Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2018 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.
Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.
Условия
Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.
Другим выступает необходимость соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие жильцы в квартире.
Преимущественное право покупки
Продажа комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке усложняется наличием преимущественного права, которым обладают другие жильцы.
Суть этого права заключается в том, что прежде, чем отчуждать собственность третьему лицу, необходимо сделать предложение о её покупке своим соседям. Важно, что условия продажи должны быть аналогичными.
Предложение осуществляется в письменной форме, рекомендуется отправлять его по почте с оформлением описи вложения.
Соседи после получения предложения должны:
- дать отказ в письменном виде;
- принять решение о приобретении объекта недвижимости;
- не давать ответа в течение месяца.
В случае если ответа не поступит, то это позволит провести сделку с покупателями по внешнему рынку.
Можно ли обойти?
Обойти преимущественное право покупки недвижимости можно.
Для этого может использоваться две схемы:
- Дарение части комнаты покупателю, после этого оформление .
- Дарение всей комнаты покупателю, без указания передачи средств (они будут получены по согласию).
Второй способ значительно легче, но первый безопаснее.
Оформив дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, а покупатель может его обмануть – не передать денежные средства.
Первая схема позволяет просто обойти преимущественное право, так как владелец комнаты даст согласие на её покупку.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Коммунальная квартира, как полноценный объект недвижимости, отличается такими чертами:
- в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
- одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
- каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).
Продажа комнаты в такой квартире требует знания действующего законодательства, соблюдения преимущественного права и направления соответствующих уведомлений соседям.
Нужно ли согласие соседей?
Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется. Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.
Важно учитывать, что преимущественным правом обладают только те соседи, у которых имеется свидетельство собственности на недвижимость.
Оно не выдается тем, кто снимает квартиру на основе договора ипотеки или аренды.
Уведомление
Уведомление о продаже комнаты составляется в письменном виде.
В нем указываются следующие сведения:
- ФИО соседа, которому направляется извещение;
- условия сделки – содержание преимущественного права;
- стоимость комнаты;
- дата составления уведомления и подпись продавца.
Что делать, если препятствуют?
Отчуждение комнаты в коммуналке может затянуться на долгое время по причинам, непосредственно связанным с соседями:
- они специально не получают уведомление о том, что недвижимость реализуется;
- получили уведомление, но продолжают хранить молчание по поводу отказа или соглашения;
- неизвестно, где находится владелец одной или нескольких комнат.
Все перечисленные проблемы могут быть решены с опорой на действующее законодательство.
Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно. «Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.
Этот конверт необходимо предоставить в органы Росреестра при осуществлении сделки. Это позволит подтвердить, что уведомление было отправлено, то остальные жильцы его не приняли.
Если соседи получили уведомление, но не отвечают на его содержание, то необходимо обратиться в нотариат. Нотариус повторно отправит уведомление, предварительно заверив его собственной подписью.
Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет. Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.
Если место пребывания соседа не удается установить, то можно попытаться установить его через судебную инстанцию без вести пропавшим.
Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.
Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.
Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.
Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.
Порядок действий
Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:
- Определение условий продажи недвижимости.
- Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
- Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
- Поиск покупателя со стороны.
- Составление договора продажи.
- Регистрация права собственности.
- и от недвижимости.
- Необходимые документы.
Для продажи комнаты потребуется собрать следующие :
- паспорта обеих сторон правоотношений;
- справка об отсутствии коммунальной задолженности;
- извещение, направленное соседям для реализации их преимущественного права;
- отказ от преимущественного права от соседей, заверенный в нотариате;
- справка из БТИ;
- правоустанавливающие бумаги на комнату;
- если одним из собственников комнаты является
Как правильно продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году, подробно изложено в действующем законодательстве РФ.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания со всеми вытекающими юридическими последствиями.
С каждым годом число коммуналок уменьшается. Во многом это связано с тем, что большая часть таких жилых домов находится в аварийном состоянии и подлежат сносу.
Несмотря на это, еще остается немалое число коммунальных квартир на территории России. Многие собственник комнат в коммуналках по различным на то причинам пытаются их продать. Рассмотрим подробней порядок продажи комнаты в коммуналке.
Основные моменты
Изначально необходимо обращать внимание на некоторые особенности, которые напрямую связаны с приобретение комнаты в коммуналке до подписания соответствующего договора:
| Продавец в обязательном порядке должен подготовить уведомление иным владельцам комнат | Необходимо обращать внимание на то, что если владельцем выступает муниципалитет, то его также нужно оповещать о своих намерениях |
| При получении согласия одного из соседей | Невозможно оформить сделку, поскольку это будет противоречить норма российского законодательства |
| В период получения юридических прав на комнату после ее приобретения | Новоиспеченный владелец в обязательном порядке должен получить квадратные метры от суммарной площади жилого помещения в квартире (в частности, от ванной комнаты, кухни, санузла). Размер предварительно можно узнать, обратившись к документации, предоставленной от реализатора |
Необходимо помнить о том, что реализация комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке существенно усложняется наличие преимущественного права, владельцами которого обладают остальные жильцы.
Основная суть преимущественного права заключается в том, что, в первую очередь, прежде чем приступить к процедуре собственности третьим лицам, в обязательном порядке необходимо сделать предложение по покупки соседям.
Крайне важно помнить о наличии аналогичных условий продаж. Предложение такого рода может быть составлено в произвольной форме.
На основании полученного письма непосредственные соседи должны:
- предоставить отказ в письменной форме;
- принять решение о покупке предложенного объекта недвижимости;
- проигнорировать дачу ответа в течении 30 дней.
В случае игнорирования ответа, это позволяет говорить о возможности заключить сделку с третьими лицами.
Чем можно подтвердить право собственности
Для возможности инициировать сделку по передаче на объект недвижимости иному лицу, крайне важно иметь в наличии соответствующие права.
На территории России, в соответствии с нормами законодательства, документом, способным подтвердить право собственности на объект жилой недвижимости, принято считать свидетельство.
Начиная с января 2017 года, владельцам выдается выписка из , которая выступает юридическим основанием на получение свидетельства о праве собственности.
Перечень документов, которые следует подготовить
Самостоятельно
В случае самостоятельной попытки реализовать комнату в коммуналке, в 2019 году необходимо придерживаться такого механизма действий:
- Изначально проводится оценка стоимости жилья.
- После этого необходимо оформить письменное согласие от соседей по жилплощади.
- Далее инициируется процесс поиска покупателей, которые выразили свою заинтересованность в заключении сделки.
- После этого необходимо скомпоновать пакет обязательной документации и заключить договор купли-продажи.
Процедура оценки рыночной себестоимости жилплощади и определение реальной стоимости при ее дальнейшем продаже по праву считается успешности сделки.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от таких основных параметров, как:
- занимаемая площадь;
- число соседей, проживающих рядом;
- уровень развития инфраструктуры;
- территориальная принадлежность;
- общее текущее состояние многоквартирного дома и квартиры в частности.
При наличии желания заключить сделку в максимально сжатые сроки, рекомендуется перед продажей произвести косметический ремонт. Особенно положительно это скажется, если комнаты соседей будут иметь хуже вид.
В большинстве случаев в период реализации объекта жилой недвижимости могут формироваться сложности, напрямую связанные с несговорчивостью соседей.
В любой ситуации необходимо в обязательном порядке соблюдать преимущественное право соседей на покупку жилья. Именно в этом случае сделка по закону является правомерной.
Прежде чем приступить к процедуре продажи комнаты, возникает необходимость в передаче письменного уведомления иных владельцев относительно имеющегося намерения реализовать жилье.
Крайне важно указывать условия заключения сделки, в частности:
- полную стоимость;
- условия предоставления и так далее.
Собственникам недвижимости предоставляется ровно месяц с целью принятия соответствующего решения относительно возможности приобрести жилье либо же ответить отказом.
В случае отсутствия желания собственников комнат приобрести жилье продавца, то в соответствии с нормами российского законодательства можно приступить к продаже посторонним лицам, которые выразили персональную заинтересованность.
В случае с поиском покупателей, то в данном вопросе отсутствует единый ответ. Можно найти клиентов:
- самостоятельно;
- либо с помощью .
В данной ситуации все зависит от того, готов ли сам продавец тратить свое персональное время на компоновку необходимой документации и есть ли хотя бы базовые знания юридической стороны сделки.
В случае попытки самостоятельного поиска клиентов, рекомендуется предпринять такие шаги, как:
- разместить соответствующее объявление на многочисленных сайтах и в базе недвижимости в частности;
- подать объявление в газеты и иные подобные журналы.
Основными преимуществами самостоятельной продажи комнаты принято считать отсутствие дополнительных финансовых затрат и наличие возможности персонально вести переговоры с непосредственными покупателями.
Отрицательной стороной является необходимость в затратах персонального времени, поскольку все нужно делать самостоятельно.
Через риэлтора
При отсутствии желания продавца тратить свое время на поиски потенциальных покупателей либо же отсутствуют хотя бы базовые знания юридической стороны, наиболее оптимальным вариантом принято считать обращение к профессиональному риэлтору.
Такие специалисты обладают достаточными навыками работы с недвижимостью, из-за чего могут в максимально сжатые сроки:
- скомпоновать пакет документов, без которого сделка невозможна;
- провести переговоры с покупателями;
- отыскать клиентов — наличие клиентской базы для агентства недвижимости это не составит труда.
Основными преимуществами использования принято считать возможность экономии личного времени, а также предоставление гарантированной защиты от возможных , которые выдают из себя покупателей.
Кроме того, есть возможность избежать поведения персональных переговоров — если продавцы, к примеру, не знают, как вести себя в данной ситуации.
Из недостатков выделяют необходимость в уплате за предоставление посреднических . Продать комнату в коммунальной квартире в Москве таким способом — гарантия избежать попадания на мошенников.
Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Далеко не всегда соседи по коммунальной квартире выражают свое согласие на проведение юридически значимой сделки и последующее вселение незнакомым им гражданам.
Именно по этой причине часто можно услышать отказ. В данной ситуации допускается возможность в соответствии с нормами российского законодательства, использовать несколько способов, без получения предварительного согласия, в частности:
Необходимо обращать внимание на то, что каждая указанная схема включает в себя персональные особенности.
В первом варианте необходимо подписывать договор с теми гражданами, которые после процедуры дарственной не примут решение об отказе в подписании договоре относительно покупки комнаты, в противном случае жилье так и останется разделенной на нескольких владельцев.
Во второй ситуации, заинтересованный гражданин оставляет за собой право обратиться в суд с целью истребовать признание сделки притворной. В данной ситуации она признается недействительной.
Возникающие нюансы
В период заключения сделки по купли-продажи жилой недвижимости такого плана, могут возникать многочисленные особенности.
Нужен ли нотариус
В 2019 году, в период продажи объекта недвижимости нет необходимости в обязательном заверении в нотариальном органе.
Одновременно с этим, с целью защиты персональных интересов, согласовав предварительно обращение с клиентами, допускается возможность обратиться к нотариусу.
В данном случае сотрудники нотариального органа инициируют проверку подлинности предоставленных сведений в договоре и подтвердят правильность.
Помимо этого, не стоит забывать о возможности обращения в нотариальный орган с целью осуществления расчетов между сторонами сделки.
Облагается ли сделка налогом
Многие граждане не знают, нужно ли платить налог с заключенной сделки либо же нет.
В данном случае необходимо помнить, что по причине того, что в период продажи комнаты владелец получает своего рода доход, в соответствии с нормами , с полученной нужно будет заплатить налог в размере 13%.
Видео: как продать комнату
Освобождение от налогообложения предусматривается с продажи жилой недвижимости только в том случае, если право собственности было получено 3 и больше лет назад.
Как быть, если комната приватизирована
Коммунальная квартира может быть не только полностью , но и частью, а оставшаяся при этом доля находиться в пользовании на правах .
Необходимо помнить о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире возможна исключительно владельцем либо уполномоченным представителем на основании сформированной нотариально заверенной .
Иными словами, если собственник изъявил желание реализовать комнату, она должна быть в обязательном порядке приватизированной либо же получена по либо же в дар.
Продажа неприватизированной комнаты может быть инициирована исключительно с помощью обмена на подобную недвижимость.
Под определением “обмен” подразумевается особая форма договоренности между непосредственными нанимателями комнат по соглашению о найме в полном соответствии с нормами .
Особую роль в данной ситуации играют уполномоченные представители местной исполнительной власти.
Без получения предварительного согласия от непосредственного наймодателя произвести процедуру обмена такой недвижимостью невозможно по законодательству России.
Возможен ли обмен
Как отмечалось ранее, законодательством России допускается возможность обмена комнатами, если граждане изъявили такое желание.
Основным критерием с целью заключения такой разновидности сделки:
- наличие приватизированного жилья;
- либо же наличие прав на ее владение.
Проживание в коммунальной квартире актуально и по сегодняшний день.
Но многие граждане не теряют надежды сменить свое место жительства , обзавестись собственным полноценным жильем.
Разберем, как быстро продать комнату в коммунальной квартире , какие документы понадобятся для оформления, а главное, кому отдается приоритет в этом вопросе.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
С чего начать?
Для начала давайте вспомним о том, что представляет собой сама коммунальная квартира ?
Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.
Для того, чтобы процедура продажи прошла гладко, необходимо подготовить свою комнату к продаже .
Оплатите все задолженности , чтобы квартира была «чистой». На ней не должно быть залогов и обременений .
Пригласите специалиста, который бы оценил недвижимость и указал примерную стоимость , исходя из общей ситуации на рынке недвижимости в вашем городе.
К мероприятиям по подготовке относят необходимость по проведению ремонта и приведению недвижимости в надлежащий вид.
Она предполагает, что владелец недвижимости должен сначала предложить приобрести недвижимость в собственность своим соседям , а уже потом на всеобщее обозрение.
Основные правила
Определяемся с ценой
Каждый владелец стремится как можно быстрее перейти к процедуре установки стоимости комнаты.
А достичь необходимого результата можно тремя способами:
- , который не только поможет вам установить стоимость квартиры, но и осуществит помощь с продажей;
- Пригласить специализированных представителей организаций, которые занимаются оценкой недвижимости . Стоимость квартиры они подтвердят документально;
- Осуществить оценку квартиры самостоятельно.
Главное, необходимо знать, :
- В первую очередь, решающее значение будут иметь этаж и расположение квартиры. Чем выше этаж, тем ниже стоимость;
- Второй важный момент — это общая площадь помещения
. Чем помещение больше, тем выше его стоимость.
Отлично, если у вас имеются вспомогательные помещения, например, подсобки, дополнительный санузел, кладовые. А вот совмещенные санузлы и узкие коридоры стоимость снижают; - Оценивается состояние квартиры , наличие ремонта ;
- Наличие развитой инфраструктуры вашего района. А именно, есть ли поблизости детский сад, школа, развязка общественного транспорта, крупные магазины;
- Мало кто обращает внимание на соседей , но в случае, если при осмотре помещения выяснится, что они достаточно буйные, шумные, представляют опасность для людей, то стоимость квартиры будет существенно снижена;
- В случае, если вы хотите обезопасить себя перед покупателем , то можете указать в одном из условий продажи задаток . Он необходим для того, чтобы за время, пока вы освобождаете квартиру и готовите ее к вселению новых жильцов, последние не передумали и не отменили сделку. Задаток устанавливается в произвольной форме .
Аванс — это денежные средства, которые передаются прежде, чем жильцы станут полноправными собственниками недвижимости.
Передача аванса предусмотрена во время подписания договора . Остальная сумма перечисляется на счет гражданина после регистрации прав собственности в Росреестре.
О том, как правильно оформить договор задатка и аванса, читайте в .
Аванс также защищает продавца от перемены мнения у покупателей.
Однако в такой ситуации рискуют сами приобретатели недвижимости. Стороны могут прийти к консенсусу в случае, если продавцом будет написана расписка в получении денег .
Также, стороны могут обезопасить себя , отразив факт получения аванса или задатка в договоре между сторонами.
Здесь Вы можете скачать образец договора задатка и расписки при получении задатка продавцом.
О том, с чего начать продажу комнаты в коммунальной квартире, смотрите в видеоролике:
Условия оплаты
Договор должен включать в себя условия оплаты . На сегодняшний день практике известно несколько из них.
Рассмотрим, в чём состоит нюанс каждого вида:
- Одновременная полная оплата
. Осуществляется после того, как продавец отказался от прав собственности
в Росреестре, а покупатель получил их. Как правило, осуществляется посредством ячейки в финансово кредитной организации.
Покупатель арендует ячейку , закладывают в неё сумму, установленную договором. Стороны отправляются в Росреестр. Продавец вместе со свидетельством о смене права собственности должен явиться в банк. Предъявив свидетельство сотруднику, он может получить денежные средства из ячейки.
Отсутствие посредников в подобной сделке может сыграть с вами злую шутку , и одна из сторон может ;
- Если продавец стремится быстро продать квартиру
, но нашёлся лишь один покупатель, который может оплатить покупку не сразу, оформляется рассрочка платежа
.
В договоре купли-продажи устанавливается порядок и очередность внесения суммы. Указывается фиксированная цифра , соответствующая размеру платежа. Устанавливается частота выплат , а также временной промежуток, в который они должны осуществляться.
О договоре купли-продажи недвижимости и тонкостях его составления, читайте в .
Если вы имеете дело с рассрочкой , то настоятельно рекомендуем вам обратиться в нотариат . Нотариус проследит за законностью составления договора ;
- Если при оформлении сделки у покупателя возникли форс-мажорные обстоятельства, может быть предусмотрена отсрочка платежа . Это значит, что продавец дает покупателю некоторое время для того, чтобы собрать сумму. Стороны в обсуждении устанавливают длительность отсрочки . Оформлять такой договор лучше у нотариуса , который оформит сделку в установленном законом порядке;
- Оплата в соответствии с графиком
предусмотрена для ситуации, когда покупатель хочет погасить задолженность
за приобретенную недвижимость в несколько этапов
.
В такой ситуации составляется график выплат , и покупатель тщательно его придерживается, внося фиксированную сумму на установленный счёт.
Когда освобождать?
Так как продавцу предстоит не только подготовить недвижимости к продаже, но и куда-то перевести свои вещи, тщательно должны быть рассмотрены условия освобождения комнаты.
Как правило, договор предусматривает, что продавец покидает помещение сразу же после полной оплаты .
Однако ситуация может сложиться таким образом, что продавец не сможет уложиться в эти сроки . Тогда договором оговаривается дата, когда продавец и члены его семьи покинут квартиру.
Главное, чтобы с этой датой были согласны обе стороны .
Нужен ли нотариус?
В соответствии с законодательством РФ, сделки купли-продажи осуществляются с привлечением нотариуса в случае, если в ней участвуют несовершеннолетние , недееспособные или же речь идет о .
Что касается коммунальной квартиры , то она как раз и представляет собой долевую собственность .
Именно поэтому, чтобы предусмотреть не только ваши права, но и права третьих лиц, которые одновременно с вами являются собственниками долей, необходима помощь нотариуса .
Разговор с соседями
Уведомление
Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.
Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей .
Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.
Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.
В случае, если после осуществления сделки выяснится, что лицо, являющееся обладателям доли в коммуналке не было оповещено, сделка может быть отменена в судебном порядке .
Если соседи против?
Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.
Они хотят видеть на вашем месте новых лиц, сами имеют виды на квартиру, но не обладают средствами для покупки или имеет другие причины для отказа .
Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной , то решить подобную проблему можно в судебном порядке .
Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление , приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.
Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту , а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.
Если вы давно уведомили соседей , но реакции нет, не отчаивайтесь.
Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку .
Продажа комнаты
Соседу
В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:
- Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
- Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
- Формируется пакет бумаг , необходимый для проведения сделки;
- Составляется договор купли-продажи ;
- Договор заверяется и проверяется нотариусом ;
- Собирается пакет документов для Росреестра ;
- Сторонам необходимо явиться в Росреестр ;
- Оплачивается государственная пошлина ;
- Оформляется факт перехода права собственности ;
- Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.
С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.
Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Третьему лицу
Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:
- Покупатель осматривает недвижимость ;
- Вы оформляете договор купли-продажи ;
- Собираете пакет документов ;
- Являетесь в нотариальную контору ;
- Нотариус заверяет договор купли-продажи;
- Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения ;
- Возможно, вам будет передан аванс или залог ;
- Являетесь в Росреестр ;
- Оплачиваете государственную пошлину ;
- Оформляете факт перехода права собственности ;
- Получаете оставшуюся часть денежных средств ;
- Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности ;
- Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи , в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.
Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.
Продажа с зарегистрированными лицами
Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.
По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.
Если в комнате прописаны несовершеннолетние , то снять их с учета будет проблематично .
В такой ситуации вам нужно будет обратиться в паспортный стол , а также в органы опеки и попечительства . Подробно укажите, с чем связана причина снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.
Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.
Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток .
Документы
Для осуществления сделки купли-продажи вам понадобится следующий пакет документов:
- на квартиру;
- Договор приватизации , если вы осуществляли процедуру;
- Договор дарения , купли-продажи , наследования или любой иной документ, который отражает факт вашего становления в качестве собственника;
- Ваш паспорт ;
- Если помещение приобретено в браке — согласие от второго супруга ;
- Письменно оформленный отказ от приобретения доли соседями и их согласие на продажу , заверенное у нотариуса;
- Свидетельство о праве собственности на долю;
- Квитанции , которые свидетельствуют о том, что у вас ;
- Составленный договор купли-продажи ;
- Справка , которая свидетельствует о количестве прописанных лиц.
Образец согласия супруга на продажу недвижимости.
Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире выглядит стандартным образом. Составляется на листе формата А4.
Возможно составление предварительного договора , прежде, чем перейти к конечному образцу, в котором перечисляются права и обязанности сторон, меры ответственности, необходимость залога или аванса.
Также там указывается дата освобождения помещения .
Договор заверяется у нотариуса , так как существует необходимость в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц.
Как быстро продать долю в коммунальной квартире?
Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:
- В первую очередь, не задирайте цену . Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
- Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
- Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
- Ваше помещение должно быть юридически чистым , на нём не должно быть залогов;
- Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
- Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
- Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио» . Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.
Как продать комнату?
В общежитии
Комната в общежитии отличается в коммуналки тем, что предполагает лишь временное проживание .
Приватизировать такое жильё стало возможным только в 2007 году. Если помещение принадлежит вам по договору социального найма , то продать его нельзя.
Если вы успели приватизировать комнату, то порядок действий таков:
- Подготовьте квартиру к продаже;
- Оповестите других собственников долей о своем намерении продать;
- Заключите договор купли-продажи ;
- Заверьте его;
- Получите аванс ;
- Осуществите регистрацию в Росреестре ;
- Передайте новоиспеченному собственнику свидетельство взамен на оставшуюся часть денежных средств ;
- По возможности, снимите с регистрационного учета всех прописанных в вашем помещении.
В квартире
Для этого нужно:
- Получить согласие иных собственников на данное действие;
- Подготовить недвижимость к продаже;
- Установить цену ;
- Осуществить подготовительные действия ;
- Составить договор купли-продажи у нотариуса;
- Сформировать пакет документов для регистрации;
- Обсудить факт передачи денежных средств ;
- Сменить права собственности в Росреестре;
- Получить сумму за продажу.
Как вы успели заметить, сделки с недвижимостью не таят в себе никаких сложностей.
Самое главное следуйте чёткой инструкции, тогда вы будете знать, какие действия осуществляются на том или ином этапе.
Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собственники. Как договориться с ними?
Документы, необходимые для сделки
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Как продать комнату без согласия соседей
Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?
«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.
Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«НАМ ОЧЕНЬ ПОВЕЗЛО»
«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».
Валерия, Москва.
Нужен ли нотариус?
Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.
2-3 МЛН РУБЛЕЙ ЗА КОМНАТУ
Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.
Для покупателя: плюсы и минусы
Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.
Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.
Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.
Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.
