15.04.202427.05.2017

«Начиная с 1 января 2016 года Налоговый кодекс дополнен новой статьей, согласно которой имущество по общему правилу должно находиться в собственности налогоплательщика не менее 5-ти лет», - Петр Захарченко, налоговый консультант

Теги:

Тема: изменения в Налоговом кодексе

Программа: «Налоговый акцент»

Гость: Петр Захарченко, аттестованный налоговый консультант и адвокат, член научно-экспертного и управляющего советов Пермского отделения палаты налоговых консультантов РФ

Ведущие: Андрей Денисенко; Наталья Русакова, руководитель юридического агентства "Магнат-Пермь"

Добрый день, друзья! У микрофона Андрей Денисенко, это программа «Налоговый акцент». Сегодня, как обычно, мне ее помогает ее вести Наталья Русакова, руководитель юридической компании «Магнат-Пермь». Наталья, здравствуйте!

Здравствуйте, Андрей!

И в гостях у нас сегодня Петр Захарченко, аттестованный налоговый консультант и адвокат, член научно-экспертного и управляющего советов Пермского отделения палаты налоговых консультантов РФ, я сейчас все прочитаю, директор учебно-методического центра «Базис», руководитель налоговой практики ООО «Базис-консалтинг». Петр, приветствую вас.

Добрый день!

И поговорим мы сегодня о налогообложении сделок с недвижимостью, у нас уже, кстати, поступило с сайта 4 вопроса. Слушайте, а нам уже звонят, ну, друзья, давайте чуть попозже мы все-таки будем звонки принимать, пока с базовыми вопросами разберемся, которые у меня самого накопились. Наталья, Петр, давайте начнем с самого простого, в чем вообще нюансы налогообложения сделок с недвижимостью с точки зрения современного законодательства? Что у нас интересного за последнее время появилось в этой сфере появилось, на что обращать внимание нужно?

Ну, наверное, интересным стоит назвать основные изменения, которые позволяют или предоставляет налогоплательщикам льготу в связи с реализацией имущества – недвижимости. Многие слушатели радио, наверное, помнят и знают, что при реализации имущества законодатель позволял в отношении того имущества, которое было в собственности более 3 лет, применять налоговый вычет в размере 100% от цены продажи, т.е. налог к оплате фактически отсутствовал, налоговая база составляла 0%, и налог не уплачивался. Начиная с 1 января 2016 года Налоговый кодекс дополнен новой статьей, согласно которой имущество по общему правилу должно находиться в собственности налогоплательщика не менее 5 лет, за исключением тех случаев, исключение составляет владение имуществом более 3 лет в случае, если оно было получено от приватизации, по договору дарения между близкими родственниками или было наследовано. Это одно из нововведений. Вообще можно сказать о том, что глава Налогового кодекса с 1 января 2016 года серьезные изменения претерпевает. В частности, в части недвижимости вторым, еще одним важным изменением, которое некоторые риэлторы уже называют революционным, то, о чем долго говорили, по сделкам купли/продажи недвижимости, мы относим к такой недвижимости как квартиры, комнаты, земельные участки, дачи, доли в них. При определении налогооблагаемой базы, т.е. той суммы дохода, с которой продавец должен заплатить налог, применяется коэффициент в размере 70% от установленной на 1 января кадастровой стоимости. Т.е. если по сделкам, совершенным до 1 января 16 года стороны самостоятельно определяют в договоре купли/продажи цену, за которую продают и покупают, соответственно, по сделкам после 1 января 16 года стороны также свободны в условиях договора, но для цели налогообложения налоговый орган принимает 70% от величины кадастровой стоимости.

Это вероятно было сделано, чтобы так называемые фиктивные сделки минимизировать, когда я, допустим, продаю квартиру за 1 рубль или земельный участок по договору, остальное получаю наличными.

Фиктивными называть их в данном случае может быть не совсем верно, но так называемые сделки на миллион, они были очень распространены, несмотря на то, что согласно общим положениям налогового кодекса налоговые органы вправе контролировать сделки, контролировать цену сделок в силу ряда особенностей, я в своей практике ни разу не сталкивался с тем, чтобы налоговый орган задал вопрос налогоплательщику, а почему миллион, почему не 5, не 7 и т.д. Но все знают, что на практике это происходит и с тем учетом, что законодатель обращает очень серьезное внимание к гражданам-налогоплательщикам, конкретно в части налога на доходы физлиц, вот одно из тех изменений, которого на самом деле мы ждали, т.е. это было известно.

У меня есть вопрос, Петр Игоревич. Вот понятие «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества», могли бы подробней, что это за новшество такое в законе?

Это как раз та часть изменения, о которой я говорю, глава 23 Налогового кодекса – налог на доходы физлиц, дополнилась статьей 217, которая установила понятие «минимального предельного срока владения недвижимостью» для того, чтобы получить освобождение от налогообложения доходов по сделке, допустим, купли/продажи по общему основанию. Этот минимальный срок владения, как я сказал, составляет 5 лет с 1 января 16 года, у него есть исключения, когда он может составлять 3 года, опять же, я повторю эти исключения – недвижимость должна быть получена после приватизации, по факту наследования или дарения между близкими родственниками, которые определяются по положениям семейного кодекса. Однако федеральный законодатель предоставил вот этот минимальный срок владения недвижимостью изменять, значит. Власти субъекта Российской Федерации в нашем с вами случае – это законодательное собрание Пермского края, имеет право этот срок уменьшить до «0», т.е. так, как они посчитают необходимым.

Они в течение какого периода могут правом воспользоваться уменьшения срока, или в любом?

В любой период после 1 января 16 года. Могут сейчас собраться, и соответствующий региональный закон вступит в силу в 16 году.

Ясно. Пока неизвестно, какие у нас настроения в законодательном собрании по этому поводу?

Пока мне об этом неизвестно.

Я парочку вопросов зачитаю, которые у нас на сайт поступили. Валерия интересуется, какие виды налогов появляются при покупке и продаже недвижимости.

Очень обширный вопрос, т.е. для начала нам необходимо понять, какую сторону договора мы представляем. Купля/продажа недвижимости – традиционно 2 стороны – продавец и покупатель. Одна сторона, соответственно, передает денежные средства и против передачи этих денег получает некий актив. Соответственно, для продавца это налог на доходы физических лиц, потому что он получает доход от реализации объекта недвижимости. После того, как он получил этот доход, соответственно, он обязан содержать это имущество, то здесь мы же говорим о налоге на имущество физических лиц, ну это как минимум. Вот эти 2 налога, которые точно нами будут, соответственно, которые мы должны будем уплатить. Можно конечно продолжить, и кроме налогов назвать государственную пошлину, которую необходимо будет перечислить в бюджет, там мелочи, что называется.

Это мы говорим о кадастровой стоимости, откуда нам ее взять? Насколько мне известно, с 1 января 16 года по Пермскому краю вступит в силу, и будет действовать именно исчисление кадастровой стоимости налог на имущество, это же и сделки с имуществом, или я что-то путаю?

Для того чтобы не было каких-либо вопросов у сторон договора, т.е. у тех, кто предполагает реализацию недвижимости или там земельных участков, определить кадастровую стоимость по своему активу мы можем, заказав справку в кадастровой палате. Соответственно, в этой справке будет указана стоимость недвижимости, и по этим сведениям налоговый орган будет определять этот коэффициент 0.7, который на сегодня есть. По общему правилу, ежегодно не позднее 1 марта года, следующего за отчетным, регистрационные органы, органы муниципальной власти обязаны сообщить налоговым органам кадастровую стоимость и вообще наличие объектов недвижимости на подведомственной территории по состоянию на 1 января текущего года. Соответственно, первые такие сведения налоговый орган получит во 2-м квартале 16 года, но практика и правоприменение… мы все-таки это все увидим в 2017 году.

А если мы будем видеть, что рыночная стоимость этого объекта достаточно ниже, чем кадастровая.

Мы просто привыкли к тому, что кадастровая стоимость ниже, чем рыночная.

Конечно.

Может быть наоборот?

Я не видел вот как раз такие ситуации, чтобы наоборот, но довольно часто, когда обращаются ко мне в практику риэлторы, очень часто возникают ситуации, когда эта кадастровая стоимость на уровне рыночной, и продавец, в данном случае, этот вопрос будет, разумеется, возникать, продавец может быть и готов понизить цену, но видимо меньше 70%, он этого делать либо не захочет, либо, риэлторы – люди творческие, я думаю, что они что-нибудь придумают.

Пойдут все с суд отстаивать, изменять?

В данном случае ведь отстаивать – это то, что ты должен отстоять еще до заключения сделки, до совершения, когда наши слушатели или гражданин как налогоплательщик с этой проблемой столкнется. Ни после сегодняшнего эфира, ни после 1 января 16 года, а в апреле – июне 17 года, когда он получит от налогового органа требование о предоставлении налоговой декларации, о предоставлении документов об уплате суммы налога, 20-процентного штрафа, пени и т.д., т.е. в этот момент налогоплательщик, к сожалению, большинство поступит именно так, начнет разбираться, а почему же ему надлежит доплатить такую-то сумму, хотя в договоре у него было написано «1 миллион», и в налоговой декларации при НДФЛ, которую он честно подал в налоговые органы, он указал, что у него есть право на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей и вообще налог к уплате у него отсутствует. К этому моменту обжаловать кадастровую стоимость будет поздно, соответственно, это нужно было сделать в том году хотя бы, как минимум, в котором ты предполагаешь эту сделку по купле/продаже. Ну и, насколько я понимаю, раз уже обсуждался этот вопрос в эфире, процедура обжалования кадастровой стоимости – это не так просто и не так дешево, это еще и не всегда доступно.

Теоретически есть какой-нибудь инструмент… вот купил я, например, какой-нибудь участок под Кунгуром, где у нас постоянно провалы, карстовые пустоты, а потом у меня раз – половина участка провалилась куда-то к чертям, у меня теперь только половина участка, хотя по кадастровому паспорту он целиком. Могу я обратиться в суд и сказать, что, дорогие друзья, вот не стоит он теперь миллион даже, он стоит там тысяч 50.

Даже без таких трагических последствий вы имеете право обратиться, причем сначала в комиссию по урегулированию споров, соответственно, вы подготовите отчет оценочной компании, вы подготовите новые изыскания кадастровых специалистов и т.д. Конечно, вы это можете сделать.

Но оценка в данном случае будет неотъемлемым доказательством, основным доказательством?

Да, конечно. По общему правилу, мы с вами не обладаем познаниями о том, как проводить эту оценку, соответственно, наше мнение о том, стоит этот участок после провала 50 или 130 тысяч или миллионов, оно не может быть применено.

Тогда, Петр Игоревич, извините, я сразу спрошу по ходу, тогда может быть есть какие-то советы нашим слушателям, что нужно предпринять в 16 году, дабы избежать такой разницы в доначислениях?

Вы знаете, на сегодняшний день такой совет, наверное, дать сложно по двум причинам. Первая. Как показывает практика, довольно часто сделка по купле/продаже недвижимости носит спонтанный характер, такая необходимость возникла в виду разных причин, соответственно, объект реализуется. Опять же, как показывает практика, реализация объекта недвижимости для большинства граждан – это серьезный шаг, ответственный поступок, который совершается даже не ежегодно. В настоящий момент можно хотя бы запросить справку из той же кадастровой палаты и просто поинтересоваться, а какая кадастровая стоимость моего имущества, и уже после этого принимать для себя решение, предпринимать мне какие-то меры, хочу ли я оспаривать эту стоимость или не хочу, опять же, понимая, что установлен присекательный срок для обращения в суд и для обращения в комиссию по обжалованию. Срок этот традиционно исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о возможном нарушении его прав, как оно считает, поэтому скорее всего сейчас посоветовать что-то довольно сложно. Единственный, кто в настоящее время находится в более-менее выигрышной ситуации – это те лица, которые предполагают переуступку права требования по договорам долевого участия. На них новая норма до тех пор, пока не будет подписан передаточный акт на недвижимость, не распространяется. Пока этого акта нет, это не недвижимость. Вот только так. Продавать новостройку на этапе недостроя…

Т.е. с новостройками немножко попроще получается?

Ну, наверное, не проще, а за счет того, что это все-таки имущественное право, а не имущество, соответственно, мы руководствуемся иным порядком налогообложения.

А вот этот пересмотр кадастровой стоимости, он одинаково справедлив как для земельных участков, так и для квартир, если с состояние квартиры или, не дай Бог, дома в целом изменилось, вот мы же помним пример, когда на Куйбышева рухнул, например, подъезд, но, наверное, стоимость квартир в этом доме также рухнула, по крайней мере рыночная. Мы можем точно так же в суд обратиться, и в связи с изменением этих условий попросить или потребовать переоценить кадастровую стоимость недвижимости в этом доме.

Думаю, да.

Программа «Налоговый акцент», помогает мне ее вести Наталья Русакова, руководитель юридической компании «Магнат-Пермь». В гостях у нас Петр Захарченко, аттестованный налоговый консультант и адвокат, член научно-экспертного, в третий раз я уже научусь, Петр, читать ваши должности, все правильно?

Да, я думаю, достаточно. Налоговый консультант.

Хорошо, налоговый консультант, сократим. На сайте посмотрите, друзья, список всех регалий Петра.

У меня вот возник вопрос тогда, исходя из того, что мы обсудили. Как тогда простому налогоплательщику, который не владеет, так скажем, всеми нормами налогового кодекса, понять, сколько же ему нужно платить налога со сделки продажи имущества – квартира, дом?

Понял. Во-первых, простому налогоплательщику все-таки нужно прочесть статью 220 Налогового кодекса, хотя бы один раз, она небольшая. В наибольшем выигрыше находятся те налогоплательщики, которые знают, где он лежит и что есть Налоговый кодекс. Итак, что касается, если говорить про реализацию, на конкретном примере, наверное, будет проще объяснить. Допустим, мы с вами продаем квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. Значит, мы получаем доход в размере 3 миллионов рублей, и по общему правилу, раз мы как физлицо получили этот доход, мы должны заплатить с этой суммы так называемой налогооблагаемой базы 13% налога на доходы физлиц. Вот этот доход, или как говорит Налоговый кодекс, налогооблагаемую базу, мы имеем право уменьшить. Первое – это то, что многим известно и то, о чем мы сегодня говорим, если мы владели этим объектом более 5 лет, значит, мы его уменьшаем на ту сумму, за которую мы получили, т.е. 3 миллиона, за которые мы продали, минус 3 миллиона рублей, соответственно, налогооблагаемая база «0», ноль умножить на 13% ставки налога – налог к уплате отсутствует. Вторая ситуация – мы владеем этим объектом 3 года и мы его получили по договору дарения, бабушка подарила внучку квартиру. Соответственно, раз мы провладели этим объектом 3 года, получили его по договору дарения, значит, исключение из правил составляет, и мы снова получаем вычет в размере 100% от той цены, за которую мы его реализовали. Третья ситуация – никто нам его не дарил и 5 лет мы им не владеем, значит нужно заплатить налог. Одно из условий, которое может выбрать налогоплательщик – уменьшить сумму полученного дохода на размер документально подтвержденных расходов, которые он понес – расходов, связанных с приобретением, со строительством, с необходимыми работами на этом объекте. Допустим, мы купили эту квартиру за 2 миллиона рублей, соответственно, 3 миллиона минус 2 миллиона рублей – с одного миллиона рублей мы уплачиваем налог по ставке 13%.

А услуги нотариуса будут входить в расходы?

В расходы будут входить те расходы, без которых применение этого объекта будет невозможно, т.е. если мы приобретаем объект недвижимости, незавершенное строительство, то мы говорим о расходах по достройке этого объекта, т.е. речь не идет о том, какого цвета будут обои и сколько они стоят, и какой там будет ремонт. Ну и, соответственно, последний вариант, когда у нас нет документов, откуда мы этот объект взяли, либо у нас те документы есть, но, допустим, в нашем случае это будет пример, что мы купили это квартиру менее чем за миллион рублей. Налогоплательщик имеет право уменьшить сумму полученного дохода на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей ничем его не подтверждая. Значит, этим можно воспользоваться либо в ситуации, когда таких документов нет на расходы, либо когда документы на расходы есть, но они меньше миллиона. В таком случае 3 миллиона минус 1 миллион налоговый вычет – с 2 миллионов рублей мы должна заплатить соответствующую сумму налога.

А что если квартира была приобретена в сданном доме, но так называемая квартира без отделки, т.е. понятно же, что в квартире без отделки жить нельзя, ее надо сначала отремонтировать. Вот стоимость ремонта можно приплюсовать?

Вот как раз-таки, к каким 2 миллионам?

Мы ее купили за 2 миллиона, за миллион потом еще отремонтировали, потом продали за 3.

В случае, если у нас есть документы, подтверждающие целесообразность, реальность произведенных расходов, т.е. если это будут некие сметы, значит, документы, подтверждающие приобретение материалов в необходимом количестве, да, налогоплательщик имеет право расходы на доведение объекта до состояния пригодного согласно его назначению учесть в уменьшении налогооблагаемой базы.

А вот кто необходимость этих расходов оценивает, кто будет принимать решение, рационально ли я установил золотой унитаз в квартире?

В том то и дело, что такую необходимость, ее, наверное, никто не оценивает. Налоговый кодекс устанавливает обязанность или право налогоплательщика участь в расходах расходы, связанные с ремонтом, реконструкцией и модернизацией, и когда налогоплательщик представляет подтверждающие документы в налоговый орган, налоговый орган с этими документами должен провести камеральную проверку. Да, мы говорим о том, что это специалист налогового органа будет изначально оценочно, а потом уже, исходя из положений законодательства, сложившейся судебной практики и т.д. понимать, насколько эти расходы были необходимы, смогли ли вы их доказать, обосновать и т.д.

Налоговый орган спросит, почему вы не поставили простую керамику, а золотой поставили?

Я бы на месте налогового органа вообще сказал, что унитазы не входят в необходимый минимум. Необходимый минимум – вы приобрели, допустим, квартиру…

С четырьмя стенами, полом и потолком.

Да, да, т.е. и пола у вас там нет, и вообще ничего нет и вам с этим нужно что-то сделать, вы должны полы заливать на начальном этапе, потому что квартиру, если в ней не будет окон и дверей, вы в принципе не купите, это будет не квартира, значит, нечто, что незавершенное. Эта норма, она касается не только квартир, она касается недостроенного коттеджа, да, он коттедж, на каком-то этапе строительства зарегистрирован, но раз он еще недостроен, значит, вы несете расходы по его достройке.

Так называемая коробка с крышей. Я посмотрел вопросы, которые поступили с сайта. Вот, слушайте, есть все-таки один вопрос, он конечно тоже широкий, но в нем есть слово «недвижимость», поэтому я его задам. Елена спрашивает: «Добрый день! Главой страны было сказано, что повышения налогов для малого бизнеса не будет, но на малый бизнес влияет изменение налогового администрирования, повышение, изменение кадастровой стоимости недвижимости, изменение ставки Центральным банком. Куда можно обратиться предпринимателю, чтобы получить квалифицированный ответ с учетом специфики его деятельности?» Ну вот, давайте по недвижимости. Там изменение кадастровой стоимости недвижимости нанесло ущерб деятельности предпринимателя, куда он может обратиться, чтобы защищать свои права?

Не совсем понял вопрос в той части, что причинно-следственная связь – глава государства пообещал, что налоги не будут повышаться, они еще пока не повышались. А в части того, куда ему необходимо обратиться, т.е. по обжалованию кадастровой стоимости сначала, Наталья, помогите мне, согласительная комиссия по урегулированию споров, по обжалованию кадастровой стоимости при Росреестре, не так часто на самом деле это происходит. Обратиться мы в эту комиссию должны в течение 6 месяцев со дня, когда узнали или когда должны были узнать, т.е. с 1 января, нового акта, которым была установлена эта кадастровая стоимость, и в случае, если решение этой комиссии по урегулированию споров нас не устроило, мы имеем право обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Причем срок этот – 6 месяцев, не восстанавливается. Пропустили – и все, ваши проблемы, к сожалению.

Более того, новая кадастровая стоимость начнет действовать с того периода, в котором вы получили либо решение комиссии по урегулированию споров, либо решение суда.

Такой вопрос еще у меня – кадастровая стоимость. Она вообще на какой период устанавливается, т.е. как часто она может меняться. Ну, у нас в стране ведь идет инфляция, цены, как правило, растут, да, хотелось сказать, скачут туда-сюда, но они скачут в одном направлении все время, и у государства есть такая естественная потребность собирать как можно больше и как можно ближе к адекватному ценнику, так скажем. Вот, допустим, инфляция 12% у нас годовых, а кадастровая стоимость как часто пересчитывается?

Насколько я помню норму закона, законодатель имеет право менять кадастровую стоимость как угодно часто, но не реже 1 раза в 3 года. Я думаю, что эта ситуация более-менее устаканится, потому что первые cпоры с кадастровой стоимостью начались в прошлом году, и уже таких ярких историй, когда в 50 раз завышена, или какие-то подобные случаи в этом году уже не слышно.

Звонок давайде примем, добрый день, вы в прямом эфире, как вас зовут и ваш вопрос?

- Здравствуйте, это Игорь говорит. Вопрос такой, вот договор мены, допустим, сейчас машины возросли в цене, некоторые модели сравнялись по цене со стоимостью квартиры. Если просто идет договор мены машины на квартиру, как вот там идет расчет налоговой базы и вообще она нужна или нет, если просто есть договор мены?

Спасибо.

По общему правилу согласно положений гражданского кодекса по договору мены обе стороны выступают одновременно и продавцами, и покупателями, поэтому, разумеется, мы обязаны определить налогооблагаемую базу каждой стороны, причем нам нужно отдельно сакцентировать внимание, что те налоговые вычеты, о которых мы говорили, они применимы к недвижимости, т.е. для автомобиля мы применяем понятие прочего имущества, и по общему правилу налогом облагается та сумма, за которую был продан автомобиль за минусом 250 тысяч рублей, либо соответственно за минусом той суммы, за которую он был приобретен. При заключении договора мены сторонам необходимо будет понять, какие налоговые последствия возникли у каждого из них. Если я взамен автомобиля получаю квартиру, это договор равноценной мены либо мены с доплатой, и, исходя их этих последствий, уже делать выводы, но уменьшить налогооблагаемую базу от реализации квартиры на приобретенный автомобиль не получится.

Ясно, а квартиру на квартиру, когда, например, поменять 4-комнатную на 2-комнатную и однокомнатную без доплаты один в один.

Если это без доплаты, то в данном случае налогооблагаемая база не возникает, точка. А если мы говорим, когда мена неравноценна, нам необходимо определять, когда она возникла. Налоговый кодекс устанавливает кроме налоговых вычетов, связанных с приобретением недвижимости, также налогоплательщики имеют право воспользоваться вычетами, связанными с реализацией недвижимости, и вот здесь уже необходимо будет конкретному налогоплательщику определяться, пользовался ли он таким вычетом, есть у него на это право, и какие суммы от этой сделки у нас остаются.

У меня есть вот еще такой вопрос. Объясните алгоритм исчисления налога в той ситуации, когда, например, налогоплательщик в 16 году будет продавать квартиру, полученную им в порядке наследования от родителя, умершего 1 января 16 года. Ведь, с одной стороны, с указанной даты действует новый порядок определения налоговой базы, а, с другой стороны, он применяется только к операциям с недвижимостью, приобретенной после 1 января.

Также не понял вопрос, т.е. после 1 января, 1 января – это уже после 1 января, или вы имеете в виду, что 1 января – день, когда новая редакция закона не действует.

Согласно 382 федерального закона, который дополнил налоговый кодекс 217 статьей, речь идет об особом порядке обложения следок, о чем мы сегодня говорим, соответствующая статья вступает в силу с 1 января 16 года.

Петр, такой вопрос еще, если у квартиры несколько собственников, совместная собственность, как здесь распределять между ними этот налог, если допустим, 3 человека их, и они все втроем решили продать квартиру? И сразу вдогонку вопрос, если один только из собственников продает свою долю в квартире, тут какие нюансы и есть ли они вообще?

Законодатель логичен и последователен, т.е. если долю недвижимости не только в квартире, т.е. это земельные участки, коттеджи, дачи, дома продают собственники, то каждый из собственников уплачивает налог пропорционально той доле, которой он владеет, если мы говорим про налоговые последствия при реализации недвижимости. Точно так же каждый из собственников, если у него есть такое право, имеет право на налоговый вычет, связанный с приобретением недвижимости в тех долях, в которых он ее приобретает, т.е. я имею в виду возврат 13% суммы НДФЛ от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Возникает интересная ситуация, когда, к примеру, супруги продают общую совместную недвижимость, то в данном случае они вольны были воспользоваться по общему правилу налоговым вычетом в размере 50 на 50, т.е. каждый по половинке, либо распределить этот налоговый вычет в любой пропорции от 0 к 100.

Был у меня еще вопрос. Про супругов мы собственно сейчас с вами поговорили. Давайте примем звонок. Добрый день, как вас зовут и ваш вопрос?

- Меня зовут Федор, может быть ответ уже был на мой вопрос, я просто прослушал. Меня интересует знаете что… допустим, я хочу своей внучке сделать дарственную, вот с этой сделки тоже налог вычитается или как?

Спасибо за вопрос.

Повторить, наверное, нужно будет все-таки, Петр Игоревич, по дарению.

Сделки по дарению между близкими родственниками не облагаются налогом, т.е. если вопрос заключается в том, нужно ли будет внучке заплатить какие-либо суммы налогов от квартиры, полученной в дар – нет, не нужно, если эта квартира будет получена от близкого родственника. Если это дедушка, согласно положений семейного кодекса, налогооблагаемая база не возникнет. А вот если внучка, владея квартирой менее 3 лет, решит ее реализовать, то тут уже она будет руководствоваться общими положениями – из суммы полученного налога нужно заплатить налог.

Т.е. по общим правилам уже будет исчисление?

Да, с учетом тех льгот или вычетов, о которых я сегодня говорил.

Про повторное предоставление имущественного налогового вычета в течение одного года, если человек несколько раз квартиры покупает, продает, ну вот счастливый человек, не знает, куда деньги девать.

Опять же нам нужно разобраться, мы говорим о налоговом вычете, связанном с реализацией или с приобретением недвижимости, речь, скорее всего, идет об изменении Налогового кодекса с 1 января 2014 года в части имущественного вычета, связанного с приобретением недвижимости. В той редакции, в которой закон сегодня применяется, при приобретении недвижимости налогоплательщик имеет право получить имущественный вычет в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Эти 2 миллиона рублей могут быть израсходованы как в рамках одного объекта недвижимости, так и нескольких объектов недвижимости в течение нескольких лет, это если говорить про имущественный вычет, когда этот налогоплательщик приобретает несколько раз в год. Если мы говорим про имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей, связанный с реализацией объекта недвижимости, сегодня мы этот случай рассматривали, мы продаем квартиру, у нас нет документов или у нас есть документы, но они меньше миллиона рублей, мы хотим уменьшить на миллион рублей, то вот этим вычетом можно воспользоваться неограниченное количество раз в жизни, но один раз в год, т.е. один раз в налоговый период.

Но в любом случае это право, которое дается Налоговым кодексом?

Да, разумеется.

Правом можно воспользоваться, а можно не воспользоваться. Зарплату можно получить, а можно не получить – право такое есть.

Лучше получить.

Ну что ж, друзья мои, мы вынуждены заканчивать, хочется пожелать все получить зарплату еще в старом году перед Новым годом. Напомню, была у нас в эфире программа «Налоговый акцент», провел ее Андрей Денисенко, помогала мне моя соведущая Наталья Русакова, руководитель юридической компании «Магнат-Пермь», в гостях у нас был эксперт Петр Захарченко, аттестованный налоговый консультант и адвокат. Оставайтесь на «Эхе», впереди много интересного. До встречи!

Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным. Оформление договора купли-продажи и возможные риски Сам процесс подписания договора купли-продажи по унаследованной недвижимости происходит по общим правилам для такого рода сделок согласно действующему законодательству РФ. Единственное отличие – это момент с вероятной необходимостью доказать основание для возникновения права собственности на предмет договора, то есть что является получившим ее в наследство. Несмотря на то, что самого порядка в проведении сделки этот факт не изменит, могут возникнуть некоторые сложные моменты с продаваемым жильем, связанные с риском для потенциального покупателя. При приобретении такой квартиры следует учитывать, что на нее вполне могут претендовать и иные наследники, которые в права наследства не вступали.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Инфо

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии).

Как продать квартиру после вступления в наследство

Главная / Наследство / Как продать квартиру после вступления в наследство Просмотров 2121 Содержание

1 Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?
- 1.1 Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?
2 Оформление наследства
3 Продажа квартиры
- 3.1 Документы
- 3.2 Договор купли-продажи
- 3.3 Регистрация договора в Росреестре
4 Налог с продажи квартиры
- 4.1 Как не платить налог?
5 Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры
6 Итоги

Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Расчет налога на продажу по квартире, полученной в наследство

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

договор купли-продажи квартиры;
паспорта лиц, участвующих в сделке;
свидетельство о праве на наследство;
документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

К сведению Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Когда после вступления в наследство можно продать квартиру?

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение. Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан.
Так, от оплаты налога освобождаются…

Пенсионеры;
Инвалиды I или II группы;
Инвалиды детства.

Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу.

Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?

Внимание

Перед тем как продавать квартиру, наследнику стоит удостовериться в том, что:

Другие наследники, которые могут претендовать на квартиру, отсутствуют.
Возможные наследники подписали документ об отказе наследования.

Также стоит отметить тот факт, что при продаже квартиры, полученной в наследство, предусмотрены налоговые вычеты и льготы для разных категорий граждан. Когда продавать унаследованную квартиру? Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство? Ограничений по времени по законодательству нет.

Квартиру можно продать хоть на следующий день. Но стоит учитывать и то, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех (или пяти) лет, придется уплатить подоходный налог с прибыли. Если прибыли в результате сделки получено не было, то и платить налог не следует.

Нюансы продажи имущества, полученного в наследство

Иногда решение о продаже наследованной квартиры принимает сам наследник, а порой такая сделка – необходимость: претендентов несколько, каждому положены доли и необходимо разделить полученное. И сделать это представляется возможным лишь после продажи недвижимости.

По сути, получая наследство, вы становитесь обладателем не только недвижимости, но и определенного финансового дохода, который она собой представляет. Если квартира досталась по наследству, этот тип дохода государством не обременен налогообложением, вне зависимости от:

наличия родства с наследодателем;
основания для получения: законных или по завещанию.

Если жилплощадь не была приватизирована, она не может перейти как унаследованное имущество родственникам как в порядке очередности общей массы наследников, так и согласно завещанию.

Продажа дома по наследству: оформление и налоги

Для его получения следует обратиться в Российский реестр после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Кроме того, при себе стоит иметь следующие документы:

Паспорт – то есть документ, который может удостоверить личность наследника (это может быть не только паспорт).
Квитанцию, подтверждающую факт уплаты государственной пошлины в банковском учреждении.
По последним данным государственная пошлина равна 2000 рублей.
Паспорт на квартиру кадастрового типа.
При подаче документов в Росреестр следует заполнить заявление о регистрации права на собственность и взять его с собой.

Важно! Если в квартире прописан кто-либо еще, кроме наследника, необходимо получить его согласие на проведение сделки, но только если прописанный является несовершеннолетним.

Продажа наследственной квартиры, которая менее 3 лет в собственности

Важно

Как не платить налог? Итак, налог можно не платить, если…

После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет - если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет - если он умер после 01.01.2016.
Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре.

Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.

Уплата налога с продажи квартиры, полученной по наследству

Другой недвижимости Другая недвижимость, находящаяся в собственности меньше трех лет передается также с уплатой налога. Законодательством устанавливается единое правило на все имущество, которое передается по наследству и может быть реализовано. Его суть заключается во включении этого унаследованного имущества в налогооблагаемую базу. К другой недвижимости, с которой также будет взиматься налог, если она отчуждается менее, чем через три года вступления в права наследования, относятся гараж, летняя постройка, баня и т.д.
Облагается ли налогом? Важно отметить, что современный институт наследования не включает в себя понятия налогообложения. В соответствии с поправками, внесенными в НК РФ несколько лет назад, при получении имущества по наследству – по закону или по завещанию, налог не выплачивается.

Ранее это было обязательным условием выдачи свидетельства о правах вступления в наследство.
Вступление в наследство Прежде чем приступить к продаже недвижимости, ее легализуют, для чего:

собирают необходимые документы;
пишут заявление.

Заявить на наследство нотариусу не позднее, чем за шесть месяцев после смерти наследодателя. В противном случае придется доказывать права на недвижимость через суд. Даже в том случае, когда принятие наследства происходит по факту. То есть наследник продолжает пользоваться квартирой как своей собственностью, погашая коммунальные платежи, осуществляя ремонтные работы. Вышеуказанные действия необходимы, чтобы получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости или ее доли. По прошествии полугода нотариальная контора выдает наследнику соответствующее свидетельство, которое является законным основанием для получения права собственности на имущество.

Наследство продать менее 5ти лет

Но после совершения сделки они могут заявить о своем праве, которое закреплено в Гражданском Кодексе РФ, на имущество, которое уже приобрел другой человек. Для того, чтобы определить законность претензий новоявленных наследников, придется начать судебную тяжбу.

Например, если гражданин просто не знал о том, что ему положено наследство и, соответственно, пропустил оговоренный законом срок в полгода, когда необходимо официально заявить о своих правах наследования. И в этом случае совершенная ранее сделка купли-продажи будет объявлена недействительной.

Чтобы обезопасить себя от вероятности возникновения подобной ситуации, покупателю следует попросить у продавца нотариально подтвержденное отказное письмо по предмету продаваемого объекта недвижимости от потенциальных наследников. Для этого перед куплей-продажей проводится проверка чистоты сделки.

Последнее обновление Июнь 2019

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

Что облагается налогом?

на имущественные вычеты (только для резидентов);
на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:

наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
Расходами на ее приобретение - то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

(8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
(10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
была подарена не близким родственником;
продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2018 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

Либо договорная цена;
Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2017 года за 672 000 руб., а в январе 2018 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

(953 000 – 1 000 000) х 13%) - налога к уплате нет.
(953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Что на счет не резидентов?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

3 года - когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
5 лет - если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

по купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

недвижимость должна находиться на территории РФ;
получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
быть резидентом России;
подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

С использованием вычетов;
Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2018 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

Код дохода:
- 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
- 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
Код расхода/вычета
- 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
- 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
Лично - можно лично (предпочтительнее).
По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
Через личный кабинет на сайте ФНС , то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0.
Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки, если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/).
При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 900 тыс. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

Здравствуйте, уважаемые читатели моего блога. Вот и дождались! Давно уже ходили слухи, что срок владения недвижимостью, после истечения которого сумма, полученная от ее продажи, не будет облагаться налогом увеличится с 3 до 5 лет. Вот оно и случилось.

Вот даже не знаю, к какой рубрике отнести сегодняшнюю статью – Клиентам или Риэлторам. Информация одинаково важная для всех. Клиентам важно понимать, что с 1.01.2016 года от уплаты налога отвертеться не удастся, а риэлторам важно эту информацию до клиента правильно донести.

Напомню вкратце, о чем речь. До сего времени было так. Если Вы думаете продавать квартиру, дом или участок, любую недвижимость, то должны понимать, что обязаны уплатить налог государству в размере 13%. При этом вы можете воспользоваться налоговым вычетом, но сейчас не об этом (если интересны подробности про налоговый вычет, читайте вот эту статью).

Сейчас о том, что, если вы владеете недвижимостью определенный срок, то от уплаты этого налога освобождаетесь. Ранее, до 1 января 2016 года, этот срок составлял три года. С 1.01.2016 года — 5 лет. При этом есть исключения. Какие?

квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
квартира получена в собственность в порядке наследования;
квартира получена в собственность по договору ренты.

Все время сбиваюсь на «квартиры», так как занимаюсь в основном ими, но вы должны понимать, что все эти положения касаются также домов, участков и прочего недвижимого имущества.

Так вот, для выше перечисленных случаев, срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года. Для остальных, в частности, если право собственности возникло на основании договора купли-продажи, 5 лет.

Эти положения регулируются Налоговым кодексом РФ (ч. 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2015) (с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 29.01.2016)
Вот ссылка на НК РФ: КонсультантПлюс

При этом тот же КонсультантПлюс отмечает, что изменения в НК касаются только недвижимости, приобретенной после 01.01.2016.

Иными словами, продавцы недвижимости могут пока расслабиться. Ну а те, кто планирует приобретать должен понимать, что расстаться со своим приобретением он сможет только через пять лет.

Как будет рассчитываться налог, если срок владения менее 5 лет

Или будет платить налог, причем неслабый. Так как следующий пункт статьи «НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» гласит:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Что это значит? Ранее, что греха таить, зачастую, чтобы не платить налог, занижали сумму по договору купли-продажи. Указывали в ДКП 1 млн.рублей и на остальную сумму продавец писал расписку. Причем, такая ситуация была настолько распространенной, что даже некоторые банки, выдавая ипотечный кредит, шли на занижение суммы.

Теперь этот фокус не пройдет. Наши законодатели нашли способ, как заставить наших граждан платить налог. Сумма налога теперь будет исчисляться не с суммы по договору, а с кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0.7. Можно, по-прежнему, воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн.рублей.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, не заплатят налог только те граждане, кто продает недвижимость с кадастровой стоимостью 1.5 млн. рублей и меньше.

Пример
Кадастровая стоимость объекта 2 млн. рублей. Умножаем на понижающий коэффициент 0.7, получаем 1.4 млн.руб. Пользуемся налоговым вычетом в 1 млн.руб, остается 400 тыс.руб. 13% от этой цифры – 52 000 рублей – отнесите в казну пожалуйста.

Кстати, каждый субъект РФ вправе изменять:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Так что вышеприведенный пример еще может быть скорректирован в соответствии с законом, принятым местными властями.

Чем это нам грозит? Да, наверное, ничем особенным. Продавцы, как обычно, попытаются заложить свои расходы в цену. Но существенного повышения цен, я думаю, не произойдет. Если на рынке две аналогичные квартиры со схожими характеристиками, но одна из них дороже только потому, что хозяин заложил в стоимость налог, то какую быстрее купят? А там следующая появится, со сроком владения более 5 лет.

Так что волей-неволей придется продавцам корректировать стоимость своей недвижимости в более конкурентную сторону.

Наверное, уйдут с рынка перекупы. К примеру, те, кто профессионально занимается ремонтом стройвариантов. Купили на котловане, дождались сдачи, сделали ремонт, продали. Вычетом в 1 млн.руб при продаже можно воспользоваться только раз в одном налоговом периоде, а платить уже порядка 180 тыс. руб с объекта в 2млн. руб. – без прибыли останешься. Или сместятся в еще более низкую ценовую категорию, или придется аккумулировать средства с тем, чтобы была возможность продавать через 5 лет. Хотя, пожалуй, это маловероятно. Или придумают что-то третье.

Риэлторам на заметку

Ну что же. Клиентам – продавцам недвижимости, надеюсь, все понятно. Теперь нет смысла занижать стоимость в договоре купли-продажи. Платить налог придется все равно от кадастровой стоимости.

Что нужно понимать риэлторам? Конечно, консультировать по налогообложению не наша прямая обязанность. Но все мы неоднократно сталкивались тем, что при возникновении каких-либо вопросов, связанных с приобретенной недвижимостью, покупатель идет к нам.

Поэтому лучше заранее предупредить продавца об изменениях в налоговом законодательстве, чем потом выслушивать: «А что же вы меня не предупредили и я теперь миллион должен заплатить? Я бы тогда не продавал»

Итак, если раньше просто смотрели на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности и отсчитывали от нее 3 года, то теперь смотрим еще и на документ, на основании которого это право собственности возникло.

Если это наследство, дарение, рента, приватизация, то отсчитываем 3 года.
Если договор купли-продажи или иное, отсчитываем 5 лет.
И объясняем продавцу, что если он владеет недвижимостью менее указанного срока, то налог ему придется платить с кадастровой стоимости объекта независимо от суммы указанной в договоре.