del successivo pegno ai sensi dell'art. 168 Codice Civile della Federazione Russa. Per ridurre il rischio di perdita delle garanzie per questo motivo, è necessario richiedere al mutuatario di fornire documenti attestanti l'assenza di gravami sotto forma di pegno sull'immobile offerto in garanzia (un estratto del libro dei pegni, un estratto del Registro dei diritti immobiliari dello Stato unificato). Ai sensi del comma 3 dell'art. 342, il creditore pignorante è tenuto a informare ogni successivo pignoratizio delle informazioni su tutti i pegni esistenti su questo immobile, previste dal comma 1 dell'art. 339 del Codice Civile della Federazione Russa, ed è responsabile delle perdite causate ai creditori ipotecari dall'inadempimento di tale obbligo.

Secondo il comma 5 dell'art. 488 del Codice Civile della Federazione Russa, è possibile richiedere al mutuatario di includere nel contratto in base al quale è stato acquistato l'immobile la condizione secondo cui fino al completo pagamento l'immobile non è impegnato nei confronti del venditore.

In base alla legge, dal momento della registrazione statale della proprietà del mutuatario della corrispondente casa o appartamento residenziale, sorge un'ipoteca su una casa residenziale o un appartamento acquistato o costruito in tutto o in parte utilizzando fondi di credito di una banca o altro organismo di credito (Clausola 1, articolo 77 della legge federale "Sull'ipoteca" (ipoteca immobiliare)" e successive modifiche, entrata in vigore l'11 gennaio 2005 dalla legge federale del 30 dicembre 2004 N 216-FZ).

4. L'articolo 339 del Codice civile della Federazione Russa stabilisce l'obbligo di concludere un contratto di pegno per iscritto, che può essere osservato in un accordo scritto redatto sotto forma di un unico documento, nonché nel caso dello scambio di documenti tra le parti contraenti tramite posta, telegrafo, telescrivente, telefono, elettronica o altro collegamento che consenta di stabilire in modo affidabile che il documento proviene da una delle parti contraenti. Affinché le parti abbiano tale opportunità, devono prima concordare i mezzi di comunicazione previsti, i metodi di identificazione delle parti (indirizzo postale, numero di fax, indirizzo e-mail, ecc.) e la procedura per lo scambio di documenti (determinare scadenze, persone autorizzate, procedura di ingresso in virtù di un accordo concluso utilizzando i mezzi di comunicazione sopra elencati). Tale accordo può essere attuato mediante un accordo redatto sotto forma di un unico documento. Per il contratto di mutuo, l'art. 339 del Codice Civile della Federazione Russa prevede anche la registrazione obbligatoria secondo le modalità stabilite per la registrazione delle transazioni con la proprietà interessata.

Inoltre, questo articolo definisce i termini essenziali del contratto di pegno: l'oggetto del pegno e la sua valutazione; l'importo e il periodo di adempimento dell'obbligazione garantita dal pegno; l'indicazione di quale parte detiene il bene pignorato. Il contratto di pegno si considera concluso se tra le parti viene raggiunto un accordo nella forma richiesta nei casi appropriati su tutti i termini essenziali del contratto (articolo 432 del Codice Civile della Federazione Russa). Se manca almeno una delle condizioni essenziali del contratto di pegno, questo non viene concluso.

Consideriamo più in dettaglio i termini essenziali dell'accordo di pegno.

Oggetto del contratto e sua valutazione

Nel contratto, oltre al nome dell'immobile oggetto di pegno, devono essere indicate le caratteristiche individuali di tale immobile che lo distinguono da altri immobili simili (modello, grado, paese di origine, anno di fabbricazione, conformità GOST, numero di inventario, numero di serie , altri indicatori quantitativi e qualitativi). Come previsto al paragrafo 2 della Revisione della pratica di esame delle controversie relative all'applicazione da parte dei tribunali arbitrali delle norme del Codice civile della Federazione Russa in pegno (Lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa datata 15 gennaio 1998 N 26), nel determinare l'oggetto del pegno nel contratto, non solo deve essere nominata la tipologia dell'immobile, ma devono anche essere indicate le caratteristiche individuali dell'oggetto del pegno, consentendo di isolarlo da omogenei cose. Di conseguenza, se nell'accordo di pegno non sono presenti informazioni che definiscano individualmente la proprietà data in pegno, l'accordo di pegno non può essere considerato concluso (vedere, ad esempio, Risoluzione del Tribunale arbitrale federale del distretto della Siberia occidentale del 21 dicembre 2004 N F04- 8852/2004(7083-A03-36), Risoluzione della Corte arbitrale federale del distretto di Mosca del 7 ottobre 2004 N KG-A40/9232-04). L'eccezione è rappresentata dai beni in circolazione, le cui caratteristiche di garanzia saranno discusse di seguito.

Il Codice Civile non stabilisce alcun requisito per la determinazione della valutazione della garanzia. Allo stesso tempo, l'immobile oggetto di pegno può avere diverse stime: valore contabile, valore di mercato, prezzo contenuto nella decisione del consiglio di amministrazione o dell'assemblea generale di una società per azioni sulla conclusione di un'operazione di pegno , che costituisce un'operazione importante o un'operazione con una parte interessata per questa società per azioni . La domanda sorge spontanea: quale di queste valutazioni dovrebbe essere inclusa dalle parti nel contratto di pegno come sua condizione essenziale? La valutazione della garanzia è una valutazione determinata di comune accordo dalle parti, che può non coincidere né con il valore di mercato né con quello contabile. Allo stesso tempo, il prezzo dell'oggetto del pegno (prezzo della transazione), contenuto nella decisione del consiglio di amministrazione o dell'assemblea generale della società per azioni di concludere un'operazione di pegno, che è un'operazione importante o una transazione con un interesse, deve essere inserito nel contratto di pegno come sua condizione essenziale.

La valutazione della garanzia da parte delle parti contraenti deve essere obiettiva e correlata al valore contabile o al valore di mercato della garanzia. Nella pratica bancaria attuale, la valutazione della garanzia è determinata attualizzando il valore di mercato della proprietà. Sembra che se la valutazione della garanzia viene notevolmente sottostimata, si può dire che le parti non erano d'accordo sulla valutazione specificata. Va inoltre tenuto presente che la valutazione della garanzia non deve essere inferiore all’importo dell’obbligazione garantita dal pegno, altrimenti non vi sarà natura di garanzia della garanzia (a meno che il pegno non garantisca parte dell’obbligazione principale, la il cui importo è pari alla valutazione della garanzia).

Quando si accetta la proprietà come garanzia, è necessario ricordare le disposizioni dell'art. 348 del Codice Civile della Federazione Russa, che prevede che il pignoramento sulla proprietà impegnata può essere rifiutato se la violazione da parte del mutuatario dell'obbligo garantito è estremamente insignificante e l'entità delle pretese del creditore pignorato è quindi chiaramente sproporzionata rispetto al valore della proprietà impegnata . Pertanto, il valore della garanzia deve essere commisurato all’importo dell’obbligazione garantita.

Obbligo garantito

Il contratto di pegno deve indicare l'essenza, l'entità e il periodo di adempimento dell'obbligazione garantita dal pegno. In relazione al contratto di prestito, oltre all'importo del prestito, è necessario fissare l'importo degli interessi per l'utilizzo del prestito, l'importo della sanzione per ritardato adempimento dell'obbligo di rimborso del prestito (pagamento degli interessi), così come così come i termini per il rimborso del prestito (programma di rimborso a rate del prestito) e il pagamento degli interessi. Per identificare l'obbligazione principale, è necessario indicare nel contratto di garanzia anche i dettagli del contratto di prestito garantito da tale contratto di garanzia (numero e data di conclusione).

L'accordo di pegno deve riflettere altri termini del contratto di prestito che riguardano l'essenza, la dimensione e i tempi della sua esecuzione. Ad esempio, un contratto di prestito può prevedere il diritto del mutuante di richiedere il rimborso anticipato del prestito al verificarsi di determinate condizioni relative alla violazione da parte del mutuatario dei suoi obblighi ai sensi del contratto, al cambiamento delle sue condizioni finanziarie, ecc. (in ai sensi della clausola 3 dell'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa). In questo caso si tratta di modificare il periodo di rimborso del prestito, che deve essere descritto nel contratto di garanzia.

Secondo l'art. 337 del Codice Civile della Federazione Russa, salvo diversa disposizione del contratto, il pegno garantisce il credito per l'importo che possiede al momento della soddisfazione, in particolare interessi, sanzioni, risarcimento delle perdite causate dal ritardo nell'adempimento, come nonché il rimborso delle spese necessarie del creditore pignoratizio per il mantenimento della cosa data in pegno e le spese di riscossione. In un contratto di pegno le parti possono limitare la portata degli obblighi garantiti da questo pegno, ad esempio solo l'importo del debito principale o solo l'importo degli interessi.

In caso di modifica dell'obbligazione garantita dal pegno, anche il contratto di pegno, che specifica l'essenza, l'entità e il termine per l'adempimento dell'obbligazione principale, è soggetto a modifiche.

Quando si considera la questione della descrizione dell'obbligo principale nell'accordo di pegno, è necessario rivolgersi alla pratica dell'arbitrato.

Il Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa e della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa con la Risoluzione n. 6/8 del 01.07.1996 (clausola 43) prevede che nei casi in cui il mutuatario è il debitore dell'obbligazione principale, le condizioni sull'essenza, sull'importo e sui tempi di adempimento dell'obbligazione garantita dal pegno, dovrebbero essere riconosciuti come concordati se il contratto di pegno contiene un riferimento all'accordo che disciplina l'obbligazione principale e contenente le relative condizioni.

Pertanto, la prassi arbitrale ha sviluppato approcci diversi al problema di indicare in un contratto di pegno informazioni sull'obbligazione garantita dal pegno: per un contratto di pegno concluso dal mutuatario-mutuatario, è sufficiente indicare il nome del contratto di prestito e la sua dettagli, e in un accordo concluso dal mutuatario - un terzo, è necessario indicare inoltre tutti i termini essenziali del contratto di prestito.

Oltre alle condizioni essenziali, senza l'accordo delle quali le parti del contratto si considereranno non concluse, le parti possono inserire nel contratto di pegno altre condizioni: l'indicazione del momento in cui sorge il diritto di pegno (comma 1 dell'art. 341 del Codice Civile della Federazione Russa), divieto mediante accordo di successivo pegno (clausola 2 dell'Articolo 342 del Codice Civile della Federazione Russa), distribuzione delle responsabilità per la manutenzione e la sicurezza della proprietà impegnata (clausola 1 dell'Articolo 343), la procedura per il monitoraggio da parte delle parti dell'oggetto del pegno (clausola 2 dell'articolo 343 del Codice civile della Federazione Russa), la determinazione della procedura e delle condizioni per l'uso e la disposizione dei beni impegnati (articolo 346 del Codice Civile della Federazione Russa). Condizione essenziale del contratto di pegno ai sensi del comma 1 dell'art. 339 del Codice Civile della Federazione Russa indica anche quale parte possiede questa proprietà.

Quale parte del contratto ha la proprietà data in pegno?

L'articolo 338 del Codice Civile della Federazione Russa prevede due tipi di pegno, a seconda dell'ubicazione dell'oggetto del pegno presso una delle parti: pegno senza trasferimento e pegno con trasferimento della proprietà data in pegno al creditore pignoratizio. (mutuo). Il pegno senza trasferimento al creditore pignoratizio può, a sua volta, essere di tre tipi: pegno ordinario; un pegno in cui l'oggetto dato in pegno viene lasciato al creditore pignorante sotto chiave e con il sigillo del creditore pignoratizio; pegno in cui la cosa data in pegno viene lasciata al pegno con l'imposizione di cartelli indicanti il ​​pegno (pegno duro). Nella pratica bancaria, viene spesso utilizzata la garanzia ordinaria, con la garanzia che rimane al debitore pignorante. Questo tipo di pegno è meno efficace, poiché consente ai pignorati senza scrupoli, se il creditore pignorato non vuole pignorare la cosa data in pegno, di compiere eventuali azioni legate all'occultamento della cosa data in pegno. La soluzione a questo problema può essere solo il monitoraggio periodico da parte del creditore pignoratizio della cosa impegnata. Un'ipoteca, che è un tipo di garanzia più affidabile, impone al creditore ipotecario l'obbligo di adottare le misure necessarie per garantire la sicurezza della proprietà impegnata, compresa la protezione da attacchi e pretese di terzi, il che rende l'ipoteca poco attraente per il creditore ipotecario . Uno dei tipi di garanzia più affidabili e comuni nella pratica bancaria degli ultimi anni è un mutuo. Secondo il comma 1 dell'art. 338 del Codice Civile della Federazione Russa, i beni su cui è istituita un'ipoteca non vengono trasferiti al mutuatario.

Il pegno di titoli è ampiamente utilizzato nella pratica bancaria per garantire l'adempimento degli obblighi di prestito. Ai sensi del comma 4 dell'art. 338 del Codice Civile della Federazione Russa, quando un diritto di proprietà è costituito in pegno, certificato da una cauzione, viene trasferito al creditore pignoratizio o al deposito di un notaio, salvo diversa disposizione del contratto. Questa disposizione parla solo del pegno di diritti certificati da una cauzione. Allo stesso tempo, considerato che ai sensi dell'art. 128 del Codice Civile della Federazione Russa, i titoli sono classificati come proprietà e l'art. 336 del Codice Civile della Federazione Russa prevede che oggetto di pegno possano essere qualsiasi proprietà e diritto di proprietà; è lecito parlare di pegno di titoli come proprietà e di pegno di diritti certificati da un titolo. La differenza nella definizione dell'oggetto del pegno è legata alla forma di emissione dei titoli: in forma documentaria sotto forma di documento oppure in forma non documentaria mediante l'iscrizione dei diritti sui titoli in un apposito registro (art. 142 c.c. Federazione Russa).

Al pegno di titoli è dedicata la revisione della pratica di esame da parte dei tribunali arbitrali delle controversie relative all'applicazione delle norme sugli accordi di pegno e altre transazioni di titoli con titoli (Lettera informativa del Presidium della Corte suprema arbitrale della Federazione Russa datata 21 gennaio 2002 N 67) (di seguito denominata Revisione). Secondo l'articolo 13 del Riesame, il diritto di pegno sui titoli valori sorge dal momento in cui gli stessi sono registrati secondo le modalità prescritte ai sensi dell'art. 149 del Codice Civile della Federazione Russa, che prevede che le transazioni con titoli non certificati possano essere effettuate solo contattando una persona che registra ufficialmente i diritti. Il trasferimento, la concessione e la limitazione dei diritti (incluso il pegno) devono

Emettere fondi a privati ​​o organizzazioni per una banca o un'organizzazione di microfinanza comporta sempre il rischio di non recuperarli. Per proteggere i propri interessi da mutuatari senza scrupoli, il creditore utilizza un meccanismo legale per garantire gli obblighi. Consideriamo cos'è la garanzia di un prestito, quali pro e contro presenta per il mutuatario e per la banca.

Natura giuridica

Molte banche e altre organizzazioni creditizie oggi offrono condizioni preferenziali per quei mutuatari che sono pronti a stipulare un contratto di prestito garantito. Con questa misura la banca si assicura contro il mancato adempimento dell’obbligo di ripagare il debito.

Un prestito, soprattutto se a lungo termine, è sempre un'operazione ad alto rischio.

Il mutuatario può perdere il lavoro o altri redditi, ammalarsi, morire, andare in un altro paese e perdersi lì, ecc. In tal caso, la banca ha un'alta probabilità di non restituire i fondi emessi, per non parlare degli interessi dovuti per il loro uso.

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La legislazione civile ha previsto uno speciale meccanismo che tutela il creditore e gli consente di riavere indietro i suoi soldi quasi in ogni caso. Si tratta di misure volte a garantire l'adempimento degli obblighi elencati al Cap. 23 Codice Civile della Federazione Russa.

Ancor prima della conclusione della transazione, le parti convengono che, se il mutuatario non è in grado di ripagare il debito, il creditore potrà ottenere i fondi che gli sono dovuti da altre fonti, ad esempio dai beni del debitore trasferiti in garanzia.

La sicurezza è una transazione separata formalizzata di conseguenza.

Tipi

Il Codice Civile prevede solo sette modalità per garantire il coscienzioso adempimento degli obblighi:

• depositare;
• pena;
• deposito di sicurezza;
• garanzia indipendente;
• impegno;
• fideiussione;
• tenere le cose.

Quando si conclude un contratto di prestito, vengono utilizzate solo la penale, la garanzia e il pegno, poiché sono più adeguati alla natura dell'operazione. La presenza di garanzie collaterali consente alla banca di fare affidamento sulla buona fede del debitore, che si riflette nelle condizioni proposte. Consideriamo le caratteristiche di ciascun metodo e l'ambito della loro applicazione.

Pena

La clausola penale, di norma, è scritta direttamente nel contratto di prestito o di credito stesso. Si tratta di una misura punitiva, secondo i termini della quale, in caso di ritardato rimborso dell'intero debito o di regolare pagamento, viene addebitata una sanzione pecuniaria aggiuntiva alla volta, nonché una penalità per ogni giorno di ritardo sotto forma di una certa somma percentuale dell'importo.

Quanto più dura il ritardo, tanto maggiore diventa la sanzione.

L’utilizzo di questa misura provvisoria è molto popolare tra le cosiddette organizzazioni di microfinanza che offrono prestiti a breve termine a un tasso di interesse piuttosto elevato. Emettono fondi senza controllare attentamente il mutuatario e quindi hanno un'alta probabilità di non riaverli indietro.

Tuttavia, una sanzione elevata può influenzare solo il comportamento di un debitore evidentemente coscienzioso. Pagherà l'importo preso in prestito e gli interessi in tempo per non pagare più del dovuto. Se il denaro è stato prelevato senza l'intenzione di restituirlo, l'entità della sanzione non ha importanza.

Video: Come stipulare un accordo

Impegno

Gli istituti di credito più seri, come le banche, preferiscono utilizzare le garanzie reali come misura di sicurezza. La particolarità di questo metodo è che per l'intero periodo di validità del contratto di prestito, il debitore trasferisce alla banca alcuni beni di valore.

Se è impossibile ripagare il debito, la garanzia può essere sequestrata al proprietario dalla banca e venduta. I fondi ricevuti in questo modo vengono utilizzati per ripagare il debito e gli interessi su di esso.

Se i fondi vengono restituiti in tempo e per intero, la proprietà data in pegno viene restituita al proprietario.

Beni piuttosto costosi e altamente liquidi diventano oggetto di garanzia in una banca:

• edifici residenziali e appartamenti;
• imprese;
• terra;
• immobile commerciale;
• auto nuove;
• prodotti in metalli preziosi;
• titoli.

Le banche sono più disposte ad accettare immobili come garanzia. Ciò è dovuto non solo al suo costo elevato, ma anche al valore di tale proprietà per il proprietario.

Non volendo perdere letteralmente il tetto sopra la testa, il mutuatario farà ogni sforzo per ripagare il debito in tempo. Esiste un termine speciale per la garanzia immobiliare che oggi è familiare a molti: mutuo.

Molto spesso, la garanzia sono locali residenziali, meno spesso - terreni. Ciò è dovuto all’imperfezione della legislazione fondiaria e alle fluttuazioni piuttosto marcate dei prezzi dei terreni.

È possibile offrire come garanzia il complesso immobiliare di un'impresa o locali commerciali utilizzando programmi speciali per imprenditori.

Un altro modo popolare per ottenere un prestito è dare in pegno l'auto acquistata con esso.

Garanzia

Se scegli una garanzia come garanzia per un prestito, non avrai bisogno di trasferire la proprietà alla banca. L'essenza di questo metodo è che, insieme al mutuatario, anche un terzo, il garante, ha degli obblighi nei confronti della banca.

E se il mutuatario non rimborsa il debito o parte di esso, la banca ha il diritto di esigere che lo faccia il garante. Ma solo dopo che il rimborso da parte del debitore stesso è fallito. La responsabilità del garante è sussidiaria.

Può essere un cittadino o una persona giuridica. Talvolta lo stesso accordo prevede il coinvolgimento di più garanti contemporaneamente.

Esistono numerose differenze rispetto a una garanzia simile nel significato a una fideiussione:

• solo una società commerciale o una banca funge da garante;
• il mutuatario e il garante sono solidalmente responsabili nei confronti del creditore;
• La banca creditrice ha il diritto di chiedere la restituzione del debito a qualsiasi delle parti coinvolte nella transazione o ad entrambe contemporaneamente.

Stesura di un contratto di garanzia di un prestito

La sanzione, come misura di sicurezza nell'ambito di un contratto di prestito, riguarda solo due parti della transazione ed è scritta direttamente nel documento stesso. Non è necessario eseguire alcuna azione aggiuntiva né redigere documenti separati.

L'applicazione di una sanzione se il mutuatario viola i termini del contratto avviene automaticamente.

I metodi di garanzia come la garanzia o la fideiussione sono una questione completamente diversa. L'esecuzione di una transazione utilizzandoli richiede il rispetto di una serie di regole. Diamo un'occhiata più da vicino a loro.

L'uso della garanzia come misura di garanzia del prestito si riflette nell'accordo principale. Ma il trasferimento stesso della proprietà richiede anche l'esecuzione di un accordo separato: un pegno. Si tratta di un obbligo aggiuntivo che impone responsabilità particolari ai suoi partecipanti.

Offriamo, che deve essere in forma scritta.

Se un immobile (mutuo) è costituito in pegno come garanzia, la transazione deve essere sottoposta a registrazione statale, due volte: quando si conclude un accordo e quando lo si risolve dopo il rimborso completo del debito.

La garanzia è inoltre formalizzata in un separato accordo.È tra colui che ha fornito i fondi e il garante.

Prima della firma del documento, la banca o altra organizzazione che opera come finanziatore richiederà informazioni sulla solvibilità del candidato garante.

Ciascuna delle tre parti riceve una copia dell'accordo principale. Molto meno spesso l'operazione con garanzia viene formalizzata in un unico documento tripartito.

La caratteristica principale dei contratti di garanzia del prestito è che hanno natura aggiuntiva e sono validi solo per lo stesso periodo dell'obbligazione principale. Dopo il suo completamento, cessano anche loro.

Pro e contro dell'accordo

Quando decidi di ricevere fondi nell'ambito di un contratto di prestito garantito, dovresti valutare attentamente tutti i vantaggi e gli svantaggi di tale transazione. E valuta anche con sobrietà le tue capacità finanziarie per non rimanere senza soldi o proprietà. Diamo uno sguardo più da vicino a quali sono i vantaggi di un simile accordo per ciascuno dei partecipanti.

Per la banca

Concludendo una transazione protetta, il creditore riceve una garanzia della restituzione dei suoi fondi. Potrà ricevere entrambi se il debitore ripaga il debito in tempo, e se non riesce a farlo per vari motivi. Questo è un vantaggio decisivo.

Tuttavia, se il mutuatario non è in grado di ripagare il debito, il creditore si farà carico di tutti i problemi e di tutte le spese associate alla vendita della proprietà impegnata o al contatto con un garante. Tali attività sono generalmente non essenziali e richiedono costi aggiuntivi.

Per il mutuatario

Il termine "ipoteca" è di origine greca. Anche nell'antica Grecia era possibile ottenere prestiti garantiti, ad esempio, dalla terra. Il mutuatario riceveva denaro dal creditore (mutuo ipotecario) e, per evitare la tentazione di ottenere denaro garantito dallo stesso terreno da altri finanziatori, era obbligato a installare un cartello speciale (palo o pietra) sul terreno gravato da l'ipoteca. Questo segno indicava che il terreno era stato dato in pegno e che a suo carico era già stato concesso un mutuo ipotecario.

Un'ipoteca è un pegno su un immobile per garantire gli obblighi nei confronti del creditore. Con il prestito ipotecario, il mutuatario riceve un prestito per l'acquisto di beni immobili o per altri scopi. Il suo obbligo nei confronti del creditore è quello di rimborsare il prestito e il pegno immobiliare garantisce l'adempimento di tale obbligo. Allo stesso tempo, puoi acquistare e ipotecare non solo alloggi, ma anche altri oggetti immobiliari: terreni, automobili, yacht, ecc. L'immobile acquistato con l'aiuto di un mutuo è di proprietà del mutuatario dal momento dell'acquisto. Termine mutuo in Russia viene solitamente utilizzato in relazione alla risoluzione dei problemi abitativi.

Il termine "mutuo" in termini giuridici solitamente copre due concetti:

Un'ipoteca come rapporto giuridico è un pegno su beni immobili (terreni, immobilizzazioni, edifici, abitazioni) allo scopo di ottenere un prestito.

Ipoteca come garanzia - implica un'ipoteca: un titolo di debito che certifica i diritti del mutuatario sulla proprietà immobiliare.

I prestiti ipotecari sono prestiti garantiti da beni immobili, ovvero prestiti che utilizzano un'ipoteca come garanzia per il rimborso dei fondi del prestito.

Il mutuo è caratterizzato dai seguenti elementi distintivi:

In primo luogo, un'ipoteca, come qualsiasi pegno, è un modo per garantire il corretto adempimento di un altro obbligo (principale): un prestito o un contratto di locazione, ecc. Pertanto, l'ipoteca si basa sull'obbligazione principale, poiché senza di essa perde il suo significato.

In secondo luogo, l'immobile è sempre oggetto dell'ipoteca. Il settore immobiliare comprende terreni e tutto ciò che è saldamente connesso ad essi: imprese, edifici residenziali, altri edifici, strutture.

In terzo luogo, l'oggetto dell'ipoteca è sempre in possesso del debitore. Egli rimane proprietario, utilizzatore e possessore effettivo di questa proprietà, ma è privato del diritto di disporne, almeno senza consenso.

È il mutuo che ti permette di cumulare gli interessi nel modo più proficuo:

popolazione - nel miglioramento delle condizioni di vita;

banche commerciali e altri creditori – in operazioni efficienti e redditizie;

complesso edilizio - nel lavoro ritmico;

lo Stato – nella crescita economica e nel garantire il diritto dei cittadini alla casa.

Partecipanti al sistema di prestito ipotecario:

Il mutuatario è un individuo. o legale una persona che impegna beni immobili come garanzia per garantire il proprio debito.

Il mutuo ipotecario (prestatore di mutui ipotecari) è una persona giuridica che emette prestiti garantiti da beni immobili.

La concessione di mutui ipotecari si basa su cinque principi fondamentali: pagamento, urgenza, rimborso, sicurezza e utilizzo mirato dei fondi. La principale garanzia di rimborso dei fondi del prestito è la garanzia della proprietà acquistata. L'uso improprio dei fondi presi in prestito, nonché l'incapacità del creditore di esercitare il controllo sull'utilizzo dei fondi per lo scopo previsto, danno a quest'ultimo il diritto di richiedere il rimborso anticipato del prestito e degli interessi.

L'opzione più comune per utilizzare un mutuo in Russia è acquistare un appartamento a credito. In questo caso, di norma, l'abitazione appena acquistata viene ipotecata, sebbene sia possibile ipotecare anche un appartamento già di proprietà. I mutui ipotecari sono emessi dalle banche e dalle condizioni I prestiti di ognuno sono diversi. A livello statale in Russia, i mutui trovano sostegno sotto forma di legislazione sui mutui sviluppata, nonché di agenzie ipotecarie appositamente create dallo stato.

Un'operazione di mutuo è una sequenza di azioni e metodi per garantire l'adempimento degli obblighi contrattuali e, in caso di violazione, un insieme di interazioni per soddisfare gli interessi (diritti) del creditore. Notiamo che l'operazione di garanzia ha una struttura complessa di relazioni, vale a dire un sistema integrato di partenariati reciprocamente indipendenti nel mercato immobiliare e ipotecario. Consideriamo l'infrastruttura di una transazione ipotecaria (Fig. 1).

La struttura di un'operazione ipotecaria mostra la complessità della sua natura e giustifica l'interdipendenza dei mercati: immobiliare, mutui ipotecari, servizi assicurativi e servizi di valutazione immobiliare. Pertanto, è necessario rendersi conto che per formare un mercato dei mutui ipotecari stabile e a lungo termine, è necessario organizzare un sistema per la gestione delle transazioni ipotecari nel mercato regionale degli investimenti e dell'edilizia abitativa. Questo sistema può essere un insieme di scopi, obiettivi, metodi, metodi e tecniche per l'organizzazione efficace del processo ipotecario nella regione.

Riso. 1 Struttura e rapporti di un'operazione di mutuo.

Quando si gestiscono le transazioni collaterali (ipotecarie), il risultato finale nel mercato dei consumatori è l'acquisto e la vendita di un appartamento utilizzando un mutuo ipotecario. Nel mercato dei mutui: gestione, esecuzione e conclusione efficienti dei mutui. Nel mercato assicurativo: conclusione di un contratto di assicurazione sulla casa dato in pegno come garanzia. Nel mercato dei servizi di valutazione - un atto sulla valutazione degli immobili residenziali. Nel mercato dei servizi per la registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso - l'introduzione nel registro immobiliare di una nota sui diritti di proprietà o sul pegno su di esso, la risoluzione del pegno.

La gestione delle operazioni di garanzia (ipoteca) viene implementata durante l'organizzazione del processo ipotecario, che può essere caratterizzato come multifunzionale, a lungo termine e rischioso. Consideriamo la struttura del processo ipotecario (Fig. 2).

Riso. 2 Struttura del processo di mutuo.

Qualsiasi processo aziendale presuppone la presenza di una base di risorse, l'organizzazione delle condizioni per l'ingresso nel processo aziendale, il suo completamento, l'uscita dal processo aziendale e il raggiungimento del risultato socioeconomico atteso. La gestione dei processi aziendali include metodi economici come pianificazione, analisi, sintesi, previsione e aggiustamento degli indicatori economici. In questo caso possono essere utilizzati metodi di gestione adottati nella gestione logistica, strategica e finanziaria. L'obiettivo fondamentale è raggiungere l'obiettivo principale della gestione: avviare, formare e mantenere un processo di mutuo stabile ea lungo termine.

La richiesta di un mutuo è una procedura in più fasi, che comprende la raccolta di documenti, il controllo della commissione di credito della banca, la ricerca di un alloggio adeguato, la valutazione e l'assicurazione, nonché la conclusione di un contratto di mutuo.

La procedura per ottenere un mutuo ipotecario da una banca si compone di diverse fasi e inizia con la qualificazione preliminare di un potenziale cliente e il completamento di una richiesta di prestito. Nella fase successiva, la banca raccoglie e verifica le informazioni sul cliente e sulla garanzia, valuta la probabilità di rimborso del prestito (questa procedura è chiamata sottoscrizione del mutuatario), quindi decide di concedere un prestito o dà un rifiuto motivato. .

1. Se la decisione è positiva, il creditore calcola l'importo del prestito e forma altre condizioni importanti per la sua emissione (durata, tasso di interesse, procedura di rimborso). Quindi inizia la selezione di un appartamento che soddisfi le capacità finanziarie del mutuatario e le esigenze del creditore e viene valutato l'oggetto dell'ipoteca. L'ultima fase è la conclusione di un contratto di compravendita tra il mutuatario e il venditore, nonché di un contratto di prestito e di un contratto di mutuo tra il mutuatario e il creditore. In base a un contratto di mutuo, il mutuatario (mutuatario), quando ipoteca un immobile acquisito tramite un prestito, perde il diritto di disporne, ma conserva il diritto di proprietà e utilizzo. Il creditore diventa titolare del pegno, il che gli dà la possibilità, in caso di inadempimento da parte del mutuatario dei suoi obblighi ai sensi del contratto di prestito, di ottenere la soddisfazione dei suoi crediti pecuniari nei confronti del debitore dal valore della cosa impegnata, preferibilmente prima altri creditori del pegno. Il creditore pignoratizio ha il diritto di verificare la disponibilità e lo stato dell'immobile e di esigere che siano adottate le misure necessarie per preservarlo. È obbligatorio assicurare a sue spese l'oggetto dell'ipoteca, nonché la vita, la salute e la capacità lavorativa del mutuatario (articolo 31 della legge federale "Sull'ipoteca (pegno immobiliare)"). Il contratto di mutuo prevede le seguenti condizioni: oggetto dell'ipoteca; il prezzo dell'immobile ipotecato; l'essenza dell'obbligazione principale garantita dall'ipoteca (messa a disposizione di fondi di credito); importo del prestito e interessi; termine per l'adempimento dell'obbligo principale; requisiti per l'assicurazione dei beni ipotecati; motivi di pignoramento in materia di ipoteca e altri (Parte 4, articolo 9 della legge federale "Sull'ipoteca (pegno di beni immobili)"). Il contratto ipotecario è soggetto alla registrazione statale (Parte 1, Articolo 10 della legge federale “Sull'ipoteca (pegno immobiliare)”).

Inoltre, il mutuatario costituisce un'ipoteca, che viene trasferita al creditore dall'organismo che effettua la registrazione statale delle ipoteche, e certifica il diritto del suo legittimo proprietario “a ricevere l'esecuzione di un'obbligazione pecuniaria garantita da un'ipoteca, senza fornire altre prova dell'esistenza di tale obbligo", nonché "il diritto di pegno su beni gravati da ipoteca" (articolo 13 della legge federale "Sull'ipoteca (ipoteca su beni immobili)").

2. Dopo la registrazione statale e la liquidazione degli accordi con il venditore immobiliare, il mutuatario si trasferisce nell'appartamento acquistato, quindi deve effettuare i pagamenti per rimborsare il prestito, mentre il creditore accetta i pagamenti dal mutuatario e tiene i registri appropriati del rimborso del capitale e interesse. Dopo aver adempiuto agli obblighi previsti dal contratto di prestito, il prestito viene considerato rimborsato e l'ipoteca viene estinta, iscritta nel registro statale. Se il mutuatario non adempie ai propri obblighi, viene effettuato il pignoramento della garanzia con la sua successiva vendita al fine di ripagare il debito del mutuatario nei confronti del creditore. L'importo residuo dopo il rimborso del prestito, meno i costi associati alla procedura di pignoramento e alla vendita dell'alloggio, viene restituito all'ex mutuatario. Pertanto, nel mercato dei mutui ipotecari residenziali a lungo termine operano i seguenti principali partecipanti:

Mutuatari (acquirenti di beni immobili) - singoli cittadini della Federazione Russa, persone che hanno stipulato contratti di prestito con banche (organizzazioni creditizie) o contratti di prestito con persone giuridiche (non organizzazioni creditizie), in base ai quali i fondi ricevuti nel sotto forma di prestito vengono utilizzati per l'acquisto di alloggi; venditori immobiliari; istituti di credito (banche e altri organismi creditizi le cui funzioni principali sono: fornitura di un mutuo ipotecario sulla base di una valutazione della solvibilità e dell'affidabilità creditizia del mutuatario in conformità con i requisiti e le condizioni del prestito; esecuzione di un contratto di prestito (contratto di prestito) e di un contratto di mutuo ; gestione dei mutui ipotecari emessi).

Gli operatori del mercato secondario dei mutui ipotecari (agenzie di prestito ipotecario immobiliare) sono organizzazioni specializzate che rifinanziano gli istituti di credito che emettono mutui ipotecari a lungo termine alla popolazione (le loro funzioni principali includono: rifinanziamento di prestiti sulla base di standard e requisiti stabiliti per la procedura di concessione di mutui ipotecari; emissione di prestiti ipotecari titoli ipotecari; attrarre fondi da investitori nel campo dei prestiti immobiliari; assistere i finanziatori nell'introduzione di buone pratiche nelle operazioni di prestito ipotecario e nello sviluppo di tipologie di mutui ipotecari che siano più convenienti per i mutuatari e meno rischiosi per i finanziatori).

Organi di registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso (le cui funzioni principali sono: registrazione delle transazioni per l'acquisto e la vendita di locali residenziali, registrazione del trasferimento dei diritti di proprietà al nuovo proprietario - registrazione dei contratti ipotecari e diritti ipotecari; archiviazione e fornitura di informazioni sui diritti di proprietà e gravami sulle garanzie immobiliari a tutti i partecipanti al mercato ipotecario).

Compagnie di assicurazione autorizzate a fornire assicurazioni sulla proprietà, assicurazioni personali per i mutuatari e assicurazioni di responsabilità civile per i partecipanti al mercato ipotecario.

I periti sono persone giuridiche e persone fisiche che hanno il diritto di effettuare una valutazione professionale di locali residenziali oggetto di garanzie per mutui ipotecari

Le società immobiliari sono persone giuridiche che svolgono il ruolo di intermediari professionali nel mercato dell'acquisto e della vendita di abitazioni. Le funzioni degli agenti immobiliari comprendono la selezione di opzioni per l'acquisto e la vendita di alloggi per mutuatari e venditori di alloggi, assistenza nella conclusione di transazioni di acquisto e vendita, organizzazione della vendita di alloggi per conto di altri partecipanti al mercato immobiliare, partecipazione all'organizzazione di aste per la vendita di alloggi pignorati.

Gli investitori sono persone giuridiche che acquistano titoli garantiti da ipoteca emessi da istituti di credito o operatori del mercato secondario. Questi includono fondi pensione, compagnie assicurative, banche di investimento, fondi comuni di investimento, ecc.

Collegamenti infrastrutturali del sistema di prestito ipotecario: servizi di passaporto, autorità di tutela e amministrazione fiduciaria, ecc.

I mutui ipotecari vengono concessi sulla base della valutazione della solvibilità e dell'affidabilità creditizia del mutuatario in conformità con i requisiti e le condizioni del prestito. I potenziali mutuatari sono tenuti a presentare alla banca i documenti d'identità, il certificato di matrimonio, la nascita dei figli, i documenti che fungono da base per la registrazione della residenza permanente, i certificati di reddito, gli estratti del registro della casa che confermano l'assenza di arretrati nel pagamento delle utenze fatture, una serie completa di informazioni sulla proprietà del mutuatario, informazioni sui pagamenti obbligatori del mutuatario (atti di esecuzione, alimenti, pagamento per beni acquistati a rate, ecc.).

Al momento dell'acquisto di locali residenziali sul mercato secondario, la banca creditrice è costretta a verificarne la purezza giuridica, ad esempio l'assenza di un vincolo imposto su questo appartamento. In base a un contratto di mutuo, il creditore diventa ipotecario, il che gli conferisce il diritto prioritario di ricevere, se necessario, soddisfazione dal valore dei locali residenziali ipotecati. Oggetto dell'ipoteca sono gli edifici residenziali e gli appartamenti destinati alla residenza permanente. Possono trattarsi anche di parti di edificio residenziale o di appartamento, costituiti da uno o più ambienti isolati, ma purché strutturalmente isolati, possono essere utilizzati in modo autonomo e conservare la loro destinazione funzionale. Anche gli immobili non destinati alla residenza permanente possono essere oggetto di ipoteca solo in via generale.

Pertanto, un mutuo ipotecario è un prestito a lungo termine (in diversi paesi la durata varia da 10 a 40 anni), concesso, di regola, per l'acquisto di un immobile garantito da questo immobile come garanzia di un obbligo a 3-15 % per anno. A causa della loro natura a lungo termine, tali prestiti sono particolarmente convenienti nei casi in cui il pagamento degli interessi e il rimborso del debito principale sono possibili solo dal reddito corrente, solitamente basso, cioè in piccole rate. Il che è particolarmente interessante per le persone con un reddito medio, che costituiscono la cosiddetta classe media. Tutte le caratteristiche di cui sopra della garanzia sono tipiche dei prestiti ipotecari residenziali.