Ciclo di vita di un immobile- il periodo di tempo durante il quale l'immobile esiste come oggetto fisico.
Nel ciclo di vita degli immobili acquistati a fini commerciali, la posizione del proprietario dell'immobile può ripetersi con il nuovo proprietario dello stesso immobile fino alla fine della vita dell'immobile. Il ciclo di vita è costantemente soggetto a determinati modelli, secondo G. Harrison: vita fisica, economica, cronologica e restante vita economica.
Puntuale vita fisica oggetto si riferisce al momento in cui è possibile vivere o lavorare in un edificio o struttura esistente. Questo indicatore può essere normativo, calcolato, effettivo e può aumentare a causa del miglioramento delle condizioni o della modernizzazione. Se un oggetto immobiliare viene demolito, la sua vita fisica termina.
Puntuale vita economica Questo è il periodo durante il quale l'oggetto può essere utilizzato, ricevendo - in caso di profitto, tali migliorie concorrono al costo dell'oggetto. Se le migliorie apportate non apportano un certo contributo al valore dell'immobile perché obsoleto, allora la sua vita economica termina.
Sotto età cronologica comprendere il periodo trascorso dalla data in cui l'immobile è stato messo in funzione fino alla data della sua valutazione.
Tutta la vita
L'età effettiva si basa sulla valutazione dell'aspetto di un immobile, delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici che influenzano il costo totale della proprietà.
Età effettiva— ϶ᴛᴏ età, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ indicando un certo stato fisico dell'oggetto e tenendo conto della possibilità della sua realizzazione.
La durata di servizio tipica è chiamata vita di servizio standard.
Durata di servizio standard— ϶ᴛᴏ vita utile di edifici o strutture, definita nei regolamenti.
Sotto la restante vita economica gli immobili si riferiscono al periodo che va dalla data della sua valutazione fino alla fine della sua vita economica. Questo periodo viene utilizzato da un perito per stimare il reddito futuro. La vita economica residua di un oggetto viene aumentata dalla sua modernizzazione o ristrutturazione.
Tutte le fasi del ciclo di vita e della durata degli oggetti immobiliari sopra discusse sono interconnesse. Il proprietario dell'immobile, al fine di attuare misure adeguate che garantiscano un aumento della redditività dell'immobile e della sua sicurezza, deve tenere conto dell'ubicazione dell'immobile in una determinata (qualsiasi) fase del ciclo di vita.
Fasi del ciclo di vita di un immobile
Pertanto, gli oggetti immobiliari nel corso della loro esistenza sono soggetti a cambiamenti economici, fisici, giuridici e attraversano le seguenti fasi del ciclo di vita:
- formazione - ϶ᴛᴏ costruzione, ad es. creazione di una nuova impresa, acquisto o assegnazione di terreni;
- operazione - include operazione e sviluppo, ovvero espansione, riorganizzazione o ricostruzione;
- cessazione dell'esistenza - ϶ᴛᴏ demolizione, distruzione naturale o liquidazione.
Fasi del ciclo di vita di un immobile:
1. Formazione del concetto di progetto e scelta dell'opzione per l'utilizzo del terreno libero. Durante questo periodo viene effettuata la scelta dell'uso migliore e più efficiente del territorio. La scelta del caso d'uso si conclude con lo sviluppo delle specifiche tecniche per la progettazione dei miglioramenti.
2. Progettare miglioramenti. In questa fase - sulla base delle specifiche progettuali - lo sviluppo del progetto viene effettuato con la preparazione della documentazione necessaria per l'ottenimento dei permessi e la preparazione del terreno, nonché la posa delle comunicazioni, la costruzione di edifici e la piantumazione di nuove piantagioni.
3. Produzione (costruzione, costruzione) di miglioramenti. Durante l'attuazione del progetto da parte degli appaltatori, tutte le caratteristiche fisiche dell'oggetto vengono quasi completamente modificate e tali modifiche vengono registrate nei documenti inventariali e catastali.
4. Circolazione (acquisto e vendita, donazione, noleggio, ecc.) con il trasferimento del diritto di proprietà o con la comparsa di un gravame sul diritto. In questa fase vengono effettuate le transazioni con la proprietà.
5. Utilizzo (consumo) dell'oggetto per lo scopo previsto con manutenzione tecnica e operativa. In questa fase del ciclo di vita, il manager (o una società di gestione professionale) organizza l'uso razionale da parte degli utenti del potenziale di consumo dell'oggetto.
6. Modernizzazione: riparazioni importanti, ricostruzione, restauro migliorativo con eventuale riconversione (cambio di destinazione funzionale) dell'oggetto. Questa fase inizia tra l'altro nel momento in cui l'oggetto nel suo stato attuale non può più soddisfare le moderne esigenze degli utenti e/o se il suo funzionamento diventa economicamente inefficace. In questa fase, come minimo, viene effettuata una revisione profonda senza modificare la soluzione progettuale e lo scopo funzionale, ma con l'eliminazione dei logori fisici rimovibili e dell'obsolescenza funzionale.
7. Smaltimento, demolizione di migliorie, discarica o riciclaggio di materiali. Il ciclo di vita termina con la demolizione dei miglioramenti alla fine della loro vita economica. La società di gestione sta preparando proposte per fissare scadenze e un metodo economicamente fattibile per la demolizione degli edifici, tenendo conto della possibilità di vendere elementi strutturali e materiali di edifici e comunicazioni liquidati.
Istituzione educativa statale di istruzione professionale superiore
Istituto economico e commerciale di San Pietroburgo
Nella disciplina "Economia immobiliare"
“Caratteristiche e ciclo di vita di un immobile”
Completato da: Andreyanova E.V.
gr. 1410, Facoltà di Economia, 4° anno
Direttore scientifico
Pirogova O.E.
San Pietroburgo, 2010
introduzione
Capitolo 1. Il concetto di bene immobile e il suo oggetto
1 Definizione di bene immobile
2 Oggetto immobiliare
Capitolo 2. Caratteristiche e ciclo di vita di un immobile
1 Caratteristiche dell'immobile
2 Ciclo di vita dell'immobile come oggetto fisico
3 Ciclo di vita dell'immobile come oggetto economico
4 Ciclo di vita del patrimonio immobiliare di un’impresa inteso come complesso immobiliare
Conclusione
Bibliografia
Applicazioni
introduzione
Gli oggetti immobiliari occupano un posto speciale nel sistema delle pubbliche relazioni, poiché le attività economiche e le relazioni prioritarie delle persone in tutte le sfere della loro attività sono direttamente o indirettamente collegate ad essi.
Oggi è il settore immobiliare a rappresentare l’anello centrale del sistema economico di mercato del Paese. E questo è comprensibile: un immobile non è solo un prodotto speciale, ma allo stesso tempo è anche un capitale che genera reddito e la base per la fornitura di servizi al fine di condurre attività commerciali efficaci.
L'economia immobiliare è un sistema di relazioni che sorgono nel processo di transazioni immobiliari.
La conoscenza della disciplina è necessaria nella formazione di specialisti moderni, poiché attualmente qualsiasi professionista si trova ad affrontare in attività pratiche i processi che si verificano nel mercato immobiliare.
L'obiettivo principale delle linee guida è che gli studenti acquisiscano la conoscenza dell'essenza del settore immobiliare, gli aspetti legali dell'economia immobiliare, le operazioni di base e gli approcci alla valutazione degli immobili, le caratteristiche del mercato immobiliare e i tipi di attività attività su di esso.
1. Il concetto di immobile e il suo oggetto
1 Definizione di bene immobile
Il concetto di “immobile” è inseparabile da un altro concetto – “proprietà”.
La proprietà è un insieme di proprietà, ad es. soggetti a valutazione monetaria, i rapporti giuridici in cui si trova questa persona (persona fisica o giuridica).
La proprietà di proprietà di qualsiasi persona fisica o giuridica è divisa in base al contenuto in:
· bene: insieme delle cose possedute da un soggetto per diritto di proprietà o in forza di altro diritto reale; un insieme di diritti sulle azioni di altri (ad esempio, proprietà debitoria);
· passivo: insieme di cose che appartengono ad altre persone, ma sono temporaneamente in possesso di una determinata persona; l’insieme degli obblighi a carico di una determinata persona.
Storicamente, fin dai tempi del diritto romano, i beni sono stati suddivisi in mobili e immobili.
Secondo l'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa (di seguito denominato Codice Civile della Federazione Russa) “sono cose immobili (beni immobili, beni immobili) i terreni, gli appezzamenti del sottosuolo, i corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso al terreni, cioè oggetti il cui spostamento senza danni sproporzionati al loro scopo è impossibile, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture.
I beni immobili comprendono anche aerei e navi marittime, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali soggetti a registrazione statale. La legge può classificare altri beni come beni immobili”.
La moderna pratica legale russa ha stabilito una serie di criteri in base ai quali un oggetto fisico può essere classificato come immobiliare:
· forte legame con un terreno specifico (impossibilità di spostare un oggetto senza danni sproporzionati al suo scopo);
· completezza in termini di possibilità di utilizzo per lo scopo previsto;
· certificato (registrato ufficialmente) appartenente ad un determinato proprietario - lo Stato, un soggetto della Federazione, un comune, un privato o un gruppo di privati;
· la possibilità di isolamento fisico dell'oggetto immobiliare e dell'immobile (ovvero la presenza di confini fisici chiaramente definiti dell'oggetto immobiliare);
· indipendenza funzionale dell'oggetto immobiliare (questo oggetto immobiliare può essere utilizzato separatamente da altri oggetti oppure il suo scopo funzionale comporta l'utilizzo parziale di altri oggetti immobiliari);
· presenza (o assenza) di servitù e di altri vincoli sui diritti d'uso.
Gli oggetti non legati agli immobili, compresi denaro e titoli, sono riconosciuti come beni mobili. La registrazione dei diritti sui beni mobili non è richiesta, salvo nei casi previsti dalla legge.
2 Oggetto immobiliare
Il "beni immobili" contiene due basi: fisica e legale. La base fisica di questo concetto si basa sulla componente materiale degli immobili, vale a dire: edifici, strutture, terreni, sottosuolo, ecc. Tutto ciò che “è un oggetto collegato alla terra in modo tale che il suo movimento senza danni sproporzionati al suo scopo è impossibile”.
La parte giuridica riguarda l'esercizio dei diritti derivanti dalle transazioni immobiliari e dal suo utilizzo.
A causa dell'usura, la proprietà perde la sua liquidità - “la possibilità di implementare qualsiasi metodo per convertire gli immobili in denaro” - questa è la componente legale del concetto.
Ogni immobile ha un proprio numero catastale e ad esso viene applicato un processo chiamato “inventario immobiliare”. È caratterizzato da "inventario": la storia dell'emergere e dei cambiamenti di un oggetto immobiliare. Tutto quanto sopra si riferisce alla parte legale della definizione di bene immobile.
Oggetti dei diritti civili includono cose, inclusi denaro e titoli, altre proprietà, compresi i diritti di proprietà; lavori e servizi; informazione; risultati dell'attività intellettuale, compresi i diritti esclusivi sugli stessi (proprietà intellettuale); benefici immateriali.
2. Caratteristiche e ciclo di vita dell'immobile
1 Caratteristiche dell'immobile
Avendo come componente un terreno, tutti gli edifici artificiali (oggetti immobiliari) hanno caratteristiche generiche che consentono di distinguerli dagli oggetti mobili. Questo:
Stazionarietà, immobilità. Il segno è caratterizzato da un forte legame fisico della proprietà con la superficie terrestre e dall'impossibilità del suo movimento nello spazio senza distruzione e danneggiamento fisico, che lo rende inadatto ad un ulteriore utilizzo.
Materialità. Va notato che il settore immobiliare opera sempre in forme fisiche e di valore. Le caratteristiche fisiche di un bene comprendono, ad esempio, la sua dimensione e forma, i disturbi e i pericoli, l'ambiente, le strade di accesso, i servizi, la superficie e il sottosuolo, il paesaggio, ecc. L'insieme di queste caratteristiche determina l'utilità del bene, che forma base del valore immobiliare. Tuttavia, di per sé non ne determina il valore. Qualsiasi oggetto ha valore, avendo in un modo o nell'altro caratteristiche come l'idoneità e l'offerta limitata. Per creare valore significativo è necessario che sia presente un’offerta limitata. Gli ideali e gli standard sociali, le attività e le tendenze economiche, le leggi, le decisioni e le azioni del governo e le forze naturali influenzano il comportamento umano e tutti questi interagiscono tra loro per creare, mantenere, modificare o diminuire il valore degli immobili. Va inoltre sottolineato che gli immobili rappresentano uno dei pochi beni il cui valore non solo è quasi sempre stabile, ma tende anche ad aumentare gradualmente nel tempo.
La durabilità degli immobili è praticamente superiore a quella di tutti gli altri beni, ad eccezione di alcuni tipi di pietre preziose e prodotti realizzati con metalli rari.
Ad esempio, secondo i codici e i regolamenti edilizi (SNiP) in vigore in Russia, i progetti residenziali, a seconda del materiale delle strutture principali (fondamenta, pareti, soffitti) sono divisi in 6 gruppi con durate standard da 15 a 150 anni .
La durata della circolazione terrestre, se utilizzata correttamente, è infinita e la violazione del suo corretto utilizzo porterà a perdite irreparabili.
Oltre alle principali caratteristiche generiche degli immobili, è possibile distinguere caratteristiche private determinate da indicatori specifici a seconda della tipologia di immobile.
È quasi impossibile parlare di due appartamenti identici, di due terreni identici, di due edifici identici, poiché avranno necessariamente differenze di ubicazione rispetto ad altri oggetti immobiliari, alle infrastrutture e persino ai punti cardinali, il che dimostra l'eterogeneità, l'unicità e la unicità di ogni immobile.
Il patrimonio immobiliare ha aumentato il valore economico. Ciò è dovuto al fatto che è destinato all'uso a lungo termine e non viene consumato durante l'uso. Di norma, ha una complessità strutturale che richiede costi elevati per mantenerla in condizioni adeguate.
Inoltre un immobile ha sempre una propria destinazione funzionale. Può essere produttivo o non produttivo. Ai fini della produzione, la proprietà partecipa direttamente o indirettamente alla creazione di prodotti, all'esecuzione del lavoro e alla fornitura di servizi. Per scopi non produttivi, fornisce le condizioni per vivere e servire le persone.
Gli immobili agiscono sempre come oggetto di investimento a lungo termine. Molto spesso ciò è dovuto al fatto che non è possibile acquistare un immobile in parti, poiché l'investimento di capitale in un immobile richiede una notevole quantità di capitale. Inoltre, se parliamo del lato redditizio della questione, gli investimenti in contanti nel settore immobiliare rappresentano spese con un periodo di ammortamento piuttosto elevato.
Si precisa che alcune tipologie di beni immobili possono essere convertiti in beni mobili. Ad esempio, le foreste e le piantagioni perenni, per definizione, appartengono ai beni immobili e il legname raccolto è già un bene mobile.
Si prega di notare che le apparecchiature situate negli edifici e nelle strutture (riscaldamento, approvvigionamento idrico, fognature, apparecchiature elettriche, ascensori, inferriate, seconde porte metalliche, ecc.) sono classificate come beni mobili. Ma poiché è diventato parte integrante del patrimonio immobiliare, nel caso di una transazione su questo oggetto, tutti i beni mobili compresi nel patrimonio immobiliare dovrebbero essere descritti in dettaglio (questo vale soprattutto per i beni soggetti a sequestro durante il transazione).
Spesso le transazioni immobiliari possono trasferire un insieme di diritti e interessi che non fanno parte del patrimonio immobiliare. Questi possono essere diritti di locazione, diritti di prelazione o altri interessi (servitù).
Pertanto, il settore immobiliare comprende gli oggetti più preziosi e generalmente significativi delle immobilizzazioni e gli oggetti immobiliari come la terra e il sottosuolo hanno un grande significato non solo economico, ma anche strategico per qualsiasi stato in ogni momento.
Ad esempio, nel periodo precapitalista, la terra era l’unica fonte significativa di ricchezza per ogni individuo, così come per lo Stato e la società nel suo insieme.
Gli immobili in qualsiasi sistema sociale sono oggetto di interessi economici e statali e pertanto per questa categoria di proprietà è stata introdotta la registrazione statale obbligatoria dei diritti su di essi, che consente di identificare l'oggetto e l'oggetto della legge, poiché la connessione tra la proprietà e l'oggetto dei diritti su di essa è invisibile e il trasferimento di beni immobili mediante spostamento fisico è impossibile.
2 Ciclo di vita dell'immobile come oggetto fisico
Agendo come un oggetto fisico, il settore immobiliare è un prodotto, un oggetto di proprietà, un business e attraversa varie fasi e processi in ciascuna delle sue incarnazioni.
Il ciclo di vita di un oggetto immobiliare (fisico) è il periodo di tempo durante il quale l'immobile esiste come oggetto fisico. Il ciclo di vita di un immobile è costituito dalle seguenti fasi (fasi):
Formazione del concetto di progetto e scelta dell'opzione per l'utilizzo del terreno libero. Durante questo periodo viene effettuata la scelta dell'uso migliore e più efficiente del terreno, tenendo conto delle peculiarità delle sue caratteristiche e di tutte le proprietà dell'ambiente. Sulla base dell'analisi, viene selezionata l'opzione di utilizzo più produttiva tra quelle consentite dalla legge, fisicamente fattibili, economicamente fattibili e finanziariamente fattibili. La scelta del caso d'uso si conclude con lo sviluppo delle specifiche tecniche per la progettazione dei miglioramenti.
Progettare miglioramenti. In questa fase - sulla base delle specifiche progettuali - viene effettuato lo sviluppo del progetto (da parte di un'organizzazione specializzata) con la produzione della documentazione necessaria per l'ottenimento dei permessi e la preparazione del terreno (fissando la forma e le dimensioni, rimuovendo le parti naturali non necessarie e vegetazione artificiale, drenaggio di bacini idrici), nonché la posa di comunicazioni, la costruzione di edifici (strutture) e la messa a dimora di nuove piantagioni. Si consiglia di effettuare l'accettazione del progetto da parte dell'organizzazione di progettazione con la partecipazione della società di gestione che ha partecipato allo sviluppo delle specifiche tecniche per la progettazione.
Produzione (costruzione, costruzione) di miglioramenti. Durante l'attuazione del progetto da parte degli appaltatori, tutte le caratteristiche fisiche dell'oggetto vengono quasi completamente modificate e tali modifiche vengono registrate nei documenti inventariali e catastali. Durante la costruzione dei miglioramenti e come risultato del consolidamento del nuovo stato dell'oggetto, di norma cambiano anche le caratteristiche dell'ambiente relativo all'oggetto creato.
Trattamento (acquisto e vendita, donazione, locazione, ecc.) con trasferimento del diritto di proprietà o con apparenza di gravame su tale diritto. In questa fase vengono effettuate operazioni con l'oggetto e il cambiamento del destino giuridico di quest'ultimo viene registrato dallo Stato. Quando si acquista o si vende un oggetto, l'oggetto della proprietà cambia. Quando i terreni e/o le migliorie vengono affittati o presi in locazione dal proprietario (o, per conto del proprietario, dalla società di gestione), i diritti d'uso (ed, eventualmente, la proprietà) vengono trasferiti ad altro soggetto con l'apparenza di un gravame sul diritto di proprietà.
Utilizzo (consumo) dell'oggetto per lo scopo previsto con manutenzione tecnica e operativa. In questa fase del ciclo di vita, il manager (o una società di gestione professionale) organizza l'uso razionale da parte degli utenti del potenziale di consumo dell'oggetto. Nel tempo le caratteristiche dell'oggetto subiscono modifiche, perché i miglioramenti si consumano fisicamente e diventano funzionalmente obsoleti, il che è aggravato dai cambiamenti nella situazione dell'economia e dell'ambiente fisico esterno, portando ad un'ulteriore, la cosiddetta obsolescenza esterna.
Durante il funzionamento, vengono periodicamente eseguite ispezioni tecniche e riparazioni di routine dei singoli elementi di miglioramento senza interrompere l'utilizzo della struttura nel suo complesso.
Modernizzazione: riparazioni importanti, ricostruzione, ripristino di migliorie con possibile riconversione (cambio di destinazione funzionale) dell'oggetto. Questa fase inizia nel momento in cui l'oggetto nel suo stato attuale non può più soddisfare le moderne esigenze degli utenti e/o se il suo funzionamento diventa economicamente inefficace. In questa fase, come minimo, viene effettuata una revisione profonda senza modificare la soluzione progettuale e lo scopo funzionale, ma con l'eliminazione dei logori fisici rimovibili e dell'obsolescenza funzionale.
Se dall'analisi del migliore ed efficiente utilizzo del territorio e delle migliorie, effettuata in questo momento, emerge l'opportunità di modificare parzialmente la destinazione funzionale delle migliorie, allora queste ultime verranno ricostruite con la modifica della planimetria di parte del fabbricato premesse. Naturalmente, allo stesso tempo, vengono fornite le funzioni di riparazioni importanti di elementi migliorativi, preservando lo scopo funzionale originale.
Se dall'analisi dell'uso di un oggetto nel suo stato attuale emerge la necessità di sostituire completamente la sua destinazione funzionale, la ricostruzione può essere accompagnata non solo da un cambiamento radicale dell'assetto, ma anche da un ampliamento o sovrastruttura degli edifici esistenti e dal sviluppo di una parte libera del terreno.
Smaltimento, demolizione di migliorie, discarica o riciclaggio di materiali. Il ciclo di vita termina con la demolizione dei miglioramenti alla fine della loro vita economica. La società di gestione sta preparando proposte per fissare scadenze e un metodo economicamente fattibile per la demolizione degli edifici, tenendo conto della possibilità di vendere elementi strutturali e materiali di edifici e comunicazioni liquidati (il volume dei costi di liquidazione è ridotto al minimo).
Ovviamente alcune fasi si ripetono in fasi diverse del ciclo di vita. Quindi, ad esempio, l'idea di un progetto per la realizzazione di una nuova struttura può nascere sia nella fase in cui un appezzamento di terreno è completamente libero, sia nella fase in cui sorge la necessità di ricostruzione, demolizione parziale o completamento degli edifici. La fase di circolazione può realizzarsi più volte durante la vita di un oggetto, e i momenti di circolazione determinano i confini temporali dei periodi che costituiscono la base dei cosiddetti cicli di investimento.
3 Ciclo di vita dell'immobile come oggetto economico
oggetto immobiliare proprietà economica
Il ciclo di vita di un immobile è soggetto a determinati schemi e comprende il periodo della vita economica e fisica
Vita economica, che determina il periodo di tempo durante il quale un oggetto può essere utilizzato come fonte di profitto. La vita economica termina quando le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'immobile.
Una tipica durata di vita fisica è il periodo di effettiva esistenza di un immobile in condizioni funzionalmente idonee prima della sua demolizione. Determinato da documenti normativi. La durata di vita fisica ed economica degli oggetti immobiliari è di natura oggettiva, che può essere regolata, ma non può essere annullata.
La vita è il periodo di tempo in cui un oggetto esiste e puoi viverci o lavorare al suo interno.
Dal punto di vista del periodo di vita di un immobile si distinguono i seguenti periodi:
ü Età effettiva, che riflette l'età di un oggetto a seconda del suo aspetto e delle sue condizioni tecniche.
ü Età cronologica (effettiva) corrispondente al periodo in cui l'oggetto è stato in funzione dalla sua messa in servizio.
ü La vita economica residua, utilizzata ai fini della valutazione di un oggetto da parte di un esperto perito e che costituisce il periodo dalla data della valutazione fino alla fine della vita economica dell'oggetto.
Il ciclo di vita dell'immobile come oggetto economico è il seguente:
Creazione
Registrazione statale di beni immobili - nella Federazione Russa - un atto legale di riconoscimento e conferma da parte dello Stato dell'emergere, limitazione (ingombro), trasferimento o cessazione dei diritti immobiliari in conformità con il Codice Civile della Federazione Russa.
Possesso e utilizzo; cambio di proprietari. Possesso – nel diritto civile – della potestà del proprietario; possesso effettivo di una cosa, creando per il proprietario la possibilità di influenza diretta sulla cosa.
Sviluppo
Deterioramento delle proprietà di consumo degli immobili
Fine della vita economica
4 Ciclo di vita del patrimonio immobiliare di un’impresa inteso come complesso immobiliare
L'impresa oggetto di diritti è riconosciuta come un complesso immobiliare utilizzato per lo svolgimento dell'attività aziendale.
L'impresa nel suo insieme come complesso immobiliare è riconosciuta come immobile.
Un'impresa nel suo insieme o parte di essa può essere oggetto di acquisto e vendita, pegno, locazione e altre operazioni relative alla costituzione, modifica e cessazione di diritti di proprietà.
La composizione di un'impresa come complesso immobiliare comprende tutti i tipi di beni destinati alle sue attività, compresi terreni, edifici, strutture, attrezzature, inventario, materie prime, prodotti, diritti di reclamo, debiti, nonché diritti di designazioni che individuano l'impresa, i suoi prodotti, lavori e servizi (nome commerciale, marchi, marchi di servizio) e altri diritti esclusivi, salvo diversamente previsto dalla legge o dal contratto.
Ciclo di vita di un'impresa come complesso immobiliare:
Creazione o privatizzazione di un'impresa
Registrazione statale dei diritti di proprietà (proprietà statale, comunale, privata, condivisa). La registrazione statale dei diritti su un'impresa e le transazioni con essa devono essere effettuate in modo speciale, determinato dalle specificità legali di questo oggetto. La caratteristica principale dell'impresa è la possibilità di includere terreni e altri beni immobili situati in territori diversi, nonché la possibilità di escludere beni immobili dall'impresa.
Diventare o raggiungere capacità progettuale
Prestazioni ottimali
Passaggio di proprietà, privato e completo
Riorganizzazione, riforma, ricostruzione, fusione, acquisizione
Fallimento (fase facoltativa)
Liquidazione (fase facoltativa). La liquidazione di un complesso immobiliare consiste in aste e altri meccanismi per la vendita di beni (compresi gli immobili) di un'organizzazione fallita in conformità con le disposizioni legali delle procedure fallimentari.
Cessazione del funzionamento: cessazione naturale non riparativa, distruzione fisica, demolizione deliberata.
Conclusione
In qualsiasi sistema sociale, il settore immobiliare occupa un posto speciale nel sistema di relazioni sociali, al cui funzionamento sono in un modo o nell'altro collegate la vita e le attività delle persone in tutte le sfere degli affari, della gestione e dell'organizzazione. È il settore immobiliare che costituisce l'anello centrale dell'intero sistema di relazioni di mercato. Il settore immobiliare non è solo il prodotto più importante che soddisfa i vari bisogni delle persone, ma allo stesso tempo è anche il capitale in forma reale che genera reddito.
Il settore immobiliare è la base della ricchezza nazionale del paese, avendo un carattere massiccio in termini di numero di proprietari. Pertanto, la conoscenza dell'economia immobiliare è necessaria per un'attività imprenditoriale di successo in vari tipi di attività, così come nella vita di ogni famiglia e singolo cittadino, poiché la proprietà di beni immobili è la base primaria per la libertà, l'indipendenza e la dignità esistenza di tutte le persone.
Bibliografia
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Il ciclo di vita è una sequenza completa di processi nell'esistenza di un immobile dalla messa in servizio (dalla creazione) alla cessazione. Nella teoria e nella pratica si distinguono quattro tipi di cicli: business, ciclo di vita di un prodotto, tipo di business e impresa come complesso immobiliare. La durata del ciclo è influenzata dai periodi di produzione, dall'usura fisica e morale, dal capitale capitale dell'impianto, dalle condizioni operative, dalle condizioni di mercato e da altri fattori. Per la valutazione immobiliare è interessante considerare 2 cicli di vita dell’immobile:
1. Ciclo di vita dell'immobile (prodotto) come oggetto fisico.
2. Il ciclo di vita dell'immobile come proprietà.
Il ciclo di vita dell'immobile (prodotto) come oggetto fisico è composto da 11 fasi:
1. Fase pre-investimento (analisi delle opportunità, giustificazione).
2. Creazione, formazione (progettazione, costruzione).
3. Messa in servizio.
4. Possesso e utilizzo.
5. Obsolescenza funzionale ed economica.
6. Usura fisica.
7. Riparazioni o ricostruzioni importanti.
8. Deterioramento delle proprietà di consumo.
9. Cambiamento di destinazione funzionale.
10. Fine della vita economica.
11. Cessazione dell'esistenza (distruzione naturale, demolizione).
Nelle fasi 3 e 11 del ciclo di vita immobiliare è richiesta una procedura per la registrazione statale dei diritti.
Il ciclo di vita di un immobile come proprietà può essere suddiviso in 10 fasi:
1. Acquisizione (acquisto, costruzione, eredità).
2. Possesso e utilizzo per un certo periodo.
3. Gestione della struttura.
4. Realizzare profitto, soddisfare i bisogni.
5. Disposizione della proprietà e dei diritti di proprietà sull'oggetto.
6. Molteplici cambi di proprietari, proprietari, utenti.
7. Modifica dello scopo funzionale dell'oggetto.
8. Cessazione dei diritti di proprietà (vendita, nazionalizzazione, requisizione).
9. Fine della vita economica dell'oggetto.
10. Ripetere il ciclo precedente o costruirne uno nuovo, modificato.
Nelle fasi 1, 6 e 8 del ciclo di vita dell'immobile è necessaria una procedura per la registrazione statale dei diritti.
Gli oggetti immobiliari sono soggetti a cambiamenti fisici, giuridici ed economici nel corso della loro esistenza. Di conseguenza, ogni immobile (escluso il terreno) attraversa le seguenti fasi ampliate del suo ciclo di vita:
Costituzione – costruzione, creazione di una nuova impresa, acquisizione (acquisto, assegnazione, ecc.) di un terreno;
Esercizio - esercizio e sviluppo (espansione, ricostruzione, cambio di attività, riorganizzazione, ecc.)
Cambio (possibilmente più volte) di titolare, titolare o utente;
Cessazione dell'esistenza: demolizione, liquidazione, distruzione naturale.
La prima, la terza e la quarta fase prevedono la registrazione statale del fatto di creazione o liquidazione di un oggetto, nonché il cambio di proprietario.
Il ciclo di vita degli immobili segue determinati schemi e comprende la vita economica, fisica, cronologica e la restante vita economica.
Durata della vita economicaè un periodo di utilizzo redditizio dell'immobile, in cui i miglioramenti apportati contribuiscono al valore dell'immobile. Le buone riparazioni, la ristrutturazione e l'ottimizzazione delle condizioni aumentano, ma una scarsa manutenzione accorcia la vita economica della struttura. Essa cessa quando le migliorie non concorrono più al valore dell'immobile a causa della sua generale obsolescenza.
Durata della vita fisica– questo è il periodo di effettiva esistenza di un oggetto in uno stato funzionalmente idoneo prima della sua demolizione (distruzione). Può essere normativo, reale, calcolato (previsto) e aumentare a causa della modernizzazione e del miglioramento delle condizioni.
Età effettiva sulla base di una valutazione dell'aspetto e delle condizioni tecniche dell'edificio. Questa è l'età corrispondente all'effettiva conservazione dell'oggetto, al suo stato al momento della transazione, alla valutazione. L’età effettiva può essere maggiore o minore dell’età cronologica.
Età cronologica– questo è il periodo dal giorno in cui l'oggetto è stato messo in funzione fino alla data della transazione o della valutazione.
Restante vita economica di un edificio viene calcolato dalla data di valutazione (analisi) fino alla fine della sua vita economica. Le riparazioni e le ristrutturazioni prolungano questo periodo.
La durata di vita fisica ed economica degli edifici è di natura oggettiva, può essere regolata, ma non può essere annullata. Tutte le fasi del ciclo vitale e della durata della vita sono interconnesse e quando una di esse cambia, anche le altre cambiano di conseguenza.
In quanto oggetto fisico, questa è la sequenza dei processi dell'esistenza di un oggetto immobiliare dalla concezione alla liquidazione (smaltimento). Il ciclo di vita degli oggetti materiali è costituito dalle seguenti fasi: progettazione – nascita – maturità – invecchiamento – morte.
2. Sviluppo del complesso immobiliare (nuova costruzione, inserimento in bilancio).
3. Liquidazione di un complesso immobiliare - aste e altri meccanismi per la vendita di beni (compresi gli immobili) di un'organizzazione fallita in conformità con le disposizioni legali delle procedure fallimentari.
Il ciclo di vita degli oggetti immobiliari come proprietà dal punto di vista del proprietario si ripete più volte, con ogni nuovo proprietario, fino alla fine della vita economica o fisica dell'oggetto. Sulla base della trinità di categorie – materiale (fisico), legale (legale) ed economico – il ciclo di vita di un immobile può essere suddiviso in tre fasi. Ogni fase include determinate attività e azioni del proprietario.
Il ciclo di vita di un immobile è soggetto a determinate leggi e comprende il periodo della vita economica e fisica.
1. La vita economica determina il periodo di tempo durante il quale un bene può essere utilizzato come fonte di profitto e termina quando le migliorie apportate non concorrono più al valore del bene.
2. Periodo tipico della vita fisica è il periodo di effettiva esistenza di un immobile in condizioni funzionalmente adeguate prima della sua demolizione. Determinato da documenti normativi.
La durata di vita fisica ed economica degli oggetti immobiliari è di natura oggettiva, che può essere regolata, ma non può essere annullata.
3. Durata: il periodo di tempo in cui un oggetto esiste e puoi viverci o lavorarci.
Dal punto di vista del periodo di vita di un immobile si distinguono i seguenti periodi:
1. Età effettiva, che riflette l'età di un oggetto a seconda del suo aspetto e delle sue condizioni tecniche.
2. Età cronologica (effettiva) corrispondente al periodo in cui l'oggetto è in funzione dal momento della sua messa in servizio.
3. Il periodo di vita economica rimanente utilizzato per valutare l'oggetto da parte di un perito e che costituisce il periodo dalla data della valutazione fino alla fine della vita economica dell'oggetto.
1.3. Ciclo di vita degli oggetti immobiliari
Il ciclo di vita di un oggetto immobiliare come oggetto fisico è la sequenza dei processi di esistenza di un oggetto immobiliare dalla concezione alla liquidazione (smaltimento). Il ciclo di vita degli oggetti materiali è solitamente suddiviso nel seguente ordine: progettazione-nascita-maturità-invecchiamento e morte.
Le fasi del ciclo di vita di un immobile vengono chiamate diversamente: pre-progetto-progettazione-costruzione-operazione-chiusura.
1. Pre-progettazione(iniziale)palcoscenico comprende: analisi del mercato immobiliare, selezione di un immobile, elaborazione di una strategia di progetto, analisi di investimento, preparazione della documentazione iniziale di autorizzazione, attrazione di fondi di investimento creditizi.
2. Fase di progettazione comprende: sviluppo di un piano finanziario, organizzazione del finanziamento, selezione di un gruppo di architettura e ingegneria, gestione della progettazione.
Ovviamente nelle prime due fasi non viene generato alcun profitto, poiché sono di natura motivazionale. I compiti principali di questo periodo sono ridurre la durata di queste fasi, migliorare le qualità di consumo degli immobili e, soprattutto, minimizzando i costi operativi in tutte le fasi del ciclo di vita di un immobile. Purtroppo, bisogna riconoscere che il concetto di costo del ciclo di vita è più spesso discusso che applicato nella pratica. L'essenza di questo concetto è che, quando decide di costruire un immobile, il proprietario si “condanna” a una serie di costi che sono indissolubilmente legati al possesso dell'immobile. Questi costi sono chiamati “costi di proprietà”. Il calcolo dei costi che tiene conto dell'intero ciclo di vita di un immobile può essere utilizzato, ad esempio, per confrontare due modi per raggiungere lo stesso obiettivo: costruire un immobile o affittarlo, ecc. A livello di progetto, il calcolo del costo del ciclo di vita può essere utilizzato, ad esempio, per decidere se, durante il processo di finitura nel corridoio, è necessario fissare un pannello decorativo lungo le pareti o se le pareti devono essere dipinte annualmente, ecc.
Un sistema razionalmente costruito per il calcolo dei costi, tenendo conto dell'intero ciclo di vita di un oggetto immobiliare, consente inoltre di confrontare azioni che garantiscono diverse aspettative di vita degli elementi di un oggetto immobiliare. Va notato che i risparmi che possono essere ottenuti come risultato di qualsiasi progetto sono difficili da identificare, ancora più difficili da quantificare e molto difficili da documentare.
I costi di realizzazione di grandi progetti di costruzione o ristrutturazione sono piuttosto elevati, quindi occorre prestare molta attenzione al controllo di tutte le tipologie di costi. Ma nella maggior parte dei casi, i risparmi vengono fraintesi.
Spesso, il proprietario (sviluppatore) si sforza semplicemente di ridurre al minimo il volume totale degli investimenti di capitale iniziali, perché non ha idea di come le decisioni prese in fase di progettazione o costruzione influenzeranno successivamente i costi di gestione della proprietà.
Le decisioni prese dal proprietario sulla costruzione (acquisto) di un immobile solo sulla base dell'analisi del prezzo iniziale (acquisto, costruzione, locazione) nella maggior parte dei casi non sono le migliori e spesso si rivelano semplicemente errate. Naturalmente, questo compito (calcolare i costi tenendo conto dell'intero ciclo di vita di un immobile) è piuttosto complesso, ma vale la pena impegnarsi per risolverlo, perché di conseguenza verranno gettate le basi per la futura formazione dei budget annuali per tutto il periodo di gestione dell'immobile.
3. Fase di costruzione consiste nella selezione di un appaltatore, nel coordinamento dei lavori di costruzione e nel monitoraggio della qualità della costruzione, delle stime dei costi e delle spese. In questa fase appaiono prove reali della conformità dell'oggetto in costruzione ai requisiti del segmento di mercato immobiliare, determinati dalla logica del ciclo di vita. In questa fase, i compiti di aumentare la quota di investimenti dei potenziali consumatori sono risolti, poiché la crescita del volume delle offerte e dei profitti indica un riconoscimento del mercato abbastanza ampio.
L'attuale situazione economica costringe i partecipanti ai progetti di investimento a restringere i programmi di lavoro per l'attuazione di uno specifico progetto di costruzione, in modo che i risultati del progetto inizino a portare benefici nella direzione scelta dell'attività commerciale il prima possibile. Pertanto, i lavori di costruzione iniziano già nella fase di progettazione (anche prima che il progetto sia completamente sviluppato), il che richiede un elevato grado di coordinamento delle azioni di tutti i partecipanti al progetto. Una tale organizzazione della costruzione porta a risparmi (dal 5 al 10%) grazie alla riduzione del costo del capitale (riduzione del volume e dei termini del prestito) a causa della messa in servizio anticipata della proprietà, nonché all'emergere di fondamentalmente nuove soluzioni aziendali. In questa fase si ottiene una significativa riduzione dei costi con la scelta ottimale della forma di gestione della costruzione, vale a dire la gestione del progetto o il general contracting.
Un tipo di gestione della costruzione diffuso nei paesi con economie di mercato sviluppate è il project management. Questo tipo di gestione copre l'intero periodo di costruzione, dalla scelta dello scopo del progetto di costruzione al suo funzionamento. Durante la gestione del progetto, vengono risolti i seguenti compiti:
Utilizzo efficace degli investimenti e controllo su questo processo;
Sviluppo della documentazione di progetto;
Attuazione dei requisiti della documentazione di progettazione durante il processo di costruzione;
Controllo di qualità di un progetto di costruzione.
Per gestire progetti con condizioni di attuazione rigorose, vengono create strutture speciali guidate da direttori dei lavori. La pratica mondiale dimostra che questa forma di gestione consente di ottenere risparmi complessivi sui costi di costruzione fino al 10%, aumenta l'efficienza del controllo su tutti i tipi di spese e riduce anche i tempi di attuazione del progetto.
L'organizzazione della costruzione sotto forma di gestione del progetto è molto comune nei paesi con economie di mercato sviluppate e ha prospettive nel nostro paese, soprattutto quando si realizzano progetti di costruzione a più piani, poiché una gestione unificata del ciclo "progettazione-costruzione" riduce il completamento del progetto tempo, ottenendo così un risparmio complessivo (fino al 10%) dei fondi e vengono create le condizioni per un controllo efficace su tutti i tipi di spese.
Nella pratica nazionale, il principio contrattuale della costruzione di oggetti è più comune quando, nell'ambito di un contratto di costruzione, un imprenditore edile si impegna a costruire un determinato oggetto su istruzioni del cliente o a eseguire altri lavori di costruzione entro un determinato periodo di tempo, e il cliente si impegna a creare le condizioni necessarie affinché l'appaltatore possa eseguire l'opera, accettarne il risultato e pagare il prezzo pattuito.
In genere, il cliente seleziona un'organizzazione edile che agisca come appaltatore generale, stipula con essa un accordo per l'intera gamma di lavori, dandogli l'opportunità di stipulare accordi di subappalto per l'intera gamma di lavori. Durante la costruzione di grandi progetti, il cliente (sviluppatore) può nominare diverse organizzazioni contraenti generali, ciascuna delle quali è responsabile di un sito specifico e lavora sotto la diretta supervisione dei rappresentanti del cliente.
Nella pratica nazionale, le organizzazioni di architettura e design si sono ritirate dal controllo di qualità dei lavori di costruzione e installazione. I progettisti si limitano solo a visite periodiche al cantiere per assicurarsi che tutte le loro raccomandazioni siano prese in considerazione durante l'attuazione del progetto, pertanto il controllo sulla qualità del lavoro spetta al cliente (sviluppatore). Oltre al controllo di qualità, nella realizzazione di progetti di grandi dimensioni, vengono coinvolti esperti esterni (in assenza di specialisti interni) per svolgere i seguenti compiti: stima del costo del lavoro, monitoraggio del rispetto del programma per singole operazioni o una serie di lavori , contabilità e revisione contabile, questioni legali, interazione con le autorità di regolamentazione e i rappresentanti delle autorità locali.
La procedura per l'accettazione degli oggetti in funzione è un processo di documentazione abbastanza altamente regolamentato.
4. Fase di funzionamento dell'impianto il settore immobiliare comporta: il funzionamento degli oggetti, la loro manutenzione e riparazione. La gestione immobiliare, essendo una funzione multidimensionale nel sistema di gestione, comprende le seguenti aree: gestione delle attrezzature dei locali, contabilità dei materiali, protezione antincendio e precauzioni di sicurezza, gestione delle comunicazioni, smaltimento e riciclaggio dei rifiuti, movimento e trasloco, modifiche e ricostruzione, eliminazione di emergenza, garantendo il funzionamento e la riparazione, l'installazione dei mobili e la sicurezza della struttura.
Non esiste una definizione univoca del concetto di “attrezzature dei locali”, ma si basano su: impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria; apparecchiature di illuminazione elettrica e sistemi di fornitura di calore, fornitura di acqua e servizi igienico-sanitari; sistemi di trasporto meccanici ed elettrici verticali e orizzontali (ascensori, scale mobili, ecc.).
Recentemente, a causa della minaccia del terrorismo e dell’aumento della criminalità, il ruolo della funzione di sicurezza è aumentato. Pertanto, sempre più organizzazioni si impegnano a fornire un ambiente di lavoro sicuro. Di norma, i sistemi di sicurezza (compresa la protezione antincendio) e la sicurezza tecnica vengono sviluppati e implementati tenendo conto delle esigenze specifiche e dello scopo funzionale degli oggetti immobiliari.
La gestione delle comunicazioni è una funzione determinata dall'essenza della proprietà. Il telefono e l'infrastruttura telefonica vengono sempre più utilizzati per fornire servizi fax, televideo e dati. Le potenzialità di questi servizi e la loro qualità vengono migliorate attraverso la diffusione delle comunicazioni in fibra ottica. Oltre all'installazione telefonica, si stanno sviluppando le tecnologie informatiche e Internet (connessioni di rete di computer) e l'automazione del posto di lavoro.
La sicurezza elettronica o informatica è completata fornendo la protezione delle informazioni sui dispositivi elettronici, in parte nel software, nonché ricostituendo la banca dati dell’organizzazione.
Il processo di riciclaggio dei rifiuti pericolosi durante il funzionamento degli immobili comprende una serie di compiti di gestione complessi dal riciclaggio, ad esempio, delle lampade fluorescenti (contenenti mercurio), allo smaltimento dei rifiuti pericolosi. Di norma, l'amministratore immobiliare stipula un accordo con organizzazioni specializzate nella loro eliminazione e smaltimento. La maggior parte delle procedure di riciclaggio dei rifiuti prevede la raccolta differenziata e la rivendita o distruzione. I rifiuti sono classificati per tipologia e suddivisi in categorie: carta, vetro (lastre, bottiglie), rottami metallici (acciaio, ghisa, alluminio), polistirolo espanso, oli motore, pneumatici, ecc.
Durante l'esercizio di un immobile, spesso è necessario effettuare interventi volti a modificare l'immobile o le sue componenti. Come dimostra la pratica, un nuovo dipendente desidera migliorare lo spazio di lavoro o riprogettare gli uffici, ma esistono una serie di regole che consentono un'efficace gestione del cambiamento a vantaggio dell'organizzazione:
Spazio – non è necessario spostare il muro di 0,5 m per soddisfare le ambizioni di qualcuno;
Materiali – non è necessario utilizzare parquet in legno pregiato dove è possibile utilizzare il laminato;
Principi di progettazione: non costruire armadi dove puoi cavartela con uno indipendente;
Pianificazione: non riprogettare l'ufficio solo perché uno dei dipendenti vuole sedersi davanti alla finestra;
Supporto tecnico: non installare cinque prese su ciascuna parete, ma garantire un accesso adeguato agli ingressi elettrici e informativi.
Situazioni di emergenza durante la gestione di un immobile possono verificarsi in qualsiasi momento, perché nessuno è assicurato contro incendi, inondazioni, atti vandalici e nemmeno cause di forza maggiore (alluvioni, terremoti, ecc.). Non esiste una forma uniforme di piani di risposta alle emergenze; in ciascun caso specifico viene nominata una persona responsabile di un particolare oggetto e vengono sviluppate le istruzioni in base alle quali deve agire.
Quando si eliminano le conseguenze degli incidenti, è necessario:
Controllare tutte le strutture in acciaio per eventuali danni dovuti al calore;
Rilevare danni causati dai prodotti della combustione;
Controllare tutte le apparecchiature di comunicazione e d'ufficio e altri sistemi della proprietà esposti a corrosione e umidità; controllare la presenza di condensa nel cablaggio elettrico e in altre comunicazioni (quando fa freddo); controllare l'attrezzatura della caldaia;
Pulire gli impianti da muffe e altri materiali dannosi qualora si formassero, ecc.
I mobili installati secondo il progetto di costruzione della struttura costituiscono un elemento paritario dell'immobile, pertanto è necessario ispezionarli e ripararli secondo il piano di lavoro preventivo.
Manutenzione e riparazione. Come dimostra la pratica, la stragrande maggioranza dei proprietari di immobili non stanzia fondi sufficienti per la manutenzione e la riparazione di edifici e strutture. Le ragioni sono molte: dal concentrarsi su obiettivi a breve termine alla sottovalutazione delle conseguenze di un simile passo, ma i costi per correggere queste conseguenze superano quasi sempre i costi dei lavori di manutenzione e riparazione.
Servizio– lavori eseguiti per garantire la vita utile standard degli oggetti immobiliari: non portano ad un aumento del suo valore, ma impediscono il deterioramento e il guasto dei singoli elementi. Lo scopo del servizio è la prevenzione.
Riparazione - lavori per ripristinare il danno o il deterioramento della proprietà alle normali condizioni operative. Lo scopo della riparazione è il restauro.
I lavori di riparazione sono divisi in piccoli e grandi. Vengono effettuate piccole riparazioni, della durata di 1-2 giorni, per garantire il normale funzionamento della struttura. Non allunga la vita utile dell'oggetto né ne aumenta il valore. Le riparazioni importanti (più di 2 giorni) prolungano la vita della proprietà, ma non ne aumentano il valore.
Sostituzione- si tratta del processo di sostituzione delle immobilizzazioni comprese in una proprietà immobiliare con un'unità simile. L'oggetto della sostituzione è un oggetto indipendente delle immobilizzazioni che sostituisce componenti usurati o obsoleti delle immobilizzazioni.
Lo scopo principale della manutenzione di una proprietà è garantire che la proprietà venga utilizzata per lo scopo previsto; si compone di opere specifiche:
Pulizia giornaliera (per mantenere un aspetto presentabile);
Eliminazione tempestiva di difetti minori sulla proprietà;
Effettuare riparazioni importanti sulla base di costi minimi del ciclo di vita;
Sviluppo di misure per ridurre e ottimizzare i costi totali di esercizio e manutenzione;
Funzionamento razionale dei servizi pubblici (garantendone l'affidabilità) a servizio della proprietà;
Monitoraggio ed analisi costante dei costi di manutenzione e riparazione della struttura;
Elaborazione dei programmi di lavoro e monitoraggio della loro attuazione;
Rendicontazione sull'immobile nel suo insieme e sulle dotazioni.
In pratica ci sono:
Riparare se necessario;
Riparazioni periodiche (ad esempio, sostituzione di un tetto morbido dopo 10 anni);
Manutenzione preventiva delle apparecchiature;
Manutenzione di emergenza;
Riparazione (sostituzione finestre).
Operativo (durante l'intera vita utile dell'immobile);
Funzionale (per il personale addetto alla manutenzione, riparazione, ecc.);
Per servizi pubblici e pulizia edifici;
Per riparazioni e restauro dell'immobile (se la vita utile dell'immobile è scaduta).
Inoltre, è necessario tenere conto dei costi di modifiche e miglioramenti, definiti come costo di possedere un immobile.
5. Fase di chiusura dell'impianto- completa eliminazione delle sue funzioni originarie ed acquisite, il cui risultato è o la demolizione o uno sviluppo qualitativamente nuovo. In questa fase del ciclo di vita dell'immobile si sostengono notevoli costi di smaltimento. Questi costi sono il risultato della proprietà della proprietà. Se un immobile riceve un nuovo sviluppo di alta qualità, i costi del cambiamento sono legati ai costi di proprietà per nuova funzione.
Analogamente al ciclo di vita degli oggetti immobiliari, il ciclo di vita di un complesso immobiliare può essere suddiviso in fasi:
1. Formazione di un complesso immobiliare (registrazione regolamentare dei risultati delle transazioni con oggetti immobiliari e diritti su di essi: acquisto e vendita, contributo al capitale autorizzato, affitto, leasing, ecc.).
2. Sviluppo del complesso immobiliare (nuova costruzione, inserimento in bilancio).
3. L'adeguamento del complesso immobiliare è assicurato attraverso la realizzazione di vari progetti di investimento e di sviluppo, locazione flessibile, sia in termini di ricezione che di locazione temporanea di beni immobili. In queste fasi, un posto significativo è occupato dalla gestione, riparazione e manutenzione degli immobili, nonché dall'assicurazione, dalla politica di ammortamento, dall'interazione con i sistemi contabili e di tassazione della proprietà. Questa fase può includere transazioni per la vendita di alcuni immobili.
4. La liquidazione di un complesso immobiliare consiste in aste e altri meccanismi per la vendita di beni (compresi gli immobili) di un'organizzazione fallita in conformità con le disposizioni legali delle procedure fallimentari.
Il ciclo di vita dell’immobile come proprietà, dal punto di vista del proprietario, si ripete più volte con ogni nuovo proprietario fino alla fine della vita economica o fisica dell’immobile. Sulla base della trinità di categorie: materiale (fisico), legale (legale) ed economico, il ciclo di vita di una proprietà immobiliare può essere suddiviso in tre fasi (Fig. 1.6).
Ogni fase include determinate attività e azioni del proprietario.
Il ciclo di vita di un immobile è soggetto a determinati schemi e comprende il periodo della vita economica e fisica (Fig. 1.7):
Termine vita economica, definendo il periodo di tempo durante il quale l'oggetto può essere utilizzato come fonte di profitto. La vita economica termina quando le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'immobile.
2. Durata della vita fisica tipica- il periodo di effettiva esistenza dell'immobile in condizioni funzionalmente adeguate prima della sua demolizione. Determinato da documenti normativi. La durata di vita fisica ed economica degli oggetti immobiliari è di natura oggettiva, che può essere regolata, ma non può essere annullata.
3. Tutta la vita- un periodo di tempo in cui un oggetto esiste e in esso si può vivere o lavorare.
Dal punto di vista del periodo di vita di un immobile si distinguono i seguenti periodi:
1. Età effettiva, che riflette l'età di un oggetto a seconda del suo aspetto, condizioni tecniche, ecc.
2. Cronologico(effettivo) età, corrispondente al periodo in cui l'oggetto è in funzione dal momento della sua messa in servizio.
3. Restante vita economica, utilizzato ai fini della valutazione di un oggetto da parte di un esperto perito e che costituisce il periodo che va dalla data della valutazione fino alla fine della vita economica dell'oggetto.
Riso. 1.7. Durata di vita di un edificio o di una struttura
La durata della vita fisica di un oggetto immobiliare (escluso il terreno), l'età economica ed effettiva dipendono dall'usura, un processo che ha la forza delle leggi della natura. Esistono tre tipi di usura: fisica, morale ed esterna (economica) (Fig. 1.8).
L'usura fisica è il deterioramento dei parametri tecnici ed economici di un oggetto, causato dalla sua usura durante il funzionamento e dall'influenza dell'ambiente. Si distingue tra usura removibile, quando il bene può essere fisicamente ripristinato e ciò sarà economicamente giustificato, e usura irreparabile, quando il bene non può essere ripristinato. Le ragioni del verificarsi dell'usura fisica possono essere diverse: normale funzionamento dell'oggetto (usura fisica del 1° tipo); disastri naturali, incidenti, violazioni delle regole di funzionamento della struttura (usura fisica di 2° tipo). Va tenuto presente che durante il funzionamento di un immobile si verifica costantemente il deterioramento dei suoi indicatori tecnici ed economici, ma può verificarsi anche un deterioramento istantaneo delle caratteristiche tecniche dell'oggetto (rottura dei cavi elettrici, incendio, ecc.) .).
Tutti i tipi di usura fisica di solito portano a conseguenze negative. In primo luogo, si stanno deteriorando alcune caratteristiche di consumo e operative degli immobili e di altri dispositivi tecnici. In secondo luogo, man mano che una proprietà invecchia, la frequenza delle sue riparazioni aumenta; l’usura fisica può essere rallentata introducendo un sistema di manutenzione.
L'usura morale (funzionale) è una diminuzione dell'attrattiva per il consumatore di alcune proprietà di un immobile, dovuta al mancato rispetto degli standard moderni in termini di utilità funzionale. Questo tipo di usura si manifesta nell'architettura obsoleta dell'edificio, nella disposizione, nel supporto tecnico, ecc. Nella pratica domestica si chiama obsolescenza.
L’obsolescenza si divide in usura funzionale e tecnologica. L'usura funzionale è una conseguenza dell'espansione della funzionalità di nuovi oggetti immobiliari (simili a quelli esistenti). A causa dell'usura funzionale, gli immobili degli edifici più vecchi diventano meno attraenti per i futuri proprietari in termini di architettura, design, disposizione, supporto tecnico, ecc. e, di conseguenza, più economici. L'usura tecnologica è una conseguenza del progresso scientifico e tecnologico nel campo della creazione di nuove strutture, tecnologie e materiali, che porta ad una riduzione dei costi di creazione di immobili e dei costi operativi. Proprio come l’obsolescenza fisica, può essere rimovibile e inamovibile.
Ad esempio, è possibile eliminare malfunzionamenti dei contatori dell'acqua e del gas, delle apparecchiature idrauliche, ripristinare armadi a muro, rivestimenti per pavimenti, ecc. Il criterio per la rimovibilità dell'usura è confrontare i costi delle riparazioni con il valore del costo aggiuntivo ricevuto: se quest'ultimo supera i costi di ripristino, quindi l'usura funzionale è removibile. L'entità del logorio funzionale rimovibile è determinata come differenza tra il valore potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con elementi aggiornati e il suo valore alla stessa data di valutazione senza elementi aggiornati.
L'usura economica (usura causata da influenze esterne) è una diminuzione del valore di un edificio a causa di cambiamenti negativi nel suo ambiente esterno sotto l'influenza di fattori economici, politici o di altro tipo. Le ragioni dell'usura esterna possono essere: il generale degrado della zona in cui si trova l'oggetto; azioni del governo o dell'amministrazione locale in materia fiscale, assicurativa; altri cambiamenti nei mercati dell’occupazione, del tempo libero, dell’istruzione, ecc.
L'entità dell'usura esterna è significativamente influenzata dalla vicinanza a oggetti naturali o artificiali “poco attraenti”: impianti di trattamento delle acque reflue, ristoranti, piste da ballo, distributori di benzina, stazioni ferroviarie, ospedali, scuole, imprese industriali, ecc.
La diminuzione del valore di un bene associata all'inquinamento ambientale è determinata utilizzando le modalità utilizzate per la determinazione dell'ammortamento. Ad esempio, il costo dello smaltimento dei rifiuti tossici può essere correlato al costo di riparazione dell’impianto, ovvero al costo dei difetti riparabili.
L'usura economica, a differenza dell'usura fisica e morale, è sempre considerata irreversibile.
Nella legislazione della maggior parte dei paesi, un'impresa non è considerata un'entità giuridica indipendente; non è riconosciuta come un'entità economica che ha proprietà separate, un proprio bilancio e gode dei diritti di una persona giuridica. Un'impresa è considerata un determinato complesso immobiliare, che comprende elementi materiali e immateriali ed è oggetto di legge. Nel codice civile della Federazione Russa il termine azienda utilizzati in relazione a soggetti e oggetti di diritto. Impresaè chiamata persona giuridica, ad es. soggetto di diritto civile, partecipante all'attività imprenditoriale. Inoltre, il termine "impresa" si applica solo alle imprese unitarie statali e municipali che, in quanto organizzazione commerciale, sono soggette alla registrazione statale e agiscono come soggetto di legge in vari contratti e altri rapporti giuridici.
Allo stesso tempo, lo stesso termine viene utilizzato per designare un certo tipo di oggetti di diritto. In questo senso azienda - Si tratta di un complesso produttivo ed economico, la cui proprietà è completamente separata dalla proprietà dell'organizzazione: è una componente fondamentale dell'infrastruttura dell'organizzazione. L'immobile è una risorsa spaziale per la sua attività commerciale, la vita del suo personale e l'organizzazione.
