p align="justify"> Найбільш ефективним способом забезпечення виконання зобов'язань є застава, оскільки задоволення вимог кредитора за рахунок застави не залежить від фінансового стану ні боржника, ні поручителя, що дозволяє реально виконати зобов'язання боржника перед кредитором за рахунок майна, що є предметом застави. Таким чином, за допомогою застави для кредитора створюється той самий майновий результат, як і фактичне виконання.
Під заставою у цивільному праві розуміється право кредитора (заставоутримувача) отримувати відшкодування з вартості закладеного майна пріоритетно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за вилученнями, встановленими законом п.1 ст.334 ЦК України.
Відповідно до законодавства кредитор та позичальник підписують договір про заставу, який має бути укладений у письмовій формі, простою чи нотаріально засвідченою. При укладанні договору застави дуже важливо дотриматися його форми, а за необхідності і процедури реєстрації. Недотримання цього правила тягне за собою недійсність договору про заставу ст. 333 ЦК України.
Нотаріальне посвідчення договору застави потрібне у випадках:
- - застави об'єктів нерухомості, підприємств чи майнових комплексів;
- - якщо договір застави укладено на забезпечення зобов'язань за договором, який має бути нотаріально посвідчений;
- - на вимогу однієї із сторін.
Крім того, договір застави об'єктів нерухомості вимагає додаткової державної реєстрації в бюро технічної інвентаризації (БТІ), земельних комітетах, суднових регістрах, ДІБДР та інших відповідних органах п.1 ст.331 ЦК України.
Істотними умовами договору застави є предмет застави та її оцінка, істота, розмір і термін виконання зобов'язання, що забезпечується заставою, і навіть умова у тому, яка зі сторін (заставодавця чи заставоутримувача) перебуває закладене майно.
Предметом застави може бути будь-яке майно, у тому числі речі та майнові права (вимоги), за винятком майна, вилученого з обороту, вимог, нерозривно пов'язаних з особистістю кредитора, та інших прав, поступка яких іншій особі заборонена законом, а також цінні папери ст. 336 ЦК України. У той самий час майно має відповідати двом критеріям: прийнятність (якісна визначеність предмета застави) і достатність (кількісна визначеність предмета застави).
При грошовій оцінці предмета застави, що здійснюється за згодою сторін за ринковими цінами, іноді передбачається відповідна індексація вартості закладеного майна або право заставоутримувача на його переоцінку на момент звернення.
Заставою забезпечуються всі вимоги кредитора-заставоутримувача, що виникли на момент їх пред'явлення, якщо інше не передбачено договором. Серед цих вимог вирізняються:
- а) сума основного боргу та відсотки;
- б) витрати кредитора у зв'язку з виконанням зобов'язання, включаючи витрати, пов'язані з реалізацією майна, проведенням аукціонів, конкурсів, виплатою комісійної винагороди та інших.;
- в) збитки кредитора, пов'язані із виплатою відсотків, неустойок;
- г) витрати кредитора, пов'язані із утриманням майна.
Всі ці суми відносяться на рахунок заставоутримувача та підлягають відшкодуванню за рахунок закладеного майна.
Право застави виникає з укладення договору заставу, а щодо майна, яке підлягає передачі заставоутримувачу, - з передачі цього майна, якщо інше не передбачено договором заставу.
Перед укладанням договору складається акт перевірки застави з виходом на місце. Представник відділу кредитування проводить перевірку фактичної наявності та за документальними (бухгалтерськими) даними предмета застави. При цьому складається акт, який підписує представник банку, керівник і головний бухгалтер позичальника.
Залежно від місця перебування предмета застави допускається застава, як із передачею, і без передачі закладеного майна (речі) заставоутримувачу. Цивільний кодекс використовує саме цю ознаку для класифікації застави на види. Закон про заставу виділяв види застави трохи інакше: заставу з передачею закладеного майна заставоутримувачу (заклад) та заставу із залишенням закладеного майна у заставника ст.5 Закон «Про заставу».
Запорука без передачі заставного имущества.Запорука без передачі заставного майна заставоутримувачу набула найбільшого поширення у вітчизняній та зарубіжній практиці порівняно з другим видом застави, оскільки він дозволяє позичальнику (заставодавцю) продовжувати вести діяльність, використовуючи і закладене майно.
Законом передбачено, що закладене майно залишається в заставника, якщо інше не передбачено договором. Не передається заставоутримувачу майно, куди встановлено іпотека, і навіть закладені товари у обороті.
Відповідно до Цивільного кодексу РФ під іпотекою розуміється застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, нежитлових приміщень, квартир та інше нерухоме майно.
За договором про іпотеку може бути закладено лише нерухоме майно, а саме: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею.
При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі, що зводяться на ній, та споруди заставника, якщо в договорі не передбачена інша умова.
Проте чи все майно може бути предметом іпотеки. Не допускається іпотека ділянок надр, природних територій, що особливо охороняються, іншого майна, вилученого з обороту, майна, на яке відповідно до федерального закону не може бути звернено стягнення, багатоквартирних та індивідуальних житлових будинків і квартир, що знаходяться в державній або муніципальній власності, а також майна, щодо якого у встановленому федеральним законом порядку приватизація заборонена.
При іпотеці квартири у багатоквартирному житловому будинку, частина якого знаходиться у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеною вважається поряд із житловим приміщенням відповідна частка у праві спільної власності на житловий будинок.
Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується в договорі в грошах, при цьому оцінна вартість земельної ділянки не може бути встановлена нижче за її нормативну ціну.
У договорі може бути передбачено, що іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок закладеного майна або у фіксованій сумі.
При укладанні договору про іпотеку заставник зобов'язаний письмово попередити заставоутримувача про всі відомі йому на момент державної реєстрації іпотеки права третіх осіб на предмет іпотеки (прави застави, користування, оренди, сервітути, тобто права обмеженого користування) та інші права. Невиконання цього обов'язку дає кредитору за основним зобов'язанням право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання чи зміни умов договору про іпотеку.
Кредитор за забезпеченим іпотекою зобов'язанням має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку. Це належить кредитору по забезпеченому іпотекою зобов'язання у тому разі, якщо закладене майно передано заставнику у володіння третіх осіб.
Застава з передачею закладеного майна заставоутримувачу (заклад). Як заклад, що залишається у розпорядженні заставоутримувача, можуть бути різні види майна (автотранспорт, золото та інші дорогоцінні метали, валюта, фондові цінності).
Під фондовими цінностями розуміються цінні папери, що вільно звертаються на біржовому ринку (акції та облігації підприємств, державні цінні папери), належним чином зареєстровані в уповноваженому депозитарії або реєстрі. Про передачу цінних паперів у заставу має бути зроблено відповідний запис у депозитарії чи реєстрі. До анулювання цього запису заставник не може продати ці цінні папери.
При заставі майнового права, засвідченого цінним папером, вона може бути передана заставоутримувачу.
Як заклад може використовуватися застава валютних цінностей (іноземна валюта, цінні папери в іноземній валюті), золото та інші дорогоцінні метали у виробах. Тут особливо важливо, що такі операції дозволені лише уповноваженим банкам, які мають відповідні ліцензії.
Центральний банк при кредитуванні приймає як заклад золото і дорогоцінні метали у виробах, і державні цінні папери.
Російським законодавством передбачається два режими звернення на закладене майно: у судовому чи позасудовому порядку. Судовий порядок було передбачено ще Законі РФ «Про заставу». Позасудовий порядок вперше виник у зв'язку з набранням чинності ЦК РФ.
Задоволення вимоги заставоутримувача за рахунок закладеного нерухомого майна без звернення до суду допускається лише на підставі нотаріально засвідченої угоди заставоутримувача із заставником, укладеної після виникнення причин для звернення на предмет застави. Умова про право заставоутримувача звернути стягнення на закладене нерухоме майно без пред'явлення позову до суду, що міститься безпосередньо в договорі про заставу, має визнаватись недійсною.
У ряді випадків стягнення на закладене майно може бути звернене лише за рішенням суду, коли:
- - для укладання договору про заставу потрібна згода чи дозвіл іншої особи чи органу;
- - Предметом застави є майно, що має історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;
- - заставник відсутній, і встановити місце його знаходження неможливо.
Законом передбачено обов'язкову реєстрацію рухомого майна (транспортних засобів) у ДІБДР у тому районі, де транспортний засіб стоїть на обліку.
Коли предметом застави є права вимоги (наприклад, депозит у банку), права оренди та інші майнові права, стягнення ними може бути накладено (якщо не виконано кредитне зобов'язання), зазвичай, у судовому порядку.
Якщо предметом застави є майнові права, обмежені терміном дії, всі вони переходять до банку-заставодержателю лише до закінчення цього терміна.
Законом передбачено припинення застави у таких конкретних випадках:
- - З припиненням зобов'язання, забезпеченого заставою;
- - якщо законодавець повідомив заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження закладеного майна;
- - у разі загибелі закладеної речі або припинення закладеного права, якщо заставник не скористався правом у розумний термін відновити предмет застави або замінити її іншим рівноцінним майном, якщо договором не передбачено інше;
- - у разі продажу з публічних торгів закладеного майна, а також у ситуації, коли його реалізація виявилася неможливою.
Реалізація закладеного майна проводиться шляхом продажу з громадських торгів у порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом РФ та ЦК РФ.
Банківський кредит під заставу нерухомості в нормальних економічних умовах - один із найпопулярніших і найпривабливіших для кредитора. У той же час будь-яка банківська система може видати обмежену кількість іпотечних кредитів через їх довгостроковий характер і значні ризики.
Громадянські правовідносини - це величезна сфера різноманітних правочинів (договорів, дій, вчинків та подій), врегульованих цивільним законодавством. Не завжди учасники тієї чи іншої договору є сумлінними, а щоб уникнути можливих проблем існує інститут забезпечення виконання зобов'язань, врегульований положеннями глави 23 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ЦК України).
Одним із найбільш часто зустрічаються на практиці способів забезпечення зобов'язання є запорука.
Відповідно до положень, закріпленим у статті 334 ДК РФ, під заставою слід розуміти право кредитора за основним договором отримати належну йому грошову суму шляхом реалізації закладеного майна в тому випадку, якщо боржник не виконає свого зобов'язання.
При цьому такий кредитор матиме переважне право на закладене майно перед іншими кредиторами у разі неспроможності боржника. Застава використовується і під час укладання невеликих договорів, але найчастіше він виступає своєрідним гарантом виконання боржником взятого він великого зобов'язання, наприклад кредиту. Крім ДК РФ правовідносини, що виникають при заставі нерухомості: будівлі, споруди, підприємства, будинки чи квартири, регулюються Федеральним законом «Про іпотеку (заставу нерухомості)».
Сторонами договору застави є:
Заставодавець- юридична чи фізична особа чи індивідуальний підприємець, який передає свою власність у заставу в обмін на отримання кредиту;
Заставоутримувач- Найчастіше у цій ролі виступає Банк чи інша кредитна організація, яка видає кредит потреби Боржника за висновок договору застави. Договір застави тісно пов'язаний з основним зобов'язанням, що є між сторонами - кредитним договором, в якому кредитором є заставоутримувач, а боржником - заставник.
Договір застави укладається у письмовій формі. Предметом застави може бути будь-яке майно, зокрема нерухоме, головне, щоб воно було обмежено у обороті за російським законодавством (зброя, ліки, наркотики тощо.). Основні вимоги до цього виду договорів такі:
- необхідно вказати предмет застави (майно) та його вартість за результатами оцінки;
- слід відобразити сутність, строки та розміри основного зобов'язання, на забезпечення якого укладається договір застави;
- якщо основний договір між Боржником і Кредитором підлягає нотаріальному посвідченню, то справедливо щодо забезпечення його угоди про заставу;
- договір про іпотеку має бути зареєстрований у державних органах;
- слід зазначити, хто має предмет застави (щодо нерухомості найчастіше майно залишається в Боржника);
У наші дні кредити під заставу нерухомості, що видаються як фізичним, так і юридичним особам, користуються неймовірною популярністю і є дуже актуальним фінансовим продуктом для будь-якого солідного банку.
Юридичні особи закладають нерухомість, що належить їм на праві власності, щоб отримати кредит на одну з наступних цілей:
- розвиток та розширення наявного бізнесу;
- придбання нової нерухомості (нежитлової), у тому числі на стадії будівництва;
- капітальний ремонт будівлі/будівлі/підприємства;
- інші цілі, що вимагають термінового вливання великої грошової суми;
Ухвалюючи рішення про те, чи варто видавати підприємству кредит під заставу нерухомого майна, банк проводить комплексний аналіз усіх основних аспектів фінансово-господарської діяльності компанії:
- ретельно вивчаються останні баланси фірми;
- оцінюється благонадійність компанії, як учасника громадянського обороту (тривалість перебування на даному ринку, успішність бізнесу тощо);
- оцінюється ліквідність та визначається ринкова вартість предмета застави;
- установчі документи: Статут зі всіма змінами та Установчий договір (за наявності);
- свідоцтва про державну реєстрацію компанії, про постановку на податковий облік, про присвоєння ОГРН, про внесення змін до статуту;
- протоколи (рішення) про призначення керівників;
- баланси організації за певний період;
- документ з оцінкою нерухомості, що закладається від незалежного оцінювача;
- свіжі документи БТІ на будівлю/споруду/квартиру чи будинок;
Предмет застави - будівля, споруда, підприємство чи будинок залишається найчастіше у володінні та користуванні власника, тобто боржника, в той же час кредитор отримує певні права на закладену річ, може стежити за її правильним використанням, контролювати та обмежувати боржника у розпорядженні цим майном. . Ці умови прописані у договорі застави.
Заставоутримувач має право вимагати, а Заставодавець зобов'язаний виконати такі вимоги:
- застрахувати закладене нерухоме майно у повній вартості від загрози пошкодження та загибелі чи іншого вибуття з його володіння. За бажанням також можливо застрахувати життя та здоров'я боржника, а також його працездатність;
- дбайливо поводитися з предметом застави, захищати її від можливих пошкоджень та посягань третіх осіб;
- не перешкоджати Кредитору перевіряти наявність та збереження закладеного майна;
Важливо відзначити, що віддати в іпотеку будівлю або споруду можна лише долучивши до неї землю, на якій вона стоїть. Земля може перебувати у власності боржника або ж бути ним орендована у держави чи іншої організації. Діє також зворотне правило - якщо в іпотеку потрапляє земельна ділянка, то будівлі, що стоять на ній, та інші будівлі також підпадають під заставу, якщо окремо в договорі не буде передбачений інший порядок.
Якщо ж на цій ділянці стоять будинки, якими володіють треті особи, тоді у разі зміни власника, наприклад, якщо Заставодавець не виконає своїх зобов'язань за кредитним договором, усі права, а також обов'язки колишнього власника щодо цих осіб переходять до нового разом із землею.
Що таке іпотека?
Договір іпотеки - це окремий випадок договору застави і стосується він тих ситуацій, коли закладається нерухомість. Таким чином, застава – ширше поняття, ніж іпотека. Регулируются іпотечні відносини ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості), і навіть ДК РФ, який має більшої юридичної чинності й у разі суперечності норм закону і кодексу, слід керуватися положеннями останнього. Якщо ж суперечностей немає, то насамперед варто вивчити закон, оскільки він ретельно та докладно висвітлює ці стосунки.
Офіційно Росія є наймолодшою країною у сфері іпотечного кредитування у Європі. Вважається, що прийшло до нас це починання у 1998 році, тож перше десятиліття роботи з іпотекою залишилося позаду. Напередодні відзначення цього ювілею, у 2008 році було підбито підсумки, які показали такі цифри (за даними Центрального Банку Росії):
- кількість банків, що видають кредити з іпотеки, становила 587;
- більше 60% загальної кількості іпотек припадає на частку десятки провідних гравців на даному ринку (серед них ВТБ, Сосьєте Женераль Схід);
- порівняно з попереднім 2007 роком, обсяг угод зріс майже на 18%;
- великим попитом у росіян користується іпотека вторинного житла, а чи не новобудови;
На початку 2009 року кількість карбованцевих іпотечних кредитів у Росії скоротилося в 4 рази, у валюті - майже в 10 разів! Також різко зросли відсоткові ставки з одночасним скороченням терміну надання іпотечного кредиту. Але вже ближче до кінця минулого року ситуація стала поступово вирівнюватися і можна прогнозувати подальше зростання ринку, щоправда, вже набагато скромнішими темпами, ніж бачилося це буквально 2 роки тому.
Чи завжди при заставі нерухомого майна йдеться про житло, що купується в кредит? Ні не завжди. Найчастіше зустрічаються ситуації, коли боржник віддає під заставу вже наявну в нього квартиру або житловий будинок, а отриману в кредит суму витрачає на інші потреби та цілі. Іноді такий спосіб вигідніший, ніж іпотека. Багато в чому тому, що не потрібно вносити відчутний початковий грошовий внесок.
При оформленні іпотечного кредиту позичальників страждає безліч питань. Але, мабуть, головний із них, який обов'язково слід висвітлити у цій статті - чи може Кредитор відібрати закладене Довжником фізичною особою нерухоме житлове майно, навіть якщо це єдине придатне для Заставника та його сім'ї житло.
Російське цивільне законодавство (ст. 446 ЦК України) свідчить, що банк має право звернути стягнення на квартиру, будинок або інше єдине житлове майно боржника. Те, що його сім'ї ніде житиме, загалом і в цілому не є проблемою Кредитора, це турбота держави - постаратися, щоб її громадяни не залишилися на вулиці.
Для вирішення проблеми передбачено особливий механізм і правових норм, які захищають у такій ситуації Боржника.
По-перше, існує таке поняття, як несумірність вимоги. Що воно означає? Іноді Кредитора/Золотоутримувача можна обмежити у його претензіях щодо застави.
Це стає можливим у випадках, коли порушення боржника несуттєве і розмір претензій кредитора не відповідає вартості закладеного нерухомого майна. А точніше кажучи, щоб оскаржити вимоги Кредитора, потрібна наявність у сукупності двох умов (це правило виникло нещодавно, у середині 2009 року):
- прострочення Довжником основного зобов'язання триває трохи більше 3 місяців;
- сума невиконаного зобов'язання менша ніж 5% від оціночної вартості предмета застави за іпотекою;
Ще один випадок, коли можна обмежити Кредитора у його спробах звернути стягнення на предмет іпотеки, це ситуація, коли йдеться про будівництво житлової нерухомості, а боржник є одним з дольових учасників процесу. У такій ситуації Кредитор може звертати стягнення не раніше ніж через півроку після зазначеного у договорі терміну здачі об'єкта будівництва або поки не стане очевидним, що об'єкт у строк не буде зданий.
Якщо все ж таки справа доходить до звернення стягнення на майно, то Кредитор звертається до суду з позовною заявою. З вартості закладеного майна може отримати саму суму невиконаного зобов'язання, і навіть пені і неустойки, передбачені договором. Слід знати, що боржник має право вибирати спосіб реалізації предмета іпотеки - аукціон/конкурс або публічні торги. Також він може сперечатися у суді про розмір початкової ціни, якщо не вдалося досягти угоди із Кредитором.
Свої претензії на збільшення ціни потрібно підтвердити документально, доклавши звіт оціночної фірми або БТІ.
Але найголовніше право боржника, яке може суттєво вплинути на розвиток подій – це право вимагати відстрочки реалізації закладеного нерухомого майна (до 12 місяців).
Можливо, за цей час боржник зможе знайти вихід і сплатити свій борг, зберігши за собою предмет іпотеки. Але щоб переконати суд прийняти таке рішення, потрібно вказати причину, яка може бути визнана поважною – наприклад, наявність неповнолітніх дітей на утриманні, серйозна хвороба тощо. Є 2 винятки із загального правила, коли суд відстрочку не надасть:
- предметом застави є ділянка землі для сільськогосподарських потреб;
- Боржник є фізичною особою, але використовує предмет застави, щоб здійснювати підприємницьку діяльність;
Інша справа, що насправді таке житло в більшості міст і весей нашої країни просто відсутнє або не витримує жодної критики за своїм станом. Тому цю проблему виконавчої слід ретельно опрацювати і постаратися виправити ситуацію на краще.
А ось боржнику не варто доводити справу до примусового вилучення своєї квартири - краще продати її самостійно і погасити кредит. Чому це краще? Справа в тому, що банк-Кредитор, отримавши в розпорядження закладене житлове нерухоме майно, повинен його реалізувати на аукціоні, в якому рідко бере участь багато покупців і ціни бажають кращого. Куди вигідніше продати квартиру або будинок за високою ринковою ціною. Банк же виставлятиме житло на продажу за ліквідаційною ціною, оскільки реалізація вимушена.
Ціна ця зазвичай становить до 75% від початкової оцінної вартості житла. Тож може вийти, що виручених від продажу через аукціон грошей не вистачить на погашення заборгованості перед кредитором!
Заставодавцю квартиру або будинок можна продати в більшості випадків тільки за згодою заставоутримувача, тобто Банку. Але можна використовувати кілька схем, коли його участь виключається, головне, щоб не було мораторію на дострокове погашення кредиту. Наприклад, залишок боргу за іпотекою береться в борг у друзів/рідних і погашається банку, а потім квартира неспішно продається за високою ціною і борги близьким людям можна буде повернути. Або ж можна взяти у покупця квартири завдаток у розмірі заборгованості перед заставоутримувачем, погасити борг, отримавши квартиру в повне і безроздільне володіння і розпорядження, а потім продати її.
Проблема повернення іпотечного кредиту та страх втратити своє нерухоме майно у важкі кризові часи займала розуми мільйонів людей у нашій країні. Уряд РФ врахував всі складнощі цього тимчасового періоду: зниження зарплат, масові скорочення працівників, падіння курсу рубля, високу інфляцію та інші та в особі відповідального органу - Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) та його дочірнього підприємства Агентства з реструктуризації іпотечних житлових кредитів ) здійснило ряд заходів щодо полегшення становища іпотечних боржників:
- надавався пільговий термін, протягом якого можна було сплатити заборгованість;
- протягом року боржники з іпотеки могли скористатися послугами АРІЖК та виплачувати кредит за їх рахунок на базі ануїтетних платежів;
Також передбачено можливість викупу муніципалітетами квартир, придбаних громадянами за іпотекою. Це стосується випадків, коли справа дійшла до стадії судового розгляду. Вже понад 30 000 громадян Росії скористалися цією державною програмою. Крім того, існує законопроект, який надає можливість боржникам за договорами застави майна, зокрема нерухомого, достроково погашати позику без застосування до них штрафних санкцій. Таким чином, можна бачити, що ситуація з іпотечним кредитуванням у нашій країні поступово виправляється. Надалі очікується активного зростання та розширення даного інституту громадянського права.
Відповідно до ст. 329 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ЦК України) виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, запорукою, утриманням майна боржника, порукою, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими законом або договором. Неустойка (штраф, пеня) присутня, зазвичай, переважають у всіх кредитних договорах, але є, сутнісно, певною мірою відповідальності боржника за невиконання зобов'язань перед кредитором. Неустойку не можна зарахувати до ефективним способам забезпечення виконання зобов'язань. Неповернення кредиту позичальником, зазвичай, пов'язані з відсутністю коштів в останнього, що дозволяє стягнути з нього навіть неустойку. Утримання та завдаток не застосовуються для забезпечення виконання кредитних зобов'язань, оскільки несумісні з природою кредитних зобов'язань. Ефективними способами забезпечення виконання зобов'язань позичальників за кредитними договорами, що найчастіше використовуються кредитними організаціями, є застава, порука та банківська гарантія. Ця стаття присвячена розгляду особливостей застави.
Вирішуючи питання про надання кредиту тому чи іншому позичальнику, уповноважений орган (посадова особа) кредитної організації приймає кредитні ризики або на фінансове становище позичальника, або певне забезпечення виконання зобов'язань (запорука, порука, банківську гарантію). Причому завжди слід пам'ятати принцип, що міститься у п. 3 ст. 329 ДК РФ: недійсність основного зобов'язання тягне за собою недійсність забезпечує його зобов'язання, якщо інше не встановлено законом (наприклад, щодо банківської гарантії). Тому, приймаючи кредитні ризики на забезпечення, необхідно бути впевненим у тому, що основне зобов'язання - кредитний договір є дійсною угодою, що відповідає законодавству.
Для цього при вирішенні питання про надання кредиту будь-якій юридичній особі необхідно переконатися, що така юридична особа зареєстрована в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, проаналізувати його установчі документи щодо правоздатності та структури органів управління для визначення органу, уповноваженого приймати рішення про отримання кредиту та підписувати кредитний договір. При цьому в обов'язковому порядку перевіряється, чи не закінчився термін повноважень зазначеного органу і чи належним чином його було обрано (призначено), для чого позичальник запитує копії протоколів (рішень) про обрання (призначення) цього органу. У випадках, передбачених чинним законодавством або установчими документами юридичної особи, уповноваженим органом має бути ухвалено рішення про отримання позичальником кредиту, належним чином засвідчена копія якого надається кредитору. Зазначене рішення повинне містити всі суттєві для цієї угоди умови одержуваного кредиту (суму, строк, відсоткову ставку, вид забезпечення, цільове використання кредиту та інші умови, що визнаються суттєвими сторонами кредитного договору). Така ж правова експертиза має бути проведена і щодо заставників та поручителів. У цьому необхідно враховувати правоздатність різного виду юридичних.
Наприклад, Федеральний закон від 14.11.2002 N 181-ФЗ "Про державні та муніципальні унітарні підприємства" (далі - Закон N 181-ФЗ) передбачає, що угоди унітарних підприємств, у вчиненні яких є зацікавленість, великі угоди (ст. ст. 22 , 23), а також угоди з надання поруки та передачі в заставу нерухомого майна (ст. 18) повинні також здійснюватися унітарними підприємствами за згодою власника майна унітарного підприємства. Це необхідно пам'ятати під час укладання з унітарними підприємствами договорів поруки та договорів застави як забезпечення виконання зобов'язань позичальників. Крім того, слід враховувати спеціальну правоздатність унітарного підприємства (ст. 3 Закону N 181-ФЗ) - здатність мати цивільні права, що відповідають предмету та цілям його діяльності, передбаченим у статуті цього унітарного підприємства, а також те, що унітарні підприємства можуть бути створені у випадках, спеціально передбачених ст. 8 Закону N 181-ФЗ.
У зв'язку з викладеним можна зробити висновок, що можливість виступати поручителем та заставником як забезпечення виконання зобов'язань третьої особи має бути передбачена статутом унітарного підприємства. Цікава норма міститься у п. 3 ст. 18 Закону N 181-ФЗ, який передбачає, що рухомим та нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, які не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет та види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, вчинені державним чи унітарним підприємством із порушенням цієї вимоги, є нікчемними.
Розглянемо приклад. Унітарне підприємство, яке займається авіаційними перевезеннями пасажирів і має у господарському віданні три пасажирські літаки, при отриманні кредиту у банку передає зазначені літаки у заставу. При невиконанні цим підприємством зобов'язань щодо повернення кредиту на літаки може бути звернено стягнення, і вони будуть реалізовані у порядку, передбаченому чинним законодавством. Таким чином, під час укладання подібних угод з унітарним підприємством необхідно оцінити, наскільки передбачуваний предмет застави зайнятий у виробничому процесі та чи не призведе його відчуження до неможливості здійснення унітарним підприємством статутної діяльності. Незважаючи на те, що сама застава не є угодою щодо відчуження майна, можлива реалізація застави може бути нікчемною угодою, і відповідно таку заставу не можна розцінювати як належне забезпечення.
Слід пам'ятати, що недійсність кредитного договору тягне за собою недійсність забезпечує його зобов'язання, якщо інше встановлено законом (п. 3 ст. 329 ДК РФ). Таким чином, при визнанні кредитного договору недійсним, у тому числі з розглянутих вище підстав, буде втрачено забезпечення (порука, застава, крім банківської гарантії).
Запорука як спосіб забезпечення виконання зобов'язань
p align="justify"> Найбільш ефективним способом забезпечення виконання зобов'язань є застава, оскільки задоволення вимог кредитора за рахунок застави не залежить від фінансового стану ні боржника, ні поручителя, що дозволяє реально виконати зобов'язання боржника перед кредитором за рахунок майна, що є предметом застави.
Відповідно до ст. 334 ДК РФ в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанню (заставоутримувач) має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за вилученнями, встановленими законом. Норма пріоритету при зверненні стягнення також підтверджує перевагу застави над іншими способами забезпечення зобов'язань.
Щоб застава була справді належним та ефективним способом забезпечення, необхідно при розгляді конкретного майна як предмет застави звернути увагу на наступні важливі моменти.
1. Відповідно до ст. 335 ГК РФ заставником речі може бути її власник або особа, що має на неї право господарського відання, а заставником права - особа, якій належить закладається право. Відповідно, потенційний заставник повинен надати кредитору документальне підтвердження своїх прав на пропоноване в заставу майно. Такими документами можуть бути: договір, на підставі якого майно було придбано (передані права), з доказом переходу права власності на майно, що відбувся, у порядку, передбаченому ст. ст. 223, 224 ЦК України (акт приймання-передачі, накладна, коносамент, інший товаророзпорядчий документ залежно від умов договору), або передачі (виникнення) прав; для майна (права), що підлягає державній реєстрації, – відповідне свідоцтво про реєстрацію.
Насправді часто виникає ситуація, коли заставник неспроможна надати договір, що є підставою придбання майна, у зв'язку з його втратою за давністю років. І тут слід керуватися ст. 234 ГК РФ про набувальну давність. Відповідно до зазначеної статті особа - громадянин або юридична особа, - яка не є власником майна, але сумлінно, відкрито і безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом п'ятнадцяти років або іншим майном протягом п'яти років, набуває права власності на це майно.
Відповідно до п. 4 ст. 234 ГК РФ протягом терміну придбаної давності щодо речей, що знаходяться у особи, з володіння якої вони могли бути витребовані відповідно до ст. ст. 301 і 302 ЦК України, починається не раніше закінчення терміну давності за відповідними вимогами.
У п. 17 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Судна РФ від 25.02.1998 N 8 зазначено, що протягом терміну придбаної давності починається раніше закінчення терміну давності по вендикационному позову власника чи іншого титульного власника.
Застосовуваний до зазначених вимог термін позовної давності становить три роки (ст. 196 ЦК України) і відповідно до п. 1 ст. 200 ГК РФ починає текти з дня, коли особа, чиє право порушено, дізналася або мала дізнатися про порушення свого права. Виходячи із норми п. 1 ст. 200 ДК РФ безперечно встановити момент початку перебігу строку позовної давності не є можливим, це питання є оцінним і має вирішуватися в кожному випадку з урахуванням конкретних обставин. Причому, як правило, дані обставини відомі лише потенційному позивачу, а особа, яка вважає себе власником майна в силу норм про набутню давність, не має відомостей про те, коли власник (інший власник) дізнався про порушення його прав. Отже, вивчаючи документи, що підтверджують володіння майном, не можна виразно встановити момент виникнення права власності у особи в силу набувальної давності. Разом з тим, враховуючи викладене, для цілей підтвердження права власності особи на рухоме майно слід виходити з того, що особа, яка претендує на майно відповідно до норм про набутню давність, має надати докази володіння зазначеним майном (як правило, це документи бухгалтерського обліку) протягом щонайменше вісім років.
При прийнятті в заставу прав оренди чи іншого права на чужу річ слід пам'ятати, що така застава не допускається без згоди власника або особи, яка має на неї право господарського відання, якщо законом чи договором заборонено відчуження цього права без згоди зазначених осіб.
2. Відповідно до ст. 336 ГК РФ предметом застави може бути будь-яке майно, у тому числі речі та майнові права (вимоги), за винятком майна, вилученого з обороту, вимог, нерозривно пов'язаних з особистістю кредитора, зокрема вимог про аліменти, про відшкодування шкоди, заподіяної життю або здоров'ю та інших прав, поступка яких іншій особі заборонена законом. Запорука окремих видів майна, зокрема майна громадян, на яке не звертається стягнення, може бути законом заборонена або обмежена. Перелік видів майна, яким може бути звернено стягнення, міститься у ст. 446 Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації. Стаття 51 Основ законодавства Російської Федерації про культуру (утв. Верховною Радою РФ 09.10.1992 N 3612-1) передбачає, що не можуть бути предметом застави культурні цінності, що зберігаються в державних та муніципальних музеях, картинних галереях, бібліотеках, архівах та інших державних організаціях культури. Відповідно до ст. 63 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" не допускається іпотека:
Земельних ділянок, які перебувають у державній чи муніципальній власності;
Частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ та нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення та дозволеного використання.
Перелік майна, заставу якого обмежений, затверджено Указом Президента РФ від 22.02.1992 N 179. У Переліку міститься майно, вільна реалізація якого заборонено. Відповідно до ст. 129 ДК РФ таке майно може належати лише певним учасникам обороту або його перебування в обороті допускається за спеціальним дозволом. Отже, саму заставу зазначеного майна не заборонено, але в заставоутримувача можуть виникнути складності при зверненні стягнення на таке майно, оскільки коло його набувачів обмежене. Відповідно до Постанови Уряду РФ від 10.12.1992 N 959 поставки зазначеного майна (продукції) здійснюються споживачам, які мають дозвіл на його застосування в Російській Федерації, або на підставі квот.
Розглянемо деякі види забезпечення, які досить поширені у банківській практиці.
Як забезпечення виконання зобов'язань щодо повернення кредиту в заставу приймаються майнові права на кошти, які надійдуть на рахунок заставника в майбутньому. Як правило, така застава використовується, якщо платником коштів виступає досить відома та фінансово надійна організація. Незважаючи на широке використання цього виду забезпечення, слід пам'ятати, що договір, за яким приймаються в заставу зазначені права, є недійсним відповідно до ст. 168 ЦК України, оскільки суперечить ст. 336 ЦК України. Права на кошти можуть бути предметом застави тією мірою, якою права за договором банківського рахунку можуть бути поступлені, а в період дії договору рахунку неможлива часткова поступка прав за договором банківського рахунку. Таким чином, застава майнових прав щодо коштів на рахунку може мати місце лише щодо тих прав, які виникають після припинення договору банківського рахунку (щодо залишку коштів на рахунку). Зазначена позиція ґрунтується на арбітражній практиці з приводу можливості поступки прав вимог у період дії договору банківського рахунку (див., наприклад, Постанови Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 27.05.1997 N 584/97, від 29.04.1999 N6. .1997 N 1435/97).
Заставодавці-власники виключного права на товарний знак пропонують банкам як забезпечення виконання своїх зобов'язань щодо повернення кредиту права на товарний знак. Разом з тим Закон РФ від 23.09.1992 N 3520-1 "Про товарні знаки, знаки обслуговування та найменування місць походження товарів" прямо не передбачає можливість передачі прав на товарний знак у заставу. Відповідно до ст. ст. 25, 26 зазначеного Закону передача виняткового права на товарний знак можлива лише у формі поступки, а передача права на використання товарного знака – за ліцензійним договором. Закон не передбачає інші форми передачі товарного знака чи права його використання. Таким чином, реалізувати виняткові права на товарний знак або право на його використання у порядку ст. 350 ЦК України неможливо. Отже, неможливо ухвалити в заставу зазначені права.
Досить часто крім цінних паперів, особливості застави яких будуть розглянуті нижче, як заставу пропонується частка, що належить заставнику, у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю.
Статтею 22 Федерального закону від 08.02.1998 N 14-ФЗ "Про товариства з обмеженою відповідальністю" (далі - Закон про ТОВ) учаснику товариства надано право закласти належну йому частку (частина частки) у статутному капіталі товариства іншому учаснику товариства чи третій особі. Передача в заставу частки у статутному капіталі ТОВ третій особі можлива лише за рішенням загальних зборів учасників товариства, прийнятим більшістю голосів усіх учасників товариства, якщо необхідність більшої кількості голосів учасників для прийняття такого рішення не передбачена статутом ТОВ. Частка у статутному капіталі ТОВ не може бути передана у заставу, якщо у статуті товариства міститься заборона на вчинення таких угод. Таким чином, вирішення питання про прийняття в заставу частки у статутному капіталі ТОВ має передувати правова експертиза статуту ТОВ щодо наявності в ньому зазначених вище положень.
Слід також перевірити оплату учасником товариства належної йому частки, яка передається у заставу, оскільки відповідно до п. 3 ст. 21 Закону про ТОВ частка учасника товариства може бути відчужена лише в тій частині, де вона оплачена. У разі якщо в заставу буде передано не повністю оплачену частку, предмет застави визначатиметься виходячи з реально оплаченої частки учасника ТОВ.
3. Відповідно до п. 3 ст. 334 ДК РФ застава виникає в силу договору, а також на підставі закону при настанні зазначених у ньому обставин, якщо в законі передбачено, яке майно та для забезпечення виконання якого зобов'язання визнається таким, що перебуває в заставі.
Виникнення застави виходячи з закону передбачає, наприклад, ст. 488 ГК РФ: товар, проданий у кредит, з моменту передачі його покупцю і до моменту його повної оплати вважається запорукою продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати товару, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу. Зазначеною нормою слід керуватися під час проведення правової експертизи застави. Аналізуючи договір, що є підставою придбання пропонованого у заставу майна, необхідно звернути увагу до порядку оплати, передбачений договором. У разі якщо на момент передачі в заставу майно не було сплачено покупцем (заставодавцем), тобто має місце застава в силу закону, застава цього майна як забезпечення повернення кредиту буде наступною заставою. Відповідно до ст. 342 ДК РФ, якщо майно, що знаходиться в заставі, стає предметом ще однієї застави в забезпечення інших вимог (наступна застава), вимоги наступного заставоутримувача задовольняються з вартості цього майна після вимог попередніх заставоутримувачів. Таким чином, приймаючи майно в наступну заставу, потрібно оцінювати розмір і терміни вимог попередніх заставоутримувачів та співвідносити їх з оцінкою предмета застави, для того, щоб наступному заставоутримувачу вистачило коштів від реалізації предмета застави.
Наступна застава допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про заставу. Порушення зазначеної вимоги тягне за собою визнання наступної застави недійсним за ст. 168 ЦК України. Для зменшення ризику втрати забезпечення з вказаної причини необхідно вимагати від заставника надання документів, що підтверджують відсутність обтяження у вигляді застави на майно, що пропонується в заставу (витяг з книги запису застав, витяг з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно). Відповідно до п. 3 ст. 342 заставник зобов'язаний повідомити кожному наступному заставоутримувачу відомості про всі існуючі застави даного майна, передбачені п. 1 ст. 339 ГК РФ, і відповідає за збитки, заподіяні заставоутримувачам невиконанням цього обов'язку.
Відповідно до п. 5 ст. 488 ДК РФ можна вимагати від заставника включення до договору, яким придбавалося майно, умови у тому, що досі повної оплати майно перебувають у заставі в продавця.
На підставі закону з моменту державної реєстрації права власності позичальника на відповідний житловий будинок або квартиру виникає іпотека житлового будинку або квартири, придбаних або збудованих повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації (п. 1 ст. 77 Федерального закону "Про іпотеку" (заставі нерухомості)" у редакції, введеній у дію з 11 січня 2005 р. Федеральним законом від 30.12.2004 N 216-ФЗ).
4. Стаття 339 ЦК України встановлює вимогу про укладення договору застави в письмовій формі, яка може бути дотримана в письмовому договорі, складеному у вигляді одного документа, а також у разі обміну між сторонами договору застави документами у вигляді поштової, телеграфної, телетайпної, телефонної, електронної або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ походить від сторони за договором. Для того, щоб сторони мали таку можливість, вони повинні попередньо домовитися про передбачувані засоби зв'язку, способи ідентифікації сторін (поштова адреса, номер факсу, адреса електронної пошти тощо) та порядок обміну документами (визначити строки, уповноважених осіб, порядок вступу з договору, укладеного з використанням перелічених вище засобів зв'язку). Зазначена домовленість може бути здійснена у договорі, складеному у вигляді одного документа. Для договору про іпотеку ст. 339 ГК РФ передбачає також обов'язкову реєстрацію в порядку, встановленому для реєстрації угод із відповідним майном.
Крім того, у зазначеній статті визначено суттєві умови договору застави: предмет застави та її оцінку; розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується заставою; вказівку те, у якій із сторін перебуває закладене майно. Договір застави вважатиметься укладеним, якщо між сторонами у необхідній у підлягають випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (ст. 432 ДК РФ). За відсутності хоча б однієї з істотних умов договору застави він є неукладеним.
Розглянемо суттєві умови договору застави докладніше.
Предмет договору та його оцінка
Крім найменування майна, що передається в заставу, у договорі повинні бути зазначені ознаки цього майна, що індивідуалізують, що відмежовують його від іншого схожого майна (модель, сорт, країна походження, рік випуску, відповідність ГОСТу, інвентаризаційний номер, заводський номер, інші кількісні та якісні показники) . Як передбачено в п. 2 Огляду практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу (Інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 15.01.1998 N 26), при визначенні в договорі предмета застави видова приналежність майна, а й мають бути зазначені індивідуальні характеристики предмета застави, що дозволяють вичленувати його з однорідних речей. Відповідно за відсутності у договорі заставу відомостей, індивідуально визначальних закладене майно, договір заставі неспроможна вважатися укладеним (див., наприклад, Постанова Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 21.12.2004 N Ф04-8852/2004(70) 36), Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 07.10.2004 N КГ-А40/9232-04). Винятком є товари в обороті, особливості застави яких розглядатимуться нижче.
Цивільний кодекс не встановлює будь-яких вимог щодо визначення оцінки предмета застави. Разом з тим, у майна, що є предметом застави, може бути кілька різних оцінок: балансова вартість, ринкова вартість, ціна, що міститься у рішенні ради директорів або загальних зборів акціонерного товариства про укладання угоди застави, яка є великою угодою або угодою із зацікавленістю для даного акціонерного товариства . Виникає питання: яка із зазначених оцінок має бути включена сторонами до договору застави як суттєва його умова? Оцінка предмета застави - це оцінка, визначена за згодою сторін, яка може збігатися ні з ринковою, ні з балансовою вартістю. У той же час ціна предмета застави (ціна правочину), що міститься у рішенні ради директорів або загальних зборів акціонерного товариства про укладання угоди застави, що є великою угодою або угодою із зацікавленістю, повинна бути включена до договору застави як суттєва її умова.
Оцінка предмета застави сторонами договору має бути об'єктивною та співвідносною або з балансовою або з ринковою вартістю предмета застави. У банківській практиці оцінка предмета застави визначається шляхом дисконтування ринкової вартості майна. Звісно ж, що з суттєвому заниженні оцінки предмета застави можна говорити, що сторони не домовилися про зазначену оцінку. Слід також мати на увазі, що оцінка предмета застави повинна бути не нижче розміру зобов'язання, що забезпечується заставою, в іншому випадку буде відсутній забезпечувальний характер застави (якщо тільки заставою не забезпечується частина основного зобов'язання, сума якого дорівнює оцінці предмета застави).
При прийнятті майна у заставу слід пам'ятати положення ст. 348 ГК РФ, яка передбачає, що у зверненні стягнення на закладене майно може бути відмовлено, якщо допущене позичальником порушення забезпеченого зобов'язання вкрай незначне і розмір вимог заставоутримувача внаслідок цього явно не відповідає вартості заставленого майна. Таким чином, вартість предмета застави повинна бути пропорційна сумі зобов'язання, що забезпечується.
Забезпечуване зобов'язання
У договорі застави має бути зазначена істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується заставою. Стосовно кредитного договору, крім суми кредиту, необхідно зафіксувати розмір відсотків за користування кредитом, розмір неустойки за прострочення виконання зобов'язання щодо повернення кредиту (сплати відсотків), а також строки повернення кредиту (графік повернення кредиту частинами) та сплати відсотків. Для ідентифікації основного зобов'язання слід також зазначити у договорі застави реквізити кредитного договору, забезпеченого цим договором застави (номер та дату укладання).
У договорі застави мають бути відображені інші умови кредитного договору, що належать до суті, розміру та строку її виконання. Наприклад, кредитний договір може передбачати право кредитора достроково вимагати повернення кредиту при настанні певних умов, пов'язаних із порушенням позичальником своїх зобов'язань за договором, зі зміною його фінансового стану та ін. (Відповідно до п. 3 ст. 450 ЦК РФ). У цьому випадку йдеться про зміну терміну повернення кредиту, що обов'язково має бути описано у договорі застави.
Відповідно до ст. 337 ДК РФ, якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимогу в тому обсязі, який воно має на момент задоволення, зокрема відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання, а також відшкодування необхідних витрат заставоутримувача на утримання закладеної речі та витрат на стягнення. У договорі застави сторони можуть обмежити обсяг зобов'язань, які забезпечуються даною заставою, наприклад, лише сумою основного боргу або лише сумою відсотків.
У разі зміни зобов'язання, що забезпечується заставою, підлягає зміні та договір застави, в якому зазначено істоту, розмір та строк виконання основного зобов'язання.
Розглядаючи питання про опис основного зобов'язання у договорі застави, слід звернутися до арбітражної практики.
Пленум Верховного Суду РФ та Вищого Арбітражного Суду РФ у Постанові від 01.07.1996 N 6/8 (п. 43) передбачає, що у випадках, коли заставником є боржник в основному зобов'язанні, умови про сутність, розмір та строки виконання зобов'язання, забезпеченого заставою , слід визнавати узгодженими, якщо у договорі застави є відсилання до договору, що регулює основне зобов'язання та містить відповідні умови.
Таким чином, арбітражна практика виробила різні підходи до проблеми вказівки в договорі застави відомостей про зобов'язання, що забезпечується: для договору застави, укладеного позичальником-заставодавцем, достатньо вказівки найменування кредитного договору та його реквізитів, а в договорі, укладеному заставником - третьою особою, Крім цього, всі істотні умови кредитного договору.
Крім істотних умов, без узгодження яких сторонами договору останній буде вважатися неукладеним, сторони можуть включити до договору застави інші умови: зазначення моменту виникнення права застави (п. 1 ст. 341 ЦК України), заборона договором наступної застави (п. 2 ст. 342 ДК РФ), розподіл обов'язків щодо утримання та забезпечення безпеки заставленого майна (п. 1 ст. 343), порядок моніторингу сторонами предмета застави (п. 2 ст. 343 ДК РФ), визначення порядку та умов користування та розпорядження закладеним майном (ст. 346 ЦК України). Істотною умовою договору застави відповідно до п. 1 ст. 339 ГК РФ є також вказівку на те, у якої зі сторін перебуває це майно.
Яка зі сторін договору містить закладене майно
Стаття 338 ДК РФ передбачає два види застави залежно від знаходження предмета застави в однієї зі сторін: заставу без передачі та заставу з передачею закладеного майна заставоутримувачу (заклад). Запорука без передачі заставоутримувачу може бути, у свою чергу, трьох видів: звичайна застава; заставу, у якому предмет застави залишено в заставника під замком і печаткою заставоутримувача; заставу, у якому предмет застави залишено в заставника з накладенням знаків, які свідчать про заставу (тверда застава). У банківській практиці найчастіше використовується звичайна застава – із залишенням предмета застави у заставника. Такий вид застави є менш ефективним, оскільки дозволяє несумлінним заставникам у разі небажання звернення стягнення щодо застави заставоутримувачем здійснити будь-які дії, пов'язані з приховуванням предмета застави. Вирішенням зазначеної проблеми може бути лише періодичний моніторинг заставоутримувача предмета застави. Заклад, що є більш надійним видом застави, покладає на заставоутримувача обов'язок вживати заходів, необхідних для забезпечення збереження закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань та вимог з боку третіх осіб, що робить заставу непривабливою для заставоутримувача. Одним із найбільш надійних та поширених видів застави у банківській практиці останнім часом є іпотека. Відповідно до п. 1 ст. 338 ДК РФ майно, яким встановлено іпотека, не передається заставоутримувачу.
Досить широко забезпечення виконання кредитних зобов'язань використовують у банківської практиці заставу цінних паперів. Відповідно до п. 4 ст. 338 ДК РФ при заставі майнового права, засвідченого цінним папером, вона передається заставоутримувачу або депозит нотаріуса, якщо договором не передбачено інше. Зазначена норма говорить лише про заставу прав, засвідчених цінним папером. Водночас, з огляду на те, що відповідно до ст. 128 ЦК України цінні папери відносяться до майна, а ст. 336 ДК РФ передбачає, що предметом застави може бути будь-яке майно та майнові права, правомірно говорити і про заставу цінних паперів як майна та про заставу прав, засвідчених цінним папером. Різниця у визначенні предмета застави пов'язані з формою випуску цінних паперів: у документарної формі як документа чи бездокументарної формі шляхом фіксації прав на цінних паперів у спеціальному реєстрі (ст. 142 ДК РФ).
Заставу цінних паперів присвячено Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних із застосуванням норм про договір про заставу та інші забезпечувальні угоди з цінними паперами (Інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 21.01.2002 N 67) (далі - Огляд). Відповідно до п. 13 Огляду право застави на бездокументарні цінних паперів виникає з його фіксації у встановленому порядку відповідно до ст. 149 ГК РФ, яка передбачає, що операції з бездокументарними цінними паперами можуть відбуватися тільки при зверненні до особи, яка офіційно здійснює запис прав. Передача, надання та обмеження прав (у тому числі і застава) має
Видача коштів приватним особам чи організаціям для банку чи мікрофінансової організації завжди тягне за собою ризик не отримати їх назад. Для захисту своїх інтересів від несумлінних позичальників кредитор використовує юридичний механізм забезпечення зобов'язань. Розглянемо, що з себе є забезпечення позики, які плюси та мінуси є в ньому для позичальника та для банку.
Юридична природа
Багато банків та інших кредитних організацій сьогодні пропонують пільгові умови для тих позичальників, хто готовий укласти договір позики із забезпеченням. Такою мірою банк страхує себе від невиконання зобов'язання щодо повернення боргу.
Кредит, особливо довготривалий, це завжди високоризикова угода.
Позичальник може втратити роботу або інший дохід, захворіти, померти, виїхати в іншу країну і загубитися там і т. д. У подібному випадку банк має великий шанс не повернути видані кошти, не кажучи вже про відсотки, що належать за їх використання.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Цивільне законодавство передбачило спеціальний механізм, що захищає кредитора і дозволяє йому практично у будь-якому разі отримати свої гроші назад. Йдеться заходи забезпечення виконання зобов'язань, перелічених у гол. 23 ЦК України.
Ще до укладання угоди сторони домовляються про те, що у разі нездатності позичальника повернути борг, кредитор зможе отримати належні йому кошти з інших джерел, наприклад, з майна боржника, переданого як забезпечення.
Забезпечення - окремий правочин, який відповідним чином оформляється.
Види
Цивільним кодексом передбачено лише сім способів забезпечення сумлінного виконання зобов'язань:
- завдаток;
- неустойка;
- забезпечувальний платіж;
- незалежна гарантія;
- заставу;
- порука;
- утримання речі.
При укладанні договору позики використовуються лише неустойка, порука та застава як найбільш відповідні природі угоди. Наявність забезпечення дозволяє банку розраховувати на сумлінність боржника, що відбивається у запропонованих умовах. Розглянемо особливості кожного із способів та сферу їх застосування.
Неустойка
Умова про неустойку, зазвичай, прописується у самому договорі позики чи кредитному.Вона є штрафною мірою, згідно з умовами якої, за несвоєчасне повернення всього боргу або регулярного платежу одноразово нараховується додатковий грошовий штраф, а також пеня за кожен прострочений день у вигляді певного відсотка від суми.
Чим довше триває прострочення, тим більше стає неустойка.
Застосування цього забезпечувального заходу дуже популярне у про мікрофінансових організацій, які пропонують короткочасні позики під досить високий відсоток. Вони видають гроші без ретельної перевірки позичальника і тому мають великий шанс не отримати їх назад.
Однак висока неустойка здатна вплинути на поведінку лише сумлінного боржника. Він виплатить взяту суму та відсотки вчасно, щоб не переплачувати. Якщо ж гроші бралися без наміру їх повернути, то розмір неустойки не має значення.
Відео: Як скласти договір
Запорука
Більш серйозні кредитні організації, такі як банки, вважають за краще забезпечувати заставу. Особливість такого способу полягає в тому, що на весь термін, доки діє договір позики, боржник передає банку якесь цінне майно.
У разі неможливості повернути борг, предмет застави може бути банком у власника вилучено та реалізовано. Отримані таким чином кошти йдуть на погашення боргу та відсотків за ним.
Якщо кошти вчасно та повністю повернуті, то закладене майно повертається власнику.
Предметом застави у банку стає досить дороге та високоліквідне майно:
- житлові будинки та квартири;
- підприємства;
- земельні ділянки;
- комерційна нерухомість;
- нові автомобілі;
- вироби із дорогоцінних металів;
- цінні папери.
Банки найохочіше приймають у заставу нерухомість.Це зумовлено як її високою вартістю, а й цінністю такого майна для власника.
Не бажаючи буквально втратити дах над головою, позичальник докладе максимум зусиль, щоб погашати борг вчасно. Для застави нерухомості існує спеціальний термін, знайомий сьогодні багатьом – іпотека.
Найчастіше предметом застави стають житлові приміщення, рідше – земельні ділянки.Це пов'язано з недосконалістю земельного законодавства та з досить різкими коливаннями цін на землю.
Запропонувати як забезпечення майновий комплекс підприємства чи комерційні приміщення можна за спеціальними програмами для підприємців.
Ще один популярний спосіб забезпечити кредит – закласти куплений по ньому автомобіль.
Порука
При виборі як забезпечення позики поруки, передавати банку майно не потрібно.Суть цього у тому, що разом із позичальником зобов'язання перед банком виникають і в третя особа - поручителя.
І якщо позичальник не поверне борг або його частину, то банк має право вимагати зробити це від поручителя. Але лише після того, як не вдалося погашення від самого боржника. Відповідальність поручителя є субсидіарною.
Бути ним може як громадянин, так і юрособа. Іноді за тим самим договором передбачено залучення відразу кількох поручителів.
Є ряд відмінностей від подібної за змістом з порукою гарантією:
- як гарант виступає лише комерційна компанія або банк;
- позичальник та гарант відповідають перед кредитором солідарно;
- банк-кредитор має право звернутися за поверненням боргу до будь-якого учасника угоди або до обох одночасно.
Оформлення договору із забезпеченням позики
Неустойка, як забезпечувальна міра за договором позики, стосується лише двох сторін угоди і прописується безпосередньо у самому документі. Жодних додаткових дій вчиняти не потрібно, складати окремих документів також.
Застосування неустойки у разі порушення позичальником умов угоди відбувається автоматично.
Зовсім інша справа такі способи забезпечення, як застава чи порука.Оформлення угоди з їх використанням потребує дотримання низки правил. Розглянемо їх докладніше.
Застосування застави як заходи забезпечення позики відображається в основному договорі. Але сама передача майна також потребує оформлення окремої угоди – про заставу. Це додаткове зобов'язання, що накладає особливі обов'язки на учасників.
Пропонуємо , який обов'язково складається у письмовій формі.
Якщо в заставу передається нерухомість (іпотека), то угода обов'язково має пройти держреєстрацію, причому двічі: під час укладання угоди та за її припинення після повного погашення боргу.
Порука також оформляється окремим договором.Він полягає між тим, хто надав кошти та поручителем.
Перед тим, як документ буде підписаний, банк або інша організація, яка виступає як позикодавець, вимагатиме надати відомості про платоспроможність кандидата в поручителі.
Кожна із трьох сторін отримує за примірником основного договору. Значно рідше угода з порукою оформляється одним, тристороннім документом.
Головна особливість договорів забезпечення позики полягає в тому, що вони мають додатковий характер і діють лише в той же період, що й основне зобов'язання. Після завершення його дії вони також припиняються.
Плюси та мінуси угоди
Приймаючи рішення про отримання коштів за договором позики із забезпеченням, варто ретельно зважити всі переваги та недоліки такої угоди. А також тверезо оцінити свої фінансові можливості, щоб не залишитись і без грошових коштів, і без майна. Розберемо докладніше, у чому вигода такої угоди кожному з учасників.
Для банку
Укладаючи угоду із забезпеченням, позикодавець отримує гарантію повернення власних коштів.Він зможе отримати і в тому випадку, якщо боржник поверне борг своєчасно, і якщо він не зможе цього зробити з різних причин. Це безперечний плюс.
Однак, якщо позичальник виявиться не в змозі борг повернути, то на кредитора ляжуть всі клопоти та всі витрати, пов'язані з реалізацією закладеного майна або зверненням до поручителя. Така діяльність зазвичай є непрофільною і потребує додаткових витрат.
Для позичальника
Термін «іпотека» – грецького походження. Ще у Стародавній Греції можна було отримати кредити під заставу, наприклад землі. Позичальник отримував гроші у кредитора (іпотечний кредит), і, щоб не виникало спокуси отримати гроші під заставу цієї земельної ділянки в інших кредиторів, зобов'язаний був на ділянці, обтяженій іпотекою, встановити спеціальний знак (стовп або камінь). Цей знак повідомляв, що ця ділянка перебуває в заставі, що під її заставу іпотечний кредит вже отримано.
Іпотека – це застава нерухомості задля забезпечення зобов'язань перед кредитором. При іпотечному кредитуванні позичальник отримує кредит для придбання нерухомості чи інші цели. Його зобов'язанням перед кредитором є погашення кредиту, а забезпечує виконання цього зобов'язання заставу нерухомості. При цьому купувати та закладати можна не лише житло, а й інші об'єкти нерухомості – землю, автомобіль, яхту тощо. Нерухомість, отримана за допомогою іпотеки, є власністю позичальника кредиту з моменту придбання. Термін іпотекау Росії зазвичай застосовується у зв'язку з вирішенням житлових проблем.
Термін "іпотека" в юридичному обороті зазвичай охоплює два поняття:
Іпотека як правовідносини – це застава нерухомості (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою одержання позички.
Іпотека як цінний папір - передбачає заставну: борговий інструмент, що засвідчує права заставоутримувача на нерухоме майно.
Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.
Іпотека характеризується такими відмінними рисами:
По-перше, іпотека, як і будь-яка застава – це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання – позики чи кредитного договору оренди тощо. Отже, іпотека виходить з основному зобов'язанні, оскільки вона втрачає сенс.
По-друге, як предмет іпотеки завжди виступає нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки та все, що міцно з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди.
По-третє, предмет іпотеки завжди перебуває у володінні боржника. Він залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження їм, по крайнього заходу, без згоди.
Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси:
населення – у покращенні житлових умов;
комерційних банків та інших кредиторів – у ефективній та прибутковій діяльності;
будівельного комплексу – у ритмічній роботі;
держави – в економічному зростанні та забезпеченні прав громадян на житло.
Учасники системи іпотечного кредитування:
Заставодавець – фіз. чи юр. особа, яка надала нерухоме майно у заставу для забезпечення свого обов'язку.
Заставоутримувач (іпотечний кредитор) - юридична особа, що видає кредити під заставу нерухомого майна.
Іпотечне кредитування базується на п'яти основних принципах: платності, терміновості, повернення, забезпеченості та цільового використання коштів. Основним забезпеченням повернення кредитних коштів є застава майна, що купується. Нецільове використання позикових коштів, а також не надання кредитору можливості здійснювати контроль за використанням коштів за призначенням, надають останньому право вимагати дострокового повернення кредиту та відсотків.
Найпоширеніший варіант використання іпотеки в Росії – це купівля квартири у кредит. Закладається при цьому, як правило, житло, що знову купується, хоча можна закласти і вже наявну у власності квартиру. Іпотечні кредити видаються банками, та умови кредитування у всіх різні. На державному рівні в Росії іпотека знаходить підтримку у вигляді розробленого іпотечного законодавства, а також спеціально створених державою іпотечних агентств.
Іпотечна угода є послідовність дій та методів із забезпечення виконання договірних зобов'язань, а за їх порушенні – сукупність взаємодій із задоволенню інтересів (прав) кредитора. Зазначимо, що заставна угода має складну структуру взаємовідносин, тобто інтегровану систему незалежних один від одного партнерських взаємовідносин на ринку житла та іпотечних кредитів. Розглянемо інфраструктуру іпотечної угоди (рис. 1).
Структура іпотечної угоди показує складність її природи, доводить взаємозалежність ринків: житла, іпотечних кредитів, страхових послуг та послуг з оцінки нерухомості. Тому необхідно усвідомлення те, що з формування стабільного, довгострокового ринку іпотечних кредитів має бути організована система управління іпотечними угодами на регіональному інвестиційно-житловому ринку. Ця система може являти собою сукупність цілей, завдань, методів, способів та прийомів щодо ефективної організації іпотечного процесу в регіоні.
Мал. 1 Структура та взаємозв'язки іпотечної угоди.
При управлінні заставними (іпотечними) угодами кінцевим результатом на споживчому ринку є купівля-продаж квартири із залученням іпотечного кредиту. На ринку іпотечних кредитів – ефективне ведення, виконання та завершення іпотеки. На ринку страхових послуг – завершення договору страхування житла, яке здається у заставу. На ринку послуг із оціночної діяльності – акт про оцінку житлової нерухомості. На ринку послуг з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним – введення в реєстр нерухомості позначки про права володіння чи застави на неї, припинення застави.
Управління заставними (іпотечними) угодами реалізується з організацією іпотечного процесу, який можна охарактеризувати як багатофункціональний, довгостроковий, ризиковий. Розглянемо структуру іпотечного процесу (рис. 2).
Мал. 2 Структура іпотечного процесу.
Будь-який бізнес-процес передбачає наявність ресурсної бази, організацію умов входження в бізнес-процес, його проходження, вихід з бізнес-процесу та досягнення очікуваного соціально-економічного результату. Управління бізнес-процесом включає такі економічні методи, як планування, аналіз, синтез, прогнозування, коригування економічних показників. У цьому можуть застосовуватися методи управління, прийняті логістичному, стратегічному, фінансовому менеджменті. Основним є досягнення головної мети управління – запуск, формування та ведення стабільного і тривалого іпотечного процесу.
Оформлення іпотеки - багатоетапна процедура, що включає збирання документів, проходження кредитної комісії банку, пошук відповідного житла, його оцінку та страхування, укладання договору іпотеки.
Процедура отримання іпотечного кредиту у банку складається з кількох етапів і починається з попередньої кваліфікації потенційного клієнта та оформлення заяви отримання кредиту. На наступному етапі банк збирає та перевіряє інформацію про клієнта та про заставу, оцінює ймовірність погашення кредиту (ця процедура називається андеррайтингом позичальника), після чого приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову.
1. За позитивного рішення кредитор розраховує суму кредиту та формує інші важливі умови його видачі (термін, процентна ставка, порядок погашення). Потім починається підбір квартири, що відповідає фінансовим можливостям позичальника та вимогам кредитора, та проводиться оцінка предмета іпотеки. Останній етап – це укладання договору купівлі-продажу між позичальником та продавцем, а також кредитного договору та договору іпотеки між позичальником та кредитором. За договором про іпотеку позичальник (заставодавець), закладаючи нерухомість, придбану за рахунок кредиту, втрачає право розпоряджатися нею, але зберігає право володіння та користування. Кредитор стає заставоутримувачем, що дає можливість, у разі невиконання позичальником зобов'язань за кредитним договором, одержати задоволення своїх вимог до боржника з вартості закладеного майна переважно над іншими кредиторами заставника. Заставоутримувач має право перевіряти наявність та стан нерухомості та вимагати вжиття необхідних заходів щодо збереження цього майна. Обов'язковим є страхування предмета іпотеки, і навіть життя, здоров'я та працездатності позичальника з його рахунок (ст. 31 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)»). До договору іпотеки входять такі умови: предмет іпотеки; ціна майна, що передається в іпотеку; істота основного зобов'язання, що забезпечується іпотекою (надання кредитних коштів); розмір кредиту та відсотків; термін виконання основного зобов'язання; вимоги щодо страхування майна, що передається в іпотеку; підстави звернення на предмет іпотеки та інші (ч. 4. ст. 9 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)»). Договір про іпотеку підлягає державній реєстрації (ч. 1. ст. 10 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)»).
Крім того, заставник складає заставну, яка передається кредитору органом, який здійснює державну реєстрацію іпотеки, та засвідчує право її законного власника «на отримання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання», а також «право застави на майно». , обтяжене іпотекою» (ст. 13 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)»).
2. Після державної реєстрації та врегулювання розрахунків з продавцем нерухомості позичальник вселяється в придбану квартиру, далі він повинен здійснювати платежі з погашення кредиту, кредитор приймає платежі від позичальника, веде відповідні записи про погашення основної заборгованості та відсотків. Після виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, що робиться запис у державному реєстрі. У разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на предмет застави з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника перед кредитором. Сума, що залишилася після погашення кредиту, за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення і реалізацією житла, повертається колишньому позичальнику. Таким чином, на ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування діють такі основні учасники:
Позичальники (покупці нерухомості) – фізичні громадяни РФ, особи, які уклали кредитні договори з банками (кредитними організаціями) чи договори позики з юридичними особами (не кредитними організаціями), за умов яких отримані як кредиту кошти використовуються придбання житла; продавці нерухомості; кредитори (банки та інші кредитні організації, основними функціями яких є: надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності та кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог та умов кредитування; оформлення кредитного договору (договору позики) та договору про іпотеку; обслуговування виданих іпотечних кредитів).
Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства з іпотечного житлового кредитування) – спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню (до їх основних функцій відносяться: рефінансування кредитів на основі встановлених стандартів та вимог, що пред'являються до; іпотечних цінних паперів; залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування;
Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (основними функціями, яких є: реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень, оформлення переходу прав власності до нового власника – реєстрація договорів про іпотеку та права іпотеки; зберігання та надання інформації з прав власності та обтяженню заставою житла всім учасникам іпотечного ринку).
Страхові компанії, які мають ліцензії, що здійснюють майнове страхування, особисте страхування позичальників та страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку.
Оцінювачі – юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави під час іпотечного кредитування
Ріелтерські фірми – юридичні особи, які є професійними посередниками на ринку продажу житла. До функцій ріелтерів відноситься підбір варіантів купівлі-продажу житла для позичальників і продавців житла, допомога у укладанні угод з купівлі-продажу, організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла, участь в організації проведення торгів з реалізації житла, на яке звернуто стягнення.
Інвестори – юридичні особи, які купують цінних паперів, забезпечені іпотечними кредитами, емітовані кредиторами чи операторами вторинного ринку. До них належать пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди та ін.
Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування – паспортні служби, органи опіки та піклування та ін.
Іпотечні кредити надаються на основі оцінки платоспроможності та кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог та умов кредитування. Від потенційних позичальників потрібно подати до банку документи, що засвідчують особу, свідоцтво про шлюб, народження дітей, документи, що є підставою для реєстрації постійного місця проживання, довідки про розмір доходу, виписки з будинкової книги з підтвердженням відсутності заборгованості з оплати комунальних послуг, повний набір відомостей про наявну у позичальника власності, відомості про обов'язкові платежі позичальника (виконавчі листи, аліменти, оплата товарів, придбаних на виплат і т.д.).
При придбанні житлових приміщень на вторинному ринку банк-кредитор змушений перевіряти їхню юридичну чистоту, наприклад, відсутність арешту, накладеного на цю квартиру. За договором про іпотеку кредитор стає заставоутримувачем, що дає йому переважне право на отримання, у разі потреби, задоволення вартості закладеного житлового приміщення. Предметом іпотеки є житлові будинки та квартири, призначені для постійного проживання. Це можуть бути частини житлового будинку або квартири, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат, але за умови, якщо вони конструктивно відокремлені, можуть самостійно використовуватися і зберігають своє функціональне призначення. Об'єкти нерухомості, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки тільки на загальних підставах.
Таким чином, іпотечний кредит - це довгострокова позичка (у різних країнах терміни варіюються від 10 до 40 років), що надається, як правило, для придбання нерухомості під заставу даної нерухомості як забезпечення зобов'язання під 3-15% річних. Завдяки своїй довгостроковості, такі кредити особливо зручні у випадках, коли виплата відсотків і погашення основного боргу можливі лише з поточних, зазвичай, невисоких доходів, тобто невеликими внесками. Що особливо привабливо для осіб із середнім заробітком, що становлять так званий середній клас. Всі ці перелічені особливості застави характерні для житлового іпотечного кредитування.
