Большинство населения РФ проживает в квартирах. Данные объекты недвижимости характеризуются несколькими важными параметрами, одним из основных выступает количество квадратных метров жилья.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
При расчете во внимание не берутся определенные части квартиры. Необходимо разобраться, что входит в общую площадь квартиры в 2019 году, какие помещения не учитываются, какова законодательная база данного вопроса.
Общие моменты
Сегодня расчет общей площади жилья имеет важное значение, особенно в случае необходимости ознакомления с документами на жилплощадь заблаговременно.
Уделяя внимание данному вопросу заранее, вы сможете избежать в дальнейшем ущемления ваших прав.
Рассмотрим законодательные нормы, основные понятия расчета, а также с какой целью выполняется расчет общей площади жилья.
Что это такое
Когда осуществляются сделки с жильем, в основном применяются два термина – общая и жилая площадь.
На первый взгляд, никаких трудностей не должно возникать, ведь общая квадратура состоит из всей территории квартиры, а жилая включает только помещения, где можно проживать (жилые комнаты).
Однако часто возникают противоречия и необходимость обращаться в суд. В этом разделе мы детально разберемся, какая же площадь считается общей.
Сегодня в процессе приобретения и продажи квартиры нужно учитывать главные ее характеристики, в том числе суммарную жилую квадратуру.
Точное определение площади жилья считается важным нюансом, поскольку квартиры формируется, исходя из суммарного числа полезных квадратных метров.
В таком случае ссылаются на прежние нормативные документы, которые фактически утратили законную силу.
Граждане вправе указать им, что вышеуказанный ФЗ отменяет и корректирует действие прежнего законодательства.
Раньше, до принятия ФЗ, балконы и лоджии в обязательном порядке были включены в общую квадратуру квартиры в процессе оформления технической документации на квартиру, частности техпаспорта.
В 2019 году присоединять лоджии и балконы к общей площади запрещено. В противном случае это будет считаться грубым нарушением, что повлечет за собой необходимость проведения перерасчета.
Как официально произвести расчет
На законодательном уровне предусмотрено несколько способов расчета общей и жилой квадратуры, исходя из целей, для которых данный расчет осуществляется:
Подсобные бытовые помещения, лоджии, балконы, террасы в определении жилой площади жилья не учитываются.
Итак, мы увидели, что расчет общей и жилой площади имеет ряд нюансов, которые необходимо учитывать для соблюдения требований законодательства.
Многих граждан, которые собираются осуществлять какую-либо сделку со своей недвижимостью, а точнее квартирой, интересует вопрос, что входит в жилую площадь квартиры, ведь чем больше места будет отведено для проживания, тем соответственно выше цена недвижимости, это вполне нормально. Еще следует знать, что помещение обладает не только жилой, но и другими типами площадей. Все, что касается непосредственно размеров жилья, нужно понимать и разбираться в этом, тогда вы сможете выбрать самое подходящее жилье.
Общая площадь квартиры - определение
Под данным термином имеется ввиду общий метраж всех помещений, которые находятся в жилье, и не важно, жилые они или подсобные.
Данные метры используются, когда производится расчёт платежей за коммунальные услуги, в договоре купли-продаж и прочем. Она состоит из:
- Комнат, являющихся пригодными для проживания в них.
- Детской, гостиной, а также спальни.
- Комнаты, отведенной для приготовления пищи.
- Шкафы, которые встроены в стену.
- Ниши, находящиеся в стенах.
- Лоджия.
- Коридор также в нее входит.
- Терраса.
- Веранда.
Расчет общей площади квартиры
В этом вопросе стоит разобраться, как можно детальнее. Ведь именно от общей площади зависит цена всего помещения, из этого следует, что она должна быть рассчитана правильно.
Все очень просто, чтобы узнать какова расчетная площадь всей квартиры, следует узнать метраж каждой комнаты, а затем суммировать полученные значения . Определить квадратные метры комнат довольно просто, используя формулы знакомые каждому из обычного курса математики в школе. Учтите, что измерения проводятся исключительно по внутренней стороне плинтуса.
Также вам могут пригодиться формулы из следующей статьи: (с примерами). ⇐
Входят ли перегородки в общую площадь квартиры
Это важный вопрос, который возникает у людей интересующихся расчетом общей площади своего жилья. Ответ на него находится в Жилищном Кодексе и СниП. Там четко указано, что они являются частью общей жилой площади.
Учтите, что измерение расстояния, нужного для того, чтобы произвести расчет общей площади, производится по периметру всех стен по высоте от 1,1 до 1,3 метра от пола.
Что такое жилая площадь квартиры
Многим интересно, что конкретно относится к метражу квартиры, например, входит ли кухня в жилую площадь квартиры . Ответ прост – нет. Ведь по определению ясно, что жилая – значит пригодная для проживания. Даже если комната для приготовления пищи будет оборудована всем необходимым для сна, все равно она не является жилой.
Отсюда вывод, что жилой площадью является общая сумма метража всех комнат, пригодных для проживания, например, спальня, гостиная, детская и прочие подобные помещения. Все остальные комнаты, типа кухни, балкона, ванной и прочего, не относятся к жилой площади.
Как считается жилая площадь квартиры
Есть несколько вариантов, как это сделать, например, часто общая площадь вашего жилого помещения уже известна. Тогда достаточно вычислить метраж всех помещений, которые не являются жилыми, и полученный результат вычесть из общей площади. Но может быть и так, что значение всего метража квартиры неизвестно и времени определяться с ним нет.
Следует высчитывать площадь каждой пригодной для жилья комнаты, а потом сложить их. Получившееся значение и будет жилой площадью квартиры.
Входит ли кухня, ванная или туалет, балкон в жилую площадь
Об этом уже упоминалось ранее, но на всякий случай стоит повториться. Все помещения, которые не пригодны для проживания, не входят в жилую площадь квартиры.
То есть, получается, что кухня, ванна, туалет, балкон и подобные им комнаты не являются частью жилой площади вашего дома . Учтите это и исключайте их при расчете, иначе получите не верный метраж!
На что влияет метраж квартиры
Первым делом, он оказывает влияние на стоимость квартиры, еще от кубатуры напрямую зависит размер коммунальных платежей. Например, оплата за отопление рассчитывается с учетом общей площади жилого помещения, исключая те комнаты, которые не отапливаются. Если нет счетчиков, таким же образом рассчитывается оплата за горячую и холодную воду.
Не так давно ЖКХ ввели «Общедомовые нужды». Они также связаны с метражом квартиры. Все владельцы жилья платят ОДН относительно площади помещения, которое им принадлежит.
Как увеличить площадь квартиры
Многие владельцы квартиры не согласны с ее планировкой, поэтому зачастую они хотят произвести переустройство, то есть, изменить текущее расположение комнат, тем самым сделать размеры жилой площади помещения больше или меньше. Перед тем как это делать, нужно получить соответствующее разрешение:
- Гражданин собирает необходимые документы и обращается с ними в компетентный орган, который можно найти по месту расположения квартиры.
- Рассмотрение заявки может длиться 45 дней с момента ее подачи, затем собственник получит ответ в письменном виде.
- Если ответ будет положительным, можно начинать перепланировку.
Внимание! В случае отрицательного ответа, его можно оспорить в суде. Для этого гражданин должен подать заявление, к которому приложить все документы, подтверждающие, что отказ является незаконным.
Список документов, которые нужно подавать в компетентный орган:
- Технический паспорт.
- Запрос о том, можно ли осуществлять строительные работы.
- Готовый проект перепланировки.
- Документы, подтверждающие, что гражданин является собственником жилья.
- Разрешение на проведение перепланировки от всех совладельцев.
- Техническая экспертиза, подтверждающая, что допускается вносить изменения в текущую планировку. Ее результаты могут и запретить это делать, если здание дома будет, например, ветхим. К этому следует относиться серьезно.
В некоторых случаях, данный список может быть больше. Сотрудник государственного органа оповестит об этом, когда владелец жилья будет подавать запрос.
Важно! Не делайте перепланировку без разрешения, это может привести к штрафам и даже конфискации имущества.
Заключение
Теперь вы знаете из чего состоит жилая площадь квартиры и определились с тем, что это за понятие. В нее входят исключительно жилые помещения, также не стоит путать ее с жилой площадью, которая подразумевает общий метраж всей квартиры.
При раздельном проживании членов семьи обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного человека определяется исходя из приходящейся на гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании у них, а также у проживающих совместно с ними членов их семей в населенном пункте по месту принятия на учет (при принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе Минске — исходя из приходящейся на гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании у них, а также у проживающих совместно с ними членов их семей в городе Минске и Минском районе), за вычетом общей площади, приходящейся на других граждан (за исключением нанимателей и поднанимателей), проживающих в этих жилых помещениях, но не включенных в число членов семьи гражданина, с которыми он принимается на такой учет;
Внимание! Каждый Ваш вопрос уникален и юридическая консультация дается только по нормативным правовым актам, которые действовали на момент написания конкретного вопроса! Не поленитесь задать свой уникальный юридический вопрос. Мы рады каждому обращению к нам за консультацией, но постарайтесь, задавая Ваш юридический вопрос, описать сложившуюся юридическую ситуацию как можно подробнее не опуская ни одной правовой детали.
Площадь квартиры по договору и в техпаспорте, пересчет
В примерном договоре долевого строительства п. 6.4.4 (Указ 396) есть строки: «если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства.»
В разделе поднималась тема относительно разницы площади квартиры по договору и площадях, указываемых в свидетельстве о госрегистрации и техпаспорте (в свидетельстве о гос регистрации указана площадь без лоджии, а в техпаспорте прописана каждая комната с площадями и указана общая площадь квартиры по СНБ (включая лоджию).
Площадь по снб что это
Компания «Норфолк консалтинг» была создана в прошлом году, когда Комитет по госдоходам принял решение бороться с карго, являющимися посредническими звеньями. Это – те компании, которые занимаются импортом и растаможкой крупных партий товаров из разных стран. КГД в прошлом году решил закрыть все карго, создав одну компанию – «Норфолк консалтинг», которая занимается этими работами. В КГД создание этой компании объясняли мотивацией утверждения в сфере порядка и снижения коррупционных рисков. Тогда как выясняется, что бывший премьер-министр Карен Карапетян развернул не антикоррупционную деятельность, а всего лишь через своего приближенного производил перераспределение коррупционных потоков. Компания «Норфолк консалтинг» имеет коррупционное происхождение, и связана с зарегистрированной в офшорах компанией под названием «Norfolk Projekt LP». А главой компании является бухгалтер ЗАО «Газпром Армения» Армен Унанян.
В рамках операции Службы национальной безопасности по выявлению обогатившихся незаконным путем, вчера сотрудники СНБ вторглись в компанию «Норфолк консалтинг». Эта новость, между прочим, была официально подтверждена СНБ: стало известно, что есть задержанные лица.
СНБ преобразована в — Службу госбезопасности
Во-первых, предусматривается разработка и принятие закона «О Службе государственной безопасности Республики Узбекистан» с определением статуса, полномочий и направлений деятельности данного ведомства. Действующее положение о Службе национальной безопасности, принятое 26 лет назад, не способствует эффективной организации деятельности и не отражает произошедших значительных изменений в общественно-политической и социально-экономической жизни страны.
В-четвертых, будет создана принципиально новая система отбора и подготовки кадров и усилена социальная защита военнослужащих. При этом подчеркнут статус представителей ведомства в качестве военнослужащих, что подразумевает распространение на них всех ограничений и обязанностей, связанных с несением воинской службы.
БЕТОННЫЕ И ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ КОНСТРУКЦИИ СНБ
35 Изм. 1 СНБ Предельные значения коэффициента ползучести бетона Ф(, t 0), полученные по графикам, приведенным на рисунке 6.1, применимы для расчетных ситуаций, когда уровень сжимающих напряжений в бетоне при первом загружении в момент времени t 0 не превышает 0,45f cm (t 0). Если сжимающие напряжения в момент времени t 0 превышают 0,45f cm (t 0), следует выполнять модификацию значений коэффициента ползучести Ф(, t 0), полученных по графикам, приведенным на рисунке 6.1, с учетом нелинейной ползучести по формуле Изм. 1 Изм. 1 где Ф к (, t 0) предельное значение модифицированного (нелинейного) коэффициента нелинейной ползучести; σ с сжимающие напряжения в бетоне в момент времени t o ; f cm (t 0) средняя прочность бетона на сжатие в возрасте t 0, определяемая согласно Предельные значения коэффициента ползучести бетона Ф(, t 0), полученные по графикам, приведенным на рисунке 6.1, применимы при расчетах конструкций в условиях сезонных колебаний температуры от минус 25 до 40 С и относительной влажности RH от 20 до 100 % Предельные значения коэффициента ползучести бетона Ф(, t 0), полученные по графикам, приведенным на рисунке 6.1, применимы для бетонов классов по прочности на сжатие не более С 55 / 67 из смесей, имеющих марки по удобоукладываемости П2 и П3. Для бетонных смесей других марок по удобоукладываемости значения коэффициентов ползучести Ф(, t 0), полученные по графикам, приведенным на рисунке 6.1, следует умножать на поправочные коэффициенты: при СЖ3, СЖ2, СЖ1, Ж4, Ж3, Ж2 не более 0,70; при Ж1, П1, П2 0,80; при П3 1,00; при П4, П5, РК-1, РК-2 1,20; при РК-3, РК-4, РК-5, РК-6 1,30. Для бетонов классов по прочности на сжатие более С 55 / 67 независимо от марки бетонной смеси по удобоукладываемости предельные значения коэффициентов ползучести Ф(, t 0), полученные по графикам, приведенным на рисунке 6.1, следует умножать на поправочный коэффициент, равный 1, Величину усадки бетона cs следует определять по формуле где cs,d cs,а cs = cs,d + cs,a, (6.7) часть усадки бетона, обусловленная испарением из него влаги; часть усадки бетона, обусловленная процессами твердения бетона. Величину усадки бетона cs,d следует определять по формуле cs, d = ds cs, d, (6.8) где сs,d, предельные значения величины части усадки, которые допускаются для бетонов, приготовленных на портландцементе ПЦ 500-Д0 без применения химических добавок, принимают по таблице 6.3; функция развития усадки бетона во времени, определяемая по формуле Изм. 5 ds ds 0,04 t 3 0 Изм. 5 t s h t t здесь t возраст бетона, для которого рассчитывается величина части усадки, сут; t s возраст бетона к моменту окончания влажного хранения бетона, сут; h 0 = 2A c /u приведенный размер поперечного сечения образца, мм, A c площадь поперечного сечения образца, мм 2 ; u периметр поперечного сечения образца, мм. Предельные значения величины части усадки бетона сs,d, приведенные в таблице 6.3, применимы для бетонных смесей с маркой по удобоукладываемости П3 (ОК = см). Для других марок и видов цемента, модифицированного химическими добавками, сs,d, следует определять в соответствии с приложением Б. s 1,8, (6.9)
13 СНБ Изм. 1 Изм. 1 Изм. 1 8 S 2 ; S p2 S c S cn T d T Rd1 T Rd2 T Sd V cd V Rd,с V Rd,ct V Rd,max V Rd,sy V Sd W c обозначение продольной арматуры и напрягаемой арматуры соответственно: а) при наличии сжатой и растянутой от действия внешней нагрузки зон сечения расположенной в сжатой зоне; б) при полностью сжатом от действия внешней нагрузки сечении расположенной у более сжатой грани сечения; в) при полностью растянутом от действия внешней нагрузки сечении и внецентренно растянутых элементов расположенной у менее растянутой грани сечения; статический момент сжатой зоны сечения бетона, рассчитанный относительно центра тяжести растянутой арматуры; статический момент сжатой зоны сечения бетона, рассчитанный относительно оси действия силы N Sd, приложенной с эксцентриситетом e od ; расчетное растягивающее усилие в продольной арматуре при проверке прочности наклонного сечения; предельный крутящий момент, воспринимаемый сжатыми бетонными подкосами (прочность элемента на кручение по бетону); предельный крутящий момент, воспринимаемый арматурой (прочность элемента на кручение по арматуре); расчетный крутящий момент, вызванный нагрузкой; расчетная поперечная сила, воспринимаемая бетоном; составляющая поперечной силы, воспринимаемая бетоном, в элементе, имеющем поперечное армирование; расчетная поперечная сила, воспринимаемая элементом, не имеющим поперечного армирования; расчетная поперечная сила, воспринимаемая сжатыми подкосами при расчете наклонного сечения; составляющая поперечной силы, воспринимаемая арматурой в элементе, имеющем поперечное армирование; расчетная поперечная сила, вызванная нагрузкой; момент сопротивления бетонного сечения, рассчитанный как для линейного упругого материала. Строчные буквы латинского алфавита a lim предельный (допустимый) прогиб; a p проскальзывание арматурного стержня в анкере; b f эффективная ширина полки тавровых сечений; b j ширина поверхности соединения (стыка) сборного элемента и монолитной части в сборномонолитной конструкции; b w ширина стенки таврового сечения; расчетная ширина балки при расчетах на действие перерезывающих сил; d g максимальная крупность заполнителя; e a случайный эксцентриситет; e e расчетный эксцентриситет; e o начальный эксцентриситет продольной силы (без учета влияния прогиба) относительно центра тяжести приведенного сечения; e s1 эксцентриситет продольной силы относительно центра тяжести растянутой арматуры; e s2 эксцентриситет продольной силы относительно центра тяжести сжатой арматуры; f c прочность бетона на сжатие при одноосном напряженном состоянии; G f c, cube гарантированная прочность бетона; f cd расчетное сопротивление бетона сжатию для железобетонных и предварительно напряженных конструкций; f ck нормативное (характеристическое) сопротивление бетона осевому сжатию; f cm прочность бетона на осевое сжатие, установленная для проектирования конструкций; f ctd расчетное сопротивление бетона растяжению для железобетонных и предварительно напряженных конструкций;
Староместская площадь
- Уличные ларьки с трдельниками. Вкусно, сравнительно недорого (около 2 евро или 50 чешских крон), в лучших традициях Чехии.
- Bistro, где можно подкрепиться пиццей в пределах всё тех же нескольких евро.
- Kotleta или Staroměstská, где можно перекусить блюдами местной кухни по чеку до 5-6 евро или 130-150 крон.
Но, что интересно, кроме торжественных событий Старомак запомнился ещё и как место казней: в 1422 году тут был убит вождь местных бедняков Ян Желивский, а в 1437 году – последний гусистский гетман Ян Рогач и его приближённые. В 1621 году здесь полегло 27 человек, поднявших сопротивление против династии Габсбургов.
Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от №39 — Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений
164. По отдельным показателям технического паспорта предусмотрено место (прямоугольники) для записи кодов или цифровых значений. Цифровые значения величин объемов, площадей застройки, наружных площадей зданий записываются с точностью до единиц; цифровые значения общих площадей здания, общих площадей квартир по СНБ, общих площадей жилых помещений (квартир), жилых площадей — с точностью до одного десятичного знака.
обращений юридических и физических лиц о несогласии с результатами технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества в республиканскую или территориальные организации по государственной регистрации или в органы государственного управления;
Ваш надежный источник
«В настоящее время для освобождения остальных заложников, удерживаемых на территории полка ППС, а также для мирного разрешения сложившейся ситуации, проводятся активные действия, в том числе ведутся переговоры с членами вооруженной группы», - говорится в сообщении пресс-службы СНБ РА.
Служба национальной безопасности Армении заявляет, что с момента вооруженного захвата ранним утром 17 июля территории полка Патрульно-постовой службы Полиции РА в Ереване до сегодняшнего дня в рамках проводимой антитеррористической операции освобождены пять человек.
Процесс принятия внешнеполитических решений: Деятельность СНБ в период администрации Дж Буша
1 сентября 1989г. Буш подписал директиву №21, в которой говорилось о введении ряда экономических и политических санкций против Панамы, а также давался план ведения политики начиная с сентября этого года. В частности говорилось, что Соединённые Штаты будут продолжать вести политику, направленную на отставку генерала Норьеги и установления демократического правительства, согласно результатам свободных выборов. Стало ясно, что Норьега не выполнил условия ультиматума, поэтому президент Буш призвал правительство США воздержаться от какого бы ни было признания власти в Панаме, контролируемой Норьегой или его сподвижниками и усилить контроль за выполнением существующих экономических санкций. Подчёркивалось, что 7 мая были проведены выборы, по результатам которых победил Эндара. Также предлагалось и другим странам воздержаться от признания режима Норьеги и отозвать своих послов и военных атташе из Панамы, свести все официальные контакты к минимуму.1 Более того, 30 ноября 1989г. президент подписал директиву №32, касающуюся экономических санкций против Панамы, а именно: для того чтобы сломить режим Норьеги было решено запретить панамским судам заходить в порты США, а соответствующим министрам было поручено подготовить нужные документы, которые будут действовать вплоть до 31 января 1990г.2
Не следует забывать, что деятельность СНБ является отчасти секретной, в связи с этим встаёт проблема поиска и сбора информации по ней. Это является одной из основных особенностей при изучении данной темы. Среди отечественной литературы, касающейся данной темы, можно выделить авторов из ННГУ, также, но уже в меньшем объёме информация по СНБ встречается в периодической печати. Естественно, на много больше информации по СНБ изложено у различных западных авторов, но в силу тех или иных причин доступ к ней затруднён.
Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от № 39 — Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений
181. Технический паспорт на нежилое здание составляется согласно приложению 12 по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик нежилого здания организацией по государственной регистрации в двух экземплярах со снятием одной копии. Один экземпляр технического паспорта выдается заявителю, другой экземпляр хранится в составе инвентарного дела соответствующего здания, копия хранится в составе регистрационного дела соответствующего здания.
225. На дубликате технического паспорта или ведомости технических характеристик строения, изолированного помещения, незавершенного законсервированного капитального строения в правом верхнем углу титульного листа проставляется штамп «Дубликат N __» с указанием номера дубликата технического паспорта, который присваивается в порядке возрастания, начиная с единицы, и даты его выдачи.
30 Июл 2018 298Не желая приобретать квартиру на вторичном рынке, и поставив себе за цель покупку жилья в новостройке, многие клиенты испытывают затруднения в офисах строительных компаний при попытках прочтения чертежей с планировкой.
В частности, зачем применяются те или иные коэффициенты.
Давайте пройдемся по всей цепочке, чтобы выяснить, откуда же берутся непонятные для восприятия цифры, и нет ли здесь злого умысла застройщика, пытающегося получить больше денег от продажи квадратных метров жилья, чем фактически приобретается покупателем.
Законодательная сторона вопроса
Чтобы разобраться, за что же собственно берется та или иная сумма продавцами жилых метров, вооружаемся двумя нормативными документами:
- Жилищным Кодексом Российской Федерации от 1 марта 2005 года;
- СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Предостережение: в связи с вводом Федерального Закона России от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ, ряд положений, действовавших до этого, утратили силу.
Следует понимать, что в своей работе строительные компании и Бюро технической инвентаризации, проводящие замеры вводимых в эксплуатацию объектов, используют множество внутренних документов и инструкций.
Однако, Жилищный кодекс РФ является Федеральным законом, тогда как инструкции относятся к числу подзаконных актов, и в случае спорных, а порой и противоречивых моментов, большей юридической силой обладает ЖК.
Итак, что же трактуют вышеупомянутые законодательные акты и нормативные документы:
- Из статьи 15 ЖК РФ, в частности пункта 5, мы узнаем, что общая площадь жилого помещения, которую получает во владение покупатель жилья в новостройке, представляет собой сумму площади всех частей такого помещения вместе со вспомогательными помещениями, исключая балконы, лоджии, террасы и веранды.
- Из СНиП 31-01-2003 мы узнаем, что общая площадь квартиры, которая является собственностью жильцов после сдачи дома в эксплуатацию, рассчитывается по линиям наружных габаритов (внешние стороны стен) квартиры.
Кроме того, строительная организация может использовать для внутреннего пользования и старый СНиП 2.08.01-89*, который требовал определения общей площади жилого здания, сдаваемого в эксплуатацию, как суммы общих площадей квартир всего дома.
Спорные моменты
Как видно из вышеприведенного, спорные моменты возникли из-за изменения в законодательстве.
Но на практике, все отрегулировано подзаконными актами и внутренними инструкциями, которые недоступны рядовым гражданам для ознакомления:
- Разница в показаниях общей площади объекта, исходя из данных по проекту строительной организации и по данным БТИ, проводящей замеры каждой квартиры и дома в целом отображается справочно
.
Эта цифра должна присутствовать и в техпаспорте на квартиру; - Теоретически, общая площадь балконов, террас, веранд и лоджий, которую в документации справочно указывают специалисты БТИ, вместе с общей площадью квартир должна соответствовать проектным величинам
.
Сверка данных – также компетенция двух организаций.
Что происходит на практике
При соблюдении требований, определенных законодательством Российской Федерации, при определении общего жилого метража квартиры, площадь лоджии не включается. Но это не значит, что застройщик просто «дарит» строительные конструкции своим дольщикам.
Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты.
Соответственно, если в приложении к договору долевого участия на плане жилья будет указана площадь лоджий, балконов и террас, то в расчете стоимости к этим величинам должны быть применены коэффициенты.
В частности:
- Для лоджий – коэффициент 0,5;
- Для террас и балконов – 0,3;
- Для веранд и холодных кладовых -1,0.
Зачастую, в договоре долевого строительства указываются схематично, однако в приложении застройщик обязан указать ее общую площадь. Например, если площадь лоджии, измеренная по внешним сторонам равна 4 кв. метра, то с покупателей оплату за нее можно требовать исходя из расчета: 4,0х0,5=2,0 кв.м.
Права покупателей
На практике, когда речь заходит о вычислении общей стоимости продажи жилья в новостройке, то не все строительные компании сообщают участникам долевого строительства (покупателям) те или иные нормативы.
В случае если в приложении к договору долевого участия (а попросту — купли-продажи) площадь лоджий посчитана:
- с коэффициентом 0,3;
- или даже один к одному (1/1);
то налицо нарушение законодательства РФ в части ущемления прав покупателей путем намеренного ввода в заблуждение.
Нередко, недобросовестные застройщики прикрываются разным трактованием законодательной базы, вводя в обман дольщиков. Например, что БТИ руководствуется своими нормативными документами, что жилая площадь не включает в себя ряд помещений, однако их метраж оплачивается и т.п.
В случае, если вы стали жертвой подобной ситуации, и заплатили по договору долевого участия больше, чем впоследствии оказался метраж жилья согласно полученного из БТИ технического паспорта, то за защитой своих интересов следует обращаться в судебные инстанции.
Закон в подобных ситуациях всегда на стороне потребителей, поскольку:
- Обмеры площадей проводятся без его участия;
- Добросовестный приобретатель не обязан платить за чужие ошибки, связанные с правильностью осуществления обмеров;
- Ответственность за неправильный расчет возлагается на исполнителей.
Судебные разбирательства
Дольщики (покупатели), получая после сдачи дома в эксплуатацию документы на приобретенное жилье из БТИ, обращают внимание на разницу в цифрах, которая вызывает у них вопросы.
Для большинства покупателей цена излишне переплаченных метров существенная, чтобы ее прощать, однако, случаи, при которых застройщик по собственной воле возвращал деньги, крайне редки.
Единственный правильный (законный) способ возврата – это обращение в суд. Выступая в качестве ответчика, застройщики нередко ссылаются на устаревший СНиП 2.08.01.-89*, согласно которого .
Суд принимает во внимание эти обстоятельства, поскольку стороны пришли к ним добровольно в ходе исполнения договора.
Однако, суд также принимает во внимание, что общая воля сторон по договору долевого строительства:
- Была направлена на строительство и передачу в собственность квартиры дольщику оговоренной площади;
- Фактически же застройщик передал в распоряжение дольщика площадь, размеры которой оказались меньше, чем предусмотренные договором;
- Влиять на проведение измерений дольщик не имел возможности, равно как и полномочий, соответственно, не должен страдать от возможных ошибок;
- Дольщик имеет все основания предъявлять претензии по договору долевого участия о взыскании излишне выплаченных денежных средств застройщику в связи с невыполнением им своих договорных обязательств.
Пример из жизни
Давайте рассмотрим подобную ситуацию на конкретном примере. При подписании договора долевого участия со строительной компанией, дольщик рассчитывал получить двухкомнатную квартиру общей площадью 77 квадратных метров, включая .
Однако, договор:
- Не содержал ссылок на применяемые коэффициенты;
- Не имел выкопировки из поэтажного плана.
После ввода в эксплуатацию и получения техпаспорта из БТИ дольщик обнаружил, что, полученная квартира имеет площадь 72,5 кв.м:
- 68 кв.м – площадь комнат;
- 4,5 кв.м – площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5;
- 4,5 кв.м — разница между фактически полученной и указанной в договоре площади.
Возвращать излишне полученные средства по договору застройщик отказался, ссылаясь на разное толкование правил и законов между ним и региональным БТИ. В частности его доводы о фактической площади лоджии в размере 9,0 кв. м дольщиков такое объяснение не устроило, и они обратились за защитой своих интересов в суд.
По итогам рассмотрения дела, суд удовлетворил требования истцов. Кроме того, суд высчитал среднюю стоимость 1 квадратного метра конкретного договора, и обязал ответчика вернуть излишне полученные средства за 4,5 кв.м.
Выводы: как видите, изменения в законодательстве до сих пор неоднозначно трактуются на рынке первичного жилья в части оценки балконов и лоджий. Однако, судебная практика свидетельствует, что если цифры по договору и техническому паспорту квартиры расходятся, то каждый дольщик имеет право истребовать возврата излишне уплаченной суммы.
