უძრავი ქონების გირავნობა კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. გირავნობა, როგორც სასესხო ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის ერთ-ერთი ეფექტური გზა

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად ყველაზე ეფექტური გზაა გირავნობა, ვინაიდან გირავნობის საშუალებით კრედიტორის მოთხოვნების დაკმაყოფილება არ არის დამოკიდებული არც მოვალის და არც თავდების ფინანსურ მდგომარეობაზე, რაც შესაძლებელს ხდის მოვალის ვალდებულებების რეალურად შესრულებას. კრედიტორი გირავნობის საგანი ქონების ხარჯზე. ამრიგად, გირავნობა კრედიტორს უქმნის იგივე ქონებრივ შედეგს, რაც რეალურ შესრულებას.

სამოქალაქო სამართალში გირავნობა იგულისხმება როგორც კრედიტორის (მოგირავებლის) უფლება, მიიღოს კომპენსაცია დაგირავებული ქონების ღირებულებიდან პრიორიტეტულად ამ ქონების მფლობელ პირის (დამგირავებლის) სხვა კრედიტორებთან შედარებით, კანონით დადგენილი გამონაკლისების გარდა. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი.

კანონის შესაბამისად, გამსესხებელი და მსესხებელი ხელს აწერენ გირავნობის ხელშეკრულებას, რომელიც უნდა დაიდოს წერილობით, მარტივი ან ნოტარიულად დამოწმებული. გირავნობის ხელშეკრულების დადებისას ძალზე მნიშვნელოვანია მისი ფორმისა და საჭიროების შემთხვევაში რეგისტრაციის პროცედურის დაცვა. ამ წესის შეუსრულებლობა იწვევს გირავნობის ხელშეკრულების ბათილობას მუხ. 333 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

გირავნობის ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება აუცილებელია შემდეგ შემთხვევებში:

• - უძრავი ქონების, საწარმოების ან ქონებრივი კომპლექსების გირავნობა;
• - თუ გირავნობის ხელშეკრულება დადებულია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად, რომელიც უნდა იყოს დამოწმებული ნოტარიულად;
• - ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით.

გარდა ამისა, უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება მოითხოვს დამატებით სახელმწიფო რეგისტრაციას ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში (BTI), მიწის კომიტეტებში, გემების რეესტრში, საგზაო პოლიციაში და სხვა შესაბამის ორგანოებში, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 331-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი.

გირავნობის ხელშეკრულების არსებითი პირობებია გირავნობის საგანი და მისი შეფასება, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსი, ზომა და შესრულების ვადა, აგრეთვე პირობა, თუ რომელი მხარე (მოგირავნე ან მოგირავნე). აქვს დაგირავებული ქონება.

გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონება, მათ შორის ნივთები და ქონებრივი უფლებები (მოთხოვნები), გარდა მიმოქცევიდან ამოღებული ქონებისა, კრედიტორის პირთან განუყოფლად დაკავშირებული მოთხოვნებისა და სხვა უფლებებისა, რომელთა გადაცემა სხვა პირზეა. აკრძალულია კანონით, ისევე როგორც ფასიანი ქაღალდები ხელოვნება. 336 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი. ამავდროულად, ქონება უნდა აკმაყოფილებდეს ორ კრიტერიუმს: მისაღები (გირაოს ხარისხობრივი სიზუსტე) და საკმარისობა (გირაოს რაოდენობრივი სიზუსტე).

როდესაც დაგირავებული ქონების ფულადი შეფასება, რომელიც ხორციელდება მხარეთა შეთანხმებით საბაზრო ფასებში, ზოგჯერ ითვალისწინებს დაგირავებული ქონების ღირებულების შესაბამის ინდექსირებას ან მოგირავნეს უფლებას გადააფასოს იგი ყადაღის დროს.

გირავნობა უზრუნველყოფს კრედიტორ-მოგინავეს ყველა მოთხოვნას, რომელიც წარმოიშვა მათი წარდგენის დროს, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ამ მოთხოვნებს შორისაა:

• ა) ძირისა და პროცენტის ოდენობა;
• ბ) კრედიტორის ხარჯები ვალდებულების შესრულებასთან დაკავშირებით, მათ შორის, ქონების საჯარო გაყიდვასთან, აუქციონის, კონკურსის ჩატარებასთან, საკომისიოს გადახდასთან და ა.შ.
• გ) პროცენტებისა და ჯარიმების გადახდასთან დაკავშირებული კრედიტორის ზარალი;
• დ) გამსესხებლის ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების შენარჩუნებასთან.

ყველა ეს თანხა მიეკუთვნება იპოთეკარს და ექვემდებარება ანაზღაურებას დაგირავებული ქონებიდან.

გირავნობის უფლება წარმოიშობა გირავნობის ხელშეკრულების დადების მომენტიდან, ხოლო ქონებასთან მიმართებაში, რომელიც გადაცემას ექვემდებარება მოგირავნეზე – ამ ქონების გადაცემის მომენტიდან, თუ გირავნობის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ხელშეკრულების დადებამდე დგება გირაოს დამოწმების აქტი ადგილზე ვიზიტით. საკრედიტო დეპარტამენტის წარმომადგენელი ამოწმებს უზრუნველყოფის ფაქტობრივ ხელმისაწვდომობას და დოკუმენტურ (საბუღალტრო) მონაცემებს. ამ შემთხვევაში დგება აქტი, რომელსაც ხელს აწერენ ბანკის წარმომადგენელი, მსესხებლის მენეჯერი და მთავარი ბუღალტერი.

გირავნობის საგნის მდებარეობიდან გამომდინარე, გირავნობა დასაშვებია როგორც დაგირავებული ქონების (ნივთის) მოგირავნესთვის გადაცემით, ასევე მის გარეშე. სამოქალაქო კოდექსი სწორედ ამ მახასიათებელს იყენებს გირავნობის ტიპებად დაყოფისთვის. გირავნობის კანონი გარკვეულწილად განსხვავებულად გამოყოფდა გირავნობის სახეებს: გირავნობა დაგირავებული ქონების მოგირავნეზე გადაცემით (იპოთეკა) და გირავნობა დამგირავესთან დარჩენილი გირავნობით, „გირაოს შესახებ“ კანონის მე-5 მუხლი.

გირავნობა გირაოს ქონების გადაცემის გარეშე.გირავნობა დაგირავებული ქონების მოგირავნეზე გადაცემის გარეშე ყველაზე გავრცელებული გახდა საშინაო და საგარეო პრაქტიკაში მეორე ტიპის გირავნობასთან შედარებით, ვინაიდან იგი საშუალებას აძლევს მსესხებელს (დამგირავებელს) გააგრძელოს ოპერირება დაგირავებული ქონებით.

კანონი ითვალისწინებს, რომ დაგირავებული ქონება რჩება დამგირავებელთან, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ქონება, რომელზედაც დადებულია იპოთეკა, ისევე როგორც მიმოქცევაში მყოფი გირავნული საქონელი, იპოთეკარს არ გადაეცემა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, იპოთეკა გაგებულია, როგორც მიწის ნაკვეთების, საწარმოების, შენობების, ნაგებობების, არასაცხოვრებელი შენობების, ბინების და სხვა უძრავი ქონების გირავნობა.

იპოთეკის ხელშეკრულებით გირავნდება მხოლოდ უძრავი ქონება, კერძოდ: მიწის ნაკვეთები, მიწისქვეშა ნაკვეთები, იზოლირებული წყლის ობიექტები და ყველაფერი, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან.

მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დადებისას გირავნობის უფლება არ ვრცელდება იპოთეკარის მასზე მდებარე ან აღმართულ შენობებსა და ნაგებობებზე, თუ ხელშეკრულებით სხვა პირობა არ არის გათვალისწინებული.

თუმცა, ყველა ქონება არ შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი. დაუშვებელია მიწისქვეშა ნაკვეთების, სპეციალურად დაცული ბუნებრივი ტერიტორიების, მიმოქცევიდან ამოღებული სხვა ქონების, ფედერალური კანონის შესაბამისად ჩამორთმეული ქონების იპოთეკა, მრავალბინიანი და ინდივიდუალური საცხოვრებელი კორპუსები და ბინები სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში, აგრეთვე ქონება. რომელთა მიმართ პრივატიზაცია აკრძალულია ფედერალური კანონით დადგენილი წესით.

მრავალბინიან საცხოვრებელ კორპუსში ბინის იპოთეკით დადებისას, რომლის ნაწილიც იპოთეკარისა და სხვა პირების საერთო საზიარო საკუთრებაშია, საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებაში შესაბამისი წილი საცხოვრებელ ფართთან ერთად იპოთეკით ითვლება.

იპოთეკის საგნის სავარაუდო ღირებულება განისაზღვრება იპოთეკარსა და იპოთეკარს შორის შეთანხმებით და ხელშეკრულებაში მითითებულია ფულადი თვალსაზრისით, ხოლო მიწის ნაკვეთის სავარაუდო ღირებულება არ შეიძლება განისაზღვროს მის სტანდარტულ ფასზე დაბალი.

ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს, რომ იპოთეკა უზრუნველყოფს იპოთეკის მოთხოვნებს იმდენად, რამდენადაც ისინი დაკმაყოფილების მომენტში არიან დაგირავებული ქონების ხარჯზე ან ფიქსირებული ოდენობით.

იპოთეკური ხელშეკრულების დადებისას იპოთეკარი ვალდებულია წერილობით გააფრთხილოს იპოთეკარის ყველა უფლება იპოთეკის საგანზე მისთვის ცნობილი იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტში (გირავნობის, სარგებლობის, იჯარის უფლებები, სერვიტუტები, ანუ შეზღუდული სარგებლობის უფლებები) და სხვა უფლებები. ამ ვალდებულების შეუსრულებლობა ძირითადი ვალდებულების კრედიტორს ანიჭებს უფლებას მოითხოვოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადამდე შესრულება ან იპოთეკური ხელშეკრულების პირობების შეცვლა.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით კრედიტორს უფლება აქვს დოკუმენტების გამოყენებით და ფაქტობრივად შეამოწმოს იპოთეკური ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონების არსებობა, მდგომარეობა და შენახვის პირობები. ეს უფლება ეკუთვნის კრედიტორს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით მაშინაც კი, თუ დაგირავებული ქონება გადაეცემა იპოთეკარს მესამე პირების მფლობელობაში.

გირავნობა, რომელიც გულისხმობს დაგირავებული ქონების მოგირავნეზე გადაცემას (იპოთეკა). მოგირავნის განკარგულებაში დარჩენილი გირაოდ შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვადასხვა სახის ქონება (სატრანსპორტო საშუალებები, ოქრო და სხვა ძვირფასი ლითონები, ვალუტა, საფონდო ღირებულება).

საფონდო ღირებულებები გაგებულია, როგორც ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც თავისუფლად ივაჭრება ბირჟაზე (საწარმოთა აქციები და ობლიგაციები, სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები), სათანადოდ რეგისტრირებული უფლებამოსილ დეპოზიტარში ან რეესტრში. შესაბამისი ჩანაწერი უნდა გაკეთდეს დეპოზიტარში ან რეესტრში ფასიანი ქაღალდების უზრუნველყოფის სახით გადაცემის შესახებ. სანამ ეს ჩანაწერი არ გაუქმდება, დამგირავებელს არ შეუძლია ამ ფასიანი ქაღალდების გაყიდვა.

ფასიანი ქაღალდით დამოწმებული საკუთრების უფლების გირავნობისას ის შეიძლება გადაეცეს მოგირავნეს.

ვალუტის ღირებულებების (უცხოური ვალუტა, ფასიანი ქაღალდები უცხოურ ვალუტაში), ოქრო და სხვა ძვირფასი ლითონები პროდუქტებში შეიძლება გამოყენებულ იქნას გირავნობის სახით. აქ განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ ასეთი ოპერაციები დაშვებულია მხოლოდ ავტორიზებული ბანკებისთვის, რომლებსაც აქვთ შესაბამისი ლიცენზიები.

სესხის გაცემისას ცენტრალური ბანკი იღებს ოქროს და ძვირფას ლითონებს პროდუქტებში, ხოლო სახელმწიფო ფასიან ქაღალდებს გირაოს სახით.

რუსეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე ყადაღის დადების ორ რეჟიმს: სასამართლოში ან სასამართლოს გარეშე. სასამართლო პროცედურა გათვალისწინებული იყო რუსეთის ფედერაციის კანონით „გირაოს შესახებ“. არასასამართლო პროცედურა პირველად გამოჩნდა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ძალაში შესვლასთან დაკავშირებით.

დაგირავებული უძრავი ქონების ხარჯზე მოგირავნის მოთხოვნის დაკმაყოფილება სასამართლოს გარეშე დასაშვებია მხოლოდ მოგირავნესა და დამგირავებელს შორის დადებული სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც დადებულია დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადების მიზეზების წარმოშობის შემდეგ. ძალადაკარგულად უნდა გამოცხადდეს გირავნობის ხელშეკრულებაში პირდაპირ გათვალისწინებული დებულება გირავნობის უფლების შესახებ გირავნობის უძრავ ქონებაზე სასამართლოში სარჩელის წარდგენის გარეშე.

რიგ შემთხვევებში დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღა შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით, როდესაც:

• - გირავნობის ხელშეკრულების დასადებად საჭიროა სხვა პირის ან ორგანოს თანხმობა ან ნებართვა;
• - გირავნობის საგანია ქონება, რომელსაც აქვს საზოგადოებისთვის ისტორიული, მხატვრული ან სხვა კულტურული ღირებულება;
• - დამგირავებელი არ არის და მისი ადგილმდებარეობის დადგენა შეუძლებელია.

კანონი ითვალისწინებს მოძრავი ქონების (სატრანსპორტო საშუალებების) სავალდებულო რეგისტრაციას საგზაო პოლიციაში იმ ტერიტორიაზე, სადაც მანქანა რეგისტრირებულია.

როდესაც გირავნობის საგანია მოთხოვნის უფლებები (მაგალითად, დეპოზიტი ბანკში), იჯარის უფლებები და სხვა ქონებრივი უფლებები, მათზე ყადაღის დადება შეიძლება (თუ სასესხო ვალდებულება არ არის შესრულებული), როგორც წესი, სასამართლოში.

თუ გირავნობის საგანია ხანგრძლივობით შეზღუდული ქონებრივი უფლებები, მაშინ ისინი გადაეცემა მოგირავნე ბანკს მხოლოდ ამ ვადის ბოლომდე.

კანონი ითვალისწინებს გირაოს შეწყვეტას შემდეგ კონკრეტულ შემთხვევებში:

• - გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეწყვეტით;
• - თუ კანონმდებელმა მოგირავნეს აცნობა დაგირავებული ქონების დაკარგვის ან დაზიანების საფრთხის შესახებ;
• - დაგირავებული ნივთის განადგურების ან დაგირავებული უფლების შეწყვეტის შემთხვევაში, თუ დამგირავებელმა არ გამოიყენა დაგირავებული ნივთის გონივრულ ვადაში აღდგენის ან მისი სხვა ექვივალენტური ქონებით შეცვლის უფლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული;
• - დაგირავებული ქონების საჯარო აუქციონზე რეალიზაციის შემთხვევაში, ასევე იმ ვითარებაში, როდესაც მისი გაყიდვა შეუძლებელი აღმოჩნდა.

დაგირავებული ქონების რეალიზაცია ხორციელდება საჯარო აუქციონზე რეალიზაციის გზით, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით.

ნორმალურ ეკონომიკურ პირობებში უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი საბანკო სესხი ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული და მიმზიდველია კრედიტორისთვის. ამავდროულად, ნებისმიერ საბანკო სისტემას შეუძლია გასცეს შეზღუდული რაოდენობის იპოთეკური სესხი მათი გრძელვადიანი ხასიათისა და მნიშვნელოვანი რისკების გამო.

სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობები არის სხვადასხვა გარიგებების (შეთანხმებები, ქმედებები, საქმეები და მოვლენები) უზარმაზარი სფერო, რომელიც რეგულირდება სამოქალაქო კანონმდებლობით. კონკრეტული შეთანხმების მხარეები ყოველთვის არ არიან კეთილსინდისიერად და შესაძლო პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, არსებობს ინსტიტუტი, რომელიც უზრუნველყოფს ვალდებულებების შესრულებას, რომელიც რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 23-ე თავის დებულებებით (შემდგომში - როგორც რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).

პრაქტიკაში ვალდებულების უზრუნველყოფის ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული მეთოდია გირავნობა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლში გათვალისწინებული დებულებების თანახმად, გირავნობა უნდა იქნას გაგებული, როგორც ძირითადი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული კრედიტორის უფლება, მიიღოს მისთვის კუთვნილი თანხის ოდენობა დაგირავებული ქონების გაყიდვით, იმ შემთხვევაში, თუ მოვალე არ ასრულებს თავის ვალდებულებას.

უფრო მეტიც, ასეთ კრედიტორს ექნება პრიორიტეტული უფლება დაგირავებულ ქონებაზე სხვა კრედიტორებთან შედარებით მოვალის გადახდისუუნარობის შემთხვევაში. გირაო ასევე გამოიყენება მცირე კონტრაქტების დადებისას, მაგრამ ყველაზე ხშირად ის მოქმედებს როგორც ერთგვარი გარანტი მოვალის მიერ აღებული დიდი ვალდებულების შესრულების, მაგალითად, სესხის. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის გარდა, უძრავი ქონების გირავნობის შედეგად წარმოშობილი სამართლებრივი ურთიერთობები: შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, სახლები ან ბინები რეგულირდება ფედერალური კანონით "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)".

გირავნობის ხელშეკრულების მხარეები არიან:

დამგირავებელი- იურიდიული ან ფიზიკური პირი ან ინდივიდუალური მეწარმე, რომელიც სესხის სანაცვლოდ დებს გირავნობით ქონებას;

იპოთეკარი- ყველაზე ხშირად ამ როლს ასრულებს ბანკი ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია, რომელიც გირაოს ხელშეკრულების დადების სანაცვლოდ გასცემს სესხს მოვალის საჭიროებებისთვის. გირავნობის ხელშეკრულება მჭიდრო კავშირშია მხარეთა შორის არსებულ ძირითად ვალდებულებასთან - სესხის ხელშეკრულებასთან, რომელშიც კრედიტორი არის მოგირავნე, მოვალე კი დამგირავებელი.

გირავნობის ხელშეკრულება იდება წერილობით. გირაოს საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონება, მათ შორის უძრავი ქონება, მთავარია ის არ იყოს შეზღუდული მიმოქცევაში რუსეთის კანონმდებლობით (იარაღი, მედიკამენტები, ნარკოტიკები და ა.შ.). ამ ტიპის ხელშეკრულების ძირითადი მოთხოვნები შემდეგია:

• აუცილებელია გირავნობის საგანი (ქონება) და მისი ღირებულება შეფასების შედეგების მიხედვით მიეთითოს;
• ასახული უნდა იყოს ძირითადი ვალდებულების არსი, პირობები და ზომები, რომლის უზრუნველსაყოფადაც დადებულია გირავნობის ხელშეკრულება;
• თუ ძირითადი ხელშეკრულება მოვალესა და კრედიტორს შორის ექვემდებარება ნოტარიულად დამოწმებას, იგივე ეხება მის უზრუნველყოფის გირავნობის ხელშეკრულებას;
• იპოთეკის ხელშეკრულება რეგისტრირებული უნდა იყოს სახელმწიფო უწყებებში;
• უნდა აღინიშნოს, თუ ვის ექნება უზრუნველყოფა (უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით, უმეტეს შემთხვევაში ქონება რჩება მოვალესთან);

ზემოაღნიშნული წესის ერთ-ერთი მაინც დარღვევა იწვევს გირავნობის ხელშეკრულების ბათილობას.

დღესდღეობით, უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხები, გაცემული როგორც ფიზიკურ, ასევე იურიდიულ პირებზე, წარმოუდგენლად პოპულარულია და ძალიან რელევანტური ფინანსური პროდუქტია ნებისმიერი რეპუტაციის მქონე ბანკისთვის.

იურიდიული პირები სესხის აღების მიზნით დებენ მათ საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას ერთ-ერთი შემდეგი მიზნით:

• არსებული ბიზნესის განვითარება და გაფართოება;
• ახალი უძრავი ქონების (არასაცხოვრებელი) შეძენა, მათ შორის მშენებლობის ეტაპზე;
• შენობის/ნაგებობის/საწარმოს კაპიტალური რემონტი;
• სხვა მიზნები, რომლებიც მოითხოვს დიდი თანხის გადაუდებელ ინექციას;

ბანკების მიერ გირაოს სახით განსაკუთრებით აფასებენ ეგრეთ წოდებულ კომერციულ უძრავ ქონებას, რომელსაც მნიშვნელოვანი მოგება მოაქვს მესაკუთრისთვის: ოფისები, საცალო ვაჭრობის ობიექტები, ბიზნეს ცენტრები, ლოგისტიკური საწყობები.

როდესაც გადაწყვეტს, გასცეს თუ არა სესხი კომპანიაზე უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი, ბანკი ახორციელებს კომპანიის ფინანსურ და ეკონომიკური საქმიანობის ყველა ძირითადი ასპექტის ყოვლისმომცველ ანალიზს:

• საგულდაგულოდ არის შესწავლილი კომპანიის უახლესი ბალანსი;
• ფასდება კომპანიის, როგორც სამოქალაქო ტრანზაქციების მონაწილის სანდოობა (ამ ბაზარზე ყოფნის ხანგრძლივობა, ბიზნეს წარმატება და ა.შ.);
• ფასდება ლიკვიდურობა და განისაზღვრება უზრუნველყოფის საბაზრო ღირებულება;

ამ ტიპის ანალიზის ჩასატარებლად კომპანიას მოეთხოვება დოკუმენტების პაკეტის წარდგენა. აქ არის მათი ნიმუშის სია:

• შემადგენელი დოკუმენტები: წესდება ყველა შესწორებით და ასოციაციის მემორანდუმი (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
• კომპანიის სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობები, საგადასახადო რეგისტრაცია, OGRN-ის მინიჭება, წესდებაში ცვლილებები;
• ოქმები (გადაწყვეტილებები) მენეჯერების დანიშვნის შესახებ;
• ორგანიზაციის ბალანსი გარკვეული პერიოდის განმავლობაში;
• დოკუმენტი დამოუკიდებელი შემფასებლისგან იპოთეკით დატვირთული ქონების შეფასებით;
• ახალი BTI დოკუმენტები შენობის/სტრუქტურის/ბინისთვის ან სახლისთვის;

ყველაზე ხშირად, კომერციული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის ვადა ექვსი თვიდან 3 წლამდეა. მაგრამ ეს ძირითადად ეხება მცირე და საშუალო ბიზნესის მიერ მოთხოვნილ მცირე რაოდენობას. თუ ვსაუბრობთ მსხვილ საწარმოო საწარმოზე, მაშინ მისთვის შეიძლება შემუშავდეს ინდივიდუალური, ბევრად უფრო რბილი სესხის პირობები და გაიზარდოს დაფარვის ვადა.

გირავნობის საგანი - შენობა, ნაგებობა, საწარმო ან სახლი ყველაზე ხშირად რჩება მესაკუთრის, ანუ მოვალის მფლობელობაში და სარგებლობაში, ამავდროულად, კრედიტორი იღებს გარკვეულ უფლებებს დაგირავებულ ნივთზე, შეუძლია მისი მონიტორინგი. სწორად გამოყენება, კონტროლი და შეზღუდოს მოვალის მიერ ამ ქონების განკარგვა. ეს პირობები მითითებულია გირავნობის ხელშეკრულებაში.

მოგირავნეს უფლება აქვს მოითხოვოს, ხოლო დამგირავებელი ვალდებულია შეასრულოს შემდეგი მოთხოვნები:

• დააზღვიოს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება სრული ღირებულებით დაზიანებისა და განადგურების ან მისი მფლობელობიდან სხვაგვარად გატანის საფრთხისგან. სურვილის შემთხვევაში შესაძლებელია აგრეთვე მოვალის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის, აგრეთვე მისი შრომისუნარიანობის დაზღვევა;
• გირავნობის მოვლა სიფრთხილით, დაიცავით იგი მესამე მხარის შესაძლო დაზიანებისა და თავდასხმებისგან;
• არ დაუშვას გამსესხებლის მიერ დაგირავებული ქონების ხელმისაწვდომობისა და უსაფრთხოების შემოწმება;

თუ კომპანიამ დაგირავება საკუთარი საწარმო ან ქონების კომპლექსი, მაშინ კრედიტორის უფლებები ვრცელდება ყველაფერზე, რაც მათში შედის: ტრანსპორტი, ავეჯი, ავეჯეულობა, მათ შორის ის ნივთები, რომლებიც შეძენილი იქნება ბანკთან იპოთეკური ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ შენობის ან ნაგებობის იპოთეკით დადება შესაძლებელია მხოლოდ იმ მიწის დამატებით, რომელზეც ის დგას. მიწა შეიძლება იყოს მოვალის საკუთრებაში ან იჯარით აღებული სახელმწიფოსგან ან სხვა ორგანიზაციისგან. მოქმედებს საპირისპირო წესიც - თუ მიწის ნაკვეთი იპოთეკით არის დადებული, მაშინ იპოთეკას ექვემდებარება მასზე მდგარი შენობა-ნაგებობები და სხვა ნაგებობებიც, თუ ხელშეკრულებით ცალკე არ არის გათვალისწინებული სხვა პროცედურა.

თუ ამ საიტზე არის შენობები, რომლებიც ეკუთვნის მესამე პირებს, მაშინ მესაკუთრის შეცვლის შემთხვევაში, მაგალითად, თუ დამგირავებელი ვერ ასრულებს სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს, ყველა უფლება, ისევე როგორც პირველის ვალდებულება. მესაკუთრე ამ პირებთან მიმართებაში მიწასთან ერთად გადაეცემა ახალ მფლობელს.

რა არის იპოთეკა?

იპოთეკური ხელშეკრულება არის გირავნობის ხელშეკრულების განსაკუთრებული შემთხვევა და ის ეხება სიტუაციებს, როდესაც უძრავი ქონება გირავნდება. ამრიგად, გირაო უფრო ფართო ცნებაა, ვიდრე იპოთეკა. იპოთეკური ურთიერთობები რეგულირდება ფედერალური კანონით „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ), ასევე რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, რომელსაც აქვს უფრო დიდი იურიდიული ძალა და კანონის ნორმებსა და კოდექსს შორის კონფლიქტის შემთხვევაში. , ამ უკანასკნელის დებულებებით უნდა იხელმძღვანელოს. თუ არ არსებობს წინააღმდეგობები, მაშინ პირველ რიგში ღირს კანონის შესწავლა, რადგან ის ყურადღებით და დეტალურად მოიცავს ამ ურთიერთობებს.

ოფიციალურად, რუსეთი ევროპაში ყველაზე ახალგაზრდა ქვეყანაა იპოთეკური დაკრედიტების სექტორში. ითვლება, რომ ეს ინიციატივა ჩვენამდე 1998 წელს მოვიდა, ასე რომ, იპოთეკებთან მუშაობის პირველი ათწლეული უკან დარჩა. ამ წლისთავის აღნიშვნის წინა დღეს, 2008 წელს შეაჯამეს შედეგები, რომლებმაც აჩვენეს შემდეგი მაჩვენებლები (რუსეთის ცენტრალური ბანკის მიხედვით):

• იპოთეკური სესხის გამცემი ბანკების რაოდენობამ შეადგინა 587;
• იპოთეკური სესხების მთლიანი რაოდენობის 60%-ზე მეტი მოდის ამ ბაზრის ათობით წამყვანი მოთამაშის (მათ შორის VTB, Societe Generale Vostok) წილზე;
• წინა 2007 წელთან შედარებით ტრანზაქციების მოცულობა თითქმის 18%-ით გაიზარდა;
• რუსებში დიდი მოთხოვნაა მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკა და არა ახალი შენობები;

ყველაზე ოპტიმისტური პროგნოზები გაკეთდა იმ წელს იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის შემდგომი ზრდის შესახებ, მაგრამ, სამწუხაროდ, მსოფლიო ფინანსურმა კრიზისმა დიდად იმოქმედა ამ ტიპის უზრუნველყოფილ სესხზე.

2009 წლის დასაწყისში რუსეთში რუბლის იპოთეკური სესხების რაოდენობა 4-ჯერ შემცირდა, უცხოურ ვალუტაში - თითქმის 10-ჯერ! მკვეთრად გაიზარდა საპროცენტო განაკვეთებიც, იპოთეკური სესხების ვადის ერთდროული შემცირებით. მაგრამ გასული წლის ბოლოს ვითარებამ თანდათანობით დალაგება დაიწყო და ბაზრის შემდგომი ზრდის პროგნოზირება შესაძლებელია, თუმცა ბევრად უფრო მოკრძალებული ტემპით, ვიდრე ფაქტიურად 2 წლის წინ ჩანდა.

უძრავი ქონების გირავნობისას ყოველთვის საუბარია კრედიტით შეძენილ საცხოვრებელზე? არა ყოველთვის არა. ხშირია სიტუაციები, როდესაც მოვალე გირაოს სახით დებს უკვე საკუთრებაში არსებულ ბინას ან საცხოვრებელ კორპუსს და ხარჯავს კრედიტზე მიღებულ თანხას სხვა საჭიროებისთვის და მიზნებისთვის. ზოგჯერ ეს მეთოდი უფრო მომგებიანია, ვიდრე იპოთეკა. დიდწილად იმიტომ, რომ არ არსებობს მნიშვნელოვანი წინასწარი გადახდის მოთხოვნა.

იპოთეკური სესხის აღებისას მსესხებლებს ბევრი კითხვა აწუხებთ. მაგრამ, ალბათ, მთავარი, რომელიც აუცილებლად უნდა იყოს გაშუქებული ამ სტატიაში, არის თუ არა კრედიტორს შეუძლია წაართვას მოვალის მიერ დაგირავებული უძრავი ქონება ფიზიკურ პირზე, თუნდაც ეს ერთადერთი საცხოვრებელი იყოს დამგირავებელსა და მის ოჯახს. .

რუსეთის სამოქალაქო კანონმდებლობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 446-ე მუხლი) ადგენს, რომ ბანკს უფლება აქვს ჩამოაყალიბოს მოვალის ბინა, სახლი ან სხვა ერთადერთი საცხოვრებელი საკუთრება. ის, რომ მის ოჯახს საცხოვრებელი არსად ექნება, ზოგადად, კრედიტორის პრობლემა არ არის სახელმწიფოს საზრუნავი - ეცადოს, რომ მისი მოქალაქეები ქუჩაში არ დარჩნენ.

პრობლემის გადასაჭრელად გათვალისწინებულია სპეციალური მექანიზმი და რამდენიმე სამართლებრივი ნორმა, რომელიც იცავს მოვალის ასეთ ვითარებაში.
ჯერ ერთი, არის არაპროპორციული მოთხოვნები. Რას ნიშნავს? ხანდახან გამსესხებელს/მოგირავეს შეიძლება შემოიფარგლოს თავისი მოთხოვნები გირაოს მიმართ.

ეს შესაძლებელი ხდება იმ შემთხვევებში, როდესაც მოვალის დარღვევა უმნიშვნელოა და კრედიტორის მოთხოვნების ზომა არაპროპორციულია დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებასთან. უფრო ზუსტად, კრედიტორის პრეტენზიების გასაჩივრების მიზნით, უნდა არსებობდეს ორი პირობა კომბინაციაში (ეს წესი წარმოიშვა ახლახან, 2009 წლის შუა რიცხვებში):

• მოვალის ძირითადი ვალდებულების ვადა გრძელდება არა უმეტეს 3 თვისა;
• შეუსრულებელი ვალდებულების ოდენობა არის იპოთეკით დატვირთული უზრუნველყოფის სავარაუდო ღირებულების 5%-ზე ნაკლები;

მოვალეს დასაშვებია წლის განმავლობაში სამჯერ გადადოს გადახდა დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის გარეშე.
კიდევ ერთი შემთხვევა, როდესაც შესაძლებელია კრედიტორის შეზღუდვა იპოთეკით დადებულ ქონებაზე ყადაღის დადების მცდელობებში, არის სიტუაცია, როდესაც საუბარია საცხოვრებელი უძრავი ქონების მშენებლობაზე, ხოლო მოვალე არის პროცესის ერთ-ერთი კაპიტალის მონაწილე. ასეთ ვითარებაში, კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებით განსაზღვრული სამშენებლო პროექტის მიწოდების ვადის გასვლიდან არა უადრეს ექვსი თვისა, ან სანამ აშკარა გახდება, რომ პროექტი დროულად არ დასრულდება.

თუმცა, თუ საქმე ეხება ქონების ჩამორთმევას, მაშინ გამსესხებელი მიმართავს სასამართლოს სარჩელით. დაგირავებული ქონების ღირებულებიდან მას შეუძლია მიიღოს როგორც შეუსრულებელი ვალდებულების ოდენობა, ასევე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ჯარიმები და სახდელები. უნდა იცოდეთ, რომ მოვალეს უფლება აქვს აირჩიოს იპოთეკის საგნის გაყიდვის მეთოდი - აუქციონი/კონკურსი ან საჯარო აუქციონი. მას ასევე შეუძლია სასამართლოში კამათი თავდაპირველი ფასის ოდენობაზე, თუ შეუძლებელი იყო კრედიტორთან შეთანხმების მიღწევა.

თქვენ დაგჭირდებათ ფასის გაზრდის შესახებ თქვენი პრეტენზიების დოკუმენტირება შეფასების ფირმის ან BTI-ის ანგარიშის მიმაგრებით.
მაგრამ მოვალის ყველაზე მნიშვნელოვანი უფლება, რომელსაც შეუძლია მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინოს მოვლენების განვითარებაზე, არის უფლება მოითხოვოს დაგირავებული უძრავი ქონების გაყიდვის შეფერხება (12 თვემდე).

შესაძლოა, ამ დროის განმავლობაში მოვალემ შეძლოს გამოსავლის პოვნა და დავალიანების გადახდა, იპოთეკის საგანი შეინარჩუნოს. მაგრამ იმისათვის, რომ დაარწმუნოთ სასამართლო ასეთი გადაწყვეტილების მიღებაში, თქვენ უნდა მიუთითოთ მიზეზი, რომელიც შეიძლება ჩაითვალოს მართებულად - მაგალითად, დამოკიდებული არასრულწლოვანი ბავშვების არსებობა, სერიოზული ავადმყოფობა და ა.შ. არსებობს 2 გამონაკლისი ზოგადი წესიდან, როდესაც სასამართლო არ დანიშნავს გადავადებას:

• გირავნობის საგანია სასოფლო-სამეურნეო საჭიროებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთი;
• მოვალე არის ფიზიკური პირი, მაგრამ იყენებს გირაოს სამეწარმეო საქმიანობის განსახორციელებლად;

თუ ყველა შესაძლებლობა ამოწურულია, მაშინ მოვალეს ეძლევა ერთი თვის ვადა, რათა გაათავისუფლოს დაკავებული ბინა ან სახლი, შემდეგ კრედიტორი ამოიღებს უზრუნველყოფას და სახელმწიფომ, მისი ხელისუფლების მიერ წარმოდგენილმა, უნდა უზრუნველყოს მოვალეს და მის ოჯახს საცხოვრებელი ფართიდან. - ე.წ. დასახლების მანევრირებადი ფონდი, სადაც დარეგისტრირდა

სხვა საქმეა, რომ სინამდვილეში ასეთი საცხოვრებელი ჩვენი ქვეყნის უმეტეს ქალაქებსა და ქალაქებში უბრალოდ არ არის ან არ გაუძლებს რაიმე კრიტიკას მისი მდგომარეობის გამო. ამიტომ აღმასრულებელი ხელისუფლების ეს პრობლემა გულდასმით უნდა იქნას შესწავლილი და სიტუაციის უკეთესობისკენ გამოსწორება ეცადოს.

ოღონდ მოვალემ საქმე არ უნდა მიიყვანოს ბინის იძულებით დაუფლებამდე - სჯობს ის თავისით გაყიდოს და სესხი დაფაროს. რატომ არის ეს უკეთესი? ფაქტია, რომ გამსესხებელმა ბანკმა, რომელმაც მიიღო გირავნობის ქვეშ დადებული საცხოვრებელი უძრავი ქონება, უნდა გაყიდოს ის აუქციონზე, რომელშიც იშვიათად მონაწილეობს ბევრი მყიდველი და ფასები სასურველს ტოვებს. გაცილებით მომგებიანია ბინის ან სახლის გაყიდვა მაღალ საბაზრო ფასად. ბანკი საცხოვრებელს სალიკვიდაციო ფასში გამოიტანს, ვინაიდან გაყიდვა იძულებითია.

ეს ფასი ჩვეულებრივ შეადგენს ქონების თავდაპირველი შეფასებული ღირებულების 75%-მდე. ასე რომ, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ აუქციონის გზით გაყიდვიდან მიღებული თანხა არ იქნება საკმარისი კრედიტორის წინაშე დავალიანების დასაფარად!

უმეტეს შემთხვევაში, ბინა ან სახლი იპოთეკარზე შეიძლება მიყიდოს მხოლოდ იპოთეკარის, ანუ ბანკის თანხმობით. მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ რამდენიმე სქემა, როდესაც მისი მონაწილეობა გამორიცხულია, მთავარია, რომ არ არსებობს მორატორიუმი სესხის ვადამდე დაფარვაზე. მაგალითად, იპოთეკური დავალიანების ნაშთი იღებენ ნასესხებს მეგობრებისგან/ოჯახისგან და უბრუნდებიან ბანკს, შემდეგ კი ბინა ნელ-ნელა ძვირად იყიდება და ახლობლების წინაშე დავალიანება შეიძლება დაიფაროს. ან შეგიძლიათ ბინის მყიდველს აიღოთ დეპოზიტი იპოთეკარის წინაშე არსებული დავალიანების ოდენობით, დაფაროთ დავალიანება, მიიღოთ ბინა სრულად და განუყოფელი მფლობელობითა და განკარგვით და შემდეგ გაყიდოთ.

იპოთეკური სესხის დაფარვის პრობლემამ და კრიზისის რთულ პერიოდში უძრავი ქონების დაკარგვის შიშმა ჩვენს ქვეყანაში მილიონობით ადამიანის გონება დაიკავა. რუსეთის ფედერაციის მთავრობამ გაითვალისწინა ამ დროებითი პერიოდის ყველა სირთულე: დაბალი ხელფასი, მუშების მასიური გათავისუფლება, რუბლის გაუფასურება, მაღალი ინფლაცია და სხვა, და პასუხისმგებელი ორგანოს - საბინაო იპოთეკის სააგენტოს პირად დაკრედიტებამ (AHML) და მისმა შვილობილი კომპანიამ, საბინაო იპოთეკური სესხების რესტრუქტურიზაციის სააგენტომ (AHML) მიიღო მთელი რიგი ზომები იპოთეკური მოვალეების მდგომარეობის შესამსუბუქებლად:

• გათვალისწინებული იყო საშეღავათო პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელი იყო დავალიანების დაფარვა;
• მთელი წლის განმავლობაში იპოთეკის მოვალეებს შეეძლოთ ARHML-ის მომსახურებით სარგებლობა და სესხის დაფარვა მათ ხარჯზე ანუიტეტური გადახდების საფუძველზე;

ახალ 2010 წელს კი დამტკიცდა იპოთეკური სესხის რესტრუქტურიზაციის პროგრამა, რომელიც იძლევა მიღებული სესხის განმეორებით რესტრუქტურიზაციის საშუალებას შეღავათიან საფუძველზე და არ იწვევს საპროცენტო განაკვეთების ზრდას სოციალურად ყველაზე დაუცველი მოქალაქეებისთვის. იპოთეკარი მიიღებს ობლიგაციებს AHML-სგან ზარალის შესაძლო რისკის კომპენსაციის მიზნით.

ის ასევე ითვალისწინებს მუნიციპალიტეტების მიერ მოქალაქეების მიერ იპოთეკით შეძენილი ბინების შეძენის შესაძლებლობას. ეს ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც საქმე უკვე მივიდა სასამართლო ეტაპამდე. სამთავრობო პროგრამით უკვე 30 000-ზე მეტმა რუსეთის მოქალაქემ ისარგებლა. გარდა ამისა, არსებობს კანონპროექტი, რომელიც აძლევს შესაძლებლობას ქონების გირავნობის ხელშეკრულებით მოვალეებს, მათ შორის უძრავ ქონებაზე, დაფარონ სესხი ვადაზე ადრე, მათზე ჯარიმების გარეშე. ამრიგად, ჩვენ ვხედავთ, რომ იპოთეკური სესხის მხრივ მდგომარეობა ჩვენს ქვეყანაში თანდათან უმჯობესდება. სამომავლოდ შეიძლება ველოდოთ სამოქალაქო სამართლის ამ ინსტიტუტის აქტიურ ზრდას და გაფართოებას.

ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 329 (შემდგომში - რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), ვალდებულებების შესრულება შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს ჯარიმით, გირავნობით, მოვალის ქონების შეკავებით, თავდებობით, საბანკო გარანტიით. ანაბარი და კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა მეთოდები. ჯარიმა (ჯარიმა, ჯარიმა), როგორც წესი, არის ყველა სასესხო ხელშეკრულებაში, მაგრამ, არსებითად, წარმოადგენს მოვალის პასუხისმგებლობის გარკვეულ ზომას კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების შეუსრულებლობის გამო. ჯარიმა არ შეიძლება ჩაითვალოს ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად ეფექტურ საშუალებად. მსესხებლის მიერ სესხის გადაუხდელობა, როგორც წესი, დაკავშირებულია ამ უკანასკნელის მხრიდან სახსრების ნაკლებობასთან, რაც არ იძლევა მისგან ჯარიმის აკრეფის საშუალებას, სხვა საკითხებთან ერთად. შეკავება და დეპოზიტი არ გამოიყენება სასესხო ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ვინაიდან ისინი შეუთავსებელია სასესხო ვალდებულებების ხასიათთან. მსესხებლების მიერ სასესხო ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, რომელსაც ყველაზე ხშირად იყენებენ საკრედიტო ინსტიტუტები, არის გირაო, თავდებობა და საბანკო გარანტია. ეს სტატია ეძღვნება გირაოს მახასიათებლების განხილვას.

კონკრეტული მსესხებლისთვის სესხის გაცემის გადაწყვეტისას, საკრედიტო ინსტიტუტის უფლებამოსილი ორგანო (თანამდებობის პირი) იღებს საკრედიტო რისკებს როგორც მსესხებლის ფინანსურ მდგომარეობაზე, ასევე ვალდებულებების შესრულების გარკვეულ უზრუნველყოფზე (გირაო, თავდებობა, საბანკო გარანტია). . უფრო მეტიც, ყოველთვის უნდა გახსოვდეთ ხელოვნების მე-3 პუნქტში მოცემული პრინციპი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 329: ძირითადი ვალდებულების ბათილობა იწვევს მისი უზრუნველყოფის ვალდებულების ბათილობას, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი (მაგალითად, საბანკო გარანტიასთან დაკავშირებით). ამიტომ საკრედიტო რისკების გირაოს სახით მიღებისას დარწმუნებული უნდა იყოთ, რომ მთავარი ვალდებულება - სესხის ხელშეკრულება არის კანონის შესაბამისი მოქმედი გარიგება.

ამისათვის, როდესაც გადაწყვეტთ, მიეცით თუ არა სესხი რომელიმე იურიდიულ პირს, აუცილებელია დარწმუნდეთ, რომ ასეთი იურიდიული პირი რეგისტრირებულია იურიდიული პირების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, გაანალიზეთ მისი შემადგენელი დოკუმენტები ქმედუნარიანობისა და მმართველობის სტრუქტურისთვის. ორგანოები განსაზღვრონ სესხის მიღების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების უფლებამოსილი ორგანო და გააფორმონ სესხის ხელშეკრულება ამ შემთხვევაში სავალდებულოა შემოწმება, ამოიწურა თუ არა მითითებული ორგანოს უფლებამოსილების ვადა და იყო თუ არა სათანადოდ არჩეული (დანიშნული), რისთვისაც მსესხებელს სთხოვენ არჩევნების (დანიშვნის) ოქმების (გადაწყვეტილებების) ასლებს. ამ ორგანოს. მოქმედი კანონმდებლობით ან იურიდიული პირის შემადგენელი დოკუმენტებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში უფლებამოსილმა ორგანომ უნდა მიიღოს გადაწყვეტილება მსესხებლის მიერ სესხის მიღების შესახებ, რომლის სათანადოდ დამოწმებული ასლი წარედგინება გამსესხებელს. განსაზღვრული გადაწყვეტილება უნდა შეიცავდეს მიღებული სესხის ყველა პირობას, რომელიც აუცილებელია ამ გარიგებისთვის (თანხა, ვადა, საპროცენტო განაკვეთი, უზრუნველყოფის სახეობა, სესხის მიზნობრივი გამოყენება და სესხის ხელშეკრულების ძირითად მხარედ აღიარებული სხვა პირობები). იგივე სამართლებრივი ექსპერტიზა უნდა ჩატარდეს მოგირავნეებთან და თავდებებთან მიმართებაში. ამ შემთხვევაში აუცილებელია სხვადასხვა ტიპის იურიდიული პირის ქმედუნარიანობის გათვალისწინება.

მაგალითად, 2002 წლის 14 ნოემბრის ფედერალური კანონი No181-FZ „სახელმწიფო და მუნიციპალური უნიტარული საწარმოების შესახებ“ (შემდგომში კანონი No181-FZ) ადგენს, რომ უნიტარული საწარმოების ტრანზაქციები, რომლებშიც არსებობს ინტერესი, არის ძირითადი გარიგებები. (მუხლი 22, 23), აგრეთვე გარანტიების გაცემისა და უძრავი ქონების გირავნობის გარიგებები (მუხლი 18) ასევე უნდა განხორციელდეს უნიტარული საწარმოების მიერ უნიტარული საწარმოს ქონების მფლობელის თანხმობით. ეს უნდა გვახსოვდეს უნიტარულ საწარმოებთან თავდებობის ხელშეკრულებების და გირაოს ხელშეკრულებების გაფორმებისას, როგორც მსესხებლების ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა. გარდა ამისა, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული უნიტარული საწარმოს განსაკუთრებული ქმედუნარიანობა (181-FZ კანონის მე-3 მუხლი) - შესაძლებლობა ქონდეს სამოქალაქო უფლებები, რომელიც შეესაბამება ამ წესდებით გათვალისწინებული მისი საქმიანობის საგანსა და მიზნებს. უნიტარული საწარმო, აგრეთვე ის ფაქტი, რომ უნიტარული საწარმოები შეიძლება შეიქმნას ხელოვნებაში სპეციალურად გათვალისწინებულ შემთხვევებში. No181-FZ კანონის 8.

ზემოაღნიშნულთან დაკავშირებით, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მესამე მხარის ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის გარანტია და დამგირავებელი მოქმედების შესაძლებლობა უნდა იყოს გათვალისწინებული უნიტარული საწარმოს წესდებით. საინტერესო ნორმას შეიცავს ხელოვნების მე-3 პუნქტი. N 181-FZ კანონის 18, რომელიც ითვალისწინებს, რომ სახელმწიფო ან მუნიციპალური საწარმო განკარგავს მოძრავ და უძრავ ქონებას მხოლოდ იმდენად, რამდენადაც არ ართმევს მას შესაძლებლობას განახორციელოს საქმიანობა, რომლის მიზნები, საგანი და სახეები განისაზღვრება ასეთი საწარმოს წესდება. სახელმწიფო ან უნიტარული საწარმოს მიერ ამ მოთხოვნის დარღვევით განხორციელებული გარიგებები ბათილია.

მოდით შევხედოთ მაგალითს. უნიტარული საწარმო, რომელიც ეწევა მგზავრთა საჰაერო გადაზიდვებს და ჰყავს სამი სამგზავრო თვითმფრინავი, რომელიც ექვემდებარება თავის ეკონომიკურ კონტროლს, ბანკიდან სესხის მიღებისთანავე, ამ თვითმფრინავებს გირაოს სახით დებს. თუ ეს საწარმო ვერ შეასრულებს სესხის დაფარვის ვალდებულებას, შესაძლოა თვითმფრინავი ჩამოერთვას და გაიყიდოს მოქმედი კანონმდებლობით დადგენილი წესით. ამრიგად, უნიტარულ საწარმოსთან ასეთი ტრანზაქციების დადებისას აუცილებელია შეფასდეს, რამდენად არის ჩართული საწარმოო პროცესში დაგეგმილი უზრუნველყოფა და გამოიწვევს თუ არა მისი გასხვისება უნიტარული საწარმოს მიერ მისი საწესდებო საქმიანობის შეუძლებლობას. მიუხედავად იმისა, რომ თავად გირავნობა არ არის ქონების გასხვისების გარიგება, გირავნობის შესაძლო გაყიდვა შეიძლება იყოს ბათილი გარიგება და, შესაბამისად, ასეთი გირავნობა არ შეიძლება ჩაითვალოს სათანადო უზრუნველყოფად.

უნდა გვახსოვდეს, რომ სესხის ხელშეკრულების ბათილობა იწვევს მისი უზრუნველყოფის ვალდებულების ბათილობას, თუ კანონით სხვა რამ არ არის დადგენილი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 329-ე მუხლის მე-3 პუნქტი). ამდენად, თუ სესხის ხელშეკრულება ძალადაკარგულად გამოცხადდა, მათ შორის, ზემოთ განხილული საფუძვლებით, უზრუნველყოფა (გარანტია, გირაო, გარდა საბანკო გარანტიისა) დაიკარგება.

გირავნობა, როგორც ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად ყველაზე ეფექტური გზაა გირავნობა, ვინაიდან გირავნობის საშუალებით კრედიტორის მოთხოვნების დაკმაყოფილება არ არის დამოკიდებული არც მოვალის და არც თავდების ფინანსურ მდგომარეობაზე, რაც შესაძლებელს ხდის მოვალის ვალდებულებების რეალურად შესრულებას. კრედიტორი გირავნობის საგანი ქონების ხარჯზე.

ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, გირავნობის ძალით, კრედიტორს გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით (მოგირავნე) უფლება აქვს, მოვალის მიერ ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მიიღოს დაკმაყოფილება. დაგირავებული ქონების ღირებულება უპირატესად ამ ქონების მფლობელ პირის (დამგირავებლის) სხვა კრედიტორების წინაშე, კანონით დადგენილი გამონაკლისების გარდა. გირაოს უპირატესობას ვალდებულებების უზრუნველყოფის სხვა მეთოდებთან მიმართებაში ასევე ადასტურებს გირავნობის უპირატესობის წესი.

იმისათვის, რომ გირავნობა იყოს უზრუნველყოფის ჭეშმარიტად შესაბამისი და ეფექტური მეთოდი, კონკრეტული ქონების გირავნობის საგნად განხილვისას აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ შემდეგ მნიშვნელოვან პუნქტებს.

1. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335, ნივთის დამგირავებელი შეიძლება იყოს მისი მფლობელი ან პირი, რომელსაც აქვს მასზე ეკონომიკური მართვის უფლება, ხოლო უფლების დამგირავებელი შეიძლება იყოს პირი, რომელიც ფლობს დაგირავებულ უფლებას. შესაბამისად, პოტენციურმა იპოთეკარმა უნდა მიაწოდოს კრედიტორს გირაოს სახით შეთავაზებულ ქონებაზე მისი უფლებების დოკუმენტური მტკიცებულება. ასეთი დოკუმენტები შეიძლება იყოს: ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოხდა ქონების შეძენა (უფლება გადაცემული), საკუთრების საკუთრებაში გადაცემის დამადასტურებელი მტკიცებულებებით, ხელოვნებით დადგენილი წესით. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 223, 224 (გადაცემის და მიღების მოწმობა, ინვოისი, ზედნადები, საკუთრების სხვა დოკუმენტი ხელშეკრულების პირობებიდან გამომდინარე), ან უფლებების გადაცემა (გაჩენა); სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ქონების (უფლებებისთვის) – შესაბამისი რეგისტრაციის მოწმობა.

პრაქტიკაში ხშირად იქმნება სიტუაცია, როცა იპოთეკარი ვერ უზრუნველყოფს ხელშეკრულებას, რომელიც საფუძვლად უდევს ქონების შეძენისას წლების განმავლობაში მისი დაკარგვის გამო. ამ შემთხვევაში, თქვენ უნდა იხელმძღვანელოთ ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 234 შეძენის რეცეპტის შესახებ. ამ მუხლის მიხედვით, პირი - მოქალაქე ან იურიდიული პირი, რომელიც არ არის ქონების მესაკუთრე, მაგრამ კეთილსინდისიერად, ღიად და განუწყვეტლივ ფლობს ან საკუთარ უძრავ ქონებას თხუთმეტი წლის განმავლობაში ან სხვა ქონებას ხუთი წლის განმავლობაში, იძენს უფლებას. ამ ქონების საკუთრება.

ხელოვნების მე-4 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 234-ე შეძენის ხანდაზმულობის პერიოდში იმ ნივთებთან დაკავშირებით, რომლებიც ფლობს პირს, რომლის მფლობელობაშიც ისინი შეიძლება მოითხოვონ ხელოვნების შესაბამისად. Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 301 და 302, იწყება არა უადრეს შესაბამისი მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადის გასვლისა.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის 1998 წლის 25 თებერვლის N 8 დადგენილების მე-17 პუნქტში ნათქვამია, რომ შეძენის ხანდაზმულობის ვადა იწყება არა უადრეს, ვიდრე დაბრუნების სარჩელის ხანდაზმულობის ვადის გასვლა. მფლობელის ან სხვა საკუთრების მფლობელის.

ამ მოთხოვნებთან მიმართებაში მოქმედი ხანდაზმულობის ვადა არის სამი წელი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 196-ე მუხლი) და ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 200 იწყება იმ დღიდან, როდესაც პირმა, რომლის უფლებაც ირღვევა, შეიტყო ან უნდა გაეგო მისი უფლების დარღვევის შესახებ. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის ნორმის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 200, შეუძლებელია დადგინდეს ის მომენტი, როდესაც იწყება ხანდაზმულობის ვადა, ეს საკითხი უნდა გადაწყდეს თითოეულ შემთხვევაში, კონკრეტული გარემოებების გათვალისწინებით. უფრო მეტიც, როგორც წესი, ეს გარემოებები ცნობილია მხოლოდ პოტენციური მოსარჩელესთვის, ხოლო პირი, რომელიც საკუთრების მფლობელად თავს თვლის შეძენის წესის მიხედვით, არ აქვს ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ როდის შეიტყო მფლობელმა (სხვა მფლობელმა) დარღვევის შესახებ. მისი უფლებების. შესაბამისად, საკუთრების საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების შესწავლით შეუძლებელია ცალსახად განისაზღვროს ის მომენტი, როდესაც წარმოიშვა პირის საკუთრების უფლება შეძენის წესით. ამავდროულად, ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, მოძრავ ნივთებზე პირის საკუთრების დადასტურების მიზნით, უნდა ვივარაუდოთ, რომ საკუთრების უფლების მომთხოვნმა პირმა უნდა წარმოადგინოს აღნიშნულ ქონებაზე საკუთრების დამადასტურებელი საბუთი. (როგორც წესი, ეს არის ბუღალტრული დოკუმენტები) მინიმუმ რვა წლის განმავლობაში.

იჯარის უფლების ან სხვის საკუთრებაზე სხვა უფლების გირაოდ მიღებისას უნდა გვახსოვდეს, რომ ასეთი უზრუნველყოფა დაუშვებელია მესაკუთრის ან იმ პირის თანხმობის გარეშე, რომელსაც აქვს მასზე ეკონომიკური მართვის უფლება, თუ კანონი ან ხელშეკრულება კრძალავს ამ უფლების გასხვისება ამ პირთა თანხმობის გარეშე.

2. მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 336, გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი საკუთრება, მათ შორის ნივთები და ქონებრივი უფლებები (მოთხოვნები), გარდა მიმოქცევიდან ამოღებული ქონებისა, პრეტენზიები, რომლებიც განუყოფლად არის დაკავშირებული კრედიტორის პიროვნებასთან, კერძოდ, მოთხოვნები. ალიმენტისთვის, სიცოცხლის ან ჯანმრთელობისთვის მიყენებული ზიანის ანაზღაურებისა და სხვა უფლებებისთვის, რომელთა გადაცემა სხვა პირისთვის კანონით აკრძალულია. კანონით შეიძლება აიკრძალოს ან შეიზღუდოს გარკვეული სახის ქონების, კერძოდ, მოქალაქეთა ქონების გირავნობა, რომელიც არ ექვემდებარება დაყადაღებას. საკუთრების სახეობების ჩამონათვალი, რომელთა ჩამორთმევა შეუძლებელია, მოცემულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 446. რუსეთის ფედერაციის კულტურის შესახებ კანონმდებლობის საფუძვლების 51-ე მუხლი (დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საბჭოს მიერ 1992 წლის 09 ოქტომბერს N 3612-1) ითვალისწინებს, რომ სახელმწიფო და მუნიციპალური მუზეუმებში, სამხატვრო გალერეებში დაცული კულტურული ფასეულობები, ბიბლიოთეკები, არქივები და სხვა სამთავრობო ორგანიზაციები არ შეიძლება იყოს გირაოს საგანი. ხელოვნების მიხედვით. ფედერალური კანონის 63 „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“ იპოთეკა დაუშვებელია:

მიწის ნაკვეთები სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაში;

მიწის ნაკვეთის ნაწილები, რომელთა ფართობი ნაკლებია მინიმალურ ზომაზე, რომელიც დადგენილია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი ერთეულების რეგლამენტით და ადგილობრივი თვითმმართველობის რეგლამენტებით სხვადასხვა მიზნებისთვის და ნებადართული სარგებლობის მიწებისთვის.

ქონების ნუსხა, რომლის გირავნობა შეზღუდულია, დამტკიცდა რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტის 1992 წლის 22 თებერვლის N 179 ბრძანებულებით. სია შეიცავს ქონებას, რომლის უფასო გაყიდვაც აკრძალულია. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 129, ასეთი ქონება შეიძლება ეკუთვნოდეს ბრუნვის მხოლოდ გარკვეულ მონაწილეებს, ან მისი ყოფნა მიმოქცევაში დასაშვებია სპეციალური ნებართვით. ასე რომ, თავად განსაზღვრული ქონების გირავნობა არ არის აკრძალული, მაგრამ მოგირავნეს შესაძლოა გაუჭირდეს ასეთ ქონებაზე ყადაღა, რადგან მისი შემძენის წრე შეზღუდულია. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1992 წლის 10 დეკემბრის N 959 დადგენილების შესაბამისად, მითითებული ქონების (პროდუქტების) მიწოდება ხორციელდება იმ მომხმარებლებისთვის, რომლებსაც აქვთ ნებართვა გამოიყენონ იგი რუსეთის ფედერაციაში, ან კვოტების საფუძველზე.

გადავხედოთ საბანკო პრაქტიკაში საკმაოდ ფართოდ გავრცელებული გირაოს რამდენიმე სახეობას.

სესხის დაფარვის ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის სახით, გირაოდ მიიღება ქონებრივი უფლებები სახსრებზე, რომლებიც მომავალში ჩაირიცხება იპოთეკარის ანგარიშზე. როგორც წესი, ასეთი გირაო გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ სახსრების გადამხდელი არის საკმაოდ ცნობილი და ფინანსურად საიმედო ორგანიზაცია. მიუხედავად ამ ტიპის ფასიანი ქაღალდის ფართო გამოყენებისა, უნდა გვახსოვდეს, რომ შეთანხმება, რომლითაც ეს უფლებები მიიღება გირაოს სახით, ძალადაკარგულია ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168, რადგან ის ეწინააღმდეგება ხელოვნებას. 336 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი. სახსრებზე უფლებები შეიძლება დაექვემდებაროს გირავნობას, რამდენადაც შესაძლებელია საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების მინიჭება, ხოლო ანგარიშის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების ნაწილობრივი გადაცემა შეუძლებელია. ამრიგად, ანგარიშზე არსებული სახსრების მიმართ ქონებრივი უფლების გირავნობა შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იმ უფლებებთან მიმართებაში, რომლებიც წარმოიქმნება საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ (ანგარიშზე არსებული სახსრების ნაშთთან დაკავშირებით). ეს პოზიცია ემყარება საარბიტრაჟო პრაქტიკას საბანკო ანგარიშის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში პრეტენზიების მინიჭების შესაძლებლობასთან დაკავშირებით (იხილეთ, მაგალითად, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის დადგენილებები 27.05.1997 N 584/97, 29.04.1997 N 4966/96, 29.04 .1997 N 1435/97).

დამგირავნეები, რომლებიც ფლობენ სასაქონლო ნიშანზე ექსკლუზიურ უფლებას, ბანკებს სთავაზობენ უფლებებს სასაქონლო ნიშანზე, როგორც სესხის დაფარვის ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის მიზნით. ამავდროულად, რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 23 სექტემბრის კანონი N 3520-1 „სასაქონლო ნიშნების, მომსახურების ნიშნების და საქონლის წარმოშობის დასახელების შესახებ“ პირდაპირ არ ითვალისწინებს სასაქონლო ნიშანზე უფლებების გირავნობის სახით გადაცემის შესაძლებლობას. ხელოვნების მიხედვით. Ხელოვნება. ამ კანონის 25, 26, სასაქონლო ნიშანზე ექსკლუზიური უფლების გადაცემა შესაძლებელია მხოლოდ დავალების სახით, ხოლო სასაქონლო ნიშნით სარგებლობის უფლების გადაცემა სალიცენზიო ხელშეკრულებით. კანონი არ ითვალისწინებს სასაქონლო ნიშნის გადაცემის ან მისი გამოყენების უფლების სხვა ფორმებს. ამგვარად, სასაქონლო ნიშანზე ექსკლუზიური უფლებების ან მისი გამოყენების უფლების გამოყენება ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 350 შეუძლებელია. შესაბამისად, შეუძლებელია ამ უფლებების უზრუნველყოფა.

ხშირად, ფასიანი ქაღალდების გარდა, რომელთა გირავნობის სპეციფიკა ქვემოთ იქნება განხილული, გირაოს სახით შემოთავაზებულია დამგირავებელი წილი შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების საწესდებო კაპიტალში.

1998 წლის 02/08/02 „შეზღუდული პასუხისმგებლობის მქონე კომპანიების შესახებ“ (შემდგომში შპს კანონი) №14-FZ ფედერალური კანონის 22-ე მუხლი ანიჭებს კომპანიის მონაწილეს უფლებას დაგირავოს თავისი წილი (წილის ნაწილი) უფლებამოსილში. კომპანიის კაპიტალი სხვა კომპანიის მონაწილეს ან მესამე პირს. შპს-ს საწესდებო კაპიტალში წილის გირავნობა მესამე პირზე შესაძლებელია მხოლოდ კომპანიის მონაწილეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით, რომელიც მიღებულია კომპანიის ყველა მონაწილის ხმების უმრავლესობით, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც საჭიროა ხმების მეტი რაოდენობა. მონაწილეთა ასეთი გადაწყვეტილების მიღება არ არის გათვალისწინებული შპს-ს წესდებით. შპს-ის საწესდებო კაპიტალში წილის დაგირავება შეუძლებელია, თუ კომპანიის წესდება შეიცავს აკრძალვას ამგვარ ტრანზაქციაზე. ამრიგად, შპს-ის საწესდებო კაპიტალში წილის გირაოდ მიღების შესახებ გადაწყვეტილებას წინ უნდა უძღოდეს შპს-ს წესდების სამართლებრივი ექსპერტიზა იმის დასადგენად, შეიცავს თუ არა იგი ზემოაღნიშნულ დებულებებს.

ასევე აუცილებელია კომპანიის მონაწილის მიერ გირაოს სახით გადაცემული წილის გადახდა, რადგან ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. შპს კანონის 21-ე მუხლით, კომპანიის მონაწილის წილის გასხვისება შესაძლებელია მხოლოდ იმ ოდენობით, რამდენადაც იგი გადახდილია. არასრულად გადახდილი წილის გირავნობის შემთხვევაში გირავნობის საგანი განისაზღვრება შპს მონაწილის რეალურად გადახდილი წილის საფუძველზე.

3. ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, გირავნობა წარმოიქმნება შეთანხმების საფუძველზე, ასევე კანონის საფუძველზე მასში მითითებული გარემოებების დადგომისთანავე, თუ კანონი განსაზღვრავს რა ქონებას და უზრუნველყოს მისი შესრულება. რა ვალდებულება აღიარებულია დაგირავებულად.

კანონის საფუძველზე გირავნობის გაჩენა გათვალისწინებულია, მაგალითად, მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488: კრედიტით გაყიდული საქონელი, მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და სრულად გადახდის მომენტამდე, ითვლება გამყიდველის მიერ დადებულად, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ მისი ვალდებულების შესრულება. გადაიხადოს საქონელი, თუ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ეს წესი დაცული უნდა იყოს გირავნობის სამართლებრივი ექსპერტიზის ჩატარებისას. გირაოს სახით შეთავაზებული ქონების შეძენის საფუძველს წარმოადგენს ხელშეკრულების ანალიზის დროს აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ გადახდის პროცედურას. თუ გირავნობის დროს ქონება არ არის გადახდილი მყიდველის (იპოთეკარის) მიერ, ანუ არსებობს კანონის ძალით გირავნობა, ამ ქონების გირავნობა, როგორც სესხის დაფარვის უზრუნველყოფა, იქნება შემდგომი გირავნობა. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 342, თუ დაგირავებული ქონება ხდება სხვა გირავნობის საგანი სხვა მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად (შემდეგი გირავნობა), შემდგომი მოგირავნეს მოთხოვნები დაკმაყოფილებულია ამ ქონების ღირებულებიდან წინა მოგირავნეების პრეტენზიების შემდეგ. . ამრიგად, ქონების შემდგომ გირავნობად მიღებისას აუცილებელია შეფასდეს წინა მოგირავნეების მოთხოვნების ზომა და დრო და მათი კორელაცია გირავნობის საგნის შეფასებასთან, რათა შემდგომ მოგირავნეს ჰქონდეს საკმარისი სახსრები გირავნობის გაყიდვიდან. გირავნობის საგანი.

შემდგომი გირავნობა ნებადართულია, თუ არ არის აკრძალული წინასწარი გირავნობის ხელშეკრულებებით. ამ მოთხოვნის დარღვევა გულისხმობს შემდგომი გირავნობის ბათილად ცნობას ხელოვნების მიხედვით. 168 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი. ამ მიზეზით გირაოს დაკარგვის რისკის შესამცირებლად, საჭიროა მოითხოვოს იპოთეკარს უზრუნველყოს გირავნობის სახით შეთავაზებულ ქონებაზე გირავნობის სახით ტვირთის არარსებობის დამადასტურებელი დოკუმენტები (ამონაწერი გირავნობის წიგნიდან. ამონაწერი უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან). ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. 342, დამგირავებელი ვალდებულია აცნობოს ყოველი მომდევნო მოგირავნეს ინფორმაცია ამ ქონების ყველა არსებული გირავნობის შესახებ, რომელიც გათვალისწინებულია ხელოვნების პირველი პუნქტით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339 და პასუხისმგებელია იპოთეკარისთვის ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო მიყენებულ ზარალზე.

ხელოვნების მე-5 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488, თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ იპოთეკარს, შეიტანოს ხელშეკრულებაში, რომლითაც შეიძინა ქონება, რომ სრულ გადახდამდე ქონება არ იყოს დაგირავებული გამყიდველთან.

კანონის თანახმად, მსესხებლის მიერ შესაბამის საცხოვრებელ სახლზე ან ბინაზე საკუთრებაში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან იპოთეკა წარმოიქმნება საცხოვრებელ სახლზე ან ბინაზე, რომელიც მთლიანად ან ნაწილობრივ შეძენილი ან აშენებულია ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის საკრედიტო სახსრების გამოყენებით. (1 მუხლი 77 ფედერალური კანონის "იპოთეკის შესახებ" (უძრავი ქონების იპოთეკა)" შესწორებული, ძალაში შევიდა 2005 წლის 11 იანვარს 2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონით N 216-FZ).

4. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339-ე მუხლი ადგენს მოთხოვნას გირავნობის ხელშეკრულების წერილობითი დადების შესახებ, რაც შეიძლება შეინიშნოს როგორც ერთი დოკუმენტის სახით შედგენილ წერილობით ხელშეკრულებაში, ასევე გაცვლის შემთხვევაში. დოკუმენტების გირავნობის ხელშეკრულების მხარეებს შორის საფოსტო, სატელეგრაფო, ტელეტიპური, სატელეფონო, ელექტრონული ან სხვა კავშირის საშუალებით, რაც საშუალებას გვაძლევს საიმედოდ დავადგინოთ, რომ დოკუმენტი მომდინარეობს ხელშეკრულების მხარისგან. იმისთვის, რომ მხარეებს ჰქონდეთ ასეთი შესაძლებლობა, ჯერ უნდა შეთანხმდნენ კომუნიკაციის განზრახ საშუალებებზე, მხარეთა იდენტიფიცირების მეთოდებზე (ფოსტის მისამართი, ფაქსის ნომერი, ელექტრონული ფოსტის მისამართი და ა.შ.) და დოკუმენტების გაცვლის პროცედურა (განსაზღვრათ). ვადები, უფლებამოსილი პირები, შესვლის პროცედურა ზემოთ ჩამოთვლილი საკომუნიკაციო საშუალებების გამოყენებით დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე). ეს ხელშეკრულება შეიძლება განხორციელდეს ერთიანი დოკუმენტის სახით შედგენილ ხელშეკრულებაში. იპოთეკის ხელშეკრულებისთვის მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339 ასევე ითვალისწინებს სავალდებულო რეგისტრაციას შესაბამის ქონებასთან გარიგების რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით.

ამასთან, ეს მუხლი განსაზღვრავს გირავნობის ხელშეკრულების არსებით პირობებს: გირავნობის საგანს და მის შეფასებას; გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობა და შესრულების ვადა; მითითება, თუ რომელ მხარეს აქვს დაგირავებული ქონება. გირავნობის ხელშეკრულება დადებულად ჩაითვლება, თუ მხარეებს შორის მიღწეულია შეთანხმება შესაბამისი შემთხვევებში ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობის შესახებ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432-ე მუხლი). თუ გირავნობის ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი პირობა მაინც არ არის, ის არ იდება.

უფრო დეტალურად განვიხილოთ გირავნობის ხელშეკრულების არსებითი პირობები.

ხელშეკრულების საგანი და მისი შეფასება

დაგირავებული ქონების დასახელების გარდა, ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ამ ქონების ინდივიდუალური მახასიათებლები, რომლებიც განასხვავებს მას სხვა მსგავსი ქონებისგან (მოდელი, კლასი, წარმოშობის ქვეყანა, წარმოების წელი, GOST-თან შესაბამისობა, ინვენტარის ნომერი, სერიული ნომერი. , სხვა რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მაჩვენებლები) . როგორც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ გირავნობის შესახებ განცხადებასთან დაკავშირებული დავების განხილვის პრაქტიკის მიმოხილვის მე-2 პუნქტში (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი თ. 1998 წლის 15 იანვრის N 26), ხელშეკრულებაში გირავნობის საგნის დადგენისას არა მხოლოდ უნდა დასახელდეს ქონების სახეობა, არამედ უნდა მიეთითოს გირავნობის საგნის ინდივიდუალური მახასიათებლებიც, რაც საშუალებას იძლევა იზოლირებული იყოს ერთგვაროვანი. რამ. შესაბამისად, თუ გირავნობის ხელშეკრულებაში არ არის ინფორმაცია, რომელიც ინდივიდუალურად განსაზღვრავს დაგირავებულ ქონებას, გირავნობის ხელშეკრულება არ შეიძლება ჩაითვალოს დადებულად (იხილეთ, მაგალითად, დასავლეთ ციმბირის ოლქის ფედერალური საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება 2004 წლის 21 დეკემბერს N F04- 8852/2004(7083-A03-36), მოსკოვის ოლქის ფედერალური საარბიტრაჟო სასამართლოს 2004 წლის 7 ოქტომბრის დადგენილება N KG-A40/9232-04). გამონაკლისს წარმოადგენს მიმოქცევაში მყოფი საქონელი, რომლის გირაოს მახასიათებლები ქვემოთ იქნება განხილული.

სამოქალაქო კოდექსი არ ადგენს რაიმე მოთხოვნას გირაოს ღირებულების განსაზღვრისათვის. ამავდროულად, გირავნობის საგანს შეიძლება ჰქონდეს რამდენიმე განსხვავებული შეფასება: საბალანსო ღირებულება, საბაზრო ღირებულება, ფასი, რომელიც შეიცავს დირექტორთა საბჭოს ან სააქციო საზოგადოების საერთო კრების გადაწყვეტილებას გირავნობის გარიგების დადების შესახებ. , რომელიც წარმოადგენს მსხვილ ტრანზაქციას ან დაინტერესებულ მხარეს ამ სააქციო საზოგადოებისთვის . იბადება კითხვა: ამ შეფასებებიდან რომელი უნდა შეიტანონ მხარეებმა გირავნობის ხელშეკრულებაში მის არსებით პირობად? გირაოს შეფასება არის მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული შეფასება, რომელიც შეიძლება არ ემთხვეოდეს არც საბაზრო და არც საბალანსო ღირებულებას. ამავდროულად, გირავნობის საგნის ფასი (გარიგების ფასი), რომელიც შეიცავს დირექტორთა საბჭოს ან სააქციო საზოგადოების საერთო კრების გადაწყვეტილებას გირავნობის გარიგების დადების შესახებ, რომელიც წარმოადგენს ძირითად გარიგებას ან გარიგებას. ინტერესით, უნდა იყოს შეტანილი გირავნობის ხელშეკრულებაში, როგორც მისი არსებითი პირობა.

ხელშეკრულების მხარეების მიერ გირაოს შეფასება უნდა იყოს ობიექტური და კორელირებული იყოს გირაოს საბალანსო ან საბაზრო ღირებულებასთან. მიმდინარე საბანკო პრაქტიკაში გირაოს შეფასება განისაზღვრება ქონების საბაზრო ღირებულების დისკონტირებით. როგორც ჩანს, თუ გირაოს შეფასება მნიშვნელოვნად არ არის შეფასებული, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მხარეები არ შეთანხმდნენ მითითებულ შეფასებაზე. გასათვალისწინებელია ისიც, რომ გირაოს შეფასება არ უნდა იყოს გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობაზე დაბალი, წინააღმდეგ შემთხვევაში არ იქნება უზრუნველყოფილი უზრუნველყოფის ბუნება (თუ გირავნობა არ უზრუნველყოფს ძირითადი ვალდებულების ნაწილს, რომლის ოდენობა უტოლდება უზრუნველყოფის ფასს).

ქონების გირაოს სახით მიღებისას უნდა გახსოვდეთ ხელოვნების დებულებები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 348, რომელიც ითვალისწინებს დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღაზე უარის თქმას, თუ მსესხებლის მიერ უზრუნველყოფილი ვალდებულების დარღვევა უკიდურესად უმნიშვნელოა და მოგირავნის მოთხოვნების ზომა აშკარად არაპროპორციულია დაგირავებული ქონების ღირებულებასთან. . ამრიგად, გირაოს ღირებულება უნდა შეესაბამებოდეს უზრუნველყოფილი ვალდებულების ოდენობას.

უზრუნველყოფილი ვალდებულება

გირავნობის ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსი, ზომა და შესრულების ვადა. სესხის ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით, სესხის თანხის გარდა, აუცილებელია დადგინდეს სესხით სარგებლობის საპროცენტო ოდენობა, სესხის დაფარვის ვალდებულების დაგვიანებით შესრულებისთვის ჯარიმის ოდენობა (პროცენტის გადახდა), როგორც. ასევე სესხის დაფარვის (სესხის განვადებით დაფარვის განრიგი) და პროცენტის დაფარვის პირობები. ძირითადი ვალდებულების იდენტიფიცირებისთვის გირაოს ხელშეკრულებაში ასევე უნდა მიუთითოთ ამ გირაოს ხელშეკრულებით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულების დეტალები (ნომერი და დადების თარიღი).

გირავნობის ხელშეკრულება უნდა ასახავდეს სესხის ხელშეკრულების სხვა პირობებს, რომლებიც ეხება მისი შესრულების არსს, ზომას და ვადას. მაგალითად, სესხის ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს გამსესხებლის უფლებას მოითხოვოს სესხის ვადამდე დაფარვა გარკვეული პირობების დადგომისას, რომლებიც დაკავშირებულია მსესხებლის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევასთან, ფინანსური მდგომარეობის ცვლილებასთან და ა.შ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 450-ე მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად). ამ შემთხვევაში საუბარია სესხის დაფარვის ვადის შეცვლაზე, რაც აუცილებლად უნდა იყოს აღწერილი გირაოს ხელშეკრულებაში.

ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 337, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, გირავნობა უზრუნველყოფს მოთხოვნას იმ ოდენობით, რაც მას აქვს დაკმაყოფილების დროს, კერძოდ პროცენტები, ჯარიმები, შესრულების დაგვიანებით გამოწვეული ზარალის ანაზღაურება. ასევე დაგირავებული ნივთის მოვლა-პატრონობისთვის საჭირო და საინკასო ხარჯების ანაზღაურება მოგირავნეს. გირავნობის ხელშეკრულებაში მხარეებს შეუძლიათ შეზღუდონ იმ ვალდებულებების ფარგლები, რომლებიც უზრუნველყოფილია ამ გირავნობით, მაგალითად, მხოლოდ ძირითადი ვალის ოდენობით ან მხოლოდ პროცენტის ოდენობით.

გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ცვლილების შემთხვევაში ცვლილებას ექვემდებარება აგრეთვე გირავნობის ხელშეკრულება, რომელშიც მითითებულია ძირითადი ვალდებულების არსი, ზომა და ვადა.

გირავნობის ხელშეკრულებაში ძირითადი ვალდებულების აღწერის საკითხის განხილვისას უნდა მივმართოთ საარბიტრაჟო პრაქტიკას.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოსა და რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმი 01.07.1996 No6/8 დადგენილებით (პუნქტი 43) ადგენს, რომ იმ შემთხვევებში, როდესაც იპოთეკარი არის მოვალე ძირითად ვალდებულებაში, პირობები. გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსის, ოდენობისა და შესრულების ვადის შესახებ, შეთანხმებულად უნდა იქნას აღიარებული, თუ გირავნობის ხელშეკრულება შეიცავს მითითებას ხელშეკრულებაზე, რომელიც არეგულირებს ძირითად ვალდებულებას და შეიცავს შესაბამის პირობებს.

ამგვარად, საარბიტრაჟო პრაქტიკამ შეიმუშავა სხვადასხვა მიდგომა გირავნობის ხელშეკრულებაში ინფორმაციის მითითების პრობლემის მიმართ გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესახებ: მსესხებელ-იპოთეკარის მიერ დადებული გირავნობის ხელშეკრულებისთვის საკმარისია მიუთითოთ სესხის ხელშეკრულების დასახელება და მისი. დეტალები, ხოლო იპოთეკარის - მესამე მხარის მიერ დადებულ ხელშეკრულებაში აუცილებელია დამატებით მიეთითოს სესხის ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობა.

გარდა არსებითი პირობებისა, რომელთა შეთანხმების გარეშე ხელშეკრულების მხარეები ჩაითვლება დაუდებლად, მხარეებს შეუძლიათ გირავნობის ხელშეკრულებაში შეიტანონ სხვა პირობებიც: გირავნობის უფლების გაჩენის მომენტის მითითება (მუხლის 1-ლი პუნქტი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 341), შემდგომი გირავნობის შეთანხმებით აკრძალვა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 342-ე მუხლის მე-2 პუნქტი), პასუხისმგებლობის განაწილება დაგირავებული ქონების შენარჩუნებასა და უსაფრთხოებაზე (მუხლის 1-ლი პუნქტი). 343), გირავნობის საგნის მხარეების მიერ მონიტორინგის პროცედურა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 343-ე მუხლის მე-2 პუნქტი), დაგირავებული ქონების გამოყენებისა და განკარგვის წესისა და პირობების განსაზღვრა (346-ე მუხლი). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი). გირავნობის ხელშეკრულების არსებითი პირობა ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339 ასევე მიუთითებს იმაზე, თუ რომელ მხარეს აქვს ეს ქონება.

ხელშეკრულების რომელ მხარეს აქვს დაგირავებული ქონება?

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338-ე მუხლი ითვალისწინებს გირავნობის ორ სახეს, ერთ-ერთ მხარესთან გირავნობის საგნის ადგილმდებარეობის მიხედვით: გირავნობა გადაცემის გარეშე და გირავნობა დაგირავებული ქონების მოგირავნეზე გადაცემით. (იპოთეკა). მოგირავნეზე გადაცემის გარეშე გირავნობა, თავის მხრივ, შეიძლება იყოს სამი სახის: ჩვეულებრივი გირავნობა; გირავნობა, რომელშიც დაგირავებული ნივთი დამგირავებელთან რჩება საკეტით და გასაღებით და მოგირავნეს ბეჭდით; გირავნობა, რომელშიც დაგირავებული ნივთი დამგირავებელს უტოვებს გირავნობის აღმნიშვნელი ნიშნების დაწესებით (მყარი გირავნობა). საბანკო პრაქტიკაში ყველაზე ხშირად გამოიყენება ჩვეულებრივი გირაო - გირაო დარჩენილი დამგირავებელთან. ამ ტიპის გირავნობა ნაკლებად ეფექტურია, რადგან ის საშუალებას აძლევს არაკეთილსინდისიერ დამგირავებელს, თუ მოგირავნეს არ სურს დაგირავებულ ნივთზე ყადაღის დადება, განახორციელონ დაგირავებული ნივთის დამალვასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ქმედება. ამ პრობლემის გადაწყვეტა შეიძლება იყოს მხოლოდ დაგირავებული ნივთის მოგირავნეს მიერ პერიოდული მონიტორინგი. იპოთეკა, რომელიც წარმოადგენს გირაოს უფრო საიმედო სახეს, აკისრებს იპოთეკარს ვალდებულებას, მიიღოს ზომები დაგირავებული ქონების უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად, მათ შორის, დაიცვას იგი მესამე მხარის თავდასხმებისა და მოთხოვნებისგან, რაც იპოთეკას არამიმზიდველს ხდის იპოთეკარისთვის. . ბოლო წლების საბანკო პრაქტიკაში გირაოს ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო და გავრცელებული სახეობაა იპოთეკა. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338, ქონება, რომელზეც დადებულია იპოთეკა, არ გადაეცემა იპოთეკარს.

ფასიანი ქაღალდების გირავნობა საკმაოდ ფართოდ გამოიყენება საბანკო პრაქტიკაში სასესხო ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად. ხელოვნების მე-4 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 338, როდესაც საკუთრების უფლება არის დაგირავებული, დამოწმებული ფასიანი ქაღალდით, იგი გადაეცემა მოგირავნეს ან ნოტარიუსის დეპოზიტს, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ამ დებულებაში საუბარია მხოლოდ ფასიანი ქაღალდის მიერ დამოწმებულ უფლებათა გირავნობაზე. ამავე დროს, იმის გათვალისწინებით, რომ ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 128, ფასიანი ქაღალდები კლასიფიცირდება როგორც საკუთრება და ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი 336 ითვალისწინებს, რომ გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ქონებრივი და ქონებრივი უფლება. გირავნობის საგნის განმარტებაში განსხვავება ასოცირდება ფასიანი ქაღალდების ემისიის ფორმასთან: დოკუმენტური სახით, როგორც დოკუმენტი ან არადოკუმენტური სახით, ფასიან ქაღალდზე უფლებების სპეციალურ რეესტრში ჩაწერით (სსკ 142-ე მუხლი). Რუსეთის ფედერაცია).

საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ გირავნობის ხელშეკრულებების და ფასიანი ქაღალდებით სხვა უზრუნველყოფის ოპერაციების წესების გამოყენებასთან დაკავშირებული დავების განხილვის პრაქტიკის განხილვა ეძღვნება ფასიანი ქაღალდების გირავნობას (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილი თ. 2002 წლის 21 იანვრის N 67) (შემდგომში მიმოხილვა). განხილვის მე-13 პუნქტის თანახმად, არასერტიფიცირებულ ფასიან ქაღალდებზე გირავნობის უფლება წარმოიქმნება მუხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 149, რომელიც ითვალისწინებს, რომ არასერტიფიცირებული ფასიანი ქაღალდებით ოპერაციები შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იმ პირთან დაკავშირებისას, რომელიც ოფიციალურად აფიქსირებს უფლებებს. უფლების (მათ შორის გირავნობის) გადაცემა, მინიჭება და შეზღუდვა უნდა

ბანკის ან მიკროსაფინანსო ორგანიზაციისთვის ფიზიკურ პირებზე ან ორგანიზაციებზე თანხების გაცემა ყოველთვის იწვევს მათი უკან დაბრუნების რისკს. არაკეთილსინდისიერი მსესხებლებისგან თავისი ინტერესების დასაცავად, გამსესხებელი იყენებს იურიდიულ მექანიზმს ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. განვიხილოთ რა არის სესხის უზრუნველყოფა, რა დადებითი და უარყოფითი მხარეები აქვს მას მსესხებლისა და ბანკისთვის.

იურიდიული ბუნება

ბევრი ბანკი და სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია დღეს სთავაზობს შეღავათიან პირობებს იმ მსესხებლებს, რომლებიც მზად არიან დადონ უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულება. ამ ღონისძიებით ბანკი თავს იზღვევს ვალის დაფარვის ვალდებულების შეუსრულებლობისგან.

სესხი, განსაკუთრებით გრძელვადიანი, ყოველთვის მაღალი რისკის მქონე ტრანზაქციაა.

მსესხებელმა შეიძლება დაკარგოს სამსახური ან სხვა შემოსავალი, დაავადდეს, მოკვდეს, წავიდეს სხვა ქვეყანაში და დაიკარგოს და ა.შ. ასეთ შემთხვევაში ბანკს აქვს დიდი შანსი, რომ არ დააბრუნოს გაცემული თანხა, რომ აღარაფერი ვთქვათ საპროცენტო განაკვეთზე. მათი გამოყენებისთვის.

ძვირფასო მკითხველებო! სტატიაში საუბარია იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია. თუ გინდა იცოდე როგორ ზუსტად მოაგვარეთ თქვენი პრობლემა- დაუკავშირდით კონსულტანტს:

განაცხადები და ზარები მიიღება 24/7 და კვირაში 7 დღე.

სწრაფია და ᲣᲤᲐᲡᲝᲓ!

სამოქალაქო კანონმდებლობამ უზრუნველყო სპეციალური მექანიზმი, რომელიც იცავს კრედიტორს და საშუალებას აძლევს მას თითქმის ნებისმიერ შემთხვევაში დაუბრუნოს ფული. საუბარია ზომებზე, რომლებიც უზრუნველყოფენ თავში ჩამოთვლილი ვალდებულებების შესრულებას. 23 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

გარიგების დადებამდეც მხარეები თანხმდებიან, რომ თუ მსესხებელი ვერ ახერხებს დავალიანების დაფარვას, კრედიტორი შეძლებს მის კუთვნილ თანხებს სხვა წყაროებიდან, მაგალითად, მოვალის უზრუნველყოფის სახით გადაცემული ქონებიდან.

უსაფრთხოება არის ცალკე ტრანზაქცია, რომელიც შესაბამისად ფორმალიზებულია.

სახეები

სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს მხოლოდ შვიდ გზას ვალდებულებების კეთილსინდისიერი შესრულების უზრუნველსაყოფად:

• ანაბარი;
• ჯარიმა;
• გარანტიის დეპოზიტი;
• დამოუკიდებელი გარანტია;
• გირავნობა;
• თავდებობა;
• ნივთების დაკავება.

სესხის ხელშეკრულების დადებისას გამოიყენება მხოლოდ ჯარიმა, გარანტია და გირავნობა, რადგან ისინი ყველაზე მეტად შეესაბამება გარიგების ხასიათს. გირაოს არსებობა ბანკს საშუალებას აძლევს დაეყრდნოს მოვალის კეთილსინდისიერებას, რაც შემოთავაზებულ პირობებში აისახება. მოდით განვიხილოთ თითოეული მეთოდის მახასიათებლები და მათი გამოყენების ფარგლები.

ჯარიმა

საჯარიმო პუნქტი, როგორც წესი, პირდაპირ იწერება თავად სესხის ან საკრედიტო ხელშეკრულებაში.ეს არის სადამსჯელო ღონისძიება, რომლის პირობების მიხედვით, მთლიანი დავალიანების დაგვიანებით დაფარვის ან რეგულარული გადახდისთვის, ერთ ჯერზე ერიცხება დამატებითი ფულადი ჯარიმა, ასევე ჯარიმა დაგვიანების ყოველი დღისთვის გარკვეული სახით. თანხის პროცენტი.

რაც უფრო დიდხანს გაგრძელდება შეფერხება, მით უფრო დიდია ჯარიმა.

ამ შუალედური ღონისძიების გამოყენება დიდი პოპულარობით სარგებლობს ეგრეთ წოდებულ მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებში, რომლებიც გვთავაზობენ მოკლევადიან სესხებს საკმაოდ მაღალი საპროცენტო განაკვეთით. ისინი გასცემენ სახსრებს მსესხებლის საფუძვლიანი შემოწმების გარეშე და შესაბამისად აქვთ დიდი შანსი, რომ არ დაიბრუნონ.

თუმცა, მაღალი ჯარიმა შეიძლება გავლენა იქონიოს მხოლოდ აშკარად კეთილსინდისიერი მოვალის ქცევაზე. ნასესხებ თანხას და პროცენტს გადაიხდის დროულად, რომ ზედმეტი არ გადაიხადოს. თუ ფული აღებულია მისი დაბრუნების განზრახვის გარეშე, მაშინ ჯარიმის ზომას მნიშვნელობა არ აქვს.

ვიდეო: როგორ გავაფორმოთ ხელშეკრულება

დაპირება

უფრო სერიოზული საკრედიტო ინსტიტუტები, როგორიცაა ბანკები, ურჩევნიათ უზრუნველყონ უზრუნველყოფის ღონისძიებად გამოყენება. ამ მეთოდის თავისებურება ის არის, რომ სესხის ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში, მოვალე ბანკს გადასცემს გარკვეულ ძვირფას ქონებას.

თუ შეუძლებელია დავალიანების დაფარვა, ბანკმა შეიძლება მფლობელს ჩამოართვას უზრუნველყოფა და გაყიდოს. ამ გზით მიღებული თანხები გამოიყენება ვალის და მასზე პროცენტის დასაფარად.

თანხის დროულად და სრულად დაბრუნების შემთხვევაში დაგირავებული ქონება მფლობელს უბრუნდება.

საკმაოდ ძვირი და მაღალი ლიკვიდობის მქონე ქონება ხდება გირაოს საგანი ბანკში:

• საცხოვრებელი კორპუსები და ბინები;
• საწარმოები;
• მიწა;
• კომერციული უძრავი ქონება;
• ახალი მანქანები;
• ძვირფასი ლითონებისგან დამზადებული პროდუქტები;
• ფასიანი ქაღალდები.

ბანკები ყველაზე მეტად მზად არიან უზრუნველყონ უძრავი ქონება.ეს გამოწვეულია არა მხოლოდ მისი მაღალი ღირებულებით, არამედ მესაკუთრისთვის ასეთი ქონების ღირებულებით.

არ სურს სიტყვასიტყვით დაკარგოს სახურავი, მსესხებელი ყველა ღონეს გამოიყენებს ვალის დროულად დაფარვისთვის. დღეს ბევრისთვის ნაცნობი უძრავი ქონების გირაოს სპეციალური ტერმინია – იპოთეკა.

ყველაზე ხშირად, გირაო არის საცხოვრებელი ფართი, ნაკლებად ხშირად - მიწის ნაკვეთები.ეს გამოწვეულია მიწის კანონმდებლობის არასრულყოფილებით და მიწის ფასების საკმაოდ მკვეთრი რყევებით.

გირაოს სახით შეგიძლიათ შესთავაზოთ საწარმოს ქონების კომპლექსი ან კომერციული ფართი მეწარმეებისთვის სპეციალური პროგრამების გამოყენებით.

სესხის უზრუნველსაყოფად კიდევ ერთი პოპულარული გზაა მასთან შეძენილი მანქანის დაგირავება.

გარანტია

თუ სესხის გარანტიას აირჩევთ, არ დაგჭირდებათ ქონების ბანკში გადაცემა.ამ მეთოდის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ მსესხებელთან ერთად ბანკის წინაშე ვალდებულებები აქვს მესამე პირს, თავდებსაც.

ხოლო თუ მსესხებელი არ დაფარავს ვალს ან მის ნაწილს, ბანკს აქვს უფლება მოითხოვოს გარანტის ამის გაკეთება. მაგრამ მხოლოდ მას შემდეგ, რაც თავად მოვალისგან გადახდა ვერ მოხერხდა. თავდების პასუხისმგებლობა არის შვილობილი.

ეს შეიძლება იყოს როგორც მოქალაქე, ასევე იურიდიული პირი. ზოგჯერ ერთი და იგივე ხელშეკრულება ითვალისწინებს ერთდროულად რამდენიმე თავდებლის ჩართვას.

არსებობს მთელი რიგი განსხვავებები გარანტიის მსგავსი მნიშვნელობით თავდებობისგან:

• გარანტიის როლს ასრულებს მხოლოდ კომერციული კომპანია ან ბანკი;
• მსესხებელი და გარანტი სოლიდარულად არიან პასუხისმგებელი გამსესხებლის წინაშე;
• კრედიტორ ბანკს უფლება აქვს ვალის დაფარვის მოთხოვნით მიმართოს გარიგების ნებისმიერ მხარეს ან ორივეს ერთდროულად.

სესხის უზრუნველყოფის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმება

პირგასამტეხლო, როგორც სასესხო ხელშეკრულებით უზრუნველყოფის ღონისძიება, ეხება გარიგების მხოლოდ ორ მხარეს და პირდაპირ იწერება თავად დოკუმენტში. არ არის საჭირო რაიმე დამატებითი მოქმედებების შესრულება და არც ცალკე დოკუმენტების შედგენა.

თუ მსესხებელი არღვევს ხელშეკრულების პირობებს, ჯარიმის გამოყენება ხდება ავტომატურად.

უსაფრთხოების მეთოდები, როგორიცაა გირაო ან თავდებობა, სრულიად განსხვავებული საკითხია.მათი გამოყენებით ტრანზაქციის განხორციელება მოითხოვს რიგი წესების დაცვას. მოდით უფრო ახლოს მივხედოთ მათ.

სესხის უზრუნველყოფის ღონისძიების სახით გირაოს გამოყენება აისახება ძირითად ხელშეკრულებაში. მაგრამ თვით ქონების გადაცემაც მოითხოვს ცალკე ხელშეკრულების – გირავნობის გაფორმებას. ეს არის დამატებითი ვალდებულება, რომელიც განსაკუთრებულ პასუხისმგებლობას აკისრებს მის მონაწილეებს.

ჩვენ გთავაზობთ, რომელიც უნდა იყოს წერილობითი ფორმით.

თუ უძრავი ქონება (იპოთეკა) გირაოს სახითაა დადებული, მაშინ გარიგება უნდა გაიაროს სახელმწიფო რეგისტრაცია ორჯერ: ხელშეკრულების დადებისას და ვალის სრული დაფარვის შემდეგ შეწყვეტისას.

გარანტია ასევე გაფორმებულია ცალკე ხელშეკრულებაში.ეს არის მათ შორის, ვინც უზრუნველყოფდა სახსრებს და თავდებს.

დოკუმენტის ხელმოწერამდე ბანკი ან სხვა ორგანიზაცია, რომელიც მოქმედებს როგორც კრედიტორი, მოითხოვს ინფორმაციას გარანტიის კანდიდატის გადახდისუნარიანობის შესახებ.

სამი მხარიდან თითოეული იღებს მთავარი ხელშეკრულების ასლს. გაცილებით იშვიათად, გარანტიით გარიგება ფორმდება ერთი, სამმხრივი დოკუმენტით.

სესხის უზრუნველყოფის ხელშეკრულებების მთავარი მახასიათებელია ის, რომ ისინი დამატებითი ხასიათისაა და მოქმედებს მხოლოდ იმ ვადით, როგორც ძირითადი ვალდებულება. მისი დასრულების შემდეგ ისინიც წყდებიან.

გარიგების დადებითი და უარყოფითი მხარეები

უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულებით თანხის მიღების გადაწყვეტისას, ყურადღებით უნდა აწონ-დაწონოთ ასეთი გარიგების ყველა უპირატესობა და უარყოფითი მხარე. და ასევე ფხიზლად შეაფასეთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები, რათა არ დარჩეთ ფულის ან ქონების გარეშე. მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ, თუ რა სარგებელს მოაქვს ასეთი გარიგება თითოეული მონაწილისთვის.

ბანკისთვის

უზრუნველყოფილი ტრანზაქციის დადებისას გამსესხებელი იღებს თავისი სახსრების დაბრუნების გარანტიას.ის მიიღებს როგორც მოვალეს ვალის დროულად დაფარვას, ისე თუ ამას ვერ გააკეთებს სხვადასხვა მიზეზის გამო. ეს არის გარკვეული პლუსი.

თუმცა, თუ მსესხებელი ვერ ახერხებს დავალიანების დაფარვას, მაშინ გამსესხებელი თავის თავზე აიღებს ყველა უსიამოვნებას და ყველა ხარჯს, რომელიც დაკავშირებულია დაგირავებული ქონების გაყიდვასთან ან თავდებებთან დაკავშირებასთან. ასეთი აქტივობები, როგორც წესი, არ არის ძირითადი და მოითხოვს დამატებით ხარჯებს.

მსესხებლისთვის

ტერმინი „იპოთეკა“ ბერძნული წარმოშობისაა. ძველ საბერძნეთშიც კი შესაძლებელი იყო, მაგალითად, მიწით უზრუნველყოფილი სესხის აღება. მსესხებელი იღებდა ფულს გამსესხებლისგან (იპოთეკური სესხი), ხოლო იმავე მიწის ნაკვეთით უზრუნველყოფილი თანხის სხვა გამსესხებლებისგან ცდუნების თავიდან აცილების მიზნით, ვალდებული იყო დაეყენებინა სპეციალური ნიშანი (პოსტი ან ქვა) დატვირთულ ნაკვეთზე. იპოთეკა. ეს ნიშანი მიუთითებდა, რომ ეს ნაკვეთი იყო დაგირავებული, რომ მასზე უკვე იპოთეკური სესხი იყო მიღებული.

იპოთეკა არის უძრავი ქონების გირავნობა კრედიტორის წინაშე ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. იპოთეკური სესხით მსესხებელი იღებს სესხს უძრავი ქონების შესაძენად ან სხვა მიზნებისთვის. მისი ვალდებულება გამსესხებლის მიმართ არის სესხის დაფარვა და უძრავი ქონების გირავნობა უზრუნველყოფს ამ ვალდებულების შესრულებას. ამავდროულად, შეგიძლიათ შეიძინოთ და დაგირავოთ არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ სხვა უძრავი ქონების ობიექტები - მიწა, მანქანა, იახტა და ა.შ. იპოთეკის დახმარებით შეძენილი უძრავი ქონება არის სესხის მსესხებლის საკუთრება შეძენის მომენტიდან. ვადა იპოთეკარუსეთში მას ჩვეულებრივ იყენებენ საბინაო პრობლემების გადაჭრასთან დაკავშირებით.

ტერმინი „იპოთეკა“ იურიდიული თვალსაზრისით ჩვეულებრივ მოიცავს ორ ცნებას:

იპოთეკა, როგორც სამართლებრივი ურთიერთობა არის უძრავი ქონების (მიწა, ძირითადი საშუალებები, შენობა-ნაგებობები, საცხოვრებელი) გირავნობა სესხის აღების მიზნით.

იპოთეკა როგორც უზრუნველყოფა - იგულისხმება იპოთეკა: იპოთეკარის უფლებების დამადასტურებელი სასესხო ინსტრუმენტი უძრავ ქონებაზე.

იპოთეკური სესხი არის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი, ანუ სესხის გაცემა იპოთეკის გამოყენებით, როგორც გარანტია სასესხო სახსრების დაფარვისთვის.

იპოთეკა ხასიათდება შემდეგი გამორჩეული თვისებებით:

პირველ რიგში, იპოთეკა, ისევე როგორც ნებისმიერი გირავნობა, არის სხვა (ძირითადი) ვალდებულების - სესხის ან იჯარის ხელშეკრულების და ა.შ. მაშასადამე, იპოთეკა ემყარება ძირითად ვალდებულებას, ვინაიდან მის გარეშე ის კარგავს თავის მნიშვნელობას.

მეორეც, უძრავი ქონება ყოველთვის არის იპოთეკის საგანი. უძრავი ქონება მოიცავს მიწის ნაკვეთებს და ყველაფერს, რაც მათთან მყარად არის დაკავშირებული: საწარმოები, საცხოვრებელი კორპუსები, სხვა შენობები, ნაგებობები.

მესამე, იპოთეკის საგანი ყოველთვის მოვალის საკუთრებაშია. ის რჩება ამ ქონების მესაკუთრე, მომხმარებელი და ფაქტობრივი მფლობელი, მაგრამ მოკლებულია მისი განკარგვის უფლებას, ყოველ შემთხვევაში, თანხმობის გარეშე.

ეს არის იპოთეკა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ დააკავშიროთ ინტერესები ყველაზე მომგებიანი გზით:

მოსახლეობა - საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებაში;

კომერციული ბანკები და სხვა კრედიტორები – ეფექტურ და მომგებიან ოპერაციებში;

სამშენებლო კომპლექსი - რიტმულ სამუშაოებში;

სახელმწიფო – ეკონომიკურ ზრდასა და მოქალაქეთა საცხოვრებლის უფლების უზრუნველყოფაში.

იპოთეკური სესხის სისტემის მონაწილეები:

იპოთეკარი არის ფიზიკური პირი. ან ლეგალური პირი, რომელიც უძრავ ქონებას გირაოდ დებს თავისი ვალის უზრუნველსაყოფად.

იპოთეკარი (იპოთეკარი) არის იურიდიული პირი, რომელიც გასცემს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებს.

იპოთეკური სესხი ემყარება ხუთ ძირითად პრინციპს: გადახდა, გადაუდებლობა, დაფარვა, უსაფრთხოება და სახსრების მიზნობრივი გამოყენება. სასესხო სახსრების დაფარვის მთავარი გარანტია შეძენილი ქონების უზრუნველყოფაა. ნასესხები სახსრების ბოროტად გამოყენება, ისევე როგორც გამსესხებლის მიერ სახსრების დანიშნულებისამებრ გამოყენებაზე კონტროლის არ მინიჭების შესაძლებლობა, აძლევს ამ უკანასკნელს უფლებას მოითხოვოს სესხისა და პროცენტის ვადამდე დაფარვა.

რუსეთში იპოთეკის გამოყენების ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია ბინის კრედიტით ყიდვა. ამ შემთხვევაში, როგორც წესი, იპოთეკია ახლად შეძენილი საცხოვრებელი, თუმცა შესაძლებელია უკვე საკუთრებაში არსებული ბინის იპოთეკაც. იპოთეკური სესხი გაცემულია ბანკების მიერ და პირობები ყველას სესხება განსხვავებულია. რუსეთში სახელმწიფო დონეზე, იპოთეკები პოულობენ მხარდაჭერას განვითარებული იპოთეკური კანონმდებლობის, ასევე სახელმწიფოს მიერ სპეციალურად შექმნილი იპოთეკური სააგენტოების სახით.

იპოთეკური გარიგება არის ქმედებებისა და მეთოდების თანმიმდევრობა სახელშეკრულებო ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, ხოლო მათი დარღვევის შემთხვევაში - ურთიერთქმედებების ერთობლიობა გამსესხებლის ინტერესების (უფლებების) დასაკმაყოფილებლად. აღვნიშნოთ, რომ გირაოს ტრანზაქციას აქვს ურთიერთობების რთული სტრუქტურა, ანუ ურთიერთდამოუკიდებელი პარტნიორობის ინტეგრირებული სისტემა საბინაო და იპოთეკის ბაზარზე. განვიხილოთ იპოთეკური ტრანზაქციის ინფრასტრუქტურა (ნახ. 1).

იპოთეკური გარიგების სტრუქტურა გვიჩვენებს მისი ბუნების სირთულეს და ამართლებს ბაზრების ურთიერთდამოკიდებულებას: საცხოვრებელი, იპოთეკური სესხები, სადაზღვევო მომსახურება და უძრავი ქონების შეფასების მომსახურება. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია იმის გაცნობიერება, რომ სტაბილური, გრძელვადიანი იპოთეკური სესხების ბაზრის ფორმირებისთვის უნდა მოეწყოს იპოთეკური ოპერაციების მართვის სისტემა რეგიონულ საინვესტიციო და საბინაო ბაზარზე. ეს სისტემა შეიძლება იყოს მიზნების, ამოცანების, მეთოდების, მეთოდებისა და ტექნიკის ერთობლიობა რეგიონში იპოთეკის პროცესის ეფექტური ორგანიზებისთვის.

ბრინჯი. 1 იპოთეკური გარიგების სტრუქტურა და ურთიერთობები.

გირაოს (იპოთეკური) ოპერაციების მართვისას სამომხმარებლო ბაზარზე საბოლოო შედეგი არის ბინის ყიდვა-გაყიდვა იპოთეკური სესხის გამოყენებით. იპოთეკის ბაზარზე - იპოთეკის ეფექტური მართვა, შესრულება და დასრულება. სადაზღვევო ბაზარზე - გირაოს სახით დადებული სახლის დაზღვევის ხელშეკრულების დასრულება. შეფასების მომსახურების ბაზარზე - აქტი საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების შესახებ. უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების მომსახურების ბაზარზე - უძრავი ქონების რეესტრში მასზე საკუთრების ან გირავნობის უფლების შესახებ შენიშვნის შეტანა, გირავნობის შეწყვეტა.

გირაოს (იპოთეკის) ოპერაციების მართვა ხორციელდება იპოთეკის პროცესის ორგანიზებისას, რომელიც შეიძლება დახასიათდეს როგორც მრავალფუნქციური, გრძელვადიანი და სარისკო. განვიხილოთ იპოთეკის პროცესის სტრუქტურა (ნახ. 2).

ბრინჯი. 2 იპოთეკის პროცესის სტრუქტურა.

ნებისმიერი ბიზნეს პროცესი გულისხმობს რესურსული ბაზის არსებობას, ბიზნეს პროცესში შესვლის პირობების ორგანიზებას, მის დასრულებას, ბიზნეს პროცესიდან გამოსვლას და მოსალოდნელი სოციალურ-ეკონომიკური შედეგის მიღწევას. ბიზნეს პროცესის მართვა მოიცავს ეკონომიკურ მეთოდებს, როგორიცაა დაგეგმვა, ანალიზი, სინთეზი, პროგნოზირება და ეკონომიკური ინდიკატორების კორექტირება. ამ შემთხვევაში შეიძლება გამოყენებულ იქნას ლოგისტიკის, სტრატეგიული და ფინანსური მენეჯმენტის მენეჯმენტის მეთოდები. ფუნდამენტური მიზანია მენეჯმენტის მთავარი მიზნის - სტაბილური და გრძელვადიანი იპოთეკური პროცესის დაწყება, ფორმირება და შენარჩუნება.

იპოთეკაზე განაცხადი მრავალეტაპიანი პროცედურაა, მათ შორის საბუთების შეგროვება, ბანკის საკრედიტო კომისიის გავლა, შესაფერისი საცხოვრებლის ძიება, შეფასება და დაზღვევა და იპოთეკური ხელშეკრულების გაფორმება.

ბანკიდან იპოთეკური სესხის აღების პროცედურა რამდენიმე ეტაპისგან შედგება და იწყება პოტენციური კლიენტის წინასწარი კვალიფიკაციით და სესხზე განაცხადის შევსებით. შემდეგ ეტაპზე ბანკი აგროვებს და ამოწმებს ინფორმაციას კლიენტისა და გირაოს შესახებ, აფასებს სესხის დაფარვის ალბათობას (ამ პროცედურას ეწოდება მსესხებლის ანდერრაიტა), შემდეგ კი იღებს გადაწყვეტილებას სესხის გაცემის შესახებ ან იძლევა დასაბუთებულ უარს. .

1. თუ გადაწყვეტილება დადებითია, გამსესხებელი ითვლის სესხის თანხას და აყალიბებს მის გაცემის სხვა მნიშვნელოვან პირობებს (ვადა, საპროცენტო განაკვეთი, დაფარვის პროცედურა). შემდეგ იწყება მსესხებლის ფინანსურ შესაძლებლობებსა და გამსესხებლის მოთხოვნებს შესაბამისი ბინის შერჩევა და ფასდება იპოთეკის საგანი. ბოლო ეტაპი არის მსესხებელსა და გამყიდველს შორის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადება, ასევე სესხის ხელშეკრულება და იპოთეკური ხელშეკრულება მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის. იპოთეკის ხელშეკრულებით მსესხებელი (იპოთეკარი), სესხით შეძენილი უძრავი ქონების იპოთეკით დადებისას, კარგავს მის განკარგვის უფლებას, მაგრამ ინარჩუნებს საკუთრების და სარგებლობის უფლებას. კრედიტორი ხდება მოგირავნე, რაც აძლევს მას შესაძლებლობას, მსესხებლის მიერ სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მოიპოვოს მისი ფულადი მოთხოვნების დაკმაყოფილება მოვალის მიმართ დაგირავებული ქონების ღირებულებიდან, უპირატესად ადრე. დამგირავებლის სხვა კრედიტორები. მოგირავნეს უფლება აქვს შეამოწმოს ქონების ხელმისაწვდომობა და მდგომარეობა და მოითხოვოს ამ ქონების შესანარჩუნებლად საჭირო ზომების მიღება. სავალდებულოა იპოთეკის საგნის, აგრეთვე მსესხებლის სიცოცხლის, ჯანმრთელობისა და შრომისუნარიანობის დაზღვევა მის ხარჯზე („იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის 31-ე მუხლი). იპოთეკის ხელშეკრულება მოიცავს შემდეგ პირობებს: იპოთეკის საგანი; იპოთეკით დადებული ქონების ფასი; იპოთეკით უზრუნველყოფილი ძირითადი ვალდებულების არსი (საკრედიტო სახსრების უზრუნველყოფა); სესხის თანხა და პროცენტი; ძირითადი ვალდებულების შესრულების ვადა; მოთხოვნები იპოთეკით დადებული ქონების დაზღვევაზე; გირავნობის საფუძვლები იპოთეკის საკითხზე და სხვა („იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-4 ნაწილი. იპოთეკის ხელშეკრულება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას („იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის 1-ლი ნაწილი, მუხლი 10).

გარდა ამისა, იპოთეკარი ადგენს იპოთეკას, რომელსაც გადასცემს კრედიტორს იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო და ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას „მიიღოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფულადი ვალდებულების შესრულება სხვა უზრუნველყოფის გარეშე. ამ ვალდებულების არსებობის მტკიცებულება“, ასევე „იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე გირავნობის უფლება“ (ფედერალური კანონის 13-ე მუხლი „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების იპოთეკა)“).

2. უძრავი ქონების გამყიდველთან სახელმწიფო რეგისტრაციისა და ანგარიშსწორების შემდეგ მსესხებელი გადადის შეძენილ ბინაში, შემდეგ მან უნდა განახორციელოს გადასახადები სესხის დასაფარად, ხოლო გამსესხებელი იღებს გადახდებს მსესხებლისგან და აწარმოებს სათანადო აღრიცხვას ძირითადი თანხის დაფარვის შესახებ. და ინტერესი. სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების შემდეგ სესხი ითვლება დაფარულად, ხოლო იპოთეკა წყდება, რაც ფიქსირდება სახელმწიფო რეესტრში. მსესხებლის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, გირაოს აღება ხორციელდება მისი შემდგომი გაყიდვით, რათა დაფაროს მსესხებლის დავალიანება გამსესხებლის წინაშე. სესხის დაფარვის შემდეგ დარჩენილი თანხა, გამოკლებული ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია ყადაღა და საცხოვრებლის გაყიდვასთან, უბრუნდება ყოფილ მსესხებელს. ამრიგად, გრძელვადიანი საცხოვრებელი იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე მოქმედებენ შემდეგი ძირითადი მონაწილეები:

მსესხებლები (უძრავი ქონების მყიდველები) - რუსეთის ფედერაციის ინდივიდუალური მოქალაქეები, პირები, რომლებმაც დადეს სასესხო ხელშეკრულებები ბანკებთან (საკრედიტო ორგანიზაციებთან) ან სასესხო ხელშეკრულებები იურიდიულ პირებთან (არა საკრედიტო ორგანიზაციებთან), რომელთა პირობებითაც მიღებული თანხები. სესხის ფორმა გამოიყენება საცხოვრებლის შესაძენად; უძრავი ქონების გამყიდველები; კრედიტორები (ბანკები და სხვა საკრედიტო ორგანიზაციები, რომელთა ძირითადი ფუნქციებია: იპოთეკური სესხის გაცემა მსესხებლის გადახდისუნარიანობისა და კრედიტუნარიანობის შეფასების საფუძველზე სესხის მოთხოვნებისა და პირობების შესაბამისად; სესხის ხელშეკრულების (სესხის ხელშეკრულების) და იპოთეკური ხელშეკრულების გაფორმება. გაცემული იპოთეკური სესხების მომსახურება).

მეორადი იპოთეკური სესხის ბაზრის ოპერატორები (საბინაო იპოთეკური სესხის გაცემის სააგენტოები) არიან სპეციალიზებული ორგანიზაციები, რომლებიც ახდენენ მოსახლეობისთვის გრძელვადიანი იპოთეკური სესხის გაცემის კრედიტორების რეფინანსირებას (მათი ძირითადი ფუნქციებია: სესხების რეფინანსირება დადგენილ სტანდარტებზე და იპოთეკური სესხის პროცედურების მოთხოვნების საფუძველზე; ემისიების გაცემა. იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები საბინაო დაკრედიტების სფეროში ინვესტორებისგან სახსრების მოზიდვა იპოთეკური ოპერაციების დანერგვაში და იპოთეკური სესხების შემუშავებაში, რომლებიც უფრო ხელმისაწვდომია მსესხებლებისთვის.

უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის ორგანოები და მასთან გარიგებები (რომელთა ძირითადი ფუნქციებია: საცხოვრებელი ფართის ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების რეგისტრაცია, ახალ მფლობელზე საკუთრების უფლების გადაცემის რეგისტრაცია - იპოთეკური ხელშეკრულებების რეგისტრაცია და იპოთეკური უფლებების შენახვა და მიწოდება საკუთრების უფლებისა და საბინაო უზრუნველყოფის შესახებ იპოთეკური ბაზრის ყველა მონაწილისათვის).

სადაზღვევო კომპანიებს აქვთ ლიცენზირებული ქონების დაზღვევა, მსესხებლების პირადი დაზღვევა და იპოთეკური ბაზრის მონაწილეთა სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევა.

შემფასებლები არიან იურიდიული და ფიზიკური პირები, რომლებსაც აქვთ უფლება განახორციელონ საცხოვრებელი ფართების პროფესიული შეფასება, რომლებიც იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფის საგანია.

უძრავი ქონების ფირმები არის იურიდიული პირები, რომლებიც არიან პროფესიონალი შუამავლები საბინაო ყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე. რეალტორების ფუნქციები მოიცავს მსესხებლებისა და საცხოვრებლის გამყიდველებისთვის საცხოვრებლის ყიდვისა და გაყიდვის ვარიანტების შერჩევას, ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციების დადებაში დახმარებას, საბინაო ბაზრის სხვა მონაწილეების სახელით საცხოვრებლის გაყიდვის ორგანიზებას, აუქციონის ორგანიზებაში მონაწილეობას. დახურული საცხოვრებლის გაყიდვა.

ინვესტორები არიან იურიდიული პირები, რომლებიც ყიდულობენ კრედიტორების ან მეორადი ბაზრის ოპერატორების მიერ გამოშვებულ იპოთეკურ ფასიან ქაღალდებს. მათ შორისაა საპენსიო ფონდები, სადაზღვევო კომპანიები, საინვესტიციო ბანკები, ურთიერთდახმარების ფონდები და ა.შ.

იპოთეკური სესხის სისტემის ინფრასტრუქტურული კავშირები - საპასპორტო მომსახურება, მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოები და ა.შ.

იპოთეკური სესხები გაიცემა მსესხებლის გადახდისუნარიანობისა და კრედიტუნარიანობის შეფასების საფუძველზე, სესხის მოთხოვნებისა და პირობების შესაბამისად. პოტენციურ მსესხებლებს მოეთხოვებათ ბანკში წარუდგინონ საიდენტიფიკაციო დოკუმენტები, ქორწინების მოწმობა, შვილების დაბადების მოწმობა, დოკუმენტები, რომლებიც საფუძვლად უდევს მუდმივ საცხოვრებელ ადგილს, შემოსავლის ცნობა, ამონაწერი სახლის რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს კომუნალური გადასახადის დავალიანების არარსებობას. გადასახადები, სრული კომპლექტი ინფორმაცია მსესხებლის ქონების შესახებ, ინფორმაცია მსესხებლის სავალდებულო გადახდების შესახებ (სააღსრულებო ფურცლები, ალიმენტი, განვადებით შეძენილი საქონლის გადახდა და ა.შ.).

მეორად ბაზარზე საცხოვრებელი ფართის შეძენისას კრედიტორი ბანკი იძულებულია შეამოწმოს მათი იურიდიული სისუფთავე, მაგალითად, ამ ბინაზე დაკისრებული გირავნობის არარსებობა. იპოთეკის ხელშეკრულებით, გამსესხებელი ხდება იპოთეკარი, რაც მას ანიჭებს პრიორიტეტულ უფლებას, საჭიროების შემთხვევაში მიიღოს დაკმაყოფილება იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებელი ფართის ღირებულებიდან. იპოთეკის საგანია მუდმივი საცხოვრებლად განკუთვნილი საცხოვრებელი კორპუსები და ბინები. ეს ასევე შეიძლება იყოს საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის ნაწილები, რომელიც შედგება ერთი ან მეტი იზოლირებული ოთახისგან, მაგრამ იმ პირობით, რომ ისინი სტრუქტურულად იზოლირებულია, შეიძლება გამოყენებულ იქნას დამოუკიდებლად და შეინარჩუნონ ფუნქციური დანიშნულება. უძრავი ქონება, რომელიც არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად, ასევე შეიძლება იყოს იპოთეკის საგანი მხოლოდ ზოგად საფუძველზე.

ამრიგად, იპოთეკური სესხი არის გრძელვადიანი სესხი (სხვადასხვა ქვეყანაში ვადები მერყეობს 10-დან 40 წლამდე), როგორც წესი, გათვალისწინებულია უძრავი ქონების შესაძენად, რომელიც უზრუნველყოფილია ამ უძრავი ქონებით, როგორც ვალდებულების უზრუნველყოფა 3-15. % წლიური. მათი გრძელვადიანი ხასიათიდან გამომდინარე, ასეთი სესხები განსაკუთრებით მოსახერხებელია იმ შემთხვევებში, როდესაც პროცენტის გადახდა და ძირითადი ვალის დაფარვა შესაძლებელია მხოლოდ მიმდინარე, ჩვეულებრივ, დაბალი შემოსავლიდან, ანუ მცირე განვადებით. რაც განსაკუთრებით მიმზიდველია საშუალო შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის, რომლებიც შეადგენენ ე.წ. უზრუნველყოფის ყველა ზემოაღნიშნული მახასიათებელი დამახასიათებელია საცხოვრებელი ფართის იპოთეკური სესხისთვის.