Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
Метод срока жизни;
Метод разбиения на виды износа.
6.3.1. Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ (И: 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Пример.
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!
6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
Экспертный;
Нормативный (или бухгалтерский);
Стоимостной;
Метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.
Пример.
В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
Недостатки, требующие добавления элементов;
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
Капитализацией потерь в арендной плате;
Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потерь в арендной плате;
Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
Метод парных продаж;
Метод срока жизни.
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Причины сноса:
Необходимость перепланировки;
Расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И= (30 / 35) 100 = 86%.
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.
После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).
Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.
Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.
При оценке степени износа используются следующие термины.
Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.
Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.
Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.
На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.
Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:
И = ЭВ
ЭВ - эффективный возраст;
ВС - восстановительная стоимость объекта;
ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).
Пример расчета .
Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:
Х(И) 20 лет (ХрВ)
Ч = 40% износ, где:
100(ВС) 50лет(ТС)
X - неизвестная величина;
ХрВ - хронологический возраст.
Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:
ЭФ = % износа от восстановительной стоимости
20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%
60 лет (ТС)
Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:
И+ОС или ЭВ+ОС, где:
ОС - оставшийся срок экономической жизни.
Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности
| Группа зданий | Характеристика здания и конструктивных элементов | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные | 150 |
| II | Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| III | Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 100 |
| V | Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные | 30 |
| VI | Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные | 15 |
Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности
| Группа зданий | Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами | 175 |
| II | Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| IV | Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные | 100 |
| V | Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные | 80 |
| VI | Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые | 50 |
| VII | Здания деревянные каркасные, щитовые | 25 |
| VIII | Облегченные здания | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли | 10 |
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:
- фундаменты бетонные 100-125 лет
- стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
- перекрытия железобетонные 100-125 лет
- перекрытия деревянные 60 лет
- полы из керамической плитки 80 лет
- полы паркетные 50 лет
- полы дощатые 30-40 лет
- деревянные стропила и обрешетка 50 лет
- кровля из керамической черепицы 80 лет
- кровля из асбестоцементных листов 30 лет
- окна и двери в наружных стенах 40 лет
- элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа
Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.
оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка
оставшийся срок экономической жизни; Ry - ставка доходности инвестиций. Пример. Условия инвестирования: срок - 5 лет; R - ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл. Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации
оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: И Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных
оставшийся срок его полезной жизни - 48 лет. Офисные помещения требуют $1000 на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет; необходимо затратить $2500 на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни крыши, системы
оставшийся срок полезного использования. Срок полезного использования объекта нематериального актива определяется исходя из срока: действия патента, свидетельства; ограничений использования объекта в соответствии с законодательством РФ и иностранных государств; обусловленного соответствующими договорами. Если срок полезного использования объекта нематериального актива невозможно определить, то
срок обусловлен в первую очередь тем, что эта страна в послевоенный период правильно сориентировалась и стала целенаправленно проводить государственную политику, направленную на ускорение НТП. Цод единой научно-технической политикой государства понимается система целенаправленных мер, обеспечивающих комплексное развитие науки и техники, внедрение их результатов в народное хозяйство. Единая
срок службы основных производственных фондов (машин и оборудования) должен превышать три года; малые предприятия не должны прекращать свою деятельность в течение одного года с момента ввода в эксплуатацию того оборудования, по которому списывается на себестоимость до 50% его стоимости. При использовании льгот в области ускоренной амортизации малые предприятия имеют возможность в первый год
сроку службы. Наиболее характерным единичным показателем, значение которого указывается в паспортных данных на продукцию, является гарантированное время работы до первого ремонта (Т). Это наиболее объективный показатель, так как его невыгодно произвольно завышать (возрастают убытки производителя продукции при гарантированном обслуживании малонадежной продукции) и про из- вольно занижать
сроки беременности; при рождении ребенка; на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет; пособие на ребенка. Порядок назначения и выпла ты названных пособий устанавливается Правительством РФ. Согласно Стратегии развития Российской Федерации до 2010 года, подготовленной Центром стратегических разработок, предполагается переход к лсубсидиарному государству, которое
сроках и способах достижения наме-ченных целей. Все прогнозы можно разделить на две большие группы: базо вые и социально-экономические. К базовым относятся демогра фические прогнозы, прогнозы природных ресурсов, научно-тех нического прогресса, экологический, внешнеэкономический, внеш-неполитический, внутриполитический и др. Социально-экономи ческие включают прогнозы экономического роста,
Метод срока физической жизни элементов здания
Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания , в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
ФЖ - типичный срок физической жизни
Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости срок физической жизни, срок экономической жизни , эффективный возраст.
Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Срок полезного функционирования амортизируемых активов на предприятии может быть меньше срока их физической жизни. В дополнение к факторам материального износа и ветшания, основывающимся на производственных факторах , таких, как количество смен, в которые используются активы, или эксплуатационная, или ремонтная программа предприятия , должны приниматься во внимание и другие факторы . Сюда входят устаревание, возникшее при изменении технологий или совершенствовании продукции , устаревание вследствие изменений рыночного спроса на продукции или услуги, выпускаемые на данных средствах производства , и юридические ограничения, такие, как конечный срок действия аренды.
СРОК ПОЛЕЗНОСТИ - период времени, в течение которого какой-либо актив будет использован владельцем обычно С.П. короче физической жизни этого актива.
Независимо от применяемого метода начисления износа , оценка срока полезной службы должна периодически пересматриваться. Срок полезной службы актива определяется на основании предполагаемой полезности актива для предприятия, и, таким образом может значительно отличаться от экономической и физической жизни актива. К увеличению срока полезной эксплуатации актива могут привести последующие расходы , обеспечивающие восстановление производительности актива и таким образом продляющие первоначально определенный срок его полезного использования (например, ремонты, другое техническое обслуживание актива). Уменьшение срока полезной эксплуатации актива может быть следствием появления новых прогрессивных технологий , изменения на рынке. В случае существенного отличия ожидаемого срока службы от определенного ранее следует произвести необходимые корректировки в сумме начисленного износа за текущий и перспективные периоды.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.
В условиях стремительного развития техники и технологии в процессе организации подготовки кадров постоянно возникает ряд вопросов, например, какими критериями прогрессивности технических и экономических знаний необходимо руководствоваться при подготовке специалистов и рабочих каков срок жизни знаний, получаемых ими какова динамика этого процесса каковы закономерности обновления знаний, что в них является достаточно установившимся как учить работающих и т.д. Их решение позволит организовать соответствующую подготовку кадров в настоящем и повышение квалификации в-дальнейшем. И одним из путей является создание моделей специалистов по отдельным профессиям. Эти модели не только должны строиться на основе набора специальных знаний, но и органически включать в себя развитие физических и духовных качеств, с тем чтобы можно было формировать у работников целостное мировоззрение. Проблема подготовки не только специалиста, но и образованного, культурного человека сегодня становится все более острой, ибо недостаток культуры, как указывает профессор В.А. Веников, мстит иногда неожиданным образом, мешая по-настоящему овладеть специальностью 1.
При досрочном расторжении договора добровольного до истечения 5-летнего срока его действия (за исключением случаев расторжения договора страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) и возврате физическим лицам денежной (выкупной) суммы, подлежащей выплате согласно Правилам страхования и условиям договора при досрочном расторжении договора страхования , а также в случае изменения условий указанного договора в отношении срока его действия
Пример 1. Физическое лицо , заключившее договор добровольного долгосрочного страхования жизни сроком на 5 лет, изменяет срок действия договора в сторону уменьшения срока его действия. При наступлении
