5 / 5 ( голосов: 2 )
В данное время крупные города переживают ситуацию, которая требует определения рыночного обоснованного уровня стоимости земли, на которой основывается и массовая оценки земли. Для этого нужно соблюсти экономически справедливый баланс интересов все: собственников, пользователей участков земли и муниципалитета, а также требования по рациональному использованию территории города. Практические задачи, которые стоят перед городом, включают как фискальную функцию (наполняемость бюджета города), так и с регулирующую функцию.
Разноплановые стоящие задачи связаны с определением разного вида стоимостей участков земли согласно различным задачам (к примеру, с целью определения градостроительной или земельно-кадастровой оценки) или внесения соответствующей корректировки определенной «базовой» стоимости согласно специфике конкретной задачи. Из опыта зарубежных стран видно, что основу методики фискальных расчетов, входит массовая оценка земли. В нее входит рыночная стоимость жилья, рентный доход коммерческой застройки и затратный метод для объектов со слабой ликвидностью.
В данный момент в стране решается указанная проблема через методику расчетов кадастровой стоимости земель, заселений, которая подготовлена Росземкадастром на основании методологии, принятой на федеральном уровне. Но существует еще одна, на наш взгляд, существенная недоработка. Исходя из данных о продажах обустроенных участков земли, рассчитывают кадастровую стоимость земли методом «извлечения», в Стандартах оценки, которые обязательны для применения субъектами оценочной деятельности, он называется «методом выделения».
Этот метод требует знания площади земельного участка или данных по коэффициенту земельной доли (соотношение площади земли, которая приходится на 1 кв.м общей площади выставленной на продажу квартиры). Технические указания данного метода гласят, что этот показатель нужно определять на основании таблицы или по графику года возведения района - (действующие на тот период СНиПов), которые регламентировали плотность застройки и этажность жилых зданий.
Сегодня массовую экономическую оценку объектов земли города проводят методикой, применить которую раньше было технически невозможно, потому что она предполагала большое количество расчетов и многомерность классификаций. Такие методики характеризуются кластерный и корреляционно-регрессионным анализом, методами парных сравнений и расстановкой приоритетов, системным подходом и формированием баз данных.
Применяя указанные методики, удается добиться повышения научной обоснованности управленческих решений и качественно анализировать работу данного подхода. Например, расчет стоимости земли по данным о продажах квартир можно произвести двумя подходами (методами):
- Расчетом по всем данным о продажах к «эталонной» квартире для данного сегмента и уже потом расчет стоимости земли по методу выделения. Достоинство этого метода в упрощении предстоящих расчетов (только по одной квартире), а в недостатки относят высокую вероятность ошибки выбора эталонной квартиры при помощи методов парных сравнений, приводя квартиру к эталонной и, следовательно, возможность большой неточности результатов.
- Определением стоимости земли в определенном районе для каждой из реализуемых квартир. Тут расчеты сложнее (для всей совокупности данных), зато процент точности повышается.
К примеру, в определенном жилом квартале имеется шесть домов разной этажности, расположены объекты общественного назначения.
Согласно графику рассчитывается потребность в территории для проезда, тротуаров, автостоянок, площадок и озеленения, которая приходится на 1 жителя с учетом средней этажности на территории квартала 7,3: и она равняется 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/чел. Выходит, что на население в 1370 человек в квартале необходимо 20961 м2 территории для жилья, а реальной площади — 12055 м2. Причем площадь на торговые объекты отведено больше в 10 раз, исходя из нормативов СНиП, и дает повод городским властям подумать о размещении подобных объектов в данном квартале.
Необходимо заняться подсчетами кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в жилом квартале. Среднюю цену 1 кв.м выставленной на продажу квартиры в начале 2005 года определяли 19 тыс. рублями, средняя же цена 1 кв.м. квартиры в новых застройках равняется сумме 9333,38 рублей без НДС. Следовательно, с учетом среднего износа зданий в квартале в 15%, выделяем цену 1 кв.м. квартиры, припадающую на землю, она равна 9639 рублей. Используя коэффициент земельной доли, вычисляем рыночную стоимость 1 кв.м. жилой площади в квартале, она равняется 24 714 руб./кв.м.
Опыт зарубежья свидетельствует, что на кадастровую стоимость земли выпадает от 50 до 70% рыночной, выходит, что она определяется около 24 714-0,6 = 15 ООО рублей. Учитывая величину арендной платы за год от 3 до 7% кадастровой стоимости земли, в данном случае она приравняется 15000-5% = 750 руб./кв.м участка земли.
Это совсем низкая сумма для объекта торговли (она равняется десятой части стоимости аренды помещения для торговых целей в данном районе), и она способна принести значительное пополнение городскому бюджету, ибо почти в раз десять больше базовой величины аренды за землепользование.
При сравнении с другим кварталом города с один жилым четырехэтажным домом и несколькими объектами нежилой недвижимости согласно графику положенная площадь участка земли в целях обслуживания проживающих в квартале равняется 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/ чел., или 1819 кв. м. Согласно расчетам площадь участка земли, который приходится на жилой дом, равняется 7 343,1 кв.м. Соотношения торговых помещений к жилым помещениям тоже значительно превышают нормативы СНиП.
При аналогичных расчетах величины арендной платы на участок земли, выясняем, что она примерно в четыре раза меньше, что характеризует неэффективное использование земли в жилом районе. Решить эти проблемы возможно увеличением доли жилых зданий в данном квартале, потому что теперь вкладывать денежные средства в жилищное строительство очень доходное дело. В таком случае величина коэффициента земельной доли снижается, кадастровая стоимость земли повышается и, следовательно, вырастает арендная плата использованной территории в квартале, что, конечно же, принесет доходы в бюджет района и города.
Следовательно, массовая оценка земли выступает экономической основой управления городской недвижимостью, что способствует разумному использованию городских территорий, пополнению городского и районного бюджета. Если у вас возникли вопросы в отношении массовой оценки земли, вы можете обратиться за консультацией в НП «Федерация Судебных Экспертов», где получите квалифицированную консультацию по возникшим вопросам, можете заказать проведение расчетов массовой оценки земли.
В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости , то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.
Цены
ПРИМЕЧАНИЕ:
Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.
5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
Земля не
является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами
производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизнашиваема при правильном
использовании;
- территориально разнокачественна;
- характеризуется специфической
полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием и в
сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах
деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном
в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана
с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными
сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека,
так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
Внешние: устройство улиц,
тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
- внутренние: планировка, озеленение,
асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций
связи и т.д.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок - часть поверхно сти земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
Различие в налогообложении
земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного
участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости
недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений
в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности - возможность использования свободного
от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
Выделяют три формы платы за землю:
§ земельный налог,
§ арендную плату,
§ нормативную цену земли,
в основе которых содержится стоимостная оценка земли.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:
§ массовую;
§ единич
ных
объектов земельной собственности.
Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Модели массовой оценки
ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической
территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал;
разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки
большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических
методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки.
Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.
5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на
стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на
рынке;
3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования
земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов
и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер,
топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические
характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры
и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения
качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий,
доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам,
учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства
промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования
земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате
анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия
временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической
городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил
зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка),
которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов
использования, с учетом риска инвестиций.
5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
Интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района,
но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические
достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство,
практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное
развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
Цена за 1 га - для больших
массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
- цена за 1 м 2 - в деловых
центрах городов, для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого
использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна
длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую
приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот - применяется для сравнения
стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
- цена за единицу плотности - соотношение
площади застройки к площади земельного участка и др.
Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:
§ выработка градостроительной
политики и социальное планирование;
§ формирование предложения по типам
функционального использования территории с учетом ее качества;
§ формирование экономических механизмов
размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной
политики;
§ анализ последствий вариантов развития
и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в
поддержание и развитие городской среды;
§ определение инвестиционной привлекательности
территории как функции стоимости городских земель.
Существуют два взгляда на ценность городских земель:
Проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования
территории как раздела генерального плана города;
- оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.
5.2.5. Методы оценки земель
Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли:
ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
V L - стоимость земельного участка,
I L - доход от владения землей,
R L: - ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
Определение элементов
сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога
от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому
из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или
стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
Сз, - стоимость земельного участка,
С - стоимость объекта,
Су - стоимость улучшений.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности
на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется
в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
Определение размеров
и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков
с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого
периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской
прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения
чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи
индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск,
связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
Расходы на разбивку,
расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров,
инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика
и т.д.
В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.
| Предыдущая |
Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли - для всех, а сама она - ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».
Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.
Понятие оценки земель
Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.
При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.
При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.
В статье изложена концепция кадастровой оценки, приведены примеры построения систем массовой оценки в разных странах, а также доказаны преимущества нововведений в соответствующий сегмент российского законодательства.
Райнхольд Вессели, Антон Ланкин
Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 124-131
Введение и предыстория
Авторы данной статьи с 1998 г. работали совместно в рамках реализации четырех проектов Программы Европейского союза ТАСИС, нацеленных на поддержку земельной реформы в России. Эти проекты включали в себя следующие основные направления:
- Развитие системы кадастра в России в части правовой, институциональной и технической основы.
- Территориальное планирование.
- Развитие системы кредитования под залог недвижимости.
- Оценка недвижимости для целей налогообложения.
В течение этого десятилетнего периода кадастр в России претерпел трансформацию от земельного кадастра к всеобъемлющему кадастру недвижимости как правовой основе идентификации и учета объектов недвижимости, на базе которой устанавливаются права собственности и иные права.
На сегодняшний день кадастр является основой для реализации множества социально значимых функций (см. рис. 1).
Кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения стала ключевым вопросом экономического развития и будущей финансовой основой бюджетов муниципальных образований. К сожалению, предложенные ранее в рамках проекта Закона о государственном кадастре недвижимости положения, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, были исключены из принятой версии данного закона, что оставляет нерешенным целый ряд вопросов.
Существующая в России концепция массовой оценки для целей налогообложения, даже не будучи полностью реализованной, с точки зрения законодательства является примером современной системы, превосходящей многие подобные системы, уже реализованные за рубежом, кроме, возможно, систем, используемых в некоторых штатах США.
Концепция кадастровой (массовой) оценки как основы для налогообложения недвижимости
Одной из важнейших задач проекта Европейского союза ТАСИС "Реформирование земельных и имущественных отношений II" является оказание содействия органам власти Российской Федерации, в частности Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости и Министерству экономического развития и торговли, в процессе введения новой системы массовой кадастровой оценки в качестве базы налогообложения недвижимого имущества.
Два предыдущих Проекта ТАСИС оказали поддержку в части введения системы массовой оценки в Российской Федерации:
- В рамках Проекта Европейской консультационной службы "Консультации по вопросам земельной политики" ("Развитие системы государственной кадастровой оценки земель в России") в 2001 г. был проанализирован ход кадастровой оценки городских и сельскохозяйственных земель в пилотных регионах.
- Проект "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений", реализованный в 2003-2005 гг., позволил оказать техническую поддержку кадастровому агентству в подготовке к внедрению новой системы массовой кадастровой оценки.
Общие предпосылки
В Российской Федерации готовится к внедрению новая система налогообложения недвижимого имущества на основе стоимости соответствующего имущества, приближенной к рыночной. Перед Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была поставлена задача создания налоговой базы на том основании, что кадастр объектов недвижимости является единственным и наиболее полным перечнем объектов недвижимости.
В принципе, существуют две основные модели, которые используются в различных странах для установления налоговой базы для налогообложения имущества:
- модель, основанная на заранее определенной стоимости ("нормативной стоимости"), устанавливаемой государством;
- модель, основанная на рыночной стоимости или стоимости, приближенной к рыночной.
Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной стоимости представляется более "простым" с точки зрения порядка осуществления оценки: в этом случае не остается места сомнениям, так как речь идет об абстрактной величине. В то же время применение стоимости, приближенной к рыночной, сопряжено с определенными трудностями, а именно:
- рынки неустойчивы;
- требуется очень тщательный и более дорогостоящий подход к расчету (оценке) рыночной стоимости.
Однако есть весьма убедительные аргументы в пользу применения рыночной или приближенной к рыночной стоимости при налогообложении недвижимого имущества.
Во-первых, существует вопрос справедливости. "Нормативная" стоимость, заведомо установленная правительственными органами, даже в том случае, если они пользуются какой-либо системой, является несправедливой в отношении владельца имущества, а также общества в целом. Такая система препятствует равному отношению ко всем собственникам по причине разной стоимости их активов.
Во-вторых, существует взаимосвязь между стоимостью недвижимого имущества и общей экономической ситуацией, в особенности в отношении инвестиций в инфраструктуру, которые повышают стоимость недвижимого имущества. Можно рассматривать эту взаимосвязь как процесс распределения экономических выгод между государством и гражданами или как поощрение усилий государства по улучшению экономической политики и увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру и, в целом, повышению уровня жизни граждан.
Концепция оценки
Понятие права собственности, а также связанные с ним трансакции, такие как продажа и покупка, налогообложение и залоговое кредитование, предполагают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Это довольно непростой процесс. Со временем сформировались эмпирические правила и международные стандарты, которые сегодня считаются основными принципами и правилами оценки, используемыми профессиональными оценщиками.
Теория и практика оценки стоимости недвижимого имущества опирается на три подхода, имеющих свои особенности (см. табл. 1).
Массовая оценка
Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.
Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".
Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:
- время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);
- затраты – массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;
- возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);
- возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;
- целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);
- наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:
- качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;
- наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;
- наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
Международный опыт построения систем массовой оценки
В индивидуальной оценке недвижимости используется три классических метода оценки. Массовая оценка, необходимость применения которой описана выше, также должна строиться на этих принципах.
Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.
Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество.
Пример Германии
В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая "типичная стоимость объекта недвижимости" (Bodenrichtwert). Она определяется как средняя стоимость, зависящая от месторасположения и выраженная в евро/м2. Подобная стоимость определяется ежегодно, публикуется и наглядно представляется населению.
На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые необходимо декларировать.
В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое. Подача апелляции не означает отсрочки выплаты налогов.
Примеры налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости в США
В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет "налоговый оценщик" ("асессор"). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, внедренная в штате Колорадо, которая, в некотором смысле, может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.
Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.
Новый закон о кадастре недвижимости и государственная кадастровая оценка
Актуальность вопросов, связанных с организацией государственной кадастровой оценки возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вносящего изменения в Часть II Налогового кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 января 2006 г. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, – определяемой в рамках государственной кадастровой оценки.
Сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой кадастровой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных федеральных нормативных актах Российской Федерации (Земельный, Налоговый кодексы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации № 945 и № 315, Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222), но в целом они не имеют комплексного характера и иногда противоречат друг другу.
Новый Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений). Этот закон регулирует кадастровый учет земельных участков, объектов капитального строительства, зданий, сооружений, помещений и т.д. Согласно указанному Федеральному закону, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В законе определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.) реализации кадастровой деятельности.
Как уже говорилось выше, к большому сожалению, положения, регулирующие вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, т.е. фискальную функцию кадастра, не были включены в текст данного закона.
Предполагается, что они станут предметом отдельного закона или будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:
- создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;
- обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;
- разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;
- обеспечение межведомственного обмена информацией.
Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель
На сегодняшний день нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки земель составляют Постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25 августа 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
Правительством Российской Федерации установлены общие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель в зависимости от классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Первый тур государственной кадастровой оценки земель в целях налогообложения был проведен на всей территории Российской Федерации в период с 1999 по 2005 г. В большинстве субъектов Российской Федерации в период с 2006 по 2007 г. уже прошли работы по актуализации результатов кадастровой оценки таких важнейших (с точки зрения получаемых налогов) категорий земель, как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Анализ применяемых методик и полученных результатов показал, что в целом большинство из них соответствует общепринятым мировым стандартам и принципам массовой оценки для целей налогообложения, очень точно и прозрачно сформулированным в книге "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под редакцией известного ученого и практика массовой оценки Джозефа К. Эккерта.
Перспективы и последствия
Многие вопросы, связанные с дальнейшим направлением развития системы кадастра в России в целом (и государственной кадастровой оценки в частности), были подробно освещены в недавно опубликованной книге бывшего руководителя Роснедвижимости М.В. Мишустина "Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов". Данная монография является удобным и всесторонним информационным ресурсом, содержащим широкий анализ различных аспектов, связанных с информационными технологиями кадастра и вопросами администрирования имущественных налогов в России на базе новой единой системы государственного кадастра недвижимости. Причем государственный кадастр недвижимости рассматривается в данном контексте как всеобъемлющий интегрированный многофункциональный (электронный) источник официальной информации.
Единый государственный кадастр недвижимости имеет три основные функции – учетную, фискальную и информационную. Все эти функции подробно рассмотрены в книге, в том числе с точки зрения дальнейшего развития и оптимизации системы администрирования имущественных налогов.
Книга содержит множество ссылок на международный опыт организации систем администрирования имущественных налогов, а также анализ таких основных системообразующих вопросов, как IT-поддержка, технологии ведения кадастра, управление пространственными данными, межведомственное взаимодействие и обмен информацией. Автор также проанализировал влияние развития системы кадастра недвижимости на социальное развитие через поддержку системы регистрации прав собственности и дальнейшее обеспечение их гарантии государством.
Материал структурирован таким образом, чтобы подчеркнуть приоритеты вопросов создания и дальнейшего совершенствования системы администрирования имущественных налогов. В книге анализируется сущность налогового администрирования, в частности приведены основные определения, связанные с налогообложением недвижимости и системой кадастра и рассмотрены основные тенденции их развития, а также правовая основа налогового администрирования и социально-экономические последствия внедрения налога не недвижимое имущество. Автор пишет также о систематических мерах, необходимых для успешного введения новой системы кадастра недвижимости в России, принимая во внимание как организационные, так и технические проблемы. Предлагается ряд характеристик и параметров, позволяющих оценить эффективность и продуктивность внедрения новой системы и ее дальнейшего функционирования.
Учитывая тот факт, что система кадастра "родилась" из необходимости реализации фискальной функции во многих странах Европы в конце XVIII в., вопросы, связанные данной функцией, рассмотрены очень подробно. Основным инструментом ее реализации является массовая (или, иначе, налоговая) оценка недвижимости. Автором рассмотрены основные подходы и возможные решения, применимые в российских условиях, с учетом современного международного опыта в этой области с акцентом на вопросах институционального устройства системы государственной (массовой) кадастровой оценки для целей налогообложения.
Перспективы
Авторы данной статьи убеждены в том, что со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это, бесспорно, должно положительно сказаться на развитии регионов и муниципальных образований, а также способствовать решению вопросов, связанных с приватизацией земли.
Экономическое влияние новой системы налогообложения недвижимости на муниципальные образования в России
Очевидно, что налогообложение недвижимости (и земли в частности) на адвалорной основе кроме пополнения бюджетов муниципальных образований должно стать и становится средством повышения эффективности использования ресурсов, прежде всего городских земель. Введение системы налогообложения, основанной на результатах государственной кадастровой (массовой) оценки, влечет за собой ряд важных экономических последствий для развития муниципальных образований и самой системы местного самоуправления.
Последствие 1 – самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов. Так как поступления от земельного налога направляются полностью или в основном в муниципальный бюджет, муниципалитеты получают большую финансовую независимость и могут использовать подобные дополнительные средства для решения непосредственных задач и удовлетворения городских нужд.
Последствие 2 – конкуренция между муниципалитетами. Как следствие может возникать конкуренция между муниципалитетами в целях (1) привлечения бизнеса, (2) создания более благоприятных условий жизни или (3) улучшения социальных условий. Последствием таких решений может стать изменение экономической и социальной структуры городов, их взаимоотношений, а также возникновение уникальных отличительных особенностей.
Последствие 3 – приватизация городских земель. Используемую в настоящее время в России систему налогообложения земель можно считать основанной на рыночной стоимости. Муниципалитеты не могут облагать налогом свою собственную землю (землю под многоэтажной застройкой и вокруг нее), при этом имея обязанности по поддержанию порядка на этих территориях и т.д. Как результат – муниципалитеты будут склоняться к приватизации такой земли в пользу владельцев квартир, что создаст основу для концепции кондоминиумов.
Последствие 4 – создание системы кондоминиумов. Жилищный фонд России в основном находится в весьма плохом состоянии. Статистика показывает, что средний оставшийся срок жизни зданий составляет 15 лет.
Концепция кондоминиумов, практикуемая на Западе, определяет собственность как неделимую часть земли и зон общего пользования плюс конкретную жилую единицу (квартиру). Как следствие – (со)владельцы кондоминиумов имеют обязательства по поддержанию своей (всей) собственности в надлежащем порядке, что в итоге должно увеличить срок жизни жилищного фонда в России.
Выводы
- Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики и с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит важный вклад в экономическое развитие России.
- Она усиливает возможности финансового самоопределения муниципальных образований.
- Она улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях.
- В долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли и поддержит развитие концепции кондоминиумов, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда в России.
Заключение
Отсутствие концепции институциональной организации проведения оценки в целях налогообложения и комплексной правовой базы (федерального закона), регулирующей вопросы проведения кадастровой оценки (земель и недвижимого имущества) в целях налогообложения, ведет к возникновению опасного пробела, который в будущем приведет к усложнению ситуации. В частности, это касается процедуры обжалования результатов массовой кадастровой оценки, а также иных вопросов.
Так как технологии и методы осуществления кадастровой (массовой) оценки весьма сложны, процедуры оценки должны быть сфокусированы на вопросах эффективности и результативности всего процесса в целях достижения базового принципа налогообложения – законность и справедливость в отношении юридических и физических лиц. Принимая во внимание тот факт, что доходы от взимания земельного налога являются значительным источником местного (муниципального) финансирования и бюджета, социальные вопросы определения налоговой базы приобретают принципиальное значение уже в настоящий момент.
Оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Эту задачу должна решать специализированная организация.
V . Оценка земли
Для полноправного участия земельных участков в рыночных отношениях необходима их адекватная оценка. Высокая стоимость земельных участков не вызывает желания вовлекать их в хозяйственный оборот. Заниженная оценка порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части города промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Земля в своём разнообразном функциональном назначении – как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства – подлежит стоимостной оценке.
Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нём объектов недвижимости и его недр.
Цель оценки земли диктуется следующими обстоятельствами:
Определение стоимости земельного участка – это первый этап затратного метода при оценке любого объекта недвижимости.
Для определения налогооблагаемой базы.
Для целей страхования (для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы).
Для обоснования стартовых цен при конкурсных продажах, при акционировании предприятий, разделе паёв, при ипотечном кредитовании, при определении размеров арендной платы.
Для обоснования варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) любого имущественного комплекса. Критерий отбора рассматриваемых альтернатив – максимизация остаточной стоимости земли. Потенциал земельного участка (обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами) выступает решающим аргументом при принятии инвестиционного решения.
Оценка земли по широте охвата подразделяется на два вида: массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.
Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению.
Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учётом насыщенности застройки, особенностей местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских характеристик.
Различия типов оценки вызывают различия и в процедуре оценки. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал, разработка специальных методик, позволяющих унифицировать процесс оценки большого числа разнородных объектов, использование статистических методов. Массовая оценка в наибольшей степени подходит для налогообложения.
Оценка единичных объектов собственности производится небольшим количеством оценщиков, решение принимается одним оценщиком.
Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх типов методов: доходного, сравнительного и затратного.
Методы оценки земли:
Доходные:
прямой капитализации;
капитализации дохода по периодам;
остатка для земли.
Сравнительные:
сравнения продаж;
переноса.
Затратные:
определения затрат на освоение;
оценки по затратам на инфраструктуру.
I . Доходные методы (или методы будущей прибыльности).
Доходные методы оценки земли основаны на учёте ожидаемых доходов от владения землей. Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод, а также выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Стоимость земли рассчитывается по формуле:
Стоимость земли =
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
Рента (для оценки сельскохозяйственных и лесных земель);
Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
Арендная плата (для оценки поселений);
Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
Ставка капитализации определяется с использованием трёх подходов:
1) используется ставка Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам , т.к. инвестирование в земельный участок выступает одним из направлений движения денежного капитала.
2) методика кумулятивного построения , которая учитывает безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам), страновой риск (например, для Москвы 3-6% - минимальное значение по России), риск ликвидности (риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка).
3) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) . Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи объекта-аналога. Желательно рассчитать среднее значение по нескольким продажам.
Метод остатка для земли вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости этот метод используется, когда здания и сооружения пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.
II . Сравнительные (или аналоговые)методы.
Метод сравнения продаж наиболее подходит для оценки свободных земельных участков. Он основан на ценах реальных сделок сопоставимых участков.
Оценка может проводиться двумя способами: по элементам сравнения и с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. К числу таких элементов можно отнести следующие факторы:
Состав оцениваемых прав; условия финансирования сделки; условия продажи; рыночные условия (время сделки); местоположение;
Условия зонирования и другие ограничения; физические характеристики;
Доступность коммуникаций (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).
Единицы сравнения – это типовые для каждого сегмента рынка единицы оценки, например, цена за:
1 гектар (при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки);
1 кв. метр (при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку);
1 фронтальный метр (при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий – длина по границе улицы);
Лот (цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой застройки);
Единицу плотности.
В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности показателей. Затем в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.).
Если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного числа сравнимых продаж, подбирают продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и делают корректировки на разницу в значимости территорий.
Достоинство метода – простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России.
Метод переноса или соотнесения базируется на теоретической предпосылке, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью построек. Метод основан на выявлении среднего соотношения для определённых типов недвижимости в определённом регионе и учёте его в проводимой оценке.
Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений (построек) изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
III . Затратные (или нормативные) методы.
Затратные методы основаны на использовании жестких нормативов и предполагают однозначность оценивания. Вместе с тем, классический затратный подход для оценивания земельных участков, как правило, не применяется, а используется принцип затратной модели. Затратные методы используются при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Они помогают определить рыночную стоимость участков в случаях отсутствия данных о совершенных сделках.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с постройками) и стоимостью построек.
Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая участки промышленного назначения, всем субъектам РФ: «…Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются… по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с применением затратного подхода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости здания за минусом его износа… из общей рыночной цены объекта недвижимости…». Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.
Метод определения затрат на освоение (или метод разбивки на участки) применяется в основном к незастроенной земле. Он определяет общую стоимость земли, которая будет разделена на отдельные земельные участки, предназначенные для продажи. Из предполагаемой денежной выручки от продажи участков вычитаются все необходимые издержки на их освоение. И таким образом определяется стоимость неосвоенной земли. Как правило, это крупные нестандартные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива. Оценочная работа заключается в определении:
размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;
цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;
затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;
текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.
Метод оценки затрат на инфраструктуру применяется для земель населенных пунктов. Он учитывает величину затрат на создание инженерной инфраструктуры города или посёлка (строительство дорог, подземных коммуникаций и т.д.). Далее выделяется доля затрат, приходящаяся на оцениваемый земельный участок.
